TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DE LANGLE et M^e ANQUETIL

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à la DNID, la DRFIP et M^e MOULIN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/06418

N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

N° MINUTE :

Assignation du :

06 juillet 2020

JUGEMENT

rendu le 29 août 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet Gestion et Transactions de France « GTF », administrateur de biens, S.A.

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Alain de LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [K], exploitant l’enseigne « l’Immobilière de [Adresse 16] – Cabinet [R][M] [K] »

[Adresse 4]

[Localité 11]

représenté par Maître Guillaume ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0156

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Monsieur Le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), pris en sa qualité d’administrateur provisoire à la succession vacante de Madame [G] [X] épouse [O]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Monsieur Le Directeur Régional des Finances Publiques (DRFIP) de la Martinique Mission Domaniale Pôle de Gestion des Patrimoines Privés, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I] [O]

[Adresse 18]

[Adresse 18]

[Localité 14]

dispensés du ministère d’avocat en application de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques

S.A. AXA IARD

[Adresse 7]

[Localité 12]

non représentée

PARTIE INTERVENANTE

Société FONCIA [Localité 19] RIVE GAUCHE, venant aux droits de la société FONCIA [Adresse 17] par transmission universel de patrimoine, elle-même venant aux droits de la société FONCIA [Adresse 15]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0837

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 16 mai 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

[I] [O] et [G] [X] épouse [O] étaient propriétaires du lot n°28 au sein de l’immeuble du [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété.

Les fonctions de syndic ont été assurées successivement par le cabinet Tagerim Val de Marne, devenu Foncia [Adresse 15], par le cabinet [K], du 16 février 2009 au 26 mai 2016, par Maître [T], syndic judiciaire jusqu’au 14 octobre 2016 avant d’être assurées par le cabinet GFT Immobilier depuis cette date.

A la suite du décès de [G] [X] épouse [O], survenu le 05 septembre 2000 et de celui de [I] [O], survenu le 17 septembre 2013, M. le directeur de la direction nationale d’interventions domaniales (ci-après DNID) a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de la succession de [G] [X] épouse [O].

A la suite du décès de [I] [O], survenu le 17 septembre 2013, M. le directeur régional des finances publiques de la Martinique mission domaniale pôle de gestion des patrimoines privés (ci-après DRFIP) a été désigné en qualité de curateur de la succession de [I] [O] par ordonnance du 28 mai 2014.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété par la DNID, le syndicat des copropriétaires a, par actes délivrés les 06, 07, 09 et 15 juillet 2020, fait assigner M. le directeur de la DNID, pris en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession vacante de [G] [X] épouse [O], M. le directeur régional des finances publiques de la Martinique, pris en qualité de curateur à la succession vacante de [I] [O], la SAS Foncia [Adresse 15], venant aux droits de la société Tagerim Val-de-Marne et M. [R] [K] exploitant l’enseigne L’immobilière de [Adresse 16] [R][M] [K], aux fins de :

« Condamner solidairement le cabinet FONCIA [Adresse 15] et Monsieur [R] [K] en leur qualité d’ancien syndic de l’immeuble au paiement de la somme en principal de 14 555,60€ au titre des charges prescrites

Condamner solidairement la Direction Régionale des Finances Publiques (DNID) prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [X] [G] épouse [O] à la succession de Monsieur [I] [Z] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 20], la somme en principal de 20 482,53€ au titre des charges de copropriété impayées et des frais exposés en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à compter de la signification du présent acte pour le solde

Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Condamner la Direction Régionale des Finances Publiques (DNID) en sa qualité de curateurs aux successions vacantes de Madame [X] [G] épouse [O] et de Monsieur [I] [Z] [O] à la somme de 3000,00€ à titre de dommages et intérêts

Condamner la Direction Régionale des Finances Publiques (DNID) en sa qualité de curateurs aux successions vacantes de Madame [X] [G] épouse [O] et de Monsieur [I] [Z] [O] à la somme de 4000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens

Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 20/06418.

La société Foncia [Adresse 17], venant aux droits de la SAS Foncia [Adresse 15], est intervenue volontairement à la procédure par constitution signifiée par voie électronique, le 04 avril 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 06 septembre 2021, la société Foncia [Adresse 17] a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à voir déclarer prescrite l’action du syndicat des copropriétaires.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 23 mai 2022, le syndicat des copropriétaires s’est désisté de sa demande formulée envers la société Foncia.

Par ordonnance en date du 24 juin 2022, le juge de la mise en état a constaté que l’incident soulevé par le cabinet Foncia [Adresse 17] n’avait plus d’objet au vu du désistement du syndicat des copropriétaires des demandes formulées à son encontre et débouté les parties de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Par mémoire en date du 24 octobre 2023, la DNID, prise en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession vacante de [G] [X] épouse [O] a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non recevoir tenant à la prescription et sollicite, au visa du code civil, et notamment ses articles 789 alinéa 1er, 802 alinéa 1er (ancien), 810 à 814 (anciens), 1153 et suivants, 1202 (ancien), 1231-6 alinéas 1er et 3, 1310, 1343-2 et 1353 alinéa 1er, du code de procédure civile et notamment ses articles 9, 122, 514, 541-1, 515, 696, 699 et 700, de la loi du 20 novembre 1940 confiant à l’administration de l’enregistrement, des domaines et du timbre la gestion des successions non réclamées et la curatelle des successions vacantes, validée par l’ordonnance du 27 novembre 1944, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19, 19-2 et 42 alinéa 1er, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment ses articles 35 à 37 et 55, du décret n°2017-1827 du 28 décembre 2017 relatif à la direction nationale d’interventions domaniales, du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile et notamment son article 55, de l’arrêté du 02 novembre 1971 concernant l’administration provisoire et la curatelle des successions vacantes et notamment ses articles 1er, 6, 11 et 15, de l’arrêté du 23 décembre 2006 modifié relatif à la Direction nationale d’interventions domaniales, de :

« débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété et travaux manifestement et objectivement prescrits, c’est-à-dire échus antérieurement au 06 juillet 2010, soit la somme totale de 567,30 euros,

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

dire et juger que la Direction nationale d’interventions domaniales, ès-qualité, ne saurait être tenue au paiement d’aucune somme en principal excédant la somme de 28 126,62 euros au titre des charges de copropriété et travaux non prescrits sur la période du 06 juillet 2010 au 01 octobre 2023,

statuer en conséquence ce que de droit sur la demande de condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété et travaux justifiés non prescrits sur la période du 06 juillet 2010 au 01 octobre 2023 pour un montant de 24 966,58 euros, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès-qualité, s’en rapportant à justice sur ce point,

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire au paiement des frais de procédure et de contentieux pour un montant total de 3160,04 euros,

le débouter purement et simplement de sa demande de capitalisation des intérêts échus,

le débouter encore de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéas 1er et 3 du code civil,

le débouter également de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

le débouter enfin de sa demande formée au titre des dépens

statuer ce que de droit s’agissant de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, la direction nationale d’interventions domaniales,ès-qualité, ne s’y opposant pas,

dire qu’en tout état de cause, la direction nationale d’interventions domaniales, es-qualités, ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux. »

Par acte délivré le 09 janvier 2024, M. [K] a fait assigner en garantie la SA Axa France IARD et a sollicité, au visa des articles 66, 325, 331 et suivants, 367, 965 et suivants et 700 du code de procédure civile, de :

« Joindre l’instance introduite par la présente assignation avec l’instance principale initiée par la présente assignation avec l’instance principale initiée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], enrôlée sous le numéro RG 20/06418 et distribuée à la 8ème Chambre 3ème section ;

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Et y faisant droit :

A titre principal :

Juger que les charges de copropriété impayées au 12 mars 2009 ne se sont pas prescrites durant le mandat de syndic de Monsieur [R] [K] ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de sa demande de condamnation de Monsieur [R] [K] au paiement de la somme de 14.555,60 € ;

A titre subsidiaire :

Juger que les charges de copropriété impayées au 12 mars 2009 ne se sont pas prescrites durant le mandat de syndic de Monsieur [R] [K] ;

Limiter le montant des charges prescrites à la somme de 10.378,76 € ;

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Ramener à de plus justes proportions la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à l’encontre de Monsieur [R] [K] en tenant notamment compte de la faute des deux autres syndics successeurs ;

Si par extraordinaire le tribunal estimait que Monsieur [R] [K] pouvait être tenu d’indemniser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] :

condamner la Compagnie AXA IARD à relever et garantir indemne Monsieur [R] [K] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre sur les demandes du syndicat des copropriétaires ;

Condamner la Compagnie AXA IARD, outre aux dépens, à payer à Monsieur [R] [K] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens des articles 695 et 699 du même Code, et dont distraction au profit de M^e Guillaume ANQUETIL pour ceux dont il a fait l’avance. »

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24/00476.

Dans ses conclusions d’incident, notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

« Donner acte au syndicat des copropriétaires qu’il s’en rapporte sur la demande de la DNID visant à voir déclarer prescrite la somme de 567,30€

Juger n’y avoir lieu à jonction de la présente procédure et de la procédure enrôlée en 2024 sous le RG 24/00476. »

Par ordonnance en date du 05 juillet 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 20], formulée à l’encontre de la direction nationale d’interventions domaniales, prise en sa qualité de curateur de la succession vacante de [G] [X] épouse [O], portant sur les sommes échues avant le 06 juillet 2010 et ordonné la jonction de la procédure 24/00476 avec la procédure 20/06418.

Il a par ailleurs précisé ne pas être compétent pour statuer sur les demandes formulées au fond par la DNID et fixé un calendrier de procédure pour la transmission des écritures des parties, en précisant que la DNID devait adresser au tribunal des conclusions récapitulatives ne contenant que ses demandes au fond.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, la société Foncia [Localité 19] Rive Gauche, venant aux droits de la société Foncia [Adresse 17] par transmission universelle de patrimoine, est intervenue volontairement à l’instance et sollicite, au visa de l’article 700 du code de procédure civile, de :

« Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à la société Foncia [Localité 19] Rive Gauche la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions en réponse et d’actualisation, notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

« DEBOUTER les défendeurs de leurs demandes

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant les missions du syndic

JUGER que Monsieur [R] [K] en sa qualité d’ancien syndic a engagé sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [R] [K] en sa qualité d’ancien syndic au paiement de la somme en principal de 14.555,60 € au titre des charges prescrites et non justifiées

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

CONDAMNER solidairement Monsieur Le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [X] [G] épouse [O] et Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la Martinique Mission Domaniale Pôle de Gestion des Patrimoines Privés, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I] [Z] [O] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 20] la somme en principal de 38.432,32€ au titre des charges de copropriété impayées (4ème appel 2024 inclus) et des frais exposés en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à compter de :

— la date de signification de l’assignation sur la somme de 20.482,53 €

— le 24 octobre 2024 correspondant à la date de signification des conclusions n°3 l’assignation sur la somme de 8.211,39 €

— la notification du présent acte pour le solde.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER solidairement Monsieur Le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [X] [G] épouse [O] et Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la Martinique Mission Domaniale Pôle de Gestion des Patrimoines Privés, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I] [Z] [O] à la somme de 4.000€ à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER solidairement Monsieur Le Directeur de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [X] [G] épouse [O] et Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la Martinique Mission Domaniale Pôle de Gestion des Patrimoines Privés, es qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I] [Z] [O] à la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Dans ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, M. [R] [K] exploitant l’enseigne L’immobilière de [Adresse 16] [R][M] [K] (ci-après cabinet [R][M] [K]) demande, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la Loi Elan et dans sa rédaction actuelle, 1342-10, 1353, 2222 et 2224 du code civil, 6 et 9 du code de procédure civile, de :

« Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Et y faisant droit :

A titre principal :

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Juger que les charges de copropriété impayées au 12 mars 2009 ne se sont pas prescrites durant le mandat de syndic de Monsieur [R] [K] ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] de sa demande de condamnation de Monsieur [R] [K] au paiement de la somme de 14.555,60 € ;

A titre subsidiaire :

Juger que les charges de copropriété impayées au 12 mars 2009 ne se sont pas prescrites durant le mandat de syndic de Monsieur [R] [K] ;

Limiter le montant des charges prescrites à la somme de 10.378,76 € ;

Ramener à de plus justes proportions la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à l’encontre de Monsieur [R] [K] en tenant notamment compte de la faute des deux autres syndics successeurs ;

Condamner la Compagnie AXA FRANCE à relever et garantir Monsieur [R] [K] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause :

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à verser à Monsieur [R] [K] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens. »

Aux termes de son mémoire récapitulatif et responsif, en date du 19 novembre 2024, la DNID sollicite au visa du code civil, et notamment ses articles 789 alinéa 1er, 802 alinéa 1er (ancien), 810 à 814 (anciens), 1153 et suivants, 1202 (ancien), 1231-6 alinéas 1er et 3, 1310, 1343-2 et 1353 alinéa 1er, du code de procédure civile et notamment ses articles 9, 122, 514, 541-1, 515, 696, 699 et 700, du code général de la propriété des personnes publiques, et notamment ses articles R2333-1, R2331-1,R2331-6 et R2331-10, du code des assurances, du décret n°2017-1827 du 28 novembre 2017 relatif à la direction nationale d’interventions domaniales, de la loi du 20 novembre 1940 confiant à l’administration de l’enregistrement, des domaines et du timbre la gestion des successions non réclamées et la curatelle des successions vacantes, validée par l’ordonnance du 27 novembre 1944, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19, 19-2 et 42 alinéa 1er, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment ses articles 35 à 37 et 55, du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile et notamment son article 55, de l’arrêté du 02 novembre 1971 concernant l’administration provisoire et la curatelle des successions vacantes et notamment ses articles 1er, 6, 11 et 15, de l’arrêté du 23 décembre 2006 modifié relatif à la direction nationale d’interventions domaniales, de :

« statuer ce que de droit sur la demande de condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété et travaux justifiés sur la période du 06 juillet 2010 au 01 octobre 2024 pour 35 272,28 euros, la Direction nationale d’interventions domaniales, ès-qualité, s’en rapportant à justice sur ce point,

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire au paiement des frais de procédure et de contentieux pour un montant total de 3160,04 euros,

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

le débouter purement et simplement de sa demande de capitalisation des intérêts échus,

le débouter encore de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéas 1er et 3 du code civil,

le débouter également de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

le débouter enfin de sa demande formée au titre des dépens

statuer ce que de droit s’agissant de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, la direction nationale d’interventions domaniales,ès-qualité, ne s’y opposant pas,

dire qu’en tout état de cause, la direction nationale d’interventions domaniales, es-qualités, ne saurait être tenue au paiement des dettes de la succession que dans la limite et jusqu’à concurrence de ses actifs successoraux. »

La SA Axa France IARD, assignée à personne morale n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 27 novembre 2024 et les plaidoiries fixées à l’audience du 16 mai 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la société Foncia [Localité 19] Rive Gauche

Aux termes des articles 328 et 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire et elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la société Foncia [Localité 19] Rive Gauche indique intervenir volontairement à l’instance en lieu et place de la société Foncia [Adresse 17], par suite de la transmission universelle de son patrimoine.

Il ressort des pièces produites que le syndicat des copropriétaires a fait assigner, en juillet 2020, la SAS Foncia [Adresse 15], venant aux droits de la société Tagerim Val-de-Marne.

La société Foncia [Adresse 17] venant aux droits de la SAS Foncia [Adresse 15], est ensuite intervenue volontairement à la procédure par constitution signifiée par voie électronique, le 04 avril 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 06 septembre 2021, la société Foncia [Adresse 17] a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à voir déclarer prescrite l’action du syndicat des copropriétaires.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 23 mai 2022, le syndicat des copropriétaires s’est alors désisté de sa demande au fond formulée envers la société Foncia.

Par ordonnance en date du 24 juin 2022, le juge de la mise en état a constaté que l’incident soulevé par le cabinet Foncia [Adresse 17] n’avait plus d’objet au vu du désistement du syndicat des copropriétaires des demandes qu’il formulait à son encontre et il a débouté les parties de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles.

La société Foncia ne sollicite aux termes de ses conclusions d’intervention volontaire que la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles en raison du délai mis par ce dernier à se désister de son action à son encontre.

Toutefois, dans la mesure où cette demande a déjà été tranchée par le juge de la mise en état dans l’ordonnance rendue le 24 juin 2022 et où dans ses dernières conclusions au fond, le syndicat des copropriétaires ne formule plus aucune demande à l’encontre de la société Foncia, l’intervention volontaire de la société Foncia [Localité 19] Rive Gauche doit donc être déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement formulée à l’encontre du cabinet [R][M] [K]

Le syndicat des copropriétaires explique que M. et Mme [O] se sont abstenus, de leur vivant, de régler les charges de copropriété correspondant au lot n°28 dont ils étaient propriétaires.

Il indique que le cabinet Foncia [Adresse 15], anciennement Tagerim Val de Marne, n’a pas remis à son successeur, le cabinet [R][M] [K], la totalité des archives et documents correspondant à sa période de gestion et que le cabinet [R][M] [K] a ainsi été autorisé, lors de l’assemblée générale du 22 décembre 2014, à agir en justice afin d’obtenir des dommages et intérêts contre son prédécesseur, ou toute société venant aux droits de ce dernier, dans le cadre de la procédure contre les époux [O].

Il fait toutefois valoir que le cabinet [R][M] [K], ayant exercé les fonctions de syndic de l’immeuble du 12 mars 2009 au 26 mai 2016, n’a rien entrepris, ni contre les débiteurs ni contre la société Foncia, démontrant ainsi sa négligence fautive justifiant sa mise en cause dans la présente procédure puisque la créance de la copropriété est désormais prescrite par sa faute.

En réponse aux diligences que le cabinet [R][M] [K] dit avoir effectuées, il indique qu’une durée de trois ans s’est écoulée entre sa désignation en qualité de syndic et le vote d’une résolution contre M. [O], alors que la dette était de 14.555,60 euros lors de l’appel de fonds du deuxième trimestre 2019, qu’il a de plus attendu six ans pour réclamer à son prédécesseur les pièces comptables, sans pour autant estimer utile, en l’absence de communication, de l’assigner sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et enfin que rien ne l’empêchait d’assigner en paiement uniquement M. [O].

Il soutient de plus que le libellé des factures établies, entre 2010 et 2014, démontre que le cabinet [R][M] [K] avait, dès 2010, identifié la nécessité de récupérer auprès de l’ancien syndic les pièces comptables mais qu’il n’a pour autant diligenté aucune procédure, se contentant de multiplier les réunions avec l’avocat de la copropriété.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Il explique que de ce fait, lors de la prise de fonction du cabinet GFT en 2016, à la fin du mandat du cabinet [R][M] [K], toute action sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, était prescrite et qu’en l’absence des pièces relatives à la période de gestion par la société Tagerim Val de Marne, devenue Foncia, toute action en recouvrement de charges contre M. et Mme [O] pour cette période aurait également été vouée à l’échec.

Il soutient, par conséquent, que seul le cabinet [R][M] [K] aurait pu et aurait dû engager une action contre son prédécesseur sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 puis ensuite introduire une action en recouvrement de charges.

Il sollicite donc, du fait de cette abstention fautive, sa condamnation, en sa qualité d’ancien syndic de l’immeuble, à lui régler la somme en principal de 14.555,60 euros au titre des charges prescrites et/ou non justifiées lors de sa prise de gestion en 2009.

Le cabinet [R][M] [K] sollicite, à titre principal, le débouté de cette demande, en contestant pour sa part toute négligence fautive dans le recouvrement des charges dues par les époux [O] et fait valoir que le cabinet GFT, à compter de sa désignation en 2016, aurait pu et dû poursuivre le recouvrement des charges puisqu’elles n’étaient manifestement pas prescrites à cette date.

Il indique en effet qu’au jour de la désignation du cabinet GFT, le délai de prescription des charges était décennal de telle sorte qu’il aurait pu agir en recouvrement de charges impayées pour des dettes remontant à 2006 mais que rien n’a pour autant été fait jusqu’à l’assignation délivrée le 06 juillet 2020, soit près de 4 ans après la désignation du cabinet GFT.

Il indique qu’il en est de même s’agissant de Maître [T] mais que pour autant aucun de ces deux syndics n’a été mis en cause par le syndicat des copropriétaires.

Il relève également qu’aucune demande de communication des documents comptables manquants ne lui a été adressée, le cabinet GFT n’ayant pas utilisé la procédure prévue par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il considère ainsi que cette inaction constitue une faute du cabinet GFT pour laquelle il ne saurait être condamné en ses lieu et place.

Il indique toutefois qu’il a bien remis à l’administrateur judiciaire les éléments concernant la procédure relative à M. [O] et que le syndicat des copropriétaires ne peut lui reprocher une inaction fautive alors qu’il a lui-même perturbé les diligences entreprises puisqu’il a notamment voté contre les saisies immobilières inscrites à l’ordre du jour et refusé de voter les appels de fonds destinés à combler le manque de trésorerie.

Il fait également valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les charges de copropriété dues par les époux [O] se seraient prescrites au cours de son mandat, le demandeur alléguant d’une action prétendument perdue d’avance afin de dissimuler l’inaction du cabinet GFT dans le recouvrement des charges et qu’il n’a pas à supporter le montant total du solde de reprise alors que le syndicat des copropriétaires avait initialement demandé, dans son assignation, la condamnation solidaire avec la société Foncia, en raison de la violation par cette dernière de son obligatoin de transmission des documents et archives, conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il estime en effet que le syndicat des copropriétaires ne peut lui réclamer la totalité de la somme du seul fait qu’il s’est, par la suite, désisté de ses demandes envers la société Foncia.

Enfin, il indique que la complexité de la situation personnelle de M. et Mme [O] explique que la procédure en recouvrement de charges n’ait pu être menée aussi rapidement que souhaitée, Mme [O] étant décédée avant sa désignation en qualité de syndic et aucune diligence n’ayant été entreprise pour recouvrer le montant des sommes dues auprès de sa succession.

Il précise ainsi, qu’alors qu’elle était décédée depuis près de 10 ans lorsqu’il a pris ses fonctions, il a mis en oeuvre les mesures nécessaires pour poursuivre le recouvrement des charges impayées, en mettant au vote de l’assemblée générale du 31 mai 2012 la vente du lot n°28, puis en sollicitant, le 25 octobre 2012, la désignation d’un administrateur provisoire à succession non réclamée, puis d’un second pour celle de M. [O] après son décès intervenu peu de temps après.

Il ajoute qu’une procédure en recouvrement ne pouvait pour autant être engagée puisque le décompte de charges mentionnait une reprise de solde débiteur, raison pour laquelle la société Foncia a été relancée pour transmettre l’ensemble des documents justifiant de l’origine de la dette jusqu’au 16 avril 2009, une procédure ne pouvant être engagée sur le fondement de l’article 18-2 qu’après mise en demeure infructueuse, en l’espèce datée du 20 juillet 2015.

Or, il indique que son mandat n’a pas été reconduit lors de l’assemblée générale du 26 mai 2016, empêchant de ce fait que soit abordée la situation des copropriétaires débiteurs, et qu’à compter de cette date, il ne pouvait donc plus introduire de procédure en recouvrement de charges mais qu’il appartenait en revanche aux syndics désignés ultérieurement de faire diligence pour poursuivre les efforts réalisés.

Le cabinet [R][M] [K] sollicite, à titre subsidiaire, que la demande de condamnation soit ramenée à de plus justes proportions.

Il fait en effet valoir que lors de l’assemblée générale du 22 juin 2011, les copropriétaires ont adopté une résolution n°18 par laquelle ils ont considéré que la somme de 4.176,84 euros constituait une créance douteuse, considérée par conséquent comme ne pouvant être recouvrée et soldée par l’ensemble des copropriétaires à ce titre.

Il considère donc que cette somme doit être déduite du montant sollicité par le syndicat des copropriétaires qui ne peut donc s’élever tout au plus, qu’à l0.378,76 euros.

Il soutient ensuite que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la somme réclamée n’était pas prescrite au 12 mars 2009, cette dernière correspondant nécessairement à plusieurs appels de fonds antérieurs à 2009 dont certains étaient très certainement déjà prescrits à cette date et qu’il convient en outre de tenir compte, en cas de condamnation, de la faute des deux syndics l’ayant précédé.

Enfin, il considère qu’aucun élément ne permet de considérer que même s’il avait engagé une action en recouvrement de charges, la somme de 14.555,60 euros aurait été intégralement recouvrée puisque les parties n’étaient pas en possession du décompte de charges antérieur au 16 février 2009.

Il considère ainsi que cette inaction fautive ne constitue qu’une perte de chance de recouvrer cette somme, qu’il évalue à 25%, et qu’il ne peut donc être condamné à une somme excédant 2.600 euros (25% X 10.378,76 euros).

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité du cabinet [R][M] [K] au visa de l’article 18 fixant les missions du syndic.

Il convient donc de considérer qu’il recherche ainsi sa responsabilité contractuelle en raison d’une mauvaise exécution du contrat conclu.

L’article 1231-1 du code civil prévoit en effet que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, aux termes du procès d’assemblée générale du 12 mars 2009, les copropriétaires ont désigné, à cette date, le cabinet [R][M] [K] aux fonctions de syndic.

Il ressort des pièces produites que le compte copropriétaire de M. [O] était déjà, lors la prise de fonctions du cabinet [R][M] [K], largement et de longue date débiteur.

Le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 26 janvier 2010 explique en effet que la copropriété avait constitué un fonds auxiliaire, afin de couvrir le montant des dettes et les frais prévisionnels de recouvrement, abondé à hauteur de 15.465,25 euros, soit quasiment le montant de l’arriéré de M. [O], démontrant ainsi l’ancienneté de cette dette.

Il est également établi, au vu des pièces produites que le cabinet [R][M] [K] n’a pu obtenir de l’ancien syndic communication des pièces administratives et comptables de la copropriété.

Est en effet produite aux débats une facture en date du 25 novembre 2012 établie par le cabinet [R][M] [K] au titre des « honoraires syndic pour suivi procédure suite au courrier de l’avocat du 19/11/2012 réactualisation comptable », laquelle mentionne notamment la rédaction d’un « courrier à l’ancien syndic », la « recherche des comptes aux archives comptabilité » et le « pointage de l’historique de compte, séparation des frais » dont il peut ainsi être déduit que le cabinet [R][M] [K] a tenté de récupérer auprès de l’ancien syndic les pièces afférentes à la gestion de la copropriété.

Il est également établi que le syndic s’est heurté à des difficultés afin de pouvoir recouvrer les sommes dues.

L’analyse des pièces produites démontre ainsi que le syndic cabinet [R][M] [K], après avoir informé les copropriétaires de la situation notamment du compte de M. [O], a ensuite, proposé d’augmenter le montant du fonds auxiliaire, ce que les copropriétaires ont refusé tant lors de l’assemblée générale du 26 janvier 2010 que lors de celle du 18 juin 2010, et de diligenter une procédure de saisie immobilière à l’encontre du lot de M. [O], la résolution ayant également été rejetée lors de l’assemblée générale du 18 juin 2010.

Ce n’est que lors de l’assemblée générale suivante, tenue le 22 juin 2011, que cette proposition a été acceptée sans toutefois pouvoir être menée à son terme en raison de l’absence de liquidation du régime matrimonial de M. et Mme [O] après leur divorce et du décès de Mme [O], survenu 11 ans auparavant, en 2000, sans qu’il ne soit justifié d’aucune diligence entreprise, avant la prise de fonctions du cabinet [R][M] [K], pour recouvrer le montant des sommes dues auprès de sa succession.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Le syndic a en effet informé les copropriétaires, lors de cette même assemblée que « cette procédure est à réintroduire car Monsieur [O] avait acquis ce bien en communauté avec son épouse en 1969 et suite à son divorce en 1974, la communauté n’a pas été liquidée » précisant que « cette situation va certainement amener Maître [V] à faire désigner un administrateur ad hoc qui aura pouvoir pour vendre ledit lot. »

Il est ainsi justifié de la désignation, par ordonnance en date du 05 novembre 2012, de la DNID en qualité d’administrateur judiciaire de la succession de Mme [O].

M. [O] est ensuite décédé le 17 septembre 2013, nécessitant ainsi une nouvelle désignation de la DRFIP, intervenue le 28 mai 2014, et complexifiant de ce fait un peu plus le recouvrement des sommes dues.

Il est donc exact, comme l’indique le cabinet [R][M] [K], que la complexité de la situation personnelle de M. et Mme [O] explique que la procédure de recouvrement de charges n’ait pas été aussi rapide que souhaitée.

Cependant, il doit néanmoins être relevé que le syndic a fait le choix, afin d’apurer la dette, de proposer une action en saisie immobilière du bien de M. [O], dont le principe n’a été voté en assemblée générale qu’en 2011 après un rejet en 2010 et il explique qu’il ne pouvait faire délivrer une assignation en paiement au vu de la reprise de solde non justifiée en raison de la non transmission par l’ancien syndic des pièces comptables.

Or, alors que le cabinet [R][M] [K] a pris ses fonctions en 2009, date à laquelle il était informé de cette reprise de solde, tel que cela ressort de l’appel de fonds émis pour le deuxième trimestre 2019, il n’est toutefois justifié d’une première démarche pour obtenir les pièces administratives et comptables, permettant de retracer l’origine de cette reprise de solde, qu’en 2012, soit trois ans plus tard puis d’une seconde en 2015 alors que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 permet, après mise en demeure restée infructueuse, de solliciter en justice la remise des pièces mentionnées au premier alinéa.

En effet, en l’absence de telles pièces, il n’était pas possible d’établir l’origine de la dette et ainsi de justifier, en cas d’action en justice, d’une créance certaine.

Pour autant, quand bien même le syndic aurait mis en 'uvre la procédure de l’article 18-2, rien ne permet d’affirmer que ces pièces auraient effectivement été communiquées et que les sommes dues auraient pu être recouvrées.

Le fait que le syndic n’ait pas engagé une action contre son prédécesseur sur le fondement de l’article 18-2 puis ensuite introduit une procédure en recouvrement de charges, tel que reproché par le syndicat des copropriétaires, a donc seulement privé la copropriété d’une chance de percevoir les sommes dues au titre des arriérés de charges.

Le préjudice subi doit par conséquent s’analyser en une perte de chance dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, au vu des éléments précédemment exposés, il convient de fixer cette perte de chance à 20%.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Le préjudice du syndicat des copropriétaires est par conséquent fixé à la somme de 2.911,12 euros (20% X 14.555,60).

Il ne saurait en effet être considéré, comme le soutient le cabinet [R][M] [K], que les copropriétaires ont renoncé à la somme de 4.176,84 euros en adoptant la résolution n°18 lors de l’assemblée générale du 22 juin 2011.

Comme l’explique à juste titre le syndicat des copropriétaires, il ne s’agissait pas de renoncer de manière définitive à des sommes dues par M. [O].

L’inscription d’une créance douteuse dans la comptabilité représente ainsi simplement une estimation du montant qui pourrait ne pas être recouvré mais ne signifie pas pour autant que la dette du copropriétaire est définitivement annulée ou abandonnée.

Le cabinet [R][M] [K] est donc condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2.911,12 euros .

Sur la garantie de la SA Axa France IARD

Le cabinet [R][M] [K] demande à être garanti par son assureur, la SA Axa France IARD, de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

Il ne produit pas le contrat d’assurance mais verse aux débats un courriel émanant du groupe assurances et conseils, en date du 16 octobre 2020, ayant pour objet « Aff. SDC [Adresse 1] », dont il ressort que l’assureur ne dénie pas sa garantie, ce courriel étant rédigé de la façon suivante :

« nous revenons vers vous au sujet de cette affaire et faisons suite à l’e-mail que nous avons reçu de la compagnie.

Nous vous informons que la compagnie nous a confirmé sa garantie avec appliation d’une frnachise de 10% avec un minimum de 1000€ et un maximum de 2500€ restant à votre charge.

AXA nous informe qu’il convient que M^e Anquetil la tienne informée des étapes de la procédure et la rende destinataire des écritures qui seront déposées. »

La SA Axa France IARD est par conséquent condamnée à garantir le cabinet [R][M] [K] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, dans les limites de la police (plafonds et franchise).

Sur la demande en paiement formulée à l’encontre de la DNID, en qualité d’administrateur provisoire à la succession vacante de [G] [X] épouse [O] et de M. le directeur régional des finances publiques de la Martinique, en qualité de curateur à la succession vacante de [I] [Z] [O]

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de la DNID et de M. le directeur régional des finances publiques de la Martinique à lui régler la somme de 38.432,32 euros au titre des charges de copropriété impayées, 4ème appel 2024 inclus, et des frais exposés en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse aux contestations émises sur le montant des frais nécessaires réclamé, le syndicat des copropriétaires soutient qu’ils sont dus en application de l’article 10-1 de la loi.

La DNID indique qu’au vu de la clause de solidarité figurant dans le règlement de copropriété de l’immeuble, elle ne s’oppose pas à la demande de condamnation solidaire.

S’agissant du montant réclamé, elle relève que la créance se compose en réalité de charges et travaux à hauteur de 35.272,28 euros, pour lesquels elle indique s’en rapporter à justice sur le bien fondé de la demande.

Elle fait simplement valoir que dans la mesure où la succession a été ouverte avant le 01 janvier 2007, l’administrateur provisoire ou le curateur à succession vacante est assimilé à l’héritier bénéficiaire et qu’il ne peut être tenu du paiement des dettes de la succession que jusqu’à concurrence de la valeur des biens qu’il a recueillis.

Elle demande par conséquent qu’il soit dit qu’elle ne saurait être tenue au paiement des condamnations prononcées que dans la limite et jusqu’à concurrence de l’actif successoral recueilli.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Elle s’oppose en revanche au montant des frais de procédure réclamé à hauteur de 3.160,04 euros qu’elle conteste, considérant en effet qu’il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle relève ainsi, s’agissant des frais de relance d’un montant de 75 euros, que seuls sont imputables au copropriétaire défaillant les frais nécessaire exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée mais qu’en l’espèce, il n’est justifié d’aucun envoi de la sorte à l’encontre de [G] [X] épouse [O].

Elle soutient donc que la somme de 75 euros a été imputée de façon injustifiée.

S’agissant des frais de mise en demeure, réclamés à hauteur de 88,38 euros, elle indique que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun accusé de réception.

S’agissant de la provision pour frais et honoraires d’avocats réclamée à hauteur de 598 euros, elle fait valoir qu’il s’agit de frais relevant des frais irrépétibles, de telle sorte que cette demande est donc nécessairement déjà incluse dans celle présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des frais de mise au contentieux et de suivi contentieux, facturés 2.398,66 euros, elle indique qu’il s’agit de frais de vacation et de gestion courante, entrant dans les honoraires forfaitaires du syndic, sauf diligences exceptionnelles non justifiées en l’espèce.

— sur la demande de condamnation de M. le directeur régional des finances publiques de la Martinique

Par courrier en date du 20 novembre 2024, le directeur régional des finances publiques de la Martinique, pris en qualité de curateur à la succession vacante de [I] [O], a expliqué qu’il a été nommé administrateur provisoire de la succession de M. [I] [O] par ordonnance en date du 28 mai 2014 pour une durée d’un an avec renouvellement éventuel sur requête conjointe des parties ou sur référé.

Il indique ainsi qu’en l’absence de nouvelle ordonnance, il y a lieu de constater la fin de sa mission et son incompétence dans le présent litige.

Il ressort des pièces produites que :

— par ordonnance du 28 mai 2014, M. le directeur régional des finances publiques de la Martinique a été désigné, en qualité de curateur à la succession vacante de [I] [O] pour une durée d’un an ;

— par ordonnance en date du 09 novembre 2018, M. le directeur de la direction nationale d’interventions domaniales a été nommé administrateur provisoire de la succession de [I] [O], pour une durée de six mois ;

— par ordonnance en date du 02 juillet 2019, M. le directeur de la direction nationale d’interventions domaniales a été nommé administrateur provisoire de la succession de [I] [O].

Décision du 29 août 2025

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N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Le directeur régional des finances publiques de la Martinique n’exerce plus les fonctions de curateur à la succession vacante de [I] [O], la DNID ayant été désignée à compter de 2018 en qualité d’administrateur provisoire de cette succession de telle sorte que les formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre doivent être rejetées.

— sur la demande en paiement des charges de copropriété

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. et Mme [O] étaient propriétaires indivis du lot n°28 au sein de l’immeuble susvisé.

Sont produits aux débats :

— les appels de fonds émis ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

—  12 mars 2009 ayant voté le budget prévisionnel 2009/2010 avec approbation de la modification de l’exercice comptable,

—  30 avril 2009 ayant confié une mission à un architecte,

—  18 juin 2010 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2009 et voté le budget prévisionnel 2010/2011,

—  22 juin 2011 ayant approuvé les comptes arrêtés au 31 décembre 2010 et voté le budget prévisionnel 2011/2012,

—  31 mai 2012 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2011 au 31 décembre 2011, voté le budget prévisionnel du 01 janvier 2012 au 31 décembre 2012 et du 01 janvier 2013 au 31 décembre 2013,

—  03 juin 2013 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2012 au 31 décembre 2012 et voté le budget prévisionnel du 01 janvier 2014 au 31 décembre 2014,

—  02 juin 2014 ayant approuvé les comptes du 01 janvier 2013 au 31 décembre 2013 et voté le budget prévisionnel du 01 janvier 2014 au 31 décembre 2014 et son réajustement éventuel ainsi que celui pour la période du 01 janvier 2015 au 31 décembre 2015

—  22 décembre 2014 ayant voté divers travaux,

—  29 juin 2015 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2014 au 31 décembre 2014, voté le budget prévisionnel du 01 janvier 2015 au 31 décembre 2015 ainsi que son réajustement éventuel et celui du 01 janvier 2016 au 31 décembre 2016 et voté divers travaux,

—  26 mai 2016 ayant refusé l’approbation des comptes pour l’exercice du 01 janvier 2015 au 31 décembre 2015,

—  14 octobre 2016 établi par l’administrateur judiciaire, au cours de laquelle la société GFT a été élue aux fonctions de syndic,

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

—  26 juin 2017 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2016 au 31 décembre 2016, approuvé le compte travaux remplacement du collecteur, actualisé le budget de fonctionnement 2017 voté lors de l’assemblée de 2016, approuvé le budget de fonctionnement 2018,

—  27 février 2018 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2017 au 31 décembre 2017, approuvé l’actualisation du budget de fonctionnement 2018 voté lors de l’assemblée 2017, approuvé le budget de fonctionnement 2019,

—  25 juillet 2019 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2018 au 31 décembre 2018, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 janvier 2019 au 31 décembre 2019 et celle du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 et voté des travaux,

—  11 octobre 2021 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020 et approuvé le budget de fonctionnement 2022,

—  22 mai 2023 ayant approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, approuvé les comptes pour la période du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé le budget de fonctionnement 2023 et 2024 et voté des travaux ;

— un décompte des sommes dues pour la période du 15 juillet 2010 au 01 octobre 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 38.432,32 euros.

Ce décompte mentionne toutefois, outre la facturation de charges proprement dites, celle des frais engagés pour le recouvrement, à savoir les sommes de :

—  1.028,28 euros facturés le 04 janvier 2011, sous le libellé « [R][M] [K] Dossier avocat 10/10 »,

—  43,81 euros facturés le 28 décembre 2011, sous le libellé« [R][M] [K] Dossier Frais Med »,

—  581,20 euros facturés le 25 novembre 2012 sous le libellé « [R][M] [K] honos suivi procédure »,

—  44,57 euros facturés le 03 octobre 2013 sous le libellé « [R][M] [K] honos mise en demeure »,

—  598 euros facturés le 26 août 2014 sous le libellé « SCP Mathurin prov »,

—  789,18 euros facturés le 02 janvier 2015 sous le libellé « [R][M] [K] honos dossier contentieux »,

—  25 euros facturés le 21 février 2018 sous le libellé « frais de relance »,

—  25 euros facturés le 20 février 2020 sous le libellé « frais de relance »,

—  25 euros facturés le 31 août 2022 sous le libellé « frais de relance »,

soit un total de 3.160,04 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic à compter du 03 septembre 2024 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant le 03 septembre 2024.

Ces frais ne sont donc pas retenus.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 35.272,28 euros.

La DNID indique s’en rapporter à justice sur la demande de paiement de charges qu’elle ne conteste donc pas.

Toutefois, comme elle le souligne, le curateur à succession vacante est assimilé à l’héritier bénéficiaire et ne peut être tenu du paiement des dettes de la succession que jusqu’à concurrence de la valeur des biens qu’il a recueillis.

La DNID est par conséquent condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 35.272,28 euros au titre des charges de copropriété impayées (4ème appel 2024 inclus), cette somme portant intérêts au taux légal à compter :

— de la date de signification de l’assignation sur la somme de 20.482,53 euros,

— de la présente décision pour le solde et la DNID n’étant tenue du paiement que jusqu’à concurrence de la valeur des biens recueillis.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

La DNID s’oppose à cette demande en faisant valoir que la capitalisation des intérêts peut être écartée par les juges du fond si la liquidation de la dette n’a pu être effectuée en raison du retard apporté par le demandeur.

Elle indique de plus que si les intérêts au taux légal trouvent à s’appliquer sur le principal dû à compter de l’acte introductif d’instance, en revanche la capitalisation des intérêts ne peut s’appliquer en l’absence de clause spécifique dans le règlement de copropriété.

Elle relève que [G] [X] épouse [O] est décédée le 05 septembre 2000 et que le demandeur ne s’est préoccupé que 12 ans plus tard de saisir par requête le président du tribunal aux fins de voir représenter la succession de sa débitrice par un administrateur provisoire.

Elle considère que le syndicat des copropriétaires a donc directement participé à son propre dommage en n’ayant pas plus rapidement sollicité cette désignation de telle sorte qu’elle ne saurait être condamnée à la capitalisation des intérêts sollicitée.

En l’espèce, quand bien même la demande de désignation d’un administrateur provisoire pour la succession de [G] [X] épouse [O] n’est intervenue qu’en 2012 alors qu’elle est décédée en 2000, il n’en demeure pas moins que depuis cette date, les charges dont le syndicat des copropriétaires réclame paiement n’ont pas été réglées par la DNID alors même qu’elle ne conteste pas leur montant, s’agissant des charges proprement dites.

La capitalisation des intérêts est par conséquent ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

Le syndicat des copropriétaires explique qu’alors que la DNID a été désignée en 2012 et 2014 en qualité de curateur aux deux successions, elle n’a rien entrepris, affirmant que le bien était invendable et qu’elle n’avait pas le pouvoir de le vendre alors que l’article 4 de l’arrêté du 02 novembre 1971 lui confie pourtant ce pouvoir.

Il relève ainsi qu’elle avait, en application de ce texte, la possibilité de demander au président du tribunal l’autorisation de vendre le bien, qu’il est vraisemblable que cette autorisation lui aurait été donnée, et qu’il est peu probable qu’un bien immobilier situé dans [Localité 19] intra muros soit invendable, ce dont la DNID ne justifie nullement.

Il rappelle que les charges de copropriété sont ses seules ressources et que le retard de paiement met en péril l’équilibre de sa trésorerie en aggravant ses dépenses, ce qui constitue un préjudice distinct du simple retard dans le paiement.

Il ajoute que les manquements systématiques de la DNID à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il sollicite par conséquent sa condamnation à lui régler la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La DNID s’oppose à cette demande en faisant valoir que la dette est exclusivement postérieure au décès de [G] [X] épouse [O] et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas une conduite fautive de sa part qui lui aurait causé un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Elle indique de plus qu’il ne peut être considéré qu’elle a fait preuve de résistance abusive puisqu’en sa qualité d’administrateur provisoire de succession non réclamée, elle n’est tenue d’acquitter le passif successoral que dans la limite de l’actif disponible et que la succession ne dispose toujours pas en l’état de liquidités.

Elle relève également qu’elle n’a été désignée aux fonctions d’administrateur provisoire que pour la succession de [G] [X] épouse [O], ce qui limitait ses pouvoirs aux actes d’administration et de dispositions sur les biens meubles.

De plus, elle indique que le lot ne pouvait être vendu sans la participation de la succession de [I] [O], décédé le 17 septembre 2013, pour laquelle elle a été désignée, à la requête du syndicat des copropriétaires, en qualité d’administrateur provisoire à tort puisque seul le directeur de la direction régionale des finances publiques de la Martinique avait qualité et compétence pour ces fonctions, lequel n’a été désigné que pour une année seulement.

Elle fait ainsi valoir que sa mauvaise foi n’est pas caractérisée, pas plus que l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement qu’il convient de caractériser in concreto et non par de simples considérations d’ordre général.

Elle fait de nouveau observer que [G] [X] épouse [O] est décédée le 05 septembre 2000 et que le demandeur ne s’est préoccupé que 12 ans plus tard de saisir par requête le président du tribunal aux fins de voir représenter la succession de sa débitrice par un administrateur provisoire.

Elle considère donc que le syndicat des copropriétaires a donc directement participé à son propre dommage en n’ayant pas plus rapidement sollicité cette désignation.

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

En l’espèce, comme relevé par la DNID, l’octroi de dommages et intérêts nécessite, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la DNID dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées.

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Le cabinet [R][M] [K] et la DNID, en qualité d’administrateur provisoire à la succession vacante de [G] [X] épouse [O], qui succombent sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires ne formule une demande de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile qu’à l’encontre de la DNID et de M. le directeur régional des finances publiques de la Martinique.

Par conséquent, seule la DNID, en qualité d’administrateur provisoire à la succession vacante de [G] [X] épouse [O], tenue aux dépens, est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le sens de la décision conduit à débouter le cabinet [R][M] [K] de sa demande formulée à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l’intervention volontaire de la société Foncia [Localité 19] Rive Gauche ;

CONDAMNE le cabinet [R][M] [K] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 2.911,12 euros ;

CONDAMNE la SA Axa France IARD à garantir le cabinet [R][M] [K] de toutes les condamnations prononcées à son encontre, dans les limites de la police (plafonds et franchise) ;

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/06418 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSMRN

CONDAMNE la direction nationale d’interventions domaniales, en qualité d’administrateur provisoire à la succession vacante de [G] [X] épouse [O] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 35.272,28 euros au titre des charges de copropriété impayées, 4ème appel 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation sur la somme de 20.482,53 euros et de la présente décision pour le solde, et ce jusqu’à concurrence de la valeur de l’actif successoral recueilli ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de ses demandes formulées à l’encontre de M. le directeur régional des finances publiques de la Martinique, en qualité d’administrateur provisoire à la succession vacante de [I] [Z] [O] ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande en paiement des frais nécessaires au recouvrement et de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum le cabinet [R][M] [K] et M. le directeur de la direction nationale d’interventions domaniales, pris en la personne d’administrateur provisoire à la succession vacante de [G] [X] épouse [O], aux dépens ;

CONDAMNE M. le directeur de la direction nationale d’interventions domaniales, pris en la personne d’administrateur provisoire à la succession vacante de [G] [X] épouse [O] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le cabinet [R][M] [K] de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 29 août 2025

La greffière La présidente