COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/02731 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V2F3

AFFAIRE :

S.A.R.L. PHARMATICA

C/

S.C. PRIMONIAL CAPIMMO

SOCIÉTÉ AJILINK – [H] CABOOTER – DE CHANAUD

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Avril 2023 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 20/07352

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 14.11.2024

à :

M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Stéphanie BRAUD, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. PHARMATICA

Placée sous sauvegarde de justice par Jugement du Tribunal de commerce de Lille en date du 24 avril 2023 ( n°RG 2023/384)

N° Siret : 804 832 954 (RCS Lille)

[Adresse 8]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – Représentant : M^e Nadia TIGZIM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1340

APPELANTE

****************

S.C. PRIMONIAL CAPIMMO

N° Siret : 499 341 469 (RCS Paris)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Stéphanie BRAUD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 12 – Représentant : M^e Alexandre UZAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

****************

SOCIÉTÉ AJILINK – [H] CABOOTER – DE CHANAUD

Prise en la personne de Monsieur [E] [H]

Es qualité d’administrateur avec mission d’assistance de la société PHARMATICA nommée à ses fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de LILLE en date du 24 avril 2023

N° Siret : 508 490 000 (RCS Meaux)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – Représentant : M^e Nadia TIGZIM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1340

PARTIES INTERVENANTE VOLONTAIRE

SOCIÉTÉ BTSG

Prise en la personne de Maître [B] [D], es qualité de mandataire judiciaire de la société PHAMATICA, désigné à cette fonction par jugement du Tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 24 avril 2023

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – Représentant : M^e Nadia TIGZIM, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1340

PARTIES INTERVENANTE FORCÉE

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Septembre 2024, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2019, la SCI Primonial Capimmo a consenti à la société Pharmatica un bail 'à usage exclusif de bureaux (…) à l’exclusion de toute autre utilisation et, notamment, à l’exclusion de la réception du public et de vente au public’ pour une durée de 9 années à compter du 1er août 2019, portant sur des locaux d’une surface de '134,7 m² environ’ situés [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel fixé à la somme 66.0003 euros HT en principal, payable trimestriellement et d’avance, outre les charges, taxes et accessoires majorés de la TVA en vigueur.

L’article 4.1 du contrat prévoyait notamment une franchise de 4 mois (soit 22.000 euros) consentie par la bailleresse à la preneuse à compter de la prise d’effet du bail.

Il prévoyait en outre une faculté de résiliation triennale les 31 juillet 2022 puis 31 juillet 2025 pour une première puis une seconde période.

Selon pli recommandé daté du 12 juin 2020 indiquant que 'nous accusons réception de votre courrier recommandé du 29 mai 2020 (…)' la bailleresse s’est opposée à la volonté de la société Pharmatica l’informant de 'la résiliation unilatérale du bail du 10 juillet 2019 dans un délai de 3 mois maximum à compter de la date de réception, soit à effet du 30 août 2020".

La preneuse maintenant sa position par l’envoi de plusieurs lettres recommandées puis par acte extra-judiciaire, évoquant notamment 'la pandémie de coronavirus perçue comme un cas de force majeure et événement imprévisible', et cessant de régler le loyer à compter du 3ème trimestre 2020, en dépit de mises en demeure des 08 puis 16 juillet 2020, la SCI Primonial lui a fait délivrer un commandement de payer le 29 juillet 2020 pour avoir paiement de la somme de 24.087,18 euros correspondant au loyer échu le 1er juillet 2020, outre les frais d’huissier.

La SCI Primonial Capimmo qui relate que n’étaient pas acceptables la proposition de la société Pharmatica consistant à lui payer trois mois de loyer ou, alternativement, de conserver le dépôt de garantie en maintenant son souhait de quitter les locaux le 30 août 2020, tout comme celle de lui restituer les clés du local le 31 août 2020 par envoi colissimo et que la preneuse n’a pas donné suite à ses propres envois recommandés ultérieurs tendant à obtenir le paiement de diverses sommes en exécution de ses obligations contractuelles mais a quitté les lieux le 30 août 2020 sans s’en acquitter, l’a en conséquence assignée en paiement de diverses sommes au titre de loyers et accessoires impayés, assorties d’intérêts majorés et capitalisés, d’une indemnité forfaitaire, du remboursement du montant de réparations locatives et de celui de la franchise de loyers accordée ou encore à titre indemnitaire, ceci par acte du 29 septembre 2020.

Par jugement contradictoire rendu le 12 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre, rappelant que l’exécution provisoire est de droit, a :

condamné la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo :

* la somme de 285.122,88 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et accessoires dus pour la période du 1er juillet 2020 au 7 octobre 2022, loyer du 4ème trimestre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux contractuel fixé à l’article 7.1, à savoir intérêts au taux Euribor 3 mois, majorée de 300 points de base (soit 3%) à compter de la date d’exigibilité de chaque somme due,

* la somme de 276.326,85 euros TTC au titre des loyers et accessoires dus pour la période du 1er janvier 2023 au 31 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux contractuel fixé à l’article 7.1, à savoir intérêts au taux Euribor 3 mois, majorée de 300 points de base (soit 3%) à compter de la date d’exigibilité de chaque somme due,

ordonné la capitalisation des intérêts conventionnels lorsqu’échus pour une année entière,

condamné la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo la somme de 22.001 euros au titre de la franchise de loyer,

débouté la société Primonial Capimmo du surplus de ses demandes,

ordonné la compensation du dépôt de garantie tel qu’actualisé par la société Primonial Capimmo dans le cadre de sa demande de paiement de l’arriéré locatif, avec les sommes mises à la charge de la société Pharmatica,

condamné la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par maître Samuel Guillaume de la Scp Blatter-Seynaeve et associés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société Pharmatica a interjeté appel de ce jugement selon déclaration reçue au greffe le 21 avril 2023.

L’appelante ainsi que la société Ajilink-Labil Cabooter-de Chanaud prise en la personne de maître [E] [H], agissant ès qualités d’administrateur avec mission d’assistance de la société Pharmatica, nommée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Lille du 24 avril 2023 (intervenante volontaire à la procédure) et la SCP BTSG prise en la personne de maître [B] [D], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Pharmatica, désignée à cette fonction par jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde de justice rendu par le tribunal de commerce de Lille en date du 24 avril 2023 (intervenante forcée à la procédure) ont saisi le conseiller de la mise en état tendant à voir ordonner sous astreinte la production, par la société Primonial Capimmo, de la lettre recommandée avec accusé de réception qui lui a été adressée le 29 mai 2020 par la société Pharmatica et l’accusé de réception correspondant qu’elle a confirmé avoir reçu par lettre recommandée du 12 juin 2020.

Par ordonnance rendue le 23 mai 2024 le conseiller de la mise en état ainsi saisi a débouté la partie appelante de sa demande de production de pièces du fait que n’étaient pas réunies ses conditions d’admission, rejetant la réclamation de l’intimée au titre de ses frais irrépétibles et dit que les dépens suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

Par dernières conclusions (n° 7) notifiées le 04 septembre 2024, la société à responsabilité limitée Pharmatica (appelante), la société Ajilink-Labil Cabooter-de Chanaud prise en la personne de maître [E] [H], agissant ès qualités d’administrateur avec mission d’assistance de la société Pharmatica et de commissaire à l’exécution du plan (intervenante volontaire à la procédure) et la SCP BTSG prise en la personne de maître [B] [D], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Pharmatica, désignée à cette fonction par jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde de justice et maintenue à ses fonctions jusqu’à l’arrêté définitif de l’état des créances selon jugement arrêtant le plan de sauvegarde de la société Pharmatica (intervenante forcée à la procédure) demandent à la cour, au visa des articles 12 et suivants du code de procédure civile, 57 A de la loi du 23 décembre 1986, du bail et des congés donnés par la société Pharmatica par lettres recommandées des 29 mai 2020, 05 et 18 juin 2020 et acte extrajudiciaire du 10 août 2020 :

de déclarer recevable et bien fondé l’appel formé par la société Pharmatica,

de déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société Ajilink-Labil Cabooter-de Chanaud prise en la personne de maître [E] [H], agissant ès qualités d’administrateur avec mission d’assistance de la société Pharmatica,

de déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société Ajilink-Labil Cabooter-de Chanaud prise en la personne de maître [E] [H], agissant ès qualités d’administrateur avec mission de commissaire à l’exécution du plan de la société Pharmatica,

de déclarer recevable et bien fondée la constitution de la société BTSG prise en la personne de maître [B] [D], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Pharmatica,

de confirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : rejeté les demandes de la société Primonial Capimmo au titre de la clause pénale, des réparations locatives et des dommages et intérêts //ordonné la compensation du dépôt de garantie tel qu’actualisé par la société Primonial Capimmo dans le cadre de sa demande de paiement de l’arriéré locatif avec les sommes mises à la charge de la société Pharmatica,

d’infirmer le jugement (entrepris) rendu entre la société Pharmatica et la société Primonial Capimmo en ce qu’il a :condamné la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo(1) la somme de 285.122,88 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et accessoires dus pour la période du 1er juillet 2020 au 7 octobre 2022, loyer du 4ème trimestre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux contractuel fixé à l’article 7.1, à savoir intérêts au taux Euribor 3 mois, majorée de 300 points de base (soit 3%) à compter de la date d’exigibilité de chaque somme due (2) la somme de 276.326,85 euros TTC au titre des loyers et accessoires dus pour la période du 1er janvier 2023 au 31 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux contractuel fixé à l’article 7.1, à savoir intérêts au taux Euribor 3 mois, majorée de 300 points de base (soit 3%) à compter de la date d’exigibilité de chaque somme due // ordonné la capitalisation des intérêts conventionnels lorsqu’échus pour une année entière // condamné la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo la somme de 22.001 euros au titre de la franchise de loyer //condamné la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par maître Samuel Guillaume de la Scp Blatter-Seynaeve et associés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile // débouté la société Pharmatica de ses demandes plus amples ou contraires // rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

et statuant à nouveau :

à titre préliminaire

de faire sommation à la société Primonial Capimmo de justifier de la situation locative et d’occupation des locaux anciennement loués à la société Pharmatica depuis le 29 mai 2020, date du premier congé délivré par la société Pharmatica,

à titre principal

de juger que le local loué à titre de bureaux par la société Pharmatica n’a servi à aucune exploitation commerciale, n’a pas été immatriculé et n’était ni accessoire ni indispensable à l’activité du preneur,

de requalifier le bail signé entre les parties en bail professionnel soumis à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986,

de juger que la société Pharmatica a régulièrement donné congé par lettres recommandées des 29 mai 2020, 05 juin 2020 et 18 juin 2020 et acte extrajudiciaire du 10 août 2020,

de dire que la société Pharmatica a régulièrement mis fin au bail qui a été résilié à compter du 29 novembre 2020,

de rejeter toutes demandes de paiement de la part de la société Primonial Capimmo postérieures au 29 novembre 2020 et de juger que la société Pharmatica n’est redevable des loyers, charges locatives et taxes que jusqu’au 29 novembre 2020,

d’ordonner l’apurement des sommes dues de part et d’autre, sous déduction du dépôt de garantie retenu par la société Primonial Capimmo,

de rejeter toute demande d’application des intérêts de 3% et de la clause pénale de 10 %, la société Pharmatica n’ayant pas été en faute,

de rejeter toute demande au titre des réparations locatives, lesquelles ne sont pas justifiées.

de rejeter toute demande à titre de dommages-intérêts

à titre subsidiaire

de juger que la société Pharmatica a valablement donné congé pour la première échéance triennale expirant le 31 juillet 2022 par lettres recommandées des 29 mai 2020, 05 juin 2020, 18 juin 2020 et acte extrajudiciaire du 10 août 2020,

de dire que la société Pharmatica a régulièrement mis fin au bail à l’expiration de la première échéance triennale, soit au 31 juillet 2022,

d’ordonner l’apurement des sommes dues de part et d’autre sous déduction du dépôt de garantie retenu par la société Primonial Capimmo,

en conséquence

de rejeter toutes demandes de la part de la société Primonial Capimmo postérieures au 31 juillet 2022 et de dire que la société Pharmatica n’est redevable des loyers que jusqu’au 31 juillet 2022 pour un montant de 146.927,30 euros,

de rejeter toute demande au titre des charges locatives, travaux, taxe foncière, taxe sur les bureaux et honoraires de gestion, lesquelles ne sont pas justifiées et ne sont pas dues en raison

de la restitution des lieux par la société Pharmatica dès le 31 août 2020,

de rejeter toute demande d’application des intérêts de 3% et de la clause pénale de 10 %,

de rejeter toute demande au titre des réparations locatives, lesquelles ne sont pas justifiées,

de rejeter toute demande à titre de dommages-intérêts,

en toute hypothèse

de condamner également la société Primonial Capimmo au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions (n° 2) 'en réponse comportant appel incident’ notifiées le 17 juin 2024, la société civile immobilière Primonial Capimmo prie la cour, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, 910-4 du code de procédure civile, R. 145-20, R. 145-23 et R. 145-36 du code de commerce, du bail commercial du 10 juillet 2019, de la sommation de payer du 29 juillet 2020,

de recevoir la société Primonial Capimmo en l’ensemble de ses demandes et l’en déclarer bien fondée,

de débouter la société Pharmatica de l’ensemble de ses demandes,

de juger que les demandes nouvelles formulées par la société Pharmatica dans ses conclusions du 29 mars 2024, 06 mai 2024 et du 10 juin 2024 sont irrecevables, et de les déclarer ainsi irrecevables,

de déclarer la société Primonial Capimmo recevable et bien fondée en son appel incident à l’encontre du jugement (entrepris),

y faisant droit,

de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre du 20 avril 2023 en ce qu’il a : condamné la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo (1) la somme de 285.122,88 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers et accessoires dus pour la période du 1er juillet 2020 au 7 octobre 2022, loyer du 4ème trimestre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux contractuel fixé à l’article 7.1, à savoir intérêts au taux Euribor 3 mois, majorée de 300 points de base (soit 3%) à compter de la date d’exigibilité des sommes dues (2) la somme de 276.326,85 euros TTC au titre des loyers et accessoires dus pour la période du 1er janvier 2023 au 31 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux contractuel fixé à l’article 7.1, à savoir intérêts au taux Euribor 3 mois, majorée de 300 points de base (soit 3%) à compter de la date d’exigibilité des sommes dues // condamné la société Pharmatica au remboursement de la somme de 22.001euros au titre du remboursement de la franchise de loyer consentie à la société Primonial Capimmo et conformément à l’article 4.1 du bail du 10 juillet 2019 // ordonné la compensation du dépôt de garantie tel qu’actualisé par la société Primonial Capimmo dans le cadre de sa demande de paiement de l’arriéré locatif, avec les sommes mises à la charge de la société Pharmatica //

condamné la société Pharmatica aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par maître Samuel Guillaume de la Scp Blatter-Seynaeve et associés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

d’infirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : rejeté la demande de condamnation de la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo, à titre d’indemnité forfaitaire de 10% du montant des sommes dues, soit la somme de 28.512,28 euros à parfaire // rejeté la demande de condamnation de la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo la somme de 20.000 euros au titre des réparations locatives //rejeté la demande de condamnation de la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, à parfaire // condamné la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés,

en conséquence

de juger que la société Primonial Capimmo est en droit de recommercialiser et de relouer le local fautivement délaissé par la société Pharmatica sans que celle-ci puisse revendiquer quelque droit que ce soit sur les locaux initialement donnés à bail,

de condamner la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo à titre d’indemnité forfaitaire 10% du montant des sommes dues, soit la somme de 28.512,28 euros, à parfaire,

de condamner la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo la somme de 20.000 euros au titre des réparations locatives,

de condamner la société Pharmatica à payer à la société Primonial Capimmo la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi, à parfaire.

en tout état de cause

de condamner la société Pharmatica à verser à 'la Primonial Capimmo’ la somme de 34.855,84 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

Par conclusions de procédure adressées au conseiller de la mise en état, notifiées le 13 septembre 2024 et visant les articles 15, 16 et 914-4 du code de procédure civile ainsi que l’ordonnance rendue le 10 septembre 2024, l’intimée poursuit à titre principal la révocation de cette ordonnance ainsi que le renvoi du dossier à une audience de mise en état pour lui permettre de répliquer et, à titre subsidiaire, l’irrecevabilité des conclusions notifiées par la société Pharmatica le 04 septembre 2024,

Elle fait principalement état du fait qu’elle a notifié des conclusions le 17 juin 2024, que 'le greffe’ a reporté la clôture, que son adversaire a notifié, le 04 septembre 2024,desconclusionsenréponse à ces conclusions du 17 juin, soit moins de six jours avant la date de la clôture et qu’il s’agit là d’une notification tardive l’ayant empêchée de pouvoir l’analyser, de voir avec son

conseil l’argumentaire adverse et de répliquer dans le respect du principe du contradictoire.

A admettre (en évitant un formalisme excessif) que la cour se trouve saisie de ces demandes à la suite de l’invitation du conseiller de la mise en état, par message électronique du 16 septembre 2024, de la saisir, force est de considérer, la demande étant jointe au fond, qu’alors que l’intimée se prévaut de l’article 914-4 du code de procédure civile selon lequel 'L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue', elle ne justifie ni même n’invoque une telle cause postérieure au prononcé de l’ordonnance de clôture au sens de ce texte.

Et si elle se prévaut d’un délai de six jours écoulés entre la notification adverse et le prononcé de la clôture – non point par 'le greffe’ mais par un magistrat – alors qu’elle même notifiait des conclusions la veille d’une précédente ordonnance de clôture, outre le fait qu’il n’est justifié ni même allégué de circonstances factuelles permettant de considérer que ce délai de six jours a constitué, pour l’intimée, un délai insuffisant pour prendre connaissance et formaliser une éventuelle réponse, il y lieu de relever que l’article 15 du même code évoque un 'temps utile’à la communication mutuelle des pièces et conclusions.

De sorte qu’au soutien de son moyen tiré de la tardiveté, la société Primonial Capimmo ne peut se borner à invoquer une période de 6 jours.

Elle se devait d’expliciter, de plus, les éléments introduits par son adversaire qui nécessitaient qu’il lui soit utilement répondu et elle s’en abstient.

Au surplus et s’agissant de la demande de report des plaidoiries, la présente procédure d’appel a été initiée, comme précédemment rappelé, il y a plus d’un an, elle a notamment donné lieu à la notification d’écritures particulièrement nombreuses et la cour ne saurait méconnaître le principe de célérité des procédures qu’elle est tenue de respecter.

Cette demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de renvoi de l’affaire ne peut donc prospérer.

Il en va de même de la demande tendant à voir déclarer irrecevables les dernières conclusions de son adversaire répondant essentiellement aux tardifs moyens d’irrecevabilité présentés par l’intimée et qui n’introduisait, en les matérialisant, que peu d’éléments à son argumentation précédente dès lors qu’il n’est fait état par la société Primonial Capimmo, sans plus de développements, que de la violation du principe du contradictoire et qu’il n’est pas précisément démontré par celle-ci que ces conclusions n° 7nécessitaient une réplique.

Cette demande subsidiaire sera semblablement rejetée.

Sur les interventions en la cause

Ne font pas l’objet de contestation l’intervention à titre principal et la constitution en qualité de partie appelante de la Selarl Ajilink-[H] Cabooter-de Chanaud prise en la personne de maître [E] [H] en qualité d’administrateur avec mission d’assistance et d’administrateur à la procédure d’appel introduite le 21 avril 2023, ceci par suite du jugement du tribunal de commerce de Lille rendu le 24 avril 2023 qui a placé la société Pharmatica sous sauvegarde de justice.

De même, en suite du jugement rendu le 28 mai 2024 par cette même juridiction, n’est pas contestée l’intervention volontaire de cette même Selarl (semblablement représentée) alors désignée comme commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde que cette décision arrêtait.

Le tribunal de commerce de Lille ayant, par ailleurs et par jugement rendu le 24 avril 2023, désigné la société BTSG prise en la personne de maître [B] [D] en qualité de mandataire judiciaire, puis l’ayant maintenue dans ses fonctions jusqu’à l’arrêté définitif de l’état des créances, selon jugement du 28 mai 2024 arrêtant le plan de sauvegarde de la société Pharmatica, elle est intervenue à la procédure d’appel en faisant notamment l’objet d’une assignation en intervention forcée délivrée le 31 juillet 2023, ce qui n’est pas davantage querellé.

En conséquence, il échet de déclarer recevables lesdites interventions auxquelles rien ne s’oppose, comme requis.

Sur le statut du bail

Il convient de rappeler que les parties se divisant sur les modalités de rupture du bail à usage de bureaux qui les liait et, par conséquent, sur leurs dettes et créances réciproques, le tribunal a été appelé à se prononcer sur son statut ; qu’au terme de l’appréciation des stipulations de ce bail ainsi que des éléments factuels invoqués, il a retenu que celui-ci n’était pas soumis au statut, susceptible de dérogation, des baux professionnels régi par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 qui permet notamment au locataire de rompre le bail à tout moment moyennant le respect d’un préavis de six mois, comme le prétendait la preneuse, mais à celui des baux commerciaux soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce régissant autrement la faculté de donner congé par le preneur, ainsi que soutenu par la bailleresse.

Pour demander à la cour de 'requalifier le bail signé entre les parties en bail professionnel soumis à (cet) article 57A’la partie appelante reproche au tribunal d’avoir négligé le fait qu’en réalité, les locaux à usage de bureaux étaient destinés à être sous-loués, au vu et au su de la bailleresse, à une société asiatique qui ne les a pas occupés, que lui a été imposé l’article 1.2 du contrat, retenu par le tribunal, par lequel elle indiquait qu’elle exercerait dans les lieux une activité commerciale et qu’elle n’a jamais occupé ni même visité ces lieux.

Elle expose qu’elle n’a pas opté pour le régime des baux commerciaux en toute connaissance de cause et, factuellement, tire argument du fait que ces bureaux étaient situés au deuxième étage de l’immeuble, qu’ils étaient à destination exclusive de bureaux, qu’étaient exclus (selon l’article 2.1 du bail) la réception de toute clientèle et de toute vente, qu’ils n’ont pas été inscrits au registre du commerce et des sociétés (ou RCS) à titre d’établissement secondaire de la société Pharmatica qui a son siège et son fonds de commerce à Marcq-en-Baroeul (59) et qu’ils n’abritent aucun fonds de commerce.

Elle ajoute que ces locaux, éloignés de son siège, n’ont aucun caractère indispensable et accessoire à sa propre activité, ni ne constituent un local secondaire et se réclame de décisions de la Cour de cassation approuvant une cour d’appel ayant retenu qu’un local ne constituait qu’une 'simple commodité’ dont la disparition était sans effet sur la pérennité du fonds et, par ailleurs, que l’article 57A précité était applicable aux locaux pris à bail par une entreprise à usage de bureaux pour les besoins de son activité professionnelle (Cass, civ 3ème, 25 juin 1991, pourvoi n° 90-12409 // 20 octobre 2016, pourvoi n° 15-20285).

Elle souligne enfin que le bail ne comporte aucune extension conventionnelle au régime des baux commerciaux ; si son article 1.2 stipule : 'le bail est régi par les articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce et R 145-1 et suivants du code de commerce modifiés par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, pour autant que le preneur remplisse les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le bail ne valant pas soumission volontaire à ces dispositions', aucune de ses clauses n’implique une renonciation du preneur au statut protecteur et d’ordre public de l’article 57A.

Poursuivant la confirmation du jugement dont elle s’approprie la motivation l’intimée soutient que les moyens adverses sont dénués de tout sérieux en qualifiant ses affirmations d’erronées et sans pertinence et en soutenant, notamment, se référant à l’exposé préalable du contrat de bail et à un courrier d’intérêt du 24 juin 2019 d’un conseil de la société Pharmatica approuvé et signé par celle-ci, que la locataire ne peut prétendre n’avoir pu le négocier.

Pour dire, d’abord, que ces locaux sont soumis de plein droit au statut des baux commerciaux, elle se fonde sur les dispositions de la loi de modernisation de l’économie (dite LME) du 04 août 2008 permettant de déroger à l’article 57-A ; elle soutient que ces dispositions ne sont pas utiles lorsque sont réunies les conditions d’application de l’article R 145-11 du code de commerce conduisant à l’application de plein droit dudit statut et entend en démontrer la réunion, s’agissant de l’existence d’un bail, d’un local (la qualification adverse de local secondaire ou accessoire étant inopérante), d’un fonds de commerce et d’une activité commerciale (résultant de l’activité de commerce de gros de parfumerie et de produits de beauté de la société Pharmatica) ainsi que d’une immatriculation au RCS.

Dès lors que l’activité exercée était commerciale et que le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit, il n’était pas possible, estime-t-elle, de renoncer à ses dispositions d’ordre public.

Afin de répondre, ensuite, à l’argumentation adverse relative à l’usage réel des locaux loués, elle se prévaut de l’article 10.2 du contrat pour soutenir que lui est inopposable la relation existante entre un sous-locataire éventuel et son seul contractant, ajoutant que la société Pharmatica n’était d’ailleurs autorisée à sous-louer qu’à des sociétés la contrôlant ou placée sous son contrôle et qu’elle élude cette démonstration en évoquant la sous-location à une entreprise chinoise.

Ceci étant exposé, il y a lieu de rappeler la destination conventionnelle du bail à savoir, comme exposé ci-avant, que les parties sont convenues que les locaux ont été donné à bail à la société Pharmatica 'à usage exclusif de bureaux (…) à l’exclusion de toute utilisation et, notamment, à l’exclusion de la réception du public et de vente au public’ .

Il n’est pas contesté que les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel sont régis par les dispositions d’ordre public de l’article 57A inséré à la loi du 23 décembre 1986 par la loi du 06 juillet 1986, qualifié de 'mini-statut des baux professionnels'.

La loi du 04 août 2008 introduisant un dernier alinéa à cet article donne, il est vrai, faculté aux cocontractants d’étendre un tel bail au statut des baux commerciaux, les dispositions de l’article 57A n’ayant dès lors plus vocation à s’appliquer.

Le bail en cause contient effectivement, comme apprécié par le tribunal retenant diverses de ses stipulations par reprise des termes de ses articles 1, 1-1, 1-2, 3-1 et 10-2, se rapportant à un bail commercial mais la volonté des parties de se placer sous le régime des baux commerciaux doit se manifester de façon univoque de sorte que son assujettissement ne peut se déduire de la simple présence, dans la convention, de dispositions ressortant du statut des baux commerciaux, ceci ne suffisant pas à caractériser une renonciation, en toute connaissance de cause et dépourvue d’ambiguïté, aux dispositions d’ordre public de cet article 57 A .

A cet égard, la partie appelante relève justement qu’aucune clause du bail n’implique une renonciation du preneur au statut protecteur de l’article 57A et se prévaut de l’article 1.2 du contrat repris ci-dessus qui, bien que visant les articles L 145-1 du code de commerce précise '(…) pour autant que le preneur remplisse les conditions pour bénéficier des baux commerciaux, le bail ne valant pas soumission volontaire à ses dispositions'.

Outre le fait que le bailleresse ne démontre pas que la preneuse ait manifesté de manière univoque sa volonté de soumettre leur convention au statut des baux commerciaux, elle échoue à établir qu’elle remplissait les conditions pour bénéficier de leur statut.

En effet, il y a lieu de considérer qu’il résulte de la procédure et des débats que l’activité principale de la société Pharmatica était exercée dans le département du Nord, que, selon sa destination contractuelle résultant de la commune intention des parties, le local donné à bail, situé dans la région parisienne, ne pouvait recevoir du public ni procéder à des ventes à ce public et qu’en outre la preneuse était autorisée, selon l’article 10.2 du bail et sous certaines conditions, à sous-louer ce local.

Pour l’application des dispositions relatives au bail commercial, l’article L 145-1 du code de commerce, visant les 'baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité’ exige l’exercice d’une activité commerciale auquel sont affectés les locaux donnés à bail et la seule utilisation du local à des fins commerciales est insuffisante.

Affirmant que les lieux donnés à bail, éloignés de son siège social, n’ont pu recevoir de la clientèle ni permettre un usage commercial, ceci conformément à sa destination explicitée à l’article 2.1 du bail, la société Pharmatica ne fait que se prévaloir de l’application de la convention et la bailleresse ne peut valablement soutenir qu’est satisfaite la condition tenant à l’exercice d’une activité commerciale en se bornant à se référer, sans plus d’éléments factuels à l’appui de son argumentation, à l’activité exercée dans ses locaux des Hauts-de-France par la société Pharmatica, à un courrier d’intérêt rédigé par un tiers et contresigné en amont de la signature du bail et d’une simple stipulation du bail qui, comme il a été dit, est insuffisante pour démontrer la volonté des parties de se placer sous le régime des baux commerciaux.

De sorte que, contrairement à ce que soutient la bailleresse, cette condition n’est pas satisfaite.

De plus, s’agissant de la condition d’immatriculation au RCS exigée de la preneuse pour bénéficier du statut des baux commerciaux par l’article 145-1 du code de commerce, la bailleresse dénie aux locaux loués leur caractère de locaux accessoires au motif qu’ils se définissent comme ceux dans lesquels l’activité commerciale n’est pas exercée, tout comme leur qualification d’établissement secondaire (page 12/44 de ses conclusions) sans pour autant que la nature de local principal puisse être retenue.

En toute hypothèse, elle ne peut être suivie en son argumentation lorsqu’elle se prévaut d’un arrêt de la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 31 mars 2016, pourvoi n° 14-25488) pour dire que, même si la société Pharmatica est uniquement inscrite au RCS pour ses locaux situés à [Localité 6], 'le défaut d’immatriculation des locaux loués par le preneur est néanmoins sans aucune incidence sur la validité du bail et ne conditionne aucunement l’application du statut des baux commerciaux'.

Cet arrêt énonce seulement, à l’instar de nombreuses décisions antérieures, que la 'validité’ d’un bail n’est pas subordonnée à l’immatriculation du preneur au RCS.

Il peut être rappelé, sur l’obligation d’immatriculation au RCS, qu’elle s’applique, suivant l’article 145-1 du code de commerce: '(1°) aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal’ .

Et l’article R 123-63 du code de commerce dispose que 'toute personne morale immatriculée qui ouvre un établissement secondaire demande son immatriculation secondaire dans les conditions prévues à l’article R 123-41" , l’établissement secondaire étant défini, au sens de la section dont il s’agit, à l’article R 123-40 comme 'tout établissement permanent, distinct du siège social ou de l’établissement principal et dirigé par la personne tenue à l’immatriculation, un préposé ou une personne ayant le pouvoir de lier des rapports juridiques avec les tiers'.

Néanmoins, outre le fait qu’il est constant que l’établissement en cause n’a pas fait l’objet d’une inscription au RCS, l’argumentation de la bailleresse relative à cette condition est inopérante devant la cour, eu égard à l’objet du litige, dès lorsque cette inscription n’est une condition du bénéfice du statut des baux commerciaux que pour le renouvellement du bail (notamment : Cass civ 3ème, 1er octobre 2003, pourvoi n° 02-10381, publié au bulletin).

Il s’évince de tout ce qui précède que la partie appelante est fondée en son action tendant à voir juger que le bail la liant à la société Primonial Capimmo relève, non point du statut des baux commerciaux mais des dispositions de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 portant sur les baux professionnels.

Le tribunal ne peut donc être suivi en son appréciation (non reprise au dispositif du jugement) sur ce point pas plus qu’aux conséquences qu’il en a tirées quant aux condamnations prononcées.

Sur les créances réciproques des parties

1) sur la créance de la bailleresse

Sur les congés donnés par la preneuse et ses effets sur la dette locative

Se prévalant d’un premier congé notifié par lettre recommandée du 29 mai 2020, postérieurement réitéré et exposant qu’était erroné le délai de préavis de 3 mois formulé dans ce congé mais que cela n’en affecte pas la validité, les appelantes demandent à la cour, en application de l’article 57A qui prévoit le respect d’un préavis de 6 mois, de juger que ses effets doivent être reportés au 29 novembre 2020, sollicitant subsidiairement que soit exclue, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal en la condamnant à payer des charges et loyers jusqu’au 31 juillet 2025, toute demande en paiement postérieure au 31 juillet 2022 correspondant à la première échéance triennale prévue au contrat.

Déniant toute validité à ce congé du 29 mai 2020, faute de production de la lettre recommandée dont il est fait état et en raison d’une adresse erronée figurant sur ce courrier, la bailleresse expose, quant à elle, que la preneuse qui a quitté de manière anticipée les locaux loués a délibérément manqué, en connaissance de cause et avec une parfaite mauvaise foi, à ses obligations contractuelles telles qu’issues du bail du 10 juillet 2019.

Elle se fonde sur l’article 3.1 du contrat de bail relatif à la durée du bail prévoyant:

'(…) conformément aux dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce le bail cessera parla délivrance d’un congé, lequel devra être notifié par acte extrajudiciaire avec un préavis de six mois, le preneur disposant de la faculté de donner congé pour l’expiration de chaque période triennale'

et selon lequel (stipulation posée comme une condition déterminante du consentement de la bailleresse)

' (…) le preneur s’engage à verser au bailleur l’ensemble des loyers et charges dus jusqu’à la fin de la période ferme du bail'.

Faisant valoir que la preneuse n’a pas signifié de congé ultérieurement à la première échéance triennale du bail, sont dus, affirme-t-elle, les loyers, charges et taxes contractuels jusqu’à la prochaine échéance triennale, soit jusqu’au 31 juillet 2025.

Elle approuve, par conséquent, le tribunal 'suivant pour l’essentiel (son) argumentaire’ et poursuit la confirmation du jugement en ses condamnations sur ce point.

Ceci étant rappelé, les dispositions relatives au code de commerce n’ont pas vocation à trouver application, comme il a été dit.

Doit s’appliquer l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 – sur le fondement duquel, à ce stade, ne conclut pas l’intimée – qui dispose notamment :

' (…) Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier (…) '.

L’article R 145-38 du code de commerce n’étant pas applicable, lorsque le congé est adressé par courrier avec demande d’accusé de réception, le délai de préavis des locataires court, par application de l’article 668 du code de procédure civile, à compter de la date d’envoi de ce courrier à l’égard de celui qui y procède mais encore faut-il qu’elle soit régulière, autrement dit qu’il soit fait la démonstration de sa présentation par les services postaux au destinataire comme a pu en juger la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 16 mars 2023, pourvoi n° 21-22240).

Faute d’être en mesure de rapporter la preuve d’une présentation au destinataire, par les services postaux, de la lettre recommandée du 29 mai 2020 dûment postée qu’elle invoque, la société Pharmatica ne peut s’en prévaloir, pas que du courriel adressé à la bailleresse destiné à doubler cet envoi.

En revanche, n’est pas contestée la réception du congé envoyé par lettre recommandée du 05 juin 2020, si bien qu’il convient de tenir cette date pour le point de départ du congé.

Par application des dispositions sus-reprises de l’article 57A, le congé est susceptible d’être donné 'à tout moment’ et le respect du délai de préavis de six mois requis conduit la cour à considérer que la société Primonial Capimmo ne peut poursuivre le paiement des loyers, charges et taxes impayées au delà de la date du 05 décembre 2020.

Sur les loyers impayés

A s’en tenir au 'relevé de compte bail’ arrêté au 10/11/2020 produit aux débats (pièce n° 17 de l’appelante), le loyer trimestriel était fixé à la somme de 16.500,75 euros HT.

Par suite, la société Pharmatica étant redevable des loyers sur la période ci-avant considérée de six mois, la créance de la bailleresse à ce titre sera fixée à la somme totale de 33.001,50 euros HT et le jugement sera infirmé en ce qu’il en dispose autrement.

Cette somme sera assortie des intérêts Euribor 3 mois + 300 points de base convenus.

Rien ne s’oppose, par ailleurs, à la capitalisation des intérêts

Sur les charges locatives et accessoires

Invoquant les dispositions des articles 9 du code de procédure civile, 1353 sur la preuve de l’exécution d’une obligation et sa charge, 1103 et 1104 du code civil sur l’exigence de la bonne foi contractuelle, 1728-2° sur les obligations du preneur à bail ainsi que l’article 6 du contrat litigieux selon lequel la société Pharmatica s’engageait à s’acquitter trimestriellement et d’avance de sa quote-part des charges, prestations, taxes et impôts fonciers afférents aux lieux loués augmentés de la TVA, le tribunal a considéré que le quantum des loyers et accessoires n’était pas discuté par la défenderessse et a fait droit aux prétentions de la demanderesse à l’action à ce titre.

La partie appelante qui entend voir tirer les conséquences de la requalification du bail conteste plus généralement au fond la créance de charges, taxes et frais de gestion dont se prévaut son adversaire.

Elle critique la ventilation, selon elle erronée, des loyers et charges sur les deux périodes retenues par le tribunal et oppose à la bailleresse, qui a laissé sans réponse une sommation de préciser les conditions d’occupation des lieux depuis son départ, le fait que les lieux libérés ont pu être à nouveau loués de sorte que ses demandes concernent des services rendus à un locataire sans contrepartie et que la bailleresse pourrait ainsi déjà percevoir lesdites charges d’un nouveau locataire ; elle ajoute que celles-ci doivent être annuellement justifiées auprès de la preneuse, comme stipulé à l’article 6-4 de leur contrat, et que même au stade de la procédure, elles n’ont fait l’objet d’aucun justificatif d’aucune sorte.

Elle en conclut que toutes les sommes relevant des charges, accessoires et frais doivent être exclues de la créance de l’intimée pour un montant qu’elle évalue à 67.373,55 euros.

Répliquant à la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté que lui a opposée son adversaire – dans ses dernières conclusions notifiées la veille d’une première date de clôture de l’instruction de l’affaire, observe-t-elle – elle se prévaut des prétentions formulées dans ses propres et dernières écritures de première instance ainsi que des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile pour affirmer que ses demandes ne sont pas nouvelles et qu’elles tendent aux mêmes fins.

En sus de ce moyen d’irrecevabilité qu’elle fonde sur les dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile relatif à la nécessaire concentration temporelle des prétentions, l’intimée soutient subsidiairement que n’est pas fondée la contestation de ce poste de créance pour obtenir 'restitution des sommes refacturées sur la période courant jusqu’au 31 juillet 2022".

Elle invoque les dispositions des articles R 145-40-2 et R 145-36 qui concernent l’exigence d’un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire, le second de ces textes disposant que 'le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci'.

Produisant (en pièce n° 31) les redditions de charges sur la période 2020-2023, elle soutient qu’elle a satisfait à son obligation, faisant valoir que la preneuse ne lui a jamais demandé de produire le moindre justificatif.

Ceci rappelé et s’agissant de la fin de non-recevoir invoquée, si elle ressort effectivement de la compétence exclusive de la cour, la société Primonial Capimmo ne peut être suivie en son argumentation.

La société Pharmatica établit, en effet et en se référant à la pièce n° 33 produite par l’intimée, que, dès la première instance, elle formulait des prétentions tendant au rejet de toute demande (en ce par conséquent compris charges et accessoires) au delà du 29 novembre 2020 ou, subsidiairement, au delà de la première échéance triennale et que cette prétention a été réitérée devant la cour.

Les prétentions se distinguent des moyens invoqués pour permettre leur succès et l’article 563 du code de procédure civile, loin d’interdire les moyens nouveaux, dispose : 'Pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves'.

Au cas particulier, les moyens de l’appelante ne sauraient être argués de nouveauté dès lors qu’ils tendent 'à faire écarter les prétentions adverses', comme prévu à l’article 564 de ce code, pas plus que ses prétentions dans la mesure où, selon l’article 565 du même code, 'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge'.

Ainsi, ne peut prospérer cette fin de non-recevoir.

S’agissant, au fond, du poste de créance en cause, le manquement à l’obligation de reddition annuelle de comptes quant aux charges récupérables assignée à la bailleresse n’est assortie d’aucune sanction et sa méconnaissance, invoquée par la partie appelante, ne peut de facto être sanctionnée par une extinction de la dette.

La bailleresse verse, certes, aux débats (en pièce n° 31 et selon son intitulé) 'les redditions de charges de la société Pharmatica sur la période 2020-2023" – sans toutefois justifier de leur envoi effectif et à bonne date – mais s’il a été jugé qu’une régularisation peut intervenir dans le cadre d’une instance en justice dans la limite de la prescription, force est ici de constater que la partie appelante oppose à la bailleresse une absence de communication de justificatifs (écrivant, en page 22/27 de ses dernières conclusions n° 7, ceci à l’instar de ses conclusions n° 6 (en page 20/26) notifiées le 13 juin 2024: 'les demandes et les provisions sur les charges, taxes et frais de gestion doivent être justifiées : or, même au stade de la cour d’appel, ces charges, taxes et frais divers de gestion n’ont fait l’objet d’aucun justificatif d’aucune sorte en contradiction avec l’article 6.4 du bail’ ) et qu’il n’est produit, ni même été offert de produire les justificatifs en cause.

Il en résulte que, faute d’en justifier comme il lui a été expressément demandé, la société Primonial Capimmo sera déboutée de sa demande au titre des charges récupérables, taxes et frais de gestion réclamés et que le jugement doit être infirmé en ce qu’il en dispose autrement.

Sur le remboursement de la franchise de loyer

L’article 4.1 du contrat de bail a prévu une franchise de loyer correspondant à quatre mois de loyer (son montant total étant évalué à 22.001 euros) en stipulant que 'd’un commun accord entre les parties, il est convenu que dans l’hypothèse où le bail prendrait fin par anticipation pour une raison quelconque exclusivement imputable au preneur, la franchise ci-dessus accordée par le bailleur devra être remboursée au bailleur.'

Si l’intimée sollicite la confirmation du jugement de ce chef, elle ne consacre aucun développement juridique sur la nature de cette franchise alors que l’intimée, à tenter de comprendre son lapidaire argument (page 23/27), paraît incriminer sa redondance du fait d’un cumul de demandes indemnitaires parmi lesquelles figurent déjà des clauses pénales.

Il peut être relevé, quant à sa nature, que l’administration fiscale analyse la franchise de loyers comme un échange de prestations, le preneur renonçant à la faculté de résiliation anticipée du bail et, réciproquement, le bailleur rémunérant en nature cette prestation, ceci pour soumettre les loyers non-perçus à la TVA par application de l’article 256 IV du code général des impôts, alors que le Conseil d’Etat retient que la remise volontaire par le créancier d’une dette qui constitue un mode d’extinction de l’obligation de payer, n’équivaut pas à un encaissement rendant la taxe exigible (CE, 02 mai 2018, n° 404161).

En tout état de cause, le caractère indemnitaire de cette franchise ne peut être retenu et, par suite, le cumul tel qu’invoqué par la preneuse.

En vertu de l’article 4.1 précité, la bailleresse peut donc en demander le remboursement, si bien que le jugement sera confirmé en ce qu’il retient ce poste de créance en l’évaluant à 22.001 euros.

Sur l’indemnité contractuelle de 10%

Aux termes de l’article 7.1 du contrat de bail, la société Pharmatica s’est notamment engagée à supporter sur tout paiement de loyer et/ou de charges qui ne seraient pas effectués à leur date les intérêts au taux Euribor 3 mois + 300 points de base applicables de plein droit.

Il prévoyait en outre, dans un second alinéa, une majoration de 10% sur toutes sommes dues quinze jours calendaires après l’envoi au preneur d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet, valant mise en demeure.

Sur appel incident la bailleresse reproche au tribunal, statuant sur le fondement de l’article 1231-3 du code civil relatif à la clause pénale et qui dispose in fine que 'sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure', de l’avoir déboutée de ce chef de demande, motif pris du défaut de production des lettres qu’elle se devait d’adresser à la preneuse suivant les conditions ainsi définies.

Et elle poursuit le paiement de cette indemnité forfaitaire (au montant évalué à 28.512,28 euros à parfaire) en soutenant qu’elle constitue l’indemnisation contractuelle de son préjudice du fait du non-respect de la convention et du défaut de paiement des loyers et de leurs accessoires, estimant qu’elle est parfaitement autonome, qu’elle ne constitue pas une indemnisation forfaitaire déterminée à l’avance et ne saurait donc être analysée en une clause pénale.

Le serait-elle, elle lui dénie le caractère manifestement excessif requis pour pouvoir être modérée, d’autant qu’il s’agit d’une clause usuelle et que l’excès ne se mesure pas aux éléments factuels ayant eu un impact sur l’activité du preneur intervenus postérieurement à la conclusion du bail.

La partie appelante qui poursuit la confirmation du jugement tant en son motif qu’en son dispositif sur ce point, rétorque, de plus, que cette pénalité est par deux fois comptabilisée dans les décomptes adverses, qu’il s’agit de demandes excessives et abusives, que cet intérêt majoré et cette indemnité font double emploi, qu’elle a régulièrement payé son loyer jusqu’à son départ des lieux, que le rejet de ses congés a empêché tout règlement amiable et enfin que ce contentieux est à l’origine de son placement sous sauvegarde de justice.

Ceci repris, il y a lieu de considérer que les parties au contrat ont conventionnellement aménagé la réparation du préjudice de la bailleresse résultant du défaut d’exécution de la preneuse.

Ayant évalué forfaitairement à 10% et par avance les dommages-intérêts dus dans une telle occurrence, ceci avec une finalité comminatoire, l’intimée n’est pas fondée à dénier à cette clause son caractère de clause pénale.

Cette clause remplissant une fonction réparatrice du préjudice résultant de l’inexécution contractuelle, elle ne saurait se cumuler avec la demande tendant à assortir la créance locative principale des 'intérêts au taux Euribor 3 mois + 300 points de base’ par ailleurs réclamés et alloués par la cour qui tend à voir réparer le préjudice résultant du manquement de la locataire dans ses obligations, qu’il s’agisse de son retard ou de son inexécution, dont les parties sont librement convenues.

Par suite, le jugement sera confirmé en son débouté.

Sur les réparations locatives

Pour rejeter cette demande, le tribunal a considéré que la bailleresse ne produisait aucune pièce propre à en établir le bien-fondé et que le procès-verbal de constat d’huissier dressé du 23 septembre 2020 n’établissait pas que les locaux n’ont pas été restitués en parfait état.

Sollicitant, sur appel incident, la somme de 20.000 euros à ce titre, l’appelante invoque le départ et la 'restitution brutale’ des locaux annoncée le 29 mai 2020 pour le 30 août suivant afin de dire que la preneuse se devait de respecter l’article 13 du bail relatif à la 'restitution des locaux loués’ aux termes duquel :

'Le preneur devra également rendre les locaux loués en parfait état d’entretien, de propreté et de réparations locatives, et les restituer libres de tout mobilier, cloisonnement, agencement, câblage qui n’auraient pas fait accession au bailleur en vertu de l’option dont il dispose. (…) Trois mois avant le départ du préteur, il sera ainsi établi un pré-état des lieux contradictoire, ou, à défaut d’accord entre les parties, par huissier, afin d’évaluer les réparations et remises en état à la charge du preneur. Ce pré-état des lieux sera comparé à l’état des lieux d’entrée pour ce qui concerne les éventuelles remises en état initial requises par le bailleur.'

Il y a toutefois lieu de rappeler, comme énoncé récemment par la Cour de cassation (Cass civ 3ème, 27 juin 2024, pourvoi n° 22-10298, publié au bulletin) statuant au triple visa des articles 1732 du code civil, 1147 et 1149 (anciens) du même code ainsi que du principe de la réparation intégrale du préjudice – suivant lequel les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit – que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur et qu’il appartient à la bailleresse de rapporter la preuve d’un préjudice effectif.

En l’absence d’une telle démonstration cette demande, dont l’évaluation telle que chiffrée ne repose d’ailleurs sur aucune assise matérielle, ne peut qu’être rejetée, à l’instar de l’appréciation des premiers juges, la preneuse se prévalant de plus, en justifiant, de son offre non suivie d’effet de réaliser un état des lieux dès le 05 juin 2020.

2) sur la créance de la preneuse

S’agissant du dépôt de garantie prévu à l’article 5 du contrat et en possession de la bailleresse, le tribunal a accueilli le principe de sa restitution à la preneuse et, sur le fondement des dispositions de l’article 1347 du code civil a fait droit à la demande de compensation entre cette créance et l’arriéré locatif formée par cette dernière.

Dans l’ignorance de son montant tel qu’actualisé par la société Primonial Capimmo, il a ordonné cette compensation dans le dispositif de son jugement sans évaluation chiffrée.

En appel, la société Pharmatica qui sollicite la confirmation du jugement sur ce point précise qu’a été versée la somme de 16.500,75 euros TTC, ce que ne conteste pas l’intimée qui poursuit, quant à elle, la confirmation du jugement sur ce point.

Dans ces conditions, le jugement mérite confirmation, la créance de la preneuse étant retenue à hauteur de cette somme.

Sur la demande indemnitaire formée par la bailleresse

Se prévalant d’un départ précipité de la preneuse, du défaut de paiement de son arriéré locatif et d’un comportement 'opportuniste et parfaitement abusif en violation des clauses et conditions du bail', reprochant par ailleurs au tribunal d’avoir rejeté sa demande indemnitaire au motif que n’était caractérisé aucun préjudice distinct du retard dans le paiement déjà indemnisé, la société Primonial Capimmo réitère sa demande indemnitaire, sollicitant la condamnation de son adversaire à lui verser la somme de 20.000 euros.

Mais il résulte des éléments ci-avant que la preneuse pouvait à juste titre se prévaloir des dispositions de l’article 57A de la loi de 1986 modifiée pour mettre un terme au bail en cause et s’opposer aux demandes de la bailleresse fondées sur l’application du statut du bail commercial.

Et il n’est pas justifié d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement, déjà indemnisé par l’octroi des intérêts de retard, qui plus est accordés à un taux majoré.

Le jugement sera donc confirmé en son débouté.

Sur les frais de procédure et les dépens

L’équité ne conduit pas à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties au litige.

Et, en raison de la succombance partielle de chacune, elles conserveront la charge de leurs propres dépens, en ce compris ceux exposés dans le cadre de l’incident de mise en état.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe ;

Rejette les demandes de rabat de l’ordonnance de clôture, de renvoi de l’affaire et de mise à l’écart des dernières conclusions de l’intimée formées par la société civile immobilière Primonial Capimmo ;

Déclare recevables en leurs interventions volontaires respectives la société Ajilink-Labil Cabooter-de Chanaud prise en la personne de maître [E] [H], agissant ès qualités d’administrateur avec mission d’assistance de la société Pharmatica et de commissaire à l’exécution du planet la SCP BTSG prise en la personne de maître [B] [D], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Pharmatica, désignée à cette fonction par jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde de justice et maintenue à ses fonctions jusqu’à l’arrêté définitif de l’état des créances et ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde selon jugement du tribunal de commerce de Lille du 28 mai 2024 arrêtant le plan de sauvegarde de la société Pharmatica ;

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ses dispositions portant condamnation de la société Pharmatica au titre de l’arriéré de loyers et accessoires comptabilisés depuis le 1er juillet 2020 jusqu’au 31 juillet 2025 et, statuant à nouveau en y ajoutant ;

Dit que le bail conclu le 10 juillet 2019 entre la SCI Primonial Capimmo et la société à responsabilité limitée Pharmatical est soumis au statut des baux professionnels régi par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 et qu’il en a été régulièrement donné congé le 05 juin 2020;

Fixe la créance de la société Primonial Capimmo à l’encontre de la société Pharmatical Sarl à la somme totale de 33.001,50 euros HT assortie des intérêts Euribor 3 mois+300 points de base convenus au titre des loyers dus à compter du 05 juin 2020 et durant la période de congé de 6 mois ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Déboute la SCI Primonial de ses demandes au titre des charges, prestations, taxes, impôts, frais et honoraires afférents aux lieux loués ainsi qu’en celles relatives à la clause pénale de 10% prévue au contrat de bail et aux réparations locatives ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au paiement des frais de procédure de l’article 700 du code procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens de la procédure d’appel en ce compris ceux afférents à l’incident de mise en état.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente