— [US] [D]

— [MG] [J] épouse [D]

— [KW] [Z]

— [C] [L] épouse [Z]

— [RL] [A]

— [T][JX] épouse [A]

— [EI] [X] VEUVE [S]

— [HP] [R]

— [Y] [G] épouse [R]

— [WD] [NR]

— [O] [YY] épouse [NR]

— [K] [PB]

— [MT] [FT]

— [TH] [XA] épouse [FT]

— [JA] [HO]

— [BK] [JY] épouse [HO]

— [GR] [OD] épouse [DK]

— [EH] [OD] épouse [WO]

— [VF] [PZ]

— [YL] [ZJ] épouse [PZ]

— [C] [VP]

— [JL], [PM] [NS]

— [UT] [MS] épouse [NS]

— [UG] [FS]

— [C] [CY] épouse [FS]

— S.A.R.L. [SJ]

— S.A.R.L. [RX]

— S.A.R.L. VIP REAL ESTATE

— S.A.R.L. PATRIMED

— S.A.R.L. ANTROPOS

— S.A.R.L. HOME OFFICE

— S.A.R.L. B-CHRIS-06

— S.A.R.L. EDEN LIFE

C/

— [WC] [YA]

— [JA] [V]

[JA] [BE]

— [XN] [NF] épouse [BE]

— [OO] [IB] [U] [AP]

— [JA] [RY]

— S.A.S. GDP VENDOME

S.A.S. GDP VENDOME IMMOBILIER

— S.A.R.L. DOLCEA CREATION GDP VENDOME

— S.A.S. [92]

— S.C.P. CAROL DOMENGE, FRANCO BUCCERI, XAVIER CAFLERS, VIN CENT SAUVAGE NOTAIRES ASSOCIÉS

— S.E.L.A.S. VOUILLON, LEVASSEUR, TAMIOTTI, LAMBERT, PINÇON-VOUILLON

— S.E.L.A.R.L. ARNAUD COURT-PAYEN ET VALÉRIE LUCAS, NOTAIRES ASSOCIÉS

— S.A.S. THESAURUS

— S.C.P. GILLES COLLET ET [C] [VR]

— S.A.R.L. C&B PATRIMOINE

— S.A.S. IFB FRANCE

— S.A.S. ELYSEES FINANCE

S.A.R.L. ANTROPOS

— S.A.S. XENIA

— S.C.P. VINCENT DAIRE ET STEPHANIE CHAMPETIER ETIER NOTAIRES ASSOCIES

— S.A.S. CABINET PATRICK RATTE

— S.A.S. IMMOBILIERE DOMUSVI 2

— S.A.R.L. DOMUSVI CONSEIL IMMOBILIER

— S.A.S. IPLUS DIFFUSION

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 21 JANVIER 2025

N° RG 24/00680 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GN3U

N° RG 24/00624 – N° Portalis DBVF-V-B71-GNVG

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 15 avril 2024,

par le juge de la mise en état de Mâcon – RG : 21/00766

APPELANTS :

Intimés dans le dossier RG 24/00624

Monsieur [US], [BH] [D]

né le 30 Mai 1958 à [Localité 93] (13)

Madame [MG], [XZ], [IN] [J] épouse [D]

née le 13 Janvier 1958 à [Localité 93] (13)

demeurant tous deux : [Adresse 35] – [Localité 9]

Monsieur [KW] [Z]

né le 28 Juin 1959 à [Localité 103] (37)

Madame [C], [CA], [SW] [L] épouse [Z]

née le 28 Juin 1959 à [Localité 102] (83)

demeurant ensemble : [Adresse 26] – [Localité 44]

Monsieur [RL], [LU] [A]

né le 25 Septembre 1965 à [Localité 97] (24)

Madame [T], [YX], [SK] [JX] épouse [A]

née le 30 Septembre 1963 à [Localité 94] (30)

demeurant ensemble : [Adresse 6] – [Localité 37]

Madame [EI], [W], [CA] [X] veuve [S]

née le 21 Septembre 1935 à [Localité 101] (85)

domiciliée [Adresse 91] – [Localité 3]

Monsieur [HP], [P], [JA] [R]

né le 15 Avril 1952 à [Localité 80] (92)

Madame [Y], [CA] [G] épouse [R]

née le 16 Juin 1952 à [Localité 96] (75)

demeurant ensemble : [Adresse 21] – [Localité 57]

Monsieur [WD] [BU] [NR]

né le 18 Novembre 1964 à [Localité 93] (13)

Madame [O] [YY] épouse [NR]

née le 07 Mai 1968 à [Localité 86] (27)

demeurant ensemble : [Adresse 20] – [Localité 11]

Monsieur [K] [PB]

né le 29 Novembre 1982 à [Localité 87] (46)

domicilié : [Adresse 98] – [Localité 7]

Monsieur [MT], [HD], [IZ] [FT]

né le 18 Avril 1953 à [Localité 85] (55)

Madame [TH], [E] [XA] épouse [FT]

née le 08 Juillet 1950 à [Localité 100] (67)

demeurant ensemble : [Adresse 46] – [Localité 59]

Monsieur [JA], [GE], [DW] [HO]

né le 11 Mars 1950 à [Localité 84] (41)

Madame [BK], [VE] [JY] épouse [HO]

née le 12 Décembre 1949 à [Localité 103] (37)

demeurant ensemble : [Adresse 23] – [Localité 45]

Madame [GR] [OD] épouse [DK]

née le 07 Novembre 1948 à [Localité 83] (92)

domiciliée : [Adresse 33] – [Localité 69]

Madame [EH] [OD] épouse [WO]

née le 18 Janvier 1952 à [Localité 83] (92)

domiciliée : [Adresse 50] – [Localité 41]

ayant toutes deux la qualité d’ayants-droits, attestée par acte de notoriété en date du 28 octobre 2014 établi par Me [IM] [NE], notaire à [Localité 96], de la dévolution successorale de Madame [DJ] [I] [KK] née [WP] le 31 mai 1927 à [Localité 83] (94) et décédée le 22 décembre 2012

Monsieur [VF], [TI] [PZ]

né le 27 Novembre 1972 à [Localité 79] (80)

Madame [YL] [ZJ] épouse [PZ]

née le 14 Janvier 1974 à [Localité 81]

demeurant ensemble : [Adresse 43] – [Localité 1]

Madame [C], [UF], [ZW] [VP]

née le 05 Juillet 1962 à [Localité 96] (75)

domiciliée : [Adresse 17] – [Localité 62]

Monsieur [JL], [PM] [NS]

né le 12 Novembre 1958 à [Localité 99] (Tunisie)

Madame [UT], [LH] [MS] épouse [NS]

née le 25 Janvier 1968 à [Localité 104] (Tunisie)

demeurant ensemble : [Adresse 42] – [Localité 75]

Monsieur [UG], [SV] [FS]

né le 28 Novembre 1961 à [Localité 89] (67)

Madame [C], [DX] [CY] épouse [FS]

née le 28 Juin 1955 à [Localité 100] (67)

demeurant ensemble : [Adresse 13] – [Localité 61]

S.A.R.L. [SJ] représentée par son gérant M. [BN] [SJ] domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 47]

[Localité 40]

S.A.R.L. [RX] représentée par M. [RX] domicliié en cette qualité au siège :

[Adresse 25]

[Localité 71]

S.A.R.L. VIP REAL ESTATE représentée par son gérant Monsieur [CF] [EV], domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 36]

[Localité 55]

S.A.R.L. PATRIMED représentée par son gérant Monsieur [RL] [PN] domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 27]

[Localité 68]

S.A.R.L. ANTROPOS représentée par son gérant Madame [GF] [N], domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 31]

[Localité 76]

S.A.R.L. HOME OFFICE représentée par son gérant, Monsieur [LV] [BZ], domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 5]

[Localité 74]

S.A.R.L. B-CHRIS-06 représentée par son gérant, Madame [F] [HC], domiciliée en cette qualié au siège :

[Adresse 56]

[Localité 2]

S.A.R.L. EDEN LIFE représentée par son gérant, Monsieur [M], domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 48]

[Localité 70]

assistés de M^e Raphaël RICHEMOND et M^e Marie SIMOES, avocat au barreau de PARIS, plaidants, et représentés par M^e Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127, postulant

INTIMÉS :

S.A.S. [92] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège :

[Adresse 14]

[Localité 65]

S.A.S. IMMOBILIERE DOMUSVI 2 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège :

[Adresse 51]

[Localité 73]

Appelantes dans le dossier RG 24/00624

assistées de M^e Marine PARMENTIER, membre de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, plaidant et représentées par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126, postulant

Monsieur [WC] [YA]

né le 23 Juillet 1966 à [Localité 88] (Italie)

domicilié : [Adresse 105] – [Localité 72] (SUISSE)

assisté de M^e Frédéric BOUHABEN, membre de la SELARL FREDERIC BOUHABEN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant et représenté par M^e Leslie BORDIGNON, membre de la SELARL LAMARTINE AVOCATS, avocat au barreau de MACON, postulant

Monsieur [JA] [V]

[Adresse 53]

[Localité 77]

non représenté

Monsieur [JA], [H] [BE]

né le 12 Mars 1948 à [Localité 93] (13)

Madame [XN], [EU], [XM] [NF] épouse [BE]

née le 18 Novembre 1968 à [Localité 95] (45)

demeurant ensemble : [Adresse 18]

[Localité 8]

Monsieur [JA] [RY]

domiciliée

[Adresse 22]

[Localité 54]

non représentés

Maître [OO] [IB] [U] [AP]

domiciliée : [Adresse 58] – [Localité 66]

assistée de M^e Christelle LAVERNE, membre d ela SCP Christine VISIER-PHILIPPE – Carole OLLAGNON-DELROISE & ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY, plaidant et représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126, postulant

S.A.S. GDP VENDOME prise en la personne de son Président domicilié au siège :

[Adresse 63]

[Localité 67]

S.A.S. GDP VENDOME IMMOBILIER prise en la personne de son Président domicilié au siège :

[Adresse 63]

[Localité 67]

S.A.R.L. DOLCEA CREATION GDP VENDOME prise en la personne de son gérant domicilié au siège :

[Adresse 63]

[Localité 67]

assistées de M^e Florence DUBOSCQ, membre de la SELARL PARETO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, plaidant et représentées par M^e Véronique PARENTY-BAUT, membre de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 38, postulant

S.C.P. CAROL DOMENGE, FRANCO BUCCERI, XAVIER CAFLERS, VIN CENT SAUVAGE NOTAIRES ASSOCIÉS

[Adresse 52]

[Localité 3]

S.E.L.A.S. VOUILLON, LEVASSEUR, TAMIOTTI, LAMBERT, PINÇON-VOUILLON

[Adresse 30]

[Localité 4]

S.E.L.A.R.L. ARNAUD COURT-PAYEN ET VALÉRIE LUCAS, NOTAIRES ASSO CIÉS

[Adresse 34]

[Localité 12]

assistées de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, plaidant et représentées par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126, postulant

S.A.S. THESAURUS

[Adresse 15]

[Localité 11]

non représentée

S.C.P. GILLES COLLET ET [C] [VR]

[Adresse 28]

[Localité 59]

assistée de M^e Arnaud HOUSSAIN, membre de la SCP RACINE STRASBOURG – CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant, et représentée par M^e Ousmane KOUMA, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 6

S.A.R.L. C&B PATRIMOINE

[Adresse 16]

[Localité 60]

représentée par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS, membre de la SELARL ANDRE RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

S.A.S. IFB FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 39]

[Localité 38]

assistée de M^e Stéphane VOLIA, membre de la SCP VOLIA, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant et représentée par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS, membre de la SELARL ANDRE RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

S.A.S. ELYSEES FINANCE

[Adresse 19]

[Localité 4]

non représentée

S.A.S. XENIA représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 24]

[Localité 10]

assistée de M^e Arnaud PERICARD, membre de ARMA Société d’Avocats, avocat au barreua de PARIS, plaidant et représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126, postulant

S.C.P. VINCENT DAIRE ET STEPHANIE CHAMPETIER ETIER NOTAIRES ASSOCIES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 64]

[Localité 37]

assistée de la SCPI COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de NIMES, plaidant et représentée par M^e Georges BUISSON, membre de la SELARL CABINET COTESSAT-BUISSON, avocat au barreau de MACON, postulant

S.A.S. CABINET PATRICK RATTE

[Adresse 90]

[Localité 45]

assistée de M^e Nicolas GENDRE, membre de la SELARL Cabinet GENDRE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS, plaidant,et représentée par M^e Simon LAMBERT de la SELAS LANCELIN & LAMBERT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 62

S.A.R.L. DOMUSVI CONSEIL IMMOBILIER

[Adresse 51]

[Localité 73]

assistée de M^e Agnès LEBATTEUX-SIMON, membre de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE, avocat au barreau de PARIS, plaidant et représentée par M^e Stéphane MAUSSION de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80, postulant

S.A.S. IPLUS DIFFUSION

[Adresse 32]

[Localité 49]

assistée de M^e Pauline VANDEN DRIESCHE, membre de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocat au barreau de NANTES, plaidant,et représentée par M^e Cécile RENEVEY – LAISSUS, membre de la SELARL ANDRE RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2, postulant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 novembre 2024 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Leslie CHARBONNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2025 pour être prorogée au 21 Janvier 2025,

ARRÊT : rendu par défaut

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du 22 décembre 2006, reçu par la SCP Carol Domenge, François-Régis Pujol, Denis Thuret, Corinne Alpini, Franco Bucceri, Xavier Caflers, Vincent Sauvage (ci-après la SCP Domange), la société GDP Vendôme Promotion (devenue GDP Vendome Immobilier), filiale de la société GDP Vendôme, a acquis de la SCI Saint Martin une maison de retraite située à [Localité 82] autrement désignée [78], établissement d=hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), située [Adresse 29] à [Localité 82], qui était exploitée par la société [92].

L=établissement avait obtenu courant 2005, l=autorisation d=accueillir des personnes âgées dépendantes.

Au terme d=une convention tripartite signée à [Localité 82] en 2005, avec le préfet et le président du conseil général de Saône et Loire, la société [92] s=était engagée à restructurer et adapter les locaux et, plus particulièrement, toutes les chambres et à créer de nouveaux espaces d=animation.

Par acte du 28 décembre 2006, la SCP Domenge a établi le règlement de copropriété et l=état descriptif de division de la résidence [92].

La résidence est composée de 75 lots correspondant à des unités d=hébergement (lot 1 à 75) et de 4 lots correspondant à des locaux tous usages (lots 76 à 79), ces derniers étant détenus par la société GDP Vendome Immobilier jusqu=au 5 février 2014, date à laquelle ils ont été cédés par celle-ci à la société Immobilière Domusvi 2.

La société Dolcéa Création GDP Vendôme s=est chargée de la commercialisation des lots auprès des premiers acquéreurs.

Par actes reçus aux dates suivantes par la SCP Domenge, les personnes suivantes (ci-après appelées les acquéreurs) ont acquis divers lots au sein de la résidence [92] auprès de la société GDP Vendôme Promotion, devenue depuis GDP Vendôme immobilier :

— le 28 décembre 2006, la société Eden Life assistée de la Selas [TU] Vouillon, [KW] Levasseur, Joffrey Tamiotti

— le 30 décembre 2006, les époux [Z],

— le 30 décembre 2006, Mme [KK], décédée le 22/12/2012 ayant pour ayants droit Mme [DK] et Mme [WO],

— le 30 décembre 2006, la société VIP Real Estate,

— le 30 décembre 2006, la société Home Office,

— le 30 décembre 2006, la société B-Chris-06,

— le 22 février 2007, M. et Mme [WD] [NR],

— le 26 février 2007, la société Antropos,

— le 6 avril 2007, M. et Mme [FT],

— le 6 avril 2007, la société Patrimed,

— le 12 juin 2007, M. et Mme [US] [D],

— le 20 juin 2007, la société [SJ],

— le 10 juillet 2007, M. et Mme [FS],

— le 30 août 2007, M. et Mme [R],

— le 26 décembre 2007 et le 10 janvier 2008, Mme [C] [VP] assistée de la SCP [VR]-Collet,

— le 28 décembre 2007 pour la société [RX].

Les personnes suivantes (ci-après appelées les sous-acquéreurs) ont acquis leurs lots :

— de M [YA], s’agissant :

. des époux [A], selon acte reçu le 21 décembre 2013 par la SCP Daire et Champetier, notaires associés,

. de M. [PB], selon acte reçu le 21 janvier 2014, par Maître [JA] [V],

. des époux [HO] selon acte du 12 février 2014,

. des époux [PZ], selon acte reçu le 24 janvier 2014 par Maître [OO] [IB]-[U]-[AP],

— des époux [BE], s’agissant :

. de Mme [EI] [S] selon acte reçu les 20 et 25 juin 2012 par la Selas Arnaud Court Payen, Valérie Lucas et Nicolas Devictor, notaires associés,

. des époux [NS] auprès des époux [BE], selon acte reçu le 26 avril 2013 par le même notaire.

Chacune a acquis le mobilier garnissant les lots auprès de la société [92].

Ces achats intervenaient dans le cadre d=un placement immobilier à visée de défiscalisation.

Pour en bénéficier, les investisseurs ont donné leurs lots à bail commercial meublé à la société [92], elle-même détenue par la société Domusvi, pour une durée de 9 ans, possiblement renouvelable.

Pour effectuer ces investissements, certains des acquéreurs et sous-acquéreurs ont été conseillés par les entreprises de conseil en gestion de patrimoine suivantes :

— la société Thésaurus pour les époux [D], les époux [R], Mme [KK] et des sociétés B-Chris-06 et Antropos,

— la société CB Patrimoine pour Mme [VP],

— la société IFB France pour les sociétés Guillaume et [RX],

— la société Elysées Finance pour la société Eden Life et les époux [NR],

— la société Foncia Valorisation anciennement Iplus Diffusion pour M. [PB], les époux [HO], les époux [PZ], les époux [A],

— M. [JA] [RY] pour la société VIP Real Estate,

— la société Xenia Gestion privée pour les époux [NS],

— le cabinet Patrick Ratte pour les époux [Z].

La société Domusvi Conseil Immobilier a été le syndic de la résidence.

La société [92] a délivré congé aux bailleurs suivants par actes délivrés aux dates suivantes :

— aux époux [D] le 5 août 2015 pour le 11 juin 2016,

— à la société Antropos le 7 août 2015 pour le 25 février 2016,

— aux époux [R] le 6 août 2015 pour le 29 août 2016,

— aux époux [NR] le 5 août 2015 pour le 21 février 2016,

— à la société [SJ] le 12 août 2015 pour le 19 juin 2016,

— aux époux [FT] le 10 août 2015 pour le 5 avril 2016,

— à la société [RX] le 18 décembre 2015 pour le 27 décembre 2016,

— à la société Patrimed le 6 août 2015 pour le 5 avril 2016,

— à Mme [VP] les 10 août 2015 et 6 juillet 2016 pour les 10 août 2016 (lots 19 et 20) et 9 janvier 2017 (lots 21 et 22),

— aux époux [FS] le 10 août 2015 pour le 9 juillet 2016.

Les congés pour les autres bailleurs ont été donnés en novembre et décembre 2017.

La société [92] s=est maintenue dans les lieux jusqu=en décembre 2017 puis les a quittés définitivement après avoir transféré vers un autre établissement situé dans la même commune, son autorisation administrative d=exploiter.

En octobre 2016, les acquéreurs ont assigné en référé le vendeur afin d=obtenir l=organisation d=une mesure d=expertise.

Par arrêt du 14 novembre 2017, la cour d=appel de Dijon a infirmé les 22 ordonnances rendues le 7 février 2017 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Mâcon et a ordonné une expertise.

Par ordonnance du 24 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Mâcon a désigné M. [B] [LI] comme expert, en remplacement de M. [JL] [AO].

Par ordonnance de référé du 28 mai 2019, le tribunal de grande instance de Mâcon a rendu les opérations d=expertise communes et opposables aux sociétés Domusvi Conseil Immobilier et Immobilière Domusvi 2.

Par acte délivré courant octobre 2021, les acquéreurs ont saisi le tribunal judiciaire de Macon aux fins de sursis à statuer.

Par ordonnance du 30 mai 2022, rectifiée par ordonnance du 4 août 2022, le juge de la mise en état a prononcé le sursis à statuer dans l=attente du dépôt du rapport d=expertise.

M. [LI] ayant déposé son rapport le 27 juillet 2022, les acquéreurs ont déposé des conclusions en ouverture de rapport notifiées par RPVA le 19 janvier 2023 aux fins de réinscription de l=affaire au rôle de la juridiction.

Par conclusions d=incident, les sociétés GDP Vendome, GDP Vendome Immobilier, Dolcea Création GDP Vendome, la SCP Gilles Collet et [C] [VR], la SCP Jean Louis Daire, Vincent Daire et Stéphanie Champetier notaires associés, la société Esset Valorisation, anciennement Foncia Valorisation, et Maître [JA] [V] ont déposé des conclusions d=incident.

Par ordonnance du 15 avril 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mâcon :

— a donné acte à la société Iplus Diffusion de son intervention volontaire,

— constaté Ie désistement des demandeurs de leur action à l=encontre de la société Esset Valorisation, anciennement dénommée Foncia Valorisation,

— a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l=assignation,

— s=est déclaré incompétent pour statuer sur la demande d=annulation du rapport d=expertise,

— a débouté les sociétés GDP Vendome, GDP Vendome Immobilier, et Dolcea Création GDP Vendome, ainsi que les sociétés [92] et Immobilière Domusvi 2, de leur contestation de l=intér’t à agir des demandeurs,

— a débouté les sociétés GDP Vendome, GDP Vendome Immobilier, et Dolcea Création GDP Vendome de leur contestation de la qualité à agir de Mme [S], M. [PB], M. [HO], des époux [NS], [A] et [PZ],

— a dit irrecevables comme prescrites l=intégralité des demandes au titre du dol,

— a dit irrecevables comme prescrites les demandes formées par la société Eden Life, M. [VP], M. [R], Ia Selarl [RX], M. [FT], la société B- Chris – 06, M. [NR], la société Patrimed, les consorts [OD] (venant aux droits de Mme [KK]), M. [D], la société VIP Real Estate, la société Home Office, la SARL Antropos, les époux [Z], la SARL [SJ] et les époux [FS], contre la SCP Domenge Pujol Thuret Bucceri Caflers Sauvage, la SCP Vouillon, Levasseur, Tamiotti, Lambert Pincon-Vouillon et Ia Selarl Arnaud Court- Payen, Valérie Lucas et Nicolas Devictor, au titre d=un manquement au devoir de conseil,

— a dit irrecevables comme prescrites les demandes formées contre la SCP Gilles Collet et [C] [VR] au titre d>un manquement au devoir de conseil,

— a dit irrecevables comme prescrites les demandes formées contre la SAS Cabinet Patrick Ratte au titre d=un manquement au devoir de conseil,

— a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l=action fondée sur l=article 1641 du code civil,

— a débouté la société Domusvi de sa demande de mise hors de cause,

— a réservé les moyens et prétentions des parties ainsi que les dépens,

— a renvoyé le dossier à l=audience de mise en état du 27 mai 2024 pour les conclusions au fond des sociétés GDP Vendome, GDP Vendome Immobilier, et Dolcea Création GDP Vendome.

Par déclaration du 10 mai 2024, la SAS [92] et la SAS Immobilière Domusvi 2 ont relevé appel de cette décision. Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 24/0624.

Par déclaration du 28 mai 2024, les acquéreurs et sous-acquéreurs ont relevé appel de cette décision. Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 24/0680.

Dans la procédure RG 24/0624, selon conclusions d’appelantes notifiées le 27 août 2024, la SAS [92] et la SAS Immobilière Domusvi 2 demandent à la cour, au visa des articles 4, 31, 32, 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil, de :

— prononcer la jonction des deux procédures pendantes par devant la cour de céans et enrôlée sous les numéros RG n° 24/00624 et 24/00680,

— confirmer l=ordonnance entreprise s=agissant de la prescription des demandes articulées sur le fondement du dol,

— infirmer l=ordonnance entreprise s=agissant de la prescription des demandes articulées sur le fondement de la garantie des vices cachés,

— infirmer l=ordonnance entreprise s=agissant de l=intér’t à agir des acquéreurs ' l=encontre de la société Immobilière Domusvi 2,

statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables les demandes formées à l=encontre de la société [92] sur le fondement de la garantie des vices cachés, en raison de la prescription,

— déclarer irrecevables les demandes formées à l=encontre de la société Immobilière Domusvi 2 en l=absence d=intérêt et de qualité à agir des parties à son encontre,

— mettre hors de cause la société Immobilière Domusvi 2,

en tout état de cause,

— condamner les parties succombantes au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner les mêmes aux dépens.

Dans la procédure RG 24/0680, selon conclusions d=intimées notifées le 29 juillet 2024 portant appel incident, elles forment les mêmes demandes.

Dans la procédure RG 24/0680 selon conclusions d’appelants notifiées le 27 août 2024, les acquéreurs et sous-acquéreurs demandent à la cour, au visa des articles 31 et 789 du code de procédure civile, 1116, 1147, 1382, 1383 du code civil ancien, 1304, 1602, 1616, 1641, 1644, 1648 et 2224 du code civil et 28- 4 et 30- 5 alinéa 5 du décret n° 55- 22 du 4 janvier 1955, de :

— joindre les deux instances,

— réformer l=ordonnance en date du 15 avril 2024 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Macon en ce qu=elle a dit irrecevables comme prescrites les demandes au titre du dol,

statuant à nouveau, déclarer que l=action des appelants fondée sur le dol est recevable car non prescrite, et que les sous- acquéreurs ont intér’t et qualité à agir sur le fondement du dol,

— réformer l=ordonnance en date du 15 avril 2024 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mâcon en ce qu=elle a dit irrecevables comme prescrites les demandes formées contre la SCP Domenge Pujol Thuret Buccerri Caflers Sauvage, la SCP Vouillon Levasseur, Tamiotti, Lambert Pinçon- Vouillon, la SELARL Arnaud Court- Payen, Valérie Lucas et Nicolas Devictor ainsi que la SCP Gilles Collet et [C] [VR] et la SAS Cabinet Patrick Ratte au titre d=un manquement au devoir de conseil,

— statuant à nouveau, déclarer que l=action des appelants fondée sur le manquement au devoir de conseil est recevable car non prescrite,

— confirmer l=ordonnance en date du 15 avril 2024 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Macon en ce qu=elle a rejeté la fin de non- recevoir tirée de la prescription de l=action fondée sur l=article 1641 du code civil,

— confirmer l=ordonnance en date du 15 avril 2024 du juge de la mise en état en ce qu=elle a débouté les sociétés GDP Vendome, GDP Vendome Immobilier, Dolcea Création GDP Vendome, [92] et Immobilière Domusvi 2 de leur contestation relative à l=intérêt et à la qualité à agir des sous-acquéreurs sur le fondement de l=action en garantie des vices cachés,

— confirmer l=ordonnance en date du 15 avril 2024 du juge de la mise en état en ce qu=elle a débouté la société Immobilière Domusvi 2 de sa demande de mise hors de cause,

— prendre acte du désistement d=instance des appelants à l=égard de société Elysées Finance, devenue la société Global Finexpert par l=effet d=une transmission universelle de patrimoine, et placée en liquidation judiciaire par jugement du 17 juillet 2022,

— débouter toutes les parties adverses de leurs demandes, fins et conclusions, y compris de leurs appels incidents,

— condamner in solidum la société GDP Vendome, la société GDP Vendome immobilier, la société Dolcea Création GDP Vendome, la société [92], la SCP Domenge-Pujol-Thuret-Alpini- Bucceri-Caflers-Sauvage, la société Thesaurus, la SCP [VR]- Collet, la société C&B Patrimoine, la société IFB France, Maître [JA] [V], la société Iplus Diffusion, la SELAS Vouillon-Levasseur, la Selarl Arnaud Court- Payen, Maître [OO] [IB]-[U]-[AP], M. [JA] [RY], la SAS Xénia, la SCP Daire Champetier, la société Cabinet Patrick Ratte, la société Immobilière Domusvi 2 et la société Domusvi Conseil Immobilier à payer à chacun des concluants la somme de 10 000 euros au titre de l=article 700 du code de procédure civile, ainsi qu=aux entiers dépens.

Dans la procédure RG 24/0624, selon conclusions d=intimés et d=appel incident notifiées le 2 septembre 2024, les investisseurs forment les mêmes demandes.

Selon conclusions d’intimées et d’appel incident notifiées le 7 août 2024 dans les deux procédures, la SAS GDP Vendôme, la SAS GDP Vendôme Immobilier et la société Dolcea Création GDP Vendôme demandent à la cour, au visa des articles 31,32,122 et 367 du code de procédure civile et 1641 et suivants et 2224 du code civil, de :

— joindre les deux instances enrôlées sous les RG n° 24/00680 et RG n° 24/00624,

— confirmer l=ordonnance entreprise en ce qu=elle a jugé que les requérants étaient prescrits en leurs demandes au titre du prétendu dol et, en conséquence, rejeter l=ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions à ce titre,

— infirmer l=ordonnance entreprise en ce qu=elle a jugé que les requérants justifiaient d=un intérêt et d=une qualité à agir à leur encontre et les a, en conséquence, déboutées de leurs contestations à ce titre,

— infirmer l=ordonnance entreprise en ce qu=elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l=action fondée sur l=article 1641 du code civil,

— faire droit à leur appel incident,

et, statuant à nouveau :

— juger Mme [S], M. [PB], M. [HO], les époux [NS], [A] et [PZ] irrecevables en leurs demandes pour défaut de qualité à agir à l=encontre de la société GDP Vendome Immobilier, qui n=a pas qualité à défendre et, en conséquence, déclarer irrecevables l=ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions à l=encontre de cette dernière,

— juger tous les requérants irrecevables pour défaut de qualité à agir à l=encontre des sociétés GDP Vendome et Dolcea Création GDP Vendome, qui n=ont pas qualité à défendre, et, en conséquence, déclarer irrecevables l=ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions à l=encontre de ces dernières,

— juger tous les requérants irrecevables pour défaut d=intérêt à agir à l=encontre des sociétés GDP Vendome, GDP Vendome Immobilier et Dolcea Création GDP Vendome et, en conséquence, déclarer irrecevables l=ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions à l=encontre de ces dernières,

— juger en toute hypothèse irrecevable pour cause de prescription l=action adverse fondée sur la garantie des vices cachés de l=article 1641 du code de procédure civile et, en conséquence, déclarer irrecevables l=ensemble des demandes des requérants, fins, moyens et conclusions à ce titre à l=encontre des sociétés GDP Vendome, GDP Vendome et Dolcea Création GDP Vendome,

En tout état de cause :

— condamner solidairement les parties succombantes à payer à chacune d=elles la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l=article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les dépens, dont distraction au profit de la SELAS Adida et associés.

Dans la procédure 24/0680, selon conclusions d’intimé notifiées le 30 juillet 2024, M. [WC] [YA] demande à la cour de :

— le recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit :

— confirmer l=ordonnance rendue le 15 avril 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mâcon en ce qu=elle a dit irrecevables comme prescrites l=intégralité des demandes au titre du dol,

— condamner tous succombants à lui payer chacun la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans la procédure 24/0680, selon conclusions d’intimée notifiées le 2 août 2024, Maître [OO] [IB]-[U]-[AP] demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile, de:

$ dire irrecevable pour défaut d’intérêt à agir l’appel interjeté par Mme et M. [PZ] à l’encontre de l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Macon le 15 avril 2024,

$ statuer ce que de droit sur l’appel régularisé à l=encontre des autres parties appelantes à l=encontre des autres parties intimées,

$ débouter en tout cas Mme et M. [PZ], et plus généralement l=ensemble des appelants, de l’intégralité de leurs demandes, et notamment de celle tendant à la voir condamner à leur payer une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu=aux dépens,

$ les condamner en revanche, ou qui mieux le devra, in solidum, à lui payer une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l=article 700 du code de procédure civile, $ les condamner également, ou qui mieux le devra, toujours in solidum, aux dépens.

Dans la procédure 24/0680, selon conclusions d’intimée notifiées le 7 août 2024, la SCP Vincent Daire et Stéphanie Champetier demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la demande des appelants à l=égard des autres parties de

la procédure,

— prendre acte de ce que la société Daire s=en rapporte à justice,

— débouter les appelants de leur demande de condamnation de la société Daire aux dépens et à l=article 700.

Dans la procédure 24/0680, selon conclusions d’intimées notifiées le 2 août 2024, la SCP Domenge, Pujol, Thuret, Caflers, Sauvage, la SCP Vouillon, Levasseur, Tamiotti, Lambert, Pinçon-Vouillon et la Selarl Arnaud Court Payen, Valérie Lucas et Nicolas Devictor demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l=ordonnance rendue le15 avril 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Macon, et en conséquence au vu des articles 74, 325, 329, 378 et 771 du code de procédure civile, 122 et suivants du code de procédure civile, et 2224 et suivants du code civil,

— dire et juger la société Eden Life, M. [VP], M. [R], la Selarl [RX], M. [FT], la société B- Chris – 06, M. [NR], la société Patrimed, les Consorts [OD] (venant aux droits de Mme [KK]), M. [D], la société VIP Real Estate, la société Home Office, la SARL Antropos, les époux [Z], la SARL [SJ] et les époux [FS] irrecevables comme prescrits en leurs demandes contre elles,

— condamner in solidum la société Eden Life, M. [VP], M. [R], la Selarl [RX], M. [FT], la société B- Chris – 06, M. [NR], la société Patrimed, les consorts [OD] (venant aux droits de Mme [KK]), M. [D], la société VIP Real Estate, la société Home Office, la SARL Antropos, les époux [Z], la SARL [SJ], les époux [FS], Mme [X] et M. et Mme [NS] à payer la somme de 5 000 euros à chacune d’entre elles au titre des dispositions de l=article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Eden Life, M. [VP], M. [R], la Selarl [RX], M. [FT], la société B- Chris – 06, M. [NR], la société Patrimed, les consorts [OD] (venant aux droits de Mme [KK]), M. [D], la société VIP Real Estate, la société Home Office, la SARL Antropos, les époux [Z], la SARL [SJ], les époux [FS], Mme [X] et M. et Mme [NS] aux dépens de première instance et d=appel et ordonner la distraction en ce qui concerne ces derniers, au profit de Maître Claire Gerbay, avocat au barreau de Dijon conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans la procédure 24/0680, selon conclusions d’intimée notifiées le 1er août 2024, la SCP Gilles Collet et [C] [VR] demande à la cour de :

— confirmer l=ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mâcon du 15 avril 2024, portant n° RG 21/00766 déclarant prescrite l=action en responsabilité à son encontre au titre d=un manquement au devoir de conseil, en retenant le point de départ de la prescription au jour de la signature des actes de cession,

— déclarer tous les appelants irrecevables en leur appel,

— les débouter de l=intégralité de leurs demandes, fins et prétentions compte tenu de leurs irrecevabilités,

— condamner in solidum les appelants à lui verser une indemnité de 5 000 euros au titre de l=article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers frais et dépens de l=incident.

Dans la procédure 24/0680, selon conclusions d’intimée notifiées le 31 juillet 2024, la SAS Xenia, venant aux droits de la société Xenia Gestion Privée, demande à la cour, au visa des articles 32 et 122 du code de procédure civile, de :

— déclarer irrecevable l=appel régularisé par les investisseurs à son encontre pour défaut de qualité et d=intérêt à défendre,

— condamner les investisseurs, in solidum, à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l=article 700 du code de procédure civile, ainsi qu=aux entiers dépens de l=instance.

Dans la procédure 24/0680, selon conclusions d’intimée et d’appel incident notifiées le 5 août 2024, la SAS IFB France demande à la cour, au visa des articles 789, 565 et 566 du code de procédure civile, 1116 ancien, 1644, 1648 et 2224 du code civil, de :

— infirmer l=ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mâcon en date du 15 avril 2024 en ce qu=elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l=action fondée sur l=article 1641 du code civil,

— déclarer en conséquence prescrites et irrecevables les demandes fondées sur l=article 1641 du code civil par la société [SJ], la société [RX] et les autres appelants à son encontre,

— confirmer en toutes ses autres dispositions non contraires aux présentes l=ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mâcon en date du 15 avril 2024,

Y ajoutant,

— déclarer irrecevables comme prescrites les demandes formées par la société [SJ] et la société [RX] contre elle au titre d=un manquement au devoir de conseil,

— débouter la société [SJ], la société [RX] et tous les appelants de leurs demandes dirigées contre elle,

— condamner la société Guillaune et la société [RX] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l=article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Dans la procédure 24/0680, selon conclusions d=intimée notifiées le 9 août 2024, la SAS Cabinet Patrick Ratte demande à la cour de :

— déclarer irrecevable comme prescrite la demande des appelants,

— confirmer en toutes ses dispositions l=ordonnance rendue par le juge de la mise en état déférée à la cour,

— condamner les appelants au paiement d=une somme de 3 000 euros en application de l=article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

Selon conclusions d=intimée notifiées le 28 octobre 2024, la SARL Domusvi Conseil Immobilier demande à la cour de :

— débouter M. [KJ] [D], Mme [MG] [D] née [J], la SARL Antropos, M. [KW] [Z] et Mme [C] [Z], M. [RL] [A] et Mme [T] [A] née [JX], la société Eden Life, Mme [EI] [X] Veuve [S], M. [WD] [NR] et Mme [O] [NR], M. et Mme [HP] [R] et Mme [Y] [R] née [G], M. [K] [PB], la société [SJ], M. [XB] [FT] et Mme [TH] [FT] née [XA], M. [JA] [HO] et Mme [BK] [HO] née [JY], Mme [GR] [DK] née [OD], Mme [EH] [WO] née [OD], la société [RX], M. [VF] [PZ] et Mme [YL] [PZ] née [ZJ], la société VIP Real Estate, la société Patrimed, Mme [C] [VP], M. [JL] [NS] et Mme [UT] [NS] née [MS], M. [UG] [FS] et Mme [C] [FS], la société Home Office, la société B-Chris-06 de l=intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l=article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés par Maître Maussion par application des dispositions de l=article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l=article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

Les acquéreurs et sous-acquéreurs ont fait signifier la déclaration d=appel et leurs conclusions :

— à la SAS Thésaurus par actes des 19 juin et 17 juillet 2024 délivrés à étude et à personne morale,

— à M. [JA] [V] par actes des 14 juin et 11 juillet 2024 délivrés à personne et à domicile,

— à M. et Mme [BE] par actes des 17 juin et 15 juillet 2024 délivrés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile,

— à M. [JA] [RY] par actes des 13 juin et 17 juillet 2024 délivrés à personne,

— à la SAS Elysées Finance par actes des 18 juin et 17 juillet 2024.

Ces derniers n=ont pas constitué avocat.

En cours de délibéré, la cour a demandé les observations des parties sur la validité des significations faites à la société Elysées Finance, le procès verbal 659 dressé par le commissaire de justice devant s=analyser en un procès verbal de recherches dès lors que celui-ci, qui avait relevé que la société avait été radiée d=office le 21/11/23 du RCS, avait constaté que le gérant de ladite société était domicilié en Guadeloupe, hors de sa compétence.

Par courrier adressé par RPVA le 12 novembre 2024, Maître [FG] [OP], pour les acquéreurs, a répondu qu=il existait bien une difficulté concernant la société Elysées Finance, raison pour laquelle ils se désistaient à son égard dans leurs dernières écritures et qu=ainsi il appartenait à la cour de prendre acte de leur désistement et au besoin d=une caducité partielle.

Sur ce la cour,

1/ Sur la jonction des procédures enregistrées sous les n° RG 24/0624 et 24/0680

Selon l=article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il n=est pas contesté que les deux appels portent sur la même affaire.

Il est donc de l=intérêt d=une bonne justice d=ordonner leur jonction.

2/ Sur le désistement à l’encontre de la société Elysées Finance

Les significations faites à la société Elysées Finance ne sont pas régulières dès lors qu=elles ne répondent pas aux modalités prévues aux dispositions des articles 654 à 659 du code de procédure civile.

Les appelants dans le dossier enrôlé sous le n°RG 24 / 680 en ont tiré conséquence et se sont désistés de leur appel à l’encontre de cette société.

Il convient de leur en donner acte.

3/ Sur l’étendue des appels principaux et incidents

L=appel ne porte pas sur les dispositions suivantes de l=ordonnance déférée:

— donne acte à la société Iplus Diffusion de son intervention,

— constate le désistement des demandeurs de leur action à l=encontre de la société Esset valorisation anciennement Foncia valorisation,

— rejette la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l=assignation,

— se déclare incompétent pour statuer sur la demande d=annulation du rapport d=expertise.

L=appel porte donc sur les dispositions suivantes:

— la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [S], M. [PB], M. [HO], des époux [NS], [A] et [PZ], dont les sociétés GDP Vendome, GDP Vendome Immobilier et Dolcea Création GDP Vendome ont été déboutées,

— la fin de non recevoir tirée de l=intérêt à agir des investisseurs contre GDP Vendome, GDP Vendome Immobilie, Dolcea Création GDP Vendome, [92] et Immobilière Domusvi 2, dont elles ont été déboutées,

— la fin de non recevoir tirée de la prescription de l=action fondée sur l=article 1641 du code civil,

— la prescription retenue au titre de l=action fondée sur le dol,

— la prescription retenue au titre des demandes formées contre la SCP Domenge Pujol Thuret Bucceri Caflers Sauvage, la SCP Vouillon Levasseur Tamiotti Lambert Pinçon-Vouillon et la Selarl Arnaud Court-Payen, Valérie Lucas et Nicolas Devictor au titre d=un manquement au devoir de conseil,

— la prescription retenue au titre des demandes formées contre la SCP Gilles Collet au titre d=un manquement au devoir de conseil,

— la prescription retenue au titre des demandes formées contre la SAS Cabinet Patrick Ratte au titre d=un manquement au devoir de conseil,

— le rejet de la mise hors de cause de la société Immobilière Domusvi 2.

4/ Les appels dirigés contre Maître [IB] et la société Xenia

La cour observe que les chefs de l=ordonnance rendue par le juge de la mise en état ne concernent pas Maître [IB], l=action à l=encontre de ce notaire n=ayant pas été déclarée irrecevable en raison de la prescription.

En conséquence, l=appel dirigé à l=encontre de Maître [IB] est irrecevable faute d=intérêt des acquéreurs.

Il est exact également que la société Xenia n=a soulevé aucun incident devant le juge de la mise en état et qu=aucun incident ne la concerne de sorte que l=appel dirigé à son encontre est également irrecevable faute d=intérêt.

5/ Sur la prescription de l’action fondée sur le dol

Selon l=article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les acquéreurs agissent à l=encontre des vendeurs notamment sur le fondement du dol.

Le juge de la mise en état a considéré que :

— les contraintes réglementaires quant à l=agrément d=Ehpad étaient antérieures à la date des ventes ;

— s=agissant de normes administratives, elles étaient accessibles aux acquéreurs ;

— la nécessité de respecter les normes sanitaires strictes au vu de l=activité d=accueil de personnes âgées était connue, l=existence d=une autorisation administrative étant rappelée dans l=acte de vente ;

— la convention tripartite qui prévoyait des travaux de mise aux normes ne faisait que compléter et préciser les obligations d=entretien prévu aux baux commerciaux.

Il en a déduit, sur le fondement des articles 2224 et 1304 ancien du code civil, que le point de départ du délai de prescription de l=action fondée sur le dol consécutif au défaut de communication de la convention tripartite devait être fixé au jour de l=acte de vente de sorte que l=action était prescrite.

A l=appui de leur appel, les acquéreurs soutiennent que les faits dolosifs ne sont pas constitués uniquement par la dissimulation de la convention tripartite mais aussi par la dissimulation d=informations comme :

— la décision de transférer les lits,

— l=ampleur des travaux de restructuration et le fait qu=ils ne seraient réalisés qu=en cas d=impossibilité de transfert des lits,

— la communication de fausses informations dans les actes de vente,

— la vente de fausses prestations par GDP concernant les frais d=ingéniérie,

— la communication de fausses informations via la documentation transmise par GDP,

— la dissimulation des caractéristiques du bien vendu (pas de salle d=eau adaptée).

Ils estiment que le point de départ de la prescription est celui de la décourverte du vice et qu=il doit être fixé :

— au plus tôt au moment de la délivrance des congés en 2015,

— au plus tard au moment du dépôt du rapport d=expertise en 2022.

Aux termes de l=article 1116 du code civil, dans sa version alors applicable, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l=une des parties sont telles, qu=il est évident que, sans ces manoeuvres, l=autre partie n=aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

L=article 1304 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour des contrats, prévoit que dans tous les cas où l=action en nullité ou en rescision d=une convention n=est pas limité à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d=erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.

La loi n° 2007-308 du 5 mars 2007, en vigueur du 1er janvier 2009 au 1er janvier 2016, n=a pas modifié ce principe ni l=ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 qui a repris ces dispositions dans les articles 1144 et 2224 du code civil.

Il en résulte que le point de départ du délai de prescription de l=action en nullité pour dol est la découverte du vice.

Il est constant que les investisseurs initiaux ont acquis leurs lots au cours des années 2006 à 2008 et que les contraintes réglementaires inhérentes à l=agrément d=Ehpad sont antérieures à la date des ventes, le contenu du cahier des charges étant défini par l=arrêté du 26 avril 1999 (modifié) de sorte que, comme l=a rappelé le juge de la mise en état, les normes administratives étaient accessibles aux acquéreurs, à qui il incombait de se renseigner sur le régime applicable à ce type d=établissement, objet de leur investissement.

Ainsi, c=est à juste titre que le premier juge a estimé que la nécessité de respecter des normes sanitaires strictes en raison de l=accueil de personnes âgées était connue dès lors que les actes de vente rappelaient l=existence d=une autorisation administrative du 22 novembre 1988 portant création d=une maison de retraite d=une capacité de 75 lits.

Toutefois, il convient de relever que la convention tripartite conclue entre la société [92], le préfet et le président du conseil général a été signée le 27 octobre 2005, ce dont il se déduit que ladite société exploitait l=établissement depuis plusieurs années avant les ventes litigieuses.

Au terme de cette convention, et en référence au cahier des charges défini par l=arrêté du 26 avril 1999 modifié et conformément aux demandes de l=État et du département, la direction de l=établissement s=engageait à restructurer et adapter les locaux (notamment les chambres avec une superficie spécifique, équipement sanitaire complet, une accessibilité aux personnes à mobilité réduite) et à créer des espaces d=animation.

Il était prévu que compte tenu de l=ampleur des travaux à réaliser, le promoteur (alors la SCI Saint [BZ]) devait solliciter une autorisation de transfert pour une capacité de 80 lits sur le site *La Teppe+ à Charnay les Mâcon et qu=en cas de refus d=autorisation de transfert ou faute d=avoir commencé les travaux de construction des nouveaux locaux, l=établissement s=engageait à débuter la restructuration décrite ci-dessus au plus tard en décembre 2006.

Or, aux paragraphes des actes de vente intitulés Adéclarations du vendeur@, la société GDP Vendôme Promotion, qui avait acquis entre temps le bien de la SCI Saint [BZ], a déclaré *que les biens vendus ne sont pas insalubres et ne font l=objet d=aucune interdiction d=aliéner, mesure de séquestre ou de confiscation ni d=injonction de travaux+.

Par ailleurs, au paragraphe Adésignation des lots@, chaque lot est décrit comme comprenant une salle d=eau avec WC alors que l=expertise judiciaire a mis en évidence qu=il n=y a pas pour les résidents de salle de bain adaptée.

De même, selon baux commerciaux signés concomitamment aux actes de vente, la société [92] indiquait faire *son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes, quelle qu=en soit la nature, qui seraient imposées par les autorités administratives, la loi ou les règlements, en raison de ses activités présentes et futures.+

Il était, en outre, au moment de la vente des lots, facturé par le groupe GDP Vendome des frais d=ingéniérie portant sur : Asuivi des autorisations, conformité du bâtiment en Ehpad, établissement des simulations financières@ ce qui laissait entendre que la conformité de l’établissement au regard des normes Ehpad avait été vérifiée.

Enfin, au travers de la documentation communiquées aux acquéreurs, le groupe GDP Vendome indiquait assurer :

— la sécurité-garanties d=un montage sécurisé,

— garanties par bail commercial ferme renouvelable,

— la prise en charge des grosses réparations pendant la durée du premier bail,

— la remise aux normes et remises à niveau,

— la valorisation patrimoniale,

— l=entretien permanent de l=investissement,

— la mise à disposition d=un service après vente (comptable, fiscal, juridique, gestion des loyers…),

— une bonne rentabilité.

Informés par le vendeur que les biens ne faisaient pas l=objet d=une prescription de travaux et par le vendeur et le preneur qu=ils assumaient la mise aux normes des locaux dont la conformité faisait l=objet d=une vérification spécifique, les investisseurs, quand bien même auraient ils préalablement visité les locaux, ne pouvaient au jour de la vente être persuadés que ceux-ci n=étaient pas conformes à la réglementation applicable à ce type de résidence.

Le fait qu=ils aient pu être assistés d=un conseil en gestion ou encore de leur notaire personnel et du notaire rédacteur d=acte ne saurait enlever aux dispositions contenues auxdits actes leur caractère trompeur sur l=absence de mise aux normes imposée au jour de la vente.

Aussi, le point de départ de l=action en nullité de la vente pour dol ne peut se situer qu=à la date à laquelle les acquéreurs ne pouvaient plus ignorer le fait que le vendeur ne mettrait pas en conformité les locaux et que le preneur ne les mettrait pas aux normes, à savoir le jour du dépôt du rapport d=état des lieux de sortie établi par l=agence Engasser le 1er juin 2017.

L=ordonnance dont appel doit, en conséquence, être infirmée en ce qu=elle a déclaré prescrite les demandes en annulation des ventes fondées sur le dol, l=action ayant été introduite en octobre 2021, soit moins de cinq ans après l=événement sus visé et il convient de déclarer l=action des acquéreurs recevables.

6/ Sur la prescription de l’action fondée sur les vices cachés

Les acquéreurs agissent également contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Selon arrêt de la Cour de cassation rendu en chambre mixte le 21 juillet 2023 n°20-10.763, le point de départ glissant de la prescription extinctive des articles 2224 du code civil et L110-4 du code de commerce se confond désormais avec le point de départ du délai pour agir prévu à l=article 1648 alinéa 1 du code civil à savoir la découverte du vice.

Selon cet article, l=action en garantie des vices cachés se prescrit dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Si devant le premier juge, les acquéreurs fondaient leur action sur la rétention d=informations (dissimulation de la convention tripartite), ils invoquent désormais à hauteur de cour le vice affectant le coût et la nécessité des travaux de mise en conformité.

Peu importe que le premier juge ait soulevé d=office ce moyen sans solliciter les observations des parties, celles-ci pouvant invoquer de nouveaux moyens à hauteur de cour, conformément à l=article 563 du code de procédure civile.

C=est par des motifs pertinents que la cour s=approprie que le premier juge, après avoir relevé que les acquéreurs avaient pris connaissance de la convention tripartite en mai 2016 et ainsi de l=ampleur des travaux de mise en conformité nécessaire, a considéré qu=ils n=avaient pu se convaincre du vice constitué par le coût extrêmement élevé des travaux nécessaires pour assurer la conservation de l=agrément, qu=au jour du dépôt de l=expertise judiciaire en 2022.

En conséquence, l=ordonnance déférée est confirmée en ce qu=elle a déclaré leur action recevable de ce chef.

7/ Sur la prescription des actions en responsabilité dirigées contre les notaires et les conseillers en gestion pour manquement au devoir de conseil

Les contrats de vente sont antérieurs à l=entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 et relèvent donc encore, pour le point de départ de l=action, des dispositions des articles 2270- 1 du code civil et L.110- 4, I du code de commerce dans leur version antérieure à cette loi.

La responsabilité des notaires est recherchée sur le fondement de l=article 1382 ancien du code civil et celle des conseils en gestion est recherchée sur le fondement de l=article 1147 ancien du code civil.

Il leur est reproché de ne pas s=être suffisamment renseignés sur la résidence, les autorisations de celle-ci, sur les précédentes conventions tripartites liant l=établissement avec l=ARS et le département (et notamment celle du 27/10/2005) sur l=état de la résidence, le respect des normes et les travaux à y réaliser.

Les acquéreurs soutiennent que les notaires et les conseils en gestion avaient l=obligation de les avertir du risque concernant l=impossibilité d=exploiter le bâtiment en Ehpad de manière pérenne, au regard de la réglementation en vigueur complexe, tel que cela ressort de la convention tripartite.

Dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, le point de départ de la prescription de l=action engagée par l=acquéreur contre le vendeur et son mandataire doit être fixé *au jour où l=acquéreur a eu connaissance de faits susceptibles de lui révéler l=impossibilité d=obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.+ (Cour cass 3ème Civ., 20 septembre 2022, pourvoi n 21- 19.898, publié).

En l=espèce, les acquéreurs ont eu connaissance de l=impossibilité de pouvoir relouer les biens ainsi acquis en raison de l=absence de réalisation des importants travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux au moment de la délivrance des congés.

En application de l=article 2241 du code civil, comme le soutiennent les acquéreurs, l=assignation en référé expertise délivrée en octobre 2016 a interrompu le délai de prescription durant l=instance et jusqu=à l=arrêt ayant ordonné la mesure d=expertise le 14 novembre 2017.

Il en résulte que l=action engagée à l=encontre des notaires et des conseils en gestion en octobre 2021 n=est pas prescrite, comme ayant été introduite dans le délai de cinq ans.

L=ordonnance déférée est donc infirmée sur ce point.

8/ Sur le défaut d=intérêt et de qualité à agir contre la société Immobilière Domusvi 2

Pour obtenir sa mise hors de cause, la société Immobilière Domusvi 2 fait observer, à juste titre, qu=aucune demande n=est formée à son endroit dans le corps des conclusions des acquéreurs, ni dans le dispositif de ces dernières, sauf en ce qui concerne la condamnation au titre des frais irrépétibles.

Les acquéreurs expliquent que sa mise en cause est justifiée par le fait que la société Domusvi 2 est propriétaire des locaux tous usages de la résidence et que le Agroupe Domusvi@ a refusé de donner l=accès auxdits locaux lors de la première réunion d=expertise, de sorte qu=ils ont été contraints d=appeler Domusvi 2 aux opérations d=expertise par assignation et ainsi d=engager des frais de procédure.

Ils estiment être fondés à réclamer une indemnisation en application de l=article 700 du code de procédure civile eu égard à l=attitude de ladite société.

Or, les frais irrépétibles réclamés à la société Domusvi 2 sont en lien avec l=instance de référé ayant donné lieu à une expertise judiciaire et leur sort aurait dû être tranché par l=ordonnance de référé.

La demande fondée sur les dispositions de l=article 700 du code de procédure civile étant l=accessoire d=une ou plusieurs demandes principales qui font défaut en l=espèce, les acquéreurs ne sont pas fondés, faute d=intérêt, à réclamer des frais irrépétibles à ladite société en l=absence d=une demande principale dans la présente instance.

L=ordonnance déférée est infirmée de ce chef et la société Domusvi 2 est mise hors de cause.

9/ Sur le défaut d=intérêt et de qualité à agir des acquéreurs initiaux contre GDP Vendome et Dolcea Creation GDP Vendome et des six sous-acquéreurs contre GDP Vendome Immobilier

Selon l=article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Au terme de l=article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Les acquéreurs agissent à l=encontre des sociétés GDP intimées sur le fondement du dol et sur celui des vices cachés.

Il est constant que seize des requérants ont acquis leurs lots auprès de GDP Vendôme Promotion, devenu GDP Vendôme Immobilier, filiale de GDP Vendome, et les six restant les ont acquis par la suite auprès d=acquéreurs initiaux, personnes physiques (M. [YA] et les époux [BE]).

Il est rappelé que le mobilier garnissant les lots a été acquis auprès de la société [92].

Les lots ont été commercialisés, à l=origine, par Dolcea Création GDP Vendome, filiale du groupe GDP Vendome.

Conformément aux dispositions de l=article 1641 du code civil, le vendeur, GDP Vendome Immobilier, est tenu de la garantie des vices cachés à l=égard des acquéreurs. Cette action se transmet aux acquéreurs successifs.

Les sociétés intimées font observer que les obligations relevant de la convention tripartite ne concernaient pas la vente mais uniquement l=exploitation de la résidence.

Or, les acquéreurs invoquent au titre du vice rédhibitoire le coût et la nécessité des travaux de mise en conformité de la résidence, éléments connus antérieurement à la vente et opposables au vendeur.

L=ensemble des acquéreurs et sous-acquéreurs, ont donc à la fois qualité et intérêt à agir sur le fondement de la garantie des vices cachés à l=encontre du vendeur, la société GDP Vendome Immobilier.

Les acquéreurs agissent encore sur le fondement du dol.

Au terme de l=article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Avant l=entrée en vigueur de l=ordonnance du 10 février 2016 dont est issu l=article 1138 du code civil, la jurisprudence considérait déjà que le dol était également constitué lorsqu=il émanait du représentant.

En l=espèce, les seize acquéreurs initiaux sont recevables à se prévaloir de ces dispositions à l=égard du groupe GDP Vendôme et de ses filiales, GDP Vendome Immobilier et Dolcea Création GDP Vendome.

En revanche, et tel que le soutiennent les sociétés GDP intimées, le dol ne peut être apprécié que dans la relation acheteur/ vendeur.

L=action fondée sur le dol n=est pas transmissible aux sous acquéreurs qui ne peuvent se prévaloir d=un vice du consentement dont leur auteur aurait pu être victime.

La jurisprudence mentionnée par les acquéreurs s=applique exclusivement en matière de faute dolosive du constructeur, domaine sans rapport avec le dol, vice du consentement.

Il en résulte que seuls les seize acquéreurs initiaux sont recevables à agir à l=encontre des trois sociétés susvisées sur le fondement du dol.

Les six sous acquéreurs sont donc irrecevables à agir sur ce fondement, faute de qualité à agir.

L=ordonnance est donc partiellement infirmée de ce chef.

10/ Sur le défaut d=intérêt à agir contre la SCP Collet et [VR]

Maître [C] [VR], alors qu=elle exerçait au sein de la SCP [VR] – Collet est intervenue en qualité de notaire participant aux deux actes de vente conclus les 26 décembre 2007 et 10 janvier 2008 concernant respectivement les lots n° 19 et 20 et les lots n° 21et 22 au profit de Mme [C] [VP] et reçus par la SCP Postillon – Ouaknine, Domenge- Pujol – Thuret- Alpini – Bucceri – Caflers – Sauvage, notaires à Nices.

Me [VR] n=ayant participé à aucun autre acte de vente, les autres acquéreurs appelants sont irrecevables à agir contre la SCP Collet / [VR], faute d=intérêt.

La SCP et Me [VR] font observer qu=aucune prétention n=est formulée à l=encontre de la seconde alors qu=elle est seule intervenue en qualité de notaire participant aux deux actes conclus par Mme [C] [VP] auxquels la SCP Collet/ [VR] est étrangère et pour lequels sa responsabilité de peut être recherchée.

Dès lors que Me [C] [VR] a participé auxdits actes de vente alors qu=elle exerçait déjà au sein de la SCP [VR] – Collet, Mme [VP] a intérêt à agir contre elle de sorte que son action est recevable.

La jurisprudence invoquée par la SCP ne trouve à s=appliquer que lorsque le notaire ou la SCP, dont la responsabilité est recherchée, a succédé au notaire fautif.

11/ Sur les demandes accessoires

L=ordonnance déférée est infirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

La SARL GDP Vendome, la SAS GDP Vendome Immobilier, la SARL Dolcea Création GDP Vendome, demanderesses à l=incident, et la société [92] appelante, succombantes, sont condamnées in solidum :

— aux dépens de l’incident et d’appel

— à verser aux acquéreurs et sous-acquéreurs la somme de 3 000 euros en application de l=article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens de l’incident et d=appel.

L=équité conduit à ne pas faire application de ces dispositions au bénéfice des autres parties.

Par ces motifs,

La cour, dans les limites de sa saisine,

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les numéros de RG 24/0624 et 24/0680,

Constate que les appelants dans le dossier enrôlé sous le n°RG 24 / 0680 se sont désistés à l’égard de la société Elysées Finance,

Déclare irrecevables les appels dirigés à l=encontre de Maître [IB] et de la SAS Xenia,

Infirme l=ordonnance déférée sauf en ce qu=elle a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l=action fondée sur l=article 1641 du code civil,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant,

Met hors de cause la SAS Immobilière Domusvi 2,

Sur les fins de non recevoir tirées du défaut d=intérêt ou qualité à agir,

Déclare recevable l=action des acquéreurs à l=encontre des sociétés GDP Vendome, GDP Vendome Immobilier et Dolcea Création GDP Vendome,

Déclare recevables M. [PB], Mme [S], les époux [A], les époux [HO], les époux [PZ], les époux [NS] à agir contre GDP Vendome, GDP Vendome Immobilier et Dolcea Création GDP Vendome sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Les déclare irrecevables à agir sur le fondement du dol,

Déclare irrecevables les demandes formées à l=encontre de la SCP Gilles Collet et [C] [VR] à l=exclusion de celle présentée par Mme [C] [VP],

Sur les fins de non recevoir tirées de la prescription,

Déclare recevable l=action fondée sur le dol,

Déclare recevables les demandes formées au titre d=un manquement au devoir de conseil,

à l’encontre des notaires et des conseillers en gestion,

Sur les demandes accessoires

Condamne in solidum la SARL GDP Vendome, la SAS GDP Vendome Immobilier, la SARL Docea Création GDP Vendome et la société [92] aux dépens de l=incident et d’appel, Maître Gerbay et Maître Maussion étant autorisés à recouvrer directement à leur encontre les dépens d’appel dont ils ont fait l’avance sans en avoir provision,

Condamne in solidum la SARL GDP Vendome, la SAS GDP Vendome Immobilier, la SARL Docea Création GDP Vendome et la société [92] à verser aux acquéreurs appelants la somme globale de 3 000 euros en application de l=article 700 du code de procédure civile au titre de l=incident.

Le Greffier, Le Président,