Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 06 DECEMBRE 2024

N° RG 22/00876 – N° Portalis DB22-W-B7G-QNFG.

DEMANDERESSE :

La SCI PRESBYTERE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 480 483 635, ayant son siège [Adresse 9], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

représentée par Maître Sara NOURDIN de la SELARL FOSSIER & NOURDIN, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant, M^e Stéphanie FOULON BELLONY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [X] [Y], né le 29 mars 1937 à [Localité 26], de

nationalité Française, retraité domicilié [Adresse 16],

représenté par M^e Jean-luc TISSOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [F] [K] [Y], née le 19 décembre 1941 à [Localité 26], de nationalité Française, retraitée domiciliée [Adresse 20]

représentée par M^e Jean-luc TISSOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [L] [I] [F] [B] née [Y], née le 30 juin 1961 à [Localité 30], de nationalité Française, retraitée, domiciliée [Adresse 12]

[Localité 27]

représentée par M^e Jean-luc TISSOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Monsieur [J] [R] [O] [Y], née le 7 aout 1965 à [Localité 30], de nationalité Française, conseiller de prévention domicilié [Adresse 5],

représenté par M^e Jean-luc TISSOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [H] [E] [M] [Y], née le 20 septembre 1963 à [Localité 30], de

nationalité Française, en recherche emploi, domiciliée [Adresse 14],

représentée par M^e Jean-luc TISSOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Monsieur [WC] [V] [S], née le 9 février 1966 à [Localité 30], de nationalité

Française, responsable évènementiel, domicilié [Adresse 18],

représenté par M^e Jean-luc TISSOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [WE] [XH] [D] [S], née le 9 juin 1963 à [Localité 30], de

nationalité Française, assistante dentaire, domiciliée [Adresse 10],

représentée par M^e Jean-luc TISSOT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

LA SOCIÉTÉ FONCIA MANSART, société par actions simplifiée unipersonnelle, au capital de 280 497 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 3], à Marly-le-Roi (78160), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société Agence Saint [X] venant aux droits de la SAS AGENCE ST [X], Société par Actions Simplifiée immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 383 936 838, ayant son siège social [Adresse 22],

représentée par M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant, M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

La société FALCON IMMOBILIER dont la nouvelle dénomination sociale est LA VENTA, Société par Actions Simplifiée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 811 879 279 ayant son siège social [Adresse 13], prise en la personne de son représentant légal domicilié, en cette qualité, audit siège,

représentée par Maître Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Isabelle MAITREJEAN, Cabinet Faith Avocats Associés, Avocats au Barreau de Paris, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 25 Janvier 2022 reçu au greffe le 07 Février 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 01 Octobre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 06 Décembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 7 et 13 octobre 2020, Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S] (ci-après désignés « les consorts [W] »), ont donné mandat à la société FALCON IMMOBILIER, par l’intermédiaire de Monsieur [P] [A], agent commercial, de vendre un ensemble immobilier à usage principal d’habitation situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 29], figurant au cadastre section [24] – n° [Cadastre 15].

L’ensemble immobilier est constitué de plusieurs lots répartis comme suit :

un lot situé au rez-de-chaussée comprenant : une boutique, une pièce à usage commercial accessible par un escalier intérieur à la boutique, un appartement situé en rez-de-chaussée surélevé, une cave ;deux appartements de deux pièces à usage d’habitation au premier étage ;deux appartements de deux pièces à usage d’habitation au deuxième étage ;un grenier ;une cour à l’arrière avec six garage fermés.

Par acte authentique reçu le 8 mars 2021, les consorts [W] ont consenti à la société civile immobilière SCI PRESBYTERE une promesse de vente sans condition suspensive portant sur l’ensemble immobilier.

La vente a été régularisée par acte authentique reçu le 31 août 2021 par Maître [T] [Z] moyennant le prix de 832.000 euros, outre 38.000 euros au titre des honoraires de la société FALCON IMMOBILIER.

L’acte de vente précise notamment que le lot situé au rez-de-chaussée a fait l’objet d’un bail commercial consenti à la société EXALTHIS, renouvelé suivant bail de renouvellement à compter du 1er janvier 2007 jusqu’au 31 décembre 2015, ledit bail étant tacitement renouvelé depuis.

Indiquant avoir découvert postérieurement à l’acquisition, auprès de la société AGENCE SAINT [X], en charge de la gestion locative du bien, d’une part, qu’il existait un contentieux avec la société EXALTHIS relatif à une provision pour charges locatives contestée par la société preneuse, et, d’autre part, que le bail commercial conclu avec la société EXALTHIS aurait fait l’objet d’un renouvellement à l’initiative du preneur suivant exploit d’huissier du 1er juin 2016 signifié à la société AGENCE SAINT [X], et non pas d’une prolongation tacite depuis le 31 décembre 2015 comme indiqué dans l’acte d’acquisition, et estimant avoir ainsi été trompée sur la réalité de la situation locative du bien, la société SCI PRESBYTERE s’est rapprochée des consorts [W] aux fins de solliciter l’annulation amiable de la vente et la remise en état des parties, en vain.

Par actes d’huissier signifiés les 25, 27 et 28 janvier et 1er février 2022, la société SCI PRESBYTERE a fait assigner les consorts [W] et la société FALCON IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins, principalement, de voir prononcer l’annulation de la vente et condamner in solidum l’ensemble des défendeurs au paiement de diverses sommes. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 22/00876.

Par acte d’huissier signifié le 24 mai 2022, les consorts [W] ont fait assigner en intervention forcée aux fins d’appel en garantie devant le présent tribunal la société AGENCE SAINT [X]. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 22/03135.

Par ordonnance rendue le 18 octobre 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de l’instance enrôlée sous le numéro de RG 22/03135 et de l’instance enrôlée sous le numéro de RG 22/00876, l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 22/00876.

Par décision de l’associé unique du 1er juin 2023, la société FALCON IMMOBILIER a adopté comme nouvelle dénomination sociale « LA VENTA ».

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juin 2023, la société SCI PRESBYTERE demande au tribunal de :

à titre principal :

Vu les articles 1130 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

— prononcer la nullité de la vente intervenue selon acte reçu le 31 août 2021 par Maître [T] [Z], membre de la SCP [T] [Z] et [G] [HL], notaire à SEPTEUIL, entre la société SCI PRESBYTERE, société civile immobilière immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 480 483 635, ayant son siège [Adresse 9] et Monsieur [R] [X] [Y], né le 29 mars 1937 à JUVISY-SUR-ORGE, de nationalité Française, retraité domicilié [Adresse 17], Madame [F] [K] [Y], née le 19 décembre 1941 à JUVISY-SUR-ORGE, de nationalité Française, retraitée domiciliée [Adresse 21], Madame [L] [I] [F] [B] née [Y], née le 30 juin 1961 à VERSAILLES, de nationalité Française, responsable formalités export domiciliée [Adresse 23], Monsieur [J] [R] [O] [Y], née le 7 août 1965 à VERSAILLES, de nationalité Française, conseiller de prévention domicilié [Adresse 5], Madame [H] [E] [M] [Y], née le 20 septembre 1963 à VERSAILLES, de nationalité Française, responsable achats et développement produits domiciliée [Adresse 11], Monsieur [WC] [V] [S], née le 9 février 1966 à VERSAILLES, de nationalité Française, responsable évènementiel domicilié [Adresse 19], Madame [WE] [XH] [D] [S], née le 9 juin 1963 à VERSAILLES, de nationalité Française, assistante dentaire domiciliée [Adresse 2], portant sur un immeuble sis [Adresse 8]) cadastré section [Cadastre 25] et d’une surface de 00 ha 04 a 36 ca, avec toutes conséquences de droit ;

à titre subsidiaire :

Vu les articles 1604 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

— prononcer la résolution de la vente intervenue selon acte reçu le 31 août 2021 par Maître [T] [Z], membre de la SCP [T] [Z] et [G] [HL], notaire à SEPTEUIL, entre la société SCI PRESBYTERE, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 480 483 635, ayant son siège [Adresse 9] et Monsieur [R] [X] [Y], né le 29 mars 1937 à JUVISY-SUR-ORGE, de nationalité Française, retraité domicilié [Adresse 17], Madame [F] [K] [Y], née le 19 décembre 1941 à JUVISY-SUR-ORGE, de nationalité Française, retraitée domiciliée [Adresse 21], Madame [L] [I] [F] [B] née [Y], née le 30 juin 1961 à VERSAILLES, de nationalité Française, responsable formalités export domiciliée [Adresse 23], Monsieur [J] [R] [O] [Y], née le 7 août 1965 à VERSAILLES, de nationalité Française, conseiller de prévention domicilié [Adresse 5], Madame [H] [E] [M] [Y], née le 20 septembre 1963 à VERSAILLES, de nationalité Française, responsable achats et développement produits domiciliée [Adresse 11], Monsieur [WC] [V] [S], née le 9 février 1966 à VERSAILLES, de nationalité Française, responsable événementiel domicilié [Adresse 19], Madame [WE] [XH] [D] [S], née le 9 juin 1963 à VERSAILLES, de nationalité Française, assistante dentaire domiciliée [Adresse 1], portant sur un immeuble sis [Adresse 7] (78210) cadastré section [Cadastre 25] et d’une surface de 00 ha 04 a 36 ca, avec toutes conséquences de droit ;

en tout état de cause :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les articles 1217 et suivants du code civil,

— ordonner la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais de Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [B] épouse [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S]  ;

— condamner in solidum Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [B] épouse [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S] et la société FALCON IMMOBILIER à payer à la société SCI PRESBYTERE les sommes suivantes :

— au titre de la restitution du prix de vente : 832.000,00 euros ;

— au titre des frais d’agence : 31.666,67 euros HT ;

— au titre des frais notariés et d’enregistrement : 11.336,81 euros HT ;

— au titre des frais de remboursement anticipé de l’emprunt : 20.400,00 euros, à parfaire ; – au titre des frais de dossier BNP : 4.076,68 euros ;

— au titre des frais d’assurance MATMUT : 286,05 euros, à parfaire ;

— au titre du prorata de taxe foncière : 1.279,50 euros, à parfaire ;

— au titre de l’assurance emprunteur : 1.126,95 euros HT, à parfaire ;

— au titre des charges d’eau et partie commune, à parfaire ;

— au titre de dommages et intérêts : 30.000,00 euros ;

— subordonner le transfert de propriété à l’entier paiement par les consorts [W] et la société FALCON IMMOBILIER du montant des condamnations prononcées ;

A titre plus subsidiaire, à défaut d’annulation ou de résolution :

Vu les articles 1217 et 1223 du code civil,

— prononcer une réduction du prix de vente à hauteur de 309.330,63 euros et condamner in solidum Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [B] épouse [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S] au paiement de cette somme à la société SCI PRESBYTERE ;

— condamner in solidum Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [B] épouse [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] à payer à la société SCI PRESBYTERE une somme de 30.000,00 euros en indemnisation de son préjudice moral ;

En tout état de cause :

— condamner in solidum Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [B] épouse [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S] et la société FALCON IMMOBILIER à payer à la société SCI PRESBYTERE la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [B] épouse [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S] et la société FALCON IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit et dire n’y avoir lieu à y déroger.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, les consorts [W] sollicitent du tribunal de :

— débouter la société SCI PRESBYTERE de toutes ses demandes à l’encontre des consorts [Y] [S], en ce qu’elles tendent à l’annulation de la vente ou à sa résolution ;

— limiter à la seule perte de loyer la demande d’indemnisation de la société SCI PRESBYTERE en en réduisant le montant, sur les demandes subsidiaires qu’elle présente ;

— la débouter en conséquence de toutes ses autres demandes ;

— condamner la société SCI PRESBYTERE d’avoir à payer aux consorts [Y] [S] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur l’appel en garantie,

— condamner la société AGENCE SAINT [X] d’avoir à payer aux consorts [Y] [S] l’ensemble des sommes auxquelles ceux-ci seraient eux-mêmes condamnés envers la société SCI PRESBYTERE, dans la limite de la somme de 950.000,00 euros, sauf à parfaire ;

— condamner la société AGENCE SAINT [X] d’avoir à payer aux consorts [Y] [S] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappeler le caractère exécutoire de la décision ;

— condamner la société AGENCE SAINT [X] en tous les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2023, la société LA VENTA, anciennement dénommée FALCON IMMOBILIER, demande au tribunal de :

Vu les jurisprudences citées,

Vu le code civil et notamment les articles 1130, 1137, 1138, 1139, 1153, 1178, 1227, 1240 et 1241, 1352 à 1352-9, 1353 du code civil,

Vu le code de commerce et notamment les articles L. 145-4 ,L145-9 articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 du code de commerce,

— débouter la société SCI PRESBYTERE de l’intégralité de sa demande de condamnation in solidum de la société la VENTA – anciennement FALCON IMMOBILIER ;

— à titre subsidiaire, condamner les CONSORTS MERCADIERS à garantir et relever indemne la société la VENTA – anciennement FALCON IMMOBILIER – de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre ;

— condamner la société SCI PRESBYTERE, au paiement à la société LA VENTA – anciennement FALCON IMMOBILIER – de la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toutes parties succombants à verser une somme de 10.000,00 euros à la société LA VENTA – anciennement FALCON IMMOBILIER – au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SCI PRESBYTERE, ou toute partie succombant, à tous les dépens de la présente instance, au bénéfice de la société LA VENTA – anciennement FALCON IMMOBILIER – lesquels seront employés en frais privilégiés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 août 2023, la société FONCIA MANSART, venant aux droits de la société AGENCE SAINT [X] – à la suite d’une transmission universelle de patrimoine, demande au tribunal de :

Vu les articles 1217 et suivants du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— débouter Monsieur [R] [X] [Y], Madame [F] [K] [Y], Madame [L] [I] [F] [B] née [Y], Monsieur [J] [R] [O] [Y], Madame [H] [N] [M] [Y], Monsieur [WC] [V] [S] et Madame [WE] [XH] [D] [S] de leurs demandes contre la société AGENCE SAINT [X] ;

En tout état de cause,

— condamner toutes parties succombant à l’instance à verser une somme de 5.000,00 euros à la société FONCIA MANSART, venant aux droits de la société AGENCE SAINT [X], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toutes parties succombant à l’instance aux entiers dépens au bénéfice de la société FONCIA MANSART, venant aux droits de la société AGENCE SAINT [X], dont distraction au profit de Maître Franck LAFON, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 avril 2024. L’affaire a été plaidée le 1er octobre 2024 et les parties ont été avisées qu’elle était mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

Sur la contestation de la validité de la vente immobilière pour dol :

La société SCI PRESBYTERE estime que son consentement a été vicié, faisant grief aux consorts [W] et à la société FALCON IMMOBILIER, devenue LA VENTA, de lui avoir conjointement et sciemment menti sur la situation locative du bien et l’existence d’un contentieux avec la société preneuse à bail, éléments déterminants de son consentement, ce qui justifie l’annulation de la vente pour réticence dolosive. Elle soutient que les consorts [W] et Monsieur [P] [A] lui avaient affirmé de façon mensongère que le bail commercial consenti à la société EXALTHIS avait fait l’objet d’une « clôture » au 31 décembre 2015 et d’une prolongation tacite depuis cette date. Elle prétend que les vendeurs avaient connaissance plusieurs mois avant la vente, par correspondance du conseil de la société EXALTHIS, de l’existence d’un litige relatif aux charges locatives et, dès 2016, de la demande de renouvellement du bail formulée par la société preneuse le 1er juin 2016.

Elle relève par ailleurs que la société FALCON IMMOBILIER, devenue LA VENTA, a directement remis à la société EXALTHIS un document relatif au calcul de sa potentielle indemnité d’éviction dans l’hypothèse d’une rupture du bail à l’initiative du bailleur ; que cette pratique n’implique pas nécessairement l’existence d’un bail sous tacite prolongation et n’exclut pas l’existence d’un bail renouvelé ; qu’il incombait à la société FALCON IMMOBILIER, devenue LA VENTA, en sa qualité d’agent immobilier professionnel, d’éclairer les parties sur les caractéristiques du bien vendu.

La société SCI PRESBYTERE précise que la tacite prolongation du bail commercial de la société EXALTHIS constituait un élément déterminant de son consentement, ainsi que cela ressort du courrier électronique rédigé par le notaire des consorts [W] insistant sur la validation expresse par les vendeurs de la clause relative au bail et notamment son absence de renouvellement. Elle rappelle que la prolongation tacite du bail commercial, contrairement à son renouvellement, lui permet en qualité de bailleur de mettre fin au bail à tout moment et de déplafonner le loyer dès lors que la durée du bail a dépassé 12 années au jour de la vente. Elle ajoute avoir acquis le bien en vue d’opérer un investissement locatif après une nécessaire rénovation des logements, en ce compris l’appartement composant le lot litigieux, ce qui impliquait une réduction de l’assiette des lieux soumis à bail commercial. Elle fait ainsi valoir que la tacite prolongation du bail commercial constituait un élément essentiel de son projet d’acquisition ; qu’elle entendait rentabiliser son investissement, en dépit de la présence de la société EXALTHIS, en augmentant d’une part le loyer de la société preneuse et d’autre part en négociant à loyer constant la résiliation du bail portant sur l’appartement à usage d’habitation inclus dans le lot litigieux, afin de le rénover et de le mettre en location. Elle affirme avoir sollicité des devis concrétisant ce projet de réalisation de travaux importants requis par la vétusté des l’immeuble dès le mois de mai 2021, soit trois mois avant la régularisation de l’acte authentique de vente.

Les consorts [W] contestent être à l’origine de dissimulations intentionnelles visant à tromper l’acquéreur et vicier son consentement. Ils reconnaissent avoir vendu l’immeuble à la société SCI PRESBYTERE en déclarant que le bail commercial consenti à la société EXALTHIS se poursuivait par tacite reconduction depuis le 31 décembre 2015, mais précisent avoir commis cette erreur de bonne foi. Ils exposent avoir appris avec surprise par leur notaire, dix jours après la vente, au mois de septembre 2021, qu’une demande de renouvellement de bail commercial aurait été signifiée à la demande du locataire du local commercial le 1er juin 2016. Ils indiquent avoir tenté de retrouver l’exploit d’huissier auprès de la société AGENCE SAINT [X] et accusent cette-dernière d’avoir alors voulu se dédouaner de sa responsabilité en prétendant que les vendeurs avaient connaissance de ce renouvellement de bail. Ils expliquent n’avoir réussi à obtenir la copie de la demande de renouvellement du bail commercial que des mains de la société SCI PRESBYTERE.

Ils soutiennent qu’entre le 1er juin 2016 et le 31 août 2021, date de la vente, la société AGENCE SAINT [X] ne les a jamais informés de l’existence d’une telle demande de renouvellement du bail commercial formée par la société EXALTHIS. Ils observent que l’huissier a adressé une copie de l’acte de demande de renouvellement de bail par voie postale suivant les modalités de signification prévues par l’article 656 du code de procédure civile et que la société AGENCE SAINT [X] a apposé un cachet de réception en date du 3 juin 2016. Ils affirment que la société AGENCE SAINT [X] s’est gardée de prévenir les propriétaires de l’immeuble, de sorte qu’ils n’ont pas été avisés de cette signification reçue par leur mandataire.

Les consorts [W] soutiennent que les échanges intervenus en 2016, 2018 et 2019 avec la société AGENCE SAINT [X] et un ancien potentiel acquéreur de l’immeuble, la société FRANCO SUISSE, démontrent qu’ils n’avaient pas connaissance de l’existence du renouvellement du bail commercial. Ils précisent que le courrier électronique du 18 juillet 2016 a été adressé par Monsieur [R] [Y] au gestionnaire du bien alors que les consorts [W] étaient sous promesse de vente avec la société FRANCO SUISSE, laquelle avait pour projet de détruire l’immeuble, ce qui impliquait nécessairement un départ de la société EXALTHIS et une interrogation du bailleur quant aux intentions du preneur sur son maintien dans les nouveaux locaux ou sur l’opportunité de percevoir une indemnité d’éviction.

Ils exposent que leur méconnaissance du renouvellement du bail de la société EXALTHIS ressort notamment de la promesse de vente du 8 mars 2021 faisant état de la situation locative de l’immeuble, dans le cadre de laquelle la société AGENCE SAINT [X] a fourni la date de libération de chacun des appartements et parkings, et, s’agissant du lot litigieux, a maintenu l’affirmation selon laquelle le bail commercial consenti était parvenu à échéance en 2015 et était tacitement renouvelé depuis. Ils estiment que le courriel envoyé le 21 novembre 2020 par Monsieur [R] [Y] à la société FALCON IMMOBILIER, devenue LA VENTA, faisant référence à l’absence de renouvellement du bail témoigne également de cette ignorance quant à la situation locative réelle du bien.

Par ailleurs, les consorts [W] soulignent que tant l’offre émise par la société SCI PRESBYTERE que la promesse de vente ne contiennent aucune exigence particulière quant aux caractéristiques de l’immeuble. Ils remettent ainsi en question le caractère déterminant du consentement de la connaissance de l’exacte situation locative du bien pour les acquéreurs. Ils soulignent que ni cet élément, ni la rentabilité financière de l’opération, ne sont jamais entrés en ligne de compte dans les prévisions contractuelles et qu’ils n’ont pas été mentionnés par la société SCI PRESBYTERE lors des nombreuses visites de l’immeuble et ne figurent dans aucun acte ayant entouré la vente. Ils ajoutent que la société SCI PRESBYTERE n’a jamais fait état de son projet de désolidariser le local commercial de l’appartement loué en même temps au titulaire du bail commercial. Ils considèrent que la communication de l’estimation du loyer commercial plus de dix-huit mois après l’acte d’acquisition démontre que les valeurs locatives potentielles de l’immeuble n’étaient pas un élément déterminant de son consentement à l’acquisition.

Ils estiment que la société SCI PRESBYTERE a contribué seule à l’accroissement du coût de son projet par le recours à l’emprunt qu’elle n’avait pas envisagé à l’occasion de sa première offre aux consorts [W] ; que la rentabilité de l’opération aurait été affectée par le versement d’une indemnité d’éviction en cas de désaccord avec le locataire ; que la demande de renouvellement n’a pas d’incidence sur ce risque déjà connu par la société SCI PRESBYTERE au jour de l’acquisition.

Ils relèvent enfin que la société SCI PRESBYTERE a imposé, trois heures avant la réception de la vente, une clause portant sur les baux, ce qui les interroge sur la réelle méconnaissance par les acquéreurs de la situation locative du bien.

La société LA VENTA conteste le dol qui lui est imputé, affirmant ne jamais avoir eu connaissance d’un quelconque renouvellement du bail de la société EXALTHIS et avoir considéré de bonne foi que ledit bail avait fait l’objet d’une tacite prolongation au regard des éléments qui lui avaient été transmis. Elle soutient que tant les acquéreurs, les vendeurs que les notaires ont conclu de l’analyse du document transmis par la société AGENCE SAINT [X] comprenant les termes « Bail clôturé le 31/12/2015. Renouvellement par tacite reconduction annuelle » que le bail commercial faisait l’objet d’une tacite reconduction tel qu’il a été reporté dans l’acte de vente ; et qu’il s’agit des seuls éléments qui ont été portés à sa connaissance. Elle ajoute que les vendeurs lui ont toujours indiqué que le bail de la société EXALTHIS faisait l’objet d’une tacite prolongation, ce qui ressort d’un courrier électronique du 21 novembre 2020 par lequel les vendeurs, par l’intermédiaire de Monsieur [R] [Y], lui ont communiqué le bail en question et lui ont expressément précisé que « n’ayant pas été renouvelé en son temps, il est, de ce fait, reconduit tacitement d’année en année dans les mêmes termes ».

Elle souligne que la société SCI PRESBYTERE ne produit aucun document attestant de sa connaissance du renouvellement du bail ou de l’existence d’un contentieux avec le preneur ; que dans ces conditions l’élément intentionnel du dol fait défaut. Elle précise ne jamais avoir eu de contact avec la société AGENCE SAINT [X] dans le cadre de son mandat et n’avoir jamais eu connaissance du contenu du courrier relatif à l’existence du renouvellement du bail commercial adressé par le conseil de la société EXALTHIS à la société AGENCE SAINT [X] dès lors qu’elle n’en était pas destinataire.

Elle fait valoir en outre que si la société SCI PRESBYTERE entendait comme elle le prétend délivrer congé avec offre d’indemnité d’éviction en application des dispositions des articles L. 145-18 et suivants du code de commerce en vue de notamment de de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, l’existence d’un bail dont la demande de renouvellement a été faite le 1er juin 2016 à effet au 1er janvier 2017 ne lui retire aucunement cette faculté. Elle ajoute que la société SCI PRESBYTERE était en mesure de donner congé à la société EXALTHIS avant le 30 juin 2022, pour la seconde période triennale expirant le 31 décembre 2022, sur le fondement de ces dispositions particulières, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle relève les incohérences de la société SCI PRESBYTERE qui se prévaut à la fois d’une volonté de déplafonner le loyer, de garder locataire mais récupérer l’appartement qui lui était loué, ce qui relève d’une négociation amiable même en l’absence de renouvellement du bail, de la volonté de lui donner congé avec offre d’indemnité d’éviction grâce à la tacite prolongation et de lui donner congé dans le cadre des disposition des articles L. 145-18 et suivants du code de commerce.

Elle estime qu’en réalité, la société SCI PRESBYTERE n’a jamais eu l’intention de procéder au déplafonnement du bail, ce qui aurait entraîné un renouvellement du bail et l’aurait, selon ses propres dires, empêché de rénover les autres appartements, pas plus qu’elle n’a eu l’intention de délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction dès lors qu’elle entendait conserver la société EXALTHIS dans les locaux moyennant une diminution de surface. À cet égard, la société LA VENTA soutient que la société SCI PRESBYTERE ne démontre pas l’impossibilité de réaliser les travaux de rénovation en cas de renouvellement du bail au regard des conclusions du rapport de Monsieur [U] [C] et des devis dont elle se prévaut ; et souligne que le consentement de la société SCI PRESBYTERE n’aurait pu reposer sur les éléments issus de ce rapport et devis établis postérieurement à la date d’acquisition.

Elle observe au surplus que le bien acquis était pour partie à usage de logement et pour partie à usage commercial ; que le local commercial ne représente que 29 % de la surface totale du bien ; et considère que les locaux d’habitation vacants constituaient la priorité de l’acquéreur. Elle relève que l’offre ferme émise par la société SCI PRESBYTERE le 27 janvier 2021, date de la visite du bien, au prix de 870.000,00 euros frais d’agence inclus, ne comportait aucune condition suspensive ; qu’à cette date, la société SCI PRESBYTERE n’avait aucune connaissance du bail commercial dont elle n’a reçu copie que le 5 février 2021 ; et en déduit que l’absence de renouvellement du bail commercial n’a donc pu être un élément déterminant du consentement de l’acheteur, ce qui fait échec à la caractérisation du dol.

Elle remarque à cet égard que la société SCI PRESBYTERE a pris soin d’étudier longuement l’ensemble des éléments de l’immeuble ; qu’un sujet mineur tel que l’assainissement a donné lieu à de nombreux échanges ; qu’en comparaison, aucun échange n’a eu lieu entre l’acquéreur et le vendeur au sujet de la situation locative de la société EXALTHIS. Elle reproche à la société SCI PRESBYTERE de vouloir annuler la vente après mauvaise analyse de la durée de son investissement, du chiffrage réel des travaux, et échec des négociations avec la société preneuse pour récupérer l’appartement donné à bail dans le lot litigieux.

S’agissant du contentieux relatif aux charges locatives, la société LA VENTA soutient par ailleurs que si la société EXALTHIS a transmis à Monsieur [P] [A] par message électronique du 2 février 2021 une estimation de l’indemnité d’éviction, il n’avait aucunement été question de l’existence d’un contentieux entre les bailleurs et le preneur sur le paiement de provision pour charges, le détail du calcul de l’indemnité d’éviction ne prenant d’ailleurs pas en compte la somme contestée. Elle avance qu’au contraire, cette évaluation de l’indemnité d’éviction établie à la demande du locataire n’a fait que la conforter dans l’appréciation d’une tacite prolongation du bail, dès lors que seule une telle situation locative peut donner lieu à congé pour le locataire avec avec refus de renouvellement de bail et offre d’indemnité d’éviction. Elle précise que les courriers relatifs au contentieux des charges locative ont été adressés les 7 avril 2021 et 22 juin 2021 par le conseil de la société EXALTHIS à la société AGENCE SAINT [X] après une tentative de recouvrement effectué par cette-dernière ; que les seules datent suffisent à démontrer que la société FALCON IMMOBILIER, devenue LA VENTA, n’aurait pu en avoir connaissance lors de son échange avec le preneur du 2 février 2021, de sorte qu’il ne peut être déduit de l’indemnité d’éviction évoquée l’existence d’un contentieux relatif aux charges locatives. Elle observe par ailleurs que la société demanderesse n’a pas mis en cause la société AGENCE SAINT [X], pourtant gestionnaire du bien et responsable à ce titre du bail commercial.

Elle relève enfin que le dol doit émaner du contractant, qu’en l’absence de démonstration par la société SCI PRESBYTERE qu’elle a agi de concert avec les vendeurs en connaissance des agissements dolosifs de ces derniers, le dol ne peut être caractérisé la concernant.

Sur ce,

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol ne se présume pas, il doit être prouvé. Il est de principe qu’il peut être constitué par le silence d’une partie. Le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

L’article 1112-1 du code civil prévoit que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Enfin, l’article 1138 du même code précise que le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant et qu’il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence.

En l’espèce, il est constant que, contrairement à l’information donnée à la société SCI PRESBYTERE avant la vente et à la mention figurant dans l’acte de vente, le bail commercial conclu entre les vendeurs et la société EXALTHIS avait fait l’objet d’un renouvellement à l’initiative du preneur par exploit d’huissier en date du 1er juin 2016 signifié à la société AGENCE SAINT [X], en tant que mandataire des bailleurs, de sorte que ce bail ne pouvait pas être résilié par le bailleur à tout moment en application de l’article L. 145-9 alinéa 2 du code de commerce, sans attendre l’expiration – au 31 décembre 2022 – de la période triennale en cours.

Il ressort des pièces produites aux débats que la société AGENCE SAINT [X] a transmis à Monsieur [R] [Y], par courriels des 26 mai 2021 et 1er juillet 2021, deux courriers émanant du conseil de la société EXALTHIS mentionnant expressément un renouvellement du bail commercial intervenu « pour la dernière fois par acte extrajudiciaire signifié à l’agence Saint [X] le 1er juin 2016 ». Il en ressort que les consorts [W] ont eu connaissance avant la signature de l’acte de vente du 1er août 2021 d’un renouvellement du bail.

Toutefois, aucun élément n’établit le caractère intentionnel de la dissimulation de cette information à l’acquéreur, ni la complicité alléguée de la société FALCON IMMOBILIER à cet égard. Ainsi, si la demanderesse justifie avoir fait établir dès le mois de mai 2021 un devis en vue de la rénovation des appartements, prévoyant notamment la séparation du local commercial et de l’appartement attenant afin de pouvoir louer ce dernier de manière séparée, elle ne démontre pas que les vendeurs étaient informés de son projet de rénovation complète, ni d’une nécessité de pouvoir mettre un terme rapidement au bail de la société EXALTHIS afin de le mettre en œuvre.

A titre surabondant, il est relevé que la société SCI PRESBYTERE ne démontre pas que cette information constituait un élément déterminant de son consentement, alors, d’une part, qu’elle était informée que le local commercial et l’appartement adjacent étaient loués à la société EXALTHIS, et, d’autre part, que ce seul bail en cours ne portait que sur une portion réduite de l’immeuble, qui comportait en outre quatre autres appartements et six garages.

A cet égard, il convient de relever que le courriel par lequel la société SCI PRESBYTERE a formulé son offre d’achat sans condition suspensive le 27 janvier 2021 ne comporte aucune réserve quant à la situation locative du bien, alors même que la copie du bail commercial litigieux ne lui a été communiqué qu’après cette date.

En outre, aucune pièce ne démontre que les travaux de rénovation envisagés – à savoir la réfection des installations électriques, le remplacement des chaudières individuelles au gaz, la rénovation des cuisines et des salles de bains, la réfection de la plomberie et la réfection des peintures – ne pouvaient pas être entrepris dans les quatre autres appartements malgré la poursuite de l’occupation du rez-de-chaussée par la société EXALTHIS.

Enfin, le simple fait qu’un échange soit intervenu entre les parties le jour de la signature de l’acte de vente sur l’insertion d’une clause relative aux baux en cours ne permet pas d’établir le caractère déterminant de son consentement invoqué par la société SCI PRESBYTERE.

Par ailleurs, si la société EXALTHIS a formulé auprès des consorts [W] des réclamations relatives à l’imputation de provisions pour charges et de charges, par courrier de son conseil en date du 7 avril 2021, et si les défendeurs ne justifient pas en avoir informé la société SCI PRESBYTERE préalablement à la vente, ce défaut d’information quant à l’existence de ce différend ne caractérise pas un dol, dès lors qu’il ne porte que sur des charges passées, sans incidence à l’égard de la demanderesse, et qu’il ne porte donc pas sur un élément déterminant du consentement de cette dernière.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande tendant à l’annulation de la vente sur le fondement d’un dol.

Dès lors, doivent également être rejetées les demandes formées contre la société LA VENTA en ce qu’elle sont fondées sur une complicité de dol.

Sur la demande de résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance :

La société SCI PRESBYTERE invoque, à titre subsidiaire, un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles, soit en l’espèce un bien immobilier dont la cellule commerciale était donné à bail en vertu d’un bail commercial tacitement prolongé à partir du 31 décembre 2015 et n’étant affecté d’aucun contentieux. Elle affirme que l’obligation de délivrer la chose porte sur l’ensemble de ses accessoires, ce qui inclut les baux en cours, et estime qu’il incombait aux consorts [W] de purger tout contentieux existant avec le preneur pour se conformer à la clause stipulant qu’aucun litige n’était en cours avec le locataire. Elle constate que le bail n’est pas tacitement prolongé depuis le 31 décembre 2015 comme stipulé dans le contrat de vente, mais a fait l’objet d’un renouvellement par l’effet d’un acte extrajudiciaire du 1er juin 2016. Elle qualifie ce manquement d’une particulière gravité réduisant à néant la rentabilité de l’opération, en ce qu’il fait obstacle au déplafonnement du loyer de la société EXALTHIS et à la réduction de la surface donnée à bail commercial.

Elle estime que le renouvellement du bail commercial lui occasionne des pertes annuelles de 62.120,04 euros qu’elle impute d’une part au faible montant du loyer versé par la société preneuse, dont la modicité au regard de la valeur locative actuelle des locaux a été constatée par Monsieur [U] [C], expert foncier, et d’autre part à l’impossibilité de réaliser les travaux de rénovation de l’ensemble des appartements de l’immeuble, ceux-ci ne pouvant être loués en l’état, dès lors que la réalisation des travaux en question affecte fortement l’agencement intérieur de l’appartement donné à bail à la société EXALTHIS. Elle considère que le manquement à l’obligation de délivrance ainsi étayé doit être sanctionné par la résolution du contrat de vente et, subsidiairement, par une réduction de prix.

Les consorts [W] estiment avoir respecté leur obligation de délivrance telle qu’elle résulte des articles 1604 et 1605 du code civil. Ils considèrent que l’occupation par un preneur d’un bien selon des conditions juridiques différentes ne constitue pas une délivrance non conforme d’un bien vendu comme soumis à bail commercial, la tacite prolongation du bail ou son renouvellement ne modifiant pas la situation d’occupation du bien et l’obligation pour l’acquéreur d’envisager le versement une indemnité d’éviction au locataire. Ils affirment que ni l’indemnité d’éviction invoquée, ni le coût des travaux des appartements en vue de leur location, ni la rentabilité locative du bien n’ont intégré le champ contractuel. Ils contestent, au regard des stipulations des baux antérieurs renouvelés en 2007 au profit de la société EXALTHIS, les allégations de la société preneuse lorsqu’elle a prétendu n’être redevable d’aucune charge locative ; relèvent que le litige les opposant à la société EXALTHIS ne concerne pas la société SCI PRESBYTERE et ne justifie pas la résolution de la vente.

La société LA VENTA se défend de tout manquement à l’obligation de délivrance dès lors qu’elle n’a pas la qualité de vendeur.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a notamment pour obligation de délivrer la chose qu’il vend.

L’article 1604 du code civil dispose que « la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ».

En application de ces textes, le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations de l’acte de vente, peu important sa bonne ou mauvaise foi à cet égard ; l’acheteur ne saurait être tenu d’accepter un bien différent de celui qu’il a commandé.

Il est constant que la non-conformité de la chose aux spécificités convenues par les parties est une inexécution de l’obligation de délivrance.

L’article 1615 du code civil précise que l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

L’article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution et que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1224 du même code précise que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, l’acte de vente litigieux stipule, en page 8, notamment que :

« S’agissant de la boutique, de l’appartement situés au rez-de-chaussée et de la cave située sous la boutique ayant son accès par le vestibule de l’immeuble,

Le BIEN est actuellement loué au profit de la société EXALTHIS, société à responsabilité limitée au capital de 7 500 € dont le siège est à [Adresse 28] aux termes d’un renouvellement de bail commercial établi pour une durée de 9 années ayant commencé à courir le 1er janvier 2007 pour se terminer le 31 décembre 2015. Ledit bail s’étant tacitement renouvelé depuis. (…)

Sont ci-annexés :

Une copie du renouvellement du bail commercial, »L’acte comporte en outre, en page 10, la stipulation suivante :

« La gestion locative est assurée par l’agence FONCIA Transaction Saint [X] sise à [Adresse 31].

Les parties feront leur affaire personnelle, auprès de ce cabinet de tous comptes de prorata de loyers, remboursement éventuel de loyers d’avance ou dépôts de garantie et de tous comptes de charges.

Le VENDEUR déclare n’avoir aucun litige en cours avec son locataire.

Il précise :

que le locataire est actuellement à jour du paiement des loyers et des acomptes sur les charges) ;qu’il n’existe aucune procédure pendante ou difficulté contentieuse en cours entre lui et chaque locataire ;qu’aucun congé, offre ou demande de renouvellement n’a été délivré par l’une ou l’autre des parties. »

S’il ressort des pièces produites que, par courrier de son conseil en date du 7 avril 2021 la société EXALTHIS avait formulé auprès des consorts [W] des réclamations relatives à l’imputation de provisions pour charges et de charges, et si les défendeurs ne démontrent pas en avoir informé la société SCI PRESBYTERE préalablement à la vente, l’existence de ce différend – qui ne porte que sur des charges passées – ne caractérise pas un défaut de délivrance conforme, dès lors qu’elle est dépourvue de toute conséquence à l’égard de la demanderesse.

En revanche, il est constant qu’étaient erronées les mentions précitées de l’acte de vente relatives à l’échéance du bail commercial conclu avec la société EXALTHIS et à son renouvellement tacite à compter du 31 décembre 2015.

Il en résulte que les consorts [W] ont manqué à leur obligation de délivrance d’un bien immobilier conforme aux stipulations contractuelles.

Toutefois, la situation de la société SCI PRESBYTERE n’est pas du même ordre que celle d’un acquéreur auquel on aurait vendu un bien libre de toute occupation qui se serait avéré loué. En effet, le défaut de conformité ne porte pas en l’espèce sur l’existence ou non d’un contrat de bail mais sur la date et les modalités selon lesquelles le bailleur pouvait mettre fin à un bail en cours dont l’existence et les autres conditions étaient connues de l’acquéreur. En outre, il ne porte que sur une partie limitée de l’immeuble cédé, ne privant pas l’acquéreur de la possibilité de rénover et de remettre en location les autres appartements et les garages.

L’inexécution contractuelle n’apparaît ainsi pas suffisamment grave pour justifier une résolution du contrat de vente.

Les demandes de condamnation solidaire de la société LA VENTA doivent également être intégralement rejetées dès lors que la société SCI PRESBYTERE ne formule dans le paragraphe « par ces motifs » de ses dernières conclusions aucune demande subsidiaire à son encontre à défaut d’annulation ou de résolution de la vente.

Sur les demandes indemnitaires de la société SCI PRESBYTERE :

À défaut de résolution du contrat , la société SCI PRESBYTERE réclame une réduction du prix d’un montant total de 309.330,63 euros, afin de sanctionner le manquement à l’obligation de délivrance du vendeur, proportionnelle à la perte qu’elle subit en raison de l’impossibilité de déplafonner le loyer de la société EXALTHIS.

Elle expose que la société preneuse verse un loyer annuel de 10.020,00 euros HT incluant les charges d’eau alors qu’elle devrait payer, selon son estimation, un loyer annuel de 18.000,00 euros HT hors charges ; elle en déduit une différence annuelle de 7.980,00 euros HT qu’elle devra supporter jusqu’à l’expiration de la prochaine période triennale intervenant en 2025, soit une perte totale de 34.580,00 euros pour une période de 4 ans et 4 mois, hors consommation d’eau du salon de coiffure. Elle majore cette perte de loyer d’une perte subie au titre du bail commercial de 50 %, soit 17.290,00 euros, rappelant que la variation de loyer qui aurait découlé du déplafonnement progressif est limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, de sorte que le montant du loyer déplafonné ne pourra être appliqué immédiatement à l’issue de la période triennale. Elle ajoute à cette perte un montant annuel de 41.830 euros, soit 167.320,00 euros sur quatre ans, découlant de l’impossibilité de faire procéder à l’éviction de la société preneuse de l’appartement du lot litigieux avant l’expiration de la prochaine échéance triennale du bail, faisant obstacle à la réalisation des travaux de rénovation de l’ensemble des appartements, lesquels ne peuvent être loués en l’état. Elle invoque enfin l’augmentation du coût des travaux en raison du retard pris, qu’elle évalue à 90.140,63 euros compte tenu de la différence entre les devis établis au mois de janvier 2022 et au mois de mars 2023.

Elle se prévaut par ailleurs de l’indemnisation d’un préjudice moral qu’elle évalue à 30.000,00 euros.

Les consorts [W] considèrent la demande de réduction de prix excessive. Ils admettent l’existence d’une perte au titre de l’impossibilité du déplafonnement des loyers, mais ramènent le montant de cette perte entre 10.000,00 et 12.000,00 euros, rappelant la progressivité imposée par la loi d’un tel déplafonnement limité à 10 % par an, en partant du loyer initial annuel de 10.020,00 euros. Ils contestent l’augmentation de 50 % de ce poste de préjudice alléguée par la société SCI PRESBYTERE, observant que la progressivité du déplafonnement résulte d’une disposition légale qui ne leur est pas imputable ; que l’acquéreur n’a jamais été clairement exprimé ses intentions d’évincer ou non le locataire commercial de même que ses prétentions en matière de loyer dans l’acte de vente. Ils réfutent l’existence d’une perte de quatre années de loyer lié au différé de travaux qui serait imposé par le maintien de la société EXALTHIS. Ils estiment en effet que la société SCI PRESBYTERE est en mesure d’entreprendre la rénovation des appartements en présence du locataire commercial, laquelle n’est pas une surprise pour l’acquéreur ; que la demanderesse ne démontre pas d’obstacle technique entraînant l’impossibilité de réaliser les travaux avant le départ de la société preneuse ; que les devis communiqués pour la réhabilitation complète de l’immeuble ne conditionnent pas l’exécution des travaux au départ du locataire ; que quand bien même les travaux n’étaient exécutables que sur un immeuble entièrement vide, la société SCI PRESBYTERE restait en mesure de négocier un accord avec la société EXALTHIS pour une libération temporaire de l’immeuble. Ils observent que la période de calcul retenue par la société SCI PRESBYTERE se termine au jour où le locataire pourra être évincé, fin 2025, et relèvent qu’un éventuel litige relatif à l’indemnité d’éviction survenant à la fin de la période triennale ne se résout pas en quelques semaines. Ils refusent toute prise en charge de la hausse du coût des travaux entre 2022 et 2023 invoquée par la société SCI PRESBYTERE, à qui il appartient d’assumer les conséquences de ses choix. Ils relèvent que le premier devis a été établi au mois de janvier 2022 ; que la société SCI PRESBYTERE aurait dû déposer en mairie une déclaration de travaux soumis à l’accord de l’architecte des bâtiments de France , ce qui implique un délai d’instruction de trois mois, de sorte que la demanderesse aurait confié ces travaux à la société CONSTRUCTION MODERNE à partir du mois de mai ou juin 2022 ; qu’ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 5 décembre 2022, cette société ne les aurait sans doute pas menés à terme. Ils en déduisent que la société SCI PRESBYTERE aurait très probablement été confrontée à la variation de coûts invoquée, sans qu’ils n’en soient responsables. Ils imputent l’augmentation des devis à la pratique par la société CONSTRUCTION MODERNE, qui a établi le devis initial, de prix insuffisants à conserver sa rentabilité et son existence, comme en témoigne le redressement et la liquidation judiciaire dont elle a fait l’objet.

Les consorts [W] contestent enfin toute indemnisation du préjudice moral dont la consistance n’est pas démontrée par la société SCI PRESBYTERE, laquelle ne caractérise aucun préjudice distinct du préjudice économique qu’elle invoque par ailleurs.

La société LA VENTA conteste par ailleurs toute condamnation au paiement de dommages-intérêts prononcée in solidum à son encontre au titre de sa responsabilité délictuelle. Elle estime que la société SCI PRESBYTERE, qui ne produit aucun document permettant d’établir qu’elle avait connaissance du renouvellement du bail ou de l’existence d’un contentieux avec le preneur, ne démontre pas l’existence d’une faute qui pourrait lui être imputée.

Sur ce,

L’article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution et que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1223 du même code, en cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit. Si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.

En l’espèce, au titre d’une réduction de prix consécutive au défaut de délivrance conforme, la société SCI PRESBYTERE invoque tout d’abord la différence entre les loyers qu’elle a perçus de la part de la société EXALTHIS et ceux qu’elle aurait pu percevoir si le bail commercial avait simplement fait l’objet d’un renouvellement tacite comme indiqué dans l’acte de vente.

A cet égard, il convient de rappeler qu’il résulte de l’article L. 145-9 alinéa 2 du code de commerce qu’un bail commercial tacitement reconduit peut être résilié, au cours de la tacite prolongation, par la délivrance d’un congé au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, tandis qu’un bail ayant fait l’objet d’un renouvellement en application de l’article L. 145-10 du même code ne peut être résilié qu’à chaque échéance triennale, avec un préavis d’une même durée de six mois. Conformément aux dispositions de l’article L. 145-4 du code de commerce, cette faculté n’est ouverte pour le bailleur, s’agissant d’un bail renouvelé et non tacitement reconduit, que s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 du même code afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

En outre, lorsque, du fait d’une tacite prolongation, la durée effective du bail dépasse 12 années, le loyer du bail renouvelé n’est plus soumis au plafonnement prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce (3ème Civ., 5 février 2013, pourvoi n° 12-10.069). En revanche, dans le cas du renouvellement d’un bail, qui entraîne la conclusion d’un nouveau bail commercial, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

L’article L. 145-34 alinéa 4 du code de commerce précise qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, compte tenu du renouvellement du bail litigieux à compter du 1er janvier 2017 par l’effet de l’acte extrajudiciaire du 1er juin 2016, la société SCI PRESBYTERE s’est trouvée dans l’impossibilité de faire procéder à l’éviction de la société EXALTHIS avant l’expiration de l’échéance triennale du bail à intervenir le 31 décembre 2025 et n’a pas pu échapper au plafonnement du loyer prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce.

La demanderesse produit une estimation, réalisée à sa demande par Monsieur [U] [C], selon laquelle la valeur locative de l’appartement et du local commercial donné à bail s’élève à 18 000,00 euros par an, tandis que le loyer annuel n’était que de 10 020,00 euros en application du bail en cours au moment de la vente.

Les consorts [Y] [S] reconnaissent l’existence d’une perte subie à ce titre par la société SCI PRESBYTERE et justifiant une réduction de prix.

Toutefois, cette perte annuelle ne peut être évaluée à la différence entre 18 000,00 euros et 10 020,00 euros, compte tenu de la règle précitée de plafonnement de la variation du loyer à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente en vertu de laquelle la société SCI PRESBYTERE n’aurait pas pu percevoir un loyer annuel supérieur à 11.022,00 euros de septembre 2021 à août 2022, puis supérieur à 12.124,20 euros de septembre 2022 à août 2023, puis supérieur à 13.336,62 euros de septembre 2023 à août 2024, puis supérieur à 14.670,28 euros de septembre 2024 à août 2025.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’évaluer à la somme de 11.562,11 euros la perte totale ainsi subie par la société SCI PRESBYTERE en raison du défaut de conformité retenu.

Par ailleurs, la demanderesse ne démontre pas que l’absence de mise en œuvre immédiate des travaux de rénovation qu’elle envisageait dans les quatre appartements acquis inoccupés soit liée de manière quelconque au maintien de la société EXALTHIS au rez-de-chaussée de l’immeuble, en absence de toute preuve d’un obstacle technique à la réalisation de travaux dans les étages. Il n’y a donc lieu de tenir compte pour évaluer la réduction de prix, ni d’une perte des loyers sur ces appartements, ni de l’augmentation du coût des travaux entre 2022 et 2023 invoquée par la société SCI PRESBYTERE, sans lien avec le défaut de conformité.

Il convient ainsi de condamner les consorts [W] à payer à la société SCI PRESBYTERE la somme de 11.562,11 euros à titre de réduction du prix de cession de l’immeuble litigieux et de rejeter le surplus des demandes formées à ce titre.

Enfin, si elle soutient se trouver contrainte de rembourser « à perte » des mensualités d’emprunt et ne pas pouvoir faire l’acquisition d’un immeuble supplémentaire compte tenu de sa situation, la société SCI PRESBYTERE ne justifie par aucune pièce avoir subi un quelconque préjudice moral. La demande formée à ce titre est donc rejetée.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, la clause de solidarité figurant en page 6 de l’acte de vente litigieux justifie une condamnation solidaire des consorts [W].

En application de l’article 1231-7 du code civil et à défaut de demande particulière, la condamnation portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur l’appel en garantie des consorts [W] à l’encontre de la société FONCIA MANSART, venant aux droits de la société AGENCE SAINT [X] :

Les consorts [W] exposent qu’au cours du mandat de gestion conclu avec la société AGENCE SAINT [X] le 26 mars 2001, ils ont projeté de vendre leur immeuble à la société FRANCO SUISSE ; que dans le cadre de ce projet, l’agence a eu pour instruction de ne pas relouer les appartements, garages ou commerces qui viendraient à se libérer ; que l’opération avec la société FRANCO SUISSE n’a pas été menée à terme ; que les consorts [W] ont alors recherché un nouvel acquéreur potentiel ; qu’ils ont dans ce contexte reconduit les instructions de ne pas relouer les locaux vacants auprès de la société AGENCE SAINT [X], instructions en vigueur lors des négociations de la promesse de vente et de l’acte de vente entre les vendeurs et la société SCI PRESBYTERE ; que dans ces circonstances, ils se sont notamment engagés auprès de la société SCI PRESBYTERE à vendre l’immeuble en déclarant le bail commercial consenti à la société EXALTHIS comme se poursuivant par tacite reconduction depuis le 31 décembre 2015.

Ils reprochent à la société AGENCE SAINT [X] de ne pas leur avoir communiqué sans délai la demande de renouvellement de bail commercial effectuée par le preneur durant la période des négociations opérées avec la société FRANCO SUISSE, alors même que l’agence avait connaissance du projet de vente de l’immeuble à la société FRANCO SUISSE et de l’obligation d’information à laquelle étaient tenus les consorts [W] envers le potentiel acquéreur, notamment s’agissant des baux en cours. Ils remarquent que la société AGENCE SAINT [X] a même refusé de recevoir l’acte de demande de renouvellement de bail lors du premier passage d’huissier, et indiquent que la réception de la copie de l’acte le 3 juin 2016 n’a pas davantage conduit l’agence à leur transmettre la demande de renouvellement, demande non contestée dans les deux ans, et considèrent ainsi que la société AGENCE SAINT [X] a commis une faute dans l’exécution de son mandat, volontairement ou par négligence, de nature à entraîner des conséquences pécuniaires contre eux. Ils précisent n’avoir eu connaissance de la délivrance de l’acte extrajudiciaire qu’au mois de septembre 2021.

La société FONCIA MANSART réplique que les consorts [W] étaient parfaitement informés de la situation exacte de leur bien. Elle expose que la demande de renouvellement de bail du 1er juin 2016 a été discutée entre Monsieur [R] [Y] et la société AGENCE SAINT [X] dans les six semaines de sa délivrance ; que par courrier du 18 juillet 2016 adressé par Monsieur [R] [Y] à l’agence, les bailleurs ont notamment proposé, pour le cas où la société EXALTHIS souhaitait quitter les lieux, un renouvellement du bail pour un loyer de 13.000,00 euros et obligation de quitter les lieux pour le 7 avril, contre indemnité de départ à déterminer ; qu’avant la vente du 31 août 2021, les conditions de location des biens avaient été rappelées par la société preneuse dans le cadre de la contestation par cette dernière de charges de copropriété réclamées par les bailleurs ; que, par courrier du 7 avril 2021, le conseil de la société EXALTHIS a rappelé à la société AGENCE SAINT [X] les droits du locataire en vertu d’un bail commercial conclu en 1973, renouvelé depuis 1980 et pour la dernière fois par acte extrajudiciaire signifié à la société AGENCE SAINT [X] le 1er juin 2016 ; que Monsieur [R] [Y] a accusé réception de ce courrier par courriel du 31 mai 2021 ; que le second courrier adressé par le conseil de la société EXALTHIS le 22 juin 2021 et reprenant les éléments relatifs au renouvellement du bail commercial a été transmis par la société AGENCE SAINT [X] à Monsieur [R] [Y] par courrier électronique du 1er juillet 2021 ; soit antérieurement à la vente du 31 août 2021. Elle remarque que les consorts [W] ont continué à percevoir des loyers entre le 1er juin 2016 et le 31 août 2021 sans jamais s’opposer au renouvellement du bail ; que c’est uniquement postérieurement à l’assignation délivrée par la société SCI PRESBYTERE et par mauvaise foi que les consorts [W] ont entendu engager la responsabilité de la société AGENCE SAINT [X].

La société FONCIA MANSART estime ainsi qu’aucune faute ne peut lui être reprochée ; qu’elle s’est contentée de faire bonne application de son contrat de mandat et des pouvoirs qui étaient les siens dans la gestion d’un bien qui lui a été confiée depuis le 26 mars 2001.

Elle reproche aux vendeurs d’avoir pris des engagements avec la société SCI PRESBYTERE sans consultation préalable du gestionnaire du bien leur permettant de s’assurer de la véracité des informations portées à la connaissance de l’acquéreur ; qu’ils sont en conséquence seuls responsables de la situation qu’ils déplorent en raison d’un grave défaut de vigilance, et ce, même s’ils n’avaient pas connaissance, selon leurs dires, du renouvellement du bail.

Sur ce,

En vertu des dispositions des articles 1984 et 1992 du code civil, le mandataire agit au nom du mandant, dans la limite des pouvoirs qui lui sont confiés, et est responsable à l’égard de celui-ci de toute faute commise dans sa gestion, caractérisée par un manque de diligence et de vigilance dans l’exécution de ses missions, dès lors que cette faute de gestion a causé un préjudice au mandant.

En l’espèce, les consorts [W] reprochent à la société FONCIA MANSART, venant aux droits de la société AGENCE SAINT [X], de ne pas les avoir informés de la réception d’une demande de renouvellement du bail commercial signifiée auprès de ce mandataire le 1er juin 2016.

Il appartient au mandataire d’apporter la preuve des diligences accomplies.

A cet égard, la société FONCIA MANSART invoque un courriel en date du 18 juillet 2016 de Monsieur [R] [Y] dans lequel celui-ci envisage un renouvellement du bail conclu avec la société EXALTHIS ou un départ des lieux de cette dernière. Toutefois, ce courriel ne contient aucunement la preuve que Monsieur [R] [Y] avait connaissance de la demande de renouvellement signifiée le 1er juin 2016, en l’absence d’une quelconque référence à cette démarche du preneur, alors qu’il ressort du contenu de ce courriel que les échanges portent sur différentes hypothèses envisagées dans le cadre de la vente de l’immeuble alors prévue au profit de la société FRANCO-SUISSE qui envisageait une démolition totale et la construction d’un nouvel immeuble.

Dès lors, il apparaît que la société AGENCE SAINT [X] a manqué à son obligation de diligence en n’informant pas en temps utile ses mandants de la signification d’une demande de renouvellement du bail formulée par la société EXALTHIS, de sorte que les bailleurs n’ont pas été mis en mesure de s’y opposer dans le délai de trois mois prévu à l’article L. 145-10 du code de commerce.

Toutefois ce manquement est sans lien de causalité avec le préjudice invoqué. En effet, alors que la société AGENCE SAINT [X] n’était pas mandatée pour intervenir dans la vente litigieuse et que les consorts [W] étaient assistés à cet effet par deux professionnels, à savoir la société FALCON IMMOBILIER et un notaire, il ressort de pièces produites aux débats que la société AGENCE SAINT [X] a transmis à Monsieur [R] [Y] par courriels des 26 mai 2021 et 1er juillet 2021 deux courriers reçus de l’avocat de la société EXALTHIS, en date des 7 avril 2021 et 22 juin 2021, mentionnant expressément un renouvellement du bail commercial « pour la dernière fois par acte extrajudiciaire signifié à l’agence Saint [X] le 1er juin 2016 ».

Cette mention, dont ils ont eu connaissance avant la signature de l’acte de vente le 1er août 2021, aurait dû alerter les consorts [W] – ou à tout le moins les deux professionnels qui les assistaient dans le cadre de la vente – sur le caractère erroné de la déclaration formulée dans l’acte selon laquelle le bail n’avait fait l’objet que d’une tacite reconduction depuis le 31 décembre 2015.

Il convient en conséquence de rejeter la demande des consorts [W] formée à l’encontre de la société FONCIA MANSART.

Sur l’appel en garantie de la société LA VENTA à l’encontre des consorts [W] :

L’appel en garantie de la société LA VENTA à l’encontre des consorts [W] est sans objet dès lors qu’aucune condamnation n’est prononcée contre ladite société.

La demande formée à ce titre est donc rejetée.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S], parties perdantes, sont condamnés in solidum à verser à la société SCI PRESBYTERE la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le même fondement, il convient de condamner la société SCI PRESBYTERE à payer à la société LA VENTA la somme de 1.000,00 euros.

L’équité et les situations respectives des parties commandent de rejeter la demande formée par la société FONCIA MANSART sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à prononcer la nullité pour dol de la vente intervenue le 31 août 2021 ;REJETTE la demande tendant à prononcer la résolution de la vente, de même que les demandes de restitution et de publication en découlant ;REJETTE les demandes formées par la société SCI PRESBYTERE à l’encontre de la société LA VENTA ;CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S] à payer à la société SCI PRESBYTERE la somme de 11.562,11 euros, à titre de réduction du prix, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;REJETTE le surplus des demandes de la société SCI PRESBYTERE à l’encontre de Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S], dont la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;REJETTE la demande de Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S] à l’encontre de la société FONCIA MANSART ;REJETTE la demande de la société LA VENTA à l’encontre de Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S] ;CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S] aux dépens ;CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [Y], Madame [F] [Y], Madame [L] [Y], Monsieur [J] [Y], Madame [H] [Y], Monsieur [WC] [S] et Madame [WE] [S] à payer à la société SCI PRESBYTERE la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNE la société SCI PRESBYTERE à payer à la société LA VENTA la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Prononcé le 06 DECEMBRE 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente,, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.