Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 30 JANVIER 2024

N° RG 18/07435 – N° Portalis DB22-W-B7C-OISK.

DEMANDERESSE :

Madame [H] [N] épouse [A], née le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 10], retraitée, de nationalité française, demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Emmanuelle LEFEVRE de la SELARL BLOB AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDEURS :

SCI BTX Société Civile Immobilière, immatriculée sous le numéro 382 984 573 du registre du commerce et des sociétés de Versailles ayant son siège [Adresse 11] représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Franck ZEITOUN de la SELARL ZEITOUN FRANCK, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

La société CPH IMMOBILIER, S.A.S., immatriculée au RCS de Versailles n°689 801 314, ayant son siège social [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

La société ASL GESTION, S.A.S immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 422 977 140, dont le siège social est situé au [Adresse 6] à [Localité 13], représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Delphine RIBAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

SELARL [F] [J] ET PERO, SELARL inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n° 800 754 483, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Maître [C] [F] [J], né le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 14] , Notaire associé, membre de la SELARL [F] [J] ET PERO demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

SCP [B] [D], JEAN-JACQUES MONFORT, YANN BRIDOUX, ET [C]-[O] [D], Notaires Associés, Société civile professionnelle, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 344 417 266, dont le siège est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit Siège,

représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Maître [D] [B], Affaire Personnelle Profession Libérale, Notaire, SIREN 438 251 639, dont le siège est sis [Adresse 8],

représenté par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 05 Octobre 2018 reçu au greffe le 09 Novembre 2018.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Octobre 2023, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 07 Décembre 2023, prorogé au 30 Janvier 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Madame ANDRIEUX, Juge

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

En 2016, Mme [H] [N] divorcée [A] a visité, par l’intermédiaire de SAS CPH IMMOBILIER, exerçant l’activité d’agence immobilière, un studio avec parking appartenant à la société civile immobilière (SCI) BTX dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 7] à [Localité 9].

L’ensemble immobilier est constitué en deux lots :

— le studio dépendant du lot n° 2 assujetti au règlement de copropriété établi le 25 mai 1999 qui prévoit que « l’immeuble constitue une résidence de tourisme au sens de l’arrêté du 14 février 1986 » et que les dispositions de ce règlement de copropriété « ne s’appliqueront pas pendant la période d’exploitation en tant que résidence de tourisme »,

— le parking dépendant du lot n°1 assujetti au règlement de copropriété établi le 2 décembre 1998.

Le lot n°2 a fait l’objet de baux commerciaux consentis en 1999 par les copropriétaires, parmi lesquels la SCI BTX, à une société RESIDENCE CHATEAUX dont le fonds de commerce a été racheté en 2009 par la société d’exploitation hôtelière AMHORE. Le gestionnaire assumait l’ensemble des charges liées à ses prestations hôtelières, d’une part, et les charges locatives relatives à l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble d’autre part.

La société AMHORE a été placée en redressement judiciaire suivant jugement du 21 octobre 2014 et le bail commercial consenti par la SCI BTX résilié le 6 août 2015.

Par acte authentique reçu le 15 avril 2016 par Maitre [B] [D], notaire du vendeur, avec la participation de [C] [F]-[J], notaire de l’acquéresse, la SCI BTX a consenti une promesse de vente du studio avec parking à Madame [H] [N], cette promesse précisant « le bien est actuellement à usage d’habitation et le bénéficiaire entend conserver cet usage. »

La société ASL GESTION, syndic de l’immeuble, a alors transmis un pré-état daté, puis un état daté, portant mention des charges de copropriété.

Par acte authentique reçu le 22 juillet 2016 par Maitre [C] [F]-[J] avec la participation de Maitre [B] [D], la SCI BTX a vendu à Madame [H] [N] le bien litigieux moyennant le prix de 90.000 euros.

Par courrier du 12 octobre 2016, la société ASL GESTION, ès qualités de syndic de copropriété, a réclamé à Madame [H] [N] un rappel de charges de gestion hôtelière pour l’exercice 2016 de 571,22 euros.

Puis, au cours d’une assemblée générale de copropriété du 9 février 2017, ont été votées une résolution n° 4 donnant pouvoir au syndic de passer rétroactivement une convention avec la société d’exploitation hôtelière AMHORE relative notamment à la participation aux charges hôtelières des copropriétaires non soumis à bail commercial et deux résolutions n° 10 et 11 prévoyant un budget prévisionnel pour les années 2017 et 2018 de 35.640 euros pour les charges courantes et de 72.000 euros pour les charges hôtelières.

Estimant avoir été trompée sur le statut de résidence hôtelière de l’immeuble incluant le bien acquis par elle, Madame [H] [N] a, par actes d’huissier des 5 et 8 octobre 2018, fait assigner le vendeur la SCI BTX, les notaires, (la SCP [B] [D], Me [B] [D], l’Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] et Maitre [C] [F]-[J]), l’agence immobilière, la société CPH IMMOBILIER, et le syndic en la personne de la société ASL GESTION aux fins, principalement, de voir prononcer l’annulation de la vente, condamner la SCI BTX à lui restituer le prix de vente et condamner in solidum l’ensemble des défendeurs à lui verser la somme de 35.462,88 euros en réparation de son préjudice.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 mars 2022 puis à nouveau le 29 septembre 2023 compte tenu de la constitution de Maitre Cindy FOUTEL aux lieu et place de Maitre Lisa FURET pour la SAS ASL GESTION le 6 mars 2023, Madame [H] [N] demande au tribunal de :

Vu les articles 1116 et suivants anciens et 1130 et suivants nouveaux du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants nouveaux du code civil,

— DIRE ET JUGER Mme [A] recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence :

— DIRE et JUGER Mme [A] bien fondée en son action en rescision et DIRE et JUGER que la moins-value qui en résulte pour son appartement s’élève à 20.400 euros ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM la société BTX, Me [F]-[J], l’OFFICE NOTARIAL DE [Localité 9] [F]-[J] ET PERO, Me [B] [D], la SCP [B] [D] JEAN JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Notaires Associés, la société CPH IMMOBILIER, et la société ASL GESTION à verser à Mme [A] la somme de 45.197 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la diminution de la valeur de son bien et à la réparation des préjudices matériel, moral et financier subis par cette dernière ;

— DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires à ce qui précède et dirigées contre Mme [A] et DECLARER irrecevable la demande de la société ASL GESTION tendant à voir « constater ›› la régularité des charges hôtelières ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM la société BTX, Me [F]-[J], l’OFFICE NOTARIAL DE [Localité 9] [F]-[J] ET PERO, Me [B] [D], la SCP [B] [D] JEAN JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Notaires Associés, la société CPH IMMOBILIER, et la société ASL GESTION à verser à Mme [A] la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM les défendeurs aux dépens ;

— AUTORISER M^e Emmanuelle LEFEVRE, avocat, à recouvrer les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2022 et à nouveau le 29 septembre 2023, la SCI BTX demande au tribunal de :

Vu la liste des pièces ci-après annexée,

Concernant la demande principale de Mme [H] [N] divorcée [A],

Vu les articles 1676 du code civil et 122 du code de procédure civile,

— JUGER l’action en rescision pour lésion formée par Mme [A] le 25 mars 2022 prescrite et par conséquent irrecevable ;

— DEBOUTER Mme [A] de sa demande de paiement de la somme de 45.197 euros formée à l’encontre de la SCI BTX au titre de dommages et intérêts correspondant à la diminution de la valeur de son bien et à la réparation des préjudices matériel, moral et financier subis par cette dernière ;

Concernant la demande subsidiaire d’annulation de la vente pour dol,

Vu les articles 1134, 1116 et 1603 ancien du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— JUGER que la SCI BTX a parfaitement respecté l’obligation de délivrance, de garantie et d’information à l’égard de l’acheteur ;

— JUGER que Mme [A] ne rapporte pas la preuve que si elle avait su qu’elle paierait des charges hôtelières d’une part et que la société AMHORE était en redressement et non en liquidation judiciaire, comme indiqué par erreur, elle n’aurait pas acheté le bien :

puisque les charges « hôtelières » litigieuses résultent de l’adoption par Assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2017 des Conventions de prestations de services signées par le syndic ASL GESTION avec ladite Société AMHORE, soit postérieurement à la vente,

Mme [A] n’a pas attaqué judiciairement l’assemblée du 9 février 2017 litigieuse ni les assemblées postérieures, renouvelant les conventions de prestations de services précitées ;

— JUGER que Mme [A] ne démontre pas l’existence de la dissimulation intentionnelle d’une information substantielle dans la décision d’achat ;

— En conséquence, débouter Mme [A] de sa demande subsidiaire d’annulation de la vente pour dol ;

Concernant la demande reconventionnelle de la société ASL GESTION,

Vu l’article 15 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les sommations de communiquer délivrées à la société ASL GESTION par la SCI BTX et par l’Agence LE CORRE IMMOBILIER respectivement les 13 février 2019 et 23 décembre 2019 restées infructueuses,

— Déclarer irrecevable la société ASL GESTION en ce qu’elle demande au tribunal de constater que les appels de charges hôtelières sont réguliers, faute de présence du syndicat des copropriétaires du « [Adresse 7] –RESIDENCE DE TOURISME » dans la cause ;

— Accueillir la SCI BTX en ses demandes reconventionnelles et y faisant droit ;

— Condamner Mme [H] [N] divorcée [A] à verser à la SCI BTX la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil majorée des intérêts légaux ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal déclarait l’action de Mme [A] recevable et bien fondée,

Vu la demande de paiement par ASL GESTION, après la vente, de charges dites hôtelières liées aux baux commerciaux, aux acquéreurs des lots de la SCI BTX, de M. [P] et à M. [G] malgré la résiliation en 2015 desdits baux commerciaux qui les liaient la société AMHORE,

Vu le jugement du 21 octobre 2014 du tribunal de commerce de Versailles prononçant le redressement judiciaire de l’EURL ALLIANCE MANAGEMENT HOTEL RESIDENCE et le jugement du 2 mai 2016 prononçant un plan de continuation,

Vu la signature des conventions litigieuses le 13 février 2017 sans autorisation du Juge Commissaire en violation de l’article L. 622-7 du code de commerce,

— JUGER que la société ASL GESTION a commis des fautes délictuelles, lesquelles ont un lien de causalité direct avec le préjudice subi par le vendeur ;

— En conséquence, condamner la société ASL GESTION à garantir la SCI BTX de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, tant en principal, frais qu’accessoire sur le fondement de l’ancien article 1382 et des articles 1240 et suivants du code civil ;

— CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 5000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Franck ZEITOUN, avocat à la cour, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 mars 2022 à nouveau signifiées le 2 octobre 2023, la SAS CPH IMMOBILIER demande au tribunal de :

— Déclarer Mme [A] mal fondée en son action dirigée contre la société CPH IMMOBILIER ;

— L’en débouter ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Déclarer la société CPH IMMOBILIER recevable et bien fondée en son appel en garantie contre la société BTX et contre le notaire rédacteur de la promesse de vente du 15 avril 2016,

Y faisant droit,

— Condamner société BTX, Maitre [B] [D] la SCP [B] [D], Jean-Jacques MONTFORT, Patrick GROMEZ, Yann BRIDOUX et Maitre [F]-[J], l’office notarial de [Localité 9] [F]-[J] ET PERO à garantir la société CPH IMMOBILIER de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de Madame [A],

— Condamner Mme [A] et/ou toute autre partie succombante au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e KEROURÉDAN dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2022 et à nouveau le 9 mars 2023, la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Me [B] [D], l’OFFICE NOTARIAL DE [Localité 13] et Me [C] [E], notaires, demandent au tribunal de :

Vu l’acte de vente du 22 juillet 2016,

Vu les articles 1240 du code civil, 9 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

A titre principal,

— JUGER l’action en rescision formée par Mme [A] prescrite et par conséquent irrecevable et l’en débouter ;

— DEBOUTER Mme [A] de sa demande de paiement de la somme de 45.197 euros formée à l’encontre de Me [F]-[J], l’OFFICE NOTARIAL DE [Localité 9] [F]-[J] ET PERO, Me [B] [D] et la SCP [B] [D] JEAN JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D] au titre de dommages et intérêts correspondant à la diminution de la valeur de son bien et à la réparation des préjudices matériel, moral et financier subis par cette dernière ;

A titre subsidiaire,

— JUGER Mme [A] mal fondé en ses demandes contre les notaires ;

— DEBOUTER Mme [A] ou toutes autres parties de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Me [F]-[J], l’OFFICE NOTARIAL DE [Localité 9] [F]-[J] ET PERO, Me [B] [D] et de la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D] ;

— Les mettre hors de cause ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Mme [A] ou tout succombant à régler à Me [F]-[J], l’OFFICE NOTARIAL DE [Localité 9] [F]-[J] ET PERO, Me [B] [D] et de la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Mme [A] ou tout succombant aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2021 et à nouveau le 2 octobre 2023, la SAS ASL GESTION demande au tribunal de :

Vus les articles 1137 et 1240 du code civil,

Vus les articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 5 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1° II de l’arrêté du 14 février 1986,

— CONSTATER que la société ASL GESTION n’a commis aucune faute de gestion de nature à engager sa responsabilité à l’égard de Mme [A] ;

— CONSTATER qu’aucun grief ne peut être retenu à l’encontre de la société ASL GESTION sur le fondement du dol, cette dernière n’étant pas partie au contrat de vente et l’élément intentionnel faisant défaut ;

— CONSTATER que les charges hôtelières sont régulières ;

En conséquence :

— DEBOUTER Mme [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société ASL GESTION ;

— DEBOUTER la société BTX de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de la société ASL GESTION ;

— CONDAMNER Mme [A] et tout succombant à verser à la société ASL GESTION la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2023. L’affaire a été plaidée le 3 octobre 2023 et mise en délibéré au 7 décembre 2023, prorogé au 30 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou « dire et juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

En particulier, il n’y a donc pas lieu de statuer sur les charges hôtelières dont le syndic demande à voir constater qu’elles sont régulières.

Sur l’action en rescision pour dol

*sur la recevabilité de cette action

La SCI BTX, la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [B] [D], la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [J] et Maitre [C] [F]-[J] soulèvent la prescription de l’action au visa de l’article 1676 du code civil soumettant l’action en rescision pour lésion à une prescription biennale. Il est soutenu que la vente ayant été conclue le 29 avril 2016 et l’assignation délivrée le 8 octobre 2018, plus de deux ans se sont écoulés entre la vente et l’assignation de sorte que l’action en rescision pour lésion est prescrite.

Madame [H] [N] indique agir sur le fondement de l’article 1117 ancien du code civil qui prévoit que la convention contractée par erreur ou dol peut donner lieu à une action en rescision.

***

L’article 1674 du code civil dispose que si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value.

L’article 1676 du même code prévoit que la demande n’est plus recevable après l’expiration de deux années, à compter du jour de la vente.

Suivant l’article 1117 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au présent litige, la convention contractée par erreur, violence ou dol, n’est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.

L’article 1304 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au présent litige dispose que dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

En l’espèce, Madame [H] [N] exerce, en sa qualité d’acquéreur, l’action en rescision pour dol soumise à la prescription quinquennale et non pas l’action en rescision pour lésion qui n’est ouverte qu’au vendeur et qui est soumise à un délai biennal de prescription.

La SCI BTX, la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [B] [D], la SELARL Office Notarial de [Localité 13], Maitre [C] [F]-[J] seront déboutés de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription.

*sur le dol

Madame [H] [N] expose que les résidences hôtelières soumises au statut de la copropriété bénéficient d’un régime spécifique, lequel prévoit notamment que les charges relatives aux services spécifiques liés à une résidence hôtelière sont réparties entre chaque lot en fonction de leur utilité objective, indépendamment de leur utilisation effective. Elle ajoute que le règlement de copropriété, qui s’impose aux copropriétaires et qui ne peut être modifié, sur la destination de l’immeuble, qu’à l’unanimité des copropriétaires, donne au bâtiment C et aux lots le composant une destination de résidence hôtelière.

Elle relève que le changement de destination du bâtiment C a été rejeté par l’assemblée générale des copropriétaires du 14 avril 2012 ayant voté son maintien dans la résidence de tourisme. et qu’un copropriétaire ne peut extraire unilatéralement son lot de la résidence hôtelière et modifier sa destination en résidence principale d’habitation. Elle ajoute que la résiliation du bail commercial liant la SCI BTX à la société AMHORE est sans effet sur la destination de l’immeuble et ne fait pas sortir son lot de la résidence à destination commerciale. Elle en déduit que le lot ne pouvait être vendu comme un lot à « usage d’habitation ».

Madame [H] [N] ajoute qu’il en est de même des charges hôtelières auquel le lot vendu restait automatiquement assujetti en application du règlement de copropriété, ce qui a été rappelé par le tribunal judiciaire de Versailles dans un jugement du 30 septembre 2021. Elle en conclut qu’il n’y a pas eu de « création de charges hôtelières » par le syndic, et que si ces charges étaient auparavant payées par la société AMHORE, c’est en exécution du bail commercial la liant à la SCI BTX. Elle explique que la majorité simple étant suffisante pour voter le budget des charges, elle n’aurait pu empêcher l’adoption ultérieure du budget des charges par l’assemblée générale du 9 février 2017.

La demanderesse fait valoir, au visa des articles 1116 ancien du code civil, 1130 et 1137 nouveaux du même code, que son consentement a été vicié et qu’elle a commis une erreur sur les qualités substantielles du logement en raison des manœuvres dolosives de la SCI BTX à qui elle reproche d’avoir présenté le logement comme un bien à usage d’habitation et non comme un bien inclus dans une résidence hôtelière. Elle estime que la SCI BTX lui a dissimulé la destination de l’immeuble d’une part, et le fait que la résiliation du bail commercial était sans effet sur la destination du lot vendu, d’autre part. Elle ajoute que la SCI BTX a affirmé, de manière mensongère, ne pas avoir souscrit de régime fiscal permettant de défiscaliser moyennant l’obligation de louer le bien, pour tromper l’acquéreur sur le statut juridique du bien vendu.

Elle lui fait également grief d’avoir limité son information quant aux charges de copropriété, aux charges communes générales, à l’exclusion des charges hôtelières. Elle souligne que la SCI BTX avait pourtant assisté à une réunion d’information du 15 février 2015, au cours de laquelle il avait été rappelé que les lots qui n’étaient plus sous bail commercial resteraient tenus des charges hôtelières.

Elle ajoute que la société CPH IMMOBILIER lui a expressément indiqué que les lots étaient désormais exclus de la résidence hôtelière et rattachés à la copropriété classique.

La demanderesse expose que ces dissimulations ont provoqué une erreur sur les qualités substantielles du logement qu’elle n’aurait pas acquis si elle avait été informée de l’existence des charges hôtelières sans pouvoir bénéficier des avantages, notamment fiscaux, liés à ce type d’investissement. Elle précise qu’elle souhaitait louer le logement afin de percevoir des revenus locatifs et rembourser l’emprunt contracté pour l’acquisition, mais que les charges hôtelières sont trop élevées pour le lui permettre. Elle ajoute que l’usage d’habitation avec un niveau de charges raisonnables faisait partie des qualités recherchées pour le bien, expressément convenues dans l’acte de vente. Elle dit avoir choisi ce bien à faibles charges car le loyer perçu doit lui permettre de financer une admission en maison de retraite en cas de besoin.

Elle soutient que les manœuvres dolosives émanent en premier lieu de la SCI BTX, laquelle a multiplié les omissions volontaires et les mensonges afin de surprendre son consentement. Elle reproche à la SCI BTX de s’être empressée, une fois son investissement amorti, de le vendre en dissimulant le fait qu’il restait inclus dans une résidence de services, ce qui le rendait peu attractif économiquement.

La SCI BTX conteste être à l’origine de dissimulations intentionnelles de nature à vicier le consentement de l’acquéreur.

Elle indique lui avoir remis l’ensemble des documents lui permettant d’avoir une information complète sur la situation du bien vendu et, notamment, l’état descriptif de division volumétrique, les deux règlements de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le pré-état daté du syndic établi au moment de la promesse de vente puis l’état daté établi au moment de l’acte définitif lesquels ne mentionnaient aucun arriéré de charges hôtelières, le procès-verbal de constat du 20 août 2015 valant état de sortie de la résidence hôtelière. Elle déclare que, comme le précise le règlement de copropriété, si l’immeuble constitue une résidence de tourisme, il demeure à usage principal d’habitation. Elle souligne que cette destination de l’immeuble n’a jamais été remise en cause ni par les services fiscaux, ni par la copropriété.

La SCI BTX déclare que son mandataire, la société CPH IMMOBILIER, qui a indiqué que le lot était désormais exclu de la résidence hôtelière, n’a jamais prétendu que le lot était par voie de conséquence soumis aux dispositions du règlement de copropriété classique. Elle ajoute que l’agent immobilier, qui n’est pas juriste, a pris soin de préciser « tout vous sera expliqué en détail lors de la signature du compromis de vente par le Notaire ».

La défenderesse précise que le bail commercial consenti par elle à la société d’exploitation hôtelière AMHORE a été résilié en 2015 à l’initiative de Me [I], administrateur judiciaire, à la suite du refus par la SCI BTX de signer l’avenant au bail proposé réduisant le montant du loyer et transférant sur les bailleurs les charges d’exploitation de la résidence hôtelière, ce qui a été porté à la connaissance de Madame [H] [N] dans l’acte de vente auquel était annexé une copie du courrier de résiliation.

Elle ajoute que du fait de la résiliation, elle n’avait plus l’obligation de louer ce bien au gestionnaire de la résidence hôtelière en contrepartie d’avantages fiscaux et que sa destination était uniquement à usage d’habitation.

Elle indique que les charges hôtelières ont été créées postérieurement à la vente par une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2017 à laquelle l’acquéresse a participé mais qu’elle n’a pas contestée, ce qui la rend donc seule responsable du préjudice qu’elle invoque.

Elle précise que la jurisprudence citée par le syndic et reprise par Madame [H] [N] concerne des copropriétaires liés au gestionnaire par un bail commercial qui demandaient à être exonérés du paiement des charges hôtelières, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la cour de cassation jugeant que chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges qu’il ait ou non recours aux services. Elle ajoute qu’à l’inverse, lorsque la relation commerciale prend fin avec le gestionnaire, la cour de cassation juge que les copropriétaires ne sont plus tenus de participer aux charges liées à des services spécifiques.

Elle souligne que jusqu’en février 2017, les « charges d’administration » étaient prises en charge par la société AMHORE et non facturées à la copropriété, d’où l’absence d’arriéré avant l’acte définitif de vente du 22 juillet 2016. Elle considère que ni le vendeur, ni l’agence et ni le notaire ne sont responsables de ce que le syndic ait décidé, de concert avec la société AMHORE, de réclamer, pour la première fois depuis la création de la copropriété, des charges dites « hôtelières » après les ventes de 2016 à tous les copropriétaires dont les baux commerciaux avaient été résiliés en 2015 pour compenser l’absence de rentrée de loyers.

La SAS ASL GESTION, syndic, souligne qu’elle est un tiers au contrat de vente, ce qui exclut l’existence de tout dol commis par elle et que l’élément intentionnel du dol fait au surplus défaut, puisqu’elle ne pouvait avoir connaissance des charges hôtelières au moment de la vente. Elle considère que le vendeur, le notaire et l’agence immobilière étaient tenus d’informer l’acquéresse sur le statut de résidence hôtelière de l’ensemble immobilier, qui n’a pas cessé avec la résiliation de certains baux puisque, depuis l’assemblée générale de 2012 ayant maintenu la vocation hôtelière de la résidence, aucune assemblée générale ultérieure n’a remis en cause ce principe, ainsi que sur l’existence de charges hôtelières en résultant découlant de la loi et du règlement de copropriété, et non d’une décision d’assemblée générale.

***

L’article 1116 ancien du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable en l’espèce dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il est de principe jurisprudentiel que le dol suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper. Pour qu’il y ait réticence dolosive, le contractant doit avoir dissimulé délibérément un fait que l’autre partie ne pouvait pas connaître pour amener celle-ci à contracter.

En l’espèce, Madame [H] [N] a signé une promesse unilatérale de vente suivant acte notarié du 15 avril 2016 aux termes duquel le promettant déclarait que le bien était « actuellement à usage d’habitation ». La SCI BTX avait en outre indiqué « ne pas avoir souscrit à l’un des régimes fiscaux lui permettant de bénéficier de la déduction des amortissements en échange de louer à certaines conditions ».

Et il y était annexé un certain nombre de pièces que Madame [H] [N] a déclaré avoir reçu préalablement par mail et avoir pu vérifier et lister l’ensemble des pièces et leur concordance avec les documents énumérés à l’acte. Elle prétend, sans en justifier, n’avoir eu communication du règlement de copropriété qu’en mars 2017, le mail qu’elle a adressé au notaire pour réclamer ce document ne suffisant pas en rapporter la preuve.

Ainsi a-t-il notamment été remis à l’acquéresse:

— «le règlement de copropriété ». L’acte précisant que le lot du volume 1 faisait l’objet d’un règlement de copropriété établi le 2 décembre 1998 et que le lot du volume 2 dont dépend le studio faisait l’objet d’un autre règlement de copropriété établi le 25 mai 1999, il ressortait clairement que deux règlements de copropriété devaient lui être communiqués,

— les procès-verbaux des assemblées générales pour les trois dernières années, soit 2012, 2013 et 2014,

— les deux pré-états datés établis par le syndic le 5 avril 2016 dont celui se rapportant au studio avec l’indication « adresse de l’immeuble : HOTEL [Adresse 12] … » mentionnant le montant des charges courantes et des charges hors budget payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédents la vente.

Il était précisé au chapitre I DESTINATION DE L’IMMEUBLE article 7 du règlement de copropriété :

« l’ensemble immobilier défini dans l’état descriptif de division ci-dessus, à usage principal d’habitation, objet des présentes constitue une résidence de tourisme au sens de l’arrêté ministériel du 14 février 1986 (…) » (en gras dans le texte)

« l’exploitation sous forme de résidence de tourisme est expressément soumise aux dispositions résultant du II de cet arrêté et le présent règlement de copropriété prévoit en conséquence :

1°une destination et des conditions de jouissance (…) conforme au mode d’utilisation défini audit arrêté pour ce type de logement comportant une obligation durable de location des appartements meublés (…),

2° Une gestion assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale liée aux copropriétaires par contrat de louage ou mandat.

Nonobstant la destination spécifique ci-dessus déterminée, l’ensemble immobilier pourra toujours être destiné à titre principal à l’habitation.

Dans cette hypothèse, la destination de l’immeuble et les modalités d’usage des parties privatives et des parties communes résulteront des dispositions ci-après, lesquelles par voie de conséquence, ne s’appliqueront pas pendant la période d’exploitation en tant que résidence de tourisme (…). »

Il résulte par ailleurs des procès-verbaux communiqués à Madame [H] [N] que lors de l’assemblée générale du 12 avril 2012, les copropriétaires ont rejeté la résolution n°14 proposant l’arrêt de l’exploitation hôtelière, ce qui n’a pas été remis en cause lors des assemblées générales suivantes (2013 et 2014). Il est en outre expressément mentionné en première page de ces procès-verbaux d’assemblée générale qu’elles réunissent les copropriétaires de la résidence « HOTELIERE [Adresse 12] » (en majuscules dans le texte).

Ont par ailleurs été annexés à l’acte de vente signé le 22 juillet 2016 :

— le courrier de Maitre [L] [I] ès qualité d’administrateur judiciaire de la société Alliance Management Hôtel Résidence informant la SCI BTX de sa décision de résilier son contrat de bail auquel devait être joint le procès-verbal de constat d’huissier valant état des lieux du 20 août 2015 faisant suite à la résiliation du 6 août précédent dès lors que la production de cette pièce a été assurée par Madame [H] [N],

Il est fait expressément mention dans l’acte de cette résiliation du bail commercial.

— l’état daté faisant figurer en en-tête des deux pages relatives à la « partie financière » « RESIDENCE : HOTEL [Adresse 12] »,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 janvier 2016 des copropriétaires de la résidence « HOTELIERE [Adresse 12] », portant en résolution n°13 « INFORMATION SUR LA GESTION DE LA RESIDENCE HOTELIERE ET LA REPERCUTION DES CHARGES ».

Il résulte de ces différents éléments que s’il n’a pas été fait expressément mention dans les actes de vente du statut de résidence hôtelière de l’immeuble, cette spécificité résultait clairement des documents remis à Madame [H] [N] dès le stade de la promesse de vente.

Par ailleurs, la mention dans les actes que le bien était à usage d’habitation et qu’aucun avantage fiscal n’y était attaché correspondait rien à la réalité puisque, du fait de la résiliation du bail commercial, la SCI BTX avait effectivement retrouvé la libre disposition de son appartement qui ne se trouvait plus soumis à exploitation hôtelière déclenchant le régime fiscal avantageux. Les précisions apportées par le vendeur sur l’absence d’avantage fiscal obligeant à louer le bien à certaines conditions renvoyaient implicitement mais nécessairement au statut spécifique de résidence hôtelière de l’immeuble sur lequel les parties ont manifestement porté leur attention.

Il ne peut être prétendu, dans ces conditions, que la SCI BTX a délibérément dissimulé le fait que le bien vendu faisait partie d’une résidence hôtelière.

L’acquéresse était par ailleurs informée de la résiliation par la société AMHORE du contrat de bail la liant à la SCI BTX. Reste à examiner si la venderesse a intentionnellement limité l’information sur les charges hôtelières susceptibles de venir s’ajouter aux charges de copropriété existantes du fait de cette résiliation.

Un an avant la vente litigieuse, la situation des copropriétaires qui seraient éventuellement déliés du contrat de bail commercial alors que l’immeuble conservait sa vocation de résidence hôtelière a suscité des échanges entre copropriétaires. Il résulte en effet de l’attestation d’un des copropriétaires versés aux débats qu’une réunion, organisée par quelques copropriétaires et à laquelle la SCI BTX a participé, s’est tenue le 15 février 2015. L’auteur de l’attestation dit avoir indiqué, à cette occasion, que « les lots sans bail supporteraient les charges proportionnelles aux tantièmes de copropriété des lots détenus » et que « compte tenu des obligations légales, ces charges seraient beaucoup plus importantes que dans une copropriété à simple usage d’habitation. »

Cet avis non autorisé d’un copropriétaire dans le cadre d’une réunion informelle ne peut être considéré comme une information fiable que la SCI BTX aurait dû porter à la connaissance du futur acquéreur d’autant que la question sur le plan juridique était sujette à discussion.

Dans des arrêts du 18 février 2015 contemporains de cette réunion, il était en effet jugé par la cour de cassation ayant validé les décisions des juges du fond que les copropriétaires d’une résidence hôtelière qui n’étaient plus liés par contrat avec le gestionnaire ne supportaient les charges en relation avec l’exploitation commerciale qu’en fonction de leur utilité objective (arrêts du 18 février 2015 n°13-27104).

Force est ici de constater, au vu de la chronologie des faits, qu’à la date de la promesse de vente en avril 2016 et de la vente en juillet 2016, la SCI BTX ne disposait d’aucune information sur le traitement qui serait fait des charges ensuite de la résiliation du bail commercial la liant à la société d’exploitation remontant à quelques mois et sur lesquelles aucune décision n’avait été prise.

Ce n’est en effet qu’après la vente, en février 2017 qu’une convention a été passée entre la copropriété et la société AMHORE pour, partant du constat que la société d’exploitation n’aurait plus l’intégralité des lots à bail à la suite de la résiliation de quelques baux, « trouver une méthode de traitement » concernant la répartition des charges relatives aux services spécifiques communes qui « seraient à repartir selon le critère de l’utilité objective ». Il était précisé « les copropriétaires, non soumis à bail, seraient tenus de participer aux charges entrainés par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

La répartition de ces charges reste d’ailleurs source de contentieux. La 3ème chambre de ce tribunal saisi par l’un des copropriétaires de la résidence hôtelière [Adresse 12] a, par jugement du 30 septembre 2021, considéré que les lots dont les baux ont été résiliés en 2015 ne pouvaient être exonérés des charges dites hôtelières dès lors que les copropriétaires n’ayant pas confié l’exploitation de leur lot à la société AMHORE avaient une utilité objective de bénéficier de ces services. La SCI BTX justifie de ce qu’il a été interjeté appel de cette décision.

Quoiqu’il en soit, en 2016, Madame [H] [N], qui était informée de la résiliation du bail commercial concernant le lot qui lui était vendu, de son inclusion dans une résidence hôtelière et à qui avaient été communiqués les procès-verbaux d’assemblée générale et notamment le dernier en date d’où il résultait que la question de la répercussion des charges se rapportant à la gestion immobilière de la société AMHORE était en suspens, disposait des mêmes informations que la SCI BTX.

La demanderesse ne peut donc pas prétendre que la SCI BTX lui a délibérément dissimulé les charges hôtelières, alors potentiellement à charge du futur acquéreur, au motif qu’il n’en a pas été fait expressément mention avant signature de la vente et ce alors que les informations et documents remis lui permettaient d’avoir une information complète sur la situation du bien vendu.

Il s’avère au vu de ses échanges avec l’agence immobilière des 11 et 12 avril 2016, que l’attention de Madame [H] [N] s’est portée sur le statut particulier de la résidence au vu des deux procès-verbaux d’assemblée générale annuelles qui lui avaient été communiqués et dont elle avait noté que l’une concernait « [Adresse 12] » et l’autre « l’hôtelière [Adresse 12] ».

La société CPH IMMOBILIER a répondu : « (…) auparavant l’appartement faisait partie de l’hôtelière et maintenant il fait partie des [Adresse 12].

Tout ceci vous sera expliqué plus en détail lors de la signature du compromis de vente par le notaire. »

Si cette réponse erronée était de nature à induire en erreur Madame [H] [N] sur le statut du studio dont elle faisait l’acquisition, elle ne met pas en cause pour autant la SCI BTX dès lors qu’aucun élément n’établit que ces propos aient été tenus sur ses instructions dans le but de tromper l’acquéresse.

La réticence dolosive ne pouvant être retenue à l’encontre de la SCI BTX, l’action en rescision entreprise par Madame [H] [N] ne peut prospérer.

Elle sera donc déboutée de ses demandes à l’égard de la SCI BTX.

Sur la responsabilité des différents intervenants

*l’agence immobilière

Madame [H] [N] invoque le manquement de la société CPH IMMOBILIER à son obligation de conseil et soutient, au visa de l’article 1138 du code civil, que l’agence immobilière a délibérément dissimulé le fait que l’appartement était situé dans une résidence hôtelière et que cela impliquait un certain nombre de sujétions pour lui, ni l’annonce immobilière, ni l’offre d’achat n’en faisant mention.

Elle ajoute que la société CPH IMMOBILIER l’a induite en erreur en lui indiquant, par un mail du 12 avril 2016, que son studio ne faisait plus partie de la résidence hôtelière, la faute de l’agence immobilière ne pouvant disparaitre derrière celle des notaires.

Elle répond qu’un recours à l’encontre de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 9 février 2017, ne serait d’aucun secours dès lors que l’obligation de participer aux charges hôtelières résulte de la loi et de la situation du bien au sein de la résidence hôtelière.

La société CPH IMMOBILIER réplique que la demanderesse ne démontre pas qu’en tant qu’intermédiaire immobilier, elle était détentrice d’une information portant sur une qualité substantielle de l’immeuble qu’elle aurait sciemment dissimulée. Elle souligne que Madame [H] [N] a disposé de tous les éléments relatifs au bien dont elle projetait l’acquisition d’où il résultait qu’il faisait partie du lot volume 2 à usage de résidence de tourisme et que n’ayant pas usé de sa faculté de rétractation, elle a signé l’acte authentique de vente en parfaite connaissance de cause du fait que son lot restait soumis au paiement des charges hôtelières comme l’a confirmé le tribunal dans son jugement du 30 septembre 2021 dans le cadre du litige opposant la SCI TMKS au syndicat des copropriétaires.

Elle ajoute que la déclaration du promettant suivant laquelle le bien est à usage d’habitation n’engage que son auteur et, le cas échéant, le rédacteur de l’acte qui n’est pas l’agence immobilière dont l’activité d’intermédiation s’est limitée à rapprocher les parties.

Elle souligne avoir pris soin de préciser dans le mail adressé à Madame [H] [N], où il a été indiqué que le studio faisait partie des [Adresse 12], que les explications détaillées seraient données par le notaire lors de la signature du compromis.

***

Il est de principe jurisprudentiel que la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier peut être engagée par tout tiers au mandat, en cas de commission de délit ou quasi-délit, de dépassement de pouvoirs ou d’omission à son devoir de conseil. Il engage alors sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civile (1382 du code civil ancien applicable en l’espèce).

Ainsi est-il est admis que l’intermédiaire puisse engager sa responsabilité extra-contractuelle pour dol commis au préjudice de tiers, même s’il a agi sur les instructions du mandant dans l’accomplissement de sa mission, la faute du mandataire pouvant consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif.

L’article 1138 du code civil invoqué par Madame [H] [N] dans sa rédaction actuelle en vigueur à compter du 1er octobre 2016 n’est pas applicable au présent litige.

L’agent immobilier, qu’il soit ou non rédacteur d’acte, est tenu à une obligation d’information et de conseil envers le cocontractant du mandant qui implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance. La responsabilité de l’agent immobilier peut être recherchée pour ne pas avoir indiqué à l’acquéreur certaines informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître, s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur. Il a aussi l’obligation de vérifier l’exactitude des renseignements qu’il donne aux parties.

L’agent immobilier doit procéder à certaines recherches, relatives aux données juridiques et administratives de l’opération ou encore matérielles du bien, en l’absence de toute information donnée par le vendeur ou l’acquéreur. Toutefois, seules peuvent être légitimement attendues de ce professionnel des vérifications ressortissant à ses compétences en tant que spécialiste de l’entremise dans la vente d’immeuble et aisément réalisables. Ne peuvent, inversement, être exigées de lui des vérifications malaisées ou relevant d’autres spécialités professionnelles, sauf lorsqu’il vante expressément certaines caractéristiques du bien.

En l’espèce, si ni l’annonce immobilière, ni le formulaire d’offre d’achat ne mentionnent l’existence d’une résidence hôtelière, les échanges entre Madame [H] [N] et la société CPH IMMOBILIER démontrent qu’il en a bien été question avec l’agence immobilière mais que la société CPH IMMOBILIER a fourni une information erronée.

Si ces éléments sont susceptibles de caractériser un manquement par l’agence immobilière à ses obligations professionnelles, on ne peut, en revanche, en déduire en l’absence de tout autre élément de preuve, que la société CPH IMMOBILIER a sciemment trompé Madame [H] [N] sur les qualités du bien proposé à la vente. La responsabilité de la société CPH IMMOBILIER ne peut être engagée sur le fondement du dol.

En revanche, la communication par la société CPH IMMOBILIER d’une information inexacte relativement à l’inclusion de ce bien dans la résidence hôtelière, alors qu’il s’agissait d’une information d’importance compte tenu de la particularité de ce statut et des sujétions qu’il implique constitue une faute professionnelle par imprudence. Il est en effet manifeste que la situation relativement aux charges hôtelières relevait d’une prestation juridique hors de son champ de compétence mais que le renvoi de Madame [H] [N] aux explications du notaire ne l’exempte pas de sa responsabilité.

La faute de la société CPH IMMOBILIER à l’égard de Madame [H] [N] est ainsi caractérisée et le lien de causalité avec le préjudice revendiqué par la demanderesse établi dès lors que cette faute a participé à la confusion sur le statut du bien acquis par cette dernière.

*le syndic

Madame [H] [N] reproche au syndic de ne pas avoir indiqué, avant la promesse de vente dans le questionnaire d’usage, la qualité de résidence hôtelière de l’immeuble et l’existence de charges hôtelières. Elle considère que ce dernier ne peut arguer qu’il ne pouvait évaluer lesdites charges au moment de la vente puisqu’il a pu le faire quelques mois plus tard, sans qu’une assemblée générale ait voté le budget et sans qu’une convention ait été conclue avec la société AMHORE.

Elle en déduit que le syndic a participé à l’erreur commise par elle, en renforçant la croyance erronée que le bien était sorti de la résidence hôtelière, engageant ainsi sa responsabilité.

La société ASL GESTION fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute de gestion justifiant l’engagement de sa responsabilité. Elle expose avoir indiqué dans son pré-état daté et dans son état daté les charges dues par l’acquéresse conformément à la précédente assemblée générale du 13 janvier 2016. Elle précise que ce budget n’incluait pas les charges hôtelières dont elle ne connaissait pas le montant, même approximatif.

Elle explique qu’elle ne pouvait pas calculer le montant des charges hôtelières qui seraient ultérieurement répercutées par la société AMHORE et imputées directement aux copropriétaires ayant résilié le bail avec ladite société AMHORE. Elle estime qu’elle n’est pas tenue de faire état de l’existence de charges dont elle ignore le montant et qui ne découlent d’aucun vote antérieur.

La société ASL GESTION fait, par ailleurs, valoir que le devoir d’information sur le caractère hôtelier de la résidence, les spécificités de ce statut et l’existence de charges afférentes pesait sur le vendeur, le notaire et l’agence immobilière et qu’en tout état de cause les charges hôtelières ont été régularisées et approuvées lors de l’assemblée générale du 9 février 2017 à laquelle Madame [H] [N] était présente.

Elle indique que la soumission de certains copropriétaires au paiement des charges hôtelières, consécutive à la résiliation des baux commerciaux, découle de la loi et du règlement de copropriété et non d’une décision d’assemblée générale. Elle considère donc qu’elle n’était pas tenue d’attendre une décision d’assemblée générale pour effectuer l’appel de ces charges. Elle ajoute qu’aucun des intervenants n’a informé l’acquéresse de la vocation hôtelière de la résidence, laquelle n’a pas cessé avec la résiliation de certains baux puisque, depuis l’assemblée générale de 2012 ayant maintenu la vocation hôtelière de la résidence, aucune assemblée générale ultérieure n’a remis en cause ce principe.

La société ASL GESTION souligne que les charges hôtelières litigieuses sont parfaitement valables pour avoir été approuvées et régularisées lors de l’assemblée générale du 9 février 2017 et justifiées puisqu’elles sont utiles à l’ensemble des copropriétaires. Elle soutient que Madame [H] [N], n’ayant exercé aucun recours à l’encontre de cette décision, est réputée avoir acquiescé aux charges hôtelières et à la régularité des conventions passées avec la société AMHORE. Elle considère que Madame [H] [N] ne peut donc se prévaloir d’aucun préjudice à son encontre, en tant que syndic.

***

Suivant l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation, doivent être remis au futur acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :

« 1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;

b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ;

2° Les informations financières suivantes :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;

c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement. »

Les obligations de l’article L721-2 susvisées, comprenant notamment les informations financières établies sous la forme d’un document communément dénommé « pré-état daté » pèsent sur le vendeur lequel peut mandater le syndic pour y procéder.

Le mandataire répond sur un fondement extracontractuel des fautes dont il se rend coupable envers les tiers.

Il résulte de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 que lors de la vente d’un lot de copropriété le syndic est tenu de communiquer un certain nombre d’informations destinées à éclairer le consentement de l’acquéreur potentiel du lot de copropriété sous la forme d’un état daté comportant trois parties :

« 1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour chaque lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. »

Il est de principe jurisprudentiel que la liste de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 a un caractère limitatif et que le syndic n’est pas tenu de remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par ce texte. En revanche, s’il donne des renseignements inexacts, sa responsabilité est engagée, le préjudice de l’acquéreur étant constitué de la perte d’une chance de contracter à d’autres conditions.

En l’espèce, il est constant que la société ASL GESTION a établi le pré-état daté remis à Madame [H] [N] avant signature de la promesse de vente, pour le compte de la SCI BTX, ainsi que l’état daté en vue de la vente.

Il ne peut être fait grief à la société ASL GESTION, que ce soit en qualité de mandataire du vendeur spécifiquement investi de la mission d’établir l’état pré daté ou en tant que syndic tenu légalement d’établir l’état daté, de ne pas avoir expressément mentionné le statut de résidence hôtelière de l’immeuble, cette information ne relevant pas des communications à faire à l’acquéreur suivant les dispositions légales ci-dessus rappelées. La responsabilité du syndic ne peut être recherchée à ce titre.

Il est tout aussi constant que le pré-état daté et l’état daté comportent, pour le premier document, le montant des charges courantes et hors budget du budget prévisionnel payés par la SCI BTX au titre des deux exercices comptables précédent la vente et, pour le deuxième document, celles dues par le copropriétaire cédant au moment de la vente et celles non encore exigibles incombant au nouveau propriétaire. Il résulte sans ambiguïté des dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 que ces charges non encore exigibles sont celles susceptibles d’être dues par le nouveau copropriétaire en exécution du budget prévisionnel voté.

Il n’est pas prétendu par Madame [H] [N] que les montants annoncés au titre de ces charges à devoir par le nouveau copropriétaire ne seraient pas conformes au budget prévisionnel voté lors de la dernière assemblée générale du 13 janvier 2016. Il est par ailleurs établi que le budget prévisionnel n’incluait aucune charge hôtelière dès lors que la question de l’éventuelle répercussion de ces charges, assumées jusqu’alors par la société d’exploitation AMHORE en exécution des baux commerciaux sur les copropriétaires et particulier sur la SCI BTX qui en avait été déliée quelques mois auparavant, était à l’époque en suspens.

Il ne peut donc être reproché à la société ASL GESTION de ne pas avoir fait état du risque pesant sur le nouveau copropriétaire d’avoir à supporter des charges hôtelières, cette information excédant la mission d’information à laquelle elle était légalement tenue.

Madame [H] [N] sera donc débouté de ses demandes à l’égard de la société ASL GESTION.

*les notaires

Madame [H] [N] expose que Maitre [D] intervenu comme rédacteur de la promesse de vente et notaire du vendeur et Maitre [F]-[J] comme rédacteur de l’acte de vente et notaire de l’acquéreur, étaient tenus à son égard d’un devoir de conseil.

Elle fait valoir que les notaires qui disposaient du règlement de copropriété et des procès-verbaux d’assemblée générale et notamment celui de l’assemblée générale du 12 avril 2012 à l’occasion de laquelle avait été portée à l’ordre du jour la question de la poursuite de la gestion hôtelière, devaient l’alerter sur le fait que tant qu’une exploitation hôtelière existait et que le règlement de copropriété n’avait été modifié, elle aurait à régler des charges hôtelières.

Elle souligne que ni la promesse de vente, ni l’acte de vente ne font mention de la destination hôtelière de l’immeuble. Elle reproche aux notaires de ne pas l’avoir informée que la résiliation du bail commercial continuait à faire peser sur lui le paiement des charges hôtelières, en vertu de la loi (articles 41.1 à 41.7 de la loi du 10 juillet 1965) et du règlement de copropriété, ainsi cela a été rappelé par le jugement du tribunal de céans du 30 septembre 2021.

Il fait en outre valoir que les notaires ont manqué à leur obligation de rédaction d’un acte conforme à ses attentes dès lors qu’il souhaitait acquérir un appartement à usage d’habitation principale et entendait régler un niveau de charges de copropriété normal et non des charges hôtelières infiniment plus élevées.

Madame [H] [N] souligne qu’il est très clairement fait mention, dans un ancien acte de vente portant sur un autre lot, des spécificités liées à l’acquisition d’un lot au sein d’une résidence de tourisme soumise au statut de la copropriété.

La demanderesse répond que les notaires ne peuvent pas se prévaloir de l’accord parfait des parties pour se décharger de leur devoir de conseil en l’absence d’accord du fait de la dissimulation à l’acquéreur des caractéristiques essentielles du bien.

Elle indique que le procès-verbal d’assemblée générale du 13 janvier 2016 dont la résolution n°13 traite de « l’information sur la gestion de la résidence hôtelière et la répercussion sur les charges de gestion » n’a pas été annexé à l’acte de vente de sorte qu’elle n’en a pas eu connaissance et que cette résolution étant sans contenu, elle n’était pas de nature à l’éclairer sur les caractéristiques particulières du bien. Elle souligne qu’en revanche, cet intitulé aurait dû alerter les notaires sur les spécificités du bien, en leur qualité de juriste professionnel, et les conduire à se conformer à son obligation de conseil.

Elle considère que les notaires ont commis une faute en s’abstenant de donner les informations sur le statut particulier du bien et ses conséquences sur l’équilibre économique de son investissement.

Elle déclare que, si elle avait été dûment informée, elle n’aurait pas acquis le bien, cet investissement étant dénué de rentabilité compte tenu de son assujettissement à un niveau de charges hors de proportion avec son usage et d’absence d’avantage fiscal lié à l’acquisition dans une résidence de services lorsque le bien est neuf.

Les notaires considèrent que leur responsabilité n’est pas engagée, aucune faute ne pouvant leur être reprochée.

Ils rappellent qu’il a été vérifié, dès la promesse de vente, que le bien vendu était à usage d’habitation, ce qui est corroboré par l’état descriptif de division et les règlements de copropriété. Ils indiquent que la résiliation du bail commercial liant la SCI BTX, venderesse, à la société d’exploitation hôtelière AMHORE a eu pour effet de rendre au lot à sa destination de bien à usage d’habitation, conformément à l’article 7 du règlement de copropriété du volume 2 et que l’acte de vente faisait mention de cette résiliation.

Ils soulignent que l’acquéresse a eu connaissance, au même moment, des procès-verbaux des assemblées générales précédentes et notamment de l’assemblée générale du 12 avril 2012 ayant maintenu l’exploitation hôtelière.

Ils en déduisent que Madame [H] [N] ne pouvait ignorer les conditions attachées au bien qu’elle entendait acquérir. Les défendeurs rappellent que si le notaire est tenu d’un devoir de conseil et d’information, il n’a pas à donner une information que les parties connaissaient déjà. Ils soutiennent que la preuve du conseil donné peut résulter de toute circonstance ainsi que de l’acte lui-même, ce qui est le cas en l’occurrence.

S’agissant du paiement des charges hôtelières, ils font valoir que les intervenants à la vente n’ont pas caché l’existence de charges hôtelières directement liées aux baux commerciaux et donc inexistantes avant la vente et que c’est de manière illégale que le syndic a réclamé aux copropriétaires aux droits de la SCI BTX un rappel de charges hôtelières calculé de la date d’achat du bien jusqu’en décembre 2016.

Ils ajoutent que les copropriétaires ont donné pouvoir au syndic pour passer rétroactivement une convention avec la société AMHORE concernant les charges 2015, 2016, 2017, alors que certains copropriétaires étaient sortis du cadre hôtelier. Ils soulignent que les résolutions de l’assemblée générale du 9 février 2017 ont été adoptées de manière irrégulière mais que l’acquéresse ne les a pas contestées dans le délai imparti. Ils en déduisent qu’il n’y a pas eu de manœuvres constitutives d’un dol et que l’acquéresse est seul à l’origine du préjudice dont elle demande réparation.

Les notaires soulignent qu’en toute hypothèse, les négociations ont été menées par l’intermédiaire de l’agence immobilière et que la responsabilité du notaire ne peut être recherchée s’il n’intervient qu’une fois la convention devenue parfaite entre les parties.

Les notaires considèrent enfin qu’il n’existe pas de rapport causal entre leur intervention et le préjudice allégué, considérant que si erreur il y a eu, elle résulte de l’absence de l’absence de charges hôtelières dans l’état pré-daté et l’état daté imputable au syndic.

***

Les obligations professionnelles des notaires, pris en leur qualité de rédacteurs et d’authentificateurs d’actes sont des obligations statutaires issues de la loi du 25 ventôse an XI et des textes ultérieurs régissant le notariat.

En leur qualité d’officiers ministériels, ils doivent, en toutes circonstances, et donc même dans le cadre de la rédaction, de l’assistance ou du conseil à la rédaction de simples actes sous seing privés, remplir leurs fonctions avec exactitude, impartialité et probité.

Dans cette optique, ils sont tenus d’éclairer les parties et de sécuriser leurs relations juridiques.

Ils sont également investis d’une obligation de conseil et de loyauté, leur imposant de les informer complètement sur la portée juridique et économique de l’acte.

Tout manquement est susceptible d’être sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle de l’article 1382 du code civil devenu article 1240.

Cela suppose donc la preuve d’une faute reliée à un préjudice par un lien de causalité certain.

En l’espèce, il est constant que Maitre [D] et Maitre [F]-[J] ont été alternativement notaire rédacteur et notaire en concours. Il n’est pas contesté qu’ils sont redevables, l’un comme l’autre, des obligations d’information et de conseil que la loi et la jurisprudence mettent à la charge des notaires.

Tout d’abord, il ne peut être, en l’espèce, valablement soutenu par les notaires que la convention était devenue parfaite entre les parties suite aux négociations menées par l’agence immobilière dans la mesure où ils sont intervenus au stade de la promesse de vente, premier acte juridique ayant formalisé l’accord des parties dont Maitre [D] a été le rédacteur avec la participation de Maitre [F]-[J].

Maitre [D] comme Maitre [F]-[J] étaient donc tenus, dans ce cadre, d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil à l’égard de Madame [H] [N], partie à cet acte.

Il résulte des développements qui précèdent que l’acquéreur disposait, grâce aux documents qui lui avaient été remis, des informations suivantes :

— statut de résidence hôtelière de l’immeuble,

— résiliation par la société AMHORE du bail commercial la liant au vendeur du bien,

— usage d’habitation de ce bien,

— absence d’avantage fiscal,

— état des charges de copropriété supporté par le précédent propriétaire.

Les notaires ne peuvent se retrancher derrière ces informations « brutes », même si certaines ont été reportées dans les actes, dans la mesure où elles ne pouvaient pas informer pleinement l’acquéresse sur la situation juridique relativement complexe du bien à la fois libéré de toute exploitation hôtelière du fait de la résiliation du bail commercial et maintenu dans une résidence hôtelière soumise à une législation et à un règlement de copropriété particuliers.

Comme vu plus haut, la résiliation du bail liant le copropriétaire à la société d’exploitation hôtelière ne pouvait assurer au copropriétaire sortant une exemption de toutes charges en rapport avec les services collectifs résultant de ce statut, ce dernier restant tenu des charges « objectivement utiles » conformément au droit positif. Les notaires devaient, en tant que professionnels du droit, informer le futur acquéreur du risque, compte tenu de l’aléa juridique sur la notion d’utilité des charges, d’avoir à supporter tout ou partie de ces charges venant s’ajouter aux charges de copropriété existantes.

Les manquements des notaires apparaissent d’autant plus inexcusables que Maitre [D] a vu son attention particulièrement attirée sur la question des charges hôtelières par le syndic dans son courrier de transmission de l’état daté du 7 juillet 2016 dont Maitre [F]-[J], en tant que rédacteur de l’acte de vente, a nécessairement eu également connaissance dès lors que ce document était nécessaire à la rédaction de cet acte. On en reportera ci-après les termes: « D’autre part, pour information, nous tenons à vous informer qu’il existe des charges liées à la gestion hôtelière dont nous ignorons la teneur pour cela se rapprocher de la société d’exploitation hôtelière. »

Que Madame [H] [N], qui a voté contre la résolution dont s’agit, n’ait pas contesté judiciairement le rattrapage des charges hôtelières sur les années 2015, 2016 et 2017 à la suite de la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2017 ayant autorisé le syndic à signer une convention rétroactive avec la société AMHORE au motif de certaines irrégularités formelles évoquées par Madame [H] [N] elle-même, n’exempte pas les notaires de leur responsabilité préexistante sur le principe même de ces charges trouvant leur fondement dans la loi et le règlement de copropriété et non pas dans leur vote en assemblée générale des copropriétaires.

Il sera donc retenu un manquement des notaires à leur obligation de conseil dont la relation causale avec les préjudices invoqués relativement aux charges supplémentaires et à l’incidence de ce niveau de charges sur le prix d’acquisition du bien est établie dès lors que ce manquement a privé Madame [H] [N] de la possibilité de renoncer à l’acquisition du bien. Il sera en outre relevé que cette prestation de conseil ne pouvait être fournie ni par l’agence immobilière, ni par le syndic dont les interventions en amont ne pouvaient dispenser le notaire de ses propres obligations.

Sur le préjudice

Madame [H] [N] considère avoir subi une perte de chance de renoncer à la vente et un préjudice consistant dans le paiement de charges exorbitantes découlant de la faute du notaire. Elle fait valoir que le prix d’un appartement en résidence hôtelière est traditionnellement moins élevé que celui d’un appartement à usage d’habitation en raison de son usage limité et du niveau de charges élevé.

Elle déclare que la moins-value de son studio doit être fixée à la somme de 20.400 euros. Elle estime également avoir réglé des frais notariés trop élevés en raison de cette moins-value.

Elle ajoute que les charges hôtelières de 1.240 euros par an participent au préjudice qu’elle a subi, ayant d’ailleurs été condamnée au paiement de ces charges par le tribunal d’instance de Versailles. Elle précise avoir souscrit un emprunt sur 15 ans et sollicite l’indemnisation du surplus des charges qu’elle aura à supporter durant les 15 années de remboursement de l’emprunt.

Elle prétend enfin avoir subi un préjudice moral.

Les notaires soutiennent que Madame [H] [N] ne rapporte pas la preuve que plus amplement informée, elle aurait, de manière certaine, renoncé à l’opération immobilière.

Ils concluent en outre à l’absence de préjudice indemnisable, dès lors que les notaires ne peuvent être tenu au paiement de restitutions auxquelles un contractant est condamné, ce qui concerne à la fois les dommages et intérêts pour rescision de la vente et ceux au titre des charges hôtelières. Ils soutiennent que le préjudice allégué ne revêt pas le caractère d’un préjudice né, actuel et certain dès lors qu’une procédure en annulation de l’assemblé générale des copropriétaires ayant voté la résolution donnant pouvoir au syndic de passer rétroactivement la convention d’exploitation avec la société AMHORE pour les années 2015 à 2017 serait actuellement en cours et qu’en cas d’annulation, Madame [H] [N] ne pourrait plus justifier d’aucun préjudice.

Les défendeurs soulignent que le préjudice né d’un manquement au devoir d’information du notaire ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas contracter non démontrée en l’espèce dans la mesure où Madame [H] [N] n’a pas jugé utile de contester une décision d’assemblée générale soumettant son appartement au cadre hôtelier.

***

Le manquement au devoir de conseil donne lieu à indemnisation au titre de la perte de chance, dès lors que celui à qui ce conseil était dû ne se serait probablement pas engagé ou alors à des conditions plus favorables s’il avait été correctement informé, la perte de chance impliquant la privation d’une probabilité raisonnable et non certaine.

L’office du juge consiste à apprécier le bien-fondé des préjudices et à déterminer la fraction de ces préjudices correspondant à la perte de chance de les éviter si le défendeur n’avait pas commis de faute.

En l’espèce, le préjudice indemnisable ne peut consister qu’en la perte de chance pour Madame [H] [N] de renoncer à l’acquisition du bien s’il avait été informé de l’existence de charges supplémentaires et non pas à la totalité des préjudices revendiqués par cette dernière.

Il est constant que Madame [H] [N] a acquis le bien au prix de 90.000 euros. Elle produit un rapport d’évaluation immobilière concernant un autre lot que le sien mais situé dans la même résidence hôtelière. Si les éléments chiffrés de ce rapport datent du 25 juillet 2018, aucun des parties n’en conteste l’applicabilité en 2016. Ce rapport conclut à l’incidence des charges hôtelières sur la valeur du bien dont la dépréciation doit être estimée à 16% calculée comme suit à partir des données concernant l’autre bien :

180.000 euros (compte tenu du prix des « appartements courants dans la résidence) – 150.000 euros / 180.000 euros x 100.

Le préjudice de Madame [H] [N] tenant au surcoût payé pour l’acquisition du bien doit donc être chiffré à 14.400 euros.

Si Madame [H] [N] produit le décompte établi par Maitre [F]-[J], le seul poste faisant ressortir des frais proportionnels à la vente est celui facturé pour 1.868,69 euros sur la base de 90.000 euros. Le surcoût dont il est justifié relativement aux frais de notaire est donc de 299 euros.

S’agissant des charges hôtelières, il est établi qu’une procédure initiée par un des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], dont le lot n’est plus géré par la société AMHORE, comme celui de Madame [H] [N], est actuellement en cours devant la cour d’appel. Cette procédure a pour objet une demande d’exonération des charges hôtelières formulée au nom de ce seul copropriétaire. Il n’est justifié d’aucune autre procédure qui aurait pour objet l’annulation de la résolution d’assemblée générale portant sur ces charges. La décision de la cour d’appel à intervenir, qui ne peut avoir d’effet qu’entre les parties à cette instance, est sans incidence sur l’évaluation du préjudice de Madame [H] [N].

Il résulte des appels de fonds pour les années 2017 et 2018 produits par Madame [H] [N] que les charges hôtelières se sont élevées à 1.216,72 euros par an. Les appels de fonds pour les années suivantes n’ont pas été communiqués. Le décompte arrêté au 4 février 2022 versé aux débats, qui ne fait pas la ventilation entre les charges de copropriété et les charges hôtelières, permet néanmoins de constater l’existence d’un surcroit de charges de 1.678,69 euros par an en moyenne (montant total de charges 2.341 euros – charges de copropriété supportées par le précédent propriétaire lors des deux années ayant précédé la vente 662,31euros par an en moyenne suivant l’état pré-daté du syndic du 5 avril 2016). Il est ainsi justifié d’un niveau de charges hôtelières conforme au préjudice revendiqué que Madame [H] [N] a chiffré à un montant de 1.240 euros par an. Il reste que partie de ces charges sont assumées par le locataire dans une proportion évaluée par le rapport d’évaluation immobilière produit par Madame [H] [N] à 40%. Le surcoût de charges hôtelières à charge de la demanderesse s’établit donc à 496 euros par an.

Madame [H] [N] verse aux débats l’offre de prêt immobilier ayant pour objet le financement du bien litigieux par un prêt sur 15 ans, durée sur laquelle elle est bien fondée à être indemnisée du surcoût lié aux charges hôtelières dès lors qu’aucun élément ne remet en cause la conservation de ce bien dans son patrimoine pendant la durée d’exécution du crédit.

Le montant total du préjudice doit donc être évalué à 22.139 euros (14.400 + 299 + 7.440 (496 x 15).

A ce stade, il s’agit d’évaluer la perte de chance pour Madame [H] [N] de renoncer à l’acquisition du bien si elle avait été informée de l’existence de charges supplémentaires dont on rappellera qu’elles ne procèdent pas d’une décision d’assemblée générale que Madame [H] [N] aurait pu contester mais des dispositions issues de la loi et du règlement de copropriété.

Il résulte du pré-état daté que les charges de copropriété ont été pour les deux années ayant précédé la vente de respectivement 692,74 et 631,89 euros. Autrement dit, l’appartement supporte un montant total de charges (charges hôtelières de 1.240 euros comprises) de 1.902,31 euros en moyenne par an supportées à 60% par le propriétaire. Le surcoût en termes de charges impacte nécessairement la rentabilité de l’investissement locatif. Ce constat pouvait être de nature à dissuader Madame [H] [N] d’acquérir le bien, encore que le taux de rendement restait de 5,9 % si on rapporte le revenu locatif résiduel de 4.360 euros (montant du loyer annuel au vu du contrat de bail révisé communiqué par Madame [H] [N] après déduction de la part de charges hôtelières supportés par le propriétaire) au prix d’acquisition du bien de 90.000 euros.

Il doit être également être tenu compte de ce que Madame [H] [N] a eu communication de l’ensemble des éléments sur les caractéristiques du bien qui aurait pu l’amener à s’interroger sur le niveau de charges qu’elle aurait à supporter. Il doit en outre être relevé que les charges hôtelières sont destinées à maintenir un certain niveau de standing à la résidence hôtelière qui devait apparaitre à la visite et l’amener à s’interroger sur le niveau de charges peu élevé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’évaluer à 40% la perte de chance pour Madame [H] [N] de renoncer à l’acquisition du bien.

Le préjudice indemnisable s’établit donc à la somme de 8.855,60 euros.

Il est de principe, au visa de l’article 16 de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 applicable à l’espèce, que chaque associé répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’il accomplit et la société civile professionnelle est solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ces actes, en sorte que l’action en responsabilité peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux.

La faute commise par la société CPH IMMOBILIER doit être considérée de moindre incidence par rapport à celle des notaires, plus à même d’identifier la difficulté tenant au statut juridique relativement complexe du bien.

Il convient donc de condamner in solidum Maitre [B] [D], la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] et la société CPH IMMOBILIER à payer la somme de 8.855,60 euros à Madame [H] [N], à proportion de 80% pour les notaires et de 20% pour l’agence immobilière, à titre de dommages et intérêts.

Madame [H] [N] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral de l’absence de motivation au soutien de cette demande.

Sur les appels en garantie

L’appel en garantie consiste, pour celui qui a dû exécuter une obligation dont un autre était tenu en tout ou partie, à actionner le véritable débiteur pour lui faire supporter le poids de la condamnation.

*La SCI BTX n’encourant aucune condamnation, elle sera déboutée de sa demande visant à en être relevée et garantie.

*sur les appels en garantie de l’agence immobilière.

La société CPH IMMOBILIER déclare être fondée en son appel en garantie contre la société venderesse qui a déclaré que le studio était à usage d’habitation et contre le notaire rédacteur de la promesse de vente pour avoir repris dans l’acte cette déclaration sans en vérifier l’exactitude.

Ni la SCI BTX, ni Maitre [D], rédacteur de la promesse de vente, n’ont conclu sur ce point.

***

Il ne peut être fait grief au vendeur et au notaire d’avoir indiqué que le studio était à usage d’habitation, cette mention comme indiqué plus haut étant conforme à la réalité. Aucun comportement dolosif ou faute n’ayant été retenus à ce titre à leur encontre, l’appel en garantie de la société CPH IMMOBILIER sera déclaré mal fondé.

La société CPH IMMOBILIER sera donc déboutée de sa demande visant à être relevée et garantie de toutes condamnations prononcées à son encontre par la SCI BTX, Maitre [B] [D], la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J].

Sur la demande en dommages et intérêts de la SCI BTX à l’égard de Madame [H] [N]

La SCI BTX considère que Madame [H] [N] a abusé de son droit à agir prétendant contre l’évidence avoir été victime d’un dol alors que les pièces annexées à l’assignation prouvent que le vendeur, l’agence et les notaires lui ont donné toutes les informations sur la situation du bien et lui ont remis toutes les pièces en leur possession.

Madame [H] [N] n’a pas développé de moyens de défense relativement à cette demande.

***

Au visa de l’article 1383 du code civil, dans sa version en vigueur avant l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, le seul fait que Madame [H] [N] n’ait pas obtenu gain de cause sur le fondement du dol notamment en considération des pièces mises à sa disposition lors de la vente ne suffit pas à caractériser l’intention malicieuse ou la mauvaise foi de ce dernier dans la mise en œuvre de l’action entreprise à l’égard de la SCI BTX.

La SCI BTX sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [H] [N] pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Maitre [B] [D] et la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] et la société CPH IMMOBILIER succombant à l’instance, ils seront condamnés in solidum, à proportion de 80% pour les notaires et de 20% pour l’agence immobilière, au paiement des dépens exposés par Madame [H] [N] en application de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maitre Emmanuelle LEFEVRE pour la partie des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Ils seront également condamnés, à proportion de 80% pour les notaires et de 20% pour l’agence immobilière, au paiement des dépens exposés par les autres parties en application de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maitre Franck ZEITOUN pour la partie des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Maitre [B] [D] et la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] et la société CPH IMMOBILIER seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparait équitable de condamner in solidum, à proportion de 80% pour les notaires et de 20% pour l’agence immobilière, Maitre [B] [D] et la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] à payer la somme de 4.000 euros à Madame [H] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparait équitable de condamner, à proportion de 80% pour les notaires et de 20% pour l’agence immobilière, Maitre [B] [D] et la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] et la société CPH IMMOBILIER à payer la somme de 2.500 euros à chacune des autres parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Compte tenu de l’ancienneté du litige, il convient d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort mis à disposition au greffe,

— DEBOUTE la SCI BTX, la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [B] [D], Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— DEBOUTE Madame [H] [N] de ses demandes en dommages et intérêts à l’égard de la SCI BTX et de la société ASL GESTION,

— CONDAMNE in solidum, à proportion de 80% pour les notaires et de 20% pour l’agence immobilière, Maitre [B] [D] et la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] et la société CPH IMMOBILIER à payer la somme de 8.855,60 euros à Madame [H] [N] à titre de dommages et intérêts,

— DEBOUTE la SCI BTX et la société CPH IMMOBILIER de leurs appels en garantie respectifs,

— DEBOUTE la SCI BTX de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [H] [N],

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— CONDAMNE in solidum, à proportion de 80% pour les notaires et de 20% pour l’agence immobilière, Maitre [B] [D] et la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] et la société CPH IMMOBILIER au paiement des dépens exposés par Madame [H] [N], dont distraction au profit de Maitre Emmanuelle LEFEVRE pour la partie des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— CONDAMNE, à proportion de 80% pour les notaires et de 20% pour l’agence immobilière, Maitre [B] [D] et la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] au paiement des dépens exposés par les autres parties dont distraction au profit de Maitre Franck ZEITOUN pour la partie des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

— DEBOUTE Maitre [B] [D] et la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] et la société CPH IMMOBILIER de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNE in solidum, à proportion de 80% pour les notaires et de 20% pour l’agence immobilière, Maitre [B] [D] et la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D], Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] et la société CPH IMMOBILIER à payer la somme de 4.000 euros à Madame [H] [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE, à proportion de 80% pour les notaires et de 20% pour l’agence immobilière, Maitre [B] [D] et la SCP [B] [D] JEAN-JACQUES MONFORT YANN BRIDOUX ET [C]-[O] [D] Maitre [C] [F]-[J] et la SELARL Office Notarial de [Localité 9] [F] [J] et la société CPH IMMOBILIER à payer la somme de 2.500 euros à chacune des autres parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

Prononcé le 30 JANVIER 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, en application de l’article 452 du code de procédure civile, assistée de Madame SOUMAHORO greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT.