TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

24 Février 2025

N° R.G. : N° RG 19/04550 – N° Portalis DB3R-W-B7D-UYEB

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[P] [W]

C/

Société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [W]

1, rue de la Fontaine à Mulard

75013 PARIS

représenté par Maître Valérie ORSINI-MORGADO de la SELAS WENNER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K110

DEFENDERESSE

Société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS

153, avenue Jean Jaurès / 2 bis rue Alexandre Barbaroux

92140 CLAMART

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 24 février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2006, M. [L] [W] et Mme [T] [X] épouse [W], aux droits et obligations desquels se trouve M. [P] [W], ont donné à bail commercial à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 2005, des locaux situés 153, avenue Jean Jaurès à CLAMART (92140), à usage de tous commerces, moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 27.000 euros en principal.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 12 juin 2015, la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS, qui exploite un garage dans les lieux loués, a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2015.

En l’absence de réponse du bailleur dans le délai de trois mois le bail s’est trouvé renouvelé à effet du 1er juillet 2015.

Un différend est né entre les parties concernant les travaux réalisés à la suite d’infiltrations ayant affecté les locaux, confiés par le bailleur à la société FOURGEOT MACONNERIE, et leur prise en charge.

Reprochant à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS de ne pas lui avoir remboursé les travaux réalisés sur la toiture, sur les chéneaux et sur les descentes d’eaux pluviales dont l’entretien incombait au preneur, et de ne pas avoir réglé de provision pour charges malgré l’usage en matière de bail commercial, après une mise en demeure en date du 11 février 2019 tendant également au règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères relative à l’année 2018, M. [P] [W] lui a fait signifier un commandement de payer, le 26 février 2019, afin d’obtenir le paiement de la somme de 8.445,60 euros au titre desdits travaux et la somme de 610 euros au titre de ladite taxe, visant la clause résolutoire du bail.

Par exploit d’huissier du 9 mai 2019, M. [W] a fait assigner la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS devant ce tribunal aux fins essentiellement de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail au 26 mars 2019, avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux par le preneur, et de la voir condamner à lui verser la somme de 8.445,60 euros correspondant à l’arriéré locatif dû à la même date.

En cours de procédure, faisant état d’importantes infiltrations dans les lieux loués en dépit des travaux confiés à la société FOURGEOT MACONNERIE, M. [W] a fait assigner celle-ci et la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS devant le juge des référés de ce tribunal en désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

M. [Z] [C] a été nommé en qualité d’expert judiciaire, par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 15 juillet 2020, aux frais avancés de M. [W], avec notamment pour mission :

— d’examiner les travaux exécutés par la société FOURGEOT MACONNERIE, dire s’ils sont conformes aux devis et factures, déterminer s’il existe des défauts, malfaçons, non finitions,

— en rechercher l’origine, l’étendue et les causes, et notamment fournir tout élément permettant à la juridiction éventuellement saisie de dire s’ils résultent d’un défaut d’entretien ou de la vétusté,

— de donner son avis sur la nature de ces travaux au regard des dispositions de l’article 606 du code civil,

— de décrire les travaux de réfection nécessaires et procéder à un chiffrage desdits travaux,

— de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— de fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 6 août 2021.

Par exploit du 21 décembre 2022, M. [W] a fait signifier à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS une second commandement de payer aux fins d’obtenir le versement de la somme de 8.805,06 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 3ème trimestre 2022, ainsi que la somme de 158,68 euros au titre des intérêts de retard, visant également la clause résolutoire insérée au bail.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, M. [W] demande au tribunal, de :

A titre principal :

Vu le commandement de payer du 26 février 2019,

JUGER que la clause résolutoire est acquise et ORDONNER la résiliation de plein droit du bail de la société GRC AUTOMOBILE à la date du 26 mars 2019,

CONDAMNER la société GRC AUTOMOBILE ainsi que tout occupant de son chef, à libérer les lieux, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNER la société GRC AUTOMOBILE à payer à M. [P] [W] la somme de 8.445,60 € correspondant à l’arriéré de charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNER la société GRC AUTOMOBILE à payer à M. [P] [W] une indemnité d’occupation mensuelle de 8.167,02 €, charges et taxes en sus, à compter du 1er avril 2019, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

JUGER que cette indemnité devra être payée :

— dès la décision à intervenir pour la période courue,

— d’avance, le premier jour de chaque mois, pour la période courant entre la décision à intervenir et la libération effective des locaux,

JUGER que, l’occupation s’étant prolongée plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée, pour la première fois, le 26 mars 2020, en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

Vu le commandement de payer du 22 décembre 2022,

Si par impossible le Tribunal ne devait pas constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 mars 2019,

JUGER que la clause résolutoire est acquise et ORDONNER la résiliation de plein droit du bail de la société GRC AUTOMOBILE à la date du 21 janvier 2023,

CONDAMNER la société GRC AUTOMOBILE ainsi que tout occupant de son chef, à libérer les lieux, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNER la société GRC AUTOMOBILE à payer à M. [P] [W] la somme à parfaire de 758,34 € au titre des intérêts de retard,

CONDAMNER la société GRC AUTOMOBILE à payer à M. [P] [W] une indemnité d’occupation mensuelle de 8.805,06 €, charges et taxes en sus, à compter du 22 janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

JUGER que cette indemnité devra être payée :

— dès la décision à intervenir pour la période courue,

— d’avance, le premier jour de chaque mois, pour la période courant entre la décision à intervenir et la libération effective des locaux,

JUGER que, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée annuellement, pour la première fois, le 22 janvier 2024, en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC), publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

DEBOUTER la société GRC AUTOMOBILE de sa demande de condamnation de M. [P] [W] sous astreinte à procéder à tous travaux,

JUGER que la demande de la société GRC AUTOMOBILE au titre de son prétendu préjudice de jouissance est prescrite, et donc irrecevable, et en conséquent débouter la société GRC AUTOMOBILE de cette demande,

Subsidiairement JUGER que la demande de la société GRC AUTOMOBILE au titre de son prétendu préjudice de jouissance est infondée, et en conséquence débouter la société GRC AUTOMOBILE de cette demande,

Infiniment subsidiairement MINORER très substantiellement le montant qui pourrait lui être alloué à ce titre,

DEBOUTER la société GRC AUTOMOBILE de sa demande de dommages et intérêts au titre des prétendus préjudices liés aux travaux de réfection des réseaux enterrés,

Subsidiairement MINORER très substantiellement le montant qui pourrait lui être alloué à ce titre,

DEBOUTER la société GRC AUTOMOBILE de sa demande de paiement des sommes de 1.013,30 € et 470,40 € au titre des frais de constat d’huissier,

DEBOUTER la société GRC AUTOMOBILE de sa demande au titre de dommages et intérêts,

Subsidiairement MINORER très substantiellement le montant qui pourrait lui être alloué à ce titre,

DEBOUTER la société GRC AUTOMOBILE de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNER la société GRC AUTOMOBILE au paiement des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement du 26 février 2019 (184,29 €), de l’état des privilèges et nantissements (43,51 €), de l’assignation du 9 mai 2019 (94,64 €), du commandement du 21 décembre 2022 (74,28 €), et de l’état des privilèges et nantissements du 20 janvier 2023 (85,35 €), qui pourront être recouvrés directement par Maître Valérie ORSINI-MORGADO, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société GRC AUTOMOBILES à verser à M. [P] [W] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELER que les intérêts sont de droit, et ORDONNER la capitalisation des intérêts,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023, la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS demande au tribunal, de :

DEBOUTER Monsieur [P] [W] de ses demandes,

JUGER que le commandement du 26 février 2019 ne peut produire aucun effet les sommes visées n’étant pas dues,

CONDAMNER Monsieur [P] [W], sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification du jugement, à procéder aux travaux de rénovation complète de l’ensemble des toitures du bâtiment et des descentes permettant de mettre un terme définitif aux infiltrations,

CONDAMNER Monsieur [P] [W] au paiement des sommes de :

—  1.013,30€ au titre des trois constats de Maître [D]

—  470,40€ au titre des frais de constat de Maître [H]

—  111.368,82€ à parfaire au titre de son préjudice de jouissance

—  28.967,20€ au titre des préjudices liés aux travaux de réfection des réseaux enterrés,

CONDAMNER Monsieur [P] [W] à la somme de 10.000€ à titre de dommages intérêts,

JUGER que les intérêts de retard ne sauraient entraîner le jeu de la clause résolutoire,

Subsidiairement

ACCORDER 8 mois de délais à la société GRC AUTOMOBILE ET PRESTATIONS,

SUSPENDRE rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais

accordés,

CONSTATER que la dette a été intégralement payée dans le délai,

JUGER en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué,

ANNULER la clause du bail prévoyant des intérêts de retard automatique,

Très subsidiairement si le tribunal devait juger exigible la somme au titre des intérêts et susceptible de faire le jeu de la clause résolutoire,

ACCORDER à la société GRC 6 mois de délais pour la régler et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

En toutes hypothèses

CONDAMNER Monsieur [P] [W] à la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 21 septembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 octobre 2023.

Suivant bulletin en date du 11 juin 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 18 juin 2024 à 11h30 afin de permettre un changement de la composition du tribunal, consécutivement à l’absence prolongée d’un magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « juger », « rappeler » et « constater », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Les demandes de M. [W] relatives à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, aux modalités de paiement de l’indemnité d’occupation et à son indexation, à la prescription de la demande de dommages et intérêts formée par la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS constituent toutefois de véritables prétentions, en dépit de l’emploi du terme erroné de « juger » en lieu et place, respectivement, de « constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire », « ordonner » et « déclarer », sur lesquelles il convient de statuer.

De même, les demandes de la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS relatives aux effets du commandement visant la clause résolutoire en date du 26 février 2019 et à l’inefficacité de la clause résolutoire du bail en cas de suspension de ses effets par le tribunal constituent de véritables prétentions, en dépit de l’emploi du terme erroné de « juger » en lieu et place, de « déclarer », sur lesquelles il sera statué.

Par ailleurs, les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que le bail renouvelé à effet du 1er juillet 2015, restent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février2016.

I- Sur la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail consécutivement à la signification du commandement de payer du 26 février 2019, et ses conséquences

A titre principal, M. [W] invoque les dispositions des articles 1225 du code civil et L145-41 du code de commerce, ainsi que les termes de la clause résolutoire insérée au bail signé le 16 mars 2006, pour poursuivre la constatation des effets de la clause résolutoire du bail à la date du 26 mars 2019, consécutivement à la délivrance à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS du commandement de payer du 26 février 2019, qui reproduisait les termes de ladite clause.

Il expose que le bail renouvelé à effet du 1er juillet 2015, suite à la demande de renouvellement signifiée au bailleur le 12 juin 2015 à la requête de la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS, l’a été aux clauses et conditions du bail expiré. Il précise que le bail du 16 mars 2006 contient une obligation d’entretien et de réparation des locaux à la charge du preneur, y compris en cas de vétusté et, qu’à défaut pour celui-ci de procéder aux travaux requis, le bailleur peut se substituer à lui pour les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du preneur. Il déclare qu’il a été contraint de faire intervenir la société FOURGEOT MACONNERIE en raison du manquement du preneur à son obligation d’entretien et de réparation. Il soutient qu’il était fondé à lui refacturer l’intervention de cette société, ainsi que prévu par le bail, et que ses demandes de paiement réitérées étant restées vaines, il s’est résolu à faire signifier à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS un commandement de payer ladite facture (8.445,60 euros) ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2018 (610 euros), visant la clause résolutoire du bail, le 26 mars 2019. Il ajoute que la défenderesse n’a, dans le délai d’un mois de la délivrance de cet acte, réglé que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2018, refusant de rembourser la facture de travaux réalisés en ses lieu et place.

Il demande au tribunal de tirer les conséquences du fait qu’elle n’a pas satisfait à la totalité des causes du commandement dans le délai d’un mois en constatant la résolution du bail de plein droit du bail résultant des effets de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS des lieux loués et de la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au dernier loyer trimestriel augmenté des accessoires et indexations annuelles, à compter du 26 mars 2019 et jusqu’à son départ des lieux loués, dès lors qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre des locaux.

En réponse aux moyens soulevés par la défenderesse, il oppose qu’il n’a pas renoncé à se prévaloir du commandement signifié le 26 février 2019, lorsqu’il a, ultérieurement, fait signifier à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le 21 décembre 2022. Il fait valoir que la renonciation à un droit doit être expresse et non équivoque et se prévaut de la jurisprudence selon laquelle la délivrance d’un second commandement de payer n’emporte pas renonciation implicite à se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié précédemment (cour d’appel de PARIS RG : 15/24609), mais établit au contraire la volonté du bailleur de poursuivre la procédure (Pourvoi n°20-20000).

Il réplique aussi que la clause transférant à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS les travaux résultant de la vétusté n’est pas réputée non-écrite en application des articles L145-15, L145-40 alinéa 2 et R145-35 du code de commerce puisque ce dernier texte n’interdit de faire supporter au preneur les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté que lorsqu’elles ont trait aux grosses réparations. Selon lui, les travaux entrepris ne relèvent pas des grosses réparations, de sorte qu’ils demeurent à la charge de la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS qui a manqué à son obligation d’entretien et de réparation. Il estime que tant le descriptif que le montant des travaux refacturés excluent qu’ils puissent entrer dans la catégorie des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, même s’ils ont été réalisés sur la toiture. Il insiste sur le fait que la toiture n’a pas été intégralement refaite.

Il affirme également qu’il n’avait pas à annuler la refacturation desdits travaux au prétexte qu’il a signé un protocole d’accord avec la société FOURGEOT MACONNERIE après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire établi le 6 août 2021 par M. [C], ce protocole ayant simplement permis de mettre un terme au différend l’opposant à la l’entreprise en charge des travaux sans diligenter une nouvelle instance. Il ajoute que l’indemnité transactionnelle forfaitaire d’un montant de 13.055 euros perçue est largement inférieure aux sommes qu’il a acquittées au titre des travaux initialement facturés, des frais d’expertise et des travaux de reprise, excluant tout enrichissement de sa part.

La société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS conclut au débouté de M. [W] en excipant de l’irrecevabilité de sa demande de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire consécutivement à la délivrance du commandement de payer du 26 février 2019. Elle soutient qu’ayant fait signifier le 21 décembre 2022 un nouveau commandement de payer au titre des sommes dues pour le 3ème trimestre 2022, visant la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties, le bailleur a nécessairement renoncé à se prévaloir du premier commandement et a implicitement renoncé au remboursement des travaux réclamés le 26 février 2019, puisque leur montant n’est pas repris dans le second commandement.

Sur le fond, elle conteste être redevable du remboursement des travaux visés au commandement du 26 février 2019 de sorte qu’il est dépourvu de fondement de ce chef. Elle estime qu’ayant acquitté le surplus des sommes demandées dans le délai d’un mois, il ne peut produire effet. Elle soutient, d’une part, que la prise en charge de ces travaux ne lui incombe pas aux termes du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2015. Elle explique que celui-ci est soumis aux dispositions d’ordre public issues de la loi Pinel et, qu’en application de l’article L145-40-2 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, non plus que celles portant sur des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, lorsqu’ils relèvent des grosses réparations. Elle en déduit que la clause du bail mettant les travaux occasionnés par la vétusté à la charge du preneur est réputée non-écrite.

Elle ajoute qu’il résulte des conclusions du rapport de M. [C] que les travaux litigieux, destinés à mettre un terme aux infiltrations affectant les locaux, incombaient au bailleur comme nécessaires pour remédier à la non-conformité des chéneaux et descentes d’eau pluviales non pourvues de regard pour leur curage, ou au titre des grosses réparations, la toiture devant être, d’après l’expert, entièrement remplacée de même que le lanterneau. Elle se prévaut de la jurisprudence rendue en ce sens (Pourvoi n°04-13764 et cour d’appel de LYON RG : 09/00750).

D’autre part, elle indique que l’expert judiciaire a mis en évidence que les travaux refacturés n’avaient pas été réalisés ou étaient inappropriés. Elle fait grief au bailleur de ne pas avoir attrait à la procédure la société FOURGEOT MACONNERIE et tire argument du protocole d’accord signé entre celle-ci et M. [W] à la suite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire pour affirmer que la demande de remboursement de travaux formée à son encontre à hauteur de 8.445,60 euros aboutirait à un enrichissement sans cause du bailleur qui en a obtenu le remboursement de la part de cette entreprise, ayant perçu la somme de 13.055 euros au titre de tout ou partie des travaux litigieux non-réalisés ou mal exécutés. Elle prétend que les autres travaux commandés à la société FOURGEOT MACONNERIE n’étaient pas concernés par l’expertise.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la délivrance d’un second commandement de payer en date du 21 décembre 2022

En application de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constant que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’une manifestation claire et non équivoque de la volonté de son auteur. (Pourvoi n°19-10371 et n°21-10527)

Par ailleurs, l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS n’ayant pas, dans le dispositif de ses conclusions qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, saisi le tribunal d’une fin de non-recevoir, ce moyen ne peut prospérer.

A titre suabondant, il est établi que :

— le bailleur a fait signifier à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS un premier commandement de payer en date du 26 février 2019, afin d’obtenir le paiement de la somme de 8.445,60 euros au titre des travaux réalisés par la société FOURGEOT MACONNERIE, et la somme de 610 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2018, visant la clause résolutoire du bail,

— les causes de ce commandement n’ayant pas été intégralement acquittées dans le délai d’un mois de sa délivrance, M. [W] a fait assigner la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS devant ce tribunal par exploit du 9 mai 2019, aux fins essentiellement de voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail au 26 mars 2019,

— alors que cette procédure était en cours, le bailleur a fait délivrer à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS une second commandement de payer aux fins d’obtenir le versement de la somme de 8.805,06 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 3ème trimestre 2022, ainsi que la somme de 158,68 euros au titre des intérêts de retard contractuels, visant également la clause résolutoire insérée au bail, le 21 décembre 2022.

La renonciation à un droit ne pouvant résulter que d’un acte explicite et non équivoque, le seul fait que le bailleur a fait signifier à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS un second commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 21 décembre 2022, alors qu’une instance était pendante aux fins de voir constater les effets de la clause résolutoire du bail du chef du premier commandement en date du 26 février 2019, ne saurait constituer ne serait-ce qu’un indice d’une telle renonciation.

D’autant que le second commandement ne mentionne à aucun moment la volonté du bailleur de renoncer au commandement initial, il tend à obtenir le règlement d’une indemnité d’occupation au titre du 3ème trimestre 2022, qualification qui n’a de sens qu’en raison du fait que M. [W] considérait pouvoir se prévaloir ses effets de la clause résolutoire du bail, selon lui antérieurement acquise à la suite à la délivrance du premier commandement en date du 26 février 2019, demande parallèlement maintenue devant le tribunal. Le tribunal relève qu’à la suite de la délivrance du second commandement, le demandeur a simplement ajouté une prétention subsidiaire tendant à se prévaloir des effets de la clause résolutoire attachés au second commandement, si sa demande principale tendant à voir constater la résolution de plein droit du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2015 consécutivement à la délivrance du commandement du 26 février 2019, n’était pas accueillie.

Sur le caractère infondé du commandement de payer du 26 février 2019

Selon l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit ainsi contenir en lui-même tous les détails de la créance réclamée. Il n’est toutefois pas requis que les justificatifs de la créance réclamée soient joints au commandement de payer.

Il est de principe qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le 26 février 2019, M. [W] a fait délivrer à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS un commandement tendant à obtenir le paiement, dans le délai d’un mois de sa délivrance sous peine de voir le bailleur se prévaloir des termes de la clause résolutoire insérée au bail, de la somme totale de 9.055,60 euros correspondant à :

— la somme de 8.445,60 euros au titre de travaux d’entretien du bâtiment,

— la somme de 610 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2018.

Il est acquis que la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS a réglé la somme de 610 euros dans le délai d’un mois, mais a refusé de payer la somme de 8.445,60 euros réclamée par le bailleur au titre des travaux qu’il indique avoir fait réaliser par la société FOURGEOT MACONNERIE en lieux et place de la défenderesse du fait du manquement de celle-ci à son obligation contractuelle d’entretien.

Il est établi et non contesté que suite à la demande de renouvellement de bail formée par la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS le 12 juin 2015, en l’absence de réponse du bailleur dans le délai de trois mois prévu à l’article L145-10 alinéa 4 du code de commerce, un nouveau bail s’est formé entre les parties à compter du 1er juillet 2015, pour une nouvelle durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré, dans la mesure où elles ne se sont pas accordées sur leur modification ce, en application de l’article L145-12 du même code, y compris concernant le montant du loyer dès lors que le juge des loyers commerciaux n’a pas été saisi dans le délai prévu à l’article L145-60 du code de commerce aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé.

Le bail signé le 16 mars 2006 contient notamment une clause « CHARGES ET CONDITIONS » ainsi rédigée :

«Le présent bail est fait aux charges et conditions ordinaires et de droit et notamment celles-ci-après, que le preneur s’oblige à exécuter exactement sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution du loyer ci-après, et à peine de tous dépens et dommages intérêts et même de résiliation des présentes, si bon semble au bailleur :

(…)

3° – De maintenir les lieux loués de façon constante, en parfait état de propreté, d’entretien et de réparations de toutes sortes, à l’exception des seules grosses réparations limitativement énumérées à l’article 606 du Code civil.

De remplacer ce qui serait tombé par vétusté ou qui serait détruit par cas fortuit.

Le preneur devra notamment entretenir, réparer et si besoin remplacer les fermetures extérieures et intérieures, les robinets, canalisations, conduits, vitrages etc…

Les réparations locatives et d’une façon générale, à l’exécution de l’ensemble des obligations d’entretien, de réparation et de remplacement, sont exigibles en cours de bail et non pas seulement en fin de bail.

A défaut d’exécution de ces travaux, le bailleur pourra se substituer au preneur et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du preneur. »

Les termes clairs et précis de cette clause constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Il résulte de la facture établie par la société FOURGEOT MACONNERIE à hauteur de 7.038 euros HT (8.445 euros TTC) que son intervention portait sur les postes suivants :

— la reprise du chéneau pour un montant de 2.148 euros HT,

— le remplacement des descentes de gouttières en 100 mm (en lieu et place de celles initialement en 60 mm) et la reprise des moignons dans les chéneaux pour un montant de 2.035 euros HT,

— la réfection du solin en zinc pour un montant de 2.855 euros HT.

Pour s’opposer au remboursement de cette somme de 8.445,60 euros, la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS invoque le caractère non-écrit de la clause du bail lui transférant les travaux résultant de la vétusté, le bail renouvelé au 1er juillet 2015 étant soumis aux dispositions d’ordre public de la loi Pinel.

L’article L145-15 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L145-4, L145-37 à L145-41, du premier alinéa de l’article L145-42 et des articles L145-47 à L145-54.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

De plus, il est constant que le juge ne peut, d’office, écarter une clause d’une convention au motif qu’elle devrait être réputée non-écrite, en l’absence d’une demande formée par les parties en ce sens (Pourvoi n°21-16872).

La société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS n’ayant pas demandé, dans le dispositif de ses conclusions qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, de réputer non-écrite tout ou partie de la clause du bail ci-dessus reproduite lui transférant certains travaux liés à la vétusté, le moyen tiré de son éventuel caractère non-écrit ne peut prospérer. A titre surabondant, il convient de souligner que le bailleur s’est expressément réservé les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil dans ladite clause, tel qu’exigé par la réforme des baux commerciaux.

La défenderesse soutient par ailleurs que les travaux litigieux relèvent de l’article 606 du code civil, ce qu’elle estime caractérisé par le rapport d’expertise judiciaire, excluant qu’ils puissent lui être imputés.

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

La liste des grosses réparations prévues par ce texte est simplement énonciative et il est admis qu’il couvre tous les travaux affectant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Pourvois n°04-13.764 et n°21-14036). Le bailleur conserve ainsi à sa charge l’ensemble des gros travaux caractérisés par l’importance de la réparation et son caractère exceptionnel, travaux que la jurisprudence définit comme ceux qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Il appartient aux juges du fond d’apprécier si une réparation correspond aux grosses réparations qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité, ou si elle est utile au maintien permanent en bon état de l’immeuble, relevant ainsi de l’entretien.

Selon l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il résulte de l’article 1721 du même code que le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il est de droit que l’obligation de délivrance prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir, elle est de l’essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.

Les dispositions relatives à l’obligation d’entretien et de réparation des lieux donnés à bail commercial ne sont, quant à elles, pas d’ordre public. Les parties peuvent donc y déroger par des stipulations particulières notamment en transférant au preneur la charge de tous les travaux, y compris prescrits par l’administration, de sécurité, de mise aux normes ou découlant de la vétusté s’entendant d’une usure normale et inéluctable des locaux loués (Pourvois n°85-12981, n°15-18014), dès lors qu’elles n’ont pas trait à la structure et à la solidité de l’immeuble. Mais, de telles clauses de transfert au preneur de travaux légalement à la charge du bailleur, dérogatoires du droit commun, sont d’interprétation stricte (Pourvoi n°89-18165, n°09-69337). Leur efficience est limitée aux travaux qui y sont expressément mentionnés et elle ne peuvent avoir pour effet d’affranchir le bailleur du respect de son obligation de délivrance (Pourvoi n°11-10451 et 16-18413).

Or, la clause du bail invoquée par le bailleur à l’appui de sa demande de remboursement des travaux qu’il a commandés à la société FOURGEOT MACONNERIE ne prévoit pas expressément que le preneur devra prendre en charge les travaux de mise en conformité des chéneaux et descentes d’eaux pluviales, ni les travaux de réfection du solin en zinc, ou de la totalité de la toiture.

En outre, il n’est fait état d’aucun élément « tombé par vétusté ou qui serait détruit par cas fortuit », seules hypothèses permettant d’imputer au preneur les travaux occasionnés par la vétusté ou un cas fortuit.

M. [W] n’était donc pas fondé à demander au preneur le remboursement des travaux facturés par la société FOURGEOT MACONNERIE à hauteur de 7.038 euros HT (8.445 euros TTC), dont l’expert judiciaire précise d’ailleurs qu’ils n’ont pas été intégralement réalisés (descentes d’eaux pluviales) ou n’étaient pas adaptés (solin en zinc) car la toiture nécessitait une reprise complète incombant au bailleur.

Il s’en déduit que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 26 février 2019 ne sont pas fondées du chef de la demande de remboursement des travaux commandés par le bailleur à la société FOURGEOT MACONNERIE et facturés par celle-ci à hauteur de 8.445 euros.

Aussi, la défenderesse ayant acquitté la somme de 610 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2018, également visée au commandement litigieux, dans le délai d’un mois, celui-ci ne peut produire effet.

Par conséquent, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le dernier moyen invoqué par la défenderesse, M. [W] sera débouté de sa demande principale tendant à voir constater la résolution de plein droit, au 26 mars 2019, du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2015, et de ses demandes subséquentes tendant à voir ordonner l’expulsion des lieux loués de la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS et de tous occupants de son chef, et à voir condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux.

II- Sur la condamnation de la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS au paiement de la somme de 8.445,60 euros

M. [W] sollicite que la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS soit condamnée à lui régler la somme de 8.445,60 euros correspondant à « l’arriéré de charges dû au 26 mars 2019 », date d’acquisition de la clause résolutoire. Il soutient que la défenderesse est redevable de cette somme au titre des travaux réalisés par la société FOURGEOT MACONNERIE en raison du manquement du preneur à son obligation d’entretien et de réparation, stipulée au bail.

La société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS conclut au débouté du demandeur considérant que ces travaux incombent au bailleur, au titre des grosses réparations. Elle se prévaut du rapport d’expertise judiciaire de M. [C].

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1315 du même code, dans sa rédaction applicable à la cause, précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La somme de 8.445 euros, dont le paiement est poursuivi, a trait aux travaux suivants réalisés à la demande du bailleur par la société FOURGEOT MACONNERIE :

— la reprise du chéneau pour un montant de 2.148 euros HT,

— le remplacement des descentes de gouttières en 100 mm (en lieu et place de celles initialement en 60 mm) et la reprise des moignons dans les chéneaux pour un montant de 2.035 euros HT,

— la réfection du solin en zinc pour un montant de 2.855 euros HT

Le bail signé le 16 mars 2006, dont les clauses et conditions sont applicables au bail renouvelé à effet du 1er juillet 2015, contient notamment un article « CHARGES ET CONDITIONS » ainsi rédigé :

«Le présent bail est fait aux charges et conditions ordinaires et de droit et notamment celles-ci-après, que le preneur s’oblige à exécuter exactement sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution du loyer ci-après, et à peine de tous dépens et dommages intérêts et même de résiliation des présentes, si bon semble au bailleur :

(…)

3° – De maintenir les lieux loués de façon constante, en parfait état de propreté, d’entretien et de réparations de toutes sortes, à l’exception des seules grosses réparations limitativement énumérées à l’article 606 du Code civil.

De remplacer ce qui serait tombé par vétusté ou qui serait détruit par cas fortuit.

Le preneur devra notamment entretenir, réparer et si besoin remplacer les fermetures extérieures et intérieures, les robinets, canalisations, conduits, vitrages etc…

Les réparations locatives et d’une façon générale, à l’exécution de l’ensemble des obligations d’entretien, de réparation et de remplacement, sont exigibles en cours de bail et non pas seulement en fin de bail.

A défaut d’exécution de ces travaux, le bailleur pourra se substituer au preneur et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du preneur. »

Les termes clairs et précis de cette clause, qui sont d’interprétation stricte, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

L’expert judiciaire désigné par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 15 juillet 2020, à la demande de M. [W] en raison de la persistance des infiltrations dans les locaux loués malgré les travaux facturés par la société FOURGEOT MACONNERIE, relève que les travaux commandés à celle-ci par le bailleur tendaient en réalité à pallier la non-conformité des chéneaux dont le sous-dimensionnement a entraîné des débordements à l’origine des infiltrations constatées dans les lieux loués. Il ajoute que l’absence de regard de visite au pied des descentes d’eaux pluviales empêchait toute opération courante de maintenance et de curage des canalisations.

Ainsi que rappelé plus avant, en l’absence de stipulation expresse contraire, ces travaux de mise en conformité incombaient à M. [W] en application de l’article 1721 du code civil qui précise que le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

M. [C] souligne aussi la vétusté de la couverture bacs-acier du bâtiment D précisant qu’il doit être procédé à sa réfection complète et non pas à de « simples réparations ponctuelles », de sorte que ces travaux affectant le clos et le couvert, qui intéressent l’immeuble dans sa structure, incombent au bailleur en application de l’article 606 du code civil.

Il en résulte que M. [W] ne justifie pas du bien-fondé de la créance qu’il invoque à l’encontre de la défenderesse.

Sa demande de paiement de la somme de 8.445 euros sera donc rejetée.

III- Sur la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail consécutivement à la signification du commandement de payer du 21 décembre 2022, et ses conséquences

A titre subsidiaire, M. [W] invoque les stipulations du bail notamment relatives au paiement du loyer trimestriel, l’article L145-41 du code de commerce, ainsi que les termes de la clause résolutoire, pour demander au tribunal de constater la résolution de plein droit du bail à la date du 21 janvier 2023, suite à la délivrance à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS du commandement de payer les sommes dues au titre du troisième trimestre 2022, par acte du 21 décembre 2022, lequel reproduisait la clause résolutoire et est demeuré infructueux. Il expose que le preneur s’est engagé, en exécution du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2015 aux clauses et conditions du bail initial, à lui payer un loyer annuel fixé à la somme de 27.000 euros en principal, à terme échu, les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, sous peine notamment d’être redevable, de plein droit, d’un intérêt égal au taux d’intérêt légal majoré de quatre points.

Il déclare que la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS n’a pas réglé les sommes exigibles le 1er octobre 2022, raison pour laquelle il lui a fait signifier le 21 décembre 2022 un commandement de payer la somme de 8.805,06 euros due au titre du troisième trimestre 2022, outre la somme de 158,68 euros au titre des intérêts de retard, lequel visait la clause résolutoire du bail. Il fait grief à la défenderesse de ne pas avoir soldé les causes dudit commandement dans le délai d’un mois de sa délivrance. Il demande au tribunal d’en tirer les conséquences en constatant la résolution du bail de plein droit du fait des effets de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS des lieux loués, et de fixer à son encontre une indemnité d’occupation mensuelle due le premier jour de chaque mois, d’avance, d’un montant de 8.05,06 euros en principal augmenté des charges et taxes et de l’indexation si l’occupation devait se prolonger durant plus d’un an après la résolution du bail, à compter du 22 janvier 2023 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs, dès lors qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre des locaux et indexée annuellement.

Aux moyens soulevés par la défenderesse, il réplique que la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS a adressé un règlement de 4.000 euros le 03 janvier 2023 libellé « partie loyer Graeve », sans préciser s’il devait être affecté au paiement du loyer du troisième trimestre 2022 objet dudit commandement ou au loyer du quatrième trimestre 2022 exigible le 1er janvier 2023, somme qui n’était en tout état de cause pas suffisante pour solder les causes du commandement.

Il conteste aussi qu’elle serait à jour des loyers et accessoires dus au 31 août 2023 comme argué dans ses écritures, faisant valoir que la défenderesse n’a pas acquitté la régularisation de charges due, non plus que la somme de 758,34 euros réclamée au titre des intérêts de retards. Il insiste sur le fait que contrairement à ce que la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS prétend, ceux-ci n’ont pas été facturés de manière abusive, étant conventionnellement prévus. Il ajoute que le calcul en a été détaillé dans l’avis d’échéance émis le 2 juin 2023. Selon lui, la défenderesse reste lui devoir la somme totale de 9.203,94 euros.

Enfin, il s’oppose à l’octroi des délais de paiement demandés reconventionnellement, durant lesquels les effets de la clause résolutoire seraient suspendus. Il estime que la défenderesse ne remplit pas les conditions requises pour obtenir des délais et insiste sur le fait que la loi prévoit qu’il doit être tenu compte des besoins du créancier.

La société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS conclut au débouté de M. [W]. Elle affirme avoir réglé la somme de 4.000 euros dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement de payer du 21 décembre 2022, à imputer sur les sommes y réclamées au titre du troisième trimestre 2022. Elle ajoute qu’elle est désormais à jour des sommes dues au bailleur arrêtées au terme du deuxième trimestre 2023, échu le 1er juillet 2023, déduction faite du coût des travaux objet de la facture de la société FOURGEOT MACONNERIE, contestés à hauteur de 8.445,60 euros, et des intérêts de retard facturés pour un montant de 758,34 euros.

Concernant lesdits intérêts, elle soutient que le tribunal ne peut constater la résolution de plein droit du bail en raison de leur non-paiement puisque les intérêts conventionnels ne sont pas expressément visés par la clause résolutoire du bail et que les termes de celle-ci sont d’interprétation stricte. A défaut, elle demande au tribunal d’annuler ces intérêts considérant que la clause du bail prévoyant des intérêts de retard automatiques au taux légal majoré de quatre points est léonine.

Subsidiairement, elle sollicite que le tribunal lui accorde rétroactivement huit mois de délais de paiement, durant lesquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus, et qu’il ordonne que ladite clause ne produira pas effet s’il acquitte des sommes restant dues dans les délais obtenus.

Selon l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La sanction consistant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.

Il est constant que pour mettre en jeu la clause résolutoire, le bailleur ne peut invoquer que la violation d’une stipulation expresse du bail, interprétée strictement et expressément sanctionnée par la clause résolutoire (Pourvois n°83-13775, n°89-18.128 et n°02-20243)

Il est également admis que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre au motif du non-paiement de l’indemnité d’occupation, si un loyer est dû, ladite indemnité ne s’y substituant qu’après l’expiration du bail (Pourvoi n°97-11554).

En outre, si aucune stipulation expresse du bail ne le prévoit, le non-paiement des intérêts attachés aux loyers par le commandement de payer ne peut être sanctionné par la clause résolutoire (Pourvoi n°06-12323).

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, le bail commercial signé le 16 mars 2006, dont les clauses et conditions sont applicables au bail renouvelé à effet du 1er juillet 2015, stipule s’agissant du paiement du loyer :

« I – Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer principal annuel hors taxes de 27.000 € (vingt-sept mille euros) que le preneur s’oblige à payer à un terme échu entre les mains du bailleur ou de son mandataire, en quatre termes égaux , soit les 1er janvier 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année, et pour la première fois le 1er octobre 2005.

(…)

II – Le preneur règlera avec chaque terme de loyer la contribution sur les revenus locatifs.

III – Le loyer est indexé sur l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE, base 100 du 4ème trimestre 1953.

Le loyer sera révisé annuellement au 1er octobre de chaque année et la première fois le 1er octobre 2006. Le dernier indice publié à la date de la révision sera comparé avec l’indice de même rang un an plus tôt.

(…)

VI – Le défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer entraînera de plein droit et sans mise en demeure préalable, un intérêt égal au taux de l’intérêt légal majoré de 4 points, à compter de la date d’échéance. Le montant de la quittance pourra être, en outre, majoré des frais de procédure. Tout mois commencé sera considéré comme un mois entier. Les paiements auront lieu au domicile du bailleur ou de son mandataire par chèque ou par virement ».

Par ailleurs, il contient une clause résolutoire ainsi rédigée :

« Il est convenu qu’à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail ou de payer exactement un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance ou tout rappel de loyer même consécutif à une fixation judiciaire ou amiable, ou toue indemnité d’occupation, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement.

Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, il suffirait pour l’y contraindre sans délai, d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble ».

En l’occurrence, le commandement de payer signifié le 21 décembre 2022 à la requête de M. [W] vise au paiement, dans le délai d’un mois de sa délivrance sous peine de voir le bailleur se prévaloir des termes de la clause résolutoire insérée au bail, reproduite à l’acte, de la somme totale de 8.963,74 euros correspondant à :

— la somme de 8.805,06 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 3ème trimestre 2022,

— la somme de 158 euros au titre des intérêts de retard.

Il résulte cependant de ce qui précède que le bail liant les parties était toujours en cours à la date de la délivrance de cet acte, de sorte que la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS n’était pas redevable d’une indemnité d’occupation au titre du 3ème trimestre 2022. De plus, la clause du bail relative aux intérêts au taux conventionnel ne visent que le défaut de paiement des loyers et non pas la carence dans le paiement d’une indemnité d’occupation.

Même s’il reproduit la clause résolutoire du bail, le commandement contesté tendant au paiement non pas du loyer du 3ème trimestre 2022, mais d’une indemnité d’occupation, non due, assortie des intérêts au taux conventionnel, il est dépourvu de fondement puisque l’indemnité d’occupation est distincte du loyer auquel elle se substitue après l’expiration du bail, et ne peut produire effet.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués par la défenderesse, M. [W] sera donc débouté de sa demande subsidiaire de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail consécutivement à la signification du commandement de payer du 21 décembre 2022, et de celles subséquentes tendant à voir ordonner l’expulsion des lieux loués de la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS et de tous occupants de son chef, et à voir condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux.

IV- Sur la condamnation de M. [W] aux travaux de rénovation complète de l’ensemble des toitures et des descentes d’eaux pluviales, sous astreinte

Reconventionnellement, la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS demande au tribunal de condamner M. [W] à faire réaliser les travaux de rénovation complète de l’ensemble des toitures et des descentes d’eaux pluviales, sous astreinte. Elle se prévaut des termes du rapport d’expertise judiciaire et soutient que lesdits travaux incombent au bailleur. Elle fait valoir que M. [C] devait, dans le cadre de la mission confiée par le juge des référés, à la demande du bailleur, se prononcer sur les travaux destinés à mettre un terme aux infiltrations affectant les lieux loués. Elle déclare que malgré les conclusions de son rapport, le demandeur s’est contenté de procéder à des travaux de reprise des réseaux enterrés d’eaux pluviales par l’entreprise [M] pour un montant de 16.281,60 euros TTC, dont le sous-dimensionnement au regard de l’importance des surfaces de toiture dont ils devaient recueillir les eaux, avait été relevé par l’expert. Elle reproche au bailleur les infiltrations persistantes affectant les lieux loués en cas de fortes pluies, ainsi qu’il résulte des différents procès-verbaux de constat produits. Elle en déduit qu’elle est fondée à voir M. [W] condamné à faire réaliser les travaux de réfection des toitures et des descentes d’eaux pluviales, sous astreinte, pour mettre un terme définitif aux infiltrations affectant les lieux loués.

M. [W] résiste à cette prétention en lui opposant les termes du bail. Il affirme que les dommages et infiltrations subis à chaque forte pluie ne sont pas de nature à mettre à sa charge des réparations et conteste s’être engagé à procéder aux travaux réclamés, contrairement aux affirmations de la défenderesse. Il tire argument du fait que la défenderesse a accepté de prendre les locaux dans leur état à la date de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation de quelque sorte que ce soit, qu’elle a expressément renoncé à toute réclamation au titre de l’état des lieux loués, notamment pour vice caché ou apparent, et qu’elle a accepté de prendre à sa charge exclusive tous travaux de mise en conformité des lieux loués avec la destination prévue par le bail. Il réitère qu’en exécution du bail, la défenderesse était tenue de l’entretien et des réparations de toutes sortes, à l’exception des seules grosses réparations limitativement énumérées à l’article 606 du code civil, et qu’il lui appartenait de remplacer « ce qui serait tombé par vétusté ou qui serait détruit par cas fortuit ». Il indique avoir fait procéder au cours de l’année 2022 aux investigation et travaux suivants : nettoyage, inspection vidéo et remise d’un schéma, dégorgement et contrôle de la canalisation première heure ; démontage WC, inspection vidéo et remise d’un schéma ; reprise du réseau d’eaux pluviales ; raccord de dallage béton et siphon de cour PVC gris foncé pour un montant total de 19.827 euros TTC, qu’il se réserve de refacturer au preneur, en vertu du bail. Il conclut au débouté de la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS les travaux réclamés ne lui incombant pas.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il est constant que les clauses limitatives ou élusives de responsabilité sont, en principe, valables dès lors qu’elles sont connues et acceptées des cocontractants. Cette validité connaît toutefois certaines limites, et notamment de telles clauses ne doivent pas porter sur l’obligation essentielle du contrat puisque cela équivaudrait à vider celui-ci de sa substance.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application de l’article 1721 du même code, le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il est de droit que l’obligation de délivrance prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir, elle est de l’essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.

Les dispositions relatives à l’obligation d’entretien et de réparation des lieux donnés à bail commercial ne sont, quant à elles, pas d’ordre public. Les parties peuvent donc y déroger par des stipulations particulières notamment en transférant au preneur la charge de tous les travaux, y compris prescrits par l’administration, de sécurité, de mise aux normes ou découlant de la vétusté s’entendant d’une usure normale et inéluctable des locaux loués (Pourvois n°85-12981, n°15-18014), dès lors qu’elles n’ont pas trait à la structure et à la solidité de l’immeuble. Mais, de telles clauses de transfert au preneur de travaux légalement à la charge du bailleur, dérogatoires du droit commun, sont d’interprétation stricte (Pourvoi n°89-18165, n°09-69337). Leur efficience est limitée aux travaux qui y sont expressément mentionnés et elle ne peuvent avoir pour effet d’affranchir le bailleur du respect de son obligation de délivrance (Pourvoi n°11-10451 et 16-18413).

L’article 606 du code civil précise quant à lui que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

La liste des grosses réparations prévues par ce texte est simplement énonciative et il est admis qu’il couvre tous les travaux affectant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Pourvois n°04-13.764 et n°21-14036). Le bailleur conserve ainsi à sa charge l’ensemble des gros travaux caractérisés par l’importance de la réparation et son caractère exceptionnel, travaux que la jurisprudence définit comme ceux qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Il appartient aux juges du fond d’apprécier si une réparation correspond aux grosses réparations qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité, ou si elle est utile au maintien permanent en bon état de l’immeuble, relevant ainsi de l’entretien.

Enfin, selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le bail signé le 16 mars 2006, dont les clauses et conditions sont applicables au bail renouvelé à effet du 1er juillet 2015, contient un article « CHARGES ET CONDITIONS » qui précise :

«Le présent bail est fait aux charges et conditions ordinaires et de droit et notamment celles-ci-après, que le preneur s’oblige à exécuter exactement sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution du loyer ci-après, et à peine de tous dépens et dommages intérêts et même de résiliation des présentes, si bon semble au bailleur :

1° – De prendre les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation de quelque sorte que ce soit, ni à son entrée en jouissance, ni pendant toute la durée du bail.

Le preneur renonce à toute réclamation à l’égard du bailleur au titre de l’état des lieux loués, notamment pour vice caché ou apparent.

2° – De prendre à sa charge exclusive tous travaux de mise en conformité des lieux loués avec la destination prévue au bail et les activités exercées, compte tenu des règlementations administratives, des règles de l’art, et des normes admises.

Le preneur fera son affaire personnelle dès à présent et pendant toute la durée du bail de leur maintien en conformité, compte tenu notamment des règles relatives à l’hygiène, à la sécurité, aux bruits et aux odeurs.

Il se conformera à toutes les recommandations et injonctions émanant des Administrations et Autorités compétentes.

Il fera en sorte que le bailleur ne puisse pas être inquiété ni recherché à ce sujet notamment par des réclamations du voisinage et il garantira le bailleur de tout recours éventuel.

(…)

3° – De maintenir les lieux loués de façon constante, en parfait état de propreté, d’entretien et de réparations de toutes sortes, à l’exception des seules grosses réparations limitativement énumérées à l’article 606 du Code civil.

De remplacer ce qui serait tombé par vétusté ou qui serait détruit par cas fortuit.

Le preneur devra notamment entretenir, réparer et si besoin remplacer les fermetures extérieures et intérieures, les robinets, canalisations, conduits, vitrages etc…

Les réparations locatives et d’une façon générale, à l’exécution de l’ensemble des obligations d’entretien, de réparation et de remplacement, sont exigibles en cours de bail et non pas seulement en fin de bail.

A défaut d’exécution de ces travaux, le bailleur pourra se substituer au preneur et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du preneur. »

4° – De maintenir en parfait état d’entretien et de réparations de toutes sortes les installations ou éléments d’équipement pouvant exister dans les lieux loués, dont il a la garde juridique. »

Les termes clairs et précis de cette clause, qui sont d’interprétation stricte, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Les termes de la clause de non-recours stipulée au 1°- ont une portée générale et tendent à exclure tout recours contre le bailleur à quelque titre que ce soit, empêchant ainsi toute action, y compris pour manquement de celui-ci à ses obligations essentielles, telle que l’obligation légale de délivrance dont il ne peut pourtant s’exonérer.

Une telle clause ne peut priver la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS de toute faculté de rechercher la responsabilité du bailleur, qui ne peut se soustraire à son obligation de délivrer les lieux loués et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail conformément à la destination autorisée par le bail.

Le preneur est donc fondé à réclamer à M. [W] les réparations lui incombant au titre des grosses réparations affectant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ainsi qu’au titre de l’obligation de délivrance dès lors qu’elles sont indispensables à l’exercice de l’activité prévue au bail.

Par ailleurs, il n’est pas discuté que les travaux que la défenderesse entend voir exécuter par le bailleurs n’ont pas trait à l’activité qu’elle exploite dans les lieux loués, ni au respect des règles d’hygiène et de sécurité ou aux bruits et aux odeurs afférents, ni ne résultent de recommandations ou d’injonctions administratives, qui lui ont été expressément transférés par le bail au 2° -, pas plus qu’ils ne portent sur des installations ou éléments d’équipement pouvant exister dans les lieux loués, dont l’entretien et les réparations incombent à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS au sens du 4° du même article.

Il en résulte que le débat porte exclusivement sur les travaux d’entretien et réparation prévus au 3° -.

A cet égard, le tribunal a précédemment retenu que l’expert judiciaire désigné par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 15 juillet 2020, à la demande de M. [W] en raison de la persistance des infiltrations dans les locaux loués malgré les travaux facturés par la société FOURGEOT MACONNERIE, a relevé que les travaux commandés à celle-ci par le bailleur tendaient, d’une part, à pallier la non-conformité des chéneaux et des descentes d’eaux pluviales, qui n’incombaient pas à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS en l’absence de clause expresse du bail en ce sens et portaient, d’autre part, sur les bacs-acier de la toiture du bâtiment D dont l’état de vétusté requérait qu’il soit procédé à sa réfection complète à très court terme, incombant au bailleur en application de l’article 606 du code civil, et non pas à de « simples réparations ponctuelles ».

Partant, la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS est fondée à demander que le bailleur soit condamné à procéder aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment D et des descentes d’eaux pluviales qualifiées par M. [C] de « point critique », dont il n’est pas contesté qu’ils sont nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations affectant les lieux loués, et qu’ils n’ont pas été exécutés malgré les préconisations de l’expert judiciaire dans son rapport du 6 août 2021.

Compte tenu de l’ancienneté des préconisations de l’expert judiciaire et de la persistance des désordres attestée notamment par les procès-verbaux de constat que la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS a fait dresser le 28 juillet 2023, il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, qui courra à défaut d’exécution desdits travaux dans le délai trois mois suivant la signification du présent jugement.

En conséquence, M. [W] sera condamné à faire procéder à la réfection de la toiture du bâtiment D et des descentes d’eaux pluviales des différents bâtiments, dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, puis sous astreinte de 200 euros par jour de retard, qui courra pendant une durée de quatre mois.

V- Sur la condamnation de M. [W] à indemniser la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS de ses différents préjudices

Reconventionnellement, la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS sollicite également que M. [W] soit condamné à lui payer les sommes suivantes :

—  1.013,30 euros au titre des trois constats de Maître [D],

—  470,40 euros au titre des frais de constat de Maître [H],

—  111.368,82 euros au titre de son préjudice de jouissance,

—  28.967,20 euros au titre des préjudices liés aux travaux de réfection des réseaux enterrés,

—  10.000 euros à titre de dommages intérêts.

Elle indique qu’elle exploite dans les lieux loués par le demandeur une activité de vente de véhicules d’occasion de collection ou haute de gamme qu’elle expose dans le hall donnant sur l’avenue Jean Jaurès. Elle ajoute qu’elle exerce par ailleurs un garage de mécanique automobile avec atelier dans des locaux attenants donnant sur l’avenue Alexandre Barbaroux, propriété d’un autre bailleur et correctement entretenu par celui-ci. Elle fait valoir que les infiltrations affectant le hall d’exposition rend problématique l’entreposage de véhicules et implique de les protéger, et lui ont occasionné un préjudice de jouissance et un préjudice économique dont elle est fondée à obtenir une indemnisation.

Elle précise avoir dû faire constater les désordres par voie d’huissier en date des 15 octobre 2019 et 11 mai 2020, puis par commissaire de justice le 28 juillet 2023, justifiant sa demande d’indemnisation des frais exposés.

Elle ajoute que les infiltrations ont impacté environ 70 m² sur les 180 m² mis à sa disposition par M. [W], hors surface de bureau, pièce arrière, sanitaires et appartement du premier étage.

Elle estime que 40% de la surface a ainsi été affectée justifiant une indemnisation évaluée à hauteur de 40% des loyers payés à compter du 1er janvier 2015, soit une somme totale de 111.368,32 euros arrêtée au 30 juin 2023. Elle fait grief à l’expert judiciaire de ne pas avoir retenu sa demande d’indemnisation formalisée par voie de Dire, dont le bien-fondé était suffisamment caractérisé par les deux procès-verbaux de constat établis les 15 octobre 2019 et 11 mai 2020, et les travaux de remise en état des revêtements endommagés qu’elle évaluait à 2.000 euros.

Elle requiert également une indemnisation des préjudices matériels qu’elle indique avoir supportés à l’occasion de la réalisation par le bailleur au cours de l’année 2022 des travaux relatifs aux réseaux enterrés. Elle explique que lesdits travaux ont duré cinq semaines, période au cours de laquelle les locaux ont été inutilisables en raison des tranchées pratiquées par l’entreprise [M] qui a aussi déposé les WC. Elle déclare qu’elle a été contrainte de louer un parking pour stocker ses véhicules haut de gamme qui ne pouvaient être stationnés dans la rue, de mettre son chien en pension, mais aussi de financer le nettoyage du showroom à l’issue de ces travaux et de procéder à la réfection des dalles du sol et aux peintures à l’issue, pour un total de 25.967,20 euros, dont elle demande la prise en charge. Elle réclame aussi une somme de 3.000 euros au titre du préjudice résultant de l’impossibilité d’utiliser les locaux durant cinq semaines en contrepartie du loyer versé.

Enfin, elle invoque la mauvaise foi du bailleur, résultant de son refus de prendre en charge les travaux lui incombant objet du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 26 février 2019. Elle demande une somme de 10.000 euros en réparation du préjudice résultant de son comportement.

En réponse aux moyens soulevés par le bailleur, elle oppose que sa demande d’indemnisation du trouble de jouissance subi n’est pas prescrite, le point de départ de la prescription étant constitué par chaque épisode constitutif d’un trouble. Elle rappelle qu’elle formé sa première demande indemnitaire par voie de conclusions notifiées le 13 novembre 2019, de sorte qu’elle est fondée à solliciter la prise en charge du préjudice subi à compter du 13 novembre 2014. Elle soutient aussi que le bailleur ne peut se retrancher derrière les clauses de non-recours très générales stipulées au bail et se prévaut de l’article 1170 du code civil selon lequel doit être réputée non écrite toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur. Selon elle, les clauses de non recours créent un déséquilibre significatif entre les parties, en l’absence de réciprocité prévue par le bail en cas de carence du bailleur. Elle ajoute que le bailleur a fait preuve à tout le moins d’une « carence grave » au sens du bail puisqu’il a connaissance du caractère fuyard de la toiture depuis 2019 et n’a pas entrepris les travaux de réfection préconisés par l’expert judiciaire. Elle invoque la jurisprudence qui, dans les mêmes circonstances de fait a écarté toute clause exonératoire (cour d’appel d’ANGERS RG : 12/01790).

M. [W] conclut au rejet de ces demandes au visa des articles 2224, 1103 et 1240 du code civil et demande, subsidiairement au tribunal de minorer très substantiellement les sommes qui pourraient être allouées à la défenderesse.

Il excipe de la prescription de la demande indemnitaire de la défenderesse, pour la période antérieure de plus de cinq années à ses conclusions notifiées le 12 janvier 2022. Il précise que si elle évoque des infiltrations régulières depuis 2012, elle n’a pas élevé de réclamation avant le 13 novembre 2019. Il se prévaut en outre des clauses de non-recours stipulées au bail, aux termes desquelles le preneur a renoncé à tous recours et actions à l’encontre du bailleur et s’est engagé à souscrire les assurances nécessaires de façon à ce que la responsabilité du bailleur soit entièrement dégagée. Il conteste le déséquilibre significatif argué par la défenderesse résultant de ces clauses du bail, ajoutant que l’article 1170 du code civil n’a pas lieu d’être appliqué puisque la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS ne démontre ni n’allègue que le bail liant les parties constituerait un contrat d’adhésion. Il oppose à la carence grave qui lui est imputée, qu’il a simplement une lecture différente de la clause relative à la vétusté.

Il affirme qu’en tout état de cause la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance n’est pas fondée en droit ni justifiée en son montant. Il souligne que la description des lieux loués vise une boutique à droite de l’entrée et un bureau à gauche et non pas un hall d’exposition. Il tire argument de l’activité de « garage – Prestations et services autour de l’automobile » mentionnée à l’extrait Kbis de la défenderesse, qui n’évoque pas davantage hall d’exposition. Il relève aussi que la surface déclarée par la défenderesse comme impactée par les infiltrations a évolué sans explication (50% Puis 40%), et qu’elle ne caractérise pas de trouble sur toute la période pour laquelle elle prétend à une indemnisation sur la base du loyer et non pas de son préjudice réelle. Il insiste sur le fait que la défenderesse ne verse pas les éléments comptables et/ou matériels permettant au tribunal de vérifier la réalité du préjudice allégué, rappelant que l’expert judiciaire a constaté lors des deux réunions qu’il a organisées que le garage était fonctionnel et normalement utilisé et que M. [C] a considéré que les dommages matériels induits affectaient seulement des éléments d’aménagement ou de décoration dont la vétusté dépassait leur durée d’amortissement, et qu’il n’a pas non plus obtenu les éléments comptables demandés pour objectiver les préjudices allégués.

Concernant les préjudices invoqués à raison des travaux de réfection des réseaux enterrés réalisés par l’entreprise [M], le bailleur conteste être redevable des factures produites au motif, d’une part, que la défenderesse n’établit pas qu’elle les aurait acquittées et, d’autre part, qu’elle ne caractérise aucun lien de causalité entre les frais litigieux et lesdits travaux. Il relève aussi que la facture d’hébergement du chien a été établie au nom de M. [U], celui de la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS ayant ensuite été ajouté à la main, sans que celle-ci n’explique en quoi les travaux auraient nécessité la mise en pension du chien présent dans les locaux. Quant aux frais de réfection du dallage du showroom, il fait valoir que seul un devis est produit, dont il n’est pas établi qu’il aurait été exécuté. Surtout, il relève qu’il tend à la pose de dalles en gré cérame collé, en lieu et place des dalles en PVC couvrant les locaux, de sorte qu’il n’a pas à prendre en charge ces travaux d’embellissement, non plus que ceux de peinture du hall et du bureau manifestement non liés aux travaux de réfection des réseaux enterrés. De même, il s’oppose à la prise en charge du devis de travaux de nettoyage, dont il n’est pas établi qu’il aurait donné lieu à une facture acquittée par la défenderesse. Il rappelle que les travaux commandés par ses soins comprenaient « 15 heures de main d’œuvre supplémentaire pour remise en état » par l’entreprise [M]. Il en conclut que ces pièces ont été établies pour les besoins de la cause justifiant le rejet de l’ensemble des demandes d’indemnisation formées à son encontre.

S’agissant de l’impossibilité de jouir des locaux durant les travaux, il rétorque que le bail comporte une clause de souffrance aux termes de laquelle le preneur à renoncé à demander une indemnisation ou une diminution du loyer pendant la durée des travaux réalisés par le bailleur « même si cette dernière excédait 40 jours ». Il conteste donc être redevable de la somme de 3.000 euros de ce chef.

Il indique qu’en tout état de cause, la défenderesse ne caractérise pas le quantum des préjudices qu’elle prétend avoir subi excluant qu’il puisse être fait droit à ses demandes indemnitaires, y compris à hauteur de 10.000 euros à raison de la prétendue mauvaise foi qu’elle lui impute et qu’elle n’établit pas davantage.

Sur la prescription de l’action en indemnisation du préjudice de jouissance introduite à l’encontre de M. [W]

En application de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la défenderesse a limité ses demandes d’indemnisation aux préjudices qu’elle indique avoir subi cinq années avant l’introduction de sa demande, et postérieurement à celle-ci.

La société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS n’est donc pas prescrite en sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur le bien-fondé des demandes d’indemnisation formées à l’encontre de M. [W]

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1147 du même code, dans sa rédaction applicable, précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS verse aux débats les procès-verbaux de constat qu’elle a fait dresser par voie d’huissier en date des 15 octobre 2019 et 11 mai 2020, puis par commissaire de justice le 28 juillet 2023. Ces actes ayant été utiles pour démontrer la réalité des infiltrations affectant les locaux donnés à bail, en provenance de la toiture vétuste dont les travaux de réfection ont été mis à la charge du bailleur par le tribunal, il sera fait droit à la demande d’indemnisation du préjudice financier invoqué par la défenderesse.

M. [W] sera donc condamné à payer à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS la somme de 1.013,30 euros au titre des trois constats de Maître [D] et la somme de 470,40 euros au titre des frais de constat de Maître [H], soit 1.483,70 euros au total.

Concernant le préjudice de jouissance invoqué, la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS ne produit aucun élément établissant qu’elle aurait subi des infiltrations dans les lieux loués avant l’année 2019. En particulier, aucune déclaration de sinistre n’est produite pour objectiver sa réclamation, alors-même que le bail lui impose de souscrire une assurance pour les lieux loués. Les quatre constats d’huissier établis les 15 octobre 2019, 11 mai 2020 et les 28 juillet 2023 (2) sont, quant à eux, insuffisants à démontrer que la défenderesse n’aurait pas pu jouir de 40% de la surface des lieux loués depuis 2019, comme elle le soutient, là encore sans communiquer de déclaration de sinistre propre à établir la régularité voire la permanence des désordres. De plus, il résulte du rapport d’expertise judiciaire en date du 6 août 2021 que « lors des 2 réunions d’expertise, le garage a été contradictoirement constaté fonctionnel et normalement utilisé ».

La société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS, qui ne caractérise pas le préjudice de jouissance subi, sera donc déboutée de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice afférent.

S’agissant des préjudices invoqués consécutivement aux travaux de réfection des réseaux enterrés, le tribunal rappelle tout d’abord que les dispositions du code civil issues de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février2016 ne sont pas applicables aux conventions conclues ou renouvelées avant son entrée en vigueur. Partant, la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS qui ne demandait au demeurant pas que la clause de souffrance stipulée au bail signé le 16 mars 2006, dont les clauses et conditions sont applicables au bail renouvelé à effet du 1er juillet 2015, soit réputée non-écrite dans le dispositif de ses écritures qui lie le tribunal, ne peut opposer au bailleur les dispositions de l’article 1170 du code civil.

Il en résulte que M. [W] est fondé à se prévaloir des termes clairs et précise de la clause de souffrance stipulée au bail pour s’opposer à la diminution de loyer revendiquée par la défenderesse à hauteur de 3.000 euros, le preneur ayant accepté de « souffrir l’exécution de toutes réparations, reconstructions, surélévations et de tous travaux quelconques, même les simples améliorations et même, par dérogation à l’article 1723 du Code civil, toutes modifications que le bailleur, le propriétaire ou la copropriété estimeraient nécessaires, utiles, ou même simplement convenables, et qu’ils feraient exécuter pendant le cours du bail dans les lieux loués, dans l’immeuble, à l’extérieur ou dans les locaux voisins, et ne pouvoir demander aucune indemnité ni diminution de loyer quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si cette dernière excédait quarante jours ».

Il est aussi fondé à s’opposer à la prise en charge :

— de la facture de « peinture du show-room et des bureaux » pour un montant de 1.500 euros dès lors que la défenderesse n’établit pas qu’elle aurait été rendue nécessaire par les travaux réalisés par l’entreprise [M], ce alors que l’expert judiciaire avait constaté en son temps le caractère vétuste des installations et peintures ;

— du devis de « dépose des dalles PVC existantes, réagréage fibre du sol sur l’ensemble, fourniture et pose de carrelage en gré céram » d’un montant de 23.750,32 euros, la défenderesse ne démontrant pas non plus que ces travaux auraient été rendus nécessaires par l’intervention de l’entreprise [M] et qui s’apparentent à des travaux d’amélioration dans le cadre d’une véritable réfection de la totalité des locaux ;

— des frais de gardiennage du doberman Phoebus, d’un montant de 744 euros, la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS n’expliquant pas pourquoi son chien n’aurait pu demeurer dans ses autres locaux (bureaux, ou garage/atelier) ;

— du devis de nettoyage des locaux d’un montant de 1.104 euros, d’une part, et de métallisation des sols souples PVC à hauteur de 624 euros, d’autre part, la défenderesse, qui dans le même temps a commandé des travaux de réfection des locaux, ne rapportant pas la preuve de la commande finale de ces travaux par la production d’une facture acquittée.

A l’inverse, il convient d’accueillir la demande d’indemnisation du préjudice financier résultant de la location d’un emplacement de parking pendant la durée des travaux, du 1er au 30 septembre 2022, pour un montant de 816 euros, le stockage du ou des véhicules habituellement exposés ayant été rendu nécessaire par la réalisation de tranchées dans les locaux que la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS a affecté, comme le lui permettait le bail, à usage de hall d’exposition de véhicules haut de gamme. Cela n’est pas contesté par le bailleur et résulte de surcroît des photographies annexées aux constats et du rapport d’expertise.

Enfin, étant rappelé que la bonne foi est présumée, le tribunal constate que la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS ne démontre pas la mauvaise foi dont aurait fait preuve M. [W] à l’occasion de la délivrance du commandement de payer signifié le 26 février 2019. Bien que son analyse n’ait pas été retenue, celui-ci a pu se méprendre sur la portée des clauses contractuelles relatives aux obligations d’entretien et réparations transférées par le bail au preneur. A titre surabondant, la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS ne produit aucun élément, ni ne procède à aucune démonstration à l’appui de la réalité et du quantum du préjudice invoqué de ce chef à hauteur de 10.000 euros. Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, M. [W] sera condamné à payer à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS la somme totale de 2.299,70 euros à titre de dommages et intérêts, au titre des préjudices financiers résultant des frais exposés par la défenderesse pour les quatre procès-verbaux de constat qu’elle a fait dresser les 15 octobre 2019, 11 mai 2020 et les 28 juillet 2023 (2), ainsi que pour les frais de location de parking durant les travaux réalisés par l’entreprise [M], au mois de septembre 2022.

VI- Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [W], qui succombe principalement, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront les coûts des commandements de payer signifiés les 26 février 2019 et 21 décembre 2022 ainsi que les frais de levée des états des privilèges et nantissements subséquents. Sa demande de distraction des dépens fondée sur l’article 699 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient de ne pas laisser à la charge de la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses droits.

M. [W] sera donc condamné à lui régler une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, dispose qu’hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [P] [W] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [P] [W] à faire procéder à la réfection de la toiture du bâtiment D et des descentes d’eaux pluviales des différents bâtiments, dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

CONDAMNE M. [P] [W] à payer à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS une astreinte journalière de 200 euros par jour de retard durant un délai de quatre mois, à défaut d’avoir fait procéder aux travaux de réfection de la toiture du bâtiment D et des descentes d’eaux pluviales des différents bâtiments, dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

CONDAMNE M. [P] [W] à payer à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS la somme de 2.299,70 euros à titre de dommages et intérêts, au titre des préjudices financiers résultant du coût des quatre procès-verbaux de constat dressés les 15 octobre 2019, 11 mai 2020 et les 28 juillet 2023 et des frais de location de parking durant les travaux réalisés par l’entreprise [M], au mois de septembre 2022,

DEBOUTE la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [P] [W] aux dépens de l’instance, qui comprendront les coûts des commandements de payer signifiés les 26 février 2019 et 21 décembre 2022 ainsi que les frais de levée des états des privilèges et nantissements subséquents,

CONDAMNE M. [P] [W] à payer à la société GRC AUTOMOBILES SERVICES ET PRESTATIONS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Présidente et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT