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Sur la décision
| Référence : | TJ Metz, 12 janv. 2022, n° 20/00828 |
|---|---|
| Numéro(s) : | 20/00828 |
Sur les parties
| Avocat(s) : | |
|---|---|
| Cabinet(s) : | |
| Parties : | S.A.S.U. BEST CLEAN c/ l', S.A.S. LOGIBAT |
Texte intégral
Minute n° 2022/32
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
1 CHAMBRE CIVILEère
NE de RG : 20/00828 N° Portalis DBZJ-W-B7E-IMS3
JUGEMENT DU 12 JANVIER 2022
I PARTIES
DEMANDERESSE :
[…], dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Jérémy GENY-LA ROCCA de la SCP ILIADE AVOCATS, avocats au barreau de METZ, vestiaire : A401
DÉFENDERESSE :
S.A.S. LOGIBAT, dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Michel WALTER de l’ASSOCIATION WALTER-GURY, avocats au barreau de METZ, vestiaire : B109
II COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Marie-Pierre BELLOMO, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats Greffier : Lydie WISZNIEWSKI
Après audition le 10 novembre 2021 des avocats des parties
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III PROCÉDURE
EXPOSE DU LITIGE
Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. »
Selon les dispositions de l’article 768 du même code, prises notamment en leur alinéa 2 et 3, dans leur rédaction applicable au présent litige, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. / Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »
Vu l’acte d’huissier signifié le 2 juin 2020 à la SARL LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal et enregistré au greffe le 4 juin 2020 par lequel la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat et l’a assignée par devant le Tribunal de céans, et par lequel, selon les moyens de fait et de droit exposés, elle a demandé à la Première Chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ, au visa des dispositions des articles L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du Code de commerce, 57A de la loi du 23 décembre 1986, 1101 et suivants, et notamment 1137, 1190, 1219, 1223, 1347, 1719 du Code civil, de :
- DIRE ET JUGER que le bail liant les parties est un bail commercial ;
- DIRE ET JUGER en conséquence que le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2018 pour se terminer le 31 décembre 2026 ;
- ANNULER le congé à elle délivré par la société LOGIBAT, avec effet au 31 décembre 2019 ;
- ANNULER le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 janvier 2020 ; Subsidiairement,
- DIRE ET JUGER que la société LOGIBAT ne peut se prévaloir de la clause résolutoire, en raison de sa mauvaise foi ;
- DIRE ET JUGER que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 janvier 2020 ne sont pas justifiées, ni fondées ; A titre encore plus subsidiaire, si par impossible le Tribunal l’estimait redevable de loyers et charges,
- DIRE ET JUGER que la société LOGIBAT est fautive en raison, tant de sa réticence dolosive quant aux montants réels des charges, qu’en procédant à une régularisation tardive ;
- CONDAMNER la société LOGIBAT à lui payer la somme de 17.494,73 euros, à parfaire, en réparation du préjudice à elle causé à ce titre ;
- ORDONNER compensation judiciaire ; En toute hypothèse,
- CONDAMNER la société LOGIBAT à lui régler les sommes suivantes :
23.850 euros au titre de son préjudice commercial, à juin 2020, somme à parfaire,
2.000 euros au titre de son préjudice moral, somme à parfaire ;
- DEBOUTER la société LOGIBAT de toutes ses éventuelles demandes ;
- CONDAMNER la société LOGIBAT à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société LOGIBAT aux entiers frais et dépens de la présente procédure et de toutes ses suites ;
- RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire par provision ;
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Vu la constitution d’avocat de la SARL LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal, notifiée à l’avocat de la partie demanderesse le 12 juin 2020 et enregistrée au greffe le 26 juin 2020 ;
Vu les conclusions de la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal, notifiées à l’avocat de la partie adverse le 12 avril 2021 par voie de RPVA, qui sont ses dernières conclusions, par lesquelles elle a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions des articles L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du Code de commerce, 57 A de la loi du 23 décembre 1986, 1101 et suivants, et notamment 1137, 1190, 1219, 1223, 1347, 1719 du Code civil, de :
Sur la qualification juridique du bail,
- DIRE ET JUGER que le bail liant les parties est un bail commercial depuis son origine ;
- En tant que de besoin, X le contrat de bail en contrat de bail commercial ; Sur le congé à bail,
- ANNULER le congé à elle délivré par la société LOGIBAT avec effet au 31 décembre 2019 ; Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire,
- DIRE ET JUGER que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 janvier 2020 ne sont pas justifiées, ni fondées ;
- ANNULER le commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 janvier 2020 ; Subsidiairement,
- DECHOIR la société LOGIBAT ne peut se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 janvier 2020, en raison de sa mauvaise foi ; Sur les loyers et charges,
- DIRE ET JUGER qu’elle est fondée à invoquer l’exception d’inexécution quant à son obligation de payer les loyers et charges à compter du 1er juillet 2019, compte tenu du manquement du bailleur à ses obligations ; En conséquence,
- L’EXONERER du paiement des loyers, charges et taxes foncières à la société LOGIBAT à compter du 1er juillet 2019 ; A titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal l’estimait redevable de loyers et charges,
- DIRE ET JUGER que la société LOGIBAT est fautive en raison, tant de sa réticence dolosive quant aux montants réels des charges, qu’en procédant à une régularisation tardive ;
- CONDAMNER la société LOGIBAT à lui payer la somme de 17.494,73 euros, à parfaire, en réparation du préjudice causé à ce titre à elle ;
- ORDONNER compensation judiciaire des créances respectives des parties ; Sur la restitution de ses biens,
- CONDAMNER la société LOGIBAT à lui restituer l’intégralité des biens, matériels, stock, mobiliers, effets personnels, ou autres, lui appartenant et présents au sein des locaux loués à la date du 7 janvier 2019, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- DIRE ET JUGER qu’il en sera dressé inventaire aux frais de la société LOGIBAT ; Sur l’indemnisation de son préjudice,
- CONDAMNER la société LOGIBAT à lui régler les sommes suivantes : 9.275 euros au titre de son préjudice matériel, pour diminution de son activité commerciale de juillet 2019 à janvier 2020, 30.000 euros au titre de son préjudice matériel, pour privation des locaux loués et perte de jouissance du fonds de commerce, somme à parfaire, 5.000 euros au tire de son préjudice moral, somme à parfaire,
10.000 euros au tire de son préjudice lié à la présence au sein des locaux loués de matériaux amiantés dégradés ; En toute hypothèse,
- DEBOUTER la société LOGIBAT de toutes ses éventuelles demandes ;
- CONDAMNER la société LOGIBAT à lui régler la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société LOGIBAT aux entiers frais et dépens de la présente procédure et de toutes ses suites ;
- RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire par provision ;
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Vu les conclusions récapitulatives de la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal, notifiées à l’avocat de la partie demanderesse le 4 octobre 2021 par voie de RPVA, qui sont ses dernières conclusions, par lesquelles elle a, selon les moyens de fait et de droit exposés, demandé à la juridiction de céans, au visa des dispositions de l’article L.145-60 du Code de commerce sanctionnant la prescription de l’action en requalification, 1101 et suivants du Code civil, de :
- DEBOUTER la SASU BEST CLEAN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner ainsi l’expulsion de la SASU BEST CLEAN des lieux loués de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef de corps et de biens sous astreinte d’une somme de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER la SASU BEST CLEAN à lui payer les sommes de : Loyers arriérés jusqu’au commandement et l’acquisition de la clause résolutoire le 29 février 2010 : 4 204 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque mois de loyer, Charges antérieures au commandement : 17 494,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2019, date de la facture, Indemnités d’occupation : 1 202 euros par mois avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque mensualité jusqu’à complète libération des lieux de corps et de biens ;
- CONDAMNER la SASU BEST CLEAN à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SASU BEST CLEAN à lui payer le montant intégral des frais et honoraires exposés par elle pour recouvrer les sommes dues par la présente instance ;
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- LA CONDAMNER aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile tant de la demande principale que la demande reconventionnelle ;
Vu l’ordonnance de clôture en date du 5 octobre 2021 qui a fixé l’affaire à l’audience de ce tribunal du 10 novembre 2021 ;
L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2021 puis mise en délibéré au 12 janvier 2022 à 9 heures par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I – Sur la demande en requalification du bail professionnel en bail commercial :
La SASU BEST CLEAN sollicite de voir juger que le bail professionnel conclu entre les parties le 31 décembre 2017 est un bail commercial depuis l’origine, en tant que de besoin de le X comme tel.
Il convient à titre liminaire de relever que si le juge n’est pas tenu par la qualification donnée par les parties à un acte, et a la faculté de lui restituer sa qualification exacte, la prétention ainsi élevée tendant à ce qu’un bail qualifié de professionnel par les parties soit qualifié de bail commercial par le présent Tribunal s’analyse en une demande en requalification.
En second lieu, si en défense, la SARL devenue SAS ainsi qu’il ressort de ses écritures, ce qui n’est pas contesté, LOGIBAT articule dans le corps de ses écritures le moyen tiré de la prescription de l’action en requalification en application des dispositions de l’article L.145-60 du Code de commerce, pour autant, d’une part, elle ne soulève pas dans le dispositif de celles-ci l’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription de telle demande, la seule mention d’un visa de l’article concerné ne s’analysant pas en une prétention, en sorte que le Tribunal ne peut que constater que le moyen d’irrecevabilité ainsi développé, qui ne soutient aucune prétention, est non abouti, partant que, n’étant pas saisi de quelconque prétention au sens des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, il n’a pas à y répondre comme il n’a subséquemment pas aux moyens élevés en réplique par la demanderesse pour s’opposer à l’acquisition alléguée de la prescription.
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D’autre part, le Tribunal ne peut que rappeler que, eut-il même été saisi d’une telle exception d’irrecevabilité, qui constitue ainsi une fin de non-recevoir opposée à la demande en requalification au sens des dispositions de l’article 122 du Code de procédure civile, les dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile, prises en leur 6°, sont applicables, en vertu des dispositions de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, ainsi qu’en l’occurrence, en ce que l’instance a été introduite par voie d’exploit d’huissier délivré le 2 juin 2020.
Il s’ensuit que, alors que seul le Juge de la mise en état près le Tribunal de céans reçoit compétence exclusive pour statuer sur les fins de non-recevoir présentées postérieurement à sa désignation et jusqu’à son dessaisissement en l’espèce fixé à la date de l’ouverture des débats correspondant à celle de l’audience à laquelle a été appelée la présente affaire, à l’exclusion de toute autre formation du Tribunal, telle que la présente formation de jugement appelée à statuer sur le litige opposant les parties en la cause, le Tribunal n’aurait alors pu que constater, dans cette même hypothèse, que la défenderesse était irrecevable à soulever la fin de non-recevoir dont s’agit, dont la cause n’est pas survenue et n’a pas été révélée postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
Il convient donc de considérer que le présent Tribunal est saisi par la demanderesse d’une demande en requalification du bail en l’occurrence dénommé « professionnel » conclu par acte sous seings privés entre les parties le 31 décembre 2017, à effet du 1er janvier 2018, en bail commercial, sur laquelle il lui appartient de statuer sur le fond.
Ainsi, aux termes des dispositions de l’article L. 145-1 du Code de commerce, « I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre:
1° Aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe ;
2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. – Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. III. – Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l’exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s’appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n’exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l’immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession. »
Il résulte ainsi des termes du bail litigieux en date du 31 décembre 2017 et à effet du 1er janvier 2018 pour une durée de six années consécutives, que ce dernier, portant la dénomination de « bail professionnel », est conclu entre la SARL lors LOGIBAT, en sa qualité de bailleur et la société lors en formation BEST CLEAN, en sa qualité de preneur, le premier louant ainsi « à titre de bail à loyer professionnel » au second « les locaux professionnels » désignés comme sis […] aux Joncs à MARLY (57), et consistant en un bureau et un atelier, le contrat étant indiqué comme régi par les dispositions de « l’article 57A inséré dans la loi numéro 86-1290 du 23 décembre 1986 par l’article 36 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 quant à sa durée, son renouvellement et ses modalités de résiliation », outre par le titre VIII du Code civil et les
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stipulations contractuelles y précisées.
Il ressort en outre des stipulations telles que prévues en l’article 2 dudit contrat dénommé « destination », que les biens loués sont destinés à l’exercice de l’activité du preneur et serviront « à l’usage des activités de réparations automobiles, et toutes autres activités liées à l’automobile », précision faite que de l’extrait KBIS en date du 3 septembre 2018, il ressort que la SASU BEST CLEAN, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le n°RCS « METZ TI 834 743 668 » a pour objet social les activités de lavage, nettoyage et lustrage de véhicules, ladite activité étant exploitée directement par la société dont s’agit (pièces n°1 et n°2 demanderesse).
Il n’est par ailleurs pas contesté que les locaux donnés à bail, qui constituent un espace clos et couvert, ont été le siège de l’exploitation par la société dont s’agit de l’activité telle que mentionnée par voie de stipulation précitée et relevant particulièrement de son objet social.
En cette contemplation, le Tribunal ne peut alors que relever d’une part, que l’activité sociale telle que précitée s’analyse en une activité de prestations de services ainsi exercée par une personne morale commerciale par la forme immatriculée au registre du commerce et des sociétés, ainsi en une activité de nature commerciale, d’autre part que cette même activité sociale est exercée par la SASU BEST CLEAN dans les locaux donnés à bail, affectés à tel usage, et dans lesquels est ainsi exploité un fonds, partant qu’elle entre subséquemment dans le champ d’application des dispositions précitées de l’article L. 145-1 du Code de commerce, soumettant ainsi le bail au statut des baux commerciaux.
Il s’ensuit qu’il convient de faire droit à la demande en requalification du bail professionnel conclu par acte sous seings privés en date du 31 décembre 2017 entre les parties en un bail commercial, soumis au statut régissant tel contrat.
En conséquence, le bail professionnel conclu par acte sous seings privés en date du 31 décembre 2017 entre la SARL LOGIBAT devenue SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de preneur sera requalifié en bail commercial.
II – Sur la demande en annulation du congé :
La SASU BEST CLEAN sollicite l’annulation du congé à elle délivré par la société LOGIBAT par lettre recommandée du 26 juin 2019 à effet au 31 décembre 2019.
Il convient d’observer que, contrairement à ce qu’allègue la société LOGIBAT, la seule circonstance qu’ait été délivré par ministère d’huissier de justice commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 29 janvier 2020, ne rend pas per se sans objet la demande en annulation du congé par ailleurs délivré, dès lors qu’un tel acte unilatéral est susceptible de continuer à produire ses effets, sans avoir à être accepté par son destinataire, quant à la rupture du bail de manière irrévocable, indépendamment de la question par ailleurs discutée de la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ceci observé, la SASU BEST CLEAN fait valoir que le congé à elle délivré est entaché de nullité quelle que soit la qualification juridique du bail, en ce que, fut-il un bail professionnel, les dispositions impératives de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, qui ne permettent pas au bailleurs de mettre un terme au bail avant l’échéance du terme de six ans, n’ont pas été respectées, les stipulations du contrat de bail qui prévoient une telle durée ferme de six années n’ayant pas davantage été respectées, et fut-il un bail commercial, alors, en méconnaissance des dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce, le congé n’a pas été délivré pour le terme d’une échéance triennale, n’a pas été donné par acte extrajudiciaire et ne comporte pas l’indication, prescrite par le même article, que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
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Eu égard à la requalification du bail en bail de nature commerciale, il convient d’examiner la question de la validité du congé litigieux en application des règles le gouvernant en la matière.
Ainsi, aux termes de l’article L. 145-9 du Code de commerce, « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. / A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. / Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l’effet d’une notification faite six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l’événement prévu au contrat. / S’agissant d’un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l’alinéa premier ci-dessus. / Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
En l’occurrence, il ressort des éléments produits en demande que la société LOGIBAT a délivré congé à effet du 31 décembre 2019, sans autre précision, par lettre recommandée en date du 26 juin 2019 adressée à la SASU BEST CLEAN (pièce n°5 demanderesse).
Ainsi que le souligne à juste titre la demanderesse, sans être autrement contredite à cet égard par la société LOGIBAT, laquelle n’élève pour seul moyen que celui précité tiré de l’absence d’objet de telle demande en nullité, tel congé, délivré en cours de première période triennale, pour prendre effet ainsi qu’indiqué à la date du 31 décembre 2019 alors que telle période triennale expirait par principe le 31 décembre 2020, a été donné à une date erronée comme prématurée.
Certes, ce seul motif n’est pas de nature à per se le considérer comme nul dès lors qu’un congé donné pour une date prématurée mais régulier reste valable pour la date pour laquelle il aurait dû être délivré, un tel congé n’étant en effet pas nul, mais ses effets étant reportés à la date de la loi ou encore de la convention, laquelle en l’occurrence ne comporte pas de stipulation dérogatoire.
Egalement, si certes le congé doit, en application de l’article L. 145-9 du Code de commerce, comporter, à peine de nullité, l’indication des mentions précitées afférentes au délai de deux ans laissé au locataire pour saisir le tribunal, pour autant, telle nullité n’est encourue que si le preneur rapporte la preuve qui lui incombe de l’existence du préjudice y né.
Or, en l’occurrence la SASU BEST CLEAN ni n’allègue ni a fortiori ne démontre l’existence d’un quelconque préjudice né de l’omission dans le congé à elle donné de telle indication, observation en outre faite que la preuve de l’existence d’un tel préjudice est particulièrement non établie dès lors qu’elle a au demeurant saisi le présent Tribunal d’une demande en nullité du congé par acte introductif d’instance précisément délivré avant l’expiration du délai de deux ans dont s’agit.
En revanche, le Tribunal ne peut que relever qu’en délivrant ainsi congé par voie de lettre recommandée, quand bien même son destinataire, pris en la personne de la demanderesse, ne conteste pas l’avoir reçue, et cette forme eut-elle été autorisée par le contrat de bail, la société LOGIBAT n’a pas satisfait à la condition de forme présidant à la délivrance d’un tel congé, telle que prescrite par les dispositions précitées de l’article L. 145-9 du Code de commerce, laquelle impose de donner congé par voie d’acte extrajudiciaire, en sorte que pour ce premier motif, le congé ainsi délivré par le bailleur par lettre recommandée est, ainsi que le fait valoir la SASU BEST CLEAN, entaché de nullité.
Le Tribunal ajoute en outre que le congé ainsi délivré, qui ne comporte aucune indication des motifs pour lesquels il a été ainsi donné, est également entaché de nullité à cet égard, sans que
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le preneur n’ait alors à démontrer l’existence d’un grief y né.
Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de la SASU BEST CLEAN en annulation du congé à elle délivré par la SARL devenue SAS LOGIBAT par voie de lettre recommandée en date du 26 juin 2019.
En conséquence, il convient de prononcer la nullité du congé délivré à la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal, preneur, par la SARL LOGIBATdevenue SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal, bailleur, par voie de lettre recommandée en date du 26 juin 2019 avec effet au 31 décembre 2019.
III – Sur la demande à titre principal en annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’occurrence, la SASU BEST CLEAN sollicite l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire à elle délivré par acte délivré par ministère d’huissier le 29 janvier 2020, en ce que l’examen de son contenu fait ressortir que l’acte en cause commence, en caractères très apparents, par enjoindre à son destinataire de payer immédiatement les sommes dues en lui indiquant que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement dans le délai d’un mois, en sorte que, ainsi que l’a jugé la Cour d’appel de Paris dans une espèce similaire, le commandement à elle délivré est de nature à créer la confusion sanctionnée par la nullité par la jurisprudence.
La défenderesse s’oppose à telle demande en faisant valoir que l’huissier de justice instrumentaire a très précisément indiqué le détail de la créance comme la loi et la jurisprudence le prévoient, l’a confirmé par un tableau détaillé des sommes dues au 31 décembre 2019 et a indiqué qu’à défaut de règlement dans le délai d’un mois, le bailleur se prévaudra de la clause résolutoire insérée au bail, reproduite in extenso, de sorte que le commandement, au demeurant précédé de multiples rappels en paiement des loyers impayés depuis août 2019 de sa part, ce que la demanderesse, qui se refusait à toute régularisation, ne pouvait ignorer, ne laisse place à aucun aléa ni dans sa rédaction, ni dans son expression ni dans sa présentation, et n’est subséquemment entaché d’aucune cause de nullité, mais est au contraire valable et a produit ses pleins effets, le bail étant résolu de plein droit et depuis le 29 février 2020, la SASU BEST CLEAN étant occupante sans droit ni titre.
Il ressort des termes du commandement de payer visant la clause résolutoire litigieux, délivré par acte d’huissier en date du 29 janvier 2020 à la demande de la société LOGIBAT, que l’huissier de jutstice instrumentaire indique faire « COMMANDEMENT DE PAYER IMMEDIATEMENT ET SANS DELAI LES SOMMES », le tout en écriture en gras, selon principal de 20.496,73 euros au titre des arriérés arrêtés au 31 décembre 2019 selon détail ensuite précisé, auquel s’ajoutent le montant du loyer du mois de janvier 2020 s’élevant à la somme de 601 euros, et le coût de l’acte d’un montant de 225,80 euros, portant ainsi le quantum total des sommes dont paiement est réclamé à la somme de 21.323,53 euros.
L’acte fait ensuite indication, en sa première page, et en la suite du tableau portant récapitulatif des arriérés dont paiement est réclamé, du rappel fait à son destinataire « qu’aux termes de l’article L. 511-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Le requérant peut garantir sa créance par la SAISIE-CONSERVATOIRE de vos biens meubles », pour ensuite, selon paragraphe suivant, préciser « En outre, si le règlement n’intervient pas dans le délai d’UN MOIS à partir de la date du présent acte, le bailleur se prévaudra de la CLAUSE RESOLUTOIRE insérée dans le BAIL pour obtenir la résiliation de celui-ci et votre expulsion », les termes portés en police majuscule étant en outre en écriture en gras, puis, en page deux, « Je vous déclare que le requérant entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, signé entre les parties, et reproduite ci-après », dont les termes sont ainsi expressément rappelés en sa suite sous le titre
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porté en écriture noire et en gras « Clause résolutoire ».
Or, contrairement à ce qu’allègue la demanderesse, les mentions et indications portées dans l’acte dont s’agit, dont il ressort ainsi que le destinataire est en premier lieu enjoint, en caractères très apparents, de payer immédiatement les sommes dues, dont le détail est ainsi explicité, avant que de préciser qu’à défaut de règlement dans le délai d’un mois, ces derniers termes en caractères tout aussi apparents, le bailleur se prévaudra de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail pour obtenir la résiliation de ce dernier et son expulsion, dont les termes sont ensuite expressément reproduits, après avoir encore rappelé que le bailleur, requérant, entendait s’en prévaloir, ne sont pas de nature à créer, dans l’esprit du preneur, auquel l’acte est ainsi délivré, une confusion l’empêchant de prendre la mesure exacte de l’injonction à lui ainsi faite de payer et d’y apporter la réponse appropriée dans le délai requis aux fins d’éviter la mise en œuvre de la clause résolutoire, subséquemment la résiliation du bail et son expulsion.
En effet, si le fait, en suite d’une injonction de paiement immédiat, d’apposer dans un commandement de payer des mentions relatives à la faculté de résiliation du contrat de bail, puis à celle de plein droit au sens des dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce, avant que de rappeler les termes de la clause résolutoire permettant sa mise en œuvre à l’expiration du délai d’un mois courant à compter du commandement de payer, est certes de nature à créer telle confusion en ce que sont lors précisément mêlées des informations de portée et de sens distincts, ainsi qu’il ressort des circonstances de la cause telles que soumises à l’appréciation de la Cour d’appel de Paris selon arrêt du 16 février 2017 tel que cité en demande, tel n’est en l’occurrence pas le cas.
A cet égard, le Tribunal ne peut que relever que, contrairement à ce que soutient la demanderesse, les indications portées dans l’acte litigieux tenant d’une part à la mise en demeure de payer immédiatement les sommes précisées, d’autre part à la mise en œuvre de la seule clause résolutoire dans le délai d’un mois à défaut de règlement, alors qu’elles ne comportent aucune autre référence à quelconque autre modalité de résiliation, ou à quelconque autre délai que celui requis aux fins de mettre en œuvre la clause résolutoire, sont dénuées de toute équivoque quant à l’objet de l’acte tenant à un commandement de payer délivré aux fins de résiliation automatique du bail, auquel elles répondent précisément, pour informer ainsi, selon des termes clairs et dépourvus de toute ambiguïté, le locataire tant du manquement qui lui est reproché que du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause, partant du risque encouru encouru par lui au cas de défaut de paiement dans le délai requis pour la mise en œuvre de la clause.
Il s’ensuit que ce moyen de nullité ne pouvant qu’être écarté, la demande en annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire ne saurait prospérer.
En conséquence, la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal ne pourra qu’être déboutée de sa demande en annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire à elle délivré par acte en date du 29 janvier 2020.
IV – Sur les demandes subsidiaires en déchéance du droit du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire et en exonération du paiement des loyers et charges :
La SASU BEST CLEAN sollicite en premier lieu à titre subsidiaire de déchoir le bailleur pris en la personne de la société LOGIBAT de son droit de se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 janvier 2020.
Elle élève ainsi, pour s’opposer à l’efficacité de la clause résolutoire, des moyens tirés de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de ladite clause, outre des moyens tendant à contester les causes du commandement de payer visant telle clause à elle ainsi délivré, qu’il convient donc d’examiner successivement.
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En premier lieu sur les moyens tirés de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire :
La SASU BEST CLEAN fait ainsi valoir que l’application de la clause résolutoire est subordonnée à une exigence de bonne foi du créancier qui en invoque la mise en œuvre au sens de l’article 1104 du Code civil, en sorte qu’un bailleur, qui ne peut voir appliquer telle clause s’il est de mauvaise foi, bien que le locataire ne lui ait pas réglé les loyers dus, doit être déchu du droit de s’en prévaloir.
S’agissant d’une part du moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur à raison de son comportement général malveillant :
La SASU BEST CLEAN soutient en premier lieu ainsi que la mauvaise foi du bailleur est caractérisée en ce que la société LOGIBAT et son dirigeant se sont montrés d’une malveillance particulière en coupant l’arrivée d’eau, en proférant des insultes et menaces, en délivrant des mauvaises informations à ses clients se présentant à son accueil, en garant une voiture de façon à bloquer l’accès aux locaux, en n’encaissant pas trois chèques de loyers remis en mains propres, et en changeant finalement d’autorité des serrures, le tout dans un contexte où elle s’est toujours montrée prête à discuter, sans pour autant que sa bailleresse ne fasse aucune proposition.
Elle ajoute qu’au contraire, pour légitimer son départ et sachant le congé qu’elle a délivré totalement irrégulier, elle tente de tirer « au forceps » un départ des locaux en se prévalant d’un arriéré de loyers et charges pour une somme de 21.323,53 euros, correspondant à un arriéré de charges de 17.494,73 euros et aux loyers mensuels depuis août 2019, alors qu’elle est entrée dans lieux le 1er janvier 2018, avec des provisions sur charges prévues dans le bail à 50 euros mensuels.
La SAS LOGIBAT soutient quant à elle que le commandement visant la clause résolutoire n’est entaché d’aucune cause de nullité dans sa rédaction comme dans ses effets, en faisant valoir que la demanderesse procède par affirmations sans produire la moindre preuve de ses allégations à cet égard, en faisant valoir d’une part, que celles tenant au changement de serrures sont inexactes, l’ensemble des lieux étant d’ailleurs équipé de codes d’accès, alors même que si la société BEST CLEAN prétend que le changement a eu lieu le 7 janvier 2020, pour autant, elle fait intervenir un huissier de justice dès le 8 janvier 2020 et au-delà, en sorte que preuve est donc faite que l’accès des lieux était totalement libre et l’est toujours puisque l’huissier instrumentaire y a exercé son ministère sans aucune difficulté, et l’affirmation de la société BEST CLEAN est ainsi contredite par ses propres pièces.
Elle ajoute que la société BEST CLEAN est taisante relativement à une sommation interprétative qu’elle lui a fait délivrer le 19 février 2020, aux termes de laquelle le preneur indiquait au bailleur par la voix de son huissier de justice que ce dernier ne permettait pas d’accéder à son local professionnel puisqu’il y aurait eu un changement de clefs, elle-même y ayant répondu selon termes dont elle reproduit la teneur dont il s’induit d’abord que l’information a été convenablement et officiellement donnée que les lieux sont toujours accessibles, sans que cela n’ait été contesté par le preneur, ensuite que les lieux sont tellement accessibles que l’huissier a pu y rentrer sans aucune difficulté et y rencontrer les personnes présentes, en sorte que ce moyen à ce titre est vidé de son sens et de son utilité. Elle a d’ailleurs précisé qu’en février 2020, la serrure principale de l’ensemble des bureaux de l’ensemble des bâtiments a fait l’objet d’une réparation mais que néanmoins, les moyens d’accès sont toujours à la disposition de la société BEST CLEAN et rappelle que le pli recommandé avec accusé de réception qu’elle a adressé au preneur le 17 décembre 2019 est revenu « pli avisé et non réclamé », preuve du manque de sérieux de la demanderesse qui ne va pas chercher ses plis recommandés avec accusé de réception.
Elle considère que sa mauvaise foi n’est pas caractérisée alors même que le preneur ne se contente pas de ne plus payer ses loyers et charges mais de surcroît, ne s’occupe plus de ses propres affaires.
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Il convient de rappeler que sont privés d’effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, ainsi dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.
Or, de première part, le Tribunal ne peut que relever que la SASU BEST CLEAN procède par voie d’assertions non documentées en affirmant, sans produire aucun élément de nature à étayer ses allégations, l’existence de coupures d’eau à l’initiative en l’occurrence malveillante de son bailleur ou celle des menaces et insultes qu’elle reproche au dirigeant de cette dernière d’avoir ainsi proférées, telle preuve ne pouvant résulter de ses seules affirmations, fussent-elles par voie de dépôt de plainte pour des faits invoqués de harcèlement moral, insuffisante à en établir la réalité (pièce n°18 demanderesse).
De seconde part, même conclusion s’impose quant aux faits allégués d’informations erronées délivrées de surcroît sciemment à ses clients, la preuve de la réalité des faits ainsi reprochés ne pouvant résulter des seules affirmations de la demanderesse et ne s’évinçant pas davantage au demeurant des termes des attestations produites par elle, en ce que le seul fait d’indiquer que le garage « était fermé » à leur arrivée, ou avoir trouvé « porte close » tout en faisant d’ailleurs état de l’affichage d’un numéro de téléphone aux fins de contacter l’entreprise, sans autre précision (pièces n°14 et n°15 demanderesse), soit encore que la porte était fermée à son arrivée « il y a trois semaines » mais sans plus de précision temporelle selon attestation dressée le 18 décembre 2019 avant que d’ajouter qu’un « Monsieur d’une soixantaine d’années » venu ouvrir a fait part que la société BEST CLEAN « n’existait plus » puis que « j’ai appris par la suite que ce n’était pas le cas », sans également d’autre précision en ce compris de l’auteur des propos rapportés (pièce n°10 demanderesse), étant insuffisant à en démontrer la réalité.
De troisième part, la demanderesse ne rapporte pas davantage la preuve qui lui incombe du comportement malveillant tenant au blocage d’accès à ses locaux par la présence de véhicules dont elle reproche la commission au bailleur alors que telle preuve ne saurait résulter de la production par elle de photographies en ce compris d’un véhicule devant une porte d’accès, fut-elle aux locaux donnés à bail, insuffisante à démontrer l’imputabilité à ce dernier de sa présence (pièce n°3 demanderesse).
Telle preuve ne saurait davantage s’évincer du seul fait que l’Huissier de justice mandaté par ses soins selon procès-verbal de constat dressé le 8 janvier 2020 (pièce n°12 demanderesse) ait constaté la présence d’un véhicule de marque Porsche Cayenne, immatriculé 95903, stationné sur l’accès à son local d’exploitation, en reportant à cet effet les déclarations du seul gérant de la SASU BEST CLEAN des termes desquelles il s’évince que ce même véhicule appartient au propriétaire du bâtiment, ce qu’aucun élément ne permet d’établir, comme n’est au demeurant pas davantage démontrée la réalité des allégations du même, telles que mentionnées par l’Huissier de justice instrumentaire, quant à l’impossibilité de rentrer des véhicules pour travailler et exploiter le local, toutes déclarations qui procèdent ainsi, non de constatations personnellement dressées par ce dernier, mais des seules affirmations du gérant de la société demanderesse, non étayées.
De quatrième part, la demanderesse ne produit aucun élément de nature davantage à démontrer l’impossibilité d’accéder aux locaux donnés à bail du fait du bailleur, la preuve de la réalité de ses allégations quant au changement de serrure ne pouvant résulter de ses seules affirmations en ce compris par voie de dépôt de plainte de son gérant (pièce n°13 demanderesse), et se trouvant en outre contredite par les constatations ci-avant rappelées dressées par l’Huissier de justice instrumentaire sur site, sans que celui-ci fasse quelconque constatation ou même mention d’une impossibilité d’accès aux locaux dont s’agit (pièce précitée n°12 demanderesse).
Telle preuve ne résulte encore pas de la réponse donnée par le bailleur, lequel indique notamment que le local est ouvert du lundi au samedi, et est accessible avec un code d’entrée tous les jours
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de 7 heures à 20 heures, à la sommation interpellative à lui délivrée le 19 février 2020 à cette fin à la demande du gérant de la société demanderesse (pièce n°4 défenderesse), ces seuls éléments étant insuffisants à démontrer l’impossibilité alléguée ou au demeurant quelconque obstacle, du fait du bailleur, à la jouissance paisible des locaux donnés à bail.
De cinquième part, le Tribunal ne peut que relever que les allégations de la demanderesse quant à l’absence volontaire d’encaissement de trois chèques remis par elle en paiement du loyer et des acomptes provisionnels sur charges ne procèdent que de ses seules affirmations non étayées par quelconque élément produit par elle au dossier, telle preuve ne pouvant résulter de ses seules affirmations en ce compris par voie de courrier émanant de son conseil (pièce n°11 demanderesse).
De sixième et dernière part, la seule circonstance, telle qu’alléguée, que le bailleur eut pu réclamer, par voie du commandement litigieux, paiement particulièrement de la somme de 17.494,73 euros correspondant au montant des charges impayées sur les années 2018 et 2019 ainsi qu’il ressort du tableau récapitulatif des sommes restant dues y figurant, alors même que le montant mensuel de l’acompte provisionnel sur charges s’élève à la somme de 50 euros (telle que convenue entre les parties ainsi qu’il résulte des écritures de la demanderesse quand bien même le bail fait mention de tel acompte d’un montant de 5 euros) est insuffisant à démontrer la mauvaise foi à cet égard du bailleur.
En effet d’une part, si la délivrance de bonne foi par le bailleur d’un tel commandement de payer, à laquelle est subordonnée sa validité, implique de préciser la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues, sauf au bailleur à manquer à son obligation d’information loyale et complète de son locataire, force est de relever que le commandement litigieux porte telle précision selon tableau récapitulatif des sommes dues y porté, annexe en outre y faite d’une facture détaillant le poste de charges réclamé, ainsi que l’indique la demanderesse par voie de ses écritures, tous éléments faisant ainsi particulièrement état du quantum de charges restées impayées sur les années 2018 et 2019, en sorte que suffisamment explicite, pour préciser ainsi la nature des sommes réclamées, il met en mesure le locataire de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité.
D’autre part, la validité du commandement n’est pas affectée du seul fait, fut-il même avéré, qu’il eut pu être délivré pour une somme supérieure au montant réel de la dette, en ce qu’il demeure alors valable à concurrence de ce montant.
A cet égard, et du point de vue du seul examen du moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur, le Tribunal relève en premier lieu que, à la date à laquelle ledit commandement a été délivré, et en l’état de l’absence de toute preuve rapportée par la demanderesse de la réalité de ses allégations quant à l’absence volontaire d’encaissement par le bailleur des trois chèques remis par elle aux fins d’exécuter l’obligation de paiement des loyers à laquelle elle est par principe tenue, le défaut de paiement des sommes y relatives n’est pas sérieusement contestable en sorte que et en tout état de cause, le commandement demeure valable à due concurrence.
Ensuite, s’agissant particulièrement du quantum de charges impayé objet dudit commandement, telle preuve de la mauvaise foi du bailleur ne s’évince pas du seul fait que paiement soit réclamé à due concurrence de la somme y portée, alors même que le contrat de bail, s’il prévoit un montant de 50 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges, précise également en son article 4 que le compte de charges est soldé une fois par an et/ou à l’échéance du bail, que le preneur « devra rembourser au bailleur sur justification toutes les charges locatives, contributions et charges de ville, de police et de voirie auxquelles les locataires sont ordinairement tenus ».
Or à ce dernier égard, ce même contrat stipule en outre en son article 3 relatif aux « charges et conditions », que le preneur supportera l’impôt foncier dans son intégralité, le remboursement en étant fait dans les huit jours de la réception de l’avis d’imposition par ce dernier (paragraphe dit « Impôts » page 4 – contrat de bail pièce n°1 précitée demanderesse) et qu’il acquittera régulièrement ses consommations d’eau ou en effectuera le remboursement intégral au bailleur
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si facture en est adressée à celui-ci (paragraphe dit « Consommation d’eau, de gaz, et d’électricité » même page – pièce précitée n°1 demanderesse), toutes stipulations dont il se déduit ainsi que le preneur est redevable par principe à l’égard du bailleur des charges relatives aux impôts fonciers ou le cas échéant à la consommation d’eau, selon décompte annuel distinct du quantum d’acomptes provisionnels sur charges, en sorte qu’en ce même état, le commandement ne saurait per se être entaché de nullité du seul fait que le montant total des sommes réclamées au titre des charges fut d’un quantum sensiblement supérieur à celui dudit acompte, toute circonstance ne permettant pas de démontrer la mauvaise foi alléguée du bailleur.
Partant et au regard de l’ensemble de ce qui précède, le moyen de contestation tiré de la mauvaise foi du bailleur alléguée comme née de son comportement malveillant ne peut qu’être écarté.
S’agissant d’autre part du moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de l’acte :
En second lieu, la SASU BEST CLEAN fait valoir que telle mauvaise foi est caractérisée eu égard aux conditions de remise de l’acte litigieux, en ce que, alors que la société LOGIBAT lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire, en date du 29 janvier 2020 à l’adresse de son siège social, sis […], l’Huissier en charge de la délivrance de ce commandement n’a, bien évidemment, pas été en mesure de le lui remettre en main propre puisque la société LOGIBAT a fait changer les serrures le 7 janvier 2020 et l’empêche depuis cette date d’accéder aux locaux loués constitutifs de son siège social.
Elle ajoute que l’Huissier a ainsi interrogé Monsieur Y, représentant légal de la société LOGIBAT, lorsqu’il est venu délivrer l’acte sur place, lequel lui a confirmé son adresse, ainsi qu’il ressort des termes de l’acte, Monsieur Y s’étant alors bien gardé d’indiquer qu’elle était empêchée, par sa faute, de pénétrer dans les locaux et de communiquer l’adresse personnelle de son dirigeant, Monsieur A Z, en sorte que, alors que le bailleur a ainsi mandaté son Huissier et a ensuite reçu l’Huissier pour confirmer l’adresse de sa locataire dans des locaux dont il l’a évincé, ce comportement démontre, une fois de plus, la mauvaise foi du bailleur, la jurisprudence sanctionnant très fortement ce type d’agissement.
La défenderesse réplique que si le preneur lui reproche, à le comprendre, de ne pas avoir indiqué à l’huissier instrumentaire mandaté pour délivrer un acte à la SASU BEST CLEAN, l’adresse personnelle du mandataire social de la SASU BEST CLEAN, il oublie cependant les dispositions de l’article 656 du Code de procédure civile qui s’imposent à l’huissier instrumentaire à savoir qu’un avis de passage est laissé en même temps que la lettre prévue à l’article 658 du même code est envoyée au siège de l’entreprise, toute signification en un lieu différent étant irrégulière.
Elle ajoute qu’il appartenait au président de la SASU BEST CLEAN de prendre ses dispositions pour à la fois exercer dans les lieux et pour recevoir et aller chercher les correspondances et actes que sa propre société recevait.
Ainsi que le souligne à juste titre la défenderesse, le Tribunal ne peut que relever qu’il résulte de ce qui précède que les allégations de la SASU BEST CLEAN quant à quelconque impossibilité d’accéder aux locaux donnés à bail ne sont pas démontrées, en ce compris à la date à laquelle a été délivré l’acte litigieux.
Ensuite, alors même que les locaux donnés à bail constituent le siège social de la société demanderesse selon mentions portées sur extrait précité du registre du commerce et des sociétés, en ce compris à la date de l’acte litigieux, ce qui n’est pas contesté, il ne peut être légitimement reproché au bailleur, pris en la personne de la défenderesse, d’avoir confirmé à l’Huissier de justice instrumentaire, eut-il été mandaté par ses soins, l’exactitude de l’adresse dudit siège.
Il sera en outre observé que l’Huissier de justice en a également vérifié la réalité par la présence du nom du destinataire de l’acte à telle adresse sur l’enseigne commerciale apposée sur site, aux fins de procéder, en application des dispositions de l’article 656 du Code de procédure civile, et
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au cas d’impossibilité telle qu’en l’occurrence de remise de l’acte à personne ou à personne présente, à la signification régulière de l’acte au domicile réel du destinataire, lequel, s’agissant d’une personne morale, est constitué par l’adresse du siège social de cette dernière et non par le domicile de son dirigeant.
Il s’ensuit qu’il ne peut davantage être reproché au bailleur de ne pas avoir donné telle dernière indication à l’Huissier de justice instrumentaire alors même que si ce dernier avait procédé à la signification de l’acte dont s’agit au domicile personnel du dirigeant de la société, sans lien avec cette dernière, la remise de l’acte eut été irrégulière.
Il sera ajouté au demeurant que la demanderesse ni n’allègue ni a fortiori ne démontre l’absence de connaissance portée à elle de telle signification, alors même que l’Huissier de justice en cette occurrence, non seulement laisse un avis de passage conforme aux prescriptions de l’article 655 du Code de procédure civile, mais encore avise le destinataire de telle signification par lettre simple le jour même, en application des dispositions de l’article 658 du même code, ni ne démontre davantage ne pas avoir été rendue destinataire de l’acte litigieux, qu’elle produit d’ailleurs au dossier (pièce n° 16 demanderesse).
Il s’ensuit que le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de l’acte litigieux ne peut qu’être écarté.
En second lieu sur les moyens tendant à contester les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire :
La SASU BEST CLEAN élève contestation quant aux créances, causes du commandement de payer visant la clause résolutoire, en faisant ainsi valoir que, s’agissant des loyers, la société LOGIBAT a organisé sciemment, et avec une parfaite mauvaise foi, la situation d’impayés dans le seul but de pouvoir délivrer ultérieurement commandement visant la clause résolutoire, en n’encaissant pas les chèques de loyers qui lui étaient remis par elle, ce qui a été dénoncé le 10 décembre 2019, par une lettre officielle échangée entre son conseil et celui de la défenderesse, en sorte que si la société LOGIBAT refuse le paiement des loyers par remise de chèque, elle ne pouvait s’en honorer que par virement bancaire, moyen de paiement qu’elle n’a pu mettre en œuvre dès lors qu’elle ne détenait pas le RIB de la société LOGIBAT, que ce RIB été demandé le 10 décembre 2019 et ne lui a jamais été communiqué.
La défenderesse réplique que les allégations à cet égard de son preneur sont mensongères et ne sont établies par aucune preuve, sans qu’il puisse être compris d’une part la raison pour laquelle un bailleur se priverait volontairement de la perception de ses loyers et surtout celle pour laquelle un preneur agirait de la sorte en ne se rendant pas compte de l’absence d’encaissement des chèques et ne changeant alors pas de moyen de paiement, ni davantage celle pour laquelle, une fois reçues ses réclamations, la SASU BEST CLEAN ne lui a alors pas réglé le montant des loyers arriérés qu’elle aurait miraculeusement payé par des chèques non encaissés dont il est aisé de faire opposition.
Le Tribunal relève en premier lieu qu’en arguant ainsi de la mauvaise foi du bailleur aux fins de contester la créance de loyers dont paiement lui était réclamé par voie de commandement de payer litigieux, la SASU BEST CLEAN élève ainsi moyen identique à celui examiné ci-avant tel que tiré de la mauvaise foi du bailleur à raison du comportement fautif allégué du bailleur dans le refus volontaire d’encaissement des chèques de loyers à lui remis.
Le Tribunal ne peut alors que rappeler, selon motifs exactement applicables au présent développement, que la SASU BEST CLEAN ne produit aucun élément de nature à accréditer ses allégations ni quant à la remise par elle à la société LOGIBAT de chèques, fut-ce en mains propres, en règlement des loyers dont elle était redevable à l’égard du bailleur, ni et partant quant à l’absence volontaire invoquée de leur encaissement par le bailleur, telle preuve ne pouvant résulter de ses seules affirmations fussent-elles énoncées par voie de son conseil par courrier du 10 décembre 2019 (pièce n°11 demanderesse), sans d’ailleurs démontrer davantage avoir même tenté d’y procéder autrement que par « remise en mains propres » alléguée alors que telle
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condition de paiement ne s’évince d’ailleurs pas des termes du bail, et en ce compris par voie de son conseil.
A cet effet, d’une part, alors que le bail est un contrat à titre onéreux et que l’article 1728 du Code civil élève en obligation principale à la charge du preneur celle de payer le prix du bail aux termes convenu, il convient donc de rappeler qu’il incombe au premier chef à la SASU BEST CLEAN, preneur, de satisfaire à telle obligation de paiement des loyers dont s’agit, étant en outre observé qu’il n’est par ailleurs pas contesté que le bailleur a réclamé à la SASU BEST CLEAN paiement du montant des loyers et charges mensuels dont elle était redevable en vertu du contrat de bail, selon factures émises par lui à terme mensuel échu, le même ayant adressé à cette fin courrier de relance notamment des loyers restés impayés depuis le même d’août 2019 par voie de lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 17 décembre 2019 à laquelle étaient jointes les factures en étant l’objet, et dont le pli lui a été retourné en portant mention « pli avisé et non réclamé » (pièce n° 3 défenderesse).
D’autre part, alors que celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, il convient également de rappeler qu’il appartient à la société locataire de justifier qu’elle s’est libérée du paiement des loyers.
Or, le Tribunal ne peut que constater que la demanderesse, qui ainsi qu’il a été dit procède par voie d’assertions non documentées en se prévalant tant de la remise de chèques que subséquemment de l’absence de leur encaissement par son bailleur, ne produit aucun élément de nature à démontrer qu’elle a ainsi exécuté, ou même tenté d’exécuter, l’obligation qui lui incombait de paiement des loyers dont s’agit, sans pouvoir utilement arguer de l’absence de communication par ce dernier des informations nécessaires à la mise en œuvre d’autres moyens de paiement alors même qu’il convient de rappeler que ses allégations quant à quelconque remise de chèques ne procèdent que de ses seules affirmations et d’observer qu’elle n’a pas davantage transmis en ce compris par voie de son conseil quelconque règlement de la créance de loyers dont elle ne contestait à tout le moins pas être redevable.
En cette contemplation, il convient donc de considérer que la SASU BEST CLEAN ne démontre pas la mauvaise foi alléguée du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut par elle du paiement du loyer dont elle était redevable en vertu du contrat de bail depuis le mois d’août 2019.
Ensuite, et s’agissant particulièrement de la contestation élevée quant à l’efficacité de la clause résolutoire, le Tribunal rappelle que la mise en oeuvre de telle clause implique certes au premier chef de démontrer un manquement imputable au preneur à ses obligations telles que nées du contrat de bail, la charge de la preuve pesant à cet égard sur le bailleur.
S’agissant particulièrement de l’obligation contractuelle de paiement des loyers telle que pesant sur le preneur, il ressort des termes du contrat de bail spécialement pris en sa clause dite « article 4 – LOYER » que la location est consentie, et acceptée, moyennant un loyer mensuel en principal de 500 euros hors taxe et hors charges, que le preneur s’oblige à payer d’avance le 5 de chaque mois.
Le Tribunal observe que des termes du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 janvier 2020, le bailleur réclame au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 31 décembre 2019 paiement d’une créance totale de 20.496,73 euros, dont celle de 3.002 euros au titre des seuls loyers restant dus sur la période du mois d’août 2019 au mois de décembre 2019, à laquelle s’ajoute la somme de 601 euros restant due à la date de sa délivrance au titre du mois de janvier 2020, conformément à ce dernier égard aux termes de la clause précitée fixant la date d’exigibilité au 5 de chaque mois.
Selon factures produites en défense en pièce n°3, il apparaît cependant qu’au seul titre des loyers, hors la question distincte de l’acompte provisionnel sur charges procédant d’une cause différente, le bailleur a certes réclamé paiement de la somme totale mensuelle de 600 euros sur la période
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du mois d’août 2019 au mois d’octobre 2019, se décomposant en celle, inférieure au demeurant au quantum tel que fixé par contrat de bail, de 450 euros HT, outre TVA 20%, soit 540 euros TTC au seul titre du loyer, et en celle de 50 euros HT soit 60 euros TTC au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges (dont le quantum n’est pas per se contesté par le preneur), puis de la somme totale mensuelle de 601 euros TTC sur la période postérieure se décomposant en celle de 500 euros HT, outre TVA 20 % soit 600 euros TTC au seul titre du loyer et en celle de 1 euro au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges, en sorte qu’il s’en déduit que la société LOGIBAT, bailleur, réclamait paiement d’une somme totale de 3420 euros sur la période totale s’étendant du mois d’août 2019 au mois de janvier 2020 au titre de la seule créance de loyers, hors acompte provisionnel sur charges.
Quand bien même le Tribunal ne peut que constater que sur la période du mois d’août au mois d’octobre 2019, le quantum de la créance de loyers dont paiement est réclamé par voie de factures puis par voie de commandement de payer est certes inférieur à celui dont la SASU BEST CLEAN était effectivement redevable en vertu de la clause précitée du contrat de bail, cette circonstance ne prive pas pour autant la créance de loyers de son existence, comme elle ne prive pas davantage le bailleur de son droit à en réclamer par principe paiement.
Dans cette même mesure, alors par ailleurs qu’aucun élément ne permet de démontrer, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, la mauvaise foi invoquée du bailleur comme aucun élément ne permet davantage de démontrer la satisfaction par la SASU BEST CLEAN de son obligation de paiement du loyer depuis le mois d’août 2019, force est alors de relever que la preuve est suffisamment rapportée d’un tel manquement contractuel à son obligation de paiement du loyer ainsi imputable à la demanderesse, preneur, depuis le mois d’août 2019 lors de la date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Ensuite, alors que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour sanctionner un manquement à une clause expresse, le Tribunal ne peut alors que constater que dès lors que la clause résolutoire telle que stipulée en l’article 6 du contrat de bail conclu entre les parties prévoit notamment que le contrat de bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de son bénéfice de ladite clause, au cas « d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail », il s’ensuit que le manquement en l’occurrence par le preneur de son obligation de paiement du loyer est sanctionné par la clause résolutoire ainsi expressément stipulée dans le contrat de bail conclu le 31 décembre 2017.
Dans la mesure encore où le commandement de payer non seulement mettait en demeure la demanderesse de procéder au paiement des arriérés locatifs selon détail précisé, dont ainsi les sommes restant dues au titre de la créance de loyer, mais encore indiquait rappelait expressément le délai d’un mois imparti à cette dernière pour obtempérer, en portant en outre explicitement reproduction des termes de la clause résolutoire dont s’agit, toute circonstance de nature à permettre à la même, destinataire de l’acte, de vérifier l’imputabilité des faits allégués, le Tribunal ne peut que considérer que l’acte ainsi notifié à la SASU BEST CLEAN était de nature à emporter tous ses effets.
Dans la mesure en outre où la demanderesse n’allègue ni a fortiori ne démontre avoir procédé à quelconque paiement de la créance de loyer dont elle était à tout le moins redevable à l’égard de son bailleur en ce compris dans le délai d’un mois courant à compter de la délivrance de tel commandement, alors qu’il appartient au preneur de justifier qu’il s’est libéré des causes du commandement dans le délai imparti, force est de considérer que la société LOGIBAT est subséquemment et par principe en droit de se prévaloir utilement de la clause résolutoire.
Il en est au demeurant ainsi abstraction même faite de la question également discutée de la créance de charges, étant en effet rappelé que la circonstance fut-elle même avérée qu’une partie de la dette fut litigieuse ne fait pas obstacle à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant à l’efficacité de ladite clause, dès lors que le commandement reste valable à concurrence des sommes qui sont réellement dues, occurrence en l’espèce avérée s’agissant de la dette de loyers dont s’agit.
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A ce dernier égard, la demanderesse se prévaut cependant de l’exception d’inexécution au sens de l’article 1219 du Code civil en sollicitant subsidiairement de l’exonérer du paiement de tous loyers et charges à compter du mois de juillet 2019, motif tiré du manquement du bailleur à son obligation de délivrance en application de l’article 1719 du Code civil, en ce que, depuis le mois de juillet 2019, la société LOGIBAT n’a eu de cesse de troubler et d’empêcher la bonne exploitation de son fonds de commerce, et depuis le 7 janvier 2020, elle l’empêche d’accéder au local loué, en ayant fait changer les serrures, son matériel et ses effets personnels étant restés sur site, et y étant toujours présents, sauf à ce que le bailleur les ait accaparés ou les ait fait disparaître, alors même qu’il n’existe aucune décision judiciaire ordonnant une expulsion, ce à quoi s’oppose la défenderesse.
Certes si le commandement de payer visant la clause résolutoire est dépourvu de tout effet, dès lors que le défaut de paiement du loyer et ou des charges relève de l’exception d’inexécution, il n’en va cependant ainsi que si telle exception est légitimement invoquée par le preneur.
Or, d’une part, alors que la demanderesse se prévaut au soutien de l’exception d’inexécution invoquée par elle des manquements tels que ci-avant développés dont elle reproche la commission à son bailleur, le Tribunal ne peut que rappeler, selon motifs qui précèdent exactement applicables au présent développement, qu’elle ne rapporte pas la preuve de la réalité de ses allégations à cet égard, partant qu’elle ne démontre ainsi pas l’existence de quelconque manquement de la société LOGIBAT à son obligation de délivrance, de nature ainsi à rendre bien fondé son droit tel qu’invoqué de cesser le paiement de ses loyers et ou charges depuis le mois d’août 2019, dès lors qu’aucun élément ne permet de retenir qu’elle ait pu à quelconque moment être privé de la jouissance des locaux donnés à bail.
Il sera ajouté que, alors que l’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en œuvre par le preneur que dans le cas où, par suite d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue inutilisable au regard de l’activité prévue au bail, telle preuve de l’existence d’un tel manquement ne procède pas davantage de la seule circonstance qu’un rapport de diagnostic dressé le 13 novembre 2019 à la demande de la société demanderesse eut pu révéler la présence d’amiante dans les dalles du revêtement de sol de l’atelier, ou du fait que l’Huissier de justice mandaté par la même ait pu indiquer, ainsi qu’il ressort des termes du procès-verbal de constat dressé le 8 janvier 2020, constater “en dessous du parquet stratifié et du sol en PVC, la présence d’amiante selon déclarations de Monsieur Z A”, dirigeant de la SASU BEST CLEAN, tels éléments étant inhabiles à démontrer quelconque impossibilité de jouissance desdits locaux (pièces n°8 et n° 12 précitée demanderesse).
D’autre part, même conclusion s’impose s’agissant de la privation de jouissance alléguée à compter du 7 janvier 2020, alors même que et ainsi qu’il a été dit, la demanderesse ne produit aucun élément permettant d’accréditer la teneur de ses allégations quant à l’impossibilité invoquée d’accéder aux locaux loués par elle à compter de telle date du fait d’un changement de serrures, et verse au contraire au dossier en pièce n°12 un constat d’huissier dressé sur site dont s’agit à sa demande et en sa présence le 8 janvier 2020 à une date ainsi postérieure à celle alléguée.
A cet effet, si la demanderesse allègue par ailleurs que l’Huissier de justice ainsi mandaté par elle a pénétré dans les locaux le 8 janvier 2020, alors qu’elle se prévaut d’un changement de serrures le 7 janvier 2020, c’est uniquement parce qu’il a pu pénétrer par les accès communs, qui étaient alors ouverts au moment de son passage, pour autant le Tribunal relève que la réalité des allégations de la SASU BEST CLEAN à cet égard ne procèdent que de ses seules affirmations, qui ne se trouvent corroborées par aucune mention apposée par l’Huissier de justice par voie du constat dont s’agit, lequel ne fait état d’aucune impossibilité quelconque d’accéder aux locaux en indiquant au contraire s’être présenté à la SASU BEST CLEAN, […] aux Joncs à MARLY (57) où il a rencontré sur place le président de cette dernière, et avoir procédé en sa présence aux constatations matérielles, lesquelles, ainsi qu’il ressort des photographies annexées audit procès-verbal de constat ont été effectuées à l’intérieur des locaux donnés à bail.
Il s’ensuit que la demanderesse invoquant en vain l’exception d’inexécution, d’une part, le commandement de payer visant la clause résolutoire ne saurait être privé d’effet de ce fait, d’autre
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part, sa demande subsidiairement formée tendant à l’exonérer de tout paiement de loyer et charges à compter du mois de juillet 2019 ne saurait prospérer.
S’agissant de la contestation élevée à l’encontre de la créance de charges, également cause du commandement de payer :
La SASU BEST CLEAN élève contestation quant à la créance de charges, cause en outre du commandement de payer visant la clause résolutoire litigieux, en faisant valoir que si, en vertu des articles 3 et 4 du contrat de bail du 31 décembre 2017, les charges, dont la taxe foncière foncière, les consommations d’eau, de gaz, et d’électricité, sont en principe imputables au preneur, et si encore était annexée au commandement de payer une facture émanant de la société LOGIBAT datée du 31 octobre 2019 lui réclamant un montant total de charges resté impayé de 17.494,73 euros, d’une part, cette demande de régularisation n’est pas justifiée, d’autre part, la réticence dolosive du bailleur sur le montant des taxes et charges, ainsi que sa régularisation tardive constituent des fautes engageant sa responsabilité civile.
Elle ajoute que, alors que pour récupérer la totalité de la taxe foncière, le bailleur doit encore notifier les avis d’imposition au preneur, en l’espèce, le bailleur n’a pas produit les avis d’imposition fondant sa demande, les sommes réclamées n’étant pas justifiées et devant, en conséquence, être rejetées, le commandement de payer n’étant pas fondé de ce chef, précision faite que, eu égard au montant allégué, il est fort probable que la bailleresse se prévale de la totalité de la taxe foncière de l’ensemble immobilier, dont elle occupe cependant une partie, en sorte que ce poste de charges n’est donc pas justifié, et la ventilation entre les différents occupants n’est pas précisée.
S’agissant des charges d’eau, d’électricité et de gaz, elle fait valoir que, alors que ces charges devant être remboursées au bailleur doivent être justifiées, la défenderesse ne fournit aucun justificatif pour les consommations d’eau, de gaz et d’électricité, en sorte que les sommes réclamées ne sont donc pas justifiées et devront, également, être rejetées, d’autant que là encore, l’on ne sait comment ces charges ont été réparties entre les différents occupants, et le commandement de payer n’est pas non plus fondé de ce chef.
Elle soutient également que la société LOGIBAT n’a pas déduit de son décompte les provisions sur charges, alors que si le bail prévoit une provision de 5 euros par mois, les parties ont convenu d’une provision mensuelle de 50 euros, ce montant lui étant facturé par la bailleresse, et qu’il appartient donc à la société LOGIBAT de justifier d’un décompte précis des charges locatives pour en demander le paiement.
La société LOGIBAT réplique que, pour ce qui concerne les charges, le détail a été facturé poste par poste, en sorte qu’il n’y a aucune régularisation tardive mais simplement l’attente d’une année révolue de charges ayant été décomptées depuis l’entrée dans les lieux de la SASU BEST CLEAN, le preneur étant de surcroît de mauvaise foi au sens où il a cessé de procéder au règlement des loyers et est bien mal fondé à contester un arriéré de charges extraordinairement important.
En l’espèce, des termes du contrat de bail en date du 31 décembre 2017, spécialement pris en son article 4, il ressort qu’il est convenu que le bailleur appelle auprès du preneur une provision sur charges mensuelle de « 5 euros », précision faite qu’il n’est pas contesté qu’en dépit des termes de cette clause, les parties ont été en accord pour en fixer le montant à la somme de 50 euros par mois, ainsi qu’il résulte des écritures de la demanderesse, ladite provision, quel qu’en fut le quantum, faisant en outre l’objet d’une régularisation annuelle sur la base notamment d’un « compte soldé une fois l’an », la même clause prévoyant également que, « indépendamment du loyer, le Preneur devra rembourser au Bailleur sur justification toutes les charges locatives, contributions et charges de ville, de police et de voirie, auxquelles les locataires sont ordinairement tenus ».
Par ailleurs, des termes de l’article 3 du même contrat relatif aux « charges et conditions », il ressort particulièrement, en vertu du paragraphe dénommé « Impôts », que le « preneur
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supportera l’impôt foncier dans son intégralité », « ce remboursement (ayant) lieu dans les huit jours de la réception de l’avis d’imposition par le preneur », et selon le paragraphe dit « Consommation d’eau, de gaz, et d’électricité », que le « preneur acquittera régulièrement ses consommations d’eau (ou en neffectuera le remboursement intégral si la facture est adressée au Bailleur), de gaz, d’électricité, et autres suivant les indications des compteurs installés dans les lieux loués, ainsi que les frais de mise à disposition, d’entretien et de relevé et de réparations desdits compteurs (…) ».
Ainsi, de ces dispositions précises et claires du contrat, il résulte donc que les charges ne font pas l’objet d’une évaluation forfaitaire, interdisant alors aux parties toute contestation et rendant infondée toute demande de justification de la réalité des charges par le preneur, mais d’un paiement provisionnel mensuel donnant lieu à régularisation annuelle, obligeant le bailleur à justifier annuellement de la réalité des charges récupérables pour lequel il a sollicité le règlement desdites provisions.
Or, alors que par voie de commandement de payer litigieux, la société LOGIBAT réclame ainsi paiement de la somme totale de 17.494,73 euros au titre de charges impayées sur les exercices 2018 et 2019, se décomposant, selon facture y annexée en date du 31 octobre 2019 (pièce n°16 demanderesse), en la somme totale de 4075,50 euros HT au titre des taxes foncières sur les mêmes exercices, en celle d’un montant total de 5506,44 euros HT au titre de la « régie eau » sur les mêmes exercices, en celle d’un montant total de 2601,10 euros HT au titre de « UEM », et en celle d’un montant total de 3075,15 euros HT au titre de « ENGIE », non seulement, ainsi que le fait valoir la demanderesse, la société LOGIBAT ne porte pas déduction des sommes versées au titre des acomptes provisionnels sur charges dont elle ne conteste par ailleurs pas le paiement par son preneur à compter de la date d’effet du bail telle que fixée au 1er janvier 2018 et à tout le moins jusqu’au mois de juillet 2019, mais encore et surtout produit pour seuls éléments outre des factures de loyers et acomptes provisionnels sur charges, la facture en date du 31 octobre 2019 précitée ainsi qu’un extrait du compte client au nom de la société BEST CLEAN arrêté au 17 décembre 2019 (pièces n°3 défenderesse).
Dans ces conditions, alors même qu’il ressort des stipulations contractuelles susrappelées du bail que les charges font l’objet d’un versement mensuel provisionnel, et que le bailleur est alors tenu de justifier des charges dont il entend solliciter remboursement à son preneur, qu’elles procèdent des impôts fonciers ou des consommations afférentes à l’occupation des locaux donnés à bail, force est de considérer que les seuls éléments précités versés au dossier par la société LOGIBAT sont insuffisants à justifier de la réalité des charges annuelles dont remboursement est ainsi sollicité, partant à démontrer la certitude et l’existence de la créance de charges récupérables dont elle réclame ainsi paiement en ce compris par voie de commandement de payer litigieux.
Ainsi, en ne produisant ainsi aucun justificatif permettant au Juge de s’assurer que le bailleur a ainsi satisfait aux obligations lui incombant, la société LOGIBAT n’établit pas l’existence de la créance dont elle poursuit ainsi paiement, partant ne justifie pas l’obligation dont elle réclame l’exécution.
Il s’ensuit que, abstraction faite à ce stade du raisonnement de la question du bien-fondé de la demande reconventionnelle en paiement des charges telle que formée par la SAS LOGIBAT qui fera l’objet d’un examen ultérieur, le Tribunal ne peut que considérer que la contestation élevée par la SASU BEST CLEAN à l’encontre de la créance de charges impayée, cause du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 janvier 2020 est dans son principe fondée, dès lors que son bailleur ne produit en effet aucun justificatif probant des charges dont il réclame par même voie paiement.
Pour autant, il convient de rappeler que la validité d’un tel commandement n’est pas affectée du seul fait que partie de la créance en étant la cause ne se trouve pas fondée, en ce qu’il demeure valable à due concurrence des sommes qui sont réellement dues, ainsi qu’en l’occurrence.
Partant, le Tribunal ne peut que considérer que, dès lors que la SASU BEST CLEAN n’a ainsi qu’il a été dit et en tout état de cause pas procédé au paiement des loyers depuis le mois d’août
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2019, créance fondant également le commandement de payer visant la clause résolutoire litigieux, et en compris dans le délai d’un mois prescrit à cette fin pour échapper à la mise en œuvre de la clause résolutoire, elle n’est pas fondée à solliciter, selon motifs qui précèdent, que la SASU BEST CLEAN soit déchue de son droit de se prévaloir des effets dudit commandement, partant de la clause résolutoire y visée.
En conséquence et au regard de l’ensemble des éléments ci-avant rappelés, il convient d’une part de débouter la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal de sa demande tendant à l’exonérer du paiement des loyers, charges et taxes foncières à la SARL LOGIBAT devenue SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal à compter du 1er juillet 2019, d’autre part de débouter la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal de sa demande tendant à déchoir la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal de son droit de se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 janvier 2020.
V – Sur la demande en restitution sous astreinte et en inventaire aux frais du bailleur :
La SASU BEST CLEAN sollicite la condamnation de la société LOGIBAT à lui restituer l’intégralité des biens, matériels, stocks, mobiliers, effets personnels, ou autres, lui appartenant et présents au sein des locaux loués à la date du 7 janvier « 2019 », sous astreinte, outre de dire et juger qu’il en dressé inventaire aux frais de la défenderesse en faisant qu’ils sont restés sur site.
Or, telles demandes, qui n’est assortie d’aucune précision suffisante permettant d’identifier les meubles le cas échéant présents dans les locaux donnés à bail et allégués comme appartenant à la demanderesse, alors en outre qu’aucun élément ne permet ni de démontrer leur présence, ni d’établir une quelconque appropriation, à les supposer existants, par le bailleur, ne sauraient prospérer.
En conséquence, la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal ne pourra qu’être déboutée de sa demande en restitution sous astreinte et en inventaire aux frais du bailleur.
VI – Sur les demandes en indemnisation :
Il convient d’examiner les demandes en indemnisation de préjudices formées par la SASU BEST CLEAN, à l’exception toutefois de celle formée par elle en indemnisation de son préjudice matériel né du coût des charges récupérables en tant qu’elle n’est présentée qu’à titre subsidiaire et « reconventionnel », au cas ainsi de condamnation en paiement à même titre, en sorte qu’elle fera l’objet d’un examen ultérieur à celui de telle demande en paiement procédant des mêmes causes reconventionnellement formée par la défenderesse.
Sur la demande en indemnisation du préjudice commercial :
Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »
La SASU BEST CLEAN sollicite l’indemnisation de son préjudice commercial né de la diminution de son activité commerciale, qu’elle évalue à la somme de 9.275 euros sur la base de 50 % du montant du manque à gagner qu’elle estime comme s’élevant à la somme minimale de 2.650 euros HT par mois, calculée selon le chiffre d’affaires annuels HT tel que s’évinçant de ses comptes sociaux arrêtés au 31 décembre 2018 (soit 28.916 euros, pour une moyenne mensuelle de 2.410 euros), majoré de 10% s’agissant de la seconde année d’exploitation qui aurait dû être mécaniquement meilleure que la première, et sur une période de sept mois entre juillet 2019 et janvier 2020.
Elle fait ainsi valoir qu’à compter du mois de juillet 2019, la société LOGIBAT a troublé sa
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jouissance en divulguant des informations mensongères à sa clientèle ou ses prospects, en coupant l’arrivée d’eau, en garant une voiture de façon à bloquer l’accès aux locaux, en sorte que ce comportement fautif lui a causé un préjudice commercial certain, direct et déterminé, son activité ayant été obérée, en ayant été privée de tout chiffre d’affaires depuis début janvier 2020.
La société LOGIBAT s’oppose à la demande en faisant valoir que depuis le 1er juillet 2019, la société preneuse ne règle plus ses loyers et charges malgré ses demandes réitérées, que rien de ce qui lui est reproché n’a existé, la SASU BEST CLEAN ayant cessé d’exploiter du jour au lendemain en ne payant plus parallèlement ses loyers et charges et ayant quitté toute exploitation en automne 2019, son bail étant résolu depuis le 29 février 2020, en sorte qu’elle n’a pas à supporter la carence de son preneur pas plus que le tribunal ne peut accorder une quelconque indemnité, ce chef de demande n’est bien évidemment présenté que pour tenter de faire échec à la condamnation automatique du preneur à payer l’intégralité des loyers et charges au titre de la demande reconventionnelle à laquelle elle doit s’attendre.
Si la SASU BEST CLEAN ne cite pas de fondement juridique à l’appui de sa demande en indemnisation, il y a cependant lieu d’entendre que, en tant qu’elle poursuit ainsi indemnisation de son préjudice né de la privation de jouissance paisible de son local du fait du bailleur, son contractant, elle recherche ainsi la responsabilité contractuelle de ce dernier.
Le Tribunal rappelle alors qu’il appartient à la demanderesse en indemnisation, qui entend ainsi rechercher la responsabilité contractuelle de son bailleur, de démontrer tant l’existence du manquement en l’occurrence contractuel à ses obligations dont elle reproche la commission à la société LOGIBAT, que l’existence et le quantum du préjudice dont elle sollicite réparation par même voie en lien causal avec le fait générateur de responsabilité.
Or, d’une part, alors que la SASU BEST CLEAN invoque à l’appui de sa demande en indemnisation des troubles de jouissance identiques à ceux ci-avant examinés, le Tribunal ne peut que rappeler que, selon qui motifs qui précèdent exactement applicables au présent développement, la SASU BEST CLEAN ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du manquement de la société LOGIBAT à son obligation de jouissance paisible des locaux donnés à bail telle que née de la divulgation d’informations mensongères, de coupure d’eau ou du blocage d’accès à ses locaux, les éléments produits par elle étant inhabiles à l’établir.
D’autre part, elle ne démontre pas davantage l’existence et le quantum du préjudice commercial dont elle sollicite ainsi réparation par même voie, de surcroît en lien causal avec quelconque manquement dont l’existence n’est ainsi qu’il a été dit pas avérée.
Il s’ensuit que sa demande en indemnisation du préjudice commercial ne saurait prospérer.
En conséquence, la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal ne pourra qu’être déboutée de sa demande en indemnisation de son préjudice commercial.
Sur la demande en indemnisation du préjudice matériel né de la privation des locaux loués et de la perte de jouissance de son fonds de commerce :
La SASU BEST CLEAN sollicite l’indemnisation de son préjudice matériel subi par elle à compter du 7 janvier 2020 et né de la privation des locaux loués et de la perte de jouissance de son fonds de commerce, qu’elle évalue à la somme de 30.000 euros calculée d’après le chiffre d’affaires annuel HT de 28.916 euros selon comptes sociaux arrêtés au 31 décembre 2018, en faisant valoir qu’à compter de cette même date, la société LOGIBAT l’a totalement empêchée d’accéder aux locaux loués en changeant les serrures, en sorte qu’elle n’a pu depuis exercé son activité.
Elle ajoute que dans le cadre de la procédure de référé (huit mois après avoir évincé sa locataire des lieux), la société LOGIBAT a imaginé soutenir que les locaux étaient accessibles, le changement de serrures intervenu le 7 janvier 2020 étant transformé en une « réparation » (page 4 des conclusions adverses), tout en ne remettant pas en cause le changement de serrure qui a
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été effectué, en indiquant que « néanmoins, les moyens d’accès sont toujours à la disposition de la société BEST CLEAN », « le local est accessible par un code d’entrée tous les jours de 7h à 20h », sans jamais pourtant lui remettre les nouveaux jeux de clefs, et n’en justifiant aucunement, le local n’étant en tout état de cause pas loué que de 7h à 20h.
Elle précise que si l’Huissier mandaté par elle a pu pénétrer dans les locaux le 8 janvier 2020, alors qu’elle se prévaut d’un changement de serrures le 7 janvier 2020, c’est uniquement parce que l’Huissier a pu pénétrer par les accès communs, qui étaient alors ouverts au moment de son passage et que depuis janvier 2020, elle a en réalité perdu son fonds de commerce par l’éviction forcée que lui a fait subir la société LOGIBAT.
Or, alors encore que la SASU BEST CLEAN se prévaut de l’impossibilité d’accéder aux locaux donnés à bail du fait du bailleur selon mêmes arguments que ci-avant examinés, le Tribunal ne peut que rappeler, selon motifs qui précèdent exactement applicables au présent développement, qu’elle ne produit aucun élément au dossier permettant de démontrer la réalité de ses allégations à cet égard, en sorte qu’elle n’établit pas le manquement dont elle reproche la commission à la société LOGIBAT.
Il sera encore observé que telle preuve, dont la charge incombe à la demanderesse, ne résulte au demeurant pas davantage des termes de la réponse donnée à la sommation interpellative, ou du fait que la défenderesse ait pu indiquer par voie de conclusions par devant le Juge des référés que la serrure principale de l’ensemble des bureaux des bâtiments a fait l’objet d’une réparation en février 2020 tout en précisant que les moyens d’accès sont à la disposition de la demanderesse, inhabiles à démontrer l’impossibilité alléguée d’accéder ou d’exercer l’activité dans les locaux donnés à bail du fait du bailleur de quelque nature qu’il soit.
D’autre part, la SASU BEST CLEAN ne démontre pas davantage l’existence et le quantum du préjudice matériel dont elle sollicite ainsi réparation en lien causal de surcroît avec le manquement allégué, en l’occurrence non avéré.
Il s’ensuit que sa demande en indemnisation du préjudice matériel né de la privation des locaux loués et de la perte de jouissance de son fonds de commerce ne saurait prospérer.
En conséquence, la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal ne pourra qu’être déboutée de sa demande en indemnisation de son préjudice matériel né de la privation des locaux loués et de la perte de jouissance de son fonds de commerce.
Sur la demande en indemnisation du préjudice moral :
La SASU BEST CLEAN sollicite l’indemnisation de son préjudice moral, qu’elle évalue à la somme de 5.000 euros, en faisant valoir que les relations particulièrement tendues entre bailleur et locataire ont eu des répercussions sur sa vie et celle de son dirigeant, Monsieur A Z, en ce que, en dehors de la plainte déposée pour contre la société LOGIBAT, une seconde l’a été pour des menaces contre Monsieur Y, le stress généré par le comportement de Monsieur Y ayant eu un impact manifeste sur la santé de Monsieur Z, et donc sur ses activités.
La société LOGIBAT s’oppose à cette demande en soutenant qu’en dehors de simples affirmations, il n’en existe aucune preuve et celles-ci sont parfaitement contestées, qu’il est d’ailleurs assez cocasse que le mandataire social de la SASU BEST CLEAN se plaigne d’un quelconque préjudice moral alors même qu’il a été surpris dans les bureaux jouxtant son exploitation en train de les fouiller, violant ainsi les règles les plus élémentaires de comportement et commettant une infraction pénale pour laquelle une plainte avait été déposée, et qu’en tout état de cause, une société commerciale ne peut être sujette à un préjudice moral.
Le Tribunal relève que si, contrairement à ce qui est allégué en défense, il n’existe pas d’obstacle de principe à la reconnaissance d’un préjudice moral subi par une personne morale, en revanche, il appartient à cette dernière qui s’en prévaut de rapporter la preuve qui lui incombe tant du
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comportement fautif allégué que de l’existence et du quantum du préjudice dont elle sollicite l’indemnisation.
Or, outre le fait que les allégations de la demanderesse quant à l’existence de menaces proférées à l’encontre de son dirigeant par celui de la société défenderesse ou de relations tendues du fait du bailleur ne procèdent ainsi qu’il a été dit que de ses seules affirmations, dont la preuve ne saurait résulter de déclarations telles que reportées dans un procès-verbal de dépôt de plainte, à même supposer ces agissements avérés, le préjudice y né ne peut alors avoir été personnellement subi que par son dirigeant et non par la société, personne morale distincte.
En second lieu, la demanderesse ne démontre pas davantage l’existence, comme le quantum, du préjudice moral qu’elle aurait ainsi personnellement subie à raison des comportements fautifs allégués dont l’existence n’est pas avérée.
En conséquence, la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal ne pourra qu’être déboutée de sa demande en indemnisation de son préjudice moral.
Sur la demande en indemnisation du préjudice né de la présence au sein des locaux loués de matériaux amiantés dégradés :
La SASU BEST CLEAN sollicite l’indemnisation du préjudice né de la présence au sein de locaux loués de matériaux amiantés dégradés, qu’elle évalue à la somme de 10.000 euros, en faisant valoir que le bail met à la charge exclusive du bailleur l’obligation de rechercher, sous peine de sanctions pénales, la présence d’amiante et de faire procéder, le cas échéant à un contrôle périodique ou à une surveillance par un organisme agréé ou à des travaux appropriés, que le diagnostic obligatoire n’a pas été produit et joint au contrat de bail par le bailleur, en infraction totale avec les dispositions des articles R.1334-18 et R.1337-3 du Code de la Santé Publique.
Elle ajoute que le diagnostic amiante, ainsi établi à sa demande, révèle la présence d’amiante dans les dalles de sol du rez-de-chaussée, et que compte tenu de l’état de dégradation avéré des dalles de sol, en plusieurs endroits, elle, ainsi que ses clients ou visiteurs, ont encouru un risque sanitaire, la société LOGIBAT, malgré la mise en demeure adressée par son conseil, n’ayant effectué aucuns travaux de retrait de l’amiante, et cette atteinte à la sécurité des personnes ne pouvant être tolérée.
Elle précise que, alors que la société LOGIBAT ne conteste d’ailleurs pas la présence d’amiante dans les locaux, mais estime qu’il ne s’agit pas d’amiante volatile, mais d’amiante inerte totalement couvert par le revêtement de sol, le constat d’Huissier du 8 janvier 2020 démontre le contraire, le revêtement de sol étant particulièrement dégradé, l’amiante étant exposée à l’air libre.
Elle soutient que le bailleur a ainsi manqué à son obligation de délivrer les locaux en bon état de réparation, ainsi que de fournir jouissance paisible, sans pour autant chercher à mener les actions correctives nécessaires.
La société LOGIBAT s’oppose à la demande en faisant valoir que son bâtiment ne contient pas d’amiante volatile mais que, dans un esprit que la SASU BEST CLEAN ne peut même plus cacher, cette dernière a ouvert volontairement le revêtement de sol des lieux, l’a dégradé et l’a même laissé en l’état pour faire découvrir la présence d’amiante inerte, totalement stabilisée en couche profonde, sa demande étant sans objet en raison du fait que premièrement, elle n’exerce plus dans les lieux et ne peut donc se plaindre de la présente d’amiante même inerte et que deuxièmement son bail est résolu depuis le 29 février 2020 en sorte que son retour sur place est impossible juridiquement.
Or et en tout état de cause, le bailleur eut-il manqué à son obligation de rechercher la présence des matériaux ou produits contenant de l’amiante dans les locaux donnés à bail au sens des dispositions du décret modifié du 7 février 1996, et ainsi que le rappelle l’article 10 du contrat de bail, et si encore il résulte du rapport de synthèse de diagnostic dressé le 13 novembre 2019
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à la demande de la SASU BEST CLEAN que les dalles du sol de l’atelier, objet du contrat de bail, contiennent de l’amiante lié à des matériaux inertes (pièce précitée n°8 demanderesse), d’une part, il ne résulte pas de ses termes quelconque mention permettant d’en déduire la nécessité de procéder à des travaux d’enlèvement des matériaux concernés alors qu’il convient de rappeler que ce dernier n’est exigé, en ce compris au sens des dispositions de l’article R. 1334-18 du Code de la santé publique invoquées par la SASU BEST CLEAN que s’ils présentent un état de dégradation ou un niveau d’empoussièrement le nécessitant.
D’autre part, et contrairement à ce que soutient la demanderesse, telle preuve ne s’évince pas davantage des constatations de l’huissier de justice selon procès-verbal de constat précité alors que ce dernier ne fait mention que de la présence d’amiante « en dessous du parquet stratifié et du sol en PVC » et selon les déclarations du dirigeant de cette dernière.
Il s’ensuit que, en l’état des éléments dont dispose le Tribunal, si le bailleur a certes manqué, ce qu’il ne conteste pas sérieusement, à l’obligation qui lui incombait de procéder aux recherches nécessaires quant à la présence d’amiante en les locaux donnés à bail, en revanche, aucun élément ne permet de retenir qu’il eut également manqué à son obligation de procéder aux travaux de désamiantage alors que telle nécessité d’y procéder avant de donner à bail les locaux concernés comme en cours d’exécution du bail dont s’agit n’est pas démontrée.
En outre, et en tout état de cause, la demanderesse, société commerciale, qui n’est fondée à solliciter réparation que d’un préjudice personnellement subi par elle, sans pouvoir ainsi légitimement invoquer un préjudice fut-il d’anxiété subi le cas échéant par des personnes physiques dont la personnalité est distincte, n’établit pas l’existence, comme le quantum, du préjudice dont elle sollicite réparation par même voie en lien causal de surcroît avec le seul manquement du bailleur dont l’existence est avérée.
En conséquence, la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal ne pourra qu’être déboutée de sa demande en indemnisation du préjudice né de la présence d’amiante dans les locaux donnés à bail.
VII – Sur la demande reconventionnelle en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire :
Conformément à l’article L.145-41 du Code du commerce, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai.
En l’occurrence, la SAS LOGIBAT sollicite reconventionnellement de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties par acte sous seings privés du 31 décembre 2017.
Selon motifs qui précèdent exactement applicables au présent développement, le Tribunal ne peut que constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire telle que contractuellement prévue dans le bail passé le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la SASU BEST CLEAN par acte en date du 29 janvier 2020 dont s’agit, lequel expirait ainsi le 29 février 2020 à 24 heures.
Le Tribunal rappellera en effet que et en tout état de cause, d’une part, la SASU BEST CLEAN a manqué à son obligation principale de paiement des loyers depuis le mois d’août 2019, ce manquement étant sanctionné par la clause résolutoire ainsi stipulée, et la circonstance que la société LOGIBAT ait réclamé paiement, en ce compris par voie de commandement de payer litigieux, d’un quantum de loyers inférieur au montant réellement dû en vertu du contrat de bail n’entachant pas ledit commandement de nullité ni ne privant d’effet la clause résolutoire ainsi stipulée.
Même conclusion s’impose quant au montant de la créance de charges, cause du commandement de payer et dont paiement était sollicité par même voie, en ce que le fait que le bailleur ne justifie
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ni de l’existence comme du quantum de la créance de reddition de charges tel que réclamé à due concurrence de la somme de 17.494,73 euros, ni et subséquemment de l’existence de sa créance d’acomptes provisionnels sur charges alors même que ceux-ci donnent lieu à régularisation annuelle et l’obligent à justifier de la réalité des charges récupérables pour lequel il a sollicité le règlement desdites provisions, à défaut de quoi l’existence de la créance née de ces mêmes acomptes n’est pas davantage établie, n’est pas de nature à entacher le même commandement de nullité, alors qu’il reste valable à due concurrence des sommes réellement dues en l’occurrence au titre de la créance de loyers impayés, s’élevant ainsi qu’il a été dit à la somme totale de 3420 euros sur la période du mois d’août 2019 au mois de janvier 2020 inclus.
Ces mêmes circonstances ne sont encore pas de nature à priver d’effet la clause résolutoire y expressément rappelée sanctionnant tel manquement du preneur à son obligation, non sérieusement contestable, de paiement des loyers dus en vertu du contrat de bail le liant à son bailleur.
Ensuite, alors qu’il résulte de l’ensemble de ce qui précède qu’aucune irrégularité n’entache le commandement de payer visant la clause résolutoire à elle ainsi délivré, le Tribunal ne peut que relever que la SASU BEST CLEAN n’allègue ni a fortiori ne démontre avoir procédé à quelconque paiement des causes du commandement pour leur part justifiées dans le délai d’un mois prescrit aux fins d’échapper à la mise en œuvre de ladite clause, ni au demeurant à quelconque paiement depuis en ce compris depuis, en sorte que son manquement à son obligation de paiement des loyers dus en vertu du contrat de bail a persisté au-delà du délai d’un mois après la délivrance de tel commandement.
En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu par acte sous seings privés en date du 31 décembre 2017 entre la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal, preneur, et la SARL LOGIBAT devenue SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal, bailleur, à la date du 29 février 2020.
VIII – Sur la demande subséquente en expulsion sous astreinte :
Il résulte de ce qui précède que, par l’effet de la clause résolutoire telle que contractuellement prévue, le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit à compter du 29 février 2020 à 24 heures, en sorte qu’à compter du 1er mars 2020, la SASU BEST CLEAN est occupante sans droit ni titre des locaux en étant l’objet, ce qui justifie que son expulsion soit ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef.
En revanche, il n’y a pas lieu d’assortir l’éventuelle expulsion consécutive à l’acquisition de la clause résolutoire d’une mesure d’astreinte telle que le sollicite la SAS LOGIBAT sans au demeurant articuler au soutien de sa demande aucun moyen permettant d’en apprécier le bien-fondé, le recours possible à la force publique garantissant suffisamment les droits du bailleur à cet égard.
En conséquence, il convient de condamner la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal à libérer les lieux de sa personne, ses biens et de tous occupants de son chef, et, à défaut de libération volontaire, d’ordonner son expulsion, de sa personne, ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.
La demande de la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal en astreinte sera rejetée.
IX – Sur la demande subséquente en condamnation au paiement d’indemnités d’occupation :
La SAS LOGIBAT sollicite reconventionnellement de condamner la SASU BEST CLEAN au paiement des indemnités d’occupation et charges depuis le 29 février 2020, pour un montant de 1202 euros par mois.
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En son principe, la demande en condamnation au paiement d’indemnités d’occupation est justifiée, en ce que le bail étant résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois prescrit par le jeu de la clause résolutoire telle que rappelée par voie de commandement de payer la visant en date du 29 janvier 2020, la SASU BEST CLEAN est ainsi qu’il a été dit occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2020, en sorte qu’elle est redevable de telles indemnités, au cas de résiliation du bail, à compter de la date de cette résiliation et jusqu’à la libération des lieux.
En son quantum, la demande de la SAS LOGIBAT, en tant qu’elle tend à la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme mensuelle de 1200 euros apparaissant correspondre au double du montant mensuel du dernier loyer, s’élevant à la somme de 600 euros TTC, apparaît fondée en vertu de la clause pénale telle que prévue en l’article 6 du contrat de bail, selon laquelle l’indemnité d’occupation journalière est égale au double du montant du loyer quotidien, dont l’application n’est pas contestée, sauf à préciser d’une part qu’elle sera due prorata temporis le dernier mois, d’autre part que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement eu égard au caractère indemnitaire de cette créance.
En revanche, la demande ne saurait prospérer en tant qu’elle tend à la condamnation du preneur au paiement du double du montant de l’acompte provisionnel sur charges tel que fixé en son dernier état à la somme de 1 euro par mois, alors que l’indemnité d’occupation telle que stipulée est hors charges.
En conséquence, la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal sera condamnée à payer à la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal une indemnité d’occupation d’un montant de 1200 euros par mois à compter du 1er mars 2020 jusqu’à la date de libération effective des lieux, et au prorata temporis le dernier mois, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à complet paiement.
Le surplus de la demande de la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal en paiement d’une indemnité d’occupation sera rejeté.
X – Sur la demande reconventionnelle en paiement des arriérés locatifs :
La SAS LOGIBAT sollicite reconventionnellement la condamnation de la SASU BEST CLEAN au paiement des sommes de 4204 euros au titre de la créance d’arriérés de loyers jusqu’au commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire, outre intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque mois de loyer, ainsi que celle de 17.494,73 euros au titre de la créance de charges antérieures au commandement de payer, outre intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2019, date de la facture.
Selon motifs qui précèdent exactement applicables au présent développement, il convient de considérer que la SASU BEST CLEAN est redevable à l’égard de la SAS LOGIBAT de la somme totale de 4020 euros au titre de la créance de loyers se décomposant en celle de 3420 euros au titre des loyers dont il est réclamé paiement, hors acomptes provisionnels sur charges constituant une créance distincte, sur la période du mois d’août 2019 au mois de janvier 2020 inclus et en celle de 600 euros TTC au titre du loyer, également hors acompte acompte provisionnel sur charges, dont la cause est distincte, du mois de février 2020, rappel fait que le bail est résilié de plein droit à compter du 1er mars 2020.
Il convient donc dans la mesure ci-avant rappelée de faire droit à la demande en paiement ainsi formée par la SAS LOGIBAT au titre de la créance de loyers impayés et à due concurrence de la somme de 4.020 euros.
La condamnation en paiement portera en outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non ainsi que sollicité à compter de l’exigibilité de chaque mois de loyer alors même qu’en l’état des éléments dont il dispose, le Tribunal, bien que constatant qu’en application des termes de l’article 6 du contrat de bail, les sommes impayées « aux termes convenus » produisent intérêt au taux légal, constate également que les dates des factures mensuellement émises par le bailleur sont distinctes de la prévision contractuelle pour correspondre à des termes échus.
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S’agissant de la demande en paiement des créances relatives aux charges locatives qu’elles procèdent des acomptes provisionnels sur charges ou des créances de reddition de charges, il résulte en revanche également de ce qui précède que la SAS LOGIBAT ne justifiant pas de l’existence et du quantum de charges récupérables dont elle sollicite paiement à due concurrence de la somme de 17.494,73 euros, sa demande en paiement à ce titre ne saurait prospérer, comme ne saurait davantage prospérer sa demande en paiement au titre des acomptes provisionnels sur charges sur la période considérée alors qu’elle ne justifie pas davantage, en ce compris lors de la présente instance, de la réalité de cette même créance, rappel fait que la prévision dans le contrat de bail du paiement de tels acomptes ne saurait dispenser le bailleur de démontrer la réalité des charges récupérables pour lequel il a sollicité le règlement desdites provisions, lesquelles à défaut sont dépourvues de cause.
En conséquence et au regard de l’ensemble de ce qui précède, d’une part, la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal sera condamnée à payer à la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal la somme de 4.020 euros au titre de la créance de loyers impayés sur la période du mois d’août 2019 au mois de février 2020 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à complet paiement.
D’autre part, le surplus de la demande de la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal formée au titre de la créance d’arriérés de loyers sera rejeté.
Enfin, la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 17.494,73 euros au titre de la créance de charges antérieures au commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 janvier 2020.
XI – Sur la demande subsidiaire et reconventionnelle de la SASU BEST CLEAN en indemnisation de son préjudice né d’une condamnation en paiement de la créance de reddition de charges :
La SASU BEST CLEAN sollicite subsidiairement de l’indemniser de son préjudice, qu’elle évalue à la somme de 17.494,73 euros correspondant au montant des charges dont paiement lui est réclamé, en faisant valoir que si les sommes réclamées par la société LOGIBAT étaient avérées et justifiées, elle sera alors tenue à des dommages et intérêts correspondant au rappel de taxes foncières et de charges allégué par elle, qui constitue ainsi le préjudice subi par elle du fait de la faute de la société LOGIBAT à raison de sa réticence dolosive quant aux montants réels des charges et de la régularisation tardive.
Or et en tout état de cause, alors qu’il résulte de ce qui précède que la SAS LOGIBAT échoue en sa demande en paiement de la somme de 17.494,73 euros au titre de la créance de charges récupérables faute par elle d’en justifier l’existence et le quantum, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiairement formée par la SASU BEST CLEAN en indemnisation d’un préjudice qu’elle invoque comme subi par elle si elle était condamnée au paiement de telle somme, alors même que telle condamnation n’est précisément pas prononcée, comme il n’y a pas davantage lieu d’examiner la demande subséquente en compensation, lesquelles sont sans objet.
XII – Sur la demande reconventionnelle en paiement des frais et honoraires de recouvrement :
La SAS LOGIBAT sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer le montant intégral des frais et honoraires exposés âr elle pour recouvrer les sommes dues par la présente instance, en application de l’article 6 pris en son alinéa 1 du bail.
Or, si l’article 6 dudit bail prévoit certes que le preneur est tenu de rembourser au bailleur les frais et honoraires de recouvrement au cas d’impayés locatifs, telle demande en remboursement implique de justifier des frais exposés à ce titre.
A cet égard, le Tribunal ne peut que relever que la défenderesse ne chiffre sa demande en paiement de tels frais ou honoraires, sur lesquels elle ne s’explique pas autrement, ni ne produit
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aucun élément de nature à démontrer qu’elle eut pu exposer de tels frais de recouvrement, dont elle serait ainsi fondée à solliciter le remboursement, en sorte que la demande formée par elle à ce titre ne saurait prospérer.
En conséquence, la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal ne pourra qu’être déboutée de sa demande en paiement des frais et honoraires de recouvrement.
XIII – Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens :
La SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
La SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal, étant tenue aux dépens, verra sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile rejetée.
La SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal, étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
REQUALIFIE le bail professionnel conclu par acte sous seings privés en date du 31 décembre 2017 entre la SARL LOGIBATdevenue SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de preneur en bail commercial ;
PRONONCE la nullité du congé délivré à la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal, preneur, par la SARL LOGIBAT devenue SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal, bailleur, par voie de lettre recommandée en date du 26 juin 2019 avec effet au 31 décembre 2019 ;
DEBOUTE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal de sa demande en annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire à elle délivré par acte en date du 29 janvier 2020 ;
DEBOUTE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal de sa demande tendant à l’exonérer du paiement des loyers, charges et taxes foncières à la SARL LOGIBAT devenue SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal à compter du 1er juillet 2019 ;
DEBOUTE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal de sa demande tendant à déchoir la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal de son droit de se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 janvier 2020 ;
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DEBOUTE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal de sa demande en restitution sous astreinte et en inventaire aux frais du bailleur ;
DEBOUTE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal de sa demande en indemnisation de son préjudice commercial ;
DEBOUTE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal de sa demande en indemnisation de son préjudice matériel né de la privation des locaux loués et de la perte de jouissance de son fonds de commerce ;
DEBOUTE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal de sa demande en indemnisation de son préjudice moral ;
DEBOUTE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal de sa demande en indemnisation du préjudice né de la présence d’amiante dans les locaux donnés à bail ;
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu par acte sous seings privés en date du 31 décembre 2017 entre la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal, preneur, et la SARL LOGIBATdevenue SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal, bailleur, à la date du 29 février 2020 ;
CONDAMNE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal à libérer les lieux de sa personne, ses biens et de tous occupants de son chef ;
ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
REJETTE la demande de la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal en astreinte ;
CONDAMNE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal à payer à la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal, en contrepartie de son occupation sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation de plein droit du bail, une indemnité d’occupation d’un montant de 1200 euros (mille deux cents euros) par mois à compter du 1er mars 2020 jusqu’à la date de libération effective des lieux, et au prorata temporis le dernier mois, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à complet paiement ;
REJETTE le surplus de la demande de la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal en paiement d’une indemnité d’occupation ;
CONDAMNE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal à payer à la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal la somme de 4.020 euros (quatre mille vingt euros) au titre de la créance de loyers impayés sur la période du mois d’août 2019 au mois de février 2020 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement et jusqu’à complet paiement ;
REJETTE le surplus de la demande de la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal formée au titre de la créance d’arriérés de loyers ;
DEBOUTE la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal de sa demande en paiement de la somme de 17.494,73 euros au titre de la créance de charges antérieures au commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 janvier 2020 ;
DIT en conséquence n’y avoir lieu d’examiner la demande subsidiairement formée par la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal en indemnisation du préjudice subi par elle si elle était condamnée au paiement de la somme de 17.494,73 euros au titre de la créance
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de charges et celle subséquente en compensation, qui sont sans objet ;
DEBOUTE la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal de sa demande en paiement des frais et honoraires de recouvrement ;
REJETTE la demande de la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal formée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal à payer à la SAS LOGIBAT prise en la personne de son représentant légal la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE la SASU BEST CLEAN prise en la personne de son représentant légal aux dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 JANVIER 2022 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.
Le Greffier Le Président
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