COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00078 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6XL

Minute N° : 25/00284

JUGEMENT DU 20 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Monsieur [R] [W]

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Monsieur [K] [X]

Le :

COPIE AU PRÉFET

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [W]

venant aux droits de la société SCI LA CALDIERE

[Adresse 8]

[Localité 1]

comparant en personne

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [X]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparant en personne

Monsieur [I] [G]

né le 26 Août 1987 à

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 7] (84)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 25/3/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 décembre 2013, avec effet au 06 décembre 201, la SCI LA CALDIERE a consenti à Monsieur [I] [G] (ci-après M. [G]) un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 360 euros.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 360 euros.

Au sein du même acte, Monsieur [K] [X] (ci-après M. [X]) s’est porté caution solidaire pour une durée de 18 ans concernant la location précitée et s’est engagé à garantir au bailleur les loyers ainsi que les indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, impôts, taxes et tous les éventuels frais de procédure pour un montant initial d’engagement de 77 760 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, Monsieur [R] [W] (ci-après M. [W]), venant aux droits de la SCI LA CALDIERE, a fait délivrer à M. [G] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglées, la somme de 7 104,13 euros outre les frais.

Par exploit de commissaire de justice du 2 juillet 2024, M. [W] a fait délivrer à M. [X], en sa qualité de caution, la signification du commandement de payer adressé à M. [G].

Faute de régularisation des sommes impayées et en souhaitant notamment le règlement, par exploits de commissaire de justice délivrés le 20 janvier 2025, M. [R] [W] a fait assigner M. [G] et M. [X] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Constater la résiliation du contrat de bail à compter du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de M. [G] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;Condamner solidairement M. [G] et M. [X] à lui régler la somme de 9 803,19 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 18 décembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;Condamner solidairement M. [G] et M. [X] à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;Condamner in solidum M. [G] et M. [X] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;Condamner in solidum M. [G] et M. [X] à lui régler la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir.

A l’audience du 25 mars 2025, M. [R] [W], comparant, a sollicité oralement le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance sous réserve d’une actualisation de la dette locative à la hausse à la somme de 10 978,77 euros, selon décompte arrêté au 1er mars 2025.

Il a ajouté vouloir, à titre subsidiaire, la résiliation du bail et s’est dit opposé, en tout état de cause, à un report de paiement.

Au cours de cette audience, M. [K] [X], comparant, en sa qualité de caution, a reconnu la dette et a sollicité un report de paiement dans un délai de deux ans. Il a précisé être travailleur indépendant et n’avoir que peu de revenus. Il a déclaré bénéficier de 2 000 euros de ressources mensuelles et devoir rembourser deux crédits avec des échéances mensuelles de 600 et 400 euros, ainsi qu’avoir un loyer à payer de 600 euros. Il a ajouté avoir signé un compromis de vente sur un studio dont il est propriétaire.

Au cours de cette audience, M. [G] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2025.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 prévoit que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 23 janvier 2025, au moins deux mois avant l’audience fixée au 25 mars 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie le 21 juin 2024, de la situation d’impayés.

La demande de résiliation de M. [W] est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail du 5 décembre 2013 n’est pas doté d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers de sorte que le Tribunal ne peut pas en constater son acquisition et la résiliation du bail sur ce fondement.

Par conséquent, la demande d’acquisition de la clause résolutoire de M. [R] [W] sera rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail :

Les alinéas 1 et 3 de l’article 1134 ancien du code civil (désormais articles 1103 et 1104) précisent que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 1184 ancien du code civil (désormais articles 1224 et 1227), la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’alinéa suivant du même article (désormais article 1228), le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La jurisprudence applicable (désormais codifiée à l’article 1229 du code civil) précise que la résolution met fin au contrat, qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

*

En l’espèce, il ressort du contenu du commandement de payer du 18 juin 2024 et de l’assignation du 20 janvier 2025, adressés par le bailleur au locataire, que ce dernier n’a pas payé son loyer sur plusieurs périodes.

Il est fait état, dans un décompte actualisé au 1er décembre 2024, de défauts de paiement s’étalant du mois de juin 2021 au mois de décembre 2021, puis du mois de février 2024 au mois de décembre 2024.

De plus, entre l’année 2021 et 2024, il est relevé des paiements partiels du loyer ainsi que d’autres défauts de paiement ponctuels.

A l’audience, M. [W] déclare que la dette locative a encore augmenté entre le mois de décembre 2024 et le mois de mars 2025.

M. [G], non comparant à l’audience, ne fournit aucun élément qui justifie de la régularisation des sommes réclamées, ni de la reprise récente du paiement des loyers.

M. [X], comparant en sa qualité de caution, reconnaît la dette ainsi décrite.

Dès lors, au regard du fait que le locataire n’a pas, ou de manière incomplète, rempli son obligation de payer les loyers pendant une période de plusieurs années et que depuis le mois de novembre 2023 et jusqu’au 25 mars 2025, date de l’audience, il ne s’est plus acquitté de son obligation de régler les loyers, M. [G] a commis un manquement d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, le contrat de bail du 05 décembre 2013 sera résilié au jour du présent jugement, soit le 20 mai 2025.

Sur les sommes dues au titre de la dette locative

L’alinéa 1 de l’article 1134 ancien du code civil (désormais article 1103) prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1315 ancien du code civil (désormais 1353) dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

.

Par ailleurs, s’agissant du contrat de cautionnement, il convient de rappeler que l’article 2011 ancien du code civil (désormais 2288) dispose que celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Les articles 2015 et 2016 anciens du code civil (désormais 2292 et 2293) indiquent que le cautionnement doit être exprès et ne peut s’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 2021 ancien du code civil (désormais 2298), la caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.

En outre, le dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 24 de la même loi prévoit que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

*

A l’audience du 25 mars 2025, le bailleur fait état d’une hausse de la créance locative depuis le 20 janvier 2025, date de l’assignation, et déclare qu’elle s’élève à un montant de 10 978,77 euros au 1er mars 2025.

Cette créance apparaît incontestable dans son principe et n’a pas été contestée par les défendeurs.

Concernant son montant, après examen du décompte produit dans l’assignation, M. [G] était débiteur de la somme de 9 803,19 euros. Si aucune pièce ne permet de démontrer que le locataire a réglé les trois mois supplémentaires de loyers correspondant à la période située entre la délivrance de l’assignation et l’audience, force est de constater que le principe du contradictoire n’a pas été respecté concernant l’actualisation de la dette locative de sorte qu’il conviendra de tenir compte de la demande contenu dans l’assignation.

Toutefois, il conviendra d’ajouter au besoin une condamnation au règlement des trois échéances locatives correspondant aux mois de janvier, février et mars 2025, à hauteur de 385,58 euros chacune, comme indiqué dans le contrat de bail.

Ainsi, la créance au titre de l’arriéré locatif s’établit à 9803,19 euros.

Par ailleurs, il ressort du contrat de bail du 5 décembre 2013 que M. [X] s’est porté caution solidaire pour une durée de 18 ans et pour un montant initial d’engagement de 77 760 euros.

M. [X] a reproduit les conditions de formes exigées et a précisé l’étendue de son cautionnement en s’engageant à payer notamment, en cas de défaut de paiement de la part du locataire, les loyers, les indemnités d’occupations et également les frais de procédure.

Par exploit du 2 juillet 2024, M. [W] a fait délivrer à M. [X], en sa qualité de caution, la signification du commandement de payer adressé à M. [G] le 18 juin 2024, dans le délai de 15 jours requis.

A l’audience, M. [X] ne remet pas en cause son engagement en tant que caution et ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette issue des loyers et des charges impayés de M. [G].

Par conséquent, M. [G] et M. [X] seront condamnés solidairement à payer à M. [W] la somme de 9 803,9 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 décembre 2024 – échéance de décembre 2024 incluse – avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

A l’audience, M. [X] a sollicité un report de paiement de deux années au titre des sommes dues en déclarant se trouvait dans une situation financière difficile en ce qu’il indique n’avoir plus que 400,00 euros de reste à vivre chaque mois.

M. [X] a ajouté qu’il va prochainement percevoir une somme au titre de la vente d’un immeuble dont il est propriétaire, un compromis ayant été signé, et qu’il va en verser une partie à M. [W] afin de respecter ses obligations.

A l’audience, le bailleur, bien qu’opposé à cette demande, ne fait pas état d’une situation ou de besoins spécifiques qui font obstacle à l’octroi un tel délai.

En cela, au regard de la situation précaire actuelle de la caution et de la vente future qui va intervenir, il convient de prononcer le report du paiement à douze mois à compter de la présente décision.

Par conséquent, il sera ordonné la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 12 mois à compter du jugement.

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la résiliation du bail ayant été prononcée judiciairement, celle-ci prend effet à la date de la signification du présent jugement.

A compter de cette date, M. [G] étant sans droit ni titre, il devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. »

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 2011 ancien du code civil (désormais 2288) dispose que celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, M. [G] en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés à compter du présent jugement, cause un préjudice à M. [W]. Il convient donc d’octroyer à ce dernier une indemnité d’occupation mensuelle de 385,58 euros, montant des dernières mensualités dues, somme forfaitaire charges comprises avec indexation, et ce, jusqu’à libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

M. [X], caution du locataire, s’est engagé au sein du contrat de bail à couvrir les éventuelles indemnités d’occupation dues.

Par conséquent, M. [G] et M. [X] seront condamnés solidairement à verser à M. [W] la somme de 385,58 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle qui sera due à compter de la date de signification du présent jugement et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

En l’espèce, M. [G] et M. [X] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [G] et M. [X] qui succombent en leurs prétentions, seront condamné à payer à M. [W] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 300,00 euros.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement,

Il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [R] [W] concernant le local à usage d’habitation situé sis [Adresse 3], loué par Monsieur [I] [G] suivant contrat de bail du 5 décembre 2013 ;

REJETTE la demande de constatation de la clause résolutoire de Monsieur [R] [W] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de bail du présent jugement, soit le 20 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [R] [W] la somme de 9803,14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 12 mois à compter de la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

CONSTATE que Monsieur [I] [G] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 21 mai 2025, lendemain de la résiliation du bail ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [I] [G] et de tous occupants de son chef des locaux précités ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 385,58 euros ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Monsieur [K] [X] à régler à Monsieur [R] [W] une indemnité d’occupation de 385,58 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 21 mai 2025 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DIT que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] et Monsieur [K] [X] à payer à Monsieur [R] [W] la somme de 300,00 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [G] et Monsieur [K] [X] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 20 mai 2025,

Le Greffier Le Juge