COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 JANVIER 2025

N° RG 22/05210 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-M7FP

Madame [Z] [C]

Madame [R] [C]

Madame [L] [C]

Madame [X] [C]

S.A.S. SOCIÉTÉ MARKETING ET MARQUES COMMERCIALES

c/

S.A.R.L. ROC HOTEL

Nature de la décision : ARRÊT MIXTE – EXPERTISE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 29 septembre 2022 (R.G. 19/05350) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 15 novembre 2022

APPELANTES :

Madame [Z] [C], demeurant [Adresse 10]

Madame [R] [C], demeurant [Adresse 3]

Madame [L] [C], demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [C], demeurant [Adresse 8]

Représentées par Maître Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistées de Maître Salomé DESRUMEAUX de la SELAS CABINET LEGALPS, avocat au barreau D’ANNECY

S.A.S. SOCIÉTÉ MARKETING ET MARQUES COMMERCIALES, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE – RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. ROC HOTEL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en ce qualité au siège social sis [Adresse 11]

Représentée par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 décembre 2024 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [C], propriétaires d’un local à usage d’hôtel situé au [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 12], ont consenti un bail commercial à la société Roc hôtel par actes des 15 et 19 mai 1967, renouvelé à plusieurs reprises, pour l’exploitation de son fonds de commerce sous l’appellation 'hôtel moderne'(hôtel deux étoiles).

La société à responsabilité limitée Roc hôtel est également propriétaire du local à usage d’hôtel situé au [Adresse 6], contigü au [Adresse 5] précité, pour y exploiter son fonds de commerce sous l’enseigne 'Roc hôtel’ (hôtel trois étoiles).

Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux, par jugement du 6 juin 2012, a fixé le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2008 du local situé au [Adresse 5] et [Adresse 1], appartenant aux consorts [C], à la somme annuelle de 28 400 euros, à la suite d’un rapport de M. [M], en retenant un abattement de 20 % pour travaux à la charge du locataire (9 280 euros) et la cour d’appel, par arrêt du 29 janvier 2015, a confirmé le jugement.

Par un double acte notarié du 27 juin 2012, d’une part, la société Roc hôtel a cédé la propriété du local situé au [Adresse 6] à [Localité 12] à la société civile immobilière Bonbonnière et, d’autre part, la société Roc hôtel a cédé son fonds de commerce à la société par actions simplifiée Marketing des marques commerciales (ci-après la société MMC [Localité 13]).

Par acte du 16 mai 2019, la société MMC Bordeaux a assigné devant le tribunal judiciaire de Bordeaux les consorts [C], en leur qualité de bailleurs, au visa de l’article 1719 du code civil, notamment aux fins de les condamner à prendre en charge la quote-part des travaux de sécurité incendie leur incombant.

Le 17 juin 2019, les consorts [C] ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, après avoir appris qu’une décision de la commission de sécurité serait intervenue le 3 mai 2018 contenant un avis défavorable à la continuation de l’activité de la société MMC [Localité 13].

Par jugement du 5 octobre 2020, dans un litige opposant la société MMC Bordeaux à la société Roc hôtel, ayant pour objet la condamnation du cessionnaire du fonds de commerce à payer diverses sommes au titre de travaux, le tribunal de commerce de Bordeaux a fait droit à l’exception de connexité soulevée par la société défenderesse et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. L’instance a été jointe à celle introduite devant le tribunal judiciaire de Bordeaux par la société MMC Bordeaux contre les consorts [C].

Par ordonnance du 22 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, saisi par les consorts [C], a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence, la résiliation du bail commercial à compter du 18 juillet 2019 en prononçant l’expulsion du preneur.

Par arrêt du 10 février 2021, la cour d’appel a infirmé l’ordonnance précitée, en jugeant que la reconnaissance de l’infraction au bail dont les consorts [C] entendent se prévaloir à l’encontre de la société MMC Bordeaux se heurte à des difficultés sérieuses.

Par jugement rendu le 29 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a statué comme suit :

— déclare recevable la demande de la société Marketing et marques commerciales (MMC [Localité 13]),

— déboute la société Marketing et marques commerciales de l’ensemble de ses chefs de demande dirigés contre les consorts [C] et la société Roc hôtel, tant séparément que pour une condamnation in solidum,

— déboute les consorts [C] de leur demande reconventionnelle,

— dit que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens,

— condamne la société Marketing et marques commerciales aux dépens,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 15 novembre 2022, les consorts [C] ont relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la société Roc Hôtel et la société MMC [Localité 13].

Par déclaration en date du 24 novembre 2022, la société MMC [Localité 13] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la société Roc Hôtel et les consorts [C].

Les deux instances ont été jointes par mention au dossier le 31 juillet 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 27 novembre 20024, auxquelles la cour se réfère expressément, les consorts [C] demandent à la cour de :

Vu les articles 1104, 1603, 1604, 1227, 1228, 1188, 1240, 1728, 1741 et 2224 du code civil,

Vu l’article L145-41 du code de commerce,

Vu l’article 564 du Code de procédure civile,

Vu le commandement d’huissier du 17 juin 2019,

Vu la Jurisprudence et les pièces versées aux débats ;

— infirmer le jugement rendu le 29 septembre 2022 par le tribunal de commerce de Bordeaux, en ce qu’il :

— « débouté les consorts [C] de leur demande reconventionnelle,

— dit que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens ».

— confirmer le jugement rendu le 29 septembre 2022 par le tribunal de commerce de Bordeaux, en ce qu’il :

— « débouté la société Marketing et marques commerciales de l’ensemble de ses chefs de demande dirigés contre les consorts [C] et la société Roc hôtel, tant séparément que pour une condamnation in solidum,

— condamne la société Marketing et marques commerciales aux dépens ».

Y faisant droit et statuant a nouveau sur les points visés :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel des consorts [C] ;

A titre principal :

— constater la résiliation de plein droit du bail soit par acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 juillet 2019, soit pour perte de la chose louée sans dédommagement, à compter de la décision à intervenir ;

Subsidiairement et à défaut de constater la résiliation de plein droit du bail,

— prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts de la société MMC [Localité 13] à compter de la décision à intervenir :

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de la société MMC [Localité 13] avec toute conséquence de droit et si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, au plus tard à l’expiration du délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte de [Adresse 5] euros par jour de retard passé ce délai ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’à parfaite libération des lieux à la somme de 2608.55euros HT euros augmentée de la TVA et des charges et condamner la société MMC [Localité 13] à payer cette indemnité ;

— condamner la société MMC [Localité 13] à rétablir à ses frais exclusifs, la séparation entre les locaux situés [Adresse 5] et les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 12], ce qui inclut notamment les travaux de reconstruction des murs qui existaient auparavant entre l’Hôtel Moderne et le Roc Hôtel, et les travaux de séparation des réseaux existants (eau, gaz, électricité) de telle sorte que chaque local retrouve son autonomie de fonctionnement.

Et ce, dans le mois au plus tard à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard ;

— condamner la société MMC [Localité 13] à faire exécuter, à ses frais, les travaux de mise en sécurité incendie exigés par l’administration dont ceux décrits dans le devis estimatif produit par elle en première instance en pièce n° 9 ainsi que les travaux d’entretien de l’immeuble, de manière à les rendre en bon état de réparations locatives et propres à leur exploitation et ce, sous astreinte de [Adresse 5] euros par jour calendaire de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société MMC [Localité 13] à remédier à l’ensemble des manquements à l’entretien des locaux de manière à les rendre en bon état de réparations locatives et propres à leur exploitation et à justifier aux consorts [C] des travaux effectués et ce, sous astreinte de [Adresse 5] euros par jour calendaire de retard à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société MMC [Localité 13] à verser aux consorts [C] une somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral et financier ;

— condamner la société MMC [Localité 13] à verser aux consorts [C] une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance ;

— condamner la société MMC [Localité 13] à verser aux consorts [C] une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel ;

— condamner la société MMC [Localité 13] aux entiers dépens ;

Sur les appels incidents adverses :

— déclarer les demandes de la société MMC Bordeaux irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la Cour d’Appel de Bordeaux du 29 janvier 2015.

A défaut,

— déclarer l’action de la société MMC [Localité 13] prescrite en ce qu’elle a été introduite au-delà du délai de 5 ans prévu par l’article 2224 du code civil ;

En conséquence,

— déclarer la société MMC [Localité 13] irrecevable en l’ensemble de ses demandes ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société MMC [Localité 13].

A défaut,

— déclarer les demandes de la société MMC [Localité 13] et la société Roc Hôtel à l’encontre des consorts [C] mal fondées ;

— déclarer irrecevable comme constituant une prétention nouvelle en cause d’appel l’argumentaire de la société MMC [Localité 13] visant à voir reconnaître que le bail commercial a été renouvelé en date du 19 avril 2017 et est assujetti à la loi Pinel.

En conséquence,

— débouter la société MMC [Localité 13] et la société Roc Hôtel de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des consorts [C] ;

— Pour le cas où la cour entrerait en voie de condamnation à l’encontre de la société Roc Hôtel, condamner la société Roc Hôtel à verser aux consorts [C] une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A titre infiniment subsidiaire et si par impossible la cour devait se juger insuffisamment éclairée :

— ordonner, avant dire droit, une expertise judiciaire et désigner pour y procéder tel expert qu’il plaira à la cour aux fins de :

— dresser un état des lieux global des locaux ;

— déterminer l’ensemble des travaux à réaliser au sein de ceux-ci afin de les mettre en conformité avec la réglementation applicable à l’exploitation hôtelière et de restauration et notamment les normes de sécurité incendie ;

— déterminer l’ensemble des travaux à réaliser pour rendre les locaux en bon état de réparations locatives et propres à leur exploitation d’hôtel-restaurant ;

— déterminer les causes des dégradations relevées dans les locaux

— donner son avis sur la nature des travaux à réaliser et si ceux-ci relèvent des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil ou subséquentes à la vétusté ;

— chiffrer l’ensemble de ces travaux et déterminer un délai estimatif de réalisation de ceux-ci ;

— déterminer la valeur vénale et la valeur locative des locaux.

A cet fin, il appartiendra à l’Expert de :

— entendre les parties, se faire communiquer tous documents utiles, entendre

tous sachants, répondre aux Dires des parties,

— se rendre sur les lieux au [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 12],

— décrire les locaux loués à la Société MMC [Localité 13] et leur état,

— prendre connaissance des documents contractuels et tous autres utiles à l’exécution de sa mission, notamment le bail commercial et les documents

comptables, financiers et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité par la Société MMC [Localité 13] dans les lieux,

— réunir tous les éléments d’appréciation utiles lui permettant d’accomplir sa

mission,

— donner tous éléments utiles à la solution du litige.

— dire que l’expert pourra se faire assister de la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, et dont il assurera l’avance de la rémunération ; l’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution,

— dire que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes utiles à déposer au Greffe de la Juridiction de céans dans un délai maximum de six (6) mois à compter de sa saisine, sauf prorogation demandée au Conseiller chargé du contrôle des expertises,

— dire que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties lesquelles disposeront d’un délai suffisant pour formuler des observations,

— fixer le montant de la provision à consigner pour les frais d’expertise,

— surseoir à statuer sur les demandes des parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— dire que la procédure reprendra à l’initiative de la partie la plus diligente à l’issue du dépôt du rapport d’expertise.

Par dernières conclusions récapitulatives et responsives notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société MMC [Localité 13] demande à la cour de :

Vu l’article 803 du code de procédure civile,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

Vu l’article 1719 du code civil,

Vu l’article 1355 du code civil,

Vu les articles 1603, 1602 du code civil,

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu l’arrêté du 11 décembre 2009,

Vu les arrêtés du 24 juillet 2006 et du 26 octobre 2011,

Vu le rapport de la commission de sécurité du 3 mai 2018,

Vu les pièces versées aux débats,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société MMC de ses demandes dirigées tant à l’encontre des consorts [C] que de la société Roc Hôtel.

Et statuant à nouveau,

' sur les demandes a l’encontre des consorts [C]

A titre principal :

— condamner in solidum les consorts [C] à la prise en charge financière des travaux comprenant la somme de 489.310,64 euros TTC au titre des travaux de sécurité incendie leur incombant et la moitié de la somme de 9.792 euros TTC ;

— condamner les consorts [C] au remboursement de la moitié des sommes de 2.448 euros TTC, 140,50 euros HT et de 73.839,04 euros TTC que la société MMC [Localité 13] a dû débourser.

— débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société MMC [Localité 13] ;

A titre subsidiaire :

— condamner in solidum les consorts [C] à la prise en charge financière des travaux comprenant la somme de 373.310,64 euros TTC au titre des travaux de sécurité incendie leur incombant et la moitié de la somme de 9.792 euros TTC ;

— condamner les consorts [C] au remboursement de la moitié des sommes de 2.448 euros TTC, 140,50 euros HT et de 73.839,04 euros TTC que la société MMC [Localité 13] a dû débourser.

— débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société MMC [Localité 13] ;

' sur les demandes a l’encontre de la société Roc Hôtel

A titre principal :

— condamner la société Roc Hôtel à la prise en charge financière du coût des travaux, comprenant la somme de 483.040,08 euros TTC et la moitié de la somme de 9.792 euros TTC pour manquement à ses obligations de délivrance conforme de la chose vendue et d’information lui incombant en tant que vendeur

— condamner la société Roc Hôtel à rembourser à la société MMC [Localité 13] la moitié des sommes de 2.448 euros TTC, 140,50 euros HT et de 73.839,04 euros TTC ;

— débouter la société Roc Hôtel de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société MMC [Localité 13] ;

A titre subsidiaire :

— condamner la société Roc Hôtel à verser à la société MMC [Localité 13], les sommes de 483.040,08 euros TTC et la moitié de la somme de 9.792 euros TTC à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi du vendeur ;

— condamner la société Roc Hôtel à rembourser à la société MMC [Localité 13] la moitié des sommes de 2.448 euros TTC, 140,50 euros HT et de 73.839,04 euros TTC ;

— débouter la société Roc Hôtel de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la société MMC [Localité 13] ;

' sur la demande de condamnation in solidum des consorts [C] et de la société Roc Hôtel

— condamner in solidum les consorts [C] et la société Roc Hôtel à payer à la société MMC [Localité 13] la somme de 823.186 euros au titre du préjudice lié à l’arrêt de son activité sur les années 2022, 2023 et 2024.

En toute hypothèse :

— condamner la société Roc Hôtel et les consorts [C] à verser chacun à la société MMC [Localité 13] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner la société Roc Hôtel à rembourser à la requérante, sur justificatif ; les frais de recouvrement de l’Huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation dans la limite des sommes versées à cet Huissier au titre du droit de recouvrement de l’article A444-32 du code de commerce.

— confirmer le jugement en ce que le tribunal Judiciaire de Bordeaux a débouté les consorts [C] de leurs demandes reconventionnelles tendant à titre principal à la résiliation de plein droit du bail et à titre subsidiaire à la résolution judiciaire du bail.

— confirmer le jugement en ce que le tribunal Judiciaire de Bordeaux a débouté les consorts [C] de leurs demandes tendant à déclarer les demandes de la société MMC Bordeaux irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la Cour d’Appel de Bordeaux du 29 janvier 2015.

— confirmer le jugement en ce que le tribunal judiciaire de Bordeaux a débouté les consorts [C] de leurs demandes tendant à déclarer l’action de la société MMC Bordeaux prescrite en ce qu’elle a été introduite au-delà du délai de 5 ans prévu par l’article 224 du code civil.

Par des conclusions d’incident de procédure notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société MMC [Localité 13] demande à la cour de :

Vu les articles 15, 135 et 914-3 alinéa 1er du code de procédure civile,

A titre principal :

— prononcer l’irrecevabilité des conclusions des consorts [C] notifiées le 27 novembre 2024 ainsi que leurs pièces 42 à 48

En conséquence

— Rejeter des débats les conclusions des consorts [C] notifiées le 27 novembre 2024 ainsi que leurs pièces 42 à 48

A titre subsidiaire

— ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture,

— prononcer l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries, soit le 2 décembre 2024.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 18 septembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Roc Hôtel demande à la cour de:

Vu les articles 1103, 1231-1, 1604, 1719 et 1720 du code civil,

Vu les pièces produites aux débats,

— juger recevables et bien fondés les appels interjetés à l’encontre du jugement rendu le 29 septembre 2022 par la société MMC [Localité 13] et les consorts [C] ;

— confirmer l’entier jugement sauf en ce qu’il a dit que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens ;

En conséquence,

— juger que les travaux de mise aux normes incombent à la société MMC en sa qualité de preneur ;

— débouter purement et simplement la société MMC [Localité 13] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société Roc Hôtel ;

A titre subsidiaire,

— déclarer les demandes de la société MMC à l’encontre de la société Roc Hôtel irrecevables comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux en date du 29 janvier 2015.

— A défaut, les déclarer irrecevables comme prescrites.

A titre infiniment subsidiaire :

— juger que les travaux de mise aux normes incombent aux consorts [C] en leur qualité de bailleur ;

— débouter purement et simplement la société MMC [Localité 13] et les consorts [C] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la société Roc Hôtel ;

En tout état de cause,

— juger que la société Roc Hôtel a cédé à la société MMC [Localité 13] le fonds de commerce exploité aux [Adresse 5]-[Adresse 6] à [Localité 12] de manière parfaitement conforme à l’acte de cession ;

— juger que la société Roc Hôtel n’a pas manqué à son obligation d’information vis-à-vis de la société MMC [Localité 13] ;

— juger que la société MMC [Localité 13] a expressément renoncé à toute action à l’encontre de la société Roc Hôtel au titre des éventuelles injonctions de la commission de sécurité au terme de la clause « Hygiène et sécurité » stipulée en page 10 de l’acte de cession ;

— juger que la société Roc Hôtel n’a pas manqué à son obligation contractuelle de bonne foi vis-à-vis de la société MMC [Localité 13] ;

— débouter purement et simplement la société MMC [Localité 13] et les consorts [C] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la société Roc Hôtel ;

— rejeter en tout état de cause l’intégralité des prétentions indemnitaires de la société MMC [Localité 13] comme étant parfaitement injustifiées ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens ;

— condamner la société MMC Bordeaux à verser à la société Roc Hôtel la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant le tribunal ;

— condamner la société MMC Bordeaux à verser à la société Roc Hôtel la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant la Cour d’appel ;

— condamner à titre subsidiaire, les consorts [C] à verser à la société Roc Hôtel la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture prononcée le 18 novembre 2022 a été rabattue et fixée au jour de l’audience.

Sur invitation de la cour, par une note en délibéré en date du 16 décembre 20024, les consorts [C] ont communiqué quatre pièces relatives à la qualité d’usufruitière de Mme [S] [C] relativement à l’immeuble objet du bail litigieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir

— Sur la demande nouvelle

1 – Les consorts [C] font valoir que pour la première fois en cause d’appel, la société MMC [Localité 13] entend se prévaloir d’un renouvellement du bail en date du 19 avril 2017, assujetti à la loi Pinel, et que cette prétention nouvelle est irrecevable.

2 – La société MMC [Localité 13] relève que l’argumentation relative au renouvellement du bail en 2017 n’est pas une prétention mais un moyen.

Sur ce

3 – Selon les dispositions de l’article 564 code de procédure civile :

'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

Selon les dispositions de l’article 566 code de procédure civile :

'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'

4 – En l’espèce, la nouvelle demande de la société MMC [Localité 13] est le complément nécessaire des prétentions formées en première instance. Elle est donc recevable.

La fin de non-recevoir sera donc rejetée.

— Sur l’autorité de la chose jugée

5 – Les consorts [C] et la société Roc Hôtel soulèvent l’irrecevabilité des demandes de la société MMC Bordeaux en invoquant l’autorité de la chose jugée de l’arrêt du 29 janvier 2015 rendu par la cour d’appel de Bordeaux qui s’est prononcé définitivement sur la charge des travaux de mise aux normes incendie en retenant un abattement de 20% sur la valeur locative des locaux loués en raison des travaux de conformité à effectuer à la charge du locataire.

6 – La société MMC Bordeaux réplique que dans son arrêt du 29 janvier 2015, la cour d’appel ne s’est pas prononcée sur la charge des travaux de mise aux normes incendie mais sur la fixation de la valeur locative.

Sur ce

7 – Selon les dispositions de l’article 1355 du code civil :

'L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.'

Selon les dispositions de l’article 480 du code de procédure civile :

'Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.'

8 – L’autorité de la chose jugée est subordonnée à la triple identité des parties, d’objet et de cause.

La cour d’appel de Bordeaux, dans son arrêt du 29 janvier 2015, a confirmé le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux. Cette instance concernait les consorts [C], appelantes, et la société MMC et la société Roc hôtel, intimées. L’objet du litige portait sur la valeur locative du loyer renouvelé à compter du 1er octobre 2008 et le dispositif de l’arrêt tranche la question de la valeur locative du loyer.

L’objet du présent litige est le paiement des travaux de mise aux normes sécurité incendie.

La condition de l’identité d’objet n’est donc pas remplie.

En outre, il est constant en droit que seul ce qui est tranché par le dispositif de l’arrêt a autorité de chose jugée.

Si l’autorité de la chose jugée s’étend à tout ce qui est implicitement jugé et plus précisément aux questions incidentes que le juge a dû nécessairement résoudre pour parvenir à sa décision, le juge des loyers commerciaux n’était pas saisi d’une prétention du preneur tendant à voir juger que la clause de travaux obligeait les bailleurs à prendre en charge des travaux de mise en conformité incendie.

Dès lors, la décision du tribunal judiciaire sera confirmée de ce chef.

— Sur la prescription

9 – Les consorts [C] et la société Roc Hôtel soutiennent que les demandes de la société MMC Bordeaux sont prescrites dès lors que celle-ci avait connaissance dès la cession du fonds de commerce le 27 juin 2012 ou dès l’assignation en intervention forcée devant la cour d’appel qui lui a été signifiée le 9 novembre 2012 de la nécessité de mettre les locaux en conformité avec les normes incendie en vigueur.

10 – La société MMC [Localité 13] affirme n’avoir eu connaissance de la nécessité de faire des travaux que le 30 mai 2018, lors de la réception du rapport de la commission de sécurité, que son action n’est pas prescrite.

Sur ce

11 – Selon les dispositions de l’article 2224 du code civil :

'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

12 – La commission de sécurité a procédé à une visite de contrôle des deux immeubles le 3 mai 2018. La société MMC [Localité 13] a reçu le rapport de la commission de sécurité le 30 mai 2018, émettant un avis défavorable à la conformité des bâtiments face au risque d’incendie. C’est à compter de cette date que la société a eu connaissance de la nécessité d’entreprendre des travaux.

L’assignation en intervention forcée de la société MMC devant la cour d’appel concernait un litige relatif à la fixation du loyer renouvelé.

L’acte de cession du fonds de commerce en date du 27 juin 2012 mentionne en page 10 qu’est annexée une copie du dernier rapport de la commission de sécurité en date du 15 septembre 2011 laquelle a prononcé un avis favorable.

C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu comme point de départ de la prescription quinquennale la date de réception du rapport de la commission de sécurité, l’avis favorable de l’administration étant requis à peine de fermeture de l’établissement. de l’autorité administrative à peine de fermeture).

L’action de la société MMC n’est donc pas prescrite et la décision du tribunal sera confirmée de ce chef.

Sur la résiliation de plein droit du bail

13 – Les consorts [C] soutiennent que le contrat de bail prévoit expressément que le preneur doit assurer le bien et que la police d’assurance souscrite stipule que l’assureur doit être en permanence informé de toute circonstance susceptible de modifier l’appréciation du risque. Ils indiquent qu’ils ont fait délivrer le 17 juin 2019 un commandement de porter à la connaissance de l’assureur la situation actuelle des locaux au regard de la réglementation relative aux règles de sécurité des ERP et d’en justifier au bailleur. Ce commandement rappelait la clause relative à l’obligation d’assurance par le preneur.

Ils demandent également la résiliation de plein droit du fait de la perte de la chose louée.

14 – La société MMC [Localité 13] réplique avoir souscrit un contrat d’assurance et avoir informé son assureur de l’avis défavorable de la commission de sécurité du 17 mai 2018.

S’agissant de la perte de la chose louée, elle relève qu’il convient de comparer le coût des travaux à la valeur vénale des locaux.

Sur ce

15 – En vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil :

'La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.'

En vertu des dispositions de l’article 1722 du code civil :

'Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.'

16 – Le contrat de bail de 1955 prévoyait dans son article 10 :

« La société preneuse assurera et maintiendra assurés pendant toute la durée du bail contre les risques d’incendie les meubles, objets mobiliers ; matériel et marchandises garnissant l’immeuble loué ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins. Elle acquittera les primes desdites assurances et justifiera du tout aux bailleurs à première réquisition.

Le bail renouvelé en 2000 prévoit :

L’assurance souscrite par la société preneuse devra l’être pour le compte et au nom des bailleurs auprès d’une compagnie agréée par le Crédit Foncier de France et la société devra en justifier annuellement au bailleur, en même temps que le paiement des primes.»

(…)

« Avec convention qu’à défaut, par la société preneuse, d’exécuter une seule des conditions du bail qui sont toutes de rigueur ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, le présent bail sera si bon semble aux bailleurs résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire un mois après une simple mise en demeure d’exécuter ou un simple commandement de payer contenant déclaration par lesdits bailleurs de leur intention d’user du bénéfice de la présente clause et demeuré sans

effet pendant ce délai. »

17 – S’agissant en premier lieu du contrat d’assurance, le commandement du 17 juin 2019 indique qu’il est fait commandement à la société MMC [Localité 13] 'de porter à la connaissance de l’assureur Generali la situation actuelle des locaux professionnels au regard de la réglementation relative aux règles de sécurité des établissements recevant du public et de prendre en charge l’intégralité des conséquences susceptibles de résulter de cette information complète de l’assureur.'

Le commandement précise que faute d’y satisfaire dans le délai de 1 mois, le bailleur a la possibilité de se prévaloir de la clause résolutoire.

Le contrat de bail prévoit que le preneur doit assurer le bien pendant toute la durée du bail, non que celui-ci doive informer son assureur multirisque de la modification de la situation de ses locaux professionnels au regard de la réglementation relative aux règles de sécurité, et notamment de l’avis négatif rendu par la commission de sécurité en mai 2018.

Ainsi, la seule obligation ressortissant du contrat de bail est de justifier d’une attestation d’assurance en cours. Or le commandement de payer vise une obligation qui n’est pas reprise dans le contrat sous peine de résiliation du bail. En effet, en vertu du contrat de bail, la société MMC [Localité 13] n’avait pas à faire une déclaration de risque auprès de son assureur.

Dès lors, la clause résolutoire ne saurait être acquise de ce chef.

18 – S’agissant en second lieu de la perte de la chose louée, il convient de déterminer la disproportion éventuelle entre le coût des travaux de mise aux normes et la valeur de l’immeuble. Or aucune pièce n’est versée au dossier permettant d’estimer le bien et le montant des travaux est contesté.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise dont la mission sera précisée dans le dispositif, et de surseoir à statuer sur l’ensemble des autres demandes des consorts [C].

Sur les demandes de la société MMC [Localité 13] dirigées à l’encontre de la société Roc Hôtel

19 – La société MMC [Localité 13] soutient qu’à la date de la cession le 27 juin 2012, les locaux n’étaient plus en conformité avec la réglementation en matière de sécurité incendie et notamment l’arrêté du 26 octobre 2011, ce qui est corroboré par le diagnostic sécurité incendie établi le 21 novembre 2011. Elle ajoute qu’en déclarant 'n’être sous le coup d’aucune injonction particulière’ à l’acte de cession’ , le cédant a manqué à son obligation d’information. Elle soutient enfin que la société Roc Hôtel ne peut se prévaloir d’une clause de non-garantie car elle n’a pas communiqué les informations exactes à son assureur.

A titre subsidiaire, elle relève la mauvaise foi du vendeur.

20 – La société Roc Hôtel réplique que l’acte de cession ne fait aucune référence à un engagement de la part du cédant tenant à délivrer un fonds de commerce dont l’exploitation répondrait aux normes de sécurité incendie en vigueur au moment de la vente. La non conformité de l’immeuble à la nouvelle réglementation de l’arrêté du 26 octobre 2011 n’impose pas la réalisation de travaux mais le dépôt d’un dossier de mise en sécurité au 1er janvier 2012 avec un échéancier de travaux.

Sur le manquement à l’obligation d’information, la société Roc Hôtel précise qu’elle n’avait pas d’obligation à produire le diagnostic sécurité incendie du 21 novembre 2011 et que la société MMC [Localité 13] a expressément reconnu faire son affaire personnelle des éventuelles injonctions de la commission de sécurité au terme de la clause 'Hygiène et sécurité’ stipulée en page 10 de l’acte de cession.

Sur l’imputabilité des travaux, la société Roc hôtel fait valoir que le bail et son avenant relatif au fonds exploité au [Adresse 5] mettent à la charge du preneur les travaux d’entretien et toutes réparations grosses et menues rendues nécessaires.

Le preneur a obtenu un abattement du loyer renouvelé en raison des charges exceptionnelles mises à sa charge relatives à la mise aux normes sécurité incendie par arrêt du 29 janvier 2015 rendu par la cour d’appel de Bordeaux.

Sur ce

21 – Selon les dispositions de l’article 1603 du code civil :

'Il [le vendeur] a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.'

Selon les dispositions de l’article 1604 du code civil :

'La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.'

Selon les dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige : 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.'

Selon les dispositions de l’article L141-3 du code de commerce :

'Le vendeur est, nonobstant toute stipulation contraire, tenu de la garantie à raison de l’inexactitude de ses énonciations dans les conditions édictées par les articles 1644 et 1645 du code civil.

Les intermédiaires, rédacteurs des actes et leurs préposés, sont tenus solidairement avec lui s’ils connaissent l’inexactitude des énonciations faites.'

22 – L’acte de vente en date du 27 juin 2012 des murs du local sis [Adresse 6], conclu entre la société Roc Hôtel et la société La Bonbonnière, indique en page 14, dans le paragraphe ' Contrôle de l’installation intérieure d’électricité’ :

'Il a cependant été établi un diagnostic de cette installation par le cabinet Qualiconsult, le 30 juin 2011, soit depuis moins de trois ans, révélant diverses anomalies.

Un exemplaire de ce diagnostic est demeuré ci-annexé et l’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle des prescriptions qu’il contient'.

L’acte de cession du fonds de commerce par la société Roc Hôtel à la société MMC [Localité 13] en date du 27 juin 2012 indique en page 10, paragraphe 'Commission de sécurité’ :

'Une copie du dernier rapport de la commission de sécurité en date du 15 septembre 2011 laquelle a prononcé un avis favorable, est demeurée ci-jointe annexée après mention, après lecture faite aux parties par le notaire soussigné, lesquelles déclarent en avoir eu parfaite connaissance dès avant ce jour. (Annexe 4)

Les prescriptions édictées par ce rapport ont toutes été exécutées par le cédant, ce que le cessionnaire reconnaît.'

23 – Il est constant en droit que la non-conformité s’entend au regard des stipulations contractuelles.

Au moment de la cession en juin 2012, les locaux étaient soumis aux dispositions des arrêtés des 24 juillet 2006 et 26 octobre 2011.

Toutefois, en septembre 2011, la commission de sécurité a rendu un avis favorable à la poursuite de l’activité et n’a donné aucune 'injonction particulière’ au cédant, ainsi que cela résulte de l’acte de cession de 2012. Or l’avis de la commission de sécurité emporte poursuite d’activité ou fermeture de l’établissement.

Dès lors, quand bien même les normes auraient évolué postérieurement à cet avis, il ne saurait être reproché un quelconque manquement à la société Roc Hôtel, le fonds de commerce étant, selon la commission de sécurité, conforme à la réglementation en vigueur lors de son passage dans les locaux.

Le diagnostic établi le 26 novembre 2011, soit postérieurement à l’avis de la commission de sécurité, ne vise que l’arrêté du 24 juillet 2006 et non celui du 26 octobre 2011. Par ailleurs, il ne formule que des préconisations et non des injonctions, qui sont les prérogatives de l’administration, et rien n’obligeait la société Roc Hôtel à remettre ce document au cessionnaire

Au regard de ces éléments, la demande de la société MMC [Localité 13] fondée sur la non-conformité sera rejetée.

24 – S’agissant de l’obligation d’information et de bonne foi, il apparaît que le cédant d’un fonds de commerce est soumis à une obligation de délivrance, de garantie des vices cachés et d’éviction.

Le cédant n’a pas d’obligation relative à la mise aux normes en matière de sécurité incendie de l’immeuble dans lequel s’exerce l’activité commerciale et l’acte authentique du 27 juin 2012 ne fait état d’aucun engagement de la société Roc Hôtel à ce sujet.

La promesse de vente du fonds de commerce date du 19 avril 2012 et la vente du 27 juin 2012 : le cessionnaire, lui-même professionnel, a eu plus de deux mois pour se renseigner sur un éventuel défaut de mise aux normes incendie.

Au surplus, il est exact qu’au jour de la cession, la société Roc Hôtel n’était sous le coup d’aucune injonction de la part de l’administration.

Dès lors que l’avis favorable de la commission de sécurité a été communiqué à al société MMC [Localité 13], la société Roc Hôtel n’a pas manqué a son obligation de bonne foi et d’information.

25 – S’agissant de la clause de non-garantie, il est indiqué en page 10 de l’acte de l’acte de cession du fonds de commerce, dans le paragraphe 'Hygiène et sécurité', que ' Le cessionnaire reconnaît être informé de l’obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation relative à l’hygiène, à la salubrité et aux injonctions de la commission de sécurité ; il déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant. Ce dernier déclare n’être sous le coup d’aucune injonction particulière'.

Cette clause est sans ambiguïté et exonère le cédant.

Dès lors, l’ensemble des demandes de la société MMC [Localité 13] dirigées à l’encontre de la société Roc Hôtel seront rejetées comme étant mal fondées.

Sur les demandes accessoires

Il convient de réserver les dépens et de surseoir à statuer sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt mixte :

Rejette la fin de non-recevoir fondée sur la demande nouvelle en cause d’appel,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 29 septembre 2022, en ce qu’il a déclaré recevable la demande de la société MMC Bordeaux et l’a déboutée de ses demandes dirigées à l’encontre de la société Roc Hôtel,

Avant dire droit sur le surplus des demandes,

Ordonne une expertise,

Désigne pour y procéder M. [T] [F] expert près la cour d’appel de Bordeaux [Adresse 7]

[Localité 9]

Mel : [Courriel 14] en qualité d’expert,

avec la mission suivante

— déterminer la valeur vénale de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] (33),

— décrire et évaluer le montant des travaux nécessaires pour la mise en conformité de l’immeuble aux normes de sécurité incendie,

— décrire et évaluer le coût des travaux nécessaires à la séparation des deux immeubles sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 12] (33),

Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser,

de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la

poursuite de ses opérations;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses

frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent;

. en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur

adresser son document de synthèse;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières

observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure

civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises

au delà de ce délai.

Dit que les consorts [C] feront l’avance des frais d’expertise et devront consigner auprès du régisseur de la cour d’appel de Bordeaux dans le délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision, à peine de caducité, la somme de 4000 euros à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert,

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un Dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois ;

Dit qu’à l’issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard huit mois après avoir reçu l’avis de consignation ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au service des expertises le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites, rapport accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera un exemplaire aux parties et rappelons qu’il appartiendra aux parties, le cas échéant, d’adresser au magistrat chargé du contrôle des expertises ainsi qu’à l’expert leurs observations écrites sur cette demande de rémunération dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 27 mai 2025 pour vérification du versement de la consignation,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Réserve les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat