TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00121 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BE2L

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— M^e CAETANO

— M^e CHARMEY

1 copie exécutoire à :

— M^e CAETANO

1 copie dossier

JUGEMENT DU 29 Avril 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [H] [L] [O] épouse [G]

née le 22 Mai 1960 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe CAETANO, avocat au barreau de BRIVE

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [B] [X]

né le 01 Octobre 1972 à [Localité 5] (59)

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE substitué par M^e Céline REGY, avocat au barreau de TULLE

DÉBATS : 02 Février 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2023, à effet au 1er juin 2023, Madame [H] [O] épouse [G] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 100 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Une sommation d’avoir à justifier de l’entretien de la chaudière a été délivrée à étude à Monsieur [B] [X] le même jour.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [B] [X] le 17 avril 2025.

Par assignation du 20 août 2025, Madame [H] [O] épouse [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater que la clause résolutoire contenue dans le bail du 10 mai 2023 est acquise depuis le 17 juin 2025, constater la résiliation dudit bail à compter du 17 juin 2025 aux torts exclusifs de Monsieur [B] [X], à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [B] [X], en toute hypothèse, condamner Monsieur [B] [X] à lui payer la somme de 1 943 euros correspondant aux loyers impayés arrêtés au 16 juin 2025, et ce avec les intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance, condamner Monsieur [B] [X] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 550 euros par mois à compter du 17 juin 2025, et ce jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés, ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [X] et de tous occupants de son chef des locaux en cause, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et ce sans aucun délai ne puisse lui être accordé compte tenu notamment du fait que le certificat d’entretien de la chaudière n’est pas produit, dire et juger que l’expulsion sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés, condamner Monsieur [B] [X] à lui payer une somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût de la sommation du 16 avril 2025, du commandement de payer du 16 avril 2025 ainsi que le coût des dénonciations inhérentes à la procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 août 2025. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025, où un renvoi a été sollicité en défense.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2026. A cette audience, Madame [H] [O] épouse [G], assistée de son conseil, se référant à ses écritures, maintient l’intégralité de ses demandes et argumentations initiales, actualisant la dette locative à la somme de 6 050 euros. Elle sollicite le rejet de l’ensemble des demandes reconventionnelles du défendeur.

Madame [H] [O] épouse [G], assistée de son conseil, souligne y avoir eu 11 mois d’arriérés locatifs, qu’il ne règle pas le loyer et qu’elle ne perçoit pas d’allocation logement. S’agissant de la demande d’expertise judiciaire en défense, la requérante fait valoir qu’il n’y a aucune facture énergétique produite et que le locataire n’a pas autorisé l’artisan à se rendre dans le logement pour réparer le problème électrique préconisé par le DPE. Elle souligne que le locataire n’a pas justifié de l’entretien de la chaudière en dépit d’une sommation délivrée le 16 avril 2025 et n’a pas produit d’attestation d’assurance habitation.

Monsieur [B] [X], représenté par son conseil, sollicite à titre principal, de désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de : se faire communiquer tous documents utiles à l’exécution de sa mission, convoquer les parties et entendre leurs explications, constater l’état du logement, déterminer la ou les causes des infiltrations dans le logement, déterminer les travaux à réaliser pour rendre le logement décent et conforme aux règles en vigueur, indiquer les travaux à accomplir afin d’y remédier, proposer une évaluation chiffrée des travaux nécessaires, fournir tous éléments techniques et de fait nécessaires pour déterminer les responsabilités éventuelles encourues et évaluer s’il y a lieu, les préjudices subis, dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, et en particulier qu’il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée, en précisant son identité, et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal, dire qu’il pourra le cas échéant recevoir la conciliation des parties, et dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat-greffe de la juridiction dans le délai de trois mois à compter de sa mise en œuvre qui interviendra par la transmission à l’expert d’une copie conforme de la présente assignation et de l’ordonnance à intervenir ainsi que de la justification de la consignation de la provision au greffier, dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui, fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir, réserver les dépens et d’autoriser la consignation des loyers.

Il sollicite à titre subsidiaire, de constater les manquements de Madame [H] [O] épouse [G] à son obligation de délivrance conforme et d’entretien, déclarer que le logement n’est pas décent au regard de sa classification F et des infiltrations, rejeter en conséquence la demande de résiliation du bail et d’expulsion, ordonner à Madame [H] [O] épouse [G] de réaliser les travaux nécessaires dans un délai fixé par le tribunal et ce sous astreinte, réduire le montant de la dette locative en raison du trouble de jouissance, autoriser la consignation des loyers pendant la durée des travaux, lui accorder des délais de paiement, lui allouer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts tant au titre du préjudice de jouissance que du préjudice moral et matériel, condamner Madame [H] [O] épouse [G] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [X], représenté par son conseil, mentionne que lors de la conclusion du bail, aucun diagnostic de performance énergétique (DPE) ne lui a été remis. Il mentionne s’être plaint peu de temps après son entrée dans les lieux de différents désordres et a sollicité l’établissement d’un DPE. Monsieur [B] [X], représenté par son conseil, indique que celui-ci a été établi le 7 février 2025 révélant une classification F, caractéristique d’un logement énergivore et potentiellement non décent. Il ajoute qu’il a été reconnu travailleur handicapé depuis février 2024, qu’il perçoit l’AAH et qu’il n’a pas été en mesure de chauffer correctement le logement, celui-ci étant équipé d’un chauffage au fioul particulièrement coûteux et inadapté à la performance énergétique du bien. Il indique qu’en dépit de ses demandes, aucun travaux n’a été réalisé et qu’il a dès lors cessé de régler les loyers. Monsieur [B] [X], représenté par son conseil, souligne que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement conforme et d’assurer au locataire une jouissance paisible et indique que ce dernier ne peut se prévaloir de sa propre carence pour solliciter la résiliation du bail.

Il n’a pas été fait mention de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [B] [X].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026, prorogée au 29 avril 2026.

MOTIVATION

Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire

En application des articles 143 et 144 du code civil, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible et les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Il en résulte que les juges du fond apprécient souverainement l’opportunité d’ordonner les mesures d’instruction demandées et la carence du demandeur dans l’administration de la preuve qui leur incombe.

Il y a carence lorsque les allégations ne s’appuient sur aucun élément précis ou ne reposent sur aucun fondement sérieux.

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 : "Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 4° ainsi que les dates d’entrée en vigueur de l’obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques prévu au même I. En l’absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Lorsque le bien loué est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu par l’article L. 112-6 du code de l’urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l’indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l’article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l’état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu" (souligné par nos soins).

L’article 6 de la loi précitée dispose notamment que : "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. (…)

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents".

A l’appui de sa demande reconventionnelle d’expertise judiciaire, Monsieur [B] [X] fait valoir que le logement a été classé F selon le DPE en date du 7 février 2025 et que le logement n’est pas décent. Il indique qu’en dépit de ses alertes, aucune intervention n’a été réalisée ni pour les infiltrations ni pour l’isolation.

La requérante s’oppose à cette mesure.

En l’espèce, Monsieur [B] [X] s’appuie sur le DPE produit le 7 février 2025 pour relater les désordres présents dans le logement. Il produit, en outre, une déclaration de main courante en date du 21 février 2025.

Il convient de noter qu’avant le 1er janvier 2028, un logement classé en catégorie F ne peut être qualifié d’indécent au sens des dispositions précitées.

Or, Monsieur [B] [X] ne verse aux débats ni procès-verbal de constat, ni facture énergétique, ni document autre que le DPE.

Par ailleurs, le locataire fait état de manière très générale d’infiltrations et de défaut d’isolation, sans spécifier les pièces concernées. Il en est de même lorsqu’il indique être dans l’impossibilité matérielle de chauffer le logement sans autre précision, alors qu’il ne justifie nullement de l’entretien de la chaudière, en dépit de la sommation en date du 16 avril 2025.

La demande d’expertise ne peut être accueillie que si elle est justifiée par des éléments concrets et précis (en ce sens Cour d’appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 6 mai 2025, n°22/00153).

La demande d’expertise judiciaire formée de manière reconventionnelle suivant acte introductif d’instance de Madame [H] [O] épouse [G] ne peut suppléer une carence de l’administration de la preuve. Elle sera, par conséquent, rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [H] [O] épouse [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 16 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 100 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La preuve de l’inexécution de l’obligation de la partie adverse est à la charge de celui qui se prévaut de l’exception d’inexécution.

Monsieur [B] [X] estime que le non versement des loyers est justifié par le refus de la bailleresse de réaliser des travaux de remise en état du logement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée fait état d’un logement dans un bon état général.

Le locataire se réfère au DPE en date du 2 février 2025 pour faire valoir une isolation défaillante, une consommation énergétique excessive, un inconfort thermique manifeste et une impossibilité matérielle de chauffer le logement. Il mentionne en outre que le logement classé F peut être considéré comme non décent, notamment au regard du confort thermique minimal exigé par la réglementation. Il produit également une déclaration de main courante en date du 21 février 2025.

S’il mentionne s’être plaint de différents désordres à la bailleresse peu de temps après la conclusion du bail, il ne le justifie pas.

Monsieur [B] [X] ne démontre pas que le logement était complétement inhabitable.

Le locataire ne justifie pas d’un manquement grave du bailleur à ses obligations lui permettant d’opposer l’exception d’inexécution dans le paiement des loyers.

Dès lors faute d’avoir régularisé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois, imparti par le commandement en date du 16 avril 2025, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, la bailleresse se trouve confrontée à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

La dette locative n’a cessé de croître, ayant plus que triplé depuis l’assignation en date du 20 août 2025. Ainsi, le locataire ne s’acquitte plus de son loyer depuis mars 2025.

Il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience, que Monsieur [B] [X] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience et que les revenus du foyer du défendeur ne permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Si le locataire sollicite des délais de paiement, outre l’absence de chiffrage de cette demande, il ne produit aucune pièce relative à ses ressources et charges, ne communiquant que la décision de la MDPH en date du 11 juillet 2024, lui attribuant une reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé.

La bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il convient de rappeler que l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose une condition cumulative de reprise du paiement du loyer avant l’audience et d’être en situation de régler la dette locative. Or, en l’espèce, aucune des deux conditions n’est remplie.

Il n’y a pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions posées par l’article 24 V – VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies, le juge n’ayant pas d’autre possibilité que de constater cette absence de conditions.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [H] [O] épouse [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte, la fixation d’une indemnité d’occupation répondant à l’objectif de contrainte poursuivi.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes reconventionnelles de réalisation des travaux et de consignation des loyers

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième, alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Se plaignant de désordres, Monsieur [B] [X] sollicite de manière reconventionnelle, la réalisation de travaux, ainsi que la consignation des loyers.

Madame [H] [O] épouse [G] s’oppose à l’ensemble de ces demandes.

En l’espèce, le bail est résilié par l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers depuis le 17 juin 2025, de sorte que la bailleresse n’est plus soumise à une obligation de mise en conformité, Monsieur [B] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date (en ce sens, Cour d’appel de Metz, 3ème chambre civile, 27 novembre 2025, n°24/01235). En effet, le défendeur n’a plus la qualité de locataire et ne peut donc se prévaloir des droits découlant de cette qualité ni du contrat de bail.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de travaux et de consignation des loyers.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de Madame [H] [O] épouse [G] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Madame [H] [O] épouse [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 janvier 2026, Monsieur [B] [X] lui devait la somme de 6050 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse et soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [B] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [B] [X], devenu occupant sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 17 juin 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 550 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [H] [O] épouse [G] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, moral et matériel

Monsieur [B] [X] sollicite une somme de 10 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, moral et matériel.

L’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité prévoit qu’un dossier de diagnostic technique, comprenant le DPE et fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Il a été ci-dessus établi qu’aucun dossier de diagnostic technique n’avait été annexé au contrat de bail, celui-ci ayant été établi le 2 février 2025, soit plus de deux ans après la conclusion du bail. Cette carence constitue un comportement fautif de la part de la bailleresse.

Monsieur [B] [X] a subi un préjudice du fait du défaut de remise de DPE par la bailleresse lors de la conclusion du bail, préjudice qui s’analyse en une perte de chance de pouvoir refuser de prendre à bail le logement en litige, s’il en avait connu les performances énergétiques (en ce sens, Cour d’appel de Bourges, 1ere chambre, 27 juin 2024, n°23/00841).

Dès lors, il convient d’indemniser Monsieur [B] [X] par l’octroi de dommages et intérêts d’un montant équivalent à un mois de loyer, soit 550 euros.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que : "Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée".

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent expose en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et la santé des locataires et notamment : 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Il convient d’observer qu’au cours du contrat de bail signé le 10 mai 2023 liant les parties, Monsieur [B] [X] ne justifie d’aucune réclamation faite visant un éventuel non-respect par la bailleresse des critères de décence du logement loué.

Les allégations selon lesquelles le logement serait affecté par un défaut d’isolation qui aurait entrainé une surconsommation énergétique et des factures trop importantes ne sont étayées par aucune pièce probante.

L’article L134-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que l’état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, 1° En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 ; 2° En cas de location d’un logement, dans les conditions fixées par l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Les modalités d’application du 1° sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

Il est rappelé dans l’état d’installation intérieure électrique en page 1 « qu’en aucun cas, il ne s’agit d’un contrôle de conformité de l’installation vis-à-vis de la réglementation en vigueur », mais vise à prévenir des risques liés à l’état de l’installation électrique et à son utilisation : électrisation, électrocution, incendie.

L’état de l’installation intérieure mentionne six anomalies électriques, conseillant de faire réaliser dans les meilleurs délais par un installateur électricien qualifié les travaux permettant de lever ces anomalies :

— Au moins un dispositif de protection différentielle ne fonctionne pas pour son seuil de déclenchement,

— La valeur de résistance de la prise de terre n’est pas adaptée au courant différentiel du ou des dispositifs différentiels, protégeant l’ensemble de l’installation électrique,

— Au moins un socle de prise de courant comporte une broche de terre non reliée à la terre,

— Au moins un circuit (n’alimentant pas des socles de prises de courant) n’est pas relié à la terre,

— L’installation électrique comporte au moins une connexion avec une partie active nue sous tension accessible,

— Au moins un conducteur isolé n’est pas placé sur toute sa longueur dans un conduit, une goulotte ou une plinthe ou une huisserie, en matière isolante ou métallique, jusqu’à sa pénétration dans le matériel électrique qu’il alimente.

Il est précisé par le diagnostiqueur que ces anomalies peuvent constituer des risques d’électrisation, voire d’électrocution ou d’incendie.

Si la bailleresse mentionne que le locataire a empêché la réalisation de travaux, elle ne le démontre pas.

Les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité et également en bon état d’usage et de fonctionnement. Ainsi, l’installation électrique qui ne répond pas aux normes en vigueur, mais qui ne présente pas de caractère de dangerosité ne caractérise pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Dès lors, le préjudice de jouissance sera réparé par l’octroi d’une somme de 700 euros.

Si Monsieur [B] [X] mentionne que l’état du logement est incompatible avec son état de santé et que cela lui crée un préjudice, il ne démontre pas. Le fait d’être reconnu travailleur handicapé et de percevoir l’AAH ne saurait être suffisant.

Madame [H] [O] épouse [G] sera, par conséquent, condamnée à payer à Monsieur [B] [X] la somme totale de 1 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [B] [X], qui succombe principalement à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et des dénonciations inhérentes à la procédure.

L’équité commande par ailleurs de rejeter les demandes des parties formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande avant-dire droit d’expertise judiciaire formée par Monsieur [B] [X] ;

DÉCLARE l’action de Madame [H] [O] épouse [G] recevable en la forme ;

REJETTE l’exception d’inexécution présentée par Monsieur [B] [X] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 mai 2023, entre Madame [H] [O] épouse [G], d’une part, et Monsieur [B] [X], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], est résilié depuis le 17 juin 2025, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [B] [X] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [B] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec remise des clés, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire avec remise des clés, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 550 euros (cinq cent cinquante euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] à payer à Madame [H] [O] épouse [G] la somme de 6 050 euros (six mille cinquante euros) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 15 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNE Madame [H] [O] épouse [G] à payer à Monsieur [B] [X] la somme de 1 250 euros (mille deux cent cinquante euros) à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [X] de ses demandes reconventionnelles de réalisation de travaux et de consignation des loyers ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [B] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et les dénonciations inhérentes à la procédure ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [X] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [H] [O] épouse [G] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 29 avril 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge