TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/06917 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXMG

Minute :

JUGEMENT

Du : 30 Juin 2025

Société LE VENT DU LARGE, SCI

C/

Madame [D] [X]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 14 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société LE VENT DU LARGE, SCI

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS Substitué par M^e Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [D] [X]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Pasquale BALBO, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n° C930082024013622 en date du 18-11-2024

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Florian CANDAN

M^e Pasquale BALBO

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 14]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 25 octobre 2021 et à effet du 1er mars 2022, la SCI Le Vent du Large a donné à bail à Madame [D] [X] un logement situé sis [Adresse 3] contre le paiement d’un loyer mensuel de 600 € outre une provision sur charges de 40 €.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 décembre 2023, la SCI Le Vent du Large a informé Madame [D] [X] de son intention de mettre fin au bail à compter du 28 février 2025 pour mise en vente du bien.

Le 19 décembre 2023, la SCI Le Vent du Large a fait délivrer à Madame [D] [X] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 8 320,00 €.

Par notification électronique du 21 décembre 2023, la SCI Le Vent du Large a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 août 2024 délivré à étude, la SCI Le Vent du Large a fait assigner Madame [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Madame [D] [X] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Madame [D] [X] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques et périls de Madame [D] [X] ;De condamner Madame [D] [X] au paiement des sommes suivantes :12 160 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 640 € ;2 000 € à titre de dommages et intérêts ;3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer de 167,51 €.Le 8 août 2024, la SCI Le Vent du Large a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 14 avril 2025 après trois renvois.

À cette audience, la SCI Le Vent du Large, représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de :

Débouter Madame [D] [X] de toutes ses demandes ;Constater la validité du congé délivré et la résiliation du bail en conséquence ; subsidiairement, voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ; très subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de Madame [D] [X] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques et périls de Madame [D] [X] ;De condamner Madame [D] [X] au paiement des sommes suivantes :17 920 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 640 € ;2 000 € à titre de dommages et intérêts ;3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer de 167,51 €.Au visa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la SCI Le Vent du Large soutient que son congé pour vente est régulier, que son intention de vendre est sérieuse, et que Madame [D] [X] n’a pas quitté les lieux au terme du préavis fixé. Subsidiairement, elle fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas eu d’effet dans le délai imparti. Très subsidiairement, elle fait état de l’absence de paiement des loyers et de l’importance de la dette locative pour solliciter la résolution du bail. Elle précise que le loyer du mois de mars 2023 n’est pas comptabilisé en application de l’arrêté de mise en sécurité d’urgence du 10 février 2023, levé le 8 mars 2023.

Par ailleurs, la SCI Le Vent du Large justifie sa demande d’astreinte par crainte d’un comportement dilatoire de la défenderesse.

Elle soutient en outre subir un préjudice financier du fait de l’absence de paiement des loyers, qui entraîne un déséquilibre dans sa trésorerie.

La SCI Le Vent du Large demande le débouté des demandes reconventionnelles de Madame [D] [X]. Elle affirme que le caractère insalubre du logement n’est pas démontré, que les arrêtés préfectoraux dont la défenderesse se prévaut concernent soit les parties communes de l’immeuble, soit ont été levés suite à des travaux ou ont donné lieu aux travaux adéquats, soit n’ont pas pu être mis à exécution du fait du comportement de la locataire elle-même. Elle précise que lors de l’entrée dans les lieux, il avait été convenu que certains travaux seraient à la charge de Madame [D] [X]. En outre, la SCI Le Vent du Large considère que Madame [D] [X] ne justifie d’aucun préjudice. Elle s’oppose de plus à l’octroi de délais de paiement en pointant que les loyers ne sont pas payés depuis deux ans et que la défenderesse ne justifie pas d’une situation l’empêchant de procéder au règlement de sa dette. Enfin, la SCI Le Vent du Large rappelle que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’est pas démontré de son incompatibilité avec la nature de l’affaire.

Madame [D] [X], représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au tribunal :

De débouter la SCI Le Vent du Large de toutes ses demandes ; Reconventionnellement, de condamner la SCI Le Vent du Large à lui payer la somme de 18 000 € de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;Subsidiairement, De dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ni à la résolution judiciaire du bail ;De débouter la SCI Le Vent du Large de ses demandes en paiement des loyers durant la période de décembre 2022 à janvier 2024, en dommages-intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;De condamner la SCI Le Vent du Large à lui payer la somme de 18 000 € de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;D’ordonner la compensation judiciaire entre cette condamnation et une éventuelle condamnation en paiement à son encontre ;De lui octroyer des délais de paiement afin de s’acquitter de cette éventuelle dette par mensualités de 75 € ;De suspendre les effets de la clause résolutoire ;De lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux et pouvoir se reloger ;Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir ; De condamner la SCI Le Vent du Large aux dépens.Madame [D] [X] soutient en premier lieu que le congé délivré est nul, faute pour la requérante de justifier d’un motif légitime (absence d’intention de vendre le bien), et de démontrer que la durée minimale du bail devait être de trois ans au lieu de six.

En second lieu, elle fait valoir que le logement n’est pas conforme à l’habitation ni aux critères de décence, notamment du fait d’un taux de plomb supérieur aux normes et de risques d’effondrements. Elle expose qu’elle et sa fille ont subi un préjudice important durant plusieurs années de ce fait. Elle précise qu’elle a loué le bien sans le visiter ni état des lieux d’entrée en raison de sa situation de précarité lors de la signature du bail. Elle indique avoir dû évacuer le logement en janvier 2023 mais avoir dû le regagner du fait de la carence du bailleur et des pouvoirs publics pour son relogement. Madame [D] [X] déclare ne pas avoir de solution de relogement et avoir des problèmes de santé.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le congé délivré et le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivrés le 19 décembre 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (page 5) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Sur la validation du congé

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

L’article 15-IV de la même loi prévoit que le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’en cas de contestation, le juge doit rechercher l’existence d’une intention frauduleuse, la preuve de l’absence d’intention de vendre reposant cependant sur le locataire contestant la réalité du motif du congé, la fraude ne se présumant pas.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire.

Aux termes des articles 10 et 13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 (lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés ; lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l’indivision) et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

À l’expiration du délai de préavis de six mois, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI Le Vent du Large a donné congé à la locataire par acte de commissaire de justice signifié à personne 19 décembre 2023 pour une fin de bail prévue le 28 février 2025.

Le congé délivré indique son motif, désigne le bien concerné, fait offre de vente et précise le prix (130 000 €) ainsi que les conditions de cette vente. Les cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont reproduits, et le délai de l’offre de vente est donné.

Cependant, la SCI Le Vent du Large ne justifie pas, preuve qui lui incombe, de sa qualité de SCI familiale lui permettant du louer le bien pour une durée de trois ans et non de six.

Dès lors, la durée de droit du bail doit être de droit considérée de six ans.

S’il est dans cette configuration possible de délivrer un congé par anticipation, les effets de ce dernier doivent être alors reportés à la date à laquelle le congé aurait dû être donné, soit pour une fin de bail prévue le 29 février 2028.

Par conséquent, l’expulsion ne peut être ordonnée de ce chef.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Si le preneur ne peut refuser de payer les loyers au terme convenu en se prévalant du refus par le bailleur d’effectuer les travaux de réparation nécessaires, il peut être autorisé à en suspendre le paiement si le propriétaire ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent à condition que le logement ait été rendu inhabitable.

En application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique (présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2) ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (page 5) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. L’action est donc recevable.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [D] [X] le 19 décembre 2023, pour un montant principal de 8 320,00 €.

Madame [D] [X] ne conteste pas ce montant, mais expose que les impayés sont dûs aux désordres dans le logement, invoquant par suite l’exception d’inexécution.

Or, seuls le caractère inhabitable du logement, notion qui se distingue de l’indécence, ou la mise en œuvre des procédures visées aux articles L. 511-11 et L. 511-19 du code de la construction de l’habitation, fondent l’exception d’inexécution en la matière.

En l’occurrence, il ressort des pièces produites que :

L’arrêté n°2023-061 de mise en sécurité d’urgence du maire de [Localité 12] notifié le 10 février 2023, suite à la chute d’une partie d’un mur de la salle de bain du logement [Adresse 3] le 30 janvier 2023, a été levé le 8 mars 2023, et il ressort du décompte en date du 10 avril 2025 que le mois de loyer de mars 2023 n’a pas été facturé en conséquence conformément à l’absence d’occupation du logement sur la durée d’un mois et aux dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation.L’arrêté n°2023-140 de mise en sécurité d’urgence du maire de [Localité 12] notifié le 2 mars 2023 enjoint notamment aux copropriétaires de l’immeuble de procéder à la mise en sécurité de la structure du plancher du hall d’entrée, de sécuriser la fenêtre du palier entre le rez-de-chaussé et le 1er étage, de maintenir l’interdiction d’accès et d’habitation de l’immeuble jusqu’à la réalisation de ces mesures, d’assurer l’hébergement des occupants durant les travaux.Il résulte de l’arrêté n°2023-510 du 12 juillet 2023 du maire de [Localité 12] et de son courrier en date du

12 juin 2023 que les occupants de l’immeuble ont par la suite regagné les lieux, et que le plancher haut des caves et du hall d’entrée a été renforcé par des étais métalliques, insuffisants néanmoins pour lever l’état de péril.

Il n’est versé aucune pièce postérieure justifiant de la levée de l’arrêté de péril ou de l’exécution de l’ensemble des travaux prescrits.

La SCI Le Vent du Large soutient que ces travaux n’ont pas pu être effectués du fait de la résistance de Madame [D] [X] elle-même.

Elle produit en ce sens :

Une attestation de Monsieur [W] [A] [O], gérant de la société KSL GLOBAL SOLUTION, en date du 11 avril 2025 : il expose que sa société est intervenue à compter du 14 mai 2024 sis [Adresse 4] pour des travaux de renforcement de structure et d’aménagement (soit les travaux prescrits par l’arrêté précité) mais que dès les premiers jours, ses employés ont été confrontés au comportement injurieux, menaçant et parfois à des agressions physiques de la part de Madame [D] [X]. Il atteste que de ce fait, le chantier a été suspendu à compter du 17 septembre 2024 dans l’attente de mesures permettant un environnement de travail sécurisé.

Une main courante de Monsieur [B] [J] en date du 23 mai 2024 : il indique que Madame [D] [X], occupante de l’immeuble où il travaille, l’empêche d’effectuer ses tâches en le menaçant et en prétendant qu’il n’a pas le droit d’effectuer de travaux.Une main courante de Monsieur [F] [P] en date du 23 mai 2024 : il déclare effectuer des travaux dans l’immeuble de Madame [D] [X] sis [Adresse 4], et que celle-ci ne cesse de l’empêcher de faire son travail, en le menaçant, l’insultant et en prenant des photos et des vidéos de ses collègues et lui.Une plainte de Monsieur [V] [N] en date du 11 septembre 2024, pour vol avec violence par Madame [D] [X] : il précise avoir subi un choc psychologique et appréhender de retourner sur son lieu de travail.Une plainte de Monsieur [B] [J] en date du 11 septembre 2024 pour violences et menaces par Madame [D] [X] : il indique que ce jour, alors qu’il travaillait au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] avec Monsieur [V] [N], celle-ci est sortie avec son téléphone pour les filmer, leur dire qu’ils n’ont pas le droit de travailler ici, puis les insulter. Il déclare que Monsieur [V] [N] a sorti son téléphone pour filmer la scène et qu’elle lui a donné une gifle qui a fait tomber son téléphone, qu’elle a alors pris. Il rappelle que cela fait plusieurs mois que dure ce comportement et avoir déjà déposé des mains courantes.Ces déclarations effectuées par trois personnes différentes devant l’autorité judiciaire, à intervalles différents et sur plusieurs mois, ainsi que l’attestation de leur employeur, sont de nature à caractériser l’opposition de Madame [D] [X] aux travaux effectués au sein de l’immeuble sis [Adresse 4].

Elle ne peut de ce fait se préavaloir d’une carence du bailleur à ce titre à compter de l’engagement des travaux prévus, et dès lors de la suspension de l’obligation de payer le loyer.

Il est néanmoins à relever que les travaux n’ont débuté qu’à compter du 14 mai 2024 alors que l’arrêté n°2023-140 de mise en sécurité d’urgence a été notifié le 2 mars 2023. Il n’est pas donné d’explications sur l’absence de travaux entre le 2 mars 2023 et le 14 mai 2024, et par conséquent, le loyer n’était pas dû sur cette période en application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, en ce qui concerne les dernières pièces pertinentes versées au soutien de l’exception d’inexécution :

L’arrêté n°23-418 du préfet de la Seine-[Localité 14] en date du 17 juillet 2023 ordonnant à la bailleresse de supprimer l’accessibilité au plomb dans le logement prescrit que les occupants soient tenus à l’écart des locaux seulement aux heures de déroulement des travaux ; il n’est pas évoqué la nécessité d’un relogement, témoignant de la possibilité de continuer à user du bien ; ce désordre ne relève pas de l’application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation.Les arrêtés n°22-0662 du 20 décembre 2022 et 2023-129 du 13 mars 2023, respectivement du préfet de la Seine-[Localité 14] et du maire de [Localité 12], ne concernent pas le logement loué par Madame [D] [X] mais les parties communes, et prescrivent au demeurant que les occupants de l’immeuble soient tenus à l’écart des locaux seulement aux heures de déroulement des travaux.L’arrêté n°2023-510 du 12 juillet 2023 du maire de [Localité 12] met des travaux à la charge de Madame [D] [X] et ne constate pas de manquements de la bailleresse.Il résulte de tout ce qui précède que Madame [D] [X] était fondée à ne pas payer son loyer ni tout autre accessoire du mois de mars 2023 au 14 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation.

Le caractère inhabitable du logement n’est pas caractérisé concernant les périodes antérieures ou postérieures. Les désordres constatés pouvant relever de l’indécence seront quant à eux étudiés au titre des dommages-intérêts sollicités pour trouble de jouissance. En outre, il appartient au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de cette loi, soit, en cas de non exécution, par le bailleur, de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’obtenir l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux. Tel n’a pas été le cas, aucune procédure pour trouble de jouissance n’ayant été mise en œuvre par la locataire avant la présente instance.

La somme visée dans le commandement de payer était de 8 320 €, pour des impayés du mois d’avril 2022 au mois de décembre 2023 inclus.

Il convient d’en retirer la somme de 6 400 € correspondant aux loyers de mars 2023 à décembre 2023.

Il est constant qu’un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à l’arriéré locatif réellement dû reste régulier, à hauteur de cet arriéré.

En l’espèce, il y a donc lieu de considérer que le commandement de payer a été délivré pour un montant principal de 1 920 €.

Il est établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 février 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

L’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Madame [D] [X] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 75 € par mois, en plus du loyer courant.

Cependant, il y a lieu de constater qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, qu’au surplus, il sera relevé l’ancienneté de la dette et la faiblesse de ses ressources, et qu’ainsi, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé.

Madame [D] [X] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI Le Vent du Large, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [D] [X].

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [D] [X] de quitter les lieux.

En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter la SCI Le Vent du Large de cette demande.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En vertu de l’article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.

En vertu de la Convention internationale des droits de l’enfant, dans toutes les décisions qui concernent les enfants, qu’elles soient le fait des institutions publiques ou privées de protection sociale, des tribunaux, des autorités administratives ou des organes législatifs, l’intérêt supérieur de l’enfant doit être une considération primordiale. Nul enfant ne doit faire l’objet d’immixtions arbitraires ou illégales dans sa vie privée, sa famille, son domicile ou sa correspondance, ni d’atteintes illégales à son honneur et à sa réputation. L’enfant a droit à la protection de la loi contre de telles immixtions ou de telles atteintes. Le droit de tout enfant à un niveau de vie suffisant pour permettre son développement physique, mental, spirituel, moral et social est également consacré.

L’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. L’article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans titre. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d’application de l’article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales et celui de la Convention internationale des droits de l’enfant. La mesure d’expulsion, en ce qu’elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.

Afin d’apprécier la demande de délais supplémentaires formée, il convient donc de prendre en compte les critères précités posés par les articles L. 412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et de mettre en balance les droits du demandeur et le droit à la vie privée et à la protection du domicile du défendeur.

En l’espèce, Madame [D] [X] justifie d’une situation financière précaire, de nature à complexifier ses recherches de relogement dans le secteur privé, puisqu’elle ne perçoit que le RSA d’un montant de 516, 33 € et l’ASFR d’un montant de 280 €. Elle avait été reconnue prioritaire au titre du droit au logement opposable par décision en date du 12 juillet 2017.

Elle a à sa charge sa fille mineure, scolarisée dans un collège à [Localité 11] et qui rencontre divers problèmes de santé notamment pulmonaires, tel que cela ressort des certificats médicaux et comptes-rendus de consultation aux urgences produits. Il y a lieu d’assurer la continuité de la scolarité et des soins médicaux de cette dernière.

Aucune solution de relogement n’est caractérisée à ce jour. Les suites des procédures mises en œuvre aux titres des arrêtés de mise en sécurité ne sont pas connues.

Il convient d’indiquer qu’environ 330 000 personnes sont sans domicile en France (+ 130 % en 10 ans), dont 2 000 enfants au 29 août 2024 (baromètre de l’UNICEF France et la Fédération des acteurs de la solidarité). Les chiffres communiqués par le 115 de [Localité 13] permettent d’évaluer qu’environ 1 500 demandes d’hébergement quotidiennes ne sont pas pourvues, et les personnes qui peuvent être hébergées le sont majoritairement pour une seule nuit.

En revanche, il sera relevé que la bailleresse est une société privée, et qu’il n’est pas légitime de faire peser sur elle les responsabilités de l’État en terme d’accompagnement social et de relogement des personnes.

En outre, Madame [D] [X] a déjà profité des délais de la présente procédure, et bénéficira des délais légaux d’expulsion.

Elle ne justifie pas de démarches récentes en vue d’un relogement ou d’une demande de logement social.

Par conséquent, il convient d’accorder à Madame [D] [X] un délai de deux mois supplémentaires pour quitter les lieux afin de pouvoir assurer un relogement satisfaisant.

Ce délai supplémentaire sera cependant conditionné au paiement de l’indemnité d’occupation et à l’accès laissé aux lieux pour faire tous travaux nécessaires, afin de concilier la situation du défendeur avec les droits du bailleur, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI Le Vent du Large verse aux débats un décompte arrêté au 10 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse, échéance de mars 2023 retirée) établissant l’arriéré locatif à la somme de 17 920 €.

Comme précédemment indiqué, il convient d’en retirer les loyers facturés des mois d’avril 2023 au 14 mai 2024 (mois de mai 2024 proratisé), soit la somme de 8 609, 03 €.

Madame [D] [X] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer.

Il convient par conséquent de condamner Madame [D] [X] à verser à la SCI Le Vent du Large la somme de 9 310,97 € actualisée au 10 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 920 € à compter du 19 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [D] [X] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI Le Vent du Large qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 640,00 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la demanderesse n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement, déjà compensé par les intérêts.

En conséquence, il convient de débouter la SCI Le Vent du Large de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour trouble de jouissance

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a cidessus,d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux (…) ;

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1731 du code civil et de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, il résulte des différents arrêtés déjà évoqués ainsi que du courrier du maire de [Localité 12] en date du 6 janvier 2023, basé sur une enquête du service communal d’hygiène et sécurité et de santé en date du 7 décembre 2022, que le logement sis [Adresse 3] est affecté des désordres suivants :

absence de système de ventilation efficace et permanent dans le logement ;ouvrants endommagés dans la salle de bain et le séjour (clos et couvert non assuré) ;risque de chute du radiateur électrique dans le séjour (normes sanitaires non respectées) ; – présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales aux seuils règlementaires dans certains revêtements et peintures (normes sanitaires non respectées).Par ailleurs, il est constant que le châssis de la baie de la salle de bain était fortement endommagé (clos et couvert non assuré), qu’il existait en conséquence des infiltrations d’eau et une humidité anormale, et que cela a entraîné une chute partielle du mur de la salle de bain.

Il s’agit de troubles manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, en violation de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précité.

Il n’est pas possible au regard des documents communiqués de dater avec précision l’apparition des troubles et a fortiori de savoir s’ils étaient présents dès l’entrée dans les lieux, en l’absence notamment d’état des lieux. En ce sens, les photographies produites par Madame [D] [X] ne sont pas datées ni circonstanciées.

Par conséquent, sera retenu comme point de départ des troubles de jouissance l’enquête du service communal d’hygiène et sécurité et de santé en date du 7 décembre 2022 les ayant objectivement constatés pour la première fois.

Il résulte de l’arrêté n°2023-128 du 8 mars 2023 que la salle de bains a été remise en état à la date du 23 février 2023. Il n’est pas justifié de travaux concernant les autres désordres identifiés.

L’indemnisation du préjudice de jouissance est habituellement calculée sur la base d’un pourcentage du loyer, qui sera fixé ici à 5% pour l’installation électrique dangereuse, 10 % pour l’absence de ventilation adaptée et la présence anormale de plomb, 20% concernant l’absence de garantie du clos et du couvert et contre les infiltrations, et ce sur la période de trouble retenue.

Madame [D] [X] sera donc indemnisée par la SCI Le Vent du Large à hauteur de :

Pour le trouble lié à l’installation électrique non conforme : 896 € (loyer de 640 € x 5 % x 28 mois de décembre 2022 au 14 avril 2025, date de l’audience)Pour les troubles liés à l’absence de ventilation adaptée et à la présence anormale de plomb : 1 792 € pour chaque trouble (loyer de 640 € x 10 % x 28 mois de décembre 2022 au 14 avril 2025, date de l’audience)Pour le trouble lié à l’absence de garantie tant du clos et du couvert, que contre les infiltrations dans la salle de bain : 384 € (loyer de 640 € x 20 % x 3 mois de décembre 2022 au 23 février 2023, date de constat de la réalisation des travaux)Soit la somme totale de 4 864 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la compensation

En application des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La compensation n’a lieu, par principe, qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Aux termes de l’article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Compte tenu de l’existence d’obligations réciproques répondant aux exigences des dispositions précitées entre la SCI Le Vent du Large d’une part, et Madame [D] [X] d’autre part, il convient de prononcer la compensation entre les créances réciproques des parties.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [X], partie succombante sur la demande principale en expulsion, doit supporter les dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2023 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, au regard de la solution donnée au litige, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses frais engagés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire, cette dernière n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par jugement contradictoire et public rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le congé délivré par la SCI Le Vent du Large pour le 28 février 2025 est régulier mais que le délai de préavis n’est pas arrivé à terme, et par suite, rejette la demande d’expulsion de ce chef ;

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SCI Le Vent du Large ;

CONSTATE que le bail signé le 25 octobre 2021 entre la SCI Le Vent du Large et Madame [D] [X] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 20 février 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de Madame [D] [X] ;

En conséquence, ORDONNE l’expulsion de Madame [D] [X] ainsi que tout occupant de son chef, du bien sis [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que la SCI Le Vent du Large pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [D] [X] ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

ACCORDONS à Madame [D] [X] un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité de l’indemnité d’occupation à son exacte échéance ou d’obstruction à la réalisation de travaux dans l’immeuble ou le logement, dont elle aura été informée huit jours avant par courrier recommandé avec accusé de réception, Madame [D] [X] sera déchue du bénéfice des délais supplémentaires pour quitter les lieux accordés par la présente décision ;

DÉBOUTE la SCI Le Vent du Large de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [D] [X] à verser à la SCI Le Vent du Large la somme de 9 310,97 € actualisée au 10 avril 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 920 € à compter du 19 décembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [D] [X] à la somme mensuelle de 640,00 €, et au besoin CONDAMNE Madame [D] [X] à verser à la SCI Le Vent du Large ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ; et ce sans préjudice des dispositions des articles L. 511-11 et suivants du code de la construction et de l’habitation et de toute décision communale ou préfectorale ultérieure au présent jugement qui pourrait être rendue ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

DÉBOUTE la SCI Le Vent du Large de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI Le Vent du Large à payer à Madame [D] [X] la somme de 4 864 € au titre de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties, Madame [D] [X] étant redevables à la SCI Le Vent du Large de la somme totale de 9 310, 97 €, tandis que la SCI Le Vent du Large est redevable à Madame [D] [X] de la somme totale de 4 864 €, soit un solde restant dû de 4 446, 97 € au bénéfice de la SCI Le Vent du Large après compensation ;

DÉBOUTE la SCI Le Vent du Large de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [D] [X] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 décembre 2023 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE