MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 21 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/02360 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UDQ6

AFFAIRE : S.C.I. ASTERIA CHEVILLY C/ S.A.R.L. CENTRAL PARTS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ASTERIA CHEVILLY, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sébastien BOUTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0311

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CENTRAL PARTS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphanie CHRETIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : F1

PARTIE INTERVENANTE FORCEE

M. [F] [S], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Benoît LLAVADOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1193

Clôture prononcée le : 06 juin 2024

Débats tenus à l’audience du : 04 novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 21 janvier 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 21 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er juillet 2016, la SCI ASTERIA CHEVILLY a conclu avec la société CENTRAL PARTS, exerçant sou l’enseigne PIECES AUTO MARKET un contrat de bail commercial pour des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 6] à CHEVILLY-LARUE (94550), dont la SCI ASTERIA CHEVILLY est propriétaire. Les locaux donnés à bail consistent en un local à usage commercial d’une superficie de 150 m² et un bureau attenant de 18 m² et sont destinés exclusivement à la « distribution de pièces détachées automobiles en gros, demi-gros et détails ». Le contrat de bail est conclu pour une durée de 9 années et le loyer annuel est fixé à 30 000 euros.

La SCI ASTERIA CHEVILLY a adressé le 24 mars 2021 à la société CENTRAL PARTS une sommation visant la clause résolutoire du bail et lui demandant de remettre en état les locaux et les libérer.

Suivant assignation délivrée le 10 mars 2023, la SCI ASTERIA CHEVILLY a attrait la société CENTRAL PARTS devant le tribunal judiciaire de Créteil en résiliation du contrat de bail. Par acte en date du 4 août 2023, la société CENTRAL PARTS a assigné M. [F] [S] en intervention forcée en sa qualité de gérant de la SCI ASTERIA CHEVILLY.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, la SCI ASTERIA CHEVILLY , au visa des articles L.145-41 et L.145-17 du Code de Commerce, 1240 et 1741 du Code Civil, sollicite de voir :

« Débouter la société CENTRAL PARTS de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Constater la réalité des multiples infractions commises par la société CENTRAL PARTS aux clauses et conditions du bail,

Déclarer nulle et écarter des débats le procès-verbal de sommation interpellative de Maître [R], Commissaire de Justice, dressé le 13 décembre 2023 en dehors des heures légales,

Dire et juger que la pollution du site, conséquence de l’exploitation de garagiste par la société CENTRAL PARTS, dans les locaux de l’entresol qu’elle occupait qui ne lui étaient ni prêtés ni loués, a subsisté après le départ de la société CENTRAL PARTS,

Dire que la SCI ASTERIA CHEVILLY est fondée, au vu desdites infractions, a sollicité la résiliation immédiate du bail commercial du 1er juillet 2016 consenti à la société CENTRAL PARTS,

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la société CENTRAL PARTS des locaux loués, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Condamner la SARL CENTRAL PARTS à payer à la SCI ASTERIA [Adresse 7] la somme de 700.000 € (SEPT CENT MILLE EUROS) pour faire face aux travaux de dépollution,

Condamner la société CENTRAL PARTS à payer à la SCI ASTERIA [Adresse 7] la somme de 500.000 € (CINQ CENT MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice causé par les fautes et infractions de la société CENTRAL PARTS,

La condamner à payer une indemnité de 10.000 € (DIX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens,

Rappeler que les décisions de première instance sont exécutoires de droit. »

La SCI ASTERIA CHEVILLY soutient que :

la société CENTRAL PARTS a occupé une partie du sous-sol, correspondant à l’entresol de l’immeuble, et des emplacements de parking pour développer une activité de garage automobile à partir de l’année 2019 alors que le contrat de bail conclu le 1er juillet 2016 ne donne pas à louer cet espace et que si des négociations avaient été engagées pour une possible location, elles n’avaient pas abouti ;la société CENTRAL PARTS n’apporte pas la preuve que l’entresol de l’immeuble ait fait l’objet d’un prêt à usage verbal ;la SCI ASTERIA CHEVILLY, propriétaire de l’immeuble, était en droit de solliciter l’établissement du procès-verbal de constat sans obtenir d’autorisation préalable des locataires. Les locaux situés à l’entresol devant être libres de toute occupation, la société CENTRAL PARTS ne peut pas invoquer la voie de fait pour contester la validité du procès-verbal de constat ;l’activité illicite de réparation mécanique a pu être constatée dans un diagnostic de pollution du sol réalisé par la société de promotion immobilière dans le cadre d’un projet de construction sur le terrain sur lequel est situé l’immeuble. Cette activité illicite est un manquement au contrat de bail justifiant sa résiliation immédiate. Outre le préjudice résultant du manquement au bail, la SCI ASTERIA CHEVILLY a subi un autre dommage résultant de la pollution du sol révélé par le diagnostic et nécessitant des travaux de dépollution, lesquels doivent être mis à la charge de la société CENTRAL PARTS ;la SCI ASTERIA CHEVILLY a également subi un préjudice en raison de l’occupation des locaux par la société CENTRAL PARTS sans son aval, la privant pendant des mois des indemnités d’occupation. De plus, après le départ de la société CENTRAL PARTS des locaux, la SCI ASTERIA [Adresse 7] a dû installer des barrières de sécurité tout autour de l’immeuble pour empêcher son retour.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 mars 2024, la société CENTRAL PARTS sollicite au visa des articles 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, 1104, 1193, 1194, 1224 à 1230, 1231 à 1231-7, 1240, 1241 et 1343-5, 1719 et suivants, 1741 du code civil, L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce, 9, 32-1, 325 du code de procédure civile, :

« Dire et juger recevable et bien fondée la société CENTRAL PARTS en ses demandes, fins et prétentions ainsi qu’en son intervention forcée à l’encontre de M. [F] [S]

In limine litis

Débouter M. [F] [S] de sa demande d’irrecevabilité de l’intervention forcée pratiquée à son endroit

Ecarter des débats les pièces n° 2, 15 et 16 produites par la SCI ASTERIA [Adresse 7]

Ecarter des débats la pièce n° 4 produite par M. [F] [S]

A titre principal

Débouter la SCI ASTERIA CHEVILLY et M. [F] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

Juger que l’action de la SCI ASTERIA CHEVILLY est abusive

En conséquence

Condamner la SCI ASTERIA CHEVILLY à payer une amende civile de 10 000 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile

Condamner la SCI ASTERIA CHEVILLY à payer à la société CENTRAL PARTS la somme de 40 000 euros en réparation du préjudice causé par son action abusive

A titre subsidiaire : dans le cas où les demandes de la SCI ASTERIA CHEVILLY prospèreraient en tout ou en partie

Juger que M. [F] [S] a commis une faute séparable de ses fonctions de gérant de la SCI ASTERIA CHEVILLY en s’introduisant dans les locaux de l’entresol de l’Immeuble occupés avec son autorisation par la société CENTRAL PARTS pour y faire réaliser à l’insu de cette dernière, sans aucune autorisation et en son absence le constat d’huissier du 17 mars 2021

Juger que la SCI a commis une faute extracontractuelle et un manquement à l’exécution de bonne foi du contrat de commodat en s’introduisant dans les locaux de l’entresol de l’Immeuble occupés avec son autorisation par la société CENTRAL PARTS pour y faire réaliser à l’insu de cette dernière, sans aucune autorisation et en son absence le constat d’huissier du 17 mars 2021

En conséquence

Condamner in solidum M. [F] [S] et la SCI à relever et garantir intégralement la société CENTRAL PARTS de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, et le cas échéant à réparer tous préjudices résultant de la résiliation de son Bail

Ne pas assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire compte tenu de la nature de l’affaire

A titre infiniment subsidiaire : dans le cas où les demandes de la SCI ASTERIA CHEVILLY prospèreraient en tout ou en partie et où l’exécution provisoire serait ordonnée

Juger que M. [F] [S] a commis une faute séparable de ses fonctions de gérant de la SCI ASTERIA CHEVILLY en s’introduisant dans les locaux de l’entresol de l’Immeuble occupés avec son autorisation par la société CENTRAL PARTS pour y faire réaliser à l’insu de cette dernière, sans autorisation et en son absence le constat d’huissier du 17 mars 2021

Juger que la SCI a commis une faute extracontractuelle et un manquement à l’exécution de bonne foi du contrat de commodat en s’introduisant dans les locaux de l’entresol de l’Immeuble occupés avec son autorisation par la société CENTRAL PARTS pour y faire réaliser à l’insu de cette dernière, sans aucune autorisation et en son absence le constat d’huissier du 17 mars 2021

En conséquence

Condamner in solidum M. [F] [S] et la SCI à relever et garantir intégralement la société CENTRAL PARTS de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, et le cas échéant à réparer tous préjudices résultant de la résiliation de son Bail

Juger que la société CENTRAL PARTS pourra se libérer de toute condamnation à payer des sommes d’argent en 24 mensualités d’égal montant En tout état de cause

Condamner in solidum la SCI et M. [S] à payer à CENTRAL PARTS la somme de 30 000 € en réparation du préjudice moral consécutif à la perpétration de la voie de fait du 17 mars 2023

Assortir toute condamnation à l’encontre de l’un ou l’autre des défendeurs d’une astreinte de 5 000 € par jour de retard passé un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir

Ordonner que la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil

Condamner in solidum la SCI ASTERIA CHEVILLY et M. [F] [S] à payer à la société CENTRAL PARTS la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner in solidum la SCI ASTERIA CHEVILLY et M. [F] [S] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Stéphanie Chrétien, avocat aux offres de droit, lesdits dépens comprenant notamment les coûts exposés par CENTRAL PARTS à hauteur de 3 523,01 € en honoraires d’huissier afin de faire

Établir les constats d’huissier des 15 juin 2023, 17 juillet 2023, 12 décembre 2023, 13 décembre 2023.

Délivrer les sommations à Mme [J] les 9 juin et 23 novembre 2023 et à M. [I] le 13 décembre 2023. »

La société CENTRAL PARTS soutient que :

la contestation de l’intervention forcée de M. [F] [S] relève de la compétence du juge de la mise en état et, en tout état de cause, la demande en intervention forcée est recevable car l’intervention forcée consiste en un appel en garantie en cas de condamnation de la SCI ASTERIA CHEVILLY de sorte que la demande en intervention forcée de M. [F] [S] est en lien suffisant avec l’instance originaire ;le procès-verbal de constat du 17 mars 2021 doit être exclu des pièces versées par le demandeur en ce qu’il a été établi sans autorisation judiciaire et sans l’accord de l’occupant des locaux, constitutifs de lieux privés. Ainsi, ce procès-verbal sans l’autorisation des locataires a été établi à la faveur d’une voie de fait et constitue une preuve déloyale ;l’attestation de M. [D] [H] constitue un faux-témoignage et ne peut donc être versée au débat en ce qu’il est impliqué dans le projet de promotion immobilière qui ne peut être mis en œuvre tant que la société CENTRAL PARTS continue à occuper les locaux désignés dans le contrat de bail et que certaines des affirmations énoncées dans son témoignages sont fausses, comme lorsqu’il affirme avoir été client de la société CENTRAL PARTS ;le devis de l’entreprise JC GROUP est un faux dès lors que l’adresse du site sur lequel les travaux doivent avoir lieu est erronée et la société JC GROUP fait l’objet d’une liquidation judiciaire prononcée le 22 octobre 2020 et qu’aucune poursuite d’activité n’a été autorisée ;la résiliation du bail par la SCI ASTERIA [Adresse 7] est infondée en ce que les allégations d’infraction au contrat de bail s’appuient sur des pièces obtenues de manière déloyale et ne pouvant pas être versées au débat. Par conséquent, le bailleur ne démontre pas la réalité des manquements allégués ;l’entresol de l’immeuble est occupé par le locataire en vertu d’un prêt à usage verbal conclu avec la SCI ASTERIA CHEVILLY, la société CENTRAL PARTS ayant récupéré les clés d’accès à l’entresol par l’intermédiaire de la gardienne de l’immeuble. Par conséquent, l’occupation de l’entresol ne peut pas constituer une violation du contrat de bail dès lors qu’il est régi par un accord distinct, l’acceptation tacite de la SCI ASTERIA [Adresse 7] afin que le locataire occupe l’entresol à titre gracieux pour un usage de stockage ;la SCI ASTERIA CHEVILLY n’apporte pas la preuve de l’activité de garage mécanique à l’entresol, cette allégation s’appuyant sur le procès-verbal de constat du 17 mars 2021 dressé illégalement du fait de l’intrusion, sans l’autorisation de la société CENTRAL PARTS, dans des locaux qu’elle occupe légalement en vertu du prêt à usage que lui a consenti le bailleur ;en outre, le procès-verbal de constat ne permet d’établir l’activité de garage mécanique alléguée par le demandeur. Le procès-verbal démontre que les locaux étaient destinés à un usage de stockage puisque personne ne s’y trouvait et les véhicules qui y étaient garés appartenaient à la société CENTRAL PARTS ;la société CENTRAL PARTS ne saurait être reconnue responsable d’activités réalisées par ses salariés sur le parking derrière l’immeuble au service de clients ; la pollution du sol ne saurait être attribuée à la société CENTRAL PARTS dès lors que la SCI ASTERIA [Adresse 7] n’a pas établi qu’elle a utilisé la fosse à vidange, le rapport établi dans le cadre du projet de promotion immobilière n’identifiant pas avec certitude l’origine de la pollution sur le site et l’auteur du diagnostic n’ayant pas personnellement constaté une activité de garage mécanique dans les locaux. En outre, cette pollution du sol peut avoir pour origine une cave à fioul, la présence de remblais ou provenir de l’environnement du site ;la SCI ASTERIA CHEVILLY ne peut pas alléguer l’existence d’un préjudice résultant de la pollution du sol en ce que le coût de la décontamination pèsera sur la société de promotion immobilière projetant de construire des logements sur le site, non pas sur la SCI ;les demandes indemnitaires présentées par la SCI ASTERIA CHEVILLY du fait des fautes alléguées de la société CENTRAL PARTS ne sont pas fondées dès lors qu’elles visent à éviter le paiement de l’indemnité d’éviction ; l’action de la SCI ASTERIA CHEVILLY est abusive en ce qu’elle a contraint la société CENTRAL PARTS à quitter les locaux qu’elle occupe en évitant de régler l’indemnité d’éviction à laquelle le locataire a droit ;l’établissement du procès-verbal de constat du 17 mars 2021 ayant établi à la faveur d’une voie de fait en raison de l’intrusion, sans l’autorisation du locataire sur un lieu privé, est une faute imputable à la SCI ASTERIA CHEVILLY ainsi qu’à M. [F] [S] justifiant qu’ils soient condamnés à garantir toutes condamnation prononcées à l’encontre de la société CENTRAL PARTS.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2023, M. [F] [S] demande, au visa des articles 66 et suivants, 325 et suivants du code de procédure civile 1240 et suivants, 1719 et suivants du Code Civil, de :

« JUGER que la demande en intervention forcée et garantie de la société CENTRAL PART à l’encontre de Monsieur [F] [S] est irrecevable faute de présenter un lien suffisant avec les demandes principales de la SCI ASTERIA CHEVILLY à l’encontre de la société CENTRAL PARTS,

Subsidiairement et au fond :

DEBOUTER la société CENTRAL PARTS de ses demandes incidentes à l’encontre de Monsieur [S], faute pour elle d’avoir rapporté la preuve que ce dernier ait commis une quelconque faute de nature délictuelle à son encontre,

Encore plus subsidiairement, et dans l’hypothèse où le Tribunal considèrerait contre toute attente que l’entresol faisait l’objet d’un commodat interdisant à Monsieur [S] d’y pénétrer en vue d’y réaliser un constat le 17 mars 2021, si bien que Monsieur [F] [S] aurait commis une faute de nature délictuelle :

DEBOUTER la société CENTRAL PARTS de ses demandes incidentes à l’encontre de Monsieur [S], faute pour elle d’avoir rapporté la preuve que ce dernier ait commis une faute séparable de ses fonctions de gérant de la société SCI ASTERIA CHEVILLY,

A titre infiniment subsidiaire, et dans l’hypothèse où le Tribunal considèrerait contre toute attente que Monsieur [F] [S] ait commis une faute séparable de ses fonctions de gérant de la société SCI ASTERIA CHEVILLY,

DEBOUTER la société CENTRAL PARTS de ses demandes incidentes à l’encontre de Monsieur [S] après avoir relevé l’absence de tout lien de causalité entre les condamnations principales qui seraient prononcées et ladite faute.

En tout état de cause : Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires de la société CENTRAL PARTS,

CONDAMNER la société CENTRAL PARTS à payer à Monsieur [F] [S] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens, avec bénéfice de l’exécution provisoire. »

M. [F] [S] soutient que :

la demande en intervention forcée visant M. [F] [S] est irrecevable est en ce en ce qu’elle ne présente pas un lien suffisant avec les demandes de la SCI ASTERIA CHEVILLY, lesquelles concernent la violation du contrat de bail la liant à la société CENTRAL PARTS alors que la demande de cette dernière sont fondées sur les circonstances entourant l’établissement du procès-verbal de constat du 17 mars 2021 ;la demande en intervention forcée visant M. [F] [S] est infondée en ce que la société CENTRAL PARTS n’apporte pas la preuve de la faute de M. [F] [S] en accompagnant l’huissier de justice. En effet, la SCI ASTERIA CHEVILLY et M. [F] [S] contestent l’existence du prêt de l’entresol à quelque titre que ce soit ;la demande en intervention forcée visant M. [F] [S] est infondée en ce que la société CENTRAL PARTS n’apporte pas la preuve que la faute de M. [F] [S] est séparable des fonctions de gérant de la SCI ASTERIA CHEVILLY, la société CENTRAL PARTS n’apportant pas la preuve que la faute alléguée soit dolosive, d’une gravité particulière et incompatible avec l’exercice normal de la fonction de gérant.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 juin 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 04 novembre 2024 et mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande d’irrecevabilité de l’intervention forcée

L’article 789 du code de procédure civile dans ses dispositions entrées en vigueur le 1er janvier 2020 dispose que le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47, les incidents mettant fin à l’instance et les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions, incidents et fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

L’article 122 du même code dispose que “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

En l’espèce, M. [F] [S] soulève une fin de non-recevoir tirée d’un défaut de lien suffisant avec la demande de son intervention.

Néanmoins, en application de la disposition légale susvisée, le défendeur n’est plus recevable à soulever cette fin de non-recevoir devant le tribunal statuant au fond.

Sur les demandes formulées par la société CENTRAL PARTS in limine litis

L’article 789 du code de procédure civile dans ses dispositions entrées en vigueur le 1er janvier 2020 dispose que le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47, les incidents mettant fin à l’instance et les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions, incidents et fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, il convient donc de donner l’exacte qualification à la demande. En effet, si concernant la communication des pièces, le juge de la mise en état est compétent pour trancher l’incident né d’une demande de communication qui a été refusée par la partie adverse ou pour voir ordonner une production de pièce détenue par une tiers ; en ce qui concerne l’incident lié au fait qu’il existe un motif légitime pour demander que certaines pièces soient retirées des débats, le juge de la mise en état ne peut en connaître et il s’agit donc bien d’une demande présentée au fond nécessitant d’apprécier la valeur probante desdites pièces.

En l’espèce, sont remises en cause plusieurs pièces. Concernant le procès-verbal de constat du 17 mars 2021, il n’est pas contesté que les lieux appartiennent à la bailleresse, les parties s’opposant sur l’occupation avec ou sans titre des lieux ayant fait l’objet dudit constat.

Or, le principe de loyauté de la preuve découle de la lecture des article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 9 du code de procédure civile. Il en résulte qu’est donc irrecevable la production d’une preuve recueillie à l’insu de la personne ou obtenue par une manœuvre ou un stratagème.

Il est ici constant que lesdits lieux étaient occupés, la question du fondement de cette occupation étant indifférente à celle de l’occupation réelle des lieux imposant effectivement soit une décision judiciaire soit l’accord de l’occupant.

Toutefois, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude, il convient de mettre en balance la loyauté de la preuve avec le droit à la preuve découlant de l’article 6.1 de la Conv. EDH.

Ainsi, il sera précisé que si la défenderesse invoque une voie de fait et justifie du dépôt d’une plainte en ce sens, aucun élément relatif aux suites apportées à ladite plainte n’est versée au débat. Or, l’exigence de licéité de la preuve suppose de vérifier la proportionnalité de l’atteinte portée aux droits de la personne à l’encontre de laquelle elle est administrée, ce qui ici ne peut être réalisé par la simple allégation de la société CENTRAL PARTS et ce d’autant qu’il ne peut être déduit de ce que les locaux étaient utilisés par la défenderesse et donc consistaient en des lieux privés une violation à la vie privée.

La demande sera donc rejetée.

Concernant, les demandes visant à écarter les autres pièces en ce qu’elles constitueraient des faux, il convient de les rejeter en l’absence de justification des suites apportées à la plainte pénale déposée en ce sens et de tirer toute conséquence sur la force probante desdites pièces dans le cadre du débat au fond.

Sur la demande principale de résiliation judiciaire du bail

Selon les articles 1103 et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu de l’article 1227 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s’ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

La résiliation judiciaire d’un bail commercial qui emporte le plus souvent la perte du fonds de commerce qui est exploité dans les locaux ne peut être prononcée que pour des infractions d’une particulière gravité.

En l’espèce, le bail liant les parties prévoit que les locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 8] et à l’angle de ces deux voies : au RDC un local à usage commercial d’une superficie de 150 m² et portant le n°0.02 et un bureau attenant d’une surface de 18m2 portant le n° 0.03. sont à usage de «distribution de pièces détachées automobiles en gros, demi-gros et détail», ce qui s’entend comme excluant toute activité de garage automobile.

Il y est également fait mention que « le preneur devra user des lieux loués suivant leur destination. Il devra tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires.[…] Il ne pourra rien faire ni laisser qui puisse détériorer les lieux loués ». Il y est également précisé qu’il « devra maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l’ensemble des locaux loués ».

La rubrique « clause résolutoire » comprend « l’inexécution d’un seule des conditions du présent bail ».

La demanderesse sollicite la résiliation du bail au vu de l’état des lieux loués, de l’occupation de parties de l’immeuble non données en location, du changement de destination des lieux loués et de la pollution de ceux-ci.

A l’appui de sa demande en résiliation judiciaire du bail, la SCI ASTERIA CHEVILLY verse :

— une sommation visant l’immeuble situé à la même adresse que le bail et la clause résolutoire du bail au titre notamment de l’occupation de l’espace vert attenant au magasin et de la restitution des locaux exempts de toute pollution, soulignant qu’il a été constaté que les locaux étaient destinés à une activité de garage et réparation automobile et que des vidanges de moteurs de voitures y étaient pratiqués en dépit d’une interdiction déjà notifiée à la société PIECES AUTO MARKET.

— un procès-verbal de constat de la SCP GUERIN-BOURGEAC, Huissiers de Justice, en date du 17 mars 2021, comprenant de nombreuses photographies révélant des « amoncellements de détritus » au niveau des places de parking de la clientèle ou encore des véhicules « présentant des détritus ». Dans le sous sol de l’immeuble il est constaté des éléments de carrosseries, des pièces mécaniques, des outils, des crics, des pots d’échappement et autres pièces détachées de voiture déjà utilisés. L’huissier note que « le garage est équipé d’une fosse dont les planches sont en partie entreposées », la fosse étant alors ouverte. De même dans le jardin, est constatée la présence des palettes, détritus, cannettes de bières.

— un courrier de mise en demeure de ramassage et nettoyage de dépôts sauvage adressé par la ville de [Localité 8] au sujet de la présence de dépôts sauvages au niveau du parking du restaurant Taplapiazza et de l’enseigne Pièces Auto Market.

— des plans de l’entresol et du rez de chaussée et une demande d’autorisation pour un « atelier de montage de pièces automobiles »

— un rapport en date du 31 juillet 2021 relativement à la pollution du sous sol.

Dès lors que la SCI ASTERIA CHEVILLY justifie par le courrier de la Ville de Chevilly Larue de mise en demeure de ramassage et nettoyage des dépôts sauvage qui vient confirmer les constatations réalisées le 17 mars 2021, de l’état des lieux loués, il convient en conséquence de considérer que la locataire ne respecte pas les conditions d’entretien des lieux.

Toutefois, ce manquement n’apparaît pas à lui seul suffisamment grave pour compromettre la poursuite des relations contractuelles et justifier ainsi la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire. Le caractère de gravité suffisante peut résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante.

Il convient donc de statuer sur l’occupation de l’entresol, la bailleresse contestant avoir concédé la location de ces lieux qui ne figurent effectivement pas sur le contrat de bail précité.

Si la société CENTRAL PARTS se prévaut d’un prêt à usage verbal, elle ne justifie pour ce faire que de sommations interpellatives de Madame [J], gardienne, qui auraient remis les clés desdits lieux à la défenderesse ou encore de ce que la bailleresse ou son gérant n’aurait pas déposé plainte pour voie de fait ni réclamé de sommes à ce titre. Inversant ici la charge de la preuve et ce d’autant que tant le gérant que la SCI ASTERIA CHEVILLY contestent tout commodat, la société CENTRAL PARTS échoue à prouver l’existence d’un prêt à usage verbal.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée au regard des manquements précités, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres motifs évoqués, et ce à compter de la présente décision, ainsi que l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, selon des modalités prévues au présent dispositif.

Il ne saurait y être dérogée au regard des échanges produits où la bailleresse autorise temporairement la société CENTRAL PARTS à « utiliser les places que vous évoquez et uniquement pour la clientèle de votre commerce à stationner” , ce qui ne prouve pas de prêt de l’entresol ni même de volonté de ne pas se prévaloir des manquements au contrat de bail, aucune formulation en ce sens n’étant justifiée ni ne se déduisant de ses propos. De même, l’évocation au gré des échanges entre les parties de la volonté de fixer une indemnité d’éviction alors qu’est évoquée une volonté de protocoliser un accord ne saurait démontrer un renoncement de la demanderesse à la présente instance dès lors qu’il est manifeste que les pourparlers n’ont pas abouti.

Le sort des meubles et objets meublant sera réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il n’est pas contesté que la société CENTRAL PARTS ne se trouve plus dans les lieux,il il n’y a donc pas lieu à statuer sur une indemnité d’occupation qui n’est au surplus pas demandée.

Quant aux autres motifs soulevés par la bailleresse, il apparaît donc superfétatoire de les examiner au titre de la résiliation du bail.

Sur la demande de condamnation pour faire face à la dépollution

S’il n’est pas contesté que la pollution des lieux loués est une infraction au contrat de bail, la SCI ASTERIA CHEVILLY produit un rapport relatif à la dépollution qui ne permet pas d’établir que la pollution est le fait de la locataire.

En effet, les plans produits ne permettent pas d’en déduire que la fosse servant à réaliser des vidanges et seul élément permettant d’établir de manière certaine l’existence d’une activité de garage à l’exclusion de tout autre activité ne préexistait pas au contrat de bail. Non contradictoire, ce rapport établit un simple diagnostic et ce sur un terrain comprenant une assiette plus large que le bail objet du présent litige et ne saurait faire office d’expertise qui aurait pu être sollicitée le temps de la mise en état du dossier au vu notamment des enjeux techniques et de l’importance du devis de dépollution présenté.

De même, la pièce numéro 13 faisant état de ce que la locataire réaliserait des vidanges ne sauraient emporter la conviction faute de toute force probante de ce document. Enfin, la demande adressée à la mairie par la société CENTRAL PARTS d’autorisation de créer un atelier de montage des pièces vendues au titre du bail ne saurait prouver l’existence d’un garage sauvage.

En revanche, les nombreux témoignages versées par la défenderesse révèlent l’absence d’activité mécanique et sont versées par la société CENTRAL PARTS, cette activité de garage dont il est allégué qu’elle aurait conduit à la pollution n’ayant été réellement constatée par aucun des procès verbaux de constat d’huissier réalisés de part et d’autre.

Dès lors la demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages intérêts en réparation de son « préjudice causé par les fautes et infractions » de la société CENTRAL PARTS

Si les fautes de la société CENTRAL PARTS au contrat de bail ont été ci-avant démontrées, la SCI ASTERIA CHEVILLY ne justifie pas du préjudice invoqué, celle-ci précisant en outre que la défenderesse est partie des lieux.

Elle ne réclame en outre aucun montant au titre de l’indemnité d’occupation ni ne justifie du montant de 500 000 euros réclamé ici en dépit des fondements retenus.

En l’absence de preuve du préjudice et du lien de causalité entre celui-ci et les fautes ci avant démontrées, il convient de rejeter la demande.

Sur l’action abusive de SCI ASTERIA CHEVILLY

Il ressort de l’article 32-1 du code de procédure civile que celui qui sollicite le paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive doit établir une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Faute de rapporter la preuve du comportement de mauvaise foi de la SCI ASTERIA CHEVILLY, qui est fondée dans son action en résiliation judiciaire du bail la liant à sa locataire, la défenderesse sera déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts et de condamnation au paiement d’une amende civile, qu’elle est en tout état de cause, irrecevable à solliciter.

Sur l’appel en garantie du gérant et de SCI ASTERIA CHEVILLY en raison de leurs fautes

La société CENTRAL PARTS échouant à démontrer l’existence d’un commodat de l’entresol et donc à caractériser une voie de fait ou une quelconque infraction pénale, les demandes d’appel en garantie fondée sur celui-ci et sa violation entrainant une faute du gérant et de la demanderesse seront déboutées.

Sur le préjudice moral de la société CENTRAL PARTS

La voie de fait n’étant pas démontrée, la demande sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société CENTRAL PARTS demande des délais de paiement à hauteur de 24 mois. Toutefois, il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande au vu du rejet de toutes les demandes d’indemnisation et de ce que la société n’étant plus dans les lieux, il n’y a pas lieu à indemnité d’occupation.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la société CENTRAL PARTS aux entiers dépens.

L’équité commande de ne pas allouer de somme en vertu de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par M. [F] [S],

REJETTE les demandes formulées in limine litis par la société CENTRAL PARTS,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail portant sur les locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9] aux torts exclusifs de la société CENTRAL PARTS,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société CENTRAL PARTS et de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 6] à [Localité 9] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande d’indemnisation relative à la dépollution,

REJETTE la demande d’indemnisation des fautes et infractions formulée par la SCI ASTERIA CHEVILLY,

REJETTE la demande d’indemnisation pour action abusive,

REJETTE les demandes d’appel en garantie et condamnation en conséquence formulées par la société CENTRAL PARTS,

REJETTE la demande d’indemnisation du préjudice moral formulée par la société CENTRAL PARTS,

DIT n’y avoir lieu à prononcer des délais de paiement,

CONDAMNE la société SCI ASTERIA CHEVILLY aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 10], L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT ET UN JANVIER

LE GREFFIER LE PRESIDENT