TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 1 cab 01 A

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 22/09796 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XMAX

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

11 Septembre 2024

Affaire :

Mme [Z] [O], M. [D] [C], Mme [W] [C], représentée par ses réprésentants légaux Madame [Z] [O] et Monsieur [D] [C]

C/

M. Le DIRECTEUR DE LA DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES, chargé de la gestion des Patrimoines – Pôle gestion des patrimoines privés, en sa qualité de curateur de la succession de Mme [U] [P] veuve [L], Mme [J] [H], S.E.L.A.R.L. [G] & ASSOCIES, Mme [E] [L]-[Y], Mme [U] [P] veuve [L], S.A.S. APPRETS TEXTILES DU CENTRE ENERGIE (ATC ENERGIE), S.E.L.A.R.L. [G] & ASSOCIES

le:

EXECUTOIRE+COPIE

la SCP BAUFUME ET SOURBE – 1547

la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK – 719

la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES – 2167

la SELARL CABINET BEATRICE BURNICHON – 1631

la SELEURL KAIZEN AVOCAT – 3314

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 11 Septembre 2024, le jugement contradictoire suivant,

Après rapport de Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 05 Juin 2024, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Madame [Z] [O]

née le 14 Mars 1980 à [Localité 27], demeurant [Adresse 3] – [Localité 24]

représentée par Maître Louise TSCHANZ de la SELEURL KAIZEN AVOCAT, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 3314

Monsieur [D] [C]

né le 07 Décembre 1985 à [Localité 29], demeurant [Adresse 3] – [Localité 24]

représenté par Maître Louise TSCHANZ de la SELEURL KAIZEN AVOCAT, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 3314

Madame [W] [C], représentée par ses réprésentants légaux Madame [Z] [O] et Monsieur [D] [C]

née le 05 Janvier 2021 à [Localité 23], demeurant [Adresse 3] – [Localité 24]

représentée par Maître Louise TSCHANZ de la SELEURL KAIZEN AVOCAT, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 3314

DEFENDERESSES

M. Le DIRECTEUR DE LA DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES, chargé de la gestion des Patrimoines – Pôle gestion des patrimoines privés, en sa qualité de curateur de la succession de Mme [U] [P] veuve [L], dont le siège social est sis [Adresse 14] – [Localité 17]

Dispensé du ministère d’avocat, représenté par le directeur de la DRFIP

Madame [J] [H]

née le 09 Avril 1981 à [Localité 26], demeurant [Adresse 21] – [Localité 18]

représentée par Maître Béatrice BURNICHON de la SELARL CABINET BEATRICE BURNICHON, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1631

S.E.L.A.R.L. [G] & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 13] – [Localité 16]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 719

Madame [E] [L]-[Y]

née le 17 Avril 1961 à [Localité 16], demeurant [Adresse 19] – [Localité 18]

représentée par Maître Raphaël BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 2167

Madame [U] [P] veuve [L]

née le 03 Janvier 1926 à [Localité 22] – ALGERIE (Alg.), demeurant [Adresse 1] – [Localité 24]

représentée par Maître Raphaël BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 2167

S.A.S. APPRETS TEXTILES DU CENTRE ENERGIE (ATC ENERGIE), dont le siège social est sis [Adresse 20] – [Localité 15]

représentée par Maître Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1547

S.E.L.A.R.L. [G] & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 13] – [Localité 16]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 719

EXPOSE DU LITIGE, FAITS ET PROCÉDURE

Requête 22/960 – AJF 22/9796

Le 25 juin 2012, la société IDEES [L] a cédé aux consorts [A]-[K] les lots n°4, 14 et 15 d’une copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 24] au lieudit [Adresse 25], constitués par un appartement de type T3 avec la jouissance d’un jardin privatif et deux emplacements de stationnement extérieur. La copropriété, qui comprend six logements, est située sur les parcelles cadastrées section B, n° [Cadastre 2], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

Le 28 juin 2017, les consorts [A]-[K] ont cédé les mêmes lots à [J] [H].

Le 7 mars 2018, [J] [H] a signé avec [Z] [O] un compromis de vente portant sur ces mêmes lots, réitéré le 22 mai 2018 par acte authentique, par le ministère de Maître [G], notaire au sein de l’Office Notarial [G] & ASSOCIES, moyennant un prix de vente de 238.000 euros. La propriété acquise est devenue le domicile de [Z] [O], qui y a emménagé avec son compagnon [D] [C], puis leur fille [W] [C] née le 5 janvier 2021.

En février 2019, les consorts [N], voisins de [Z] [O], ont découvert une pollution sur leur terrain et ont obtenu en référé que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Il est alors apparu que la propriété de ceux-ci et de [Z] [O] est située dans le périmètre de l’emprise d’une ancienne installation exploitée depuis 1959 par les différentes sociétés successives des établissements [S] [L], devenues DEGRAISSAGE APPLICATION SILICONES IGNIFUGATION (DASI) et SARL IGNIFUGATION ET DEGRAISSAGE [L] (I.D. [L] constituée le 19 décembre 1994, elle-même devenue IDEES [L] le 30 avril 2010), ayant développé des activités utilisant des substances chimiques.

Suite à l’injonction de la préfecture à l’actuel exploitant (la société KHALYGE 1) et à l’ayant-droit de l’entreprise [S] [L] (la société ATC ENERGIE), plusieurs diagnostics environnementaux ont été réalisés, notamment par le bureau d’étude AECOM, le 13 novembre 2020, et par le bureau d’étude GINGER BURGEAP, mandaté par l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME), le 16 avril 2021 (rapport du 31 mars 2022).

Sur leur requête enregistrée le 28 octobre 2022, [Z] [O], [D] [C] et [W] [C], représentée par ses représentants légaux [Z] [O] et [D] [C], ont été autorisés par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Lyon du 30 octobre 2022, à faire délivrer, à jour fixe à l’audience du 6 septembre 2023, assignation à [J] [H], l’Office Notarial [G] & ASSOCIES, [E] [L]-[Y], [U] [P] veuve [L] et la société APPRETS TEXTILES DU CENTRE ENERGIE (ci-après SAS ATC ENERGIE).

Par actes de commissaire de justice en date des 7 et 9 novembre 2022, [Z] [O], [D] [C] et [W] [C], représentée par ses représentants légaux [Z] [O] et [D] [C], ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon [J] [H], l’Office Notarial [G] & ASSOCIES, [E] [L]-[Y], [U] [P] veuve [L] et la SAS ATC ENERGIE aux fins de voir, à titre principal, annuler la vente du 22 mai 2018 entre Madame [H] et Madame [O], à titre subsidiaire prononcer la résolution de la vente, et, en tout état de cause condamner à la restitution du prix et au paiement de sommes au titre des préjudices financiers, moraux et d’anxiété et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a fait l’objet d’une publication au service de la publicité foncière le 25 janvier 2023.

Par conclusions en date du 21 juillet 2023, [Z] [O], [D] [C] et [W] [C] se sont désistés de l’instance introduite à l’encontre de la SAS ATC ENERGIE, ce désistement ayant été accepté par conclusions de la SAS ATC ENERGIE du 1er septembre 2023.

Requête président 23/1020

[U] [P] veuve [L] est décédée le 8 mars 2023.

Ses deux enfants ayant renoncé à la succession, la succession de [U] [P] veuve [L] a été déclarée vacante et l’autorité administrative chargée du Domaine, en l’espèce le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région Rhône-Alpes et du Département du Rhône (ci-après DRFIP), chargé de la gestion des patrimoines privés, a été nommé curateur de cette succession vacante par ordonnance du président du Tribunal judiciaire de Lyon du 23 octobre 2023.

Requête 23/1140 – AJF 24/546

Sur leur requête enregistrée le 24 novembre 2023, [Z] [O], [D] [C] et [W] [C], représentée par ses représentants légaux [Z] [O] et [D] [C], ont été autorisés par ordonnance du président du tribunal du 28 novembre 2023 à faire délivrer à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Lyon à l’audience du 7 février 2024, assignation au DRFIP.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, [Z] [O], [D] [C] et [W] [C] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon le DRFIP, aux fins de voir à titre principal, annuler la vente du 22 mai 2018 entre Madame [H] et Madame [O], à titre subsidiaire prononcer la résolution de la vente, et, en tout état de cause condamner à la restitution du prix et au paiement de sommes au titre des préjudices financiers, moraux et d’anxiété et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 6 septembre 2023, le conseil d'[J] [H] a sollicité le renvoi pour mettre en cause l’ancien propriétaire. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 février 2024.

A l’audience du 7 février 2024, l’affaire enregistrée sous le numéro AJF 24/546 a été jointe à l’affaire enregistrée sous le numéro 22/9796, l’affaire étant désormais enregistrée sous ce seul numéro.

A cette même audience, le conseil d'[J] [H] a sollicité le renvoi pour répondre aux dernières conclusions du 2 février 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 juin 2024 avec un calendrier pour conclure et signifier les conclusions des parties à la DRFIP.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions récapitulatives transmises par voie électroniques le 6 mai 2024 et notifiées au service des domaines le même jour par courrier LRAR reçu le 13 mai 2024, [Z] [O], [D] [C] et [W] [C] sollicitent du tribunal de :

Vu les articles 840 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1130 et suivants, 1352-6, 1240, 1604 et 1610 du code civil,

Vu les articles L.223-22, L.237-12 et L.237-24 du code de commerce,

Vu l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

A TITRE PRINCIPAL,

• ANNULER la vente intervenue le 22 mai 2018 entre Madame [H] et Madame [O] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

• PRONONCER la résolution de la vente intervenue le 22 mai 2018 entre Madame [H] et Madame [O] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

• CONDAMNER in solidum Madame [H] et l’office notarial [G] & ASSOCIES à restituer à Madame [O] la somme de 238 000 € au titre des restitutions consécutives à l’anéantissement de la vente, assortis des intérêts au taux légal capitalisés à compter du jour de la signification de l’assignation ;

• ORDONNER à l’office notarial [G] & ASSOCIES la production du récapitulatif des frais et émoluments notariaux pour la vente du 22 mai 2018 ;

• ORDONNER la restitution de la maison sise [Adresse 3] à [Localité 24] dans un délai de 9 mois à compter du versement de la totalité des condamnations par les parties perdantes ;

• CONDAMNER in solidum Madame [H], Madame [L]-[Y], Monsieur le Directeur de la Direction régionale des Finances publiques, ès qualité de curateur de la succession de Madame [P], et l’office notarial [G] & ASSOCIES à verser à Madame [O], à Monsieur [C] et à Mademoiselle [C] la somme de 142 528,10 € a minima en réparation de leur préjudice financier ;

• CONDAMNER in solidum Madame [H], Madame [L]-[Y], Monsieur le Directeur de la Direction régionale des Finances publiques, ès qualité de curateur de la succession de Madame [P], et l’office notarial [G] & ASSOCIES à verser à Madame [O], à Monsieur [C] et à Mademoiselle [C] la somme de 40 000 € chacun en réparation de leur préjudice moral ;

• CONDAMNER in solidum Madame [H], Madame [L]-[Y], Monsieur le Directeur de la Direction régionale des Finances publiques, ès qualité de curateur de la succession de Madame [P], et l’office notarial [G] & ASSOCIES à verser à Madame [O] et à Monsieur [C] la somme de 35 000 € chacun en réparation de leur préjudice d’anxiété ;

• CONDAMNER in solidum Madame [H], Madame [L]-[Y], Monsieur le Directeur de la Direction régionale des Finances publiques, ès qualité de curateur de la succession de Madame [P], et l’office notarial [G] & ASSOCIES à verser à Mademoiselle [C] la somme de 50 000 € en réparation de son préjudice d’anxiété ;

• CONDAMNER in solidum Madame [H], Madame [L]-[Y], Monsieur le Directeur de la Direction régionale des Finances publiques, ès qualité de curateur de la succession de Madame [P], et l’office notarial [G] & ASSOCIES à verser à Madame [O], à Monsieur [C] et à Mademoiselle [C] la somme de 6 000 € au titre des frais de déménagement ;

• CONDAMNER in solidum Madame [H], Madame [L]-[Y], Monsieur le Directeur de la Direction régionale des Finances publiques, ès qualité de curateur de la succession de Madame [P], et l’office notarial [G] & ASSOCIES à verser à Madame [O], Monsieur [C] et Mademoiselle [C] la somme de 30 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

• ORDONNER l’exécution provisoire ;

• ORDONNER à Madame [H], Madame [L]-[Y], Monsieur le Directeur de la Direction régionale des Finances publiques, ès qualité de curateur de la succession de Madame [P], et l’office notarial [G] & ASSOCIES de payer les sommes auxquelles ils sont condamnés dans un délai de trente jours à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 300 € par jour de retard ;

• ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière.

A titre principal, ils sollicitent l’annulation de la vente pour vice du consentement, en l’espèce erreur sur les qualités essentielles, sur le fondement des articles 1130, 1132 et 1133 du code civil.

Ils expliquent que le but du contrat était l’acquisition du bien pour un usage d’habitation, dont la qualité essentielle est que celui-ci soit exempt de pollution et de risque d’exposition à des substances chimiques cancérogènes.

Or, ils relèvent que le diagnostic environnemental AECOM du 13/11/20 fait état de pollution des sols, eaux souterraines et réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées d’une ampleur telle qu’elle affecte le bien et tous les terrains alentours et est constitutive d’une erreur sur les qualités essentielles de celui-ci. Selon eux, si Madame [O] en avait eu connaissance elle n’aurait pas acquis ce bien.

A titre subsidiaire, les demandeurs sollicitent la résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance conforme, les caractéristiques du bien vendu excluant un passif industriel, l’existence d’un risque de pollution important et la présence de déchets dangereux, ce sur le fondement des articles 1103, 1604 et 1610 du code civil.

Ils soutiennent que le manquement à l’obligation de délivrance conforme est caractérisé par la différence substantielle entre ce qui est contractuellement prévu et ce qui est livré. Ils ajoutent que le vendeur qui, ayant connaissance de la destination à usage d’habitation des parcelles vendues, a garanti l’absence de dépôt de substances dangereuses et s’est engagé à vendre un terrain exempt de pollution. Or, ils soulignent que les trois parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] ont été occupées par une ICPE ayant déversé des substances toxiques et en déduisent que le bien n’est donc pas conforme aux caractéristiques contractuelles.

Ils ajoutent que le défaut de délivrance conforme est indifférent de la connaissance du défaut de conformité de la chose vendue par le vendeur ; l’obligation de délivrance qui pèse sur lui est une obligation de résultat.

En conséquence de l’annulation ou de la résolution de la vente, les demandeurs sollicitent les restitutions consécutives : du prix de vente reçu par le vendeur (en cas d’insolvabilité du vendeur, ils demandent la condamnation in solidum du notaire au paiement du prix de vente et de ses accessoires), des frais occasionnés par la vente (frais et émoluments du notaire, fiscalité et charges sociales ayant grevé le bien au moment de la vente) et du bien, le tout avec intérêts au taux légal à compter assignation.

Les demandeurs recherchent ensuite la responsabilité pour faute de [E] [L] épouse [Y], qui devra réparer les préjudices par eux subis, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de l’article L. 223-22 du code de commerce prévoyant la responsabilité civile des gérants et de la responsabilité personnelle du dirigeant en cas de faute séparable de ses fonctions lui étant personnellement imputable ou de faute d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonction de gérant.

Ils contestent la prescription au motif que [E] [L] épouse [Y] a sciemment dissimulé le passif industriel du site et la pollution découverte dans les années 1980 et que les acquéreurs n’en ont eu connaissance que par le diagnostic d’AECOM du 13 novembre 2020. A ce titre, ils relèvent que, le délai de prescription ne pouvant être antérieur au 13 novembre 2020, l’action introduite le 7 novembre 2022 n’est pas prescrite.

Ils soutiennent que [E] [L] est responsable tant à titre personnel qu’en tant que gérante des sociétés ID [L] et IDEES [L] depuis leur création le 19 décembre 1994 et jusqu’à la cessation d’activité le 31 décembre 2017. Ils rappellent que la société ID [L] a racheté le fonds de commerce de la société Établissements [L] et avait pour objet toutes opérations de dégraissage, de traitements, d’imperméabilisation et d’ignifugation de vêtements, articles d’ameublement, tissus, plantes artificielles par tous procédés, activité industrielle polluante sans équivoque. Elle avait donc connaissance de la nature industrielle de l’activité entraînant l’utilisation produits chimiques dangereux. De plus, elle a bénéficié à titre personnel le 26 mai 1997 d’une donation-partage de ses parents portant sur la nu-propriété des parcelles n°[Cadastre 6],[Cadastre 2], [Cadastre 8] et [Cadastre 10], l’immeuble étant identifié comme bâtiment à usage de bureaux, ateliers et entrepôts (lavage, imprégnation, repassage, flambage), là encore une activité industrielle entraînant l’utilisation et le stockage de produits industriels.

Ils précisent que [E] [L] épouse [Y] a eu un rôle majeur dans l’opération de transformation du site industriel en réalisant les démarches de transformation du bâtiment industriel en logements, faisant la demande, avec sa mère usufruitière, de permis de construire le 3 juin 2010, accordé le 31 août 2010, ce sans faire réaliser de diagnostic environnemental. Ils rappellent qu’elle a également fait de fausses déclarations lors de la vente à la société IDEES [L] le 6 décembre 2010, déclarant l’absence d’exploitation soumise à autorisation, l’absence de déchets abandonnés, l’absence de manipulation ou de stockage de substances chimiques et l’absence de pollution. Ces mêmes fausses déclarations sont reprises dans l’état descriptif de division du 25 juin 2012, alors que le diagnostic environnemental n’est toujours pas réalisé. Sa connaissance personnelle de l’activité industrielle dangereuse et de la pollution est établie par ses déclarations reprises dans l’étude historique et documentaire d’AECOM du 25 mars 2020

Ils ajoutent qu’elle a également une responsabilité en tant que liquidatrice d’IDEES [L], puisqu’elle n’a pas satisfait à ses obligations à l’arrêt de l’activité : notification de l’arrêt d’activité industrielle polluante, mise en sécurité et remise en état de site industriel.

Enfin, ils retiennent sa responsabilité en tant qu’ayant-droit ICPE de l’entreprise [S] [L], la responsabilité extra-contractuelle du dernier exploitant ICPE ou de son ayant-droit étant engagée.

Les demandeurs recherchent ensuite la responsabilité pour faute de [U] [P]-[L], représentée par le curateur de sa succession, à savoir l’administration des Domaines dépendant de la DGFIP.

Ils soulignent que [U] [P]-[L] était l’épouse de [S] [L], qui a exploité l’installation ICPE à compter de 1950, qu’elle a figuré parmi les associés fondateurs de la société ID [L], devenue IDEES [L], qui a repris l’activité industrielle de [S] [L], qu’elle a eu un rôle central dans la transmission de l’activité industrielle et qu’elle a été propriétaire en nom propre de la totalité des parcelles constituant aujourd’hui la copropriété, depuis respectivement 1956, 1957, 1973 et 1988. Ils ajoutent que l’acte de donation-partage à ses enfants du 26 mai 1997 mentionne clairement la destination industrielle spécialisée (lavage, imprégnation, repassage flambage). Ils relèvent que les 6 décembre 2010 et 25 juin 2012 elle a cédé des terrains à la société IDEES [L] gérée par sa fille [E] [L] et qu’elle a déposé conjointement avec sa fille [E] [L] la demande permis construire en 2010, mais qu’aucun des actes translatifs de propriété ne fait mention du passif industriel et de l’état environnemental du site. Ils soulignent qu’elle connaissait parfaitement la nature de l’activité industrielle exploitée par son mari puis par ses enfants, ainsi que la condamnation des Établissements [L] et DASI en 1985 et 1986 pour pollution grave.

Les demandeurs recherchent enfin la responsabilité pour faute du notaire, tenu de s’assurer de l’efficacité des actes qu’il reçoit, d’un devoir de vérification de la situation de l’immeuble et d’information de ses clients sur la portée des engagements qu’ils souscrivent, sur le fondement d’un manquement au devoir d’information et de conseil et d’un manquement au devoir de vigilance.

Ils soutiennent que la fiche BASIAS (mise à jour en 2013) détaillant la nature des activités industrielles et produits utilisés n’a pas été annexée au compromis de vente ni à l’acte de vente, que le notaire a réutilisé pour le compromis du 7 mars 2018 et la vente du 22 mai 2018 une consultation effectuée le 25 avril 2017, sans actualiser la consultation de la base de données, que la fiche n’a pas été annexée et que cette consultation n’a été ni effective ni efficace.

Ils affirment ainsi que le notaire a manqué à son devoir de conseil et d’information.

Ils ajoutent qu’il est indifférent que le notaire n’ait pas connu la famille [L] ou les condamnations passées pour pollution.

A titre de réparations des préjudices, ils sollicitent l’entière indemnisation des éléments suivants, avec condamnation in solidum de Madame [H], Madame [L] épouse [Y], de la DRFIP et de l’office notarial [G] & ASSOCIES :

Au titre des préjudices financiers :

— frais engagés par Mme [O] en qualité de propriétaire : frais bancaires liés aux prêts immobiliers (315 € + 9 628,89 € + 3 390,30 € = 13 334,19 €) ; taxes foncières (3 755 €) ; charges de copropriété (1 851,22 €) ; travaux dans le logement (3 543,89 € + 1 885,40 €) ; frais d’assurance (524,40 + 340 € = 864,40 €) ; émoluments et frais versés au notaire (non chiffrés)  ; une demande de production du récapitulatif des frais et émoluments notariaux pour la vente du 22 mai 2018 est motivée par le fait que les demandeurs ne sont pas en possession du récapitulatif des frais de notaire versés lors de l’acquisition ;

— perte de chance de réaliser une plus-value lors de la revente (92.000 €) et de pouvoir mobiliser l’argent versé pour la vente pour un autre projet immobilier (23.800 €)

— autres préjudices financiers : expertise immobilière 1.440 €, frais de psychologue 354 € ;

soit un total, pour les préjudices financiers de 142 528,10 € « a minima » ;

Au titre du préjudice moral de Mme [O], de son compagnon et de sa fille : 40.000 € chacun ;

Au titre du préjudice d’anxiété de Mme [O] et de son compagnon : 35.000 € chacun et de sa fille : 50.000 €

Au titre des frais de déménagement : 6.000 €

Par dernières conclusions responsives transmises par voie électroniques le 30 octobre 2023, [J] [H] sollicite du tribunal de :

— DEBOUTER Madame [O] de l’ensemble de ses demandes

— DEBOUTER Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes

— DEBOUTER Madame [C] de l’ensemble de ses demandes

— CONDAMNER l’étude notariale [G] à garantir Madame [H] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

— CONDAMNER Madame [O] à payer à Madame [H] la somme de 12 000€ au titre de l’article 700 du cpc.

[J] [H] invoque en premier lieu la responsabilité de l’étude notariale [G], notaire instrumentaire lors de son acquisition du 28 juin 2016, sur le fondement du devoir de conseil du notaire et de l’article 1240 du code civil. Elle relève qu’une fiche BASIAS mise à jour en 2013 précise l’activité industrielle sur le site, mais qu’elle n’en a pas été informée par le notaire, lequel ne l’a pas produite de manière extensive dans les annexes de l’acte de vente.

Elle demande donc la condamnation de l’étude notariale à la garantir intégralement des condamnations pour manquement à ses obligations d’information et de conseil.

[J] [H] conteste en deuxième lieu tout manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Elle fait remarquer que le défaut de conformité prévu à l’article 1604 du code civil provient d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée trahissant l’inexécution, par le vendeur, de son obligation de délivrance, alors que le vice caché prévu à l’article 1641 de ce même code concerne une chose qui, quoique conforme à celle convenue, se révèle atteinte d’un défaut affectant son usage normal. A ce titre, elle souligne qu’une chose peut ne pas être conforme aux prévisions contractuelles tout en étant conforme à son usage normal et que la jurisprudence interdit de cumuler ces actions.

Selon elle, le défaut de conformité s’apprécie au regard des données techniques connues ou prévisibles au jour de la vente. Elle affirme qu’elle a respecté son obligation de faire de délivrance de la chose et qu’elle n’avait pas connaissance de l’état de pollution du bien, puisque celle-ci n’a été révélée qu’en 2019. Elle maintient qu’elle est de bonne foi et ne peut être condamnée pour une pollution constatée et découverte ultérieurement.

Elle ajoute qu’elle ne peut être tenue responsable au titre de l’action en responsabilité pour vices cachés. De son point de vue, les défauts rendant la chose impropre à son usage normal sont les vices cachés et c’est la seule action susceptible d’être intentée lorsque la chose est atteinte d’un vice d’usage. Or, elle relève que cette action en responsabilité pour vices cachés est prescrite. De plus, elle ajoute qu’elle est contractuellement exonérée des vices cachés dont elle n’avait pas connaissance.

Subsidiairement, elle sollicite la suspension de l’exécution provisoire dans l’attente de l’issue de l’action engagée par elle-même contre ses vendeurs les consorts [K].

Par conclusions récapitulatives transmises par voie électroniques le 19 janvier 2024, l’Office Notarial [G] & ASSOCIES, signifiées à la demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Juger défaillants Madame [Z] [O], Monsieur [D] [C] et Mademoiselle [W] [C] dans la démonstration d’une faute du Notaire directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable.

Débouter Madame [Z] [O], Monsieur [D] [C] et Mademoiselle [W] [C]de l’intégralité de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de l’office notarial [G] et Associés.

Débouter Monsieur le Directeur régional des Finances publiques, es qualité de curateur à la succession de Madame [P], d’une éventuelle demande de garantie.

Débouter Madame [E] [L] de sa demande de garantie.

Condamner Madame [E] [L] et Monsieur le Directeur des Finances Publiques, es qualité de curateur à la succession de Madame [P], à relever et garantir l’office notarial [G] et Associés de l’intégralité des condamnations résultant de leur propre faute dans l’absence de déclaration aux actes d’une activité polluante, déjà condamnée.

Condamner Madame [Z] [O] et Monsieur [D] [C] ou tout succombant à payer à l’office notarial [G] et Associés la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner aux entiers dépens de l’instance.

L’Office Notarial [G] & ASSOCIES relève l’absence de démonstration par les demandeurs d’une faute directement génératrice d’un préjudice indemnisable.

Il soutient qu’il n’existe aucune trace d’autorisation d’exploiter une ICPE et que cela ne relève pas de la responsabilité du notaire. Il ajoute que la consultation de la fiche BASIAS ne détermine pas une activité polluante et que les bases de données BASIAS, BASOL, GEORISQUE et la base installations classées ont été consultées et annexées à l’acte du 22 mai 2018. Il fait remarquer que ces bases sont incomplètes et ne recensent que les exploitations respectant les procédures. Or, il souligne que le notaire n’est pas responsable des carences administratives des exploitants, ni des carences des autorités dans le suivi des obligations de dépollution décidées en 1985. Il rapporte ensuite qu’il n’avait pas connaissance des condamnations anciennes de 1985, ni de la famille [L], ni des activités industrielles passées et qu’il n’avait aucune information sur l’origine industrielle du site, ni dans les actes antérieurs, ni dans le règlement de copropriété.

Pour la même raison d’absence de faute de sa part, il sollicite le rejet de la demande de garantie formulée par [J] [H].

Il relève également l’absence de démonstration d’un préjudice indemnisable imputable directement.

Il rappelle que le préjudice de ne pas contracter est une perte de chance et que le prix de vente n’est pas un préjudice indemnisable par le notaire, qui n’a pas perçu le prix de vente, alors que seule la venderesse, dont il n’est pas démontré l’insolvabilité, est tenue à restitution par son curateur.

Il ajoute qu’en cas de résolution de la vente, le remboursement des frais de notaire est à demander directement auprès de l’administration fiscale (1961 CGI). S’agissant des frais bancaires ; il note qu’ils résultent d’un choix personnel liés à l’achat, que les impôts fonciers résultent de la possession et de l’occupation du bien dont la demanderesse a bénéficié et dont elle n’a pas été dépossédée, que les travaux d’amélioration lui bénéficient toujours, que l’argument d’une éventuelle plus-value est hypothétique et qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait acquis un autre bien. Il fait remarquer que la demanderesse doit assumer les conséquences de son choix de demander la résolution sans attendre la dépollution, qu’elle n’a pas fait l’objet d’un relogement et qu’elle exagère son préjudice moral, non démontré, et ne justifie pas d’un préjudice d’anxiété.

Enfin, il relève une faute de [E] [L]-[Y], gérante et liquidatrice de la société IDEES [L], qui ne pouvait ignorer l’activité polluante et qui s’est soustraite aux obligations d’information. Il exige qu’elle le garantisse de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre.

Par conclusions récapitulatives numéro 2 transmises par voie électroniques le 19 avril 2024, [E] [L]-[Y] demande au tribunal de :

Vu l’article L223-23 du code de commerce,

JUGER que Madame [O] ne rapporte pas la preuve de l’exploitation par la société ID [L] d’une installation classée pour la protection de l’environnement soumise à autorisation ou enregistrement

JUGER que [E] [L] est étrangère à la pollution du site

JUGER que [E] [L] n’a commis aucune faute intentionnelle d’une particulière gravité et détachable de ses fonctions sociales

DEBOUTER Madame [O], Monsieur [C], Mademoiselle [C], l’office notarial [G], Mme [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER l’office notarial [G] ET ASSOCIES à relever et garantir Mme [E] [L] de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

DIRE n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

CONDAMNER Madame [O], ou qui mieux le devra, à payer à Mme [E] [L] la somme de 10000 € au titre de l’article 700 CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de M^e Julie BEUGNOT, avocat sur son affirmation de droit.

Sur l’étendue exacte de la pollution imputable, [E] [L]-[Y] précise que seuls les logement [M] et [B] sont incompatibles avec l’usage d’habitation, ce qui n’est pas le cas du logement des demandeurs nomenclaturé M14. Elle rappelle qu’il est seulement affecté d’une source de pollution caractérisée par une teneur excessive dans l’air ambiant en TCE, mais que des mesures correctives ont déjà permis d’abaisser de manière significative ce niveau de pollution et qu’il n’est pas impropre à l’habitation.

Sur la responsabilité alléguée de [E] [L]-[Y] à titre personnel, en qualité de gérante de la société ID [L], la défenderesse soutient que les demandeurs opèrent une confusion entre les différents exploitants du site. Elle précise que le site a été exploité par son père [S] [L], dans le cadre de l’entreprise individuelle [S] [L] entre les années 1950 et le 15 avril 1993, que le fonds aurait été repris à cette date par [U] [P] sous un n° RCS différent et qu’il n’est pas démontré qu’une vente de fonds de commerce soit intervenue. Elle ajoute que l’activité a été modifiée le 4 mars 1996 pour devenir de la location de biens industriels équipés et que l’entreprise a été radiée le 5 mars 2001 suite à cessation complète d’activité à compter du 21 décembre 2000, le fonds entreprise [S] [L] ayant disparu.

[E] [L] indique qu’elle n’a jamais été informée de l’exploitation de l’entreprise [S] [L], que la société ID [L] n’a repris aucune des activités des établissements [S] [L] ou de l’activité de [U] [P] et qu’il n’y a eu aucune transmission de fonds de commerce ni aucune transmission de patrimoine au profit d’ID [L].

Sur l’origine de la pollution, [E] [L]-[Y] détaille que l’activité a été déclarée en 1959, que des réclamations pour pollutions sont intervenues à compter de 1971, des mises en demeure sont intervenues en 1978 et 1980 et que l’activité de stockage et évacuation a été abandonnée en 1982. Elle relève que le jugement du TGI de Lyon du 15 février 1985, confirmé par l’arrêt de la cour d’appel du 7 octobre 1986, établit que la pollution est antérieure à 1979 et est imputable aux établissements DASI-[L]. Elle en conclut qu’aucune pollution par la société ID [L] n’est démontrée.

Sur l’exploitation d’un établissement ICPE, [E] [L]-[Y] rétorque que la société ID [L], constituée ex nihilo en 1994, n’a jamais eu le statut d’ICPE et n’a pas exploité d’établissement ICPE et qu’elle n’a pas repris les activités des Établissements [S] [L] en 1994. Elle admet qu’elle a eu une activité d’apprêt de textiles d’ameublement et de dégraissage de textiles en soie, mais note que ces activités relèvent, au regard de la nomenclature dite « ICPE », de la rubrique 2330 « dégraissage » instituée par le décret du 11 mars 1996 et que leur régime dépend de la quantité de linge traité chaque jour (supérieure à 50kg = régime d’autorisation ; supérieure à 1 tonne = régime d’autorisation). Selon elle, aucun élément n’établit le volume traité, de sorte que la catégorie dont relève l’activité n’est pas démontrée. A ce titre, elle souligne que le dernier exploitant ICPE a été l’entreprise individuelle [S] [L] (cf rapport des installations classées du 2 juin 2023 de la préfecture du Rhône) et qu’en 2008, ID [L] a vendu à ATC des éléments de fonds de commerce et a supprimé son activité dégraissage, puis a cédé l’intégralité de son fonds de commerce en 2010 à ATC, alors qu’IDEES [L] a cessé son activité le 31 décembre 2017. Selon elle, la société ID [L] n’ayant pas eu d’activité impliquant des installations classées ICPE, elle n’était tenue d’aucune obligation.

Sur la connaissance de la pollution, [E] [L]-[Y] la réfute, précisant qu’aucune pollution postérieure à 1979 (alors qu’elle avait 18 ans) n’est démontrée. Elle fait remarquer qu’elle-même et sa famille vivent sur place et qu’elle est voisine des demandeurs.

Au surplus, elle fait remarquer que la demanderesse savait qu’elle achetait un bien sur un site industriel, puisqu’elle connaissaient le passé industriel (acte de vente faisant état de la transformation d’une usine en logement, consultation sites BASOL, BASIAS, BASE des installations classés faisant apparaître une société industrielle DASI).

Elle conclut à l’absence de faute intentionnelle du gérant détachable de ses fonctions, alors que l’engagement de la responsabilité personnelle du dirigeant est subordonné à l’existence d’une faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales, ce qui n’est pas caractérisé en l’espèce.

Sur la responsabilité alléguée de [E] [L]-[Y] à titre personnel, en qualité de liquidatrice de la société ID [L], bien que liquidatrice amiable de la société ID [L], celle-ci reprend les arguments déjà développés au soutien de l’absence de connaissance de la pollution.

Sur sa responsabilité alléguée en tant qu’ayant droit de l’entreprise [S] [L], elle souligne d’une part que la société ID [L] n’est pas l’ayant droit de l’entreprise individuelle [S] [L] et, d’autre part, qu’elle-même n’a jamais exploité aucune activité, n’a pas repris le fonds de commerce de l’entreprise [S] [L] et ne peut être l’ayant droit d’une exploitation antérieure (l’entreprise [S] [L]). A ce titre, elle indique que l’arrêté du Préfet du Rhône du 5 juillet 2023 la déclarant avec son frère ayant-droits au sens du droit de l’environnement, de [S] [L], a fait l’objet d’un recours en annulation devant le tribunal administratif de Lyon, l’arrêté du 16 juillet 2020 déclarant l’entreprise ATC ayant-droit de l’entreprise ID [L] ayant par ailleurs été annulé sur ce même point. Elle ajoute que la décision rendue par le tribunal administratif le 2 février 2024 concernant son frère ne lui est pas transposable.

Au surplus, elle relève qu’elle a renoncé à la succession.

Subsidiairement, sur les préjudices allégués, [E] [L]-[Y] soutient que la perte de chance de ne pas acheter est infime, puisque Madame [O] a acquis en l’état d’informations déclarant des sites industriels anciens et actifs et des sites aux rejets polluants.

Elle ajoute qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la pollution découverte en 2019 et les manquements qui lui sont reprochés.

Elle détaille, pour les contester, les sommes demandées :

paiement de frais de dossiers, intérêts et frais d’assurance emprunteur, qui auraient été engagés quel que soit le bien acquis ;remboursement de la taxe foncière et des charges de copropriété, occasionnés par le fait d’avoir vécu dans le bien et non indemnisables ;frais de travaux, qui sont sans lien et ne sont pas indemnisables ;préjudices financiers liés à l’anéantissement de la vente (plus-value) ne constituant pas un préjudice ;remboursement de consultations psychologiques, intervenues tardivement ;préjudice moral et d’anxiété, visant à indemniser les mêmes faits, dont les charges ne visent qu’à indemniser des choix propres ou résultant de choix personnels (activité à domicile), ou non démontrés.

– A titre subsidiaire, sur la garantie de l’office notarial [E] [L]-[Y] sollicite d’être relevée et garantie par l’office notarial qui a manqué à son devoir de conseil et d’information.

Le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région Rhône-Alpes et du Département du Rhône, par conclusions parvenues au tribunal le 2 janvier 2024, demande au tribunal de :

Vu les articles 810-4 et 810-5 du code civil

Vu les articles R. 2331-1 et R2331-10 du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques ;

Vu l’artic1e 700 du Code des Procédures Civiles ;

— de s’en remettre à la justice sur la condamnation in solidum de Mme [U] [P] veuve [L] et sur la détermination du montant des différents préjudices moraux financiers et d’anxiété.

— Rejeter la condamnation a payer dans un délai de trente jours les sommes arrêtées par le jugement à intervenir sous astreinte de 300 € par jour de retard,

— REJETER l’ensemble des autres demandes du requérant.

En tout état de cause :

Dire que la Direction Régionale des Finances Publiques de la Région Auvergne-Rhône-Alpes et du Département du Rhône ne peut en qualité de curateur à succession vacante être tenu à un quelconque paiement au-delà de l’actif recueilli.

Le DRFIP indique qu’il ne peut être tenu à un quelconque paiement au delà de l’actif reconduit. Il demande le rejet des sommes sollicitées au titre de l’article 700 au motif que le ministère d’avocat n’est obligatoire pour aucune partie. Il ajoute que le solde successoral est nul et qu’il est impossible de désintéresser un créancier et qu’en tout état de cause il lui faut préalablement dresser un projet de règlement successoral et qu’il ne peut être condamné à payer dans le délai de trente jours sous astreinte.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer aux termes de leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été entendue à l’audience du 5 juin 2024, après quoi elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.

MOTIFS

Formules liminaires

Sur le périmètre de la saisine du tribunal

A titre liminaire, il importe de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile le tribunal n’est tenu de statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et de n’examiner que les moyens au soutien de ces prétentions invoqués dans la discussion.

Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « donner acte » ou encore « dire et juger » et le tribunal n’a dès lors pas à y répondre.

Sur la recevabilité des conclusions à l’encontre de la partie non représentée

Le DRFIP est dispensé du ministère d’avocat.

Il a été assigné à personne le 11 décembre 2023 par [Z] [O], [D] [C] et [W] [C], qui lui ont également signifié leurs dernières conclusions récapitulatives par LRAR du 6 mai reçu le 13 mai 2024. Les demandes formulées dans le cadre de ces dernières conclusions sont donc recevables.

De même, les conclusions de l’Office Notarial [G] & ASSOCIES lui ont été transmises par mail le 4 juin 2024 et les demandes qu’elles contiennent sont recevables.

En revanche, il est justifié que les conclusions de [J] [H] et [E] [L]-[Y] ne lui ont pas été signifiées et ne sont pas recevables à l’égard du DRFIP. Toutefois, elles ne formulent aucune demande à l’encontre de celui-ci.

Pour ce qui est des conclusions du DRFIP adressées au tribunal le 2 janvier 2024, il n’est pas établi qu’elles aient été portées à la connaissance des autres parties. Elles ne sont donc pas recevables à l’égard de l’ensemble des parties. Toutefois, il n’est formulé aucune demande à l’encontre des différentes parties.

Sur les prétentions ne figurant pas au dispositif des conclusions

[J] [H] développe des moyens tendant à l’irrecevabilité de la demande au titre de la garantie des vices-cachés du fait de la prescription, mais ne le sollicite pas dans le dispositif de ses dernières conclusions qui doit seul être pris en compte conformément à l’article 446-2 du code de procédure civile, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi.

Cette fin de non-recevoir, qui était également soutenu par [E] [L]-[Y], a été abandonnée dans ses dernières conclusions.

En conséquence, il ne sera pas statué sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés qui n’est pas énoncée au dispositif des conclusions d'[J] [H] sous la forme d’une prétention.

De plus, [J] [H] développe des moyens tendant à la suspension de l’exécution provisoire, mais ne le sollicite pas dans le dispositif de ses dernières conclusions qui doit seul être pris en compte conformément à l’article 446-2 du code de procédure civile, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi.

Sur le désistement à l’encontre de la SAS ATC ENERGIE

L’article 394 du code de procédure civile dispose que «le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.»

Selon l’article 395 de ce même code, «le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.»

Enfin, l’article 399 de ce code dispose, «le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte.»

Au vu des conclusions en date du 21 juillet 2023 de [Z] [O], [D] [C] et [W] [C] de désistement de l’instance introduite à l’encontre de la SAS ATC ENERGIE et de l’acceptation de désistement par cette dernière le 1er septembre 2023, il y a lieu de constater le désistement d’instance de [Z] [O], [D] [C] et [W] [C] à l’encontre de la SAS ATC ENERGIE.

Sur les demandes relatives à la vente conclue le 22 mai 2018 entre [Z] [O] et [J] [H]

Sur la demande principale d’annulation de la vente pour vice du consentement du fait d’une erreur sur les qualités essentielles du bien objet de la vente

Aux termes des dispositions des articles 1130 et suivants du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, il est établi par le compromis de vente du 7 mars 2018 et par l’acte authentique du 22 mai 2018 réitérant la vente que [Z] [O] a acquis le bien en vue d’en conserver l’usage d’habitation.

Il résulte en outre de ce dernier acte qu’une clause exonératoire de responsabilité a été insérée, relative aux vices apparents et aux vices cachés. Pour ces derniers, cette clause ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’est comporté comme tel, ni s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient connus du vendeur.

Or, [Z] [O] ne soutient nullement qu'[J] [H] avait la qualité de professionnel de l’immobilier.

Quant à la connaissance des vices de pollution affectant le bien, elle indique elle-même que ceux-ci ont été découverts en février 2019 par ses voisins les consorts [N] et qu’ils ont été établis par l’expertise judiciaire, l’étude historique et documentaire du 25 mars 2020, le diagnostic environnemental du 13 novembre 2020 et le rapport du bureau d’études GINGER BURGEAP publié le 21 mars 2022.

Aucun élément n’étant produit quant à la connaissance par la vendeuse, antérieurement et au plus tard au moment de la vente, des vices de pollution affectant le bien, la clause d’exonération de garantie à raison des vices cachés trouve à s’appliquer.

La demande d’annulation de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés est rejetée.

Sur la demande subsidiaire de résolution de la vente pour manquement à l’obligation de délivrance conforme

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En matière de vente, l’article 1604 du code civil, qui dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur, implique une obligation de délivrance conforme.

Une différence entre ce qui est contractuellement prévu et ce qui est livré constitue un manquement par le vendeur à son obligation de délivrance conforme.

En l’espèce, d’une part, il est établi par le compromis de vente du 7 mars 2018 et par l’acte authentique du 22 mai 2018 réitérant la vente que [Z] [O] a acquis le bien à usage d’habitation.

Il résulte en outre de cet acte authentique que le vendeur, [J] [H], a garanti à l’acquéreur qu’à sa connaissance le bien n’avait pas accueilli d’installation classée présentant des risques pour la santé ou l’environnement (article intitulé DÉCLARATIONS RELATIVES AUX INSTALLATIONS CLASSÉES).

Or, l’article L 514-20 du code de l’environnement dans sa version applicable au présent litige, dispose : « lorsqu’une une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur, il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. (…) A défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente ».

Cette disposition édicte à la charge du vendeur d’un terrain sur lequel a été exploitée une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement pour la protection de l’environnement (ICPE) une obligation objective d’information spécifique qui n’est pas fondée sur la faute et ne nécessite pas de démontrer qu’il avait connaissance de l’existence d’une installation classée, voire de la pollution alléguée.

La vente immobilière conclue entre [Z] [O] et [J] [H] en 2018, qui porte à la fois sur un appartement, des places de stationnement et des millièmes de copropriété des parties communes comprenant la totalité du sol bâti et non bâti, est soumise à cette obligation d’information qui pèse sur le vendeur.

Il appartient dès lors à la demanderesse de démontrer qu’une ICPE a été exploitée sur le terrain constituant l’assiette de la copropriété (parcelles cadastrées section B, n° [Cadastre 2], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11] et [Cadastre 12]).

Il résulte de l’exploitation de l’étude historique et documentaire du 25 mars 2020 réalisée par l’AECOM, de l’ensemble des diagnostics réalisés sur site et également de l’expertise judiciaire réalisée dans le cadre du litige [N]/[L], que ces parcelles ont été le siège de nombreuses activités exploitées par les établissements [L] successifs et leurs ayant-droits : blanchisserie, teinturerie, dégraissage, ignifugation, ennoblissement de textile, chaufferie, stockage de cuves de fioul aériennes, chargement et déchargement des camions et zones de stockage de solvants chlorés et que, dans ce cadre, des substances chimiques ont été utilisées et stockées. Le plan joint en annexe de ce rapport montre que l’usine d’apprêt exploitée par les établissements [L] était située sur les parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 8].

La reconstitution historique des activités des établissements [L]/DASI fait état d’une exploitation entre 1956 et 1998 d’une activité de blanchisserie-teinturerie de gros, pour laquelle, par courrier du 26 février 1980 adressé à la Préfecture du RHONE, la société DEGRAISSAGE [L] a demandé une autorisation d’exploitation au droit de la parcelle [Cadastre 2], démontrant qu’à l’époque cette activité était soumise à l’obtention d’une autorisation.

Le préfet du Rhône, citant le rapport de l’expert [T] désigné en 1982 par le tribunal de grande instance, a notifié le 21 janvier 1980 aux Établissements [L] un arrêté de mise en demeure de déposer, sous délai d’un mois, un dossier de demande d’autorisation d’exercer l’activité de dépôt de ferrailles et de laverie de linge.

L’étude historique précitée relève que le 26 février 1980 la société DEGRAISSAGE [L] a demandé au préfet du Rhône l’autorisation d’exploiter une laverie de linge de 100 m² pour trois machines d’une capacité totale de 300 kg au droit de la parcelle [Cadastre 2], correspondant à l’habitation des consorts [O]/[C], sous la rubrique N° 91 (aujourd’hui rubrique 2345) au titre de la réglementation ICPE, alors que, la capacité nominale totale des machines présentes dans l’installation étant supérieure à 50 kg, l’installation était soumise à autorisation.

Suite à une pollution au tricloroéthylène détectée en 1982, les entreprises [S] [L] et DASI ont été condamnées par le tribunal de grande instance de Lyon le 15 février 1985, jugement confirmé par la cour d’appel de Lyon le 7 octobre 1986.

Un courrier de la DREAL du Rhône du 20 août 2021 confirme que l’entreprise [L] [S] exploitait [Adresse 3] à [Localité 24] des activités relevant du régime de l’autorisation au titre des installations classées pour son stockage de déchets (ferrailles, bidons, carcasses de voiture …), bien que celles-ci n’aient pas été régulièrement autorisées, l’exploitant n’ayant pas accompli les formalités administratives requises.

Il est donc suffisamment établi par les pièces versées aux débats qu’au moins les parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] objet de la vente litigieuse ont été le siège d’une ICPE soumise à autorisation d’exploiter, s’agissant de l’activité de blanchisserie en gros considérée comme très polluante, étant précisé à cet égard que le seul fait que l’activité considérée ait été soumise à autorisation ou enregistrement est suffisant, peu important que l’exploitant ait fait le nécessaire ou non pour se soumettre à la procédure d’autorisation ou d’enregistrement.

Il appartenait dès lors à [J] [H] de procéder à l’information requise par l’article L 514-20 du code de l’environnement, qu’elle ne conteste pas avoir omise.

Sur la question de la conformité du bien vendu à sa destination, à savoir l’habitation, il résulte du diagnostic expérimental du 13 novembre 2020 (figure 12), que le bien acquis par [Z] [O] est directement situé sur les zones de pollution B3 (usine d’apprêt) et B4 (cuve de fioul aérienne et chaufferie) et est également à proximité immédiate des zones de pollution B2 (réfrigérant et zone compresseur), B5 (ateliers de dégraissage) et B8 (ancien transformateur).

Or, d’après ce diagnostic environnemental, les mesures réalisées au droit de ce bien immobilier ont permis de détecter les pollutions suivantes :

• Dans les sols :

o des impacts très significatifs en composés organiques halogènes volatils (COHV), notamment en perchloroéthylène et en trichloroéthylène, au droit des zones B3 et B5 ;

o la présence généralisée de métaux et plus particulièrement d’arsenic, de cadmium, de cuivre, de plomb et de zinc au droit des zones sources B3 et B8 ;

• Dans les eaux souterraines :

o des impacts très significatifs en composés organiques halogènes volatils au droit et à proximité de l’ensemble des anciennes activités industrielles, les impacts principaux ayant été constatés en aval hydraulique immédiat du bâtiment nord (zone source potentielle B5) ;

o la présence d’hydrocarbures au droit de la zone source potentielle B5 ;

• Dans les réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées :

o des impacts significatifs en composés organiques halogènes volatils, notamment en perchloroéthylène et en trichloroéthylène, en aval du bâtiment nord ;

o la présence significative d’hydrocarbures en aval du bâtiment nord, en particulier au droit de la zone source potentielle B5 ;

o la présence d’arsenic, de cuivre et de zinc en aval du bâtiment nord.

Ce diagnostic établit également que les zones sources de pollution sont à l’origine de transferts vers les résidents via :

— le contact direct avec les sols et surface et l’inhalation des particules de sols ;

— la volatilisation de composés organiques volatils et leur migration vers la surface atteignant l’air ambiant intérieur ou extérieur ;

— la perméation des composés organiques présents dans les sols vers les canalisations ;

— la migration des composés dissous au sein des eaux souterraines.

Il ressort de plus du rapport réalisé par le bureau d’études GINGER BURGEAP publié le 21 mars 2022 que le bâti B, correspondant à la copropriété de Madame [O], a été identifié comme se situant au milieu de zones sources de pollutions par les composés organiques halogènes volatils, lesquels ont été détectés dans les gaz des sols. Le logement de la famille [O]-[C] (M14) est situé à quelques mètres seulement (moins de 10 mètres pour certains) des points de prélèvements M15 et M16.

Or, les analyses réalisées en janvier et juin 2021 dans les sous-sols en ces points au droit de logements immédiatement voisins attestent d’une concentration extrême dans les gaz de sol en perchloroéthylène (PCE en M15 respectivement 400 000 et 1 400 966 µg/m3 et en M16 respectivement 17 200 et 57 918 µg/m3 pour des valeurs seuil du HCSP de 250 µg/m3 et des valeurs d’action rapide de 1 250 µg/m3) et en trichloroéthylène (TCE en M15 respectivement 2 657 et 10 097 µg/m3 et en M16 respectivement 2 664 et 7 089 µg/m3 pour des valeurs seuil du HCSP de 10 µg/m3 et des valeurs d’action rapide de 50 µg/m3). La toxicité de ces produits ressort d’un rapport de Santé Publique France de juin 2019 qui synthétise les effets sanitaires chez l’être humain pour une exposition par inhalation de trichloroéthylène (TCE) et de perchloroéthylène (PCE). Elle est également relevée en juin 2022 par le Professeur [F] [I], toxicologue à l’université de [Localité 28] ayant coordonné le dernier avis du Haut Conseil de la Santé Publique (HCSP) sur le trichloroéthylène, lequel indique : « les risques sanitaires sont des cancers du rein et des effets neurologiques. C’est un cancérogène sans seuil. C’est-à-dire qu’il n’y a pas de taux en dessous duquel on pourrait dire qu’il ne pose pas de problème ».

Les analyses réalisées au point M15 ont également révélé des teneurs élevées en benzène et toluène.

Le bien de [Z] [O] est de surcroît identifié comme maison de catégorie B, à savoir une « maison dont l’usage est compatible avec la qualité des milieux mais où des transferts de polluants depuis le milieu souterrain sont caractérisés et/ou qui sont dans un environnement fortement pollué, et pour lesquelles des actions visant à améliorer la qualité du milieu souterrain sont recommandées ». Pour ces maisons de catégorie B, le rapport précité préconise de procéder à des travaux de traitement des sources de pollution à proximité ainsi qu’à des mesures de surveillance.

Plus généralement, en ce qui concerne l’ensemble de la copropriété de [Z] [O] (à savoir le bâti B), il est préconisé de réaliser des investigations complémentaires et de définir des plans de gestion identifiant le type de travaux de réhabilitation à mettre en œuvre.

De plus, cette pollution a eu une incidence directe sur les habitants des maisons situées sur le siège des anciens établissements [L], dont [Z] [O] et sa famille, puisque par un arrêté municipal du 25 août 2020, le maire de la commune de [Localité 24] a interdit l’utilisation de l’eau du robinet à des fins alimentaires et a organisé la distribution d’eau embouteillée pour les riverains impactés, au titre desquels les résidents de la copropriété de Madame [O].

Malgré cela, il résulte de la présentation faite pas la DREAL lors de la réunion publique du 13 novembre 2023 que les actions d’investigation et de dépollution ont été suspendues dans l’attente de l’issue des procédures judiciaires en cours, de sorte qu’à cette date aucune dépollution n’était intervenue.

Certes, il n’est pas contesté que la famille [O]-[C] n’a pas fait l’objet de mesures de relogement en urgence, à l’inverse de ses voisins [M] en janvier 2022 et [B]/[R] en mai 2022, pour lesquels le préfet a considéré que l’air intérieur comportait un dépassement très significatif de la valeur d’action rapide en trichloroéthylène, substance polluante volatile, faisant peser un risque avéré pour la santé des occupants de l’habitation.

Néanmoins, il ressort de la combinaison des éléments ci-dessus exposés (présence de produits chimiques toxiques pour la santé humaine dans les sols au droit du bien, dans les eaux souterraines et dans les réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées, transfert de pollution vers les résidents, non potabilité de l’eau, absence de dépollution intervenue depuis la découverte de la pollution en 2020) que le bien acquis par [Z] [O] n’est pas conforme à sa destination d’habitation.

La multiplicité et l’ampleur des pollutions relevées, ainsi que la durée des actions de dépollution nécessaires pour rendre le bien habitable dans des conditions sanitaires conformes aux recommandations de l’Agence Française de Sécurité Sanitaire et du Haut Conseil pour la Santé Publique suffisent à démontrer que le bien acquis par [Z] [O] est impropre à sa destination d’habitation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [Z] [O] est fondée à solliciter la résolution de la vente portant sur les lots n°4, 14 et 15 de la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 24] au lieudit [Adresse 25], intervenue entre elle et [J] [H] aux termes d’un compromis de vente du 7 mars 2018 réitéré le 22 mai 2018 par acte authentique par le ministère de Maître [G], notaire au sein de l’Office Notarial [G] & ASSOCIES, qui sera en conséquence ordonnée.

Sur les conséquences de la résolution de la vente

Aux termes des dispositions de l’article 1352-6 du code civil, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

Ensuite de la résolution de la vente, [J] [H] sera condamnée à restituer à [Z] [O] le prix de la vente, soit la somme de 238 000 €.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de l’assignation, soit le 7 novembre 2022.

Il sera précisé que les intérêts dus pour une année au moins porteront intérêt.

La demande de condamnation in solidum du notaire à restituer le prix de vente sera rejetée, cette somme n’ayant pas été versée à son profit et l’insolvabilité de la vendeuse n’étant pas démontrée.

[Z] [O] sera quant à elle condamnée à restituer les lots n°4, 14 et 15 d’une copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 24] au lieudit [Adresse 25].

La restitution du bien dont la vente a été résolue s’opérant de plein droit par l’effet du jugement qui ordonne cette résolution, il n’y a pas lieu de la subordonner à l’écoulement d’un délai courant à compter du versement des condamnations par les parties perdantes.

Sur la demande de production par le notaire du récapitulatif des frais et émoluments notariaux

[Z] [O], [D] [C] et [W] [C] invoquent les dispositions de l’article 138 du code de procédure civile pour solliciter qu’il soit enjoint à l’office notarial de communiquer le récapitulatif des frais et émoluments notariaux.

Cependant, ils ne justifient pas avoir demandé communication de cette pièce au notaire et s’être vu opposer un refus ou une absence de réponse, de sorte qu’ils ne démontrent pas qu’une injonction judiciaire serait nécessaire.

Ainsi, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande de production.

Sur l’action en responsabilité pour faute

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’engagement de la responsabilité suppose la démonstration d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage

Sur la faute

1- Sur la faute de [E] [L] épouse [Y]

Sur la faute de [E] [L] épouse [Y] à titre personnel

Il résulte de l’exploitation de l’étude historique et documentaire du 25 mars 2020 réalisée par l’AECOM et de l’acte authentique de vente du 6 décembre 2010 que les parcelles sur lesquelles se situe le bien acquis par [Z] [O] ont été le siège des activités exploitées par les sociétés [L] Fils, [S] [L], Établissements [L], DEGRAISSAGE [L], DASI-[L] et la propriété de [S] [L] et de son épouse [U] [P] épouse [L] depuis au moins 1956 pour les acquisitions les plus anciennes.

Suite à une donation-partage du 26 mai 1997, [E] [L]-[Y] est devenue nu-propriétaire de ces terrains, [U] [P] veuve [L] en étant usufruitière.

Le 3 juin 2010, [E] [L]-[Y] et sa mère [U] [P] veuve [L] ont déposé une demande de permis de construire pour la démolition partielle et l’aménagement en trois logements résidentiels du bâtiment industriel anciennement exploité par les établissements [L] successifs, le tout portant sur les parcelles OB n° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]. Le permis de construire a été obtenu le 31 août 2010.

Le 6 décembre 2010, [U] [P] veuve [L] et [E] [L]-[Y] ont vendu à la société IDEES [L], dont la première était gérante et toutes les deux les associées, les parcelles supportant l’ancien site d’exploitation des établissements [L] successifs. Aux termes de cet acte authentique :

Or, en raison de son appartenance à la famille [L] ayant exploité le site depuis 1959 et du fait qu’elle était gérante de la société IDEES [L] depuis sa création en décembre 1994, [E] [L]-[Y], tout comme sa mère [U] [P] veuve [L], ne pouvait ignorer l’existence d’une installation soumise à autorisation ou qui aurait dû l’être et ayant entraîné la manipulation de substances chimiques, quand bien même elle aurait ignoré la condamnation de 1985 confirmée en appel en 1986. A tout le moins, elle ne pouvait s’affranchir de son obligation de procéder à des investigations pour s’assurer que ce n’était pas le cas.

Ainsi, [E] [L]-[Y] a, avec sa mère usufruitière [U] [P] veuve [L], eu un rôle majeur dans l’opération de transformation du site industriel en réalisant les démarches de transformation du bâtiment industriel en logement, puis de vente, le tout sans signaler l’existence d’activités industrielles polluantes à l’occasion de la vente de ces parcelles.

Ces parcelles ont ensuite été revendues par la société IDEES [L] aux consorts [A]-[K], qui les ont revendues à [J] [H], qui elle-même les a revendues à [Z] [O].

La faute de [E] [L]-[Y] à titre personnel est ainsi établie.

Sur la faute de [E] [L] épouse [Y] en tant que gérante et liquidatrice des sociétés ID [L] et IDEES [L]

Aux termes de l’article L 223-22 du code de commerce : « les gérants sont responsables, individuellement ou solidairement, selon le cas, envers la société ou envers le tiers, soit des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux sociétés à responsabilité limitée, soit des violations des statuts, soit des fautes commises dans leur gestion ».

Aux termes de l’article L 237-12 du code de commerce, « le liquidateur est responsable, à l’égard tant de la société que des tiers, des conséquences dommageables des fautes par lui commises dans l’exercice de ses fonctions. ».

La responsabilité personnelle d’un dirigeant à l’égard des tiers ne peut être retenue que s’il a commis une faute séparable de ses fonctions, qui lui soit imputable personnellement, la faute séparable des fonctions étant définie comme une faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales.

Doit notamment être qualifié de faute d’une particulière gravité, incompatible avec l’exercice normal des fonctions de gérant, la pollution d’un site sans égard aux conséquences environnementales ou sanitaires et susceptible de relever d’une qualification pénale, peu important qu’une condamnation ait effectivement été prononcée.

La SARL ID [L], ayant notamment pour activité toutes opérations de dégraissage, traitements, imperméabilisation, ignifugation … a été constituée le 20 décembre 1994 et a été immatriculée le 15 janvier 1995. Le 30 avril 2010, l’assemblée générale extraordinaire en a décidé le changement de dénomination, devenant IDEES [L], et la modification de l’objet social, ne prévoyant désormais plus les activités industrielles de dégraissage, imperméabilisation…

[E] [L]-[Y], également associée, en a été instituée gérante à sa création et l’est restée jusqu’à sa cession d’activité le 31 décembre 2017, puis la liquidation de la société le 26 mars 2018.

La société IDEES [L] a acquis le 6 décembre 2010 de [U] [P] veuve [L] et [E] [L]-[Y] le site industriel des anciens établissements [L] constitué par les parcelles OB n° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]. lors de la signature de l’acte, [E] [L]-[Y] représentait la société à l’acte en sa qualité de gérante.

Le 25 juin 2012, la société IDEES [L], représentée par sa gérante [E] [L]-[Y] a déposé un état descriptif de division et règlement de copropriété concernant l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 24], aux termes duquel :

Or, la société ID [L], devenue IDEES [L] en 2010, a elle-même exercé des activités polluantes, telles que mentionnées dans son objet social antérieur à 2010, quand bien même elle ne s’est pas soumise à son obligation de déclaration ou de demande d’autorisation. Si ce dernier point est contesté au regard du volume de linge traité, [E] [L]-[Y] n’en admet pas moins que la société ID [L] a eu une activité d’apprêt de textiles d’ameublement et de dégraissage de textiles en soie, laquelle est susceptible de recevoir la qualification d’activité entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé et l’environnement comme visé de manière large dans l’acte de vente, et qui aurait dû être déclarée.

La société ID [L], devenue IDEES [L], a, de plus, exercé son activité sur le site des anciens établissements [L] successifs, lesquels ont eux-même exercé des activités polluantes soumises à autorisation, tel que cela résulte du courrier précité de la DREAL du Rhône du 20 août 2021.

Il a également déjà été développé que la gérante de la société, [E] [L]-[Y], ne pouvait ignorer la nature polluante et réglementée des activités exercées sur le site du fait de sa situation familiale précédemment rappelée.

C’est donc de façon mensongère qu’elle a déclaré dans l’acte qu’elle ne disposait pas d’information lui permettant de supposer que les lieux avaient supporté à un moment quelconque une activité classée ou soumise à déclaration.

Ces déclarations mensongères intentionnelles de [E] [L]-[Y], en qualité de gérante de la société ID [L], devenue IDEES [L], sur l’inexistence d’activités industrielles polluantes, caractérisent une faute d’une particulière gravité détachable de sa fonction de gérante et susceptible d’engager sa responsabilité personnelle.

En outre, [E] [L]-[Y] a, en qualité de gérante puis de liquidatrice de la société ID [L], devenue IDEES [L], ayant exercé une activité industrielle polluante conformément à son objet social jusqu’au 30 avril 2010, manqué à son obligation de diligence en ne respectant pas la législation relative à l’environnement et en ne procédant à la remise en état du site avant de le proposer à la vente aux fins d’habitation, exposant autrui à subir les conséquences de la pollution générée par les activités de sa société.

Ceci caractérise également une faute intentionnelle revêtant une particulière gravité constituant des fautes détachables de sa fonction de gérante et susceptibles d’engager sa responsabilité personnelle à l’égard de [Z] [O], à laquelle les parcelles ont été revendues in fine.

Sur la faute de [E] [L] épouse [Y] en tant qu’ayant-droit ICPE de l’entreprise [S] [L]

Il n’est en revanche pas établi que [E] [L]-[Y] à titre personnel ni que la société ID [L], devenue IDEES [L], soient l’ayant droit de l’entreprise [S] [L] en qualité de dernier exploitant d’une installation ICPE.

2- Sur la faute de [U] [P] épouse [L]

Tout comme sa fille [E] [L]-[Y], [U] [P] épouse de [S] [L], ne pouvait ignorer l’existence d’une installation soumise à autorisation ou qui aurait dû l’être et ayant entraîné la manipulation de substances chimiques, quand bien même elle aurait ignoré la condamnation de 1985 confirmée en appel en 1986. A tout le moins, elle ne pouvait s’affranchir de son obligation de procéder à des investigations pour s’assurer que ce n’était pas le cas.

Or, en qualité d’usufruitière en vertu d’une donation-partage du 26 mai 1997, elle a, le 3 juin 2010, déposé une demande de permis de construire pour la démolition partielle et l’aménagement en trois logements résidentiels du bâtiment industriel anciennement exploité par les établissements [L] successifs, le tout portant sur les parcelles OB n° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]. le permis de construire a été obtenu le 31 août 2010.

Le 6 décembre 2010, avec sa fille nu-propriétaire, elle a vendu à la société IDEES [L], dont elle était associée, les parcelles supportant l’ancien site d’exploitation des établissements [L] successifs, déclarant dans l’acte authentique l’inexistence d’activité polluante.

Ainsi, [U] [P] veuve [L] a eu un rôle majeur dans l’opération de transformation du site industriel en réalisant et signant avec sa fille les démarches de transformation du bâtiment industriel en logement, puis de vente, le tout sans jamais signaler l’existence d’activités industrielles polluantes ni procéder à des opérations de dépollution, notamment à l’occasion de la vente de ces parcelles.

La faute de [U] [P] veuve [L] est ainsi établie.

3- Sur la faute du notaire

Le notaire, officier public ministériel authentifiant les actes qu’il rédige ou auxquels il prête son concours, est débiteur d’un devoir de conseil, tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il doit à ce titre veiller à ce que les parties disposent des clés juridiques nécessaires pour comprendre la portée ou les risques des actes qu’elles concluent par son intermédiaire, peu important les compétences personnelles de celles-ci ou leur assistance par un autre conseil, fut-il notaire.

Pour la mise en œuvre concrète de son obligation de mise en garde, il lui incombe de procéder, par toutes investigations utiles, à la vérification des déclarations des parties, lorsqu’il existe un élément de nature à créer un doute sur la véracité des déclarations d’ordre factuel du vendeur ou des circonstances particulières justifiant une vigilance accrue.

En l’espèce, le compromis de vente du 7 mars 2018 et l’acte authentique de vente du 22 mai 2018 font mention, au titre de la situation environnementale du bien, de la consultation par le notaire des bases de données BASIAS, BASOL, GEORISQUES, et de la base des installations classées soumises à autorisation ou à enregistrement du ministère de l’environnement, de l’énergie et de la mer.

Sont annexés à ces actes les consultations de ces fichiers en date du 25 avril 2017, soit un an avant la vente.

Le résultat de la consultation de la base de donnée BASOL est le suivant : « Désolé, pas de site correspondant au(x) critères de recherche suivants : Mot-clé : [Localité 24] ». De même, s’agissant de la base BASIAS, il est indiqué pour [Localité 24] « Aucun établissement trouvé ». Enfin, s’agissant de la fiche Géorisque, il est fait mention d’une absence de site pollué et de site inventaire BASIAS à moins de 200 mètres.

Pourtant, il est produit par les demandeurs une fiche détaillée BASIAS relative à une entreprise DASI, anciennement [L] Fils, exploitée par [S] [L] au lieu dit [Adresse 25], déclarée en 1959 et ayant exercé des activités exploitées sur le site et certains des produits utilisés pour cette exploitation (liquides halogénés, perchloréthylène, chlore, solvants …). La date de création de la fiche est le 31 octobre 2013.

Or, cette fiche n’a pas été annexée au compromis, ni à l’acte de vente, privant [Z] [O] de la possibilité de prendre connaissance du passé industriel des parcelles qu’elle envisageait d’acquérir.

Tant la date de consultation, antérieure de plus d’un an à la vente, que l’inefficacité et l’ineffectivité des démarches de consultation, permettent d’établir que le notaire a manqué à son obligation d’information sur le bien objet de la vente, le défaut de connaissance personnelle du passé industriel du site étant indifférent.

Au surplus, il appartenait, le cas échéant, au notaire, qui reconnaît lui-même dans ses écritures le caractère incomplet des bases de données, de compléter ses démarches pour assurer le respect de son obligation d’information.

La faute de l’Office Notarial [G] & ASSOCIES est ainsi caractérisée.

4- Sur la faute d'[J] [H]

Les consorts [O]-[C] ne développent dans leur argumentation aucune faute qui aurait été commise par [J] [H] pour justifier sa condamnation in solidum au paiement de sommes au titre de leurs divers préjudices, au delà de la résolution de la vente et de la restitution du prix déjà ordonnées.

En l’absence de faute arguée et en l’absence de démonstration de la connaissance par la vendeuse du caractère pollué du site, ils seront déboutés de leurs demandes de condamnation in solidum au paiement de leurs préjudices divers.

Sur le lien de causalité entre la faute et les préjudices

Les fautes de [E] [L]-[Y], à titre personnel et en sa qualité de gérante et liquidatrice des sociétés ID [L] et IDEES [L], de [U] [P] veuve [L] et de l’Office Notarial [G] & ASSOCIES, ci-dessus caractérisées, ont concouru à la réalisation du dommage subi par les consorts [O]-[C].

Sur les préjudices

Sur les préjudices financiers

Au titre des préjudices financiers, pour un montant total de 142 528,10 € « a minima » auxquels s’ajoutent des frais de déménagement, les consorts [O]-[C] sollicitent l’indemnisation des préjudices suivants :

— frais engagés par [Z] [O] en qualité de propriétaire : frais bancaires liés aux prêts immobiliers (315 € + 9 628,89 € + 3 390,30 € = 13 334,19 €) ; taxes foncières (3 755 €) ; charges de copropriété (1 851,22 €) ; travaux dans le logement (3 543,89 € + 1 885,40 €) ; frais d’assurance (524,40 + 340 € = 864,40 €) ; émoluments et frais versés au notaire (non chiffrés)

[Z] [O] est fondée à solliciter l’indemnisation de ses frais engagés en pure perte en raison de l’anéantissement de la vente et de la faute de [E] [L]-[Y], de [U] [P] épouse [L] et de l’Office notarial [G] ASSOCIES : frais bancaires liés aux prêts immobiliers pour 13 334,19 euros et travaux dans le logement pour 5 429,29 euros, soit un total de 18.763,48 euros.

Les taxes foncières correspondant aux charges courantes liées à l’habitation dans le bien, à défaut de démonstration d’un déménagement, seront exclues, de même que les charges de copropriété et l’assurance habitation, les lieux ayant été effectivement occupés.

— perte de chance de réaliser une plus-value lors de la revente (92.000 €) et de pouvoir mobiliser l’argent versé pour la vente pour un autre projet immobilier (23.800 €)

S’agissant de la perte de chance de pouvoir mobiliser l’argent versé pour cette vente pour un autre projet immobilier, il n’est pas démontré par [Z] [O] que celle-ci ait engagé des démarches en vue d’acquérir un nouveau bien. De plus, sa décision de mobiliser son argent résulte uniquement de sa décision d’acheter ce bien en vue d’y habiter et non pas de réaliser un investissement spéculatif et elle ne peut à ce titre se prévaloir d’un quelconque préjudice de perte de chance. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant de la perte de chance de réaliser une plus-value immobilière lors de la revente, la résolution de la vente entraîne nécessairement une perte de chance de réaliser une plus-value à la revente. Au regard des aléas de la conjoncture économique et de l’absence de certitude que [Z] [O] aurait revendu son bien à une période où il aurait eu nécessairement une valeur supérieure au prix d’achat, il y a lieu de fixer le taux de perte de chance de ne pas réaliser une plus-value à 50 %. L’assiette de cette perte de chance est constituée par la différence entre le prix d’acquisition du bien, 238 000 €, et le prix auquel il aurait pu être revendu, soit 305 666 euros selon la moyenne des trois estimations produites. Le préjudice de perte de chance s’élève en conséquence à 305 666 € – 238.000 €, soit 67 666 € X 50% = 33 833 euros.

— autres préjudices financiers : expertise immobilière 1.440 €, frais de psychologue 354 € ;

La facture de la valorisation immobilière de Monsieur [R], ainsi que les frais de psychologues engagés, qui apparaissent justifiés au regard des circonstances, seront comptabilisés pour un total de 1 794 euros.

— frais de déménagement : 6.000 €

Ces frais n’étant pas justifiés, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Le total des condamnations au titre des préjudices financiers s’établit ainsi à 18.763,48 + 33 833 + 1 794 = 54 390,48 euros.

Sur le préjudice moral

Les circonstances de découverte de la pollution, les différentes investigations relatives à la recherche des composants pollués et les nuisances qu’elles provoquent, la privation de potabilité de l’eau du robinet du logement ont nécessairement causé un préjudice moral aux trois occupants du logement, à savoir [Z] [O], [D] [C] et [W] [C], qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 10 000 euros à chacun.

Sur le préjudice d’anxiété

Le préjudice d’anxiété se définit notamment comme un préjudice relatif au risque de développer une pathologie grave en raison de l’exposition à une substance nocive ou toxique, voire cancérigène.

La nature et la toxicité des substances polluantes découvertes sur le bien habité par les consorts [O]-[C], les circonstances de découverte de ces pollution alors que [Z] [O] était enceinte et l’absence de mesure de dépollution prises depuis la découverte de la pollution justifient l’allocation d’une somme de 15 000 euros à chacun des trois demandeurs.

Sur les condamnations et les appels en garantie

Il résulte des éléments du dossier que si les fautes relevées à l’encontre de [E] [L]-[Y], de [U] [P] épouse [L] et de l’Office notarial [G] & ASSOCIES ont toutes concouru à la réalisation des dommages subis par les consorts [O]-[C], celles commises par [E] [L]-[Y] et [U] [P] épouse [L] restent les plus déterminantes comme étant à l’origine des dissimulations préjudiciables aux acquéreurs successifs en ce qui concerne au moins l’activité antérieure des établissements [L] successifs, l’étude notariale ayant manqué pour sa part de vigilance.

La part de responsabilité du notaire, dont il n’est pas démontré qu’il ait eu connaissance de ces activités antérieures, dans la survenance du dommage sera fixée à 20 %.

La part de responsabilité incombant à [E] [L]-[Y] et à [U] [P] épouse [L], représentée par le DRFIP en qualité de curateur à la succession vacante, sera fixée à 80 %.

Il convient donc de condamner [E] [L]-[Y] et [U] [P] épouse [L], représentée par le DRFIP en qualité de curateur à la succession vacante de [U] [P] veuve [L], à garantir l’ Office notarial [G] & ASSOCIES des condamnations mises à sa charge à hauteur de 80 % et de condamner l’Office notarial [G] & ASSOCIES à garantir [E] [L]-[Y] et [U] [P] épouse [L], représentée par le DRFIP des condamnations mises à leur charge à hauteur de 20 %.

Le DRFIP, curateur à la succession vacante de [U] [P] épouse [L], ne pourra être tenu à paiement au-delà de l’actif recueilli.

Les demandes de condamnation d'[J] [H] ayant été rejetées et celle-ci n’étant tenue qu’à la restitution du prix de vente, son appel en garantie formulé contre l’Office notarial [G] & ASSOCIES sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Sur la demande d’astreinte

La demande d’assortir les condamnations prononcées d’une astreinte sera rejetée, les intérêts moratoires restant suffisants, à ce stade de la condamnation, pour garantir sa bonne exécution.

Sur la publicité

La publication du jugement au service de la publicité foncière sera ordonnée.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Partie perdante, [E] [L]-[Y], la succession de [U] [P] épouse [L], représentée par le DRFIP, et l’ Office notarial [G] & ASSOCIES seront condamnés in solidum, et dans la même proportion que ci-dessus, aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Les circonstances de l’espèce ainsi que les situations respectives des parties conduisent à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des demandeurs à hauteur de 8 000 euros.

Ce montant sera supporté par [E] [L]-[Y], la succession de [U] [P] épouse [L], représentée par le DRFIP, et l’ Office notarial [G] & ASSOCIES, in solidum et dans la même proportion que ci-dessus.

Les autres demandes sur le fondement de l’article 700 seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 prévoit à cet égard que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu des restitutions à intervenir et des conséquences sur la vie quotidienne des parties au litige, l’exécution provisoire n’apparaît pas compatible avec la nature de l’affaire et sera en conséquence écartée.

Les demandes accessoires de [E] [L]-[Y] tenant au différé de l’exécution provisoire sont donc sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare parfait le désistement d’instance de [Z] [O], [D] [C] et [W] [C] à l’encontre de la SAS ATC ENERGIE ;

Constate l’extinction de l’instance à l’égard de la SAS ATC ENERGIE ;

Rejette la demande d’annulation de la vente pour vice du consentement du fait d’une erreur sur les qualités essentielles ;

Prononce la résolution judiciaire de la vente intervenue entre [Z] [O] et [J] [H] portant sur les lots n°4, 14 et 15 d’une copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 24] au lieudit [Adresse 25] aux termes d’un compromis de vente du 7 mars 2018 réitéré le 22 mai 2018 ;

Condamne [J] [H] à restituer le prix de vente de 238 000 euros à [Z] [O] ;

Rejette la demande de condamnation in solidum du notaire à restituer le prix de vente ;

Dit que cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2022 ;

Dit que les les intérêts dus pour une année au moins porteront intérêt ;

Condamne [Z] [O] à restituer à [J] [H] les lots n°4, 14 et 15 d’une copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 24] au lieudit [Adresse 25] ;

Rejette la demande de condamnation du notaire à produire le récapitulatif des frais et émoluments notariaux ;

Condamne in solidum [E] [L]-[Y], la succession de [U] [P] veuve [L] représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région Auvergne-Rhône-Alpes et du Département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, et l’Office Notarial [G] & ASSOCIES à payer à [Z] [O] la somme de 54 390,48 euros au titre des préjudices financiers ;

Condamne in solidum [E] [L]-[Y], la succession de [U] [P] veuve [L] représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région Auvergne-Rhône-Alpes et du Département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, et l’Office Notarial [G] & ASSOCIES à payer à [Z] [O], [D] [C] et [W] [C] la somme de 10 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ;

Condamne in solidum [E] [L]-[Y], la succession de [U] [P] veuve [L] représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région Auvergne-Rhône-Alpes et du Département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, et l’Office Notarial [G] & ASSOCIES à payer à [Z] [O], [D] [C] et [W] [C] la somme de 15 000 euros chacun au titre de leur préjudice d’anxiété ;

Condamne in solidum [E] [L]-[Y] et la succession de [U] [P] veuve [L], représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région Auvergne-Rhône-Alpes et du Département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, à garantir l’Office Notarial [G] & ASSOCIES des condamnations mises à sa charge à hauteur de 80 % ;

Condamne l’Office Notarial [G] & ASSOCIES à garantir [E] [L]-[Y] et la succession de [U] [P] veuve [L], représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région Auvergne-Rhône-Alpes et du Département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, des condamnations mises à leur charge à hauteur de 20 % ;

Dit que le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région Auvergne-Rhône-Alpes et du Département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante de [U] [P] veuve [L] ne pourra être tenu à un quelconque paiement au-delà de l’actif recueilli ;

Déboute [Z] [O], [D] [C] et [W] [C] de leur demande de condamnation in solidum de [J] [H] au titre de leurs divers préjudices ;

Rejette la demande d'[J] [H] tendant à être garantie par l’Office Notarial [G] & ASSOCIES ;

Dit n’y a avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Ordonne la publication du jugement au service de la publicité foncière ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne [E] [L]-[Y], la succession de [U] [P] veuve [L] représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région Auvergne-Rhône-Alpes et du Département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, et l’Office Notarial [G] & ASSOCIES à supporter le coût des dépens de l’instance ;

Condamne [E] [L]-[Y], la succession de [U] [P] veuve [L] représentée par le Directeur Régional des Finances Publiques de la Région Auvergne-Rhône-Alpes et du Département du Rhône en sa qualité de curateur à la succession vacante, et l’Office Notarial [G] & ASSOCIES à payer à [Z] [O], [D] [C] et [W] [C] la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Écarte le prononcé de l’exécution provisoire ;

Prononcé à la date de mise à disposition au greffe par Axelle LE BOULICAUT, vice-présidente.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La présidente