Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 JUIN 2024

(n° , 24 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/07422 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB33P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 14/05123

APPELANT

Monsieur [A] [T]

né le 17 décembre 1936 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Et encore : [Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocat au barreau de PARIS, toque : B0795

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société BARATTE ET A., SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 313 791 295

C/O Société BARATTE ET A.

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : M^e Florence NOVELLA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0662

S.C.I. MASTVL

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 753 551 084

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nathalie METAIS de la SCP A & A, avocat au barreau de PARIS, toque : P0067

Société CONAN GESTION

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 345 338 701

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant : M^e Florence NOVELLA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0662

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Perrine VERMONT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de Chambre

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 1], administré par la société Conan Gestion, syndic, est composé de plusieurs bâtiments définis dans le règlement de copropriété de la manière suivante :

'Un immeuble sis à [Adresse 1] à l’angle de cette place et de la rue de Béarn sur lequel il ne porte aucun numéro consistant en :

Un bâtiment en façade sur la place des Vosges double en profondeur, élevé sur caves d’un rez-de-chaussée, de deux étages carrés, d’un troisième étage mansardé et d’un quatrième étage sous combles.

Deux bâtiments en aile sur cour, simple en profondeur, élevés sur cave, d’un rez-de-chaussée, d’un étage carré et d’un deuxième étage lambrissé.

Construction au fond de la cour à usage de garage au rez-de-chaussée élevé sur terre-plein, d’un rez de chaussée et d’un étage lambrissé, relié à l’aile droite.

Cour entre ces bâtiments et construction'.

Les lots de copropriété correspondant à ce bâtiment en fond de cour portaient les numéros 12 à 19 définis comme suit :

« – Lot numéro douze (12) :

Un garage situé à gauche dans le bâtiment se trouvant au fond de la cour.

Droit à la jouissance des water-closets composant le lot n°18 ci-après et ce concurremment avec le propriétaire dudit lot et celui du treizième lot

Et les 40/2750èmes des parties communes générales.

— Lot numéro treize (13) :

Un garage se trouvant à droite dans le bâtiment se trouvant au fond de la cour.

Droit à la jouissance des water-closets composant le lot n°18 ci-après et ce concurremment avec le propriétaire dudit lot et celui lot n°12

Et les 40/2750èmes des parties communes générales.

— Lot numéro quatorze (14) :

Une chambre se situant immédiatement à gauche dans le couloir au premier étage du bâtiment à usage de garage se trouvant au fond de la cour.

Droit à l’usage en commun avec les 4ème, 15ème et 16ème lots des water-closets et lavabos inclus dans le 4ème lot se trouvant sur le palier du 1er étage de l’escalier de l’aile droite

Et les 20/2750èmes des parties communes générales.

— Lot numéro quinze (15) :

Une chambre à la suite de la précédente dans le couloir au premier étage du bâtiment à usage de garage se trouvant au fond de la cour.

Droit à l’usage en commun avec les 4ème, 14ème et 16ème lots des water-closets et lavabos inclus dans le 4ème lot se trouvant sur le palier du 1er étage de l’escalier de l’aile droite

Et les 20/2750èmes des parties communes générales.

— Lot numéro seize (16) :

Une chambre se trouvant au fond du couloir du premier étage du bâtiment à usage de garage se trouvant au fond de la cour.

Droit à l’usage en commun avec les 4ème, 14ème et 15ème lots des water-closets et lavabos inclus dans le 4ème lot se trouvant sur le palier du 1er étage de l’escalier de l’aile droite

Et les 25/2750èmes des parties communes générales.

— Lot numéro dix-sept (17) :

Une petite construction à usage de water-closets se trouvant immédiatement en premier sur le côté gauche du bâtiment se trouvant au fond de la cour.

Etant fait observer que ces water-closets seront à l’usage exclusif du lot 3 et que leur propriétaire pourra les transférer ailleurs dans les conditions indiquées sous l’article 13 ci-après

Et les 5/2750èmes des parties communes générales.

— Lot numéro dix-huit (18) :

Une petite construction à usage de water-closets se trouvant à la suite de la précédente à l’usage exclusif des lots n°12 et 13.

Et les 5/2750èmes des parties communes générales.

— Lot numéro dix-neuf (19) :

Une petite construction à usage de water-closets à la suite de la précédente et tout à fait au fond sur le côté gauche du bâtiment se trouvant au fond de la cour actuellement à l’usage exclusif de la concierge

Et les 5/2750èmes des parties communes générales. »

M. [A] [T] était propriétaire des lots 12, 13,14, 15, 16, 17 et 19, ainsi que d’un lot 20 défini comme suit au règlement de copropriété :

« – Lot numéro vingt (20) :

Une resserre se trouvant au rez-de-chaussée, à droite du bâtiment à usage de garage au fond de la cour,

Et les 15/2750èmes des parties communes générales. »

M. [T] a réuni les lots 12, 13,14, 15, 16, 17, 18 et 19 qu’il a transformés en local d’habitation. Il les a vendus à la SCI MASTVL le 28 août 2012 mais est resté propriétaire du lot n° 20 correspondant à un débarras.

Dans le silence du jugement, il ressort des conclusions du syndicat des copropriétaires que :

«M. [T] a assigné le syndicat des copropriétaires par exploit du 12 mars 2014 pour demander l’annulation des grilles de charges, et contester les résolutions 4 et 18 de l’assemblée générale de copropriétaires du 4 décembre 2013,

«Il a ensuite assigné le 27 octobre 2014 pour contester l’assemblée générale du 1er juillet 2014,

«Le syndicat des copropriétaires a mis en cause la SCI MASTVL par exploit du 5 novembre 2014,

«Le syndicat des copropriétaires a assigné les 23 et 24 mars 2015 M. [T] et la SCI MASTVL pour demander l’annulation des inscriptions faites par M. [T] sans autorisation de l’assemblée générale, la restitution du dégagement et la restitution des lots dans leur consistance et leur destination d’origine,

Par exploit du 11 mars 2016, M. [T] a assigné en annulation de l’assemblée générale du 9 décembre 2015,

Par exploit du 30 mars 2017, il a demandé l’annulation de l’assemblée générale du 15 décembre 2016. » ;

La SCI MASTVL indique que l’assignation du syndicat des copropriétaires ne contenait pas les demandes de restitution du dégagement et de démolition du bâtiment, ces demandes n’ayant été introduites que par conclusions du 13 décembre 2016 ;

Par jugement du 12 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré non écrite la clause de répartition des charges du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1], établi le 28 décembre 1960 modifié par Maître [D] [H], notaire à [Localité 10], publié à la conservation des hypothèques le 27 juillet 1973,

— ordonné une expertise judiciaire afin d’établir une nouvelle grille de répartition des charges,

— désigné à cet effet, en qualité d’expert Mme [E] [O]

avec pour mission de, sauf à s’adjoindre un expert dans une spécialité différente de la sienne :

visiter l’immeuble situé [Adresse 1] ,

décrire l’immeuble dans son état actuel,

établir un plan de l’immeuble,

dresser un projet modificatif de l’état descriptif de division,

établir une nouvelle grille de répartition des charges pour les lots situés au 6 me étage,

— dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

entendre, s’il l’estime utile, tous sachants, tels le syndic, l’architecte du syndicat, ou un occupant non en cause,

se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations, l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

indiquer les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires; inviter les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,

en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex.: réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du CPC, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

— fixé à la somme de 5.000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires au plus tard le 1er juillet 2020 inclus, à la régie du tribunal

— dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet,

— dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 8ème chambre civile du tribunal de grande instance avant le 30 décembre 2020 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge de la mise en état,

— renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 9 septembre 2020 à 10 h 00 pour vérifier le versement de la consignation,

— débouté M. [A] [T] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er juillet 2014,

— déclaré M. [A] [T] irrecevable en ses demandes d’annulation des assemblées générales des 9 décembre 2015 et 15 décembre 2015,

— déclaré M. [A] [T] recevable en sa demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 4 décembre 2013,

— déclaré M. [A] [T] irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n°16 de l’assemblée générale du 16 décembre 2016, n°11 et 13 de l’assemblée générale du 9 décembre 2015,

— débouté M. [A] [T] de sa demande d’annulation des résolutions n°4 de l’assemblée générale du 4 décembre 2013, n°5 de l’assemblée générale du 1er juillet 2014, n°6 de l’assemblée générale du 9 décembre 2015 et 35 de l’assemblée générale du 15 décembre 2016,

— déclaré M. [A] [T] irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 4 décembre 2013,

— débouté M. [A] [T] de sa demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 9 décembre 2015,

— débouté M. [A] [T] de sa demande d’annulation des résolutions n°22 et 23 de l’assemblée générale du 9 décembre 2015 et n°30, 31 et 32 de l’assemblée générale du 15 décembre 2016,

— débouté M. [A] [T] de sa demande d’annulation des résolutions n°17 de l’assemblée générale du 4 décembre 2013, n°13 de l’assemblée générale du 1er juillet 2014 et n°16 de l’assemblée générale du 15 décembre 2016,

— débouté M. [A] [T] de sa demande de responsabilité de la société Conan Gestion en sa qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 1],

— annulé le modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété reçu par Maître [R] [N], Notaire à [Localité 10] le 25 mars 2005 et publié au 1er bureau des hypothèques les 7 avril et 2 mai sous le numéro volume 2005 P numéro 1794, et l’attestation rectificative datée du 27 avril 2005 publiée le 2 mai 2005 sous le numéro volume 2005 P 2259,

— annulé l’acte rectificatif en date du 23 mai 2011 reçu par Maître [P] Notaire à [Localité 10] et publié le 26 mai 2011 sous le numéro 2011 D n°3594 volume 2011 P n° 2242,

— annulé la création du lot n°36,

— condamné M. [A] [T] à restituer le dégagement, partie commune, objet du lot n°36, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement puis sous astreinte de 200 € par jour de retard,

— constaté que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à l’encontre de M. [A] [T] et de la société MASTVL n’est pas prescrite,

— déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à l’encontre de M. [A] [T] et de la société MASTVL,

— condamné M. [A] [T] à détruire le bâtiment en fond de cour dans l’immeuble situé [Adresse 1] dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision puis sous astreinte de 500 € par jour pendant deux mois,

— prononcé la résolution de la vente intervenue le 28 août 2012 entre M. [A] [T] et la société MASTVL,

— condamné M. [A] [T] à payer à la société MASTVL les sommes suivantes :

1.291.699,47 € au titre de la restitution du prix de vente

315.556,90 € au titre des frais correspondant aux travaux réalisés dans le bâtiment

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. [A] [T] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP A &A, avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. [A] [T] à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile :

la somme de 6.000 € au syndicat des copropriétaires,

la somme de 3.000 € à la société Conan Gestion

la somme de 5.000 € à la société MASTVL

— ordonné la publication du présent jugement à la Conservation des hypothèques à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1],

— ordonné l’exécution provisoire.

M. [T] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 16 juin 2020.

Par ordonnance du 29 septembre 2020, le premier président de la cour d’appel de céans a suspendu l’exécution provisoire du jugement.

La procédure devant la cour a été clôturée le 31 janvier 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 31 janvier 2024 par lesquelles M. [T], appelant, invite la cour, au visa de la loi du 24 mars 2014 dite ALUR, de la loi du 10 juillet 1965, des articles 544, 1134 et suivants, 1240, 1356, 1330, 1353, 2224, 2272 et suivants du code civil, 2, 5, 9, 10, 11, 22, 23, 42, 43 de la loi du 10 juillet 1965, 17, 55 du décret du 17 mars 1967, 4 du code de procédure civile, 71-1 à 71-10 du décret du 14 octobre 1955, à :

1/ Sur l’action visant à la remise en état des lots 12 à 19 du syndicat des copropriétaires,

— infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes faute d’habilitation votée en assemblée par suite de la nullité des assemblées de 2014, 2015 et 2016,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à fins de démolition, remise en état antérieur et changement de destination des lots 12 à 19,

— condamner le syndicat des copropriétaires à l’indemniser à hauteur de 40.000 € à raison du préjudice subi,

à titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à fins de démolition, remise en état antérieur et changement de destination des lots 12 à 19 compte tenu de l’impossibilité physique et juridique de remettre les lieux en l’état antérieur,

2/ Sur la nullité des assemblées 2014, 2015 et 2016 et de la résolution n°4 de l’assemblée de 2013,

— infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

— annuler l’intégralité de l’assemblée générale du 1er juillet 2014 mais aussi l’intégralité des assemblées de 2015 et 2016 par effet des nullités en cascade,

— annuler en toute hypothèse, les résolutions n°4 de l’assemblée générale de 2013, la résolution n°5 de l’assemblée du 1er juillet 2014, les résolutions n°6, 11, 13, 21, 22 et 23 de l’assemblée de 2015, les résolutions 4, 16, 30,31, 32 et 35 de l’assemblée de 2016,

3/ Sur la validité des modificatifs au règlement de copropriété établis par M. [A] [T],

— infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions visant la nullité des modificatifs des règlements de copropriété reçu par Maître [R] [N], Notaire à [Localité 10] le 25 mars 2005 et publié au 1er bureau des hypothèques les 7 avril et 2 mai sous le numéro volume 2005 P numéro 1794, et l’attestation rectificative datée du 27 avril 2005 publiée le 2 mai 2005 sous le numéro volume 2005 P 2259 ,et de l’acte rectificatif en date du 23 mai 2011 reçu par Maître [P] Notaire à [Localité 10] et publié le 26 mai 2011 sous le numéro 2011 D n°3594 volume 2011 P n° 2242,

4/ Sur la vente consentie à la société MASTVL en 2012,

— infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau

— débouter la société MASTVL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— limiter la condamnation de M. [A] [T] à hauteur des sommes prévues à l’acte de garantie soit 100.000 €,

5/ Sur la responsabilité du syndic

— constater le préjudice direct subi par M. [A] [T] du fait des fautes du syndic,

— infirmer le jugement entrepris et, restatuant à nouveau,

— condamner la société Conan Gestion à payer aux requérants la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

6/ Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires relatif à la nullité des grilles de charges

— confirmer le jugement entrepris qui a annulé la grille de charges et commis un expert pour établir une nouvelle grille de charges,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,

en toute hypothèse,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion à payer à M. [A] [T] une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion à payer les dépens avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et la société Conan Gestion, intimés, invitent la cour, au visa de l’article 2227 du code civil, à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [A] [T] à restituer le lot n° 36, et à démolir le bâtiment en fond de cour,

— condamner M. [A] [T] à restituer dans un délai de deux mois, à compter de la signification de l’arrêt, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, le dégagement, partie commune, du 1er étage, qu’il s’est approprié en en faisant un lot 36,

— condamner M. [A] [T] à détruire dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt puis sous astreinte de 500 € par jour pendant deux mois, le bâtiment en fond de cour,

— annuler le modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété reçu par Maître [R] [N], Notaire à [Localité 10] le 25 mars 2005, et publié à la conservation des hypothèques de Paris premier bureau, les 7 avril 2005 et 2 mai 2005, volume 2005 P numéro 1794, et l’attestation rectificative datée du 27 avril 2005 publiée audit bureau le 2 mai 2005 volume 2005 P numéro 2259,

— annuler l’acte rectificatif en date du 23 mai 2011 reçu par Maître [Y] [P], Notaire à [Localité 10], et publié le 26 mai 2011 à la conservation des hypothèques de Paris premier bureau, sous le numéro 2011 D N°3594 Volume 2011 P n° 2242,

— ordonner la publication de l’arrêt à intervenir,

— déclarer M. [A] [T] irrecevable en ses demandes d’annulation des assemblées de 2014, 2015, et 2016,

— déclarer M. [A] [T] irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions 16 de l’assemblée générale du 15 décembre 2016, 11 et 13 de l’assemblée générale du 9 décembre 2015,

— débouter M. [A] [T] de sa demande d’annulation de la résolution 4 de l’assemblée générale du 4 décembre 2013, et de la résolution 5 de l’assemblée générale du 1er juillet 2014,

— débouter M. [A] [T] de ses demandes d’annulation des résolutions 6, 11 13, 21, 22, et 23 de l’assemblée générale du 9 décembre 2015, et des résolutions 4, 16, 30, 31, 32 et 35 de l’assemblée générale du 15 décembre 2016,

— débouter M. [A] [T] de sa demande de condamnation à l’encontre de la société Conan Gestion,

y ajoutant,

— déclarer M. [A] [T] irrecevable, et en tout cas mal fondé, à solliciter l’annulation des assemblées générales 2014, 2015, et 2016, au motif que Mme [K] n’avait pas qualité à participer à ces assemblées,

— débouter M. [A] [T] de sa demande subsidiaire de remise en état de destination antérieure limitée aux lots 12 et 13,

dans l’hypothèse où la Cour considèrerait que l’action du syndicat des copropriétaires relève de la prescription décennale,

— déclarer le syndicat des copropriétaires recevable en son action à l’encontre de M. [A] [T] et de la société MASTVL,

— condamner M. [A] [T] à restituer dans un délai de deux mois, à compter de la signification de l’arrêt, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, le dégagement, partie commune, du 1er étage, qu’il s’est approprié en en faisant un lot 36,

— condamner M. [A] [T] à détruire dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt puis sous astreinte de 500 € par jour pendant deux mois, le bâtiment en fond de cour,

dans l’hypothèse où le jugement serait infirmé quant à la résolution de la vente du 28 août 2012 conclue entre M. [A] [T] et la société MASTVL,

— condamner in solidum M. [A] [T] et la société MATSVL à restituer dans un délai de deux mois, à compter de la signification de l’arrêt, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard, le dégagement, partie commune, du 1er étage, approprié en en faisant un lot 36,

— condamner in solidum M. [A] [T] et la société MASTVL à détruire dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt, puis sous astreinte de 500 € par jour pendant deux mois, le bâtiment en fond de cour,

dans l’hypothèse où la Cour infirmerait le jugement quant à la démolition du bâtiment,

— condamner in solidum M. [A] [T] et la société MASTVL à remettre les lots 12 à 19 dans leur état selon leur destination d’origine, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt, puis sous astreinte de 500 € par jour pendant deux mois,

Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires,

Sur la grille de répartition des charges,

— déclarer valide la grille de répartition des charges du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1],

— infirmer le jugement du 12 mai 2020 en ce qu’il a annulé la grille de répartition des charges, et ordonné une expertise judiciaire aux fins d’une nouvelle répartition des charges,

Sur l’indemnisation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires,

— infirmer le jugement du 12 mai 2020 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation,

— condamner M. [A] [T] à payer 50.000 € de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice subi,

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens,

— confirmer la condamnation de première instance de M. [A] [T] à payer 6.000 € au syndicat des copropriétaires et 3.000 € à la société Conan Gestion, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [A] [T], en cause d’appel, à payer 10.000 € au syndicat des copropriétaires et 6.000 € à la société Conan Gestion au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [A] [T] et la société MASTVL aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 5 mars 2021 par lesquelles la société MASTVL, intimée, invite la cour, au visa des articles 9, 42 de la loi du 10 juillet 1965, 1603, 1610, 1611, 1626, 1630, 2261 et 2272 du code civil, à :

à titre principal,

— infirmer le jugement en ce qui a déclaré non prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1],

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la société MASTVL aux fins de régularisation de la réunion des lots n° 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 en un lot unique n°37 à usage d’habitation,

en conséquence, statuant à nouveau,

— déclarer prescrite l’action du syndicat des copropriétaires,

— déclarer régulière la réunion des lots n°12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 en un lot unique n°37,

— déclarer régulière la destination du lot n°37 en lot d’habitation,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente intervenue le 28 août 2012 entre la société MASTVL et M. [A] [T] et condamné M. [A] [T] à lui rembourser la somme de 1.291.699,47 €, au titre de la restitution du prix de vente ainsi que la somme de 315.556,90 €, au titre des frais correspondant aux travaux réalisés dans le bâtiment,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires et M. [A] [T], in solidum, à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande visant à voir déclarer non-écrites les grilles de répartition des charges

M. [T] soutient qu’en raison des diverses mutations ainsi que des diverses divisions de lots, suppressions et créations de lots survenues dans la copropriété depuis l’établissement de son règlement de copropriété, et établies par un expert-géomètre mandaté par le syndicat des copropriétaires, la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion allèguent que M. [T] ne démontre aucune des modifications invoquées ni aucun changement d’usage et de consistance des lots des autres copropriétaires et que le rapport de l’expert-géomètre repose sur les dires de M. [T], que le géomètre n’a pas eu accès à la totalité des appartements et que la copropriété lui a retiré sa confiance après avoir constaté qu’il travaillait pour M. [T]. Ils soutiennent que l’action de l’appelant est en réalité une action en révision de la répartition des charges fondées sur l’article 12 de la loi de 1965, prescrite et irrecevable ;

L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : 'Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.' ;

L’article 10 de cette loi prévoit que 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.' ;

Aux termes de l’article 43 de la loi, 'Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.' ;

Il résulte de ces textes que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10 de la clause de répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif, ultérieur, ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions, y compris quand cette non-conformité résulte de l’évolution de la copropriété ;

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 décembre 2001 que le syndicat des copropriétaires a confié à M. [J], géomètre-expert, les travaux de refonte du règlement de copropriété. Les plans qu’il a réalisés dans le cadre de sa mission comportent la mention suivante : «les désignations et les limites des lots indiquées sur ces plans sont celles constatées lors de notre relevé en septembre 2002». Dès lors, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit aucune pièce démontrant le contraire, est mal fondé à soutenir que l’expert n’a pas eu accès aux appartements. Par ailleurs, il ne démontre pas davantage que le géomètre aurait travaillé pour M. [T] au détriment des intérêts de la copropriété et que pour cette raison il n’aurait pas été donné suite à sa mission ;

Comme l’a relevé le tribunal, il apparaît à l’examen des plans établis par M. [J], et le syndicat des copropriétaires ne le conteste pas, que plusieurs copropriétaires ont annexé des parties communes (au troisième étage, un couloir ; au quatrième étage, le plancher du lot 11 démoli ayant pour effet d’augmenter la surface sous plafond des lots situés au troisième étage ; au sous-sol, une zone prélevée sur les parties communes pour installer un vestiaire, un couloir annexé pour agrandir la surface de la cuisine installée dans la cave n°5, création d’une cave supplémentaire par récupération de parties communes) ;

Par ailleurs, M. [T] reconnaît avoir lui-même modifié la destination des lots n°12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 et 19 en lots destinés à l’habitation ; à la lecture de l’acte notarié du 25 mars 2005, il apparaît qu’il a également créé un lot n°36 correspondant à un dégagement, partie commune spéciale ;

Ces modifications résultant de réunions ou de divisions de lots, de changements d’affectation et d’annexions de parties communes intervenues depuis l’établissement du règlement de copropriété ont eu pour effet de créer des surfaces et volumes nouveaux au sein de la copropriété et de transformer certains lots en modifiant notamment leur consistance et leur superficie, tout en augmentant leur valeur relative par rapport à l’ensemble des parties privatives de l’immeuble ;

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il a réputé non écrite la clause de répartition des charges du règlement de copropriété établi le 28 décembre 1960 et ordonné une expertise judiciaire afin d’établir une nouvelle grille de répartition des charges ;

Sur la nullité des assemblées générales

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er juillet 2014 et des assemblées générales de 2015 et 2016 par effet des nullités en cascade

* sur la recevabilité des demandes d’annulation

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion soutiennent que M. [T] est irrecevable à demander l’annulation de l’assemblée générale de 2014 en ce que, ne faisant pas partie de l’indivision [K], il est irrecevable à soulever un défaut de convocation ou de participation à l’assemblée en qualité d’indivisaire. Ils font valoir par ailleurs que M. [T] est irrecevable à solliciter l’annulation des assemblées générales de 2015 et 2016 dès lors qu’il a voté en faveur de certaines résolutions ou s’est abstenu ;

En application de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, tous les copropriétaires sont convoqués à l’assemblée générale par le syndic ;

Comme le soutient le syndicat des copropriétaires, seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale ;

Toutefois, le défaut de pouvoir lié au mandat de représentation d’une indivision peut être soulevé par tout copropriétaire au soutien de sa contestation d’une assemblée générale ;

Par conséquent, M. [T] est recevable à invoquer un défaut de pouvoir de Mme [K] en sa qualité d’usufruitière de l’indivision pour contester l’assemblée générale de 2014 ;

En revanche, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales des 9 décembre 2015 et 15 décembre 2016 que M. [T] a voté en faveur de plusieurs résolutions au cours de ces assemblées générales ;

Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a retenu qu’il était irrecevable à les contester dans leur ensemble et le jugement sera confirmé sur ce point ;

* Sur la nullité de l’assemblée générale du 1er juillet 2014 résultant du défaut de pouvoir de Mme [I] [K]

M. [T] fait valoir que Mme [K], usufruitière de l’indivision [K], a participé à l’assemblée générale sans détenir un mandat de désignation de l’indivision, alors que la loi ALUR du 27 mars 2014 avait rendu non-écrite la clause du règlement de copropriété prévoyant que les indivisions seraient représentées par leur usufruitier ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion allèguent que l’appelant ne démontre ni l’absence de qualité ni l’absence de mandat de Mme [T] pour représenter l’indivision ;

Aux termes de l’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans la rédaction en vigueur lors de l’assemblée générale du 1er juillet 2014, 'En cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic’ ;

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

C’est à juste titre que M. [T] soutient que la loi ALUR du 27 mars 2014 a supprimé la faculté pour le règlement de copropriété de prévoir des règles de représentation des indivisions. C’est donc à tort que le tribunal a retenu que Mme [K] n’avait pas besoin d’un mandat de représentation en vertu des stipulations de l’article 24 du règlement de copropriété selon lesquelles 'le nu-propriétaire sera valablement représenté par l’usufruitier’ ;

Néanmoins, s’il n’est pas contesté que Mme [I] [K] est copropriétaire usufruitière dans l’immeuble du [Adresse 1], force est de constater que M. [T] ne démontre pas que cette dernière était dépourvue de mandat pour représenter l’indivision, de sorte que sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er juillet 2014 doit être rejetée. Le jugement sera confirmé sur ce point ;

Sur la demande d’annulation de certaines résolutions des assemblées générales de 2014, 2015 et 2016

M. [T] demande l’annulation des résolutions suivantes, pour lesquelles il a été spécifiquement opposant :

— les résolutions n° 5 de l’assemblée du 1er juillet 2014, les résolutions n° 6, 11 et 13 de l’assemblée générale du 9 décembre 2015 et les résolutions n°4, 16 et 35 de l’assemblée générale du 15 décembre 2016 concernant les approbations de compte ;

— les résolutions n° 21, 22 et 23 de l’assemblée générale de 2015 et les résolutions n° 30, 31, 32 de l’assemblée de 2016 concernant l’habilitation du syndic à ester en justice contre lui ;

Sur la recevabilité de certaines demandes d’annulation

C’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion font valoir que M. [T], s’étant abstenu lors du vote des résolutions n° 11 et 13 de l’assemblée de 2015, n’a donc pas la qualité d’opposant et que ses demandes sont dès lors irrecevables. Le jugement doit être confirmé sur ce point ;

En revanche, il doit être précisé, bien que ce point ne fasse pas l’objet de débats, que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, M. [T] doit être déclaré recevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale de 2015 dès lors qu’il ressort du procès-verbal qu’il a voté contre cette résolution. Le jugement doit être infirmé sur ce point ;

Sur la nullité des résolutions

M. [T] excipe du même moyen tenant au défaut de mandat de Mme [K], usufruitière, faute de désignation d’un mandataire pour assister aux assemblées depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR de mars 2014 qui a eu pour effet de rendre non écrit la désignation contraire à la loi figurant dans le règlement de copropriété ;

Concernant les assemblées de 2015 et 2016, il soutient qu’elles sont nulles tant par la participation de Mme [K] que par l’effet des nullités en cascade ;

Enfin, il fait valoir que le président de séance désigné lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2015 était un mandataire non copropriétaire ;

Dans le corps de ses conclusions, mais non dans leur dispositif, M. [T] demande l’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée de 2014 et la résolution n°16 de l’assemblée 2016 concernant le loyer de la terrasse Carette (étant précisé que c’est en réalité par sa résolution n° 15 que l’assemblée générale de 2016 a voté l’indemnité annuelle d’occupation de la terrasse). En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statuera pas sur ces prétentions qui ne sont pas reprises dans le dispositif des conclusions ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion soutiennent que, les assemblées de 2015 et 2016 étant valides, M. [T] ne peut contester les résolutions portant habilitation du syndic à agir en justice ni celles liées à l’approbation des comptes, les grilles actuelles devant s’appliquer jusqu’à une éventuelle nouvelle répartition par le juge ;

Comme il a été exposé plus haut, M. [T] est mal fondé à soutenir que Mme [K] était dépourvue de mandat pour représenter son indivision ;

Par ailleurs, l’assemblée générale de 2014 n’étant pas annulée, et dès lors qu’il a été déclaré irrecevable à demander l’annulation des assemblées générales de 2015 et 2016 dans leur entier, M. [T] est mal fondé à invoquer un effet de cascade pour solliciter l’annulation de certaines résolutions des assemblées générales de 2015 et 2016 ;

Enfin, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de 2015 que l’élection de Mme [L] comme présidente de séance a été votée à l’unanimité des copropriétaires. Dès lors, M. [T] ne peut se prévaloir de ce qu’elle ne serait pas copropriétaire pour solliciter l’annulation d’autres résolutions ;

Sur la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 4 décembre 2013

M. [T] fait valoir qu’il a été admis en première instance qu’il n’avait pas participé à l’ensemble des votes, son mandataire étant parti après le vote de la résolution n° 18, examinée à sa demande en début de séance, et que le tribunal ne pouvait rejeter sa demande de nullité de la résolution n° 4 alors qu’il avait reconnu que son vote avait été comptabilisé à tort ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion soutiennent que, M. [T] étant propriétaire de 15/2750èmes du sol et des parties communes générales, le vote n’a pas été faussé puisque l’ensemble des autres copropriétaires présents à l’assemblée a approuvé la résolution n° 4 ;

Selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ;

L’article 24 alinéa 1 de la loi, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ;

Il résulte de ces dispositions que, dès lors qu’il est établi que M. [T] était absent au moment du vote de la résolution n° 4, cette dernière, votée à l’unanimité des copropriétaires présents alors que le procès-verbal indique à tort que M. [T] était présent, doit être annulée, le moyen selon lequel la résolution aurait été adoptée de la même manière sans les tantièmes de M. [T] étant inopérant ;

Le jugement, qui a débouté M. [T] de sa demande, doit être infirmé sur ce point ;

Sur les demandes de restitution du lot n° 36, de démolition du bâtiment et, subsidiairement, de remise en état des lots dans leur état d’origine

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

L’action du syndicat des copropriétaires et de la société Conan Gestion, qui a pour origine les assignations des 23 et 24 mars 2015, vise à obtenir d’une part la restitution du dégagement intitulé par M. [T] «lot n° 36» et d’autre part la destruction du bâtiment en fond de cour. A titre subsidiaire, les intimés sollicitent la remise en état des lots n° 12 à 19 dans leur état et leur destination d’origine ;

Pour opposer la prescription à l’action du syndicat des copropriétaires et du syndic, M. [T] fait valoir que le bâtiment en fond de cours n’a jamais été démoli mais a seulement faire l’objet de travaux de rénovation affectant l’aspect extérieur et d’un changement de destination cantonné aux seuls lots 12 et 13, c’est-à-dire les garages, exécutés en 1980. Il soutient ainsi que l’action intentée par le syndicat des copropriétaires est prescrite car elle est une action personnelle et non une action réelle ;

Concernant l’annexion du dégagement, il fait valoir que c’est le syndicat lui-même qui a créé cette situation en acceptant la privatisation de l’escalier en 1973 et la condamnation de ce couloir, plus de trente ans avant l’action intentée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance. Il soutient donc qu’il a acquis ce dégagement par l’effet de l’usucapion et que l’action réelle du syndicat des copropriétaires en restitution du dégagement est prescrite ;

Enfin, il fait valoir par ailleurs que la prescription décennale s’applique à toute action relative à l’application ou au défaut d’application du règlement de copropriété, y compris concernant les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble et les changements d’affectation, et qu’en l’espèce la réunion de ses lots a été effectuée en 1973 lors des travaux intervenus sur le lot n° 4 de M. [F] et ayant muré l’accès au bâtiment de fond de cour ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion soutiennent que M. [T] a démoli en 1989 un bâtiment de construction légère pour reconstruire un bâtiment à usage d’habitation, sans accord préalable donné en assemblée générale et alors que le bâtiment historique avait vocation à être démoli. Ils soutiennent qu’en tout état de cause, même en l’absence de démolition, la nature des travaux démontre qu’il y a eu une emprise sur les parties communes, au sol et en façade, ce qui constitue un acte d’appropriation des parties communes ;

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion soutiennent que l’appropriation incontestable du dégagement partie commune, pour constituer en 2005, après les travaux menés en 1989, le lot n° 36, donne lieu à une action réelle qui relève de la prescription trentenaire prévu par l’article 2227 du code civil. Ils invoquent également le fait que c’est par courrier du 5 septembre 2014 que le conseil de M. [T] a informé le syndicat des copropriétaires de la création du lot n° 36 ;

La SCI MASTVL fait valoir qu’il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats que le bâtiment a été démoli, et qu’au contraire il est démontré qu’ont été réalisés des travaux de réfection de la toiture et des travaux intérieurs ;

Elle soutient que la prétendue appropriation d’une partie commune résulte en réalité d’une décision de l’assemblée des copropriétaires du 21 février 1973 ayant autorisé la suppression des lots n° 4 et 31 et leur remplacement par les lots n° 33 et 34 sans se préoccuper de la servitude d’accès prévue pour les lots n° 14, 15 et 16 ;

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose : «Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans» ;

En vertu de l’article 2227 du code civil, «Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer» ;

Sur la démolition du bâtiment et, subsidiairement, la remise en état des lots dans leur état d’origine

Il n’est contesté par aucune des parties, bien que le règlement de copropriété versé aux débats soit en partie illisible, que le bâtiment en fond de cour est ainsi décrit dans le règlement de copropriété : «construction au fond de la cour à usage de garage au rez-de-chaussée, élevée sur terre-plein, d’un rez-de-chaussée et d’un étage lambrissé, relié à l’aile droite» ;

M. [T] verse aux débats le rapport, intitulé «Expertise architecturale» et daté du 10 juillet 2020, de la société Prospective & Patrimoine, lequel expose les éléments suivants : «en 1878 un petit bâtiment à usage de remise à calèches et logement de cochers s’élève contre le mur de séparation» ; «Cette construction aujourd’hui autonome pour un usage d’habitation a traversé le temps grâce à la qualité de sa mise en 'uvre d’origine ; la façade structurée par des piliers-pilastres marquant au centre la baie nécessaire à sa fonction primitive ; un jeu de modénatures en brique intègre les tirants dont des clefs au décor fleurdelysé renforcent la structure ; les murs de brique d’origine sont assisés sur un socle en pierre» ; «Cet édifice qui a perduré du XIXe s. à nos jours prouve qu’il n’a jamais fait l’objet de démolitions sinon de travaux de confortation et d’entretien dans l’esprit d’une restauration rigoureuse comme les lucarnes reprises à l’identique». Il précise encore : « L’un des murs anciens de façade est muni d’un anneau, comme on en trouve dans tout le quartier du Marais, pour attacher un cheval» ;

Pour contester le contenu de ce document, le syndicat des copropriétaires et le syndic soutiennent qu’il est en contradiction totale avec le règlement de copropriété qui qualifie le bâtiment de constructions légères pouvant être détruites, le plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais qui mentionne ce bâtiment comme «pouvant être conservé, amélioré ou démoli» et le jugement correctionnel du 29 mai 1991 qui rappelle que, selon décision du 23 juin 1989 de l’architecte des bâtiments de France, ce bâtiment était prévu pour la démolition» ;

Pourtant, au contraire, le document de la société Prospective et Patrimoine corrobore les différents éléments mis en avant par le syndicat des copropriétaires, puisqu’il décrit le bâtiment de fond de cour comme un bâtiment de briques, ce qui constitue en réalité une construction légère comparée au reste de l’hôtel particulier, construit en pierre. Ce rapport est par ailleurs conforme à la description du bâtiment présentée dans un courrier du directeur de l’aménagement urbain du 11 mars 1981, qui décrit ainsi le bâtiment : «Edifié en brique, à la fin du XIXème siècle, couvert en ardoise et en zinc, il est solide et son aspect s’intègre convenablement aux constructions environnantes» ;

A ce titre, il doit être souligné que le syndicat des copropriétaires et le syndic n’apportent aucune précision sur la qualification de «construction légère» dont ils se prévalent alors que, s’agissant de garages supportant des logements, il ne peut sérieusement être soutenu que la construction d’origine était en bois ou en paille ;

Ils n’apportent par ailleurs aucune pièce permettant de remettre en cause la similitude de description du bâtiment du fond de la cour en 1981 et 2000 et d’établir qu’il aurait été démoli, ne procédant à ce sujet que par allégations. Ils n’indiquent pas davantage en quoi la nature des travaux démontre qu’il y aurait eu une emprise sur des parties communes, au sol et en façade ;

M. [T] produit quant à lui une facture datant du 16 juillet 1975 démontrant que les travaux réalisés à l’époque étaient des travaux de rénovation d’existant et non de reconstruction : création d’une trémie dans le plancher du premier étage, création d’une salle d’eau entre les deux chambres, réfection complète du rez-de-chaussée comprenant notamment la dépose des pavés, doublage et isolation des murs, déplacement de la cuisine. Par ailleurs, le jugement correctionnel du 6 mars 1978 démontre qu’il a fait procéder à la réfection complète de la toiture du bâtiment. Si le jugement du tribunal correctionnel de Paris du 29 mai 1991 n’est pas versé aux débats en cause d’appel, le procès-verbal d’infraction du 30 mai 1989 indique : «des travaux intérieurs sont en cours dans un bâtiment prévu en démolition avec changement d’affectation» ;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, contrairement à ce que soutiennent le syndicat des copropriétaires et le syndic et à ce qu’a retenu le tribunal, le bâtiment de fond de cour n’est pas un bâtiment construit récemment sur les parties communes par annexion de celles-ci de la copropriété après démolition d’une ancienne structure mais un bâtiment ancien ayant fait l’objet de modifications importantes par rapport à la description contenue dans le règlement de copropriété et ayant modifié l’aspect extérieur de l’immeuble ;

Dès lors, l’action du syndicat des copropriétaires et de la société Conan Gestion n’est pas une action réelle, prescrite par trente ans, mais une action personnelle, prescrite par dix ans compte tenu de son antériorité à la réforme de 2018 ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion ayant assigné M. [T] en mars 2015 ou ayant formulé leurs demandes en décembre 2016, et invoquant des travaux menés en 1989, leur action est prescrite et le moyen selon lequel le point de départ de la prescription serait les modificatifs publiés les 7 avril 2005 et 26 mai 2011 est inopérant dès lors que les intimés ne prétendent pas avoir ignoré la réalisation des travaux en 1989. Le jugement doit être infirmé sur ce point ;

Suivant les mêmes développements, leur demande tendant à la remise en état des lots dans leur état d’origine est également prescrite ;

Sur l’annexion du dégagement partie commune

Il ressort du règlement de copropriété que l’ancien lot n° 4 comprenait «à l’extrémité de l’aile droite, palier et escalier particulier, donnant accès au rez-de-chaussée et water-closet avec lavabo situés sur ce palier» ;

Contrairement à ce qu’affirme M. [T], l’ancien copropriétaire, M. [S], lorsqu’il a obtenu la modification de ses lots en 1973, n’a pas privatisé l’escalier de l’aile droite puisque cet escalier était déjà un escalier particulier, comme cela ressort de la description du lot n° 4 sus-mentionnée et de l’article II du règlement de copropriété relatif aux parties communes spéciales aux copropriétaires des lots dépendant du bâtiment en façade sur la place des Vosges et des deux bâtiments en aile sur cour, lequel précise : «étant précisé que les escaliers particuliers desservant des parties privées ne sont pas compris dans la désignation ci-dessus» ;

Ainsi, l’escalier de l’aile droite a toujours fait partie du lot n° 4 et désormais du lot n° 34, comme cela ressort du modificatif de l’état descriptif de division du 27 juillet 1973 ;

Il ressort de l’état descriptif de division que les lots n° 14, 15 et 16 comprennent un droit à l’usage des water-closets et lavabos inclus dans le 4ème lot se trouvant sur le palier du 1er étage de l’escalier de l’aile droite. Le règlement de copropriété, en son article III relatif aux parties communes spéciales aux copropriétaires des lots dépendant du bâtiment en fond de la cour (à l’exclusion des water-closets de la cour), mentionnent le palier et son dégagement. Il précise par ailleurs, en son article 13 relatif aux charges et dispositions spéciales concernant certains lots, que les lots n° 14, 15 et 16 ne pourront appartenir qu’au propriétaire du lot n° 4, ce qui explique que ces lots pouvaient bénéficier de toilettes privatives, et, vraisemblablement, de l’escalier privatif ;

M. [T] produit un courrier du 6 avril 1978 du conseil de la société Lady Jane, alors propriétaire notamment des lots n° 14, 15 et 16, par lequel il indique au syndic que le propriétaire du lot n° 4 (en réalité déjà le lot n° 34), désormais M. [F], a muré le petit escalier reliant les lots n° 14, 15 et 16 au lot n° 4, et supprimé les toilettes, et indique souhaiter trouver une solution transactionnelle ;

C’est ainsi, ainsi que cela ressort de l’a convocation à l’assemblée générale du 10 mai 1978, qu’il a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de cette assemblée d’une résolution visant à faire installer à ses frais, dans le sous-sol des parties communes, des WC pour l’usage de la concierge, en échange d’une renonciation à l’usage des lavabos et WC situés sur le palier du lot n° 4, en joignant, ainsi que cela figure dans le projet de résolution, la lettre du 6 avril 1978 ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan, qui se contentent d’invoquer les travaux de 1989, pour s’opposer à la fin de non-recevoir de M. [T] s’agissant tant de la démolition du bâtiment que de la restitution du dégagement intitulé par M. [T] «lot n° 36», ne contestent pas les termes du courrier du 6 avril 1978 l’informant que l’accès au dégagement a été muré par un copropriétaire, et ne produit aucune pièce permettant de réfuter cette allégation ;

Il apparaît donc que cet accès a été muré, au plus tard, le 6 avril 1978, date à laquelle il est incontestable que le syndicat des copropriétaires et le syndic en a eu connaissance, soit plus de trente ans avant les assignations des 23 et 24 mars 2015. L’action du syndicat des copropriétaires et de la société Conan est par conséquent prescrite. Le jugement doit être infirmé sur ce point ;

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [T]

M. [T] excipe d’un abus de majorité par lequel le syndicat des copropriétaires a abusivement poursuivi son action contre lui, visant à obtenir la démolition de ses lots sans proposer aucune indemnisation pour compenser leur perte, en sachant qu’elle était prescrite ;

Il apparaît que le tribunal n’a pas statué sur cette demande, figurant pourtant dans l’exposé des prétentions des parties ;

M. [T] fonde sa demande de dommages et intérêts à la fois sur l’abus de majorité et la procédure abusive. Il n’invoque néanmoins aucune résolution d’assemblée générale particulière qui aurait été prise par abus de majorité et lui aurait causé un préjudice ;

En application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits ou de la recevabilité de son action n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

M. [T] ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de du syndicat des copropriétaires aurait dégénéré en abus en ce qu’il ne pouvait ignorer que son action était prescrite. Il doit par conséquent être débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur la demande de validation de la réunion des lots n° 12 à 19 en un lot n° 37 à usage d’habitation

La SCI MASTVL fait valoir que ni le changement de destination des lots ni leur réunion en un lot unique ne nécessitaient l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et ne nuisent à la destination de l’immeuble, laquelle est à usage d’habitation, ou aux droits des autres copropriétaires ;

M. [T] soutient que la destination d’un lot n’est pas figée et que tout copropriétaire peut réunir ses lots en toutes circonstances sans autorisation préalable des copropriétaires, et qu’en l’espèce la réunion de ses lots et leur affectation totale à l’habitation est compatible avec la destination de l’immeuble ;

Le syndicat des copropriétaires allègue que M. [T] ne pouvait pas changer la destination des lots sans autorisation de l’assemblée générale puisque c’est dans le règlement de copropriété lui-même, en son article 1, et non seulement dans l’état descriptif de division, que le bâtiment de fond de cour est qualifié de garage. Il soutient que, s’il est possible dans certains cas de modifier l’affectation des locaux telle qu’elle résulte de l’état descriptif de division, le règlement de copropriété ne peut être modifié que par l’assemblée générale, par un vote à l’unanimité. Il prétend que la réunion des lots en un lot n° 37 ne peut être validée puisque ce dernier inclus le dégagement, partie commune annexé illégalement ;

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, en son I :

«Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.»

L’article 9 alinéa 1er de la même loi dispose :

«Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.»

Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire peut décider du changement d’affectation de son lot, à la double condition que la nouvelle affectation ne soit pas contraire à la destination générale de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. A ce titre, la destination de générale de l’immeuble ne doit pas être confondue avec la destination du lot partie privative qui pourrait être prévue au règlement de copropriété ;

En l’espèce, il est constant que l’article 1 du règlement de copropriété, relatif à la désignation générale de l’immeuble, décrit ainsi le bâtiment litigieux : «Construction au fond de la cour à usage de garage au rez-de-chaussée élevé sur terre-plein, d’un rez de chaussée et d’un étage lambrissé, relié à l’aile droite». Néanmoins, le reste des stipulations de cet article ne précisant pas la destination des autres parties de l’immeuble, mais se contentant de décrire leur situation, il s’en déduit, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, que la précision «à usage de garage» doit être comprise comme une simple description, et non comme une indication de la destination des lots ;

Le syndicat des copropriétaires, qui procède par affirmation en soutenant qu’il a été porté atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires, ne précise pas en quoi aurait consisté ces atteintes et ne les démontre pas. Il ne précise pas davantage en quoi M. [T] n’aurait pas respecté le caractère de cet immeuble classé ;

Il ressort du règlement de copropriété que l’immeuble du [Adresse 1] est à usage d’habitation et comprend des commerces en rez-de-chaussée. Dès lors, la transformation d’anciennes remises à calèches et de chambres de services en un appartement à usage d’habitation n’est pas contraire à la destination de l’immeuble ;

Il résulte également des dispositions précitées des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 qu’un copropriétaire est libre de réunir ses lots, sous les mêmes conditions ;

En l’espèce, aucune stipulation du règlement de copropriété n’interdit la réunion de lots. Par ailleurs, il doit être constaté que la fermeture de l’accès à l’aile droite depuis le premier étage a rendu nécessaire l’ouverture d’une trémie pour accéder aux chambres. Le syndicat des copropriétaires ne précise pas pour quelle raison la réunion des lots aurait nécessité l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, alors qu’il résulte de l’article III du règlement de copropriété que les poutres et solives des planchers de séparation du rez-de-chaussée et de l’étage du bâtiment sont des parties communes spéciales aux lots le constituant, de sorte que les autres copropriétaires n’auraient en tout état de cause pas pu prendre part au vote, comme le rappelle d’ailleurs l’article 27 du règlement de copropriété ;

Par conséquent, la réunion des lots n° 12 à 19 et le changement d’affectation des lots n° 12 et 13 est licite. La question de la création des lots n° 36 et 37 sera évoqué ci-dessous ;

Sur la validité du modificatif de l’état de description et règlement de copropriété du 25 mars 2005, de l’attestation rectificative du 27 avril 2005 et de l’acte rectificatif du 23 mai 2011

Le syndicat des copropriétaires allègue que le modificatif au règlement de copropriété du 25 mars 2005 et son rectificatif du 23 mai 2011 constituent des modifications du règlement de copropriété qui relèvent de la compétence de l’assemblée générale ;

M. [T] soutient que seul le copropriétaire des fractions intéressées par la modification peut établir le modificatif lorsqu’il s’agit de réunir des lots, en application de l’article 71, devenu 71-10, du décret du 14 octobre 1955 relatif aux actes de publicité foncière. Il fait valoir par ailleurs que la réunion ou la division des lots, qui n’est pas interdite par le règlement de copropriété, n’exige pas une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, notamment celles concernant les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement ;

L’article 25 de la loi prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : ['] La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

En vertu de l’article 26, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : ['] b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

En l’espèce, il est constant que M. [T] a fait établir un 'modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété’ par acte notarié du 25 mars 2005 qu’il a fait publier à la conservation des hypothèques le 7 avril 2005 ;

Aux termes de cet acte notarié, comme l’a relevé le tribunal, il est indiqué que M. [T] a fait effectuer différents travaux sans autorisation et a changé l’affectation des lots situés en rez-de-chaussée, cette infraction ayant fait l’objet de poursuites devant la 31ème chambre correctionnelle du tribunal de grande instance de Paris le 29 mai 1991 qui a condamné M. [A] [T] à payer une amende de 10.000 francs avec sursis, jugement devenu définitif ;

Il y est ajouté que M. [T] déclare que 'ce changement d’affectation n’est ni prohibé par le règlement, ni directement contraire à la destination de l’immeuble et que par suite il y a lieu aujourd’hui de modifier la désignation des biens dont il est propriétaire afin que celle-ci soit conforme à la réalité effective’ ;

L’acte notarié crée en premier lieu un nouveau lot n° 36, correspondant au dégagement situé entre les lots n° 14, 16 et 16 et l’aile droite de la copropriété, selon la justification suivante : 'le passage du dégagement commun étant condamné et le requérant, propriétaire des lots 14, 15 et 16 étant pas suite propriétaire également des trois/tiers de cette partie commune spéciale, dont l’accès ne peut se faire que par lesdits lots, celui-ci crée de plein droit conformément à l’article 27 du règlement de copropriété, un nouveau lot privatif numéro trente-six (36), dont la désignation suit : LOT NUMERO TRENTE SIX (36) : dans le bâtiment 'fond de cour’ au premier étage, un dégagement', étant précisé que 'il n’est attaché aucun tantième des parties communes générales à ce lot qui va être immédiatement réuni à d’autres lots pour former le lot 37' ;

Il crée en second lieu un lot n° 37 issu de la réunion des lots 12,13, 17 18, et 19 ainsi que 14, 15, 16 et 36, lesquels sont supprimés, et décrit comme étant la totalité du bâtiment fond de cour à usage d’habitation ;

L’acte rectificatif du 23 mai 2011 vise à modifier la description du lot n° 37, décrit non plus comme « un local à usage de garage actuellement utilisé en salle de séjour avec cuisine pièce et auvent ['] » mais comme « un local à usage d’habitation se composant : au rez de chaussée : salle de séjour avec cuisine pièce auvent ['] ;

Aucune autre disposition que les dispositions citées ci-dessus ne prévoit que la modification du règlement de copropriété doit être décidée par l’assemblée générale. Il s’en déduit que la création d’un lot privatif, résultant notamment de la réunion de plusieurs lots, n’a pas à être décidé en assemblée générale ;

Par ailleurs, comme il a été développé plus haut, M. [T] a acquis le dégagement par l’effet de la prescription acquisitive, de sorte qu’aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’était nécessaire pour entériner ce transfert de propriété opéré par l’effet de la loi ;

L’article 71-6 alinéa 1er du décret n°55-1350 du 14 octobre 1955 dispose que « toute modification, soit de l’immeuble auquel s’applique l’état descriptif, soit des lots, doit être constatée par un acte modificatif de l’état descriptif » ;

L’article 71-10 du même décret prévoit que «sous réserve des dispositions de l’article 50-1 du décret du 4 janvier 1955, l’état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l’immeuble et l’acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification. Le cas échéant, les frais d’établissement de ces actes sont à la charge de la collectivité des copropriétaires et recouvrés comme en matière de charges de propriété» ;

Il résulte de ces dispositions que c’est à bon droit que M. [T] a fait procéder au modificatif du règlement de copropriété et état descriptif de division sans avoir au préalable fait voter la création des lots n° 36 et 37 par l’assemblée générale des copropriétaires ;

Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a annulé le modificatif du 25 mars 2005 et l’attestation rectificative du 27 avril 2005, annulé l’acte rectificatif du 23 mai 2011, annulé la création du lot n° 36 et ordonné sa propre publication ;

Sur la demande reconventionnelle de la SCI MASTVL en résolution de la vente du 28 août 2012

Compte tenu des développements qui précède, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente intervenue le 28 août 2012 entre M. [T] et la SCI MASTVL et condamné M. [T] à payer à cette dernière les sommes de 1.291,699,47 € au titre de la restitution du prix de vente et 315.556,90 € au titre des frais de travaux ;

Sur la mise en cause de la responsabilité du syndic

M. [T] soutient que le cabinet Conan Gestion a engagé sa responsabilité civile à son égard en raison des fautes commises dans l’accomplissement de son mandat de syndic : fixation de loyer dérisoire pour la location de la terrasse sous les arcades, fautes dans la tenue des assemblées, parti pris lors de l’inscription de résolutions à l’ordre du jour, non-respect du règlement de copropriété concernant l’encombrement de la cour, manque de suivi dans la refonte du règlement de copropriété, etc', et qu’il en subit un préjudice personnel que le syndic doit être condamné à réparer ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion, qui demandent la confirmation du jugement, s’associent aux motivations développées dans le jugement ;

Le tribunal a parfaitement relevé qu’aucune faute du syndic n’était démontrée, si ce n’est, lors de l’assemblée générale du 4 décembre 2013, en inscrivant que M. [T] avait été voté toutes les résolutions alors que son représentant était parti après l’examen de la résolution n° 18, mais que dans ce dernier cas aucun préjudice n’était démontré. Ceci est d’autant plus vrai que la cour a fait droit à la demande d’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 4 décembre 2013 pour ce motif ;

Il y a lieu d’adopter les motifs développés par le tribunal et de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre du syndic, la société Conan Gestion ;

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [T] a commis des fautes en procédant à des travaux, sans permis de construire et sans autorisation de l’assemblée générale, qui ont détérioré l’aspect de l’immeuble, pourtant classé et situé dans le secteur sauvegardé du Marais, et en publiant des modificatifs au règlement de copropriété en fraude des droits des autres copropriétaires et de l’assemblée générale ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer’ ;

Il résulte des développements précédents que le syndicat des copropriétaires, qui succombe en ses demandes, ne démontre pas les fautes de M. [T]. Par ailleurs, comme l’a relevé le tribunal, il ne justifie pas davantage du montant du préjudice qu’il invoque ;

Le jugement doit par conséquent être confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [T] ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 10.000 € à M. [T] et 5.000 € à la SCI MASTVL par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires et la société Conan Gestion ;

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires’ ;

M. [T] et la SCI MASTVL, gagnant leur procès contre le syndicat, sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens comprenant les frais d’expertise, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— déclaré non écrite la clause de répartition des charges du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1], établi le 28 décembre 1960 modifié par Maître [D] [H], notaire à [Localité 10], publié à la conservation des hypothèques le 27 juillet 1973,

— ordonné une expertise judiciaire afin d’établir une nouvelle grille de répartition des charges,

— débouté M. [A] [T] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er juillet 2014,

— déclaré M. [A] [T] irrecevable en ses demandes d’annulation des assemblées générales des 9 décembre 2015 et 15 décembre 2015,

— déclaré M. [A] [T] recevable en sa demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 4 décembre 2013,

— déclaré M. [A] [T] irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions n°11 et 13 de l’assemblée générale du 9 décembre 2015,

— débouté M. [A] [T] de sa demande d’annulation des résolutions n°5 de l’assemblée générale du 1er juillet 2014, n°6 de l’assemblée générale du 9 décembre 2015 et 35 de l’assemblée générale du 15 décembre 2016,

— déclaré M. [A] [T] irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 4 décembre 2013,

— débouté M. [A] [T] de sa demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 9 décembre 2015,

— débouté M. [A] [T] de sa demande d’annulation des résolutions n°22 et 23 de l’assemblée générale du 9 décembre 2015 et n°30, 31 et 32 de l’assemblée générale du 15 décembre 2016,

— débouté M. [A] [T] de sa demande d’annulation des résolutions n°17 de l’assemblée générale du 4 décembre 2013, n°13 de l’assemblée générale du 1er juillet 2014 et n°16 de l’assemblée générale du 15 décembre 2016,

— débouté M. [A] [T] de sa demande de responsabilité de la société Conan Gestion en sa qualité de syndic de l’immeuble du [Adresse 1],

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare M. [A] [T] recevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er juillet 2014 ;

Déclare M. [A] [T] recevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 15 décembre 2016 ;

Annule la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 4 décembre 2013 ;

Déclare prescrite l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] en restitution du lot n° 36, en démolition du bâtiment du fond de la cour et de remise en état des lots dans leur état d’origine ;

Déboute M. [A] [T] de sa demande de dommages et intérêts formée contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

Rejette la demande d’annulation du modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété reçu par Maître [R] [N], Notaire à [Localité 10] le 25 mars 2005 et publié au 1er bureau des hypothèques les 7 avril et 2 mai sous le numéro volume 2005 P numéro 1794, et de l’attestation rectificative datée du 27 avril 2005 publiée le 2 mai 2005 sous le numéro volume 2005 P 2259 ;

Rejette la demande d’annulation de l’acte rectificatif en date du 23 mai 2011 reçu par Maître [P] Notaire à [Localité 10] et publié le 26 mai 2011 sous le numéro 2011 D n°3594 volume 2011 P n° 2242 ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la société Conan Gestion aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [A] [T] la somme de 10.000 € et à la SCI MASTVL la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Dispense M. [A] [T] et la SCI MASTVL de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant notamment les dépens comprenant les frais d’expertise, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT