COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 25 MAI 2021

O.B. A.S.

N°2021/232

N° RG 17/04623

N° Portalis DBVB-V-B7B-BAFM2

T N

U X

DM DN E DO DP épouse X

BT BU BV épouse Y

V Z

BO CN BX BP épouse Z

CP CQ CR CS

U BW A

BX BY BZ épouse A

W B

AA AB épouse B

AC AD

BA AD EPOUSE O

AE CA CB

AE D

C-CC CD épouse D

BC BD

BE BF

AF CT CU CV

AF F

E-CE CF épouse F

AG AH

AI G

AJ AK épouse G

CG CH I

H AL AM épouse I

AL-CW CX

BG BH

BI BJ

AN AO

CG CY CZ épouse AP

AQ AR

BK BL

AS AT épouse J

CI CJ CK

DA DB DC DD épouse K

Société POB 06

Société LE CHATEAU

Société PEGASE

Société AGUR

Société DAVAL AX

Société ERE DE FAMILLE

SARL GUYONNAUD

SARL LEGAU

SARL LEGUC

Société LTP

Société SUFFREN JC

Société XENG IMMO

SARL AV AV

SARL RAJOCLA

SARL AU AV

SARL AW AX

Société DESBUQUOIS

SARL LES ARGEIRAS

SARL RAYJACK

Société VALENTHUR

Société VILLA PERGOLESE

Société OURMA

Société EMPGA

SARL MARINCIC

Société ENGEL IMMO

SARL EPBC

SARL APARAF

SARL LES PLANS

SARL JD JC GESTION

C/

L-E Q

Société Q & MICHEL & DI-DJ & P-CO CK, M

SA MMA IARD

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e V MORISSET

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 15 Mars 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 13/03494.

APPELANTS

Monsieur T N

né le […] à […],

demeurant […]

et

Madame AY AZ épouse N

née le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur U X

né le […] à […],

demeurant 2463 CS de la rose – 14 lotissement des grands chênes – 13100 AIX-EN-PROVENCE

et

Madame DM DN E DO DP épouse X

née le […] à […],

demeurant 2463 CS de la rose – 14 lotissement des Grands Chênes – 13100 AIX-EN-PROVENCE

et

Madame BT BU BV épouse Y

née le […] à […],

demeurant […]

et

Madame BO CN BX BP veuve de Monsieur V Z décédé le […]

née le […] à […],

demeurant […] et

Monsieur CP CQ CR CS

né le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur U BW A

né le […] à PARIS,

demeurant […]

et

Madame BX BY BZ épouse A,

demeurant […]

et

Monsieur W B

né le […] à SAINT-QUENTIN (02),

demeurant […]

et

Madame AA AB épouse B

née le […] à […],

demeurant […]

et

Madame AC AD

née le […] à […],

demeurant […]

et

Madame BA BB veuve O,

demeurant […]

et

Monsieur AE CA CB

né le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur AE D

né le […] à […],

demeurant […]

et

Madame C-CC CD épouse D

née le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur BC BD

né le […] à […],

demeurant […]

et

Madame BE BF

née le […],

demeurant […]

et

Monsieur AF CT CU CV

né le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur AF F

né le […] à PARIS,

demeurant […] et

Madame E-CE CF épouse F

née le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur AG AH

né le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur AI G

né le […] à […],

demeurant 9, CS des chateaux – 75000 PARIS

et

Madame AJ AK épouse G

née le […] à […],

demeurant 9, CS des chateaux – 75000 PARIS

et

Monsieur CG CH I

né le […] à SAINT CE (GUADELOUPE),

demeurant […]

et

Madame H AL AM épouse I

née le […] à […],

demeurant […]

et

Madame AL-CW CX

née le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur BG BH

né le […] à […],

demeurant […]

et

Madame BI BJ

née le […] à […],

demeurant 25, CS du Grand Mazières – 18000 BOURGES

et

Madame AN AO

née le […] à SOISY-SOUS-MONTMORENCY (95230),

demeurant […]

et

Madame CG CY CZ épouse AP

née le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur AQ AR

né le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur BK BL

né le […] à […],

demeurant […]

et

Madame AS AT épouse J

née le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur CI CJ CK

né le […] à […],

demeurant […]

et

Madame DA DB DC DD épouse K

née le […] à […],

demeurant […]

et

Société POB 06, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

Société LE CHATEAU, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

Société PEGASE, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au 22 rue Sevin Vincent – 92210 SAINT-CLOUD

et

Société AGUR, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au 14, rue L Richepin – 75016 PARIS

et

Société DAVAL AX, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

Société ERE DE FAMILLE, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au 18, passage […]

et

SARL GUYONNAUD, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […] et

SARL LEGAU, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au 14, […]

et

SARL LEGUC, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au 400, CS de l’Aubere – 13100 AIX-EN-PROVENCE

et

Société LTP, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

Société SUFFREN JC, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

Société XENG IMMO, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au
App 6, […], chez MAE – 6 route de Moufia -

[…]

et

Société AV AV, en liquidation judiciaire prise en la personne de son liquidateur judiciaire M^e BR BS, mandataire,

dont le siège social est au […]

et

SARL RAJOCLA, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

SARL AU AX, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

SARL AW AX, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

Société DESBUQUOIS, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […] et

SARL LES ARGEIRAS, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au 14, rue BR Ronsard – 45100 ORLÉANS

et

SARL RAYJACK, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

Société VALENTHUR, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est […]

et

Société VILLA PERGOLESE, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

Société OURMA, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au 29 rue L Moulin – 64600 ANGLET

et

Société EMPGA, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au 76 avenue Gambetta – 94700 MAISONS-ALFORT

et

SARL MARINCIC, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

Société ENGEL IMMO, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

SARL EPBC, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

SARL APARAF, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

et

SARL LES PLANS, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au 14, CS de la Manche – 26200 MONTÉLIMAR et

SARL JD JC GESTION, prise en la personne de son repésentant légal dont le siège social est au […]

[…]

M. BM BG intervenant volontaire, venant aux droits de la SARL EPBC

né le […] à […], demeurant […]

et

Madame BO CN BX BP veuve Z intervenante volontaire en sa qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, DE V DF Z et DG BO DH Z

demeurant […]

et

Maître BR BS, mandataire judiciaire au redressement et à la liquidation des entreprises, ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société AV AV, désigné à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Nîmes du 27 janvier 2016

demeurant […],

ensemble représentées et plaidant par M^e V MORISSET, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Maître L-E Q,

demeurant 31, Avenue L Médecin – BP 1429 – 06008 NICE CEDEX 1

et Société Q & MICHEL & DI-DJ & P-CO CK, M,

demeurant Notaires – 31, Avenue L Médecin – 06000 NICE

et SA MMA IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié 14 Boulevard E et Alexandre Oyon – 72030 LE MANS CEDEX 9

ensemble représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistés par M^e Thierry KUHN, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Avril 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

Monsieur CQ BRUE, Président, et Madame C DAMPFHOFFER, Conseiller.

Monsieur CQ BRUE, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur CQ BRUE, Président

Madame C DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

Greffier lors des BH : M. Rudy LESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2021..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mai 2021.

Signé par Monsieur CQ BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte d’huissier en date du 17 juin 2013, la SARL Desbuquois et 55 autres demandeurs, tous acquéreurs de droits immobiliers dans le cadre d’une opération de rénovation et revente de trois résidences services étudiantes dénommées Résidence Pasteur 1, […] , situées […], 22 et […], ont fait citer devant le tribunal de grande instance de Nice, Maître L-E Q, la SCP Q Michel, DI-DJ, P-DK DL, titulaire d’un office notarial à Nice, ainsi que les Mutuelles du Mans Assurances IARD aux fins de voir :

— condamner solidairement les requis, sur le fondement de 1' article 1382 du code civil, de l’article L 134-3 du Code des Assurances, à payer à chacun des 56 demandeurs des sommes correspondant à six postes de préjudice :

1- surestimation des biens achetés

2- pertes sur le rendement prévu

3- biens non conformes àla vente

4- mesure de sauvegarde

5- préjudice spécifique

6- préjudice moral

— condamner solidairement Maître L-E Q, la SCP Q Michel, DI-DJ, P-DK DL et les Mutuelles du Mans Assurances IARD à leur payer à

chacun une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et .aux entiers dépens.

Vu les conclusions aux intérêts de Maître L-E Q, la SCP Q Michel, DI-DJ, P-DK DL signifiées le 9 juin 2015 aux fins de voir:

— juger les demandeurs tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes à l’encontre de Maître L-E Q et les en débouter ,

— reconventionnellernent, les condamner àpayer à Maître L-E Q la sornrne de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner les demandeurs au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;

Vu les conclusions aux intérêts des demandeurs signifées le 30 juillet 2015, aux mêmes fins que leur acte introductif d"instance et aux fins de voir débouter les défendcurs de leurs demandes reconventionnelles, et ordonner 1'exécution provisoire du jugement, ainsi qu’aux fins d’intervention volontaire d’une 57° partie demanderesse , la SARL Rjocla ;

Vu le jugement en date du 15 mars 2016, par cette juridiction, ayant rendu la décision suivante:

Reçoit la SARL Rjocla en son intervention volontaire,

Déclare les demandeurs irrecevables en leur action formée à l’encontre des Mutuelles du Mans Assurances IARD ,

Déboute les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de Maître L-E Q, la SCP Q Michel, DI-DJ, P-DK DL

Déboute Maitre L-E Q de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne chacun des 57 demandeurs à payer à Maître L-E Q, la SCP Q Michel, DI-DJ, P-DK DL la somme de 150 €, euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les demandeurs in solidum aux entiers dépens de l’instance

Vu les déclarations d’appel du 10 mars 2017, par les demandeurs.

Vu l’ordonnance du 20 novembre 2018 par le conseiller de la mise en état ayant rendu la décision suivante:

Donnons acte à la SA MMA IARD, Maître L-E Q, la SCP Q Michel, DI-DJ, P-DK DL du désistement de leurs conclusions d’incident du 30 juin 2017 avec l’acceptation des appelants ;

Constatons que Maître L-E Q, la SCP Q Michel, DI-DJ, P-DK DL n’ont pas conclu utilement dans les délais de l’article 909 du code de procédure civile et les déclarons irrecevables à conclure au fond;

Ordonnons la production par Maître L-E Q, la SCP Q Michel, DI-DJ, P-DK DL et la SA MMA IARD des pièces suivantes réclamées par

les appelants :

— la copie des actes de procuration concernant les 49 acquéreurs dont le nom figure sur la liste annexée à la présente ordonnance,

— la copie des notifications du droit de rétractation concernant les 31 acquéreurs dont le nom figure sur la liste annexée à la présente ordonnance,

— la police d’assurance de responsabilité civile professionnelle garantissant l’activité de Maître L-E Q, la SCP Q Michel, DI-DJ, P-DK DL

— l’attestation d’assurance de dommage-ouvrage concernant l’immeuble sis à Arles sur Tech;

Disons que cette production devra intervenir dans le délai de trois mois de la présente ordonnance, sans qu’il soit besoin d’assortir cette obligation d’une astreinte ;

Rejetons la demande de production forcée des reçus et pièces comptables de l’étude ainsi que de son livre-journal ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au stade de l’incident ;

Réservons les dépens de l’incident qui seront liquidés avec les dépens au fond ;

Disons que la liste des procurations et des notifications manquantes à produire est annexée à la présente ordonnance.

Par arrêt sur déféré du 5 novembre 2019, la cour a rendu la décision suivante :

Déclare irrecevable le déféré des dispositions de l’ordonnance du 20 novembre 2018 en ce qui concerne la constatation du désistement par les intimés de leurs conclusions du 30 juin 2017 avec acceptation des appelants, ainsi que la demande des intimés en caducité de la déclaration d’appel,

Déclare irrecevable le déféré de l’ordonnance par les appelants tendant à la question de la communication des pièces déjà refusée par le conseiller de la mise en état,

Confirme l’ordonnance critiquée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Réserve les dépens.

Vu les conclusions transmises, le 8 octobre 2020, par les appelants.

Leurs réclamations sont les suivantes :

Vu les articles 1240 et 1241 (ex 1382 et 1383) du Code civil, et L124-3 du code des assurances,

Accueillir et déclarer recevables les interventions volontaires de :

— Monsieur BG BM ;

— Madame BO BP veuve de Monsieur V Z, en sa qualité de

représentante légale de leurs enfants mineurs, Monsieur DE V DF Z, et

Mademoiselle DG BO DH Z, ;

— Maître BR BS, ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société AV AV

Réformer le jugement du Tribunal de grande instance de Nice dans l’ensemble de ses

dispositions.

A titre principal, condamner in solidum Maître L-E Q, la SCP De Poulpiquet et associés notaires a Nice, nouvelle raison sociale de Maître L-E Q, la SCP Q Michel, DI-DJ, P-DK DL , et la société Mutuelles Du Mans Assurances IARD à payer aux concluants)des dommages et intérêts équivalents au prix d’achat des lots à la société Residences Pasteur (sous déduction de la TVA effectivement déduite), outre un préjudice moral de 5.000 € par concluant, à savoir :

Pour les concluants de la résidence d’Azur Campus 1 , […]

Pour les concluants de la résidence d’Azur Campus 2 , […]

Pour les concluants de la résidence d’Azur Campus 3 , […]

Pour les concluants de la résidence Castel Emeraude d’Arles sur Tech

Pour les concluants de la résidence « Les Jardins du Lac » de Saint-Paul les Dax

diverses sommes en indemnisation de préjudices suivants :

1- Part de dommages intérêts pour avoir été représenté à un acte d’acquisition sans avoir donné de procuration en ce sens.

2 – Part de dommages intérêts pour perte d’une chance de n’avoir pu user de la faculté de rétractation.

3 – Part relative à la valeur des biens,

4 – Part relative aux dépenses collectives

5- Part relative à la mainlevée d’hypothèques,

6 – Part relative aux frais de remboursement anticipé de prêt,

7 – Part relative à la perte de revenus,

8 – Part relative au préjudice moral,

A titre de premier subsidiaire, condamner in solidum Maître L-E Q et la SCP De Poulpiquet et associés, et la société Mutuelles du Mans Assurances IARD à payer aux concluants des dommages et intérêts en indemnisation du fait que Maître Q et sa société d’exercice n’aient pas soumis les ventes au régime des ventes en état futur d’achèvement équivalant à 10 % du prix d’achat des lots la société Residences Pasteur (sous déduction de la TVA effectivement déduite), qui se cumulera le cas échéant avec les troisièmes et quatrièmes subsidiaires, à savoir diverses sommes aux mêmes titres que ci-dessus.

A titre de deuxième, troisième et de quatrième subsidiaires, condamner in solidum Maître L-E Q et la SCP De Poulpiquet et associés, et la société MMA IARD à diverses sommes au mêmes titres.

A tout le moins, condamner la société MMA IARD à relever et garantir Maître L-E Q et la SCP De Poulpiquet et associés des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice des concluants.

Condamner la société MMA IARD , Maître L-E Q et la SCP De Poulpiquet et associés , en application de l’article 1231-7 du Code civil, aux intérêts au taux légal sur les condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice des concluants, courants à compter de l’assignation du 17 juin 2013 et ordonner la capitalisation des intérêts dus à ce jour pour plus d’une année entière dans les termes de l’article 1243-2 du Code Civil.

Condamner solidairement Maître L-E Q et la SCP De Poulpiquet et associés , et la société MMA IARD à payer à chacun des concluants, une somme de 3.000 €, au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens de l’instance.

Vu l’ordonnance de clôture rendue, le 3 novembre 2020.

Le demandeurs exposent que Maître Q et sa société professionnelle notariale ont établi que:

— l’achat de plusieurs hôtels par la société Résidences Pasteur, n’ayant été payé qu’avec les règlements des acquéreurs de lots

— les règlements de copropriété et états descriptifs de division mentionnant des appartements alors qu’aucun travaux n’avait été effectué et notamment que les chambres d’hôtel ne comportaient pas de cuisine.

— les actes de revente des lots de copropriété aux concluants, qui lorsqu’ils s’agissait d’appartements mentionnaient l’existence de kitchenettes qui n’existaient pas, en se prévalant de procurations qu’ils auraient reçus.

Il apparaît selon eux qu’à la date de l’acquisition la société Résidences Pasteur n’avait pas versé le prix dans la comptabilité de l’office notarial.

Se fondant sur l’article 1147 ancien du code civil, ils estiment que le notaire a failli à son devoir de conseil, alors que ce fait aurait dû l’alerter sur la faisabilité de l’opération de défiscalisation qu’il connaissait parfaitement.

Il n’a pas non plus informé les acquéreurs sur la nécessité de réaliser des travaux et ne justifie pas avoir obtenu un changement d’affectation d’un établissement recevant du public en local d’habitation. Dans ces conditions les acheteurs auraient dû bénéficier du régime des ventes en l’état futur d’achèvement, alors que certains mentionnent la délivrance d’un permis de construire.

Il n’a pas prévu le plus souvent la mise en place d’un séquestre pour garantir la bonne fin des travaux.

Les prix de vente des lots ont selon eux été surévalués de même que le montant des loyers prévisionnels.

Le notaire a refusé de remettre les documents démontrant qu’il avait rempli ses obligations comptables, ainsi que les 43 procurations manquantes à partir desquelles ont été conclues 89% des ventes.

Plusieurs actes ne portent pas mention de la notification de la faculté de rétractation prévue par l’article L 271-1 du code de la construction.

Des plans justifiant une surface selon la loi Carrez ont été joints pour des appartements non construits. Il en est de même pour des diagnostics techniques.

Ils estiment que le notaire leur a fait courir le risque de ne pas bénéficier de la défiscalisation.

Ils lui reprochent d’avoir indiqué une destination inexacte de résidence de tourisme au lieu de résidence pour étudiants, dans plusieurs avant-contrats, d’avoir modifié la contenance de plusieurs lots, sans approbation par un vote en assemblée générale du nouvel état de division.

Les appelants soutiennent que s’ils n’avaient pas eu affaire à cet office notarial, ils n’auraient pas acheté des lots à une société insolvable, incapable de garantir la livraison de biens terminés et conformes aux règles de sécurité.

Ils ajoutent que la suite de la faillite du vendeur, les loyers versés par le nouvel exploitant de la société créée par leurs soins et à leur frais sont bien inférieurs à ce qui était prévu. Ils ont dû assumer des travaux supplémentaires et des frais de copropriété.

[…], 2 et 3 exposent avoir revendu leur lot à des promoteurs, avec des frais de mainlevée et de remboursement de prêt par anticipation.

Monsieur D affirme n’avoir délivré aucune procuration.

Selon les requérants plusieurs biens ne correspondent pas, dans les actes à ceux décrits dans les contrats de réservation en ce qui concerne les aménagements et la superficie.

A l’audience, le conseil des appelants indique qu’au vu des pièces produites par Maître L-E Q, la SCP De Poulpiquet et associés, sont abandonnés les moyens et demandes liés aux procurations.

SUR CE

Sur les interventions volontaires

Au vu des pièces justificatives produites, il y a lieu de recevoir les interventions volontaires de:

— Monsieur BG BM qui vient aux droits de la SARL EPBC, pour avoir acheté deux de ses lots, étant précisé que la société EPBC laquelle ne lui a pas cédé tous ses lots reste partie à l’instance.

— Maître BR BS, mandataire judiciaire au redressement et à la liquidation des entreprises, ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société AV AV, désigné à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce de Nîmes du 27 janvier 2016.

— Madame BO BP veuve de V Z, en sa qualité de représentante légale de leurs enfants mineurs, Monsieur DE V DF Z, né le […] à Rueil-Malmaison (92), Mademoiselle DG BO DH Z, née le […] à Saint-Herblain (44), demeurant […]. Madame BP BO demeurant, en outre partie au litige à titre personnel.

Sur les pièces produites:

Il convient de constater que Maître L-E Q, la SCP De Poulpiquet et associés ont

communiqué les pièces suivantes:

— contrat d’assurance souscrit par la chambre des notaires avec la Mutuelle du Mans assurances MMA IARD.

— copie des procurations réclamées.

— affectation hyptécaire par la Société Résidences Pasteur au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Castel Emeraude à Arles Sur Tech.

Il y a lieu d’observer que les notifications du droit au délai de rétractation n’ont pas été produites.

Sur l’action en responsabilité :

La Société Résidences Pasteur intervenait dans le domaine de la vente de produits de défiscalisation destinés à des investisseurs et a été le promoteur de plusieurs opérations de rénovation de biens immobiliers portant sur des résidences étudiantes et des résidences séniors sises sur plusieurs communes des Alpes Maritimes et de deux autres départements.

Au mois de décembre 2005, par des actes établis par Maître L-E Q, elle a acquis un hôtel pour lequel elle a obtenu un permis de construire, fait rédiger un règlement de copropriété, un état de division de l’immeuble, ainsi que des actes de vente de 36 appartements dont 13 par procuration.

Elle a également acquis d’autres locaux situés à S CM et […], revendus sous la forme de résidences étudiantes et de résidence senior en vue de la location meublée avec services et de la location professionnelle meublée.

La Société Résidences Pasteur a signé de nombreux autres contrats de réservation d’appartements en résidence services et en résidence de tourisme, à compter du mois d’avril 2005, Maître L-E Q ayant été désigné comme le notaire des opérations de promotion immobilière dans toutes les réservations.

La gestion locative a d’abord été assurée par la Société Résidences Pasteur, puis par la société Azur Campus, locataire commercial des lots acquis par les requérants dans les trois résidences de Nice.

Par décision du 6 mai 2010, le tribunal de commerce de Nice a prononcé la liquidation judiciaire de la Société Résidences Pasteur et de la société Azur Campus.

Les demandeurs recherchent la responsabilité du notaire auquel ils reprochent un certain nombre de fautes commises à l’occasion de sa participation à l’opération de promotion immobilière en sa qualité de rédacteur des actes authentiques, et constitutives de manquements à son obligation de conseil et d’information envers l’acquéreur, à son devoir général de prudence, de diligence, de loyauté, à son devoir de vérification et d’efficacité de ses actes.

La responsabilité civile du notaire ne peut être engagée qu’à charge de celui qui l’invoque d’apporter la preuve de l’existence d’une faute personnelle de sa part, d’un préjudice direct et certain et d’un lien de causalité entre les deux.

Les appelants affirment que la Société Résidences Pasteur n’a payé le prix d’acquisition de plusieurs hôtels qu’après avoir perçu les accomptes versés par les acquéreurs, disssimulant ainsi, avec la complicité du notaire rédacteur de l’ensemble des actes, sa fragilité financière et son insolvabilité.

L’acte notarié daté du 28 décembre 2005, portant l’acquisition par la Société Résidences Pasteur d’un

hôtel vendu par la SARL Albo, mentionne que le prix a été payé comptant, ainsi qu’il résulte de la comptabilité du notaire soussigné, ainsi que le vendeur le reconnaît en lui en donnant quittance sans réserve.

L’acte authentique du 29 décembre 2005, portant l’acquisition par la Société Résidences Pasteur d’un hôtel vendu par la SCI La Vigie comporte les mêmes mentions.

En l’absence d’éléments démontrant l’inexactitude de ces mentions, le fait que plusieurs actes de vente de lots de ces immeubles aient été régularisés aux mêmes dates ne suffit pas à vérifier la réalité de l’affirmation sur ce point des demandeurs.

Il ne peut donc être reproché au notaire un manquement à son devoir de conseil, vis à vis des acquéreurs, au regard d’une éventuelleinsolvabilité de la société réalisant l’opération de promotion immobilière.

Il doit être rappelé qu’il n’appartient pas au notaire d’apprécier l’opportunité économique de l’opération de défiscalisation, par nature aléatoire, décidée par chacun des acquéreurs, ni du prix, toujours supérieur en pareil cas à celui-du marché, compte tenu de la présence d’intermédiaires et de la necessité de procéder à des aménagements.

Le notaire ne peut être déclaré responsable du manque de rendement de l’opération financière garanti par la Société Résidences Pasteur.

Il ne peut ainsi lui être reproché un manquement à son devoir de conseil pour ne pas avoir signalé que les frais déductibles des revenus étaient plafonnés à 15%, cette information relevant de la responsabilité du promoteur proposant l’opération de défiscalisation.

Si le notaire a pu mentionner dans certains actes le statut de résidence service qui n’était pas encore acquis, ce qui constitue une faute professionnelle de sa part, il apparaît sur ce point qu’aucun des acquéreurs appelants n’allègue, ni ne démontre ne pas avoir pu bénéficier du dispositif fiscal annoncé.

Les requérants considèrent que le notaire rédacteur des actes d’acquisition de deux hôtels par la Société Résidences Pasteur et des actes de revente de lots intervenus le même jour ne pouvait ignorer que les descriptifs de ces derniers était inexact en ce que les transformations en appartements n’avaient pu être réalisées.

Il n’est pas démontré que les équipements indispensables pour réaliser les trois services exigés pour bénéficier des mesures fiscales dérogatoires n’ont pas été réalisés.

Si le notaire qui n’est pas tenu de se déplacer sur les lieux pour vérifier la consistance, la contenance et les équipements des lots, pouvait se douter que les aménagements permettant de tarnsformer des chambres d’hôtel en appartements n’avaient pas été réalisés à cette date, et que sa faute est établie de ce chef, aucun acquéreur n’a fait duement constater que le bien n’a pas été finalement livré avec les équipements et donc justifié l’existence d’un préjudice de ce chef.

Les malfaçons et défauts de finition mentionnés dans les procès verbaux de constat d’huissier de justice des 5 septembre 2009 et 14 juin 2011 dans la résidence d’S le Bains relèvent exclusivement de la responsabilité du vendeur.

Il en est également ainsi pour les différences de surface invoquées,alors même que le notaire a établi le règlement de copropriété et qu’il n’aurait pas annexé, dans certains actes, le certificat prévu par la loi Carrez.

Seul le promoteur et non le notaire rédacteur de l’acte est respnsable de l’éventuel défaut de souscription de l’assurance dommage ouvrage annoncée et de l’absence de construction d’une piscine sur le site d’S CM.

Les appelants n’apportent par aucune pièce la preuve de l’existence d’un indice de nature à éveiller les soupçons du notaire au moment de la signature des actes sur les risques de non réalisation de l’opération litigieuse alors que la Société Résidences Pasteur n’a été placée en liquidation judiciaire que par jugement du 6 mai 2010.

Les acquéreurs affirment que les diagnostics techniques prévus par l’article L111-6-2 du code de la construction et de l’habitation sur l’état apparent du clos et du couvert, ainsi que des conduites et canalisation collectives et des équipements de sécurité, n’étaient pas joints à tous les actes, sans indiquer sur quel point précis cette absence aurait pu modifier leur décision d’acquérir.

Les acquéreurs reprochent au notaire de ne pas avoir annexé aux actes le justificatif de la notification du droit de rétractation prévu par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation et de ne pas y avoir mentionné sa date.

Il convient d’observer sur ce point que cette disposition ne bénéficie qu’aux acquéreurs non professionnels et que tel n’est pas le cas des sociétés civiles imobilières ayant pour objet la location de biens immobiliers et des sociétés commerciales par nature.

Si la notification n’incombait pas au notaire, dont il n’est pas prouvé qu’il a établi les actes de réservation et les compromis de vente, il se devait de vérifier la réalisation de cette formalité et d’en porter mention dans les actes de vente.

Ce manquement constitue une faute de sa part.

Les acquéreurs invoquent un préjudice résultant de la perte d’une chance d’avoir pu se rétracter d’un achat qui s’est avéré extrèmement préjudiciable.

Ils n’apportent cependant pas la preuve qu’ils auraient pu disposer pendant le cours du délai de rétractation de sept jours, d’informations ou d’éléments de nature à leur faire renoncer à une opération de défiscalisation décidée auparavant.

Il s’avère en effet que les désordres, ainsi que les manquements et dysfonctionnements de l’organisme de gestion, ayant conduit certains acquéreurs à revendre le bien à un promoteur, avec des pertes financières sont intervenus ultérieurement à l’établissement des actes notariés et imputables exclusivement à ce dernier, de sorte que le lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute du notaire n’est pas établi de ces chefs.

Sa responsabilité ne peut donc être engagée à ce titre.

Il en est de même pour l’absence de désignation du syndic de copropriété dans le délai requis.

Les appelants soutiennent que le notaire qui connaissait la necessité de réaliser des travaux les a privés des garanties spécifiques à la vente en l’état futur d’achèvement.

Les actes relatifs aux résidences Azur Campus 1 et 2 mentionnent le certificat de changement de destination prévu par l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Les actes de vente des lots situés à Arles sur Tech évoquent une notice des travaux de rénovation qui, selon eux, n’aurait été annexée qu’à certains actes et qui n’est pas produite, ainsi que l’assurance liée à la construction d’une piscine.

Ils affirment sans produire aucun document technique décrivant les travaux à réaliser que compte tenu de leur importance et de leur nature, ces opérations relevaient du régime des ventes en l’état futur d’achèvement.

Le bénéfice des articles L261-10 et suivants du code de la construction et de l’habitation ne peut être invoqué en matière de réhabilitation ou de changement de destination qu’en présence de travaux importants de gros oeuvre et de finitions affectant la srtucture de l’immeuble, dont aucun descriptif n’est fourni en l’espèce.

La transformation de chambres d’hôtel avec l’installation d’un bloc kitchenette n’entre pas à priori dans cette catégorie.

La constitution de séquestres pour garantir la bonne réalisation des travaux ne pouvait ainsi être exigée.

Les appelants ne produisent aucun constat d’huissier de justice, ni aucun rapport expertise permettant de confirmer leurs affirmations sur la non réalisation des travaux dans les résidences Azur Campus.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la responsabilité civile du notaire ne peut être engagée et que les demandes formées à l’encontre de Maître L-E Q, la SCP De Poulpiquet et associés sont en conséquence rejetées.

Compte tenu du rejet des demandes formées à l’égard de Maître L-E Q et de la SCP De Poulpiquet et associés, la demande de condamnation solidaire des Mutuelles du Mans se trouve sans objet.

Le jugement est confirmé.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties perdantes sont condamnées aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare recevables les interventions volontaires de Monsieur BG BM, Maître BR BS, Mandataire Judiciaire ès-qualité de liquidateur judiciaire de la société AV AV, et de Madame BO BP veuve de Monsieur V Z, en sa qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, DE V DF Z et DG BO DH Z.

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de faire applicationde l’article 700 du code de procédure civile

Condamne les demandeurs aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE PRESIDENT LE GREFFIER