TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 17/11631 – N° Portalis DB2H-W-B7B-R3UW

Jugement du 16 Janvier 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Antoine ROUSSEAU de la SELARL B2R & ASSOCIÉS – 781

Maître Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES – DPA – 709

M^e Alexandra GOUMOT-NEYMON – 1431

Maître Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS – 359

M^e Laurent PRUDON – 533

Maître Laurent SAUTEREL de la SELARL TESSARES AVOCATS – 588

Maître Yves TETREAU de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU – 680

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 16 Janvier 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 28 Novembre 2022, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 10 Octobre 2023 devant :

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Marlène DOUIBI, Juge,

François LE CLEC’H, Juge,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LIMOUZI, domicilié : chez FONCIA LIMOUZI,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Maître Antoine ROUSSEAU de la SELARL B2R & ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.R.L. FONCIERE TOLOZAN,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat postulant du barreau de LYON et par Maître Odile COHEN, avocat plaidant du barreau de PARIS

S.A. AXA FRANCE IARD,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Yves TETREAU de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

S.A.S. DTZ INVESTORS FRANCE, venant aux droits de la société DTZ ASSET MANAGEMENT EUROPE SAS,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra GOUMOT-NEYMON, avocat postulant du barreau de LYON et par Maître Virginie BOUET de la SELARL ABV LEGAL, avocat plaidant du barreau de PARIS

S.A.R.L. ARCHIPAT,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Laurent PRUDON, avocat au barreau de LYON

Compagnie d’assurances MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent PRUDON, avocat au barreau de LYON

SASU SPIE BATIGNOLLES TONDELLA,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent SAUTEREL de la SELARL TESSARES AVOCATS, avocat postulant du barreau de LYON et par Maître Jean-Marc ZANATI de la SELAS COMOLET-ZANATI, avocat plaidant du barreau de PARIS

S.A.S. SPIE BATIGNOLLES SUD-EST, venant aux droits de l’entreprise MOULIN SAS,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Laurent SAUTEREL de la SELARL TESSARES AVOCATS, avocat postulant du barreau de LYON et par Maître Jean-Marc ZANATI de la SELAS COMOLET-ZANATI, avocat plaidant du barreau de PARIS

S.A. GENERALI IARD,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Laurent SAUTEREL de la SELARL TESSARES AVOCATS, avocat postulant du barreau de LYON et par Maître Jean-Marc ZANATI de la SELAS COMOLET-ZANATI, avocat plaidant du barreau de PARIS

S.A. BUREAU VERITAS, dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat postulant du barreau de LYON et par Maître Louis-Michel FAIVRE de la SELARL FAIVRE, avocat plaidant du barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE :

La Société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, venant aux droits de la Société BUREAU VERITAS,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES – DPA, avocat postulant du barreau de LYON et par Maître Louis-Michel FAIVRE de la SELARL FAIVRE, avocat plaidant du barreau de PARIS

La société FONCIERE TOLOZAN a acquis le 8 septembre 2005 un ensemble immobilier composé de trois bâtiments sis [Adresse 4], qu’elle a mis en copropriété et revendu par lots à compter de 2006, en s’engageant auprès des acquéreurs à exécuter des travaux mentionnés sur un descriptif sommaire annexé aux actes de vente.

Ces travaux ont été réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la société FONCIERE TOLOZAN.

Sont notamment intervenus :

— la société DTZ INVESTORS, en vertu d’un contrat d’asset management,

— la société ATELIER 43, assurée auprès de la MAF, chargée de la maîtrise d’oeuvre des travaux sur parties privatives,

— la société ARCHIPAT, assurée auprès de la MAF, chargée de la maîtrise d’oeuvre des travaux sur parties communes,

— la société BUREAU VERITAS, en qualité de bureau de contrôle,

— la société MOULIN, devenue la société SPIE BATIGNOLLES SUD-EST, assurée auprès de la Compagnie GENERALI, en charge du lot gros oeuvre,

— la société TONDELLA PEINTURE, devenue la société SPIE BATIGNOLLES TONDELLA, assurée auprès de la Compagnie GENERALI, en charge du lot peinture-ravalement,

Des assurances dommages ouvrage et CNR ont été souscrites auprès de la Compagnie AXA.

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 21 octobre 2010.

Une attestation d’achèvement des travaux a été établie par architecte le 30 juin 2011 et signifiée au syndicat des copropriétaires le 11 juillet 2011.

Le 27 juillet 2011, le syndicat des copropriétaires a refusé de prendre livraison des travaux sur les parties communes.

Par ordonnance sur requête en date du 13 décembre 2011, le Président du Tribunal de grande instance de Lyon a désigné Monsieur [N] avec mission de procéder, pour le compte des acquéreurs et du syndicat des copropriétaires, au constat de la livraison des travaux réalisés par la société FONCIERE TOLOZAN dans les parties communes de l’immeuble, et d’en faire déclaration devant Maître [L], notaire chargé de la vente des différents lots de copropriété, conformément aux dispositions de l’article R 262-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [N] a procédé le 15 mai 2012 à une déclaration devant notaire aux fins de constater l’achèvement des travaux.

Se plaignant de l’insuffisance des travaux réalisés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de Lyon qui, par ordonnance en date du 26 juin 2012, a ordonné une expertise et désigné Monsieur [Y] pour y procéder. La mission de l’expert a été étendue à l’examen des canalisations de gaz par ordonnance du 8 octobre 2013, confirmée par arrêt du 6 mars 2014.

L’expert a établi son rapport le 24 octobre 2016.

Suivant exploits d’huissier en date des 20 et 23 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait assigner la société FONCIERE TOLOZAN, la Compagnie AXA ASSURANCES IARD, la société DTZ INVESTORS FRANCE, la société ARCHIPAT, la MAF, la société SPIE BATIGNOLLES TONDELLA, la société SPIE BATIGNOLLES SUD-EST et la Compagnie GENERALI IARD devant le Tribunal de grande instance de Lyon.

Suivant exploit en date du 18 décembre 2018, la société DTZ INVESTORS FRANCE a appelé en cause la société BUREAU VERITAS.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 28 janvier 2019.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la société ARCHIPAT, la MAF, la société SPIE BATIGNOLLES TONDELLA, la société SPIE BATIGNOLLES SUD-EST et la Compagnie GENERALI IARD ont conclu un protocole transactionnel.

Par ordonnance en date du 12 octobre 2020, le juge de la mise en état a enjoint au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de verser aux débats le protocole transactionnel conclu avec les sociétés SPIE BATIGNOLLES TONDELLA, SPIE BATIGNOLLES SUD-EST, GENERALI IARD, ARCHIPAT et MAF.

Dans ses conclusions n°3 notifiées le 9 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande au tribunal de :

vu les articles 1147 et 1792 du Code civil,

— condamner in solidum la société FONCIERE TOLOZAN, la Compagnie AXA et la société DTZ INVESTORS à lui verser :

— la somme de 289 994,61 € au titre des travaux de reprise de la toiture, des pierres en toiture et des cheminées,

— la somme de 584 077,07 € au titre des travaux de reprise des cages d’escalier,

— la somme de 140 974,25 € au titre des travaux de rénovation des colonnes d’eau,

— la somme de 187 550 € au titre des travaux de désamiantage des colonnes d’ascenseur,

— à titre subsidiaire en application de l’article 232 du Code de procédure civile au titre des demandes énoncées ci-dessus, et à titre principal au titre des désordres non repris affectant la toiture côté cour, désigner un expert judiciaire ayant pour mission de dire si le vendeur de l’immeuble et son mandataire ont respecté leurs engagements contractuels, chiffrer le cas échéant les travaux nécessaires à la mise en conformité de l’immeuble,

— lui donner acte de son désistement d’instance et d’action au titre de ses griefs liés aux travaux de reprise des façades, aux travaux de reprise de la dalle sur parking, aux travaux de reprise de la canalisation de gaz,

— ordonner l’exécution provisoire et la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner in solidum la société FONCIERE TOLOZAN, la Compagnie AXA et la société DTZ INVESTORS au paiement de la somme de 30 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement d’une somme de 4 167 € au titre des frais d’expertise, et aux entiers autres dépens de l’instance.

Il expose que la société FONCIERE TOLOZAN a procédé à une restructuration significative des bâtiments puisqu’elle a transformé 31 locaux vacants en 102 logements ou locaux professionnels. Il soutient que la société venderesse était débitrice d’une obligation d’information à l’égard des acquéreurs, et que s’agissant d’un vendeur professionnel vendant à des acquéreurs profanes un bien immobilier après travaux de rénovation, elle s’engageait implicitement mais nécessairement à livrer un immeuble clos et couvert, exempt d’infiltrations à court ou moyen terme, avec des alimentations en eau et en électricité conformes aux règles de l’art et de sécurité. Il précise que la copropriété a dû engager après la livraison des travaux à hauteur de 1 060 976,98 €, et estime que sauf à ce que les acquéreurs aient été informés que le bien acquis était un bien à rénover, ce qui n’est pas le cas, le fait qu’il ait dû engager ces travaux traduit une violation des obligations du vendeur et de son maître d’ouvrage délégué la société DTZ INVESTORS.

Il soutient que tant le descriptif des travaux que les déclarations de travaux visés dans les actes de vente sont dans le champ contractuel, puisqu’il s’agit d’informations susceptibles d’avoir été prises en considération par les acquéreurs, de sorte que le vendeur s’est engagé à réaliser les travaux visés dans les déclarations de travaux, notamment le suivi général des toitures.

S’agissant de la nature de l’intervention de la société DTZ INVESTORS, il fait valoir que celle-ci avait la qualité de maître d’ouvrage délégué, voire de maître d’oeuvre. Il souligne que le contrat liant la société FONCIERE TOLOZAN et la société DTZ INVESTORS a été signé pour le compte de cette dernière par son dirigeant Monsieur [V], qui a signé les contrats de travaux. Il ajoute que la société DTZ INVESTORS était désignée comme maître d’ouvrage dans les compte-rendus de chantier, que ces compte-rendus lui étaient adressés, et que son directeur technique a lui-même reconnu qu’il supervisait le chantier. Il estime que c’est bien la société DTZ INVESTORS qui a défini et suivi les travaux réalisés, et a choisi de ne confier à la société ARCHIPAT qu’une mission de maîtrise d’oeuvre partielle pour certaines parties communes. Il reproche ainsi à la société DTZ INVESTORS d’avoir “saucissonné” les travaux, d’avoir cherché à limiter au maximum les dépenses et d’avoir défini elle-même les prestations des entreprises sans recourir aux services d’un maître d’oeuvre ou sans suivre ses recommandations, ce qui a conduit à l’absence de prise en compte des besoins de rénovation de l’ensemble immobilier.

S’agissant de sa demande au titre des travaux de reprise des fuites, des cheminées et des pierres en toiture, il expose que les déclarations de travaux visées dans les actes de vente et les plans joints aux déclarations de travaux mentionnaient un resuivi général des toitures, le dossier de consultation des entreprises mentionnant quant à lui une révision et reprise partielle des couvertures, ce dont il résulte que le vendeur devait livrer un immeuble rénové, avec des toitures non fuyardes et non dangereuses. Il souligne que l’expert judiciaire a constaté divers désordres de la toiture qui ne semble pas avoir fait l’objet de travaux, notamment des fuites et des attaques des charpentes par des insectes xylophages, qu’un architecte Monsieur [R] a signalé le descellement des pierres servant de chemin d’entretien et le risque d’écroulement des cheminées, et qu’il a dû faire réaliser des travaux indispensables pour une somme de 289 994,61 €, dont il sollicite l’indemnisation. Il ajoute que la toiture côté cour intérieure reste à reprendre et sollicite une expertise à ce titre.

Il estime que le devis produit par la société FONCIERE TOLOZAN qui mentionne un remaniement localisé en toiture montre que les travaux nécessaires n’ont pas été réalisés, ce qui constitue une non conformité contractuelle. Il souligne que si la toiture nécessitait des travaux de reprise, il appartenait au vendeur d’informer les acquéreurs de la nécessité de prendre en charge de coûteux travaux de rénovation.

Il ajoute que la société DTZ INVESTORS engage bien sa responsabilité contractuelle à son égard, dès lors que cette action accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire. Il précise que l’existence des désordres en toiture est un fait juridique qui peut être prouvé par tout moyen,

S’agissant de sa demande au titre des travaux de reprise des cages d’escaliers (lots peinture, pierre et électricité), il fait valoir que la société FONCIERE TOLOZAN s’est engagée à reprendre les peintures des escaliers de service dans le descriptif des travaux, et que les déclarations de travaux prévoient une mise aux normes et l’intégration des réseaux électriques, la réfection complète de l’allée principale [Adresse 4] et la restauration complète des escaliers et cages d’escaliers à l’exception des cages A et B. S’agissant de ces dernières, il estime que la société FONCIERE TOLOZAN s’est engagée implicitement mais nécessairement à livrer un immeuble non dégradé par suite de ses divisions des lots et raccordements divers en résultant. Il souligne les nombreux désordres affectant les embellisements des cages d’escaliers, tels que relevés par l’expert, et la non conformité de l’immeuble à la réglementation sur la prévention des incendies, qui l’ont conduit à engager des travaux de reprise à hauteur de 584 077,07 €, dont il sollicite l’indemnisation. Il estime que la part de travaux imputable à des copropriétaires qui ont fait réaliser des travaux de division de leurs lots sans autorisation pourra être évaluée dans le cadre d’une expertise. Il estime que la société FONCIERE TOLOZAN devait bien financer des travaux de flocage et que la société DTZ INVESTORS, qui ne démontre pas avoir préconisé ces travaux et s’être heurtée à un refus du maître d’ouvrage, engage sa responsabilité à ce titre.

S’agissant de sa demande au titre de la rénovation des colonnes d’eau, il indique que les alimentations en eau des logements étaient anarchiques et que certaines étaient en plomb alors que la réglementation imposait aux copropriétés le remplacement des canalisation en plomb pour le 25 décembre 2013. Il soutient qu’il appartenait au vendeur professionnel de livrer un immeuble équipé d’alimentations en eau conformes aux règles de l’art et de sécurité, et à défaut d’informer les acquéreurs de la nécessité d’exécuter des travaux en urgence et coûteux. Il précise que les travaux de reprise se sont élevés à 140 974,25 €, dont il sollicite l’indemnisation.

S’agissant de sa demande au titre des travaux de désamiantage des colonnes d’ascenseur, il expose que les vitrages cassés des colonnes d’ascenseur ne peuvent être remplacés sans travaux très coûteux car ils sont dotés de joints contenant de l’amiante. Il précise que les travaux de désamiantage sont chiffrés à la somme de 187 550 €, dont il sollicite l’indemnisation.

Dans ses conclusions récapitulatives n°5 notifiées le 20 septembre 2022, la société FONCIERE TOLOZAN demande au tribunal de :

vu les articles 1351, 1792 et 1231-1 du code civil,

vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

vu les articles 1240 et suivants du code civil,

vu l’article 1224 du code civil,

vu l’article L262-1 et R 262-1 et suivants du code de la construction,

— déclarer parfait le désistement d’instance et d’action du SDC du [Adresse 4] à l’encontre de la société FONCIERE TOLOZAN s’agissant des désordres affectant les façades, la dalle de parking, et la canalisation de gaz,

— rejeter les nouvelles demandes de condamnations au titre du désamiantage de l’ascenseur, de la reprise de la toiture, des pierres en toiture et des cheminées, des reprises des cages d’escalier, de la rénovation des colonnes d’eau qui ne sont, d’une part, aucunement rapportées, prouvées et imputables à la société FONCIERE TOLOZAN et, d’autre part, ne rentrent pas dans les obligations contractuelles définies dans le document contractuel liant les parties et annexé aux actes de ventes,

— débouter le SDC du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes de remboursement de travaux, dans la mesure où, d’une part, les travaux ont déjà été exécutés et qu’il est impossible de constater les désordres et de rapporter le lien de causalité avec une faute éventuelle commise par la société FONCIERE TOLOZAN, et d’autre part, le débouter de sa nouvelle demande d’expertise qui n’a plus d’intérêt au vu de l’exécution des travaux,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], de toutes ses demandes de condamnation, dirigées contre la société FONCIERE TOLOZAN, tant dans son principe que dans son quantum et de ses fins et prétentions,

à titre subsidiaire,

— si par impossible le Tribunal devait retenir une quelconque responsabilité du maître d’ouvrage,

condamner in solidum les sociétés DTZ INVESTORS France, ARCHIPAT, MAF, AXA DO/CNR, Bureau VERITAS CONSTRUCTION à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge, dans des proportions de partage de responsabilité que le tribunal appréciera,

— rejeter en tout cas comme non fondées toutes les demandes de DTZ INVESTORS, AXA France, ARCHIPAT, bureau VERITAS Construction, SPIE BATIGNOLLES Sud Est et Tondella dirigées contre la société FONCIERE TOLOZAN,

— condamner tous succombant à lui régler la somme de 15 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner tous succombants aux entiers dépens en ce compris le solde des frais d’expertise,

— rejeter la demande d’exécution provisoire du jugement à intervenir compte tenu de la nature du litige,

— rejeter toutes autres demandes dirigées contre la concluante.

Elle expose que l’immeuble a été placé sous le régime de la copropriété par acte notarié du 26 octobre 2006, qu’elle a procédé à un certain nombre de travaux selon un descriptif annexé aux actes de vente, que 56 lots ont été vendus avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006 instaurant le régime de la vente d’immeuble à rénover, et que 23 ventes sont intervenues après cette entrée en vigueur, qui sont soumises aux articles L 262-1 et suivants et R 262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Elle souligne que l’achèvement des travaux a été constaté et notifié à chaque acquéreur le 23 mai 2012, emportant transfert du risque.

Elle soutient que les ventes sont soumises au régime de la vente d’immeuble à rénover, dès lors qu’étaient prévus des travaux à la charge du vendeur devant être exécutés dans un délai déterminé, et un paiement du prix en fonction de l’avancement des travaux. Elle précise ainsi que

les acquéreurs savaient qu’ils n’achetaient pas un immeuble neuf et que le seul document définissant contractuellement sa sphère d’intervention est la liste des travaux annexée à chaque acte de vente.

Elle expose en outre que la société DTZ INVESTORS est intervenue en qualité de maître d’ouvrage délégué, puisque le contrat d’asset management conclu lui confiait une mission de rénovation, réparation et entretien, impliquant des propositions sur la définition des travaux, la coordination des entrepreneurs et la surveillance des travaux, qu’il s’agit d’un contrat de mandat et qu’elle a donc bien agi en qualité de mandataire du maître d’ouvrage, ce qui correspond à la définition de la maîtrise d’ouvrage déléguée. Elle estime ainsi que la société DTZ INVESTORS peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1792 du Code civil et lui doit sa garantie si sa propre responsabilité est engagée.

S’agissant des documents contractuels la liant aux acquéreurs, elle souligne qu’elle n’avait pas obligation de livrer un immeuble neuf, que sa garantie n’intervient pas pour les travaux non prévus contractuellement, et que la notice descriptive des travaux a seule valeur contractuelle, à l’exclusion des déclarations ou mentions figurant dans un acte extérieur et non annexé à l’acte de vente, tels que les documents publicitaires.Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à invoquer une obligation implicite de livrer un immeuble conforme aux règles de l’art et aux règles de sécurité.

S’agissant des demandes indemnitaires formées à son encontre, elle conteste l’application de la garantie décennale, qui ne couvre ni les défauts de conformité, ni les désordres apparents non réservés à la réception, ni les désordres esthétiques, l’application de l’action en garantie des vices cachés, qui doit être exercée à bref délai, et l’action en responsabilité contractuelle, dès lors que la non conformité de l’immeuble aux prévisions du contrat n’est pas établie.

S’agissant du désamiantage des colonnes d’ascenseur, elle précise qu’elle avait pour seule obligation de réaliser des travaux de sécurité des ascenseurs pour les mettre en conformité avec la loi Robien, qu’elle n’était pas tenue de réaliser un désamiantage et que la présence d’amiante n’est pas démontrée, de sorte que ni la demande indemnitaire, ni la demande d’expertise formée subsidiairement, ne sont justifiées.

S’agissant des fuites en toiture, elle souligne que l’expert n’a relevé que des fuites au droit de deux lots, et non des désordres nécessitant une restauration intégrale. Elle précise que la déclaration de travaux, destinée à la mairie et qui n’a pas valeur contractuelle, mentionnait seulement un resuivi des toitures, ce qui a été fait, de même que les travaux de charpente nécessaires pour les reprises d’étanchéité et les travaux sur les souches de cheminées. Elle ajoute qu’aucun élément ne démontre que la toiture de la cour intérieure reste à reprendre, et que les travaux de réfection de la toiture ayant déjà été réalisés, aucun désordre ne pourra plus être constaté. Elle oppose la prescription sur ce point de la garantie des vices cachés. Elle invoque une exonération de responsabilité puisqu’elle n’est pas notoirement compétente et ne s’est pas immiscée de manière fautive dans les travaux, dès lors qu’elle a fait appel à une entreprise spécialisée. Elle ajoute que les actes de vente montrent que l’immeuble n’est pas concerné par le traitement des insectes xylophages.

S’agissant de la rénovation des colonnes d’eau, elle souligne que celle-ci n’était pas prévue dans le descriptif des travaux, qu’aucun désordre n’est démontré à ce titre, que le remplacement des colonnes en plomb est devenu obligatoire postérieurement à la livraison, et que les travaux de reprise ont d’ores et déjà réalisés.

S’agissant des travaux de reprise des cages d’escalier, elle expose que les peintures des murs et plafonds ainsi que les travaux d’emmarchement en pierre de taille et les dallages de pierre ont été réalisés, et que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que les désordres esthétiques et dégradations relevés lui sont imputables. Elle soutient à cet égard qu’il ne peut être tenu compte des remarques formulées par le maître d’oeuvre en cours de chantier et avant la levée des réserves, et que les dégradations ont en réalité été commises par les copropriétaires qui ont réalisé des travaux changeant la destination de leurs lots dans la plus grande anarchie, sans autorisation et sans respecter les clauses des charges de l’architecte mandaté par la copropriété. Elle ajoute que la nécessité des travaux réalisés à hauteur de 584 077 € TTC n’a pas été constatée contradictoirement et que le syndicat des copropriétaires tente de lui faire supporter des frais d’entretien et d’embellissement. Elle estime en outre que sa responsabilité ne peut être engagée à ce titre dès lors qu’il n’est démontré aucune faute de sa part, en l’absence d’immixtion fautive et de compétence notoire en matière de construction. Elle soutient à cet égard que le maître d’oeuvre la société ARCHIPAT n’a jamais été privé de la maîtrise d’oeuvre et que sa mission ne s’est achevée que par le procès-verbal de réception des travaux en juin 2010.

Elle recherche subsidiairement la garantie de la Compagnie AXA et des locateurs d’ouvrage sur le fondement de la responsabilité décennale si le caractère décennal des désordres devait être retenu, et sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Elle souligne que les assurances dommages ouvrage et CNR ont été souscrites pour son compte auprès de la Compagnie AXA, et couvrent bien l’ensemble des travaux réalisés. Elle précise que la société ARCHIPAT a réalisé les plans et déclarations de travaux et qu’elle a assuré une mission de pilotage, plannification et ordonnancement du chantier. Elle soutient que son action à son encontre n’est pas prescrite, puisque le délai de prescription n’a commencé à courir qu’à compter de son assignation au fond par le syndicat des copropriétaires. Elle considère que la société VERITAS, qui avait une mission portant sur la sécurité et la solidité, engage sa responsabilité pour les travaux de désamiantage des ascenseurs pour n’avoir fait aucune observation ni réserve dans son rapport final sur ces travaux, alors que son rapport initial de contrôle technique mentionnait dans la liste des documents examinés le devis de désamiantage sur les parties communes.

Dans ses conclusions en défense n°3 notifiées le 2 mars 2021, la société DTZ INVESTORS FRANCE demande au tribunal de :

vu les articles 32, 122, 238, et 700 du Code de procédure civile,

vu l’ancien article 1147 du Code civil et les articles 1792 et 1792-1 du Code civil,

à titre principal,

— déclarer le SDC de l’immeuble sis [Adresse 4] irrecevable pour défaut de qualité à agir tant sur le fondement contractuel que sur le fondement de l’article 1792 du Code civil à l’encontre de la société DTZ INVESTORS FRANCE venue aux droits de la société DTZ ASSET MANAGEMENT EUROPE, cette dernière n’ayant pas la qualité de vendeur, ni celle de maître d’ouvrage délégué ou de locateur d’ouvrage,

à titre subsidiaire,

— débouter le SDC de l’immeuble sis [Adresse 4] de ses demandes, fins et prétentions à son encontre tant sur le fondement de l’article 1792 du Code civil que sur le fondement contractuel,

— débouter la société FONCIERE TOLOZAN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

en tout état de cause,

— déclarer parfait le désistement d’instance et d’action du SDC à l’encontre de la société DTZ INVESTORS FRANCE s’agissant des désordres affectant les façades, la dalle de parking et la canalisation gaz retenus par l’expert judiciaire et évalués à hauteur de 769.200 €,

— constater le désistement d’instance et d’action de la société DTZ INVESTORS FRANCE à l’encontre de la société BUREAU VERITAS,

— condamner le SDC de l’immeuble sis [Adresse 4] à lui payer la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soulève l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour défaut de droit d’agir, dès lors qu’ils ne sont liés par aucun contrat et que le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer une transmission de l’action en tant qu’accessoire de l’immeuble puisqu’elle n’a pas la qualité de constructeur. Elle soulève également l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité décennale, dès lors que sa mission n’était pas assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage et qu’elle n’est donc pas réputée constructeur au sens de l’artciel 1792-1 du Code civil. Elle expose à ce titre qu’elle a pour objet une activité de conseil en gestion d’actifs et a conclu avec la société FONCIERE TOLOZAN un contrat d’asset management, qui est un contrat de gestion d’actif ne lui conférant pas la qualité de mandataire du vendeur. Elle conteste l’analyse de l’expert sur la nature de sa mission, rappelle qu’en toute hypothèse un maître d’ouvrage délégué n’est pas assimilé à un locateur d’ouvrage à moins qu’il n’accomplisse des actes matériels afférents à la construction de l’ouvrage, et précise qu’en l’espèce elle n’était pas habilitée à agir au nom et pour le compte de la société FONCIERE TOLOZAN sur les aspects de construction. Elle précise que l’ensemble des documents afférents aux travaux ont été conclus par Monsieur [V] en sa qualité de représentant de la société FONCIERE TOLOZAN, le fait qu’il ait été également dirigeant de la société DTZ INVESTORS étant indifférent. Elle ajoute que sa participation aux procès-verbaux de constat découle de sa mission de représentation dans la gestion d’actif, qu’il ne peut être tiré de déductions de mentions erronées et que les missions de direction, suivi des travaux et OPC ont été confiées à des tiers.

Subsidiairement et sur le fond, elle fait valoir qu’il n’est pas démontré que les conditions d’application de la responsabilité décennale sont réunies, les désordres affectant les cages d’escalier étant notamment de nature esthétique. Elle conteste toute faute susceptible d’engager sa responsabilité, dès lors que le maître d’ouvrage délégué n’est tenu que d’une obligation de moyen vis à vis de son mandant et n’est responsable des désordres qu’en cas d’immixtion avérée. S’agissant des désordres de la toiture, des cheminées, de la colonne d’eau et des colonnes d’ascenseur, elle soutient que ceux-ci n’ont pas été contradictoirement constatés, qu’aucune faute n’est démontrée et qu’elle n’est pas tenue des obligations du vendeur. S’agissant des désordres des cages d’escalier, elle allègue que ceux-ci sont en partie imputables aux copropriétaires et que l’expert ne retient aucune faute à son encontre. Elle ajoute que le chiffrage des travaux de reprise dont il est sollicité indemnisation n’a pas été contradictoirement débattu.

Dans ses conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 17 décembre 2019, la Compagnie AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :

vu l’article L 242-1 du Code des assurances,

vu l’annexe II à l’article A 243-1 du Code des assurances,

vu l’article 1792 et suivants du Code civil et l’article L124-3 du Code des assurances,

vu l’article 1147 du Code Civil dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l’article 1193 nouveau,

vu l’article 1382 ancien, ensemble l’article 1240 nouveau du Code civil,

vu l’article L121-12 du Code des assurances et à l’article 1249 du Code civil,

vu l’article 1964 ancien, ensemble l’article 1108 nouveau du Code civil,

à titre principal,

— rejeter les demandes présentées à son encontre,

à titre subsidiaire,

— si, par extraordinaire, une condamnation quelconque était prononcée à l’encontre de la

concluante, celle-ci demande à être entièrement relevée et garantie, comme il a été dit dans les motifs, par les sociétés SPIE TONDELLA et SPIE BATIGNOLLES, solidairement avec leurs assureurs, la Compagnie GENERALI, par la société ARCHIPAT, solidairement avec son

assureur la Compagnie MAF,

dans tous les cas,

— condamner le syndicat à payer une indemnité de 3 500.00 € à la concluante,

— le condamner encore aux entiers dépens, dont distractions au profit de M^e TETREAU, SCP VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocat, sur son affirmation de droit,

— rejeter toutes autres demandes.

Elle soutient que la société FONCIERE TOLOZAN n’est plus recevable à demander sa garantie au titre de la police dommages ouvrage, dès lors qu’elle n’a pas conservé la qualité de copropriétaire. Elle fait également valoir que le souscripteur de la garantie CNR figurant sur les attestations produites est la société DTZ et non la société FONCIERE TOLOZAN, qu’il n’est pas clairement démontré que la première avait un pouvoir de représentation de la seconde, et que la police a pu être souscrite directement par la société DTZ pour couvrir son activité de gestionnaire d’actif ou d’assistant à la maîtrise d’ouvrage.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne précise pas à quel titre il recherche sa garantie, et souligne que la responsabilité de la société FONCIERE TOLOZAN est recherchée en sa qualité de vendeur d’immeuble à rénover, qui n’est pas visée dans les attestations d’assurance versées aux débats, et pour des désordres touchant des travaux qui ne sont pas couverts, de sorte qu’elle est fondée à opposer une non garantie.

Elle estime en outre que la non conformité des prestations livrées par la société FONCIERE TOLOZAN avec ses obligations contractuelles au titre de la vente, invoquée par le syndicat des copropriétaires, ne peut donner à garantie en l’absence d’aléa.

Elle conteste subsidiairement l’existence d’une non conformité dès lors que seule la notice descriptive des travaux annexée à l’acte de vente a valeur contractuelle, et non les documents publicitaires et les déclarations de travaux, et que les prestations sollicitées n’en faisaient pas partie. Elle précise que les désordres affectant les embellissements des cages d’escalier et des toitures n’ont qu’un caractère esthétique et ne relèvent pas de la garantie décennale, que les travaux de sécurité réglementaires des ascenseurs ne correspondaient pas à des travaux de désamiantage, que les dégradations des cages d’escalier sont imputables aux aménagements et modifications faits par les copropriétaires eux-mêmes, que tel est notamment le cas des travaux de flocage nécessités par la prévention incendie qui s’imposent du fait des divisions de lots sans autorisation par les copropriétaires, et qu’elle est en tout état de cause fondée à rechercher la garantie du maître d’oeuvre et de la société SPIE BATIGNOLLES qui a réalisé les travaux.

Dans leurs conclusions récapitulatives n°4 notifiées le 23 mars 2022, la société ARCHIPAT et la MAF demandent au tribunal de :

vu notamment les articles 122, 384 et suivants, 514 et suivants, 699 et 700, 771 et suivants du Code de Procédure Civile,

vu l’article 1792 et suivants du Code Civil,

vu les articles 1134 et 1147 et suivants du Code Civil (dans sa rédaction antérieure au 1 er octobre 2016 applicable au litige),

vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,

vu les articles 2224 et 1792.4.1 du Code Civil,

vu le Code des Assurances, notamment en ses articles L 112-6 et L 121-12,

1°/ Sur les désordres relatifs aux façades, à la dalle de parking et à la canalisation de gaz,

— leur donner acte de leur acceptation du désistement d’instance et d’action du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4],

— leur donner acte de leur désistement d’instance et d’action à l’encontre des autres défendeurs pour ces désordres,

— dire sans objet les appels en garanties des autres parties se rapportant à ces désordres au regard

du désistement du syndicat des copropriétaires,

— déclarer éteinte l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOLOZAN pour les désordres relatifs aux façades, à la dalle de parking et à la canalisation de gaz contre les parties signataires du protocole de transaction,

— déclarer sans objet les appels en garantie en relation,

— les mettre au final hors de cause pour ces désordres,

2°/ Sur les autres désordres,

au principal,

— rejeter comme irrecevables et en tout cas prescrites les actions de la société AXA France IARD dirigées à leur encontre,

— rejeter comme prescrits les appels en garantie des sociétés FONCIERE TOLOZAN, AXA France IARD, BATIGNOLLES SPIE SUD EST, BATIGNOLLES SPIE TONDELLA et GENERALI à leur encontre,

— rejeter en tout cas comme non fondées les demandes de la société FONCIERE TOLOZAN et de la société AXA France IARD à leur encontre,

— rejeter toutes autres demandes à leur encontre,

à titre subsidiaire,

— rejeter les demandes de condamnations solidaires ou in solidum contre la MAF comme irrecevables et en tout cas non fondées,

— condamner in solidum la société DTZ INVESTORS France (venant aux droits de DTZ ASSET MANAGEMENT), la société FONCIERE TOLOZAN, la société AXA France IARD et la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION à les relever et garantir intégralement de toutes condamnations prononcées au profit en particulier du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4], au titre de l’ensemble des demandes de ce dernier, en principal, frais irrépétibles et dépens,

— les mettre hors de cause au final,

— rejeter les irrecevabilités soulevées par la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et sa demande de mise hors de cause,

— condamner la MAF sous déduction des limites de garantie de la police d’assurance opposables à son assuré comme aux tiers (franchise et plafond contractuels opposables),

— rejeter la demande d’exécution provisoire du jugement sollicitée par le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4],

à tout le moins,

— limiter l’exécution provisoire à 1/3 des condamnations,

— subordonner l’exécution provisoire à la consignation des condamnations jusqu’à l’obtention d’une décision définitive,

— prononcer également l’exécution provisoire sur leurs appels en garantie ,

3°/ – condamner la société FONCIERE TOLOZAN, la société AXA France IARD, la société DTZ INVESTORS France et la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, chacune à leur payer les sommes suivantes :

— la somme de 5.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les entiers dépens, distraits au profit de Maître Laurent PRUDON, Avocat au Barreau de LYON, qui sera admis au bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

4°/ – rejeter toutes autres demandes contre les concluantes.

Elles exposent que la mission de la société ARCHIPAT était limitée à la maîtrise d’oeuvre des travaux de façade sur cour et de restauration de la “cour traboule”, exigés par la ville de [Localité 14] dans le cadre du périmètre des restaurations immobilières ayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique sur les immeubles en bas des pentes de [Localité 13]. Elles soulignent que la société FONCIERE TOLOZAN et son mandataire la société DTZ INVESTORS ont défini les travaux à réaliser, ont consulté directement les entreprises sans lui communiquer les travaux commandés, et ont suivi la conduite des travaux, cette immixtion privant la société ARCHIPAT de la totalité de la maîtrise d’oeuvre des ouvrages à réaliser. Elles ajoutent qu’il a été convenu par avenant que la mission de la société ARCHIPAT s’achèverait le 28 février 2009, date à laquelle les travaux n’étaient pas réceptionnés.

Elles soulèvent la prescription des appels en garantie formés à leur encontre par la société FONCIERE TOLOZAN, la Compagnie AXA les sociétés SPIE BATIGNOLLES SUD EST et SPIE BATIGNOLLES TONDELLA et la Compagnie GENERALI, qui ont été formées plus de cinq ans après leur assignation en référé expertise. Elles ajoutent que la Compagnie AXA n’est pas fondée à invoquer une subrogation dans les droits du maître d’ouvrage qu’elle n’a pas indemnisé dans les dix ans suivant la réception.

Elles s’opposent à ces demandes en garantie, soutenant qu’elles portent sur des réclamations qui sont sans lien avec la mission de la société ARCHIPAT. Elles relèvent à cet égard que la mission d’OPC a été confiée à la société ARCOBA GETCI, que les déclarations de travaux ont été établies dans le cadre d’une concertation avec les services d’urbanisme de la ville de [Localité 14] relative à la réhabilitation du quartier, mais que le maître d’ouvrage ne lui a pas confié de mission en lien avec les travaux contractuellement convenus avec les acquéreurs.

Elles invoquent l’article G.6.3.1 des conditions générales du contrat d’architecte qui obligent le maître d’ouvrage à diviser ses recours dans le cadre de la recherche de la responsabilité contractuelle du maître d’oeuvre, sans pouvoir réclamer de condamnation solidaire ou in solidum à son encontre.

A l’appui de leurs demandes en garantie, elles invoquent la faute de la société DTZ INVESTORS au titre de la définition du programme des travaux et des choix faits dans la gestion du programme, de la société FONCIERE TOLOZAN pour ne pas avoir pris de disposition particulière dans les travaux à entreprendre sur les parties communes, et de la société BUREAU VERITAS, qui n’a pas fait d’observations ni de réserves dans son rapport final sur les travaux réalisés, alors que ses missions portaient sur la réalisation de ouvrages concernés par les réclamations.

Elles soulèvent l’irrecevabilité du recours en garantie formé par la société BUREAU VERITAS à leur encontre, qui est intervenu après le désistement de la société DTZ INVESTORS à son égard, et plus de cinq ans après son assignation en référé expertise.

Sur la recevabilité de leur appel en garantie contre la société BUREAU VERITAS, elles soutiennent que celui-ci n’est pas prescrit si l’on retient comme point de départ du délai la connaissance de la réclamation découlant de la demande de condamnation et non l’assignation en référé expertise qui ne permet pas de connaître de manière précise la réclamation, et qu’il a été formé alors que le désistement de la société DTZ INVESTORS à l’encontre de la société BUREAU VERITAS n’était pas parfait puisque des demandes au fond étaient maintenues contre les autres parties.

A l’appui de leurs demandes au titre de l’exécution provisoire, elles soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas sa capacité à restituer les sommes réglées en cas d’infirmation de la décision.

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées le 28 avril 2022, la société SPIE BATIGNOLLES SUD EST, la société SPIE BATIGNOLLES TONDELLA et la Compagnie GENERALI demandent au tribunal de :

— leur donner acte de leur acceptation du désistement d’instance et d’action du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4],

— débouter la société FONCIERE TOLOZAN de toutes ses demandes et conclusions même subsidiaires à leur égard,

— faire application le cas échéant, de la clause de porte fort figurant au protocole d’accord transactionnel,

et dans l’hypothèse d’une quelconque condamnation,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à les relever et garantir,

— en tout état de cause, juger que les demandes subsistant du Syndicat des Copropriétaires sont totalement étrangères aux prestations des sociétés SPIE BATIGNOLLES TONDELLA et SPIE BATIGNOLLES SUD EST et prononcer leur mise hors de cause,

en tant que de besoin,

— juger que la société GENERALI IARD ne saurait être engagée ou condamnée au-delà des limites de son contrat lequel prévoit une franchise opposable et applicable à ses deux assurées à hauteur de 5 471 ,47 euros,

— condamner la société FONCIERE TOLOZAN à leur payer une indemnité de 2 500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner tout succombant aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître SAUTEREL conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Elles exposent qu’aux termes du protocole transactionnel régularisé en cours d’instance, le syndicat des copropriétaires s’engage à se porter fort de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre au titre des griefs pour lesquels il poursuit la procédure à l’encontre de la société FONCIERE TOLOZAN et de la société DTZ INVESTORS, et sollicitent qu’il soit fait application de cette clause dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes en garantie formées à leur encontre par la société FONCIERE TOLOZAN.

Elle estiment que ces demandes en garantie ne sont pas fondées dès lors que l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société FONCIERE TOLOZAN est fondé sur les obligations issues de la vente, et qu’elles sont étrangères aux désordres dont il est demandé réparation, qui concernent des travaux hors de leur périmètre d’intervention. Elles soulignent à ce titre que la société SPIE BATIGNOLLES SUD EST n’est pas intervenue en tant qu’entreprise générale, mais était uniquement titulaire du lot gros oeuvre.

Dans ses conclusions notifiées le 19 janvier 2022, la société BUREAU VERITAS et la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION demandent au tribunal de :

— prendre acte de l’intervention volontaire de la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION à la présente instance, et de sa substitution aux droits et obligations de la société BUREAU VERITAS SA,

— rejeter toute réclamation à l’encontre de la société BUREAU VERITAS comme étant irrecevable et en tout cas mal fondée, et mettre celle-ci hors de cause,

— déclarer parfait le désistement d’instance et d’action de la société DTZ INVESTORS FRANCE à l’égard de la société BUREAU VERITAS,

— dire irrecevable la demande en garantie subsidiaire formée par la société ARCHIPAT et la MAF à l’encontre de la société BUREAU VERITAS en raison de la prescription de l’action,

— subsidiairement, dire et juger mal fondée cette demande en garantie, ainsi que celle de la société

FONCIERE TOLOZAN,

— condamner in solidum la société ARCHIPAT et la MAF à verser à la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION une somme de 2.600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner la société FONCIERE TOLOZAN à verser à la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elles soutiennent que les activités de contrôle technique de la société BUREAU VERITAS ont fait l’objet d’un apport partiel d’actifs au profit de la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, la société BUREAU VERITAS n’exerçant plus qu’une activité de certification maritime et aéronautique, de sorte qu’elle n’est plus concernée par le litige et que toute demande maintenue à son encontre est irrecevable ou à tout le moins mal fondée.

Elles soulèvent l’irrecevabilité du recours en garantie de la société ARCHIPAT et la MAF,

qui a été formé alors que le tribunal était déjà dessaisi puisque le désistement de la société DTZ INVESTORS à leur encontre était devenu parfait et que la société FONCIERE TOLOZAN avait abandonné les demandes en garantie les concernant. Elles ajoutent que ce recours récusoire se heurte à la prescription, le délai quinquennal ayant commencé à courir à la date de l’assignation en référé expertise de la société ARCHIPAT, soit le 21 juin 2013. Elles soulignent que ce recours est en toute hypothèse mal fondé, en l’absence de démonstration que le contrôleur technique était titulaire d’une mission portant sur le contrôle des ouvrages ou des prestations dont le syndicat des copropriétaires réclame l’exécution ou la reprise. Elles opposent le même moyen au recours en garantie formé par la société FONCIERE TOLOZAN, précisant que la mission SH portant sur la sécurité des personnes ne prévoit pas une intervention en matière d’amiante.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2022 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 10 octobre 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de constater l’intervention volontaire de la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, venant aux droits de la société BUREAU VERITAS, et de mettre cette dernière hors de cause.

Sur les désistements

En application de l’article 384 du Code de procédure civile, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet du désistement d’action.

Selon l’article 385 du même code, l’instance s’éteint à titre principal par l’effet du déistement d’instance.

Le désistement d’action n’a pas à être accepté si la partie adverse ne justifie pas d’un intérêt.

Selon l’article 395 du Code de procédure civile, le désistement d’instance n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, celle-ci n’étant toutefois pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires déclare se désister de son instance et de son action au titre de ses griefs liés aux travaux de reprise des façades, de la dalle sur parking et de la canalisation de gaz, demandes qui étaient formulées aux termes de son assignation à l’encontre de la société FONCIERE TOLOZAN, la Compagnie AXA, la société DTZ INVESTORS, la société ARCHIPAT, la MAF, la société SPIE BATIGNOLLES SUD EST, la société SPIE BATIGNOLLES TONDELLA et la Compagnie GENERALI.

L’ensemble des défendeurs a accepté ce désistement, à l’exception de la Compagnie AXA, qui n’allègue toutefois pas d’intérêt à ce que le désistement d’action soit soumis à son acceptation.

Il convient donc de constater l’extinction partielle de l’instance au titre des griefs liés aux travaux de reprise des façades, de la dalle sur parking et de la canalisation de gaz, par l’effet du désistement d’action du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de leurs conclusions, la société ARCHIPAT et la MAF déclarent se désister de leur instance et action au titre des travaux de reprise des façades, de la dalle sur parking et de la canalisation de gaz. Ce désistement d’action n’est pas accepté par les autres défendeurs, qui n’allèguent toutefois pas d’intérêt à ce qu’il soit soumis à leur acceptation. Il convient donc de constater l’extinction partielle de l’instance au titre des recours en garantie pour les travaux de reprise des façades, de la dalle sur parking et de la canalisation de gaz, par l’effet du désistement d’action de la société ARCHIPAT et de la MAF.

Aux termes de ses conclusions, la société DTZ INVESTORS déclare se désister de son instance et de son action contre la société BUREAU VERITAS, ce que cette dernière accepte. Il sera constaté l’extinction de l’instance entre ces parties, par l’effet du désistement d’action.

Sur les demandes principales

L’étendue des obligations du vendeur

Il résulte des conclusions des parties que celles-ci sont en désaccord sur l’étendue de la rénovation qui devait être réalisée par le vendeur, et sur celle de son obligation d’information en découlant.

Le syndicat des copropriétaires invoque une vente après rénovation et soutient que du fait de l’ampleur des travaux entrepris tant sur les parties communes que privatives, la société FONCIERE TOLOZAN devait soit livrer un bien ayant fait l’objet d’une rénovation complète et sans désordre, soit informer expressément les acquéreurs que le bien acquis était un bien à rénover et qu’ils devraient engager à court terme des travaux.

La société FONCIERE TOLOZAN soutient qu’il s’agissait d’une vente d’immeuble à rénover, n’impliquant pas une remise à neuf complète de l’immeuble qui aurait relevé d’une vente en l’état futur d’achèvement, que les travaux qu’elle s’est engagée à réaliser après les ventes ne concernaient que les parties communes et qu’ils étaient strictement limités aux travaux décrits dans le descriptif annexé, sans que puisse être mise à sa charge une obligation de rénovation complète des existants.

Il est constant que la société FONCIERE TOLOZAN a procédé à des travaux de restructuration et rénovation des logements en vue de la commercialisation par lots, ainsi que des travaux sur parties communes.

Un règlement de copropriété a été établi le 26 octobre 2006.

Sont versés aux débats deux promesses synallagmatiques de vente datées du 11 août 2006 et du 14 octobre 2008, un acte de vente daté du 30 octobre 2007, une promesse synallagmatique de vente datée du 5 février 2009 et l’acte de réitération correspondant du 25 mai 2009, et un acte de vente du 4 avril 2011.

Dans les trois premiers actes, il est fait état de travaux sur les parties privatives achevés ou devant être achevés au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique. Le vendeur s’engage en outre à réaliser des travaux dans les parties communes à ses frais, risques et périls, sur la base d’un descriptif sommaire annexé. Le prix de vente est stipulé payable à la date de signature de l’acte de réitération.

Les trois autres actes font application du régime de la vente d’immeuble à rénover, et mentionnent que le vendeur s’engage à poursuivre les travaux dans les parties communes conformément à la note technique annexée, le prix des travaux étant stipulé payable de façon échelonnée en fonction de leur avancement. Seuls les actes relatifs à la vente de 2009 mentionnent des travaux d’aménagement réalisés par le vendeur sur le lot privatif, sans les inclure dans les travaux à restant à réaliser.

Il peut être déduit de ces éléments que les travaux sur les parties privatives étaient achevés lors des ventes, ce qui n’est pas contesté par les parties. S’agissant des travaux sur parties communes, il est constant que les descriptifs de travaux annexés à chacun des actes étaient identiques, et visaient le ravalement des façades des quatre cours intérieures, l’embellissement par peintures et le remplacement de luminaires des quatres cages d’escaliers de service et du couloir de service du 4ème étage d’un des bâtiments, des travaux d’étanchéité de la dalle parking, des travaux de sécurité et réglementaires des ascenseurs et des travaux de rénovation de la cour traboule comprenant l’allée [Adresse 4], le passage cocher [Adresse 15] et la cour centrale. Il n’est pas fait état dans les actes d’autres travaux réalisés sur les parties communes.

Le régime de la vente d’immeuble à rénover défini par les articles L 262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation a été créé par la loi du 13 juillet 2006, entrée en vigueur le 18 décembre 2008, date de publication de son décret d’application du 16 décembre 2008.

Avant cette date, les opérations de rénovation immobilière faisant l’objet de ventes avant achèvement des travaux, et prévoyant des versements avant cet achèvement, étaient soumises au droit commun de la vente, sauf opération de réhabilitation lourde assimilable à une nouvelle édification, entraînant l’application du régime de la vente en l’état futur d’achèvement.

Il est en l’espèce constant que les premières ventes par lots sont intervenues en 2006, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 2006 créant le régime de la vente d’imeuble à rénover.

Les travaux sur parties communes que le vendeur s’est engagé à réaliser sont d’une ampleur modérée et ne justifiaient pas l’application du régime de la vente en l’état futur d’achèvement, ce qui n’est d’ailleurs pas sollicité.

Le fait que les ventes de lots ultérieures à 2008 aient appliqué le régime de la vente d’immeuble à rénover issu des articles L 262-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation n’emporte pas application de ces textes aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires concernant les parties communes, dès lors que la copropriété a été créée antérieurement à leur entrée en vigueur.

Ainsi il ne peut être retenu que la société FONCIERE TOLOZAN s’est engagée à vendre un immeuble intégralement rénové.

S’agissant des travaux sur parties communes que la société FONCIERE TOLOZAN s’est engagée à réaliser, le syndicat des copropriétaires soutient qu’ils n’étaient pas limités aux travaux mentionnés aux descriptifs annexés, mais incluaient les travaux visés dans les déclarations de travaux des 26 avril et 28 juin 2006, ainsi que dans le dossier de déclaration préalable du 16 octobre 2008, déposés dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique touchant l’immeuble situé dans le périmètre de restauration immobilière du bas des pentes de [Localité 13], et visés dans les actes de vente, à savoir le ressuivi général des toitures, la mise aux normes des réseaux électriques, la réfection complète de l’allée principale [Adresse 4] et la restauration complète des escaliers et cages d’escaliers à l’exception des cages A et B.

Sont produites les déclarations de travaux des 26 avril et 28 juin 2006, qui prévoient effectivement des travaux susvisés. La déclaration préalable du 16 octobre 2008 n’est pas produite.

Cependant si les actes de vente mentionnent ces déclarations, ils ne contiennent aucun engagement du vendeur de réaliser les travaux qui y figurent. En outre il n’est pas justifié des prescriptions du périmètre de restauration immobilière déclaré d’utilité publique, permettant de déterminer les travaux qui devaient obligatoirement être réalisés. Ainsi il n’est pas démontré que la société FONCIERE TOLOZAN ne pouvait pas renoncer à certains des travaux prévus dans les déclarations de travaux, en les limitant à ceux visés dans les descriptifs annexés aux actes de vente. En conséquence, l’engagement de la société venderesse ne saurait être étendu à l’ensemble des travaux visés dans les déclarations de travaux.

Le syndicat des copropriétaires indique également que la société FONCIERE TOLOZAN devait réaliser les travaux visés dans le dossier de consultation des entreprises établi par la société ATELIER 43, qui mentionnait des travaux de révision et reprise partielle des couvertures (pièce B3-2 du demandeur). Toutefois la simple mention de ces travaux comme étant “à la charge des lots dits de copropriété” et confiés à d’autres corps d’état dans ce document technique établi par le maître d’oeuvre des travaux de restructuration des logements, ne saurait lier la société FONCIERE TOLOZAN dans ses rapports avec les acquéreurs s’agissant des travaux à réaliser sur les parties communes, alors que les actes de vente ont précisément délimité les travaux sur parties communes devant être réalisés.

En conséquence, l’étendue des obligations du vendeur doit être limitée aux travaux expressément mis à sa charge dans les contrats de vente.

Les travaux de reprise des fuites, des cheminées et des pierres de toiture

En application de l’article 1604 du Code civil, le vendeur a l’obligation de livrer une chose conforme aux caractéristiques convenues dans l’acte de vente.

En application de l’article 1147 du Code Civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le syndicat des copropriétaires invoque une non conformité au titre de l’état des toitures, estimant que le vendeur devait livrer un immeuble conforme aux règles de l’art et aux règles de sécurité, ayant fait l’objet d’un resuivi général des toitures et des travaux de reprise nécessaires.

L’expert judiciaire n’a pas examiné l’état de la toiture, non inclus dans sa mission. Le syndicat des copropriétaires produit des constats d’huissier datés des 15 novembre 2013 et 24 août 2015, qui décrivent des traces d’infiltration dans trois appartements situés au 4ème étage, ainsi qu’une fissuration voire une cassure d’un chevron. Il produit également des courriers de copropriétaires se plaignant de fuites en toiture, des justificatifs d’indemnisation d’assurances suite à des infiltrations, et un rapport de diagnostic du 22 décembre 2011 faisant état de la présence de capricorne et de petite vrillette dans le grenier constituant le lot 104, de traces d’humidité sur les solives et de l’absence de traitement des poutres et voliges.

Monsieur [R], architecte de la copropriété, a établi le 20 mars 2014 un état des lieux des toitures, qui souligne le mauvais état des tuiles du versant côté [Adresse 4] et côté [Adresse 16], l’inclinaison de deux souches de cheminée présentant un danger potentiel et le descellement des dalles en pierre servant de cheminement pour accéder aux souches de cheminée.

Le diagnostic technique SRU établi en avril 2005 et dont une copie a été remise aux acquéreurs lors de la vente indique, au chapite étanchéité/couverture, que des travaux récents de réfection ont été entrepris dans les années 1990 sous la surveillance des ABF, que l’aspect extérieur paraît correct et sain et que les travaux récents de réfection qui ont été menés devraient permettre d’éviter toute surprise au niveau du couvert. Il est précisé que l’entretien et des réfections ponctuelles sont à prévoir, que les accès en toiture sont complexes et relativement dangereux et que les accès devraient être modernisés afin de ne présenter aucun risque pour les intervention ultérieures d’entretien et maintenance.

Les ventes ont donc porté sur un immeuble dont la toiture avait fait l’objet d’une réfection plusieurs années auparavant et pour laquelle des réfections ponctuelles étaient à prévoir, sans que des travaux de resuivi ou réfection soient contractuellement mis à la charge du vendeur, ni que soit mentionnée une quelconque intervention de celui-ci sur la toiture avant les ventes.

Les pièces produites montrent que des infiltrations en toiture sont survenues à partir de 2011/2012 et l’architecte de la copropriété a conseillé des travaux de réfection en 2014, soit environ 20 ans après la précédente réfection, ce qui n’apparaît pas anormal au regard de la durée de vie moyenne d’une toiture qui est de 20 à 30 ans.

L’existence d’une non conformité des toitures aux caractéristiques convenues lors des ventes n’est donc pas établie.

Le fait que la société FONCIERE TOLOZAN indique avoir fait procéder à un resuivi de toiture en 2008 (soit postérieurement à la première vente), fait au demeurant non prouvé et contesté par le syndicat des copropriétaires, est sans incidence sur l’existence d’une non conformité.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes formées à ce titre contre la société FONCIERE TOLOZAN. Il sera également débouté de sa demande d’expertise, dès lors que les développements qui précèdent excluent la vraisemblance d’une non conformité, que les travaux de reprise ont déjà été réalisés depuis plusieurs années, et qu’aucun élément n’est produit s’agissant de désordres sur la toiture côté cour qui n’a pas été reprise.

Le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande au titre d’un vice caché affectant les toitures.

En l’absence de non conformité retenue, les demandes formées contre la Compagnie AXA et la société DTZ INVESTORS seront également rejetées.

Les travaux de rénovation des colonnes d’eau

En application de l’article 1604 du Code civil, le vendeur a l’obligation de livrer une chose conforme aux caractéristiques convenues dans l’acte de vente.

En application de l’article 1147 du Code Civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le syndicat des copropriétaires invoque une non conformité au titre de l’état des colonnes d’eau, estimant que le vendeur devait livrer un immeuble conforme aux règles de l’art et aux règles de sécurité, et informer le cas échéant les acquéreurs de la nécessité d’exécuter des travaux en urgence et couteux.

L’expert judiciaire n’a pas examiné l’état des colonnes d’eau, non incluses dans sa mission. Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce justifiant de la nécessité de réaliser des travaux urgents sur les colonnes d’eau ni de la présence de canalisations en plomb, pas plus qu’une teneur en plomb dans l’eau excédant le seuil réglementaire.

Le diagnostic technique SRU établi en avril 2005 et dont une copie a été remise aux acquéreurs lors de la vente indique, au chapitre plomberie/sanitaires, que les équipements sont très hétérogènes, avec une vétusté importante pour les parties non rénovées, qu’ils n’ont pas fait l’objet de travaux récents et que des remplacements partiels sont à prévoir compte-tenu de l’âge des installations.

Les ventes ont donc porté sur un immeuble dont l’équipement de plomberie était ancien et pour lequel des réfections ponctuelles étaient à prévoir, sans que des travaux de réfection soient contractuellement mis à la charge du vendeur, ni que soit mentionnée une quelconque intervention de celui-ci sur les colonnes d’eau avant les ventes. La présence de colonnes d’eau en plomb, à la supposer établie, était prévisible en présence d’un immeuble ancien et l’obligation réglementaire de remplacer les canalisations en plomb à échéance du 25 décembre 2013 n’a pas pour effet d’entraîner une non conformité pour des ventes intervenues à partir de 2006.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes formées à ce titre contre la société FONCIERE TOLOZAN. Il sera également débouté de sa demande d’expertise, dès lors que les développements qui précèdent excluent la vraisemblance d’une non conformité et que les travaux de reprise ont déjà été réalisés depuis plusieurs années.

Le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande au titre d’un vice caché affectant les colonnes d’eau.

En l’absence de non conformité retenue, les demandes formées contre la Compagnie AXA et la société DTZ INVESTORS seront également rejetées.

Les travaux de désamiantage des colonnes d’ascenseur

En application de l’article 1604 du Code civil, le vendeur a l’obligation de livrer une chose conforme aux caractéristiques convenues dans l’acte de vente.

En application de l’article 1147 du Code Civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le syndicat des copropriétaires invoque une non conformité au titre de la présence d’amiante dans les joints des vitrages des colonnes d’ascenseur, estimant que le vendeur devait livrer un immeuble conforme aux règles de l’art et aux règles de sécurité, et informer le cas échéant les acquéreurs de la nécessité d’exécuter des travaux en urgence et couteux.

Le syndicat des copropriétaires produit uniquement un rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante du 22 juin 2014, mentionnant la présence d’amiante en divers endroits, notamment le local d’ascenseur de l’allée A et les machineries d’ascenseur de l’allée C.

Le diagnostic technique SRU établi en avril 2005 ainsi que les actes de vente mentionnent un diagnostic amiante établi par la société SOCOTEC. Ce rapport daté du 20 mai 2005 est produit par la société FONCIERE TOLOZAN en annexe de sa pièce 43 et mentionne la présence d’amiante en divers endroits et notamment dans la machinerie d’ascenseur de la banque.

Les actes de vente produits comprennent en outre une clause indiquant que l’acquéreur a pris connaissance de ce rapport, “déclare faire son affaire personnelle de [ses] conslusions tant en ce qui concerne les parties communes que les parties privatives, et prendre les biens objet des présentes en l’état de leur situation eu égard à l’amiante et ce, sans recours contre le vendeur.”

Enfin l’engagement de travaux de la société FONCIERE TOLOZAN concernant les ascenseurs portait sur des travaux de sécurité et réglementaires conformément à la loi De Robien, n’impliquant pas de travaux de désamiantage.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’existence d’une non conformité entre la chose livrée et les caractéristiques convenues n’est donc pas établie, et le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées à ce titre contre la société FONCIERE TOLOZAN. Il sera également débouté de sa demande d’expertise, dès lors que les développements qui précèdent excluent la vraisemblance d’une non conformité et que les travaux de reprise ont déjà été réalisés depuis plusieurs années.

Le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande au titre d’un vice caché affectant les colonnes d’ascenseur.

En l’absence de non conformité retenue, les demandes formées contre la Compagnie AXA et la société DTZ INVESTORS seront également rejetées.

Les travaux d’embellissement des cages d’escalier

En application de l’article 1604 du Code civil, le vendeur a l’obligation de livrer une chose conforme aux caractéristiques convenues dans l’acte de vente.

En application de l’article 1147 du Code Civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Bien que le fondement juridique des demandes du syndicat des copropriétaires ne soit pas clairement précisé pour ce chef de demande, il ressort des motifs de ses conclusions qu’il recherche la responsabilité contractuelle de la société FONCIERE TOLOZAN pour avoir dégradé les cages d’escalier A et B par suite des travaux de division des lots et de raccordements en résultant.

Il invoque également une méconnaissance de l’obligation par le vendeur et concepteur des travaux de délivrer un immeuble conforme aux règles de l’art, et fait état à ce titre des conclusions de l’expert qui retient des désordres esthétiques ayant pour origine une prestation minimaliste, l’application de peinture sur des supports insuffisamment préparés, des dégradations des parties communes liées à des changements de destination des lots, et l’absence de gaines techniques prédéfinies pour la distribution en fluides des plateaux destinés à être divisés, dont il conclut que les prestations nécessaires n’ont pas été réalisées et que des fautes ont été commises.

Il invoque également une non conformité de l’immeuble livré à la réglementation sur la prévention des incendies (absence de désenfumage des cages d’escalier et absence d’isolation coupe-feu des plafonds bois au-dessus des 3ème et 4ème couloirs de la cage D), et estime que la société FONCIERE TOLOZAN devait respecter cette réglementation dans le cadre des travaux réalisés puisqu’elle a procédé à la création et transformation de logements. Il estime également que la société DTZ INVESTORS a commis une faute en ne préconisant pas de tels travaux.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à ce titre l’indemnisation du coût des travaux de réfection des peintures, marbrerie, électricité, menuiserie-serrurerie et interphonie des six cages d’escalier qu’elle a fait réaliser pour un coût total de 584 077,07 €. Ces travaux, faisant l’objet des pièces justificatives E3-1 à E3-15 et E6-1 à E6-5 ne comprennent pas les travaux de désenfumage, mais comprennent le flocage sous plancher bois coupe feu 1heure dans le couloir niveau 3 et 4 de la cage D, conformément au descriptif sommaire des travaux (pièce E0).

Aux termes des actes de vente, la société FONCIERE TOLOZAN s’est engagée à réaliser des travaux d’embellissement des 4 cages d’escaliers de services (C, D, E et F), à savoir les peintures des plafonds droits et rampants, les peintures des murs des escaliers, la peinture laque des portes palières, le vernis des mains courantes bois et le remplacement des luminaires sur les paliers, ainsi que des travaux d’embellissement du couloir de service au 4ème étage de l’immeuble donnant sur la [Adresse 4], à savoir les peintures des plafonds et des murs, la peinture laque des portes palières, la reprise des sols en carrelage et la réfection de l’électricité avec remplacement des luminaires. Il n’est pas prévu de travaux sur les cages d’escaliers A et B.

Le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat du 26 mars 2012 qui mentionne :

— pour la cage d’escaliers A : les peintures des portes d’ascenseur sont à reprendre, les peintures et le revêtement en toile de verre des murs du rez-de-chaussée et de la montée d’escalier sont dans un état de grande vétusté et à reprendre, les pierres de sol sont à nettoyer, de nombreux nez de marche sont à restaurer, à l’inter-palier entre le 2ème et le 3ème étage, il existe un ancien placard qui a été sommairement muré à l’aide de moellons, les portes vitrées coulissantes automatiques ne fonctionnement plus, l’électricité est apparente, les goulottes sont à reprendre, les éclairages des blocs de secours au dernier étage sont à reprendre,

— pour la cage d’escaliers B : les peintures des portes d’ascenseur sont à reprendre, les peintures et le revêtement en toile de verre sont à reprendre, et présentent de nombreuses taches, traces d’usure et déchirures, les tuyauteries anciennes n’ont pas été enlevées et des saignées sont à reprendre, les pierres de sol sont à nettoyer, de nombreux nez de marche sont à restaurer, les peintures du plafond du denier étage et les menuiseries sont à reprendre totalement, les portes vitrées coulissantes automatiques ne fonctionnement plus, l’électricité est apparente, les éclairages des blocs de secours au dernier étage sont à reprendre, l’ancienne installation électrique reste à démonter par endroits, le BAES n’est pas installé au 3ème étage,

— pour le palier du 4ème étage : les murs présentent de nombreuses taches, il existe des trous à reboucher suite aux travaux d’électricité et des tuyauteries en cuivre sont à peindre, il y a un problème d’humidité sur un mur, les peinture des fenêtres, des plafonds et des portes palières est à reprendre, la signalétique du bloc secours n’est pas visible, il n’y a pas d’éclairage ni détecteur de présence,

— pour la cage d’escaliers C : les peintures des murs sont à reprendre, ainsi que certains endroits au plafond, il existe des éclats sur les murs dus à l’absence de préparation, les portes palières ne sont pas peintes correctement de même que les tuyauteries, la menuiserie est en mauvais état au 2ème étage, une porte ayant brûlé lors d’un incendie a été repeinte sur la face brûlée, le garde-corps métallique de l’inter-palier entre le rez-de-chaussée et le 1er étage est prêt à lâcher, celui du 1er étage n’est pas aux normes et la partie supérieure est défectueuse, au dernier étage la pose d’un bloc porte pour accès au toit et d’une échelle d’accès au toit n’est pas faite,

— pour la cage d’escaliers D : la toile de verre a été repeinte sans préparation et les murs sont à reprendre, les peintures du plafond sont en mauvais état, la rampe en bois est mal peinte, les peintures des portes palières sont toutes à reprendre, les sols sont à nettoyer, un trou à reboucher au 1er étage, le seuil de la porte d’entrée donnant sur la rue est détérioré, l’habillage des goulottes électriques n’est pas fait, les poignées d’ouverture des fenêtres ne sont pas posées, le système d’ouverture du chassis en toiture à gauche du palier est à remplacer, il n’y a pas de rambarde dans la montée d’escalier entre le 3ème et le 4ème étage, le dispositif de désenfumage de la cage d’escalier n’est pas raccordé,

— pour la cage d’escaliers E : le badigon des murs est mal réalisé, les pierres de la montée d’escalier ont été peintes au lieu d’être décapées, les portes palières ne sont pas laquées et les peintures sont à reprendre, au 3ème étage le mur a été rebouché sommairement vers une sortie gaz, les peintures des plafonds sont à reprendre, les pierres à nettoyer, le local poubelle du rez-de-chaussée n’a pas de cloison coupe-feu, la peinture du local est à reprendre, des goulottes sont manquantes ou à reprendre,

— pour la cage d’escaliers F : les peintures des murs et plafonds sont à reprendre après une préparation des zones, les peintures des portes palières sont à réaliser, une rambarde du côté droit est tourdue en partie haute, une marche d’escalier en bois doit être remplacée, une échelle d’accès à la toiture doit être posée, les nez de marche en pierre de l’escalier sont à reprendre,

Un procès-verbal du 14 janvier 2016 fait état dans la montée d’escalier C de traces d’infiltrations, de dégradations des murs, d’absence de gaines électriques, de marches anciennes et dégradées.

Dans son rapport, l’expert judiciaire ne procède pas à un relevé des désordres. Il indique que les travaux d’embellissement ne sont pas réalisés sur les cages A et B, et que pour les cages C, D, E et F, les travaux sont réalisés et présentent deux familles de désordres : un désordre esthétique suite à l’application de peinture sur des supports insuffisamment préparés, et des dégradations d’ouvrage non encore réceptionné par des propriétaires suite à des travaux réalisés sans autorisation administrative de la copropriété pour subdiviser les lots. Il ajoute que les stigmates sur les parties communes sont les conséquences d’une distribution anarchique en électricité, eau, gaz et courants faibles des lots modifiés ou subdivisés. Il précise que le désordre esthétique a pour origine une prestation minimaliste correspondant à une recherche des coûts les plus bas, qui a été dégradée a posteriori par les copropriétaires qui ont transformé et divisé leurs lots sans autorisation. Il ne chiffre pas les travaux de reprise, ceux-ci nécessitant d’aborder le volet sécurité incendie des cages d’escalier, qui est hors de sa mission.

Il convient de relever que de nombreux désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires et détaillés dans le procès-verbal de constat susvisé ne concernent pas des travaux qui devaient être réalisés par la société FONCIERE TOLOZAN. Tel est le cas des dégradations des cages d’escalier A et B, des sol, des menuiseries, des garde-corps, des travaux d’électricité, ou des échelles d’accès à la toiture.

Par ailleurs si les défauts d’exécution des peintures ont été relevées par l’expert judiciaire dans son rapport, l’absence de description et d’analyse des désordres ne permet pas de déterminer l’étendue des malfaçons susceptibles d’être imputées à la société FONCIERE TOLOZAN dans l’exécution des travaux qu’elle s’était engagée à réaliser, ni de chiffrer les travaux de reprise correspondant. Le procès-verbal de constat susvisé ne permet pas non plus des distinguer les malfaçons des dégradations ultérieures, s’agissant d’un simple constat dépourvu d’analyse technique.

S’agissant des dégradations du fait des travaux d’aménagement des lots, il est constant qu’outre les travaux sur parties communes qu’elle s’est engagée à réaliser dans les actes de vente, la société FONCIERE TOLOZAN a réalisé des travaux de restructuration et rénovation des logements en vue de la commercialisation par lots, qui ont nécessairement entraîné des interventions sur les parties communes. Il ressort également des éléments du dossier que ces travaux se sont poursuivis après la première vente et la création de la copropriété fin 2006. A cette date les copropriétaires, représentés par le syndicat des copropriétaires, sont devenus propriétaires des parties communes existantes et toute intervention sur celles-ci, rendue nécessaire par les aménagements des lots, devait être autorisée par assemblée générale et respecter les prescriptions du règlement de copropriété, à savoir l’accord et le suivi des travaux par l’architecte du syndicat, ce qui n’a manifestement pas été le cas. Cependant les dates d’exécution et d’achèvement de ces travaux ne sont pas précisées et ne peuvent être déterminées au vu des éléments produits. Par ailleurs il résulte également du rapport d’expertise et des déclarations des parties que plusieurs copropriétaires ayant acquis leurs lots en plateaux ont procédé à des aménagements de ceux-ci, ainsi qu’à des divisions de lots et transformations de combles en parties habitables, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et sans respecter le règlement de copropriété, et en causant des dégradations sur les parties communes. C’est ainsi que dans un courriel du 21 décembre 2010, le propriétaire d’un appartement dans l’allée B se plaint au syndic de travaux d’alimentation électrique réalisés par un voisin et ayant dégradé les communs, et qu’un procès-verbal de constat du 27 juillet 2011 indique que dans les cages d’escaliers ayant fait l’objet de travaux d’embellissements, de nombreux appartements sont en travaux, créant des dégradations (pièces A13 et A25 syndicat des copropriétaires).

Il ressort de ces éléments d’une part que si les cages d’escalier A et B ont bien été dégradées par des travaux réalisés dans l’immeuble, les éléments du dossier ne permettent pas d’imputer ces dégradations à la société FONCIERE TOLOZAN plus qu’à d’autres copropriétaires, d’autres part que les travaux d’embellissement des cages d’escalier C, D, E et F prévus aux actes de vente ont bien été réalisés et ont été ultérieurement dégradés, sans que les éléments du dossier ne permettent d’imputer ces dégradations à la société FONCIERE TOLOZAN plus qu’à d’autres copropriétaires.

S’agissant de la réglementation sur la prévention des incendies, le syndicat des copropriétaires produit un rapport de l’APAVE du 19 février 2016 qui relève plusieurs non conformités aux normes incendie. Il résulte notamment de ce rapport que les planchers en bois des appartements situés au 4ème étage du “bâtiment B” surplombent les parties communes de circulation et ne présentent pas le degré coupe-feu d’une heure requis. Un autre procès-verbal de constat du 11 février 2016 confirme l’absence de flocage sous les appartements KOPECKU et PARRE.

L’expert judiciaire n’a pas examiné le respect de la sécurité incendie, non inclus dans sa mission.

Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune précision sur les normes incendies qui devaient être respectées par la société FONCIERE TOLOZAN. Il résulte de ses développements qu’il estime que la venderesse ayant réalisé des travaux de création de logements, elle devait s’assurer que ceux-ci respectaient les normes incendie. Toutefois il n’apporte aucun élément relatif aux travaux réalisés sur les lots concernés par le défaut de conformité susvisé, permettant de démontrer que la société FONCIERE TOLOZAN a changé la destination de ces lots. L’état des lieux avant travaux produit en pièce A22 tend au contraire à montrer que les appartements existants ont été conservés et ont simplement fait l’objet d’aménagements intérieurs, à l’exception de certains locaux professionnels situés au 2ème étage qui ont été divisés en lots d’habitation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les non conformités ne sont pas établies, et que les demandes de réparation au titre de dégradations ou de défauts d’exécution des travaux ne peuvent prospérer.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ses demandes formées contre la société FONCIERE TOLOZAN au titre des travaux d’embellissement des cages d’escalier.

Il sera également débouté de sa demande d’expertise, dès lors que les travaux de reprise ont déjà été réalisés depuis plusieurs années, empêchant tout constat.

Le syndicat des copropriétaires ne forme aucune demande au titre d’un vice caché.

En l’absence de non conformité et de désordre indemnisable retenu, les demandes formées contre la Compagnie AXA et la société DTZ INVESTORS seront également rejetées.

Sur les demandes en garantie

En l’absence de condamnation principale, les demandes en garantie sont sans objet.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires conservera la charge des dépens, en ce compris les frais d’expertise, et sera condamné à payer à la société FONCIERE TOLOZAN, la société DTZ INVESTORS et la Compagnie AXA la somme de 2 500 € chacune en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société FONCIERE TOLOZAN sera également condamnée à verser à la société BUREAU VERITAS la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate l’intervention volontaire de la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, venant aux droits de la société BUREAU VERITAS,

Met hors de cause la société BUREAU VERITAS,

Constate l’extinction partielle de l’instance au titre des griefs liés aux travaux de reprise des façades, de la dalle sur parking et de la canalisation de gaz, par l’effet du désistement d’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

Constate l’extinction partielle de l’instance au titre des recours en garantie pour les travaux de reprise des façades, de la dalle sur parking et de la canalisation de gaz, par l’effet du désistement d’action de la société ARCHIPAT et de la MAF,

Constate l’extinction de l’instance entre la société DTZ INVESTORS et la société BUREAU VERITAS, aux droits de laquelle vient la société BUREAU VERITAS CINSTRUCTION, par l’effet du désistement d’action de la société DTZ INVESTORS,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de ses demandes indemnitaires formées au titre des travaux de reprise de la toiture, des pierres en toiture et des cheminées, des travaux de reprise des cages d’escalier, des travaux de rénovation des colonnes d’eau et des travaux de désamiantage des colonnes d’ascenseur,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande d’expertise,

Dit que les demandes en garantie sont sans objet,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à verser à la société FONCIERE TOLOZAN, la société DTZ INVESTORS et la Compagnie AXA la somme de 2 500 € chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la société FONCIERE TOLOZAN à verser à la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette la demande d’exécution provisoire,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, avec distraction au profit des conseils qui en ont fait la demande en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

En foi de quoi le juge aux affaires familiales et le greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

Patricia BRUNONCécile WOESSNER