Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 25 décembre 2024, 17 mars 2025, 18 juillet 2025 et 18 août 2025, M. C… A… D…, M^me F… A… D…, M. B… G… et M^me H… G…, représentés par M^e Brillier Laverdure, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 1er juillet 2024 par lequel le maire de la commune de Bréhal a autorisé la société Kaufman & Broad région Normandie à démolir une maison d’habitation et à construire un ensemble de trente et un logements collectifs sur un terrain situé au 3 rue Louis Beuve à Bréhal, ensemble la décision du 24 octobre 2024 rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Bréhal et de la société Kaufman & Broad région Normandie la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet du fait de l’absence de pièces ou d’informations exigées, ce qui a eu une influence sur l’analyse par le service instructeur de la régularité du projet ; en outre, alors que le projet implique des travaux sur le domaine public, le dossier ne comporte pas l’accord du gestionnaire du domaine public concerné exigé par l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté attaqué a été pris en méconnaissance des articles R. 122-2-1 du code de l’environnement et R. 431-6 a) du code de l’urbanisme ;

- il méconnait les articles UB 2 et UB 9 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait les articles UB 1 et 5 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait les articles R. 111-2 du code de l’urbanisme, UB 1, UB 2 et UB 11 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait les articles UB 4.2.1 et UB 4.2.2 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait les règles de hauteur ; l’actuel plan local d’urbanisme étant irrégulier s’agissant des règles de hauteur, son application doit être écartée au bénéfice du plan local d’urbanisme approuvé en 2013, que le projet autorisé méconnaît ; en tout état de cause, le permis de construit méconnaît également l’article UB 10.2 du règlement actuellement applicable ;

- il méconnait les articles UB 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme et R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

- il méconnait l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- il méconnait l’article UB 13.3 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- le maire aurait dû surseoir à statuer sur la demande de permis de construire, en application des articles L. 424-1 et L. 153-11 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 14 février 2025, 26 juin 2025 et le 1er août 2025, la commune de Bréhal, représentée par la SELARL Lexcap, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des époux A… D… et des époux G… en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 15 janvier 2025, 12 février 2025, 26 juin 2025 et 14 août 2025, la société Kaufman & Broad région Normandie, représentée par la SELARL Médéas, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5-1 ou, très subsidiairement, L. 600-5 du code de l’urbanisme, et à ce que la somme de 5 000 euros soit mise à la charge in solidum des époux A… D… et des époux G… en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société pétitionnaire fait valoir que :

- les requérants sont dépourvus d’intérêt à agir ;

- les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- code de l’environnement :

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Absolon,

- les conclusions de M. Blondel, rapporteur public,

- les observations de M^e Le Brouder, substituant M^e Brillier Laverdure, avocate des époux A… D… et des époux G…,

- les observations de la SELARL Lexcap, avocate la commune de Bréhal,

- et les observations de la SELARL Médéas, avocate de la société Kaufman & Broad région Normandie.

Une note en délibéré présentée par les époux A… D… et les époux G… a été enregistrée le 15 décembre 2025.

Considérant ce qui suit :

Le 15 avril 2024, la société Kaufman & Broad a déposé une demande de permis de construire portant sur la démolition d’une maison d’habitation existante et la construction d’un immeuble de trente et un logements collectifs sur un terrain situé au 3 rue Louis Beuve à Bréhal. Par un arrêté du 1er juillet 2024, le maire de la commune de Bréhal a accordé l’autorisation d’urbanisme. Le 22 août 2024, M. C… A… D…, M^me F… A… D…, M. B… G… et M^me H… G… ont formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté que le maire de la commune a rejeté par un courrier du 24 octobre 2024. Par la présente requête, M. et M^me A… D… ainsi que M. et M^me G… demandent au tribunal d’annuler ces deux décisions.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la fin de non-recevoir opposée en défense :

Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. (…) ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

M. et M^me A… D… ainsi que M. et M^me G… sont propriétaires de parcelles jouxtant le terrain d’assiette du projet, leur conférant ainsi la qualité de voisins immédiats. En outre, il ressort des pièces du dossier qu’ils subiront nécessairement les conséquences de ce projet, notamment en termes de vues et de circulation. Ils justifient ainsi d’un intérêt à agir contre le permis de construire attaqué. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

En ce qui concerne la légalité du permis de construire délivré le 1er juillet 2024 :

S’agissant de la composition du dossier de demande de permis de construire :

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-7 du code de l’urbanisme : « Sont joints à la demande de permis de construire : / a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune ; (…) ». Il ressort du dossier de demande de permis de construire qu’il comporte un plan de situation matérialisant l’assiette foncière du projet permettant ainsi au service instructeur de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune. Ce moyen doit donc être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également : / (…) d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ». Il ressort du dossier accompagnant la demande de permis de construire qu’il comporte un plan de situation sur lequel sont reportés les angles de vues des photographies PC7 et PC8, une notice descriptive des lieux avant la réalisation des travaux, deux photographies présentant l’insertion du projet dans son environnement ainsi que deux photographies permettant de situer le terrain dans l’environnement proche. Si le dossier ne comporte pas de photographie de l’environnement lointain, il comprend de nombreux documents graphiques et une notice descriptive particulièrement détaillée qui ont permis à l’autorité administrative de se prononcer, en toute connaissance de cause, sur l’insertion du projet litigieux dans son environnement lointain et ce, alors même que les angles de vues n’ont pas été reportés sur les photographies.

En troisième lieu, aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ». Aux termes de l’article R. 431-9 de ce même code : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ».

Le code de l’urbanisme énumère de façon limitative les documents devant être joints à une demande de permis de construire. Les requérants ne peuvent dès lors utilement soutenir que le pétitionnaire aurait dû joindre à son dossier le plan topographique indiquant l’altimétrie du terrain prévu par l’article 12 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme, ni même des indications sur la desserte du projet par les dispositifs et véhicules de lutte contre l’incendie, de telles pièces n’étant pas exigées par le livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme. En tout état de cause, les informations contenues dans la notice descriptive, les plans de masse et les plans de coupes permettent à l’autorité compétente de connaître l’altimétrie du terrain ainsi que l’accès depuis la voie publique.

En quatrième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) / d) Le document attestant de la conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif au regard des prescriptions réglementaires, prévu au 1° du III de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales, dans le cas où le projet est accompagné de la réalisation ou de la réhabilitation d’une telle installation ; (…) ». Il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement du plan de principe des réseaux des eaux usées et des eaux pluviales, que le projet fera l’objet d’un raccordement au système d’assainissement collectif. Dès lors, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet aurait dû comporter une attestation relative à la conformité du projet d’installation d’assainissement non collectif.

En dernier lieu, aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public ». Il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet implique des travaux de décaissement et de réfection de l’enrobé du parking existant au nord du projet ou sur toute autre dépendance du domaine public. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-13 doit être écarté.

S’agissant de la méconnaissance de l’article R. 122-2-1 du code de l’environnement et de l’article R. 431-6 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 122-2-1 du code de l’environnement : « I.- L’autorité compétente soumet à l’examen au cas par cas prévu au IV de l’article L. 122-1 tout projet, y compris de modification ou d’extension, situé en deçà des seuils fixés à l’annexe de l’article R. 122-2 et dont elle est la première saisie, que ce soit dans le cadre d’une procédure d’autorisation ou d’une déclaration, lorsque ce projet lui apparaît susceptible d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine au regard des critères énumérés à l’annexe de l’article R. 122-3-1. / II.- L’autorité compétente pour la première demande d’autorisation ou déclaration déposée relative au projet informe le maître d’ouvrage de sa décision motivée de soumettre le projet à examen au cas par cas, au plus tard quinze jours à compter du dépôt du dossier de cette demande ou déclaration. Le maître d’ouvrage saisit l’autorité en charge de l’examen au cas par cas dans les conditions prévues aux articles R. 122-3 et R. 122-3-1. / III.- Le maître d’ouvrage peut, de sa propre initiative, saisir l’autorité chargée de l’examen au cas par cas dans les conditions prévues aux articles R. 122-3 et R. 122-3-1, de tout projet situé en deçà des seuils fixés à l’annexe de l’article R. 122-2 ».

Ces dispositions ont pour objet, afin de satisfaire aux exigences de la directive 2011/92/UE du 13 décembre 2011, de permettre, par l’instauration d’un dispositif dit de « clause-filet », que des projets, qui ne relèvent ni d’une évaluation environnementale de façon systématique, ni d’un examen au cas par cas en vertu des dispositions des articles L. 122-1 et R. 122-2 du code de l’environnement et de l’annexe à ce dernier article, soient néanmoins soumis à un examen au cas par cas s’ils apparaissent susceptibles d’avoir des incidences notables sur l’environnement ou la santé humaine.

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet objet du litige revêt un caractère modeste dès lors qu’il prévoit la création d’une surface de plancher de 2 027 m² sur un terrain d’une contenance de 1 603 m², de sorte qu’il se situe très en-deçà des seuils fixés par le tableau annexé à l’article R. 122-1 du code de l’environnement pour un examen au cas par cas. D’autre part, le terrain d’assiette du projet se situe dans un secteur urbanisé, dans une zone où la nappe phréatique en situation hivernale se situe à moins de 0.1 mètres, mais en dehors de toute zone inondable ou zone humide telle que figurant sur le document graphique du plan local d’urbanisme. Enfin, s’agissant des incidences potentielles du projet sur l’environnement, celles-ci ne pourront, compte tenu de ce qui vient d’être dit, qu’être réduites. Si les requérants font état de remontées d’eaux par le sous-sol du terrain d’assiette du projet, et craignent une aggravation de la situation en raison de l’artificialisation du terrain, il ressort de la notice de dimensionnement des ouvrages de gestion des eaux pluviales, qui prend en considération la présence de remontées de nappes phréatiques, que ce risque a bien été pris en compte par la société pétitionnaire dans la conception du projet. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’arrêté attaqué a été pris en méconnaissance des dispositions de l’article R. 122-2-1 du code de l’environnement.

S’agissant de la méconnaissance des articles UB 2 et UB 9 du règlement du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article UB 2 du règlement du plan local d’urbanisme : « De manière générale, la zone UB admet ce qui n’est pas expressément interdit à l’article précédent. Par ailleurs, les occupations et utilisations du sol suivantes sont admises sous conditions : / (…) L’extension modérée des bâtiments existants dans la limite de : / maximum 50 % de l’emprise au sol de la construction existante pour les bâtiments de moins de 100 m² d’emprise au sol ; / maximum 30 % de l’emprise au sol de la construction existante pour les bâtiments de plus de 100 m² d’emprise au sol ». Aux termes de l’article UB 9 de ce même document d’urbanisme : « En zone UB, l’emprise au sol des constructions de toute nature, y compris les bâtiments annexes, ne pourra excéder 80 % de la surface du terrain ». Aux termes de l’article L. 151-8 du code de l’urbanisme : « Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols permettant d’atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3 ».

D’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la démolition d’une maison existant sur la parcelle et d’une construction légère en fond de jardin pour ensuite procéder à la construction d’un immeuble collectif de trente et un logements. La réalisation d’une telle opération doit être regardée comme l’édification d’une construction nouvelle et non comme une extension d’une construction existante. Les dispositions de l’article UB 2 du règlement du plan local d’urbanisme ne sont, dès lors, pas applicables, le projet devant, en revanche, respecter les dispositions de l’article UB 9.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier, en particulier de la notice architecturale, que l’emprise au sol de la construction nouvelle sera de 61,3 % du terrain d’assiette, soit inférieure à la limite de 80 % fixée par l’article UB 9, dont les dispositions sont ainsi respectées. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, la circonstance que la règlementation d’urbanisme applicable aux démolitions de constructions existantes en vue de la création de constructions nouvelles serait plus souple que celle applicable aux extensions n’est pas de nature à rendre illégales les dispositions de l’article UB 9, les dispositions des articles UB 2 et UB 9 n’ayant pas le même objet ni la même finalité et portant sur des projets d’ampleur différente. Enfin, si le projet d’aménagement et de développement durable prévoit de « maîtriser l’impact paysager du développement urbain », les dispositions dont se prévalent les requérants concernent l’aire agglomérée de Saint-Martin de Bréhal, secteur au sein duquel ne se situe pas le terrain d’assiette du projet. En tout état de cause, il ne ressort pas des pièces du dossier que les dispositions de l’article UB 9 seraient incohérentes avec les orientations générales et objectifs définis dans le projet d’aménagement et de développement durable, qui, par ailleurs, prévoit des objectifs de production de logements.

Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance des articles UB 2 et UB 9 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

S’agissant de la méconnaissance des articles UB 1 et 5 du règlement du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article 5 intitulé « zone humide » du chapitre « règles applicables à l’ensemble du territoire » : « Les zones humides sont représentées sur le règlement graphique (zonage) par une trame spécifique renvoyant aux dispositions réglementaires littérales afférentes, déclinées ci-après, en application de l’article L. 151-23 du code de l’urbanisme et des articles L. 212-3 et R. 214-1 du code de l’environnement. / Les affouillements et exhaussements du sol, les constructions et aménagements divers sont interdits à l’exception des interventions liées à la gestion, l’entretien ou la restauration de ces milieux dans le respect des procédures propres à la loi sur l’eau (…) ». Aux termes de l’article UB 1 de ce même règlement : « 1.1 Rappels : / (…) – Dans les zones humides figurant aux documents graphiques, les affouillements et exhaussements du sol, les constructions et aménagements divers sont interdits à l’exception des interventions liées à la gestion, l’entretien ou la restauration de ces milieux dans le respect des procédures propres à la loi sur l’eau. Des dérogations sont possibles, conformément à l’article 5 des dispositions générales du présent règlement (…). / 1.2 Sont interdites les occupations et utilisations du sol suivantes : / Tout type d’installations ou d’utilisations du sol qui par leur destination, leur nature, leur importance ou leur aspect, sont incompatibles avec la salubrité, la tranquillité, la sécurité ou la bonne tenue d’un quartier d’habitation ; (…) ».

Il ne ressort pas des pièces du dossier, et en particulier du document graphique annexé au plan local d’urbanisme, que la parcelle objet du litige serait située dans une zone humide. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des articles des articles UB 1 et 5 des dispositions générales du plan local d’urbanisme ne peut être qu’écarté.

S’agissant de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et des articles UB 1, UB 2, et 11 des dispositions générales du plan local d’urbanisme :

D’une part, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ». D’autre part, aux termes de l’article UB 1 du règlement du plan local d’urbanisme : « (…) Dans les zones soumises au risque de remontée de nappe figurant aux documents graphiques (carte 5D) : application des dispositions de l’article 11 des dispositions générales (…) ». Enfin, aux termes de l’article 11 de ce même règlement : « La carte 5D du règlement graphique superpose le zonage du PLU avec la carte des risques de remontée de nappe élaborée par la DREAL. / Dans les zones situées à une cote inférieure à 1 m, le règlement du PLU interdit : / – la réalisation de sous-sols. / – la réalisation d’équipements d’assainissement individuel, à défaut d’une analyse prouvant l’absence de risque (…) ».

Les requérants soutiennent que le projet prévoit la réalisation d’affouillements, qu’il se situe dans un secteur prédisposé à la présence de zones humides, qu’il aura pour effet d’artificialiser et d’imperméabiliser la parcelle et qu’il ne prévoit pas d’étude pour s’assurer de la faisabilité d’un dispositif de traitement des eaux pluviales et d’assainissement individuel.

D’une part, en se bornant à produire des photographies représentant les conséquences des orages survenus le 18 juillet 2025 dans le sous-sol de la maison existante, les requérants ne démontrent pas que la sécurité des futurs occupants de la construction autorisée serait compromise en cas de survenue de nouveaux épisodes de remontées de nappes phréatiques eu égard notamment aux caractéristiques du projet et à la nature du terrain. Au surplus, s’agissant du traitement des eaux pluviales, l’article 3 de l’arrêté contesté comporte une prescription imposant à la société pétitionnaire de collecter et traiter les eaux pluviales sur la parcelle sans rejet sur le domaine public départemental et ce, conformément à l’avis favorable émis sous cette réserve le 17 mai 2024 par le président du conseil départemental de la Manche. Il ressort des pièces du dossier que la société pétitionnaire a annexé à sa demande de permis de construire une note de dimensionnement des ouvrages de gestion des eaux pluviales, dont la validité des conclusions ne sont pas contestées, mentionnant la création d’un ouvrage de stockage/étanche des eaux pluviales avec un volume utile de 63 m3 et une surface de 195 m². Enfin, et ainsi que le soutiennent les défendeurs, le terrain d’assiette du projet ne se situe pas dans une zone identifiée comme une zone humide par le document graphique du plan local d’urbanisme.

D’autre part, s’il est constant que l’opération projetée se situe dans une zone où la nappe phréatique est à moins de 0.1 m en période hivernale, il ressort des pièces du dossier que le projet ne prévoit ni la création d’un sous-sol, ni l’installation d’un dispositif d’assainissement individuel.

L’existence d’un risque pour la sécurité publique que créerait la construction projetée n’étant pas établi, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et des articles UB 1, UB 2, et 11 des dispositions générales du plan local d’urbanisme doit être écarté.

S’agissant de la méconnaissance des articles UB 4.2.1 et UB 4.2.2 du règlement du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article UB 4 du règlement du plan local d’urbanisme : « 4.2. – Assainissement : / 4.2.1. – Eaux usées : Toute construction ou installation susceptible de générer des eaux usées ne pourra être autorisée que si elle est raccordée au réseau d’assainissement collectif. Le raccordement est obligatoire. Si le réseau ne peut admettre la nature des effluents produits ou si la station d’épuration n’est pas adaptée à leur traitement, un pré-traitement conforme à la réglementation en vigueur sera exigé du pétitionnaire. / 4.2.2. – Eaux pluviales : / Les constructions ou installations pourront être raccordées soit au réseau collecteur des eaux pluviales, soit vers un milieu récepteur (naturel ou fossé). / En l’absence de réseau ou dans le cadre d’opérations d’ensemble, la gestion des eaux pluviales devra être traitée au moyen de noues (ou tout autre dispositif pour une gestion alternative des eaux pluviales). En outre, le constructeur doit réaliser sur sa parcelle et à sa charge des dispositifs appropriés et proportionnés permettant la résorption des eaux pluviales ».

Il ressort des pièces du dossier que l’opération projetée sera raccordée au réseau d’assainissement collectif de la commune, que les eaux pluviales seront collectées et stockées sur la parcelle et que leur rejet dans le réseau du domaine public sera régulé avant débit suivant les prescriptions du concessionnaire STGS. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 4 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

S’agissant de la méconnaissance des règles de hauteurs :

En premier lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme dans sa version applicable au litige : « Le règlement peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : / (…) 10° La hauteur maximale des constructions ; / (…) Les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l’habitation, à l’hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l’artisanat, à l’industrie, à l’exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d’entrepôt. En outre, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (…) ». Aux termes du point VI de l’article 12 du décret du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l’urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme dispose que : « Les dispositions des articles R. 123-1 à R. 123-14 du code de l’urbanisme dans leur rédaction en vigueur au 31 décembre 2015 restent applicables aux plans locaux d’urbanisme dont l’élaboration, la révision, la modification ou la mise en compatibilité a été engagée avant le 1er janvier 2016. Toutefois, dans les cas d’une élaboration ou d’une révision prescrite sur le fondement du I de l’article L. 123-13 en vigueur avant le 31 décembre 2015, (…) le conseil municipal peut décider que sera applicable au document l’ensemble des articles R. 151-1 à R. 151-55 du code de l’urbanisme dans leur rédaction en vigueur à compter du 1er janvier 2016, par une délibération expresse qui intervient au plus tard lorsque le projet est arrêté. (…) ». S’il est loisible aux auteurs des plans locaux d’urbanisme de préciser, pour des motifs d’urbanisme et sous le contrôle du juge, le contenu des catégories énumérées à l’article R. 123-9, les dispositions de cet article ne leur permettent, toutefois, ni de créer de nouvelles catégories de destination pour lesquelles seraient prévues des règles spécifiques, ni de soumettre certains des locaux relevant de l’une des catégories qu’il énumère aux règles applicables à une autre catégorie.

D’autre part, dans l’hypothèse où l’illégalité d’un acte réglementaire a cessé, du fait d’un changement de circonstances, à la date à laquelle le juge doit se placer pour apprécier la légalité d’un acte pris pour son application ou dont il constitue la base légale, il incombe au juge, saisi d’une exception d’illégalité de cet acte réglementaire soulevée à l’appui de la contestation de ce second acte, de l’écarter.

Les requérants se prévalent, par la voie de l’exception, de l’illégalité du règlement du plan local d’urbanisme dont la révision a été approuvée le 15 décembre 2022, dès lors que, contrairement aux dispositions de l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme, l’article UB 10.2 prévoit des règles de hauteur différentes selon que les habitations correspondent à de l’habitat collectif ou individuel. Toutefois, et en tout état de cause, le décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l’urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme a abrogé l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme. Dès lors, à la date de l’arrêté attaqué, à laquelle il convient de se placer pour en apprécier la légalité, soit le 1er juillet 2024, l’illégalité invoquée par les requérants avait cessé et le règlement du plan local d’urbanisme dans sa version issue de la révision approuvée le 15 décembre 2022 était devenu légal. Par suite, le moyen tiré de ce que l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme est illégal au regard des dispositions de l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme doit être écarté.

En second lieu, d’une part, alors que le lexique du règlement du plan local d’urbanisme, présenté en début de document, définit la hauteur des constructions comme devant être calculée à compter « du point haut du terrain naturel avant les travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol nécessaires pour la réalisation du projet, déterminé dans l’emprise de la construction à édifier. / La construction doit s’inscrire à l’intérieur d’un volume enveloppe déterminé de la manière suivante. / – un gabarit déterminé par le plan vertical de la façade d’une hauteur maximale H1 à compter du terrain naturel le plus haut et un plan incliné à 45° à compter du sommet de ce plan vertical. / – une hauteur maximale H2 au point le plus haut de la construction, calculé à partir du point de référence précédent », l’article UB 10 du règlement prévoit quant à lui que : « 10.1 La hauteur est calculée à compter du niveau moyen du terrain naturel avant travaux, déterminée dans l’emprise de la construction à édifier. / 10.2 Hauteur maximale : / La construction doit s’inscrire à l’intérieur d’un volume enveloppe (gabarit) défini par l’application simultanée : / – d’un gabarit déterminé par le plan vertical de la façade d’une hauteur maximale H1 à compter du terrain naturel le plus bas et un plan incliné à 45° à compter du sommet de ce plan vertical. / – et d’une hauteur maximale H2 au point le plus haut de la construction. (…) », matérialisant ainsi une divergence d’écriture quant aux règles de détermination des hauteurs. Toutefois, les dispositions propres à régir la zone UB doivent être regardées comme prévalant sur le lexique dont la vocation est d’éclairer les notions d’urbanisme de manière générale.

D’autre part, il ressort des pièces du dossier, plus particulièrement de la notice descriptive, que la volumétrie de la construction a été établie en prenant en considération « la cote de référence correspondant à la moyenne des cotes altimétriques existantes sur l’emprise du projet futur » conformément aux dispositions de l’article 10.1 du règlement du plan local d’urbanisme. Par ailleurs, il ressort du plan de coupe longitudinale que la hauteur maximale H1 est 8,48 mètres, tandis que la hauteur maximale H2 est de 13.77 mètres. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UB 10 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

S’agissant de la méconnaissance des articles UB 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme et R. 111-27 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ». Aux termes de l’article UB 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme : « 11.1 – Principes généraux : Tout projet de construction devra présenter un volume, une implantation et un aspect satisfaisants, permettant une bonne intégration dans l’environnement tout en tenant compte du site général dans lequel il s’inscrit et notamment la qualité et l’identité globale du centre-ville, l’ambiance de la rue, l’architecture des constructions voisines ainsi que la végétation existante. / La qualité recherchée vise aussi bien les volumes, y compris la forme de la toiture, que les percements, les couleurs des matériaux apparents et les détails architecturaux. / De manière générale, les bâtiments et clôtures devront être d’une conception simple. Sauf dans le cas de projets intégrés dans des ensembles cohérents qui feront l’objet d’études particulières, les couleurs apparentes devront être conformes aux tons en usage dans le centre-ville ».

Dès lors que les dispositions du règlement d’un plan d’occupation des sols invoquées par le requérant ont le même objet que celles, également invoquées, d’un article du code de l’urbanisme posant les règles nationales d’urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement du plan d’occupation des sols que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée.

Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet se situe dans un secteur très urbanisé de la commune de Bréhal, caractérisé par une architecture très hétérogène en termes de matériaux et de couleur. Si l’îlot urbain dans lequel le projet contesté prend place est essentiellement composé de maisons individuelles, la construction projetée fait également face à trois immeubles de logements collectifs, qui ne présentent pas d’intérêt architectural particulier, et se situe à proximité de constructions avec un bardage en bois. D’une composition contemporaine et sobre, le projet prévoit une toiture métallique, comme l’autorise l’article UB 11.2 du règlement du plan local d’urbanisme, ces caractéristiques permettant une bonne intégration dans cet environnement hétérogène qui comprend des équipements publics, des logements et des commerces. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles UB 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme et R. 111-27 du code de l’urbanisme doit être écarté.

S’agissant de la méconnaissance de l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme :

D’une part, aux termes de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme : « Lorsque le règlement impose la réalisation d’aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite de 15 % au minimum en contrepartie de la mise à disposition de véhicules électriques munis d’un dispositif de recharge adapté ou de véhicules propres en auto-partage ».

D’autre part, aux termes de l’article UB 12 du règlement du plan local d’urbanisme : « 12.1 – Stationnement des véhicules automobiles : / Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations devra être assuré en dehors des voies publiques. / Le nombre de places doit être en rapport avec l’utilisation des constructions et des installations. Pour le calcul du nombre de places nécessaires en fonction des critères définis dans le règlement il sera tenu compte des caractéristiques suivantes : / – une place de stationnement équivaut à une surface moyenne de 25 m² (accès et stationnement). / – les dimensions minimales d’une place seront de 2.50 m x 5.00 m (…) / 12.1.1 – Pour les logements collectifs : / Une place de stationnement par tranche complète de 40 m² de surface de plancher de construction, avec au minimum une place de stationnement par logement (…) ».

En premier lieu, dès lors que les dispositions générales du code de l’urbanisme concernant le contenu des documents d’urbanisme sont directement opposables aux autorisations d’urbanisme, aucune disposition ni aucun principe n’imposaient à la commune de Bréhal de reprendre les dispositions de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme dans le règlement de son plan local d’urbanisme pour les rendre applicables.

En deuxième lieu, si le permis de construire prévoit la création de quarante-quatre places de stationnement, et non cinquante-et-une places comme l’exigerait l’article 12.1.1 précité, il ressort des pièces du dossier que la pétitionnaire a fait usage de l’abattement de 15 % prévu à l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme du fait de la mise à disposition d’un véhicule en auto-partage. Il ressort également des pièces du dossier que la société pétitionnaire s’engage à prendre en charge financièrement ce véhicule en auto-partage sur une période de deux années et à contractualiser, dans les meilleurs délais, avec un opérateur de service d’électromobilité. Les circonstances que la société pétitionnaire ne prévoit qu’un seul véhicule en auto-partage et qu’elle ne soit engagée que sur une durée de deux années sont sans incidence dès lors que la règlementation d’urbanisme n’impose aucun ratio de véhicules à mettre à disposition en fonction du nombre d’aires de stationnement, ni aucune durée d’engagement. Par suite, ce moyen doit être écarté. Enfin, il ne résulte pas davantage de cette règlementation que le pétitionnaire ait l’obligation de justifier, dans le dossier de demande de permis de construire, le caractère adapté au contexte local du dispositif dérogatoire prévu à l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen doit être écarté.

En dernier lieu, si l’article UB 12.1 du règlement du plan local d’urbanisme indique qu’une place de stationnement « équivaut » à une surface « moyenne » de 25 m² comprenant l’accès et le stationnement, ces caractéristiques générales ne sauraient prévaloir sur la règle définie à l’article UB 12.1.1, applicable aux logements collectifs, selon laquelle le projet doit prévoir une place de stationnement par tranche complète de 40 m² de surface de plancher de construction avec, au minimum, une place de stationnement par logement. Le projet de la société Kaufman & Broad région Normandie respectant cette règle, après l’abattement prévu l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 12 doit être écarté.

S’agissant de la méconnaissance de l’article UB 13.3 du règlement du plan local d’urbanisme :

Aux termes de l’article UB 13.3 du règlement du plan local d’urbanisme : « 13.3. – Espaces verts – Plantations : / Les plantations doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. / La plantation d’essences allergisantes listées dans l’annexe du règlement doit être limitée pour respecter les préconisations figurant dans cette annexe. / Les aires de stationnement doivent s’intégrer à leur environnement, notamment par des plantations d’accompagnement (d’essences locales mélangées). / Dans le cadre de la réalisation d’une opération d’ensemble, les noues pourront être comprises dans les espaces verts ».

En premier lieu, s’il ressort du plan de masse des constructions à démolir que six arbres devront être abattus, la notice du projet mentionne l’abattage de cinq arbres tandis que le plan du rez-de-chaussée du projet ne matérialise que quatre arbres à planter. Dans ces conditions, il ne peut être déterminé avec certitude que les arbres abattus seront remplacés au sens des dispositions de l’article UB 13.3 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme doit être accueilli.

En second lieu, les dispositions du code de l’urbanisme ne font pas obstacle à ce que le règlement du plan local d’urbanisme renvoie à un « cahier de recommandations architecturales », adopté selon les mêmes modalités procédurales, le soin d’expliciter ou de préciser certaines des règles figurant dans le règlement auquel il s’incorpore. Un tel document ne peut toutefois être opposé aux demandes d’autorisation d’urbanisme que s’il y est fait expressément référence dans le règlement et que ce cahier se contente d’expliciter ou préciser, sans les contredire ni les méconnaître, des règles figurant déjà dans le règlement.

En l’espèce, et dès lors que le règlement du plan local d’urbanisme de Bréhal ne fait pas expressément référence au cahier de prescriptions et de recommandations architecturales, urbaines et paysagères, les requérants ne sauraient utilement se prévaloir de ce document, lequel n’est pas opposable aux autorisations d’urbanisme. Au surplus, le document en cause ne s’applique qu’au secteur de Saint-Martin de Bréhal, secteur dans lequel n’est pas situé le terrain d’assiette en litige. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnait les dispositions du cahier de prescriptions et de recommandations architecturales, urbaines et paysagères.

S’agissant de la méconnaissance des articles L. 153-11 et L. 424-1 du code de l’urbanisme :

Aux termes de l’article L. 153-11 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente mentionnée à l’article L. 153-8 prescrit l’élaboration du plan local d’urbanisme et précise les objectifs poursuivis et les modalités de concertation, conformément à l’article L. 103-3. / La délibération prise en application de l’alinéa précédent est notifiée aux personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-9. / L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable ».

Il ressort des pièces du dossier que le conseil communautaire de la communauté de communes Granville Terre et Mer a débattu des orientations du projet d’aménagement et de développement durable dans sa séance du 30 juin 2022, lequel prévoit quatre axes : un environnement et des paysages préservés, protégés et mis en valeur, un développement structuré prenant en compte les spécificités du territoire et traduisant une politique de l’habitat ambitieuse, un développement économique équilibré privilégiant l’optimisation du foncier et enfin, un territoire solidaire et organisé. Si les requérants soutiennent que le projet méconnait les règles du futur plan local d’urbanisme intercommunal, et plus particulièrement celles relatives à l’emprise au sol, à la hauteur des constructions et au nombre de places de stationnement, il ressort des pièces du dossier que le premier projet de plan local d’urbanisme intercommunal a été arrêté par l’assemblée délibérante le 6 février 2025, soit postérieurement à la date du permis de construire en litige. Par ailleurs, en l’absence de règles précises relatives à l’emprise, à la hauteur ou au stationnement au sein du projet d’aménagement et de développement durable, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire de la commune de Bréhal a commis une erreur manifeste d’appréciation en ne prononçant pas un sursis à statuer sur la demande de permis de construire.

Sur les conséquences des irrégularités relevées :

Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

Il résulte de l’instruction que le vice dont est affecté le permis de construire attaqué, mentionné au point 42 du présent jugement, est susceptible d’être régularisé sans que la régularisation n’implique d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

Les parties ayant été invitées à présenter leurs observations et l’ensemble des moyens ayant été examinés, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions à fin d’annulation présentées par les requérants afin de permettre une éventuelle régularisation par la délivrance d’un permis de construire modificatif qui devra être communiqué au tribunal dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête présentée par M. et M^me A… D… et M. et M^me G… pour permettre la production au tribunal d’un permis de construire modificatif régularisant le vice mentionné au point 42 du présent jugement.

Article 2 : Le délai dans lequel la mesure de régularisation doit être communiquée au tribunal est fixé à deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C… A… D…, M^me F… A… D…, M. B… G…, M^me H… G…, à la commune de Bréhal et à la société Kaufman & Broad région Normandie.

Délibéré après l’audience du 9 décembre 2025 à laquelle siégeaient :

- M^me Macaud, présidente,

- M^me Pillais, première conseillère,

- M^me Absolon, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

La rapporteure,

Signé

C. ABSOLON

La présidente,

Signé

A. MACAUD

La greffière,

Signé

M. E…

La République mande et ordonne de la Manche en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

M. E…