ARRET N° 406

R.G : 15/00153

B

C/

X

A

D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00153

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 novembre 2014 rendu par le Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de POITIERS.

APPELANTE :

Madame F B épouse G V

née le […] à […]

[…]

86200 E

ayant pour avocat Maître Simone TRELET, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Madame H X -( décédée le […]

née le […] à […]

Monsieur I D, partie intervenante, assignée en intervention forcée, ès-qualités d’héritier et ayant droit de M^me H X décédée le […] et ès-qualités de donataire de feue M^me H X par acte du 29 octobre 2012

né le […] à VILLERUPT

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant Maître François GASTON de la SCP GASTON – DUBIN SAUVETRE – DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Maître Vincent REYMOND, substitué à l’audience par Maître Christelle ELINEAU-YANNAKIS, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur J A

né le […] à […]

[…]

86200 E

ayant pour avocat Maître Gérald FROIDEFOND de la SCP BILLY FROIDEFOND, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle CHASSARD, Président

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Carole CAILLARD, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Sarah PECHER,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Isabelle CHASSARD, Président, et par Madame Sarah PECHER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Madame H K veuve X était propriétaire d’un terrain de 385 m² situé 17 bis rue Bouripé à E, sur lequel étaient implantés un hangar et une grange.

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2010, elle a confié à Monsieur J A, agent immobilier à E un mandat de vente du bien. Il a été stipulé que le mandataire ne pourrait vendre à un prix inférieur à 15 000 euros.

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2010 établi par l’entremise de l’agent immobilier, Madame H K veuve X et Madame F B épouse G V ont négocié le bien au prix de 15.000 euros. Il a été stipulé que la vente serait réitérée par acte authentique au plus tard le 28 février 2011.

Par courrier en date du 19 janvier 2011, Madame H K veuve X a indiqué 'vouloir arrêter la vente préalablement engagée". Le nouvel acquéreur est Monsieur I D, également au prix de 15.000 euros.

Par lettres recommandées en date des 16 mai et 14 septembre 2011, Madame F B épouse G V a mis en demeure la venderesse d’honorer la promesse de vente.

Par acte du 12 mars 2012, Madame F B épouse G V fait assigner devant le tribunal de grande instance de POITIERS Madame H K veuve X. Elle a notamment demandé, au visa des articles 1583, 1589, 1134, 1184, 1226 et1228 du code civil de :

— constater le caractère parfait de la vente intervenue le 30 novembre 2010 ;

— condamner sous astreinte Madame H K veuve X à signer l’acte authentique de vente du bien à son profit ;

— dire qu’à défaut d’y satisfaire dans le délai imparti, le jugement vaudrait réitération de la vente.

Madame H K veuve X a soulevé l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre et a demandé de prononcer la nullité du compromis de vente, subsidiairement la caducité de la promesse de vente.

Monsieur J A, intervenu volontairement à l’instance, a soutenu le caractère parfait de la vente et demandé condamnation de Madame H K veuve X au paiement de la somme de 1.000 euros à titre d’honoraires de négociation.

Par jugement du 18 novembre 2014, le tribunal de grande instance de POITIERS a statué en ces termes :

'Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture ;

Dit l’action engagée par M^me Y recevable ;

Reçoit l’intervention volontaire de M. J A ;

Déboute M^me Y de sa demande tendant à dire la vente parfaite ;

Condamne M^me X à payer à M^me Y la somme de 1400 euros correspondant à 10% du prix de vente ;

Condamne M^me X à payer à M. A la somme de 1000 euros correspondant aux honoraires convenus ;

Déboute M^me Y de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral;

Déboute M^me X de sa demande de dommages intérêts dirigée contre M. A ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne M^me X aux dépens incluant les frais de procès-verbal de constat d’huissier du 14 avril 2011 avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M^me X à payer à M^me Y une indemnité de procédure de 1000 euros et à M. A une indemnité de procédure de 500 euros'.

Il a considéré que seule trouvait application la clause pénale stipulée, la vente ne s’étant pas réalisée du fait de la venderesse. Il a exclu un vice du consentement de cette dernière ainsi qu’une faute de l’agent immobilier.

Madame F B épouse G V a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, par déclaration reçue au greffe le 14 janvier 2015.

La déclaration d’appel a été signifiée aux intimés par acte du 31 mars 2015.

Par écritures notifiées par voie électronique le 14 avril 2015, elle a demandé de :

'Vu les articles 1583, 1589 et suivant du Code civil,

Vu les articles 1134, 1184, 1226 et 1228 du Code civil,

Vu l’appel de Madame G V,

Vu les pièces versées aux débats,

[…]

Déclarer Madame G V recevable et bien-fondée en son appel.

Confirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a :

- Jugé recevable l’action de Madame B épouse G V,

- Jugée recevable l’intervention volontaire de Monsieur A, agent immobilier,

- Condamné Madame X à payer à Monsieur A la somme de 1000 € correspondant aux honoraires convenus,

- Débouté Madame X de sa demande de dommages et intérêts contre Monsieur A,

- Condamné Madame X aux dépens, incluant les frais de procès-verbal de constat d’huissier du 14 avril 2011 avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile,

- Condamné Madame X à payer à Madame B une indemnité de procédure de 1000 € et à Monsieur A une indemnité de procédure de 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

Le réformer pour le surplus et statuant à nouveau :

Constater le caractère parfait et définitif de la vente intervenue par acte du 30 novembre 2010.

Et en conséquence ;

- Condamner Madame W H X à signer l’acte authentique de réitération de la vente au profit de Madame F B épouse G V et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 30^e jour suivant la date de signification de la décision à intervenir.

- Dire et juger qu’à défaut d’y satisfaire dans le délai imparti, l’arrêt à intervenir vaudra réitération de la vente.

- Dire et juger que la publicité foncière au Bureau des hypothèques du ressort de l’immeuble sera assurée par Maître R, notaire.

- Condamner Madame W H X à payer à Madame F B épouse G V la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Et, y ajoutant :

- Condamner Madame W H X à verser à Madame F B épouse G V la somme de 2 000 € à titre d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner Madame W H X aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de procès-verbal de constat d’huissier en date du 14 avril 2011 qui pourront être directement recouvrés par Maître Simone TRELET, Avocat au Barreau de Poitiers, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile'.

Elle a soutenu la perfection de la vente, contesté la lecture faite par le premier juge de la clause permettant l’indemnisation du cocontractant en cas de défaillance de l’autre partie, celle-ci n’excluant selon elle pas de réclamer le constat de la perfection de la vente.

Les intimés ont constitué avocat.

Une première ordonnance de clôture est du 23 février 2016.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 février 2016. L’ordonnance de clôture a été révoquée et l’affaire renvoyée à la mise en état.

Madame H K veuve X est décédée le […].

Par acte du 27 octobre 2016, l’appelante a appelé en intervention forcée Monsieur I D, héritier et donataire de la défunte.

Par conclusions notifiées le 18 septembre 2017, Madame F B épouse G V a demandé de :

'In limine litis :

Vu les articles 15 et 16 du Code de procédure civile,

Révoquer l’ordonnance de clôture prononcée ce jour et la reporter au 25 septembre 2017 sans modification de l’audience des plaidoiries fixée au 2 octobre 2017.

Vu l’article 9 de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, sur l’application de la loi dans le temps,

Vu les articles 1582, 1583, 1589 anciens et suivants du Code civil,

Vu les articles 1134, 1243, 1184, 1226 et 1228 anciens du Code civil,

Vu les articles 373, 331 et 555 du Code de procédure civile et 1012 du Code civil,

Vu les articles 544, 545 anciens et suivants, 711 et 1134 ancien du Code civil,

Vu le jugement du 18 novembre 2014 dont appel,

Vu l’appel de Madame G V,

Vu les pièces versées aux débats,

Donner acte à Madame B de la reprise d’instance en application de l’article 373 du code de procédure civile,

Lui adjuger l’entier bénéfice de ses précédentes écritures notifiées devant la Juridiction de Céans et des présentes conclusions.

Déclarer Madame B épouse G V recevable et bien-fondée en son appel.

Dire et Juger Madame B épouse G V recevable et bien-fondée en sa demande d’intervention forcée et par voie de conséquence:

Ordonner la jonction des débats avec l’instance enrôlée sous le n° 15/00153.

Confirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a :

- Jugé recevable l’action de Madame B épouse G V,

- Jugée recevable l’intervention volontaire de Monsieur A, agent immobilier,

- Condamné Madame X à payer à Monsieur A la somme de 1000 € correspondant aux honoraires convenus,

- Débouté Madame X de sa demande de dommages et intérêts contre Monsieur A,

- Condamné Madame X aux dépens, incluant les frais de procès-verbal de constat d’huissier du 14 avril 2011 avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile,

- Condamné Madame X à payer à Madame B une indemnité de procédure de 1000 € et à Monsieur A une indemnité de procédure de 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

Le réformer pour le surplus et, statuant à nouveau et y ajoutant :

Constater le caractère parfait et définitif de la vente intervenue par acte du 30 novembre 2010.

Constater la mauvaise foi de feu Madame X et de Monsieur I D.

Et en conséquence ;

- Déclarer l’arrêt à intervenir commun et opposable à Monsieur D, légataire à titre universel et donataire de mauvaise foi.

- Condamner Monsieur D, venant aux droits et obligations de Madame X, à signer l’acte authentique de réitération de la vente au profit de Madame F B épouse G V et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 30 ème jour suivant la date de signification de la décision à intervenir.

- Condamner Monsieur D, ayant cause de feue Madame X, à livrer l’immeuble à Madame B épouse G V pour en prendre possession, débarrassé de tous objets hormis ceux visés dans la promesse de vente.

- Dire et juger qu’à défaut d’y satisfaire dans le délai imparti, l’arrêt à intervenir vaudra réitération de la vente et tiendra lieu d’acte authentique de vente.

- Dire et juger que la publicité foncière au fichier immobilier du ressort de l’immeuble, de la décision à intervenir comme de l’acte de réitération de la vente, sera assurée par Maître R, notaire.

- Dire et juger nulle et non avenue la donation du bien cadastré […] consentie par Madame X à Monsieur I D par acte du 29 octobre 2012 en fraude des droits de Madame B et, à tout le moins ;

- Dire et Juger inopposable à Madame B l’acte authentique du 29 octobre 2012 contenant donation à Monsieur I D du bien cadastré […].

- Dire et Juger inopposable à Madame B la formalité de publication en date du 30 novembre 2012 auprès du service de la publicité foncière, constatant ladite donation.

- Condamner Monsieur I D, donataire de mauvaise foi à restituer à Madame B l’immeuble dont s’agit avec tous accroissements, produits et fruits et, le cas échéant, à l’indemniser de toutes détériorations survenues depuis la vente par acte sous seings privés du 30 novembre 2010, sur le fondement notamment des articles 544, 545 et 711 anciens du Code civil.

- Condamner Monsieur D, en ses deux qualités d’ayant droit de feu Madame X et de donataire de mauvaise foi, à payer à Madame F B épouse G V la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral.

- Condamner Monsieur I D, en ses deux mêmes qualités, à verser à Madame F B épouse G V la somme de 3 000 € à titre d’indemnité au titre des frais exposés devant la Cour sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en sus de ceux de première instance.

- Condamner Monsieur I D, en ses deux qualités, aux entiers frais et dépens de la présente instance devant la Cour, qui pourront être directement recouvrés par Maître Simone TRELET, Avocat au Barreau de Poitiers, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile'.

Elle a exposé que postérieurement au compromis, le bien avait été donné par la venderesse à Monsieur I D son neveu, par la suite institué son légataire universel.

Elle a soutenu que l’assignation n’avait pas à être publiée au service de la publicité foncière, sa demande ne relevant pas des articles 28 et 30.5 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière.

Elle a maintenu la perfection de la vente, le consentement de la venderesse n’ayant pas été altéré. Elle a contesté que puisse être opposé une quelconque caducité du compromis.

Elle a soutenu que la stipulation d’une clause pénale n’excluait pas l’option du créancier d’une obligation, qui conservait le choix de réclamer l’exécution forcée du contrat ou sa résolution avec application de la clause pénale, voire paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 ancien du code civil.

Dès lors, le donataire est tenu à restitution du bien vendu à son profit.

Par écritures notifiées par voie électronique le 15 septembre 2017, Monsieur I D a demandé de :

'Vu le Décret du 4 Janvier 1955,

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1165, 1147, 1108 et 1134 du Code civil,

Recevoir le concluant en ses demandes, les disant bien fondées ; en conséquence :

Sur les demandes de Monsieur A :

A titre principal,

DIRE ET JUGER que Monsieur A n’a pas d’intérêt et de droit à agir en exécution forcée de la vente,

DECLARER irrecevable la demande formulée en exécution forcée de la vente.

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que Monsieur A ne démontre pas que les conditions des articles 28 et suivants du Décret du 4 janvier 1955 sont remplies,

DECLARER irrecevable la demande formulée en exécution forcée de la vente.

Reconventionnellement,

DIRE ET JUGER que Monsieur A a manqué à son devoir de conseil et d’information,

CONDAMNER Monsieur A au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 1147 du Code civil.

Sur les demandes de Madame B :

A titre principal,

DIRE ET JUGER que Madame X ne démontre pas que les conditions des articles 28 et suivants du Décret du 4 janvier 1955 sont remplies,

DECLARER irrecevable sa demande en vente forcée,

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que le consentement de Madame X faisait défaut lors de la signature du compromis,

PRONONCER la nullité du compromis signé entre les parties le 30 novembre 2012,

DEBOUTER Madame B de l’ensemble de ses demandes.

A titre très subsidiaire,

DIRE ET JUGER que le délai de signature de l’acte définitif de vente fixé entre les parties est un délai extinctif,

PRONONCER la caducité de la promesse en date du 30 novembre 2010,

DEBOUTER Madame B de l’ensemble de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire,

DIRE ET JUGER que les parties ont aménagé conventionnellement la sanction du défaut de signature de l’acte authentique,

DIRE ET JUGER que la demande en exécution forcée de la vente n’est pas la sanction prévue entre les parties,

DEBOUTER Madame B de l’ensemble de ses demandes.

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame B au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur A au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les CONDAMNER aux entiers dépens'.

Il a soutenu que :

— Monsieur J A n’avait pas qualité pour soutenir la perfection de la vente ;

— l’appelante ne justifiait pas de la publication de l’acte introductif d’instance ;

— l’agent immobilier avait manqué à ses obligations envers la venderesse ;

— le consentement de celle-ci, âgée de 84 ans à la date du compromis, était altéré ou inexistant ;

— la promesse de vente était caduque ;

— les parties n’avaient pas convenu d’une exécution forcée de la vente en cas de défaillance du vendeur.

Par conclusions notifiées le 28 août 2017, Monsieur J A a demandé de :

'Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de P01TIERS du 18 novembre 2014,

Confirmer ledit jugement en ce qu’il a condamné Madame X à payer à Monsieur A, la somme de 1.000 euros, correspondant aux honoraires convenus, outre une indemnité de procédure de 500 euros allouée en première instance.

A défaut,

Vu l’article 1382 du Code Civil,

Condamner Madame X à verser à Monsieur A la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause,

Débouter Madame X de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

Condamner tout défaillant en appel à verser à Monsieur A, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner tout défaillant aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP BILLY-FROIDEFOND, Avocats aux offres de droit'.

Il a soutenu avoir intérêt à agir, que ses honoraires étaient contractuellement dus et subsidiairement, que le comportement de la venderesse était fautif.

L’ordonnance de clôture est du 18 septembre 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA RÉVOCATION DE L’ORDONNANCE DE CLÔTURE

L’appelante a dans ses dernières écritures sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture. Nul ne s’étant opposé à cette demande, il sera fait droit comme suit à cette demande.

B – SUR LA RECEVABILITÉ DES DEMANDES DE L’APPELANTE

L’article 126 du code de procédure civile dispose que 'dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue'.

L’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que 'sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort'.

L’article 3 du même décret précise que : '5. Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité'.

L’appelante justifie, par la production d’un bulletin de dépôt, de la publication le 19 octobre 2012 de l’acte introductif d’instance (volume 2012 P 11234). La cause de l’irrecevabilité soulevée ayant disparu, Madame F B épouse AA V est recevable en ses demandes, sans qu’il y ait lieu de rechercher si l’acte introductif d’instance devait ou non être publié.

C – […]

1 – sur la validité de l’acte

L’article 414-1 du code civil dispose que 'pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit' et que 'c’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte'. L’article 414-2 précise que 'de son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé' et que 'après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans les cas suivants :

1° Si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental ;

2° S’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;

3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future'.

Madame H K veuve X avait soulevé devant le premier juge la nullité de l’acte. Monsieur I D, en sa qualité de légataire universel appelé à la procédure, est recevable à se prévaloir des dispositions de l’article 414-1 précité.

Le certificat en date du 19 avril 2012 du docteur L M indique que 'l’état de santé de Madame X H ne lui permettait pas en juin et juillet 2011 de prendre des décisions et de gérer seule ses affaires'. Ce certificat, insuffisamment circonstancié, n’établit pas le trouble mental de la patiente au jour de l’acte litigieux.

Les attestations en date du 5 septembre 2017 de Mesdames N O et N P, non conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile et au surplus imprécises, ne peuvent être retenues.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il n’a pas retenu la nullité de la promesse, pour trouble mental de son auteur.

2 – sur la réitération de la vente par acte authentique

a – caducité du compromis

Les parties avaient convenu que la promesse synallagmatique de vente serait convertie par acte authentique au plus tard le 28 février 2011.

Monsieur I D a soutenu la caducité de cette promesse à défaut de réitération de la vente par acte authentique avant le 28 février 2011, terme selon lui extinctif.

Ainsi que retenu par le premier juge, cette date constitue le point de départ à compter duquel une partie peut contraindre l’autre à exécuter ses obligations. Elle n’est ainsi pas un terme extinctif des engagements contenus par la promesse.

b – sanction du défaut de réitération

L’article 1134 ancien (notamment 1103 nouveau) du code civil dispose que 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites' et que 'elles doivent être exécutées de bonne foi'. L’article 1184 ancien (1217 nouveau) du même code indique que 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement', que 'dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit' et que 'la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts'.

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente 'est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé'. L’article 1589 précise que 'la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix'.

Il s’ensuit que, sauf stipulation contraire, le bénéficiaire d’une promesse synallagmatique de vente d’un bien immobilier peut toujours poursuivre l’exécution forcée de l’obligation souscrite à son profit, quand bien même une indemnisation forfaitaire du retard du débiteur aurait-elle été convenue.

L’acte en date du 30 novembre 2010 a été conclu sous conditions suspensives.

Il a été stipulé en page 3/4 de cet acte, au paragraphe 'REGULARISATION AUTHENTIQUE', que :

'Les présentes qui constituent dés leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, seront converties en acte authentique devant Maître Q R, Notaire à E… que les parties choisissent à cet effet d’un commun accord dès réception des documents nécessaires à la réalisation et au plus tard, le 28 février 2011.

Les parties soussignées s’engagent à fournir toutes pièces et justifications en vue de l’établissement de l’acte authentique. Des dommages et intérêts seraient exigibles au cas où il ne serait pas donné suite par la conversion des présentes en acte authentique, ces dommages et intérêts d’un montant égal à dix pour cent du prix et la commission d’usage de 1'intermédiaire

due, étant à la charge de la partie défaillante'.

Les parties ont convenu expressément, par stipulation contraire aux principes susvisés, que la sanction d’un défaut de réitération par acte authentique de la vente projetée était le paiement de dommages et intérêts. Seule cette sanction pouvant être mise en oeuvre, l’appelante ne peut solliciter la réalisation forcée de la vente, la seule sanction étant la clause pénale stipulée.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé sur ce.

3 – sur la donation au profit de Monsieur I D

En l’absence de réitération de la vente par acte authentique, la propriété du bien n’a pas été transmise par Madame H K veuve X à Madame F B épouse G V.

Cette dernière n’est pas fondée en sa demande de nullité de la donation consentie par cette première à

Monsieur I D par acte du 29 octobre 2012, ayant pour objet la parcelle située à E, cadastrée […].

D – SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

1 – demande indemnitaire de Madame F B épouse G V

L’appelante sollicite paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice moral qu’elle aurait subi. En exécution des stipulations précédemment rappelées, elle est fondée à solliciter paiement d’une indemnité forfaitaire égale à 10 % du prix de vente, soit 1.400 euros (14.000 euros x 10%).

Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef, sauf en ce que le débiteur est désormais Monsieur I D en sa qualité de légataire universel de Madame H K veuve X.

2 – demandes de Monsieur J A

a – recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

Monsieur J A a intérêt à agir pour recouvrer paiement des sommes pouvant lui être due en exécution de la promesse synallagmatique de vente.

b – commission

L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose que : 'Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article (1325 du code civil) ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties'. La commission n’est ainsi due qu’après réitération de la vente immobilière par acte authentique.

En l’espèce et en absence d’une telle réitération, Monsieur J A n’est pas fondé à solliciter paiement des honoraires stipulés au compromis.

c – dommages et intérêts

L’article 1382 ancien (1240 nouveau) du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Madame H K veuve X ne justifie pas d’un motif ayant fondé le défaut de réitération de la vente par acte authentique, qui lui est dès lors imputable à faute. Elle est tenue d’indemniser l’agent immobilier du préjudice subi de son fait, à savoir le défaut de perception des honoraires stipulés au compromis de 1.000 euros. Monsieur J A étant fondé en cette demande, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à sa demande en paiement pour le montant sollicité de 1.000 euros, sauf en ce que le débiteur est désormais Monsieur I D en sa qualité de légataire universel de Madame H K veuve X.

3 – demandes de Monsieur I D

Celui-ci soutient au visa de l’article 1147 du code civil que Monsieur J S aurait manqué à son devoir de conseil et d’information envers Madame H K veuve X, en ne s’assurant pas d’une part du consentement libre et éclairé de cette dernière, d’autre part de la conformité du prix de vente à la valeur vénale du bien mis en vente.

Il résulte des développements précédents que la preuve du trouble mental de Madame H K veuve X n’a pas été rapportée.

Pour justifier de l’insuffisance du prix de vente, Monsieur I D a produit un courrier électronique en date du 15 septembre 2017 de Monsieur T U, agent immobilier à E, qui 'précise que l’hangar et la grange attenante….pourraient être estimés entre 20.000 et 25.000 euros'. Il a rappelé que : 'il ne s’agit là que d’un simple avis de valeur et non d’une expertise' et qu’il 'ne dispose ni de votre titre de propriété, ni des dispositions d’urbanisme, ni des diagnostics immobiliers'. Cet avis est insuffisant à établir que le prix de vente convenu entre Madame H K veuve X et Madame F B épouse G V était manifestement minoré.

En l’absence de faute de l’agent immobilier, Monsieur I D n’est pas fondé en sa demande de dommage et intérêts. Le jugement sera pour ces motifs confirmé sur ce.

E – SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié les indemnités dues sur ce fondement par Madame H K veuve X. Le jugement sera sur ce confirmé, sauf en ce que le débiteur est désormais Monsieur I D en sa qualité de légataire universel de cette dernière.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire application de ces dispositions en cause d’appel.

F- SUR LES DÉPENS.

La charge des dépens de première instance incombe à Monsieur I D, venant aux droits de Madame H K veuve X.

La charge des dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP BILLY – FROIDEFOND par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, incombe à l’appelante.

PAR CES MOTIFS,

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture et fixe la clôture de la procédure au jour des plaidoiries.

CONFIRME le jugement du 18 novembre 2014 du tribunal de grande instance de POITIERS ;

et y ajoutant,

CONSTATE que Monsieur I D, légataire universel de Madame H K veuve X, vient aux droits et obligations de cette dernière ;

DIT en cette qualité Monsieur I D tenu des condamnations en paiement prononcées à l’encontre de Madame H K veuve X ;

DEBOUTE Madame F B épouse G V de sa demande de nullité de la donation consentie par Madame H K veuve X à Monsieur I D par acte du 29 octobre 2012, ayant pour objet la parcelle située à E, cadastrée […] ;

REJETTE les demandes présentées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame F B épouse G V aux dépens d’appel qui seront recouvrés par la SCP BILLY – FROIDEFOND conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,