Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2016

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/16951 (Absorbant le RG :
14/17912)

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 05 Mars 2014 -Tribunal de Grande Instance de
BOBIGNY
- RG n° 11/13396

APPELANTS

Monsieur X Y

demeurant XXX

XXX

né le XXX à XXX

Madame Z A

demeurant XXX

XXX

née le XXX à XXX

SARL LAJEDO BATIMENT

ayant son siège social Parc des Copistes- 20, rue Berthe
Morisot

XXX

N° SIRET : 451 655 526

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e James DUPICHOT de la SELARL
PEISSE DUPICHOT LAGARDE
BOTHOREL et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque :
J149

Représenté par M^e Laurence CAMPISCIANO de la SELARL
PEISSE DUPICHOT LAGARDE
BOTHOREL et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque :
J149

INTIMEES

SCP COUVILLERS & ALAIN BOULARD Huissiers de Justice associés, agissant poursuites et

diligences de ses représentants légaux y domiciliés

ayant son siège social 64, rue Marcelin Berthelot BP 12

XXX

Représentée par M^e Dominique OLIVIER de l’AARPI
Dominique OLIVIER – Sylvie KONG
THONG, avocat au barreau de PARIS, toque :
L0069

Représentée par M^e Laurent DEVAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : R225

La SCI 171 AVENUE JEAN JAURES
DRANCY

ayant son siège social 5 RUE EURYALE
DEHAYNIN

XXX

N° SIRET : D380 032 490

prise en la personne de son représentant légal domicilié XXX

Représentée par M^e Céline NETTHAVONGS de l’AARPI RABIER-NETTHAVONGS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1075

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame B C, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame D E, Présidente de chambre

Madame F G, Présidente

Madame B C, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. H I

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par Madame B C,
Conseillère

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame D
E, présidente et par Madame J K, greffière auquelle la mnute de la décision a été remise par le magistrat signataire

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 janvier 2004, la SCI 171 Avenue Jean Jaurès Drancy a donné à bail à la société Lajedo
Bâtiment ainsi qu’à M L
Y des locaux à usage commercial situés 171 Avenue Jean Jaures à Drancy (93700).

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans et a commencé à courir le 13 janvier 2004 pour se terminer le 12 janvier 2013.

Le loyer initialement fixé dans le bail à la somme mensuelle de 600 euros hors taxes, hors charges et hors TVA a été ramené à 534 euros suivant convention séparée signée entre les parties le 13 janvier 2004.

Aux termes dudit bail, M L
Y s’est porté caution solidaire de la société Lajedo
Bâtiment au profit de la SCI 171 Avenue Jean Jaurès
Drancy.

M^me Z M épouse Y et M X Y se sont constitués cautions solidaires à la fois de M L Y et de la société Lajedo Bâtiment.

La société Lajedo Bâtiment a donné congé par acte extra-judiciaire du 7 juillet 2009 pour le 12 janvier 2010.

Par acte du 26 juillet 2011, la SCI 171 Avenue Jean
Jaurès Drancy a assigné M L
Y, M^me Z M épouse Y et M X Y et la société Lajedo
Bâtiment devant le tribunal de grande instance dc Bobigny aux fins que soit notamment ordonnée la résiliation judiciaire du bail du 13 janvier 2004 et qu’ils soient condamnés solidairement au paiement de diverses sommes au titre de la dette locative, des réparations locatives et d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Par jugement en date du 5 mars 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial,

— condamné solidairement la société Lajedo
Bâtiment, en tant que co-locataire, M^me Z MMM épouse
Y et M X Y, en tant qu’héritiers de M L YYY et cautions, à verser à la SCI 171
Avenue Jean Jaurès Drancy la somme de 20 758,61 euros au titre de la dette locative et des réparations locatives, déduction faite des trois mois de loyers conservés par le bailleur,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due pour la période du 14 janvier 2010 au 12 janvier 2013 au montant du loyer et des charges,

— condamné solidairement la société Lajedo
Bâtiment, en tant que co-locataire, M^me Z MMM épouse
Y et M X Y, en tant qu’héritiers de Monsieur L Y et cautions, à verser à la SCI 171 Avenue Jean Jaurès
Drancy DRANCY :

*l’indemnité d’occupation telle que précédemment fixée,

* la somme de 902,67 euros au titre de la majoration forfaitaire ramenée à 5 % des loyers dus, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

— dit que conformément à la demande de la SCI 171 avenue Jean Jaurès Drancy, les intérêts dus pour une année entière pourront produire à leur tour des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil,

— autorisé la SCI 171 avenue Jean Jaurès Drancy à conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale, ce qui emportera interdiction pour le locataire et la caution de prétendre à l’imputation de cette somme sur les arriéres dus,

— condamné la SCP Fabrice Couvillers et Alain Boulard à garantir la société Lajedo Bâtiment, M^me Z M épouse Y et M X Y de toutes les condamnations pour les sommes dues au titre des périodes postérieures à laquelle le congé a été délivré, c’est-a-dire postérieurement au 12 janvier 2010,

— débouté la société Lajedo Bâtiment de sa demande de dommages-et-intérêts,

— condamné in solidum la société Lajedo
Bâtiment, en tant que co-locataire, M^me Z MMM épouse
Y et M X Y, en tant qu’héritiers de M L Y et cautions, à verser à la SCI 171Avenue Jean Jaurès
Drancy la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Lajedo
Bâtiment, M^me Z M épouse Y et M. X
Y, et la SCP Fabrice Couvillers et
Alain Boulard de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Lajedo
Bâtiment, en tant que co-locataire, M^me Z MMM épouse
Y et M X Y, en tant qu’héritiers de Monsieur L
YYY ct cautions, aux entiers dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Les consorts Y et la société Lejado Bâtiment ont relevé appel de ce jugement le 5 août 2014.

Par dernières conclusions signifiées le 27 mars 2015 au visa des articles L.145-1 et suivants du
Code de commerce, les articles 2277, 1719, 1720, 1134, 1147, 1382, 1991 et 1992 du Code civil ainsi que les articles L.341 et suivants du Code de la consommation, ils demandent à la Cour de:

En qualité d’appelants,

— juger que la société Lajedo Bâtiment, M^me Z M épouse Y et M
X Y recevables et bien fondés en leur appel,

En qualité d’intimés,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formées à l’encontre des concluants,

— déclarer irrecevables comme prescrites les demandes formées par la SCI 171 Avenue Jean Jaurès sur la période antérieure au 26 juillet 2006 et la débouter de l’ensemble de ses demandes à ce titre,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial,

jugé que Mme veuve Y et M
X Y sont tenus à l’égard de la SCI en qualité de cautions et d’héritiers de M. L
Y

les a condamnés à payer à la SCI 171 Avenue
Jean Jaurès la somme de 20.758,61 euros au titre de la dette locative et des réparations locatives, déduction faite des trois mois de loyer conservés par le bailleur, une indemnité d’occupation mensuelle pour la période du 14 janvier 2010 au 12 janvier 2013 et la somme de 902,67 euros au titre de la majoration forfaitaire des loyers dus

ordonné la capitalisation des intérêts.

autorisé la SCI à conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale,

l’a débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts et, statuant aÌ nouveau sur ce point, condamner la SCI 171 Avenue Jean Jaurès à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

les a condamnés à payer à la SCI la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné les appelants aux dépens

Statuant à nouveau sur l’ensemble de ces points,

— juger la SCI 171 Avenue Jean Jaurès irrecevable et mal fondée en ses demandes, fins et conclusions;

— constater qu’il a été valablement donné congé à effet le 12 janvier 2010,

— constater que les clés du local objet du bail ont été restituées à la SCI 171 Avenue Jean
Jaurès et acceptées par elle, et qu’il a été établi un état des lieux contradictoire quite à la remise des clefs,

— juger que le bail consenti par la SCI 171 Avenue Jean
Jaurès a pris fin en conséquence le 12 janvier 2010 entre les parties et que les concluantes ne sauraient être tenues de quelque obligation que ce soit postérieurement à cette date;

— constater que les demandes de condamnation formulées par la SCI 171 Avenue Jean Jaurès sont irrecevables et mal fondées;

— constater que ces demandes ne sont justifiées ni en leur principe, ni en leur quantum ;

— les rejeter en conséquence,

— constater que la SCI 171 Avenue Jean Jaurès a manqué à ses obligations de créancier professionnel vis-à-vis des cautions personnes physique,

— constater qu’elle ne peut en conséquence se prévaloir à leur encontre des engagements souscrits,

— prononcer en tout état de cause la nullité de ses engagements qui ne comportent pas les mentions obligatoires prévues par la loi,

— rejeter en conséquence les demandes formulées à l’encontre des cautions personnes physiques,

— juger qu’elle est recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,

— constater que la SCI bailleresse a manqué à son obligation d’entretien du local loué et que la société
Lajedo Bâtiment a subi un préjudice conséquent de ce fait,

— condamner en conséquence la SCI 171 Avenue Jean
Jaurès bailleresse au règlement de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où, par extraordinaire, il serait fait droit à tout ou partie des demandes de la SCI requérante, il est demandé à la
Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial,

condamné la SCP Fabrice Couvillers et Alain Boulard à garantir les concluants de toutes les condamnations prononcées à leur encontre pour la période postérieure au 12 janvier 2010.

En tout état de cause :

— condamner tout succombant au règlement de 6.000 euros à chacun des concluants au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance,

Par dernières conclusions signifiées le 14 janvier 2015, la S.C.P d’Huissiers de Justice
Couvillers et Boulard demande à la Cour de:

— réformer le Jugement entrepris,

— débouter la société Lajedo Bâtiment, M^me Z M épouse Y et M
X Y de l’ensemble de leurs prétentions à son encontre,- débouter la SCI 171 Avenue
Jean Jaurès Drancy de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner solidairement la société Lajedo
Bâtiment, M^me Z M épouse YYY et M X
Y à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Par dernières conclusions signifiées le 18 mai 2016 au visa des articles 1134, 1184 et 2288 du
Code civil, la société SCI 171 Avenue Jean Jaurès
Drancy demande à la Cour de :

— juger la société Lajedo Bâtiment, M^me Z M épouse Y et M X
Y mal fondé en leur appel.

En conséquence,

— débouter la société Lajedo Bâtiment, M^me Z M épouse Y et M
X Y de leurs demandes.

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny le 5 mars 2014 en toutes ses dispositions.

— condamner solidairement les défendeurs à payer à la SCI 171Avenue Jean Jaurès Drancy la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

Par ordonnance du 22 octobre 2014, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures inscrites au rôle sous les numéros 14/16951 et 14/17912 et dit qu’elles se poursuivront sous le numéro 14/16951.

SUR CE,

Sur le congé délivré :

Les appelants indiquent à titre liminaire que M
L Y est décédé le 26 octobre 2008 et qu’ils en ont informé en temps utile le bailleur.

Ils estiment valide le congé délivré par la société Lajedo Bâtiment, en ce qu’elle a le 18 mai 2009 par lettre recommandée avec accusé de réception et par exploit du 7 juillet 2009 régulièrement délivré congé au bailleur dans les formes prescrites par la loi et que le bail a ainsi régulièrement pris fin le 12 janvier 2010.

Ils exposent que dans le contrat de bail, M L Y ne s’est engagé qu’en qualité de caution à titre personnel et ne faisait que représenter la société Lajedo Bâtiment alors en cours de formation, laquelle avait seule la qualité de preneur dans le contrat de bail, et pouvait seule régulièrement donner congé.

En outre, ils font valoir que M L Y n’étant pas commerçant, n’avait pas opté pour le statut de bail commercial, et que seule la société Lajedo
Bâtiment pouvait être considérée comme locataire.

Ils concluent que la remise des clés au bailleur et l’établissement d’un état des lieux de sortie vaut restitution des lieux et que le locataire ne peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation.

Ils soulèvent la mauvaise foi de la société bailleresse, en indiquant qu’il est avéré que les lieux ont été reloués à effet du 1^er juillet 2011 à la société KLM Consultants ainsi qu’en atteste une sommation interpellative de 4 janvier 2013, et que la signature du contrat de bail avec un nouveau locataire aurait due être précédée d’un congé donné par le bailleur avant la prise du bail consenti à la société
KLM Consultants.

Le même argument est soulevé par la SCP Fabrice
Couvilliers & Alain Boulard, qui en déduit que ce nouveau bail empêcherait la bailleresse de solliciter paiement des loyers à compter de cette date, sauf à se procurer un enrichissement sans cause.

La SCI 171 Avenue Jean Jaures Drancy réplique que M
L Y a agi, non pas en qualité de représentant légal de la société Lejado
Bâtiment, mais en qualité de co-preneur du bail souscrit, ce que confirme également l’engagement des cautions. Il était donc personnellement colocataire des locaux litigieux.

Elle conteste avoir été informée du décès de M L Y par ses héritiers, qui auraient dû donner congé et rappelle que son fils, M X Y et la société Lajedo Bâtiment se sont maintenus dans les lieux pendant plus d’un an après le décès.

S’il n’est pas contesté que la société Lajedo
Bâtiment a valablement donné congé dans les formes et délais prévus par les articles L.145-4 et L.145-9 du Code du commerce, il convient de relever que le bail commercial mentionne en qualité de preneurs M L Y et la société Lajedo
Bâtiment en cours de formation représentée par son gérant Mr L Y. Il est donc bien stipulé que ce dernier intervient, non seulement pour le compte de la société en formation mais aussi à titre personnel en qualité de co-preneur du bail, et même si par acte séparé, il s’est aussi porté caution solidaire de la société Lajedo Bâtiment, il n’en conservait pas moins la qualité de co-titulaire du bail.

Le fait pour M L Y de n’être pas inscrit au registre du commerce et des sociétés n’est

une condition nécessaire au bénéfice du statut des baux commerciaux que pour le renouvellement du bail, et le défaut d’inscription au RCS en cours de bail est sans effet sur la qualification du bail en bail commercial.

Après le décès de M L Y survenu le 26 octobre 2008, le bail s’est poursuivi au profit de ses héritiers aux termes de l’article 1742 du Code Civil.
Ainsi M^me Z M veuve Y et M X Y auraient dû également donner congé dans les mêmes termes que la société Lajedo
Bâtiment.

La remise des clés par la société Lajedo
Bâtiment et l’état des lieux contradictoire le 14 janvier 2010 n’exonèrent pas les héritiers de l’autre copreneur de leur obligation de mettre fin au bail dans les mêmes conditions.

Ainsi, sauf stipulation contractuelle expresse, la seule volonté d’un locataire à résilier le bail est insuffisante à mettre fin au contrat à l’égard des autres copreneurs.

M^me Z M veuve Y et M
X Y ne justifient pas avoir informé le bailleur du décès de M L Y, et faute pour eux d’avoir délivré congé à la
SCI 171 avenue Jean Jaurès Drancy, ils sont restés dans les liens du contrat de bail.

Sur la résiliation judiciaire du bail:

Du fait de l’absence de congé donné par M. X Y et M^me Z M veuve Y, de l’absence de validité du congé donné par la société
Lajedo Batiment, et de la relocation non contestée des locaux par le bailleur au 1^er juillet 2011, il y a lieu de dire que le bail a pris fin non à l’expiration de la période triennale qui était en cours à la date d’effet du congé, mais au 30 juin 2011.

Sur les demandes en paiement :

Aux termes du bail,'les parties sont expressément convenues que la location consentie à l’ensemble des preneurs ci-dessus constitue une clause déterminante de l’engagement du Bailleur. Les preneurs attestent et s’engagent conjointement et solidairement les uns envers les autres, quand bien même la résiliation du bail par l’un des preneurs interviendrait, aux obligations financières co-contractuelles en exécution du présent bail et aux obligations pécuniaires contractuelles provenant de l’inexécution du même bail.'

M L Y, M^me Z
M veuve Y et M X
Y sont donc engagés solidairement à l’égard du bailleur :

* au titre des loyers et charges impayés à la date du congé :

La SCI 171 avenue Jean Jaurès Drancy verse aux débats un relevé des loyers et charges, frais de correspondance, complément de dépôt de garantie, et majoration forfaitaire contractuelle, détaillant les impôts fonciers, les charges de copropriété, la
TVA, et la révision annuelle du loyer à compter du mois d’octobre 2006, pour solliciter paiement d’une créance de 18 053,41 euros en avril 2010.

Les appelants contestent la somme réclamée au titre des loyers et des charges par le bailleur antérieurement à octobre 2006 en ce qu’elle ne correspond pas au montant du loyer et serait prescrite par les effets de l’article 2224 du code civil, la date de la créance étant antérieure au troisième trimestre 2006. Quant aux loyers et charges dus au titre de la période de 2007 à 2009, ils dénoncent des incohérences dans les sommes réclamées par le bailleur, et estiment n’être redevables que des loyers jusqu’au 12 janvier 2010 et pas au-delà.

L’article 6 du contrat de bail prévoit que le loyer est payable 'par quart d’avance à chacun des termes habituels de 1'année, c’est-à-dire les Premiers Janvier,
Avril, Juillet et Octobre’ de sorte que le quittancement d’octobre 2006 concernait les loyers d’octobre, novembre et décembre 2006.
L’assignation en paiement datant du 26 juillet 2011, cette créance n’est pas atteinte par la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code Civil.

Par application de ce même article 6, il a été appelé en janvier 2010 les loyers et charges dûs pour le 1^er trimestre 2010 qui s’élèvent à la somme de 5 808,20 euros se décomposant comme suit : loyer 2 081,80 euros + charges 348,03 euros + rappel augmentation loyer 1 398,54 euros +TVA 750,36 euros + complément dépôt de garantie 261,22 euros + impôts fonciers 966,75 euros + frais correspondance 1,50 euros.

Le bailleur ne peut réclamer le quittancement d’avril 2010 qui concernait les loyers d’avril à juin, et sur le quittancement de janvier 2010, les locataires restent redevables de la taxe foncière, du rappel d’augmentation de loyer, du complément de dépôt de garantie et des frais de correspondance, soit la somme de 2 628,01 euros.

S’agissant du loyer et des charges dûs pour la période du 1^er au 12 janvier 2010, ils s’élèvent à la somme de 323,98 euros (2 081,80 euros + 348,03 euros x 12j/90j ) et la TVA, qui s’applique sur le loyer, le rappel de loyer et les charges, à la somme de 337,61 euros, lesquelles viennent s’ajouter à celle de 2 628,01 euros pour évaluer la dette locative due pour le mois de janvier 2010 à 3 289,60 euros.

Le détail des loyers et charges réclamés jusqu’en décembre 2009 à hauteur de 9 504,89 euros est suffisamment précis pour fixer la créance de la SCI 171 avenue Jean Jaurès Drancy à la somme de 12 794,49 euros (9 504,89 euros + 3 289,60 euros) au 12 janvier 2010.

* au titre des loyers et /ou indemnités d’occupation aprés congé :

Les appelants rappellent avoir restitué l’unique jeu de clé et qu’un constat d’état des lieux a été réalisé à cette occasion. Ils concluent au rejet de la demande d’indemnité d’occupation formulée par la bailleresse.

La bailleresse demande la confirmation du jugement qui a fixé une indemnité d’occupation jusqu’au 12 janvier 2013.

Les héritiers de M. L
Y, qui n’ont pas donné congé au bailleur, sont redevables de loyers et non d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure au congé donné par la
SARL
Lajedo Bâtiment, solidairement avec ladite société tenue au paiement avec les cautions d’une indemnité d’occupation telle que prévue par l’article 28 du bail, qui rappelle le droit pour le preneur de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale en prévenant le bailleur six mois avant, et qui stipule que dans le cas d’une rupture prématuré du bail, cette rupture engage les preneurs et les cautions au paiement d’une indemnité équivalente et à hauteur des loyers et charges restant à courir jusqu’au terme de la période triennale en cours.

Néanmoins, il est établi et du reste non contesté par le bailleur, que les locaux ont été reloués à compter du 1^er juillet 2011, de sorte que les loyers et indemnités d’occupation postérieurs au 13 janvier 2010 ne seront dus que jusqu’au 30 juin 2011.

* au titre des réparations locatives :

Les preneurs contestent leur condamnation aux réparations locatives, arguant que les réparations ont été établies suivant un devis non contradictoire et qu’ils ne sauraient être tenus de parer l’usure naturelle des lieux ni être condamnés au coût d’une remise à neuf des locaux.

Pour justifier de sa créance, la SCI 171 avenue Jean
Jaurès Drancy verse aux débats un devis de réparation et de remise en état des locaux d’un montant de 4 815,10 euros T.T.C.

L’état des lieux de sortie établi au contradictoire de la SARL Lajedo Bâtiment n’établit ni la présence de détritus ni celle de mobilier hors d’usage dans le local loué et il ne précise pas non plus que le local soit rendu dans un état de saleté tel qu’il nécessite un nettoyage d’ensemble, alors que le devis facture une intervention d’enlèvement de détritus et mobilier ainsi que le nettoyage des locaux.

En revanche, la comparaison entre cet état des lieux et le devis de remise en état des lieux établi le 25 février 2010 justifie que soient mises à la charge des locataires la fourniture et pose de dalles synthétiques au sol dans les bureaux 1 et 2 et dans les sanitaires, en remplacement de celles existantes décrites comme très abîmées, et la fourniture et pose de dalles de plafond manquantes dans les sanitaires, pour un coût total de 2093 T.T.C détaillé comme suit :

— fourniture des dalles : 1 270 euros H.T – main-d’oeuvre 2 personnes/une journée : 30 eurosx 16H = 480 euros H.T – TVA 19,6 % : 343 euros

Il s’ensuit que les preneurs, à savoir la SARL Lajedo
Bâtiment et M^me Z M veuve Y et M X Y, venant aux droits de M L Y, seront condamnés solidairement à payer à la SCI 171 avenue
Jean Jaurès Drancy, après déduction de la somme non contestée de 2 109,09 euros, correspondant à trois mois de loyers, conservée par la SCI 171 avenue Jean Jaurès Drancy, les sommes suivantes:

— la somme de 12 778,40 euros (12 794,49 euros + 2 093 euros
- 2 109,09 euros), au titre des loyers, charges et réparations locatives,

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges du 13 janvier 2010 au 30 juin 2011 et les loyers et charges pour cette période pour la SARL Larejo Batiment.

Sur les pénalités de retard, le dépôt de garantie et les intérêts :

La bailleresse a sollicité la confirmation des dispositions du jugement statuant sur les pénalités de retard, le dépôt de garantie et les intérêts et les intimés n’ont pas conclu sur ces points.

Les premiers juges à raison ont retenu que l’article 7 du bail prévoyant une majoration forfaitaire de 10 % des loyers échus et impayés et l’application d’un taux d’intérêt de 15 % l’an à tout loyer impayé s’analysaient comme une clause pénale, dont le montant est susceptible d’être révisé par le juge, et, compte tenu de leur caractère excessif apr rapport au préjudice subi par le bailleur, a fixé la majoration forfaitaire à la somme de 902,67 euros correspondant à 5 % du montant de loyers impayés, et dit que le taux d’intérêts applicable serait le taux légal.

Ils ont en outre ordonné la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code
Civil.

Enfin en vertu des dispositions de l’article 8 du contrat, il a autorisé la SCI 171 avenue Jean Jaurès
Drancy à conserver le dépôt de garantie, à titre de clause pénale pour défauts de paiement constatés.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties et qu’il convient en conséquence de confirmer ces dispositions du jugement, à l’exception de la majoration forfaitaire qui sera ramenée à la somme de 639,72 euros, correspondant à 5 % des loyers et charges impayés.

Sur la validité des cautions personnes physiques :

M. X Y et M^me Z
M épouse Y se sont portés cautions solidaires de M. L Y et de la société Lajedo
Bâtiment par actes en date du 13 janvier 2004.

La société Lajedo Bâtiment et les consorts
Y s’opposent à la condamnation solidaire des cautions personnes physiques et au fait que le bailleur se prévale des engagements des cautions, dont ils soutiennent qu’ils ont été souscrits dans des conditions irrégulières : absence de la mention manuscrite exigée par les articles L.342-2 et L.341-3 du code de la consommation, non-respect des dispositions en matière d’information de la caution des articles L.341-1 et L.341-6 du code de la consommation et engagement souscrit manifestement disproportionné.

Il doit être rappelé que les dispositions des articles L.341-1, L.341-2, L.341-3 et L.341-6 du Code de la Consommation visées par les intimés et issues de la loi du 1^er août 2003, sont entrées en vigueur le 5 février 2004, soit postérieurement à la signature des actes de cautionnement litigieux et ne leur sont donc pas applicables.

En revanche, l’article L.341-4 du Code de la Consommation, entré en vigueur le 7 août 2013, doit trouver application aux actes de cautionnement contestés. Cet article dispose que 'Un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation'.

M^me Z M veuve Y, qui se prévaut de cette disposition pour solliciter la nullité de son engagement, ne justifie pas de ses revenus ni de son patrimoine au jour de la signature de l’acte de caution, et ne démontre donc pas le caractère manifestement excessif de cet engagement.

Les cautions personnes physiques seront donc, en vertu des clauses du bail, condamnées solidairement avec la SARL Lajedo Bâtiment au paiement des sommes dues au titre des loyers, des charges, des réparations locatives et des indemnités d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle en dommages- intérêts de la SARL Lajedo
Bâtiment:

M X Y et M^me Z
M veuve Y sollicitent paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions des articles 1719 alinéa 2 et 1720 du Code
Civil, au motif que la bailleresse ne serait pas intervenue pour remédier aux troubles qu’ils ont subis pendant la durée du bail (dysfonctionnement de l’alimentation électrique, dégâts des eaux, absence d’entretien des parties communes, problèmes de sécurité).

La SCI 171 avenue Jean Jaurès Drancy s’oppose à la demande reconventionnelle des preneurs relative à un préjudice de jouissance dont ils n’apportent pas la preuve de son existence.

Les appelants ne versent aux débats que des courriers simples que la société Lajedo Bâtiment aurait adressés au bailleur, qui sont insuffisants à rapporter la preuve d’un manquement de celui-ci à ses obligations, d’autant qu’aucune réclamation ou observation n’a été faite à ce titre au moment de l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Faute d’établir l’existence d’un préjudice, ils seront donc déboutés de leur demande en dommages et intérêts.

Sur la demande de garantie de la SCP Fabrice Couvilliers & Alain Boulard :

Les appelants invoquent la responsabilité de la société d’huissiers qui n’a pas pris le soin de l'

interroger pour savoir s’il convenait de délivrer congé pour la personne morale seule ou également au nom de son dirigeant, représenté par ses ayants droits éventuels. Ainsi la société d’huissier, par cette négligence et ce manquement à son devoir de conseil et d’information, a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Lajedo
Bâtiment et sa responsabilité délictuelle à l’égard des cautions.

La SCP d’Huissiers de Justice Couvillers et Boulard conclut que c’est par une mauvaise appréciation des faits que le tribunal a cru pouvoir retenir sa garantie des condamnations des appelants au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés alors que les conditions d’engagement de sa responsabilité ne sont pas réunies, du fait que le mandat de délivrer congé ne lui avait été donné que par la société
Lajedo Bâtiment, et qu’elle ignorait l’existence des ayants-droits de M L Y. En outre, elle soutient qu’elle ne peut être tenue de la garantie des sommes dues antérieurement au 12 janvier 2010, date à laquelle le congé prenait effet. Elle fait valoir en outre que les locaux ont été reloués depuis le mois de juillet 2011 à une société KLM
Consultants, ce qui empêcherait la bailleresse de solliciter paiement des loyers à compter de cette date, sauf à se procurer un enrichissement sans cause.

Par télécopie datée du 22 juin 2009, la SARL
Lajedo Bâtiment a donné mandat à la SCP Fabrice
Couvilliers & Alain Boulard aux fins de procéder aux diligences nécessaires à la résiliation du bail commercial. A cette demande était joint un exemplaire du contrat de bail. Puis par télécopie du 3 juillet 2009, elle informait l’huissier de justice du décès de M L Y.

Les huissiers de justice en leur qualité d’officiers publics et ministériels, peuvent voir leur responsabilité professionnelle recherchée à l’occasion des manquements commis par eux dans l’exercice de leurs fonctions.

Leur principale obligation en qualité de professionnel du droit, est un devoir de conseil, essentiellement constitué par l’obligation d’informer et d’éclairer les parties, auquel s’ajoute l’obligation, en qualité de rédacteur d’actes, d’en d’assurer l’efficacité.

Or il est établi que la SCP Fabrice Couvilliers &
Alain Boulard, en possession du contrat de bail n’ignorait pas que le bail avait été signé par deux preneurs, la société Lajedo Batiment sa mandante d’une part et M L Y d’autre part dont elle a été avisée du décès ; elle aurait dû en conséquence informer la société Lajedo Bâtiment de la nécessité de donner congé au nom de tous les preneurs et en tout cas des conséquences encourues par l’absence de résiliation du bail à l’égard des héritiers du copreneur à bail M L Y; en ne le faisant pas, la SCP Fabrice Couvilliers & Alain Boulard a failli à son obligation de conseil et à celle d’assurer la parfaite efficacité de son acte, et a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard de sa mandante dont
M X Y et M Z M veuve Y sont fondés à se prévaloir.

Le préjudice subi par les appelants, direct, actuel et certain, est constitué par les loyers et indemnités d’occupation dues postérieurement à la date pour laquelle le congé a été délivré et jusqu’à la relocation des lieux.

La SCP Fabrice Couvilliers & Alain Boulard sera donc condamnée à garantir la SARL Lajedo
Bâtiment, M X Y et M^me Z
M veuve Y, des condamnations pour les sommes dues au titre des périodes postérieures au 12 janvier 2010 jusqu’au 30 juin 2011.

Sur les autres demandes

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI 171 avenue Jean Jaurès Drancy l’intégralité des frais et honoraires exposés par elle en première instance et non compris dans les dépens. La somme fixée de ce chef par le premier juge sera confirmée.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de Procédure
Civile en cause d’appel.

Les dépens d’appel seront mis à la charge de chaque partie à concurrence de ceux exposés sans application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Réformant le jugement, sauf en ce qu’il a :

— dit que conformément à la demande de la SCI 171 avenue Jean Jaurès Drancy, les intérêts dus pour une année entière pourront produire à leur tour des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil,

— autorisé la SCI 171 avenue Jean Jaurès Drancy à conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale, ce qui emportera interdiction pour le locataire et la caution de prétendre à l’imputation de cette somme sur les arriérés dus,

— débouté la société Lajedo Bâtiment de sa demande de dommages-et-intérêts,

— condamné in solidum la société Lajedo
Bâtiment, en tant que co-locataire, M^me Z MMM épouse
Y et M X Y, en tant qu’héritiers de M. L Y et cautions, à verser à la SCI 171Avenue Jean Jaurès
Drancy la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Lajedo
Bâtiment, M^me Z M épouse Y et M. X Y, et la SCP Fabrice Couvillers et Alain Boulard de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Lajedo
Bâtiment, en tant que co-locataire, M^me Z MMM épouse
Y et M. X Y, en tant qu’héritiers de Monsieur L
YYY ct cautions, aux entiers dépens,

Statuant à nouveau, ajoutant,

Dit que le bail a pris fin le 30 juin 2011 et en conséquence,

Condamne solidairement la SCI Lajedo Bâtiment, M. X Y et M^me Z MMM veuve Y à verser à la SCI 171 avenue Jean Jaurès Drancy :

— la somme de 12 778,40 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives;

— les loyers et une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges, pour la période du 13 janvier 2010 au 30 juin 2011 ;

— la somme de 639,72 euros au titre de la majoration forfaitaire ramenée à 5 % des loyers dus ;

— condamné la SCP Fabrice Couvillers et Alain Boulard à garantir la société Lajedo Bâtiment, M^me Z M épouse Y et M. X Y de toutes les condamnations aux sommes dues au titre des périodes postérieures à laquelle le congé a été délivré, c’est-a-dire postérieurement au 12 janvier 2010 et jusqu’au 30 juin 2011,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamne chaque partie aux dépens d’appel qu’elle a exposés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

C. K C. E