COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

DU 18 DECEMBRE 2025

MM

N° 2025/ 423

Rôle N° RG 19/02606 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BDZHO

SCI RAMDES

C/

[W] [R]

[X] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES

SELARL S.Z.

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 11 Janvier 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 14/04527.

APPELANTE

SCI RAMDES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, [Adresse 2] – [Localité 21]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIME

Monsieur [W] [R] décédé, et demeurant de son vivantt [Adresse 1] – [Localité 21]

PARTIE INTERVENANTE

Madame [X] [R] venant aux droits de feu [W] [R], son père, décédé

intervenante volontaire par conclusions du 14/06/2019

demeurant [Adresse 3] – [Localité 21]

représentée par M^e Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

A l''angle du [Adresse 20], de l'[Adresse 19] et de la [Adresse 18], à [Localité 21], sur un terrain d’environ 1450 m² a été édifié autour de l’année 1927 un local commercial à usage de cité marchande ou marché couvert, composé de cabines individuelles louées à divers commerçants.

Par arrêté du 2 février 1970, le préfet des Alpes-Maritimes a accordé un permis de construire pour la construction d’ un immeuble de huit étages sur rez-de-chaussée avec parkings sur trois sous sols, sur le terrain situé [Adresse 10] et [Adresse 17], à l’ angle de ces deux voies, dénommé le [Adresse 19]-[Adresse 20], d’ une superficie de 833 m², cadastré section E, n° [Cadastre 15] pour le bâti et [Cadastre 16] pour le non bâti. Un acte contenant état descriptif de division et règlement de copropriété a été dressé le 27 avril 1971 par Me [B] , notaire à [Localité 21].

Cet acte mentionne que le lot numéro 1 du rez-de-chaussée est constitué par un grand local commercial pouvant être utilisé notamment comme marché couvert, accessible sur l'[Adresse 19]'; qu’ il peut comprendre des cabines individuelles ne constituant pas des lots privatifs et dont le nombre est à la discrétion du propriétaire «'étant remarqué que deux accès piétons sont prévus sur l’ [Adresse 19] permettant la circulation à l’ intérieur du marché et communiquant avec un local commercial qui s’étend entre l’ immeuble [Adresse 19]-[Adresse 20] et une parcelle de terre sise [Adresse 13] et [Adresse 8].'»

Par arrêté du 21 avril 1971, le préfet des Alpes-Maritimes a accordé un second permis de construire pour l’édification d’un immeuble de 7 étages sur rez-de-chaussée et sous-sol, sur la parcelle cadastrée [Cadastre 14] de l’ancien cadastre de la ville de [Localité 21] , située [Adresse 11] et [Adresse 5]. L’ immeuble devait être construit en surélévation de la construction ancienne existante, composée d’un rez de chaussée couvert par une dalle formant terrasse élevée sur sous-sol partiel, à usage de cité marchande.

Par acte sous seing privé du 6 mars 1976, déposé au rang des minutes de Me [M], notaire à [Localité 21], le 6 avril 1976, ont été établis l’ état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’ immeuble sis [Adresse 11], [Adresse 5] à [Localité 21], comprenant notamment, au rez-de-chaussée, un grand local commercial formant le lot n° 11 pouvant être utilisé notamment comme marché couvert, accessible par le [Adresse 20] et par la [Adresse 18]. L’acte indique que ce local «' peut comprendre des cabines individuelles qui ne constituent pas des lots privatifs et dont le nombre est à la discrétion du propriétaire. Il est desservi intérieurement par des allées de circulation et communique avec un local commercial de même nature qui occupe une grande partie du rez-de-chaussée de l’ immeuble en copropriété voisin sis [Adresse 17] et [Adresse 10] dont ce local constitue le lot n° un'».

Ce cahier des charges prévoyait que le lot n° 11 serait raccordé directement aux différents réseaux de distribution d’eau, gaz, électricité ainsi qu’aux égouts et que le propriétaire dudit lot pourrait organiser comme il l’entendait la répartition des consommations ainsi que toutes les charges spécifiques entre les titulaires de cabines de la galerie marchande.

Les murs périmétraux du rez-de-chaussée ainsi que les fermetures et les accès sur le [Adresse 20] et sur la [Adresse 18], les auvents, s’il en était posé, constituaient des parties communes spéciales aux lots 1, 2 et 11.

Par trois actes notariés du 28 juillet 1983, portant état descriptif de division modificatif de chaque immeuble, pour les deux premiers, et constitution de servitudes, pour le troisième, reçus par Maître [C] [U] , notaire à [Localité 21], la société anonyme Omnium Financier et Immobilier, dite SA OFI, représentée par M. [L] [H], et la société en nom collectif SNC [A] [S] et Cie, représentée par M. [A] [S], propriétaires ensemble des lots numéros onze et cent treize dépendant de l’ immeuble des [Adresse 11] / [Adresse 18], et du lot numéro un de l’ immeuble mitoyen sis [Adresse 17] / [Adresse 4], ont procédé aux modifications suivantes':

Le lot n° 11 de l’immeuble du [Adresse 11], utilisé comme marché couvert, a été annulé, remplacé par 56 nouveaux lots, numérotés de 117 à 172, le lot 172 correspondant aux allées de circulation au sein de ce marché.

Le lot n° 1 de l’immeuble sis [Adresse 17] a également été annulé et remplacé par 25 nouveaux lots, numérotés de 225 à 249, le lot 249 correspondant aux allées de circulation au sein de ce local à usage de marché couvert.

Chaque acte modificatif de l’état descriptif de division précise que le lot comprenant les allées de circulation, en raison de sa destination à usage de parties communes, respectivement, aux lots 117 à 171 pour le lot n° 172 et aux lots 225 à 248 pour le lot n° 249, est destiné à être acquis à raison d’ 1/55 èmes ou 1/24 èmes indivis, par chacun des acquéreurs des lots ci-dessus créés «'et constituera une indivision forcée entre les acquéreurs desdits lots'»

Un troisième acte constitutif de servitudes a été reçu, lequel précise que': «' Tous les lots ci-dessus désignés bien que dépendant de deux copropriétés différentes , forment en réalité une seule cité marchande composée de soixante dix neuf lots, formant les lots numéros cent dix sept à cent soixante douze ( 117 à 172) de l’ immeuble désigné au grand «'A'» et les lots numéros deux cent vingt cinq à deux cent quarante neuf ( 225 à 249) de l’ immeuble désigné au grand «'B'».

Le lot numéro cent soixante douze ( 172) de l’ immeuble désigné au paragraphe «'A'» et le lot numéro deux cent quarante neuf (249) de l’ immeuble désigné au paragraphe «'B'» sont composés de toutes les allées de l’ ensemble de la cité marchande.

Ceci exposé, il est passé à la constitution de servitudes, objet des présentes':

— Constitution de Servitudes-

Monsieur [S] et M. [H], ès qualités, conviennent de constituer':

1°) sur le lot cent soixante douze (172) de l’ immeuble désigné sous le paragraphe «' A'» qui sera la fonds servant, une servitude de passage perpétuelle au profit des lots deux cent vingt cinq à deux cent quarante neuf ( 225 à 249), de l’ immeuble désigné sous le paragraphe «'B'» fonds dominant

2°) sur le lot numéro deux cent quarante neuf (249) de l’ immeuble désigné sous le paragraphe «' B'» qui sera le fonds servant, une servitude de passage perpétuelle au profit des lots cent dix sept à cent soixante douze (117 à 172) de l’ immeuble désigné sous le paragraphe A fonds dominant.

Les présentes servitudes de passage s’exerceront au gré de tous les copropriétaires des cabines sus visées et pour toutes personnes devant se rendre dans la cité marchande composée de la totalité des lots susvisés.'»

Par acte du 29 juillet 1983, M. [W] [R] a fait l’acquisition au sein de l’immeuble sis [Adresse 11] / [Adresse 5] des lots numéros 117, 134, 135, 159, 160 et 161, constitués de lots commerciaux à usage de cabine, ainsi que « les 6/55èmes (soit 1/55ème pour chaque lot) du lot n° 172, ce lot comprenant les allées de circulation desservant l’ensemble des 55 cabines créées au modificatif et les 84.600/ 1.000.000 èmes des parties communes de l’ entier immeuble », tous situés en bordure du [Adresse 20].

Cet acte rappelait l’existence des servitudes réciproques de passage créées au bénéfice de chaque lot issu de la division des lots commerciaux 1 et 11 d’ origine, pour permettre de circuler librement dans l’ensemble de la galerie marchande à cheval sur deux copropriétés.

Par acte du 30 novembre 2009, la SCI Ramdes a fait l’acquisition de l’ensemble des autres cabines situées dans la galerie marchande de l’immeuble des [Adresse 11]/[Adresse 5], ainsi que les 48/55 èmes du lot 172 correspondant aux allées de circulation desservant l’ensemble des 55 cabines commerciales et également des cabines commerciales de la galerie marchande située dans l’immeuble des [Adresse 17] et [Adresse 9], ainsi que des 23/24 èmes du lot n° 249 correspondant aux allées de circulation de la galerie marchande de cet immeuble.

A la demande de M. [W] [R], un procès-verbal de constat d’huissier a été dressé le 27 novembre 2013 décrivant le manque d’entretien de la galerie marchande, vidée de ses occupants et maintenue dans un état de délabrement incompatible avec l’exercice d’une activité commerciale, outre la condamnation des allées de circulation intérieures et des voies d’accès internes aux locaux commerciaux et permettant la circulation au sein de la galerie marchande.

Monsieur [Z], désigné en qualité d’expert, suivant ordonnance de référé du 27 juillet 2006 dans une procédure initiée par 16 locataires commerciaux, contre l’ ancien propriétaire de la majorité des lots de la cité marchande ( la SCI Lutesa ), avait déjà mis en évidence l’état d’abandon de la cité marchande, le non respect des normes de sécurité et la désertification des lieux, seules 16 cabines commerciales semblant encore occupées.

Ce procès-verbal de constat a été dénoncé et notifié à la SCI Ramdes le 10 avril 2014 aux fins de lui rappeler que ses agissements étaient contraires à la qualité de coïndivisaire de M. [R] des voies de circulation de l’immeuble sis [Adresse 11] / [Adresse 8], qualité qui fait obstacle à ce que la SCI Ramdes s’arroge le droit de réaliser des travaux et de condamner lesdites allées en édifiant des murs et ouvrages sur leur assiette'; également à la qualité de bénéficiaire de servitudes de passage réciproques sur les allées de circulation de la galerie marchande située dans les deux immeubles.

C’est dans ce contexte que par acte du 31 juillet 2014, Monsieur [W] [R] a saisi le tribunal de grande instance de Grasse. Par conclusions d’incident , il a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’expertise qui a été ordonnée par décision de ce magistrat le 11 décembre 2015 afin':

— d’établir un état descriptif et qualitatif des lieux,

— de dire si le passage dans les allées de circulation est libre, à défaut en décrire les obstacles,

— de dire si les lots sont normalement entretenus,

— de recueillir et annexer au rapport les éléments relatifs aux préjudices allégués et donner son avis,

Le 1er juin 2017, l’expert a déposé son rapport lequel établissait que

— certaines allées de circulations et entrées des locaux avaient été condamnées,

— l’inoccupation de la grande majorité des cabines,

— l’état de vétusté de la galerie marchande ce qui engendrait d’importants problèmes de sécurité, au regard de la réglementation des établissements recevant du public, un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de la galerie, en l’état, ayant été émis par la commission de sécurité, laquelle avait préconisé la mise en place de mesures correctives qui n’avaient jamais été suivies d’effet .

En lecture du rapport d’expertise, M [W] [R] a sollicité, au visa des articles 815 et suivants et 632 et suivants du code civil':

la condamnation de la SCI Ramdes, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, à supprimer l’ensemble des obstacles situés sur les allées de circulation des deux immeubles précités lots 172 et 249, la désignation d’ un administrateur judiciaire de la galerie marchande, la condamnation de la SCI Ramdes à payer à Monsieur [W] [R] la somme de 100 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’impossibilité de louer toutes les cabines qui sont sa propriété, quatre cabines sur six étant vacantes.

La SCI Ramdes a conclu au rejet de toutes les demandes, aux motifs que la demande de désignation d’ un administrateur judiciaire ne repose sur aucune base contractuelle ou légale'; que la demande de travaux s’exercerait sur des parties privatives de la SCI Ramdes'; que les servitudes de l’acte du 29 juillet 1983 ne présentent plus aucun intérêt, ni efficacité.

Elle a demandé au tribunal de

— constater l’existence d’une indivision forcée sur les lots 172 et 249 et de prononcer la fin de cette indivision sur le fondement de l’article 815 du code civil et de désigner un géomètre,

— constater l’extinction des servitudes de passage.

Par jugement du 11 janvier 2019, le tribunal a, au visa des articles 701 et suivants et 1134 ancien du code civil':

Condamné la SCI Ramdes à procéder à la suppression des obstacles situés sur les allées de circulation des deux lots 172 et 249, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

Débouté M. [W] [R] de sa demande de désignation d’un administrateur judiciaire,

Débouté la SCI Ramdes de ses demandes reconventionnelles,

Condamné la SCI Ramdes à verser à [W] [R] une somme de 40 000,00 euros de dommages et intérêts,

Rejeté toute autre demande plus ample,

Dit n’ y avoir lieu à exécution provisoire,

Condamné la SCI Ramdes au paiement de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre condamnation aux dépens avec distraction au bénéfice de M^e Szepetowski.

Pour statuer en ce sens, le tribunal s’est appuyé sur le rapport d’ expertise et a notamment retenu, s’agissant de la servitude dont bénéficie M [R] sur le lot n° 249 de la copropriété [Adresse 20] et [Adresse 19],

— l’existence d’obstacles à l’exercice de cette servitude, imputables à la SCI Ramdes (condamnation des allées secondaires par des cloisons de carreaux de plâtre, certaines cabinesayant été démolies), outre un manque d’entretien ( carrelage vétuste sur les allées principales , portes d’accès extérieures côté [Adresse 19] , [Adresse 20] et [Adresse 18] fermées, parties communes non entretenues)';

— que l’inutilité de la servitude ne la fait pas disparaître'; qu’en toute hypothèse les cabines de la société Ramdes n’ ont aucune activité de sorte que la circulation dans les allées n’a plus d’utilité';

— que pour autant l’absence d’activité des cabines de la SCI Ramdes doit être considérée comme étant due à hauteur de 50 % à l’état des allées de circulation';

— que la SCI Ramdes et ses auteurs n’ont pris aucun engagement s’agissant du fonctionnement de la galerie marchande et de son exploitation';

— que par son comportement, le propriétaire du fonds servant a rendu plus incommode l’usage de la servitude de passage';

— que la demande de désignation d’un administrateur judiciaire ne repose sur aucun fondement.

Sur les demandes de M [R] et de la SCI Ramdes concernant l’indivision sur la parcelle lot n° 172':

— que l’état descriptif de division de l’immeuble [Adresse 11] et [Adresse 18] précise que le lot 172 qui regroupe les allées de circulation de la galerie marchande située dans cet immeuble constitue une indivision forcée conventionnelle entre les acquéreurs des 55 lots 117 à 171 inclus';

— que M. [R] a acquis 6/55 èmes du lot n° 172 par acte du 29 juillet 1983'; qu’aucune disposition conventionnelle ne prévoit le cas où l’usage du lot en indivision forcée devient inutile';'

— seul un accord des parties peut mettre fin à l’indivision';

— qu’ eu égard aux conclusions et observations de l’expert, la SCI Ramdes ne jouit pas du bien indivis conformément à sa destination , les obstacles constatés sont incompatibles avec les droits du demandeur';

— que les fautes de la SCI Ramdes sont l’absence d’entretien des allées de circulation et la mise en place d’obstacles dans ces allées';

— que la responsabilité de la SCI Ramdes doit être retenue à hauteur de 50 % en application de l’article 701 du code civil que ce comportement fautif a causé à Me [R] un préjudice financier qu’il convient d’évaluer à 40000,00 euros.

Par déclaration du 14 février 2019 la SCI Ramdes a relevé appel principal. M. [R] a relevé appel incident.

Monsieur [W] [R] est décédé le 22 mai 2019. Le 15 octobre 2018, il avait régularisé une donation à sa fille, [X] [R], de deux des lots situés au sein de l’immeuble du [Adresse 6] [Adresse 11].

Dans cet acte figurait la stipulation suivante relative aux pouvoirs du notaire :

« pour l’accomplissement des formalités de publicité foncière, les parties agissant dans un intérêt commun, donnent tous pouvoirs nécessaires à tout notaire ou à tout collaborateur de l’office notarial dénommé en tête des présentes, à l’effet de faire dresser et signer tous actes complémentaires, modificatifs ou rectificatifs des présentes, pour mettre le présent acte en concordance avec les documents hypothécaires, cadastraux ou d’ état civil. »

Il est apparu que cet acte était entaché d’une erreur matérielle dans la mesure ou seule une partie des lots avait été mentionnée dans l’acte de donation d’origine.

Un premier acte rectificatif a été régularisé le 29 mai 2020 corrigeant les omissions dont l’acte d’origine était affecté. Il est apparu enfin que par l’effet d’une autre omission, la quote-part affectée aux lots objet de la donation, dans le lot 172 constituant les allées de circulation, avait été omise, donnant lieu à un second acte rectificatif, établi le 4 octobre 2021.

La SCI Ramdes, a formalisé un incident de nullité des actes complémentaire et rectificatif intervenus postérieurement au décès d’ [W] [R].

Par ordonnance du 18 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a débouté la SCI Ramdes de cet incident. Par arrêt de déféré du 20 octobre 2022, cette ordonnance a été confirmée et la cour s’est déclarée incompétente pour statuer sur la nullité des actes complémentaire et rectificatif visés .

La SCI Ramdes ayant déposé plainte pour faux contre ces deux actes, a de nouveau saisi le conseiller de la mise en état d’un incident, cette fois de sursis à statuer, qui a été rejeté par le conseiller de la mise en état par ordonnance du 26 mars 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 4 novembre 2025, une ordonnance de clôture de l’ instruction étant rendue le 21 octobre 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions notifiées par message RVPA du 20 octobre 2025 par la SCI Ramdes tendant à':

Vu le jugement du 11 janvier 2019 prononcé par le TGI de Grasse,

Vu la déclaration d’appel du 14/02/2019,

Vu les dispositions des articles 637 et suivants du code civil,

Vu les articles 701 et suivants du code civil,

Vu l’article 815 du code civil,

Vu l’ article 1134 ancien du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER recevable et bien fondée la SCI Ramdes en son appel formé contre la décision du 11/01/2019 rendue par le Tribunal de Grande Instance de Grasse.

INFIRMER le jugement du 11/01/2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Grasse en ce qu’il a statué comme suit :

— Condamne la SCI Ramdes à procéder à la suppression des obstacles situés sur les allées de circulation des «'deux lots 172 et sur le lot 249'» (SIC) sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision ;

— Déboute la S.C.I. Ramdes de ses demandes reconventionnelles, à savoir :

Constater l’absence d’intérêt et d’ efficacité des servitudes mentionnées à l’acte notarié du 29 juillet 1983, et en constater l’ extinction en tout état de cause,

— Dans l’hypothèse où la juridiction considérerait qu’il existe une indivision forcée au regard des lots N° 172 et 249, prononcer la fin de cette indivision au visa de l’article 815 du Code Civil et voir désigner tel géomètre qu’il plaira à la juridiction, pour définir la limite séparative des deux propriétés [R] et Ramdes,

— Condamne la SCI Ramdes à verser à Monsieur [W] [R] une somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne la SCI Ramdes à payer à Monsieur [W] [R] une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

ET STATUANT DE NOUVEAU,

JUGER que la donation du 15 octobre 2018, l’acte complémentaire du 29 mai 2020, et l’acte rectificatif du 04 octobre 2021 sont inopposables à la SCI Ramdes au regard de l’absence de publicité foncière;

JUGER que l’acte complémentaire du 29 mai 2020, et l’acte rectificatif du 04 octobre 2021 sont nuls.

JUGER que les actes du 28 juillet 1983 ayant instauré la division des lots, l’ indivision et la servitude de passage sur les allées de circulation sont frauduleux et nuls.

JUGER que la servitude conventionnelle en date du 28 juillet 1983 est éteinte dès lors que la destination de cette servitude déterminée dans son acte constitutif n’ existe plus et est impossible.

JUGER que la revendication par Madame [X] [R] de cette servitude devenue inutile et sans intérêt pour elle constitue un abus de droit.

En conséquence,

DEBOUTER Madame [X] [R] de 1'ensemble de ses demandes formulées contre la SCI Ramdes.

A titre subsidiaire,

Si la cour considérait que la servitude conventionnelle doit recevoir ses pleins effets, vu les articles 697 et 698 du code civil,

CONDAMNER Madame [X] [R] à payer à la SCI Ramdes une somme de 11.851,20€ correspondant aux travaux d’entretien et de mise en sécurité des allées de circulation du local commercial.

DEBOUTER Madame [X] [R] de sa demande de désignation d’un administrateur judiciaire pour administrer le local commercial.

JUGER que l’action en dommages intérêts de Madame [R] contre la SCI Ramdes est prescrite et infondée.

A titre reconventionnel,

Et en tout état de cause,

CONDAMNER Madame [X] [R] à verser à la SCI Ramdes une indemnité de 2.652.000€ à titre de dommages intérêts ;

ORDONNER la fin de l’indivision du lot n° 172 et voir désigner tel Géomètre qu’il plaira à la Cour, pour définir la limite séparative des deux propriétés [R] et Ramdes.

DEBOUTER Madame [X] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Madame [X] [R] à payer à la SCI Ramdes la somme de 10.000,00 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’ aux entiers dépens, lesquels incluront les frais d’expertise, ces derniers distraits au profit de la SCP Ermeneux-Arnaud-Cauchi & associés sur son affirmation de droit.

Elle fait valoir notamment les moyens et arguments suivants':

En premier lieu, Madame [R] n’ a pas qualité à agir car elle ne justifie pas de la publicité des trois actes notariés de donation dont elle se prévaut':

— Or, c’est la publicité des actes notariés qui les rendent opposables aux tiers, et à défaut de publicité, Madame [R] ne justifie pas de sa qualité à agir contre la société Ramdes.

— Seule la production de ces trois actes revêtus de la mention de la publicité en première page permettrait de vérifier la régularité de la publicité requise.

— Madame [R] n’a pas qualité à intervenir en cause d’appel en se prévalant de sa qualité de donataire des biens de son père décédé.

— Au surplus, ces actes sont nuls et la la SCI Ramdes.

— Monsieur [W] [R] est décédé le 22 mai 2019, soit postérieurement au jugement de première instance rendu le 11 janvier 2019. Pour justifier de sa qualité à agir en cause d’appel, Madame [R] a d’abord produit ses conclusions notifiées le 14 juin 2019 dans laquelle elle indiquait « être devenue propriétaire des biens aux lieux et place de son père [W] [R], décédé, après avoir bénéficié d’une donation de la nue- propriété en date du 19 février 2019.

— L’ acte de donation du 15 octobre 2018, communiqué au débat plus d’un an plus tard, soit le 19 novembre 2019, porte exclusivement sur un seul local commercial à usage de cabine et une cave, évalués en pleine propriété à 200.000 € et 140.000 € en nue-propriété.

— Madame [R] a produit aux débats le 15 juillet 2020 un acte complémentaire du 29 mai 2020 intégrant 5 autres locaux commerciaux. Puis encore, l’acte rectificatif du 04 octobre 2021 intégrant des droits indivis sur des allées de circulation de la cité marchande qui sera communiqué au débat le 06 octobre 2021, après que la SCI Ramdes eut encore conclu qu’elle ne justifiait pas être propriétaire de la totalité des lots revendiqués.

— Les locaux commerciaux ne sont pas entrés régulièrement dans le patrimoine de Madame [R]. Par voie de conséquence, elle n’a pas qualité à poursuivre la procédure initiée par feu son père.

— Le fait que la dévolution successorale n’a fait l’objet d’aucun litige entre les héritiers est sans aucune influence sur l’intérêt direct de la SCI Ramdes de contester la donation initiale, l’acte complémentaire, puis l’acte rectificatif puisque ce sont ces trois actes dont se prévaut Madame [R] pour justifier de sa qualité devant la cour d’appel (la SCI Ramdes ne faisant qu’exercer, par voie d’ exception, son droit à invoquer la nullité des actes notariés que Madame [R] lui oppose).

— Dans la donation en date du 15 octobre 2018 portant sur le lot 114 (cave) et 117 (il s’agissait d’un local loué à Monsieur [P], exerçant la profession de poissonnier qui était en cours de procédure d’ indemnisation d’ éviction), le donateur, présent à l’acte comme le donataire, avait pris la précaution de faire préciser en caractères gras en page 7 que cette donation était en avancement de parts successorales.

— L’acte établi le 15 octobre 2018 par Maître [D] lui-même en présence des intéressés ne pouvait comporter un oubli de 5 autres lots commerciaux, car le donateur ou la donataire l’aurait décelé rapidement, et non en mai 2020, soit 12 mois après le décès du donateur.

— Contrairement à ce que soutient Maître [D] dans son courrier du 19 novembre 2021 (pièce adverse n°20), les origines de propriété n’étaient pas multiples, puisque l’origine de propriété telle que relatée à l’acte du 15 octobre 2018 n’était pas susceptible de soulever de difficultés particulières'; les biens du donateur étaient précisément définis en page 3 et 4 de son propre titre de propriété.

— Maître [D] soutient que les rectifications étaient nécessitées par « l’ intention indiscutable du donateur de procéder à la donation de l’ensemble des biens dépendant de l’immeuble, sis [Adresse 6]'». On conçoit mal comment le notaire a pu commettre autant d’omissions successives.

— La portée réelle de l’ intention libérale du donateur alléguée par Maître [D] ne se déduit pas de son acte du 15 octobre 2018 qui est le seul acte que Monsieur [W] [R] a régularisé.

— On ne voit pas comment le donateur, avocat de profession, aurait pu signer la donation du 15 octobre 2018, alors qu’il manquait prétendument à la désignation des biens donnés la plupart des lots sur lesquels il aurait entendu faire porter la libéralité consentie à sa fille.

— La rectification de l’acte du 15 octobre 2018 ne pouvait être valablement demandée par la donataire puisqu’elle aboutissait à modifier de façon substantielle l’assiette de la donation et par suite l’intention du donateur.

— A noter qu’un état hypothécaire a été délivré le 26/07/2018, certifié le 23 juillet 2018, et annexé à l’acte qui ne concerne que les seuls lots 114 et 117, démontrant bien que l’erreur matérielle était impossible.

— Le pouvoir qui aurait été donné à Madame [V] [K], Clerc de l’Etude notariale pour requérir le notaire de dresser les deux actes complémentaires ou rectificatifs n’a jamais été joint.

— Madame [R] renvoie à la lecture de la page 17 de la donation initiale du 15 octobre 2018 (pièce adverse n°16) laquelle contient la clause suivante dénommée «POUVOIRS »': « Pour l’accomplissement des formalités de publicité foncière, les parties agissant dans un intérêt commun, donnent tous pouvoirs nécessaires à tout notaire ou à tout autre collaborateur de l’ office notarial dénommé en têtes des présentes, à l’effet de faire dresser et signer tous actes complémentaires modificatifs ou rectificatifs des présentes, pour mettre le présent acte en concordance avec les documents hypothécaires, cadastraux, ou d’état civil.

Les parties autorisent en conséquence le mandataire à déroger au principe édicté par l’alinéa premier de l’article 1161 du code civil, qui dispose qu’ un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat.'»

— Cette clause, habituelle dans les actes notariés, ne permet nullement au clerc de notaire de requérir le notaire de dresser l’acte complémentaire du 29 mai 2020 puis l’acte recti’catif du 04 octobre 2021, notamment parce que cette délégation a été donnée « pour l’ accomplissement des formalités de publicité foncière, et a exclusivement pour objet de mettre en concordance la donation du 15 octobre 2018 avec les documents hypothécaires, cadastraux ou d’ état civil.'»

— Monsieur [W] [R] étant décédé le 22 mai 2019, la donataire ne pouvait ensuite régulièrement saisir Maître [W] [D] le 29 mai 2020 pour faire compléter la donation, et ainsi se voir titrer sur les 5 autres locaux commerciaux complémentaires qui ne figuraient pas dans la donation d’origine du 15 octobre 2018.

— Dès lors que le mandat cesse par la mort du mandant conformément à l’article 2003 du code civil, Maître [D] ne pouvait dresser, ni l’acte complémentaire, ni l’acte recti’catif en l’état du décès du donateur.

— Les deux actes dressés par Maître [D] ne relèvent pas de la seule correction d’ une erreur qui se révèle à la seule lecture de l’acte, mais plus radicalement de la modification substantielle de la donation initiale, par l’ajout de 5 autres locaux commerciaux pour le premier, et des droits sur les allées de circulation pour le second.

En second lieu, la SCI Ramdes soutient que la division des lots, l’ indivision et la servitude de passage sur les allées de circulation sont frauduleuses et nulles, pour plusieurs raisons':

— Le sol des deux immeubles sur lesquels sont implantées les allées de circulation est désigné comme étant une « partie commune'» (page 28 du règlement de copropriété et E.D.D. de l’immeuble [Adresse 20]- [Adresse 18], pièce n°1) et (page 54 du cahier des charges de l’ immeuble [Adresse 19] [Adresse 20], pièce n°12).

— Les assemblées générales des deux copropriétés n’ont pas été convoquées pour autoriser la division des lots, l’indivision et la servitude de passage sur les allées de circulation, le sol étant « partie commune'» des deux immeubles, les syndics n’ayant même pas été informés de ces modificatifs et servitude traversant les deux immeubles.

— La division et la constitution de droits réels (servitude et indivision) sur ou au profit des parties communes d’ un immeuble en copropriété impliquent nécessairement une décision d’assemblée, qui relève en principe de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (en ce sens E. Kischinewsky-Boquisse, la Copropriété, 4911@ ed. Litec, n°307, p.327).

— Le lot n° 1 de l’ immeuble [Adresse 19] [Adresse 20] tel que défini dans le règlement de copropriété – E.D.D d’origine (page 20 de la pièce n°12 cahier des charges de l’immeuble [Adresse 20]-[Adresse 19] (27 avril 1971)) et le lot n°11 de l’ immeuble [Adresse 20]-[Adresse 18] (page 3 de la pièce n°1 Etat descriptif de division et règlement de copropriété du 6 mars 1976 (immeuble [Adresse 20]-[Adresse 18])) sont désignés comme pouvant comprendre des cabines individuelles mais ne peuvent pas constituer des lots privatifs, ce que se garde bien de rappeler Madame [R] dans ses conclusions.

— Dans ces conditions, la division de ces deux lots n°1 et 11 a été faite en violation des règlements de copropriété des immeubles puisque ces divisions en lots privatifs étaient strictement interdites, et que sur ce point également, les assemblées générales n’ont pas été convoquées, et les syndics non informés depuis 1983.

— Les deux modificatifs aux règlements des copropriétés en date du 28 juillet 1983 et la servitude de passage dont elle est issue n’ont pas été votés en assemblées générales et les syndics n’ ont pas été informés.

— Or, un règlement de copropriété ne peut licitement être modifié que par décision en assemblée générale des copropriétaires, les dispositions légales fixant les prérogatives de l’ assemblée générale étant d’ordre public, de sorte que toute modification apportée à un règlement de copropriété sans avoir été décidée en assemblée générale est illicite et, en cela, réputée non écrite et censée n’avoir jamais existé (en ce sens, Cour de cassation, 39116, 8 juin 2011 n°10-18.220, cassant un arrêt d’appel ayant rejeté une demande de résolution de servitude de passage résultant de modifications à un règlement de copropriété non voté en assemblée générale).

Ainsi, les clauses de ces deux modificatifs doivent être réputées non écrites et inexistantes comme ayant été établies en violation des dispositions impératives des articles 14 alinéa 3, 17 alinéa 1 25 d) et 26 b) de la loi du 10 juillet 1965.

— Aux termes de ces articles, le syndicat des copropriétaires établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ; les décisions sont prises en assemblée générale des copropriétaires, et les articles 6 à 37, 41-1 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public.

— Les deux sociétés OFI et Pax Promenade- Julien Abecassis et Cie ne pouvaient instaurer une servitude de passage au profit des lots de Monsieur [R] car la cour de cassation retient qu’il est interdit de créer des servitudes de passage entre des lots de copropriété, la division de l’immeuble en lots étant incompatible avec l’existence d’une telle charge grevant une partie privative d’un lot au profit d’ une autre partie privative d’un autre lot, au motif que le titulaire d’ un lot de copropriété, s’il dispose d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot, celui-ci comporte aussi « une propriété indivise'» sur la quote-part de parties communes attachée à ce lot.

— La SCI Ramdes est toujours fondée à soulever le caractère inexistant et nul de ces deux modificatifs, car l’action tendant à faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété ou une clause d’un modificatif de règlement de copropriété est imprescriptible (en ce sens, Cass. 3e civ. , 26 avr. 1989, n° 87-18.384, – Cass. 3e civ. , 12 juin 1991, n° 89-18.331: Juris Data n° 1991-001529 ; Bull. civ. III, n° 170. – CA Paris, 23e ch. B, 17juin 2006 : Juris Data n° 2006-243336. – Cass. 3e civ., 7 mai 2008, n° 07-13.409 : Juris Data n° 2008-043798; Bull. civ. III, n° 76 ; Cass. 3e civ., 28 janv. 2016, n° 14-26.921 : Juris Data n° 2016-001094) et ce, que la clause figure dans le règlement de copropriété d’origine ou qu’elle y ait été introduite par une décision d’assemblée générale définitive (CA Paris, 23e ch. B, 4 nov. 2009: Juris Data n° 2009-380312).

— Au visa des articles 14, 17, 25, 26, 43 de la loi du 10 juillet 1965, les actes modificatifs du 28 juillet 1983 ayant divisé les lots n°1 et n°11 des deux copropriétés, et l’ acte du 28 juillet 1983 ayant instauré la servitude de passage devant être jugés comme frauduleux, nuls et non écrits, Madame

[R] doit être déboutée de l’ ensemble de ses demandes.

En troisième lieu, la SCI Ramdes soutient qu’ en tout état de cause la servitude conventionnelle cantonnée au fonctionnement de la cité marchande, qui n’existe plus, est éteinte, aux motifs suivants':

— Depuis 1971, date de la construction des deux immeubles en copropriété au-dessus du grand local commercial désormais propriété de la SCI Ramdes, tous les titres de propriété définissent les lots acquis par la SCI RAMDES comme étant constitutifs d’un grand local commercial à cheval sur deux copropriétés distinctes et pouvant être utilisé notamment comme un marché couvert pouvant comprendre des cabines individuelles lesquelles ne constituent pas des lots privatifs, que le nombre de ces cabines est à la discrétion du propriétaire.

— Comme ses auteurs SCI RAMDES n’a strictement aucune obligation légale ou conventionnelle d’y faire fonctionner une cité marchande ouverte au public.

— Elle est parfaitement libre de donner à son local commercial l’usage qu’il lui plaît sous réserve de respecter les règlements des deux copropriétés des immeubles dont elle est membre.

— D’une part, la servitude conventionnelle de passage dont se prévaut Madame [X] [R], venant aux droits de son père décédé, lui- même propriétaire des seuls six lots n°117, 134, 135, 159, 160 et 161, ne pourrait grever que le seul lot n° 249, et non pas le lot n°172 ainsi que cela résulte expressément des dispositions contractuelles de la servitude.

— Cette servitude conventionnelle grevant le lot n°249 au profit des seuls lots n°117, 134, 135, 159, 160 et 161, propriété [R], est éteinte car cette servitude de passage a été cantonnée au

fonctionnement de la cité marchande, qui n’existe plus aujourd’hui, et qui était déjà à l’ état d’abandon quand la SCI Ramdes a acquis ce local commercial, ainsi que cela résultait déjà du rapport de l’expert judiciaire [Z] déposé le 04 octobre 2007.

— Dans l’ esprit et la lettre de la servitude conventionnelle du 28 juillet 1983, lorsque Monsieur [R] a acheté six magasins donnant en façade, sur le [Adresse 20], et disposant tous d’entrées individuelles sur le [Adresse 20], ses vendeurs avaient pour projet de vendre les cabines à chacun des commerçants exploitant une cabine, d’où la prévision de division en millièmes indivis, pour préserver les allées de circulation de la cité marchande, alors même que les cabines ne pouvaient pas constituer des lots privatifs.

— Madame [X] [R] venant au droit de son père prétend être propriétaire de six locaux commerciaux, totalement autonomes, dont les façades et entrées bénéficient d’un accès direct sur le boulevard, et qui ne nécessitent pas d’accès par les voies intérieures.

— Les sociétés OFI et PAX PROMENADE signataires de la servitude conventionnelle n’ont finalement jamais cédé les cabines situées à l’intérieur de la cité marchande aux commerçants qui les exploitaient, de sorte que la SCI Ramdes est aujourd’hui la seule propriétaire des 49 cabines dans la partie [Adresse 20]-[Adresse 18], et 24 cabines dans la partie [Adresse 20]- [Adresse 19], du lot n°249, et selon Madame [R] en indivision avec elle sur le lot n°172, à raison de 50/56 èmes.

— Ce lot 172 ne constitue pas une « indivision forcée '' avec Monsieur [R] ainsi que cela résulte de son titre de propriété (pièce adverse n°3 page 4).

— Et la servitude conventionnelle du 28 juillet 1983 grevant le seul lot n°249 au profit des lots [R] était cantonnée au fonctionnement de la citée marchande qui n’existe plus d’une part, et au projet des sociétés OFI et PAX de vendre chacune des cabines situées dans la cite marchande, ce qu’ ils n’ont pas fait d’autre part.

— Dès lors, la servitude conventionnelle dont se prévaut Madame [R] et grevant le seul lot 249 à son profit est éteinte puisque son objet a disparu, et que la servitude est impossible compte tenu des changements opérés dans les lieux, la cite marchande n’existant plus.

— Même lorsque la cité marchande fonctionnait parfaitement, les baux consentis par Monsieur [R] à ses propres locataires pendant plus de 30 ans n’ont même jamais mentionné l’ existence de cette servitude de passage sur les allées de circulation, puisqu’ils n’en avaient pas besoin pour l’ exploitation de leur commerce.

— Pour que les servitudes cessent par application de l’article 703 du Code civil, il faut qu’il soit survenu des changements, soit dans le fonds dominant, soit dans le fonds servant, soit dans les deux fonds. Il faut que ces changements soient assez graves pour en empêcher tout usage, que son exercice soit devenu irréalisable ou sans aucune utilité

— La légitimation de la servitude passe par son utilité et l’accroissement de valeur procuré au fonds.

— L’inutilité de la servitude au regard de la nouvelle affectation permet d’éclairer rétrospectivement l’intention des parties, et de considérer que le droit réel avait été stipulé seulement au regard du contexte initial.

— La cité marchande n’existant plus, et elle était en voie d’ abandon quand la SCI Ramdes en a fait l’ acquisition, la servitude conventionnelle de passage est éteinte car la servitude ne peut plus remplir l’objet qui lui a été assigné dans le titre, et qu’elle est devenue impossible à exercer puisque la cité marchande a disparu.

— La Cour de cassation considère, concernant les servitudes établies par titre, ce qui est le cas en l’espèce, que l’inutilité est une cause d’extinction dans l’hypothèse ou la servitude est cantonnée à une destination précise, et que celle-ci devient impossible (en ce sens, Cass. 3e civ., 9 juill. 2003, n° 01-00.876 : Juris Data n° 2003-019847 ; Bull. civ. III, n° 157 ; JCP G 2003, IV, 2602; RD imm. 2003, p. 570, note M. Bruschi ; D. 2004, p. 1115, note V. Fernandez ; Dr. et patrimoine 2004, n° 124, p. 100, note F. Macorig- Venier. ~ Cass. 3e civ., 28 sept. 2005, n° 04-14.558: Juris Data n° 2005- 029919; Bull. civ. III, n° 186; JCP G 2005, IV, 3280; AJDI 2006, p. 49, obs. S. Prigent; D. 2006, Pan., p. 2371, obs. B. Mallet-Bricout, ou encore, Cass. Bëme civ., 25 oct. 2011 n°10-25.906).

— Sur le fondement de l’article 637 du code civil, la servitude est encore éteinte dès lors qu’au visa de ce texte, la servitude est une charge imposée sur un fonds pour l’utilité d’un autre fonds, et que la charge disparaît des lors que l’utilité cesse. Tel est encore le cas en l’espèce puisque la servitude n’a plus aucune utilité depuis que la cité marchande a disparu,

— Dans ces conditions, la servitude de passage est éteinte et Madame [R] doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes.

En quatrième lieu, la revendication de la servitude de passage devenue inutile est abusive':

— La revendication de la servitude de passage est infondée et abusive car cette servitude est devenue inutile en l’état de la disparition de la cité marchande.

— Les baux consentis par Monsieur [R] à ses propres locataires pendant plus de 30 ans n’ont même jamais mentionné l’ existence de cette servitude de passage sur les allées de circulation, puisqu’ils n’en avaient pas besoin pour l’ exploitation de leur commerce.

— Les obstacles dont Madame [R] demande la suppression sur les allées de circulation des deux lots 172 et 149 n’ont pas été posés par la SCI Ramdes mais par son auteur, la SCI Lutesa six ans avant que Monsieur [R] ne s’en plaigne.

— Ces cloisons avaient pour objectif d’éviter des occupations illégales des locaux vacants par des squatters.

— Le rapport de l’expert [Z] déposé le 4 octobre 2007 indique en ses pages 10 à 12 que la cité, alors propriété la SCI LUTESA « est à l’abandon et que seul un quart des cabines est exploité, que de nombreuses autres cellules sont à l’abandon, détruites, dégradées, nous sommes réellement dans une zone sinistrée, la galerie marchande est actuellement complètement à l’abandon'» ce que ne manque de rappeler Madame [R], elle-même, dans ses conclusions, ce qui montre bien que la cité marchande n’existait déjà plus à l’époque,

— Le titre de propriété de la SCI Ramdes mentionne en page 34 que le vendeur (SCI LUTESA) déclare que les cabines 501, 502, 509, 516, 545, 546, 547, 548 et 620 sont murées (pièce 21 page 34).

— La pose d’ obstacles dans les allées de circulation en avril 2008 n’a jamais suscité la moindre réaction de la part de Monsieur [R], ni de ses propres locataires à l’époque, qui ne se sont d’ailleurs même pas joints à la procédure initiée par les locataires de la cité marchande qui se plaignaient de l’ état d’abandon des lieux par la propriétaire des lieux de l’ époque, la SCI LUTESA.

— Madame [R] prétend conserver l’usage de sa servitude de passage pour son seul profit personnel, car sans aucun profit réel pour son fonds. Elle ne rapporte pas la preuve de ce que son propre fonds aurait un besoin immédiat et normal de cette servitude pour son usage ou pour son exploitation.

— Elle ne peut donc prétendre continuer d’ user de sa servitude conventionnelle sans commettre un abus de droit manifeste, cet usage n’étant plus inspiré que par son choix d’ empêcher la SCI RAMDES de développer un autre mode de gestion de ce local commercial.

La SCI Ramdes ajoute que si la cour considérait que la revendication de la servitude de passage n’est pas abusive, alors Madame [R] doit être condamnée à son entretien.

— En application des articles 697 et 698 du Code civil, les coûts afférents aux ouvrages et aménagements nécessités par 1'exercice de la servitude, ainsi que leur entretien, incombent par principe au seul propriétaire du fonds dominant (CA Riom, 1ère ch. civ., 20 févr. 2012, n° 10/03806: Juris Data n° 2012-002567. – CA Pau, 1ère ch., 28 mai 2014, n° 13/00153 : Juris Data n° 2014-013731. – CA Bastia, ch. civ., 2e sect., 14 févr. 2018, n° 14/00231 : Juris Data n° 2018-004385. – CA Pau, 1ère ch., 31 mai 2018, n° 16/03942 : Juris Data n° 2018-012111).

— Ces dispositions, qui s’appliquent quel que soit le mode d’établissement de la servitude, excluent, à moins que le titre d’établissement de la servitude n’en dispose autrement, que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou conserver la servitude (Cass. 3e civ., 12 mars 2014, n° 12-28.152 : Juris Data n° 2014-004507; Bull. civ. III, n° 38 ; Constr.-Urb. 2014, comm. 82, obs. C. Sizaire).

— Ni Monsieur [W] [R], ni sa fille [X] [R] venant aux droits de son père décédé, n’ont jamais supporté le moindre frais d’entretien de la servitude dont ils se prévalent. Ils n’ont souscrit aucune police d’assurance pour assurer les lieux, et ont toujours refusé de payer leur quote-part de charges de fonctionnement

— Alors même que le règlement de la cité marchande (pièce n°50 Règlement intérieur de la cité marchande) mentionne qu’il appartient aux locataires (et donc notamment aux locataires de Monsieur [R]) de procéder aux réfections de peinture et embellissement de la cité marchande quand elle existait, ce qu’ ils n’ont jamais fait.

Si la cour considérait que Madame [R] peut se prévaloir de la servitude conventionnelle sur le lot n°249, elle sera condamnée à supporter les frais d’entretien et de mise en sécurité , qui inclut la mise en conformité du système de détection incendie (pièce n°45 Devis détection alarme incendie), l’ éclairage des allées de circulation (pièce n°46 Devis éclairage) la fourniture et pose des extincteurs (pièce n°47 Devis extincteurs) selon plan joint de l’entreprise AGSE (pièce n°48Plan annexé aux 3 devis ) qui a établi les devis, soit la somme totale de 11.851,20€.

Sur le rejet de la demande de désignation d’un administrateur judiciaire':

— Cette demande sera rejetée par le fait que la « galerie marchande '' n’a aucune existence légale, la SCI Ramdes n’ayant pas acquis une « galerie marchande '' mais un local commercial, divisé en divers lots dont elle est seule propriétaire, dont le nombre reste à sa disposition et qu’elle peut aménager à sa discrétion, sous réserve de respecter les règlements de copropriété des deux immeubles en copropriété dont elle est membre.

— La prétention de Madame [R], titulaire de six lots autonomes et donnant (vitrines et portes) sur le [Adresse 20], est de contraindre la SCI Ramdes à gérer les lots qui lui appartiennent en vertu d’une affectation qui ne constitue pas la destination de l’immeuble, puisque la destination de l’immeuble est un local commercial, pouvant être utilisé à usage de marché, et ce en l’absence de tout document contractuel opposable créant un mode précis de fonctionnement.

— Il n’existe aucune convention liant les parties créant une destination conjointe ou commune, qui permettrait à Madame [R] d’obliger la SCI Ramdes à un mode de gestion ou d’animation du local commercial.

— Madame [R] considère qu’il existait une cité marchande dotée en quelque sorte d’un objet social et d’une capacité propre, et elle demande la nomination d’un administrateur chargé de contrôler cette destination et cet usage, comme si ce local commercial de 1.300 m2 était partagé entre elle et la SCI Ramdes.

— Cette prétention ne repose sur aucune base juridique et a d’ ailleurs été rejetée par le Tribunal qui a rappelé que la SCI Ramdes n’avait pris aucun engagement s’agissant du fonctionnement de la cité marchande et de son exploitation financière.

L’action en dommages intérêts de Madame [R] est prescrite et infondée':

— Le Tribunal de Grande Instance de Grasse a condamné la SCI Ramdes à payer à Monsieur [W] [R] une indemnité de 40.000,00 € en réparation des préjudices subis pour les motifs précédemment indiqués.

— Dans ses conclusions notifiées le 06 octobre 2021, Madame [R] a actualisé son prétendu préjudice désormais porté à 504.000 € arrêté au 31 juillet 2021.

— Madame [R] prétend que deux cabines sont louées (cabines 1177, 544), deux sont squattées (cabines 542 et 543) et que deux autres sont disponibles. Ainsi, selon un simple calcul mathématique, la demande indemnitaire ne pourrait être que de 2 x 1.000 € x 12 mois x 7 ans = 168.000 et non 504.000 €.

Les obstacles à la circulation à l’ intérieur de la cité marchande n’ont pas été entreposés par la SCI Ramdes, mais par son auteur, la SCI LUTESA, courant avril 2008 sans que jamais Monsieur [R] ne s’en plaigne, ainsi que cela a été précédemment indiqué et justifié.

— Ces travaux ont permis de sécuriser en partie le local commercial, et limiter les risques pour la sécurité des personnes et des biens.

— L’action indemnitaire résultant de la pose de ces obstacles est donc prescrite puisqu’elle a été introduite pour la première fois le 31 juillet 2014, soit plus de 6 années après que ces obstacles aient été posés.

— Or, l’article 2224 du code civil, issu de la loi du 17 juin 2008 dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer'' de sorte que, pour avoir été introduite le 31 juillet 2014, l’action indemnitaire de Madame [R] est manifestement prescrite puisque les obstacles ont été posés courant avril 2008.

— Selon l’article 2222 alinéa 2 également issu de la loi du 17 juin 2008,' «'en cas de réduction de la durée du délai de prescription (ce qui est le cas en l’espèce) ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.'»

— Pour avoir été introduite le 31 juillet 2014, l’action indemnitaire de Madame [X] [R] est incontestablement prescrite, le dernier jour du délai de prescription étant le 17 juin 2013.

— Son action indemnitaire n’est pas une action réelle mais une action personnelle en réparation des préjudices qu’elle prétend subir, et donc soumise au délai de la prescription quinquennale attachée à une telle action, la demande en paiement d’une somme d’argent étant bien une action personnelle mobilière.

— L’action est en tout état de cause mal fondée.

— Les deux locaux actuellement squattés par un couple et deux chiens, depuis de très nombreux mois, sont exclusivement ceux de Madame [R] et nullement ceux de la SCI Ramdes, sans que cela ne l’offusque ou qu’elle n’ait jamais cherché à faire expulser les occupants, alors que ces locaux peuvent parfaitement être loués.

— Madame [R] prétend imputer à la SCI Ramdes le défaut de location de ses locaux, alors que ces derniers disposent chacun d’un accès autonome, maintes fois relevé par l’ expert, sur le [Adresse 20], et qu’en cours d’expertise, Monsieur [W] [R] a donné congé à son locataire poissonnier, Monsieur [P], offrant de lui payer l’ indemnité d’ éviction prévue par la loi alors même que ce local était prospère (pièce n° 27 Pré-rapport d’expertise concernant Monsieur [P], locataire [R]).

— Ni Monsieur [R], ni sa fille n’ont jamais cherché à louer les locaux inoccupés qu’ils laissent au contraire à l’abandon, les locaux étant désormais insalubres, squattés pour deux d’entre eux.

— Monsieur [R] n’a jamais produit le moindre courrier de ses locataires se plaignant d’une baisse de chiffre d’ affaires, ou de l’état de la cité marchande, les empêchant de développer leur activité.

— Les locaux peuvent parfaitement être loués, Monsieur [R] et désormais sa fille préfèrent les laisser vides, voir squattés, dans un état de délabrement avancé en façade alors que rien n’empêche ces locations et en tous cas rien d’imputable à la SCI Ramdes.

— Il n’existe aucune pièce justifiant une offre de location des locaux, ni même aucune pancarte apposée sur les locaux. Monsieur [R] a préféré verser des indemnités d’ éviction conséquentes à l’un de ses locataires pour qu’il quitte les lieux au cours de l’ année 2019 alors qu’il prétendait que ses locaux ne pouvaient être loués compte tenu de l’état de la cité marchande (Pièce n°27 Pre-rapport d’expertise concernant Monsieur [P] , locataire [R]).

— Les locaux sont parfaitement exploitables en l’état et même prospères quand ils sont normalement exploités. Du reste, lorsqu’en cours d’expertise, la SCI Ramdes a expressément demandé à l’expert judiciaire [F] dans un dire du 23 mars 2017 si l’ état de la cité marchande empêchait Monsieur [W] [R] d’exploiter ses six magasins, l’expert s’est contenté de répondre que les commerces, propriété de Monsieur [R], se situaient sur le [Adresse 20] avec un accès direct par le boulevard, qu’ils étaient pourvus d’alimentation en eau, électricité et évacuation, sur un compte individuel, indépendants des autres locaux.

— L’expert n’a retenu aucun des préjudices invoqués par Monsieur [R], et Madame [R] ne démontre nullement que le comportement de la SCI Ramdes l’ empêcherait d’accéder à ses lots, ou de les louer.

— Le procès-verbal de constat d’huissier dressé les 27 novembre 2013 et 10 avril 2014 à la requête de Monsieur [R], (pièce adverse n°6), établi non contradictoirement, ne fait que reprendre les affirmations erronées de Monsieur [R] puisqu’en réalité, la cité marchande était déjà à l’abandon en 2007 ainsi que l’a relevé l’expert [Z] dans son rapport, les allées centrales de circulation ayant été fermées par la SCI Lutesa en 2008.

— Madame [R] confond les servitudes de passage qui restent intactes avec certaines allées de circulation qui ont été supprimées dans la partie centrale suite aux destructions des cabines par la SCI Lutesa au cours de l’année 2008.

— Sa demande de réparation pécuniaire sera rejetée. La pleine propriété des six lots a été évaluée à 200.000 €. Le prétendu préjudice subi (1.000 € par mois et par local, soit 72.000 € annuel selon elle) est disproportionné alors que la rentabilité d’un bien immeuble d’une valeur de 200.000 € est comprise entre 3 et 5 % par an, soit entre 6.000 € et 10.000 € de valeur locative ou loyer par an.

— Ainsi , son droit à indemnisation est prescrit et infondé, et son quantum, fantaisiste et injustifié.

Sur la prétendue indivision forcée sur le lot n° 172':

— Si la cour considérait que Madame [R] conserve des droits indivis sur ce lot n°172, il conviendra de mettre fin à cette indivision pour les raisons qui suivent':

dans le titre de propriété de Monsieur [W] [R], ce lot n°172 n’est pas qualifié « d’ indivision forcée '', ni même « d’indivision simple ou légale'»';

l’acte modificatif de l’état descriptif de division du 28 juillet 1983 a instauré le régime de l’ indivision forcée à venir sur les allées de circulation constituées des lots 172 (immeuble [Adresse 20]-[Adresse 19]) et 249 (immeuble [Adresse 20] ' [Adresse 18]) de la cité marchande';

la situation naturelle des lieux et l’idée primitive de faire de ce niveau de copropriété une citée marchande avec divers stands indépendants, justifiaient la description originelle du lot n° 172 pour permettre à chaque lot, situé à l’intérieur de la cité marchande, de ne pas être enclavé';

Monsieur [R] a acquis ses locaux et des droits sur le lot n°172 en 1983, mais n’a jamais participé financièrement à une quelconque maintenance ou remise en état de ce lot';

l’objectif des auteurs de ce projet, les sociétés OFI et PAX PROMENADE n’a jamais été atteint puisque les lots situés à l’intérieur du local n’ont jamais été vendus, sont restés, au contraire, réunis entre les mains d’une seule et même personne, la SCI Lutesa, d’abord, et la SCI Ramdes plus tard';

l’indivision forcée et perpétuelle du lot n°172 qui restait à créer entre les acquéreurs des lots 117 à 171 selon l’acte modificatif de l’ état descriptif de division du 28 juillet 1983 n’a donc jamais eu de réalité puisque les lots situés à l’ intérieur de la cité marchande n’ont jamais été vendus et sont tous restés entre les mains d’un seul et unique propriétaire';

si cette « cette indivision forcée et perpétuelle’à constituer» du lot n°172 est rappelée dans le titre de propriété de la SCI RAMDES, elle n’est pas ainsi qualifiée dans le titre de propriété [R] qui n’a lui acquis que six/ cinquante cinquièmes, soit 1 /55 èmes pour chaque lot du lot n°172 (page 4 de son titre de propriété), mais sans aucune indication de ses tantièmes au sein de la copropriété.

le titre de Monsieur [R] mentionne que ses lots sont tous situés en bordure du [Adresse 20].

ainsi donc, le fait qu’actuellement, 50 lots de l’intérieur de la cité marchande sont entre les mains d’un seul propriétaire permet légitimement de balayer l’idée de créer une indivision forcée sur ce lot, la cité marchande imaginée par le rédacteur du modificatif au règlement de copropriété, avec 50 propriétaires distincts, n’ayant finalement jamais existé.

— Il y a indivision forcée lorsque des biens « à raison d’un état de fait ou par l’effet d’ une convention sont affectés à titre d’ accessoires indispensables à l’usage commun de deux ou plusieurs immeubles

appartenant à des propriétaires différents'».

— L’appréciation du caractère forcé et perpétuel relève de la compétence souveraine des juges du fond. Selon la cour de cassation, une telle indivision est caractérisée par le fait «' qu’ entre deux propriétés et établissements principaux, il existe un objet accessoire, une dépendance tellement nécessaire à l’ exploitation des deux propriétés principales que sans sa possession et jouissance communes, elles seraient ou de nul usage, ou d’un usage notablement détérioré'».

— Si les biens soumis au régime de l’indivision forcée échappent au droit commun de l’indivision et au principe de partage, c’est à la condition que ces biens indivis constituent un « accessoire indispensable» des parties privatives (en ce sens, Cass. 1ère, 28 février 2006 n°04-15.937 ou Cass. 3ème civ. 27 mai 2010 n°09-65.338).

— Or, cette allée de circulation n’est plus un accessoire indispensable aux autres lots qu’elle dessert et situés à l’ intérieur du local puisque toutes les cabines sont réunies entre les mains d’un seul et unique propriétaire, que la cité marchande a disparu, et que tous les lots de Madame [R] donnent sur le [Adresse 20], et disposent d’un accès autonome.

— Madame [R] ne peut prétendre que les voies de circulation internes au local commercial à usage de marché lui sont indispensables, nécessaires, ni même utiles.

— Dans ces conditions, le lot n°172, qualifié « d 'indivision forcée et perpétuelle à constituer'» entre chacun des cinquante acquéreurs dans l’acte modificatif de l’état descriptif de division du 28 juillet 1983 reste soumis au régime de l’ indivision légale instaurée à l’article 815 et suivants du code civil.

— Selon l’article 815 du code civil,« nul n’ est contraint à demeurer dans l’indivision '' et au visa du principe selon lequel le droit de chaque indivisaire de demander le partage est un droit inaliénable, la SCI Ramdes est fondée à solliciter le partage et la fin de l’indivision sur le lot n° 172 et la désignation d’ un géomètre à l’effet de déterminer par un plan les limites exactes d’ implantation des éléments pouvant être considérés comme rattachables au fonds [R], dans le respect de l’utilisation normale de ses six magasins.

Sur la condamnation de Madame [R] à de légitimes dommages intérêts':

— La demande indemnitaire de la SCI Ramdes n’est pas une prétention nouvelle prohibée par l’article 564 du code de procédure civile puisque cette demande de compensation est opposée à une demande de Madame [R], et qu’elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si son fondement juridique est différent.

— Elle est encore l’accessoire de la défense soumise au premier juge tendant à faire juger que la servitude de passage résultant de l’acte du 29 juillet 1983 ne présentait aucun intérêt ni aucune efficacité pour Monsieur [R].

— Cette prétention est recevable et fondée.

— Depuis le mois de juillet 2014, la SCI RAMDES est totalement paralysée dans tous ses projets de louer son local commercial de 1.300 m², du fait de l’action judiciaire introduite par feu [W] [R] et reprise par sa fille [X] [R] en cause d’appel.

— Le local commercial de 1.300 m² est totalement vide, mais la SCI Ramdes est contrainte d’en assurer la sécurité, de payer les impôts fonciers, de rembourser le prêt bancaire contracté pour son acquisition, et payer les charges, y compris celles avancées pour les lots [R], sans percevoir le moindre loyer, du seul fait des revendications de l’ intimée.

— L’ indemnité de 2.652.000 € réclamée correspond à la perte des loyers subie par la SCI Ramdes depuis 9 ans et demi.

— Madame [R] allègue un préjudice de 504.000 € ce qui représente un prix de 720 € /m²/ an

— En lieu et place, la SCI RAMDES est fondée à solliciter le tiers, soit 240 €/1.300 m² x 8,5 ans= 2.652.000 €. Étant précisé que la SCI Ramdes a également subi un déficit de 366.919 € au regard de l’ immobilisation de ce bien immobilier situé dans l’une des artères principales de la ville de Nice, et ce depuis plus de 8 ans et demi.

— Les comptes de résultat de la SCI RAMDES des années 2014 à 2020 laissent apparaître :

— un déficit d’ exploitation de 39.361 € pour l’ exercice 2014 (pièce n°36)

— un déficit d’exploitation de 53.278 € pour l’exercice 2015 (pièce n°37)

— un déficit d’exploitation de 76.107 € pour l’ exercice 2016 (pièce n°38)

— un déficit d’exploitation de 35.315 € pour l’ exercice 2017 (pièce n°39)

— un déficit d’exploitation de 47.240 € pour l’exercice 2018 (pièce n°40)

— un déficit d’exploitation de 71.963 € pour l’exercice 2019 (pièce n°41)

— un déficit d’exploitation de 43.655 € pour l’exercice 2020 (pièce n°42)

— Un déficit d’exploitation de 76.998 € pour l’exercice 2021(pièce n°56)

Vu les conclusions notifiées le 27 octobre 2025 par Mme [X] [R] tendant à':

DÉBOUTER la SCI RAMDES de son action d’irrecevabilité pour un prétendu défaut de qualité à agir de Madame [R].

Sur le fondement de dispositions des articles 815 et suivants du code civil et 632 et suivants du code civil,

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI RAMDES, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, d’avoir à supprimer l’ensemble des obstacles situés sur les allées de circulation des deux immeubles précités (lots 172 et 249), jusqu’à enlèvement effectif desdits obstacles, 3 mois après la signification de la décision,

LA RÉFORMER sur le surplus,

DÉSIGNER tel administrateur judiciaire qu’il plaira à votre Juridiction pour administrer la galerie marchande, administrateur judiciaire qui recevra la mission de :

— prendre toute mesure pour permettre à la galerie marchande de fonctionner,

— réaliser tous travaux en procédant à tous appels de fonds auprès des copropriétaires à l’effet de mettre aux normes ladite galerie marchande afin de permettre son fonctionnement,

— procéder à tous appels de fonds auprès des copropriétaires,

— gérer l’ensemble de la galerie marchande au mieux des intérêts de cette dernière.

CONDAMNER la SCI RAMDES à payer à Madame [R] la somme de 504 000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondus.

CONDAMNER la SCI RAMDES à la somme de 6 000 Euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit du Cabinet SZEPETOWSKI, Avocat aux offres de droit.

Elle fait valoir notamment que':

— Dans les années 2002, la SCI Lutesa avait pour projet de louer ses locaux à un hypermarché, et a de ce fait entrepris une 'uvre de désertification de la cité ce qui a été explicitement relaté dans le rapport de Monsieur [Z] ( désigné en qualité d’expert, par ordonnance de référé du 27 juillet 2006).

— Depuis son acquisition en date du 30 novembre 2009, la SCI Ramdes, dans l’ optique spéculative qui l’anime consistant à vider la galerie marchande de ses occupants pour céder l’ensemble à un groupe afin d’y exploiter une grande surface commerciale, n’a cessé de laisser se dégrader la galerie marchande.

— Malgré l’ émission de plusieurs appels de fonds à l’attention de Monsieur [R], la SCI Ramdes n’ a effectué aucuns travaux de conservation du bien, l’état des locaux poussant les locataires à quitter les lieux.

— L’absence de mise en sécurité de la galerie dissuadait les preneurs de renouveler leur bail.

— Il ressort du procès-verbal de constat d’ huissier dressé le 27 novembre 2013 à la requête de M. [R] l’ impossibilité absolue d’exercer une quelconque activité commerciale au sein de la galerie marchande, en raison d’un défaut d’entretien , d’un état de délabrement et d’une condamnation des circulations intérieures et des voies d’accès internes aux locaux commerciaux et permettant la circulation au sein de la galerie marchande.

Sur sa qualité à agir, [X] [R], soutient les moyens et arguments suivants':

— La SCI Ramdes n’a aucune qualité pour contester l’attribution à Mme [X] [R] de la totalité des lots objets de la donation, n’étant partie ni à cet acte, ni à la succession de M. [R].

— Se trouvent justifiée la publication des différents actes rectificatifs de la donation au bureau foncier, établissant la perfection des droits de la concluante et l’ opposabilité de ces droits aux tiers dont la SCI Ramdes.

— Le notaire rédacteur de l’acte de donation du 15 octobre 2018 et des actes modificatifs ou rectificatifs des 29 mai 2020 et 4 octobre 2021 a confirmé que l’acte de donation «' portait sur l’intégralité des biens'». Il a également établi que la déclaration de succession ne portait pas sur les lots , objets de la donation de la nue propriété dont la concluante avait bénéficié antérieurement.

Maître [D] a confirmé que la donation avait été établie sur les instructions de M. [W] [R] au profit de sa fille [X] [R] comme devant porter sur l’ intégralité des locaux commerciaux situés au [Adresse 6] et [Adresse 11] sur la parcelle cadastrée section KY n° [Cadastre 7].

— Le notaire a également confirmé que l’évaluation contenue à l’acte de donation du 15 octobre 2018, pour 200 000,00 euros, portait sur l’ intégralité des locaux commerciaux et que les actes rectificatifs des 29 mai 2020 et 4 octobre 2021 n’avaient pas à faire état du décès survenu du donateur , dans la mesure où il s’agissait de rectifier un acte accompli de son vivant, «' rectification nécessitée par l’ intention indiscutable du donateur de procéder à la donation de l’ensemble des biens dépendant de l ' immeuble [Adresse 6].

— Le requérant à la rectification est Mme [X] [R], bénéficiaire de la donation intervenue le 15 octobre 2018. Cette rectification n’a jamais été contestée par Monsieur [E] [R] co-héritier de la concluante.

Sur les agissements fautifs de la SCI défenderesse affectant les droits de la demanderesse et l’exploitation de la galerie:

— Mme [R] rappelle, s’ agissant des droits réels dont elle bénéficie, qu’ une servitude constitue une charge imposée à un fonds pour l’ utilité d’un autre fonds et que l’étendue et les conditions d’ exercice d’une servitude de passage conventionnelle sont définies par le titre qui l’ institue';

— que la jurisprudence consacre de façon constante la légalité de servitudes entre lots de copropriété y compris au sein du même immeuble ( Cass. Civ. 3e, 30 juin 2004, n° 03-11562'; Civ. 3e, 13 septembre 2005, n° 04-15.742'; Civ. 3e, 1er juillet 2009, n° 08-14.963)';

— que l’article 701 du code civil pose le principe selon lequel le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’ usage de la servitude ou le rendre plus incommode'; la sanction étant en la matière la démolition des ouvrages construits en violation de la servitude';

— qu’elle est propriétaire des 6/55 ème indivis du lot 172 et des lots 117-134-135-149-160-161 du rez-de-chaussée du [Adresse 11], fonds dominants de la servitude grevant le lot 249 de l’ immeuble [Adresse 17], les lots 172 et 249 constituant l’ensemble des allées de circulation de la cité marchande';

— qu’elle est coïndivisaire du lot n° 172 avec les droits qui en résultent et bénéficiaire d’une servitude sur les allées de circulation de l’ immeuble mitoyen, ce qui lui permet de bénéficier de l’ ensemble des allées de circulation de la galerie commerciale';

— qu’il est rappelé dans l’acte d’acquisition de la société Ramdes, lorsqu’elle acquiert ses lots et les 48/55 èmes du lot 172, la situation d’ indivision forcée entre les acquéreurs desdits lots.

Sur la prétendue disparition de la servitude, elle ajoute que':

— la SCI Ramdes qui fait obstacle à l’exercice de la servitude ne peut prétendre que le propriétaire du fonds dominant ne bénéficiant plus de cette servitude , cette dernière aurait disparu.

— La réalité est qu’il a été créé une seule galerie à cheval sur deux immeubles.

— Pour permettre à l’exploitation de cette galerie d’ être possible, il a été institué des servitudes réciproques permettant la libre circulation au profit de l’ ensemble des îlots situés dans les deux immeubles, afin de permettre à toute personne devant se rendre dans la cité marchande de circuler librement dans cette dernière.

— Les lots acquis par l’auteur de Mme [R] bénéficiaient de cette servitude de passage et la circonstance que ces lots disposent d’un accès direct depuis l’ extérieur ne prive pas la servitude de son utilité qui est de permettre à chaque client de l’ un quelconque des lots de circuler dans la galerie marchande.

— Si la galerie marchande ne fonctionne plus, cela ne signifie nullement qu’elle a définitivement disparu, car il suffirait que les travaux adéquats soient réalisés pour que son fonctionnement reprenne.

— Là encore , le propriétaire du fonds servant ne peut faire disparaître la servitude qui grève son fonds en en rendant l’ exercice temporairement impossible.

— Il est de jurisprudence constante que «'le non respect des conditions d’ exercice d’ une servitude par la construction d’ un ouvrage illicite ne peut entraîner l’ extinction de celle-ci'»' ( Cass. 3° civ. 14 septembre 2017 n° 16/ 14087).

— Les ouvrages faisant obstacle au libre exercice du passage dans la galerie marchande sont constitutifs d’une infraction aux droits indivis de la concluante au titre de sa quote-part indivise de la propriété du lot 172 du [Adresse 12]'; et aux droits réels attachés aux six lots acquis par M [R] qui bénéficient d’ une servitude de passage sur le lot 249 du [Adresse 17].

— Il existe une indivision forcée entre les acquéreurs des lots commerciaux situés dans la partie de la galerie marchande implantée au rez-de-chaussée du [Adresse 12], sur le lot 172 constitué par les voies de circulation au sein de cette galerie.

— Il n’est pas possible de contraindre l’ un des indivisaires à la disparition de cette indivision.

— L’expert a pu constater que «'les allées secondaires ont été fermées par divers moyens limitant les circulations dans cette cité marchande'». Étant précisé que les portes d’accès extérieurs [Adresse 19], [Adresse 20] et [Adresse 18] sont fermées, limitant par conséquent le libre passage dans la galerie

— La SCI Ramdes a délibérément vidé les lieux de ses occupants et s’est crue autorisée à condamner les circulations intérieures et les voies d’accès internes aux locaux commerciaux permettant la circulation au sein de la galerie marchande.

Sur la prescription de son action , Mme [R] réplique que':

— Son action n’est pas une action personnelle, mais une action réelle soumise à la prescription trentenaire.

— S’agissant du point ce départ de la prescription et au regard des pièces produites par l’appelante ( pièces 20 et 44), il apparaît qu’en 2008, seules quelques cloisons de plâtre avaient été posées dans les cabines inoccupées. Malgré ces travaux de fermeture de cabines, les 8 accès de la cité marchande restaient ouverts, tout client pouvant emprunter au choix l’un de ces accès lui permettant ainsi de parcourir l’ ensemble des allées de la cité marchande.

— La condamnation des allées de la cité marchande est le fait de la SCI Ramdes.

— En tout état de cause, venant aux droits de la SCI Lutesa, elle est débitrice de plein droit, en tant que propriétaire indivis, d’une obligation de remise en état des allées condamnées par son auteur.

Sur le quantum des dommages et intérêts alloués à son auteur':

— Elle considère que la limitation à 50 % de la responsabilité de la SCI Ramdes ne correspond pas à la réalité et que le montant du préjudice a été insuffisamment apprécié par le tribunal.

— La SCI Ramdes n’a procédé à aucun acte tendant à la conservation du local au mépris total de ses obligations et en portant une atteinte grave aux biens du concluant.

— L’attitude de la SCI Ramdes, confirmée par le rapport d’expertise, vise à maintenir les lieux dans un état de délabrement incompatible avec l’exercice d’une quelconque activité commerciale et son refus de mise en sécurité cause un préjudice important à Madame [R] qui, propriétaire de 6 lots dans la cité marchande :

— a dû renoncer à la mise en location de 4 boutiques,

— a vu un de ses derniers locataires refuser le renouvellement de son bail compte tenu de l’absence de mise en sécurité des lieux,

— ne saurait en l’état actuel des locaux trouver de nouveaux preneurs,

— ne lui permet pas de répondre à ses obligations d’entretien de la chose louée et de permettre une jouissance paisible à ses locataires actuels,

— est privée de facteurs de commercialité importants, alors que la galerie se trouve dans une zone très passante en c’ur de ville.

Dans la mesure où :

-4 sur les 6 cabines appartenant à la concluante sont à ce jour inoccupées,

— que le loyer d’une cabine s’élève à 1.000 euros par mois,

Il convient de condamner la SCI RAMDES au paiement d’une somme de 1.000 euros par mois par cabine inoccupée, à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues, soit la somme de 72 000 euros par an à compter du 31 juillet 2014, ce qui donne un montant de 504 000 euros arrêté au 31 juillet 2021..

Sur le caractère irrecevable et infondé de la demande indemnitaire reconventionnelle de la SCI Ramdes':

Mme [R] soutient les moyens et arguments suivants':

— Cette demande a été formalisée pour la première fois le 30 juillet 2021, sept années après l’assignation introductive d’instance.

— S’agissant d’une action personnelle en réparation de préjudices résultant de prétendues fautes commises par la concluante et son auteur, la prescription quinquennale s’oppose à de telles demandes.

— Cette demande formée pour la première fois en appel est totalement irrecevable s’agissant d’une demande nouvelle.

— Cette demande est totalement distincte des demandes formalisées par la concluante, dans la mesure où la SCI Ramdes prétend fonder son action en responsabilité sur les agissements fautifs de la concluante qui empêcheraient la SCI Ramdes d’ exploiter son bien «'et ne participerait pas à son entretien'».

— Le préjudice dont se plaint la SCI Ramdes ne résulte que de son propre fait et ne repose sur aucun autre élément.

Sur la nécessité de procéder à la désignation d’un administrateur provisoire et la réformation sur ce point':

— La SCI Ramdes a délibérément laissé la galerie marchande se délabrer, afin de la vider de ses occupants.

— Le rapport d’expertise judiciaire de M [F] est sur ce point édifiant.

— L’état de délabrement et de non conformité aux normes de sécurité ne permet pas d’ exploiter les lots de la galerie conformément à leur destination.

— Le non respect des préconisations du bureau Veritas et de la commission de sécurité exposent les visiteurs de la galerie et tous les occupants des étages du dessus à un péril imminent d’incendie.

— Ceci justifie la désignation d’un administrateur provisoire chargé de mettre en 'uvre l’ ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité et en sécurité de la galerie , afin de garantir la sécurité des personnes et des biens.

— Le fondement paraît suffisant, seule cette désignation garantira la mise en 'uvre des travaux de sécurité.

MOTIVATION':

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture':

La société appelante a conclu en dernier lieu le 20 octobre 2025, veille de l’ordonnance de clôture et a communiqué une nouvelle pièce 57, à savoir le procès-verbal de constat de Maître Galtier du 7 octobre 2025. Par conclusions en réponse du 23 octobre 2025, l’ intimée a conclu, sur le fondement des articles 15 et 16 du code de procédure civile, à ce que les conclusions et pièce communiquées par la société Ramdes, la veille de la clôture, soient écartées des débats et a réitéré ses prétentions au fond. L’intimée a de nouveau conclu le 27 octobre 2025, sans maintenir sa demande tendant au rejet des conclusions et pièce communiquées la veille de la clôture.

Par courrier du 6 novembre 2025, le conseil de l’intimée a indiqué qu’il acceptait le rabat de l’ordonnance de clôture.

Par courrier du 4 décembre 2025, l’avocat postulant de la SCI Ramdes a indiqué qu’ il acceptait la révocation de l’ ordonnance de clôture sans réouverture des débats.

Par courrier du 9 décembre 2025, l’avocat de Mme [X] [R] a lui aussi indiqué qu’ il acceptait la révocation de l’ ordonnance de clôture sans réouverture des débats.

Afin de prendre en compte les dernières conclusions et pièces communiquées, l’intimée ayant pu répliquer le 27 octobre 2025 aux conclusions de l’appelante notifiées le 20 octobre 2025, et compte tenu de l’ accord des parties, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture sans réouverture des débats.

Sur la saisine de la cour':

Selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «constater» ou «dire et juger» ou même «'juger» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

La jurisprudence a eu l’ occasion de rappeler que les fins de non-recevoir constituent des prétentions, au sens de l’article 910-4 ancien du code de procédure civile, ce qui paraît devoir également être le cas au regard de l’article 954 du même code (Cass. 1ère Civ., 30 mars 2022, n° 20-20.658 ). Elles doivent en conséquence figurer dans le dispositif des conclusions des parties, à défaut de quoi la cour n’en est pas saisie.

Le défaut de qualité à agir de Mme [X] [R] qui est développé dans la partie discussion des conclusions de la SCI Ramdes n’est pas repris dans le dispositif de ces mêmes écritures, par l’appelante qui conclut au débouté de Mme [R] de l’ensemble de ses demandes impliquant un examen au fond, de sorte que la cour n’ est pas saisie de cette fin de non-recevoir et n’a pas à examiner les moyens développés à son soutien, dans la partie discussion, et repris sous forme de «'juger'» dans le dispositif , à savoir l’ inopposabilité des actes des 15 octobre 2018, 29 mai 2020 et 4 octobre 2021, à défaut de publicité, et la nullité des actes complémentaires des 29 mai 2020 et 4 octobre 2021.

Il n’ y a pas lieu, par voie de conséquence, de statuer sur la demande de Mme [R], devenue sans objet, de débouter la SCI Ramdes de son «'action d’irrecevabilité pour un prétendu défaut de qualité à agir de Madame [R]'» (SIC)

Le même raisonnement vaut pour la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action indemnitaire de Mme [X] [R] qui n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions de l’appelante. La cour n’est donc pas saisie de cette prétention et n’a pas à examiner les moyens développés à son soutien.

Sur la demande d’ infirmation du jugement et tendant au débouté de Mme [R] de sa demande de condamnation de la SCI Ramdes à procéder à la suppression des obstacles situés sur les allées de circulation de la cité marchande':

Sur le caractère nul ou non écrit des actes modificatifs d’ état descriptif de division et de constitution de servitude du 28 juillet 1983':

Bien que la demande soit formulée sous forme de «'juger'», la cour est bien saisie d’une prétention tendant à faire prononcer la nullité des actes modificatifs de l’état descriptif de division de chaque immeuble en copropriété, résultant de la division des lots commerciaux 1 et 11, et de l’ acte constitutif de la servitude de passage sur les allées de circulation de la galerie marchande implantée au rez-de-chaussée des deux copropriétés.

En premier lieu, la SCI Ramdes soutient que les actes du 28 juillet 1983 ayant instauré la division des lots commerciaux n°s 1 et 11, l’indivision forcée sur les lots n°s 172 et 249 constitués par les allées de circulation de la cité marchande et les servitudes réciproques de passage grevant respectivement ces deux lots, doivent être jugés frauduleux, nuls, et non écrits au visa des articles 14, 17, 25, 26, 43 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui justifie de débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes et ce, aux motifs suivants':

— Le sol des deux immeubles sur lesquels sont implantées les allées de circulation est une partie commune, au sens du règlement de chaque copropriété .

— Les assemblées générales des deux copropriétés n’ont pas été convoquées pour autoriser la division des lots, l’indivision et la servitude de passage sur les allées de circulation, les syndics n’ayant même pas été informés de ces modi’catifs et servitude traversant les deux immeubles.

— La division et la constitution de droits réels (servitude et indivision) sur ou au profit des parties communes d’ un immeuble en copropriété impliquent nécessairement une décision d’assemblée, qui relève en principe de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

— Les lot n° 1 de l’ immeuble [Adresse 19] [Adresse 20] et n°11 de l’ immeuble [Adresse 20]-[Adresse 18] sont désignés dans l’acte portant état descriptif de division et règlement de copropriété de chaque immeuble comme pouvant comprendre des cabines individuelles mais ne peuvent pas constituer des lots privatifs.

— La division de ces deux lots n°1 et 11 a été faite en violation des règlements de copropriété des immeubles puisque ces divisions en lots privatifs étaient strictement interdites.

— Les deux modificatifs aux règlements des copropriétés en date du 28 juillet 1983 et la servitude de passage dont elle est issue n’ont pas été votés en assemblées générales et les syndics n’ ont pas été informés depuis 1983.

— Un règlement de copropriété ne peut licitement être modifié que par décision en assemblée générale des copropriétaires, les dispositions légales fixant les prérogatives de l’ assemblée générale étant d’ordre public, de sorte que toute modification apportée à un règlement de copropriété sans avoir été décidée en assemblée générale est illicite et, en cela, réputée non écrite et censée n’avoir jamais existé.

— En second lieu, il est interdit de créer des servitudes de passage entre des lots de copropriété, la division de l’immeuble en lots étant incompatible avec l’existence d’une telle charge grevant une partie privative d’un lot au profit d’ une autre partie privative d’un autre lot, au motif que le titulaire d’ un lot de copropriété, s’il dispose d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot, celui-ci comporte aussi « une propriété indivise'» sur la quote-part de parties communes attachée à ce lot. (en ce sens, Cour de cassation, 39116, 8 juin 2011 n°10-18.220, cassant un arrêt d’appel ayant rejeté une demande de résolution de servitude de passage résultant de modifications apportées à un règlement de copropriété non votées en assemblée générale).

— Ainsi, les clauses de ces deux modificatifs doivent être réputées non écrites et inexistantes comme ayant été établies en violation des dispositions impératives des articles 14 alinéa 3, 17 alinéa 1 25 d) et 26 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [X] [R] ne répond pas au moyen.

Sur ce':

Aux termes de l’article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété , le syndicat des copropriétaires établit, s’ il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Selon l’article 17 alinéa 1 de cette même loi, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires. Leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. L’article 25-d) du même texte ajoute que ne sont adoptées qu’ à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant'… «' les conditions auxquelles sont réalisées les actes de disposition des parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes , lorsque ces actes résultent d’ obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté'».

L’article 26 b) prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant…' «'la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure ou il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.'»

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, «'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites'»

S’agissant de la division d’un lot, en l’espèce des lots 1 de la copropriété du [Adresse 17] et [Adresse 19] et 11 de la copropriété du [Adresse 11]- [Adresse 5], la possibilité de diviser un lot de copropriété résulte des dispositions combinées de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 4 du décret du 17 mars 1967.

L’article 11 prévoit qu’en cas «'d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.'»

L’article 4 du décret prévoit, quant à lui, que «' tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’ un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel, doit mentionner expressément que l’acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance , s’ ils ont été publiés dans les conditions prévues par l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l’ ont modifié…'»

La division de lots relève de la liberté des copropriétaires intéressés, sauf en ce qui concerne la modification de la répartition des charges. Le syndicat ne peut s’opposer à cette division que si elle est contraire à la destination de l’ immeuble (Cass. 3 ème Civ. 7 octobre 2009 pourvoi n° 08-18.133.)

Il est par ailleurs constant que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (article 10 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965).

Dès lors, en cas de division, le lot initial disparaissant et de nouveaux lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est alors nécessaire et la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale, quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus ( Cassation 3e Civ., 10 septembre 2020, pourvoi n° 19-17.045).

En l’espèce, si les actes valant état descriptif de division et règlement de copropriété des deux immeubles en cause prévoient que les lots privatifs n° 1 et 11 sont constitués, chacun, «' par un grand local commercial pouvant être utilisé notamment comme marché couvert'» ajoutant qu’ il peuvent comprendre «'des cabines individuelles qui ne constituent pas des lots privatifs et dont le nombre est à la discrétion du propriétaire'», pour autant il n’est pas interdit au propriétaire de ces lots commerciaux de les diviser en autant de fractions qu’il y a de cabines commerciales.

En effet, l’acte du 6 mars 1976 valant état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 11]/ [Adresse 5] prévoit expressément cette possibilité, dans les termes suivants':

Article 26': 2e paragraphe':

«'Il est cependant expressément convenu que les copropriétaires actuels et futurs du lot n° onze sus désigné pourront librement diviser ledit lot en plusieurs fractions et aliéner celles-ci séparément.

Il est précisé qu’en ce cas la nouvelle répartition des parties communes afférente aux nouveaux lots créés ainsi que celle des charges commune sera faite proportionnellement à la superficie des nouveaux lots créés par rapport à la surface initiale dudit lot onze.

La fraction des parties communes et des charges communes à attribuer à chacun des lots à créer, sera déterminée en multipliant la superficie dudit lot à créer par une fraction ayant pour numérateur la quote-part des parties communes attribuées audit lot n° onze, soit «'10.900/ millionièmes'» et pour dénominateur la surface dudit lot n° onze.

Il est en outre indiqué qu’en aucun cas les lots créés ne pourront avoir d’autre destination que celle du local primitif ( lot n° onze).

Le total des parties communes afférentes aux nouveaux lots créés ne devra pas être supérieur à celui de ces mêmes parties communes afférentes audit lot n° Onze, et le montant total des charges afférentes à ces nouveaux lots devra être lui-même égal à celui dudit lot n° Onze.

La nouvelle répartition des parties communes et des charges n’ aura pas à être soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires mais l’état descriptif modificatif de division qui sera alors établi devra être notifié au syndic.'»

S’agissant de l’ immeuble des [Adresse 10] et [Adresse 17], le règlement de copropriété issu de l’acte du 27 avril 1971 comporte un article 33 relatif à la modification des lots qui prévoit que «'les copropriétaires pourront échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins, ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots. Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toute nature afférente aux locaux en question, à la condition que le total reste inchangé '

Toutefois, la nouvelle répartition des charges, résultant des modifications ainsi effectuées sera, par application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, soumise à l’approbation de l’assemblée statuant à la majorité prévue à l’article 24 de ladite loi…

Toute modification des lots devra faire l’ objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division.

En cas de division d’un lot, cet acte attribuera un numéro nouveau à chacune des parties du lot divisé, lesquelles formeront autant de lots distincts… Les numéros désignant les nouveaux lots seront pris à la suite des numéros existants.

Dans l’intérêt commun des copropriétaires et de leurs ayants-cause, il est stipulé qu’ au cas où le descriptif de division ou le règlement de copropriété viendrait à être modifié , une expédition de l’acte modificatif rapportant la mention de publicité foncière devra être remise':

1°-au syndic de la copropriété alors en fonction

2°- au notaire rédacteur de l’original des présentes ou de son successeur pour en être effectué le dépôt ensuite de celles-ci au rang de ses minutes'».

S’ agissant des servitudes réciproques grevant respectivement les lots 172 et 249 regroupant les allées de circulation de la galerie marchande implantées, pour le premier lot, au rez de chaussée de la copropriété [Adresse 20]/ [Adresse 18] et pour le second lot, au rez de chaussée de la copropriété [Adresse 20]/ [Adresse 19], les actes modificatifs de l’état descriptif de division originel indiquent que chacun de ces lots a une destination à usage de parties communes aux lots issus de la division des lots commerciaux d’origine en cabines commerciales, respectivement les lots 117 à 171 et 225 à 248 inclus et qu’ il sont destinés à être acquis à raison d’une fraction indivise ( respectivement 1/55 ème et 1/24 ème) par les acquéreurs des lots ci-dessus désignés, qu’ ils constitueront en outre une indivision forcée entre les acquéreurs desdits lots .

L’acte constitutif de servitude du 28 juillet 1983 prévoit que le lot n° 172 sera grevé 'd’ une servitude de passage perpétuelle au profit des lots deux cent vingt cinq à deux cent quarante neuf ( 225 à 249), de l’ immeuble [Adresse 20]/[Adresse 19]; le lot n° 249 de ce même immeuble étant lui-même fonds servant d’ une servitude de passage perpétuelle au profit des lots cent dix sept à cent soixante douze (117 à 172) de l’ immeuble [Adresse 20]/[Adresse 18].

L’on comprend à la lecture de l’acte que ces servitudes ont été instituées pour assurer l’unité de la cité marchande, bien que dépendant de deux copropriétés, ce qui est confirmé par la précision que «'Les présentes servitudes de passage s’exerceront au gré de tous les copropriétaires des cabines sus visées et pour toutes personnes devant se rendre dans la cité marchande composée de la totalité des lots susvisés.'»

Si un temps, la jurisprudence a prohibé l’instauration de servitudes entre lots privatifs de copropriété, au motif que le titulaire d’ un lot de copropriété, s’il dispose d’une propriété exclusive sur la partie privative de son lot, celui-ci comporte aussi « une propriété indivise'» sur la quote-part de parties communes attachée à ce lot. Depuis un arrêt de 2004, la cour de cassation a cependant infléchi sa jurisprudence en jugeant que la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots appartenant à des propriétaires distincts (Cassation Civ 3e, 30 juin 2004, pourvoi n° 03 11 562'; civ 3e, 1er juillet 2009 pourvoi n° 08-14 963).

Il a été jugé qu’ une servitude de passage peut également grever une cour, partie privative d’ un lot , au profit d’un autre lot afin d’en permettre l’accès par application de l’article 682 du code civil ( Cassation, Civ 3e, 19 janvier 2010 pourvoi n° 09-12.522).

L’ annulation des actes modificatifs de l’état descriptif de division, étant susceptible d’affecter la répartition des charges communes générales des deux copropriétés abritant les locaux de la cité marchande, telle que cette répartition a dû ou aurait dû être modifiée à l’ issue de la division des lots commerciaux d’origine, implique la présence dans la cause du syndicat des copropriétaire de chaque immeuble concerné. De même en est-il de la demande d’annulation de l’acte constitutif de servitude portant sur des allées de circulation qualifiées de parties communes en indivision forcée, assises selon l’appelante sur des parties communes des deux copropriétés.

Il convient en conséquence de rouvrir les débats en invitant la SCI Ramdes à appeler en cause le syndicat des copropriétaires de l’ immeuble [Adresse 10] et [Adresse 17] et le syndicat des copropriétaires de l’ immeuble [Adresse 11]-[Adresse 5].

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes des parties et les dépens , l’affaire étant renvoyée à la mise en état.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe , contradictoirement et en dernier ressort,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 21 octobre 2025,

Admet les conclusions et pièce communiquées le 20 octobre 2025 par la SCI Ramdes et les conclusions du 27 octobre 2025 de Mme [X] [R],

Juge que la cour n’est pas saisie de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [X] [R] et de celle tirée de la prescription de ses demandes indemnitaires.

Avant dire droit sur la demande de la SCI Ramdes tendant à la nullité des actes du 28 juillet 1983 ayant instauré la division des lots ( 1 et 11 d’ origine), l’indivision forcée ( entre les acquéreurs d’une fraction indivise des lots 172 et 249 issus de cette division) et la servitude de passage sur les allées de circulation ( assises sur ces lots),

Invite la SCI Ramdes à appeler en cause le syndicat des copropriétaires de l’ immeuble [Adresse 10] – [Adresse 17] et le syndicat des copropriétaires de l’ immeuble [Adresse 11] – [Adresse 5],

Sursoit à statuer sur cette demande de nullité et sur le surplus des prétentions des parties, jusqu’en fin d’instance,

Renvoie l’affaire devant le conseiller de la mise en état,

Réserve les dépens jusqu’en fin d’instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT