RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 MAI 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04072 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJAD6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2024 – Juge des contentieux de la protection de CHARENTON-LE-PONT- RG n° 1123000554

APPELANTE

Madame [Z] [M]

née le 23 Janvier 1988 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et ayant pour avocat plaidant par M^e Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010493 du 28/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉ

Monsieur [C] [Y]

né le 30 Septembre 1963 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté et ayant pour avocat plaidant par M^e Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 385

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de la 4-4

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE , Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Catherine SILVAN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Laura TARDY, Conseillère pour la Présidente empêchée et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 23 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton-le-Pont dans une affaire opposant Mme [Z] [M] et M. [C] [Y].

Par contrat du 29 février 2020, M. [C] [Y] a donné à bail à Mme [Z] [M], un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 615 euros et 35 euros de provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 mai 2022, M. [C] [Y] a fait délivrer à Mme [Z] [M] un congé pour reprise personnelle, à effet au 28 février 2023.

Mme [Z] [M] s’est maintenue dans les lieux.

Par acte extra-judiciaire en date du 27 septembre 2023, M. [C] [Y] a fait assigner

Mme [Z] [M] devant le tribunal de proximité de Charenton-le-Pont auquel il demande notamment de :

* à titre principal

— valider le congé pour reprise personnelle et expulser Mme [Z] [M] avec transport des meubles et objets mobiliers aux frais de I’expulsée

— la condamner à payer à M. [Y] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 280,06 euros au titre de l’arriéré de loyer avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de I’assignation

* à titre subsidiaire

— prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiemert total des loyers à échéance,

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [M] avec transport des meubles et objets mobiliers aux frais de I’expulsée

— la condamner à payer à M. [Y] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 280,06 euros au titre de l’arriéré de loyer avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de I’assignation

* à titre infiniment subsidiaire

— prononcer la résiliation judiciaire pour non respect de la jouissance paisible des autres résidants,

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [M] avec transport des meubles et objets mobiliers aux frais de l’expulsée,

— la condamner à payer à M. [Y] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 280,06 euros au titre de l’arriéré de loyer avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de I’assignation,

* en tout état de cause

— condamner Mme [Z] [M] à verser 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et éventuel frais d’exécution et l’exécution provisoire.

A cette audience, M. [C] [Y], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a indiqué être opposé à l’octroi de délais.

Mme [Z] [M] a comparu assistée de son conseil et a contesté l’argumentation de son bailleur.

Elle a fait valoir que le congé était insuffisamment motivé, devant justifier du caractère réel et sérieux de la reprise pour y habiter alors que le bailleur habite en Martinique et que le logement présente plus de 80% d’humidité.

Elle précisait qu’une procédure pour vérifier l’insalubrité était en cours auprès de la mairie de [Localité 2].

Sur la demande de résiliation judiciaire, elle faisait état de l’insuffisance de la dette locative pour justifier la résiliation du bail et concernant les plaintes des voisins, elle précisait avoir elle-même effectué des déclarations de main courante compte tenu des difficultés rencontrées avec Mme [V].

A titre reconventionnel, elle sollicitait des délais de paiement.

Par jugement contradictoire entrepris du 23 janvier 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Charenton le Pont a ainsi statué :

admet Mme [Z] [M] au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, sous réserve de la décision du bureau d’aide juridictionnelle,

déclare irrecevables les pièces produites postérieurement à la clôture des débats ;

constate la nullité du congé délivré le 31 mai 2022 par M. [C] [Y] à Mme [Z] [M], à effet au 28 février 2023 ;

prononce la résiliation du bail conclu le 29 février 2020 entre M. [C] [Y] et Mme [Z] [M] relatif à un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 1] à compter de la signification de la présente décision ;

ordonne à Mme [Z] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

dit qu’à défaut pour Mme [Z] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [C] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

déboute M. [Y] de sa demande relative aux meubles ;

rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1, L. 433-2 et R.451-1 à R.451-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamne Mme [Z] [M] à verser à M. [C] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la signification de la présente décision et jusqu’a la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

condamne Mme [Z] [M] à verser à M. [C] [Y] la somme de 280,06 euros au titre de l’arriéré locatif au 4 avril 2023 ;

accorde à Mme [Z] [M] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter de la signification de la décision, en 5 mensualités équivalentes d’un montant de 50 euros et une 6ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible;

rejette les demandes de délais d’expulsion formulées par Mme [Z] [M] ;

condamne Mme [Z] [M] au paiement de 1.000 euros à M. [C] [Y] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

déboute les parties de de toutes demandes contraires ;

ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

condamne Mme [Z] [M] aux dépens de l’instance dont le coût de l’assignation.

Vu l’appel interjeté le 21 février 2024 par Mme [Z] [M].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 mars 2026 par lesquelles Mme [Z] [M] demande à la cour de :

In limine litis,

— prononcer la nullité du congé délivré le 31 mai 2022, de la sommation de quitter les lieux

du 9 mars 2023, de l’assignation délivrée le 27 septembre 2023, de la signification du jugement,

du commandement de quitter les lieux du 28 février 2024 ;

Au fond,

— infirmer le Jugement en ce qu’il a :

o Ordonné la résiliation judiciaire du bail conclu le 29 février 2020 ;

o Ordonné l’expulsion de Madame [M] et de tous occupants de son chef ;

o Condamné Madame [M] à verser à Monsieur [Y] une indemnité d’occupation égal au montant du loyer et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux;

o Condamné Madame [M] à verser à Monsieur [Y] la somme de 280,06 euros au titre de l’arriéré locatif au 4 avril 2023 ;

o Rejeté la demande de délais pour quitter les lieux de Madame [M] ;

o Condamné Madame [M] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens;

Statuant à nouveau :

— rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner la compensation entre la créance de Madame [M] au titre du préjudice de jouissance et du trop perçu et de l’arriéré locatif ;

— rejeter la demande de condamnation de Madame [M] au paiement de la somme de 747,39 euros ;

— condamner Monsieur [Y] à verser à Madame [M] la somme de 142,99 euros au titre du préjudice financier ;

A titre subsidiaire,

— rejeter la demande d’expulsion en vertu de l’article 1719 1° du Code civil ;

A titre infiniment subsidiaire,

— accorder à Madame [M] un délai de 4 mois pour quitter les lieux ;

En tout état de cause :

— dire que l’équité commande que chaque partie conserve à sa charge ses frais et que les

dépens seront supportés par Monsieur [Y].

Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 mars 2026 aux termes desquelles M. [C] [Y] demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1103 et suivants du Code Civil

Il est demandé à la Cour de :

— réformer le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection de Charenton-le-Pont, en ce qu’il a déclaré nul le congé délivré le 31 mai 2022 à Madame [M]

Et statuant à nouveau, sur ce point

valider le congé délivré le 31 mai 2022 à Madame [M],

Ce faisant, prononcer l’expulsion de Madame [M], ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique.

Dire et Juger que le sort des meubles éventuellement trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution

ordonner le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dans tel garde-meuble ou en tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais et aux risques et périls de la partie expulsée

condamner Madame [M] à payer à Monsieur [Y] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à parfaite libération des lieux

— déclarer irrecevables les demandes de Madame [M] portant sur la répétition de l’indu ayant trait aux charges, ainsi que l’indemnisation d’un éventuel préjudice de jouissance, et l’indemnisation d’un éventuel préjudice matériel, comme étant des demandes nouvelles, au visa des articles 524 et suivants du code de procédure civile, et subsidiairement, débouter Madame [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions

— déclarer irrecevables les demandes de nullité faites par Madame [M] au visa des dispositions des articles 914, 74, 114 et 115 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection de Charenton-le-Pont sur les autres points, et plus particulièrement, sur la résiliation du bail, ainsi que la condamnation de Madame [M] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Madame [M] de toutes ses demandes, fins et prétentions

— condamner Madame [M] au paiement de la somme de 747,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 5 mars 2026,

— condamner Madame [M] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [M] au paiement des dépens dont distraction sera faite au profit de Maître Lefevre, avocat aux offres de droit et dont le recouvrement sera effectué conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité des actes de procédure

Mme [M] invoque la nullité du congé délivré le 31 mai 2022, de la sommation de quitter les lieux du 9 mars 2023, de l’assignation délivrée le 27 septembre 2023, de la signification du jugement et du commandement de quitter les lieux du 28 février 2024.

Elle soutient qu’alors que dans le cadre de la procédure, M. [Y] indiquait comme adresse "[Adresse 3]", elle a découvert à l’occasion de la déclaration d’appel, qu’il ne résidait pas à l’adresse indiquée.

Elle précise que l’absence d’indication de l’adresse du domicile de M. [Y] lui cause nécessairement un grief dès lors qu’elle n’a pas été en mesure de signifier la déclaration d’appel à M. [Y] et que cela a entraîné un retard dans la prise de l’arrêté d’insalubrité.

Elle expose que le conseiller de la mise en état est compétent pour statuer sur les demandes de nullité liées à la recevabilité de l’appel ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les nullités invoquées relevant de la compétence de la cour d’appel.

Enfin, elle avance que la régularisation a postériori ne saurait couvrir la nullité.

En réplique, M. [Y] soutient que ces demandes en nullité doivent être formées devant le conseiller de la mise en état en application des dispositions des articles 914 et 74 du code de procédure civile de sorte qu’elles doivent être déclarées irrecevables.

Il précise que la nullité portant sur l’assignation délivrée le 27 septembre 2023 aurait dû être soulevée avant toute défense au fond ce que n’a pas fait Mme [M] de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable.

En outre, il expose que la cour n’est pas compétente pour se prononcer sur la nullité d’actes d’exécution qui relève de la compétence du juge de l’exécution.

De plus, il avance que la nullité invoquée constitue une nullité de forme régie par les dispositions de l’article 114 du code de procédure civile qui peut être couverte au visa des dispositions de l’article 115 du code de procédure civile et qu’il appartient à Mme [M] de démontrer l’existence d’un grief.

L’article 73 du code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Aux termes des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation pour formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, il n’est pas contesté que dans le cadre du présent litige, l’adresse déclarée par M. [Y] était la suivante: "[Adresse 3]« et que ce dernier a déménagé, résidant désormais »[Adresse 4]".

Dès lors la demande relative à la nullité de l’assignation n’a pas été formulée devant le tribunal avant toute défense au fond (idem a priori pour la sommation de quitter les leux, à supposer que ce soit un « acte de procédure » vu que cet acte ne sert procéduralement à rien '), elle sera déclarée irrecevable à l’instar de la demande relative à la nullité de la signification du jugement relevant de la compétence du conseiller de la mise en état.

Quant au commandement de quitter les lieux, il n’est pas au pouvoir de la cour d’appel d’apprécier sa validité, le juge de l’exécution ayant compétence exclusive à ce titre conformément à l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire.

Par ailleurs, s’agissant de la nullité formelle du congé pour reprise délivrée le 31 mai 2022, Mme [M] ne démontre aucun grief relatif à l’adresse déclarée par M. [Y] alors même qu’elle ne conteste pas être informée de sa nouvelle adresse.

Ainsi, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes en nullité relative à l’assignation et à la signification du jugement et au commandement de quitter les lieux et à rejeter les autres demandes.

Sur le congé pour reprise

M. [Y] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de validation du congé pour reprise en date du 31 mai 2022.

Il fait valoir qu’il sera en retraite à compter du mois de juin 2026 et a l’intention de récupérer le logement pour y vivre.

Il précise qu’il souhaitait partir en retraite plus tôt mais qu’il a été contraint de différer son projet compte tenu de l’attitude de Mme [M] qui s’est maintenue dans les lieux.

Enfin, il expose avoir eu 60 ans en 2023 et que disposant de 150 trimestres de cotisations, il pouvait bénéficier d’une pré-retraite, raison pour laquelle il a fait délivrer congé à Mme [M].

En réplique, Mme [M] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Elle soutient que M. [Y] ne justifie pas de son projet d’habiter les lieux, ce dernier apparaissant comme peu probable au regard de l’état du logement.

Elle précise que la réalité du motif invoqué pour donner congé à son locataire s’apprécie à la date de la délivrance du congé et qu’à cette date, M. [Y] n’envisageait pas de résider en métropole ni de prendre sa retraite.

Aux termes des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-recondution du bail n’apparaît pas justifiée par des motifs sérieux et légitimes (…).

Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention (3ème Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n°22-18.580, publié au Bulletin).

En l’espèce, le congé pour reprise délivré par M. [Y] à Mme [M] par acte de commissaire de justice du 31 mai 2022 précise qu’il est donné congé pour le 28 février 2023 au motif de: « Congé pour reprise pour y habiter ».

Si M. [Y] produit devant la cour une notification de mise à la retraite du 29 décembre 2025 à compter du mois de juin 2026, ce seul élément est insuffisant à démontrer le caractère réel et sérieux de son intention de reprendre le logement pour y résider à titre de résidence principale alors même qu’il n’est pas contesté qu’il vit en Guadeloupe depuis plusieurs années.

Ainsi, il y a lieu de déclarer nul le congé pour reprise délivré par M. [Y] le 31 mai 2022, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Mme [M] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison de l’absence de jouissance paisible des lieux loués.

Elle soutient qu’aucun manquement grave et réitéré à ses obligations, perdurant jusqu’au jour de l’audience, n’est caractérisé en l’espècee et qu’au contraire, elle est elle-même victime des nuisances sonores de sa voisine.

Elle précise que les nuisances qu’elle subit ont été constatées par les forces de l’ordre et qu’aucune nouvelle plainte n’a été déposée à son encontre depuis 2023.

Elle précise que cette situation a des effets néfastes sur sa santé alors qu’elle est en dépression et se voit contrainte de vivre avec un casque anti-bruit dans son appartement.

En réplique, M. [Y] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Il fait valoir que les nuisances occasionnées par Mme [M] sont toujours d’actualité ainsi qu’il résulte du courriel du syndic de l’immeuble du 12 juin 2023.

Il précise que les courriels adressés par Mme [M] au gestionnaire ne sauraient constituer une preuve valable des nuisances dont elle prétend être victime.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le juge peut donc prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

Aux termes des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

L’obligation de jouissance paisible du lieu par le locataire est prévue par les articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ; le locataire ne doit pas causer de troubles ou nuisances aux autres locataires de l’immeuble ou au voisinage immédiat, et il ne doit pas altérer par des dégradations ou des pertes le bien loué, ni le transformer. De manière générale, le preneur est tenu d’user de la chose louée « raisonnablement »; il doit s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lesquels s’exécute le contrat de bail.

Les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient , le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision. (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84)

La bonne foi dans l’exécution du contrat peut être prise en compte.

La cour d’appel qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision; les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation, il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’au jour de la décision.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement qu’il invoque et de justifier d’une gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, 'll incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier qu’un important conflit oppose Mme [M] à ses voisins, un certificat médical de Mme [V] du 19 février 2021 rapportant « une anxiété généralisée (…) en relation selon la patiente avec des problèmes de voisinage » et Mmes [G] et [N] ayant déposé des mains courantes faisant état de frappes au sol à n’importe quelle heure du jour et de la nuit.

En outre, l’ampleur des troubles a conduit à l’intervention du syndic de copropriété et du gérant avec plusieurs courriers de rappel à l’ordre adressés au bailleur et à la locataire.

Toutefois, alors que Mme [M] soutient subir elle-même de nombreux troubles de voisinage et produit de nombreux courriels adressés au syndic sur la même période ainsi qu’une main courante du 29 octobre 2021 et un dépôt de plainte du 17 mai 2022 pour tapage diurne et menaces de violences, le preneur ne justifie pas de la persistance des troubles postérieurement au 12 juin 2023, date du courriel du syndic faisant état de la persistance des nuisances sonores.

Ainsi, en l’absence de démonstration de la persistance des troubles imputés à Mme [M], il n’est pas justifié d’un manquement contractuel d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail aux torts de la locataire.

En conséquence, la demande du bailleur sera rejetée de ce chef ainsi que les demandes subséquentes à la résiliation du bail, le jugement entrepris étant infirmé sur ces points.

Sur la dette locative

Mme [M] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 280,06 euros au titre de l’arriéré locatif.

Elle soutient qu’en l’absence de justificatif de charges et de régularisation, elle est bien fondée à solliciter la restitution de l’ensemble des provisions sur charges versées depuis l’origine du bail soit 1.680 euros au titre du trop-perçu.

Elle précise que les justificatifs produits par M. [Y] ont été établis pour les besoins de la cause.

En outre, elle fait valoir que le logement loué est insalubre et qu’elle a subi un préjudice de jouissance important depuis 2020 jusqu’en juin 2024, des travaux ayant été réalisés par le bailleur à la fin de l’année 2024.

De plus, elle expose que l’appartement est classé F ce qui interdit la révision du loyer en application de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, elle avance que le décompte produit par M. [Y] sur la base duquel il lui a restitué la somme de 696,44 euros est erroné, le montant du trop-perçu étant de 838,45 euros, la somme de 146,95 euros (soit 142,01€+4,94€) devant donc être déduite du décompte.

En réplique, M. [Y] soulève l’irrecevabilité des demandes de Mme [M] relatives à la compensation entre la demande de restitution de l’ensemble des provisions sur charges versées depuis l’origine du bail et le montant de l’arriéré locatif ainsi que la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissace.

Il sollicite la condamnation de Mme [M] au paiement de la somme de 747,39 euros arrêtée au 5 mars 2026, au titre de l’arriéré locatif.

Il précise qu’il existe un trop-appelé de 61,69 euros, et non de 146,95 euros, seule cette somme pouvant éventuellement venir en compensation avec le montant du solde du loyer dû.

Enfin, il avance que Mme [M] est débitrice de la somme de 239,94 euros au titre de la régularisation des charges.

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la réalisation d’un fait.

Aux termes de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Aux termes de l’article 566 de ce code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Aux termes de l’article 567 de ce code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

Il est établi qu’une cour d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d’appel ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile (3e Civ., 25 février 2016, pourvoi n° 14-29.760, Bull. 2016, III, n° 32).

En l’espèce, Mme [M] sollicite que soit ordonnée « la compensation entre sa créance au titre du préjudice de jouissance et du trop-perçu et de l’arriéré locatif » et conclut au rejet de la demande de condamnation de la locataire au paiement de la somme de 747,39 euros.

Alors que la demande de Mme [M] devant la cour tend à la compensation des créances invoquées par les parties, il y a lieu de la déclarer recevable en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile susvisé.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:

1° Des services rendus à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L.125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement des petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peuty être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…).

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’exinction de son obligation.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition des charges indûment perçues par le bailleur (3ème Civ., 25 janvier 2024, pourvoi n°22-21.379).

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [M] a réglé la somme de 35 euros par mois à titre de provision sur charges, conformément aux termes du bail et que la somme de 696,44 euros a été restituée à Mme [M] au titre du trop-perçu de la révision annuelle de loyer relative aux années 2023, 2024 et 2025.

En cause d’appel, M. [Y], sur qui repose la charge de la preuve conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, produit aux débats les justificatifs relatifs à la régularisation des charges au 31 décembre 2021, au 31 décembre 2022, au 31 décembre 2023 et au 31 décembre 2024.

L’examen des pièces fournies par le bailleur révèle l’existence des trop perçus suivants:

—  5,55 euros dûs à Mme [M] pour l’année 2020,

—  70,33 euros dûs à Mme [M] pour l’année 2021

—  314,35 euros dûs par Mme [M] pour l’année 2022,

—  284,97 euros dûs à Mme [M] pour l’année 2023,

—  76,20 euros dûs par Mme [M] pour l’année 2024.

Ainsi, il résulte de ces éléments qui ne sont pas utilement contestés par les parties que Mme [M] est redevable de la somme de 391,17 euros au titre de la régularisation alors qu’elle est créancière de la somme de 360,85 euros à ce titre de sorte qu’elle est redevable, après compensation de la somme de 30,32 euros au titre de la régularisation des charges locatives.

En outre, s’agissant de la révision annuelle du loyer, il résulte des dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 que la révision et la majoration de loyer prévue aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il n’est pas contesté que le logement loué par Mme [M] est classé en catégorie F ce qui interdit la révision du loyer et que la somme de 696,44 euros a été restituée à Mme [M] au titre des révisions effectuées en 2023, 2024 et 2025.

Alors que Mme [M] conteste le montant restitué, il convient de déterminer le montant de l’augmentation liée à la révision pour chaque période:

—  21,91 euros ( soit 683,05€-661,14€) par mois pour la période allant du mois de mars 2023 au mois de février 2024 soit un total de 262,92 euros (21,91€x12 mois),

—  44,57 euros ( soit 705,71€-661,14€) par mois pour la période du mois de mars 2024 au mois de juin 2024 soit un total de 178,28 euros (44,57€x4 mois),

—  56,75 euros (soit 717,89€-661,14€) par mois pour la période du mois de mars 2025 ai mois de septembre 2025 soit un total de 397,25 euros ( 56,75€x7 mois),

—  4,94 euros au titre du mois de mars 2026 ( soit 666,08€-661,14€).

Ainsi, le montant du trop-perçu au titre de la révision du loyer s’élève à la somme de 146,95 euros, Mme [M] étant créancière de cette somme ( soit 838,45€-696,44€).

Enfin, il résulte du décompte actualisé produit aux débats et qui n’est pas utilement contesté par la locataire que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 747,39 euros au 5 mars 2026.

Au surplus, la cour relève que Mme [M] ne formule aucune demande tendant à l’indemnisation de son préjudice de jouissance aux termes de ses conclusions d’appelante.

En conséquence, Mme [M] sera condamnée à payer la somme de 747,39 euros à M. [Y] et il y a lieu d’ordonner la compensation entre les différentes créances des parties.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

Sur le préjudice financier

Mme [M] sollicite la condamnation de M. [Y] au paiement de la somme de142,99 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice financier.

Elle fait valoir que compte tenu de l’humidité de l’appartement, elle a été contrainte de racheter un futon et un matelas en juin 2024 alors qu’elle loue un appartement meublé.

Elle précise que sa demande est recevable dans la mesure où cet achat a été réalisé après que le jugement entreprise ait été rendu.

En réplique, M. [Y] soulève l’irrecevabilité de la demande formulée par Mme [M] devant la cour.

Il soutient que Mme [M] avait connaissance de la présence d’humidité dans le logement dès le mois de juillet 2020 de sorte que sa demande doit être déclarée irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel.

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la réalisation d’un fait.

Aux termes de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Aux termes de l’article 566 de ce code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Aux termes de l’article 567 de ce code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

Il est établi qu’une cour d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d’appel ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile (3e Civ., 25 février 2016, pourvoi n° 14-29.760, Bull. 2016, III, n° 32).

En l’espèce, Mme [M] sollicite la condamnation de M. [Y] à lui verser la somme de 142,99 euros au titre de la réparation de son préjudice financier.

Alors que cette demande est fondée sur les désordres présentés par logement loué par Mme [M] ayant donné lieu à un arrêté d’insalubrité en date du 17 juin 2024, dans le cadre de procédure d’appel, celle-ci est donc fondée sur un fait nouveau et doit donc être déclarée recevable.

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Alors que Mme [M] justifie avoir fait l’acquisition d’un matelas et d’un futon en juin 2024, soit concomittament à l’arrêté d’insalubrité, l’importance des désordres constatés en lien avec la forte présence d’humidité dans le logement justifie cet achat qui devra être remboursé par le bailleur.

Ainsi, il y a lieu de condamner M. [Y] à payer la somme de 142,99 euros en réparation des frais exposés en lien avec les désordres affectant le logement loué.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

M. [Y], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a constaté la nullité du congé délivré le 31 mai 2022 par M. [C] [Y] à Mme [Z] [M], à effet du 28 février 2023 ,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Rejette la demande de M. [Y] tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail et l’ensemble des demandes subséquentes,

Condamne Mme [M] à payer à M. [Y] la somme de 747,39 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 mars 2026;

Et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes formées par Mme [M] devant la cour,

Condamne M. [Y] à verser à Mme [M] la somme de 146,95 euros au titre du trop-perçu de la révision du loyer,

Ordonne la compensation entre les créances de Mme [M] et de M. [Y],

Condamne M. [Y] à payer la somme de 142,99 euros à Mme [M] en réparation de so préjudice financier,

Condamne M. [Y] aux dépens de première instance et d’appel,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE, LA CONSEILLERE,