RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 23 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12644 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGDJW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Juin 2022-Tribunal de Grande Instance de Paris- RG n° 14/03873

APPELANTS

Monsieur [Y] [M] venant aux droits de son père Monsieur [J] [M], décédé le 09 janvier 2021

né le 11 Décembre 1969 à [Localité 1] (44)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Cécile DUNAND, avocat au barreau de PARIS, toque : E1111

Madame [S] [P] [M] épouse [W] venant aux droits de son père Monsieur [J] [M], décédé le 09 janvier 2021

née le 16 Décembre 1962 à [Localité 3] (Chine)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Cécile DUNAND, avocat au barreau de PARIS, toque : E1111

Madame [S] [D] [M] épouse [C] venant aux droits de son père Monsieur [J] [M], décédé le 09 janvier 2021

née le 08 Février 1965 à [Localité 5] (Chine)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Cécile DUNAND, avocat au barreau de PARIS, toque : E1111

Monsieur [X] [M] venant aux droits de son père Monsieur [J] [M], décédé le 09 janvier 2021

né le 07 Juin 1968 à [Localité 3] (Chine)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Cécile DUNAND, avocat au barreau de PARIS, toque : E1111

Monsieur [Z] [M] venant aux droits de son père Monsieur [J] [M], décédé le 09 janvier 2021

né le 17 Juillet 1972 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par M^e Cécile DUNAND, avocat au barreau de PARIS, toque : E1111

Monsieur [S] [N] [M] venant aux droits de son père Monsieur [J] [M], décédé le 09 janvier 2021

né le 17 Août 1973 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Cécile DUNAND, avocat au barreau de PARIS, toque : E1111

Monsieur [U] [M] venant aux droits de son père Monsieur [J] [M], décédé le 09 janvier 2021

né le 22 Août 1975 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représenté par M^e Cécile DUNAND, avocat au barreau de PARIS, toque : E1111

Madame [O] [G] tant à titre personnel qu’en qualité d’ayant droit de son époux Monsieur [J] [M], décédé le 9/01/2021 – Indivision [M]

née le 10 Mars 1936 à [Localité 3] (Chine)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Cécile DUNAND, avocat au barreau de PARIS, toque : E1111

Société [K] [A]

SARL immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 489 535 187

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Julien CUVEX-MICHOLIN de la SELEURL LINCOLN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1255

INTIMÉS

Monsieur [I] [B]

né le 16 Septembre 1981 à [Localité 12] (75)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Carole DELESTRADE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0983

Monsieur [F] [L]

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représenté par M^e Julien CUVEX-MICHOLIN de la SELEURL LINCOLN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1255

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] représenté par son syndic la société MY SYNDIC, SAS immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 750 095 416

C/O MY SYNDIC

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représenté par M^e Eric SIMONNET et plaidant par M^e Julien DI BARBORA – SELEURL SIMONNET AVOCAT – avocat au barreau de PARIS, toque : E0839

Société AXA FRANCE IARD

SA immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 722 057 460

[Adresse 10]

[Localité 15]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant : M^e Vincent BOIZARD de la SELARLBOIZARD EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0456 substitué par M^e Paulina ENRIQUEZ, avocat au barreau de PARIS

Société AXERIA IARD

SA immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro B 352 893 200

[Adresse 11]

[Localité 17]

Ou encore : [Adresse 12]

Représentée par M^e Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335 et plaidant par M^e Irena AZAR, SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0335 substituant M^e Henri ROUCH

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de Chambre empêchée, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

M. [B] est propriétaire de plusieurs lots réunis et formant un souplex dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 18], acquis le 17 janvier 2012 :

— un appartement, composé de deux pièces sur cour, dont une sur courette, une cuisine, des water-closets communs (lot n° 58)

— une cave au sous-sol avec un accès direct à l’appartement (lot n° 45),

— une autre cave (lot n° 44), laquelle a été réunie avec celle du lot n° 45.

M. [B] s’est plaint d’infiltration dans la pièce située au sous-sol de son appartement et a sollicité la désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 10 juillet 2013, M. [E] a été désigné en qualité d’expert.

M. [E] a déposé son rapport le 20 décembre 2013.

Par actes d’huissier de justice des 11 février 2014, 19 février 2014 et 22 janvier 2015, M. [B] a fait assigner M. [M], Mme [G], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la société [K] [A] et M. [L] devant le tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir la réalisation sous astreinte de travaux de réfection nécessaires à la cessation des désordres et en indemnisation de ses préjudices matériel et de jouissance, outre une demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par acte d’huissier du 2 juin 2014, le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie son assureur, la société anonyme Axa France IARD. Par acte d’huissier du 26 mars 2015, la société [K] [A] et M. [L] ont appelé en garantie la société anonyme Axeria IARD, en qualité d’assureur de la société [K] [A].

Ces différentes affaires ont été jointes.

Par ordonnance du 22 janvier 2015, le juge de la mise en état a, notamment, rejeté une fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, mis hors de cause M. [L] et débouté M. [B] de ses demandes de réalisation de travaux et de provisions.

Par ordonnance du 26 novembre 2020, le juge de la mise en état a, notamment, rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société [K] [A], débouté cette dernière de ses demandes subsidiaires d’expertise complémentaire et de sursis à statuer, et débouté la société Axa France IARD de ses demandes de communication sous astreinte du nom et des coordonnées de l’assureur des époux [M].

M. [Q] [H] [M] est décédé le 9 janvier 2021.

Par jugement du 16 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de M. [L],

— déclaré irrecevables les conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2022 par la société [K] [A] et M. [L], sans justifier de l’existence d’une quelconque cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile,

— déclaré irrecevable l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation soulevée par la société [K] [A],

— rejeté les demandes formées par la société [K] [A] tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise et à voir dire et juger ledit rapport inopposable à la société [K] [A],

— déclaré la société [K] [A] responsable des désordres d’infiltrations subis par M. [B] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18], sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil,

— déclaré M. [M] et Mme [G] responsables des désordres d’infiltrations subis par M. [B] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18], sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamné la société [K] [A] ainsi que M. [M] et Mme [G] à payer à M. [B] :

' la somme de 4 280 euros TTC, au titre des travaux de reprise des désordres dans l’appartement de M. [B],

' la somme de 897 euros au titre de facture Aquanef du 27 juillet 2013,

' et la somme de 30 394,98 euros au titre du trouble jouissance subi,

— débouté M. [B] de l’intégralité de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros au titre de la résistance abusive,

— condamné in solidum la société [K] [A] ainsi que M. [M] et Mme [G] à faire réaliser à leurs frais exclusifs, sous le contrôle de l’architecte et du syndic de l’immeuble et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, les travaux de réfection nécessaires à la cessation des désordres préconisés par l’expert judiciaire (pièce n° 19, rapport, page 6), à savoir :

' dépose et repose des appareils de cuisine, y compris stockage,

' dépose et repose des lave-mains et du WC,

' réfection complète des sols des cuisines, de la réserve et du WC en carrelage sur étanchéité résine ou similaire, comprenant relevés d’étanchéité de 0,10 m sur les murs et cloisons environnants,

' fourreautage des canalisations d’alimentation, les canalisations d’évacuation en PVC devant être remplacées par des canalisations en cuivre ou en fonte,

— dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné in solidum la société [K] [A] ainsi que M. [M] et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] :

' la somme de 1 188 euros HT, soit 1 271,16 euros TTC au titre des frais de vérification des canalisations par l’entreprise Christal,

' la somme de 375 euros HT, soit 448,50 euros TTC au titre des honoraires de M. [T], architecte,

' la somme de 520 euros HT, soit 556,40 euros TTC, au titre des frais d’étaiement du lot n° 43,

' la somme de 5 380 euros HT, au titre des travaux de renforcement des poutres en cave, selon devis n°997/13/R de la société Tondu Père & Fils du 18 octobre 2013, augmentée de la TVA applicable au jour du paiement,

' ainsi que la somme de 538 euros (10 % HT du montant des travaux) au titre des honoraires de maîtrise d''uvre pour le suivi des travaux de renforcement des poutres, augmentée de la TVA applicable au jour du paiement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] de sa demande en paiement formée au titre des frais de souscription d’une assurance dommages-ouvrage,

— dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à parfait paiement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] du surplus de ses demandes formées au titre de la TVA applicable au jour du paiement ainsi que du surplus de ses demandes indemnitaires,

— condamné M. [B], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement, à faire procéder à ses frais exclusifs par une entreprise qualifiée et assurée, à la remise des lieux en leur état antérieur avec dépose des ouvrages portant atteinte aux parties communes de l’immeuble (sanitaires, réunion des caves avec création d’un escalier, canalisations, etc.) et aux canalisations communes, lesdits travaux devant être définis puis contrôlés par un maître d''uvre désigné à cet effet, et réalisés sous le contrôle de l’architecte et du syndic de l’immeuble,

— dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale soulevée par la société Axeria IARD, recherchée en qualité d’assureur de la société [K] [A],

— débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes de condamnations et de garantie formées à l’encontre de la société Axeria IARD, recherchée en qualité d’assureur de la société [K] [A],

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

' pour la S.A.R.L. [K] [A] : 50 %,

' pour M. [M] et Mme [G] : 50 %,

— condamné la société [K] [A], d’une part, M. [M] et Mme [G], d’autre part, à se garantir mutuellement des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé,

— débouté la société [K] [A] ainsi que M. [M] et Mme [G] du surplus de leurs recours en garantie,

— débouté la société [K] [A] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles d’expertise judiciaire, de condamnation au paiement de la somme de 7 000 euros pour trouble de jouissance et d’exécution de travaux de remise en état du sol de la cuisine et de l’office avec une étanchéité résine ou similaire,

— débouté M. [M] et Mme [G] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles de résiliation judiciaire du bail conclu entre M. [M] et Mme [G] et la société [K] [A], d’expulsion de la société [K] [A] et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation,

— débouté M. [M] et Mme [G] de leur demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] à effectuer des travaux de reprise du gros 'uvre partie commune au niveau des sols de la cuisine et de l’office du restaurant exploité par la société [K] [A] pour assurer son étanchéité,

— débouté M. [M] et Mme [G] de leur demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte de la seule société [K] [A] à faire effectuer les travaux préconisés dans le rapport d’expertise du 20 décembre 2013,

— débouté la société Axa France IARD, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18], de sa demande de communication sous astreinte du nom et des coordonnées de l’assureur de M. [M] et de Mme [G],

— condamné in solidum M. [M] et Mme [G] ainsi que la société [K] [A], aux entiers dépens,

— accordé à Maître Simmonet, avocat au Barreau de Paris, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. [M] et Mme [G] ainsi que la société [K] [A] à payer à M. [B] la somme globale de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [M] et Mme [G] ainsi que la société [K] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] la somme globale de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [B] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application en application des dispositions de l’article 10-l de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— débouté la société Axeria IARD, recherchée en qualité d’assureur de la société [K] [A], et la société Axa France IARD, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18], de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de la distraction des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

La société [K] [A] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 11 juillet 2022, sous le numéro RG 22/12644.

Mme [G], à titre personnel et en qualité d’ayant droit de son époux décédé, et Mmes [S] [P] [M] et [S] [D] [M] et MM. [S] [V] [M], [S] [R] [M], [S] [VC] [M], [S] [N] [M] et [S] [AQ] [M], venant aux droits de leur père décédé, ont également relevé appel de la décision par déclaration remise au greffe le 25 août 2022, sous le numéro RG 22/14242.

Par ordonnance du 8 novembre 2023 les deux procédures ont été jointes sous le numéro RG 22/12644.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 16 mai 2025, Mmes [G], [S] [P] [M] et [S] [D] [M] et MM. [S] [V] [M], [S] [R] [M], [S] [VC] [M], [S] [N] [M] et [S] [AQ] [M] et [S] [AC], appelants, invitent la cour, au visa des articles 175 et 233 du code de procédure civile, 606, 1103, 1217, 1227 et 1231-1 du code civil, L. 124-3 du code des assurances, L.1331-22 et suivants du code de la santé publique, L.131-3, L131-4 du code des procédures civiles d’exécution, 8, 14 et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 27 de l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 12], à :

— mettre hors de cause Mme [S] [P] [M] et M. [S] [AC] [M] du chef de leur renonciation à la succession de leur père,

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter M. [B] et la société [K] [A], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13], la société Axa France IARD et la société Axeria IARD de toutes demandes formées à leur encontre,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] de sa demande en paiement formée au titre des frais de souscription d’une assurance dommages-ouvrage, du surplus de ses demandes formées au titre de la TVA applicable au jour du paiement ainsi que du surplus de ses demandes indemnitaires,

— dire et juger que les conclusions du rapport d’expertise judiciaire du 20 décembre 2013 relatives à l’origine des désordres ne peuvent être retenues,

— constater la nullité du rapport d’expertise,

— dire et juger que M. [B] sollicite la réparation d’un préjudice illicite et qu’à ce titre sa demande est mal fondée,

à titre subsidiaire :

— dire et juger que la société [K] [A] est seule responsable des désordres objet de la présente procédure et débouter toutes parties des demandes formées à leur encontre,

à titre subsidiaire,

— condamner in solidum la société [K] [A] et la société Axeria IARD à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre et, notamment, à leur régler le coût des travaux d’étanchéité préconisés par l’expert judiciaire,

— dire que la répartition des responsabilités ne saurait, en tout état de cause, excéder la répartition suivante :

' 10 % à la charge de Mme [G],

' 90 % à la charge de la société [K] [A],

à titre plus subsidiaire :

— dire et juger que le trouble de jouissance subi par M. [B] ne peut excéder la somme de 50 euros par mois sur une période de vingt-et-un mois,

— dire que M. [B] n’est pas recevable à recevoir la somme de 4 280 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres constatés dans son appartement qui ont vocation à retrouver leur destination d’origine (cave),

— dire et juger que le préjudice réclamé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] ne peut pas être supérieur à la somme de 8 032,66 euros,

en tout état de cause

— annuler l’astreinte prononcée en première instance, et en toute hypothèse la ramener à de plus justes proportions et l’imputer intégralement à la société [K] [A],

— condamner la société [K] [A] à faire effectuer à ses frais exclusifs les travaux préconisés dans le rapport d’expertise du 20 décembre 2013, à savoir 'les sols de la cuisine et de l’office du restaurant doivent être refaits en totalité sur une étanchéité résine ou similaire, comprenant des relevé de 0.10 m sur les murs et cloisons environnants’ et à remettre le sol de la cuisine en état à la suite de la dépose du carrelage, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai un mois courant à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les consorts [M] et la société [K] [A], portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 18] aux torts exclusifs de la société [K] [A],

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société [K] [A], ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— dire, qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société [K] [A] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 4 000 euros, charges et taxes en sus, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an à compter de l’arrêt à intervenir, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’arrêt à intervenir,

sur la réfection de l’étanchéité, à titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] à effectuer les travaux de reprise du gros oeuvre partie commune au niveau des sols de la cuisine et de l’office du restaurant exploité par la société [K] [A] pour assurer son étanchéité, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai un mois courant à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— débouter les parties de toutes demandes contraires,

— condamner in solidum M. [B], la société [K] [A], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18], la société Axa France IARD et la société Axeria IARD, aux dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Dunand, ainsi qu’au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 10 juin 2025, la société [K] [A] et M. [L], intimés, invitent la cour, au visa des articles 606 du code civil et L. 1331-22 du code de la santé publique, à :

— infirmer le jugement rendu le 16 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’il a :

' déclaré irrecevable les demandes formées à l’encontre de M. [L],

' déclaré irrecevables leurs conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2022, sans justifier de l’existence d’une quelconque cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile,

' déclaré irrecevable l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation soulevée par la société [K] [A],

' rejeté les demandes formées par la société [K] [A] tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise et à voir dire et juger ledit rapport inopposable à la société [K] [A],

' déclaré la société [K] [A] responsable des désordres d’infiltrations subis par M. [B] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18], sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil,

' déclaré M. [Q] [H] [M] et Mme [G] responsables des désordres d’infiltrations subis par M. [B] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18], sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

' condamné la société [K] [A] ainsi que M. [Q] [H] [M] et Mme [G] à payer à M. [B] :

' la somme de 4 280 euros TTC, au titre des travaux de reprise des désordres dans l’appartement de M. [B],

' la somme de 897 euros au titre de la facture Aquanef du 29 juillet 2013,

' et la somme de 30 394,98 euros au titre du trouble de jouissance subi,

' débouté M. [B] de l’intégralité de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros au titre de la résistance abusive,

' condamné in solidum la société [K] [A] ainsi que M. [Q] [H] [M] et Mme [G] à faire réaliser à leurs frais exclusifs, sous le contrôle de l’architecte et du syndic de l’immeuble et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, les travaux de réfection nécessaires à la cession des désordres préconisés par l’expert judiciaire (pièce n°19, rapport, page 6), à savoir :

' dépose et repose des appareils de cuisine, y compris stockage,

' dépose et repose des lave-mains et du WC,

' réfection complète des sols des cuisines, de la réserve et du WC en carrelage sur étanchéité de 0,10 m sur les murs cloison environnants,

' fourreautage des canalisations d’alimentation, les canalisations d’évacuation en PVC devant être remplacées par des canalisations en cuivre ou en fonte,

' dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civile d’exécution,

' condamné in solidum la société [K] [A] ainsi que M. [Q] [H] [M] et Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] :

' la somme de 1 188 euros HT, soit 1 271,16 euros TTC au titre des frais de vérification des canalisations pour l’entreprise Christal,

' la somme de 375 euros HT, soit 448,50 euros TTC au titre des honoraires de M. [T], architecte,

' la somme de 520 euros HT, soit 556,40 euros TTC, au titre des frais d’étaiement du lot n°43,

' la somme de 5 380 euros HT, au titre des travaux de renforcement des poutres en cave, selon devis n°997/13/R de la société Tondu Père & Fils du 18 octobre 2013, augmentée de la TVA applicable au jour du paiement,

' ainsi que la somme de 538 euros (10 % HT du montant des travaux) au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre pour le suivi des travaux de renforcement des poutres, augmentée de la TVA applicable au jour du paiement,

' débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] de sa demande en paiement formée au titre des frais de souscription d’une assurance dommage-ouvrage,

' dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à parfait paiement,

' débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] du surplus de ses demandes formées au titre de la TVA applicable du jour du paiement ainsi que du surplus de ses demandes indemnitaires,

' condamné M. [B], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de six mois suivant la signification du présent jugement, à faire procéder à ses frais exclusifs par une entreprise qualifiée et assurée, à la remise des lieux en leur état antérieur avec dépose des ouvrages portant atteinte aux parties communes de l’immeuble (sanitaires, réunion des caves avec création d’un escalier, canalisations, etc.) et aux canalisations communes, lesdits travaux devant être définis puis contrôlés par un maître d’oeuvre désigné à cet effet, et réalisés sous le contrôle de l’architecte et du syndic de l’immeuble,

' dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

' rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale soulevée par la société Axeria IARD, recherchée en qualité d’assureur de la société [K] [A],

' dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

' pour la société [K] [A] : 50 %,

' pour M. [Q] [H] [M] et Mme [G] : 50 %,

' condamné la société [K] [A], d’une part, M. [Q] [H] [M] et Mme [G], d’autre part, à se garantir mutuellement des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé,

' débouté la société [K] [A] ainsi que M. [Q] [H] [M] et Mme [G] du surplus de leurs recours en garantie,

' débouté la société [K] [A] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles d’expertise judiciaire, de condamnation au paiement de la somme de 7 000 euros pour trouble de jouissance et d’exécution des travaux de remise en état du sol de la cuisine et de l’office avec une étanchéité résine ou similaire,

' débouté M. [SJ] [H] [M] et Mme [G] de leur demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] à effectuer des travaux de reprise du gros oeuvre partie commune au niveau des sols de la cuisine et de l’office du restaurant exploité par la société [K] [A] pour assurer son étanchéité,

' débouté M. [SJ] [H] [M] et Mme [G] de leur demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte de la seule société [K] [A] à faire effectuer les travaux préconisés dans le rapport d’expertise du 20 décembre 2013,

' débouté la société Axa France IARD, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18], de sa demande de communication sous astreinte du nom et des coordonnées de l’assureur de M. [Q] [H] [M] et de Mme [G],

' condamné in solidum M. [Q] [H] [M] et Mme [G] ainsi que la société [K] [A], aux dépens,

' accordé à Maître Simmonet, avocat au barreau de Paris, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

' condamné M. [SJ] [H] [M] et Mme [G] ainsi que la société [K] [A] à payer à M. [B] la somme globale de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [SJ] [H] [M] et Mme [G] ainsi que la société [K] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] la somme globale de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté M. [B] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

' débouté la société Axeria IARD, recherchée en qualité d’assureur de la société [K] [A] et la société Axa France IARD, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

' débouté les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes,

— confirmer le jugement rendu le 16 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

' déclaré irrecevable les demandes formées à l’encontre de M. [L],

' déclaré irrecevables leurs conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2022, sans justifier de l’existence d’une quelconque cause grave au sens de l’article 803 du code de procédure civile,

et en conséquence :

— débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, qui seront jugées irrecevables et mal fondées, du fait de la transformation de caves en parties habitables, sans autorisation par assemblée des copropriétaires et en violation du règlement de copropriété,

— dire que la société [K] [A] ne peut pas être déclarée responsable des désordres dénoncés par M. [B] du fait du percement opéré pour créer un escalier allant du rez-de-chaussée au sous-sol, réservé aux caves, ce qui a causé une fragilisation de l’immeuble, suite aux travaux entrepris, doit être retenue,

— débouter M. [B] de sa demande d’astreinte pour la réalisation de travaux,

— débouter M. [B] de sa demande à l’encontre de la société [K] [A] au paiement de la somme de 4 280 euros TTC au titre des travaux d’embellissement de l’appartement ajouté du montant de la facture Aquanef de 897 euros TTC,

— débouter M. [B] de sa demande de paiement de la somme de 30 394,98 euros au titre du trouble de jouissance, au motif que cette demande est infondée du fait que la partie sinistrée était destinée à des caves et non à un local d’habitation,

— dire que le montant réclamé est totalement injustifié,

— débouter M. [B] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros pour résistance abusive, au motif que la société [K] [A] est de bonne foi et qu’elle met en cause la responsabilité de Mme [G] et M. [Q] [H] [M] en qualité de propriétaire des murs,

— dire que seuls Mme [G] et M. [M] doivent être condamnés pour résistance abusive du fait de leur non réactivité dans cette affaire,

— rejeter la demande de M. [B] de condamnation à hauteur de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société [K] [A],

sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] :

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] pour la condamnation in solidum de la société [K] [A] et de Mme [G] et M. [Q] [H] [M] pour la réalisation et la prise en charge des travaux afin de mettre fin aux désordres et pour le paiement des sommes engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18],

sur la responsabilité des époux [M] :

— dire que la responsabilité des époux [M] doit être exclusivement retenue, pour non-respect de leur obligation de délivrance et d’entretien à l’égard de la société [K] [A] prévue aux articles 1719 et 1720 alinéa 2 du code civil,

— condamner Mme [G] et M. [Q] [H] [M] à relever en garantie la société [K] [A] pour toute obligation éventuelle qui pourrait être mise à sa charge, tant en principal qu’en accessoire, frais et dépens et ce sous réserve de tous droits et actions,

— condamner Mme [G] et M. [Q] [H] [M] à assumer exclusivement la prise en charge des travaux de réfection et d’étanchéités tels que préconisés par l’expert, s’agissant de grosses réparations,

— condamner in solidum Mme [G] et M. [Q] [H] [M] ainsi que M. [B] à assumer la prise en charges des dépenses engagées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] en leur qualité de copropriétaires,

— dire que la société [K] [A] est victime de désordres perturbant gravement l’exploitation de son restaurant du fait de l’effondrement du sol de sa cuisine,

— condamner Mme [G] et M. [Q] [H] [M], sous astreinte journalière de 50 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, d’exécuter les travaux de remise en état du sol de la cuisine et de l’office avec une étanchéité résine ou similaire, selon les prescriptions de l’expert judiciaire, sous contrôle et sous la surveillance d’un maître d’oeuvre désigné à cet effet, les travaux devant être réalisés par une entreprise qualifiée, sous le contrôle de l’architecte et du syndic de l’immeuble,

— recevoir l’appel en garantie de la société Axeria faite par la société [K] [A],

— condamner le cas échéant la société Axeria à garantir la société [K] [A] de toute condamnation dont elle pourrait faire l’objet au titre de son assurance responsabilité civile,

— condamner M. [B] à payer la somme de 10 000 euros à la société [K] [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] aux dépens.

Par conclusions notifiées le 5 juin 2025, M. [B], intimé, invite la cour, au visa des articles 1382, 1383, 1384 et suivants du code civil, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant :

— condamner la société [K] [A] et les consorts [M] pour la période du 26 mars 2012 à juin 2025 au paiement de la somme totale de 94 760,46 euros au titre du trouble de jouissance,

— dire que cette somme sera actualisée au jour de l’audience,

— le dispenser de sa quote-part de copropriété des dépenses subséquentes à la décision rendue,

— condamner la société [K] [A] et les consorts [M] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais d’appel.

Par conclusions notifiées le 24 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18], intimé, invite la cour, au visa de l’article 544 du code civil, à :

à titre principal

— débouter la société [K] [A] et les consorts [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter les consorts [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

ce faisant,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 16 juin 2022 en ce qu’il a :

' déclaré la société [K] [A] et les consorts [M] responsables des désordres d’infiltrations qu’il a subis,

' condamné in solidum la société [K] [A] ainsi que les consorts [M] à faire réaliser à leurs frais exclusifs, sous le contrôle de l’architecte et du syndic de l’immeuble et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois suivant la signification du jugement, les travaux de réfection nécessaires à la cessation des désordres préconisés par l’expert judiciaire (pièce n° 19, rapport, page 6), à savoir :

' dépose et repose des appareils de cuisine, y compris stockage,

' dépose et repose des lave-mains et du WC,

' réfection complète des sols des cuisines, de la réserve et du WC en carrelage sur étanchéité résine ou similaire, comprenant relevés d’étanchéité de 0,10 m sur les murs et cloisons environnants,

' fourreautage des canalisations d’alimentation, les canalisations d’évacuation en PVC devant être remplacées par des canalisations en cuivre ou en fonte,

' dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

' condamné in solidum la société [K] [A] ainsi que les consorts [M] à lui payer :

' la somme de 1 188 euros HT, soit 1 271,16 euros TTC au titre des frais de vérification des canalisations par l’entreprise Christal,

' la somme de 375 euros HT, soit 448,50 euros TTC au titre des honoraires de M. [T], architecte,

' la somme de 520 euros HT, soit 556,40 euros TTC, au titre des frais d’étaiement du lot n° 43,

' la somme de 5 380 euros HT, au titre des travaux de renforcement des poutres en cave, selon devis n° 997 /13/R de la société Tondu Père & Fils du 18 octobre 2013, augmentée de la TVA applicable au jour du paiement,

' ainsi que la somme de 538 euros (10 % HT du montant des travaux) au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre pour le suivi des travaux de renforcement des poutres, augmentée de la TVA applicable au jour du paiement,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 16 juin 2022 en ce qu’il l’a débouté de sa demande en paiement formée au titre des frais de souscription d’une assurance dommages-ouvrage, du surplus de ses demandes formées au titre de la TVA applicable au jour du paiement ainsi que du surplus de ses demandes indemnitaires,

et, statuant à nouveau,

— condamner in solidum les consorts [M] et la société [K] [A] à lui payer la somme de 1 895 euros au titre de frais de souscription d’une assurance dommages ouvrages, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir jusqu’à son complet paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18],

à titre subsidiaire

— condamner la société Axa France IARD à lui payer les sommes suivantes :

' 556,40 euros TTC au titre des frais d’étaiement du lot n° 43, correspondant à la cave n° 9, par la société Tondu,

' 1 271, 16 euros TTC au titre des frais de vérification des canalisations par la société Christal,

' 448,50 euros TTC au titre des honoraires de M. [T],

' 5 756,60 euros TTC au titre de travaux de remise en état avec renforcement du linteau et façon d’un contre plancher suivant devis en date du 18 octobre 2013 de la société Tondu,

' 1 895 euros TTC au titre de frais de souscription d’une assurance dommages ouvrages,

' 538 euros TTC au titre des honoraires de M. [T], architecte, calculés sur la base d’un forfait de 10 % hors taxes du montant des travaux suivant devis en date du 18 octobre 2013 de la société Tondu pour un montant de 5 380 euros HT,

— condamner la société Axa France IARD à le relever et le garantir pour toutes obligations et condamnations éventuelles de toute nature (notamment travaux et/ou réparation de préjudices) qui pourraient être mises à sa charge, et ce tant en principal, qu’en accessoires, frais, et dépens et ce sous réserve de tous autres droits et actions,

en tout état de cause

— condamner tout succombant à lui payer la somme globale de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées le 13 mars 2023, la société Axa France IARD, intimée, invite la cour, au visa des articles 1382 et suivants du code civil, à :

à titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 16 juin 2022,

à titre subsidiaire,

— rejeter la demande de garantie formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 18] à son encontre,

— condamner la société [K] [A] ainsi que les consorts [M] à la relever et la garantir de l’ensemble des condamnations formulées à son encontre,

en tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 4 000 euros ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Grappotte Benetreau,

— débouter les parties de leurs plus amples demandes.

Par conclusions notifiées le 2 janvier 2023, la société Axeria IARD, intimée, invite la cour, au visa des articles L.113-2 et L.141-1 du code des assurances, à :

à titre principal :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 juin 2022 en ce qu’il a débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes de condamnations et de garantie formées à son encontre, recherchée en qualité d’assureur de la société [K] [A],

à titre subsidiaire :

— déclarer que l’action de la société [K] [A] à son encontre est prescrite,

— déclarer que tant le fait dommageable, que le sinistre et que la réclamation datent de 2012 et sont antérieurs à la prise d’effet du contrat de la société Axeria IARD intervenu à compter du 1er janvier 2013,

— déclarer que son contrat est inapplicable au sinistre survenu en 2012,

— déclarer que M. [L] et la société [K] [A] encourent la déchéance du droit à garantie pour déclaration particulièrement tardive,

— déclarer que les dommages résultant d’un défaut d’entretien et d’un défaut d’étanchéité et donc de conformité du sol sont en tout état de cause contractuellement exclus de la garantie,

— déclarer irrecevable et infondée la demande de garantie formulée à titre subsidiaire par les consorts [M] à son encontre,

en conséquence :

— débouter la société [K] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— débouter les consorts [M] de toutes les demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, notamment de leur appel en garantie,

à titre infiniment subsidiaire :

— déclarer que le rapport d’expertise lui est inopposable,

— déclarer que les consorts [M] ont manqué à leur obligation de délivrance et d’entretien à l’égard de la société [K] [A],

— déclarer que les travaux de réfection et étanchéité du sol qui s’est écroulé, doivent être exclusivement à la charge des consorts [M] s’agissant de grosses réparations,

— déclarer que seule la responsabilité des consorts [M] doit être retenue,

— déclarer que les préjudices allégués par M. [B] pour lesquels sa garantie est recherchée, sont injustifiés,

en conséquence :

— débouter la société [K] [A] et toutes les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

en tout état de cause :

— la mettre hors de cause,

— débouter la société [K] [A] et les consorts [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, notamment de leur appel en garantie,

— condamner solidairement la société [K] [A] et les consorts [M] ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [K] [A] et les consorts [M] ou tout succombant aux dépens de l’instance.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la mise hors de cause de certains héritiers

M. [S] [AC] [M], dont il est démontré qu’il a renoncé à la succession de son père le 19 septembre 2022, n’a pas fait appel du jugement et la société [K]-[A] n’a pas interjeté appel à son encontre. Il n’y a donc pas lieu de le mettre hors de cause.

Mme [S] [P] [M] justifie avoir renoncé à la succession le 19 janvier2023. Elle doit donc être mise hors de cause.

Sur l’infirmation du jugement sur l’irrecevabilité des demandes formées contre M. [L], l’irrecevabilité de conclusions, l’irrecevabilité d’une exception de procédure, la nullité du rapport d’expertise

Si le dispositif des conclusions de la société [K]-[A] demande l’infirmation du jugement entrepris sur ces points, ces dernières ne contiennent aucun moyen de fait et de droit fondant ces prétentions. La cour note au demeurant qu’il demande également la confirmation des deux premiers points.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ces points.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la nullité du rapport d’expertise par les consorts [M]

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande, non formulée en première instance, est irrecevable puisque nouvelle en cause d’appel.

Réponse de la cour

Selon l’article 564 du code de procédure civile « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Il résulte de l’article 565 du même code que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ».

L’article 566 du même code dispose que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ».

Il ressort du jugement dont appel que les consorts [M] n’ont formulé en première instance aucune demande visant à voir écarter ou annuler le rapport d’expertise.

Leur prétention, qui vise uniquement à faire écarter un moyen de preuve, constitue donc une demande nouvelle et doit par conséquent être déclarée irrecevable.

Il sera en outre rappelé, à toutes fins, qu’en application de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure, et notamment à l’article 112 du même code selon lequel la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

Sur le fond

Sur l’origine des désordres et les responsabilités

Moyens des parties

La société [K]-[A] fait valoir que :

— il n’est pas démontré que la dégradation des poutres et du plancher est due à la non-étanchéité de la cuisine puisque :

— le sol de la cuisine s’est effondré, ce qui démontre qu’il ne s’agit pas d’un simple problème d’étanchéité ; la chute de plaques de plâtre du plafond de la cave démontre qu’il s’agit non pas d’un problème d’entretien mais de construction, ces plaques n’étant pas destinées à supporter une cuisine de restaurant ;

— le plombier de l’immeuble a constaté notamment des fuites sur les vidanges encastrées passant sous le massif maçonné à droite de la porte d’entrée cour, celles-ci étant extérieures au restaurant et se trouvant au niveau de la cave des consorts [M] ;

— l’absence d’étanchéité du sol de la cuisine et de la réserve constitue un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien des locaux et les grosses réparations incombent à celui-ci.

Les consorts [M] soutiennent que :

— la société [K]-[A] a effectué des aménagements qui sont à l’origine des désordres, si tant est qu’ils soient avérés et imputables à une partie, en installant dans la réserve des sanitaires, un pétrin et un four à pizza alors qu’antérieurement, si la réserve comportait une salle de bains, elle était à usage exclusif de stockage ;

— l’entretien des liens, y compris les grosses réparations d’entretien et la réfection du carrelage, incombait à la société [K]-[A] en exécution du bail et en application de l’article 606 du code civil ;

— La société [K]-[A], avec lesquelles les relations étaient très tendues, n’a jamais laissé les bailleurs pénétrer dans les lieux malgré leurs demandes et ne les a jamais informés de dégradations ;

— l’expert n’a pas formellement ni personnellement constaté d’infiltrations chez M. [B] et il est contradictoire d’avoir accordé à ce dernier des dommages et intérêts pour son préjudice matériel tout en lui ayant ordonné de remettre en état dès lors tels qu’ils étaient avant la réalisation de travaux ayant porté atteinte aux parties communes.

M. [B] rappelle les conclusions de l’expert, selon lesquelles l’origine des désordres constatés dans le sous-sol de son appartement provient du fonds de commerce au rez-de-chaussée appartenant à M. [M] et loué aux époux [L].

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— le rapport de la société Aquanef est sans ambiguïté sur l’origine des désordres ;

— il n’est pas démontré que les désordres pourraient avoir pour origine l’effondrement du carrelage de la cuisine et de la réserve ou les canalisations d’alimentation débouchant dans la fosse de la cour, aucune anomalie n’ayant été constatée par l’entreprise missionnée par le syndic ;

— le propriétaire des biens est responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans le fonds voisin, quand bien même ils résulteraient de travaux entrepris par les précédents propriétaires ou par son locataire.

Réponse de la cour

* Sur les désordres et leur origine

Ainsi que l’a relevé le tribunal, les désordres affectant le logement de M. [B] et les parties communes de l’immeuble sont décrits en pages 7 et 8 du rapport d’expertise judiciaire déposé le 20 décembre 2013 et consistent en :

— des infiltrations sur le mur du fond, notamment côté gauche ainsi qu’au droit de la salle d’eau et du plafond, avec des taux d’humidité relevés le 6 juin 2013 de 40 à 50 % sur le mur du fond et de 80 % au droit de la salle d’eau, et le 18 juillet 2013 de 80% à 100% chez M. [B],

— une oxydation importante des fers en plafond, avec chute au sol de certaines plaques de plâtre dans la cave n° 2 en sous-sol.

M. [B] produit les plans du rez-de chaussée et des caves du bâtiment B situé en fond de cour, dans lequel se situent ses lots, et les consorts [M] produisent un plan schématique du restaurant sur lequel figure en surimpression l’emplacement des caves pouvant être affectées par les désordres. Le syndicat des copropriétaires produit quant à lui le règlement de copropriété. Il ressort de ces différentes pièces que :

— la copropriété est composée de deux bâtiments, A (sur rue) et B (sur l’arrière), séparés par une petite cour centrale, deux petits appentis de chaque côté de la cour relient les deux bâtiments ;

— le restaurant, lot n° 9, occupe le rez-de-chaussée de la partie gauche du bâtiment A et se prolonge jusqu’à l’appentis en limite du bâtiment B ; dans cet appentis, qualifié de réserve par les parties et l’expert, se trouve un lave-main, le four à pizza et le pétrin ; entre la salle du restaurant et la réserve se trouve la cuisine ;

— la cave n° 9 du bâtiment B (lot n° 43) dont il est question dans le rapport d’expertise, appartenant à M. ou Mme [YY]/[KD], se trouve, au sous-sol, dans le prolongement de l’appentis ;

— les caves n° 10 et 11 (lots n° 44 et 45) réunies appartenant à M. [B] se trouvent immédiatement à côté de la cave n° 43, en limite de la cour centrale entre le bâtiment A et le bâtiment B ;

— la cave n° 2 (lot n° 2) se trouve au sous-sol du bâtiment A, vraisemblablement au droit de la salle principale du restaurant, en bordure de l'[Adresse 14].

Il est donc utile de relever que :

— les caves de M. [B] ne se trouvent pas sous le restaurant ; le mur du fond évoqué par l’expert correspond au mur de façade côté cour ;

— la cave n° 2 est éloignée de celles de M. [B].

Il se déduit des conclusions des parties et des constatations expertales que c’est à tort que l’expert fait référence à la cave n° 2, alors que les opérations portent sur la cave n° 9, lot n° 43, appartenant à M. ou Mme [YY]/[KD].

L’expert a organisé deux visites, les 6 juin et 18 juillet 2013. Lors de la première visite, il a constaté que le sol de la cuisine et de la réserve étaient en très mauvais état et ne présentaient aucune étanchéité et que les projections d’eau réalisées au droit du siphon du sol de la cuisine ont immédiatement entraîné des infiltrations dans la cave située en-dessous (appartement aux consorts [M] d’après leur plan). Il a conclu que les infiltrations et dégradations constatées dans le sous-sol du logement de M. [B] provenaient probablement de la non étanchéité et de la non-conformité des sols de la cuisine et de la réserve du restaurant.

Lors de la seconde visite ont été réalisés les tests de mise en eau colorée par la société Aquanef et l’expert en a conclu que ceux-ci démontraient « sans équivoque le passage des infiltrations tant dans la cave n° 2 que dans le sous-sol du duplex de l’appartement de M. [B] ».

Pourtant, les conclusions de la société Aquanef sont les suivantes : « Première mise en eau au colorant de couleur orange du sol de la cuisine, nous constatons une infiltration d’eau sur le sol de celle-ci, mais aucune trace d’infiltration d’eau au plafond et mur de la cave de M. [YY] ni sur le mur au sous-sol de l’appartement de M. [B]. Deuxième mise en eau colorée de couleur jaune fluo sur le sol de la réserve et des toilettes, infiltration d’eau importante sur le plafond et mur de la cave de M. [YY] en mitoyenneté vu l’épaisseur de ce mur l’infiltration peut prendre plusieurs jours avant d’apparaître sur le mur au sous-sol de l’appartement de M. [B]. Il sera nécessaire de refaire l’intégralité du sol de la cuisine et de la réserve ainsi que des toilettes du restaurant. »

M. [B] ne prétend ni ne démontre que le colorant jaune est apparu dans les jours suivants sur le mur de son appartement. Il doit dès lors être constaté que ni l’expertise ni les tests de la société Aquanef ne démontrent que les infiltrations constatées chez M. [B] trouvent leur origine dans les évacuations et installations sanitaires et de cuisine du lot n° 9 appartenant aux consorts [M] et exploité par la société [K]-[A]. La responsabilité de ces deux derniers doit par conséquent être écartée en ce qui concerne M. [B], dont les demandes d’indemnisation seront intégralement rejetées. Le jugement sera infirmé sur ce point.

En revanche, ces tests démontrent sans conteste que le défaut d’étanchéité du sol de la réserve et des toilettes du restaurant est à l’origine des infiltrations dans la cave n° 9 dont le plafond s’est partiellement effondré. Ainsi que l’a relevé le tribunal, les hypothèses avancées par la société [K]-[A] ne sont étayées par aucun élément probant.

* Sur les responsabilités

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Si le trouble de voisinage émane d’un immeuble loué, la victime de ce trouble peut valablement s’adresser au propriétaire, responsable de plein droit, qui dispose ensuite d’un recours contre son locataire lorsque les nuisances résultent d’un abus de jouissance ou d’un manquement aux obligations nées du bail

Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre M. [M] et Mme [G], d’une part, et M. [EU] et Mme [KN], d’autre part, stipule que le preneur s’engage « à entretenir les lieux loués en parfait état de réparation et les rendre en fin de bail en bon état, de toutes réparations locatives, d’entretien et de gros entretien, étant précisé que les grosses réparations, telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil, sont seules à la charge du bailleur, le preneur devant supporter les travaux de gros entretien, d’entretien et les charges locatives. »

Les parties ont donc entendu faire application des dispositions de l’article 606 du code civil, dressant une liste limitative des grosses réparations ne relevant pas de l’entretien. Il ressort de ces dispositions que les travaux touchant le sol du local, quelle que soit leur ampleur, sont des travaux d’entretien.

En vertu du bail signé entre les parties, il incombait donc à la société [K]-[A], repreneuse du fonds de commerce de M. [EU] et Mme [KN], d’assurer l’entretien du sol de manière à le maintenir étanche. Ayant manqué à ses obligations résultant du contrat de bail, la société est donc responsable des infiltrations dues au mauvais état du sol de leur restaurant.

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les consorts [M] et la société [K]-[A] à indemniser le syndicat des copropriétaires.

La société [K]-[A] sera condamnée à garantir les consorts [M] de toutes les condamnations prononcées contre eux.

Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires

En ce qui concerne les condamnations prononcées en première instance, la cour adopte les motifs pertinents et circonstanciés des premiers juges et confirme le jugement.

Concernant l’indemnisation des frais de souscription d’une assurance dommages-ouvrages pour l’année 2013, le syndicat des copropriétaires soutient qu’ils sont justifiés par le bulletin joint au rapport d’expertise, lequel indique expressément que le montant de la souscription est égal à 1 845 euros outre 50 euros de frais de dossier pour des travaux dont le coût est inférieur à 50 000 euros.

Cependant, ce bulletin vierge, annexé au rapport d’expertise, ne démontre pas que le syndicat des copropriétaires a effectivement souscrit l’assurance. Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

Sur les travaux

Les consorts [M] font valoir qu’ils ont effectué de nombreuses démarches et fait réaliser de nombreux devis et que malgré tous les efforts déployés, ils n’ont pu faire exécuter les travaux en raison de l’attitude d’obstruction de la société [K]-[A]. Ils estiment ne pas devoir être sanctionnés par une astreinte.

Ainsi que l’a retenu le tribunal, le principe de la réparation intégrale du préjudice impose de condamner les parties responsables des dommages à faire réaliser les travaux de réfection des sols du restaurant, dans les termes du dispositif du jugement. Celui-ci doit être confirmé sur ce point, y compris en ce qu’il a ordonné une astreinte, laquelle est incluse dans le périmètre de la condamnation de la société [K]-[A] à garantir les consorts [M].

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de la société [K]-[A] de condamnation de M. et Mme [M], sous astreinte, à exécuter les travaux de remise en état du sol de la cuisine et de l’office et la demande des consort [M] de condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter ces travaux.

Sur la demande de résiliation du bail

Moyens des parties

Les consorts [M] font valoir que la société [K]-[A] a commis de nombreuses violations du bail justifiant la résiliation du bail.

La société [K]-[A] ne fait valoir aucun moyen ni aucune demande sur ce point.

Réponse de la cour

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu du contrat de bail, le preneur s’oblige notamment à laisser au bailleur ou à son représentant le libre accès des locaux chaque fois qu’il le jugera utile, notamment en cas de travaux, à souffrir sans indemnité tous travaux que le bailleur se réserve de faire exécuter et à déposer à ses frais toutes installations qu’il aurait faits et dont l’enlèvement serait nécessaire pour la recherche et la réparation des fuites de toutes natures.

Il ressort de la main courante dressée le 31 janvier 2019 versée aux débats que M. et Mme [L] ont refusé aux consorts [M] l’accès au restaurant de manière agressive. Cet épisode n’est pas contesté par la société [K]-[A]. Les consorts [M] justifient par ailleurs de l’envoi de plusieurs lettres recommandées visant à organiser les travaux de réfection du sol dans les suites du jugement. La société [K]-[A] ne justifie pas avoir répondu à ces courriers et il n’est contesté par aucune des parties que les travaux n’ont toujours pas été réalisés alors que les consorts [M] justifient de leurs nombreuses démarches et que la société [K]-[A] a été condamnée, in solidum avec ces derniers, à exécuter ces travaux.

Par ailleurs, il a été établi que cette dernière a manqué à son obligation d’entretenir les locaux au point qu’il en est résulté un dégât des eaux en caves.

En outre, pour justifier des retards de paiement de la société [K]-[A], les consorts [M] produisent d’une part un commandement de payer fait le 28 septembre 2020 pour un arriéré de 48 634 euros et un courrier d’une agence immobilière daté du 11 juillet 2022 évoquant le renouvellement du bail commercial à condition que l’arriéré, d’un montant de plus de 26 000 euros arrêté au 31 décembre 2020, soit réglé au préalable. La société [K]-[A] ne conteste pas ces retards de paiement.

La gravité de ces manquements justifie que soit ordonnée la résiliation du bail et l’expulsion de la société [K]-[A].

Les consorts [M] ne font valoir aucun moyen au soutien de leur demande de condamnation de la société [K]-[A] à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 4 000 euros. Il ressort du courrier adressé par le gestionnaire à la société [K]-[A] que le loyer mensuel était, le 11 juillet 2022, de 2 956,44 euros, en ce compris la TVA et les provisions sur charges.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par la société [K]-[A] jusqu’à son départ des lieux à 4 000 euros compte tenu de l’indexation des loyers, en ce compris la TVA et les provisions sur charges. Cette indemnité d’occupation sera indexée comme indiqué au dispositif.

Sur la garantie de la société Axeria, assureur de la société [K]-[A]

Moyens des parties

La société [K]-[A] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a exclu la garantie de la société Axeria, faisant valoir que :

— elle n’avait pas connaissance des défauts de conformité et d’étanchéité de la cuisine du restaurant lors de la souscription du contrat d’assurance le 1er janvier 2013 ;

— les causes du sinistre et l’effondrement du sol ne résultent pas d’un défaut d’entretien de sa part mais de l’ancienneté de l’immeuble.

La société Axeria soutient que le fait dommageable, à savoir les infiltrations subies par M. [B] ainsi que la réclamation de ce dernier, date de 2012, alors que le contrat souscrit par la société [K]-[A] n’a pris effet que le 1er janvier 2013, de sorte que la garantie n’est pas applicable.

Réponse de la cour

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société [K]-[A] de ses demandes de condamnations et de garantie formée contre la société Axeria.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] et la société [K]-[A], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel.

La société [K]-[A] doit être condamnée à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires : 3 000 euros,

— à la société Axeria : 2 000 euros.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter le surplus des demandes formées par les parties par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

M. [B] demande à être dispensé de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

La présente instance n’opposant pas M. [B] au syndicat des copropriétaires, sa demande doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— déclaré la société [K] [A] responsable des désordres d’infiltrations subis par M. [B], sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil,

— déclaré M. [M] et Mme [G] responsables des désordres d’infiltrations subis par M. [B], sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamné la société [K] [A] ainsi que M. [M] et Mme [G] à payer à M. [B] :

' la somme de 4 280 euros TTC, au titre des travaux de reprise des désordres dans l’appartement de M. [B],

' la somme de 897 euros au titre de facture Aquanef du 27 juillet 2013,

' et la somme de 30 394,98 euros au titre du trouble jouissance subi,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

' pour la S.A.R.L. [K] [A] : 50 %,

' pour M. [M] et Mme [G] : 50 %,

— condamné la société [K] [A], d’une part, M. [M] et Mme [G], d’autre part, à se garantir mutuellement des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé,

— débouté la société [K] [A] ainsi que M. [M] et Mme [G] du surplus de leurs recours en garantie,

— débouté M. [M] et Mme [G] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles de résiliation judiciaire du bail conclu entre M. [M] et Mme [G] et la société [K] [A], d’expulsion de la société [K] [A] et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Met hors de cause Mme [S] [P] [M] ;

Déclare irrecevable la demande en nullité du rapport d’expertise formée par les consorts [M] ;

Condamne la société [K] [A] à garantir les consorts [M] de toutes les condamnations prononcées à leur encontre en principal, frais et accessoires, en ce compris la condamnation à réaliser les travaux, l’éventuelle liquidation de l’astreinte, les dépens et les frais irrépétibles ;

Ordonne la résiliation du bail conclu le 29 mai 2000 entre les consorts [M] et M. et Mme [EU] et transmis à la société [K]-[A] par la cession du fonds de commerce intervenue en 2006, portant sur les locaux de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 19] ;

Ordonne l’expulsion de la société [K]-[A] et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail par les consorts [M], au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

Dit, le cas échéant et en tant que de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société [K]-[A] aux consorts [M] à la somme de 4 000 euros, en ce compris la TVA et les provisions sur charges, à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés ;

Dit que si l’occupation se prolonge plus d’un an à compter du présent arrêt, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice des loyers commerciaux ;

Condamne in solidum M. [B] et la société [K]-[A] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société [K]-[A] à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

— au syndicat des copropriétaires : 3 000 euros,

— à la société Axeria : 2 000 euros.

Rejette le surplus des demandes formées par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [B] de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE