RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/03865 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JNFK

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 10]

22 octobre 2024 RG :24/00171

[Y]

C/

[X]

[M]

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Zwertvaegher

M^e Moiroud-[Localité 12]

M^e Lextrait

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 10] en date du 22 Octobre 2024, N°24/00171

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [V] [Y]

né le 11 Novembre 1978 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Alexandre ZWERTVAEGHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-08353 du 26/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

INTIMÉES :

Mme [R] [N] [K] [W] [X]

née le 17 Mars 1961 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandrine MOIROUD-BESSE, Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

Mme [A] [M] épouse [Y]

née le 13 Septembre 1976 à [Localité 14]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Alexandre ZWERTVAEGHER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTERVENANTS

M. [S] [C]

INTERVENANT VOLONTAIRE

né le 06 Juillet 1987 à [Localité 11] (GIRONDE)

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par M^e Christelle LEXTRAIT, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Sophie LE ROUX, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

Mme [D], [F], [P] [T] épouse [C]

INTERVENANTE VOLONTAIRE

née le 16 Décembre 1991 à [Localité 13]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christelle LEXTRAIT, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Sophie LE ROUX, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Août 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 13 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 mai 2011 avec effet à compter du 15 septembre 2011, Mme [R] [X] a donné à bail à M. [V] [Y] et Mme [A] [M] épouse [M] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 650 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2023, Mme [R] [X] a fait délivrer à M. [V] [Y] et Mme [A] [M] épouse [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 5 249,92 € selon décompte arrêté au 23 janvier 2023, outre coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2023, Mme [R] [X] a fait assigner M. [V] [Y] et Mme [A] [M] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner leur expulsion, les condamner à l’arriéré locatif outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 14 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Avignon eu égard à la profession de la requérante, avocate au barreau de Grasse.

Ladite ordonnance a été signifiée par exploit de commissaire de justice du 5 avril 2024.

Par ordonnance réputée contradictoire du 22 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, statuant en référé, a :

— déclaré recevable la demande de résiliation formée par [R] [X] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 7], loué par [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] suivant contrat de bail du 2 mai 2011,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2011 entre [R] [X] et [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 8 avril 2023,

— constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 8 avril 2023,

— condamné solidairement à titre provisionnel [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à payer à [R] [X], la somme de 4 455,62 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 août 2024.

— constaté que [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] sont occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 9 avril 2023,

— autorisé l’expulsion de [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et dit qu’à défaut de départ volontaire, [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

— dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 732,75 €,

— condamné in solidum à titre provisionnel [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à régler à [R] [X] une indemnité d’occupation de 732,75 € par mois charges comprises, somme due à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

— dit que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

— dit que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture des Alpes Maritimes,

— condamné [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à régler à [R] [X] la somme de 500,00 € au titre des frais irrépétibles,

— condamné [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 08 février 2023, et le coût de la signification de l’ordonnance du 14 mars 2024 du juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par acte en date du 22 octobre 2024, Mme [R] [X] a vendu à M. [S] [C] et à Mme [D] [T] épouse [C], l’immeuble dont dépend l’appartement occupé par M. [V] [Y] et Mme [A] [M] épouse [Y].

M. [V] [Y] a interjeté appel de ladite ordonnance par déclaration du 10 décembre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 août 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [V] [Y] et Mme [A] [M] épouse [Y] demandent à la cour de :

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article la loi du 06 juillet 1989,

— déclarer l’appel de M. [Y] et l’appel incident de Mme [Y] recevable et bien fondé ;

— réformer l’ordonnance de référé rendue le 22 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’elle a :

*déclaré recevable la demande de résiliation formée par [R] [X] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], loué par [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] suivant contrat de bail du 02 mai 2011,

*constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mai 2011 entre [R] [X] et [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 08 avril 2023,

*constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 08 avril 2023,

*condamné solidairement à titre provisionnel [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à payer à [R] [X], la somme de 4 455,62 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 août 2024.

*constaté que [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 09 avril 2023,

*autorisé l’expulsion de [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et dit qu’à défaut de départ volontaire, [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

*dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

*fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 732,75 €,

*condamné in solidum à titre provisionnel [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à régler à [R] [X] une indemnité d’occupation de 732,75 € par mois charges comprises, somme due à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

*dit que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

*dit que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture des Alpes Maritimes,

*condamné [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à régler à [R] [X] la somme de 500,00 € au titre des frais irrépétibles,

*condamné [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 08 février 2023, et le coût de la signification de l’ordonnance du 14 mars 2024 du juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice,

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

— statuer ce que de droit sur l’intervention volontaire des consorts [U] ;

— dire et juger qu’en présence de contestations sérieuses le juge des référés est incompétent pour trancher le litige qui oppose Mme [X] et les consorts [Y] ;

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

— dire et juger que les conditions permettant d’actionner la clause résolutoire n’étaient pas réunies lors de la délivrance du commandement de payer le 08 avril 2023 ;

— ordonner la suspension de la clause résolutoire ;

— accorder à M. et Mme [Y] les plus larges délais de paiement ;

— octroyer à M. et Mme [Y] les plus larges délais pour quitter les lieux, en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et a minima un délai de six mois ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [X] à la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que le bail signé entre les parties prévoyait la réalisation de travaux par les locataires et leur imputation sur le loyer. Ils indiquent avoir effectué ces travaux et avoir convenu verbalement avec la bailleresse qu’ils effectueraient de nouveaux travaux en contrepartie d’une suspension du paiement des loyers correspondants au coût des travaux. Ils précisent qu’en toute bonne foi, M. [Y] a effectué des virements en sus des loyers pour apurer « cette soi-disant dette locative ». Ils ajoutent que contrairement à ce que prétendent Mme [X] et les consorts [U], le plan d’apurement de la dette produit en première instance émane de la CAF qui a demandé à M. [Y] de le remplir afin qu’il puisse percevoir à nouveau les APL puisque sa bailleresse avait dénoncé une dette locative sans tenir compte des travaux effectués.

S’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, ils exposent avoir été informé de la vente du bien objet du litige par les consorts [C] mais pas par Mme [X] qui ne les a pas plus informés de leurs droits, ni informé la juridiction de première instance. Ils ajoutent que celle-ci est de mauvaise foi et ne peut en conséquence pas se prévaloir de la clause résolutoire dans la mesure où elle sollicite le paiement des loyers alors que les travaux justifiant la suspension de leur paiement ont été effectués.

Ils soutiennent par ailleurs à ce titre que tenant la survenance de la vente du logement, Mme [X] ne peut pas solliciter le jeu de clause résolutoire et qu’il en va de même pour l’acquéreur qui ne peut poursuivre les locataires pour des manquements antérieurs à la vente. Ils font également valoir qu’en l’état de la décision dont appel, aucune cession de titre exécutoire n’a été signifiée aux locataires, de sorte qu’ils ne peuvent pas être expulsés de leur logement, les demandes de la bailleresse se heurtant ainsi à une contestation sérieuse.

S’agissant de leur demande subsidiaire de délais, ils exposent avoir trois enfants mineurs à leur charge et percevoir de modestes revenus et précisent que les démarches pour un obtenir un logement prennent beaucoup de temps pour aboutir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 août 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [R] [X] demande à la cour de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’ancien article 1134, l’ancien article 1315 alinéa 2 du code civil, l’article 1345-5 alinéa 1er du code civil et l’article 1728 du code civil,

Vu les articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989,

Vu les articles L. 411-1, L.412-1 à L.412-8, L.431-1 à L.432-2, L.433-3, R.411-1 à R.411-3, R.412-1 à R.412-4, R.432-1 à R.432-2, R. 433-1 à R.433-7, R.441-1 et R.442-1 à R.442-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles L.213-4-4 et R.213-9-7 du code de l’organisation juridictionnelle,

Vu les articles 559 et 560 du code de procédure civile,

Vu les articles 327, 328, 329 et 554 du code de procédure civile,

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais cependant, d’ores et déjà :

— déclarer Mme [X] recevable et bien fondée en droit comme en fait en ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par M. le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’elle a :

*déclaré recevable la demande de résiliation formée par [R] [X] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], loué par [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] suivant contrat de bail du 02 mai 2011,

*constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mai 2011 entre [R] [X] et [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 08 avril 2023,

*constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 08 avril 2023,

*condamné solidairement à titre provisionnel [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à payer à [R] [X], la somme de 4 455,62 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 août 2024.

*constaté que [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 09 avril 2023,

*autorisé l’expulsion de [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et dit qu’à défaut de départ volontaire, [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

*dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

*fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 732,75 €,

*condamné in solidum à titre provisionnel [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à régler à [R] [X] une indemnité d’occupation de 732,75 € par mois charges comprises, somme due à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

*dit que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

*dit que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture des Alpes Maritimes,

*condamné [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à régler à [R] [X] la somme de 500,00 € au titre des frais irrépétibles,

*condamné [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 08 février 2023, et le coût de la signification de l’ordonnance du 14 mars 2024 du juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice,

*rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Et y ajoutant :

— fixer l’indemnité d’occupation due par [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y], à compter du 8 avril 2023, à la somme de 732,75 € par mois, sans préjudice du paiement de toutes autres charges dues,

— condamner solidairement et à tout le moins in solidum [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] au paiement de l’indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus entre les mains de Mme [R] [X] jusqu’au 31 octobre 2024,

— condamner ainsi solidairement et à titre provisionnel [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à payer à Mme [R] [X] l’arriéré locatif dû, ramené en cause d’appel à la somme de 3 953,37 €, telle qu’arrêtée au 20 avril 2025 et à actualiser au jour des plaidoiries,

— débouter M. [V] [Y] et Mme [M] épouse [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— déclarer les époux [C] bien fondés en droit comme en fait en leur intervention volontaire,

— condamner M. [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à payer à Mme [X] la somme de 3 000 € à titre de justes dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par son appel abusif et dilatoire et ce, en application des articles 559 et 560 du code de procédure civile,

— condamner M. [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à payer à Mme [X] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel, en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, Mme [X] fait valoir la régularité du commandement de payer du 8 février 2023, ainsi que ses effets. A ce titre, elle soutient que M. et Mme [Y] ne démontrent pas avoir effectués d’autres travaux à leurs frais dans l’appartement qu’ils occupent que ceux prévus par le bail du 2 mai 2011 avec effet à compter du 15 septembre 2011 et pour lesquels une franchise de loyer de six mois, soit au total 3 900 €, leur a été accordée, outre dispense de versement du dépôt de garantie.

Elle ajoute que les travaux ayant été effectués par l’entreprise de M. [Y] et pour lesquelles les factures sont produites ont en réalité été réglés par la bailleresse, laquelle a en plus souvent également réglé le coût des matériaux. Elle indique ainsi que M. et Mme [Y] ont doublement profité des travaux, ceux-ci leur ayant procuré confort et rentrées d’argent.

Elle soutient également que M. et Mme [Y] ne démontrent pas qu’ils ont effectués des travaux au domicile de la bailleresse en échange de la promesse d’une exonération de loyers.

Elle soutient en outre que M. et Mme [Y] reconnaissent leur dette et l’exactitude des sommes réclamées dans la mesure où ils ont produit un « plan d’apurement de la dette » devant le premier juge qu’ils ont rempli seuls et qui n’est pas signé par la bailleresse. Elle précise que les preneurs sont défaillants dans l’administration de la preuve du paiement des sommes dues.

Mme [X] fait ensuite valoir l’absence de règlement total des causes du commandement de payer du 8 février 2023 et expose en ce sens que cet acte est demeuré infructueux dans un délai de deux mois suivant sa signification et qu’en conséquence la clause résolutoire était acquise au 8 avril 2025. Tenant compte de l’ensemble de leurs versements, elle précise qu’au 20 avril 2025, l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2024, jour de la vente du bien immobilier , s’élève à la somme de 3 953,37 €.

S’agissant de la demande de délai de paiement sollicitée par M. et Mme [E], elle soutient que ces derniers, en bénéficiant jusqu’en mai 2023 du montant de l’allocation logement sans s’acquitter de leurs obligations locatives, se sont indument enrichis à son détriment et à celui de la Société. Elle ajoute que les relevés bancaires qu’ils produisent de façon volontairement incomplète démontrent l’existence de rentrées financières conséquentes non déclarées à l’administration fiscale au titre des revenus de l’année 2023 et non utilisées afin de régulariser leur situation locative. Elle fait ainsi valoir que le comportement abusif de M. et Mme [Y], qui ont en ce sens usé et abusé des dispositions légales pour s’accorder des délais de paiement, justifie qu’ils soient déboutés de leur demande de ce chef.

S’agissant de la demande de délais pour quitter les lieux, elle soutient que l’intervention volontaire de M. et Mme [C] est fondée et devra être accueillie et entend rappeler que M. et Mme [Y] ont bénéficié de fait d’un délai de plus de quatre ans pour quitter les lieux et ne justifient pourtant d’aucune démarche pour se reloger.

Mme [X] sollicite l’octroi de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire. A ce titre, elle expose que M. [V] [Y], pourtant assisté par un avocat devant la juridiction niçoise, n’a pas comparu devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé et a interjeté appel de sa décision. Elle estime que ce comportement est abusif et que son appel est dilatoire. Elle expose que l’appartement occupé était le domicile de ses parents, qu’elle y est attachée, raison pour laquelle leur comportement l’a résolu à vendre l’ensemble immobilier entier dont il dépend. Elle indique qu’elle espérait que cette vente lui apporterait de la tranquillité mais qu’en raison de leur comportement, il n’en est rien et qu’elle subi ainsi un préjudice.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [S] [C] et Mme [D] [T] épouse [C], intervenants volontaires, demandent à la cour de :

Vu les articles 327, 328, 329 et 554 du code de procédure civile,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’ancien article 1134, l’ancien article 1315 alinéa 2 du code civil, l’article 1345-5 alinéa 1er du code civil et l’article 1728 du code civil,

Vu les articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989,

Vu les articles L. 411-1, L.412-1 à L.412-8, L.431-1 à L.432-2, L.433-3, R.411-1 à R.411-3, R.412-1 à R.412-4, R.432-1 à R.432-2, R. 433-1 à R.433-7, R.441-1 et R.442-1 à R.442-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles L.213-4-4 et R.213-9-7 du code de l’organisation juridictionnelle,

Vu les articles 559 et 560 du code de procédure civile,

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais cependant, d’ores et déjà :

— recevoir M. [S] [C] et Mme [D] [T] épouse [C] en leur intervention volontaire à titre principal et la déclarer recevable et bien fondée,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par M. le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’elle a :

*déclaré recevable la demande de résiliation formée par [R] [X] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], loué par [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] suivant contrat de bail du 02 mai 2011,

*constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2011 entre [R] [X] et [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 8 avril 2023,

*constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 8 avril 2023,

*condamné solidairement à titre provisionnel [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à payer à [R] [X], la somme de 4 455,62 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 août 2024.

*constaté que [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 9 avril 2023,

*autorisé l’expulsion de [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et dit qu’à défaut de départ volontaire, [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

*dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

*fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 732,75 €,

*condamné in solidum à titre provisionnel [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à régler à [R] [X] une indemnité d’occupation de 732,75 € par mois charges comprises, somme due à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

*dit que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

*dit que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture des Alpes Maritimes,

*condamné [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à régler à [R] [X] la somme de 500,00 € au titre des frais irrépétibles,

*condamné [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 08 février 2023, et le coût de la signification de l’ordonnance du 14 mars 2024 du juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice,

*rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Et y ajoutant :

— fixer l’indemnité d’occupation due par [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y], à compter du 8 avril 2023, à la somme de 732,75 € par mois, sans préjudice du paiement de toutes autres charges dues,

— condamner solidairement et à tout le moins in solidum [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] au paiement de l’indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus entre les mains de M. [S] [C] et Mme [D] [T] épouse [C] à compter du 1 novembre 2024,

— débouter M. [V] [Y] et Mme [M] épouse [Y] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à verser à M. [S] [C] et Mme [D] [T] épouse [C] la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel, en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

M. et Mme [C] soutiennent que leur intervention volontaire est recevable puisqu’ils sont désormais propriétaires du bien immobilier. Ils indiquent intervenir aux côtés de Mme [X] puisqu’elle seule peut solliciter la confirmation de la décision entreprise notamment en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à la date du 8 avril 2023, ainsi que réclamer et percevoir l’arriéré locatif dû pour la période entre le 1 janvier 2021 et le 31 octobre 2024. A ce titre, ils précisent qu’ils s’associeront tant à ses explications dûment démontrées qu’à ses demandes fondées en droit comme en fait. Ils ajoutent que du fait de la vente et de la subrogation y convenue, ils sont en revanche les seuls à pouvoir notamment solliciter la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné l’expulsion, solliciter le versement des indemnités d’occupations dues à compter du 1 novembre 2024, et s’opposer à la demande de délai pour quitter les lieux.

Ils font valoir la régularité du commandement de payer du 8 février 2023 ainsi que ses effets et soutiennent en ce sens que M. et Mme [Y] ne rapportent pas la preuve de s’être libérés de leurs obligations envers Mme [X]. Ils entendent noter que ces derniers n’ont en aucun cas estimé utile de contester en justice ce commandement en engageant une procédure en opposition avant l’échéance de deux mois, et qu’ils reconnaissent ainsi sa validité et la réalité des sommes réclamées. Ils ajoutent que la production d’un plan d’apurement de la dette, non signé par Mme [X], que M. [Y] s’est lui-même consenti, implique sa reconnaissance d’une somme de 4 356,35 € à la date du 27 avril 2023, ce qui correspond très exactement aux sommes commandées en février 2023 soit 5 091,35 € imputées des 735,00 € réglés par les preneurs postérieurement.

Ils soutiennent également qu’en l’état de l’absence de règlement dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, celui-ci s’est avéré infructueux et la clause résolutoire était ainsi acquise le 8 avril 2025.

Ils indiquent en outre qu’au jour de l’acquisition du bien immobilier, M. et Mme [Y] restaient redevables envers Mme [X] de la somme de 4 357,37 € au titre de l’arriéré locatif et que l’ordonnance dont appel devra donc être confirmée s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation et de la provision à valoir sur l’arriéré locatif. Ils indiquent par ailleurs qu’au vu des explications et des pièces produites par Mme [X], il leur apparaît que la demande de délai de paiement formulée en cause d’appel par M. et Mme [Y], dont il est démontré qu’ils ne sont ni des débiteurs malheureux ni de bonne foi, ne pourra pas être accueillie.

Ils exposent ensuite être propriétaires du bien litigieux et régulièrement subrogés dans les droits de Mme [X] tant en ce qui concerne l’expulsion des locataires, qu’en ce qui concerne la perception des indemnités d’occupation dues par ces derniers à compter du 1er novembre 2024. A ce titre, ils indiquent que l’attestation de la vente intervenue le 22 octobre 2024, et rappelant la clause de subrogation y contenue, établie par Me [B], notaire, ont été signifiées à M. et Mme [Y], à la requête tant de Mme [X], que des époux [U] par exploit de Me [H], commissaire de justice à [Localité 9], le 28 octobre 2024.

S’agissant de la demande de délais pour quitter les lieux, ils soutiennent qu’il ressort de tous les procédés dilatoires mis en place par les époux [Y] depuis l’assignation, que ces derniers ont d’ores et déjà bénéficié des plus larges délais pour se reloger sans justifier d’ aucune démarche en ce sens.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Sur l’intervention volontaire de M. et Mme [C],

Selon l’article 554 du code de procédure civile « Peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité. »

Dès lors il existe deux conditions pour que l’intervention volontaire soit recevable : d’une part la qualité de tiers, d’autre part l’intérêt à agir et le lien suffisant.

En l’espèce, il est constant et non contesté que M. et Mme [C] n’étaient ni partie ni représentés en première instance.

Par ailleurs, ils ont un intérêt à agir puisqu’il résulte de l’attestation notariale de maître [L] [G] [B], notaire à Saint Laurent du Var, que M. et Mme [C] ont acquis par acte du 22 octobre 2024 l’immeuble dans lequel se situe le logement loué, aux termes dudit acte il était indiqué au paragraphe Conditions particulière « que le vendeur en tant que de besoin, subroge l’acquéreur dans la procédure d’expulsion du locataire et dans le bénéfice des indemnités d’occupation qui seront définies par le tribunal, et ce, à partir du 1er novembre 2024. »

Dès lors leur intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail,

Mme [X] étant la propriétaire bailleresse au moment de la délivrance du commandement de payer, elle est recevable à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail liant les parties en date du 2 mai 2011 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois à compter du commandement de payer demeure applicable.

Le commandement de payer du 8 février 2023 respecte les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M.et Mme [Y] soutiennent que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi invoquant un accord verbal avec la bailleresse sur l’exécution de travaux supplémentaires dans le logement loué et au domicile de Mme [X], en contrepartie de la suspension des loyers correspondant au coût desdits travaux.

Par ailleurs, ils font valoir que le changement de propriétaire ne leur a pas été notifié.

Or, si effectivement une clause du bail prévoyait la réalisation des travaux par les locataires en échange de divers avantages financiers ( dispense du dépôt de garantie, loyer minoré et dû qu’à compter du 15 janvier 2012, première indexation le 15 septembre 2012), accord exécuté par les parties, l’accord verbal postérieur invoqué par M. et Mme [Y] ne repose que sur les déclarations, au demeurant sans aucune précision sur la nature des travaux invoqués, leur montant et leur date, non corroborées par les éléments du dossier.

Ce motif de contestation sérieuse est donc inopérant.

Par ailleurs, le transfert de propriété a été notifié à M. et Mme [Y] à la demande de Mme [X] et M. et Mme [C] par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024.

Cette contestation n’est donc pas sérieuse.

Il est constant que M. et Mme [Y] n’ont pas honoré le paiement des causes du commandement de payer et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 avril 2023. Il y lieu de constater la résiliation du bail à cette date.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Sur l’expulsion et la demande de délai pour quitter les lieux,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’expulsion des locataires, devenus sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire doit être ordonnée.

M. et Mme [Y] sollicitent des délais pour quitter les lieux.

Selon l’article L 412-3 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. »

Selon l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. ['] »

En l’espèce, M. et Mme [Y] ont manqué à leur obligation comme exposé ci-avant et ne justifient d’aucune recherche en vue de leur relogement alors qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 8 avril 2023.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande.

Sur l’indemnité d’occupation,

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il n’est pas sérieusement contestable que l’intimé est redevable envers les propriétaires, à qui ils causent un préjudice, d’une indemnité d’occupation.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle dont M. et Mme [Y] sont redevables envers Mme [X] du 9 avril 2023 jusqu’au 30 octobre 2024 puis envers M. et Mme [C] à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par restitution des clés, justement évaluée par le premier juge à la somme de 732,75 €, indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles.

M. et Mme [Y] seront condamnés in solidum à payer à M. et Mme [C] la provision au titre de l’indemnité d’occupation fixée à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par restitution des clés.

Sur la demande de provision de Mme [X] au titre des loyers et indemnités d’occupation,

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’obligation du locataire de payer ses loyers et ses charges n’est pas sérieusement contestable, pas plus que son obligation de régler une indemnité d’occupation, étant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [X] sollicite la somme provisionnelle de 3 953,37 € selon décompte arrêté au mois d’aout 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

L’examen comparatif du décompte produit, des relevés bancaires et des justificatifs de paiement fournis établissent que l’ensemble des règlements effectués par M. et Mme [Y] et par la CAF ont bien été pris en compte.

M. et Mme [Y] ne justifient pas s’être acquitté de cette somme.

Infirmant l’ordonnance déférée, ils seront en conséquence condamnés solidairement concernant les loyers et les charges et in solidum concernant les indemnités d’occupation au paiement de cette somme provisionnelle de 3 953,37 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtée au mois d’août 2025 inclus.

Sur la demande de délai de paiement de M. et Mme [Y],

Selon l’article 1343-5 du code civil « Compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de 2 années échelonner le paiement des sommes dues. »

Il convient en premier lieu de constater que M. et Mme [Y] ont de fait bénéficié de très nombreux mois de délai.

Par ailleurs, ils ne démontrent pas être en capacité d’apurer leur dette dans le délai légal d’autant qu’ils doivent assumer les charges courantes dont ils ne justifient pas.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [X] pour appel abusif et dilatoire,

L’amende civile ne saurait être mis en 'uvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une telle amende civile à l’encontre de l’adversaire.

Par ailleurs, l’exercice d’une action en justice ou la défense à celle-ci constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts qu’en cas de légèreté blâmable non démontrée en l’espèce.

Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l’ordonnance déférée seront confirmées s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [Y] supporteront les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à Mme [X] se frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à M. et Mme [C] leurs frais irrépétibles d’appel. Il leur sera alloué la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [S] [C] et Mme [D] [T] épouse [C],

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a :

— condamné solidairement à titre provisionnel [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à payer à [R] [X], la somme de 4 455,62 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 août 2024.

— condamné in solidum à titre provisionnel [V] [Y] et [A] [M] épouse [Y] à régler à [R] [X] une indemnité d’occupation de 732,75 € par mois charges comprises, somme due à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Dit que l’indemnité provisionnelle d’occupation fixée à la somme de 732,75 € est due à compter du 9 avril 2023 et jusqu’au 30 octobre 2024 à Mme [R] [X] et à M. [S] [C] et Mme [D] [T] épouse [C] du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par restitution des clés,

Condamne M.[V] [Y] et Mme [A] [M] épouse [Y] à payer à Mme [R] [X] solidairement concernant les loyers et les charges et in solidum concernant les indemnités d’occupation au paiement de la somme provisionnelle de 3 953,37 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation jusqu’au 30 octobre 2024 selon décompte arrêté au mois d’août 2025 inclus,

Condamne in solidum M.[V] [Y] et Mme [A] [M] épouse [Y] à payer à Mme [D] [T] épouse [C] l’indemnité provisionnelle d’occupation fixée du 1er novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par restitution des clés,

Déboute M. [V] [Y] et Mme [A] [M] épouse [Y] de leur demande de délai de paiement,

Déboute M. [V] [Y] et Mme [A] [M] épouse [Y] de leur demande de délai pour quitter les lieux,

Déboute Mme [R] [X] demande de dommages et intérêts,

Condamne M. [V] [Y] et Mme [A] [M] épouse [Y] aux dépens d’appel,

Condamne M. [V] [Y] et Mme [A] [M] épouse [Y] à payer à Mme [R] [X] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne M. [V] [Y] et Mme [A] [M] épouse [Y] à payer à M. [S] [C] et Mme [D] [T] épouse [C] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,