TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 19/14248 -

N° Portalis 352J-W-B7D-CRIKG

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Octobre 2019

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [N] [Q] représentée par son tuteur l’Association Tutélaire Croix Marine du Cher

Les Villas du Printemps

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Randy YALOZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0766

DÉFENDEURS

Maître [J] [A]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

S.A.R.L. LA SOCIÉTÉ L.TRANSPORT 26

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Sarah BENGHOZI-TELLOUK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0518

S.A.R.L. [Adresse 4] IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Sophie KRIEF DABI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0620

Monsieur [M] [C]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0235

S.C.P. ROCHELOIS BESINS & ASSOCIÉS

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

Monsieur [X] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Sarah BENGHOZI-TELLOUK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0518

Monsieur [H] [R]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par Maître Isabelle HADED NABET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1902

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureur de la S.C.P. ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIÉS et de Maître [J] [A]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0499

S.A. ALLIANZ I.A.R.D., assureur de la S.A.R.L. [Adresse 4] IMMOBILIER

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

défaillante

Décision du 07 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 19/14248 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRIKG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

Madame Eva GIUDICELLI, Vice-présidente

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 05 Février 2026, tenue publiquement, Madame Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026. La décision a été prorogée au 07 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Mme [N] [F] veuve [Q] a, par l’intermédiaire d’une connaissance, M. [H] [R], commercialisateur exerçant au sein de la société [Adresse 4] IMMOBILIER (ci-après la société SFI), mis en vente les lots de copropriété n° 1610, 133 et 179 de l’ensemble immobilier sis 2 à [Adresse 10], [Adresse 11], [Adresse 12] à [Localité 4] cadastré DW [Cadastre 1], dont elle était propriétaire.

Suivant acte notarié du 21 décembre 2017 établi par Maître [Z] [K] avec la participation de Maître [J] [A], notaire au sein de la SELAS ROCHELOIS BESINS & ASSOCIES, Mme [N] [F] veuve [Q] a consenti une promesse de vente sur ce bien immobilier au profit de M. [M] [C] au prix de 1 050 000 euros, honoraires de la société SFI de 50 000 euros inclus.

L’acte authentique de vente a été signé le 19 avril 2018 devant Maître [K], en présence de Maître [A], représentée par Maître [L] de la SELAS ROCHELOIS BESINS & ASSOCIES, en vertu d’une procuration signée par Mme [N] [Q] le 20 décembre 2017 donnant pouvoir à l’étude notariale de la représenter pour tous les actes relatifs à la vente.

M. [X] [B], gérant de la société L. TRANSPORTS 26 a déménagé les meubles de Mme [Q], lesquels ont été entreposés dans un garde-meubles.

Par ordonnance du 22 janvier 2019, Mme [N] [Q] a été placée sous le régime de la sauvegarde de justice et l’association tutélaire Croix Marine du Cher a été désignée en qualité de mandataire spécial.

Décision du 07 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 19/14248 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRIKG

Par plusieurs lettres recommandées avec accusé de réception, l’association tutélaire en charge de la mesure de Mme [N] [Q] a vainement tenté d’obtenir divers documents relatifs à la vente auprès de l’agence immobilière, de l’acquéreur et du notaire.

Estimant que l’agence immobilière et l’acquéreur avaient abusé de sa fragilité psychologique pour l’amener à vendre son bien immobilier à faible prix, suivant exploits d’huissier des 7 et 10 octobre 2019, enrôlés sous le RG n°19/14248, Mme [N] [Q], assistée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher en sa qualité de mandataire spécial a fait assigner la société SFI et M. [M] [C] aux fins de le voir condamner au paiement de dommages et intérêts.

Le 20 novembre 2019, Mme [N] [Q] a été placée, par jugement du juge des tutelles de Bourges, sous mesure de tutelle et l’association tutélaire Croix Marine du Cher a été désignée en qualité de tuteur.

Suivant exploits d’huissier des 17 mars, 7 et 9 avril 2020, enrôlés sous le RG n°20/3264, l’association tutélaire Croix Marine du Cher ès qualités de tuteur de Mme [N] [Q] a fait assigner en intervention forcée Maître [J] [A], la société ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIÉS, la société MMA IARD, en qualité d’assureur de l’étude notariale et du notaire ainsi que la société Allianz IARD, assureur de la société SFI.

Les deux instances ont été jointes le 21 octobre 2020, la procédure continuant sous le numéro de RG n°19/14248.

Par ordonnance sur incident en date du 12 mai 2021, le juge de la mise en état a :

— ordonné à la société SFI de mettre à disposition au greffe de la 2ème chambre civile, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’original du mandat de vente du 30 octobre 2017 pour consultation par les avocats constitués dans ce dossier,

— dit que si la société SFI ne déclare pas, huit jours après la signification de la présente décision, qu’elle n’est pas en possession de l’original du document daté du 6 décembre 2017 et signé par Mme [N] [Q] et M. [M] [C], elle sera tenue de le mettre à disposition des autres avocats constitués au greffe de la 2ème chambre civile, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— rejeté la demande de production des copies « de tous les échanges intervenus par email, courrier ou sms, avec monsieur [X] [B], directement ou par l’intermédiaire de M. [R], concernant le déménagement de l’appartement de madame [Q] »,

— rejeté la demande d’astreinte.

Suivant exploits d’huissier des 20 avril 2022, enrôlés sous le numéro 22/4880, Mme [N] [Q], représentée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher, a fait assigner en intervention forcée M. [H] [R], la société L. TRANSPORTS 26 et M. [X] [B], ès-qualité de gérant de la S.A.R.L. L. TRANSPORTS 26.

Par ordonnance du 25 janvier 2023, le juge de la mise en état a débouté M. [H] [R] de sa demande de voir prononcer la caducité de l’assignation en date du 20 avril 2022 délivrée par Mme [N] [Q] à son encontre et a ordonné la jonction des instances n° 19/14248 et n° 22/4880, l’instance se poursuivant sous le numéro 19/14248.

Par ordonnance du 25 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la mise en œuvre d’une médiation judiciaire, laquelle n’a pas abouti.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, Mme [N] [Q] représentée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher, demande au tribunal de :

« Vu l’article 464 du Code civil,

Vu les articles 1359 et 1379 du Code civil,

Vu l’article 11 du Code de procédure civil,

Vu les articles 1128 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil,

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu l’article 1991 du Code civil,

Vu les articles 1.2 et 3.2 du règlement national – règlement inter cours,

Vu l’article 16 de la loi n°90-1258 du 31 décembre 1990,

Vu l’article 132 du Code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions et pièces adverses et le nouveau bordereau de communication de pièces du 18/10/2023 non-conforme,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

(…)

A titre liminaire, de :

DECLARER recevable et bien fondée Madame [Q], assistée par l’association tutélaire CROIX MARINE DU CHER à agir en contestation de la vente conclue concernant l’ensemble immobilier sis [Adresse 13] à [Localité 4] ainsi qu’en responsabilité contractuelle et délictuelle à l’égard de l’ensemble des défendeurs, notamment sur le fondement de l’article 464 du code civil ;

DIRE que la pièce adverse n°3 (courrier du 19 mars 2018 attribué à Mme [Q]) n’est pas une copie fiable, que les parties adverses auraient dû communiquer l’original et que le refus répété de ces derniers de la communiquer porte le doute quant à l’authenticité de cette pièce, et en conséquence ;

A titre principal, ECARTER, la pièce adverse n°3 (courrier du 19 mars 2018 attribué à Mme [Q]) des débats ;

A titre subsidiaire, DIRE que la force probante de cette pièce (mandat au seul nom de Mr [V]) est inopérante et entachée d’un vice de sorte qu’elle ne puisse être retenue comme établissant l’existence d’un mandat au profit de Mr [B], de sa société L.TRANSPORT26, de la société [Adresse 4] IMMOBILIER et/ou de Mr [R].

Sur le fond, de :

DIRE et JUGER que la société [Adresse 4] IMMOBILIER, Monsieur [C], la SELAS ROCHELOIS BESINS & ASSOCIES et Maître [A] ont chacun commis des fautes individuellement et/ou collectivement, ayant causé des préjudices à Madame [Q] et, en conséquence ;

CONDAMNER, in solidum, la société [Adresse 4] IMMOBILIER, Monsieur [C], la SELAS ROCHELOIS BESINS & ASSOCIES et Maître [A] au paiement de la somme de 1 000 000€, assortie des intérêts légaux en vigueur depuis la date de vente du 19 avril 2018, au titre de la perte de chance d’avoir pu réaliser une vente au prix du marché ;

CONDAMNER la société [Adresse 4] IMMOBILIER, compte tenu des fautes commises, au paiement de la somme de 50 000€ au titre du remboursement des frais d’agence indûment payés par Madame [Q] ;

et, en qualité de complices par leurs comportements fautifs de,

CONDAMNER, in solidum, Monsieur [C], la SELAS ROCHELOIS BESINS & ASSOCIES et Maître [A] à garantir le paiement de cette somme ;

CONDAMNER, in solidum, la SELAS ROCHELOIS BESINS & ASSOCIES et Maître [A] au paiement de la somme de 2 953,5€ au titre du remboursement des droits et de la contribution sécurité immobilière payés par Madame [Q] ;

CONDAMNER Monsieur [B] et la SARL L.TRANSPORT26 solidairement au remboursement :

— de la somme de 9.120 € au titre des frais indûment facturés à madame [Q] en l’absence de justification sur la localisation de ses biens meubles ainsi que le détournement et la détérioration de ses biens meubles ;

— de la somme 1.968 € au titre de la surfacturation de la prestation de garde-meubles à l’encontre de Madame [Q] en la personne de son tuteur, l’Association Tutélaire CROIX MARINE DU CHER.

CONDAMNER Monsieur [B], la SARL L.TRANSPORT26 et Monsieur [R], solidairement avec les Défendeurs initiaux, à savoir l’agence [Adresse 4] IMMOBILIER, la SELAS ROCHELOIS BESINS & ASSOCIES et Maître [A], compte tenu des fautes commises, au paiement de la somme de 60.000 €, assortie des intérêts légaux en vigueur depuis la date de vente du 19 avril 2018, au titre du détournement et de la détérioration des biens de Madame [Q] ;

CONDAMNER Monsieur [B], la SARL L.TRANSPORT26 et Monsieur [R], solidairement avec les Défendeurs initiaux, à savoir monsieur [Y] [C] et la société [Adresse 4] IMMOBILIER, Maître [A] et la SELAS ROCHELOIS-BESINS, compte tenu des fautes commises, au paiement de la somme de 60 000€, assortie des intérêts légaux en vigueur depuis la date de vente du 19 avril 2018, au titre du préjudice moral subi par Madame [Q] en raison de la vente de son appartement, de la privation de ses affaires pendant des années et du détournement et de la détérioration de ses biens ;

CONDAMNER la société MMA IARD à garantir et relever indemne Maître [A], ainsi que la SELAS ROCHELOIS-BESINS, de toutes condamnations éventuelles auxquelles ils seraient condamnés ;

CONDAMNER la société ALLIANZ IARD à garantir et relever indemne l’agence [Adresse 4] IMMOBILIER, de toutes condamnations éventuelles auxquelles elle serait condamnée ;

DEBOUTER Monsieur [C] de sa demande reconventionnelle de condamner Madame [Q] à lui payer la somme de 10 000€ au titre de la procédure abusive ;

En tout état de cause, de :

DECLARER en tant que de besoin, les conclusions et pièces adverses irrecevables, et, en tout cas, mal fondés, tous les moyens, conclusions et demandes des défendeurs ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER l’agence [Adresse 4] IMMOBILIER, Monsieur [C], la SELAS ROCHELOIS BESINS & ASSOCIES, Maître [A], la société MMA IARD et la société ALLIANZ IARD solidairement au paiement de la somme de 15 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 mars 2025, la société [Adresse 4] IMMOBILIER demande au tribunal de :

« Vu les articles 414-1 et 464 du code civil,

Vu la promesse de vente en date du 21 décembre 2017,

Vu l’acte authentique définitif de vente en date du 19 avril 2018,

Vu l’ordonnance du Tribunal d’instance de Bourges du 22 janvier 2019,

(…)

JUGER que les exigences des dispositions de l’article 464 du code civil ne sont pas réunies en ce qu’il n’est pas démontré que l’altération des facultés personnelles de Madame [Q] étaient notoires ou connues du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés ou immédiatement avant après cette date,

En conséquence,

DECLARER Madame [Q] assistée par l’Association Tutélaire Croix Marine du Cher mal fondée à agir en contestation de la vente conclue,

DEBOUTER Madame [Q] assistée par l’Association Tutélaire Croix Marine du Cher de l’intégralité de ses demandes dirigées contre la société [Adresse 4] IMMOBILIER à titre personnel ou in solidum et notamment :

* de la demande de paiement de la somme de 1 000 000€, assortie des intérêts légaux en vigueur depuis la date de vente du 19 avril 2018, au titre de la perte de chance d’avoir pu réaliser une vente au prix du marché

* de la demande de paiement de la somme de 50 000€ au titre du remboursement des frais d’agence

* de la demande de paiement de la somme de 60 000€, assortie des intérêts légaux en vigueur depuis la date de vente du 19 avril 2018, au titre du « détournement et de la détérioration des biens de Madame [Q] »

* de sa demande au titre de l’article 700 du CPC. 21

DEBOUTER madame [Q] assistée par l’Association Tutélaire Croix Marine du Cher de sa demande d’écarter la pièce adverse n°3 (courrier du 19 mars 2018 de Mme [Q]) des débats.

JUGER que la société [Adresse 4] IMMOBILIER ne saurait être jugée solidaire à quelque titre que ce soit de l’ensemble des parties à la procédure.

DEBOUTER le cas échéant toute partie de ses demandes qui seraient dirigées contre la société [Adresse 4] IMMOBILIER

CONDAMNER Madame [Q] assistée par l’Association Tutélaire Croix Marine du Cher au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mars 2025, M. [H] [R] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et 1241 du Code Civil ;

Vu l’article 1915 du Code Civil ;

Vu les articles 414 et suivants du Code Civil ;

Vu les articles 1359 ; 1379 al 1et 2, 1362 al 1 et 1994 du Code Civil ;

(…)

A titre liminaire : sur la validité d’une copie et la force probante de la pièce n°3 :

*JUGER que la pièce n°3 (courrier du 19 mars 2018 attribué à Mme [Q]) est une copie fiable et que les parties ne sont pas tenues de communiquer l’original dès lors que celui-ci ne subsiste pas ;

En conséquence

*REJETER la demande de Madame [Q] visant à ce que la pièce n°3 (courrier du 19 mars 2018 attribué à Mme [Q]) soit écartée des débats ;

A titre subsidiaire,

*JUGER que cette pièce a force probante comme établissant l’existence d’un sous-mandat au profit de Mr [B], de sa société L. TRANSPORT26, de la société [Adresse 4] IMMOBILIER et/ou de Mr [R].

*Rejeter purement et simplement les demandes de Madame [N] [Q], représentée par l’Association Tutélaire Croix-Marine du Cher comme étant totalement irrecevables et infondées à l’encontre de Monsieur [H] [R] ;

En conséquence,

DECLARER que Monsieur [H] [R] n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code Civil ;

DEBOUTER Madame [N] [Q], représentée par l’Association Tutélaire Croix-Marine du Cher de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Monsieur [H] [R] et notamment :

— Sa demande de paiement de la somme de 60.000€, assortie des intérêts légaux en vigueur, depuis la date de vente du 19 avril 2018, au titre du détournement, de la disparition et de la détérioration des biens de Madame [Q] ; Sa demande de paiement de la somme de 60.000€ au titre du préjudice moral subi par Madame [Q] ;

— Sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et ce compris les frais de constat d’huissier des 29 janvier 2020, les frais d’inventaire des biens du 29 avril 2021 et sommation interpellative du 14 juin 2021.

A titre principal,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la responsabilité de monsieur [H] [R] devait être retenue il est alors demandé de :

* REJETER les demandes de Madame [N] [Q] représentée par L’Association Tutélaire Croix-Marine du Cher au titre de son préjudice patrimonial et moral lequel n’étant nullement démontré ;

En conséquence

DEBOUTER Madame [N] [Q], représentée par l’Association Tutélaire Croix-Marine du Cher de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Monsieur [H] [R] et notamment :

— Sa demande de paiement de la somme de 60.000€, assortie des intérêts légaux en vigueur, depuis la date de vente du 19 avril 2018, au titre du détournement, de la disparition et de la détérioration des biens de Madame [Q] ;

— Sa demande de paiement de la somme de 60.000€ au titre du préjudice moral subi par Madame [Q]

— Sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et ce compris les frais de constat d’huissier des 29 janvier 2020, les frais d’inventaire des biens du 29 avril 2021 et sommation interpellative du 14 juin 2021.

CONDAMNER Madame [N] [Q], représentée par l’Association Tutélaire Croix-Marine du Cher au paiement de la somme de 9.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 mars 2025, la société L.TRANSPORT 26 et M. [X] [B] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et 1241 du Code Civil ; Vu l’article 1915 du Code Civil ;

Vu les articles 414 et suivants du Code Civil ; Vu les pièces versées aux débats ;

(…)

A titre principal,

DEBOUTER Madame [N] [Q], représentée par l’Association Tutélaire Croix-Marine du Cher de toutes ses demandes comme étant totalement irrecevables et infondées à l’encontre de Monsieur [H] [R] ;

DEBOUTER Madame [Q] de sa demande de retrait du courrier du 19 mars 2018

En conséquence,

DECLARER que Monsieur [B] et la société LT TRANSPORTS 26 n’ont commis aucune faute engageant sa responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code Civil ;

DEBOUTER Madame [N] [Q], représentée par l’Association Tutélaire Croix- Marine du Cher de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Monsieur [B] et la société LT TRANSPORTS 26 et notamment : Sa demande de condamnation solidaire pour paiement de 9120 € et 1968€ au titre des frais de gardes meubles et dégradation de biens

Sa demande de paiement de la somme de 60.000€, assortie des intérêts légaux en vigueur, depuis la date de vente du 19 avril 2018, au titre du détournement, de la disparition et de la détérioration des biens de Madame [Q] ;

Sa demande de paiement de la somme de 60.000€ au titre du préjudice moral subi par Madame [Q] ;

Sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et ce compris les frais de constat d’huissier des 29 janvier 2020, les frais d’inventaire des biens du 29 avril 2021 et sommation interpellative du 14 juin 2021.

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la responsabilité de monsieur [H] [R] devait être retenue il est alors demandé de :

REJETER les demandes de Madame [N] [Q] représentée par L’Association Tutélaire Croix-Marine du Cher au titre de son préjudice patrimonial et moral lequel n’étant nullement démontré ;

En conséquence

DEBOUTER Madame [N] [Q], représentée par l’Association Tutélaire Croix- Marine du Cher de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Monsieur [H] [R] et notamment :

Sa demande de paiement de la somme de 60.000€, assortie des intérêts légaux au titre du détournement et de la disparition et de la détérioration des biens de Madame [Q] ;

Sa demande de paiement de la somme de 60.000€ au titre du préjudice moral subi par Madame [Q] Sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et ce compris les frais de constat d’huissier des 29 janvier 2020, les frais d’inventaire des biens du 29 avril 2021 et sommation interpellative du 14 juin 2021.

CONDAMNER Madame [N] [Q], représentée par l’Association Tutélaire Croix-Marine du Cher au paiement de la somme de 13.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure. »

Décision du 07 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 19/14248 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRIKG

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 mars 2023, M. [M] [C], demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL:

— JUGER irrecevables l’action et les demandes de Madame [Q], assistée de l’Association tutélaire CROIX MARINE DU CHER, en application de l’article 1371 du Code Civil.

— JUGER irrecevables l’action et les demandes de Madame [Q], assistée de l’Association tutélaire CROIX MARINE DU CHER, en application de l’article 1199 du Code Civil.

— L’EN DEBOUTER.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— JUGER Madame [Q], assistée de l’Association tutélaire CROIX MARINE DU CHER, mal fondée dans ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [C];

— L’EN DEBOUTER.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DEBOUTER Madame [Q], assistée de l’Association tutélaire CROIX MARINE DU CHER, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à l’encontre de Monsieur [C];

— CONDAMNER Madame [Q], assistée de l’Association tutélaire CROIX MARINE DU CHER, à payer à Monsieur [C] la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— JUGER n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— CONDAMNER Madame [Q], assistée de l’Association tutélaire CROIX MARINE DU CHER, à payer à Monsieur [C] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— LA CONDAMNER aux entiers dépens avec distraction au profit de ASTRUC AVOCATS SAS, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 mars 2023, la SCP ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIES, Maître [J] [A] et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de :

« Vu l’article 9 du Code de procédure civile ;

Vu l’article 1353 du Code civil ;

Vu l’article 1240 du Code civil ;

JUGER que Maître [A] et la SCP ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIES, Notaires, n’ont commis aucune faute dans le cadre de leurs fonctions de nature à engager leur responsabilité civile professionnelle à l’égard de Madame [N] [Q] ;

JUGER que Madame [N] [Q] ne justifie pas d’un préjudice certain, réel et actuel ayant un lien de causalité avec une hypothétique faute de Maître [A] et de la SCP ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIES, Notaires ;

DEBOUTER Madame [N] [Q], représentée par l’Association Tutélaire Croix Marine du Cher, es qualité de tuteur, de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [A], la SCP ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIES, Notaires, et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, es qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle ;

LA DEBOUTER de ses demandes indemnitaires, de sa demande de garantie et de ses demandes au titre de l’article 700 du CPC, de l’exécution provisoire et des dépens.

JUGER qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER Madame [N] [Q], représentée par l’Association Tutélaire Croix Marine du Cher, es qualité de tuteur, et/ou toute partie succombante à payer à Maître [A], la SCP ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIES, Notaires, et la compagnie d’assurances MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, es qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle, la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [N] [Q], représentée par l’Association Tutélaire Croix Marine du Cher, es qualité de tuteur, et/ou toute partie succombante aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, la compagnie ALLIANZ IARD n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mars 2025.

A l’audience du 5 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026, et prorogée jusqu’au 7 mai 2026.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité de l’action de Mme [Q] représentée par l’association tutélaire

M. [C] soulève « l’irrecevabilité » des demandes de Mme [Q] sur le fondement des dispositions des articles 1369 et 1199 du code civil, au motif, d’une part, que celle-ci, par son action, tend à remettre en cause deux actes authentiques, la promesse de vente du 21 décembre 2017 et l’acte de vente du 19 avril 2018, conformes à la procuration annexée à la promesse, lesquels font foi jusqu’à inscription de faux du consentement de Mme [Q] à la vente de son bien au prix de 1 050 000 euros, commission d’agence incluse, de sorte qu’ils lui sont opposables.

Il soulève, d’autre part, « l’irrecevabilité » de l’action de la demanderesse motif pris de l’effet relatif des contrats, soulignant que Mme [Q] est irrecevable à contester les actes authentiques régularisés sur la base du mandat exclusif de vente du 30 octobre 2017, acte sous seing privé conclu avec l’agence immobilière et qui ne lui est pas opposable.

Mme [Q] soutient quant à elle, sur le fondement de l’article 464 du code civil, qu’elle est recevable à agir, ayant qualité et intérêt à le faire, et étant représentée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le tribunal constate que si M. [C] demande que Mme [Q] soit déclarée irrecevable en son action, il ne fonde pas sa demande sur des fins de non-recevoir mais sur des moyens relevant du fond du droit, inopérants quant à la contestation de l’intérêt et de la qualité à agir de la demanderesse.

Par conséquent, il ne pourra qu’être débouté de sa demande tendant à voir « juger irrecevable l’action et les demandes de Mme [Q] ».

II. Sur la demande tendant à voir écarter des débats la pièce n°3 produite par M. [R]

Mme [Q] demande à titre principal, sur le fondement des articles 1359 du code civil et 11 du code de procédure civile, que soit écarté des débats le « mandat de déménager », présenté sous la forme d’un courrier dactylographié daté du 19 mars 2018, dont il est allégué qu’il aurait été établi par ses soins et adressé à M. [U] [V], estimant qu’il s’agit d’une copie de copie non fiable, noircie et froissée, dont l’original n’a pas été produit en dépit des sommations, venant en contradiction avec les déclarations de M. [X] [B] quant à la date du déménagement qui n’avait pas été contesté depuis le début de la procédure et qui n’a été produit qu’à l’occasion de conclusions signifiées le 17 octobre 2024.

Elle souligne notamment que n’ayant pas d’ordinateur et ne sachant pas les utiliser, elle n’aurait pu que signer cette lettre adressée à M. [U] [V], qui est une personne non identifiée.

A titre subsidiaire, elle sollicite que le tribunal considère que cette pièce est dénuée de toute force probante et qu’elle ne suffit pas à démontrer l’existence du mandat allégué par les parties défenderesses.

M. [R] estime quant à lui que la copie du mandat versée aux débats est fiable, le fait qu’elle soit froissée et légèrement noircie ne la rendant pas illisible et ne permettant pas de conclure qu’elle ne serait pas identique à l’original qui ne peut être produit, faute d’avoir été conservé par la société SFI, s’agissant d’un document datant de 2018. Il estime que l’écriture de l’enveloppe jointe est similaire à celle du courrier, attestant de sa fiabilité.

Si la fiabilité de la copie n’était pas reconnue, il demande que cette pièce soit retenue comme un commencement de preuve par écrit. Il demande en conséquence qu’elle ne soit pas écartée des débats.

A titre subsidiaire, se fondant sur les dispositions de l’article 1994 du code civil, il fait valoir qu’il est loisible pour un mandataire de se substituer un tiers, quand bien même n’aurait-elle pas été autorisée par le mandant dès lors qu’il ne l’a pas interdit.

Il soutient que la pièce critiquée démontre que Mme [Q] a donné mandat à M. [V] et que Mme [Q] ne démontre pas avoir interdit de se substituer l’agence immobilière ou M. [B] pour l’exécuter. Il estime que par conséquent, le moyen tiré du défaut de force probante du mandat est inopérant et demande au tribunal de constater que la pièce n°3 a force probante pour démontrer l’existence d’un sous-mandat.

La société [Adresse 4] IMMOBILIER conclut au rejet de la demande de Mme [Q], soulignant que la copie critiquée est parfaitement lisible et que la comparaison entre l’écriture sur l’enveloppe versée aux débats accompagnant le mandat critiqué et celle de l’offre acceptée démontre qu’elle en est bien l’auteur.

La société L TRANSPORT 26 et M. [B] s’opposent à la demande de Mme [Q], soulignant que cette pièce essentielle, réclamée sept ans après les faits, n’a pu être transmise en original. Toutefois, ils exposent que le mandat est corroboré par le fait que Mme [Q] a remis volontairement les clefs de son domicile quelques jours après à l’agence immobilière par lettre recommandée avec accusé de réception. En outre, ils estiment que la comparaison entre l’écriture sur l’enveloppe versée aux débats accompagnant le mandat critiqué et celle de l’offre acceptée démontre qu’elle en est bien l’auteur.

Sur ce,

En l’espèce, Mme [Q] demande au tribunal d’écarter des débats la pièces n°3 produite par M. [R], correspondant à un courrier portant mandat de procéder à son déménagement adressé l’agence immobilière, au motif que ce document aurait été produit tardivement, ne serait qu’une copie de copie non fiable, en mauvais état, dont elle conteste être l’auteur.

Toutefois, ces griefs, qui ne portent que sur la valeur probante de la pièce critiquée, ne sont pas de nature à permettre d’écarter ladite pièce des débats.

Par conséquent, Mme [Q] sera déboutée de sa demande tendant à voir écarter la pièce n°3 produite par M. [R].

III. Sur la responsabilité des parties défenderesses

1. Sur les fautes reprochées à l’agence [Adresse 4] IMMOBILIER et à M. [C]

Mme [Q], pour rechercher la responsabilité de la société SFI sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, fait valoir qu’elle a manqué, en sa qualité d’agence immobilière, à son obligation d’information et de conseil et soutient que :

— profitant de sa fragilité psychologique, l’agence immobilière, dans le cadre du mandat de vente signé le 30 octobre 2017, n’a pas procédé à l’estimation du bien, s’est abstenue de prendre des photos et de publier une annonce officielle en vue de la vente, la contraignant à vendre son ensemble immobilier pour un prix très inférieur au prix du marché, à savoir 1 000 000 d’euros, en ce compris le prix du parking, alors que le bien a été revendu par M. [C] au double du prix, 2 141 500 euros, quelques mois plus tard, sans que les travaux effectués par l’acquéreur dans le bien, à les supposer établis, ne suffisent à expliquer une telle différence de prix ;

— si les parties à la vente sont libres dans la fixation du prix, la société SFI aurait dû la conseiller quant au prix de vente et aux conséquences de l’opération, étant souligné qu’elle était informée que l’objectif principal de la vente était de régler une dette de copropriété qui s’élevait à plus de 12 000 euros et qu’il aurait pu être atteint par la seule vente de son parking d’une valeur de 50 000 euros, ce que l’agence immobilière s’est abstenue de lui expliquer ;

— en dépit des termes du mandat de vente qui mettait les frais d’agence à la charge de l’acquéreur et de la procuration donnée aux notaires le 20 décembre 2017, la société SFI et M. [C] se sont entendus pour que Mme [Q] s’acquitte desdits frais de manière injustifiée, ceux-ci ayant été réglés à l’agence immobilière par l’étude notariale.

Elle explique que ces mêmes agissements sont constitutifs d’un dol de la part de la société SFI et de M. [C], le défaut d’information et de conseil quant à la réalité du prix du marché et à la possibilité de vendre uniquement son parking pour apurer ses dettes ayant été déterminant de son consentement.

Elle recherche ainsi leurs responsabilités également sur le fondement des articles 1128, 1137 et 1138 du code civil.

Rappelant qu’âgée de soixante-neuf ans, vivant seule et n’étant assistée que par l’agence immobilière dans ses démarches pour vendre son bien, elle estime que celle-ci lui a volontairement dissimulé la valeur réelle de son bien et l’a déterminée, par l’intermédiaire de ses agents, à vendre rapidement et à un prix bien en deçà du marché son bien à M. [C] qu’elle n’a jamais rencontré, se rendant ainsi complice d’un dol.

S’agissant plus précisément de M. [C], elle rappelle que ce dernier doit être considéré comme un professionnel de l’immobilier, pour être gérant de quatre sociétés ayant comme activité la location de terrains et d’autres biens immobiliers. Elle estime que celui-ci, parfaitement informé du prix du marché, a profité de sa situation de fragilité psychologique pour acquérir le bien à moindre prix et s’enrichir à son détriment, soulignant que contrairement à ce qu’il affirme, elle n’a jamais négocié le prix. Elle souligne qu’un mois après avoir été assigné dans le cadre de la présente instance, M. [C] a signé, au mois de novembre 2019, une promesse unilatérale de vente portant sur le bien avec les futurs acquéreurs aux prix total de 2 175 000 euros (parking compris). Elle soutient en outre que M. [C] ne démontre nullement l’état prétendument dégradé de l’appartement de Mme [Q] lors de son acquisition en 2018.

Enfin, elle soutient que ces faits sont également constitutifs d’un abus de faiblesse, dès lors qu’elle souffrait d’une dépression profonde depuis le décès de son époux en 2010, ce qui l’a conduite à s’isoler et à la placer dans une grande vulnérabilité psychologique, ce dont a pu témoigner M. [B], qui a déménagé l’appartement et attesté de la présence de boites de médicaments et d’un « vrai bazar » dans l’appartement.

Elle soutient qu’au-delà de la vente, l’agence, par l’intermédiaire de son commercialisateur, M. [R], a mandaté l’une de ses connaissances, la société L. TRANSPORT 26, afin qu’elle procède au déménagement de son appartement, dès le mois de décembre 2017, soit avant même la réitération de la vente, et ne l’a pas mise en mesure de savoir où se trouvaient ses meubles.

Elle affirme à cet égard qu’interrogé le 29 janvier 2020, M. [B] n’a pu fournir qu’un contrat de garde-meubles en date de janvier 2020, non signé, et que la société L. TRANSPORT 26 n’a pu fournir qu’une facture en date du 19 avril 2018 relative au déménagement et six factures de garde-meubles pour la période du mois de juin au mois de novembre 2019, ne permettant pas de déterminer la localisation des biens entre décembre 2017 et juin 2019.

Elle avance en outre qu’après avoir été contacté par l’association tutélaire au mois de février 2019, M. [B] a établi une facture datée du 28 février 2019 pour la période de juin 2018 à février 2019 afin d’obtenir paiement des frais de garde-meubles, à un prix de 400 euros HT augmenté par rapport à la facture d’avril 2018 établie à 300 euros HT.

Elle soutient ainsi que ses biens ont été déménagés sans son consentement, dans des conditions abusives, avant la réitération de la vente, et qu’ils ont en outre été détournés et détériorés.

La société [Adresse 4] IMMOBILIER conteste avoir commis une quelconque faute dans l’exercice de sa mission d’intermédiation.

S’agissant de l’allégation suivant laquelle la vente aurait été réalisée à un prix extrêmement faible et inférieur au prix du marché, elle souligne que :

— la seule évaluation produite, non datée, qui établit l’estimation « réelle » du bien à 1 353 000 euros est insuffisante à en justifier, et qu’au contraire, le prix de vente était cohérent au regard du prix du marché et compte tenu de l’état dégradé du bien ;

— la fixation du prix est libre et résulte de la libre négociation des parties ;

— compte tenu de l’état dans lequel se trouvait l’appartement, le déménageur ayant indiqué à l’huissier de justice que le bien était envahi de détritus et qu’il avait mis quatre jours à le vider, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir pris des photos pour le site internet de l’agence et que des visites indifférenciées n’étaient pas envisageables ;

— Mme [Q] étant très pressée de vendre, elle n’aurait pas accepté une condition suspensive pour l’obtention d’un crédit du futur acquéreur et l’agence immobilière a donc effectué intégralement sa mission, en trouvant un acquéreur satisfaisant aux conditions de la venderesse.

La société SFI fait, en outre, valoir que Mme [Q] ne démontre pas l’insanité d’esprit dont elle se prévaut pour contester la validité de la vente, relevant que la nullité de la vente n’est pas demandée et que les conditions de l’article 464 du code civil ne sont pas remplies. Elle souligne à cet égard notamment que le certificat médical produit est insuffisant à établir l’altération des facultés psychiques alléguée, que la reconnaissance de dette datée du 17 mai 2017 consentie par Mme [Q] à son frère est indifférente sur ce point, que Mme [Q] n’était sous aucun régime de protection au moment de la vente, son notaire n’ayant d’ailleurs émis aucune réserve à cet égard, et que le fait qu’elle souffre de troubles bipolaires ne permet pas de caractériser une altération du discernement au moment de la vente.

La société SFI conteste enfin le dol allégué à son encontre, rappelant que le bien a été vendu au prix du marché, qu’elle n’était pas partie à la vente mais un simple intermédiaire et qu’elle n’a nullement manqué à son devoir de conseil et d’information. Elle estime que la demanderesse ne rapporte pas la preuve des manœuvres dolosives alléguées qui auraient été déterminantes de son consentement, telle que la dissimulation alléguée de la valeur réelle du bien. Elle expose qu’elle a produit pour démontrer avoir rempli ses obligations professionnelles, l’acceptation manuscrite signée par Mme [Q] de l’offre de M. [C] datée du 6 décembre 2017, un mail du notaire sollicitant son concours pour joindre Mme [Q], celle-ci ne pouvant pas être contactée par mail ou encore l’accord de Mme [Q] pour l’établissement d’un pré état daté, ce qui démontre la volonté continue et consciente de la venderesse de vendre son bien et le fait qu’elle a rempli sa mission avec diligence.

S’agissant du détournement allégué du mobilier, la société SFI rappelle qu’elle n’a pas assuré personnellement le déménagement, mission remplie par la société L. TRANSPORT 26 et que Mme [Q] a volontairement remis ses clés par lettre recommandée avec accusé réception du 23 mars 2018. Elle estime les allégations de la demanderesse à son encontre diffamantes.

M. [C] conclut au rejet des demandes de Mme [Q], estimant qu’aucun dol ne peut lui être reproché et n’est d’ailleurs démontré.

Il soutient à cet égard qu’à supposer même qu’il puisse être considéré comme un professionnel de l’immobilier, que la valeur réelle du bien soit supérieure au prix acquitté et qu’il en ait eu connaissance, ces éléments ne sont pas de nature à caractériser un dol de sa part, étant souligné qu’il appartenait selon lui à la venderesse de se renseigner sur la valeur de son propre bien et d’en demander le prix correspondant.

Au-delà, il conteste la réalité de chacune des affirmations de Mme [Q] et fait valoir que :

* celle-ci ne rapporte pas la preuve de son insanité d’esprit au moment de la vente, preuve qui lui incombe en application des dispositions de l’article 464 du code civil, le certificat médical du 1er mars 2013 qui indique qu’elle a connu une période « de repli »entre 2011 et 2013, la reconnaissance de dette du 17 mai 2017 établie en faveur de son frère ainsi que les mesures de protection, sauvegarde et tutelle, prise dans son intérêt, étant insuffisants à l’établir et à caractériser une altération de ses facultés mentales au moment de la signature de la promesse et de la vente, aucun des actes authentiques en cause ne comportant au demeurant la trace intrinsèque d’une altération de son discernement et Mme [Q] étant assistée de son notaire Maître [A]. Il soutient en outre que l’état de l’appartement n’a pu suffire à l’alerter sur l’état psychologique de Mme [Q], ni ne saurait caractériser l’existence des troubles psychiques allégués.

Il souligne qu’il ne peut lui être reproché un quelconque abus de faiblesse, comportement dolosif, ou même fautif, alors qu’il n’a jamais rencontré Mme [Q] dans le cadre de la vente, de même qu’elle ne peut lui reprocher d’avoir quitté son appartement de lendemain de la signature de la promesse.

* la contestation relative au prix de vente est infondée, Mme [Q] n’établit pas que le bien aurait été vendu à un prix inférieur de moins de 50% de la valeur estimée, soulignant à cet égard que :

— l’avis de valeur produit en demande, non daté, n’est pas étayé et n’a pas de valeur probante ;

— le bien était en état de vétusté avancé, avec une installation électrique défectueuse et datant de plus de quinze ans, tel qu’il ressort de l’acte authentique de vente et le prix, qui a été négocié avec les mandants de Mme [Q] était conforme aux prix du marché ;

Décision du 07 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 19/14248 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRIKG

— la plus-value réalisée près de deux ans après la signature de la promesse de vente du 21 décembre 2017 est insuffisante à caractériser l’existence du dol allégué, peu important qu’il ait ou non informé les parties à l’instance de cette vente, ce moyen étant inopérant ;

— il ne peut lui être reproché juridiquement d’avoir réalisé une affaire, ceci ne caractérisant pas un comportement dolosif de sa part.

* la charge de la commission de l’agence est conforme au mandat, soulignant qu’aux termes du mandat, il est stipulé que la rémunération de l’agence peut être à la charge du vendeur « en cas de convention expresse entre les parties telle qu’indiquée au mandat ». Il rappelle à cet égard qu’il était tiers à l’accord conclu entre la demanderesse et l’agence immobilière et soutient que cet argument est d’autant plus mal fondé que même si Mme [Q] a pris en charge la commission d’agence, le prix de vente final s’est avéré être le même pour lui.

* il n’est pas un professionnel de l’immobilier, les sociétés en cause étant des SCI familiales.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Selon l’article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1131 du code civil dispose que le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

Le dol peut être invoqué par la victime pour rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur et obtenir réparation des préjudices subis dans les conditions de l’article 1240 du code civil.

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il est constant que l’agent immobilier, dans le cadre de son mandat d’entremise, n’engage sa responsabilité qu’en cas de faute prouvée. Il s’agit d’une obligation de moyens.

S’il intervient en sa qualité de négociateur, il est tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard des parties quant aux modalités de l’opération et aux difficultés éventuelles, et doit fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Il doit non seulement lui communiquer les informations en sa possession mais aussi procéder aux recherches d’informations complémentaires qui apparaissent nécessaires en considération de celles déjà rassemblées.

En l’espèce, Mme [Q] allègue tout d’abord une collusion dolosive entre l’acquéreur et l’agence immobilière, les accusant d’avoir profité de sa vulnérabilité psychologique pour la déterminer à vendre à M. [C] son appartement à un prix inférieur au prix du marché.

Toutefois, il convient tout d’abord de relever que les éléments versés aux débats ne permettent nullement d’établir qu’à la date de la vente, compte tenu de l’état de l’appartement, celui-ci aurait été vendu à un prix inférieur au prix du marché.

À cet égard, l’estimation immobilière établie par l’agence LAURENT/LESAGE non datée qui évalue à 1 353 000 euros le prix de l’appartement au premier semestre 2018 est insuffisante à justifier de la valeur vénale du bien à la date de la vente, étant relevé que le document n’indique pas s’il a été élaboré après visite de l’appartement ou sur pièces.

De même, en l’absence d’évaluation pertinente de la valeur du bien à la date de sa vente par Mme [Q] ni à celle de sa revente par M. [C], il ne peut être déduit du seul écart de prix entre ces deux ventes que la première vente aurait été consentie à un prix inférieur à celui du marché. A cet égard, même à supposer l’état du bien parfaitement identique (malgré son état d’encombrement initial), cet écart pourrait tout aussi bien résulter du fait que la seconde vente a été consentie à un prix supérieur à celui du marché.

Ensuite, le certificat médical versé aux débats, datant du 1er mars 2013, qui indique que Mme [Q] s’est repliée sur elle-même à raison de son état de santé entre la deuxième partie de l’année 2011 et le début de l’année 2013 ne permet pas de caractériser l’état de vulnérabilité de la demanderesse lors des opérations de vente, quatre ans plus tard. De même, le fait que son appartement ait été encombré ou qu’elle ait été placée sous sauvegarde de justice en janvier 2019, neuf mois après la vente, n’est pas suffisant à le démontrer.

Surtout et en tout état de cause, à supposer même qu’elle ait souffert d’une fragilité psychique lors des opérations de vente, il n’est pas démontré que tant l’agence immobilière que l’acquéreur, qu’elle n’a au demeurant jamais rencontré, auraient profité de celle-ci pour la déterminer à vendre son bien ou qu’ils auraient commis de quelconques manœuvres dolosives à son égard pour en tirer avantage, étant souligné que l’agence immobilière dont la rémunération est proportionnelle au prix de vente avait intérêt, comme la venderesse, à ce que la vente soit réalisée au meilleur prix.

Le fait que M. [C] ait pu revendre ce bien au double du prix, après avoir fait réaliser des travaux dans l’appartement, est inopérant à établir un dol ou la collusion dolosive alléguée avec l’agence immobilière.

De même, le fait qu’il soit gérant de plusieurs SCI ayant pour objet social la location de biens immobiliers n’est pas déterminant à cet égard, le dol ne pouvant être caractérisé par la simple connaissance par l’acquéreur du marché immobilier, pas plus que par la réalisation d’une bonne affaire.

En outre, contrairement à ce qu’elle soutient, les frais d’agence, s’ils ont été réglés à l’agence immobilière par l’étude notariale sur les sommes reçues au titre de la vente, ont en réalité été supportés par l’acquéreur tel qu’il était prévu au mandat de vente conclu avec l’agence et à la procuration consentie à l’office notarial, M. [C] s’étant acquitté du prix prévu à la promesse comme à l’acte authentique de vente de 1 050 000 d’euros, comprenant les frais de négociation fixés à 50 000 euros, et Mme [Q] ayant accepté le 6 décembre 2017, par document manuscrit produit aux débats, l’offre d’achat de M. [C] au prix net vendeur de 1 000 000 d’euros.

Par ailleurs, si Mme [Q] reproche à l’agence immobilière de ne pas lui avoir conseillé de vendre uniquement son parking pour apurer ses dettes de copropriété, elle ne justifie par aucune pièce qu’elle poursuivait ce seul objectif lors de la vente et au surplus qu’elle l’aurait indiqué à la société SFI.

En outre, au regard de l’état d’encombrement dans lequel se trouvait l’appartement lors de sa mise en vente, qui est attesté par les photographies prises par M. [C] et le témoignage de M. [B], qui a été chargé de vider l’appartement, il ne peut être raisonnablement reproché à l’agence immobilière de ne pas avoir publié d’annonce immobilière avec photographies.

Mme [Q] ne démontre ainsi aucune faute commise par l’agence immobilière dans le cadre de l’exécution de son mandat et de sa mission d’intermédiation, l’agence immobilière ayant au demeurant trouvé un acquéreur à un prix accepté par la venderesse.

Enfin, aucun élément ne permet d’établir, d’une part, que le déménagement des meubles de Mme [Q] aurait été effectué sans son consentement, dans des conditions abusives, à l’initiative de la société SFI ou de M. [C], le déménagement ayant été effectué par la société L. TRANSPORT 26, ni d’autre part, qu’ils seraient responsables des conditions dans lesquels ses meubles auraient été entreposés.

Dès lors, Mme [Q], qui échoue à établir l’existence de manœuvres dolosives l’ayant déterminée à vendre son appartement à un prix inférieur au marché, ni un quelconque manquement de la part de la société SFI dans l’exercice de sa mission d’intermédiation, ou une quelconque faute de M. [C], ne pourra qu’être déboutée de l’ensemble de ses demandes à leur encontre.

Elle sera également déboutée de sa demande de garantie dirigée contre la société ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la société SFI.

2. Sur les fautes reprochées à Maître [A] et à l’étude notariale

Mme [Q] recherche tout d’abord la responsabilité contractuelle de Maître [A], en sa qualité de mandataire, sur le fondement des dispositions des articles 1991 et 1231-1 du code civil, lui reprochant :

— le défaut de vérification de l’intégrité de son consentement tant lors la vente que sur les factures payées en son nom ; elle souligne à cet égard que l’office notarial avait déjà eu l’occasion d’accomplir des actes dans son intérêt, notamment son contrat de mariage en 1999, l’acte de notoriété à l’occasion du décès de son époux ainsi que l’inventaire des biens mobiliers meublant son appartement après le décès, de sorte que Maître [A] aurait dû se rendre compte de l’altération notable de ses capacités mentales, ce d’autant que les photographies de l’appartement prises par M. [C] ne pouvaient que l’alerter sur ce point. Elle lui reproche ainsi d’avoir signé, en vertu de la procuration établie le 20 décembre 2017, la promesse unilatérale de vente et d’avoir cautionné son déménagement soudain, sans vérifier son consentement, sa pleine connaissance des opérations en cours ainsi que la légalité et la conformité des factures acquittées pour elle ;

— le défaut d’information et de conseil sur les conséquences et l’opportunité de la transaction ; à cet égard, elle soutient que Maître [A] ne l’a pas alertée, comme elle y était tenue en vertu de son devoir professionnel et déontologique, sur les conditions financières déséquilibrées de la vente, notamment le prix dérisoire au regard des caractéristiques du bien, ni sur la possibilité qui lui était offerte de vendre seulement son parking afin d’apurer sa dette de copropriété, ni même sur les conséquences des actes conclus en son nom, et notamment la nécessité de se reloger, le médecin-expert témoignant dans son compte-rendu d’expertise de l’incompréhension de Mme [Q] face à sa situation.

Elle reproche également à Maître [A], qui a procédé au paiement du déménagement via le compte ouvert à son nom dans son étude, de ne pas l’avoir informée ou conseillée sur ledit déménagement et d’avoir fait preuve de négligences dans le règlement des factures liées au déménagement ou au garde-meubles (incohérences existant entre la facture de déménagement acquittée apparaissant sur le relevé de compte et la facture transmise à ce titre, qui portent des dates et des numéros différents).

— le non-respect des stipulations contractuelles; à cet égard, elle lui reproche d’avoir conclu en son nom la promesse de vente le 21 décembre 2017 au prix de 1 050 000 euros en mettant à sa charge, sans autorisation, les frais d’agence, alors que procuration lui avait été donnée de vendre au prix de 1 000 000 d’euros, avec paiement des frais d’agence par l’acquéreur, et souligne également que la procuration faisait état d’une négociation faite par l’agence [Adresse 4] COUCELLES alors que la promesse de vente indique qu’elle a été effectuée par l’agence [Adresse 4] [Localité 7].

Elle estime la SELAS ROCHELOIS-BESINS & NOTAIRES solidairement tenue, par application de l’article 16 de la loi n°90-1258 du 31 décembre 1990, du fait des fautes et négligences commises par Maître [A]. Elle lui fait également grief d’avoir fait preuve de négligences en ne relevant pas l’absence de conformité entre les actes notariés signés et la procuration donnée ainsi que le défaut de capacité entachant les actes.

Enfin, elle avance que par ces agissements, le notaire et l’étude notariale ont profité de son état de faiblesse qu’ils ne pouvaient ignorer. Ils ne peuvent selon elle soutenir qu’ils n’étaient pas informés de son déménagement alors qu’ils lui ont transmis directement des documents à signer à son domicile à [Localité 8] et lui ont demandé fournir un document daté du 22 mars 2018, antérieur à la vente, les autorisant à prélever la facture de déménagement.

La SCP ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIES, Maître [J] [A] et la compagnie d’assurance MMA concluent à l’absence de faute de Maître [A] et de l’étude notariale.

En particulier, ils font valoir que :

— la procuration régularisée par Mme [Q] le 20 décembre 2017 a été établie à sa demande, la procuration annexée à la promesse de vente précisant que les termes, prix et conditions avaient été négociés avec l’agence immobilière et que la rémunération de cette dernière serait supportée par l’acquéreur ;

— l’étude notariale et Maître [A] n’ont aucunement outrepassé les pouvoirs qui leur étaient conférés par la procuration, dès lors que l’acte authentique de vente du 9 avril 2018 stipule que le prix est fixé à 1 050 000 euros, que l’acquéreur a payé le prix comptant, à concurrence de 50 000 euros par imputation sur l’acompte versé et pour le solde, soit 1 000 000 d’euros, par versement effectué par lui et enfin que le vendeur qui a la charge des frais d’agence aux termes du mandat lui devait 50 000 euros, de sorte que la vente a été conclue au prix de 1 050 000 euros, commission incluse et non 1 000 000 d’euros net vendeur tel qu’initialement prévu. Ainsi, ils estiment que le prix convenu de 1 000 000 d’euros a été respecté et que par conséquent, Mme [Q] ne rapporte pas la preuve que l’acte authentique aurait contrevenu à ses intérêts tel qu’elle l’allègue.

— la désignation dans l’acte de vente d’une négociation effectuée par l’agence immobilière de [Localité 7] et non de [Localité 9] est la retranscription des déclarations de la venderesse, étant relevé qu’à supposer la mention erronée, cela ne permet pas de démontrer que le notaire aurait contrevenu aux intérêts de Mme [Q] ;

— Mme [Q] ne démontre aucunement que ses capacités mentales auraient été altérées au moment de la signature de la procuration le 20 décembre 2017, alors qu’elle a été placée sous sauvegarde de justice le 22 janvier 2019, puis sous tutelle le 20 novembre 2019, soulignant qu’elle ne rapporte pas la preuve de signes extérieurs comportementaux qui auraient dû alerter la notaire et le certificat médical versé aux débats étant insuffisant à l’établir. Ils soulignent en outre, qu’à supposer même que les photographies de l’appartement suffisent à révéler la dégradation de la santé mentale de la venderesse, ce qu’ils contestent, il n’est pas démontré qu’elles auraient été communiquées au notaire avant la vente ;

— ni l’étude notariale, ni Maître [A] n’ont manqué à leur devoir d’information et de conseil, dès lors que :

* d’une part, s’agissant du prix de vente, dont le caractère dérisoire n’est au demeurant pas démontré par la seule estimation immobilière, sommaire, versée aux débats, il est de jurisprudence constante que le notaire n’a pas à conseiller ses clients quant à l’opportunité économique de l’opération envisagée, ni à vérifier l’équilibre économique de l’opération immobilière, outre le fait que le prix a été librement fixé par les parties lors de négociations auxquelles le notaire n’a pas participé ; il ne peut leur être reproché de ne pas avoir conseillé à Mme [Q] de ne vendre que son parking pour apurer sa dette de copropriété alors que le notaire n’est pas intervenu à la négociation ;

* d’autre part, s’agissant de son déménagement précipité, Mme [Q] était libre contractuellement de continuer ou non d’habiter le bien entre la promesse et la réitération de la vente ; que celle-ci n’a sollicité aucun conseil du notaire sur ce point et ne l’a pas informé de son intention de déménager immédiatement après la signature de la promesse, le notaire n’étant pas tenu des choix personnels de la venderesse ; en outre, il ressort du jugement de tutelle que Mme [Q] n’a pas été contrainte de quitter subitement son domicile parisien, mais qu’elle ne disposait plus des moyens financiers pour s’y maintenir, compte tenu des procédures judiciaires l’opposant aux enfants de son défunt époux, de sorte qu’elle n’a pu se méprendre sur la portée de ses engagements ;

Décision du 07 Mai 2026

2ème chambre

N° RG 19/14248 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRIKG

— aucun abus de faiblesse n’est caractérisé et ne peut leur être reproché, étant souligné que la nullité de l’acte de vente n’est pas sollicitée par la demanderesse qui ne justifie aucunement de l’état de faiblesse allégué, ni ne démontre un quelconque intérêt des notaires à abuser de sa prétendue vulnérabilité.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En vertu de ce même texte, le notaire rédacteur a l’obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité de son acte. Il est débiteur d’une obligation de conseil et d’information à l’égard des parties à l’acte, et est tenu à cette égard de les informer sur la portée et les effets des actes qu’il établit.

Selon l’article 16 de la loi numéro 90-1258 du 31 décembre 1990 relative aux sociétés d’exercice libéral, chaque associé répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit et la société d’exercice libéral est solidairement responsable avec lui. Il en résulte que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux.

En l’espèce, Mme [Q] reproche au notaire ne pas avoir vérifié l’intégrité de son consentement mais ne recherche pas la nullité de l’acte de vente conclu, dont la validité n’est donc pas contestée. Sur ce point, il résulte des développements précédents que l’état de faiblesse psychologique allégué par la demanderesse n’est pas établi. Les éléments versés aux débats, notamment les photographies de l’appartement dont il n’est pas prouvé qu’elles auraient été communiquées au notaire, sont insuffisants à caractériser a fortiori une altération de son discernement qui aurait pu être relevée par le notaire à l’occasion de la signature de la procuration signée le 20 décembre 2017. Ainsi, aucune faute ne saurait être retenue à l’encontre de l’office notarial de ce chef.

Si elle lui reproche ensuite un défaut d’information et de conseil sur les conséquences et l’opportunité de la transaction, il résulte de ce qui précède que Mme [Q] ne démontre pas que l’appartement litigieux aurait été vendu à un prix nettement inférieur à sa valeur vénale, si bien que les griefs allégués tenant à l’existence de conditions financières déséquilibrées ou d’un prix dérisoire, qui ne sont pas établis, ne peuvent être retenus pour engager la responsabilité du notaire.

En outre, il est constant que le prix de vente a été négocié en amont de l’intervention du notaire, Mme [Q] ayant donné mandat exclusif à la société SFI pour vendre son appartement sis [Adresse 13] à [Localité 10], le 30 octobre 2017, au prix de 1 250 000 euros, puis ayant accepté le 6 décembre 2017 l’offre d’achat formulée par M. [C] au prix de 1 000 000 euros net vendeur. Ainsi, le mandat spécial confié à l’office notarial le 20 décembre 2017 pour conclure un avant-contrat puis la vente au prix de 1 000 000 d’euros est conforme à ladite offre acceptée, ce mandat spécial indiquant un prix de vente de 1 000 000 d’euros et des frais de négociation de 50 000 euros à la charge de l’acquéreur.

Mme [Q] ne démontre en outre pas avoir indiqué au notaire que l’objectif de la vente aurait été l’apurement d’une dette de copropriété, ainsi qu’elle l’affirme sans le prouver, si bien qu’elle ne peut lui reprocher de ne pas lui avoir conseillé de ne vendre que son parking.

De même, l’office notarial ne peut être tenu pour responsable des conditions dans lesquelles Mme [Q] a déménagé, cet aspect échappant à son champ d’intervention, quand bien-même l’office notarial a accepté de régler les factures pour elle, et aucun des éléments produits en demande ne permettant de prouver que ce déménagement, qui serait selon elle intervenu dès après la signature de l’avant-contrat, aurait été imposé à Mme [Q] et non décidé et organisé par elle.

Ainsi, Mme [Q] ne démontre pas un manquement du notaire et de l’office notarial à leurs devoir d’information et de conseil.

En revanche, il apparaît qu’aux termes de la procuration du 20 décembre 2017, Mme [Q] a donné mandat à l’office notarial pour vendre le bien immobilier au prix de 1 000 000 euros, outre les frais de négociation à la charge de l’acquéreur. Or, tant la promesse de vente du 21 décembre 2017 que l’acte authentique de vente du 19 avril 2018, auxquels la venderesse était représentée en vertu de la procuration du 20 décembre 2017 par Maître [S] [L], notaire assistant, ont stipulé un prix de vente de 1 050 000 euros et non de 1 000 000 d’euros. Si in fine le prix net vendeur est bien de 1 000 000 d’euros et les frais de négociation supportés par l’acquéreur conformément aux divers mandats conclus par la venderesse, il apparaît néanmoins que les termes de la procuration du 20 décembre 2017 n’ont pas été respectés dès lors que le prix stipulé à la vente n’est pas de 1 000 000 d’euros tel prévu au mandat, mais de 1 050 000 d’euros, soit un dépassement de 50 000 euros ayant une incidence sur le calcul des frais notariés et des taxes afférentes à la vente, calculés en proportion du prix de vente.

En ne respectant pas strictement le mandat qui lui était confié, le notaire a donc commis une faute préjudiciable à Mme [Q] qui engage sa responsabilité.

3. Sur les fautes reprochées à M. [B] et à la société LTRANSPORT 26

Mme [Q] soutient qu’elle n’a jamais autorisé le déménagement.

Elle recherche la responsabilité contractuelle « conjointe » de la société L. TRANSPORT 26 et de son gérant, M. [B], sur le fondement des dispositions des articles 1231-1, 1918 et suivants, et 1927 et 1928 du code civil. Elle fait valoir que la société de déménagement s’est offerte comme dépositaire des meubles meublant son appartement en contrepartie d’une rémunération mensuelle, de sorte qu’elle était tenue, avec son gérant, d’une obligation renforcée concernant la garde desdits meubles.

Elle soutient qu’il ressort de la comparaison entre l’inventaire des meubles effectués à l’ouverture de la succession de son époux, les photographies prises par M. [C] et l’inventaire réalisé dans le box de stockage le 29 avril 2021 que de nombreux meubles ont disparu ou ont été dégradés, de sorte qu’ils ont engagés leur responsabilité.

Sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, de l’article L. 223-22 alinéa 1er du code de commerce et des articles 311-1 et 314-1 du code pénal, Mme [Q] soutient que M. [B] a commis une faute personnelle engageant sa responsabilité, lui reprochant notamment de :

— ne pas avoir obtenu son consentement pour déménager et entreposer ses biens, M. [B] ayant reconnu avoir déménagé personnellement le mobilier de l’appartement sans avoir reçu son autorisation pour ce faire, après avoir été simplement en contact avec M. [R] et sans avoir conclu de contrat avec l’agence immobilière,

— ne pas avoir exécuté avec diligence la prestation convenue avec M. [R], de nombreux biens ayant été perdus ou détériorés et lui-même ayant reconnu avoir procédé à un tri et à la destruction d’une partie du mobilier au regard de sa soi-disant vétusté,

— ne pas avoir établi un inventaire détaillé des meubles et effets personnels par huissier lors du déménagement et de la mise en dépôt,

— ne pas avoir informé son tuteur sur la localisation des meubles lorsqu’il a été interrogé sur ce point.

Elle estime qu’il s’est approprié et a détourné les biens confiés, et à tout le moins, ne les lui a pas remis comme l’impose un contrat de dépôt, ne rapportant pas la preuve que les biens manquant auraient été vétustes ou détruit compte tenu de leur insalubrité.

Elle fait en outre valoir qu’il a outrepassé l’objet social de la société L. TRANSPORT 26, qui ne comprend pas le stockage de meubles.

Elle affirme qu’il en est résulté pour elle un important préjudice matériel et moral.

La société L. TRANSPORT 26 et M. [B] contestent avoir commis une quelconque faute dans l’exécution de leur mission. Ils font valoir que le 19 mars 2018, Mme [Q] a donné mandat à l’agence SFI de procéder à son déménagement, donnant des indications précises quant à la destruction des biens détériorés et sur la nécessité d’opérer un tri et qu’elle a transmis ses clés par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 mars 2018, ce qui démontre qu’elle a souhaité confier le déménagement à la SFI laquelle s’est faite substituer par la société L.TRANSPORT 26 et par M. [B], gérant, qui a procédé personnellement au déménagement, conformément au devis établi le 9 avril 2018 adressé à Mme [Q] et qu’elle n’a pas contesté. Ils estiment établi, par les vidéos versées aux débats, que M. [B] a été mandaté par l’agence immobilière, n’a fait qu’exécuter les ordres donnés par le responsable de cette dernière et a donc procédé au tri des affaires encombrant l’appartement, jetant ainsi qu’il lui était demandé celles trop vétustes. Ils font valoir que Mme [Q] ne peut nier avoir eu connaissance du déménagement de ses biens par la société L. TRANSPORT 26 alors qu’elle a demandé par courrier manuscrit à son notaire, le 22 mars 2018, de défalquer la facture acquittée par l’agence immobilière pour le déménagement du prix de la vente et que l’ensemble des factures remises par la société L. TRANSPORT 26 au notaire lui ont été adressées.

Ils font valoir qu’à compter du mois de juin, Mme [Q] a cessé de s’acquitter des frais de garde-meubles, lesquels ont été supportés par la société L. TRANSPORT 26.

Ils affirment qu’il ne peut leur être reproché une dégradation ou la destruction des meubles de Mme [Q], dès lors que conformément à ses directives, le mobilier insalubre a été détruit au moment du déménagement et qu’aucune preuve ne permet d’établir que les objets retrouvés cassés dans l’entrepôt l’ont été par la société de déménagement ou M. [B], soulignant que le comparatif effectué par Mme [Q] des meubles entreposés avec l’inventaire établi en 2010 à la suite du décès de son époux est sans valeur probante, Mme [Q] ayant pu disposer des biens dans l’intervalle.

Enfin, ils soulignent que les éléments versés aux débats ne permettent pas de conclure à une altération des facultés mentales et du discernement de Mme [Q] au moment du déménagement.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de ces dispositions, pour que la responsabilité contractuelle d’une personne soit engagée, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Selon les articles 1927 et 1928 du code civil, le dépositaire doit apporter, dans la garde de la chose déposée, les mêmes soins qu’il apporte dans la garde des choses qui lui appartiennent ; La disposition de l’article précédent doit être appliquée avec plus de rigueur :

1° si le dépositaire s’est offert lui-même pour recevoir le dépôt ;

2° s’il a stipulé un salaire pour la garde du dépôt ;

3° si le dépôt a été fait uniquement pour l’intérêt du dépositaire ;

4° s’il a été convenu expressément que le dépositaire répondrait de toute espèce de faute.

Enfin, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, contrairement à ce qui est soutenu en demande, il est suffisamment prouvé par les pièces versées aux débats que Mme [Q] a confié à l’agence immobilière le soin de faire déménager son appartement et que mandat a été donné à la société L. TRANSPORT 26 d’y procéder et de conserver les meubles en état de l’être.

En effet, la lettre du 19 mars 2018, signée par Mme [Q], aux termes de laquelle elle donne des instructions claires à l’agence immobilière SFI, est confortée, d’une part, par la production d’un échange de sms datés du 15 avril 2018, par lequel M. [R], qui agissait pour l’agence immobilière, a transmis ladite lettre à M. [B], gérant de la société de déménagement, afin qu’il puisse se rendre dans l’appartement, et d’autre part, par l’envoi par Mme [Q] de ses clefs à l’agence.

Enfin, ces éléments sont corroborés par le courrier manuscrit du 22 mars 2018 par lequel Mme [Q] a demandé à Maître [L], notaire, de défalquer de la vente de son appartement la facture de déménagement acquittée par l’agence immobilière afin de la rembourser, ce qui a été fait par l’office notarial, ainsi qu’il résulte de ses comptes, à réception de la facture transmise par la société L.TRANSPORT 26 du 19 avril 2018 fixant à la somme de 2 760 euros les frais dus par Mme [Q] au titre de son déménagement, la facture précisant « déménagement total de l’appartement situé au 3ème étage du [Adresse 13] + mise en garde meuble d’une durée de 3 mois (au-delà, facturation 300 euros par mois) ».

Par ailleurs, si Mme [Q] reproche à la société de déménagement et à M. [B] d’avoir détourné son mobilier ou de se l’être approprié, le simple comparatif entre l’inventaire dressé à la mort de son époux des meubles présents dans l’appartement avec l’inventaire dressé le 29 avril 2021 des biens entreposés en garde-meubles par la société L. TRANSPORT 26 est nettement insuffisant à l’établir compte tenu de l’ancienneté du premier inventaire.

Au surplus, au regard de l’état dans lequel se trouvait l’appartement de Mme [Q] lors du déménagement et qui est attesté par les photographies versées aux débats, aucun élément ne permet de conclure comme l’affirme Mme [Q] que son mobilier aurait été dégradé par M. [B] ou encore que la prestation exécutée ne serait pas conforme à ses directives ou plus généralement aux règles de l’art. De même, la demanderesse n’établit pas avoir sollicité de l’agence immobilière ou du déménageur qu’il soit procédé à un inventaire par huissier de justice avant le déménagement, si bien qu’elle ne peut tirer de l’absence d’un tel inventaire un quelconque grief à l’encontre de la société L. TRANSPORT 26 ou de M. [B].

Enfin, le procès-verbal d’huissier de justice établi du 29 janvier au 7 février 2020 à la demande de Mme [Q] permet d’établir que la société L. TRANSPORT 26 n’a pas elle-même assuré la prestation de garde-meubles dans les locaux de son entreprise mais a loué un box auprès de la société UNE PIECE EN PLUS dans lequel ont été conservés les meubles de Mme [Q]. Dès lors, il ne peut être reprochée à la société L. TRANSPORT 26 d’avoir outrepassé son objet social.

Ainsi, aucune faute ne sera retenue de ces chefs tant à l’égard de la société L. TRANSPORT 26 qu’à l’encontre de M. [B] à titre personnel, Mme [Q] ayant au demeurant pu reprendre possession de ses biens.

En revanche, le tribunal constate qu’aux termes de la facture établie le 19 avril 2018 par la société L. TRANSPORT 26, il était convenu une facturation mensuelle pour le garde-meubles d’un montant de 300 euros.

Toutefois, les factures produites à compter du mois de février 2019, pour la période courant de juin 2018 au mois d’août 2020, fixent à 400 euros HT par mois les « frais de garde des marchandises » , puis à 440 euros HT à compter du mois de septembre 2020 au mois de février 2021.

Or, il n’est nullement justifié par la société défenderesse la signature d’un avenant portant sur la tarification des frais de garde-meubles par Mme [Q], ni que celle-ci aurait accepté une modification des termes du contrat et l’augmentation de la tarification mensuelle par rapport à celle initialement convenue.

Dès lors, la surfacturation de 100 euros HT, puis de 140 euros HT, effectuée par la société L. TRANSPORT 26 pour les frais de garde-meubles à compter du mois de juin 2018, suivant factures produites à compter de février 2019, caractérise un manquement de sa part à ses obligations contractuelles de nature à engager sa responsabilité.

4. Sur la faute reprochée à M. [R]

Mme [Q], sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, recherche la responsabilité de M. [R], faisant valoir qu’elle a confié mandat à l’agence immobilière uniquement pour vendre son appartement et procéder à toute démarche relative à cette vente, non pour s’occuper de son déménagement. Elle estime qu’il est établi que c’est M. [R] qui a sollicité M. [B] et la société L. TRANSPORT 26 à cet effet, se retrouvant ainsi débitrice d’une prestation qu’elle n’avait pas sollicitée.

Elle soutient donc qu’il a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle en engageant pour son compte, sans son autorisation, la société de déménagement.

M. [R] conteste avoir commis une quelconque faute à l’égard de Mme [Q], estimant avoir agi en qualité de simple entremetteur, agissant à titre bénévole, entre la venderesse et l’agence avec laquelle elle a signé un mandat exclusif de vente. S’agissant du déménagement de Mme [Q], il expose que cette dernière lui avait indiqué qu’elle avait établi son domicile chez sa mère et qu’à sa demande, il lui a transmis les coordonnées de la société L.TRANSSPORT 26 mais lui a conseillé de poursuivre les opérations avec l’agence immobilière, ce qu’elle a fait ainsi qu’en atteste le mandat du 19 mars 2018 par lequel elle l’a chargée de procéder à son déménagement, de détruire les meubles qui ne seraient plus en état, de trier ses affaires et d’en conserver certaines. Il estime que l’intention de Mme [Q] de procéder rapidement à son déménagement est également attestée par l’envoi en lettre recommandée avec accusé de réception de ses clefs le 23 mars 2018, soulignant qu’elle savait que le déménagement serait effectué par la société L. TRANSPORT 26 tel qu’il ressort :

— du courrier manuscrit du 22 mars 2018 par lequel Mme [Q] a donné procuration à son notaire pour défalquer du prix de vente de l’appartement la facture de déménagement ;

— de l’envoi de l’intégralité des factures de L. TRANSPORT 26 à son adresse, ce qui a été constaté par procès-verbal de constat d’huissier de justice de janvier – février 2020.

Il conteste ainsi avoir été à l’initiative de la demande de déménagement et du stockage des biens mobiliers, aucune preuve ne corroborant selon lui les allégations de Mme [Q] suivant lesquelles il aurait détourné ses biens, de sorte qu’aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile ne peut lui être reprochée.

Par ailleurs, il nie avoir eu la détention précaire des biens meubles de Mme [Q], si bien que sa responsabilité ne saurait être recherchée au titre de la dégradation de ceux-ci, seule la société L. TRANSPORT 26 ayant été dépositaire desdits biens.

Enfin, il estime que l’insanité d’esprit de Mme [Q] au moment des faits n’est pas établie, le seul certificat médical non daté établi par le Docteur [G] et les ordonnances rendues par le juge des tutelles étant insuffisants à cet égard, le seul fait que la demanderesse souffre de bipolarité ne permettant pas de conclure qu’elle aurait été insane lors de la vente et du déménagement de son appartement.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il résulte des développements précédents qu’il est établi que Mme [Q] a confié à la société SFI, par l’intermédiaire de M. [R], le soin de vider son appartement et de procéder au déménagement de ses biens ainsi qu’à leur conservation. Elle ne peut donc raisonnablement soutenir que celui-ci aurait commis une faute en organisant son déménagement.

Elle ne pourra qu’être déboutée de ses demandes à son encontre de ce chef.

* *

*

En définitive, le tribunal retient la faute :

— de la SCP ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIES et de Maître [J] [A], en leur qualité de mandataire de Mme [Q], à raison uniquement du non-respect de leur mandat, pour avoir signé pour la demanderesse l’acte authentique de vente au prix de 1 050 000 euros au lieu de 1 000 000 d’euros,- de la société L.TRANSPORT 26 pour avoir surfacturé de 100 euros HT par mois les frais de garde-meubles à compter du mois de juin 2018, puis de 140 euros HT à compter de septembre 2020.

Par conséquent, en application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, seuls les préjudices en lien de causalité direct avec ces fautes pourront être réparés.

5. Sur les préjudices allégués et les liens de causalité

5.1 Sur les préjudices matériels

Faute de lien de causalité démontré avec les fautes retenues par le tribunal, Mme [Q] sera déboutée de ses demandes tendant :

— à la condamnation de l’agence SFI, de M. [C], de l’étude notariale et de Maître [A] à lui verser la somme de 1 000 000 d’euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix du marché ;- à la condamnation de l’agence SFI à lui « rembourser » la somme de 50 000 euros versée au titre des frais d’agence, en réparation du préjudice résultant de ses fautes dans l’exécution du mandat de vente conclu stipulant que les frais d’agence seraient à la charge de l’acquéreur ;- à la condamnation de M. [C], de l’étude notariale et de Maître [A] à garantir « solidairement » le paiement de cette somme, compte tenu de leurs fautes respectives qui ont contribué à la survenance de son dommage ;- à la condamnation de M. [R], de la société L.TRANSPORT 26, de M. [B], solidairement avec l’agence immobilière, Maître [A] et l’étude notariale à l’indemniser à hauteur de 60 000 euros en réparation du préjudice matériel résultant de la perte et de la dégradation de ses biens mobiliers à la suite du déménagement ;- à la condamnation de la société L.TRANSPORT 26 et de M. [B], solidairement, au remboursement de la somme de 9 120 euros des frais de déménagement et garde-meubles qu’elle a exposés.

Si Mme [Q] sollicite la condamnation de la société L. TRANSPORT 26 et M. [B] à lui rembourser la somme totale de 11 088 euros au titre de frais de garde-meubles, il apparaît que seules les surfacturations effectuées par la société L. TRANSPORT 26 de 100 euros HT par mois, soit 120 euros TTC, à compter du mois de juin 2018, puis de 140 euros HT par mois, soit 168 euros TTC, à compter du mois de septembre 2020 jusqu’au mois de février 2021, sont injustifiées.

Mme [Q] réclame à raison de la surfacturation, la somme de 1 968 euros qui lui sera accordée.

Par conséquent, la société L. TRANSPORT 26 sera condamnée à verser à Mme [Q] la somme de 1 968 euros à titre de dommages et intérêts.

Par ailleurs, Mme [Q] demande la condamnation de l’étude notariale et de Maître [A] à lui rembourser la somme de 2 953,50 euros acquittée indûment au titre des droits et de la contribution de sécurité immobilière.

Il est établi que l’étude notariale a commis une faute en acceptant de signer pour Mme [Q] la vente de son appartement au prix de 1 050 000 euros alors qu’elle avait été mandatée pour signer la vente au prix de 1 000 000 d’euros.

Dès lors que les droits de vente et la contribution de sécurité immobilière sont calculés proportionnellement au prix de vente, il est avéré que Mme [Q] a subi un préjudice matériel résultant du surplus de droits acquittés de ce fait.

Il est démontré que si les droits et la contribution de sécurité immobilière avaient été calculés sur la base d’un prix de 1 000 000 d’euros, ils se seraient élevés à la somme de 58 066,50 euros au lieu de 60 970 euros acquittés par la demanderesse.

Par conséquent, Me [A] et la SCP ROCHELOIS BESINS & ASSOCIES seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 2 903,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle, la société MMA IARD sera condamnée à garantir Me [A] et la SCP ROCHELOIS BESINS & ASSOCIES de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, ainsi que le sollicite Mme [Q].

5.2 Sur le préjudice moral

Mme [Q] sollicite la condamnation « solidaire » de l’ensemble des parties défenderesses à lui payer la somme de 60 000 euros en réparation du préjudice moral subi, compte tenu de l’attachement particulier qu’elle nourrissait à l’égard de son appartement, du traumatisme résultant de sa perte, comme de la perte de ses biens mobiliers.

Toutefois, elle ne démontre nullement la réalité d’un préjudice moral résultant des fautes commises par l’étude notariale et par la société L. TRANSPORT 26 retenues par le tribunal.

La demanderesse sera par conséquent déboutée de ses demandes indemnitaires de ce chef.

V. Sur la demande reconventionnelle de M. [C] pour procédure abusive

M. [C] demande, sur le fondement des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, la condamnation de Mme [Q] à lui verser la somme de 10 000 euros, estimant la procédure intentée à son encontre abusive.

Mme [Q] s’oppose à cette demande.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1241 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément que Mme [Q], qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, ait agi à l’encontre de M. [C] avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

VI. Sur les mesures accessoires

La société LTRANSPORT 26, la SCP ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIES, Maître [J] [A] et la compagnie d’assurance MMA, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée au bénéfice de ASTRUC AVOCATS SAS, avocat de M. [M] [C], qui en fait la demande.

L’équité justifie de condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— La société LTRANSPORT 26 à payer à Mme [Q] la somme de 2 000 euros ;- La SCP ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIES, Maître [J] [A] et la compagnie d’assurance MMA in solidum à payer à Mme [Q] la somme de 2 000 euros ;- Mme [Q] à payer à M. [R] la somme de 4 000 euros.

L’équité justifie de rejeter les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [M] [C] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’action et les demandes de Mme [N] [F] veuve [Q], représentée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher ;

Déboute Mme [N] [F] veuve [Q], représentée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher, de sa demande tendant à voir écarter la pièce n°3 produite par M. [R] ;

Déboute Mme [N] [F] veuve [Q], représentée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher, de ses demandes tendant à :

condamner l’agence SFI, de M. [M] [C], l’étude notariale et Maître [A] à lui verser la somme de 1 000 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix du marché ;condamner l’agence SFI à lui payer la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts au titre des frais d’agence versés et à condamner M. [M] [C], l’étude notariale et Maître [A] à garantir « solidairement » le paiement de cette somme ; – condamner M. [H] [R], la société L.TRANSPORT 26, de M. [X] [B], solidairement avec l’agence immobilière, Maître [A] et l’étude notariale à l’indemniser à hauteur de 60 000 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— condamner M. [H] [R], la société L.TRANSPORT 26, de M. [X] [B], solidairement avec M. [M] [C], l’agence immobilière SFI, Maître [A] et l’étude notariale à l’indemniser à hauteur de 60 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamner la société L.TRANSPORT 26 et M. [X] [B], solidairement, au remboursement de la somme de 9 120 euros au titre des frais de déménagement et garde-meubles exposés ;

— condamner la société ALLIANZ IARD à garantir l’agence SFI de l’ensemble de ses condamnations ;

Condamne la société L. TRANSPORT 26 à verser à Mme [N] [F] veuve [Q], représentée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher, la somme de 1 968 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;

Condamne Me [A] et la SCP ROCHELOIS BESINS & ASSOCIES in solidum à verser à Mme [N] [F] veuve [Q], représentée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher, la somme de 2 903,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;

Condamne la société MMA IARD à garantir Me [A] et la SCP ROCHELOIS BESINS & ASSOCIES de l’ensemble des condamnations prononcées à leur encontre ;

Rejette la demande de M. [M] [C] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre Mme [N] [F] veuve [Q], représentée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher, pour procédure abusive ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne in solidum la société LTRANSPORT 26, la SCP ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIES, Maître [J] [A] et la compagnie d’assurance MMA aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de ASTRUC AVOCATS SAS, avocat de M. [M] [C] qui en fait la demande ;

Condamne la société LTRANSPORT 26 à payer à Mme [N] [F] veuve [Q], représentée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SCP ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIES, Maître [J] [A] et la compagnie d’assurance MMA à payer à Mme [N] [F] veuve [Q], représentée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [F] veuve [Q], représentée par l’association tutélaire Croix Marine du Cher, à payer à M. [R] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 07 Mai 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE