TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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18° chambre 2ème section

N° RG :

N° RG 22/00445 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZ6Z

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

27 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 23 Mai 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PANAME UNDERLINED

dont le siège social est situé [Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Aude BOURUET AUBERTOT de l’AARPI BGBA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B026

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [E]

demeurant [Adresse 11]

[Localité 8]

représenté par Maître Anne NACHBAR de l’AARPI M&J – Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0373

Décision du 23 Mai 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 22/00445 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVZ6Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge rapporteur,

Madame Maïa ESCRIVE, Vice-Présidente,

Monsieur Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Madame Louise FLORET, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 22 mars 2024, avis a été donné aux avocats que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2003, Monsieur [M] [E] a donné à bail commercial à la société JUST COW un local , sis [Adresse 5] à [Localité 10] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2012 moyennant un loyer principal mensuel de 3.230 euros.

Le bail a fait l’objet d’un renouvellement le 12 mars 2014 pour une période de 9 années à compter du 1er avril 2012 se terminant le 31 mars 2021.

Par avenant en date du 11 juin 2014, la SARL PANAME UNDERLINED a repris le bail.

Par acte extrajudiciaire du 25 novembre 2021, Monsieur [M] [E] a fait délivrer à la SARL PANAME UNDERLINED un commandement d’avoir à payer la somme de 13 572,48 euros visant la clause résolutoire, dont 184,42 euros de frais d’huissier et 18,06 euros de prestation de recouvrement.

Par ordonnance de référé en date du 27 mai 2022, le juge des référés a notamment condamné la SARL PANAME UNDERLINED à payer à Monsieur [M] [E] la somme provisionnelle de 4.000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 28 février 2022, autorisé la SARL PANAME UNDERLINED à se libérer de sa dette en 24 versements mensuels d’un montant égal en sus du loyer courant et condamné Monsieur [M] [E] à délivrer à la SARL PANAME UNDERLINED les avis d’échéances et quittances de loyer depuis l’origine du bail.

Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2022, la SARL PANAME UNDERLINED a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années.

Par acte extrajudiciaire du 10 juin 2022, Monsieur [M] [E] a mis en demeure la SARL PANAME UNDERLINED d’avoir, sous un délai d’un mois, à exécuter les obligations résultant du bail et notamment de :

— payer les causes du bail commercial, soit la somme de 21.162 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2022 ;

— payer les loyers indexés conformément aux stipulations du bail ;

— payer les loyers courants et les charges aux termes convenus, le premier de chaque mois à terme à échoir.

Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2021, la SARL PANAME UNDERLINED a assigné Monsieur [M] [E] devant la présente juridiction, aux fins essentielles de voir suspendus les effets de la clause résolutoire et de lui voir accorder des délais de paiement.

Par acte extrajudiciaire du 20 juillet 2022, faute pour Monsieur [M] [E] a refusé le renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes un mois s’étant écoulé depuis la mise en demeure.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 5 septembre 2023, la SARL PANAME UNDERLINED demande au tribunal, aux visas des articles 1104, 1315 et 2224 du code civil, L 145-14, L 145-41 et R 145-23 du code de commerce et de l’article 14.II de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 de :

— Annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 novembre 2021 par Monsieur [M] [E] à la société PANAME UNDERLINED ;

— subsidiairement en suspendre les effets et lui accorder deux ans de délai pour s’acquitter des sommes qui resteraient à sa charge ;

— Déclarer mal fondé Monsieur [M] [E] en ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, de résolution du bail commercial, de refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction et l’en débouter ;

— Le débouter en conséquence de toutes ses demandes d’expulsion ainsi que de ses demandes accessoires de fixation d’une indemnité d’occupation, de paiement de la clause pénale, et de conservation du dépôt de garantie ;

— Déclarer mal fondé Monsieur [M] [E] en sa demande en paiement de la somme de 12.520,50 € à titre d’arriéré locatif et l’en débouter ;

— Déclarer irrecevables comme prescrites les demandes en paiement de charges et taxes formées par Monsieur [M] [E] pour la période antérieure au 23 novembre 2016 ;

— Déclarer irrecevable Monsieur [M] [E] en sa demande de fixation du loyer révisé à la somme mensuelle de 3.594 € à compter du 1er avril 2022 ;

— subsidiairement le déclarer mal fondé en cette demande et l’en débouter ;

— Déclarer irrecevable Monsieur [M] [E] en sa demande en paiement d’un solde de charges afférentes à l’année 2015 et à la période du 1er janvier au 23 novembre 2016 ;

— Déclarer mal fondé Monsieur [M] [E] en sa demande en paiement d’un solde de charges récupérables pour la période postérieure au 23 novembre 2016 et l’en débouter ;

— Déclarer mal fondé Monsieur [M] [E] en sa demande en paiement de dommages et intérêts, d’intérêts, de capitalisation des intérêts, d’article 700 et l’en débouter ;

— Condamner Monsieur [M] [E] à lui payer à la somme de 7.830 € à titre de remboursement des provisions versées sur la période du 22 juin 2016 au 30 septembre 2023 inclus, et avec intérêts légaux capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— Ordonner la compensation entre les créances et dettes réciproques par application de l’article 1347 du code civil ;

— Condamner Monsieur [M] [E] à lui payer la somme de 300.000 € à titre d’indemnité d’éviction ;

A titre subsidiaire, désigner un expert avec mission :

— d’entendre les parties en leurs explications, visiter les locaux litigieux, les décrire ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces utiles et notamment prendre connaissance des documents contractuels, comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce dans les lieux par la société PANAME UNDERLINED ;

— et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, l’indemnité d’éviction pouvant être due à la société PANAME à la suite de son éviction ;

— Dire que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il devra déposer son rapport au secrétariat-greffe dans le délai de deux mois à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises ;

— Fixer le montant de la provision à consigner au secrétariat-greffe pour les frais d’expertise ;

— Condamner Monsieur [M] [E] au paiement de cette provision ;

— Condamner encore Monsieur [M] [E] à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Débouter Monsieur [M] [E] de toutes ses demandes contraires ;

— Condamner Monsieur [M] [E] en tous les dépens.

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 6 février 2023, Monsieur [M] [E] demande au tribunal, aux visas de l’article L.145-41 du code de commerce, de :

— débouter la SARL PANAME UNDERLINED de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre reconventionnel, sur l’acquisition de la clause résolutoire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial portant sur les locaux du [Adresse 5] à [Localité 10], aux torts de la société preneuse à la date du 25 décembre 2021 ;

— condamner la SARL PANAME UNDERLINED à lui payer la somme de 12.520,50 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2022, avec, tel que prévu au bail, intérêts légaux majorés de quatre points à compter du 25 novembre 2021 ;

— condamner la SARL PANAME UNDERLINED au paiement de la somme de 2004,00 € au titre de la clause pénale stipulée au bail ;

— ordonner l’acquisition au bailleur du dépôt de garantie au titre de la clause pénale ;

Subsidiairement, sur la résolution judiciaire du bail,

— prononcer la résolution judiciaire du bail commercial aux torts de la SARL PANAME UNDERLINED ;

A titre infiniment subsidiaire, sur la validation du refus de renouvellement du bail,

— dire et juger que le renouvellement du bail a légitimement été refusé le 20 juillet 2022 ;

— dire et juger que la SARL PANAME UNDERLINED est sans droit ni titre depuis le 20 juillet 2022 ;

En tout état de cause, à titre reconventionnel, sur l’expulsion,

— ordonner l’expulsion de la SARL PANAME UNDERLINED et de tous occupants de son chef, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, les frais du serrurier étant à porter également à la charge de la SARL PANAME UNDERLINED ;

— autoriser Monsieur [M] [E] à faire entreposer les meubles et effets personnels qui seraient trouvés dans les lieux dans tel garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de la partie expulsée, passé le délai d’un mois suivant cet entreposage, autoriser [M] [E] à faire vendre par tel commissaire-priseur de son choix lesdits meubles et effets aux frais de la SARL PANAME UNDERLINED, faute par elle d’avoir réglé la totalité des frais mis à sa charge par le jugement ;

— condamner la SARL PANAME UNDERLINED au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer révisé majoré de 50% en vertu des stipulations de l’article

XVI 3. du bail , soit la somme de 5.391€ ;

A titre reconventionnel, sur le paiement du solde des charges récupérables :

— débouter la SARL PANAME UNDERLINED de ses prétentions aux fins de compensation en remboursement des provisions sur charges ;

— condamner la SARL PANAME UNDERLINED à lui payer la somme de 5.172,43€ au titre de la régularisation des charges récupérables :

— Au titre de l’année 2015 : 993,43 €

— Au titre de l’année 2016 : 959,00 €

— Au titre de l’année 2017 :544,90 €

— Au titre de l’année 2018 : 999,40€

— Au titre de l’année 2019 :990,40€

— Au titre de l’année 2020 : 685,30€

A titre reconventionnel, sur la fixation du loyer révisé et l’indemnité d’occupation :

— dire et juger que le loyer révisé au 1er avril 2022 s’élève à la somme mensuelle de 3.594€, sans préjudice de la provision mensuelle sur charges de 90€, soit une mensualité révisée d’un montant de 3.684€ ;

— condamner la SARL PANAME UNDERLINED au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer révisé majoré de 50% en vertu des stipulations de l’article

XVI 3. du bail , soit la somme de 5.391€ ;

A titre reconventionnel, encore, sur les dommages et intérêts :

— dire et juger que l’inexécution grave et persistante de ses obligations par la société preneuse est source d’un préjudice pour le bailleur qu’il conviendra d’indemniser sur le fondement de l’article 1231-1 du Code Civil ;

— condamner la SARL PANAME UNDERLINED à lui payer la somme de 6.000€ a à titre de dommages et intérêts dus en raison de l’inexécution grave et persistante du contrat,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus, conformément à l’article 1343-2 du code civil;

— condamner la SARL PANAME UNDERLINED à payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— ordonner l’exécution provisoire de l’intégralité des dispositions du jugement à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 24 janvier 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 22 mars 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

— Sur la demande de nullité du commandement de payer du 25 novembre 2021 et la demande reconventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire :

La SARL PANAME UNDERLINED sollicite la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 novembre 2021 pour imprécision de la somme réclamée. Elle soutient que le décompte mentionne un solde débiteur de 3.320 euros au 1er octobre 2019 sans aucune précision sur l’origine de ce solde ; qu’il est en contradiction avec celui annexé au premier commandement du 13 novembre 2019 ; qu’elle justifie qu’au 30 septembre 2019, elle avait réglé sur toute l’année précédente une somme totale de 39.840 euros, ce qui est supérieur au loyer annuel en principal majoré des charges; que le commandement est inintelligible ainsi que l’a relevé le juge des référés dans son ordonnance du 27 mai 2022; que le bailleur n’a jamais communiqué d’avis d’échéance, ni quittance de loyers depuis l’origine du bail, l’empêchant de s’assurer de l’exigibilité des sommes.

Monsieur [M] [E] s’est opposé à cette demande.

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit donc, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre à celui-ci d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

Par acte extrajudiciaire du 25 novembre 2021, Monsieur [M] [E] a fait délivrer à la SARL PANAME UNDERLINED un commandement d’avoir à payer la somme de 13 572,48 euros visant la clause résolutoire, dont 184,42 euros de frais d’huissier et 18,06 euros de prestation de recouvrement.

Le commandement de payer est accompagné d’un décompte locataire du 1er octobre 2019 au 19 novembre 2021, lequel, en l’état des pièces produites par le bailleur est difficilement lisible et insuffisamment clair et précis.

Dans ces conditions, le décompte ne permettant pas à la SARL PANAME UNDERLINED de connaître les causes exactes du commandement de payer à elle délivré, ce commandement sera déclaré nul et de nul effet. Il ne sera pas fait droit aux demandes subséquentes de Monsieur [M] [E] de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et de conservation du dépôt de garantie.

— sur la demande à titre reconventionnel de résolution du bail :

Monsieur [M] [E] sollicite à titre reconventionnel la résolution du bail du 21 mars 2003. Il soutient que la SARL PANAME UNDERLINED ne paie plus les loyers courants depuis plus de deux années, qu’elle est redevable de la somme de 12.520,50 euros au titre de l’arriéré locatif; qu’il s’agit d’un manquement grave et persistant de la SARL PANAME UNDERLINED à ses obligations contractuelles justifiant la résolution du bail; qu’elle refuse l’indexation des loyers; qu’il convient de fixer le montant du loyer mensuel révisé à la somme de 3.594 euros et que le refus d’indexer le loyer, malgré commandement délivré en ce sens, constitue un manquement grave justifiant également la résolution judiciaire.

La SARL PANAME UNDERLINED s’est opposée à cette demande. Elle soutient s’agissant de l’arriéré de loyer que pour parvenir à la somme de 12.520,50 euros, Monsieur [M] [E] a pris un solde débiteur de 3.320 euros au 1er octobre 2019 qui n’est pas justifié; que le juge des référés a considéré qu’ à la date du 28 février 2022, Monsieur [M] [E] ne pouvait revendiquer qu’une somme de 4.000 euros ; que depuis le 28 février 2022, elle a en application de l’ordonnance de référé du 27 mai 2022, effectué en plus du paiement du loyer courant et des charges des règlements de sorte que l’arriéré locatif n’est plus à ce jour que de 1.494,23 euros; que la demande de fixation du loyer à la somme mensuelle de 3.594 euros est irrecevable car relevant de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux; que cette demande est de surcroît mal fondée; qu’il convient de calculer le loyer révisé sur la base de l’indice ILC du 4ème trimestre et non du premier trimestre, que ceci conduit à un loyer annuel révisé de 42.205,01 euros.

En application des articles 1741 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable au jour du contrat, la demande de résolution judiciaire du bail peut être accueillie en cas de violation suffisamment grave du contrat. Le caractère de gravité suffisante s’apprécie en fonction de la nature de l’obligation inexécutée et de l’infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant.

Le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante.

Il appartient au juge saisi d’apprécier, au jour où il statue, si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation, le bailleur se prévalant d’une infraction commise par le preneur pour solliciter la résolution du bail devant en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

S’agissant des arriérés de loyers, Monsieur [M] [E] produit un décompte faisant apparaitre un arriéré de loyer au 7 février 2022 d’un montant de 12.520,50 euros. Il n’a pas actualisé sa créance.

La SARL PANAME UNDERLINED reconnaît trois incidents de paiement en mars et avril 2020 et février 2021. Il ressort du l’état préparatoire au Grand Livre général de la SARL PANAME UNDERLINED qu’au 30 juin 2023, la SARL PANAME UNDERLINED n’était plus redevable que de la somme de 1.494,83 euros. A la lecture de cette pièce, il apparaît qu’en sus du loyer courant et des charges, la SARL PANAME UNDERLINED a réglé la somme de 188 euros en application de l’ordonnance de référé du 27 mai 2022, ce qui démontre sa bonne foi.

Dès lors, si la SARL PANAME UNDERLINED a pu méconnaître son obligation de payer le loyer à l’échéance contractuelle prévue, elle reste aujourd’hui redevable d’une somme peu importante à l’égard de son bailleur. Dès lors, le manquement par la SARL PANAME UNDERLINED n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

S’agissant ensuite de l’indexation, le contrat de bail prévoit à l’article 3 intitulé “Révision du loyer” que “le loyer sera révisé à la demande de l’une ou l’autre des parties, tous les ans et dans les conditions suivantes :

Il variera automatiquement tous les ans à la date anniversaire de la prise d’effet du bail, proportionnellement aux variations de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par L’INSTITUT NATIONAL DE LA STATISTIQUE ET DES ETUDES ÉCONOMIQUES selon la formule :

Ln = L x In/Io

Dans laquelle :

Ln est le loyer révisé au cours de l’année n

L le loyer de base précisé sous le paragraphe “loyer – montant”

Io est l’indice de référence de toutes les révisions

In est l’indice de révision de l’année n”

L’article 4 intitulé “Indice de référence” prévoit que “le loyer ci-dessus fixé sur l’indice trimestriel du coût de la construction, INSEE CONSTRUCTION. L’indice de base pour la première révision sera celui du 4ème trimestre de l’année 2002".

Le juge des loyers commerciaux est seul compétent pour statuer sur le montant du loyer révisé ou renouvelé (article R. 145-23 du code de commerce). Toutefois, en l’espèce, la demande porte sur l’indexation du loyer. Le tribunal de céans est donc compétent pour statuer sur cette demande.

La clause d’indexation prévue au contrat de bail est automatique. Ainsi, la non-application de l’indexation par le bailleur ne peut être assimilée à une renonciation de sa part à l’application de cette clause. Le bailleur est donc en droit d’indexer le loyer avec retard. Toutefois, il devra veiller à agir dans le cadre de la prescription quinquennale.

Il n’est pas contesté que l’ICC stipulé au contrat de bail a été remplacé par l’indice des loyers commerciaux (ILC) et que loyer de base (L) est de 38.760 euros. La date d’anniversaire de la prise d’effet du bail étant le 1er avril, la révision pour l’année 2022 s’effectue donc à la date du 1er avril 2022.

S’agissant de l’ILC, il convient de relever que le contrat de bail précise que l’indice de base pour la révision est celui du 4ème trimestre et non du premier trimestre comme l’indique Monsieur [M] [E]. L’indice de révision de l’année 2022 est donc l’ILC du 4ème trimestre 2021, soit 118,59 euros et l’indice de référence de toutes les révisions le 4ème trimestre 2016 soit 108,91.

Ainsi, le loyer révisé annuel est de 42.205,01 euros (38.760 x 118,59/108,91 = 42.193,40), soit un loyer mensuel de 3517, 08 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’état préparatoire du Grand Livre général de la SARL PANAME UNDERLINED que cette dernière réglait 3.654,75 euros de janvier à juin 2022 puis la somme de 3531 euros à compter de la mise en demeure du 10 juin 2022. Ainsi, contrairement à ce que soutient Monsieur [M] [E], la SARL PANAME UNDERLINED n’a pas refusé d’indexer le loyer et règle le loyer indexé.

Dès lors, Monsieur [M] [E] ne démontre pas un manquement grave de la SARL PANAME UNDERLINED justifiant la résolution du bail et sera donc débouté de sa demande de résolution judiciaire aux torts de la SARL PANAME UNDERLINED. Les demandes subséquentes de Monsieur [M] [E] visant l’expulsion et l’autorisation de séquestrer les meubles de la SARL PANAME UNDERLINED seront rejetées.

— sur le refus du renouvellement du bail sans indemnité d’éviction:

Monsieur [M] [E] sollicite la validation du refus de renouvellement du bail commercial à compter du 20 juillet 2022. Il soutient que par acte extra-judiciaire du 10 juin 2022, il avait mis en demeure la SARL PANAME UNDERLINED d’avoir à respecter les obligations du bail commercial, à savoir le paiement des causes du bail commercial, soit la somme de 21.162,66 euros, selon décompte arrêté au 1er juin 2022, à payer les loyers indexés conformément aux stipulations du bail et à payer les loyers courants et les charges aux termes convenus, le premier de chaque mois à terme à échoir; qu’aucune de ces obligations essentielles n’a été respectée.

La SARL PANAME UNDERLINED sollicite que Monsieur [M] [E] soit déclaré mal fondé en son refus de renouveler le bail sans indemnité d’éviction. Elle soutient que la créance alléguée est 5 fois supérieure à celle que le juge des référés a retenue dans son ordonnance ; qu’il ressort des comparaisons entre les différents décomptes des bailleurs et avec ceux de son expert-comptable, que la créance est inintelligible et en tout cas infondée; qu’elle ne pouvait vérifier l’exigibilité des sommes réclamées ; qu’elle réclame des régularisations de charges; que depuis la mise en demeure du 10 juin 2022, elle s’acquitte chaque mois du loyer indexé; qu’elle règle régulièrement les loyers et les charges; que les incidents de paiement survenus en 2020 et 2021 ont concerné trois mois seulement de loyers; que compte tenu de la perte du fonds que va générer la perte du bail et des éléments comptables, le montant de l’indemnité d’éviction ne peut être inférieur à 300.000 euros; qu’à titre subsidiaire, elle sollicite une mesure d’expertise aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que : “Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat.

S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.”

L’article L. 145-12 du code de commerce dispose que “La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.”

L’article L.145-14 du code de commerce dispose, dans son premier alinéa :

“Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

L’article L. 145-17 du code de commerce dispose que : “I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.”

L’article L.145-28 du code de commerce dispose que :”Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.”

Le bail commercial liant Monsieur [M] [E] et la SARL PANAME UNDERLINED est arrivé à son terme le 31 mars 2021. Le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er avril 2021.

Par acte extrajudiciaire du 24 mai 2022, la SARL PANAME UNDERLINED a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années.

Par acte extrajudiciaire du 10 juin 2022, Monsieur [M] [E] a mis en demeure la SARL PANAME UNDERLINED d’avoir, sous un délai d’un mois, à exécuter les obligations résultant du bail et notamment de :

— payer les causes du bail commercial, soit la somme de 21.162 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2022 ;

— payer les loyers indexés conformément aux stipulations du bail ;

— payer les loyers courants et les charges aux termes convenus, le premier de chaque mois à terme à échoir.

Par acte extrajudiciaire du 20 juillet 2022, Monsieur [M] [E] a refusé le renouvellement pour motifs graves et légitimes un mois s’étant écoulé depuis la mise en demeure, sans préciser la date d’effet du congé.

En l’espèce, il résulte des dispositions de l’article L. 145-12 du code de commerce que le bail du 12 mars 2014 a pris fin le 31 mars 2023 à 24h00 par l’effet de la notification du non-renouvellement signifiée par Monsieur [M] [E] le 20 juillet 2022.

Force est de constater que le bailleur ne produit aucun décompte postérieur à la date de la mise en demeure du 10 juin 2022 permettant de justifier que la SARL PANAME UNDERLINED n’a pas régularisé les infractions contenues dans la mise en demeure dans le délai d’un mois. Il y a lieu à cet effet de relever que Monsieur [M] [E] sollicite dans ses dernières conclusions, la condamnation de la SARL PANAME UNDERLINED à un arriéré locatif, arrêté à une date antérieure à celle de la mise en demeure. Au demeurant, la SARL PANAME UNDERLINED, comme indiqué dans les développements ci-dessus, justifie avoir réglé de manière régulière le loyers et les charges, à l’exception des mois de mars et avril 2020 et février 2021, et d’avoir réglé le loyer indexé à compter de la mise en demeure. En outre, elle justifie avoir réglé régulièrement les mensualités prévues par l’ordonnance de référé du 27 mai 2022.

Ainsi, Monsieur [M] [E] ne démontre pas un motif grave et légitime justifiant du non-paiement d’une indemnité d’éviction. Il sera par ailleurs débouté de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’occupation majorée.

En revanche, le défaut de justification d’un motif grave et légitime autorise la SARL PANAME UNDERLINED à solliciter de Monsieur [M] [E] le paiement de l’indemnité d’éviction auquel elle

peut prétendre conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce.

En l’espèce, le tribunal ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant de cette indemnité, il convient de désigner un expert judiciaire, dans les termes du dispositif ci-après lequel aura par ailleurs pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation due à Monsieur [M] [E] par la SARL PANAME UNDERLINED depuis le 1er avril 2023 en application de l’article L. 145-28 du code de commerce.

La consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire sera mise à la charge de la SARL PANAME UNDERLINED.

Une indemnité d’occupation provisionnelle égale au dernier loyer pratiqué est justifiée pendant la durée de l’instance.

— sur les demandes pécuniaires de la SARL PANAME UNDERLINED et à titre reconventionnel de Monsieur [M] [E] :

* sur les demandes relatives à la régularisation des charges :

Monsieur [M] [E] sollicite la condamnation de la SARL PANAME UNDERLINED à lui verser la somme de 5.172,43 euros au titre des charges récupérables de 2015 à 2020. Il soutient qu’il gère personnellement la location du bien et qu’il avait omis de régulariser les charges; que sa créance est liquide, certaine et exigible.

La SARL PANAME UNDERLINED sollicite la condamnation de Monsieur [M] [E] à lui payer la somme de 7.830 euros à titre de remboursement des provisions versées sur la période du 22 juin 2016 au 30 septembre 2023 inclus, et avec intérêts au taux légal capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil. Elle soutient que le bail ne prévoit pas de date pour la régularisation des charges; qu’en application de l’article R. 145-36 du code de commerce, il convient de retenir la date du 30 septembre; que Monsieur [M] [E] ne justifie ni des modalités de calcul des charges, ni du montant effectif de ses dépenses; que ses demandes en paiement de solde de charges afférentes à l’année 2015 et à la période du 1er janvier au 23 novembre 2016 sont prescrites; que les appels de fonds émis par le syndic ne comportent aucune précision sur la nature des charges de copropriété; qu’il est impossible de vérifier s’ils concernent ou non des grosses réparations ; que ces appels de fonds sont, en l’absence de tout autre document comme les relevés de dépenses générales de l’immeuble et les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, insuffisants pour déterminer les charges de copropriété; que s’agissant des impôts et taxes, le bail ne précise pas non plus la base de répartition; que la créance n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible.

Le contrat de bail en cause ayant été renouvelé le 12 mars 2014, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, les parties pouvaient librement déterminer la répartition des charges entre elles. Il convient donc de se référer aux stipulations contractuelles liant les parties. S’il est prévu le règlement de provision, il doit y avoir une régularisation en fin d’exercice et les charges doivent être justifiées par le bailleur. L’absence de régularisation de charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu’en l’absence de régularisation des charges, les provisions versées par le locataire doivent être remboursées.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à l’article 1° du I intitulé “charges proprement dites” “Le preneur devra rembourser au bailleur en sus du loyer l’ensemble des charges de copropriété afférentes aux locaux loués, le loyer étant stipulé “net de charges”. Toutefois, seront extraites éventuellement desdites charges celles correspondant à de grosses réparations, auxquelles le locataire n’aurait pas à participer.

(…)

Lorsqu’il aura été procédé à la régularisation des comptes annuels de copropriété le bailleur ou son mandataire arrêtera les comptes de l’année écoulée et les adressera au preneur avec les pièces justificatives à l’appui en lui réclamant le complément dû en cas d’insuffisance de provision ou en le créditant de l’excédent payé selon le cas.”

A l’article 2° du I intitulé “Impôts et taxes”, le contrat stipule notamment que le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière afférente au bien loué. Il est précisé que “l’ensemble de ces charges fera l’objet d’une régularisation annuelle, le bailleur s’engageant à produire à cette occasion toutes pièces justificatives”.

S’agissant de la prescription des demandes en paiement des charges récupérables pour l’année 2015 et la période du 1er janvier au 23 novembre 2016, il résulte de l’article 2224 du code civil que l’action en répétition de charges locatives se prescrit dans un délai de cinq ans. Selon l’article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [M] [E] a formulé ses demandes relatives à la régularisation des charges dans l’instance de référé, par voie de conclusions déposées pour l’audience le 23 novembre 2021. Dès lors, toute demande en paiement relative à la régularisation des charges antérieure au 23 novembre 2016 est prescrite. Les demandes de Monsieur [M] [E] relatives à la régularisation des charges pour l’année 2015 et pour la période allant du 1er janvier au 23 novembre 2016 sont donc irrecevables.

S’agissant des charges de copropriété, le bail stipule que “Le preneur devra rembourser au bailleur en sus du loyer l’ensemble des charges de copropriété afférentes aux locaux loués” à l’exception des grosses réparations. Dès lors, Monsieur [M] [E] est en droit de mettre à la charge de la SARL PANAME UNDERLINED le paiement de l’ensemble des charges locatives à compter du 23 novembre 2016 et ce jusqu’en 2020, à l’exception des grosses réparations. Des appels de fonds pour travaux apparaissent sur les appels de fonds de 2017 pour un montant total de 79,75 euros (19,94 + 59,81 euros), de 2018 pour un montant total de 79,76 euros (19,94 x4) et de 2019 pour un montant total de 60 euros (20x3). Il se déduit des demandes de Monsieur [M] [E] que ces sommes ont été déduites des charges dues par la SARL PANAME UNDERLINED, conformément aux stipulations du bail.

Ainsi, les charges récupérables se décomposent comme suit :

— pour l’année 2016 : prescrites (dernier appel de fonds daté du 29 septembre 2016);

— pour l’année 2017 : 271,45 x4 – 473,90 (provisions à déduire) = 611,90 euros;

— pour l’année 2018 : 286,79 x 4 = 1.147,16 – 79,76 = 1067,40 euros

— pour l’année 2019 : 867,3 x 3 = 867,3 – 60 = 807,3 euros, étant précisé que Monsieur [M] [E] n’a pas produit le quatrième appel de charges pour l’année 2019;

— pour l’année 2020 : 776,30 euros.

S’agissant de la taxe foncière, le bail stipule expressément que cette taxe est à la charge du preneur. Ainsi, Monsieur [M] [E] est en droit de réclamer le paiement de la taxe foncière dans le cadre de la régularisation des charges.

Ainsi, la SARL PANAME UNDERLINED est redevable au titre de la taxe foncière :

—  2016 : prescrite (taxe foncière à payer avant le 17 octobre 2016);

—  2017 : la somme de 1013 euros,

—  2018 : la somme de 1012 euros,

—  2019 : la somme de 994 euros,

—  2020 : la somme de 989 euros.

La SARL PANAME UNDERLINED ayant versé une provision de 90 euros par mois, il convient de déduire à de ces sommes la somme de 1080 euros.

La SARL PANAME UNDERLINED est ainsi redevable des sommes suivantes au titre de la régularisation des charges :

— pour l’année 2016 : 0 (prescrite) ;

— pour l’année 2017 : 611,90 + 1013 – 1080 = 544,90 euros ;

— pour l’année 2018 : 1067,40 + 1012 – 1080 = 999,40 euros ;

— pour l’année 2019 : 807,3 + 994 – 1080 = 721,30 euros ;

— pour l’année 2020 : 776,30 + 989 – 1080 = 685,30 euros ;

Soit un total de 2.950,90 euros.

La SARL PANAME UNDERLINED sera donc condamnée à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 2.950,90 euros au titre de la régularisation des charges, outre les intérêts légaux à compter de la présente décision.

Monsieur [M] [E] ne justifie, malgré la demande de la SARL PANAME UNDERLINED d’aucune régularisation de charges pour les années 2021, 2022 et 2023.Il convient donc de faire droit à la contestation de la SARL PANAME UNDERLINED et de condamner Monsieur [M] [E] à lui rembourser la somme de 3.240 euros (1.080x 3)au titre des provisions de charges payées non régularisées et non justifiées, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

*sur l’arriéré locatif :

Monsieur [M] [E] sollicite la condamnation de la SARL PANAME UNDERLINED à lui payer la somme de 12.520 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté du 28 février 2022, avec intérêts légaux majorés de quatre points à compter du 25 novembre 2021.

La SARL PANAME UNDERLINED s’oppose à cette demande. Elle soutient que depuis la date du 28 février 2022, elle a, en application de l’ordonnance de référé du 27 mai 2022, effectué, en plus du paiement du loyer courant des règlements de sorte que l’arriéré locatif n’est plus que de 1.494,23 euros.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.

L’article 1315 du code civil dispose que “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Comme relevé précédemment, Monsieur [M] [E] produit un décompte faisant apparaitre un arriéré de loyer au 7 février 2022 d’un montant de 12.520,50 euros. Il n’a pas actualisé sa créance. Par ailleurs, il n’a produit aucune quittance ou avis d’échéance à l’appui du décompte. Or, il ressort de l’état préparatoire au Grand Livre général de la SARL PANAME UNDERLINED qu’au 30 juin 2023, la SARL PANAME UNDERLINED n’était plus redevable que de la somme de 1.494,83 euros. En outre, il ressort de cet état préparatoire que la SARL PANANE UNIDERLINED a réglé régulièrement le loyer et les charges ainsi que la somme de 188 euros en application de l’ordonnance de référé du 27 mai 2022. Monsieur [M] [E] n’a pas contesté ce décompte.

Dès lors, il y a lieu de condamner la SARL PANAME UNDERLINED à payer à Monsieur [M] [E] la somme de 1.494,83 euros arrêtée au 30 juin 2023.

L’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable en l’espèce, dispose que :" Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non-écrite."

L’avenant au bail commercial en date du 11 juin 2014 stipule qu'”A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire, d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 10 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme”.

Ces stipulations, qui déterminent par avance l’indemnisation du bailleur causée par le comportement du preneur, à savoir les retards de paiement, s’analysent en une clause pénale manifestement excessive, eu égard, d’une part, au montant des majorations cumulées, et d’autre part aux différents paiements effectués par la SARL PANAME UNDERLINED.

Les intérêts seront donc réduits au taux légal à compter de la présente décision.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Par ailleurs, la clause pénale, en ce qu’elle fixe à l’avance et de façon forfaitaire l’indemnité perçue par le bailleur, en cas de non-paiement des loyers, constitue une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge.

Cette pénalité apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par le bailleur et du montant peu élevé de l’arriéré locatif. Il convient de la réduire d’office à la somme de 1 euro.

* sur la demande de fixation du loyer au 1er avril 2022 à la somme mensuelle de 3.594 euros :

Comme relevé précédemment, le loyer indexé annuel au 1er avril 2022 est de 42.205,01 euros (38.760 x 118,59/108,91 = 42.193,40), soit un loyer mensuel de 3517, 08 euros auquel s’ajoute la provision sur charges de 90 euros, soit une mensualité indexée de 3.607.08 euros.

*sur la demande de compensation :

L’article 1147 du code civil en vertu duquel le demandeur fonde sa demande n’est pas applicable en l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 1er octobre 2016. Conformément à l’article 12 du code de procédure civile, il convient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit applicable. L’ancien article 1290 du code civil, applicable en l’espèce, dispose que “La compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l’insu des débiteurs ; les deux dettes s’éteignent réciproquement, à l’instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.”

En l’espèce, la SARL PANAME UNDERLINED est fondée à solliciter la compensation entre les dettes connexes constituées, pour Monsieur [M] [E], au titre de la régularisation des charges de 2021 à 2023 qu’il est condamné à verser à la SARL PANAME UNDERLINED, et, pour celle-ci, par l’arriéré locatif ainsi qu’au titre de la régularisation des charges pour les années 2017 à 2020 qu’elle est condamnée à verser à Monsieur [M] [E].

Le tribunal ordonnera donc la compensation entre, d’une part, la somme de 4.445,73 euros (2.950,90 + 1.494,83), au titre de l’arriéré locatif et de la régularisation des charges de 2021 à 2023 due par la SARL PANAME UNDERLINED, et d’autre part, la somme de 3.240 euros représentant la régularisation des charges de 2021 à 2023 due par Monsieur [M] [E], à hauteur de la somme la plus faible.

— Sur la demande à titre de dommages et intérêts :

Monsieur [M] [E] sollicite la condamnation de la SARL PANAME UNDERLINED à la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il soutient que les manquements graves et persistants de la société preneuse sont source d’un préjudice propre pour le bailleur, qui malgré les relances amiables, la procédure de référé, une tentative de médiation conventionnelle, se voit confronté à l’exécution défectueuse du bail commercial depuis plus de trois années.

La SARL PANAME UNDERLINED s’est opposée à la demande de Monsieur [M] [E]. Elle soutient qu’il ne rapporte pas la preuve de ses dires.

L’article 1231-1 du code civil en vertu duquel le défendeur fonde sa demande n’est pas applicable en l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 1er octobre 2016. Conformément à l’article 12 du code de procédure civile, il convient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit applicable. L’article 1147 du code civil, applicable en l’espèce, dispose que “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.”

Monsieur [M] [E] ne justifie d’aucun préjudice distinct de ceux réparés par la présente décision, ce d’autant qu’il ne démontre pas l’existence de manquements graves et persistants de la SARL PANAME UNDERLINED.

Monsieur [M] [E] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

— sur les demandes accessoires :

Les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront réservés et l’affaire renvoyée à la mise en état pour suivre le déroulement de la mesure d’expertise.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire du 25 novembre 2021;

Déboute Monsieur [M] [E] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

Déboute Monsieur [M] [E] de sa demande de résolution du contrat de bail commercial aux torts de la SARL PANAME UNDERLINED ;

Déboute Monsieur [M] [E] de sa demande de conservation du dépôt de garantie;

Dit que par l’effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 20 juillet 2022, le bail liant Monsieur [M] [E] et la SARL PANAME UNDERLINED et portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 10], a pris fin le 31 mars 2023;

Dit que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour la SARL PANAME UNDERLINED au paiement d’une indemnité d’éviction et pour Monsieur [M] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2023;

Déboute Monsieur [M] [E] de ses demandes tendant à l’expulsion de la SARL PANAME UNDERLINED, à être autorisée à séquestrer les meubles et facultés mobilières de la SARL PANAME UNDERLINED, à conserver le dépôt de garantie au titre de la clause pénale et à la condamnation de la SARL PANAME UNDERLINED à lui verser une indemnité d’occupation majorée;

Déclare irrecevables les demandes de Monsieur [M] [E] relatives à la régularisation des charges pour l’année 2015 et pour la période allant du 1er janvier au 23 novembre 2016 ;

Condamne la SARL PANAME UNDERLINED à verser à Monsieur [M] [E] la somme de 2.950,90 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2017 à 2020 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Monsieur [M] [E] à verser à la SARL PANAME UNDERLINED la somme de 3.240 euros au titre de la régularisation des charges pour les années 2021 à 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne la SARL PANAME UNDERLINED à verser à Monsieur [M] [E] la somme de 1.494,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Monsieur [M] [E] de sa demande de majoration de l’intérêt légal ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Condamne la SARL PANAME UNDERLINED à verser à Monsieur [M] [E] la somme de 1 euro au titre de la clause pénale;

Fixe le loyer annuel indexé au 1er avril 2022 à la somme de 42.205,01 euros ;

Ordonne la compensation entre la somme de 4.445,73 euros au titre de l’arriéré locatif et de la régularisation des charges de 2021 à 2023 due par la SARL PANAME UNDERLINED, et d’autre part, la somme de 3.240 euros représentant la régularisation des charges de 2021 à 2023 due par Monsieur [M] [E], à hauteur de la somme la plus faible,

Déboute Monsieur [M] [E] de sa demande de dommages et intérêts;

Avant dire droit sur le surplus des demandes ;

Ordonne une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

[V] [P]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

[XXXXXXXX02]

Email : [Courriel 9]

— avec mission :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux loués, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1° de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2° d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert.

3° de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 31 mars 2023 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2025;

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SARL PANAME UNDERLINED à la Régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, Atrium Sud 1er étage, parvis du Tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 26 juillet 2024 inclus avec une copie de la présente décision,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 25 septembre 2024

à 11h30 pour vérification du dépôt de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans le délai ainsi imparti, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Réserve les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire,

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024

Le Greffier Le Président

Louise FLORET Sandra PERALTA