TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e MATHIEU (R0079)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e TEBOUL-ASTRUC (A0235)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/12044

N° Portalis 352J-W-B7H-C2XYL

N° MINUTE : 3

Assignation du :

14 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM (RCS de Paris 324 456 722)

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Chantal TEBOUL-ASTRUC de la S.A.S. ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

DÉFENDERESSE

Commune VILLE DE [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la S.E.L.A.S. MATHIEU ET ASSOCIÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0079

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/12044 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2XYL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 17 Novembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026, puis prorogé au 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 janvier 2000, la commune VILLE DE [Localité 2] a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. VILLETTE AGENCEMENTS des locaux composés d’un atelier d’une superficie de 155 m², d’un petit local de chaufferie, d’un hangar, d’une pièce d’une superficie de 29,62 m², et de plusieurs bureaux avec sanitaires d’une superficie de 52,75 m² en rez-de-chaussée, ainsi que d’un logement d’une superficie de 78 m² et d’une zone de bureaux d’une superficie de 55,25 m² au premier étage, situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] cadastré section BK numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 15 mai 1997 afin qu’y soit exercée une activité commerciale d’installation générale de magasins, d’atelier et de forge, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 155.000 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2012, à la suite du congé pour le 30 juin 2012 portant offre de renouvellement du bail signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] à la S.A.R.L. VILLETTE AGENCEMENTS par acte d’huissier en date du 14 décembre 2011.

Par acte sous signature privée en date du 31 octobre 2018 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°241 B des 17 et 18 décembre 2018, la S.A.R.L. VILLETTE AGENCEMENTS a fait l’objet d’une dissolution sans liquidation entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, la commune VILLE DE [Localité 2] a, par acte d’huissier en date du 27 juin 2019, fait signifier à la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 55.644,12 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 342,94 euros.

En l’absence de règlement, et lui faisant également grief d’avoir consenti une sous-location portant sur une partie des locaux donnés à bail en violation des stipulations contractuelles, la commune VILLE DE [Localité 2] a, par exploit d’huissier en date du 29 novembre 2019, fait assigner la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, et des articles 546, 547, 1147 ancien, 1709 et 1728 du code civil, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en expulsion, ainsi qu’en paiement de la somme provisionnelle de 62.444,90 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2019, d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 3.091 euros jusqu’à la libération effective des locaux, et de la somme provisionnelle de 28.000 euros à valoir sur les fruits civils perçus en fraude de ses droits au titre de la sous-location prohibée, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation et avec anatocisme.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 septembre 2020, le juge des référés a, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, des articles 546, 547 et 1343-5 du code civil, et de l’article 835 du code de procédure civile, notamment : accordé à la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 23 janvier 2020 pour s’acquitter de sa dette locative d’un montant de 55.644,12 euros ; constaté que la somme de 55.644,12 euros avait été réglée par la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM à la commune VILLE DE [Localité 2] dans les délais accordés ; dit que la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial était réputée ne pas avoir joué ; dit que les demandes d’expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation formées par la commune VILLE DE [Localité 2] étaient devenues sans objet ; débouté la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de ses demandes de suspension et de report du paiement du loyer du deuxième trimestre de l’année 2020 ; condamné la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM à payer à la commune VILLE DE [Localité 2] la somme provisionnelle de 9.638,45 euros à valoir sur le loyer du deuxième trimestre de l’année 2020 ; condamné la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM à payer à la commune VILLE DE [Localité 2] la somme provisionnelle de 4.900 euros à valoir sur les sous-loyers perçus en violation des stipulations contractuelles ; et condamné la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM aux dépens ainsi qu’à payer à la commune VILLE DE [Localité 2] la somme de 1.300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Lui reprochant un défaut d’immatriculation du fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail au registre du commerce et des sociétés pour l’activité réellement exercée, un défaut de déclaration d’un sinistre survenu sur les piliers et le portail de l’immeuble, une absence d’autorisation de sous-location des locaux, un changement de destination d’une partie des locaux en vue de les affecter à un usage d’habitation, ainsi qu’un défaut d’autorisation préalable à l’engagement de travaux, la commune VILLE DE [Localité 2] a, par acte d’huissier en date du 31 mars 2021, fait signifier à la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM un congé pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux et pour motif grave et légitime, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-1 et L. 145-17 du code de commerce.

Par lettre recommandée en date du 14 octobre 2021 réceptionnée le 19 octobre 2021, la commune VILLE DE [Localité 2] a mis en demeure la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de procéder à la restitution des clefs sous huitaine, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 25 février 2022, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, des articles L. 145-1 et L. 145-31 du code de commerce, et des articles 1104 et 1728 du code civil, en expulsion ainsi qu’en paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 3.092 euros à compter rétroactivement du 1er octobre 2021 jusqu’à la libération effective des locaux.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 septembre 2022, le juge des référés a, sur le fondement des dispositions des articles 114 et 835 du code de procédure civile, des articles L. 145-9, L. 145-17 et L. 145-28 du code de commerce, et de l’article 1240 du code civil, notamment : constaté l’occupation sans droit ni titre par la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM des locaux donnés à bail ; ordonné, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail ; condamné la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM à payer à la commune VILLE DE [Localité 2] une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 3.092 euros, majorée des charges et taxes locatives, à compter du 1er octobre 2021 jusqu’à la libération effective des locaux ; renvoyé les parties à se pourvoir au fond sur le surplus de leurs demandes ; et condamné la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM aux dépens ainsi qu’à payer à la commune VILLE DE [Localité 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM a procédé à la libération des locaux et à la restitution des clefs suivant procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie contradictoire en date du 3 juillet 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023, la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM a fait assigner la commune VILLE DE [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-9, L. 145-14, L. 145-17 et L. 145-60 du code de commerce, et des articles 2224 et 2227 du code civil, en nullité du congé à titre principal, en prescription à titre subsidiaire, et en reconnaissance de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction ainsi qu’en désignation d’un expert judiciaire aux fins d’estimation du montant de celle-ci en tout état de cause.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-9, L. 145-14, L. 145-17 et L. 145-60 du code de commerce, et des articles 2224 et 2227 du code civil, de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– y faisant droit, à titre principal, déclarer nul et de nul effet le congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] par acte d’huissier en date du 31 mars 2021 ;

– à titre subsidiaire, déclarer la commune VILLE DE [Localité 2] prescrite, au 31 mars 2021, à invoquer l’exercice d’une activité non conforme au contrat de bail commercial ;

– à titre infiniment subsidiaire, déclarer la commune VILLE DE [Localité 2] prescrite, au 31 mars 2021, à invoquer quelque violation des clauses et conditions du contrat de bail commercial que ce soit ;

– déclarer la commune VILLE DE [Localité 2], à titre surabondant, mal fondée à invoquer des motifs graves et légitimes en l’absence de mise en demeure signifiée par acte extrajudiciaire préalablement au congé et demeurée infructueuse pendant plus d’un mois ;

– juger mal fondé le congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] par acte d’huissier en date du 31 mars 2021 ;

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/12044 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2XYL

– en tout état de cause, débouter la commune VILLE DE [Localité 2] de l’intégralité de ses demandes ;

– en conséquence, juger la commune VILLE DE [Localité 2] redevable d’une indemnité d’éviction à son égard ;

– avant dire droit, sur le montant de l’indemnité d’éviction, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission, les parties ayant été convoquées dans le respect du principe du contradictoire, de :

• se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

• visiter les locaux donnés à bail ;

• rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : dans le cas d’une perte de fonds en valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, et de la réparation du trouble commercial ; dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant l’acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, ainsi que les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, et la réparation du trouble commercial ;

• apprécier si l’éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert ;

– demander à l’expert saisi d’effectuer sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et de déposer l’original de son rapport ainsi qu’une copie au greffe de la juridiction dans un délai de trois mois à compter de la date du jugement à intervenir ;

– dire que la commune VILLE DE [Localité 2] fera l’avance des frais d’expertise judiciaire pour le compte de qui il appartiendra ;

– condamner la commune VILLE DE [Localité 2] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la commune VILLE DE [Localité 2] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Chantal TEBOUL-ASTRUC.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM soulève, à titre principal, une exception de nullité du congé qui lui a été délivré, soulignant que celui-ci mentionne un point de départ du délai biennal de contestation erroné, ce qui lui cause un grief dès lors que dans son ordonnance en date du 7 septembre 2022, le juge des référés a retenu à tort, pour ordonner son expulsion, qu’elle n’avait pas introduit d’action en contestation du congé alors même que le délai pour ce faire n’était pas encore expiré.

À titre subsidiaire, elle soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale des motifs invoqués dans le congé, faisant observer que la bailleresse avait connaissance des manquements allégués plus de deux avant la date de délivrance de celui-ci.

À titre infiniment subsidiaire, la locataire fait valoir que le congé litigieux n’a pas été précédé d’une mise en demeure préalable signifiée par acte de commissaire de justice, et ajoute que les motifs invoqués sont dénués de caractère grave et légitime.

Elle en déduit, en tout état de cause, avoir droit au paiement d’une indemnité d’éviction, ce qui justifie sa demande d’expertise immobilière judiciaire aux fins d’estimation du montant de cette dernière.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 novembre 2024, la commune VILLE DE [Localité 2] sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-1, L. 145-17, L. 145-31 et L. 145-60 du code de commerce, des articles 1104 et 1728 du code civil, et de l’article 114 du code de procédure civile, de :

– dire et juger que le congé portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes signifié par acte d’huissier en date du 31 mars 2021 prive la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM d’un quelconque droit au paiement d’une indemnité d’éviction ;

– débouter la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de l’ensemble de ses demandes ;

– condamner la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM aux dépens, avec distraction au profit de Maître Bruno MATHIEU.

Au soutien de ses demandes, la commune VILLE DE [Localité 2] s’oppose à l’exception de nullité du congé soulevée par la preneuse, précisant que l’éventuelle irrégularité entachant ce dernier n’a causé aucun grief à celle-ci, laquelle s’est abstenue d’interjeter appel de l’ordonnance de référé en date du 7 septembre 2022.

Elle conteste toute fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale, faisant remarquer que la dénégation du droit au statut des baux commerciaux est régie par la prescription quinquennale de droit commun, et ajoute qu’à la date de délivrance du congé querellé, la locataire ne justifiait d’aucune immatriculation au registre du commerce et des sociétés au titre de l’activité autorisée par le bail.

Elle expose que les motifs invoqués dans le congé revêtent un caractère irréversible, si bien que celui-ci n’avait pas à être précédé d’une mise en demeure signifiée par acte de commissaire de justice, et avance que les nombreuses violations des stipulations contractuelles commises par la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM constituent des motifs graves et légitimes privant le droit de cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction, ce qui justifie le rejet de l’intégralité des prétentions adverses.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 8 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 17 novembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026, puis prorogée au 25 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en contestation du congé

Sur l’exception de nullité du congé

Aux termes des dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En outre, en application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l’article 649 du même code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l’article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, il est établi que le congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] à la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM par acte d’huissier en date du 31 mars 2021 indique : en première et deuxième pages, « Que la VILLE DE [Localité 2] entend mettre fin au bail dont vous êtes titulaire et vous donne congé pour : LE TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN 30.09.2021. […] Si vous entendez contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, vous devez saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de ce jour » ; et en troisième et dernière page, que « Délai de recours indiqué sur la copie expirant le : TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS » (pièces n°7 en demande et n°16 en défense).

Force est de constater qu’en mentionnant un délai biennal de contestation ayant pour point de départ le 31 mars 2021 en lieu et place du 30 septembre 2021, et expirant le 31 mars 2023 en lieu et place du 30 septembre 2023, ce congé est entaché d’irrégularités.

Cependant, il convient de relever, comme le souligne à juste titre la bailleresse, que la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM a introduit son action en contestation du congé par assignation introductive d’instance en date du 14 septembre 2023, c’est-à-dire dans le délai de la prescription biennale, si bien qu’elle ne justifie d’aucun grief causé par les irrégularités susvisées, la recevabilité de son action n’étant d’ailleurs pas contestée.

De plus, si la locataire allègue, aux termes de ses écritures, que « la mention d’un délai de contestation erroné a bien fait grief à la société FINANCIÈRE EMSALEM, le Juge des référés ayant, malgré sa contestation, retenu qu’elle n’avait pas saisi le Tribunal d’une demande en paiement d’une indemnité d’éviction, alors que le délai légal pour ce faire n’était pas encore expiré. C’est ainsi que la société concluante s’est trouvée contrainte de restituer les clefs » (page 9 de ses dernières conclusions), il y a toutefois lieu de préciser que d’une part, dans son ordonnance en date du 7 septembre 2022, le juge des référés s’est contenté d’énoncer qu’ « il appartient au juge d’apprécier la réalité du trouble manifestement illicite au jour où il statue. En l’espèce, il n’est pas contestable que le preneur n’a pas introduit d’action en contestation du congé, de sorte qu’il ne peut, à ce jour, prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction et subséquemment à un droit au maintien dans les lieux en vertu de l’article L. 145-28 précité » (pièces n°9 en demande et n°19 en défense, page 4), sans pour autant déclarer qu’une éventuelle action en contestation était d’ores et déjà atteinte par la prescription extinctive, et qu’en tout état de cause, si la contestation soulevée revêtait en réalité un caractère sérieux, la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM pouvant le cas échéant prétendre au droit au maintien dans les lieux régi par les dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce en l’absence de décision judiciaire au fond statuant sur son possible droit au paiement d’une indemnité d’éviction, ce qui aurait dû conduire la juridiction des référés à considérer qu’une expulsion apparaissait prématurée à ce stade, le tribunal note que la preneuse avait tout loisir d’interjeter appel de ladite ordonnance, ce dont elle s’est abstenue, de sorte que le grief allégué résulte de sa propre carence.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le congé litigieux, bien qu’entaché d’irrégularités, n’encourt aucune nullité.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de sa demande de nullité du congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux et pour motif grave et légitime signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] par acte d’huissier en date du 31 mars 2021.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux

D’après les dispositions de l’article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 2220 du même code, la prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu’elle affecte.

Aux termes des dispositions de l’article 2223 dudit code, les dispositions du présent titre ne font pas obstacle à l’application des règles spéciales prévues par d’autres lois.

En application des dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Enfin, en vertu du premier alinéa du I de l’article L. 145-1 du même code, les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

Il y a lieu de rappeler que l’immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés constitue l’une des conditions du droit au statut des baux commerciaux, et que le défaut d’immatriculation s’apprécie à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement, laquelle conditionne le droit du preneur au renouvellement du bail, de sorte que la dénégation du locataire du bénéfice du statut des baux commerciaux peut être invoquée par le bailleur pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction (Civ. 3, 19 novembre 2015 : pourvoi n°14-22000 ; Civ. 3, 28 janvier 2016 : pourvoi n°14-18628 ; Civ. 3, 7 septembre 2017 : pourvoi n°16-15012 ; Civ. 3, 20 avril 2023 : pourvoi n°22-12937).

En l’espèce, il est établi que le congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] à la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM par acte d’huissier en date du 31 mars 2021 ne repose pas uniquement sur l’invocation de motifs graves et légitimes, mais indique également que « le demandeur s’oppose au renouvellement de votre bail sans paiement d’une indemnité d’éviction car vous ne remplissez plus les conditions prévues par l’article L. 145-1 du Code de Commerce pour bénéficier du statut de commerçant » (pièces n°7 en demande et n°16 en défense, page 2).

Dès lors, force est de constater que la bailleresse était recevable à se prévaloir de la dénégation de la locataire du bénéfice du statut des baux commerciaux à la date d’effet du congé, peu importe qu’elle ait eu éventuellement connaissance du défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés allégué antérieurement à la date de délivrance dudit congé, de sorte que cette demande n’est pas atteinte par la prescription extinctive.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux contenue dans le congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] par acte d’huissier en date du 31 mars 2021.

Sur le moyen tiré de l’absence de mise en demeure préalable

Selon le premier alinéa du I de l’article L. 145-1 du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

En outre, d’après les dispositions des trois premières phrases du I de l’article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1°) s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Il y a lieu de rappeler que le congé portant dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés n’a pas à être précédé d’une mise en demeure préalable (Civ. 3, 23 février 1994 : pourvoi n°92-13588 ; Civ. 3, 11 juillet 2006 : pourvoi n°05-16984 ; Civ. 3, 8 janvier 2008 : pourvoi n°06-14190 ; Civ. 3, 17 mars 2009 : pourvoi n°08-15692 ; Civ. 3, 22 septembre 2016 : pourvoi n°15-18456).

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que le congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] à la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM par acte d’huissier en date du 31 mars 2021 ne repose pas uniquement sur l’invocation de motifs graves et légitimes, mais indique également que « le demandeur s’oppose au renouvellement de votre bail sans paiement d’une indemnité d’éviction car vous ne remplissez plus les conditions prévues par l’article L. 145-1 du Code de Commerce pour bénéficier du statut de commerçant » (pièces n°7 en demande et n°16 en défense, page 2).

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/12044 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2XYL

Dès lors, force est de constater que la bailleresse n’avait pas à faire précéder ce congé d’une mise en demeure préalable pour se prévaloir de la dénégation de la locataire du bénéfice du statut des baux commerciaux à la date d’effet du congé.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de sa contestation du congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] par acte d’huissier en date du 31 mars 2021 fondée sur l’absence de mise en demeure préalable signifiée par acte extrajudiciaire.

Sur le bien-fondé de la demande de dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux

Conformément au premier alinéa du I de l’article L. 145-1 du code de commerce, les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

En outre, aux termes des dispositions des premier et troisième alinéas du I de l’article L. 123-1 du même code, il est tenu un registre du commerce et des sociétés auquel sont immatriculés, sur leur déclaration : 2°) les sociétés et groupements d’intérêt économique ayant leur siège dans un département français et jouissant de la personnalité morale conformément à l’article 1842 du code civil ou à l’article L. 251-4.

En application des dispositions des premier et septième alinéas de l’article R. 123-53 dudit code, dans sa demande d’immatriculation, la société déclare, en ce qui concerne la personne morale : 6°) ses activités principales.

Enfin, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, l’inscription au registre du commerce et des sociétés doit comprendre l’activité effectivement exercée dans les locaux donnés à bail (Civ. 3, 10 novembre 2009 : pourvoi n°08-20016 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-71910 ; Civ. 3, 22 septembre 2016 : pourvoi n°15-18456) ; et que d’autre part, c’est au preneur qu’il appartient de rapporter la preuve qu’il remplit cette condition d’immatriculation (Civ. 3, 29 novembre 1995 : pourvoi n°93-20587).

En l’espèce, comme déjà exposé, il est établi que le congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] à la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM par acte d’huissier en date du 31 mars 2021 ne repose pas uniquement sur l’invocation de motifs graves et légitimes, mais indique également que « le demandeur s’oppose au renouvellement de votre bail sans paiement d’une indemnité d’éviction car vous ne remplissez plus les conditions prévues par l’article L. 145-1 du Code de Commerce pour bénéficier du statut de commerçant. […] Qu’en l’espèce, lors de l’inscription de votre société au registre du commerce et des sociétés, il est mentionné que votre activité est « commerce de détail de viandes et de produits à base de viande en magasin Spécialisé ». L’obligation pour le preneur d’immatriculer son fonds au registre du commerce et des sociétés pour l’activité réellement exercée dans les lieux constitue une condition essentielle pour bénéficier du statut des baux commerciaux. Le défaut d’immatriculation entraîne la perte du statut et tout droit à prétendre à une quelconque indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, ce qui est le cas en l’espèce » (pièces n°7 en demande et n°16 en défense, page 2).

De fait, la clause intitulée « CHARGES ET CONDITIONS » insérée au contrat de bail commercial liant les parties conclu originellement par acte sous signature privée en date du 28 janvier 2000 stipule que : « Le présent bail est consenti et accepté sous les charges, clauses et conditions suivantes, indépendamment de celles pouvant résulter de la loi ou de l’usage, que le preneur s’engage à respecter, sous peine de résiliation immédiate, sans préjudice de toutes autres indemnités et dommages-intérêts, à savoir : I – Occupation – Jouissance : 1°/ Les lieux loués sont destinés à une activité commerciale d’installation générale de magasins et d’atelier et de forge » (pièce n°1 en demande et en défense, page 3).

La locataire est donc présumée exercer l’activité prévue à cette clause de destination, ne soutenant d’ailleurs pas contrevenir à cette dernière.

Or, il ressort des éléments produits aux débats : que la clause intitulée « Article 2 – OBJET » insérée aux statuts de la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM modifiés par acte sous signature privée en date du 18 février 2019 prévoit que « La société a pour objet, en France et à l’étranger : La société a pour objet en France, dans les départements, territoires, états du Marché Commun et pays étrangers : – l’abattage ; – le négoce en gros (et au détail de boucherie, charcuterie, triperie, volailles, gibier, conserves, alimentation générale, produits congelés et surgelés) ; – la prise de participation dans toutes sociétés industrielles, commerciales, immobilières ou financières, créées ou à créer, et la gestion de ces participations ainsi que toutes prestations de services en matière administrative, comptable ou commerciale, financière et de management, au profit de toutes sociétés dans lesquelles elle détient des participations, intermédiations ; – et, en général, toutes opérations commerciales, industrielles, financières, mobilières ou immobilières pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social » (pièce n°14 en défense, page 2) ; et que l’extrait K-bis de cette société en date du 18 novembre 2019 mentionne que celle-ci a pour « Activité(s) exercée(s) : NÉGOCE AU DÉTAIL DE BOUCHERIE CHARCUTERIE TRIPERIE VOLAILLE GIBIER CONSERVES ET PRODUITS ANNEXES, ALIMENTATION GÉNÉRALE, PRODUITS CONGELÉS ET SURGELÉS, NÉGOCE DE GROS – LA PRISE DE PARTICIPATION DANS TOUTES SOCIÉTÉS INDUSTRIELLES COMMERCIALES IMMOBILIÈRES OU FINANCIÈRES CRÉÉES OU À CRÉER ET LA GESTION DE CES PARTICIPATIONS AINSI QUE TOUTES PRESTATIONS DE SERVICES EN MATIÈRE ADMINISTRATIVE COMPTABLE OU COMMERCIALE FINANCIÈRE ET DE MANAGEMENT AU PROFIT DE TOUTES SOCIÉTÉS DANS LESQUELLES ELLE DÉTIENT DES PARTICIPATIONS INTERMÉDIATION » (pièce n°4 en défense).

Force est de constater que l’activité commerciale d’installation générale de magasins, d’atelier et de forge stipulée à la clause de destination du bail, que la preneuse ne conteste pas avoir effectivement exercée à la date de délivrance et d’effet du congé litigieux, ne figure pas parmi celles pour lesquelles son fonds de commerce est immatriculé, étant observé que si elle indique dans ses écritures que « La Ville de [Localité 2] n’apporte pas la preuve de l’activité réellement exercée dans les lieux loués à la date du congé » ou que « Mr. [X] a été embauché par la société ROYALE VOLAILLES, devenue par la suite la société RENÉ EMSALEM, par contrat à durée indéterminée en date du 1er novembre 2011, en qualité de boucher » (pages 10 et 13 de ses dernières conclusions), de telles assertions revêtent cependant un caractère inopérant dès lors que d’une part, c’est sur la locataire, et non sur la bailleresse, que pèse la charge de la preuve de l’immatriculation du fonds pour l’activité réellement exercée, et que d’autre part, la S.A.R.L. SARL RENÉ EMSALEM constitue une entité juridique dotée d’une personnalité morale distincte de celle de la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM, cette dernière ne produisant aux débats aucun élément, tel que bilan comptable, attestation, ou même simple cliché photographique, susceptible de démontrer qu’elle exerçait elle-même dans les locaux donnés à bail une activité de boucherie, ou de commerce alimentaire, ou de prise de participations dans des sociétés, ou encore de prestations de services en matière administrative, comptable ou financière.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM échoue à apporter la preuve d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés de son fonds de commerce pour l’activité effectivement exercée dans les locaux donnés à bail, tant à la date de délivrance qu’à la date d’effet du congé litigieux, si bien qu’elle ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux, de sorte que ledit congé est valide.

En conséquence, il convient de valider le congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux signifié à la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM par la commune VILLE DE [Localité 2] par acte d’huissier en date du 31 mars 2021.

Sur l’action en paiement d’une indemnité d’éviction

Sur le droit au paiement d’une indemnité d’éviction

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que le congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux signifié à la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM par la commune VILLE DE [Localité 2] par acte d’huissier en date du 31 mars 2021 est valable, force est de constater que la première n’a pas droit à la perception d’une indemnité d’éviction, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres motifs mentionnés dans ledit congé, ce qui justifie le rejet de la demande en paiement formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction formée à l’encontre de la commune VILLE DE [Localité 2].

Sur la demande d’expertise judiciaire

D’après les dispositions de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 144 du même code, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Décision du 25 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/12044 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2XYL

Enfin, aux termes des dispositions de l’article 263 dudit code, l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM n’a pas droit au paiement d’une indemnité d’éviction, force est de constater qu’une expertise judiciaire se révélerait inutile, ce qui justifie le rejet de la demande formée à ce titre.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de sa demande d’expertise immobilière judiciaire formée à l’encontre de la commune VILLE DE [Localité 2].

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la commune VILLE DE [Localité 2] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.500 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de sa demande de nullité du congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux et pour motif grave et légitime signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] par acte d’huissier en date du 31 mars 2021,

DÉBOUTE la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux contenue dans le congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] par acte d’huissier en date du 31 mars 2021,

DÉBOUTE la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de sa contestation du congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux signifié par la commune VILLE DE [Localité 2] par acte d’huissier en date du 31 mars 2021 fondée sur l’absence de mise en demeure préalable signifiée par acte extrajudiciaire,

VALIDE le congé délivré pour le 30 septembre 2021 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux signifié à la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM par la commune VILLE DE [Localité 2] par acte d’huissier en date du 31 mars 2021,

DÉBOUTE la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction formée à l’encontre de la commune VILLE DE [Localité 2],

DÉBOUTE la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de sa demande d’expertise immobilière judiciaire formée à l’encontre de la commune VILLE DE [Localité 2],

DÉBOUTE la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM à payer à la commune VILLE DE [Localité 2] la somme de 3.500 (TROIS MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. FINANCIÈRE EMSALEM aux dépens,

AUTORISE Maître Bruno MATHIEU de la S.E.L.A.S. MATHIEU ET ASSOCIÉ à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 25 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM