TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 18/09872

N° Portalis 352J-W-B7C-CNRNT

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

24 Août 2018

JUGEMENT

rendu le 24 Septembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. 14 MORA

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître David HARUTYUNYAN de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1856

DÉFENDERESSES

S.A.S. MAMOULIA

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Elisabeth ABBOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0677

S.A.S. FINORDEV

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1377

Décision du 24 Septembre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 18/09872 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNRNT

PARTIE INTERVENANTE

S.E.L.A.R.L. AXYME

prise en la personne de Maître [T] [Z], en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.S. MAMOULIA

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Elisabeth ABBOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0677

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2024 tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2024.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 24 septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2017, la SCI 14 Mora, représentée par son mandataire, la SAS Finordev, a donné à bail à la SAS Mamoulia des locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 11], composés d’une boutique et d’une arrière-boutique au rez-de-chaussée d’une surface d’environ 48,61 m2, pour une durée de 9 ans à compter du 22 décembre 2017, moyennant un loyer annuel en principal de 36.000 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, outre des provisions sur charges de 360 euros par trimestre.

Le bail a été consenti pour une activité de « revente d’articles vestimentaires pour bébé et maman ».

Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi.

Par acte extrajudiciaire du 29 mai 2018, la SCI 14 Mora a fait délivrer à la société Mamoulia un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur une somme en principal de 11.257 euros au titre de loyers et charges impayés.

Par acte d’huissier en date du 22 juin 2018, la société Mamoulia a fait signifier à la SCI 14 Mora une opposition au commandement de payer du 29 mai 2018, notifiant son refus de paiement du loyer et des charges convenus au bail, sur le fondement de l’article 1219 du code civil.

Le 27 juillet 2018, la SCI 14 Mora a procédé à une saisie-attribution à titre conservatoire de ses créances sur les comptes bancaires de la société Mamoulia, dénoncée le 31 juillet 2018 à la société preneuse, saisie qui s’est révélée fructueuse à hauteur de 853,48 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 août 2018, la SCI 14 Mora a fait assigner la société Mamoulia devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 30 juin 2018, expulsion et condamnation au paiement de la somme de 11.257 euros. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG n° 18/09872.

Les locaux ont été restitués le 15 janvier 2019.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 mai 2019, la société Mamoulia a fait assigner la SCI 14 Mora et la société Finordev, exerçant sous le nom commercial « Finorgere », devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de nullité du contrat de bail et de condamnation des deux sociétés à lui payer diverses sommes dont des dommages et intérêts à hauteur de 117.575,20 euros. L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG n° 19/06926.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 9 janvier 2020, les affaires ont été jointes et appelées sous le seul numéro RG n° 18/09872.

Le 13 février 2020, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire simplifiée à l’égard de la société Mamoulia et désigné SELARL Axyme, prise en la personne de Me [K] [Z], en qualité de mandataire judiciaire liquidateur.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2020, la SELARL Axyme est intervenue volontairement à l’instance, puis a repris à son compte les demandes de la société Mamoulia.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2022, la SCI 14 Mora demande au tribunal de :

Sur la résiliation du bail :

— A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement du 29 mai 2018, à la date du 30 juin 2018,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à la date du 30 juin 2018,

Sur les demandes de la société Mamoulia et du liquidateur judiciaire :

— A titre principal, débouter la société Mamoulia et la SELARL Axyme, prise en la personne de Me [Z], ès qualité de liquidatrice judiciaire de la société Mamoulia de toutes leurs demandes,

— A titre subsidiaire, condamner la société Finordev à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

— A titre encore plus subsidiaire, lui octroyer les délais les plus larges pour se libérer,

Sur ses demandes pécuniaires :

— Condamner solidairement la société Mamoulia et la société Finordev à lui verser la somme de 11.257 euros à titre d’arriéré locatif, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes,

— Condamner solidairement la société Mamoulia et la société Finordev à lui verser la somme de 48.672 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 30 juin 2018, date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire, jusqu’au 15 janvier 2019, date de restitution des locaux,

— Dire et juger qu’en application des articles 7.2 et 7.4 du bail, le dépôt de garantie d’un montant de 9000 euros lui restera acquis,

Sur la compensation

— A titre principal, constater la compensation légale entre les dettes susvisées de la société Mamoulia à son égard et toute éventuelle dette à l’égard de la société Mamoulia représentée par le liquidateur ès qualité,

— A titre subsidiaire, prononcer la compensation judiciaire entre ces dettes,

En tout état de cause :

— Débouter la société Mamoulia et la SELARL Axyme de toutes leurs demandes,

— Condamner la société Mamoulia et la SELARL Axyme ès qualité à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de procédure abusive,

— Fixer cette somme au passif de la liquidation de la société Mamoulia ;

— Condamner solidairement la société la société Mamoulia, la SELARL Axyme ès qualité et la société Finordev à payer la somme de 15.000 euros à la société SCI 14 Mora au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Fixer cette somme au passif de la liquidation de la société Mamoulia,

— Prononcer une amende civile à l’encontre de la société la société Mamoulia et de la SELARL Axyme ès qualité en application de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— Condamner la société Mamoulia, la SELARL Axyme et la société Finordev ès qualité aux entiers dépens,

— Fixer cette somme au passif de la liquidation de la société Mamoulia,

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir s’agissant des dispositions faisant droit aux demandes de la société Mamoulia, à celles de la SELARL Axyme ès qualité ou à celles de la société Finordev.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2022, la société Mamoulia représentée par son liquidateur judiciaire et la SELARL Axyme, prise en la personne de Me [T] [Z] ès qualité de liquidateur judiciaire, demandent au tribunal de :

— Débouter la société Finordev de l’ensemble de ses demandes,

— Débouter la SCI 14 Mora de l’ensemble de ses demandes,

A titre principal :

— Prononcer la nullité du contrat de bail en date du 22 décembre 2017,

— Condamner la société SCI 14 Mora à rembourser sans délai à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir le montant de 9.000 euros correspondant au montant réglé par la SAS Mamoulia au titre du dépôt de garantie lors de la signature du bail,

— Condamner la société SCI 14 Mora à rembourser sans délai à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir le montant de 11.232 euros correspondant au montant réglé au titre des loyers et charges prévus au bail, les 4 janvier, 5 février et 27 avril 2018,

— Condamner le cabinet Finorgere à rembourser sans délai à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir le montant de 9.900 euros TTC correspondant au montant total réglé par la SAS Mamoulia au titre des frais de rédaction du bail et des frais de commercialisation au bénéfice de la société SCI 14 Mora lors de la signature du bail en date du 22 décembre 2017,

— Constater la nullité corrélative de la clause résolutoire insérée au bail,

— Prononcer la nullité du commandement en date du 29 mai 2018,

— Prononcer la nullité du procès-verbal de saisie conservatoire de créances en date du 27 juillet 2018,

— Constater les préjudices matériel et moral subi par la SAS Mamoulia,

— En conséquence, condamner solidairement la SCI 14 Mora et le cabinet Finogere, au paiement d’une somme de 117.575,20 euros à titre de dommages et intérêts à son bénéfice,

— A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal devait estimer ne pas faire droit à la demande d’annulation du contrat de bail en date du 22 décembre 2017, constater la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail du 22 décembre 2017,

— Juger en conséquence nul et sans effet le commandement en date du 29 mai 2018,

En toute hypothèse :

— Condamner la société SCI 14 Mora au paiement d’une somme de 15.000 euros HT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, la société Finordev demande au tribunal de :

— Débouter la SELARL Axyme et la SCI 14 Mora de leurs demandes dirigées à son encontre,

— Condamner tout succombant à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2022. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 21 mai 2024 et mise en délibéré au 10 septembre 2024, prorogé par bulletin au 24 septembre 2024, date à laquelle la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

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MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de nullité du contrat de bail de la société Mamoulia représentée par son liquidateur judiciaire et de la SELARL Axyme en qualité de liquidateur judiciaire

La société Mamoulia, représentée par la SELARL Axyme, et la SELARL Axyme prise en la personne de Me [Z], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société, soutiennent :

— qu’en application des articles 1112 et 1112-1 du code civil, la SCI 14 Mora a manqué à son obligation de négocier le contrat de bail de bonne foi et de donner une information précontractuelle dont l’importance était déterminante pour le consentement de la société Mamoulia, ces manquements étant susceptible d’entrainer la nullité du contrat,

— que la clause du bail de prise du local « en l’état » a vidé de sa substance l’obligation de délivrance à la charge du bailleur et qu’en application de l’article 1170 du code civil elle doit être réputée non écrite,

— que l’impossibilité d’exploiter le local en raison de son état dégradé est démontrée par un constat d’huissier du 31 mai 2018 et par un rapport d’expert d’assurance du 12 juin 2018,

— que l’état des locaux, en raison notamment de l’humidité, rendait impossible l’exploitation du commerce considéré, à savoir la vente d’articles de bébé notamment en bois et de vêtements pour femme et enfant, notamment en laine, aucun stockage n’étant possible dans le local,

— que le défaut d’information précontractuel est caractérisé par l’absence d’état des lieux d’entrée établi par le bailleur, en contravention avec l’obligation prévue à l’article L. 145-40-1 du code de commerce, l’état des lieux étant substitué par la signature d’un courrier daté du 21 décembre 2017, établi par le mandataire du bailleur, stipulant la connaissance de l’état des locaux par le preneur et l’acceptation de les prendre en l’état,

— que le défaut d’information précontractuel est également caractérisé par le défaut d’état prévisionnel des travaux à venir et d’état récapitulatif des travaux réalisés, seule une information sommaire sur les travaux de la copropriété ayant été fournie à l’exclusion de toute information sur les travaux réalisés dans le local au cours des trois années précédentes, en contravention avec les dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce,

— que les agissements du bailleur caractérisent une omission volontaire d’informer sur l’état réel du local lors de la prise à bail, élément déterminant pour le consentement du preneur.

La SCI 14 Mora fait valoir :

— que la société Mamoulia ne rapporte pas la preuve des informations que le bailleur lui aurait dissimulées, alors qu’il s’est assuré par des visites et par le biais de déclarations écrites que la locataire avait pris connaissance de l’état des locaux qui nécessitaient une rénovation avant exploitation d’un commerce,

— que les stipulations contractuelles et l’attestation signée par la locataire le 21 décembre 2017 attestent que la société Mamoulia avait visité les locaux à plusieurs reprises et disposait de toutes les informations à la disposition du bailleur, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée et qu’il appartenait au preneur d’assumer l’état des locaux,

— qu’outre la connaissance de l’état des locaux, le contrat de bail mettait expressément à la charge de la société Mamoulia un certain nombre de travaux de rénovation et de mise en conformité qui n’ont pas été effectués,

— que le projet de commerce de la société Mamoulia a échoué du fait de son manque de trésorerie et de son manque de professionnalisme qui ne lui a pas permis d’estimer correctement la quantité de travaux à effectuer,

— que rien n’empêchait l’exploitation du commerce considéré dans les locaux après la réalisation de quelques travaux de rénovation.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1112-1 du code civil dispose que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Décision du 24 Septembre 2024

18° chambre 1ère section

N° RG 18/09872 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNRNT

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

En l’espèce, la société Mamoulia soutient que les locaux donnés à bail n’étaient pas exploitables, ce qui lui aurait été dissimulé lors de la conclusion du bail. Pour justifier des désordres affectant le local et faisant obstacle à son exploitation, elle verse aux débats un constat d’huissier en date du 31 mai 2018 et un rapport d’expertise diligenté par son assureur le 12 juin 2018.

Il ressort de ces deux documents que le local était affecté des problèmes suivants :

L’humidité liée à l’absence d’aération suffisante du local, les deux ouvertures du local, l’une sur cour et l’autre sur le couloir de l’immeuble, étant totalement condamnées et le local ne disposant que deux très petites grilles d’aération au niveau de la vitrine sur rue,Des problèmes d’étanchéité de la vitrine sur rue liée à l’absence de gouttières et de protection des fenêtres en bois, la société Mamoulia ayant elle-même fait installer un bandeau en zinc en mars-avril 2018 au-dessus de la devanture pour éviter les infiltrations,La présence de termites dans les poutres présentes au plafond du local,Un ballon d’eau chaude défectueux provoquant des fuites au niveau du faux-plafond du local,Des installations électriques défectueuses.

Il ressort également des échanges de courriers entre la présidente de la société Mamoulia et le gérant de la SCI 14 Mora ou son gestionnaire, notamment des courriers électroniques en date du 16 février 2018, que le local ne disposait pas de compteur électrique à son entrée dans les locaux, le local étant directement raccordé à l’installation électrique des parties communes, empêchant toute souscription de contrat d’énergie auprès d’un fournisseur, problème auquel le bailleur a remédié le 23 mars 2018.

Si ces documents sont de nature à mettre en évidence plusieurs types de désordres, la société Mamoulia ne rapporte pas la preuve que ces éléments lui auraient été dissimulés avant la prise à bail. A l’exception des fuites du ballon d’eau, ces éléments pouvaient être relevés lors de visites préalables du local. Il ressort notamment du courrier électronique de la société Mamoulia du 26 mars 2018, que des visites avaient bien eu lieu avant la signature du contrat, y compris avec des ouvriers de la société Mamoulia afin de prévoir les travaux, de sorte que la plupart des désordres invoqués par la demanderesse pouvaient être identifiés et n’ont pas été dissimulés. Si la société Mamoulia reproche au bailleur la peinture de la vitrine avant ces visites, qui aurait camouflé d’éventuels problèmes d’infiltration, l’absence de gouttière ou de couverture isolante protégeant la vitrine des eaux de pluie ne pouvait être dissimulée. Il en va de même de l’absence de compteur électrique.

Par ailleurs, l’absence d’état des lieux d’entrée ne peut être assimilé à un manquement à l’obligation d’information précontractuelle au sens de l’article 1112-1 du code civil. S’il s’agit d’un manquement à l’obligation prévue à l’article L. 145-40-1 du code de commerce, l’état des lieux d’entrée vise à constater une situation de fait et constitue un élément de preuve sur l’état des locaux lors de l’entrée du preneur mais il ne constitue pas en lui-même une information d’une importance déterminante pour la conclusion du bail. La sanction du défaut d’état des lieux consiste en l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de la présomption de bon état des locaux prévue à l’article 1731 du code civil.

S’agissant de l’état prévisionnel des travaux à venir et de l’état des travaux réalisés dans les lieux, la société Mamoulia produit un document sommaire communiqué par la SCI 14 Mora concernant les travaux réalisés et prévus dans l’immeuble en copropriété. Si ce document est peu détaillé, la société Mamoulia ne rapporte pas la preuve d’une information concernant des travaux importants qui lui aurait été dissimulée malgré les visites précontractuelles et qui lui aurait porté préjudice.

S’agissant de la présence de termites dans les poutres, la SCI 14 Mora a produit un rapport de diagnostic immobilier en date du 23 janvier 2018 qui conclut à l’absence de termites dans les poutres mais à la présence d’autres insectes xylophages nécessitant un traitement du bois. Si la présence d’insectes est avérée et pouvait être constatée par la présence de trous dans les poutres, ce rapport confirme qu’il ne s’agissait pas de termites dont le bailleur n’aurait pas révélé la présence.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Mamoulia ne caractérise pas la dissimulation d’informations précontractuelles déterminantes qui aurait vicié son consentement et justifierait l’annulation du contrat de bail du 22 décembre 2017.

S’agissant de la clause de prise du local « en l’état » et d’un éventuel manquement à l’obligation de délivrance du bailleur, il convient de relever qu’un tel manquement peut être sanctionné par une exécution forcée ou par une demande de résiliation judiciaire du bail, mais non par la nullité du contrat.

En conséquence, la demande de nullité du bail de la société Mamoulia, prise en la personne de Me [Z] de la SELARL Axyme, en qualité de liquidateur judiciaire, sera rejetée ainsi que les demandes subséquentes en restitution des loyers versés, du dépôt de garantie et des frais de rédaction d’acte.

Les demandes subséquentes de nullité du commandement de payer et de nullité du procès-verbal de saisie conservatoire du 27 juillet 2018, fondées sur le moyen tiré de la nullité du contrat de bail, seront également rejetées.

Sur la validité du commandement de payer du 29 mai 2018 et sur l’acquisition de la clause résolutoire

La SCI 14 Mora soutient que la clause résolutoire prévue au bail doit recevoir application et que la résiliation doit être constatée de plein droit un mois après le commandement de payer resté sans effet. Elle estime avoir fait preuve de patience à l’égard de la locataire qui n’a pas honoré son obligation de paiement dès la première échéance de loyer.

La société Mamoulia représentée par son liquidateur judiciaire conteste la validité du commandement de payer délivré le 28 mai 2018 au motif que le bailleur a usé de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles en ce qu’il a fait délivrer un commandement de payer alors que la société preneuse l’avait alerté à plusieurs reprises sur l’impossibilité d’exploiter le local en l’état et sur la nécessité de réaliser des travaux incombant au bailleur ; que le bailleur s’est retranché derrière les clauses du bail qui ont vidé de leur substance l’obligation de délivrance à sa charge pour s’opposer aux travaux demandés, les manquements à l’obligation de délivrance faisant obstacle à une mise en œuvre de bonne foi de la clause résolutoire.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. L’automaticité du mécanisme de la clause résolutoire prive d’effet un commandement délivré par un bailleur qui fait usage de mauvaise foi de ses prérogatives contractuelles. Cet article permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution le déchargeant du paiement de tout loyer que s’il établit une impossibilité d’exploiter le local.

En l’espèce, la SCI 14 Mora et la société Mamoulia étaient liées par un bail commercial du 22 décembre 2017 qui prévoyait un loyer trimestriel de 9.000 euros hors taxes en principal, payable à terme d’avance, outre des provisions sur charges trimestrielles de 360 euros. Le bail prévoit en son article 20 une clause résolutoire selon laquelle, à défaut de paiement notamment d’un seul terme de loyer ou charges à leur échéance ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.

Par acte extrajudiciaire du 29 mai 2018, la SCI 14 Mora a délivré à la société Mamoulia un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de lui payer la somme totale de 11.257 euros, correspondant aux loyers de mars, mai et juin 2018, selon décompte annexé, outre 193,30 euros au titre du coût de l’acte.

La société locataire ne conteste pas le quantum des sommes réclamées dans ce commandement et ne prétend pas avoir régularisé le paiement des sommes demandées dans le délai imparti mais estime que l’acte a été délivré de mauvaise foi alors que le bailleur manquait à son obligation de délivrance.

Il ressort des pièces versées aux débats, en particulier des échanges de courriers entre les parties, que lors de l’entrée de la société Mamoulia dans les lieux, le local ne disposait pas de compteur électrique et qu’il était raccordé directement aux installations des parties communes, rendant impossible toute souscription de contrat de fourniture d’énergie ; que le bailleur n’a remédié à ce problème que le 23 mars 2018, alors que le syndic de l’immeuble avait fait couper l’alimentation en électricité du local depuis le 6 février 2018 et que la société preneuse avait signalé la difficulté par courrier électronique dès le 14 janvier 2018.

Il ressort également du courrier électronique du 14 janvier 2018 que la société Mamoulia signalait une fuite importante du ballon d’eau dans le faux plafond, générant une humidité importante de deux murs et rendant impossible le travail de peinture. Le 1er février 2018, la société Mamoulia signalait de l’eau qui entrait à l’intérieur de la vitrine à l’occasion de pluies, en raison de l’absence de protection au-dessus de la vitrine, la peinture du local étant alors rendue impossible. Le rapport d’expertise établi à la diligence de l’assureur de la société Mamoulia le 12 juin 2018, postérieurement à la délivrance du commandement de payer, relève un taux d’humidité sur les murs du local proche de 100%.

Il ressort de ces éléments que la SCI 14 Mora a fait délivrer un commandement de payer pour des échéances de loyers impayés alors qu’elle avait connaissance de plusieurs désordres importants affectant le local et rendant impossible son exploitation. L’électricité n’a pu être réellement installée qu’à compter du 23 mars 2018, soit trois mois après le début du bail et le 12 juin 2018, le taux d’humidité dans le local restait très élevé et incompatible avec le stockage des marchandises proposées à la vente par la société Mamoulia à savoir des jouets pour bébé notamment en bois et des vêtements pour bébé et femme notamment en laine, malgré l’installation d’une protection en zinc au-dessus de la vitrine par la locataire et malgré une réparation du ballon d’eau chaude effectué par le bailleur.

La SCI 14 Mora ne saurait opposer à la locataire les clauses du bail, ces stipulations ne pouvant dispenser le bailleur de maintenir à disposition du locataire des locaux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés. Les articles 10 et 12 du bail qui mettent à la charge du preneur tous types de travaux nécessaires à l’entretien des locaux et à leur mise en conformité ont été opposées au preneur avec pour effet de transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur, privant de sa substance l’obligation de délivrance et de garantir la jouissance des lieux, obligation essentielle du contrat. Ces clauses ne peuvent dès lors être opposées au preneur qui ne pouvait résoudre seul le problème de l’humidité du local, ce problème nécessitant l’intervention du bailleur pour envisager de nouvelles ouvertures du local, revoir le système d’aération, solliciter la copropriété.

Il résulte de ces éléments que le commandement de payer délivré dans le contexte décrit, alors que la société Mamoulia n’était pas en mesure de finaliser ses travaux et de démarrer son exploitation, a été délivré de mauvaise foi et doit être considéré sans effet.

La SCI 14 Mora sera, en conséquence, déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail unissant les parties.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La SCI Mora 14 fait valoir que la société Mamoulia a systématiquement payé ses loyers en retard et partiellement et n’a jamais soldé sa dette de loyer ; que le motif qui l’a empêchée de payer sa dette est indifférent selon la jurisprudence ; que le manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire à la date du 30 juin 2018. Elle soutient que la société preneuse a manqué à son obligation d’exploiter le local prévue à l’article 4 du bail, puisqu’elle n’y a jamais exploité d’activité ; que la société preneuse n’a jamais garni le local, ce qui constitue un manquement à l’article 14 du bail ; que la société Mamoulia s’était engagée à exécuter des travaux de réparation et de conformités prévus aux articles 10 et 12 du bail et qu’elle a totalement manqué à cette obligation ; que chacun de ces manquements est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

La société Mamoulia, représentée par son liquidateur judiciaire, soutient que la demande de résiliation judiciaire du bail est dépourvue d’intérêt à la date du présent jugement dès lors que le local a été restitué le 15 janvier 2019, la remise des clés actant la fin du contrat.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, le contrat est la loi des parties et doit être exécuté de bonne foi.

L’article 1227 du même code dispose que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1728 du code civil dispose par ailleurs que « Le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus » et l’article 1741 précise que « le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

Au visa de ces articles, il est constant que l’obligation, pour le preneur, de payer ses loyers et charges aux termes convenus, constitue une obligation essentielle du contrat de bail à laquelle il ne peut se soustraire, sauf à démontrer une impossibilité totale de jouir des locaux donnés à bail justifiant une éventuelle exception d’inexécution.

A titre liminaire, il convient de relever que la demande de résiliation judiciaire du bail a été formée par la SCI 14 Mora dès son acte introductif d’instance du 24 août 2018, soit antérieurement à la restitution des locaux par la société Mamoulia, de sorte qu’il convient d’examiner le bien-fondé de cette demande.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 16 juillet 2018 versé aux débats par la bailleresse et non contesté par la société Mamoulia que la société preneuse a réglé des échéances équivalentes à trois mois de loyers et charges sur la période du 1er janvier au 16 juillet 2018, le dernier règlement étant intervenu le 27 avril 2018.

S’il est établi que la société Mamoulia a manqué à son obligation essentielle de paiement des loyers, il ressort des précédents développements que la société preneuse n’était pas en mesure d’exploiter les locaux donnés à bail pour la destination prévue au contrat. L’absence de compteur électrique et de branchements adéquats, le taux d’humidité des murs atteignant presque 100% à la date du 12 juin 2018, alors qu’il n’était plus signalé de défaillance du ballon à eau à cette date pouvant justifier le maintien d’un niveau d’humidité élevé, rendaient impossible la finalisation des travaux d’installation de la société preneuse et l’exploitation de l’activité prévue.

L’état des locaux, dont la bailleresse était informée compte tenu des nombreux échanges de courriers électroniques, rendait impossible la jouissance des locaux par la société Mamoulia, justifiant le défaut de paiement des loyers ainsi que le défaut d’exploitation et d’installation des locaux.

S’agissant des travaux stipulés aux articles 10 et 12 du contrat de bail, il est prévu que le preneur fait son affaire du « parfait entretien des lieux et de ses équipements, de leur maintien en conformité et de tous travaux de mise en conformité décidés par l’Administration au regard de toutes les réglementations administratives et de police, applicables tant audits locaux qu’à l’activité qui y sera exercée… Il sera tenu d’effectuer les travaux qui seraient rendus nécessaires par la vétusté. Il devra entretenir tous équipements spécifiques, tels que climatisation, ventilations, installations électriques et téléphoniques, câblage informatique ou autre conformément aux normes en vigueur, et les rendre en parfait état d’utilisation. […] Il devra en fin de bail remettre les lieux loués en parfait état de réparation, de conformité et d’entretien dans les conditions prévues au présent article » (article 10). Il est cependant prévu qu’aucun « percement, ni démolition de mur, sol ou cloison, ni aucune modification aux ouvertures existantes » ne pourra être faite sans l’autorisation du bailleur et de la copropriété pour les travaux nécessitant l’accord de la copropriété (article 12).

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Mamoulia a réalisé des travaux pour préparer son exploitation et mettre les locaux en état. Elle verse aux débats une facture de travaux comprenant la remise en état des murs et plafond, leur mise en peinture et la création d’une VMC pour un montant de 8.575 euros. Il ressort du procès-verbal de constat établi à la requête de la société Mamoulia le jour de la restitution des locaux, le 15 janvier 2019, que « les peintures murales de la pièce principale et de la petite pièce élevée à usage de réserve sont à l’état neuf et en parfait état sous réserve des traces résultant d’une évidente humidité. Les installations électriques d’aspect neuf sont en parfait état. […] Maître [U] procède à l’état des lieux de sortie. A l’issue de cet état des lieux, les parties s’accordent pour me déclarer que les locaux sont restitués en parfait état pour n’avoir subi aucune dégradation ».

La SCI 14 Mora ne produit aucun élément pour contredire les pièces versées par la société Mamoulia et justifier l’absence de travaux allégués, dont elle ne précise d’ailleurs pas la nature, de sorte que la résiliation judiciaire ne peut être prononcée sur ce fondement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucun manquement allégué par la SCI 14 Mora ne justifie la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Mamoulia.

En conséquence, la demande de résiliation judiciaire du bail à la date du 30 juin 2018 sera rejetée.

Sur les demandes en paiement de la SCI 14 Mora

Sur les demandes en paiement à l’encontre de la société Mamoulia

La SCI 14 Mora expose que le liquidateur judiciaire de la société Mamoulia doit être condamné au paiement des sommes suivantes qui doivent être fixées au passif de la société en liquidation : la somme de 11.257 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 30 juin 2018, la somme de 48.672 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 30 juin 2018 au 15 janvier 2019, représentant le double du loyer en cours et des charges et taxes, en application de l’article 20.5 du contrat de bail. Elle fait valoir que le dépôt de garantie de 9.000 euros doit lui rester acquis en application des stipulations de l’article 7.4 du bail et doit être fixée au passif de la liquidation de la société Mamoulia. Elle soutient que le défaut de déclaration de créance ne peut être opposé à ses demandes en paiement dans la mesure où la compensation avec les éventuelles créances du preneur s’opère de plein droit dès le moment où les conditions de la compensation sont réunies et que ces créances sont antérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective de la société Mamoulia.

La société Mamoulia représentée par son liquidateur judiciaire fait valoir qu’en application de l’article L. 622-24 du code de commerce, la SCI 14 Mora avait l’obligation de déclarer ses créances antérieures au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire pour en obtenir paiement ; qu’à défaut d’une telle déclaration, elle ne pouvait en demander la fixation au passif de la liquidation ni demander une éventuelle compensation avec le dépôt de garantie détenu.

Aux termes des articles L. 622-21 et L. 622-22 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice mais, sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont reprises lorsque le créancier poursuivant a procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. Ces dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, il est constant que la société Mamoulia a fait l’objet d’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire simplifiée du tribunal de commerce de Paris le 13 février 2020. La SCI 14 Mora, qui sollicite le paiement de sommes au titre d’arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation, ne justifie d’aucune déclaration de créance au passif de la liquidation de la société Mamoulia. La mise en œuvre du mécanisme de compensation entre créances réciproques ne dispense pas le créancier de déclarer sa créance au passif de la société débitrice.

Au surplus, l’impossibilité d’exploiter le local donné à bail a justifié l’inexécution par le preneur de son obligation de paiement des loyers de sorte que les demandes en paiement n’étaient pas fondées.

S’agissant du dépôt de garantie, l’article 7.4 du contrat de bail stipule « Dans le cas de résiliation du présent bail, par suite d’inexécution par le Preneur de ses engagements ou pour une cause quelconque imputable au Preneur, ledit dépôt restera acquis au Bailleur au titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres. Il restera également acquis au Bailleur en cas de congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime ».

En l’absence de résiliation du bail pour une cause imputable au preneur, la SCI 14 Mora ne saurait invoquer les stipulations contractuelles pour conserver le dépôt de garantie. En l’absence de preuve du mauvais état des locaux à l’issue du bail, la demanderesse devra le restituer.

En conséquence, les demandes de la SCI 14 Mora en paiement à l’encontre de la société Mamoulia, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, et la demande en conservation du dépôt de garantie seront rejetées.

Sur les demandes en paiement à l’encontre de la société Finordev

La SCI 14 Mora expose que la société Finordev a manqué à son obligation de diligence dans la sélection d’un locataire pour le local dont elle est propriétaire en n’effectuant aucune diligence sérieuse pour s’assurer de sa solvabilité ; qu’elle a subi un préjudice constitué des loyers, charges et indemnités d’occupation non recouvrés que la société Finordev doit être condamnée à lui payer.

La société Finordev fait valoir qu’elle n’est tenue qu’à une obligation de moyen en vertu de l’article 1992 du code civil et que la SCI 14 Mora ne rapporte pas la preuve d’une faute de sa part avec le préjudice prétendument subi ; que la jurisprudence retient que l’agent immobilier ne peut assumer l’insolvabilité du locataire si elle n’est pas notoire.

Selon l’article 1231 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SCI 14 Mora ne rapporte aucun élément de nature à prouver que la société Finordev aurait manqué à son obligation de diligence en ne vérifiant pas suffisamment la solvabilité de la société Mamoulia avant la prise à bail, étant rappelé qu’il ressort du jugement d’ouverture de liquidation judiciaire en date du 13 février 2020, que le tribunal de commerce a fixé la date de cessarion des paiements au 22 mai 2019, soit postérieurement à la conclusion du bail.

L’irrégularité des paiements de la société Mamoulia dès le début du bail ne peut caractériser un manque de solvabilité dans la mesure où la société preneuse s’est plainte de désordres dans le local dès son entrée dans les lieux et dans la mesure où elle a suspendu le paiement des loyers du fait de son impossibilité d’exploiter. Il convient de rappeler que le local ne disposait pas même de compteur électrique à l’entrée du locataire dans les lieux et que la locataire a payé les échéances de janvier et février, puis l’échéance d’avril, alors qu’aucune exploitation n’était possible.

Par ailleurs, le faible montant disponible sur le compte de la société Mamoulia à l’occasion de la saisie-conservatoire réalisée le 27 juillet 2018 ne permet pas de caractériser son insolvabilité au moment de la prise à bail.

Il résulte de ces éléments que la SCI 14 Mora ne démontre ni l’insolvabilité alléguée de la société preneuse au moment de la conclusion du bail, ni la faute commise par la société Finordev dans le choix du candidat locataire.

En conséquence, les demandes en paiement des arriérés de loyers et d’indemnité d’occupation à l’encontre de la société Finordev seront rejetées.

Sur la demande en paiement de la société Mamoulia représentée par son liquidateur judiciaire

Au visa des articles 1240 et 1231-1 du code civil, la société Mamoulia représentée par son liquidateur judiciaire soutient :

— qu’en n’établissant pas d’état des lieux d’entrée, le bailleur et son mandataire professionnel lui ont volontairement caché l’état véritable du local proposé à la location ;

— qu’en insérant au bail une clause vidant de sa substance l’obligation de délivrance du bailleur et en l’opposant au preneur lors de ses demandes de travaux, ils ont gravement nuit à ses intérêts ;

— que ces fautes lui ont causé un préjudice matériel évalué au montant des travaux réalisés inutilement pour son installation, ainsi qu’au montant de la perte de chiffre d’affaires générée sur le stock de marchandises qu’elle avait acheté en prévision de son exploitation et qu’elle a revendue à un prix inférieur de 50% au prix attendu ;

— qu’elle a subi un préjudice moral en raison du comportement du bailleur et de son mandataire, notamment en raison du commandement de payer délivré et de la saisie-conservatoire pratiquée sur son compte, ces comportements associés à l’impossibilité d’exploiter le local projeté ont suscité une préoccupation justifiant des dommages et intérêts à hauteur de 50.000 euros ;

— que la société Finordev a engagé sa responsabilité délictuelle à son égard en ne réalisant pas l’état des lieux d’entrée alors que celui-ci est obligatoire et qu’elle est un professionnel de l’immobilier qui était responsable de la rédaction de l’acte et de ses annexes ;

— qu’elle a ainsi manqué à son obligation de conseil et à son obligation d’information vis-à-vis e la société Mamoulia, ces manquements justifiant sa condamnation solidaire à réparer son préjudice et sa condamnation au remboursement des frais de commercialisation et de rédaction de l’acte.

La SCI 14 Mora expose :

— qu’il ne peut lui être reproché d’avoir caché des informations à la société Mamoulia avant la conclusion du bail alors qu’elle s’est assurée par tous les moyens que la société preneuse avait connaissance de la situation du local, de la nécessité de travaux de rénovation qu’elle n’a jamais caché, et de l’adéquation des locaux à l’activité projetée ;

— que les stipulations contractuelles qu’elle invoque ne visent pas à l’exonérer de sa responsabilité mais à démontrer que la locataire disposait de toutes les informations à la disposition du bailleur et que rien ne lui a été caché, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée ;

— que c’est de mauvaise foi que la demanderesse soutient avoir découvert l’état des locaux après la conclusion du bail et que l’échec de son projet ne tient pas à l’état des locaux mais à des financements insuffisants depuis l’origine du projet et au manque de professionnalisme de la présidente de la société qui n’a pas mesuré l’ampleur de ses besoins pour le lancement de son activité ;

— qu’avec quelques travaux de rénovation correctement évalués, rien n’empêchait l’activité prévue au bail ;

— que la société Mamoulia ne démontre pas l’existence du préjudice qu’elle a prétendument subi, ni le lien avec la défaillance contractuelle alléguée, ni le fait que le préjudice allégué n’était pas prévisible lors de la conclusion du bail ;

— que l’expert de l’assureur de la société Mamoulia avait évalué les travaux restants à 10.000 euros et la locataire avait évalué son préjudice à 6 mois de loyers, ce qui est sans lien avec le montant de préjudice réclamé dans la présente instance ;

— que le préjudice moral n’est pas justifié.

La société Finordev fait valoir que la société Mamoulia ne rapporte pas la preuve d’une faute qu’elle aurait commise ; que le préjudice n’est pas établi, ni le lien de causalité ; qu’aucune collusion entre le bailleur et son mandataire n’est établie.

Selon l’article 1231 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit rapporter la preuve d’un fait générateur, d’un dommage certain, directe et légitime et d’un lien de causalité.

En l’espèce, il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé à l’entrée de la société Mamoulia dans les locaux pris à bail mais la société Mamoulia ne démontre pas que des désordres lui auraient été cachés au stade des visites et de son entrée dans les lieux, le défaut d’état des lieux d’entrée ne pouvant caractériser une volonté délibérée du bailleur de dissimuler l’état des locaux que la société Mamoulia était en mesure d’apprécier à l’occasion de ses visites précontractuelles. Le défaut de cet acte ne peut être considéré comme étant à l’origine du préjudice invoqué par la société Mamoulia.

Il résulte, en revanche, de l’état des locaux et de ses caractéristiques lors de la prise à bail, que l’exploitation de l’activité convenue dans le bail n’était pas possible en ce que les locaux n’étaient pas raccordés au réseau électrique de façon régulière, la présence d’insectes xylophages dans les poutres nécessitaient un traitement et le défaut de traitement pouvait nuire aux marchandises de la locataire, les défaillances du chauffe-eau généraient une humidité excessive dans le local, l’absence d’étanchéité et de gouttière de la vitrine générait des fuites à l’intérieur du local et la dégradation des peintures, l’absence d’aération du local, en raison de la condamnation des deux fenêtres existantes, rendait impossible la régulation de l’humidité du local.

Il ressort des échanges de courriers de la société Mamoulia avec le bailleur et son mandataire qu’à l’invocation de chacun des désordres, les clauses du bail prévoyant la prise en charge de tous les travaux par le preneur lui ont systématiquement été opposées. Si certains travaux ont finalement été pris en charge par le bailleur, à savoir le raccordement au réseau électrique et la réparation du chauffe-eau, les désordres restants, en particulier concernant l’humidité du local, rendaient impossible son exploitation à défaut d’importants travaux nécessitant notamment l’accord de la copropriété s’agissant de l’ouverture des fenêtres condamnées et de l’installation d’un système d’aération avec gaine d’extraction à l’extérieur. L’opposition des clauses du bail transférant la charge de tous les travaux au preneur a constitué un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ayant causé un préjudice à la société Mamoulia privée de la possibilité d’exploiter son local.

Pour justifier du montant de son préjudice matériel, la société Mamoulia verse aux débats la facture des travaux réalisés pour un montant de 8.575,20 euros. Elle verse également aux débats des factures d’achat d’articles de textile pour enfant et pour femme pour un montant de 169.259 euros hors taxes, les factures étant datées du 31 août 2017 au 1er décembre 2017, soit antérieurement de plusieurs mois à la conclusion du bail litigieux. La société Mamoulia produit également des extraits de textes publiés sur internet par la présidente de la société dont il ressort que celle-ci exploitait déjà un site internet de vente d’articles textiles et accessoires pour enfant et femme, de sorte qu’il ne peut être établi que les factures produites portaient sur des produits destinés exclusivement à la boutique qui n’a jamais pu être exploitée et non sur des produits destinés au site internet. Le lien de causalité entre le manque à gagner invoqué du fait de la vente de ces articles à un prix inférieur à celui projeté et l’impossibilité d’exploiter le local litigieux est insuffisamment établi.

Il est en revanche indéniable que la société Mamoulia n’a pas pu exploiter le local donné à bail malgré ses travaux et tentatives de le rendre exploitable, qu’elle a réglé trois mois de loyer et qu’elle a tenté de convaincre le bailleur, notamment par l’établissement de constats d’huissier et de rapport d’expert, de prendre en charge les travaux lui incombant à tout le moins jusqu’au mois de juin 2018, l’expertise de son assureur étant datée du 12 juin 2018.

La société Mamoulia a subi un préjudice matériel du fait de l’inaction de son bailleur face à son impossibilité d’exploiter le local qui peut être évalué au montant des travaux qu’elle a réalisés (8.575,20 euros) et à six mois de loyers (18.000 euros), durée de ses efforts pour tenter d’exploiter le local pris à bail et pendant laquelle elle n’a pu se dédier à l’activité de son site internet, soit la somme de 26.575,20 euros.

S’agissant du préjudice moral invoqué, les préoccupations rapportées et les pièces versées aux débats révèlent les inquiétudes personnelles de la présidente de la société Mamoulia mais ne caractérisent pas un préjudice moral personnel subi par la société elle-même.

En conséquence, il résulte de ces éléments que la SCI 14 Mora sera condamnée à réparer le préjudice subi par la société Mamoulia, représentée par son liquidateur judiciaire, évalué à la somme de 26.575,20 euros.

La société Finordev n’étant pas responsable de l’exécution par son mandant de son obligation de délivrance et l’absence d’état des lieux d’entrée n’étant pas en soi à l’origine du préjudice de la société Mamoulia, la demande en condamnation solidaire contre la société Finordev sera rejetée.

Il en sera de même de la demande en garantie formée par la SCI 14 Mora.

Sur la demande de garantie par la société Finordev

La SCI 14 Mora soutient qu’en application des articles 1103, 1217 et 1231-1 du code civil et des articles 1991 et 1992 du même code, les intermédiaires immobiliers sont généralement tenus d’une obligation de moyen, sauf s’agissant de la rédaction de l’acte pour laquelle ils sont tenus à une obligation de résultat ; qu’en ne s’assurant pas suffisamment de la solvabilité du locataire elle n’a pas effectué les diligences à sa charge ; qu’en s’abstenant d’établir un état des lieux, elle a manqué à son obligation de résultat dans la rédaction de l’acte ; qu’en indiquant au bailleur que les travaux demandés par le preneur n’étaient pas à sa charge lorsqu’il l’a interrogé, elle a manqué à son devoir de conseil ; que la demande en garantie est donc bien fondée.

La société Finordev oppose qu’aucune faute n’est démontrée dans l’exécution du mandat, qu’elle a fait preuve de diligence en transmettant les doléances de la locataire ; qu’il n’est pas démontré que le bail aurait été mal rédigé ; qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait commis une faute ayant contribué à la réalisation du préjudice ; qu’elle n’a pas manqué à son obligation de diligence dans le choix d’un locataire solvable.

Selon l’article 1231 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, il sera rappelé que le manque de diligence de la société Finordev dans le choix du locataire proposé à la SCI 14 Mora n’a pas été démontré. Il sera également rappelé que le défaut d’état des lieux d’entrée, s’il constitue un manquement à l’obligation de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, n’est pas à l’origine du préjudice subi par la société Mamoulia et ayant ouvert droit à réparation.

Il ressort, en revanche, des échanges de courriers électroniques versés aux débats que lorsque la SCI 14 Mora a interrogé la société Finordev au sujet des désordres invoqués par la locataire et de leur prise en charge, la société Finordev a répondu par courrier électronique que les travaux et notamment la réparation du ballon à eau étaient à la charge du locataire.

En n’alertant pas le bailleur sur le risque d’un manquement à son obligation de délivrance, alors que la rédaction du contrat de bail, la signature d’un acte précontractuel indiquant que le preneur prenait les locaux en l’état, l’absence d’état des lieux d’entrée, le mandataire a incité le bailleur à penser qu’il pouvait se décharger de tous travaux sollicités par le preneur, sans jamais l’alerter sur le risque de manquement à ses obligations essentielles. Par ces actes, la société Finordev a manqué à son obligation de conseil et d’information à l’égard de son mandant.

La société Finordev sera en conséquence condamnée à garantir la SCI 14 Mora de ses condamnations à hauteur de 10%.

Sur la demande de délais de paiement de la SCI 14 Mora

La SCI 14 Mora sollicite l’allocation de délais de paiement les plus larges en cas de condamnation pécuniaire.

Aux termes de l’article 1343-5 nouveau du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il sera constaté que la SCI 14 Mora ne produit aucun justificatif de sa situation financière de nature à soutenir sa demande de délais. Il n’y a donc pas lieu d’accueillir cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et la demande d’amende civile

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, mais toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs, la faute pouvant être caractérisée par une intention nocive mais encore par la malveillance, la mauvaise foi, l’erreur grossière ou encore la légèreté « blâmable ».

En l’espèce, dès lors que la SCI 14 Mora est à l’initiative de la procédure et qu’il a été partiellement fait droit aux demandes de la société Mamoulia représentée par son liquidateur judiciaire, il y a lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI 14 Mora ainsi que la demande d’amende civile.

Sur les demandes accessoires

La SCI 14 Mora et la société Finordev qui succombent à l’instance, seront condamnées aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, à hauteur de 90% pour la première et de 10% pour la seconde.

Condamnées aux dépens, l’équité commande de condamner la SCI 14 Mora à payer la somme de 4.000 euros et de condamner la société Finordev à payer la somme de 1.500 euros à la société Mamoulia, représentée par son liquidateur judiciaire, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les sociétés 14 Mora et Finordev seront déboutées de leur demande sur ce même fondement.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

*

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SAS Mamoulia, représentée par la SELARL Axyme, prise en la personne de Me [T] [Z] ès qualité de liquidateur judiciaire, de sa demande de nullité du contrat de bail en date du 22 décembre 2017 concernant les locaux situés [Adresse 6] et [Adresse 1],

Rejette les demandes subséquentes en remboursement des loyers réglés par la SAS Mamoulia, du dépôt de garantie et des frais de rédaction d’acte versés à la SAS Finordev,

Rejette la demande subséquente de nullité du procès-verbal de saisie conservatoire en date du 27 juillet 2018,

Déclare le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 22 décembre 2017, délivré le 29 mai 2018, de nul effet,

Déboute la SCI 14 MORA de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire,

Déboute la SCI 14 MORA de sa demande de résiliation judiciaire du bail à la date du 30 juin 2018,

Déboute la SCI 14 Mora de sa demande de condamnation solidaire de la SAS Mamoulia, représentée par la SELARL Axyme, prise en la personne de Me [T] [Z] ès qualité de liquidateur judiciaire, et de la SAS Finordev, à payer la somme de 11.257 euros au titre d’arriérés de loyers et charges et la somme de 48.672 euros à titre d’indemnité d’occupation,

Ordonne la restitution par la SCI 14 Mora à la SAS Mamoulia, représentée par la SELARL Axyme, prise en la personne de Me [T] [Z] ès qualité de liquidateur judiciaire, du dépôt de garantie de 9.000 euros dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

Condamne la SCI 14 Mora à payer à la SAS Mamoulia, représentée par la SELARL Axyme, prise en la personne de Me [T] [Z] ès qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 26.575,20 euros en réparation de son préjudice,

Condamne la SAS Finordev à garantir la SCI 14 Mora de sa condamnation à l’égard de la SAS Mamoulia à hauteur de 10 % du montant,

Déboute la SAS Mamoulia, représentée par la SELARL Axyme, prise en la personne de Me [T] [Z] ès qualité de liquidateur judiciaire, de sa demande de condamnation solidaire de la SAS Finordev,

Déboute la SCI 14 Mora de sa demande de délais de paiement,

Déboute la SCI 14 Mora de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande de condamnation de la SAS Mamoulia à une amende civile,

Condamne la SCI 14 Mora à payer à la SAS Mamoulia, représentée par la SELARL Axyme, prise en la personne de Me [T] [Z] ès qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Finordev à payer à la SAS Mamoulia, représentée par la SELARL Axyme, prise en la personne de Me [T] [Z] ès qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI 14 Mora et la SAS Finordev de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI 14 Mora et la SAS Finordev aux entiers dépens répartis à hauteur de 90% pour la SCI 14 Mora et de 10% pour la SAS Finordev,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Ordonne l’exécution provisoire,

Fait et jugé à Paris le 24 Septembre 2024.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME