TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BOMSEL DI MEGLIO (E0801)

M^e ROTA (NAN702)

M^e HALIMI-BENSOUSSAN (A0427)

M^e DE ARAUJO (E963)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 21/13704

N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGR

N° MINUTE : 3

Assignation du :

23 Septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. PINAULT COLLECTION (RCS de [Localité 12] 807 902 036)

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Véronique BOMSEL DI MEGLIO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0801

DÉFENDERESSES

S.C.I. SCI DU [Adresse 5] (RCS de Paris 400 817 185)

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Daniel ROTA de la S.E.L.A.S. FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #NAN702

S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0427

Décision du 27 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/13704 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGR

S.A.S.U. RICHARDIERE SAS (RCS de [Localité 12] 682 009 121)

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E963

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 18 Juin 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2025, puis prorogé le 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2016, la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] a donné à bail commercial à la S.A.S.U. COLLECTION PINAULT – PARIS devenue la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION des locaux sis [Adresse 6]), à usage de bureaux administratifs, pour une durée de neuf ans du 1er décembre 2016 au 30 novembre 2025, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 102.510 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2018, la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] a reconduit le mandat confié à la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS aux fins de gestion de l’immeuble situé [Adresse 7], avec effet à compter du 1er avril 2018.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 mai 2018, la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION a donné congé à la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] pour la première échéance triennale à savoir le 30 novembre 2019.

Par avenant n°1 au bail commercial en date du 15 juillet 2019, la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] et la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION sont convenues d’annuler les effets du congé précité au profit d’une nouvelle faculté de résiliation du preneur au 31 janvier 2021 moyennant un préavis de trois mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 octobre 2020, la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION a informé la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS, en sa qualité d’administrateur de biens de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5], de son départ des locaux au 31 mars 2021.

Il a été convenu entre les parties un départ du preneur le 31 mars 2021. Un état des lieux de sortie contradictoire par procès-verbal de constat d’huissier de justice a été réalisé à la même date.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 juin 2021, la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION a mis en demeure la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS en sa qualité d’administrateur de biens de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5], de lui restituer son dépôt de garantie d’un montant de 27.056,95 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 juillet 2021, la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS en sa qualité d’administrateur de biens de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5], de lui restituer son dépôt de garantie et de fournir tous justificatifs quant à la régularisation des charges au titre des années 2018 et 2020.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 septembre 2021, la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION a assigné la S.C.I. SCI [Adresse 5] devant le présent tribunal aux fins de notamment voir :

— condamner la S.C.I. SCI [Adresse 5] au remboursement de la somme de 27. 026,95 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2021 et anatocisme ;

— condamner la S.C.I. SCI [Adresse 5] à lui payer la somme de 46.287,87 euros au titre des charges appelées non justifiées ;

— prononcer le réputé non écrit de la clause d’indexation figurant au bail du 22 novembre 2016 ;

— condamner la S.C.I. SCI [Adresse 5] au remboursement de la somme de 12 .409,73 euros en répétition de l’indu.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 21/13704.

Par acte extrajudiciaire en date du 23 mai 2022, la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] a assigné la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS en intervention forcée devant le présent tribunal aux fins de voir notamment :

— ordonner la jonction de la présente instance avec celle pendante devant le tribunal judiciaire de Paris inscrite sous le n° RG 21/13704 ;

— condamner la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS à la relever indemne et la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ou à lui payer l’intégralité des sommes qu’elle pourrait être amenée à régler en principal, intérêts, frais et accessoires outre la capitalisation, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 22/6239.

Par ordonnance du 16 juin 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux affaires sous le n° RG 21/13704.

Par acte extrajudiciaire du 21 septembre 2023, la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS a assigné en intervention forcée la S.A.S.U. RICHARDIERE, en sa qualité de nouvel administrateur de biens de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5], aux fins de la déclarer recevable en sa demande d’intervention forcée et de voir ordonner la jonction de la présente procédure avec le numéro de rôle de l’instance principale.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 23/12122.

Le 2 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de cette affaire avec les deux affaires susvisées sous le n° RG 21/13704.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2023, la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION demande au tribunal, aux visas des articles 9 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1194, 1231-6, 1343-2, 1302-1, 1730 et 1732 du code civil, L.145-39, L.145-15, L.145-40-2, et R.145-36 du code de commerce, L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier, de :

« - DEBOUTER la société [K] et la SCI [Adresse 5] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 5] au remboursement de la somme de 27.026,95 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2021 et anatocisme ;

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 5] au paiement à la société PINAULT COLLECTION de la somme de 46.287,87 euros au titre des charges appelées non justifiées par le bailleur ;

— PRONONCER le réputé non écrit de la clause d’indexation figurant au bail du 22 novembre 2016 ;

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 5] au remboursement de la somme de 12.409,73 euros en répétition de l’indu ;

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 5] ou toute partie succombant au paiement de la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 5] ou toute partie succombant aux entiers dépens."

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2023, la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] demande au tribunal, aux visas des articles 1103 et suivants du code civil, L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du code de commerce,1991 et suivants du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile de :

« A titre principal,

— DEBOUTER la société PINAULT COLLECTION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SCI DU [Adresse 5] ;

Subsidiairement,

— CONDAMNER la société [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS à garantir la SCI DU [Adresse 5] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la société PINAULT COLLECTION en principal, intérêts, frais et article 700 du Code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— JUGER que les manquements commis par la société [K] ADMINSTRATEURS DE BIEN dans l’exécution du contrat de mandat de gestion ont généré un préjudice à la SCI DU [Adresse 5] ;

— CONDAMNER la société [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS à payer la somme de 117.260 euros en réparation du préjudice subi ;

— DEBOUTER les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— CONDAMNER toute partie succombant à payer à la SCI DU [Adresse 5] la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la société d’Avocats FIDAL, agissant par Maître Daniel ROTA, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile."

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2023, la S.A [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS demande au tribunal, aux visas des articles L.145-15, L.145-39, L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, de :

« - DEBOUTER la SCI DU [Adresse 5] de sa demande afin que la société [K] la garantisse et la relève indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société PINAULT COLLECTION de toute demande, fin et prétention.

— CONDAMNER la SCI DU [Adresse 5] à verser la somme de 5000 euros à la société [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile."

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2024, la S.A.S.U. RICHARDIERE demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

« DEBOUTER la société [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS de ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER la société [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS à régler à la société RICHARDIERE la somme de 2.500€ au titre de l‘article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS aux entiers dépens de l’instance".

Par ordonnance du 16 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience collégiale du 18 juin 2025 et mise en délibéré au 19 novembre 2025, puis prorogée au 27 novembre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de relever que la S.A [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS, dans le dispositif de son assignation en intervention forcée en date du 21 septembre 2023, ne formule aucune prétention à l’encontre de la S.A.S.U. RICHARDIERE, se contentant de demander au tribunal, d’une part de la déclarer recevable et bien fondée en son intervention forcée, sans pour autant solliciter une quelconque condamnation à son égard, et d’autre part d’ordonner la jonction avec l’instance principale, laquelle est déjà intervenue le 2 novembre 2023.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La S.A.S.U PINAULT COLLECTION soutient qu’elle a respecté l’ensemble de ses obligations contractuelles telles que constatées par le représentant de la bailleresse lors de la restitution des locaux loués, de sorte qu’elle n’est débitrice d’aucune somme à l’égard de la bailleresse et que cette dernière retient de façon abusive le dépôt de garantie. Elle indique que la restitution en état neuf figurant en clause XII 3° du bail, ne peut être décorrélée de la stipulation de la clause XII 1° qui précède, qui précise le référentiel de restitution des locaux par le preneur à savoir l’état des lieux d’entrée ; que compte tenu de cette discordance existant au sein même du contrat de bail, la bailleresse est infondée à venir réclamer une remise en état neuf des locaux loués. Elle fait valoir, par ailleurs, que le contrat de bail, contrairement à ce qu’affirme la S.A [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS, ne conditionne pas la restitution du dépôt de garantie à l’état de restitution des locaux loués de sorte qu’en l’absence d’une telle clause expresse, la retenue du dépôt de garantie et l’imputation des travaux de réparation effectués par le bailleur sont injustifiés. Elle ajoute que l’état des lieux de sortie par constat d’huissier ne fait pas état de travaux de remise en état nécessaires, les locaux étant décrits en parfait état et qu’ils ont même fait l’objet d’amélioration au regard de l’état des lieux d’entrée les décrivant en simple état d’usage, de sorte que la S.A [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS échoue à rapporter la preuve d’un manquement justifiant la retenue du dépôt de garantie. Elle précise qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur les réparations à effectuer au jour de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés et que contrairement aux stipulations contractuelles aucun devis ne lui a été transmis lui permettant de faire des observations et éventuellement d’entreprendre les travaux elle-même.

La S.C.I. SCI DU [Adresse 5] s’oppose à cette demande aux motifs que la S.A.S.U PINAULT COLLECTION a manqué à son obligation contractuelle d’entretien des locaux et de restitution de ces derniers en état neuf en ce que lors de la restitution des locaux le 31 mars 2021, il a été constaté par procès-verbal de constat d’huissier de justice que certains équipements des locaux n’étaient pas en état neuf (plinthes, goulottes, sanitaires, carrelage des sanitaires, ceinture électrique) de sorte que des travaux de remise en état étaient nécessaires. Elle précise que l’état des lieux d’entrée relevait que les lieux étaient en bon état et non en état d’usage, et qu’il ne faisait état d’aucune dégradation portant sur les équipements dégradés à l’état des lieux de sortie. Ainsi, selon elle, elle est fondée à conserver le dépôt de garantie dans l’attente du chiffrage des travaux à entreprendre. Elle précise que la somme de 9.558,55 euros a été restituée par son mandataire à la locataire et qu’il ne peut lui être imputé l’absence d’encaissement des chèques adressés par son mandataire à la locataire. Elle ajoute que la locataire ne justifie pas d’un préjudice justifiant sa condamnation ni du respect de la procédure contractuelle au titre des travaux qu’elle a entrepris.

La S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS s’oppose à cette demande aux motifs que la locataire n’a pas respecté son obligation de restitution des locaux en état neuf et que des travaux ont donc été nécessaires dont le montant a été imputé sur le dépôt de garantie. Elle indique avoir adressé deux chèques le 11 janvier et le 18 janvier 2022 à la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION en restitution partielle du dépôt de garantie qui n’ont pas été encaissés par cette dernière.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les lieux ont été restitués le 31 mars 2021. Chacune des parties a requis l’intervention d’un huissier de justice afin que soit effectué un état des lieux de sortie.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 juin 2021, la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION a mis en demeure la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS en sa qualité d’administrateur de biens de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5], de lui restituer son dépôt de garantie d’un montant de 27.056,95 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 juillet 2021, la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS en sa qualité d’administrateur de biens de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5], de lui restituer son dépôt de garantie et de fournir tous justificatifs quant à la régularisation des charges au titre des années 2018 et 2020.

Le 2 août 2021, la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS lui répondait que "Comme cela avait été indiqué lors de l’état des lieux de sortie, un certain nombre de points n’a pas été remis à neuf comme stipulé dans le bail de la société COLLECTION PINAULT dont entre autre le ceinturage électrique.

Nous attendons, de la part de notre service technique, les chiffrages correspondants et définitifs afin d’effectuer l’arrêté de compte de votre client en nos livres."

Par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2021, la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION assignait la S.C.I. SCI [Adresse 5] devant le présent tribunal aux fins notamment de condamner la S.C.I. SCI [Adresse 5] à lui rembourser le montant du dépôt de garantie.

Les travaux de remises en état étaient effectués selon factures des 4 août 2021, 21 décembre 2021 et 17 janvier 2022.

Le 23 décembre 2021, la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS réalisait un ordre de virement au profit de la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION en remboursement du solde du dépôt de garantie. Cet ordre de virement n’ayant pu aboutir, elle adressait à la locataire un chèque le 11 janvier 2022 d’un montant de 5.493,55 euros et le 18 janvier 2022 un deuxième chèque de 4.065,60 euros à la suite de l’annulation d’une retenue pour travaux sur l’arrêté de compte.

Sur les textes applicables

L’article L.145-40-1 du code de commerce dispose que "Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil."

L’article 1730 du code civil dispose que « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

II résulte par ailleurs de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du code civil, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

Sur l’interprétation des stipulations contractuelles applicables

En l’espèce, l’article II intitulé « CONSTAT D’ETAT DES LIEUX » stipule qu'« un constat d’état des lieux sera établi au plus tard le jour de l’entrée en jouissance sous la forme extra-judiciaire dont le coût sera à la charge du Preneur ».

L’article IX du contrat de bail intitulé « DÉPÔT DE GARANTIE » stipule que " Pour sûreté et garantie de l’exécution de toute obligation du présent bail à la charge du Preneur, ce dernier verse au Bailleur une somme de VINGT CINQ MILLE SIX CENT VINGT SEPT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (25 627,50 €).

Cette somme sera conservée par le Bailleur durant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de toute somme généralement quelconque que le Preneur pourrait devoir au Bailleur au cours ou à l’expiration du bail".

Le 1° de l’article XII du contrat de bail intitulé « CONDITIONS » stipule que le preneur a pris l’engagement « d’assurer pendant toute la durée du bail les réparations, travaux d’entretien, réfection et ou tout remplacement de toute nature, de telle sorte qu’il restitue les lieux loués en fin de jouissance en état neuf tel que le constat d’huissier visé par l’article »CONSTAT D’ETAT DES LIEUX« montrera qu’ils étaient au jour de l’entrée dans les lieux, notamment mais non limitativement : les revêtements de sol, les peintures, les faux plafonds, les éclairages et les liminaires, les bouches et reprises de climatisation et leurs gaines de desserte. »

Le 3° du même article XII stipule que le preneur a pris l’engagement "D’entretenir les lieux loués de façon constante et de les rendre, au plus tard le jour de l’expiration du bail, en état neuf, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le Preneur devra remettre les clés au Bailleur.

Cet état des lieux dont la date sera déterminée d’un commun accord entre les parties comportera, s’il y a lieu, le relevé des réparations à effectuer. Nonobstant la remise anticipée des clés, le bail se poursuivra jusqu’à la date d’expiration prévue aux conditions du présent bail, le loyer restant dû jusqu’à ce terme. A défaut, l’état des lieux sera dressé le jour de l’expiration du bail. Au cas où le Preneur ne serait pas présent au jour et heure prévus pour l’état des lieux, celui-ci pourra être établi si bon semble au Bailleur en présence d’un huissier qui pourra se faire assister d’un serrurier pour pénétrer dans les locaux, les frais correspondants étant à la charge exclusive du Preneur.

Si des réparations ou travaux s’avéraient nécessaires, le Preneur devra, dans les quinze jours de la notification des devis établis par le Bailleur, donner son accord sur lesdits devis. Si le Preneur manifeste son intention de les exécuter lui-même, il devra s’engager à titre de condition essentielle et déterminante à les faire exécuter par des entreprises qualifiées et agréées par le Bailleur.

Si le Preneur ne manifeste pas son intention dans le délai ci-dessus, les devis seront réputés agréés et le Bailleur pourra les faire exécuter par des entreprises de son choix, en en réclamant le montant au Preneur.

Le Preneur restera redevable jusqu’à la livraison de ces travaux d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà au loyer en cours majoré de 10 % plus accessoires calculé prorata temporis sans préjudice de tous droits à dommage et intérêt au profit du Bailleur ."

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code énonce qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte des dispositions des articles 1188 et 1190 de ce code qu’un contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Par ailleurs, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

À la lecture des stipulations des 1° et 3° de l’article XII une ambiguïté semble exister quant à l’état neuf dans lequel la locataire doit rendre les locaux en fin de bail.

Décision du 27 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/13704 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGR

Néanmoins, il résulte de la lecture combinée de ces stipulations que la commune intention des parties était nécessairement que les locaux soient restitués en fin de bail dans un état neuf « tel que le constat d’huissier visé par l’article »CONSTAT D’ETAT DES LIEUX« montrera qu’ils étaient au jour de l’entrée dans les lieux ». L’ « état neuf » visé dans le 3° de l’article XII renvoie nécessairement à l’état neuf tel que défini au 1° de l’article XII.

En tout état de cause, l’application de la règle subsidiaire de l’interprétation d’une clause ambiguë en faveur du débiteur aboutit à la même conclusion.

Dès lors, il convient de se reporter à l’état des lieux d’entrée pour apprécier l’état neuf des locaux litigieux et l’obligation de remise en état de la locataire.

Sur les manquements de la locataire relatifs à l’état des locaux restitués

Les constatations générales de l’huissier de justice requis par la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] pour effectuer l’état des lieux de sortie sont les suivantes :

« Au sol, dalles textiles neuves.

Les peintures sont neuves.

Le revêtement de sol en dalles textiles".

L’huissier de justice relève plus précisément s’agissant :

— des faux-plafonds en dalles minérales que les « dalles minérales au faux-plafond du plateau haut sont neuves » et que « Les dalles minérales au faux-plafond bas n’ont pas été remplacées et sont en bon état »,

— du ceinturage électrique que « les goulottes électriques en ceinturage des locaux ne sont pas neuves » et qu’ « Elles viennent d’être repeintes »,

— des appareils sanitaires qu’il s’agit de « ceux existants qui n’ont pas été remplacés » ; qu’ils « sont en état » et que les « trous dans le carrelage au droit des lavabos des sanitaires femmes et hommes sont rebouchés »,

— des blocs autonomes d’éclairage de sécurité (BAES) que les « appareillages sont neufs ».

Il ressort du procès-verbal de constat requis par la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION que "les sols sont recouverts d’une moquette neuve, les murs viennent d’être entièrement repeints à neuf et les plafonds ont été entièrement refaits et les luminaires intégrés, remplacés par du matériel neuf comme en témoigne la fourniture des fiches des matériaux neufs relatifs à :

— la moquette

— les dalles de faux-plafond

— les structures des faux-plafonds

— les dalles d’éclairage

— les BAES (signalétiques sorties)".

L’huissier de justice constate par ailleurs que Monsieur [O] (responsable gérance chez [K] PATRIMOINE, mandataire du propriétaire) a indiqué à Monsieur [Y] (directeur d’exploitation et de la sécurité de la Bourse du Commerce PINAULT COLLECTION) qu’il prenait "acte de la remise des locaux à l’état neuf à l’exception des points suivants :

— le ceinturage électrique (plinthes en goulottes) n’a pas été remplacé à neuf,

— les sanitaires ne sont pas neufs".

L’huissier de justice relève que Monsieur [O] a ajouté que « le local est nickel, il n’y a rien à dire d’autre » et que Monsieur [Y] quant à lui a indiqué que "les locaux sont rendus dans l’état demandé par l’architecte du propriétaire envoyé par le cabinet [K] qui est passé préalablement inspecter les lieux, ajoutant que si ce dernier lui avait demandé de remplacer les sanitaires, il l’aurait fait et qu’on lui a simplement demandé de reboucher les trous de chevilles sur les murs des sanitaires".

Il n’est pas contesté que les seuls éléments non remis à neufs sont :

— les plinthes et goulottes ;

— les sanitaires et le carrelage des sanitaires (trous rebouchés dans les sanitaires hommes et femmes).

L’état des lieux d’entrée du 1er décembre 2016 s’agissant des plinthes et goulottes relève que dans « la pièce principale » « les plinthes en PVC, avec prises électriques encastrées blanches, présentent un aspect usagé ». L’huissier de justice relève également « quelques traces de salissure et de frottements notamment sur la partie supérieure » et que « quelques raccords de sections de plinthe ne sont pas jointifs et à cet égard, quelques interstices sont à noter ». S’agissant de la « pièce arrière », étant précisé que les deux procès-verbaux de constat ne font pas cette distinction, l’huissier de justice constate que « l’ensemble des plinthes en PVC avec prises électriques encastrées, est en bon état. Les jointements présentent quelques très légères irrégularités. A cet égard quelques interstices sont visibles de manière très éparses ».

S’agissant des sanitaires femmes, l’huissier de justice relève que « le fond de la cuvette côté droit est entartré et le fond de la cuvette côté gauche est sale » et que « la protection murale carrelée identique au sol est en bon état ». Il relève également « Des résidus jaunâtres sur le côté gauche en partie haute (…) » et que « Le carrelage est blanchi sur l’équivalent de quatre carreaux ».

S’agissant des sanitaires hommes, l’huissier de justice constate que « les deux cuvettes de WC sont encrassées. Des traces de salissures grisâtres sont visibles dans la cabine de gauche, le long de la plinthe, sur le long du mur de gauche. Lunette et abattant en PVC à nettoyer » et que « la protection murale carrelée identique au sol est en bon état (…) ». Il constate également « Des résidus jaunâtres sur le côté gauche en partie haute ainsi que trois percements non rebouchés sur la protection murale carrelée à gauche du plan vasque » et que « Le carrelage est blanchi sur l’équivalent de quatre carreaux ».

Dès lors, s’agissant des plinthes et goulottes, force est de constater qu’elles n’étaient pas neuves lors de l’entrée dans les lieux et qu’elles sont dans un meilleur état d’entretien lors de la sortie des lieux.

S’agissant des sanitaires, force est de constater que les sanitaires n’étaient pas neufs et n’étaient pas entretenus lors de l’entrée dans les lieux. Par ailleurs, les trois trous dans les sanitaires hommes étaient déjà présents lors de l’entrée dans les lieux.

Dès lors, seuls les trois trous bouchés dans les sanitaires femmes n’existaient pas lors de l’entrée dans les lieux. Néanmoins, il ressort de l’état des lieux que le carrelage dans le sanitaire des femmes n’était pas à l’état neuf et qu’il ne peut être reproché à la locataire de ne pas avoir remis à neuf le carrelage des sanitaires.

En outre, il y a lieu de relever que la bailleresse n’a au demeurant pas respecté la procédure contractuelle en ce que l’état des lieux de sortie ne mentionnait nullement « le relevé des réparations à effectuer ». Par ailleurs, aucun devis n’a été transmis à la locataire par la bailleresse afin de permettre à celle-ci d’exercer la faculté de faire procéder elle-même aux travaux par des entreprises qu’elle aurait agréées.

Décision du 27 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/13704 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGR

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION n’a pas commis de manquement susceptible d’engager sa responsabilité civile contractuelle envers la S.C.I. SCI DU [Adresse 5].

La S.C.I. SCI DU [Adresse 5] n’était donc pas en droit de retenir le montant des travaux de remise en état sur le montant du dépôt de garantie.

Sur les charges retenues sur le montant du dépôt de garantie

Il n’est pas contesté que les charges suivantes ont été déduites du montant du dépôt de garantie :

— taxe foncière du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021 : 763,13 euros,

— taxe ordure ménagère du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021 : 312,88 euros,

— taxe de balayage du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021 : 37,60 euros,

— taxe de bureau du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021 : 2.076,95 euros,

— solde de charges du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021 : 950,00 euros.

Force est de constater que ces charges ne sont justifiées par aucune pièce versée aux débats, dès lors la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] n’était pas en droit de retenir ces sommes sur le montant du dépôt de garantie.

Conclusion sur le dépôt de garantie

Au vu des éléments développés ci-dessus, la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] sera condamnée à verser à la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION la somme de 27.026,95 euros au titre du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2021, date de la mise en demeure. En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts à compter du 23 septembre 2021.

Sur la demande de restitution des charges indues sur les années 2018 à 2020

La S.A.S.U. PINAULT COLLECTION soutient que la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] a fait effectuer la régularisation des charges au titre des années 2018, 2019 et 2020 de façon tardive en les appelant le 25 mars 2021, et ce sans justificatifs des sommes réclamées et payées et malgré différentes relances effectuées pour les obtenir. Elle précise que les paiements qu’elle a effectués n’emportent pas reconnaissance de leur légitimité ni renonciation à formuler des réclamations ultérieures.

La S.C.I. SCI DU [Adresse 5] s’oppose à cette demande aux motifs qu’a été transmis à la locataire le 25 mars 2021 l’état récapitulatif annuel, tel que prévu au contrat de bail, incluant la liquidation et la régularisation des charges pour les exercices 2018, 2019 et 2020 avec la précision des montants pour chaque catégorie de charges et le montant de la quote-part de charge imputable à la locataire. Elle considère que la locataire dispose alors de l’ensemble des informations lui permettant de déterminer les sommes appelées et qu’elle s’est estimée redevable de ces sommes en procédant à leur paiement. Elle souligne que la locataire ne précise pas les catégories de charges dont elle souhaiterait avoir les justificatifs ni n’établit le préjudice que lui causerait un tel défaut de communication. Elle fait enfin valoir que la transmission tardive de l’état récapitulatif des charges ne la prive pas de sa faculté de solliciter le paiement des charges dues par la locataire dans la limite de la prescription quinquennale.

La S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS s’oppose à cette demande aux motifs que la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION n’a formulé aucune réclamation au titre des charges au cours du bail ; qu’elle a transmis à la locataire l’ensemble des justificatifs des charges ; que la locataire avait à sa disposition l’ensemble des dépenses et relevés de décompte individuel de 2018 à 2020 et n’a jamais sollicité de les consulter et que les justificatifs fournis correspondent aux charges imputables au locataire conformément aux articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce.

Aux termes des dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l’article R.145-35 du même code, ne peuvent être imputés au locataire : 1°) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

En vertu des dispositions de l’article R.145-36 dudit code, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Cet article ne prévoit pas de sanction en cas de transmission tardive des justificatifs.

Selon les dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1302 dudit code, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Il y a lieu de rappeler que d’une part, il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges et que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, et que d’autre part, la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, de sorte que le fait que le locataire ait payé des charges ne le prive pas de son action en répétition de l’indu.

En l’espèce, l’article VI du contrat de bail intitulé « LOYERS ET CHARGES » stipule que « Le remboursement de ces charges fera l’objet d’un appel de provisions sur charges trimestrielles, payable en sus du loyer. Une reddition annuelle des charges sur la base des dépenses réelles sera délivrée au Preneur au plus tard dans les six mois de la fin de chaque année civile, donnant lieu à un appel complémentaire de charges si la somme des provisions reçue par le Bailleur était inférieure au montant des charges réelles ».

Il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION a reçu le 2 avril 2021 la régularisation des charges pour les années 2018, 2019 et 2020 ainsi que les décomptes individuels afférents au local litigieux. Ces décomptes identifient la quote-part relative aux lots exploités par la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION et détaillent précisément les charges facturées qui sont conformes à l’article VI du contrat de bail.

L’examen de ces décomptes permet à la présente juridiction de s’assurer que l’ensemble des charges invoquées par la bailleresse sont fondées et justifiées.

Au demeurant, force est de constater que la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION ne conteste pas les dépenses qui lui sont imputées ni le mode de calcul retenu. Elle allègue simplement qu’aucun justificatif ne lui a été adressé. Au demeurant, le 22° de l’article XX intitulé « CONDITIONS » stipule que « le Preneur pourra, sur rendez-vous et aux horaires de bureaux, prendre connaissance auprès du Bailleur ou de son mandataire des comptes de répartition des dépenses, ainsi que tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés, mais il est formellement convenu que, sans préjudice de ses droits et recours, le Preneur ne pourra surseoir, en tout ou partie, au règlement de sa quittance et de ses accessoires en prétextant un désaccord sur le montant de ses charges. » Or, la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION ne justifie pas avoir pris rendez-vous auprès de sa bailleresse ou de la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS pour consulter les justificatifs des charges ni les avoir contestés.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION sera déboutée de sa demande de restitution de la somme de 46.287,87 euros au titre des charges appelées pour les années 2018, 2019 et 2020.

Sur la validité de la clause d’indexation et les restitutions subséquentes

La S.A.S.U. PINAULT COLLECTION considère que la clause d’indexation figurant au bail est illicite en prévoyant un loyer plancher. Elle précise que la clause d’indexation est indivisible dans la mesure où il est stipulé dans le bail que « le bailleur déclare que les stipulations relatives à la révision conventionnelle du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le preneur ». Pour cette raison, elle demande le paiement de la somme de 12.409,73 euros en répétition de l’indu.

La S.C.I. SCI DU [Adresse 5] s’oppose à cette demande aux motifs que seule la stipulation illicite stipulée dans la clause d’indexation doit être réputée non écrite sans remettre en cause le principe de l’indexation du loyer, cette dernière étant dissociable du reste de la clause, et que la stipulation « le bailleur déclare que les stipulations relatives à la révision conventionnelle du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le preneur » n’est pas de nature à démontrer le caractère indivisible de la clause. Elle précise que la clause d’indexation doit recevoir application, à la seule exception de la stipulation excluant la variation de l’indice à la baisse, et que la locataire échoue à démontrer qu’elle aurait dû bénéficier de certaines variations à la baisse pour fonder sa demande de remboursement. Elle précise qu’aucune variation à la baisse n’est intervenue au cours des années 2017, 2018 et 2019 de sorte que la locataire ne peut prétendre à aucun remboursement de loyers, les hausses de loyers pratiquées étant conformes à la clause d’indexation, et qu’en 2020, une variation à la baisse est intervenue entraînant une diminution des loyers de décembre 2020, janvier 2021, février 2021 et mars 2021 correspondant à la somme de 44,13 euros.

La S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS s’oppose à cette demande aux motifs que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non l’ensemble de la clause d’indexation et qu’il n’est pas démontré que l’indexation aurait eu pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base et que son application aurait fait subir un préjudice à la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION, et qu’en outre la clause d’indexation n’est ni essentielle ni déterminante.

En vertu de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive et notamment des baux et locations de toute nature prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Par application de l’article L.145-15 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L.145-5, L.145-37, L.145-4, du premier alinéa de l’article L.145-42 et des articles L.145-47 à L.145-54 du même code.

Aux termes de l’article L.145-39 du code de commerce, par dérogation à l’article L.145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire, la clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevenant aux dispositions de l’article L.145-39 du code de commerce et devant être réputée non écrite par application de l’article L.145-15 du même code.

Sur la demande tendant à voir déclarer non écrite la clause d’indexation du bail

En l’espèce, l’article VII intitulé « CLAUSE D’INDEXATION » stipule que :

« Le loyer afférent aux lieux loués variera automatiquement, de plein droit et sans formalités et sera automatiquement révisé le 1er DECEMBRE de chaque année en fonction de la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié par l’INSEE tel qu’il sera publié par l’Institut [10] et des Études Économiques (INSEE).

La première révision interviendra pour la première fois le 1er DECEMBRE 2017 sur la base de la variation entre l’indice du 2ème trimestre 2016, soit 108,41 et celui qu’il publiera pour le 2ème trimestre 2017, et dans le futur sur la base des indices du 1er trimestre de chaque année.

La présente clause d’indexation annuelle du loyer ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base.

(…)

Le Bailleur déclare que les stipulations relatives à la révision conventionnelle du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusions du présent contrat, sans lesquelles il n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le Preneur".

Les parties ne contestent pas que cette stipulation, en ne permettant pas de variation à la baisse et, de ce fait, en écartant toute réciprocité de variation fausse le jeu normal de l’indexation et contrevient aux dispositions des articles L.145-15 et L.145-39 du code de commerce. En revanche, les parties discutent de la divisibilité de la clause.

Nonobstant, la sanction de l’illicéité de la clause réputée non écrite ne peut porter sur l’article VII en son entier que si cette clause présente un caractère indivisible. Il est constant que l’obligation est divisible ou indivisible si elle a pour objet un fait qui, dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division intellectuelle.

Contrairement à ce que soutient la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION l’alinéa 3 de l’article VII, qui crée la distorsion litigieuse, peut parfaitement être retranché de la clause litigieuse sans que l’article VII ne devienne intellectuellement et juridiquement inapplicable. Par ailleurs, il ne peut être déduit aucune considération sur la commune intention des parties de la mention selon laquelle la clause est une condition essentielle et déterminante du consentement au bail puisqu’elle ne permet pas de constater que c’est la variation du loyer en fonction de l’indice uniquement à la hausse qui est déterminante, et non le principe même de sa variation.

Ainsi, seul l’alinéa 3 de l’article VII du contrat de bail litigieux doit être réputé non écrit et le maintien des autres dispositions de l’article VII permet de garantir conformément à la commune intention des parties le mécanisme de l’indexation du loyer.

Sur la demande de restitution des sommes trop-perçues

En l’espèce, seules la stipulation, dans la clause d’indexation, d’un plancher empêchant la variation du montant du loyer à la baisse étant réputée non écrite, le reste de ladite clause restant applicable, le loyer a pu varier avec l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaires, tant à la hausse qu’à la baisse. Dès lors, la demande principale de la locataire tendant à la restitution du différentiel entre le montant des loyers qu’elle a payés et le montant qu’elle aurait dû payer si la clause d’indexation avait été entièrement réputée non écrite, sera rejetée.

Au surplus, il y a lieu de relever que l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) publié trimestriellement par l’INSEE a été en augmentation constante entre 2016 et 2019.

En revanche, pour l’année 2020, l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) a varié à la baisse, le loyer aurait dû ainsi passer de 27.060,05 à 27.026,95 euros (27.060,05 (loyer antérieur) x 114,33 (indice 2T2020)/114,47 (indice 2T2019). La baisse de loyer porte donc uniquement sur les loyers du mois de décembre 2020 et de janvier à mars 2021. La différence entre le loyer effectivement versé le mois décembre 2020 et les mois de janvier à mars 2021 et le loyer exigible actualisé en application de la clause d’indexations s’élève à la somme de 44,13 euros.

Dès lors, la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] sera condamnée à verser à la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION la somme de 44,13 euros correspondant à la différence entre le loyer effectivement versé le mois décembre 2020 et les mois de janvier à mars 2021 et le loyer exigible actualisé en application de la clause d’indexation.

Sur la demande d’appel en garantie contre la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS

La S.C.I. SCI DU [Adresse 5] sollicite que la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS la garantisse de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION en principal, intérêts, frais et article 700 du code de procédure civile. Elle soutient que c’est la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS qui est à l’origine de la rétention abusive du dépôt de garantie et que l’absence de documents justificatifs relatifs à la reddition de compte réalisée lors de la restitution du dépôt de garantie est de son fait. Enfin, elle indique que l’administrateur de biens a manqué à son obligation d’information à son égard, ne l’ayant pas informée des différents échanges intervenus avec la locataire sur ce point. Elle fait également valoir que la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS a manqué à son devoir de conseil et d’information à son égard impliquant d’assurer les conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes auxquels elle porte son concours et qu’elle engage donc sa responsabilité en ne l’ayant pas informée des conséquences inhérentes à l’application d’une clause d’indexation réputée non écrite. Elle allègue également que la mandataire a manqué à ses obligations en ne faisant pas procéder à l’état récapitulatif et à la reddition annuelle des charges et que son manquement est à l’origine des difficultés rencontrées avec la locataire sur ce point et qu’elle a manqué à son obligation de produire, sur demande de la locataire, les documents justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés.

La S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS s’oppose à l’appel en garantie de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] dans la mesure où il n’est pas démontré qu’elle ait commis une faute contractuelle. Elle précise qu’elle n’est tenue qu’à une obligation de moyen et non de résultat de sorte que doit être rapportée la preuve de sa mauvaise gestion, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En vertu des articles 1991 à 1993 du code civil, le mandataire répond des fautes commises dans l’exercice de son mandat et doit rendre compte de sa gestion auprès de son mandant. Il est tenu d’un devoir de conseil et d’information à l’égard de son mandant.

Il incombe à celui qui réclame l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. Il est en outre admis que le mandataire répond de toutes les défaillances qu’un mandataire prudent et diligent n’aurait pas commises, que ce soit par action ou par omission. Le mandataire est tenu par une obligation de moyens.

Néanmoins, en vertu de son obligation de rendre compte de sa gestion, il appartient au mandataire de justifier du bon accomplissement de sa mission en fournissant tous les éléments afférents.

L’administrateur auquel un mandat de gestion de bien immobilier a été confié a, notamment, une obligation de diligence, devant veiller à la préservation des intérêts de son mandant et s’assurer de réunir toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique et économique des actes accomplis pour son compte.

Décision du 27 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/13704 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGR

En l’espèce, la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] a signé un contrat de mandat de gestion immobilière relatif à l’immeuble où se situe le local litigieux avec la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS le 1er avril 2008. Ce contrat a été dénoncé par la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] le 31 mars 2022. La S.A.S.U. RICHARDIERE est aujourd’hui le gestionnaire du bien immobilier.

Il ressort des pièces versées aux débats que la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS n’a pas respecté la procédure dans le cadre d’un congé qu’elle avait elle-même adressée à la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] et qui prévoyait notamment :

▸ " Missionner l’huissier pour convenir avec le Preneur du rdv d’état des lieux de sortie et remise des clefs,

▸ Organisation de la 1ère visite technique sur place avec le Preneur et le service technique de [K] pour remise au Preneur du cahier des charges,

(…)

▸ Trois mois avant le départ du Preneur : organisation de la 2ème visite technique des locaux avec le Preneur et le service technique de [K] pour vérification du respect du cahier des charges,

(…)

▸ Etat des lieux de sortie avec remise des clefs réalisé par Huissier en présence de la société [K],

▸ Etablissement de l’arrêté de compte locataire dans les deux mois suivants la sortie du Preneur."

Il n’est, en effet, justifié en l’espèce d’aucune visite technique, ni élaboration de cahier des charges, en amont de l’état des lieux de sortie.

En outre, aucun devis concernant les travaux de remise en état n’a été adressé au preneur et aucun délai n’a été accordé à ce dernier pour exécuter lui-même les travaux, conformément au bail.

Par ailleurs, comme relevé précédemment, la locataire n’avait commis aucun manquement relatif à l’état des locaux restitués et la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS, en tant que mandataire de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5], a indûment effectué des retenues sur le montant du dépôt de garantie au titre des travaux de remise en état mais également au titre de taxes et charges non justifiées et a de ce fait retardé la restitution du dépôt de garantie. En retardant cette restitution, il a nécessairement commis une faute de gestion dans l’exercice de son mandat.

De plus, en n’informant pas son mandant que la clause d’indexation prévue au contrat de bail ne permettait pas de variation à la baisse et, de ce fait contrevenait aux dispositions des articles L.145-15 et L.145-39 du code de commerce, la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS n’a pas veillé à la préservation des intérêts de son mandant et ne s’est pas assurée de réunir toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique et économique des actes accomplis pour son compte.

Dès lors, force est de constater que la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS a commis des fautes dans sa mission de gestion de l’immeuble qui ont causé un préjudice à la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] en ce qu’elle a été attraite dans la présente procédure par la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION et condamnée, en raison de ses fautes de gestion, à payer des intérêts de retard avec anatocisme compte tenu de la non-restitution du dépôt de garantie ainsi que la différence entre le loyer effectivement versé le mois de décembre 2020 et les mois de janvier à mars 2021 et le loyer exigible actualisé en application de la clause d’indexation.

Décision du 27 Novembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 21/13704 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGGR

Dès lors, la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS sera condamnée à garantir la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] sur les condamnations prononcées à son encontre au titre des intérêts au taux légal, de la capitalisation des intérêts et de la restitution du trop-perçu de loyer indexé, en ce compris, les condamnations prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Sur la demande de dommages et intérêts de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5]

La S.C.I. SCI DU [Adresse 5] soutient que la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS a manqué de manière grave et réitérée à ses obligations contractuelles de mandataire tel que cela a été exposé supra. Elle fait valoir que si la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS avait respecté ses obligations contractuelles dans la gestion du congé donné par la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION, le bien aurait pu être immédiatement présenté à la location. Elle soutient que son préjudice est égal au défaut de perception des loyers durant les 11 mois pendant lesquels elle n’a pas été en mesure de proposer les locaux à la location, outre les deux mois complémentaires liés à la nécessité de procéder aux travaux de remise en état des sanitaires. Elle sollicite la condamnation de la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS à lui verser la somme de 117.260 euros, correspondant à la perte de loyers durant les 13 mois pendant lesquels le bien n’a pu être remis en location.

La S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS n’a pas répondu à cette demande.

Aux termes des dispositions des premier, sixième et septième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En outre, en application des dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu des dispositions de l’article 1231-2 dudit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Selon les dispositions de l’article 1231-4 de ce code, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Enfin, d’après les dispositions du dernier alinéa de l’article 1231-6 du code susvisé, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’à la suite du départ des locaux de la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION, la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS n’a émis un bon de commande pour les travaux de remise en état que le 2 juillet 2021. Les travaux ont été effectués entre le 4 août 2021 et le 21 décembre 2021. La S.C.I. SCI DU [Adresse 5] justifie par ailleurs que faute pour la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS d’avoir effectué les démarches nécessaires pour que les sanitaires soient remis à neuf, elle avait été contrainte, par l’intermédiaire de son nouveau mandataire, de réaliser les travaux en décembre 2022.

Néanmoins, force est de constater que la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] ne justifie nullement de son impossibilité de relouer le local dans l’attente des travaux de remise en état. Elle ne produit en effet aucun document justifiant des démarches de relocation ni du contrat de bail commercial avec le preneur succédant à la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION qui aurait pu attester de la date de relocation.

Dès lors, faute de justifier de son préjudice, la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] sera déboutée de sa demande de condamnation de la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS correspondant à la perte de loyers durant les 13 mois pendant lesquels le bien n’a pu être remis en location.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. SCI DU [Adresse 5], qui succombe à titre principal, sera condamnée à payer les dépens de l’instance.

L’équité et la situation économique des parties commandent de condamner la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] à payer à la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS sera condamnée à payer à la S.A.S.U. RICHARDIERE la somme de 2.500 euros sur le même fondement au titre des frais que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, étant précisé que la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS, qui l’avait assignée en intervention forcée dans la présente procédure, n’a finalement formulé aucune demande à son encontre dans ses dernières conclusions ni dans son assignation.

Les demandes de la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] et de la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS sur le même fondement seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] à verser à la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION la somme de 27.026,95 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2021,

DIT qu’en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2021,

DÉBOUTE la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION de sa demande de restitution de la somme de 46.287,87 euros au titre des charges appelées pour les années 2018, 2019 et 2020,

DIT que dans la clause d’indexation prévue à l’article VII du bail du 22 novembre 2016, portant sur des locaux sis [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 1], est réputé non écrit l’alinéa 3 selon lequel « La présente clause d’indexation annuelle du loyer ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base. », et que le surplus de ladite clause, permettant ainsi une modification du montant du loyer à la hausse comme à la baisse, reste applicable,

CONDAMNE la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] à verser à la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION la somme de 44,13 euros correspondant à la différence entre le loyer effectivement versé le mois décembre 2020 et les mois de janvier à mars 2021 et le loyer exigible actualisé en application de la clause d’indexation,

CONDAMNE la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS à garantir la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] des condamnations prononcées à son encontre au titre des intérêts au taux légal, de la capitalisation des intérêts et de la restitution du trop-perçu de loyer indexé, des dépens et des frais irrépétibles dus en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] de sa demande de condamnation de la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS à lui payer la somme de 117.260 euros en réparation du préjudice subi,

CONDAMNE la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] à payer à la S.A.S.U. PINAULT COLLECTION la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS à payer à la S.A.S.U. RICHARDIERE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] et la S.A. [K] ADMINISTRATEURS DE BIENS de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. SCI DU [Adresse 5] aux dépens,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 27 Novembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA