Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 30 décembre 2022, 10 mai 2023 et 26 septembre 2023, M. A B et M^me C B, représentés par M^e Anselmino, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté n° PC 013 085 21 A 0033 du 19 juillet 2022 par lequel le maire de la commune de Roquefort-la-Bédoule a autorisé la SAS OASIS GROUPE à construire un ensemble immobilier de six bâtiments pour 104 logements sociaux et de 141 places de stationnement sur une parcelle cadastrée section AW n° 0199 (anciennement n° 0298) située route de Cassis ainsi que la décision rejetant leur recours gracieux ;

2°) d’annuler l’arrêté n° PC 013 085 21 A 0033 M 02 du 10 mars 2023 modifiant le projet initial en réduisant de 5 à 6 le nombre de bâtiments d’habitation et de 89 à 104 le nombre de logements sociaux ainsi que le nombre de places de stationnement de 141 à 121 sur trois niveaux de parking, modifiant les accès aux halls des bâtiments et le stationnement des bicyclettes, supprimant un étage du bâtiment E, et augmentant les surfaces d’espaces végétalisés ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Roquefort-la-Bédoule et de la SAS OASIS GROUPE une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté du 19 juillet 2022 est entaché d’un vice de procédure en l’absence d’avis de la commission départementale d’accessibilité et de sécurité requis dès lors que l’opération autorise pour partie la création d’un établissement recevant du public, en méconnaissance des articles R. 423-50, R. 423-51 et R. 425-15 du code de l’urbanisme, L. 122-3 et

R. 122-18 du code de la construction et de l’habitation ;

— il méconnait les dispositions de l’article R. 431-30 et L. 425-3 du code de l’urbanisme, le dossier de demande ne comprenant pas les pièces relatives aux établissements recevant du public, le permis modificatif du 10 mars 2023 ne modifiant pas ce point ;

— il méconnait l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme alors que les cotes étaient primordiales pour apprécier la conformité du projet à l’article UC7 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal ;

— il méconnait l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme ;

— il méconnait l’article R. 431-16 de ce code en l’absence du document attestant de la prise en compte de la réglementation thermique ;

— il méconnait l’article R. 431-19 du même code en ce que le dossier de demande ne comprend pas l’attestation certifiant que la demande d’autorisation de défrichement était complète ;

— le projet contesté méconnait l’article UC5 du règlement de zone du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole Aix-Marseille-Provence sur les hauteurs de façade ;

— il méconnait l’article UQ1 de ce règlement qui prohibe la destination hébergement en zone UQP dans laquelle se situe une partie du projet ;

— il méconnait l’article UC10 du règlement de zone dès lors qu’aucune pièce ne fait état de la qualité des essences existantes ni de celles à planter ;

— il méconnait l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme alors d’une part que des travaux d’extension et de renforcement des réseaux sont nécessaires et d’autre part que l’arrêté ne mentionne pas si le renforcement du réseau d’incendie était nécessaire et qu’ainsi l’autorité administrative se trouvait en situation de compétence liée pour refuser le projet ;

— il méconnait l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme et 4.4 des dispositions générales du plan local d’urbanisme intercommunal en ne réalisant pas suffisamment de logements locatifs sociaux hors financement via un prêt locatif social, ce que n’est pas une résidence service seniors et alors que les 31 logements à réaliser par le dispositif du bail réel solidaire (BRS) ne constituent pas des logements locatifs sociaux mais seront réalisés via un dispositif d’accession dont le financement est assimilé à du prêt locatif social (PLS) ;

— il méconnait l’article R. 431-16-3 du code de l’urbanisme en l’absence de tableau indiquant le nombre des logements familiaux et la part de ces logements correspondant à des logements locatifs sociaux hors PLS et ce vice demeure dans le permis modificatif ;

— il se fonde sur un classement illégal du terrain d’assiette en zone urbaine UCt alors que cette zone ne fait l’objet d’aucune urbanisation et demeure à l’état naturel et que les équipements publics sont insuffisants, en méconnaissance des dispositions de l’article

R. 151-18 du code de l’urbanisme ;

— il méconnait l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme en ce que le dossier ne comprend pas d’accord du gestionnaire du domaine public pour la réalisation d’aménagements d’aires dédiées aux services de secours qui seront réalisés sur son domaine ;

— la fraction du terrain d’assiette située en zone UCt méconnait l’article UC4 b) du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal ;

— l’arrêté du 10 mars 2023 méconnait l’article UC4 du règlement de zone du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole Aix-Marseille-Provence sur l’emprise au sol ;

— il méconnait les articles UC11 du règlement de zone et l’article 3.6 des dispositions générales du plan local d’urbanisme intercommunal de la métropole Aix-Marseille-Provence s’agissant de la surface affectée aux véhicules deux-roues motorisés et du local vélo ;

— il méconnait l’article UQ1 de ce règlement qui prohibe la destination hébergement en zone UQP dans laquelle se situe une partie du projet.

Par des mémoires enregistrés les 27 juillet et 27 octobre 2023, la SAS OASIS GROUPE et la SCCV route de Cassis, représentées par M^e Reboul, concluent au rejet de la requête à titre principal, à l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme à titre subsidiaire et à la mise à la charge des requérants une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles font valoir que la requête est irrecevable et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 22 novembre 2023, la commune de Roquefort-la-Bédoule, représentée par M^e Akacha, conclut au rejet de la requête à titre principal, à l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme à titre subsidiaire et à la mise à la charge des requérants une somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que la requête est irrecevable et que les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 décembre 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Houvet,

— les conclusions de M^me Noire, rapporteure publique ;

— les observations de M^e Anselmino pour les requérants, de M^e Reboul pour la SAS OASIS GROUPE et de M^e Akacha pour la commune de Roquefort-la-Bédoule.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 19 juillet 2022, le maire de la commune de Roquefort-la-Bédoule a autorisé la SAS OASIS GROUPE à construire un ensemble immobilier de six bâtiments pour 104 logements sociaux et de 141 places de stationnement sur une parcelle cadastrée section AW n° 0199 (anciennement n° 0298) située route de Cassis. Par un courrier du 5 septembre 2022,

M. et M^me B ont sollicité le retrait de cet arrêté, ce qui a été explicitement rejeté le 6 novembre 2022. Par un arrêté du 10 mars 2023, le maire a délivré à la pétitionnaire un permis modificatif (PCM) du projet initial, en réduisant de 5 à 6 le nombre de bâtiments d’habitation et de 89 à 104 le nombre d’appartements ainsi que le nombre de places de stationnement de 141 à 121 sur trois niveaux de parking, en modifiant les accès aux halls des bâtiments et le stationnement des bicyclettes, en supprimant un étage du bâtiment E, et en augmentant les surfaces d’espaces végétalisés. Par un arrêté du 23 novembre 2022, le permis de construire a été transféré à la SAS OASIS PROMOTION et à la SCCV route de Cassis. Les requérants demandent au tribunal d’annuler les arrêtés des 19 juillet 2022 et 10 mars 2023 ainsi que la décision rejetant leur recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous les éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat, justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que les requérants, propriétaires d’une maison d’habitation limitrophe de la parcelle du terrain d’assiette du projet, sont voisins immédiats du projet. Ce dernier porte sur la construction de cinq bâtiments de plusieurs étages, sur une portion de colline jusqu’à présent vierge de toute construction et couverte de pins d’Alep. Ces derniers peuvent se prévaloir notamment de la création de vues sur leur propriété et de nuisances sonores compte tenu de la création de plus d’une centaine de places de parking, pour justifier de leur intérêt à agir dans le cadre de la présente instance. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur l’étendue du litige :

5. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l’absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

6. Il résulte de ce qui précède que les moyens de la requête dirigés contre l’arrêté du 19 juillet 2022 doivent être examinés en tentant compte de la régularisation des illégalités éventuellement intervenue par la délivrance du permis de construire modificatif du 10 mars 2023.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

7. En premier lieu, aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt d’une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. ». L’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que : « Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu’après autorisation délivrée par l’autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d’accessibilité prévues à l’article L. 161-1 et, lorsque l’effectif du public et la nature de l’établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l’incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2. /La vérification de la conformité aux règles prévues à l’article L. 161-1 n’est pas exigée lorsque les travaux n’ont pas d’incidence sur l’accessibilité du cadre bâti. Il en va de même pour la vérification de la conformité aux règles prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2 lorsque les travaux n’ont pas d’incidence sur le niveau de sécurité contre l’incendie. /Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l’objet d’un accord de la même autorité administrative. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire doit être obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public. () ». Aux termes de l’article R. 425-15 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité compétente. / Le permis de construire indique, lorsque l’aménagement intérieur de l’établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt de la demande, qu’une autorisation complémentaire au seul titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue avant son ouverture au public en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée. ». Selon l’article R. 431-30 du même code : " Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d’accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l’habitation ; b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l’article R. 123-22 du même code. « . Selon les dispositions de l’article R. 143-2 du code de la construction et de l’habitation : » Pour l’application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. / Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel. ".

8. Il résulte de ces dispositions que lorsque l’aménagement intérieur de locaux constitutifs d’un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation, n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l’autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l’autorisation prévue par le code de la construction et de l’habitation, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public, et ce alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation.

9. En l’espèce, la notice de présentation du projet produite à l’appui de la demande de permis de construire modificatif indique que « l’opération contient un espace d’accueil pour les besoins de l’exploitation de l’ensemble immobilier, un espace d’animation à destination des usagers du site et des bureaux classés code du travail ». Le projet dispose d’espaces communs dans le bâtiment central, comprenant une « salle polyvalente » de 58 m², de 200 m² de bureaux dits « code du travail » sans aucun autre élément descriptif sur leur usage à venir ainsi que d’un espace commun de détente prévu sur le toit du bâtiment central disposant de tables et de chaises. Le projet comporte dès lors en partie au moins un établissement recevant du public, dont l’aménagement intérieur n’était pas encore précisément connu lors de la demande de permis. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’absence au dossier de demande des documents prévus par l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme, le moyen tiré de l’absence de mention de la nécessité d’obtenir une autorisation complémentaire prévue par l’article L. 425-3 précité comme celui tiré du vice de procédure en l’absence de consultation de la commission départementale d’accessibilité et de sécurité doivent être accueillis.

10. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. / Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. / Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. ». Aux termes de l’article R. 431-10 de ce code : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; / c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. « . L’article R. 431-13 du code de l’urbanisme dispose que : » Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public. « . Selon l’article R. 431-16 de ce code : » Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : () j) L’attestation de prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale, lorsqu’elle est exigée en application de l’article R. 122-24-1 du code de la construction et de l’habitation et, pour les projets soumis aux dispositions de l’article R. 122-2-1 du même code, l’attestation de réalisation de l’étude de faisabilité relative aux solutions d’approvisionnement en énergie réalisée en application de l’article R. 122-24-2 de ce code, ou, lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées aux articles R. 172-11 et R. 172-12 de ce code, un document établi par le maître d’ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation thermique, en application de l’article R. 122-22 de ce code, et pour les projets concernés par l’article R. 122-2 ou l’article R. 122-3 du même code, la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux solutions d’approvisionnements en énergie, en application de l’article R. 122-23 dudit code () « . Aux termes de l’article R. 431-16-3 du même code, dans sa version alors en vigueur, : » Lorsque la demande de permis de construire porte sur une opération de construction d’immeuble collectif de plus de douze logements ou de plus de huit cents mètres carrés de surface de plancher, située dans une commune faisant l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, et en l’absence de dérogation préfectorale mentionnée à l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme, le dossier de demande est complété par un tableau indiquant le nombre de logements familiaux et la part de ces logements familiaux correspondant à des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5 du code la construction et de l’habitation hors logements financés avec un prêt locatif social. « . L’article R. 431-19 du code de l’urbanisme dispose que : » Lorsque les travaux projetés nécessitent une autorisation de défrichement en application des articles L. 341-1, L. 341-3 ou L. 214-13 du code forestier, la demande de permis de construire est complétée par la copie de la lettre par laquelle le préfet fait connaître au demandeur que son dossier de demande d’autorisation de défrichement est complet, si le défrichement est ou non soumis à reconnaissance de la situation et de l’état des terrains et si la demande doit ou non faire l’objet d’une enquête publique. ".

11. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

12. Il ressort des pièces du dossier que les cotes figurent notamment sur le plan de masse et sur les plans de coupe PC03 ainsi que PC2.C et PC2.D et sur le plan « façade général ». Ces mentions sont suffisantes pour permettre aux services instructeurs d’apprécier la consistance du projet. Le bâtiment P et le bâtiment D, tels que prévus dans le PCM, sont matérialisés sur le plan de coupe sur le plan « coupe générale PC03.a », le bâtiments C figure sur le « plan de coupe générale PC03.b », les bâtiments A et E sur le plan « coupe générale A-E PC03.c » et les bâtiments B et à nouveau E sont sur le plan « coupe générale B-E PC03.d », plans qui ont été reçus à la mairie de Roquefort-la-Bédoule le 2 janvier 2023. Ainsi, tous les bâtiments prévus par le PCM font l’objet d’un plan de coupe. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que les constructions projetées prévoient un empiètement sur le domaine public. S’agissant des accès, il ne ressort pas des pièces du dossier que les deux aires pompiers, situées en dehors du terrain d’assiette, nécessiteront des aménagements particuliers. En tout état de cause, le département des Bouches-du-Rhône a émis un avis sur les accès le 1er juin 2022 précisant que « le pétitionnaire devra demander un arrêté de permission de voirie fixant les conditions de l’aménagement auprès du service entretien et exploitation de la direction des routes du conseil départemental » et l’article 3 du PCM dispose que : « L’accès doit être identique au permis initial » et que « une demande préalable d’une autorisation de voirie devra être formulée au service gestionnaire de la voie pour l’aménagement de l’accès ». Ces éléments sont suffisants pour considérer que si les accès nécessitent réellement une modification ou une occupation du domaine public, le département a exprimé un accord pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire, ce que reprend l’arrêté de PCM. Par ailleurs, le formulaire d’attestation de la prise en compte de la réglementation thermique joint au dossier de la demande de permis de construire produit au dossier de permis de construire modificatif est conforme aux exigences de l’article

R. 431-16 j) et comporte la signature électronique de la personne ayant réalisé l’attestation. Le dossier de demande est composé d’un document « synthèse surfaces » détaillant le type d’appartement allant de T 2 à T5, leur surface, bâtiment et niveau. Enfin, le dossier de PCM enregistré le 2 janvier 2023 est composé d’un arrêté du préfet des Bouches-du-Rhône du 8 août 2022 portant autorisation de défrichement pour l’opération en litige. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier joint à la demande de permis de construire était incomplet.

13. En troisième lieu, aux termes de l’article UC10 du règlement de zone : « e) les arbres existants sont maintenus ou en cas d’impossibilité obligatoirement remplacés par des sujets et qualité équivalentes (essence et développement à terme) ».

14. Le dossier de PCM comporte une planche état des lieux et une notice architecturale exposant que 195 arbres, des pins d’Alep, seront déposés sur le terrain, que 74 arbres seront conservés et que 200 arbres seront plantés, correspondant à la palette végétale adaptée au climat méditerranéen permettant la continuité des essences dans le contexte urbain. Ces éléments sont suffisants pour répondre aux exigences de l’article UC10.

15. En quatrième lieu, l’article R. 151-18 du code de l’urbanisme dispose que : « Les zones urbaines sont dites » zones U « . Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. »

16. Il ressort des pièces du dossier que si le terrain en litige est vierge de toute construction et d’une superficie importante, il est bordé au sud par une route départementale relativement large puis par des immeubles collectifs, et des bâtiments d’habitation ou industriels et commerciaux. A l’ouest, si une parcelle est laissée à l’état naturel, d’autres parcelles accueillent des bâtiments d’habitation, et la résidence des requérants. Au nord, plusieurs maisons sont construites, puis à l’ouest, les parcelles voisines accueillent un terrain de football et des pistes d’entrainement, et une parcelle est également vierge de toute construction, située en contrebas du stade. L’aménagement des accès prévu au dossier et les éventuels renforts des réseaux ne révèlent pas d’impossibilité d’adapter les équipements publics. Il suit de là que les requérants ne sont pas fondés à soutenir, par la voie de l’exception, que le classement de la portion de parcelle du terrain d’assiette en zone UCt1 par le plan local d’urbanisme intercommunal méconnaitrait les dispositions de l’article R. 151-18 du code de l’urbanisme et serait entaché d’une erreur manifeste d’appréciation.

17. En cinquième lieu, aux termes de l’article UC4 du règlement de zone du plan local d’urbanisme intercommunal : " a) en l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, l’emprise au sol au sens du présent PLUi de la totalité des constructions est inférieure ou égale à -en UCt1, 20% de la surface du terrain ; dans les autres zones, 30 % de la surface du terrain. () b) Lorsqu’au sens de l’article R. 111-21 du code de la construction et de l’habitation, l’ensemble des logements font preuve d’exemplarité énergétique ou d’exemplarité environnementale ou sont considérés comme à énergie positive, l’emprise au sol au sens du présent PLUi maximale de la totalité des constructions qui est définie par l’article 4a) peut être augmentée de 5 points pour atteindre 25 % en UCt1 et 35 % dans les autres zones ".

18. Si les requérants ont entendu soulever un moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent, il ressort toutefois tant de leurs écritures que des pièces du dossier que la surface de la portion du terrain d’assiette située en zone UCt1 du PLUi est de 13 793 m². La notice du projet précise que l’emprise au sol du PCM est de 3 442 m², ce qui correspond à un peu moins de 25 % de l’emprise au sol maximale autorisée par le PLUi, de 3 448 m², dans le cas de logements faisant preuve d’exemplarité énergétique, ce qui n’est en l’espèce pas contesté et établi. Le moyen ne peut qu’être écarté.

19. En sixième lieu, selon l’article UC5 du règlement de zone du plan local d’urbanisme intercommunal, en zone UCT1 la hauteur de façade des constructions projetées est inférieure ou égale à 10 mètres, et si elle n’est pas définie par le règlement graphique, la hauteur totale des constructions projetées est inférieure ou égale à la hauteur de façade, constatée ou projetée, augmentée de 3 mètres. Le lexique précise qu’en cas de toiture plate, la hauteur de façade est mesurée entre tout point du nu supérieur de toutes les dalles de couverture, y compris celle des étages en attique et le point bas de la façade situé à son aplomb. Le point bas de la façade correspond sur les parties décaissées après travaux au terrain fini, sur les parties remblayées et sur les parties ni décaissées ni remblayées au terrain naturel.

20. Il ressort des pièces du dossier que les toits des bâtiments P et C seront plats, avec attique pour le bâtiment P et un niveau décalé pour le bâtiment C. D’après la planche « coupe générale PC03.a », la hauteur de façade du bâtiment P, mesurée de son point le plus bas du terrain fini, et jusqu’au haut de la façade est située entre 8 et 9 mètres du sol, et d’environ 12 mètres jusqu’à l’acrotère de l’attique. D’ailleurs, la planche graphique mentionne ces deux hauteurs à 8,8 m et 12, 5 m. D’après la planche « coupe générale CC PC03.b », la hauteur de façade du bâtiment C, mesurée de son point le plus bas, et jusqu’au haut de la façade est située à 10 m du sol et à 13 m au niveau décalé le plus haut « skydome ». Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les bâtiments P et C ne respecteraient pas les règles de hauteur imposées par l’article UC5 du règlement de zone. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les autres bâtiments ne respecteraient pas les dispositions de l’article UC5 du règlement de zone du PLUi.

21. En septième lieu, le tableau de l’article UQ1 du règlement de zone relatif aux constructions nouvelles et affectations des sols interdit en zone UQP la sous-destination hébergement et admet sous conditions la sous-destination logement.

22. Le terrain d’assiette du projet se situe sur les zones UCt1 et UQP. Toutefois, les bâtiments dont la construction est projetée sont tous situés au sein de la zone UCt1. Si quelques rares éléments sont envisagés à la lisière des deux zones, il ne s’agit pas de constructions mais de murets et aménagements paysagers qui n’ont pas de vocation d’hébergement.

23. En huitième lieu, en vertu de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. () ». Aux termes de l’article L. 332-15 du code de l’urbanisme : « L’autorité qui délivre l’autorisation de construire, d’aménager, ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l’alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés. / Les obligations imposées par l’alinéa ci-dessus s’étendent au branchement des équipements propres à l’opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes. / Toutefois, en ce qui concerne le réseau électrique, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition est redevable de la part de la contribution prévue au troisième alinéa du II de l’article 4 de la loi n° 2000-108 du 10 février 2000 (1) relative à la modernisation et au développement du service public de l’électricité, correspondant au branchement et à la fraction de l’extension du réseau située sur le terrain d’assiette de l’opération, au sens de cette même loi et des textes pris pour son application. / L’autorisation peut également, avec l’accord du demandeur et dans les conditions définies par l’autorité organisatrice du service public de l’eau ou de l’électricité, prévoir un raccordement aux réseaux d’eau ou d’électricité empruntant, en tout ou partie, des voies ou emprises publiques, sous réserve que ce raccordement n’excède pas cent mètres et que les réseaux correspondants, dimensionnés pour correspondre exclusivement aux besoins du projet, ne soient pas destinés à desservir d’autres constructions existantes ou futures. () ».

24. Ces dispositions poursuivent notamment le but d’intérêt général d’éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d’être contraints, par le seul effet d’une initiative privée, de réaliser des travaux d’extension ou de renforcement des réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou d’électricité et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement, en prenant en compte les perspectives d’urbanisation et de développement de la collectivité. Il en résulte qu’un permis de construire doit être refusé lorsque, d’une part, des travaux d’extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d’autre part, l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.

25. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la société ENEDIS a émis un avis favorable au projet initial le 7 juin 2022 puis un nouvel avis favorable le 15 février 2023 pour un projet nécessitant une puissance moindre. Si des travaux sont nécessaires, pour un allongement HTA de 2 x 120 m sur le domaine public, et pour la création de deux postes de distribution public aux termes du second avis, auquel le PCM en litige fait explicitement référence tant dans ses visas que dans l’article 6, il en ressort clairement, que les travaux sont réalisables, dans un délai de 4 à 6 mois, que la personne publique concessionnaire est identifiée, et que les coûts sont évalués à 22 054 euros hors taxes. D’autre part, des deux avis favorables du service des eaux de Marseille des 23 janvier 2023 attestent que le raccordement au réseau d’assainissement collectif est possible pour le projet en litige, que les caractéristiques du projet rendront peut-être nécessaires des travaux d’extension ou de renforcement du réseau potable public du fait d’exigences spécifiques en matière de défense incendie, que ces travaux sont réalisables et seront à la charge du pétitionnaire. L’article 3 du PCM reprend cet avis. La délivrance du permis de construire en litige, lequel est assorti, ainsi qu’il vient d’être dit, de prescriptions renvoyant à l’avis émis par la société ENEDIS et du service des eaux de Marseille, la circonstance que la commune a cédé la parcelle du terrain d’assiette pour la construction d’une résidence sociale senior et les écritures en défense de la commune, permettent d’établir l’intention de réaliser les travaux d’extension du réseau d’électricité en cause et ceux hypothétiques du réseau d’eau potable spécifiques au risque incendie, intention confirmée dans les écritures en défense. La commune de Roquefort-la-Bédoule a accompli, conformément aux dispositions précitées de l’article L.111-11 du code de l’urbanisme, les diligences appropriées, auprès du gestionnaire du réseau, lui permettant de déterminer les conditions de réalisation des travaux d’extension du réseau public d’électricité. Il s’ensuit que le moyen tiré de la méconnaissance des articles L. 111-11 et L. 332-15 du code de l’urbanisme doit être écarté.

26. En neuvième lieu, aux termes de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme : « Conformément à l’article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l’habitation, dans les communes faisant l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1 du même code, dans toute opération de construction d’immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l’article L. 302-5 dudit code, hors logements financés avec un prêt locatif social. L’autorité administrative compétente de l’Etat, sur demande motivée de la commune, peut déroger à cette obligation pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l’opération. () ». Aux termes du dernier alinéa de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation : « A compter du 1er janvier 2019, sont assimilés aux logements sociaux mentionnés au présent article les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire défini à l’article L. 255-1. ». Selon l’article 4.4 des dispositions générales du règlement du PLUi : « Dans les secteurs délimités sur le règlement graphique, dans les » secteurs de mixité sociale « délimités sur le règlement graphique, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage minimal de ce programme est affecté à des logements locatifs sociaux au sens de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation. Le pourcentage est, pour chaque secteur de mixité sociale, précisé sur le règlement graphique ». La parcelle du terrain d’assiette située en zone UCt1 devant accueillir les bâtiments en projet est soumise à une servitude graphique de mixité sociale imposant la réalisation de 100% de logements locatifs sociaux.

27. En vertu des articles L. 631-13, L. 631-15, L. 631-16 et D. 631-27 du code de la construction et de l’habitation, une résidence services permet à ses occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables, précisés dans le contrat de location notamment lorsque le gérant de ces services est également le bailleur, et qui sont l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs, la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et à la surveillance des biens, et le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés. Les occupants peuvent en outre souscrire des services spécifiques individualisables auprès de prestataires. Il ressort des pièces du dossier que le PCM autorise la construction de 59 appartements en résidence service senior et que la résidence assurera des services communs destinés à répondre aux besoins de cette catégorie de population. Une telle résidence relève d’une vocation d’hébergement et non de logement au sens des dispositions précitées du plan local d’urbanisme. Les 59 appartements en résidence service senior sont dès lors exclus du calcul des objectifs de mixité sociale. Ce permis autorise également l’édification de 30 logements allant du T2 au T5 en bail réel solidaire, et ne prévoit aucun autre logement. Dans la mesure où le dernier alinéa de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation assimile aux logements sociaux les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire à compter du 1er janvier 2019, le projet respecte bien les dispositions précitées en prévoyant 100 % de logements sociaux dans sa partie consacrée au logement. Il suit de là que le moyen doit être écarté.

28. En dixième et dernier lieu, l’article UC 11 du règlement du PLUi f) : « Les emplacements prévus pour le stationnement des vélos doivent être facilement accessibles depuis les emprises publiques ou voies et, lorsqu’ils sont situés dans le même volume que celui de la construction principale, localisés en rez-de-chaussée ou, sous réserve d’une impossibilité technique, au premier niveau de sous-sol ». Cet article impose également un minimum d’une place pour deux-roues motorisées pour 6 places de voiture exigées.

29. D’une part, il ressort des plans du dossier que des emplacements pour les vélos sont prévus à chaque niveau de sous-sol du projet, en méconnaissance des dispositions de l’article UC 11 f) qui impose qu’ils se situent uniquement en rez-de-chaussée ou au premier niveau de sous-sol. D’autre part, si le projet prévoit 16 places pour les deux-roues motorisés, ce qui correspond au ratio exigé, et une surface moyenne de 2,5 m² par place, l’emplacement réservé à ces véhicules au niveau 0 apparait encaissé entre une cage d’escalier et des places de stationnement pour des voitures. Cette accessibilité extrêmement limitée à l’espace réservé aux deux-roues motorisés a pour effet de méconnaitre l’article cité au point précédent, dont l’objectif est que 16 places soient réalisées, et donc nécessairement utilisables, par les usagers de deux-roues motorisées.

Sur les conséquences de l’illégalité du permis de construire :

30. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire () estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

31. Il résulte de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation.

32. Lorsque les éléments d’un projet de construction ou d’aménagement auraient pu faire l’objet d’autorisations distinctes, le juge de l’excès de pouvoir peut prononcer l’annulation partielle de l’autorisation d’urbanisme en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux. En dehors de cette hypothèse, les dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme permettent au juge de l’excès de pouvoir de procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme dans le cas où l’illégalité affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisée par un permis modificatif. L’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par le vice soit matériellement détachable du reste du projet. La seule circonstance que les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d’illégalité portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu’elles fassent l’objet d’un permis modificatif. Enfin, un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

33. Les illégalités relevées au point 9 tirées de l’absence au dossier de demande des documents prévus par l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme, de l’absence de mention de la nécessité d’obtenir une autorisation complémentaire prévue par l’article L. 425-3 précité et du vice de procédure en l’absence de consultation de la commission départementale d’accessibilité et de sécurité, et celles relevées au point 29 tirées de la méconnaissance de l’article UC 11 relatif aux emplacement vélos et deux-roues affectent une partie identifiable du projet. Ces irrégularités peuvent faire l’objet d’une régularisation sans apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a donc lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme en prononçant l’annulation partielle des arrêtés des 19 juillet 2022 et 10 mars 2023 en tant que le permis de construire ne porte pas sur les règles relatives à un établissement recevant du public, en tant que les emplacements vélos ne sont pas situés uniquement au rez-de-chaussée et au premier niveau de sous-sol et en tant que l’emplacement réservé au stationnement des deux-roues motorisés ne permet pas le stationnement de 16 de ces véhicules. Par voie de conséquence, la décision rejetant le recours gracieux des requérants doit être annulée dans les mêmes limites. Un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement est imparti à la pétitionnaire pour solliciter une régularisation des vices relevés.

Sur les frais liés au litige :

34. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge des requérants, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, les sommes demandées par la commune, la SAS OASIS GROUPE et la SCCV route de Cassis au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens.

35. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Roquefort-la-Bédoule une somme de 1 000 euros et à la charge de la SAS OASIS GROUPE et de la SCCV route de Cassis une somme globale de 1 000 euros au titre des frais exposés par les requérants et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : Les arrêtés des 19 juillet 2022 et 10 mars 2023 sont annulés en tant que le permis de construire ne porte pas sur les règles relatives à un établissement recevant du public, en tant que les emplacements vélos ne sont pas situés uniquement au rez-de-chaussée et au premier niveau de sous-sol et en tant que l’emplacement réservé au stationnement des deux-roues motorisés ne permet pas le stationnement de 16 de ces véhicules. La décision rejetant le recours gracieux des requérants est annulée dans les mêmes limites.

Article 2 : En application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, il est imparti à la SAS OASIS GROUPE et à la SCCV route de Cassis un délai de six mois à compter de la notification du présent jugement pour demander la régularisation des vices mentionnés à l’article 1er du présent jugement. A défaut de demande régularisation dans le délai imparti, l’annulation totale sera acquise.

Article 3 : La commune de Roquefort-la-Bédoule versera à M. et M^me B une somme de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. La SAS OASIS GROUPE et la SCCV route de Cassis verseront à M. et M^me B une somme globale de 1 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions présentées par la commune de Roquefort-la-Bédoule ainsi que par la SAS OASIS GROUPE et la SCCV route de Cassis sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la commune de Roquefort-la-Bédoule, à M. A B et M^me C B ainsi qu’à la SAS OASIS GROUPE et à la SCCV route de Cassis.

Copie en sera adressée au procureur de la république près le tribunal judiciaire de Marseille en application de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 24 février 2025, à laquelle siégeaient :

— M. Pecchioli, président,

— M. Juste, premier conseiller,

— M^me Houvet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 1er avril 2025.

La rapporteure,

Signé

A. HOUVETLe président,

Signé

J-L PECCHIOLI La greffière,

Signé

S. BOUCHUTLa République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.

N°2211039