MINUTE N° 563/24

Copie exécutoire à

— la SELARL LX COLMAR

— M^e Eulalie LEPINAY

Le 27.11.2024

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 27 Novembre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/01444 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IBSM

Décision déférée à la Cour : 16 Mars 2023 par le Tribunal judiciaire de COLMAR – Service civil

APPELANTES :

S.A.S. DS SMITH FRANCE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

S.A.S. DS SMITH PAPER [Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentées par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.S. CORPLEX FRANCE [Localité 4] anciennement dénommée 'DS SMITH PLASTICS FRANCE'

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Eulalie LEPINAY, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e LEFLOUR, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l’assignation délivrée le 10 novembre 2020, par laquelle la SAS Corplex France [Localité 4], anciennement dénommée DS Smith Plastics France, ci-après également dénommée 'société Corplex', a fait citer la SAS DS Smith France, ci-après également 'DS Smith’ et la SAS DS Smith Paper [Localité 4], ci-après également 'DS Smith Paper', ces deux dernières sociétés étant également dénommées ci-après 'les appelantes’ ou 'les sociétés DS Smith', devant le tribunal judiciaire de Colmar,

Vu le jugement rendu le 16 mars 2023, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l’exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal judiciaire de Colmar a statué comme suit :

'DIT que l’acte de résiliation du bail commercial de la SAS CORPLEX FRANCE [Localité 4] (anciennement DS SMITH PLASTICS FRANCE) conclu le 04 décembre 2018 ainsi que les baux dérogatoires conclus entre les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH PLASTICS FRANCE les 04 décembre 2018 et 26 février 2020 sont réputés non écrits ;

DECLARE caduc le contrat de prestation de services conclu entre les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH PLASTICS FRANCE le 26 février 2020 ;

DIT que les relations contractuelles entre la SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et la SAS CORPLEX FRANCE [Localité 4] sont gouvernées par le bail commercial conclu entre elles le 18 novembre 2014 et modifié par avenant du 05 janvier 2015 ainsi que par le contrat de prestation de services conclu le 05 janvier 2015 ;

CONDAMNE, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à défaut d’exécution volontaire dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, la SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] à délivrer à la SAS CORPLEX FRANCE [Localité 4] des factures relatives au paiement du loyer, des charges et des services rectifiées conformément au bail commercial du 18 novembre 2014 et au contrat de prestation de services du 05 janvier 2015 ;

REJETTE la demande en prononcé de la résiliation du bail commercial de la SAS CORPLEX FRANCE [Localité 4] ;

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir présentée par la SAS CORPLEX FRANCE [Localité 4] à l’encontre de la demande aux fins de restitution des locaux situés [Adresse 2], expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ;

Au fond, REJETTE ladite demande ;

DEBOUTE les SAS DS SMITH FRANCE et DS SMITH PAPER [Localité 4] de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum les SAS DS SMITH FRANCE et DS SMITH PAPER [Localité 4] à payer à la SAS CORPLEX FRANCE la somme de 20.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 CPC ;

DEBOUTE les SAS DS SMITH FRANCE et DS SMITH PAPER [Localité 4] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE les SAS DS SMITH FRANCE et DS SMITH PAPER [Localité 4] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.'

Vu la déclaration d’appel formée par la SAS DS Smith France et la SAS DS Smith Paper [Localité 4] contre ce jugement, et déposée le 6 avril 2023,

Vu la constitution d’intimée de la SAS Corplex France [Localité 4] en date du 3 mai 2023,

Vu les dernières conclusions en date du 1er août 2024, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, et par lesquelles la SAS DS Smith France et la SAS DS Smith Paper [Localité 4] demandent à la cour de :

'Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu l’article 1728 du Code civil,

Vu les articles 1110 et 1112-1 du Code civil,

Vu l’article 1329 du Code civil,

Vu l’article L. 145-5 du Code de commerce,

Vu l’acte de résiliation du 4 décembre 2018,

Vu le bail dérogatoire du 4 décembre 2018,

Vu le bail dérogatoire du 26 février 2020,

Vu le contrat de prestations de services du 26 février 2020,

Vu les pièces versées aux débats,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Il est demandé à la Cour d’appel de Colmar de :

RECEVOIR les sociétés DS Smith France et DS Smith Paper [Localité 4] en leurs demandes et les DECLARER fondées,

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Colmar le 16 mars 2023 en ce qu’il a :

— Dit que l’acte de résiliation du bail commercial de la société Corplex (anciennement DS Smith Plastics France) conclu le 4 décembre 2018 ainsi que les baux dérogatoires conclus entre les sociétés DS Smith Paper [Localité 4] et DS Smith Plastics France les 4 décembre 2018 et 26 février 2020 sont réputés non écrits ;

— Déclaré caduc le contrat de prestation de services conclu entre les sociétés DS Smith Paper [Localité 4] et DS Smith Plastics France le 26 février 2020 ;

— Dit que les relations contractuelles entre la société DS Smith Paper [Localité 4] et la société Corplex sont gouvernées par le bail commercial conclu entre elles le 18 novembre 2014 et modifié par avenant du 5 janvier 2015, ainsi que par le contrat de prestation de services conclu le 5 janvier 2015 ;

— Condamné, sous astreinte de 500 € par jour de retard à défaut d’exécution volontaire dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement, la société DS Smith Paper [Localité 4] à délivrer à la société Corplex des factures relatives au paiement du loyer, des charges et des services rectifiées conformément au bail commercial du 18 novembre 2014 et au contrat de prestation de services du 5 janvier 2015 ;

— Rejeté la demande de la société DS Smith Paper [Localité 4] en prononcé de la résiliation du bail commercial consenti à la société Corplex.

— Débouté les sociétés DS Smith France et DS Smith Paper [Localité 4] de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts.

— Condamné in solidum les sociétés DS Smith France et DS Smith Paper [Localité 4] à payer à la société Corplex la somme de 20.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouté les sociétés DS Smith France et DS Smith Paper [Localité 4] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

— Condamné les sociétés DS Smith France et DS Smith Paper [Localité 4] aux dépens.

En conséquence,

Statuant à nouveau,

1. Sur la validité du bail dérogatoire du 26 février 2020

CONDAMNER la société Corplex à restituer les locaux loués, libres de toute occupation, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter du 26 février 2023,

ORDONNER, en tant que de besoin, l’expulsion de la société Corplex et de tout occupant de son chef, à compter du 26 février 2023, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux dans les dispositions d’ordre public des articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNER la société Corplex au paiement d’une indemnité d’occupation forfaitaire égale au montant du loyer applicable, ce jusqu’à la libération effective des locaux,

2. Sur la résiliation judiciaire des baux

Si par impossible, la Cour retenait la validité du bail commercial, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial,

ORDONNER en tant que de besoin l’expulsion de la société Corplex et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux dans les dispositions d’ordre public des articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’expulsion [sic],

CONDAMNER la société Corplex au paiement d’une indemnité d’occupation forfaitaire égale au montant du loyer applicable, ce jusqu’à la libération effective des locaux,

3. En toute hypothèse

CONDAMNER la société Corplex à verser à la société DS Smith Paper [Localité 4] la somme de 52.362 € au titre de l’assurance de l’immeuble,

CONDAMNER la société Corplex à verser à la société DS Smith Paper [Localité 4] la somme de 1.536 € au titre du préjudice subi par la société DS Smith Paper [Localité 4] du fait du dégât des eaux résultant de l’intervention du prestataire de la société Corplex, et correspondant au montant des frais commerciaux et administratifs exposés par la société DS Smith Paper dans la gestion de ce sinistre,

CONDAMNER la société Corplex à verser à chacune des sociétés appelantes, la société DS Smith France d’une part et la société DS Smith Paper [Localité 4] d’autre part, la somme de 50.000 €, soit la somme globale de 100.000 € à titre de dommages et intérêts, du fait de son attitude abusive et déloyale à leur endroit,

CONDAMNER la société Corplex à verser à la société DS Smith France la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive,

CONDAMNER la société Corplex à verser à chacune des sociétés appelantes, la société DS Smith France d’une part et la société DS Smith Paper [Localité 4] d’autre part, la somme de 50.000 €, soit la somme globale de 100.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société Corplex aux entiers dépens'

et ce, en invoquant, notamment :

— une renonciation valable, non équivoque, du locataire au statut des baux commerciaux, en acceptant le principe de la résiliation du bail commercial et la perte des droits y étant attachés,

— la validité de la condition suspensive, associée à un événement objectivement futur et incertain, non soumis à la seule volonté du groupe DS Smith,

— la validité de la conclusion des contrats de bail et de prestation de services, la société Corplex ayant accepté dès 2018 de renoncer au statut des baux commerciaux en signant l’avenant de résiliation et le contrat de bail dérogatoire, auquel s’associait un contrat de prestation de services,

— en toute hypothèse, des contrats emportant novation aux obligations du bail commercial de 2014 et au contrat de prestation de services de 2015,

— la restitution des locaux à l’échéance contractuelle, le bail dérogatoire du 26 février 2020 étant arrivé à expiration, et l’expulsion de la société Corplex,

— subsidiairement, la résiliation judiciaire du bail commercial – à laquelle la concluante conteste avoir renoncé – pour manquements de la société Corplex à ses obligations, notamment de paiement du loyer, créance portable devant être spontanément payée, charges et prestations de service, ainsi que de sa quote-part des primes d’assurance de l’immeuble, ou encore à son obligation de jouissance paisible, notamment du fait de l’intervention d’une grève de ses salariés avec blocage du site, à laquelle elle n’aurait rien fait pour mettre fin, l’usage du panneau d’affichage syndical de DS Smith à son profit ou encore la mise en oeuvre d’une mesure d’effacement électrique ayant perturbé la production de la société DS Smith Paper, ainsi qu’un dégât des eaux ou des atteintes à la sécurité du site,

— le caractère abusif de la procédure intentée par la partie adverse,

— l’absence d’indemnisation du déménagement du magasin général, au regard des conditions

contractuelles applicables et en l’absence de perturbation au fonctionnement de la société Corplex, le caractère soudain de la cessation du service étant également contesté.

Vu les dernières conclusions en date du 7 juin 2024, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, et par lesquelles la SAS Corplex France [Localité 4] demande à la cour de :

'Vu les écritures et les pièces versées aux débats,

Vu le jugement du Tribunal judiciaire de Colmar du 16 mars 2023,

Vu le Code de commerce et notamment ses articles L.145-5, L.145-15 et L.145-16,

Vu l’article 1157 du Code civil,

Vu l’article 564 du Code de procédure civile,

Vu l’adage selon lequel 'la fraude corrompt tout',

(…)

1. A titre principal :

DEBOUTER les sociétés DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de leur appel ;

DEBOUTER les sociétés DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Colmar du 16 mars 2023 en toutes ses dispositions.

2. A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait réformer le jugement en ce qu’il a dit que les Actes 2018 et les Actes 2020 sont réputés non écrits, il est demandé à la Cour, statuant à nouveau de :

JUGER que les Actes 2018 et les Actes 2020 constituent une fraude au statut des baux commerciaux ;

JUGER que le Bail Dérogatoire 2020 et le Contrat de Services 2020 ont été conclus par les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE dans le cadre d’un détournement du Pouvoir, à l’insu de la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] et à l’encontre des intérêts de cette dernière ;

JUGER que le Contrat de Services 2020, lequel forme un tout indivisible avec le Bail Dérogatoire 2020, devant être déclaré caduc.

En conséquence :

PRONONCER la nullité des Actes 2018 et des Actes 2020 ; et

CONFIRMER partiellement le jugement dont appel en ce qu’il a :

— dit que les relations contractuelles entre la société DS SMITH PAPER [Localité 4] et la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] sont gouvernées par le Bail Commercial ainsi que le Contrat de Services 2015 ;

— condamné, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la société DS SMITH PAPER [Localité 4] à délivrer à la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] des factures relatives au paiement du loyer, des charges et des services rectifiées conformément au Bail Commercial et au Contrat de Services 2015 ;

— rejeté la demande en prononcé de la résiliation du Bail Commercial ;

— débouté les sociétés DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ;

— condamné in solidum les sociétés DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE à payer à la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] la somme de 20.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;

— débouté les sociétés DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

En tout état de cause :

CONSTATER que la SAS DS SMITH PAPER [Localité 4], à défaut d’avoir répondu à la demande de renouvellement notifiée par la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] le 15 décembre 2023, a accepté tacitement le principe de renouvellement du Bail Commercial à compter du 1er janvier 2024 ;

DEBOUTER les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTER les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de leur demande de versement de la somme de 52.362 € au titre de refacturation d’une quote-part de l’assurance du bâtiment ;

DECLARER irrecevable comme constituant une demande nouvelle en cause d’appel la demande des SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de versement de la somme du 21.200 € au titre du préjudice prétendument subi par la SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] du fait du dégât des eaux ;

Subsidiairement, les en DEBOUTER.

DEBOUTER les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de leur demande de résiliation judiciaire du Bail Commercial ;

DEBOUTER les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE de toutes leurs autres demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER in solidum les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE à rembourser à la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] la somme de 89.244,37 euros au titre de la facturation indue des quotes-parts de primes d’assurance du bâtiment et la somme de 26.216,17 euros au titre du déménagement du magasin général ;

CONDAMNER in solidum les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE à verser à la société CORPLEX FRANCE [Localité 4] la somme de 70.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum les SAS DS SMITH PAPER [Localité 4] et DS SMITH FRANCE aux entiers dépens'

et ce, en invoquant, notamment :

— le recours initial à un bail commercial devant garantir à la concluante le bénéfice d’un droit au renouvellement sécurisé par un droit à indemnité d’éviction, dans la perspective d’une préservation de la pérennité de son activité,

— la nullité des actes conclus en 2018 et 2020, et indivisibles entre eux, constituant une fraude au statut des baux commerciaux, sanctionnée par le réputé non écrit, en ce que leur entrée en vigueur est conditionnée par une clause de changement de contrôle qui ne peut être mise en oeuvre qu’à la seule initiative d’un tiers, et subsidiairement une fraude à la propriété commerciale de la concluante, privée du bénéfice du statut d’ordre public des baux commerciaux, et ayant été conclus sans véritable négociation, selon un détournement de pouvoir, par l’exploitation frauduleuse vis-à-vis de la concluante des rapports intergroupes,

— l’application, en conséquence, des actes conclus en 2014 et 2015, et le constat du renouvellement du contrat de bail commercial en date du 1er janvier 2024,

— la restitution des sommes, selon elle indûment facturées, sur la base des actes argués de nullité, qu’il s’agisse de la quote-part des primes d’assurance du bâtiment, et de l’indemnisation des frais de déménagement du magasin général, qui n’auraient, en tout état de cause, dû cesser qu’à l’issue du bail dérogatoire,

— le mal fondé de la demande adverse de restitution des locaux et d’expulsion, compte tenu du droit d’occupation de la concluante en vertu du bail commercial,

— l’absence de caractère abusif de son action, de surcroît au regard du comportement 'particulièrement préjudiciable’ des parties adverses à l’endroit des équipes de l’activité plastique sur le site,

— la réfutation des manquements imputés par la partie adverse au titre du bail commercial, et en tout cas leur défaut de gravité suffisante, la concluante s’étant acquittée des sommes dues au titre des loyers et charges dès réception d’avis d’échéances, contestant toute utilisation non autorisée du panneau d’affichage syndical, ainsi que toute imputation de la mesure d’effacement électrique, évoquant également avoir et tout mis en oeuvre pour trouver une solution au dégât des eaux (objet d’une demande nouvelle donc irrecevable), ayant donné lieu à un accord, ainsi que pour mettre fin à une grève menée par une partie de son personnel, indépendamment de sa volonté.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 3 juillet 2024,

Vu les débats à l’audience du 18 septembre 2024,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Rappel du contexte du litige et observations préliminaires :

Les sociétés DS Smith France et DS Smith Paper [Localité 4] et la société Corplex (anciennement DS Smith Plastics France) ont appartenu au même groupe DS Smith.

Les activités des deux sociétés DS Smith Paper [Localité 4] et DS Smith Plastics France se sont historiquement développées sur un même site industriel situé à [Localité 4], DS Smith Paper [Localité 4] opérant dans la production de carton plat (qui peut être désignée, par commodité comme l’activité 'papier'), tandis que DS Smith Plastics France était spécialisée, comme le suggère sa dénomination, dans la fabrication d’emballages plastiques, ainsi que de plaques en polypropylène et polycarbonate (activité 'plastique').

En 2014, dans le cadre d’une réorganisation interne du groupe DS Smith, les activités 'papier’ et 'plastique’ ont été séparées. Les actifs immobiliers du site de [Localité 4] ont été attribués à DS Smith Paper [Localité 4], tandis qu’un bail commercial a été consenti, par DS Smith Paper [Localité 4], à Corplex (à l’époque DS Smith Plastics) pour continuer à exploiter une partie des installations. Ce bail a été conclu pour une durée initiale de neuf ans à compter du 1er janvier 2015, puis assorti d’avenants conclus pour ajuster la prise d’effet du contrat avec un contrat de prestations de services pour la gestion des services partagés sur le site.

Ainsi, le bail a été signé le 18 novembre 2014 puis modifié par un avenant le 5 janvier 2015, portant sur la partie du site occupée par la société DS Smith Plastics. Ce bail, soumis au statut protecteur des baux commerciaux qui empêche, notamment, le bailleur d’évincer le preneur sans cause légitime ou indemnité, régissait les conditions d’occupation de DS Smith Plastics pour son activité de production des produits précités. Le contrat de prestation de services conclu en complément a été signé le même jour pour réguler l’utilisation de services communs sur le site, notamment pour des installations partagées. Le bail initial, d’une durée de neuf ans, devait apporter la stabilité nécessaire à DS Smith Plastics pour ses activités.

Le 4 décembre 2018, les parties ont signé un acte de résiliation du bail commercial et ont mis en place un bail dérogatoire. Ce bail avait pour particularité de déroger au statut des baux commerciaux, en excluant le droit de renouvellement du preneur ainsi que l’indemnité d’éviction. Le bail dérogatoire était conclu pour une durée de deux ans, avec possibilité de prorogation d’une année supplémentaire. Ces deux actes étaient assortis d’une condition suspensive, stipulant que les accords ne prendraient effet qu’en cas de changement de contrôle ou de cession de l’une des parties sortant du groupe DS Smith.

Le 5 mars 2019, la société DS Smith Plastics France a été cédée par le groupe DS Smith Ltd UK au groupe Liqui-Box, rendant la cession effective au 27 février 2020.

À la veille de cette cession, le 26 février 2020, un nouveau bail dérogatoire a été signé entre les parties, pour une durée de trois ans, ainsi qu’un nouveau contrat de prestation de services, remplaçant celui de 2015.

En ce sens, c’est à juste titre que les appelantes soulignent que le bail dérogatoire conclu en 2018 n’est jamais entré en vigueur, ce qu’admet, d’ailleurs, la partie intimée, puisque les conditions suspensives dont il était assorti n’ont pas été levées avant que le nouveau bail dérogatoire conclu le 26 février 2020 ne prenne lui-même effet.

Pour autant, le débat entre les parties porte, notamment, sur la validité des baux dérogatoires successivement conclus, y compris celui de 2018 dont la prise d’effet pourrait, le cas échéant, être reconnue si le bail dérogatoire de 2020 venait à être anéanti, ce qui suppose de s’interroger également, comme cela est de toute façon demandé, sur sa validité, la société Corplex mettant également en cause le contrat de prestation de services de 2020, question liée à la précédente eu égard à l’imbrication des relations entre les parties dans le contexte du partage de l’exploitation du site de [Localité 4], ce qui a, d’ailleurs, conduit le premier juge à considérer que les deux contrats, conclus simultanément, étaient indissociablement liés, ce qui n’est, du reste, pas réellement contesté par les parties appelantes.

Sur la validité des baux dérogatoires successivement conclus et du contrat de prestation de services signé en 2020 :

En application des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, dans les conditions définies par ces dispositions, l’article L. 145-4 de ce code prévoyant, en particulier, dans sa version applicable à la cause, que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans, sous réserve des facultés de congé anticipé offertes au bailleur et au preneur par cet article.

L’article L. 145-8 du même code énonce que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux, renouvellement que le bailleur peut refuser, en vertu de l’article L. 145-14 du code précité, à condition, cependant, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, de payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Toutefois, en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Il résulte encore de l’article L. 145-15 du code précité, que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

L’article L. 145-16 du même code ajoute que sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.

En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

En cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes.

En l’espèce, le tribunal a jugé que les actes de résiliation du bail commercial initial, ainsi que les baux dérogatoires signés en 2018 et 2020, devaient être réputés non écrits.

Les sociétés DS Smith, appelantes, entendent contester l’appréciation du premier juge, et les conclusions qu’il en tire, arguant, en substance, que les baux dérogatoires et contrats de prestation de services de 2018 et 2020 auraient été négociés et signés par les parties en connaissance de cause, la société Corplex, à l’époque DS Smith Plastics France, ayant librement et expressément renoncé au statut des baux commerciaux, au terme d’échanges entre les parties et moyennant des concessions réciproques (le bailleur renonçant à revendiquer toute somme à quelque titre que ce soit – y compris au titre des loyers et de la restitution des locaux – et le preneur renonçant en contrepartie à solliciter une indemnité d’éviction), les appelantes relevant, en outre, le caractère futur et incertain, et indépendant de la volonté des parties (puisque faisant intervenir un tiers, dans un contexte où la cession des deux activités était envisagée) de l’événement auquel était soumise la condition suspensive dont était assortie la résiliation, convenue le 4 décembre 2018, l’avenant de résiliation prévoyant clairement, en subordonnant l’exécution du contrat de bail dérogatoire à toute opération juridique faisant sortir du Groupe DS Smith l’une ou l’autre des parties, une condition suspensive et non, comme retenu par le premier juge, un terme, lequel aurait, en tout état de cause, un caractère suspensif, reportant les effets de la résiliation à la date du changement de contrôle de l’une ou l’autre des parties, ce qui serait conforme au statut des baux commerciaux, l’imbrication physique du site justifiant la résiliation du bail commercial en cas de sortie du groupe de l’une des entités, et les intérêts de la société DS Smith Plastics France ayant, en l’espèce, été pris en considération lors des négociations.

En toute hypothèse, elles invoquent une novation des obligations des parties, les contrats signés en 2020 ayant, à leur sens, en modifiant les obligations du preneur, les prestations délivrées et le périmètre du bail, créé de nouvelles obligations remplaçant celles du bail commercial de 2014 et du contrat de prestation de services de 2015, l’intention de nover étant clairement exprimée par l’utilisation du terme 'remplacement'.

En réponse, la société Corplex, intimée, soutient que les appelantes ont utilisé des montages juridiques, en l’espèce en obtenant la conclusion des baux dérogatoires de 2018 et 2020, et d’un nouveau contrat de prestation de services, dans le but de contourner illégalement les protections offertes par les baux commerciaux, en particulier en la privant du droit au renouvellement de son bail et de l’indemnité d’éviction, ce qui constituerait une fraude à ses droits.

Concernant plus particulièrement les actes de 2020, y compris le contrat de prestation de services, l’intimée affirme que leur signature aurait été précipitée, sans lui laisser la possibilité d’accepter librement les nouvelles conditions imposées par ces actes, qui lui seraient, ainsi, inopposables, comme résultant d’un détournement de pouvoir orchestré par les appelantes, dans le cadre de l’exploitation des relations 'intragroupe', l’excluant des négociations en vue des engagements successivement souscrits, pour lui imposer des conditions défavorables, sans concertation réelle, et plus particulièrement en lui imposant la signature d’un pouvoir pour négocier, contre ses intérêts, la conclusion des actes de 2020.

Elle ajoute que le changement de contrôle de la société, à l’issue de sa vente au groupe Liqui-Box en 2020, ne devrait pas affecter la validité du bail commercial, préservant son droit à renouvellement, car la société preneuse reste juridiquement la même.

Soutenant que les actes de 2014-2015, à savoir le bail commercial et le contrat de prestations de services, doivent être les seuls à s’appliquer entre les parties, la partie intimée fait valoir que les actes querellés n’auraient ainsi, aucun effet juridique, notamment novatoire, entre les parties, faute d’avoir mis fin aux précédentes relations contractuelles régissant leurs rapports.

La cour relève que si la cession de l’activité 'plastique’ n’a été actée que le 5 mars 2019, la séparation physique des deux activités n’ayant été, par suite, préparée qu’à compter de l’été 2019, pour être concrètement mise en oeuvre à compter du premier trimestre de l’année 2020, la chronologie des événements démontre, néanmoins, que la rédaction de la condition suspensive contenue dans l’avenant de résiliation, dont les termes la soumettait au changement de contrôle, de la cession ou de toute opération juridique faisant sortir du groupe DS Smith l’une ou l’autre des parties, s’inscrivait non dans le cadre d’une incertitude sérieuse, ni même réelle, quant à la survenue de l’événement qui la conditionnait, mais dans le contexte d’un plan caractérisant une volonté préméditée du groupe DS Smith de céder cette activité, lors de la conclusion de l’avenant, de sorte que la conclusion de cet avenant et la substitution au contrat de bail commercial en vigueur apparaissent participer, en amont de la cession proprement dite, de l’opération globale visant à la cession de l’activité 'plastique’ par le groupe DS Smith, les éléments versés aux débats et notamment les échanges entre les parties démontrant à suffisance cette volonté, qui échappait au contrôle de la société cédée, dont le premier juge a justement rappelé qu’elle était entièrement détenue par une société-mère qui était également l’actionnaire exclusif du bailleur. Les échanges internes relatifs au bail, dont certains sont, d’ailleurs, antérieurs à la nomination du directeur de la société DS Smith Plastics France M. [T], démontrent, d’ailleurs, que c’est la direction juridique du groupe qui a la mainmise sur l’opération, même si le bail a bien été signé par M. [T], lequel devait, cependant, indiquer dans un courriel ultérieur, en date du 19 mars 2019, avoir 'examiné le document’ pour déduire qu’il s’agissait d’un bail de 2 ans avec une prolongation d’un an, et qu’il s’agissait d’un 'contrat à durée déterminée', ce qui pose question sur son expertise du contrat au moment de la signature, étant précisé qu’il a bien été destinataire à cette date, de courriels du groupe l’informant que le groupe ne laisserait pas l’opportunité aux éventuels acquéreurs de négocier les termes du contrat de bail dans le cadre du processus de vente, et qu’il était 'important de signer ce document maintenant pour rassurer le futur acheteur.'

L’ensemble de ces éléments démontre la volonté du groupe DS Smith de ne plus être lié à la société, une fois celle-ci cédée, par un bail commercial, volonté rejoignant celle de l’acquéreur, telle que résumée dans le courriel de l’avocat du groupe DS Smith en date du 2 mars 2019, et telle qu’elle avait été anticipée auparavant par le groupe DS Smith, comme cela ressort des messages précités.

En ce sens, la condition liée à la cession, si elle est associée à une part d’aléa, liée à la conclusion effective d’une cession au profit d’un acquéreur, n’en est pas moins, également, soumise à la volonté ferme du groupe DS Smith de céder son activité 'papier’ sans pérenniser, à l’issue de cette cession, le bail commercial liant les parties, dont la rupture est actée en son principe dès le 4 décembre 2018.

En soumettant, ainsi, alors que la cession de l’intégralité des titres sociaux de la société DS Smith Plastics France était sans effet concernant la poursuite de l’exécution du bail commercial, le sort de ce bail à la cession ou au changement de contrôle de la société, la convention contrevient à l’application des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, l’entrée en vigueur différée du bail dérogatoire ayant également pour effet objectif, mais conforme à la volonté clairement caractérisée, telle cela a été rappelé ci-dessus, tant du cédant que du cessionnaire des parts de la société d’éviter de se trouver limité par la durée du bail dérogatoire, avec les risques de requalification associés au maintien dans les lieux du preneur à l’issue.

Au regard de ce qui précède, la cour partage la conclusion du juge de première instance, en ce qu’il a retenu que l’acte de résiliation du bail commercial, et, par voie de conséquence, les baux dérogatoires conclus en 2018 et 2020 devaient être réputés non écrits.

Ces actes étant, ainsi, dépourvus d’effets juridiques entre les parties, ne sauraient emporter novation de leurs obligations, à défaut d’obligations valablement substituées aux obligations initiales des parties.

Ce n’est donc qu’à titre surabondant que la cour observe, à l’instar du premier juge, que le bail dérogatoire conclu en 2018 est atteint de caducité, compte tenu de la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire entrant en vigueur le 26 février 2020, soit avant même sa propre entrée en vigueur qui devait intervenir lors de la prise d’effet de la cession, le 27 février 2020.

C’est également à titre superfétatoire que la cour, au regard des éléments soumis à son appréciation, et conformément à l’analyse faite par le tribunal, dont il convient d’approuver les motifs sur ce point, considère que le second bail n’a pas été passé dans des conditions traduisant la volonté libre et non équivoque du preneur de renoncer au statut des baux commerciaux, ce dernier n’ayant pu réellement négocier les termes du contrat, dont la négociation comme la signature ont eu lieu dans le cadre d’une situation objective de conflit d’intérêts.

Par voie de conséquence, la cour confirmera également le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré caduc le contrat de prestation de services en date du 26 février 2020, ce contrat apparaissant, ce qui n’est pas sérieusement contesté par les parties, comme indissociablement lié au contrat de bail dérogatoire conclu le même jour, les deux contrats, au demeurant passés dans les mêmes conditions – même si cela est sans incidence, concernant le contrat de prestation de services, sur le bénéfice du statut des baux commerciaux – ayant pour objet de régir les relations entre les parties dans une configuration d’imbrication étroite des locaux qu’ils exploitent respectivement en permettant au preneur de poursuivre son activité tout en bénéficiant de services de la part de son bailleur.

Par ailleurs, dans la mesure où le bail commercial conclu en 2014 et le contrat de prestation de services conclu en 2015 doivent être regardés comme s’appliquant entre les parties, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a ordonné au bailleur et prestataire de services la rectification des factures acquittées par le preneur conformément aux termes de ces contrats, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à défaut d’exécution volontaire dans le délai de deux mois suivant la signification du jugement, ces modalités, justifiées au regard de l’enjeu du litige, n’étant, du reste, pas contestées en tant que telles par les parties à l’appel.

Enfin, il convient de rappeler qu’à hauteur de cour, les sociétés appelantes sollicitent la restitution des locaux à l’échéance du bail dérogatoire de 2020, ce bail étant arrivé à expiration.

Devant le tribunal, cette demande reconventionnelle des sociétés DS Smith, dont la recevabilité était contestée par la société Corplex, au titre d’une fin de non-recevoir elle-même jugée irrecevable comme non soumise au juge de la mise en état, a été rejetée, la société locataire disposant encore d’un droit d’occupation jusqu’à l’échéance du bail commercial le 31 décembre 2023.

La cour ne peut que confirmer, au regard des conclusions auxquelles elle est parvenue sous l’angle de l’examen de la validité du bail dérogatoire conclu en 2020, le jugement entrepris sur ce point également, étant relevé que les parties ne contestent pas, sous réserve de sa validité, reconnue par la cour, que le bail commercial arrivé à échéance le 31 décembre 2023 a été renouvelé, les appelantes précisant, d’ailleurs, que 'le silence gardé par la société DS Smith Paper quant au renouvellement du bail ne vaut nullement renonciation de sa part à la procédure en résiliation judiciaire du bail commercial', cette demande étant formée à titre subsidiaire, et devant être examinée ci-après par la cour.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial :

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les appelantes entendent, à ce titre, invoquer des manquements contractuels imputables, selon elles, à la société Corplex, et dont la gravité serait de nature à justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu en 2014.

Il y a lieu de rappeler qu’elles avaient déjà formé une demande sur le même fondement, dans le cadre de la procédure de première instance, au titre des impayés de primes d’assurance pour les années 2020 et 2021, le premier juge ayant, sur ce point, retenu que le retard de paiement invoqué, relatif au remboursement au bailleur du montant des primes d’assurance réglées au titre des années 2020 et 2021, dans le cadre d’une obligation d’assurance contre les risques locatifs prévue par le bail, retard lié à la réédition des factures, sollicitée par le preneur pour qu’elles soient dépourvues de référence au bail dérogatoire de 2020, sans contestation de ce que les sommes dues auraient ensuite été acquittées, n’était pas suffisamment grave pour justifier cette résiliation.

À hauteur de cour, le débat porte sur plusieurs manquements allégués, pour certains postérieurs à la décision de première instance.

Sur les retards de paiement des loyers, charges et prestations de services :

Selon les appelantes, la société Corplex aurait, tout d’abord, systématiquement réglé ses loyers et charges avec plusieurs mois de retard, malgré les stipulations claires du bail qui imposaient un paiement entre le 1er et le 5 de chaque mois, ces retards s’avérant récurrents et ayant continué même après des mises en demeure de la société DS Smith Paper [Localité 4].

Les appelantes contestent l’argumentation de la société Corplex en ce qui concerne les retards de paiement, affirmant qu’elles n’ont jamais accepté de suspendre le paiement des factures, contrairement à ce qu’elle prétend. Elles soulignent qu’elles ont envoyé plusieurs relances de paiement, ce qui démontrerait l’absence d’accord pour une suspension. En outre, elles réfutent l’affirmation adverse selon laquelle le service financier de DS Smith Paper n’aurait pas envoyé les quittances de loyer en temps voulu, précisant qu’aucune demande explicite de quittances n’a été reçue de la part de l’intimée, s’agissant d’une créance portable et non quérable. Selon les appelantes, bien que la loi n° 77-1427 du 29 décembre 1977 accorde au locataire le droit de recevoir une quittance sur demande, le contrat de bail de 2014 n’impose pas au bailleur de les délivrer systématiquement. Par conséquent, elles considèrent que la société Corplex ne peut pas justifier ses retards de paiement par l’absence de quittances et qu’elle reste seule responsable de ses retards de règlement.

L’intimée réfute ces griefs, précisant qu’elle serait à jour de ses paiements depuis août 2023 et que les retards passés résultaient d’un accord avec le bailleur pour suspendre temporairement l’émission et le règlement des factures en attendant la révision du montant des loyers et charges suite à une décision judiciaire. Elle entend rappeler que les négociations engagées pour trouver un accord sur ces révisions n’ont pas abouti, mais qu’elle a repris les paiements dès qu’un compromis partiel a été trouvé. Elle critique également le bailleur pour son manque de régularité dans l’émission des quittances, ce qui aurait rendu les paiements difficiles. Enfin, elle argue que, selon la jurisprudence, le bailleur ne peut invoquer ces retards pour obtenir la résiliation du bail, d’autant que celui-ci a accepté le renouvellement du bail commercial pour 2024, renonçant ainsi aux infractions passées.

La cour observe qu’il n’est pas contesté que la société Corplex est à jour de ses paiements de loyer, même si plusieurs paiements intervenus après le mois d’août 2023 ont été effectués avec retard par rapport aux échéances contractuellement convenues. Par ailleurs, il est exact que les parties ne se sont pas convenues contractuellement de l’émission de quittances de loyer, dont la bailleresse n’était pas légalement tenue à défaut de demande de la société preneuse en ce sens.

Cela étant, et en tout état de cause, il y a lieu de rappeler qu’en vertu de l’article L. 145-10, alinéa 4, du code de commerce, dans les trois mois de la notification de la demande du preneur en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Or, la société DS Smith Paper [Localité 4] ne s’est pas opposée à la demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2024, notifiée par la société Corplex, le 15 décembre 2023, et à laquelle la société DS Smith Paper [Localité 4] n’a apporté aucune réponse, acceptant ainsi le principe du renouvellement du bail précédent, ce qui vaut renonciation sans équivoque à se prévaloir des infractions antérieures à ce renouvellement (voir 3ème Civ., 1er décembre 2016, pourvoi n° 15-18.425 ; 1er février 2018, pourvoi n° 16-29.054 ; 28 juin 2018, pourvoi n° 17-15.247 ; 11 mai 2022, pourvoi n°19-13.738, publié au Bulletin), et ce, peu important le positionnement de la société DS Smith Paper [Localité 4] en procédure quant à l’application du bail commercial, d’autant que cette application a été reconnue antérieurement par un jugement revêtu de l’exécution provisoire.

Au demeurant, dans ce contexte, le fait d’adresser de simples relances pour retard de paiement à la preneuse, qui ont été, au moins in fine, suivies d’effet, puisque la société Corplex apparaît à jour de ces paiements et que les derniers retards de paiement, pour être réels, n’en sont pas moins mineurs n’est pas de nature à caractériser la gravité du manquement dont se prévaut la société DS Smith Paper [Localité 4], quand bien même la société Corplex ne justifie pas, comme elle l’affirme, d’un accord sur la suspension du paiement du loyer, même s’il apparaît qu’elle a demandé, à la suite du jugement, un réalignement du montant du loyer sur les conditions prévues au bail commercial.

Sur le défaut de paiement de la quote-part des primes d’assurance de l’immeuble :

Les appelantes reprochent à l’intimée de ne pas honorer sa part des primes d’assurance liées aux locaux loués, laissant une dette de 52 362 euros, alors qu’il lui appartiendrait de couvrir la part des primes correspondant aux murs de l’immeuble, comme cela a été le cas avant la cession de l’activité 'plastique’ en 2020, les primes étant alors facturées directement à DS Smith Plastics, alors intégrée au Groupe DS Smith. Les factures d’assurance, envoyées régulièrement entre 2017 et 2020, n’auraient alors suscité aucune objection de la part de cette société, démontrant une acceptation implicite de cette obligation, la société intimée ayant même réglé sa quote-part de primes d’assurance facturée aux mois de juin 2020, juin 2021 et juin 2022, avant de contester son obligation seulement à la suite du jugement entrepris, et non de la cession, alors que, le tribunal ayant estimé que les relations contractuelles des parties étaient régies par ledit bail commercial, il reviendrait à la société Corplex de continuer à régler les primes d’assurance relatives aux murs de l’immeuble.

Depuis la cession, la société DS Smith Paper explique régler directement les primes et refacturer à Corplex sa quote-part, que celle-ci a cessé de payer. En réponse aux affirmations de l’intimée, la société DS Smith Paper souligne que le 'blocage du règlement’ des factures serait lié au libellé des factures, se référant au bail dérogatoire, et non à une contestation du principe même de la refacturation, alors que Corplex occupe toujours les locaux comme lors de la signature du bail commercial en 2014 et devrait donc, à ce titre, poursuivre le paiement de sa quote-part d’assurance.

En réponse, la partie intimée, qui sollicite, par ailleurs, la restitution des primes versées, selon elle indûment, à ce titre, y compris en vertu du jugement entrepris, tout en contestant la demande en paiement formée, également par ailleurs, par les appelantes de ce chef, soulignant que le bail commercial de 2014 ne prévoit pas une telle refacturation, alors que, selon la loi et la jurisprudence, les charges à récupérer devraient être mentionnées explicitement dans le bail, l’absence de clause spécifique empêchant donc DS Smith Paper de lui réclamer le remboursement des primes d’assurance. Elle précise que, si avant la cession, la gestion centralisée au sein du groupe DS Smith ne lui permettait pas de contester les factures d’assurance, depuis la cession, elle aurait exprimé son désaccord, ne payant qu’à titre provisoire, en attendant l’issue de la procédure de première instance.

Cela étant, la cour observe qu’en tout état de cause, la somme invoquée à titre d’impayé par la société DS Smith Paper, soit 52 362 euros, a été arrêtée, d’après les décomptes produits aux débats, au 26 juin 2023, soit antérieurement au renouvellement du bail, auquel elle a acquiescé, ce qui suffit, en soi, à écarter le grief, même si le compte débiteur a évidemment persisté, d’un point de vue comptable, à la suite du renouvellement, sans toutefois que la société DS Smith Paper ne se prévale d’un nouvel impayé à ce titre, outre que l’envoi, comme indiqué précédemment, de simples relances, non constitutives d’une mise en demeure, sans même évoquer l’émission d’un commandement visant la clause résolutoire, qui pouvait se concevoir alors que la nature de bail commercial avait été reconnue en justice, dans les conditions qui viennent d’être rappelées, vient, du reste, relativiser la gravité du manquement invoqué aux yeux du bailleur, qui a laissé perdurer une situation qui n’aurait pu se poursuivre s’il avait estimé que le locataire n’était pas à jour de ses obligations en termes d’assurance, quel que soit leur fondement.

Le grief sera donc écarté.

Sur les manquements à l’obligation de jouissance paisible des locaux :

Sur l’utilisation du panneau d’affichage syndical :

Si les appelantes indiquent que 'l’affichage avait été autorisé préalablement à la cession de l’activité Plastique, cette autorisation se justifiait par l’appartenance des activités Papier et Plastique à un même groupe', elles se bornent à faire valoir que cette utilisation n’avait 'plus de raison d’être’ à la suite de la scission du groupe, et que Corplex, qui n’utilisait que ponctuellement la salle à proximité de laquelle se situait ce panneau, aurait eu d’autres panneaux à sa disposition à cette fin, elles ne caractérisent pas en quoi l’usage de ce panneau, qui n’apparaît, d’ailleurs, pas spécifiquement régi par le contrat de bail commercial dont il sera, du reste, rappelé qu’il a été conclu avant la séparation des sociétés, constituerait un trouble 'à la tranquillité de l’immeuble', à plus forte raison d’une gravité telle qu’il justifierait la résiliation du bail, alors qu’elles ne justifient d’aucune doléance des organisations syndicales du groupe DS Smith, ni même de l’accord, qu’elles invoquent, avec ces organisations, relatif à l’utilisation des panneaux d’affichage.

Le grief sera donc écarté.

Sur la mesure d’effacement électrique :

La société DS Smith Paper expose avoir été contrainte de subir un arrêt de sa production pendant plusieurs heures, du fait d’une mesure d’effacement électrique effectuée par la société Corplex, qui lui reproche d’être elle-même à l’origine de cette situation en ayant branché une machine sur le réseau d’air comprimé de la société Corplex France [Localité 4], sans information préalable, ce que réfutent les appelantes, qui affirment que DS Smith Paper avait toujours utilisé le réseau d’air comprimé de la société Corplex, ce que cette dernière n’aurait jamais ignoré.

Si la société Corplex ne conteste pas avoir réduit sa puissance à la demande du fournisseur d’électricité, ni n’en avoir informé préalablement DS Smith Paper, cette mesure concernait son propre réseau d’air comprimé, les appelantes ne justifiant pas d’un accord entre les parties pour l’utilisation de ce réseau par la société DS Smith Paper ou, le cas échéant, d’une refacturation de l’utilisation de ce réseau susceptible de caractériser un assentiment de la société Corplex à cette utilisation.

Dès lors, ce grief, du reste tiré d’un fait antérieur au renouvellement du bail, n’apparaît pas davantage fondé.

Sur le dégât des eaux intervenu postérieurement aux travaux réalisés par la société Les Peintures Réunies :

Les appelantes invoquent une défaillance de la société Corplex France [Localité 4] dans le traitement d’un dégât des eaux survenu en juillet 2023, causant des pertes estimées à 21 190 euros en cartons endommagés, dont le preneur serait responsable en tant que partie contractante, bien qu’elle ait renvoyé DS Smith Paper vers son prestataire, la société Peintures Réunies, et son assureur, avant finalement d’évoquer la désignation d’un expert, Corplex ayant, ainsi, manqué à son obligation de jouissance paisible, justifiant, selon les appelantes, la résiliation du bail.

La société Corplex soutient avoir suivi la procédure en impliquant son prestataire, qui a informé son assureur et demandé une mise en cause officielle du bailleur pour évaluer les dommages, le refus du bailleur de suivre cette démarche ayant empêché la résolution du dossier. Elle entend également souligner que les appelantes auraient omis de mentionner qu’un accord a été trouvé avec le prestataire en mai 2024.

La cour observe qu’il ne peut être reproché à l’intimée d’avoir, dès la survenance du sinistre, mis en cause son prestataire qui a déclaré ce sinistre auprès de son assureur, ce qui supposait, néanmoins qu’il soit mis en cause par la société DS Smith Paper [Localité 4] en tant que victime des dommages dont il n’est pas contesté que le prestataire est à l’origine, la société Corplex n’ayant fait montre d’aucune défaillance dans le suivi de l’affaire, revenant vers DS Smith Paper pour obtenir qu’il adresse sa mise en cause à l’assureur du prestataire, un accord devant finalement intervenir, compte tenu du temps écoulé depuis le sinistre, pour une indemnisation sans expertise sur site, sur la base de la réclamation initiée et sans prise en compte des frais administratifs et commerciaux.

Dans ces conditions, aucun manquement n’est imputable de ce chef à la société Corplex France [Localité 4].

Sur les atteintes à la sécurité du site :

Les appelantes expriment des préoccupations concernant les manquements à la sécurité sur le site de [Localité 4], attribués aux employés de la société intimée, signalant, ainsi, la présence de mégots et de déchets dans des zones où fumer est interdit, y compris dans la zone de stockage de palettes, malgré des panneaux d’interdiction explicites. En outre, elles relèvent que les hauteurs de stockage maximales des palettes ne sont pas respectées, ce qui expose le site à des risques d’incendie et de sécurité accrus, des points soulevés lors d’un audit de l’assureur FM GLOBAL en 2016.

Rappelant que la société Corplex est contractuellement tenue de veiller à la sécurité et à la surveillance de son personnel sur le site, elles observent, cependant, que ces engagements seraient fréquemment ignorés, malgré de nombreux rappels insistants, la société Corplex tentant de se dédouaner en affirmant l’absence de recommandations de son assureur concernant un risque d’incendie, mais sans apporter de preuves, arguant également de l’impossibilité d’identifier les salariés enfreignant l’interdiction de fumer, tout en installant une caméra de surveillance sans concertation avec DS Smith Paper. Les stationnements non autorisés de motos et de vélos, ainsi que des passages non autorisés de camions témoigneraient encore d’un manque de considération pour les règles élémentaires de sécurité.

La société Corplex réplique que les visites de son assureur n’ont jamais abouti à des recommandations particulières sur le risque incendie, contrairement aux affirmations de DS Smith Paper, qui se basent sur un rapport datant de 2016. Elle note également que la zone en question est fréquentée par les salariés des deux sociétés, rendant difficile l’identification des contrevenants.

Pour apaiser les tensions, l’intimée affirme avoir mis en place des campagnes de sensibilisation auprès de ses employés et installé une caméra de surveillance dans la zone, sans toutefois admettre une quelconque responsabilité. Concernant le stationnement d’une moto sur un emplacement réservé, elle explique qu’il s’agissait d’un incident isolé et que le directeur concerné a déplacé sa moto dès que la demande a été faite. Enfin, l’intimée rejette la faute des camions égarés sur une mauvaise orientation en l’absence de personnel de DS Smith Paper, et précise que de telles situations arrivent fréquemment sans être liées à la cohabitation des deux sociétés sur le site.

L’analyse de cette argumentation et l’examen des éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser de manquement grave à la charge de la preneuse, s’agissant de faits pour certains anciens (et pour la plupart largement antérieurs au renouvellement du bail), qui ont, d’ailleurs, donné lieu à des suites de la part de la société Corplex, ou ponctuels, ou encore dont les appelantes n’expliquent pas en quoi ils compromettraient gravement ou même simplement la sécurité du site, s’agissant, en particulier, des incidents qu’elles relatent concernant le stationnement ou la circulation de véhicules sur le site. Il est à noter qu’aucun incident, même mineur, mettant en cause directement la sécurité du site n’est à déplorer, et en tout cas à mettre au compte de la société Corplex, et ce en dépit d’une présence désormais de longue date sur le site.

La cour écartera donc également ce grief.

Sur la grève :

La société DS Smith Paper expose avoir dû subir les conséquences d’une grève à l’initiative de salariés de la société Corplex, qui ont bloqué l’entrée du site, empêchant la circulation des camions de DS Smith Paper, sans que Corplex, dont la direction aurait été absente lors de l’incident, n’ait pris les mesures nécessaires pour apaiser la situation, ce qui aurait obligé DS Smith Paper à intervenir en négociant directement avec les grévistes pour permettre le passage des camions, en collaboration avec la gendarmerie. Le constat d’huissier réalisé plus tard n’aurait relevé que des propos d’un représentant syndical de Corplex, confirmant que la situation était déjà sous contrôle grâce aux efforts de DS Smith Paper.

La société Corplex confirme qu’une grève de certains salariés a eu lieu en mars 2024, dans le cadre des négociations annuelles obligatoires, mais entend expliquer que, malgré le blocage temporaire de l’entrée par les grévistes, elle aurait pris des mesures immédiates en appelant la gendarmerie et en établissant un constat d’huissier pour prévenir tout débordement, affirmant avoir informé DS Smith Paper quotidiennement de l’évolution de la grève et précisant qu’aucun camion du bailleur n’aurait été bloqué, écartant ainsi tout préjudice.

La cour rappelle que le droit de grève est reconnu par la Constitution, pour peu qu’il s’exerce dans le cadre des lois qui le réglementent. Pour autant, cette circonstance ne peut avoir pour effet d’exonérer la société dont les salariés exercent leurs droits de toute responsabilité à cet égard, et il lui appartient d’en amoindrir les conséquences préjudiciables pour les tiers autant que faire se peut, de surcroît si l’exercice de ce droit se manifeste par des actions de nature à troubler la jouissance paisible du site qu’elle occupe dans le cadre, comme en l’espèce, d’un contrat de bail.

Il reste que, dans les circonstances de l’espèce, le mouvement apparaît n’avoir eu que des conséquences à tout le moins limitées pour la société DS Smith Paper [Localité 4], qui, se bornant à verser aux débats une photographie de salariés en grève, se plaint uniquement de faits de blocage concernant ses camions, que conteste la partie adverse, les appelantes reconnaissant, en tout cas, que la situation a pu être débloquée rapidement, même si les éléments produits par l’intimée, plus particulièrement le constat d’huissier établi à sa demande le 18 mars 2024 ne font état de blocage que de camions opérant pour le compte de la société Corplex, aucun préjudice n’étant donc caractérisé pour la société DS Smith Paper.

Aucun manquement grave de la société Corplex n’est donc caractérisé de ce chef.

Sur les demandes en paiement de la société DS Smith Paper [Localité 4] au titre des primes d’assurance et de l’indemnisation des suites du dégât des eaux :

Il est exact que le contrat de bail commercial en date du 18 novembre 2014 précise, sous l’intitulé 'assurance exploitation', que 'le preneur devra faire assurer et tenir constamment assurés contre l’incendie, pendant le cours du bail, à une compagnie notoirement solvable, son mobilier personnel, le matériel et les marchandises de son commerce ; il devra également contracter toutes assurances suffisantes contre les risques locatifs, le recours des voisins, les dégâts des eaux, les explosions de gaz, et tous autres risques. Il devra justifier de ces assurances et de l’acquit régulier des primes à toute réquisition du bailleur. Si l’activité exercée par le preneur entraînait soit pour le bailleur, soit pour des tiers, des surprimes d’assurances, le preneur serait tenu d’indemniser le bailleur du montant de ces surprimes et de le garantir contre toutes réclamations des tiers'.

Il en résulte que la société Corplex, à la suite de la société DS Smith Plastics, signataire du contrat de bail commercial, était tenue de s’assurer pour l’exercice de son activité, y compris au titre des risques locatifs, incluant donc la couverture de dommages causés aux locaux, au titre de cette activité.

En revanche, comme le relève l’intimée, le bail ne prévoit pas de manière expresse la faculté pour le bailleur de refacturer au preneur une quote-part des primes des polices d’assurance du bâtiment souscrites par ce dernier, en l’occurrence pour l’ensemble du site, contrairement aux baux dérogatoires qui viennent préciser, à la suite d’un paragraphe substantiellement identique à celui du contrat de bail commercial concernant l’assurance exploitation, que 'le Bailleur a souscrit une police garantissant les dommages immobiliers et les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que le Bailleur peut encourir en sa qualité de propriétaire. Une quote-part de primes d’assurance ainsi acquittées par le Bailleur seront remboursées par le Preneur, au prorata de la surface des Locaux loués, ces primes étant considérées comme des charges au sens de l’article 7 ci-dessous.'

Il est vrai que le groupe DS Smith procédait à une répartition interne de la charge des primes d’assurance, sans, cependant, que les échanges produits par les appelantes sur ce point ne précisent qu’il s’agissait d’une modalité d’exécution du contrat de bail commercial, faute d’être expressément mentionnée au titre des charges incombant au preneur.

En outre, par courriel en date du 28 janvier 2022, un responsable de la société Corplex a indiqué au directeur général de DS Smith Paper France qu''après vérification', il confirmait ses remarques 'que les factures d’assurance faisaient l’objet d’une facturation à part dans le bail commercial', expliquant que le paiement des factures avait été bloqué compte tenu de leur référence au bail dérogatoire, mais qu’il serait 'évidemment’ procédé à leur règlement une fois les factures rectifiées en référence au bail commercial, ce à quoi il lui était répondu que, compte tenu de ce désaccord sur le bail applicable, les factures seraient rééditées en mentionnant 'refacturation quote-part de prime d’assurance dommage FM GLOBAL au titre des locaux (…)'

Il ressort également du jugement que l’intimée, alors demanderesse, a indiqué dans ses écritures de première instance, en réponse à la demande reconventionnelle adverse, que les primes d’assurance qui lui étaient imputables au titre des années 2020 et 2021 étaient en cours de règlement, ce qui a, d’ailleurs, été pris en compte par le premier juge, cela induisant que la preneuse entendait bien, à ce titre, se conformer aux dispositions du bail commercial, étant relevé que, s’il n’est pas contesté que la société Corplex est assurée pour son activité, elle ne justifie pas formellement de l’étendue des garanties qu’elle aurait elle-même souscrites, notamment au titre des bâtiments.

Dans ces conditions, dès lors qu’il n’est pas contesté que la société DS Smith Paper s’est acquittée du montant des primes d’assurance correspondantes, ce qu’elle ne pouvait, d’ailleurs, manquer de faire sous peine de ne pouvoir poursuivre sa propre activité sur le site, le quantum réclamé ne faisant, pour le surplus, l’objet d’aucune observation particulière de la part de l’intimée, cette demande en paiement apparaît bien fondée et il y sera fait droit.

S’agissant de la demande d’indemnisation des suites du dégât des eaux, si celle-ci apparaît recevable, comme étant relative à des faits survenus postérieurement au jugement de première instance, il reste qu’eu égard aux conclusions auxquelles est parvenue la cour sous l’angle de l’analyse du manquement reproché, à ce titre, à la société Corplex, elle n’aperçoit aucun motif de mettre en compte la somme sollicitée, par la société DS Smith Paper, au titre des frais administratifs et commerciaux, l’assureur du prestataire ayant reconnu le principe de la responsabilité de ce dernier et les parties s’étant accordées sur le montant de l’indemnisation, au regard du temps écoulé, sans que ce dernier n’ait à être imputé à Corplex.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes de la société Corplex au titre de la restitution de la quote-part des primes d’assurance du bâtiment et des frais de déménagement du magasin général :

Concernant la quote-part des frais d’assurance, eu égard à la solution retenue par la cour sous l’angle de l’examen de la demande formée, à ce titre, par la société DS Smith Paper [Localité 4], les prétentions de la société Corplex seront rejetées.

S’agissant des frais de déménagement du magasin général, la société Corplex argue que les appelantes ont décidé de manière soudaine et sans explication, le 28 janvier 2022, de mettre fin aux prestations de stockage sur le site, l’obligeant à vider cet espace en urgence, ce qui a généré des coûts de déménagement s’élevant à 26 216,17 euros, la société Corplex ayant dû réorganiser rapidement la gestion de ses stocks indispensables à ses opérations. Bien que le contrat de services 2020 prévoyait l’arrêt de la gestion du magasin général avec l’implantation d’un nouvel ERP (NB : système de planification des ressources) le déménagement des pièces détachées n’était censé intervenir qu’à l’expiration du bail dérogatoire de 2020. La société Corplex considère donc que l’arrêt imposé des prestations est 'illégal’ et demande un remboursement des frais engagés.

En réponse, les appelantes affirment que la cessation des services de magasin général était prévue dès le contrat de prestations de 2020, et non à l’issue du bail dérogatoire. Ainsi, selon elles, le changement d’ERP de Corplex devait automatiquement entraîner la fin des prestations de stockage, comme stipulé à l’article 4.1 de ce contrat. Elles soutiennent également que Corplex avait accepté cette clause dès le début, en connaissance de l’obligation de transférer ses pièces détachées. Elles ajoutent que plusieurs échanges, dès janvier 2022, montrent que l’intimée était préparée à cette transition et qu’un report au mois de mars 2022 avait même été convenu pour faciliter l’organisation de l’intimée, qui aurait ainsi bénéficié de trois mois pour déménager. En outre, les sociétés DS Smith entendent souligner que la société Corplex, depuis l’arrêt des prestations, a su gérer ses propres stocks sans difficulté majeure et a bénéficié d’un soutien ponctuel de la part de DS Smith Paper. Elles en concluent que la société Corplex ne peut donc pas invoquer de préjudice à ce titre.

Ceci rappelé, la cour relève que le magasin général constituait un service commun, devant faire l’objet, aux termes du projet de réorganisation soumis au comité d’entreprise en 2014, d’une convention de service et d’une refacturation correspondante pour son utilisation par la société DS Smith Plastics, devenue la société Corplex. Le contrat de prestation de services du 5 janvier 2015 prévoit, d’ailleurs, une prestation de 'conseil et assistance’ de la part de DS Smith Paper [Localité 4] à ce titre.

Si le contrat de prestation de services conclu le 26 février 2020 prévoyait en son 4.1 que 'les Prestations relatives au magasin général cesseront de plein droit et sans aucune formalité au changement de ERP (sic) du BENEFICIAIRE.', le 4.2 prévoyant, par ailleurs, que le contrat dans son ensemble devait prendre fin à l’issue du bail dérogatoire, et le 4.3 indiquant que 'à la fin du contrat et quelle qu’en soit la cause, les pièces détachées en stock et/ou commandées spécifiques au bénéficiaire lui seront remises et facturées', sous réserve qu’elles ne l’aient pas déjà été, ce qui signifie que les prestations étaient dues, en vertu de ce contrat, jusqu’à l’issue du bail dérogatoire, sous réserve que la société Corplex n’ait pas préalablement changé d’ERP, la fin de la prestation du magasin général impliquant, dès lors, que les pièces lui appartenant soient déstockées sans attendre la fin du contrat de bail.

Quoi qu’il en soit, ce contrat, compte tenu de la caducité dont il est atteint, n’est pas opposable à la partie intimée, de sorte que c’est, en tout état de cause, à bon droit que l’intimée se prévaut de ce qu’elle dénomme 'l’illégalité’ de la décision de la société DS Smith Paper, qui l’a contrainte à réorganiser une gestion de stock alors qu’elle n’y était pas tenue indépendamment de l’application du contrat de prestation de services de 2020.

De surcroît, il apparaît que la société Corplex a été informée par courrier du 28 janvier 2022 par DS Smith de l’interruption 'le jour même’ des services du magasin général, le courrier indiquant que les pièces détachées seraient remises à Corplex selon des modalités à définir 'impérativement courant février'. Ce courrier a été précédé d’un précédent, en date du 18 janvier 2022, évoquant un changement d’ERP de Corplex 'courant février’ devant entraîner une cessation de plein droit des prestations du magasin général. Précédemment, soit le 7 janvier 2022, le responsable maintenance de Corplex avait adressé un courriel à une interlocutrice de DS Smith au sujet du changement d’ERP, mais sous un angle technique, au regard de l’impossibilité d’utiliser l’applicatif 'Qualiac’ pour déstocker des pièces.

Pour autant, il apparaît que Corplex, par un courrier également daté du 28 janvier 2022, envoyé par recommandé avec avis de réception le 30 janvier 2022, a expressément contesté la fin des prestations, au motif du contentieux existant sur l’application du contrat de prestation de services, ajoutant que ledit contrat ne permettait, en tout état de cause, pas la refacturation des pièces avant la fin du bail dérogatoire.

Ainsi, si le changement d’ERP induisait des discussions d’ordre technique, pour permettre une évolution du stock jusqu’ici commun et régi par des dispositions initialement communes à des sociétés appartenant au même groupe, la société DS Smith Paper [Localité 4] y a mis fin de manière unilatérale en exigeant le respect des stipulations d’un accord dont la validité était pourtant contestée par la partie adverse, et en lui impartissant un délai limité pour s’y conformer, imposant à la société Corplex de prendre les dispositions nécessaires pour assumer cette transition, quand bien même des aménagements ou des assouplissements ont pu être consentis à la marge.

Aussi, au vu des factures produites par la société intimée, qui a été contrainte de procéder à un déménagement qui n’était pas justifié mais a été décidé de manière unilatérale et dans un délai limité, la cour condamnera la société DS Smith Paper [Localité 4] au paiement de la somme de 26 216,17 euros, les éléments du dossier ne justifiant pas que la société DS Smith France soit condamnée in solidum, à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par les appelantes pour procédure abusive :

Les sociétés DS Smith sollicitent la condamnation de la partie intimée au paiement d’une somme globale de 100 000 euros, payable par moitié à chacune d’entre elles, à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, arguant, notamment, de ce que la société Corplex aurait pleinement accepté le schéma contractuel discuté avec la société DS Smith France, avant de le contester judiciairement.

Les appelantes ne démontrent, cependant, de manière suffisante, aucune mauvaise foi ou erreur grossière de la partie adverse, et ce au regard de l’issue du litige, alors, en outre, que la société DS Smith France, bien qu’arguant de son absence de lien contractuel avec la demanderesse, désormais intimée, reconnaît elle-même son rôle, par ailleurs pleinement établi, dans l’élaboration du schéma contractuel dont la validité a été remise en cause, le tribunal ayant, à ce titre, valablement pu affirmer que 'si la société DS SMITH n’a en effet pas de lien contractuel avec la société CORPLEX, il a été démontré que la seconde était auparavant la filiale de la première et que la société DS SMITH a joué un rôle prépondérant dans l’élaboration du montage juridique déféré à la connaissance du Tribunal'.

En conséquence, il convient de rejeter tant la demande formée par la société DS Smith Paper [Localité 4] que par la société DS Smith France à ce titre, en confirmation du jugement entrepris.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les sociétés appelantes, succombant pour l’essentiel, seront tenues, in solidum, des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L’équité commande en outre de mettre à la charge des appelantes, in solidum, une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 5 000 euros au profit de l’intimée, tout en disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Colmar,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Corplex France [Localité 4] à payer à la SAS DS Smith Paper [Localité 4] la somme de 52 362 euros au titre de la quote-part d’assurance de l’immeuble,

Déclare la SAS DS Smith Paper [Localité 4] recevable en sa demande d’indemnisation au titre du dégât des eaux,

Déboute la SAS DS Smith Paper [Localité 4] de cette demande,

Condamne la SAS DS Smith Paper [Localité 4] à payer à la SAS Corplex France [Localité 4] la somme de 26 216,17 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne in solidum la SAS DS Smith France et la SAS DS Smith Paper [Localité 4] aux dépens de l’appel,

Condamne in solidum la SAS DS Smith France et la SAS DS Smith Paper [Localité 4] à payer à la SAS Corplex France [Localité 4] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SAS DS Smith France et la SAS DS Smith Paper [Localité 4].

La Greffière : le Président :