Du 07 mars 2025

5AZ

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/01631 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X2KK

[N] [U] épouse [K], [R] [K]

C/

[B] [T], S.A.S. FONCIA [Localité 3], Société KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 3

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 07/03/2025

Avocats : la SAS DELTA AVOCATS

la SELARL DGD AVOCATS

la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES

la SELARL JURICAB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 07 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEURS :

Madame [N] [U] épouse [K]

née le 30 Octobre 1964 à [Localité 9]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Monsieur [R] [K]

né le 18 Avril 1953 à [Localité 3]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentées par la SAS DELTA AVOCATS, M^e Mathieu GIBAUD, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par la SCP INTERBARREAUX D’AVOCATS GUESPIN ET ASSOCIES, M^e Charlotte GUESPIN, Avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. FONCIA [Localité 3]

RCS [Localité 3] n° 433 690 252

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, Avocat au barreau de BORDEAUX

Société KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 3

RCS Nanterre n° 444 266 381

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Maître Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 14 avril 2016, Monsieur [B] [T] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la SAS FONCIA AQUITAINE (la SAS FONCIA), consenti à Monsieur [R] [K] et à Madame [N] [U] épouse [K], un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1], pour une durée de 3 ans renouvelable à compter du 15 avril 2016, moyennant un loyer révisable mensuel de 975 € outre une provision mensuelle sur charges de 180 €.

Le bail a été renouvelé par tacite reconduction.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 octobre 2021, Monsieur [B] [T] a fait délivrer à Monsieur [R] [K] et à Madame [N] [U] épouse [K] un congé pour reprise pour le 14 avril 2022 au motif suivant : «ce congé est justifié suite à la perte de son emploi au Brésil et souhaitant revenir vivre à [Localité 3] pour y trouver un nouvel emploi».

Par courrier en date du 10 novembre 2021, Monsieur [R] [K] et Madame [N] [U] épouse [K] ont annoncé à la SAS FONCIA [Localité 3] quitter les lieux loués à la date du 3 décembre 2021.

L’état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 3 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 avril 2023, Madame [N] [U] épouse [K] et Monsieur [R] [K] ont fait assigner Monsieur [B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, principalement, aux fins de voir :

— prononcer la nullité du congé pour reprise,

— condamner Monsieur [B] [T] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts et à une amende pénale à fixer, dont le montant ne saurait être inférieur à la somme de 5.000 € en réparation de leur trouble de jouissance, Monsieur [B] [T] n’ayant pas satisfait à ses obligations de délivrance et d’entretien des lieux loués.

L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 23/1631.

Parallèlement, Monsieur [B] [T] a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré les 23 et 24 octobre 2023, la SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 3 (la Société KAUFMAN ET BROAD) et la SAS FONCIA [Localité 3] venant aux droits de la SAS FONCIA AQUITAINE devant la même juridiction, principalement, aux fins de les voir condamner à le garantir et relever indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre des griefs dénoncés par les époux [K] dans leur assignation délivrée le 23 avril 2023.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 23/03705.

Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier le 5 mars 2023, l’affaire se poursuivant sous le n° de rôle 23/1631.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 janvier 2025 après plusieurs renvois justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Monsieur et Madame [K], représentés par leur conseil, modifient leurs prétentions et demandent désormais au juge chargé des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1219, 1719 et 1137 du code civil :

— de juger qu’ils sont recevables et bien fondés en leurs demandes à l’égard de leur ancien bailleur, Monsieur [B] [T],

— Y faisant droit :

— de juger que Monsieur [B] [T] n’a jamais occupé l’appartement de type T4 sis [Adresse 1]

— de juger que le congé reprise pour habiter, signifié le 11 octobre 2021 à la requête de Monsieur [B] [T] est frauduleux et nul,

— de prononcer la nullité du congé reprise pour habiter, signifié le 11 octobre 2021, avec toutes conséquences de droit,

— de condamner Monsieur [B] [T] à leur payer à titre de réparation de ce chef de préjudice la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— de juger que Monsieur [B] [T] n’a pas satisfait à ses obligations de délivrance et d’entretien des lieux loués, et ce en violation des dispositions des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil,

— de juger que leur action n’est pas prescrite à titre principal sur le fondement du dol et de l’erreur provoquée depuis la date du point de départ du 2 juillet 2024,

— de juger à titre subsidiaire l’action indemnitaire recevable du contrat à exécution successive,

— en conséquence :

— de condamner Monsieur [B] [T] à leur payer à titre de réparation du trouble de jouissance et préjudice subis au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondus,

— de condamner Monsieur [B] [T] au paiement d’une indemnité de 3.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Monsieur [B] [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais de procès-verbal de constat du 13 avril 2023.

En défense, Monsieur [B] [T], représenté par son conseil, demande au juge chargé des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 122 du code de procédure civile, des articles 1315 alinéa 1er du code civil, 9, 15 et 16 du code de procédure civile, des articles 1231-1, 1792, 1646-1 et 1991 du code civil :

— de juger qu’il est recevable et bien fondé en son action et ses demandes,

— Y faisant droit :

— à titre principal :

— de juger qu’il rapporte la preuve d’un motif légitime d’inoccupation du logement,

— de juger que le congé pour reprise pour habiter qu’il a délivré aux époux [K] est valable,

— de juger que les époux [K] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice qui serait lié à la résiliation du bail,

— de débouter les époux [K] de leur demande de dommages et intérêts infondée,

— de juger que le régime spécial de la prescription triennale prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en l’espèce,

— de juger par suite irrecevable comme prescrite depuis le 16 avril 2019 la demande des époux [K] au titre de la réparation d’un prétendu préjudice de jouissance,

— de débouter les époux [K] de leur demande de réparation au titre du préjudice de jouissance,

— de juger que les époux [K] ne rapportent pas la preuve d’un manquement de sa part à son obligation de délivrance conforme,

— de débouter les époux [K] de leur demande de condamnation à son égard,

— de débouter toutes parties de toutes demandes plus amples ou contraires à son égard,

— à titre subsidiaire :

— de réduire à de plus justes proportions le préjudice de jouissance allégué par les époux [K] (fixé à 2.000€ a maxima),

— de juger que la SAS FONCIA a manqué à son obligation de diligence et engagé sa responsabilité professionnelle,

— de juger que la Société KAUFMAN ET BROAD a manqué à son obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices,

— de juger qu’il justifie d’un intérêt à agir à l’encontre des sociétés KAUFMAN et BROAD et FONCIA,

— de condamner in solidum les sociétés KAUFMAN et BROAD et FONCIA à le garantir et relever indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre des désordres allégués par les époux [K],

— de débouter les époux [K] de leur demande au titre des frais irrépétibles et dépens,

— de condamner in solidum les époux [K] et les sociétés KAUFMAN et BROAD et FONCIA à lui verser la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les époux [K] et les sociétés FAUFMAN ET BROAD et FONCIA aux entiers dépens,

— d’écarter l’exécution provisoire.

La SAS FONCIA, représentée par son conseil, demande au juge chargé des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 30, 21, 32 et 122 du code de procédure civile, de l’article 1999 du code civil, des articles 1984 et suivants du code civil, des articles 1231-1 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 9 du code de procédure civile et des articles 1792 et suivants du code civil :

— de juger qu’en tant que tiers au contrat, elle ne peut être condamnée à supporter la charge de la réparation d’une prétendue inexécution contractuelle du bail,

— de juger irrecevable, pour défaut d’intérêt à agir Monsieur [B] [T], la demande de condamnation à son égard visant à le relever indemne des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre de la réparation des préjudices et amende civile résultant du congé prétendument frauduleux,

— de juger irrecevable car prescrite la demande de Monsieur [B] [T] d’être relevé indemne et garantie par elle des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre de la réparation du prétendu préjudice de jouissance des époux [K],

— de constater que la charge de la preuve pèse sur le requérant,

— de constater son absence de faute,

— de constater l’absence de lien de causalité entre ses missions dans sa gestion locative et les préjudices allégués,

— de constater l’absence de préjudice indemnisable qui lui est imputable,

— de juger que sa responsabilité ne peut être engagée,

— de dire que seuls les constructeurs et réputés constructeurs au sens des articles 1792 et suivants du code civil sont responsables de plein droit des dommages causés à l’appartement de Monsieur [B] [T] et qu’il appartient à ces derniers d’en réparer les conséquences dommageables, dont les éventuels préjudices des époux [K],

— de dire qu’il appartient à Monsieur [B] [T] soit de faire intervenir les époux [K] dans l’expertise judiciaire en cours, soit de faire intervenir les constructeurs et leurs assureurs à la présente instance pour être relevé indemne et garanti,

— de débouter toutes parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions à son égard,

— à titre subsidiaire :

— de juger qu’aucune condamnation in solidum ne saurait être prononcée à son encontre,

— de dire que la décision ne sera pas assortie de l’exécution provisoire,

— de condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner toute partie succombante aux entiers dépens.

La Société KAUFMAN ET BROAD, représentée par son conseil, demande au juge chargé des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1217, 1231-1, 1719 et 1792 du code civil, de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 31 et 122 du code de procédure civile :

— à titre principal :

— de déclarer irrecevable la demande de garantie et relevé indemne formée par Monsieur [B] [T] à son encontre au titre des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre résultant de la nullité du congé (indemnité et/ou amende),

— de déclarer irrecevable la demande de garantie et relevé indemne formée par Monsieur [B] [T] à son encontre au titre des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au bénéfice des époux [K] aux fins d’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

— à titre subsidiaire :

— de réduire le quantum des prétentions indemnitaires des époux [K] à de plus justes proportions qui ne sauraient en tout état de cause excéder la somme de 2.000 €,

— en tout état de cause :

— de juger qu’aucune condamnation in solidum ne saurait être prononcée à son encontre,

— de condamner Monsieur [B] [T] ou toute partie succombante au paiement de la somme de 3.000 € à son profit au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, sur les demandes tendant à «juger», «constater» et «dire» :

Il y a de constater que certaines demandes visant à voir «juger», «constater» et «dire» figurant dans le dispositif des écritures des époux [K], de Monsieur [B] [T] et de la SAS FONCIA ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu, dès lors, de statuer sur ces demandes, s’agissant de moyens articulés au soutien de leurs prétentions.

Sur la validité du congé :

L’alinéa 1er de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa version applicable au jour de la délivrance du congé, le 11 octobre 2021, dispose que «lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur».

Le congé pour reprise doit ainsi, à peine de nullité, indiquer le motif allégué, les noms et adresses du ou des bénéficiaires de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le bailleur qui donne congé n’a d’autre motivation à donner que d’occuper lui-même le logement ou de le faire occuper par les personnes que la loi énumère.

En sus de ces mentions obligatoires, le bailleur doit, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Si la contestation de la reprise du logement implique un contrôle a posteriori, l’intention frauduleuse du bailleur doit s’apprécier au moment de la délivrance du congé.

Les époux [K] soutiennent que le congé pour reprise pour habiter qui leur a été signifié le 11 octobre 2021 repose sur un faux motif et est donc frauduleux et nul. Ils affirment que Monsieur [B] [T] a volontairement et sciemment signifié un congé mentionnant un faux motif pour les évincer dans leurs droits. Ils estiment que plusieurs faits objectifs, constatés par commissaire de justice suivant procès-verbal des 29 mars et 13 avril 2023, démontrent l’existence de cet acte frauduleux :

— la présence de leurs noms sur la boîte aux lettres,

— la présence de leurs noms sur l’interphone,

— le renvoi téléphonique à partir de l’interphone sur leur téléphone portable respectif,

— la comparaison des index du compteur d’eau lors de l’état des lieux de sortie et lors du constat du commissaire de justice montrant une consommation d’eau d'1m3 entre le 3 décembre 2021 et le 13 avril 2023. Ils affirment sur la base des déclarations du syndic de copropriété que Monsieur [B] [T] n’a jamais occupé l’appartement et vit toujours au Brésil.

Monsieur [B] [T] conclut à la validité du congé pour reprise pour habiter qu’il a signifié aux époux [K] puisqu’il justifie d’un motif légitime d’inoccupation du logement et qu’aucune mauvaise foi ne peut lui être reprochée. Il justifie la délivrance du congé pour reprise du logement par la perte de son emploi au BRÉSIL et son projet d’emménagement à [Localité 3]. Il affirme avoir candidaté, dès l’année 2020, sur de nombreux postes dans le secteur de la restauration en région bordelaise et avoir adressé, le 14 juillet 2020, son dossier complet à une agence de recrutement et de conseil dans l’hôtellerie spécialisée sur la région sud-ouest. Il ajoute avoir poursuivi ses recherches au cours des années 2021 et 2022, lesquelles n’ont pas abouti, de sorte qu’il a été contraint d’accepter un poste de cuisinier en SUISSE. Il estime qu’il justifiait alors d’un motif réel et sérieux pour reprendre son logement au moment de la délivrance du congé. Il considère que le logement n’a pas été occupé pour une cause légitime et qu’aucune fraude de sa part n’est caractérisée. Il ajoute, au surplus, qu’il n’avait aucun intérêt à mettre un terme à la location si ce n’est pour occuper lui-même le logement, alors qu’il s’est retrouvé plusieurs mois avec un logement vide et qu’il a subi un préjudice financier important en raison de la perte de loyers.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [B] [T], d’une part, et les époux [K], d’autre part, ont conclu un contrat de bail le 14 avril 2016 à effet au 15 avril 2016 pour une durée de 3 ans renouvelable. Reconduit tacitement à deux reprises, il arrivait à échéance au 14 avril 2022.

Monsieur [B] [T] a fait délivrer par acte d’huissier de justice en date du 11 octobre 2021 un congé pour reprise à effet du 14 avril 2022 justifié par sa volonté de «reprendre le logement pour lui-même suite à la perte de son emploi au Brésil, il souhaite revenir vire à [Localité 3] pour y trouver un nouvel emploi ».

Ce congé comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 et a été délivré dans le délai imparti.

S’agissant du caractère sérieux et réel du congé, Monsieur [B] [T] démontre avoir eu pour projet de s’installer à [Localité 3] dans un but professionnel, justifiant ainsi la reprise de son bien immobilier. Il verse aux débats les courriers électroniques qu’il a adressés à EUROCONSULTING HOTEL les 2 juin et du 14 juillet 2020 dans le cadre de sa recherche d’emploi. Il produit, en outre, les candidatures en date des 6 février 2021, 3 août 2021, 7 octobre 2021, 29 octobre 2021 et 5 novembre 2021 qu’il a envoyées à différents établissements à [Localité 3] pour être recruté tout en soulignant, d’une part, sa capacité à se loger compte tenu de sa qualité de propriétaire d’un appartement situé dans cette commune et, d’autre part, son souhait d’entamer un nouveau projet de vie dans la région bordelaise. Il y a lieu de constater que l’envoi des candidatures est contemporain à la délivrance du congé du 11 octobre 2021.

Aucun élément ne permet d’établir qu’il a pu obtenir des réponses favorables à ses demandes d’emploi. Il apparaît, toutefois, qu’il a pu être recruté le 18 février 2022 par le Palace BEAU-RIVAGE à [Localité 7] dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée.

En revanche, le caractère frauduleux du congé allégué par les époux [K] n’est pas démontré. Pour soutenir leur argumentation, ils se fondent sur les constatations de Maître [D] [S], Commissaire de justice, en date des 29 mars et 13 avril 2023. Cependant, il échet de constater, d’une part, que ce procès-verbal de constat n’est pas versé aux débats même s’il apparaît dans le bordereau de pièces des écritures des époux [K] et, d’autre part, qu’il ne saurait suffire à prouver le caractère frauduleux du congé puisque Monsieur [B] [T] ne conteste pas le fait qu’il n’a pas pu occuper les lieux litigieux.

Aucun pièce ne permet, en revanche, de remettre en cause les projets professionnels de Monsieur [B] [T] dans le département au moment de la délivrance du congé, ni le fait que son projet n’a pas pu se concrétiser faute d’embauche.

Il apparaît, en conséquence, que Monsieur et Madame [K] ne rapportent pas la preuve du caractère frauduleux qu’ils allèguent alors que les pièces produites prouvent le caractère réel et sérieux de la reprise au moment de la délivrance du congé.

Il y a, donc, lieu de valider le congé pour reprise délivré le 11 octobre 2021 par Monsieur [B] [T].

Madame et Monsieur [K] seront, en conséquence, déboutés de leur demande visant à voir prononcer la nullité du congé qui leur a été délivré. Ils seront, également, déboutés de leur demande d’indemnisation.

Sur l’obligation de délivrance et d’entretien des lieux loués :

— Sur la prescription de l’action de Madame [N] [U] épouse [K] et Monsieur [R] [K] :

Aux termes des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, «toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit».

Les obligations du bailleur sont continues et doivent être respectées pendant toute la durée du bail, ce contrat étant à exécution successive.

L’article 122 du code de procédure civile énonce que «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée».

Monsieur [B] [T] argue de l’irrecevabilité des demandes relatives au préjudice de jouissance formulées par les époux [K]. Il explique que l’action en indemnisation du préjudice résultant du trouble de jouissance est soumise au délai de prescription spécial de trois ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’initier. Il affirme que les époux [K] ont eu connaissance des désordres à l’origine du trouble de jouissance qu’ils allèguent le 15 avril 2016. Il estime qu’ils disposaient jusqu’au 15 avril 2019 pour faire valoir leur préjudice. S’agissant du dol qu’ils évoquent pour pallier l’irrecevabilité de leur demande, il note que Monsieur et Madame [K] ne tirent pas les conséquences du dol allégué puisqu’ils ne sollicitent pas la nullité du contrat et qu’ils ne démontrent pas plus que les conditions du dol sont réunies. Enfin, il considère que le fait que le contrat serait à exécution successive est inopérant en l’espèce puisque le point de départ de la prescription est le jour où le titulare du droit à connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Les époux [K] concluent à la recevabilité de leur action en prenant comme point de départ de la prescription la date de dépôt du rapport d’expertise, ce dernier en date du 29 mai 2024 leur ayant été communiqué dans le cadre de la présente instance le 2 juillet 2024. Ils affirment avoir, alors, pris conscience du vice du consentement dont ils ont été victimes lors de la signature du bail. Ils expliquent que, pour eux, l’appartement subissait les suites d’un simple dégât des eaux et qu’ils ont cru naïvement faire face, comme on le leur avait présenté, à une simple et banale fuite. Ils ajoutent avoir compris l’étendue des manoeuvres dolosives dont ils ont été l’objet en lisant les conclusions de l’expert judiciaire qui leur ont été communiquées dans le cadre de cette procédure. Ils soutiennent que s’ils avaient eu connaissance de l’importance des désordres, ils n’auraient pas contracté le bail. Ils considèrent être soumis au délai de prescription quinquennale prévu par l’article 2224 du code civil. A titre subsidiaire, ils soulignent que le contrat de bail est un contrat à exécution successive de sorte que les obligations d’au moins une partie s’exécutent en plusieurs prestations échelonnées dans le temps en l’espèce tous les mois jusqu’au terme de bail le 3 décembre 2021. Ils soutiennent avoir ainsi interrompu l’éventuelle prescription par la délivrance de l’assignation le 24 avril 2023.

En l’espèce, les époux [K] fondent leur demande d’indemnisation sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent où à tout le moins à son obligation d’entretien des lieux loués. Or, il convient de rappeler que dans le cadre de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, le législateur a rompu avec le délai de droit commun pour instaurer un délai spécifique pour toutes actions dérivant d’un contrat de bail de 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Par ailleurs, si les époux [K] arguent de l’existence d’un dol pour justifier l’application de la prescription quinquennale et les dispositions de l’article 2224 du code civil force est de constater qu’ils admettent dans leurs propres écritures que «dès la prise de possession, les requérants ont continué à subir de nombreuses infiltrations et pénétrations d’eau, tant dans les plafonds jusqu’au sol, notamment dans le couloir droit du placard, lesdites infiltrations étant manifestement anciennes, en tous cas antérieurs à leur prise de possession… Les infiltrations et pénétrations d’eaux se sont poursuivies, toujours en plafond, dans différentes pièces (toilettes, salon, etc …) et de plus sur la terrasse latérale extérieure». Ces éléments montrent qu’ils avaient connaissance dès la prise de possession des lieux et de manière récurrente des désordres du logement. Aucun élément ne permet d’établir, en revanche, que leur étendue leur a été sciemment dissimulé ni qu’ils ont été victimes d’un dol.

Il apparaît, en conséquence, que le délai de prescription applicable en l’espèce est de 3 ans, conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant du point de départ du délai de prescription, il a été établi que les époux [K] avaient connaissance des désordres dès leur entrée dans les lieux loués, leur permettant d’agir à l’encontre de leur bailleur. Ils étaient, en conséquence, informés de leurs conséquences sur le logement. Dès lors, le rapport d’expertise judiciaire ne peut constituer le point de départ de leur action, d’autant que ce dernier confirme les désordres qu’ils avaient eux mêmes constatés.

En revanche, les pièces versées aux débats, plus spécialement les courriers éléctronique adressés par Monsieur et Madame [K] à la SAS FONCIA, gestionnaire du bien immobilier tout au long du bail témoignent de la récurrence des infiltrations dans le logement et jusqu’à leur départ des lieux loués. Compte tenu du caractère continu de ces désordres, Monsieur [B] [T] ne peut valablement soutenir que l’action des époux [K] aurait dû être engagée avant le 15 avril 2019 au seul motif que les désordres seraient apparus dès le 15 avril 2016.

Or, les époux [K] ont attrait en justice Monsieur [B] [T], par exploit de commissaire de justice délivré le 24 avril 2023.

Compte tenu de la prescription triennale applicable en la matière et des infiltrations persistantes qu’ils ont subi, il apparaît que la demande des époux [K] de réparation du préjudice de jouissance concernant la période du 15 avril 2016, date de prise de possession des lieux, au 23 avril 2020, soit plus de 3 ans avant le dépôt de l’acte introductif d’instance du 24 avril 2023, encourt la prescription et sera déclarée irrecevable.

— Sur le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance et d’entretien des lieux loués:

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent et d’entretenir celui-ci en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

Il s’évince de l’article 1720 du même code que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il est par ailleurs tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le logement décent est un logement qui doit répondre aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et doit protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Madame et Monsieur [K] soutiennent que Monsieur [B] [T] n’a pas satisfait à ses obligations de délivrance et d’entretien des lieux loués. Ils indiquent que l’appartement n’était pas habitable en l’état compte tenu du problème permanent depuis la prise de possession et jusqu’à leur départ des lieux d’infiltrations d’eaux particulièrement graves. Ils soutiennent que le bailleur a sciemment et volontairement failli à son obligation de délivrance d’un logement décent et qu’à tout le moins ce dernier pas été entretenu pour servir à l’usage auquel il était loué, les empêchant ainsi d’en jouir paisiblement. Ils exposent avoir subi un trouble de jouissance pour lesquels ils sont parfaitement fondés à demander réparation auprès du bailleur.

Monsieur [B] [T] soutient avoir respecté ses obligations de bailleur. Il conteste le fait que le logement n’aurait pas été habitable depuis l’entrée dans les lieux des preneurs, aucune réserve concernant l’état du logement n’ayant été émise au moment de l’état des lieux d’entrée. Il note que deux mois après la prise de possession des lieux, ils ont signalé des désordres à la SAS FONCIA sans sollicité de réduction de loyer et qu’ils se sont maintenus dans les lieux loués, leur départ étant dû au congé qu’il leur a délivré. Il affirme que les époux [K] avaient été informés dès leur entrée dans les lieux de l’existence d’infiltrations dans le logement, plus précisemment d’un dégât des eaux dans le placard et au niveau du plafond de l’entrée. Il précise avoir échangé avec la société FONCIA de nombreux courriels pour tenter de résoudre les désordres, un expert judiciaire ayant été désigné à sa requête pour examiner les désordres affectant l’appartement. Il ajoute qu’il ne peut lui être reproché, dans l’attente des conclusions de l’expert judiciaire, de ne pas avoir entrepris de travaux réparatoires. Il estime qu’aucun manquement à son obligation de délivrance conforme ne peut lui être reproché et que sa responsabilité doit être écartée.

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties et des pièces versées aux débats, plus précisément du rapport d’expertise de Monsieur [J] [M], Expert judiciaire, en date du 29 mai 2024, que les époux [K] ont subi des désordres tout au long de leur occupation des lieux loués.

L’expert judiciaire, Monsieur [J] [M], a relevé aux termes de son rapport d’expertise:

«C.6.2.1.8 Désordres appartement A53 propriétaire M. [T]

Au niveau de ce logement, plusieurs types de désodres ont été relevés :

Point n°1: les infiltrations intérieures

On relève au plafond de ce logement des traces d’humidité provenant de la terrasse et des galeries techniques situées au niveau supérieur. Ces infiltrations entraînent des désordres et peuvent à court terme, si rien n’est entrepris, rendre ce logement insalubre. Ces désordres affectent le gros-oeuvre du bâtiment (dalle beton armé entre logements). Ces désordres rentrent, pour l’expert judiciaire, dans le champ de la garantie décennale.

Point n°2 : Infiltration au niveau des balcons

Il s’agit de traces de coulures provenant de la terrasse de l’appartement situé au-dessus en raison de l’absence de pose d’une étanchéité au niveau de la terrasse (…)

Point n°3 : Dalles de la terrasse instables

Les dalles sur plots sont instables en quelques endroits. Ce désordre affecte un élément dissociable du gros-oeuvre.” (pages 79 et 80 du rapport d’expertise judiciaire)

Il précise, en outre :

« C.4.2.8 Désordres appartement A53 Propriétaire Monsieur [T]

Locataire M. [K] [R]

Désordres allégués : Infiltrations répétées dans le séjour, couloir, toilettes et en terrasse un écoulement des eaux pluviales venant de l’étage supérieur (chéneaux insuffisants) ; des dalles et plots instables aux droits des baies vitrées. Ces désordres sont apparus en avril 2016 (Pièce A41) (page 64 du rapport d’expertise judiciaire)

Constatations de l’expert judiciaire : les désordres allégués sont constatés dans le cadre du contradictoire le 6 juin 2021 et lors des investigations techniques réalisées les 25 et 26 novembre 2021 – infiltrations en plafond – infiltration dans la salle de bains – dalles sur plots instables – infiltrations au niveau du balcon provenant de l’appartement situé au-dessus de l’A53 (pages 65 et 66 du rapport d’expertise judiciaire)

Avis de l’expert judiciaire : Tous les désordres allégués sont constatés et nécessitent des reprises des causes avant engagement de la reprise des embellissements. Ces désordres relèvent de la garantie décennale pour les infiltrations et de la garantie biennale pour la reprise des dalles de la terrasse. Les infiltrations constatées proviendraient de la terrasse et de la galerie technique (parties communes) de l’appartement A62 situé au -dessus de l’A53 (page 66 du rapport d’expertise judiciaire).

Compte tenu des constatations de l’expert judiciaire, il apparaît que les locaux ne permettaient pas d’assurer le clos et le couvert compte tenu des nombreuses infiltrations favorisant le développement de moisissures, lesquelles peuvent porter atteinte à la santé des occupants. Ces désordres ont rendu le logement non conforme aux normes de décence et la réparation doit incomber au bailleur, Monsieur [B] [T].

Si ce dernier soutient que l’existence des désordres n’a jamais été dissimulée aux preneurs, qu’il a échangé de nombreux mails avec la SAS FONCIA [Localité 3] pour tenter de résoudre les désordres et qu’un expert judiciaire a été désigné à sa requête pour examiner les désordres affectant l’appartement, il n’en demeure pas moins qu’il est tenu d’assurer aux locataires un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter à leur santé. Il appartenait, donc, à Monsieur [B] [T] de trouver d’autres solutions, voire même des solutions conservatoires (relogement), pour permettre à ses locataires de pouvoir jouir paisiblement des lieux loués.

Aussi, faute de délivrance d’un logement décent, Monsieur [B] [T] sera contraint d’indemniser les preneurs des préjudices qu’ils ont subis.

— Sur la réparation du préjudice de jouissance :

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Suivant l’article 1231-1 du code précité, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les époux [K] sollicitent la condamnation de Monsieur [B] [T] à leur verser la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et préjudice subis. Ils calculent cette somme sur la base d’une réduction de loyer de 30% chaque mois de la date de leur entrée dans les lieux loués jusqu’à leur départ effectif des lieux loués le 3 décembre 2021.

Monsieur [B] [T] propose de limiter les condamnations qui seraient prononcées à son encontre à la somme maximale de 2.000 €. Il signale que la gratuité du loyer opérée en début de bail n’a pas à être reconduite. Il ajoute que les lieux n’étaient pas inhabitables ainsi que le prétendent à tort les époux [K]. Il note que les constats réalisés par l’expert judiciaire dans le logement au mois de novembre 2021 ont révélé des infiltrations d’eau, toutes les pièces du logement étaient habitables et occupées. Il estime que les époux [K] ne rapportent pas la preuve d’un préjudice de jouissance qui justifierait une réduction de près de 30% du loyer par mois.

La société KAUFMAN et BROAD POMOTION 3 soutient que le préjudice de jouissance subi du fait de l’existence de seules traces d’humidité devra être considérablement nuancé et les prétentions des époux [K] réduites à de plus justes proprortions qui ne sauraient en aucun cas excéder la somme forfaitaire de 2.000 €. Elle précise que l’inhabitabilité invoquée n’était pas avérée au mois de novembre 2021.

En l’espèce, il a été constaté que les époux [K] ont subi des désordres au sein de leur logement. L’expert judiciaire, Monsieur [J] [M], a relevé aux termes de son rapport d’expertise l’existence d’infiltrations répétées dans le séjour, couloir, toilettes et en terrasse et la présence «au plafond de ce logement des traces d’humidité provenant de la terrasse et des galeries techniques situées au niveau supérieur. Ces infiltrations entraînent des désordres et peuvent à court terme, si rien n’est entrepris, rendre ce logement insalubre». Il note au niveau des balcons, des « traces de coulures» et que les «dalles de la terrasse» sont instables en quelques endroits.

Si les époux [K] soutiennent que l’appartement n’était pas habitable en l’état compte tenu du problème permanent depuis la prise de possession jusqu’au départ des lieux d’infiltrations d’eau particulièrement graves, force est de constater que les pièces qu’ils produisent ne permettent pas de l’établir.

En revanche, il convient de constater que le bien donné à bail est d’une surface habitable de 89 m² et comporte 4 pièces principales. Les désordres étaient localisés dans le séjour, le couloir, les toilettes et la terrasse. Compte tenu de la nature des désordres et de leur localisation, le préjudice de Monsieur et Madame [K] sera réparé sur la base sur la base d’une somme de 200 € par mois sur la période du 24 avril 2020 au 3 décembre 2021, soit 19 mois, date du départ des lieux des époux [K]. Ils seront, dès lors, indemnisés comme suit :

200 € X 19 mois = 3.800 €.

Monsieur [B] [T] sera, donc, condamné à verser aux époux [K] la somme de 3.800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [B] [T] :

— Sur les fins de non recevoir soulevées par la SAS FONCIA et la Société KAUFMAN ET BROAD au titre de la nullité du congé :

L’article 31 du code de procédure civile prévoit que «l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé».

Selon les dispositions de l’article 32 du même code «est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir».

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile «constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée».

La SAS FONCIA et la Société KAUFMAN ET BROAD arguent de l’irrecevabilité des

demandes de Monsieur [B] [T] à leur encontre faute d’intérêt à agir, l’objet du litige portant sur le fait que ce dernier a délivré un congé frauduleux aux époux [K] et la prétendue mauvaise exécution de ses obligations par le bailleur vis-à-vis de ses locataires. Elles affirment être un tiers au contrat de sorte qu’elles ne peuvent pas être tenues pour responsables de cette mauvaise exécution du contrat.

En l’espèce, le congé délivré par Monsieur [B] [T] a été validé et Madame et Monsieur [K] ont été déboutés de leur demande d’indemnisation.

Monsieur [B] [T] n’ayant pas été condamné à payer de sommes à ce titre aux époux [K], il y a lieu de considérer qu’il ne formule aucune demande en garantie sur ce fondement de sorte que les fins de non recevoir soulevées par la SAS FONCIA et par la Société KAUFMAN ET BROAD deviennent sans objet.

— Sur les fins de non recevoir soulevées par la SAS FONCIA et la Société KAUFMAN ET BROAD au titre de la prescription :

La SAS FONCIA et la Société KAUFMAN ET BROAD arguent de la prescription des demandes de relever indemnes formulées par Monsieur [B] [T] au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par les époux [K].

En l’espèce, les demandes des époux [K] de réparation du préjudice de jouissance concernant la période du 15 avril 2016, date de prise de possession des lieux, au 23 avril 2020, ont été déclarées prescrites. En revanche, ces derniers ont été indemnisés du préjudice de jouissance qu’ils ont subi entre le 24 avril 2020 et le 3 décembre 2021.

En conséquence, les demandes de relever indemne formulées par Monsieur [B] [T] au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par les époux [K] entre le 24 avril 2020 et le 3 décembre 2021, seront déclarées recevables, car non prescrites.

— Sur la responsabilité de la SAS FONCIA [Localité 3] :

Aux termes des dispositions de l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

Conformément à l’alinéa 1er de l’article 1991 du même code, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 alinéa 1er du code civil énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Enfin, il s’évince de l’article 1353 du même code que «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation».

Monsieur [B] [T] expose que la SAS FONCIA est intervenue en qualité de mandataire et gestionnaire locatif pour la location de son appartement aux époux [K] et qu’elle avait en charge la perception des loyers, l’établissement des lieux d’entrée et de sortie et la gestion des réparations urgentes et des travaux d’entretien. Il indique que, dans le cadre de sa mission, il appartenait à la SAS FONCIA d’apporter une solution efficace pour faire cesser les désordres dénoncés par les locataires et à tout le moins, de l’alerter sur les doléances de ses locataires. Il reproche à cette société de ne pas l’avoir alerté sur la gravité des désordres allégués par ses locataires. Il affirme que la SAS FONCIA a commis une faute par manque de diligence dans l’exercice de sa mission de gestionnaire locatif et qu’elle a engagé sa responsabilité professionnelle.

La SAS FONCIA estime que sa responsabilité ne peut être engagée puisqu’elle n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat de gestion locative. Elle affirme avoir mis Monsieur [B] [T] en mesure d’engager une procédure judiciaire à l’encontre des constructeurs pour préserver ses intérêts et ceux de son locataire dès l’apparition des dommages. En effet, elle souligne qu’elle n’est pas un professionnel de la construction de sorte qu’elle ne saurait être tenue de préconiser des travaux réparatoires qui relèvent de la mission de l’Expert judiciaire désigné.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de relever que le mandat de gestion liant Monsieur [B] [T] à la SAS FONCIA n’est pas versé aux débats de sorte qu’il est impossible de connaître l’étendue du mandat auquel était tenue la SAS FONCIA [Localité 3].

Cependant, cette dernière ne conteste pas qu’elle était tenue au titre de ses obligations contractuelles de rechercher une solution aux désordres du bien loué et d’engager les actions de nature à préserver les droits du bailleurs.

Monsieur [B] [T] reconnaît dans ses propres écritures (page 13) avoir échangé avec «la société FONCIA … de nombreux courriels pour tenter de résoudre les désordres comme en témoignent les échanges de courriels entre ces derniers». Il se déduit en conséquence de ses propres écritures que la SAS FONCIA l’a bien alerté sur les désordres subis par ses locataires.

Par ailleurs, il apparaît, également, qu’elle l’a alerté sur la gravité des désordres allégués par les époux [K]. Les pièces produitent montrent qu’il a, en effet, avec d’autres propriétaires, saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de BORDEAUX par actes d’huissier de justice délivrés entre le 29 septembre 2017 et le 4 octobre 2017 aux fins d’expertise. L’ordonnance de référé en date du 8 janvier 2018 montre qu’un expert amiable, Monsieur [J] [F], avait déjà établi dans un rapport en date du 7 septembre 2017 que les désordres concernaient l’ensemble de l’immeuble. Aussi, Monsieur [B] [T] ne peut ainsi valablement soutenir qu’il n’était pas informé des désordres subis par ses locataires et qu’il n’a pas été alerté de leur gravité.

Il s’ensuit que Monsieur [B] [T] ne rapporte pas la preuve pas que la SAS FONCIA [Localité 3] a commis des manquements dans l’exécution de son mandat et a engagé sa responsabilité contractuelle. Il sera, en conséquence, débouté de sa demande visant à être garanti et relevé indemne par la SAS FONCIA de sa condamnation à indemniser les époux [K] de leur préjudice de jouissance.

— Sur la responsabilité de la Société KAUFMAN ET BROAD :

L’article 1792 du code civil énonce que «tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère».

En outre, aux termes de l’article 1646-1 du code précité, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Monsieur [B] [T] que la Société KAUFMAN ET BROAD a engagé sa responsabilité en tant que constructeur de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] au sein duquel est situé l’appartement dont il est propriétaire. Il soutient qu’en sa qualité de promoteur, la Société KAUFMAN ET BROAD était tenue de livrer un immeuble exempt de vices. Il ajoute qu’il ressort des opérations d’expertise que l’appartement qu’il a acquis est impropre à sa destination.

En l’espèce, aux termes de son rapport d’expertise du 29 mai 2024, Monsieur [J] [M], Expert judiciaire, a notamment retenu la responsabilité de la Société KAUFMAN ET BROAD dans la survenance des désordres de l’appartement de Monsieur [T] (A53), lesquels relèvent de la garantie décennale pour les infiltrations et de la garantie biennale pour la reprise des dalles de la terrasse, puisqu’il n’est pas contesté que les travaux ont été récéptionnés.

Il apparaît, ainsi, que la Société KAUFMAN ET BROAD est donc responsable de plein droit des désordres causés à l’appartement de Monsieur [B] [T].

En revanche, la responsabilité de la Société KAUFMAN ET BROAD à l’égard de Monsieur [B] [T] ayant été retenue, il y a lieu de la condamner à le relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance subi par ses locataires, les époux [K].

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision, aucun élément ne justifiant, en l’espèce, qu’elle soit écartée.

Monsieur [B] [T] et la Société KAUFMAN ET BROAD seront condamnés aux dépens, lesquels ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat du 13 avril 2023, lequel n’est pas versé aux débats.

Monsieur [B] [T] sera condamné, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer :

— aux époux [K] la somme de 800 €,

— à la SAS FONCIA, la somme de 800 €.

Succombants, la Société KAUFMAN ET BROAD et Monsieur [B] [T] seront déboutés de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort :

DECLARE irrecevable la demande en réparation du trouble de jouissance et préjudice subi formée par Monsieur [R] [K] et par Madame [N] [U] épouse [K] et concernant la période du 15 avril 2016 au 23 avril 2020 car prescrite ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les fins de non recevoir soulevées par la SAS FONCIA [Localité 3] et la SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 3 visant à voir déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [B] [T] de relever indemne des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre de la nullité du congé pour reprise alléguée par Monsieur [R] [K] et par Madame [N] [U] épouse [K] ;

CONSTATE la validité du congé délivré le 11 octobre 2021 par Monsieur [B] [T] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à verser à Monsieur [R] [K] et à Madame [N] [U] épouse [K] la somme de 3.800 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi durant la période du 24 avril 2020 au 3 décembre 2021 ;

CONDAMNE la SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 3 à garantir et relever indemne Monsieur [B] [T] de la condamnation à la somme de 3.800 € prononcée à son encontre au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [R] [K] et par Madame [N] [U] épouse [K] ;

DEBOUTE Monsieur [R] [K] et Madame [N] [U] épouse [K] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [B] [T] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 3 du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SAS FONCIA [Localité 3] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à verser à Monsieur [R] [K] et Madame [N] [U] épouse [K] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] à verser à la SAS FONCIA [Localité 3] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC KAUFMAN ET BROAD PROMOTION 3 et Monsieur [B] [T] aux dépens, à l’exclusion du coût du procès-verbal de constat du 13 avril 2023 ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection