COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 17 JUIN 2021

N°2021/504

Rôle N° RG 19/16240 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFBO7

Société […]

C/

SA UNION BANCAIRE PRIVEE, UBP SA

S.A.R.L. F G H

S.A.R.L. JOSC 2

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e SIDER

M^e ALINOT

M^e GAMBINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de GRASSE en date du 17 Octobre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00052.

APPELANTE

STE […] société de droit italien, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège Via Don Giovanni Minzoni, 11 – 15033 CASALE MONFERRATO-ITALIE

représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Cécile BIGUENET-MAUREL de la SCP MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE, substitué Fabrice MAUREL de la SPC MB JUSTITIA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMEES

SA UNION BANCAIRE PRIVEE, UBP SA L’UNION BANCAIRE PRIVEE UBP SA société de droit suisse, prise en sa succursale de MONACO 98000, […], immatriculée sous le […], demeurant […]

représentée par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.A.R.L. F G H prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège […]

Assignation du 04/02/2020 à personne habilitée,

défaillante

PARTIE INTERVENANTE

S.A.R.L. JOSC 2,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social […]

représentée par M^e Franck GAMBINI de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de GRASSE, substitué par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, et Madame Pascale POCHIC, Conseiller.

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Z A, Magistrat honoraire

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2021.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2021.

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*-*-*-*

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

En vertu de la copie exécutoire d’un acte en date du 25 février 2013 reçu par Maître Philippe BUERCH, notaire associé à Cannes, contenant un prêt consenti par la Lloyd’s Bank PLC, aux droits de laquelle vient l’Union Bancaire Privée, selon endos de la grosse notariée exécutoire en date du 4 avril 2014, d’un montant de 7'200'000 €, remboursable en une seule échéance le 24 février 2014, ou au plus tard le 22 février 2018 en cas de renouvellement du contrat, le contrat pouvant être renouvelé quatre fois et à chaque fois, pour une période d’un an sur demande de l’emprunteur et sous réserve de l’acceptation de la banque, moyennant le versement d’intérêts annuels calculés au taux Euribor 3 hors assurance au jour du contrat de 0,221 % et de la marge de 1,90 %, ajustée de 2,50 % par an conformément à la clause 6.2 (b) du contrat, cette banque a fait délivrer à la société […] , un commandement de payer le 26 octobre 2017, pour avoir paiement de la somme de 7'396'865,76 euros principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers affectés hypothécairement à sa garantie dans un immeuble situé à Cannes 2, la Croisette, […], et […], cadastré Section BT, […], lieu-dit […], savoir le lot n° 70 : un appartement au cinquième étage, escalier B, avec la jouissance exclusive et particulière de la partie de terrasse en toiture de 183 m² environ d’après titre et les 1436/10.000èmes des parties communes de la propriété du sol et des parties communes générales, tels au surplus que lesdits biens et droits immobiliers qui précèdent, existent, s’étendent, poursuivent et comportent avec toutes leurs aisances, appartenances, dépendances, ensemble de tous immeubles par destination, et en particulier tout matériel pouvant avoir le caractère d’immeubles par destination, et tous droits et toute servitude pouvant y être attaché, et toute augmentation et amélioration à y survenir, sans aucune exception ni réserve.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté infructueux, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière de Grasse le 21 décembre 2017 volume 2017 S 118.

Selon acte d’huissier du 9 février 2018, le créancier poursuivant a fait assigner la société […] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal de Grande instance de Grasse du 24 mai 2018.

Le créancier poursuivant a également dénoncé ce commandement de saisie avec assignation à la F G H, créancier inscrit en son inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise au premier bureau du service de la publicité foncière de Grasse le 24 février 2015 volume 2015 V n° 660.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal de Grande instance de Grasse le 22 février 2018.

Par jugement d’orientation contradictoire du 15 novembre 2018, le juge de l’exécution du tribunal de Grande instance de Grasse a validé la procédure de saisie immobilière, fixé la créance de la SA UNION BANCAIRE PRIVEE UBP à la somme de 6'386'981,91 euros dont 5'982'894, 25 euros au titre du capital outre intérêts au taux EURIBOR 3 mois +2,5 % outre les pénalités de 3 %, autorisé la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis appartenant à la société […], fixé à la somme de 8 millions d’euros le montant en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu et renvoyé l’affaire à l’audience du 7 février 2019 pour s’assurer de l’existence d’un acte écrit d’acquisition des biens saisis.

À cette audience, la partie saisie, excipant d’un engagement écrit d’acquisition, a sollicité un délai supplémentaire de trois mois pour permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente.

Par jugement du 21 mars 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Grasse a accordé à la partie saisie le délai supplémentaire réclamé et a précisé que le dossier serait rappelé à l’audience 13 juin 2019 pour s’assurer de la signature de l’acte authentique de vente ou, à défaut, ordonner la vente forcée des biens saisis.

En l’absence d’acte de vente, la vente forcée été ordonnée à l’audience du 24 octobre 2019.

Le 19 septembre 2019, la société […] a déposé des conclusions aux fins de voir prononcer la nullité des publicités ou, à titre subsidiaire, leur caducité.

Par jugement contradictoire en date du 17 octobre 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Grasse a statué ainsi qu’il suit :

— déclare la société […] irrecevable en sa contestation relative aux mentions contenues dans les publicités afférentes à la superficie des biens vendus comprenant l’appartement et la terrasse,

'déboute la société […] de sa demande de nullité de caducité des publicités parues à l’initiative de l’Union Bancaire Privée UBP SA,

— la déboute de sa demande de nullité et de caducité des publicités motif pris de la mention erronée quant à l’occupation des biens saisit paru sur le site Internet des « petites affiches des Alpes-Maritimes »,

— la déboute de sa demande de radiation des inscriptions et publications hypothécaires prises par le créancier poursuivant, de sa demande de report de la vente forcée pour force majeure,

'condamne la société […] aux dépens de l’incident,

' la condamne à porter et payer à l’Union Bancaire Privée UBP SA, une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que :

— en application de l’article R311-5 du code des procédures civiles d’exécution,il appartenait à la société IMMOBILIARE CONCORDIA d’élever la contestation relative à la prétendue erreur de superficie des biens et droits immobiliers et de la terrasse à l’audience d’orientation, dès lors que la superficie est conforme à celle figurant dans des actes de procédure qu’elle n’a pas contestés antérieurement,

— en tout état de cause, l’information donnée aux acquéreurs potentiels leur permet d’avoir une connaissance des caractéristiques des biens vendus,

— l’absence de mention du balcon dans les publicités est sans incidence, car il ne s’agit pas d’un élément constituant un atout majeur du bien,

— l’article R322-31 du code des procédures civiles d’exécution exige uniquement la désignation de l’immeuble et une description sommaire,

— la société IMMOBILIARE CONCORDIA ne démontre pas le préjudice que lui causerait l’absence de cette mention,

— s’agissant de la parution d’une publicité sur l’occupation du bien sur le site des «'Petites Affiches des Alpes-Maritimes'», la société poursuivante ne saurait subir les conséquences d’une parution certes erronée mais éphémère et qu’elle n’a pas sollicitée, sur un support autre que papier, ne s’insérant pas dans les dispositions légales ; du reste, plus d’un mois avant la vente, les «'Petites Affiches des Alpes-Maritimes'«', informées par l’avocat du créancier, ont opéré la correction ; la société IMMOBILIARE CONCORDIA justifie d’aucun grief de ce chef,

— la demande subsidiaire de caducité ne repose sur aucun fondement légal, le créancier poursuivant a procédé à la publicité dans le respect des dispositions légales,

— la demande, formée à titre subsidiaire, tendant au report de la vente pour procéder à de nouvelles publicités, pour le cas où les publicités seraient considérées comme régulières, ne se justifie pas,

— la partie saisie n’apporte la démonstration d’aucun cas de force majeure de nature à justifier, en application de l’article R322-28 du code des procédures civiles d’exécution, le report de la vente forcée.

Le 21 octobre 2019, la société […] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 14 avril 2021, la société […] demande à la cour, sur le fondement des articles 15, 16 et 803 du Code de procédure civile,

— Révoquer l’ordonnance de clôture et déclarer recevables les présentes conclusions et pièces qui sont une réplique à la pièce communiquée le 11 mars 2021 par la SARL JOSC 2 et aux conclusions et pièces notifiées le 13 avril 2021 par la SA UNION BANCAIRE PRIVEE ;

Sur le fondement des articles R 311-5, R 311-10, R 322-28, R 322-29, R 322-30, R 322-31 et R 322-32 du Code des procédures civiles d’exécution, 112 à 121 et 905-1 et 905-2 du CPC, de:

— déclarer son appel recevable;

— infirmer le jugement rendu par Madame le Juge de l’exécution en date du 17 octobre 2019 ;

Et, statuant à nouveau :

— constater que la vente a été publiée dans le journal d’annonces légales « Les Petites Affiches des Alpes Maritimes » ;

— constater que cette publicité présente le bien saisi comme étant occupé ;

— constater que cette information figure de façon très visible, par un encadré rouge, juste en dessous de la photo et de la mise à prix ;

— constater que cette information est inexacte et contraire aux stipulations figurant au cahier des conditions de vente.

— constater que tous les avis de publicité publiés par affichage, dans le journal « Les Petites Affiches » et dans le journal « Tribune Bulletin Côte d’Azur » :

' mentionnent une superficie intérieure de 230 m² alors que le titre antérieur mentionne une surface de 252m²

' mentionnent une surface de toit terrasse de 183 m² alors que la surface réelle est de 290,24m², soit une erreur de 58 % ;

' omettent de mentionner l’existence d’un balcon de 19,21 m².

— constater que cette publicité, au lieu de permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible a nécessairement eu pour effet d’en détourner un très grand nombre et donc de diminuer le nombre d’enchérisseurs potentiels et de diminuer le montant des enchères;

— constater que les conclusions d’annexion signifiées le 23 octobre 2019 aux termes desquelles il est indiqué que le cabinet X, syndic de l’immeuble, aurait fait valoir que la société IMMOBILIARE CONCORDIA se serait accaparé une partie commune revendiquée par la copropriété et que ce même syndic aurait demandé à ce que ce point soit inséré au cahier des charges est faux et contient des informations erronées de nature à avoir écarté les acquéreurs potentiellement intéressés présents à l’audience ;

En conséquence :

— dire et juger que les publicités sont d’ordre public et constituent des formalités substantielles ;

— dire que l’annexion d’un dire entaché de faux constitue une atteinte aux droits de la défense et au principe du contradictoire,

— dire et juger qu’il en résulte un grief pour la société IMMOBILIARE CONCORDIA ;

À TITRE PRINCIPAL

— prononcer la nullité des publicités contraires aux dispositions des articles R322-30 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

— ORDONNER la nullité de la vente sur adjudication en date du 24 octobre 2019 au profit de la société JOSC 2 du lot n°70 sis dans un immeuble situé à […] et […], […], […] pour une surface de 7a 56ca.

— ordonner la radiation des inscriptions et publications hypothécaires prises par le créancier poursuivant.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— prononcer la caducité des publicités.

— ordonner la radiation des inscriptions et publications hypothécaires prises par le créancier poursuivant.

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE

— dire et juger que les erreurs et omissions constatées dans les publicités constituent un cas de force majeure nécessitant le report de la vente forcée au sens de l’article R 322-28 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— prononcer la nullité de la vente et reporter la vente à une date ultérieure suffisamment éloignée pour que les enchérisseurs ne soient plus influencés par les publicités erronées qu’ils ont déjà consultées ;

— ordonner qu’il soit procédé à une nouvelle publicité dans les formes et délais de la première vente forcée, mais sans erreur ni omission.

— voir annexer au cahier des conditions de vente n°18/00052 déposé au greffe du juge de l’exécution le 22 février 2018 les conclusions d’annexion informant les tiers de ce que le cabinet X n’est plus syndic de l’immeuble depuis le 7 septembre 2019 et n’a pas pu demander à ce que cette information soit indiquée au cahier des conditions de vente et de ce qu’il est inexact d’affirmer que la société IMMOBILIARE CONCORDIA s’est accaparée une partie commune au-dessus de l’ascenseur.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— condamner la société UNION BANCAIRE PRIVEE UBP à payer à la société IMMOBILIARE CONCORDIA une indemnité de 5.000 €, sur le fondement de l’article 700 du CPC.

La société appelante soutient :

— sur la prétendue caducité ou irrecevabilité de son appel, soulevée par la société UBP, créancier poursuivant, la circonstance que la déclaration d’appel n’ait pas été signifiée à Madame Y B (surenchérisseur) et à la société JOSC 2 (adjudicataire), est indifférente dès lors que ces derniers n’étaient pas parties au jugement du 17 octobre 2019 frappé d’appel et qu’ils ne sont intervenus en première instance que postérieurement au jugement, à savoir le 4 novembre 2019; que l’appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance, que l’article 905-1 du CPC ne vise que l’intimé, ceux qui n’étaient pas parties au jugement de première instance n’ayant pas cette qualité; que l’arrêt visé par la société rappelle juste qu’en cas d’indivisibilité, l’appel doit être formé contre toutes les parties à la première instance mais il n’impose pas que l’appel soit formé contre des tiers à l’instance, qui n’étaient pas partie au jugement contesté .

— sur sa prétendue irrecevabilité à contester les publicités, qu’elle a bien produit le titre de propriété en délibéré, que le magistrat n’aurait pas dû fonder sa décision sur le fait que la

société IMMOBILIARE CONCORDIA « se garde bien de produire le titre », que le titre de propriété et les actes antérieurs démontrent que la superficie de l’appartement est de 252 m² (pièce 6) et non pas 230 m² comme indiqué dans les publicités litigieuses, que le magistrat ne pouvait donc fonder sa décision sur le fait que le commandement de payer comme le cahier des conditions de vente reprennent la description telle que figurant dans l’état descriptif de division et le titre exécutoire. Elle ajoute que l’article R 311-5 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’aucune contestation ne peut être formée après l’audience d’orientation, à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci; que dès lors, le magistrat ne pouvait la déclarer irrecevable en sa demande, alors qu’elle contestait les publicités, qui constituent des actes postérieurs à l’audience d’orientation et que sa contestation est intervenue dans les 15 jours des publicités concernées; elle considère que le fait générateur qui ouvre droit à la contestation réside dans la date à laquelle l’acte contesté a été réalisé, peu importe qu’il s’agisse d’une erreur nouvelle ou d’une erreur réitérée

— sur le débouté de ses demandes en nullité et en caducité des publicités parues à l’initiative de l’UBP, que les acquéreurs potentiels ont reçu des informations erronées selon lesquelles le bien était occupé et d’une superficie inférieure à la réalité et n’ont pas été informés de l’existence d’un balcon en façade du Palais des Festivals, que ces erreurs les ont nécessairement détournés du bien, que le balcon, pour un bien de cette nature, constitue au contraire un atout majeur de cet appartement situé sur la Croisette, qu’il existe une différence de prix entre les appartements sur La Croisette ayant un balcon et ceux n’en ayant pas, que tous les éléments connus relatifs à la superficie de l’appartement devaient être mentionnés dans les avis de publicité, dont le balcon, dont l’existence était pourtant connue du créancier poursuivant car l’existence du balcon et sa superficie ont été incluses dans le certificat de mesurage figurant dans le cahier des conditions de vente; elle précise en outre que le balcon litigieux est le seul de l’immeuble;

— sur le débouté de la demande en nullité et caducité des publicités en raison de la publicité parue sur le site des « Petites affiches des Alpes-Maritimes », que la publicité erronée est restée au moins 2 semaines, que le caractère éphémère et numérique de la publicité ne change rien aux effets dévastateurs de la publicité erronée, qu’il est clairement indiqué sur cette publicité que les photos ne sont qu’indicatives, ce qui, a contrario, signifie que les autres informations qui y figurent ont été vérifiées et ne nécessitent pas de recherches complémentaires, que le fait que le site internet « les Petites Affiches des Alpes Maritimes » renvoie les internautes à vérifier les informations et à se renseigner auprès du greffe ou de l’avocat poursuivant ne change rien aux effets de la publicité

erronée, que si la publicité n’est pas l’une des publicités légales au sens du code des procédures civiles d’exécution, le journal « les Petites Affiches des Alpes Maritimes » n’en est pas moins un journal d’annonces légales, perçu comme tel par les acquéreurs, que le grief est prouvé et résulte de ce que les acquéreurs ont été détournés du bien, et que la vente étant intervenue, la preuve du grief est incontestablement rapportée par le fait que le bien saisi n’a attiré qu’un seul enchérisseur qui en est devenu propriétaire pour la moitié de sa valeur;

— sur le débouté de sa demande en caducité des publicités, que la cour de cassation sanctionne par la caducité une formalité effectuée dans les délais mais de manière irrégulière;

— sur le débouté de sa demande subsidiaire de report, que la force majeure résulte de l’erreur commise par le site internet « les Petites Affiches des Alpes Maritimes » qui a détourné tous les acquéreurs du bien mis en vente sur saisie, événement à la fois imprévisible et irrésistible, que dès lors, la nouvelle publicité se justifiait, qu’elle ne pouvait pas présenter une requête aux fins d’aménagement judiciaire de la publicité car ce n’est qu’une fois les publicités parues que les mentions erronées sur la superficie et l’occupation du bien ont été révélées, que l’article R 322-30 du code des procédures civiles d’exécution prévoit une publicité de nature à assurer une parfaite information des acheteurs potentiels, et qu’en l’espèce, les publicités réalisées ont eu l’effet contraire d’une part d’en détourner le plus grand nombre, d’autre part, de diminuer le montant des enchères, ce qui justifiait incontestablement le report de l’audience d’adjudication. Elle précise qu’aux yeux des acquéreurs potentiels, le journal même sous la forme numérique «'Les petites affiches des Alpes Maritimes'» est bien un journal d’annonces légales, qu’il constitue un support essentiel sur lequel les acquéreurs se fondent pour accéder à l’information, que les conditions générales du site ne sont jamais consultées et que la correction opérée ne suffit pas à réparer le grief qu’elle a subi;

— sur le grief, elle précise qu’il est d’autant plus grave que l’erreur sur la situation d’occupation du bien et sur sa superficie s’est accompagnée du dépôt d’un dire, déposé la veille de l’audience d’adjudication, dont le contenu, entaché de faux, est également de nature à éloigner les acquéreurs potentiels; elle ajoute que l’information contenue dans ce dire est fausse (affirmation selon laquelle elle se serait approprié une partie commune), qu’elle était de nature à inquiéter les enchérisseurs potentiels et qu’elle n’a pas été en mesure de faire valoir sa défense

Selon ses dernières conclusions déposées et notifiées le 13 avril 2021, la SA Union Bancaire Privée demande à la cour, sur le fondement des articles 533 et 905-1 du code de procédure civile, de :

— constater que la déclaration d’appel n’a pas été dénoncée à la SCI JOSC 2 et à Madame E Y B, devenues parties indivisibles à la procédure, respectivement les 24 octobre 2019 et 4 novembre 2019,

en conséquence,

— constater et prononcer la caducité de la déclaration d’appel, et en tout état de cause l’irrecevabilité de l’appel, et des demandes de la société appelante en l’absence d’appel en cause des parties indivisibles au procès,

— en tout état de cause et sur le fond, confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par Madame le juge de l’exécution du tribunal de Grande instance de Grasse en date du 17 octobre 2019,

— en conséquence, débouter purement et simplement la société IMMOBILIARE CONCORDIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions principales et subsidiaires, comme tout à la fois irrecevables et infondées,

— s’agissant des demandes nouvelles en appel, et consistant à voir «'constater que les conclusions d’annexion signifiées le 23 octobre 2019 aux termes desquelles il est indiqué que le cabinet

X, syndic de l’immeuble, aurait fait valoir que la société IMMOBILIARE CONCORDIA se serait accaparé une partie commune revendiquée par la copropriété et que ce même syndic aurait demandé à ce que ce point soit inséré au cahier des charges est faux et contient des informations erronées de nature à avoir écarté les acquéreurs potentiellement intéressés présents à l’audience'» et à voir «'annexer au cahier des conditions de vente n°18/00052 déposé au greffe du juge de l’exécution le 22 février 2018 les conclusions d’annexion informant les tiers de ce que le cabinet X n’est plus syndic de l’immeuble depuis le 7 septembre 2019 et n’a pas pu demander à ce que cette information soit indiquée au cahier des conditions de vente et de ce qu’il est inexact d’affirmer que la société IMMOBILIARE CONCORDIA s’est accaparée une partie commune au-dessus de l’ascenseur», mais également dans les conclusions du 16 mars 2021, visant à :

'dans le principal :

'ordonner la nullité de la vente sur adjudication en date du 24 octobre 2019 au profit de la société JOSC 2 du lot n°70 sis dans un immeuble situé à Cannes, […] et […], […], […] lieu-dit […] pour une surface de 7a 56ca,

— et dans le plus subsidiaire,

'prononcer la nullité de la vente et reporter la vente à une date ultérieure suffisamment éloignée pour que les enchérisseurs ne soient plus influencés par les publicités erronées qu’ils ont déjà consultées,

— débouter purement et simplement la société IMMOBILIARE CONCORDIA de ces demandes nouvelles comme irrecevables au visa des articles 564 et suivants, 905 alinéa 2, 910 et suivants du code de procédure civile, et, en tout état de cause, les dire infondées;

— condamner la société IMMOBILIARE CONCORDIA à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Union Bancaire Privée fait valoir, sur la caducité de la déclaration d’appel, que depuis le 4 novembre 2019, deux autres parties ont rejoint la procédure, la SCI JOSC 2 et Madame Y B et que dès lors, la société appelante aurait dû régulariser sa déclaration d’appel à l’égard de ces deux parties en application de l’article 553 du code de procédure civile. En outre, la fixation de l’affaire à bref délai, impose à l’appelant de dénoncer dans les 10 jours sa déclaration d’appel à toutes les parties intervenantes, y compris la SCI JOSC 2 et Madame Y B qui ont rejoint la procédure indivisible.

Elle conclut à la confirmation du jugement sur le fond, faisant valoir qu’elle n’a jamais saisi le journal Les petites affiches des Alpes-Maritimes d’une demande de publicité, qu’elle ne saurait être rendue responsable des mentions qu’un annonceur a pu publier sans en être saisi et sans recueillir son accord préalable, qu’un site Internet n’a pas l’habilitation «'annonces légales'» , l’article R322-31 du code des procédures civiles d’exécution étant particulièrement précis à ce sujet, qu’aucune parution dans le journal papier dudit annonceur n’a été réalisée, et que, contrairement à ce que soutient la société appelante, les informations diffusées ne sont pas vérifiées et il appartient à chaque enchérisseur de solliciter la production du cahier des conditions de vente. Dès lors, elle en conclut que la société appelante ne saurait exciper d’aucune faute du créancier poursuivant ni d’aucun grief. Elle ajoute qu’à la réception des conclusions de la société adverse, elle a immédiatement sollicité du site annonceur qu’une correction soit apportée, ce que celui-ci a fait par retour, plus d’un mois avant la vente.

Sur une prétendue publicité erronée portant sur la superficie du bien, la société Union Bancaire Privée fait valoir qu’en application des articles R322-2 et R 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’argument n’est pas recevable : il sera constaté que le cahier des conditions de vente contient copie du procès-verbal descriptif, auquel est annexé le certificat de superficie, et que la

superficie indiquée dans l’avis de publicité sommaire est exactement conforme à ce certificat en ce qu’il mentionne une superficie de 230,89 mètres carrés, la superficie de la terrasse y étant également mentionnée. Dès lors, le débiteur saisi disposait de l’information depuis le début de la procédure. La société intimée fait valoir que si la société appelante estimait que le certificat de superficie était erroné, il lui appartenait, en application de l’article R311-5 du code des procédures civiles d’exécution, de s’en prévaloir avant l’audience d’orientation, ce qu’elle n’a pas fait. Elle fait également valoir que la société appelante prétend à tort que les publicités de vente constitueraient un acte de procédure postérieure à l’audience d’orientation car tel ne peut pas être le cas de publicités reprenant expressément les termes du cahier des conditions de vente et du procès-verbal descriptif, connus des parties avant l’audience d’orientation. Elle en conclut que la demande de nullité formée après l’audience d’orientation est irrecevable.

En tout état de cause, la société intimée considère qu’une telle demande est mal fondée: la superficie habitable est bien celle qui résulte du mesurage effectué par un huissier instrumentaire; rien ne permet d’établir que la superficie déterminée par le cabinet Azur Métrage serait exacte . Par ailleurs, à la supposer exacte, l’erreur de superficie serait de 10,72 m². Or, en appliquant la marge d’erreur autorisée de 5 %, on parviendrait à une erreur de 12,08 m². Même en pareil cas, l’erreur alléguée serait inférieure à la marge autorisée, de sorte que la société appelante ne peut se prévaloir d’aucun grief. S’agissant de la superficie de la terrasse privative, elle est mentionnée dans les avis de publicité comme étant de «'183 m² d’après titre'» : cette superficie est spécifiée comme une simple mention informative n’ayant pas fait l’objet d’un mesurage par le créancier poursuivant. En outre, elle est conforme au titre exécutoire servant de base à la saisie en date du 25 février 2013, à l’état descriptif de division du 22 juin 1990, ainsi qu’au titre de propriété de la société appelante (le jugement rendu par le tribunal de Grande instance de Grasse le 29 juin 1995), de sorte que, là encore, la société appelante ne peut se prévaloir d’aucune faute du créancier poursuivant.

S’agissant du balcon et du fait que l’avis de publicité ne fait pas état d’un balcon de 20,14 m², la société intimée affirme que cette omission ne saurait emporter diminution du montant des enchères, le balcon n’étant pas l’atout majeur du bien ; elle rappelle que l’avis de publicité est un avis sommaire et que le balcon ne fait pas partie des caractéristiques principales du bien d’exception en cause et qu’enfin cet avis renvoie expressément au cahier des conditions de vente qui contient un certificat de superficie, faisant état d’un balcon de 16,96 m².

Elle observe que la société appelante ne démontre pas que le bien aurait une valeur vénale, dans le cadre d’une vente forcée, supérieure à 7'010'000 €, qui a été le prix d’adjudication à la SCI JOSC 2. Par ailleurs, quelques jours avant l’adjudication, elle précise avoir reçu un courrier du syndic de l’immeuble l’informant de ce que la société appelante se serait appropriée une partie commune au-dessus de l’édicule de l’ascenseur, pour une superficie d’environ 15 m². Or, de telles difficultés n’encouragent pas de très fortes enchères.

Sur la demande subsidiaire de caducité des publicités, celle-ci sera également rejetée par voie de confirmation du jugement dès lors que les publicités ne souffraient d’aucune irrégularité et qu’en toute hypothèse, la société appelante ne peut se prévaloir d’aucun grief.

Sur la demande plus subsidiaire de report de vente pour publier de nouvelles publicités, la société intimée relève que le cas de force majeure visé par la société débitrice ne saurait résulter de publicités régulières.

Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande nouvelle en cause d’appel d’annexion d’un dire au cahier des conditions de vente, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes nouvelles formées par conclusions du 16 mars 2021 et tendant à voir annuler le jugement d’adjudication du 24 octobre 2019, elle fait valoir que ces demandes sont doublement irrecevables, d’une part, au regard de l’article R322-60 du code des procédures civiles

d’exécution selon lequel seul le jugement d’adjudication qui statue sur la contestation est susceptible d’appel de ce chef dans un délai de 15 jours à compter de cette notification, alors qu’au cas d’espèce le jugement d’adjudication du 24 octobre 2019 ne statue sur aucune contestation, d’autre part, au regard des articles 901 et 910-4 du code de procédure civile selon lesquels la déclaration d’appel est faite par acte contenant, à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auquel l’appel est limité, et les parties doivent présenter, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2, et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. Au cas d’espèce, la cour n’a été saisie par la déclaration d’appel du 21 octobre 2019 que des chefs du jugement du 17 octobre 2019, le dispositif des premières conclusions de la société appelante ne comportait aucune demande d’annulation ou de réformation du jugement d’adjudication du 24 octobre 2019 en sorte que la cour ne saurait statuer sur la validité d’un jugement postérieur dont elle n’est pas saisie.

Aux termes de conclusions déposées et notifiées le 7 avril 2021 par RVPA, signifiées les 23 et 25 juin 2020 à la SARL F G H, la société JOSC 2 demande à la cour, sur le fondement des articles 553 et 554 du code de procédure civile, R 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— rabattre l’ordonnance de clôture,

— constater que le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 4 juin 2020 a déclaré la société JOSC 2 adjudicataire de manière définitive,

— l’accueillir en son intervention volontaire,

— déclarer recevables les présentes conclusions,

En tout état de cause sur le fond,

— confirmer en toutes ces dispositions le jugement rendu par Madame le Juge de l’exécution du tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 octobre 2019,

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles présentées par la société IMMOBILIARE CONCORDIA.

— déclarer irrecevable dans le cadre du présent appel, la demande d’annulation du jugement d’adjudication du 24 octobre 2019.

En conséquence,

— débouter purement et simplement la société dénommée […] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner au paiement d’une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société JOSC 2 sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture.

Elle fait valoir qu’elle a été déclarée adjudicataire de manière définitive des biens objets du litige et qu’elle est intervenue volontairement dans la présente instance, sur appel du jugement du 17 octobre 2019. Elle indique que ses droits ont été confirmés par un arrêt de cette cour du 25 février 2021 et qu’elle a donc le plus grand intérêt à s’associer au créancier poursuivant, la société UNION BANCAIRE PRIVEE UBP S.A, pour solliciter la confirmation du jugement du 17 octobre 2019.

La société JOSC 2 indique se rallier à l’entière argumentation développée par la société Union Bancaire Privée et vouloir ajouter quelques précisions.

Sur l’occupation des lieux, elle précise qu’à réception du jugement du 4 juin 2020 la déclarant adjudicataire de manière définitive, elle a voulu prendre possession de son bien sis […] à CANNES et a eu la surprise de découvrir que la société IMMOBILIARE CONCORDIA avait mis en place un occupant dans les lieux : il s’agissait du frère de C D, associée de la Société IMMOBILIARE CONCORDIA, et fils de madame Y B, surenchérisseuse. Elle considère qu’il est impossible d’annuler une formalité de publicité, qui n’a pas été sollicitée par l’une des parties à la procédure, et qui résulte de l’initiative d’un tiers non mandaté par quiconque et qu’il n’est pas non plus possible de remettre en cause l’adjudication sur la base d’un tel motif.

Sur la superficie de la terrasse privative de « 183 m² d’après titre », elle entend démontrer que contrairement à ce qu’indique la société appelante, la terrasse est d’une superficie de 183 m² comme l’indiquent le cahier des conditions de vente, et le titre de propriété, et non pas de 280,52 m² comme prétendu par la société IMMOBILIARE CONCORDIA. Elle observe que l’appartement objet du litige constitue le lot n°70 de la copropriété sise […] à CANNES (06). Or, ce lot n°70 est issu des lots 35, 36, 37, 38 et 39, qui sont décrits dans le règlement de copropriété initial du 13 mai 1976, et du lot 56 qui est décrit dans le règlement de copropriété modificatif du 21 octobre 1977. En additionnant la surface de la terrasse de l’ancien lot 35 (150 m²) et de l’ancien lot 56 lui-même issu de l’ancien lot 34 (33 m²), on obtient effectivement la surface de 183 m² tel que rappelé par le modificatif à l’état descriptif de division ci-dessus. En outre, il apparaît que la société IMMOBILIARE CONCORDIA s’est octroyée de manière complètement illégale, la jouissance de plus de 70m² de terrasse. Elle considère que la superficie réelle du toit terrasse de 183 m² se justifie aisément par le règlement de copropriété de 1976 et ses modificatifs de 1977 et 1990 et que cette superficie de 183 m² du toit terrasse n’est plus contestable. Sur ce point, elle rappelle que la société IMMOBILIARE CONCORDIA soutient que le surplus de la terrasse serait bien rattaché au lot, au motif que la situation serait acquise depuis plus de trente ans. Or, lorsque l’on vend un bien aux enchères, la société JOSC 2 considère qu’on ne peut se baser sur des usucapions présumés, mais que l’on doit s’en tenir à l’état descriptif de division de l’immeuble. En l’occurrence dans le modificatif défini sans le lot 70, il est bien indiqué que la terrasse a bien une superficie de 183 m², et qu’il en est de même dans le titre de la société IMMOBILIARE CONCORDIA (jugement d’adjudication du Tribunal de Grande Instance de GRASSE de 29 juin 1995). Elle souligne que le géomètre expert mandaté par la société IMMOBILIARE CONCORDIA en octobre 2020, a opéré une distinction entre la partie de terrasse dont IMMOBILIAIRE CONCORDIA est propriétaire, et la partie dont elle prétend bénéficier de la possession et qu’il confirme que la terrasse sur titre a une superficie de 183 m².Quant aux adjudicataires potentiels qui ont visité les lieux, ils ont disposé de tous les éléments pour comprendre la configuration actuelle de la terrasse, et acquérir en connaissance de cause. A la société appelante qui prétend que si une erreur contenue dans le cahier des conditions de vente, est réitérée à l’occasion de la publicité, elle est recevable à demander la nullité de cette publicité dans un délai de 15 jours dans chacun des actes critiqués elle objecte que la publicité doit être faite en conformité avec le cahier des conditions de vente, qu’il n’est pas envisageable d’annoncer une superficie dans ce document qui deviendra le titre de propriété de l’adjudicataire, et de faire des publicités pour une superficie différente. Et que c’est bien au moment de l’audience d’orientation, qu’il fallait instaurer ce débat.

Sur l’absence de mention du balcon, la société JOSC 2 indique que cela ne saurait constituer un grief à l’égard de la société appelante, ni même des anciens candidats à l’adjudication et observe que l’absence de cette seule mention eu égard aux autres critères bien plus attrayants du bien, n’aurait pu entraîner une diminution du montant des enchères. Elle rappelle que cette omission découle de l’avis sommaire, ce qui signifie que le bien doit y être sommairement décrit. Elle relève qu’à la décharge de l’UNION BANCAIRE PRIVEE UBP S.A, le balcon n’est pas mentionné dans le règlement de copropriété initial du 13 mai 1976, mais apparaît pour la première fois dans le modificatif de 1990.

Elle relève aussi que ce balcon avait à l’époque une superficie de 7 m2, qu’il est aujourd’hui plus grand, de l’ordre de 20m², mais au prix d’un extension irrégulière, non reprise bien sûr par les documents publiés au service de publicité foncière, imputable à la société […]. Elle ajoute que la construction présente de graves défauts sur la partie inférieure, que les travaux réalisés n’ont fait l’objet d’aucune vérification par un quelconque bureau de contrôle et des risques de chutes de béton voire du balcon en entier sont à craindre. Elle considère, en d’autre termes, que l’évocation de ce balcon, dans le cadre de la procédure, n’était pas un atout pour la vente. Elle précise que les acquéreurs potentiels ont pu accéder audit balcon lors des visites et qu’il était apparent dans le procès-verbal descriptif annexé au cahier des conditions de vente. Elle estime que la prétendue insuffisance de description du balcon, aurait dû être soulevée lors de l’audience d’orientation en application de l’article R 311.5 du CPCE, si bien que l’argument n’est plus recevable à ce stade.

Sur la superficie de l’appartement, la société JOSC 2 fait valoir que jusqu’à présent, la société IMMOBILIAIRE CONCORDIA prétendait que l’appartement aurait eu une superficie de 241,61 m² au lieu des 230 m² mesurés par l’huissier de justice au moment du descriptif. Il lui avait été répondu que cette superficie n’a pas été confirmée s’agissant d’un mesurage contre un mesurage, et qu’au demeurant la prétendue erreur représentait moins de 5 %. Désormais, la société IMMOBILIAIRE CONCORDIA prétend avoir découvert que l’appartement aurait une superficie de 252 m², tirant ce nouvel argument de son titre de propriété : un procès-verbal d’adjudication du 29 juin 1995. Or, il suffit de lire cette pièce 6, pour vérifier qu’à l’époque l’huissier indiquait ceci : « La superficie de cet appartement est d’après titre, de 252 m² environ. Prise au mesureur électronique, ce dernier indique 226 m². Toutefois il ne tient pas compte de l’emprise des placards au sol notamment », ce qui confirme que le mesurage qui a été effectué conformément à la loi CARREZ à 230 m² est juste.

La société JOSC 2 observe ensuite que dans ses nouvelles conclusions, la société IMMOBILIARE CONCORDIA demande désormais, et pour la première fois, l’annulation du jugement d’adjudication du 24 octobre 2019. Cette demande est nouvelle, et donc irrecevable. En outre, elle ne peut pas être présentée dans le cadre d’une instance portant sur l’appel du jugement préalable du 17 octobre 2019.

La SARL F G H, assignée le 4 février 2020 à personne habilitée, n’a pas comparu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

1-Toutes les parties ont exprimé leur accord en vue de la révocation de l’ordonnance de clôture du 16 mars 2021 et de l’admission aux débats des conclusions et pièces qu’elles ont notifiées postérieurement à celle-ci.

Il y a lieu, en conséquence, de révoquer l’ordonnance de clôture du 16 mars 2021, d’admettre aux débats les conclusions et pièces déposées et notifiées après cette date par toutes les parties et de fixer la nouvelle clôture au 15 avril 2021, avant les débats.

2-L’intervention volontaire, en cause d’appel, de la SARL JOSC 2, conforme aux conditions édictées par l’article 554 du code de procédure civile, ne fait l’objet d’aucune contestation et sera déclarée recevable.

3-L’article 553 du code de procédure civile énonce qu’en cas d’indivisibilité à l’égard de plusieurs parties, l’appel de l’une produit effet à l’égard des autres mêmes si celles-ci ne se sont pas jointes à l’instance ; l’appel formé contre l’une n’est recevable que si toutes sont appelées à l’instance.

L’article 905-1 de ce code prescrit les modalités de dénonciation de la déclaration d’appel par

l’appelant aux intimés lorsque l’affaire est fixée à bref délai.

En l’espèce, le lien d’indivisibilité existant, en matière de saisie immobilière entre toutes les parties, n’imposait pas à la société IMMOBILIAIRE CONCORDIA de signifier la déclaration d’appel du jugement du 17 octobre 2019, dans les conditions-visées à l’article 905-1 précité, ni à la SARL JOSC 2, ni à Madame E Y, qui n’étaient pas parties au jugement frappé d’appel, la SCI JOSC2, qui est volontairement intervenue à la présente instance, ayant été déclarée adjudicataire des biens et droits immobiliers saisis lors de l’audience ultérieure du 24 octobre 2019, et Madame Y ayant formé une déclaration de surenchère le 4 novembre 2019, qui a ensuite été annulée par un jugement du 4 juin 2020 au visa des articles R322'39 et R322'48 du code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors, l’UNION BANCAIRE PRIVEE UBP S.A sera déboutée de ses demandes tendant à voir prononcer, sur le fondement des textes précités, la caducité de la déclaration d’appel, l’irrecevabilité de la déclaration d’appel ainsi que l’irrecevabilité des demandes formées par la société appelante.

4-L’article 901 du code de procédure civile dispose notamment que la déclaration d’appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article 58 et à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité.

L’article 910-4 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 783, demeurent recevables, dans les limites du chef du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Au cas particulier, la société IMMOBILIAIRE CONCORDIA a relevé appel du jugement rendu le 17 octobre 2019 par le juge de l’exécution du tribunal de Grande instance de Grasse, dont le dispositif a été rappelé ci-dessus.

L’appel ainsi formé est donc limité aux chefs de ce jugement expressément critiqués par l’acte d’appel.

Dès lors, les demandes formées par la société appelante, dans des conclusions postérieures à celles mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 tendant, respectivement à titre principal et à titre plus subsidiaire, d’une part à voir ordonner la nullité de la vente sur adjudication en date du 24 octobre 2019, à dire et juger que l’annexion d’un dire entaché de faux constitue une atteinte aux droits de la défense et au principe du contradictoire, d’autre part à voir prononcer la nullité de la vente, et à voir annexer au cahier des conditions de vente des conclusions d’annexion, demandes nécessairement postérieures au jugement attaqué par l’appel dont la cour est seule saisie, non tranchées par cette décision et, donc pour cause, nouvelles en cause d’appel, sont irrecevables au regard des textes visés ci-dessus.

5-L’article R311-5 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions

contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R322'15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation de la demande incidente est formée dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’acte.

L’article R322-2 de ce code énonce que le procès-verbal de description comprend :

1°) la description des lieux, leur composition et leur superficie,

2°) l’indication des conditions d’occupation et l’identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent,

3°) le cas échéant, le nom et l’adresse du syndic de copropriété,

4°) tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment, par l’occupant.

Enfin, l’article R322-10 du même code dispose, notamment, que le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité la désignation de l’immeuble saisi, l’origine de propriété, les servitudes grevant l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description.

En l’espèce, la société IMMOBILIARE CONCORDIA poursuit à titre principal la nullité de la publicité, à titre subsidiaire, sa caducité, au motif que dans le journal «'Tribune Bulletin Côte d’Azur'» et dans le journal «'Les Petites Affiches'», la superficie intérieure du bien (230m² au lieu de 252m²) et celle de la terrasse (183 m² au lieu de 290,24m²) seraient erronées.

Or, le procès-verbal de description a été dressé par la SCP d’huissiers I J K le 9 novembre 2017 conformément aux dispositions ci-dessus rappelées de l’article R322-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il contient, en particulier, un certificat de superficie mentionnant la superficie totale du lot, soit 230,89 m².

Le cahier des conditions de vente a été régulièrement déposé au greffe le 22 février 2018.

Il est constant qu’il contient, conformément à l’article R322-10 du code des procédures civiles d’exécution ci-dessus rappelé, copie du procès-verbal de description, auquel est annexé un certificat de superficie mentionnant la superficie privative totale du lot, soit 230,89 m², et la superficie du toit-terrasse, soit environ 180 m², le certificat de mesurage faisant en outre état de deux locaux techniques sur le toit-terrasse d’une surface respective de 6m² et 10,75 m².

Ce certificat de mesurage est conforme aux dispositions de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 et du décret n°97-532 du 23 mai 1997.

Il n’est pas discutable, ainsi que l’a retenu le premier juge, que la société IMMOBILIARE CONCORDIA a eu connaissance des mentions figurant dans les actes ci-dessus, tous antérieurs à l’audience d’orientation, et qu’au cours de cette audience, elle n’a élevé aucune contestation quant à l’erreur qui aurait affecté la superficie intérieure du bien et celle du toit terrasse.

Les publicités que le créancier poursuivant a fait paraître, conformes au jugement du 18 juillet 2019 ayant ordonné la vente forcée, n’ont fait que reproduire la désignation des biens et droits immobiliers saisis, ainsi que leur superficie, telles que mentionnées dans le commandement de payer délivré le 26 octobre 2017, dans le procès-verbal de description et dans le cahier des conditions de vente, notamment dans le certificat de superficie y annexé.

Dès lors, ayant eu connaissance des mentions afférentes à la superficie intérieure du bien et à celle de

la terrasse, figurant dans les actes de procédure antérieurs à l’audience d’orientation, la société IMMOBILIARE CONCORDIA, qui n’avait élevé aucune contestation à cette audience de ces chefs, est irrecevable à contester les superficies mentionnées dans les publicités, qui n’ont fait que reproduire ces mentions, ce dans le respect des dispositions énoncées aux articles R322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le moyen tiré de ce que les publicités constitueraient des actes postérieurs à l’audience d’orientation étant, au regard des développements ci-dessus, inopérant.

6-L’article R322-31 du code des procédures civiles d’exécution énonce que l’avis de publicité comporte la désignation de l’immeuble saisi ainsi qu’une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie.

6-1-La société appelante poursuit la nullité, et subsidiairement, la caducité des publicités au motif que les avis de publicité ont omis de mentionner l’existence d’un balcon de 19,21 m².

Or, en premier lieu, selon le texte susvisé, l’avis de publicité comporte une «'description sommaire'» du bien.

Au cas particulier, l’avis de publicité comporte la désignation et la description suivante du bien immobilier : «'A Cannes, 06400, […], un magnifique appartement de 230,89 m² (lot 70), au dernier étage (5è étage) d’un immeuble de standing avec la jouissance exclusive et particulière de la partie de terrasse en toiture'».

Cet avis répond aux prescriptions de l’article R322-31 précité, qui n’exige pas que toutes les caractéristiques du bien soient détaillées, la description devant être sommaire.

En outre, la société appelante ne démontre pas qu’au regard des attributs essentiels du bien rappelés dans cet avis (un appartement désigné comme «'magnifique'» dans un immeuble de standing, sa situation géographique sur le boulevard de la Croisette, sa localisation au dernier étage de l’immeuble, la jouissance privative d’une toiture terrasse), le balcon constituerait un atout majeur, ni que l’omission de cet élément aurait eu pour conséquence d’éloigner des acquéreurs potentiels ou d’entraîner une diminution du prix des enchères.

Par ailleurs, l’avis de publicité renvoie expressément au cahier des conditions de vente qui contient un certificat de superficie établi par la SCP d’huissiers de justice I-L-M, faisant état du balcon.

Enfin, lors des visites, les acquéreurs potentiels ont pu se convaincre de l’ensemble des caractéristiques de l’appartement en cause.

Il s’ensuit que la société appelante, qui échoue à rapporter la démonstration d’un grief que lui aurait causé l’omission du balcon dans les avis de publicité, ne peut qu’être déboutée de ses demandes de nullité et de caducité de la publicité de ce chef, par voie de confirmation du jugement entrepris.

6-2-L’article R322-31 du code des procédures civiles d’exécution énonce que la vente forcée est annoncée à l’initiative du créancier poursuivant dans un délai compris entre un et deux mois avant l’audience d’adjudication. À cette fin, le créancier poursuivant rédige un avis et fait procéder à sa publication dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi.

En l’espèce, la société appelante poursuit encore la nullité, et subsidiairement, la caducité des publicités au motif d’une mention erronée indiquant le bien comme occupé sur le site internet du journal «'Les petites affiches des Alpes-Maritimes'».

Or, il n’est pas contestable que cette publicité résulte de l’initiative d’un tiers qui n’a pas été mandaté.

En effet, il apparaît que le créancier poursuivant n’a saisi «'Les petites affiches des Alpes-Maritimes'» d’aucune demande de publicité, ayant exclusivement sollicité les journaux suivants : La Tribune, Nice-Matin et Le spécial enchères 06.

Du reste, aucune parution dans un journal papier de cet annonceur n’a été réalisée.

En outre, un site internet ne détient pas l’habilitation '«'annonces légales'».

Par ailleurs, dans les conditions générales du site «'Les petites affiches des Alpes-Maritimes », apparaît la mention suivante : « Enchères Petites affiches et Vlimmo diffusent les informations collectées ou fournies par ses correspondants sans vérifier leur exactitude. Il appartient à chaque enchérisseur de prendre contact avec l’avocat, le notaire ou l’administration effectuant la vente pour obtenir le « cahier des charges » qui mentionne toutes les conditions de la vente. Il est également conseillé aux acheteurs potentiels de se renseigner sur les conditions d’occupation du bien vendu et de le visiter avant la vente, au cours des visites généralement organisées par les vendeurs sous ministère d’huissier ».

Au demeurant, il n’est pas contesté qu’à la notification des conclusions de la partie saisie faisant état de l’erreur sur l’occupation du bien, l’UNION BANCAIRE PRIVEE SA a immédiatement pris contact avec le site annonceur afin qu’une correction soit apportée, ce qui a été fait sur-le-champ, la modification ayant été effectuée dès le 20 septembre 2019, soit plus d’un mois avant la vente.

En toute hypothèse, la société appelante, qui allègue un grief, ne démontre pas que cette publicité, qui serait restée environ 13 jours en ligne avant d’être corrigée, aurait suffi à détourner les acquéreurs du bien, objet de la publicité, ni qu’elle aurait eu pour effet de diminuer le montant des enchères. En particulier, elle n’établit pas qu’en raison de cette publicité, un seul enchérisseur aurait été attiré, qui n’aurait acquis le bien que pour la moitié de sa valeur.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la société IMMOBILIARE CONCORDIA de ces demandes en nullité et caducité de la publicité de ce chef.

7-L’article R322-28 du code des procédures civiles d’exécution dispose que la vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure.

La société appelante prétend que la force majeure résulterait d’une part, de la parution, sur le site internet du journal «'Les petites affiches'» d’une publicité présentant, de manière erronée, le bien comme occupé, d’autre part, d’erreurs dans la désignation du bien.

Cependant, la publicité parue sur le site internet du journal Les Petites affiches, bien que non sollicitée par lui, a été corrigée à l’initiative du créancier poursuivant plus d’un mois avant la date de la vente, de sorte que des mesures appropriées ont été mises en oeuvre en temps utile, et qu’une telle situation ne présente pas les caractères d’un événement de force majeure.

Par ailleurs, la cour, se référant à la motivation qu’elle a retenue dans les points ci-dessus, retient que :

— la désignation du bien, tant dans sa superficie que dans ses composantes, est conforme aux actes de procédure antérieurs à l’audience d’orientation et à l’article R322-31 du code des procédures civiles d’exécution, connus de la société […], et non contestés à l’occasion de cette audience d’orientation,

— l’omission du balcon dans les avis de publicité sommaire, lesquels renvoient au cahier des

conditions de vente mentionnant l’existence de ce balcon, ne présente pas non plus les caractères d’un événement de force majeure en l’état, en outre, des visites sur site effectuées par les candidats à l’acquisition.

Il s’en déduit que la société appelante ne rapporte pas la preuve d’un cas de force majeure.

Dès lors, le jugement entrepris mérite également confirmation de ce chef.

9-Les dispositions du jugement relatives à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

En cause d’appel, la société appelante sera condamnée, sur le fondement de ce texte, à payer la somme de 2000 euros à l’UNION BANCAIRE PRIVEE SA et la somme de 1500 euros à la SARL JOSC 2.

10-La société […] supportera les entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 16 mars 2021.

Déclare recevables les conclusions et pièces déposées et notifiées par les parties postérieurement à cette date.

Fixe la nouvelle clôture au 15 avril 2021 avant les débats.

Reçoit l’appel formé par la société […] contre le jugement rendu le 17 octobre 2019 par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de GRASSE.

Reçoit l’intervention volontaire de la SARL JOSC 2.

Déclare irrecevables les demandes formées par la société […] relatives à la nullité de la vente sur adjudication en date du 24 octobre 2019 et à l’annexion d’un dire entaché de faux.

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions appelées.

Condamne la société […] à payer la somme de 2000 euros à l’UNION BANCAIRE PRIVEE SA et la somme de 1500 euros à la SARL JOSC 2 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Condamne la société […] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE