RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2025

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/08783 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYLF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 38]- RG n° 19/06254

APPELANTE

Madame [K] [S] [N]

née le [Date naissance 12] 1984 à [Localité 41] (51)

[Adresse 24]

[Localité 25]

Représentée par M^e Emmanuelle FARTHOUAT – FALEK, avocat au barreau de PARIS, toque : G0097

Ayant pour avocat plaidant : M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, AARPI MLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0073

INTIMÉS

Monsieur [W] [X]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 42] (53)

[Adresse 34]

[Localité 15]

Représenté par M^e Matthieu NICOLET de la SELEURL MN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0511

Ayant pour avocat plaidant : M^e Paul-Olivier RAULT, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [J] [X]

[Adresse 18]

[Localité 17]

DEFAILLANT

Madame [P] [X]

[Adresse 2]

[Localité 33] (U.S.A.)

DEFAILLANTE

S.C.I. CJAG

[Adresse 31]

[Localité 23]

Représentée par M^e Olivia AMBAULT de la SCP VELIOT FENET-GARDE AMBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0222

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 21] représenté par son syndic, le Cabinet FALQUE PIERROTIN

[Adresse 29]

[Localité 28]

Représenté par M^e Eric AUDINEAU et plaidant par M^e Julie FABRIZI – AARPI AUDINEAU GUITTON – avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 38] RIVE GAUCHE, immatriculée au RCS de [Localité 38] sous le numéro 306 533 738

C/O Société FONCIA [Localité 38] RIVE GAUCHE

[Adresse 11]

[Localité 27]

Représenté par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0837

Société AXA FRANCE IARD

SA immatriculée au RCS de [Localité 35] sous le n° 722 057 460

[Adresse 14]

[Localité 30]

N° SIRET : 722 057 460

Représentée par M^e Romain BRUILLARD de la SCP d’Avocats PREEL, HECQUET, PAYET-GODEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R0282

Société ALTERNA

SCOP immatriculée au RCS de [Localité 38] sous le numéro 402 562 920

[Adresse 4]

[Localité 26]

Représentée par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0139

SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE 'SADA'

SA à Directoire et Conseil de Surveillance immatriculée au RCS de [Localité 36] sous le numéro B 580 201 127

[Adresse 16]

[Localité 13]

Représentée par M^e Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2364

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère,

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Perrine VERMONT, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière CJAG est propriétaire non occupante d’un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 10].

Mme [S] [N] a été propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble voisin, du [Adresse 20] à [Localité 39], du 12 novembre 2014 au 26 juillet 2019.

Le 4 décembre 2014, la société CJAG a déclaré un dégât des eaux en provenance de l’immeuble du [Adresse 20]

Par exploits des 29 août et 5 septembre 2016, la société CJAG a fait citer Mme [S] [N], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à Paris 14ème et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Paris 14ème, devant le juge des référés de ce tribunal, afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

M. [I] a été désigné ès qualités par une ordonnance du 14 octobre 2016.

Les opérations d’expertise ont été déclarées communes à la société Alterna et aux époux [X], copropriétaires non occupants de l’immeuble du [Adresse 20], par ordonnance du 4 mai 2017.

L’expert a déposé son rapport le 30 janvier 2018.

Par actes des 6 et 7 mai 2019, la société CJAG a fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] à Paris 14ème, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à Paris 14ème, M. [W] [X], Mme [Y] [E] épouse [X], la société Alterna et Mme [S] [N] au fond devant le tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Par acte du 29 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] à [Localité 39] a faite citer la société Anonyme de Défense et d’Assurance (ci-après SADA) et la société anonyme AXA France IARD, assureurs multirisques de l’immeuble.

Les deux procédures ont été jointes le 6 novembre 2019.

Mme [X] est décédée le [Date décès 5] 2019, laissant pour lui succéder M. [J] [X] et Mme [P] [X]. Ces derniers sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions signifiées le 4 mai 2020.

Bien que régulièrement citée, la SADA n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 11 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 39], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39] sous la garantie de son assureur SADA Assurances, Mme [S] [N], M. [W] [X] et la société Alterna à payer à la société CJAG :

la somme de 12 167,40 euros HT majoré de la TVA applicable au jour du prononcé du jugement et indexé selon l’indice BT01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 30 janvier 2018, date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du présent jugement, en réparation de son préjudice matériel,

la somme de 365,20 euros TTC au titre du coût de l’intervention de la société ATB,

la somme de 55 692 euros en réparation du préjudice locatif subi d’août 2015 à janvier 2021 inclus,

la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] de son appel en garantie dirigé contre la société AXA France IARD,

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39], Mme [S] [N], M. [W] [X], la société Alterna et la société AXA France IARD de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixé comme suit les responsabilités respectives des défendeurs dans la survenance du préjudice :

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] : 10 %

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] : 50 %

Mme [S] [N] : 20 %

M. [W] [X] : 10 %

la société Alterna : 10 %,

— condamné Mme [S] [N], la société Alterna et M. [W] [X] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] de toute condamnation en principal, intérêts et frais, y compris frais irrépétibles, dans la limite du partage de responsabilité instauré,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 39], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39] sous la garantie de son assureur SADA Assurances, Mme [S] [N], M. [W] [X] et la société Alterna aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— accordé à Maître Olivia Ambault le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Mme [S] [N] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 29 avril 2022, enrôlée sous le n° RG 22/ 08783.

La SADA a également relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 5 mai 2022, enrôlée sous le n° RG 22/ 09036.

Par ordonnance d’incident du 14 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des procédures enrôlées sous les n° RG 22/ 08783 et n° RG 22/ 09036 et dit qu’elles se poursuivront sous le n° RG 22/ 08783.

La procédure devant la cour a été clôturée le 21 mai 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 18 juillet 2022 par lesquelles Mme [S] [N], appelante, demande à la cour de lui donner acte du désistement partiel de son appel interjeté le 29 avril 2022 en ce qu’il est dirigé à l’encontre de Monsieur [J] [X] et Mme [P] [X] et de dire que l’appel se poursuit à l’encontre des autres parties à l’instance ;

Vu les conclusions notifiées le 1er avril 2025 par lesquelles Mme [S] [N], appelante, invite la cour, au visa des articles 544 et suivants du code civil, 367 et 368 du code de procédure civile, à :

à titre principal,

— infirmer le jugement du 11 mars 2022 en toutes ses dispositions,

— prononcer sa mise hors de cause,

— débouter toutes les parties de toutes demandes, à titre de condamnation principale ou de garantie, dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire,

— infirmer le jugement du 11 mars 2022, en ce qu’il a fixé les responsabilités respectives des défendeurs dans la survenance du préjudice comme suit :

syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] : 10 %

syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] : 50 %

Mme [S] [N] : 20 %

M. [X] : 10 %

la société Alterna : 10 %

et statuant de nouveau,

— ramener et fixer la part de responsabilité de Mme [S] [N] à de plus justes proportions,

en toute hypothèse,

— débouter l’intégralité des autres parties, soit M. [X], la société Alterna, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la SADA et la société CJAG de leurs appels incidents et de l’intégralité de leurs

demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39] sous la garantie de son assureur SADA, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] [Localité 39], la société Alterna et M. [W] [X] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure,

— condamner in solidum la société CJAG, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39], la SADA, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Adresse 37] [Localité 3], la société Alterna, la société AXA France IARD et M. [W] [X] ou tous succombants à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et de l’appel non compris dans les dépens, ainsi qu’aux dépens de la procédure ;

Vu les conclusions notifiées le 29 avril 2025 par lesquelles M. [X], intimé, invite la cour, au visa de l’article 544 du code civil, à :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 11 mars 2022 en ce qu’il a statué dans les termes suivants :

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39] sous la garantie de son assureur SADA Assurances, Mme [S] [N], M. [W] [X] et la société Alterna à payer à la société CJAG :

la somme de 12 167,40 euros HT majoré de la TVA applicable au jour du prononcé du jugement et indexé selon l’indice BT01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 30 janvier 2018, date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du présent jugement, en réparation de son préjudice matériel,

la somme de 365,20 euros TTC au titre du coût de l’intervention de la société ATB,

la somme de 55 692 euros en réparation du préjudice locatif subi d’août 2015 à janvier 2021 inclus,

la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39], Mme [S] [N], M. [W] [X], la société Alterna et la société AXA France IARD de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

fixé comme suit les responsabilités respectives des défendeurs dans la survenance du préjudice :

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] : 10 %

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] : 50 %

Mme [S] [N] : 20 %

M. [W] [X] : 10 %

la société Alterna : 10 %

condamné Mme [S] [N], la société Alterna et M. [W] [X] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] de toute condamnation en principal, intérêts et frais, y compris frais irrépétibles, dans la limite du partage de responsabilité instauré,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 39], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39] sous la garantie de son assureur SADA Assurances, Mme [S] [N], M. [W] [X] et la société Alterna aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

accordé à Maître Olivia Ambault le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties,

à titre principal,

— débouter toutes parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire,

— fixer à un pourcentage résiduel qui ne saurait excéder 10 % la quote-part de responsabilité de M. [X] dans les dommages subis par la société CJAG,

— ramener a de plus justes proportions le montant du préjudice locatif subi par la société CJAG,

— condamner in solidum toutes parties succombantes à lui verser la somme de 5 000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 7 avril 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] à [Localité 39], intimé, invite la cour, au visa des articles 232, 238, 246 du code de procédure civile, 1242 et suivants du code civil, 9 de la loi du 10 juillet 1965, L. 113-1, L. 114-1 et L. 121-2 du code des assurances, à :

— débouter Mme [S] [N], M. [X], la société Alterna et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de l’ensemble de leurs prétentions,

— débouter la société AXA France et la SADA de l’ensemble de leurs prétentions,

— débouter la société CJAG de l’ensemble de leurs prétentions,

à titre principal,

— infirmer le jugement en ce qu’il retient sa responsabilité,

— infirmer le jugement en ce qu’il fixe sa responsabilité à hauteur de 50 %,

statuant à nouveau,

— prononcer sa mise hors de cause,

— débouter la société CJAG de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement rendu le 11 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris retient la responsabilité de Mme [S] [N], de la société Alterna, des consorts [X] et de la SADA,

statuant à nouveau,

— condamner in solidum Mme [S] [N], la société Alterna, M. [W] [X] à le relever et à le garantir de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires prononcée à son encontre,

— condamner la SADA et la société AXA France à le relever et à le garantir de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires prononcée à son encontre,

en tout état de cause,

— condamner in solidum la société CJAG, la société SADA Assurances, Mme [S], la société Alterna, M. [W] [X], Mme [S] [N] et la société AXA France à lui verser ou tout succombant une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de 1ère instance et d’appel avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 8 avril 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10], intimé, invite la cour, à :

à titre principal

— infirmer le jugement en ce qu’il :

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39] sous la garantie de son assureur SADA Assurances, Mme [S] [N], M. [W] [X] et la société Alterna à payer à la société CJAG :

la somme de 12 167,40 euros HT majoré de la TVA applicable au jour du prononcé du jugement et indexé selon l’indice BT01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 30 janvier 2018, date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du présent jugement, en réparation de son préjudice matériel,

la somme de 365,20 euros TTC au titre du coût de l’intervention de la société ATB,

la somme de 55 692 euros en réparation du préjudice locatif subi d’août 2015 à janvier 2021 inclus,

la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Localité 3] de ses demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

fixé la part de responsabilités du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Localité 3] dans la survenance du préjudice à 10 %,

condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39] sous la garantie de son assureur SADA Assurances, Mme [S] [N], M. [W] [X] et la société Alterna aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

accordé à Maître Olivia Ambault le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties,

— débouter la SADA et Mme [S] [N] de leurs appels,

— débouter, la société CJAG et toute autre partie de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire,

— limiter sa condamnation à la réparation du seul préjudice matériel résidant dans la réfection du seul mur touché par les remontées capillaires sur le mur de la cour et ce pour moitié avec la société CJAG qui a concouru à son propre préjudice en ne ventilant pas son appartement,

— juger que ce préjudice limité n’est pas chiffré par la demanderesse de telle sorte qu’il n’est pas déterminé et donc n’est pas indemnisable en l’état,

à titre infiniment subsidiaire,

— limiter la perte locative imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à 10 % de la perte de chance et ce exclusivement pour la période antérieure au 9 septembre 2019,

en toute hypothèse,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 8 avril 2025 par lesquelles la société Alterna, intimée, invite la cour, au visa des articles 544 du code de procédure civile, et 1240 et suivants du code civil, à :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la part de responsabilité de la société Alterna dans la survenance du préjudice de la société CJAG dans la limite de 10 %,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] des condamnations prononcées à son encontre au profit de la société CJAG dans la limite de 10 %,

statuant à nouveau de ce chef,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— débouter la société CJAG de sa demande de condamnation au titre du préjudice immatériel actualisé à hauteur de 105 560 euros en ce qu’elle est dirigée solidairement à son encontre,

subsidiairement,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à son égard,

en tout état de cause,

— débouter toutes autres parties des demandes qu’elles pourraient formuler à son encontre,

— condamner la partie défaillante à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 16 mai 2025 par lesquelles la société CJAG, intimée, invite la cour, au visa des articles 544 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— débouter la société SADA, Mme [S] [N], M. [W] [X], la société Alterna, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], pris en la personne de son Syndic, Foncia Lutèce et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] pris en la personne de son syndic de l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 39], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] sous la garantie de son assureur SADA assurances, de Mme [S] [N], de M. [W] [X] et de la société Alterna à répondre des préjudices matériels et immatériels subis par la société CJAG et en conséquence, les condamner in solidum à lui payer les sommes suivantes de :

12 167 ,40 euros HT, majoré de la TVA applicable au jour du prononcé de l’arrêt et indexé selon l’indice BT01 de la construction, indice de référence en vigueur au 30 janvier 2018, date du dépôt du rapport d’expertise et à la date de l’arrêt à intervenir,

365,20 euros au titre du coût de l’intervention de la société ATB,

4 000 euros au titre de l’article 700,

— l’infirmer en ce qu’il a cru devoir limiter le préjudice locatif à la somme de 55 692 euros pour la période d’août 2015 à janvier 2021,

et statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20], pris en la personne de son syndic, le Cabinet Falque Pierrotin sous la garantie de son assureur, la SADA, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, Foncia Lutèce, M. [W] [X], Mme [S] [N], la société Alterna à payer la somme de 106 470 euros, sauf à parfaire,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, Foncia Lutèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20], pris en la personne de son syndic le Cabinet Falque Pierrotin sous la garantie de son assureur la SADA, Mme [S], la société Alterna, M. [W] [X], à lui payer une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— accorder à M^e Olivia Ambault, associé de la SCP Veliot Fenet-Garde Ambault, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 16 mai 2025 par lesquelles la société AXA France IARD, intimée, invite la cour, au visa de l’article L. 124-5 du code des assurances, à :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 11 mars 2022,

— débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment de leur appel incident,

— condamner in solidum les parties succombantes à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 7 avril 2025 par lesquelles la SADA, intimée, invite la cour, au visa des articles 4, 5, 63 à 68 du code de procédure civile, 1103, 1108, 1153 du code civil et L. 112-6 du code des assurances, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39] sous la garantie de son assureur SADA Assurances, Mme [S] [N], [W] [X] et la société Alterna à payer à la société CJAG :

la somme de 12 167,40 euros HT majoré de la TVA applicable au jour du prononcé du jugement et indexé selon l’indice BT 01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 30 janvier 2018, date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du présent jugement, en réparation de son préjudice matériel.

la somme de 365,20 euros TTC au titre du coût de l’intervention de la société ATB

la somme de 55 692 euros en réparation du préjudice locatif subi d’août 2015 à janvier 2021 inclus,

la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] de son appel en garantie dirigé contre la société AXA France IARD,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé les responsabilités respectives dans la survenance du préjudice comme suit :

syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] : 10 %

syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] : 50 %

Mme [S] [N] : 20 %

M. [X] : 10 %

la société Alterna : 10 %

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 39], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39], sous la garantie de son assureur SADA Assurances, Mme [S] [N], M. [W] [X] et la société Alterna aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une part de responsabilité à la charge de Mme [S] [N], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], de M. [X] et de la société Alterna,

statuant à nouveau,

— juger que le contrat d’assurance souscrit par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] auprès de la SADA est nul pour défaut d’aléa,

— juger que la garantie de la SADA n’est pas due,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation à son encontre,

— juger que le sinistre est survenu avant la prise d’effet du contrat souscrit auprès de la SADA et ne relève pas de sa garantie,

— juger que les conditions de garantie du contrat souscrit auprès de la SADA ne sont pas réunies,

— juger que les dommages sont contractuellement exclus de la garantie de la SADA,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre,

— débouter tout autre concluant de ses demandes à son encontre,

— la mettre purement et simplement hors de cause,

— juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] n’est pas responsable des désordres et débouter tous concluants de leurs demandes à son encontre,

— réduire la part de responsabilité mise à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 20],

— retenir à la charge de Mme [S] [N] une part de responsabilité qui ne saurait être inférieure à 20 %,

— retenir des parts de responsabilité qui ne sauraient être inférieures à :

10 % à la charge syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]

20 % à la charge de Mme [S] [N]

10 % à la charge de M. [X]

10 % à la charge de la société Alterna

— débouter la CJAG de sa demande à hauteur de 105 560 euros, sauf à parfaire au titre de son préjudice locatif allégué,

— réduire les indemnités allouées à la société CJAG à de plus justes proportions,

— juger que la garantie de la SADA ne pourrait être recherchée pour des préjudices qui seraient imputables à l’absence de réalisation de travaux,

— débouter tout concluant de ses demandes à son encontre,

— faire application des dispositions du contrat souscrit auprès de la SADA et des exclusions et limites de garantie prévues,

en tout état de cause,

— débouter Mme [S] [N], la société CJAG et tous autres concluants de leurs demandes formulées à son encontre au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance et d’appel,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte’ dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la demande de jonction

Mme [S] [N] demande la jonction des procédures 22/08783 et 22/09036. Ces procédures ont été jointes par ordonnance du 14 décembre 2022. La demande est par conséquent sans objet.

Sur le rapport d’expertise, l’origine des désordres et les responsabilités

En application de l’article 544 du code civil, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

L’article 1240 du même code dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il en use et en jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Le tribunal a relaté les désordres constatés par l’expert de la façon suivante :

« L’expert judiciaire explique avoir visité l’appartement de la SCI CJAG le 9 décembre 2016 et constaté que :

— le mur mitoyen avec le [Adresse 20] présentait un taux d’humidité de 100% sur toute sa hauteur dans la cuisine, la salle d’eau et la chambre.

— les murs situés en façade comportaient du salpêtre au pied, représentatif de remontées capillaires.

— les parois du sous-sol présentaient également une forte humidité et un décollement de l’enduit.

— des traces de remontées capillaires étaient visibles sur les pierres de soubassement de la cour du rez-de-chaussée.

— les ventilations, tant dans le sous-sol que dans l’appartement, étaient insuffisantes.

S’agissant de l’appartement de Mme [S], M. [I] a relevé une forte humidité sur toute la hauteur du mur mitoyen avec le [Adresse 6] dans la cuisine et la salle de bains, ainsi qu’une humidité dans la chambre et le séjour côté cour en partie basse et une absence de ventilation dans l’appartement.

Lors de sa seconde visite le 30 juin 2017, il indique avoir visité l’appartement de la SARL Alterna, occupé par la société SOS Solidarité et situé au 1er étage du [Adresse 20], lequel présentait une humidité :

— de 80% au niveau du mur mitoyen au-dessus du plan de travail de la cuisine ainsi que sous le placard de l’évier.

— oscillant entre 60 et 80% au niveau du plafond revêtu du toile de verre.

— de 100% sur le mur mitoyen côté bac de douche et le plafond.

— sur le mur mitoyen côté façade et sur la totalité de la paroi intérieure du placard du séjour habillant le mur mitoyen avec le [Adresse 6].

L’expert s’est ensuite rendu le 22 septembre 2017 dans l’appartement des consorts [X], sis au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 20] et occupé par Mme [R], dans lequel il a relevé de l’humidité sur le mur côté façade au droit de la fissure dans la cuisine, au plafond de la salle de bains et du sanitaire, sur le mur côté façade au-dessus de la fenêtre et dans le placard de droite côté douche habillant le mur mitoyen.

Il ajoute que le mur séparatif mitoyen des deux immeubles est constitué de moellons en sorte qu’il est imprégné par l’eau provenant des dégâts des eaux ou infiltrations ; qu’en l’absence de ventilation suffisante et de purge des murs des appartements, ces derniers restent humides entraînant décollement de revêtement, cloquage des peintures et apparition de salpêtre. »

La cour constate qu’aucune partie n’a jugé utile de produire les notes aux parties établies par l’expert alors que celles-ci ne sont pas incluses dans le rapport déposé le 30 janvier 2018.

Sur la responsabilité de Mme [S] [N]

Mme [S] [N] soutient que les désordres subis par la SCI CJAG proviennent du mauvais état général des bâtiments dont elle n’est nullement responsable et que le tribunal a retenu à tort que la cause des dommages trouverait partiellement son origine dans son appartement alors que cela ne résulte pas du rapport d’expertise, l’expert ayant uniquement estimé, à tort également, qu’elle avait laissé perdurer les désordres sans laisser libre accès à son appartement, ses installations privatives n’étant pas en cause. Elle ajoute que l’expert n’a pas établi de lien de causalité entre ce prétendu attentisme et le dommage et souligne qu’il s’est contenté de prendre pour acquis les allégations formulées par les parties adverses.

Elle conteste avoir été informée d’un dégât des eaux survenu dans son appartement avant l’achat et soutient n’avoir jamais pu obtenir le dossier relatif à ce sinistre auprès du syndic.

La SCI CJAG allègue que, d’après l’expert, les désordres proviennent notamment d’un dégât des eaux survenu en juillet 2014 dans l’appartement de Mme [S] [N] et dont cette dernière était informée lors de la signature de la promesse de vente. Elle soutient que Mme [S] [N] a été mise en demeure à de nombreuses reprises d’entreprendre les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres et que l’expert a relevé au cours de son accédit l’absence de ventilation dans l’appartement. Elle conclut qu’il est ainsi établi que la carence et l’inaction de Mme [S] [N] à traiter les infiltrations provenant de ses installations privatives est en partie à l’origine des désordres affectant son appartement.

Le syndicat du [Adresse 20] soutient que l’expert a mis en cause les installations et équipements privatifs du lot n° 51, propriété de Mme [S] [N].

Sur ce,

L’expert conclut dans son rapport que la présence d’humidité au rez-de-chaussée dans le mur mitoyen est dû à plusieurs dégâts des eaux. Il évoque en premier lieu un sinistre survenu en juillet 2014 dans l’appartement de Mme [D], acquis par Mme [S] [N] le 12 novembre 2014, précisant que le sinistre était évoqué dans la promesse de vente. Il expose que depuis la vente jusqu’au début de l’expertise l’appartement n’a pas pu être visité en vue d’une recherche de fuite et qu’il semble que Mme [S] [N] ait fait réaliser des travaux dans la cuisine, à l’occasion desquels les désordres auraient été résolus.

Il conclut à la responsabilité de Mme [S] [N] « qui a laissé perdurer des désordres dans la résidence pendant deux ans sans laisser libre accès à son appartement ».

Néanmoins, le dégât des eaux survenu avant la vente par Mme [S] [N] de son appartement, s’il ressort d’un constat amiable dressé par la SCI CJAG, n’est documenté, quant à sa nature, sa localisation ou son intensité, par aucune autre pièce versée aux débats ni annexée au rapport d’expertise. Il n’est notamment pas démontré que Mme [S] en avait connaissance lors de la signature du compromis de vente.

En revanche, il ressort d’un courrier de mise en demeure adressé le 18 septembre 2015 par le conseil du syndicat du [Adresse 20] à Mme [S] [N] que le syndic, informé par celui du [Adresse 6], a envoyé un plombier afin qu’il procède à une recherche de fuite dans l’appartement et que ce dernier a conclu à l’existence probable d’une fuite sur une colonne montante ou une descente d’eaux usées encoffrée ou sous l’évier de l’appartement.

Ainsi qu’il a été vu supra, l’expert, quant à lui, n’a pu constater aucune fuite puisqu’il a supposé que les travaux entrepris par Mme [S] [N] à la suite de son acquisition avaient mis fin aux désordres.

Il apparaît donc que la fuite survenue dans cet appartement avait pour origine les parties communes de l’immeuble, appartenant au syndicat du [Adresse 20], et non les installations sanitaires privatives de Mme [S].

Pour justifier d’une faute de Mme [S] [N] résultant d’un refus de permettre une recherche de fuite, le syndicat du [Adresse 20] produit, outre le courrier du 18 septembre 2015 précité, indiquant que le syndic avait cherché à la joindre téléphoniquement de nombreuses fois et lui avait envoyé une lettre recommandée non réclamée, un courrier du 14 décembre 2015 lui indiquant que la recherche de fuite ne pouvait être que destructive. Il ne produit aucune pièce démontrant les nombreuses tentatives de contact téléphonique alléguées ou la résistance de Mme [S] [N].

Par courrier du 23 septembre 2015, cette dernière lui indiquait en réponse à son premier courrier avoir ignoré qu’un plombier avait réalisé une recherche de fuite avant son acquisition, avoir été en contact à une seule reprise avec le syndic a ce sujet et l’avoir reçu pour une recherche de fuite.

Ainsi, il n’est démontré aucune faute de Mme [S] [N] en lien avec les désordres constatés dans l’appartement de la SCI CJAG.

Par conséquent, les demandes formées contre cette dernière doivent être rejetées. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur la responsabilité de la société Alterna

La société Alterna soutient qu’elle n’a jamais été informée d’un dégât des eaux survenu dans son logement qui aurait endommagé celui de Mme [S] [N] et/ou celui de la SCI CJAG ; qu’il s’agit en tout état de cause d’un désordre locatif ne l’impliquant pas en tant que bailleur ; qu’elle n’a eu connaissance que du sinistre du 31 janvier 2015 provenant des installations privatives de M. et Mme [X] ; que l’expert judiciaire n’identifie pas la cause de l’humidité dans son logement au niveau du mur mitoyen ; qu’il ne préconise d’ailleurs aucun travaux dans son logement mais uniquement sur les parties communes des deux copropriétés.

La SCI CJAG souligne que la société Alterna ne conteste pas sa responsabilité et que le jugement doit être confirmé en ce qu’il l’a condamnée in solidum à réparer ses préjudices.

Il convient, conformément aux demandes des parties, de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Alterna et l’a condamnée in solidum avec les autres défendeurs à indemniser son préjudice.

Sur la responsabilité de M. [X]

M. [X] fait valoir qu’il n’est pas démontré que les dommages subis seraient la conséquence directe et certaine d’un trouble anormal de voisinage qui lui serait imputable. Il rappelle que le dégât des eaux survenu dans son appartement en janvier 2015 est manifestement étranger à celui déclaré le 4 décembre 2014 par la SCI CJAG et soutient que l’expert ne démontre aucun lien de causalité, au contraire, puisqu’il retient la responsabilité de sa locataire, Mme [R], pour le dégât des eaux vers l’appartement de la société Alterna uniquement et indique qu’il ne peut préjuger de l’incidence que ce dégât des eaux a pu avoir sur les logements du rez-de-chaussée.

Il soutient par ailleurs que seuls les dégâts des eaux récurrents apparaissent de nature à constituer un trouble anormal de voisinage.

La SCI CJAG allègue que l’ensemble des dégâts des eaux constituent des dégâts des eaux récurrents à l’origine de nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Sur ce,

Comme vu plus haut, l’expert conclut dans son rapport que la présence d’humidité au rez-de-chaussée dans le mur mitoyen est due à plusieurs dégâts des eaux. Il évoque un sinistre survenu le 31 janvier 2015 au deuxième étage chez Mme [R], locataire de M. [X], ayant donné lieu à une déclaration établie avec la société Confluences, locataire de la société Alterna.

Il retient la responsabilité de Mme [R] pour le dégât des eaux vers l’appartement de la société Alterna.

Ainsi que le souligne M. [X], il ressort des écritures des parties et des pièces versées aux débats que la SCI CJAG a constaté des infiltrations dans son appartement le 4 décembre 2014 alors que le dégât des eaux survenu dans l’appartement occupé par Mme [R] et ayant occasionné des désordres dans l’appartement occupé par la société Confluences est survenu le 31 janvier 2015, soit près de deux mois plus tard.

En outre, il apparaît que l’expert a créé une confusion puisque, dépassant le cadre de sa mission qui concernait les désordres survenus dans l’appartement de la SCI CJAG, il a analysé les responsabilités des différents propriétaires dans les différents dégâts des eaux ayant eu lieu dans les immeubles concernés. Mais force est de constater qu’il n’établit aucun lien de causalité entre le dégât des eaux survenu dans l’appartement de M. [X] et les désordres constatés dans l’appartement de la SCI CJAG, la responsabilité du premier n’étant retenue que pour les désordres constatés dans l’appartement du premier étage appartenant à la société Alterna.

Par conséquent, les demandes formées contre M. [X] doivent être rejetées. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur la responsabilité des syndicats des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] allègue que les désordres affectant l’appartement de la SCI CJAG trouvent leur cause dans les dégâts des eaux survenus dans les appartements du rez-de-chaussée, du premier et du deuxième étage de l’immeuble du [Adresse 20]. Il soutient que les désordres relevés au niveau du solin ne présentent aucun lien avec le sinistre affectant le logement de la SCI CJAG, ainsi que le démontre la disparition de l’humidité sur le mur mitoyen alors que les travaux de réfection des solins et de la corniche de l’immeuble n’avaient pas encore été entrepris.

Pour contester sa responsabilité, le syndicat du [Adresse 6] soutient que les fissurations superficielles du mur pignon et des corniches ne sont pas à l’origine des infiltrations, lesquelles sont imputables à l’absence de solins sur la couverture du [Adresse 20], l’expert ayant seulement évoqué un risque d’infiltration à terme, donc inexistant lors de sa visite et ayant constaté après la réparation des solins par le syndicat du [Adresse 20] que l’humidité au rez-de-chaussée dans le mur mitoyen avait totalement disparue. Il expose que ce n’est qu’à titre préventif qu’il a fait réaliser des travaux de ravalement. Il estime ainsi que l’expert n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations.

Il soutient enfin qu’il n’est pas établi que le défaut de ventilation des caves est à l’origine des remontées capillaires, qui ne concernent que le mur donnant sur la cour et ont toujours existé, s’agissant d’un phénomène naturel dû au contact d’eau souterraine ou de terres humides.

La SCI CJAG allègue, concernant le syndicat du [Adresse 20], que ce dernier est totalement défaillant dans l’entretien de l’immeuble et qu’il n’apporte aucune critique sérieuse au jugement ni au rapport d’expertise.

Concernant le syndicat du [Adresse 6], elle soutient que le lien de causalité entre les désordres subis elle et la dégradation du mur pignon et des corniches est suffisamment établi. Concernant les remontées capillaires, elle soutient que le syndicat ne peut s’exonérer en soutenant qu’elles seraient un phénomène naturel dès lors qu’elles caractérisent un manque d’étanchéité de l’immeuble par rapport au sol sur lequel il repose.

Sur ce,

Il ressort du rapport d’expertise que l’expert a relevé plusieurs dégradations sur la toiture de l’immeuble du [Adresse 20] et sur le mur pignon de l’immeuble du [Adresse 6], lequel se prolonge d’un étage au-dessus du mur mitoyen avec l’immeuble du [Adresse 20]. Il a ainsi constaté :

que les solins de la toiture du [Adresse 20] étaient décollés ou inexistants pour certains, l’étanchéité contre les infiltrations n’étant ainsi plus assurée sur le mur mitoyen ; l’expert a précisé qu’il s’agissait d’une source d’humidité importante,

que les corniches du [Adresse 6] étaient fortement dégradées et fissurées, pouvant engendrer des infiltrations,

des fissures dans le mur mitoyen au-dessus de la toiture entrainant des infiltrations en cas de pluie.

un décollement des parois de la gaine regroupant les ventilations et les conduits de fumée de l’immeuble du 60 par rapport au mur mitoyen, facilitant les infiltrations d’eau lors des pluies battantes.

Il a par ailleurs relevé des remontées capillaires depuis le sol vers les appartements du rez-de-chaussée de chaque immeuble, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] étant donc responsable pour celles de l’appartement de la SCI CJAG.

La cour relève en outre que le dégât des eaux survenu chez Mme [S] [N] ayant pour origine les parties communes de l’immeuble, relève de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 20].

Les dégradations des deux immeubles constatées par l’expert lors de sa visite de la toiture caractérisent un défaut d’entretien des parties communes de nature à engager la responsabilité de chacun des syndicats pour les dégradations lui incombant.

Par ailleurs, les remontées capillaires, quand bien même elles auraient une cause naturelle, relèvent d’un vice de construction de l’immeuble.

En outre, comme l’a justement retenu le tribunal, le lien de causalité entre les désordres subis par la SCI CJAG et les différentes dégradations constatées est suffisamment établi par l’expert, qui a expliqué tant d’une manière large que d’une manière circonstanciée la façon dont les eaux de pluie causent des infiltrations en raison des défauts constatés.

Par conséquent, c’est à juste titre que le tribunal a retenu la responsabilité des deux syndicats sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur le partage de responsabilité

Au vu du rapport d’expertise, le partage des responsabilités doit être effectué comme suit :

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] : 30%

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] : 60%

la société Alterna : 10%.

Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Chacun d’eux ayant contribué à la réalisation des dommages, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et la société Alterna seront condamnés in solidum à payer l’entière réparation au tiers lésé, la SCI CJAG, sans préjudice de recours entre coobligés.

Sur les préjudices subis par la SCI CJAG

Sur le préjudice matériel

Le syndicat du [Adresse 6] soutient que, sa responsabilité ne pouvant être engagée que pour les remontées capillaires constatées sur le mur donnant sur la cour, seule l’indemnisation de ce préjudice limité peut être mis à sa charge. Elle allègue que, la SCI CJAG ne produisant pas un devis limité à ce préjudice, celui-ci n’est pas déterminé et n’est donc pas indemnisable. Il conteste l’imputation du devis de la société ATB relatif à des mesures de prévention des remontées capillaires au motif qu’il a lui-même engagé des travaux de ventilation dans les caves et a fait procéder à un traitement par injection par la même société ATB. Enfin, il soutient que la SCI CJAG est pour partie responsable de son propre préjudice en raison de l’absence de ventilation de son appartement permettant l’évacuation de l’humidité provenant des remontées capillaires.

Il ressort des développements précédents que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] est responsable des désordres constatés dans l’appartement de la SCI CJAG non seulement en raison des remontées capillaires mais également en raison de fissures dans le mur mitoyen permettant des infiltrations.

Dès lors, les condamnations mises à sa charge ne peuvent se limiter à la remise en état d’une partie de mur endommagée par les remontées capillaires.

Pour ces motifs, et ceux pertinents et circonstanciées des premiers juges que la cour adopte, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fait droit aux demandes indemnitaires de la SCI CJAG au titre de son préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance

Le syndicat du [Adresse 6] allègue qu’il appartient à la SCI CJAG de prouver que son bien n’était pas louable et qu’en tout état de cause ce préjudice est exclusivement imputable aux importantes infiltrations dans le mur mitoyen imputable au syndicat du [Adresse 20], les remontées capillaires n’ayant jamais rendu l’appartement inhabitable. Il ajoute avoir réalisé les travaux pour mettre fin à ces dernières le 9 septembre 2019.

Le syndicat du [Adresse 20] soutient que les travaux prescrits par l’expert ont été réalisés depuis le 6 juillet 2021 tandis que la SCI CJAG ne justifie pas que son appartement continue d’être affecté par les désordres.

La SCI CJAG fait valoir que le syndicat du [Adresse 20] n’a jamais justifié de l’exécution des travaux nécessaires à supprimer une des causes de l’humidité constatée dans son appartement et que le bien n’a pas pu être remis en location. Elle soutient par ailleurs que la privation du gain plus que probable est un dommage certain et non une perte de chance. Elle actualise son préjudice au mois de mai 2025.

Sur ce,

Ainsi que l’a rappelé le tribunal, l’expert a souligné que « les conditions de vie dans cette atmosphère humide se trouvent fortement dégradés, avec des répercussions sur la santé des occupants ». La SCI CJAG démontre ainsi suffisamment que son bien n’était pas en état d’être loué.

C’est à juste titre que le tribunal a retenu que le préjudice de jouissance de la SCI devait s’analyser en une perte de chance de louer le bien et à retenu que celle-ci devait être fixée à 90% d’un loyer précédent de 910 euros.

Comme il a été vu supra, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] est responsable des désordres constatés dans l’appartement de la SCI CJAG non seulement en raison des remontées capillaires mais également en raison de fissures dans le mur mitoyen permettant des infiltrations. Il est donc mal fondé à soutenir que ne peut être mise à sa charge l’indemnisation d’un préjudice de jouissance postérieur au 9 septembre 2019.

S’il justifie avoir entrepris à cette date des travaux d’assèchement des maçonneries pour contrer les remontées capillaires, il ne démontre pas avoir effectué le ravalement de façade voté lors de l’assemblée générale du 9 avril 2019.

Le syndicat du [Adresse 20] produit une facture du 6 juillet 2021 portant sur le « traitement de solins et souche ».

Par ailleurs, l’expert indique dans les conclusions de son rapport déposé le 30 janvier 2018 que l’humidité au rez-de-chaussée dans le mur mitoyen, qui présentait un taux de 80% à 100% a totalement disparu.

Ainsi, en l’absence de toute preuve de la persistance d’humidité et d’infiltrations passée cette date, la SCI CJAG est mal fondée à solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance postérieurement à la réalisation des derniers travaux, soit au mois de juillet 2021.

Par conséquent, la SCI CJAG doit être indemnisée de son préjudice de jouissance subi du mois d’août 2015 au mois de juillet 2021, soit 72 mois. Il lui sera alloué la somme de 58 968 euros (910 x 90% x 72). Le jugement doit être infirmé sur ce point compte tenu de l’actualisation de la demande.

Sur la garantie des assurances

Sur la garantie de la compagnie AXA

La compagnie AXA fait valoir que le syndicat du [Adresse 20] n’a pas sollicité l’infirmation du jugement en ce qu’il l’avait débouté de son appel en garantie contre lui et que le jugement est par conséquent définitif sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] soutient qu’il a été assuré par la compagnie AXA jusqu’au 1er février 2015.

Sur ce,

L’article 901 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, dispose que la déclaration d’appel est faite par acte, comportant ['] à peine de nullité : ['] 4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

L’article 909 du même code, dans sa version applicable au litige, dispose que l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En vertu de l’article 562 du même code, dans sa rédaction issue du décret du 6 mai 2017, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Selon l’article 954 alinéa 2 du même code, dans sa rédaction issue du même décret, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

Il résulte de ces dispositions que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

L’appel incident n’est pas différent de l’appel principal par sa nature ou son objet et les conclusions de l’appelant, qu’il soit principal ou incident, doivent déterminer l’objet du litige porté devant la cour d’appel.

L’étendue des prétentions dont est saisie la cour d’appel étant déterminée dans les conditions fixées par l’article 954 du code de procédure civile, le respect de la diligence impartie par l’article 909 du code de procédure civile est nécessairement apprécié en considération des prescriptions de cet article 954.

En l’espèce, les conclusions du syndicat du [Adresse 20] ne comportant aucune prétention tendant à l’infirmation ou à la réformation du jugement attaqué en ce qu’il l’a débouté de son appel en garantie dirigé contre la société AXA France IARD, la cour ne peut que confirmer le jugement sur ce point.

Sur la garantie de la SADA

La SADA soutient que le contrat souscrit par le syndicat le 1er février 2015 est nul faute de caractère aléatoire, le sinistre étant connu depuis le 4 décembre 2014 et les dégâts des eaux survenus postérieurement étant d’origine privative et donc non concernés par le contrat.

Elle allègue en second lieu que le sinistre, survenu avant la prise d’effet du contrat, ne relève pas de sa garantie.

Elle soutient en troisième lieu que les garanties « dégâts des eaux » et « responsabilité civile » ne sont pas applicables.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] soutient que les réclamations formées par la SCI CJAG portent sur des sinistres survenus postérieurement à la prise d’effet du contrat et qu’il n’est pas démontré que les infiltrations provenant de la couverture de l’immeuble ont eu une incidence sur le mur mitoyen de l’appartement de la SCI CJAG.

Il allègue que la police d’assurance souscrite auprès de la SADA a vocation à s’appliquer dès lors que les désordres résultent de dégâts des eaux.

Sur ce,

L’article 1964 du code civil désormais abrogé, applicable au litige, dispose que « Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.

Tels sont :

Le contrat d’assurance. »

Selon l’article 1134 du code civil, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

Le seul fait qu’un sinistre dont l’assuré demande la garantie et qui ne constitue pas l’unique objet du contrat soit survenu avant la signature du contrat n’a pas pour objet de rendre celui-ci nul mais uniquement d’exclure l’évènement de sa garantie.

En l’espèce, il est constant que la SCI CJAG a signalé être victime d’un dégât des eaux le 4 décembre 2014 et le syndicat du [Adresse 20] ne conteste pas en avoir été informé en vue d’une recherche de fuite. Or, le rapport d’expertise a déterminé que les syndicats des copropriétaires des [Adresse 6] et [Adresse 20] en étaient responsables. Ce dernier, qui recherche la garantie de son assurance pour les dommages qu’il a causé, est mal fondé à invoquer des dégâts des eaux qui ne lui sont pas imputables.

Le contrat souscrit auprès de la SADA stipule : « le contrat est formé dès l’accord des parties. Il prend effet à la date indiquée aux dispositions particulières. » Il n’est pas contesté qu’il a pris effet le 1er février 2015.

Dès lors, c’est à juste titre que la SADA soutient qu’elle ne peut garantir la responsabilité du syndicat pour le dommage survenu le 4 décembre 2014. Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a condamné la SADA à garantir le syndicat du [Adresse 20] des condamnations prononcées contre lui.

Sur les recours et l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 20]

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et la société Alterna doivent être condamnés à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l’égard de la SCI CJAG afférentes au préjudice matériel et au préjudice de jouissance selon les pourcentages suivants :

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] : 30%,

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] : 60%,

la société Alterna : 10% ;

Le syndicat du [Adresse 20] demande la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [S] [N], la société Alterna et M. [X] à le garantir de toute condamnation en principal, intérêts et frais, y compris frais irrépétibles, dans la limite du partage de responsabilité instauré.

Le sens du présent arrêt conduit à le confirmer à l’égard de la société Alterna et à l’infirmer à l’égard de Mme [S] [N] et M. [X].

Sur les demandes de mise hors de cause

Mme [S] [N] et la SADA demandent leur mise hors de cause mais ne font valoir au soutien de leur demande aucun moyen lié à leur qualité de défendeur en application des articles 31 et 32 du code de procédure civile ou aux dispositions des articles 334 et suivants du même code.

Leurs demandes doivent par conséquent être rejetées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre du syndicat du [Adresse 6], du syndicat du [Adresse 20] et de la société Alterna et de l’infirmer à l’encontre de Mme [S] [N], de M. [X] et de la SADA.

Le syndicat du [Adresse 6] et le syndicat du [Adresse 20], parties perdantes, doit être condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Ils doivent être condamnés in solidum à payer à Mme [S] [N] et M. [X] la somme de 5 000 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] doit être condamné à payer à la compagnie AXA et à la SADA la somme de 2 000 euros chacun par application de l’article 700 du même code en cause d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions précitées à l’égard de la SCI CJAG et de la société Alterna.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application des dispositions précitées formulée par le syndicat du [Adresse 6] et le syndicat du [Adresse 20].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Infirme le jugement en ces dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] de son appel en garantie dirigé contre la société AXA France IARD,

— condamné la société Alterna à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] de toute condamnation en principal, intérêts et frais, y compris frais irrépétibles, dans la limite du partage de responsabilité instauré,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 39] et la société Alterna aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare sans objet la demande de jonction des procédures 22/08783 et 22/09036 formée par Mme [S] [N] ;

Constate le désistement d’appel de Mme [S] [N] à l’égard de M. et Mme [X] ;

Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et la société Alterna responsables in solidum des conséquences dommageables des désordres subis par la SCI CJAG ;

Dit que dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et la société Alterna, le partage de responsabilité s’établit de la façon suivante :

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] : 30%,

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] : 60%,

la société Alterna : 10% ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et la société Alterna à payer à la SCI CJAG les sommes de :

12 167, 40 euros HT majoré de la TVA applicable au jour du prononcé présent arrêt et indexé selon l’indice BT01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 30 janvier 2018, date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du présent arrêt, en réparation de son préjudice matériel,

365,20 euros TTC au titre du coût de l’intervention de la société ATB,

58 968 euros en réparation du préjudice de jouissance subi d’août 2015 à juillet 2021 inclus ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] et la société Alterna à procéder, dans leurs rapports entre eux, au partage des condamnations prononcées à l’égard de la SCI CJAG selon les pourcentages suivants :

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] : 30%,

le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] : 60%,

la société Alterna : 10% ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 22] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Adresse 37] [Localité 3] [Adresse 32] à payer à Mme [S] [N] et M. [X] la somme de 5 000 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] à [Localité 40] à payer à la société AXA IARD et à la SADA la somme de 2 000 euros chacun par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de la SCI CJAG et de la société Alterna ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE