TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DENIZOT (B0119)

M^e REGNAULT (K0055)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/11000

N° Portalis 352J-W-B7G-CX4FO

N° MINUTE : 5

Assignation du :

08 Juin 2018

JUGEMENT

rendu le 31 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [C] [Z] épouse [T]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [S] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Décision du 31 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/11000 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX4FO

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Monsieur [M] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Madame [L] [T]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Madame [H] [T]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Monsieur [G] [T]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentés par Maître Sébastien REGNAULT de l’A.A.R.P.I. OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

Madame [X] [F] (RCS de [Localité 11] 310 126 719)

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’A.A.R.P.I. NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2025 prorogé au 31 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 octobre 2009, Madame [D] [N] épouse [Z] a donné à bail commercial renouvelé à Madame [X] [F] des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée et d’une chambre n°9 au septième étage situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] cadastré section AX numéro [Cadastre 8] d’une contenance de 2 ares et 24 centiares pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2005 afin qu’y soit exercée une activité de vente au détail de chaussures, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 18.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 10 novembre 2009, Madame [D] [N] épouse [Z] et Madame [X] [F] ont conclu un avenant de révision portant le montant du loyer à la somme annuelle de 22.138,58 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er mars 2009.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2014.

Madame [D] [N] veuve [Z] est décédée le 24 juillet 2017, laissant pour lui succéder ses trois enfants Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z] et Madame [C] [Z] épouse [T], et en l’état d’un testament olographe en date du 25 décembre 2015 instituant ses huit petits-enfants : Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [Z] légataires à titre particulier du tiers de la nue-propriété de l’immeuble susvisé sous l’usufruit de Monsieur [R] [Z] ; Monsieur [K] [Z] et Monsieur [M] [Z] légataires à titre particulier du tiers de la nue-propriété de l’immeuble susmentionné sous l’usufruit de Monsieur [B] [Z] ; ainsi que Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] légataires à titre particulier du tiers de la nue-propriété du même immeuble sous l’usufruit de Madame [C] [Z] épouse [T].

Par acte d’huissier en date du 10 janvier 2018, Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z] et Madame [C] [Z] épouse [T] ont fait signifier à Madame [X] [F] un congé pour le 30 septembre 2018 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2018, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 50.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z] et Madame [C] [Z] épouse [T] ont, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 27 mars 2018 réceptionnée le 28 mars 2018, notifié à Madame [X] [F] un mémoire préalable comportant demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 49.400 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2018, puis l’ont, par exploit d’huissier en date du 8 juin 2018, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 18/06839.

Par jugement contradictoire en date du 3 décembre 2018, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2018 ; fixé le prix du bail renouvelé au montant de la valeur locative en raison de la durée du bail ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [A] [Y] avec pour mission de rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2018 ; fixé le loyer provisionnel dû par Madame [X] [F] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé hors taxes et hors charges ; et réservé les autres demandes.

L’expert judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 7 février 2019, a adressé un pré-rapport aux parties le 18 avril 2019, et a déposé son rapport définitif le 12 juillet 2019, estimant la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 28.800 euros hors taxes et hors charges au 1er octobre 2018.

Par mémoire remis au greffe par RPVA le 24 septembre 2020, Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [K] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement contradictoire en date du 6 janvier 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné la radiation de l’affaire du rôle du tribunal pour défaut de diligences des parties.

À la suite de la demande adressée par le conseil des bailleurs par lettre en date du 29 juillet 2021 réceptionnée par le greffe le 30 juillet 2021, l’affaire a été rétablie sous le numéro de répertoire général RG 21/11119.

Constatant que Madame [X] [F] soulevait la nullité du congé portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial signifié par Monsieur [R] [Z], par Monsieur [B] [Z] et par Madame [C] [Z] épouse [T], et relevant que cette contestation excédait sa compétence, le juge des loyers commerciaux, par jugement contradictoire en date du 4 août 2022 : s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris ; et a renvoyé l’ensemble de la procédure devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris ayant compétence pour statuer sur le tout.

L’instance a été enrôlée devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro de répertoire général RG 22/11000.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 février 2024, Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z], Madame [C] [Z] épouse [T], Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [K] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 121 du code de procédure civile, des articles 595, 1014 et 1343-2 du code civil, et des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, de :

– débouter Madame [X] [F] de l’ensemble de ses prétentions ;

– les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

– dire et juger que le congé est valable ;

– dire et juger que la procédure est régulière ;

– en conséquence, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 à la somme annuelle de 34.200 euros hors taxes et hors charges ;

– condamner Madame [X] [F] à leur payer les intérêts de retard au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du 1er octobre 2018 ;

– ordonner la capitalisation des intérêts ;

– condamner Madame [X] [F] à leur payer la somme de 7.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dire et juger que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

À l’appui de leurs prétentions, Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z], Madame [C] [Z] épouse [T], Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [K] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] s’opposent à l’exception de nullité soulevée par Madame [X] [F], faisant remarquer qu’à la date de délivrance du congé, de notification du mémoire préalable et de signification de l’assignation, seuls les trois premiers étaient propriétaires des locaux donnés à bail en pleine propriété, et que ce n’est que le 25 juillet 2018, soit postérieurement à l’introduction de la présente instance, que les huit légataires à titre particuliers ont obtenu leur délivrance de legs et que la propriété du bien immobilier a été démembrée. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, l’éventuelle irrégularité du congé ne cause aucun grief à la locataire, seuls les huit légataires pouvant s’en prévaloir, ce qu’ils ne font pas. Ils en concluent que l’exception de nullité revêt manifestement un caractère dilatoire.

Sur le fond, ils font valoir que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.900 euros par mètre carré pondéré, si bien qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 18 m², le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 34.200 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 10 janvier 2024, Madame [X] [F] sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article 595 et des articles 1154 et 1155 anciens du code civil, de l’article 122 du code de procédure civile, et des articles L. 145-33 et R. 145-7 du code de commerce, de :

– à titre principal, juger nul et de nul effet le congé qui lui a été signifié par Monsieur [R] [Z], par Monsieur [B] [Z] et par Madame [C] [Z] épouse [T] le 10 janvier 2018 ;

– en conséquence, juger que le bail se poursuit encore à défaut de congé valablement signifié ;

– à titre subsidiaire, dire et juger irrecevables Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z], Madame [C] [Z] épouse [T], Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [K] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] en leur demande de fixation du loyer de renouvellement à défaut de mémoire préalable et d’assignation valablement délivrés ;

– à titre infiniment subsidiaire, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 18.139 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2018 ;

– juger que le loyer par elle trop payé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer ;

– juger que les intérêts échus depuis plus d’une année porteront eux-mêmes intérêts ;

– en tout état de cause, condamner Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z], Madame [C] [Z] épouse [T], Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [K] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z], Madame [C] [Z] épouse [T], Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [K] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses demandes, Madame [X] [F] soulève, à titre principal une exception de nullité du congé portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial, et à titre subsidiaire une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, soulignant qu’à la date de délivrance du congé, de notification du mémoire préalable et de signification de l’assignation, Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z] et Madame [C] [Z] épouse [T] ne détenaient pas la pleine propriété des locaux donnés à bail, les huit légataires à titre particulier de Madame [D] [N] veuve [Z] ayant la qualité de nus-propriétaires, et n’étant pas parties aux actes de procédure susvisés.

Sur le fond, elle expose que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 1.100 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 17 m², et non de 18 m² comme retenu à tort par l’expert, et après application d’un abattement de 3% prenant en considération les clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail afférentes aux travaux de mise en conformité et occasionnés par la vétusté mis à sa charge, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 18.139 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative à la baisse.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 septembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 6 janvier 2025, et la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025, puis prorogée au 31 mars 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les irrégularités soulevées par la locataire

Aux termes des dispositions des premier, deuxième et dernier alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Sur l’exception de nullité du congé

En application des dispositions de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En outre, en vertu des dispositions des premier, troisième et dernier alinéas de l’article 648 du même code, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 2. a) si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

Selon les dispositions de l’article 649 dudit code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

D’après les dispositions de l’article 114 de ce code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 115 du code susmentionné dispose quant à lui que la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

Le dernier alinéa de l’article 595 du code civil prévoit pour sa part que l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

Le premier alinéa de l’article 1002 du même code énonce que les dispositions testamentaires sont ou universelles, ou à titre universel, ou à titre particulier.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1014 dudit code, tout legs pur et simple donnera au légataire, du jour du décès du testateur, un droit à la chose léguée, droit transmissible à ses héritiers ou ayants cause. Néanmoins le légataire particulier ne pourra se mettre en possession de la chose léguée, ni en prétendre les fruits ou intérêts, qu’à compter du jour de sa demande en délivrance, formée suivant l’ordre établi par l’article 1011, ou du jour auquel cette délivrance lui aurait été volontairement consentie.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de démembrement de propriété, l’usufruitier, qui a la jouissance du bien, ne peut consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire ou, à défaut d’accord de ce dernier, qu’avec une autorisation judiciaire (Civ. 3, 24 mars 1999 : pourvoi n°97-16856 ; Civ. 3, 19 décembre 2019 : pourvoi n°18-26162).

En l’espèce, il ressort de l’attestation établie par acte notarié en date du 4 mars 2020 que les locaux donnés à bail appartiennent : à chacun de Monsieur [R] [Z], de Monsieur [B] [Z] et de Madame [C] [Z] épouse [T] pour 1/6ème en pleine propriété et 1/6ème en usufruit ; à chacun de Monsieur [U] [Z], de Monsieur [I] [Z], de Madame [S] [Z], de Madame [L] [T], de Madame [H] [T] et de Monsieur [G] [T] pour 1/18ème en nue-propriété ; et à chacun de Monsieur [K] [Z] et de Monsieur [M] [Z] pour 1/12ème en nue-propriété (pièce n°6 en demande).

De fait, il est constant que Madame [D] [N] veuve [Z] est décédée le 24 juillet 2017, laissant pour lui succéder ses trois enfants Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z] et Madame [C] [Z] épouse [T], et en l’état d’un testament olographe en date du 25 décembre 2015 instituant ses huit petits-enfants : Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z] et Madame [S] [Z] légataires à titre particulier du tiers de la nue-propriété de l’immeuble susvisé sous l’usufruit de Monsieur [R] [Z] ; Monsieur [K] [Z] et Monsieur [M] [Z] légataires à titre particulier du tiers de la nue-propriété de l’immeuble susmentionné sous l’usufruit de Monsieur [B] [Z] ; ainsi que Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] légataires à titre particulier du tiers de la nue-propriété du même immeuble sous l’usufruit de Madame [C] [Z] épouse [T] (pièce n°4 en demande).

Cependant, il est établi que ce n’est que par acte notarié en date du 25 juillet 2018 que d’une part, Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z] et Madame [C] [Z] épouse [T] ont « déclar[é] consentir à l’exécution pure et simple du testament sus-énoncé et, en conséquence, faire délivrance du ou des legs qu’il contient », et que d’autre part, Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [K] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] ont « déclar[é] accepter la délivrance du legs objet du présent acte et donner en tant que de besoin toute décharge à ce sujet » (pièce n°5 en demande, pages 7 et 8).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que les huit légataires à titre particulier n’ont été mis en possession de la nue-propriété des locaux qu’à compter du 25 juillet 2018, date d’effet du démembrement de propriété, de sorte qu’avant cette date, Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z] et Madame [C] [Z] épouse [T] détenaient, à eux trois, la pleine propriété desdits locaux.

Or, il est démontré que le congé portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial, le mémoire préalable portant demande de fixation du prix du bail renouvelé, et l’assignation introductive de la présente instance saisissant initialement le juge des loyers commerciaux, ont été signifiés pour le premier et la dernière, et notifié pour le deuxième, à Madame [X] [F] par Monsieur [R] [Z], par Monsieur [B] [Z] et par Madame [C] [Z] épouse [T] respectivement par acte d’huissier en date du 10 janvier 2018, par lettre recommandée adressée en date du 27 mars 2018 réceptionnée le 28 mars 2018, et par exploit d’huissier en date du 8 juin 2018 (pièces n°3 en demande, et n°4 et n°6 en défense), soit antérieurement au 25 juillet 2018, c’est-à-dire à une date à laquelle ils détenaient, à eux trois, la pleine propriété desdits locaux, de sorte que ces trois actes de procédure ne sont entachés d’aucune irrégularité.

En tout état de cause, il y a lieu de relever que Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [K] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] sont régulièrement intervenus volontairement à la présente instance par mémoire remis au greffe par RPVA le 24 septembre 2020 en reprenant à leur compte les prétentions formées par les demandeurs initiaux, si bien que les éventuels vices entachant le congé, le mémoire préalable et l’assignation ont été régularisés et ont disparu à la date de la présente décision, étant au surplus observé que Madame [X] [F] n’allègue aucun grief, de sorte qu’aucune nullité n’est encourue.

En conséquence, il convient de débouter Madame [X] [F] de sa demande de nullité du congé portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2018 signifié par Monsieur [R] [Z], par Monsieur [B] [Z] et par Madame [C] [Z] épouse [T] par acte d’huissier de justice en date du 10 janvier 2018.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions de l’article 126 du même code, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

En vertu des dispositions de l’article 31 dudit code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon les dispositions de l’article 32 de ce code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

D’après les dispositions du dernier alinéa de l’article 595 du code civil, l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

Le premier alinéa de l’article 1002 du même code dispose quant à lui que les dispositions testamentaires sont ou universelles, ou à titre universel, ou à titre particulier.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1014 dudit code, tout legs pur et simple donnera au légataire, du jour du décès du testateur, un droit à la chose léguée, droit transmissible à ses héritiers ou ayants cause. Néanmoins le légataire particulier ne pourra se mettre en possession de la chose léguée, ni en prétendre les fruits ou intérêts, qu’à compter du jour de sa demande en délivrance, formée suivant l’ordre établi par l’article 1011, ou du jour auquel cette délivrance lui aurait été volontairement consentie.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il est démontré que le congé portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial, le mémoire préalable portant demande de fixation du prix du bail renouvelé, et l’assignation introductive de la présente instance saisissant initialement le juge des loyers commerciaux, ont été signifiés pour le premier et la dernière, et notifié pour le deuxième, à Madame [X] [F] par Monsieur [R] [Z], par Monsieur [B] [Z] et par Madame [C] [Z] épouse [T] respectivement par acte d’huissier en date du 10 janvier 2018, par lettre recommandée adressée en date du 27 mars 2018 réceptionnée le 28 mars 2018, et par exploit d’huissier en date du 8 juin 2018 (pièces n°3 en demande, et n°4 et n°6 en défense), soit antérieurement au 25 juillet 2018, c’est-à-dire à une date à laquelle ils détenaient, à eux trois, la pleine propriété desdits locaux, et à laquelle ils disposaient donc d’une qualité à agir, de sorte que ces trois actes de procédure ne sont entachés d’aucune irrégularité.

En tout état de cause, il y a lieu de relever que Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [K] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] sont régulièrement intervenus volontairement à la présente instance par mémoire remis au greffe par RPVA le 24 septembre 2020 en reprenant à leur compte les prétentions formées par les demandeurs initiaux, si bien que les éventuels vices entachant le congé, le mémoire préalable et l’assignation ont été régularisés et ont disparu à la date de la présente décision, de sorte qu’aucune irrecevabilité n’est encourue.

Décision du 31 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/11000 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX4FO

En conséquence, il convient de débouter Madame [X] [F] de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, et de déclarer recevable l’action en fixation du montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé introduite par Monsieur [R] [Z], par Monsieur [B] [Z] et par Madame [C] [Z] épouse [T].

Sur la poursuite du bail

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il n’est pas fait droit à l’exception de nullité du congé portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial et à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevées par la locataire, force est de constater que la demande de cette dernière tendant à voir juger que le contrat de bail commercial se poursuit ne peut prospérer.

À titre superfétatoire, et en tout état de cause, il y a lieu de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En outre, en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu des dispositions de l’article 482 dudit code, le jugement qui se borne, dans son dispositif, à ordonner une mesure d’instruction ou une mesure provisoire n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 480 de ce code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

En l’espèce, dans son jugement en date du 3 décembre 2018, le juge des loyers commerciaux ne s’est pas borné à ordonner une mesure d’expertise immobilière judiciaire, mais : dans sa motivation, a relevé que « les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail mais demeurent en désaccord sur le prix » ; et dans son dispositif, a « constat[é] […] le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2018 » (page 5 du jugement) ; de sorte que ce jugement est revêtu de l’autorité de la chose jugée sur ce point.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la demande de Madame [X] [F] tendant à voir juger que le contrat de bail commercial se poursuit est désormais irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en date du 3 décembre 2018.

En conséquence, il convient de déclarer Madame [X] [F] irrecevable en sa demande tendant à voir juger que le contrat de bail commercial se poursuit.

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement au regard de la durée du bail expiré

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le loyer des baux s’étant poursuivis pendant plus de douze années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 8 novembre 1995 : pourvoi n°93-16642 ; Civ. 3, 5 février 2013 : pourvoi n°12-10069).

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années par acte sous signature privée en date du 12 octobre 2009 à effet rétroactif au 1er octobre 2005, s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2014 jusqu’au 30 septembre 2018, date d’effet du congé signifié à Madame [X] [F] par Monsieur [R] [Z], par Monsieur [B] [Z] et par Madame [C] [Z] épouse [T] par acte d’huissier en date du 10 janvier 2018 (pièces n°1 et n°3 en demande, et n°2 et n°4 en défense), si bien qu’il est démontré que la durée totale de ce bail expiré a finalement excédé douze années pour atteindre treize années, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative

En conséquence, il convient de rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er octobre 2018.

Sur les caractéristiques des locaux

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 12 juillet 2018 que les locaux donnés à bail : dépendent d’un immeuble haussmannien de sept étages avec brisis d’ardoises et toiture en zinc ; jouissent d’une bonne visibilité avec un linéaire de façade d’environ 3,20 mètres ; et sont en état d’usage (pièce n°5 en défense, pages 9 et 13).

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 24,58 m², et retient qu’ils sont divisés en trois zones, à savoir : une première zone de vente d’une surface utile et d’une surface pondérée de 15,80 m² ; une deuxième zone de vente (arrière-boutique) d’une surface utile de 3,90 m² et d’une surface pondérée de 1,56 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ; et la chambre n°9 au septième étage d’une surface utile de 4,88 m² et d’une surface pondérée de 0,49 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,10 ; soit une surface pondérée totale de 17,85 m² (pièce n°5 en défense, page 14).

Si la locataire conteste la prise en compte de la chambre du septième étage, laquelle ne présenterait aucune utilité commerciale, force est toutefois de constater que l’expert a répondu à cette objection, soulignant que « la chambre de service, qui ne remplit pas les conditions d’habitabilité compte tenu de sa faible superficie et de l’absence d’élément de confort, est traitée en annexe de surfaces commerciales », ce qui est pertinent dans la mesure où cette chambre est « affectée à l’usage de débarras » (pièce n°5 en défense, pages 12 et 13).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 17,85 m².

Sur les facteurs locaux de commercialité

En vertu des dispositions de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’expert judiciaire relève que les locaux sont situés dans la section haute de la [Adresse 13], laquelle constitue une importante artère à double sens de circulation automobile, concentrant de nombreuses enseignes notoires nationales et internationales d’équipements de la personne, et jouissant d’une commercialité élevée (pièce n°5 en défense, page 6).

En conséquence, il convient de retenir que les facteurs locaux de commercialité sont bénéfiques aux locaux donnés à bail.

Décision du 31 Mars 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/11000 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX4FO

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, eu égard à l’étude des diverses données et des vingt-quatre références issues de son observation du marché constituées de trois fixations judiciaires anciennes, de huit renouvellements amiables et de treize locations nouvelles, et tenant compte notamment de l’implantation des locaux sur une artère d’active commercialité bénéficiant d’une excellente desserte par les transports en commun, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 1.600 euros par mètre carré pondéré (pièce n°5 en défense, pages 15 à 19).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire des locaux donnés à bail à la somme de 1.600 euros par mètre carré pondéré.

Sur les facteurs de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il y a lieu de rappeler que la clause mettant à la charge du locataire les travaux de mise en conformité des locaux constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative (Civ. 3, 6 février 2020 : pourvoi n°18-24980 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-21570), et qu’il en va de même des travaux liés à la vétusté.

En l’espèce, le contrat de bail commercial originel stipule, en sa clause intitulée « TRAVAUX », que : « 31° ENTRETIEN, REMPLACEMENTS – […] Le preneur exécutera les réparations et fera les remplacements utiles, quand bien même les uns ou les autres seraient dus à la vétusté ou à un vice de construction. […] 35° TRAVAUX PRESCRITS PAR LES AUTORITÉS – Le Preneur s’engage à faire exécuter à ses frais les travaux de toute nature : aménagement, construction, démolition, hygiène, salubrité, etc., qui pourront être prescrits par toutes Autorités » (pièce n°1 en défense, page 3).

Force est de constater que cette clause est empreinte d’un caractère exorbitant de droit commun et constitue un transfert de charge sur la preneuse, ce qui justifie sa prise en compte dans la détermination de la valeur locative de renouvellement du bail.

Cependant, il est établi que celle-ci a déjà été prise en considération dans l’estimation de la valeur locative unitaire, l’expert judiciaire faisant état, dans la colonne des éléments négatifs, du « transfert à la charge de la locataire du coût des travaux de mise aux normes requis par l’Administration et ceux liés à la vétusté (hors 606 du Code Civil) », et soulignant expressément : « sur le caractère exorbitant du coût des travaux de mise aux normes prescrits par l’Administration, la locataire sollicite l’application d’un abattement sur la valeur locative : il en a déjà été tenu compte dans le choix du prix unitaire » (pièce n°5 en défense, pages 19 et 23).

Dès lors, force est de constater que la preneuse n’est pas fondée à réclamer l’application d’un abattement supplémentaire, sauf à ce que la clause exorbitante de droit commun susvisée soit prise en compte deux fois, ce qui ne saurait être admis.

En conséquence, il convient de retenir que la clause exorbitante de droit commun stipulée au contrat de bail commercial a déjà été prise en compte dans la détermination de la valeur locative unitaire statutaire.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux donnés à bail de 17,85 m², et compte tenu de la valeur locative unitaire statutaire de 1.600 euros par mètre carré pondéré prenant en considération la clause exorbitante de droit commun stipulée au contrat de bail commercial, la valeur locative des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : 1.600 x 17,85 = 28.560 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 28.560 euros.

Sur les intérêts moratoires

Conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1155 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial renouvelé litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.

Il y a lieu de rappeler que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la preneuse a payé, depuis le 1er octobre 2018 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d’un montant inférieur à celui du bail renouvelé (pièce n°2 en demande), il y a lieu de fixer le point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et celui du loyer provisionnel effectivement acquitté au 1er octobre 2018, dès lors que l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande est antérieure à la date d’effet du renouvellement, puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [F] à payer à Monsieur [R] [Z], à Monsieur [B] [Z], à Madame [C] [Z] épouse [T], à Monsieur [U] [Z], à Monsieur [I] [Z], à Madame [S] [Z], à Monsieur [K] [Z], à Monsieur [M] [Z], à Madame [L] [T], à Madame [H] [T] et à Monsieur [G] [T] le montant des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er octobre 2018 d’autre part, à compter du 1er octobre 2018 puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle, jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Aux termes des dispositions de l’article 1154 ancien devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 5 novembre 2019, date de notification et de remise au greffe du premier mémoire en réponse des bailleurs comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2019.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [F], partie perdante dès lors qu’elle succombe en son exception de nullité et en sa fin de non-recevoir, sera condamnée aux dépens, à l’exclusion des frais d’expertise judiciaire qui seront partagés par moitié, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [X] [F] à payer à Monsieur [R] [Z], à Monsieur [B] [Z], à Madame [C] [Z] épouse [T], à Monsieur [U] [Z], à Monsieur [I] [Z], à Madame [S] [Z], à Monsieur [K] [Z], à Monsieur [M] [Z], à Madame [L] [T], à Madame [H] [T] et à Monsieur [G] [T] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

En raison de l’ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, en vertu des dispositions de l’article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [X] [F] de sa demande de nullité du congé portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2018 signifié par Monsieur [R] [Z], par Monsieur [B] [Z] et par Madame [C] [Z] épouse [T] par acte d’huissier de justice en date du 10 janvier 2018,

DÉBOUTE Madame [X] [F] de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,

DÉCLARE recevable l’action en fixation du montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé introduite par Monsieur [R] [Z], par Monsieur [B] [Z] et par Madame [C] [Z] épouse [T],

DÉCLARE Madame [X] [F] irrecevable en sa demande tendant à voir juger que le contrat de bail commercial renouvelé par acte sous signature privée en date du 12 octobre 2009 à effet rétroactif au 1er octobre 2005 se poursuit,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 28.560 (VINGT-HUIT MILLE CINQ CENT SOIXANTE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2018, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z], Madame [C] [Z] épouse [T], Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [K] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] d’une part, à Madame [X] [F] d’autre part, et portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée et au septième étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] cadastré section AX numéro [Cadastre 8], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à Monsieur [R] [Z], à Monsieur [B] [Z], à Madame [C] [Z] épouse [T], à Monsieur [U] [Z], à Monsieur [I] [Z], à Madame [S] [Z], à Monsieur [K] [Z], à Monsieur [M] [Z], à Madame [L] [T], à Madame [H] [T] et à Monsieur [G] [T] le montant des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé fixé aux termes de la présente décision d’une part, et le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er octobre 2018 d’autre part, à compter du 1er octobre 2018 puis à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle, jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2019,

DÉBOUTE Madame [X] [F] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [F] à payer à Monsieur [R] [Z], à Monsieur [B] [Z], à Madame [C] [Z] épouse [T], à Monsieur [U] [Z], à Monsieur [I] [Z], à Madame [S] [Z], à Monsieur [K] [Z], à Monsieur [M] [Z], à Madame [L] [T], à Madame [H] [T] et à Monsieur [G] [T] la somme globale de 2.000 (DEUX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [F] aux dépens, à l’exclusion des frais d’expertise judiciaire,

ORDONNE le partage des frais d’expertise judiciaire par moitié entre Monsieur [R] [Z], Monsieur [B] [Z], Madame [C] [Z] épouse [T], Monsieur [U] [Z], Monsieur [I] [Z], Madame [S] [Z], Monsieur [K] [Z], Monsieur [M] [Z], Madame [L] [T], Madame [H] [T] et Monsieur [G] [T] d’une part, et Madame [X] [F] d’autre part,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 11] le 31 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM