TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e LECLERE (R0075)

M^e RIGLET (P0008)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/14386

N° Portalis 352J-W-B7H-C26XE

N° MINUTE : 5

Assignation du :

09 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 16 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [H] [E]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier LECLERE de l’ASSOCIATION LECLERE & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0075

DÉFENDERESSE

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE (RCS de [Localité 18] 884 607 193)

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Philippe RIGLET de la S.C.P. ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008

Décision du 16 Juillet 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/14386 – N° Portalis 352J-W-B7H-C26XE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 juin 2014, Monsieur [Y] [B] et sa conjointe Madame [K] [S] épouse [B] ont donné à bail commercial à la S.A.S. PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE, devenue depuis la S.A.S. PV HOLDING, des locaux composés d’un appartement n°253 situé au deuxième étage constituant le lot n°86 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 17] d’Opale » sis [Adresse 6] à [Adresse 13] [Localité 20][Adresse 1] (Pas-de-[Localité 11]) cadastré section AP numéro [Cadastre 3] pour une durée de dix années à effet au 1er octobre 2014 afin qu’y soit exercée une activité d’exploitation d’une résidence de tourisme ou para-hôtelière de résidence de loisirs consistant en la location de locaux meublés et équipés pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 4.817 euros hors taxes et hors charges payable à terme échu.

Par acte d’huissier en date du 30 mars 2021, Monsieur [Y] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] ont fait signifier à la S.A.S. PV HOLDING un congé pour le 30 septembre 2021, en application de la clause intitulée « Article 2. Prise d’effet et Durée du bail » insérée au contrat de bail commercial prévoyant la faculté pour les bailleurs de procéder à la résiliation annuelle du bail pour cause de vente des locaux moyennant le respect d’un délai de préavis de trois mois.

Par acte notarié en date du 5 mai 2021, Monsieur [Y] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] ont cédé la propriété des locaux donnés à bail à Madame [H] [E].

Prétendant être exposée à un risque substantiel de perte d’une partie de ses fonds de commerce en raison des congés délivrés par plusieurs de ses bailleurs depuis les mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, et invoquant les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-4 du code de commerce fixant la durée minimale des contrats de baux commerciaux à neuf années, la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE a, par lettre recommandée en date du 6 octobre 2021, notifié à Madame [H] [E] son refus de la résiliation anticipée du bail avant son terme contractuel.

Relevant que la clause de résiliation anticipée du bail avait été insérée par la S.A.S. PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE elle-même en sa qualité de rédactrice du contrat, et qu’aucune restriction relative à une éventuelle mise en péril de la viabilité du fonds de commerce n’avait été stipulée, Madame [H] [E] a, par lettre en date du 2 novembre 2021, mis en demeure la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE de lui restituer les clefs des locaux par retour de courrier.

Se prévalant des répercussions négatives sur son activité économique des mesures gouvernementales et de police administrative adoptées dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire lié à l’épidémie de covid-19, la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE a, par lettre en date du 20 décembre 2021, sollicité auprès de Madame [H] [E] une franchise correspondant à cinq mois de loyers, et a transmis à cette dernière un projet d’avenant en ce sens.

Par lettre adressée par l’intermédiaire du notaire en charge de la défense de ses intérêts en date du 18 janvier 2022, Madame [H] [E] a informé la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE de la reprise de son appartement et du changement des serrures sous huitaine.

S’étant aperçue que la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE avait procédé à un nouveau changement des serrures et à la remise en location de son appartement sans l’en avertir, Madame [H] [E] l’a, par lettre adressée par l’intermédiaire du notaire en charge de la défense de ses intérêts en date du 10 mars 2022, mise en demeure de lui restituer les clefs sous huitaine, et devant le refus opposé par celle-ci l’a, par exploit de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris en validation du congé à titre principal, en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial à titre subsidiaire, et en expulsion sous astreinte, en paiement d’une indemnité d’occupation ainsi qu’en indemnisation de son préjudice en tout état de cause.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par lettre en date du 7 mars 2024, la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE a sollicité auprès de Madame [H] [E] une prolongation tacite du contrat de bail commercial pour une durée d’une année, et un renouvellement de celui-ci à compter du 1er octobre 2025, ce que cette dernière a refusé par lettre adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 25 mars 2024.

Aux termes de son assignation, Madame [H] [E] demande au tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-7-1 du code de commerce, et des articles 1217 et 1227 du code civil, de :

– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

– à titre principal, constater qu’un congé pour vente a été délivré à la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE le 30 mars 2021 conformément aux clauses du bail ;

– constater que la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE n’a pas contesté ce congé avant sa prise d’effet ;

– dire et juger valable le congé délivré le 30 mars 2021 ;

– en conséquence dire et juger que le contrat de bail commercial conclu le 3 juin 2014 a pris fin le 30 septembre 2021 ;

– dire et juger que la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE se maintient dans les lieux depuis cette date sans droit ni titre ;

Décision du 16 Juillet 2025

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– condamner la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à lui payer une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 5.573,34 euros T.T.C., outre les charges de copropriété échues depuis le 5 mai 2021 et à échoir, jusqu’à la libération effective des lieux ;

– à titre subsidiaire, dire et juger que la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE ne lui a pas versé l’intégralité de ses loyers annuels ;

– dire et juger que ce défaut de paiement constitue un manquement grave de la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à l’une de ses obligations essentielles au titre du bail ;

– en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial au 5 mai 2021 ;

– condamner la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à lui payer, en deniers et quittances, la somme de 2.257,81 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 5 mai 2021 et le 30 septembre 2021 ;

– condamner la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à lui payer une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 5.573,34 euros en deniers et quittances jusqu’à complète libération des lieux ;

– en tout état de cause, ordonner l’expulsion de la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux dont s’agit, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

– dire et juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à lui payer, compte tenu de sa résistance abusive, la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2021, date d’effet du congé pour vente ;

– condamner la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE aux dépens, avec distraction au profit de Maître Olivier LECLERE.

À l’appui de ses prétentions, Madame [H] [E] fait valoir, à titre principal, que le congé délivré à la preneuse par les précédents propriétaires respecte la clause de résiliation anticipée stipulée au contrat de bail commercial, laquelle ne se heurte pas aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-7-1 du code de commerce s’agissant d’un ordre public de protection en faveur des propriétaires bailleurs auquel les parties peuvent déroger, et ajoute que ce congé n’a jamais été contesté par la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE avant sa date d’effet, si bien que ce dernier est parfaitement valide.

À titre subsidiaire, elle souligne que la locataire, d’une part a tenté de lui imposer un abandon de cinq mois de loyers, d’autre part lui a versé le montant du loyer annuel arrêté au 30 septembre 2021 avec une année de retard, et enfin s’est octroyée unilatéralement un avoir sur loyer d’un montant de 854,30 euros, ce qui constitue des manquements suffisamment graves justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

Elle affirme, en tout état de cause, être fondée à réclamer l’expulsion de la preneuse ainsi que la condamnation de cette dernière à lui payer une indemnité d’occupation, et précise que celle-ci a fait preuve de résistance abusive, ce qui lui a causé un préjudice moral justifiant l’allocation de dommages et intérêts à son profit.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 24 avril 2024, la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-4, L. 145-9, L. 145-15, L. 145-16, L. 236-3 et L. 236-22 du code de commerce, de :

– à titre principal, juger que le congé signifié le 30 mars 2021 à une autre personne qu’elle est nul et dépourvu de tout effet ;

– en conséquence, débouter Madame [H] [E] de l’ensemble de ses demandes au titre du congé signifié le 30 mars 2021 ;

– à titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait que le transfert du bail par apport partiel d’actifs enregistré le 5 février 2021 n’était pas opposable à Madame [H] [E], juger que l’article 2 du contrat de bail commercial litigieux sur lequel se fonde le congé signifié le 30 mars 2021 est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-4 du code de commerce et doit être réputé non écrit ;

– juger que le congé signifié le 30 mars 2021 par Madame [H] [E] est nul et dépourvu de tout effet ;

– en conséquence, débouter Madame [H] [E] de l’ensemble de ses demandes au titre du congé signifié le 30 mars 2021 ;

– en tout état de cause, débouter Madame [H] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

– débouter Madame [H] [E] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre ;

– condamner Madame [H] [E] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Madame [H] [E] aux dépens ;

– écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE fait observer, à titre principal, que par acte sous signature privée en date du 16 décembre 2020 dûment publié, la S.A.S. PV HOLDING a fait l’objet d’une scission réalisée par apport partiel d’actifs à son profit, entraînant transmission universelle de patrimoine, en ce inclus le contrat de bail commercial litigieux, si bien que le congé signifié à cette dernière, qui n’avait plus la qualité de locataire lors de sa délivrance, est dépourvu d’effet et n’a pu mettre fin au bail.

À titre subsidiaire, elle avance que la clause de résiliation anticipée pour cause de vente du bien immobilier stipulée au contrat de bail commercial se heurte aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-4 du code de commerce et doit être déclarée réputée non écrite, de sorte que le congé querellé délivré sur le fondement de cette clause est dépourvu d’effet et n’a pu mettre fin au bail.

Elle s’oppose, en tout état de cause, à la demande adverse de dommages et intérêts, précisant n’avoir commis aucune faute, et faisant remarquer que l’existence du préjudice invoqué n’est pas avérée.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 novembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 mai 2025, et la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « juger » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Décision du 16 Juillet 2025

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Sur l’action principale en validation du congé

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 236-22 du même code dans sa rédaction applicable à la date de l’apport partiel d’actif en cause, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 4 de l’ordonnance n°2023-393 du 24 mai 2023 portant réforme du régime des fusions, scissions, apports partiels d’actifs et opérations transfrontalières des sociétés commerciales applicable aux opérations dont le projet est déposé au greffe du tribunal de commerce à compter du 1er juillet 2023, la société qui apporte une partie de son actif à une autre société et la société qui bénéficie de cet apport peuvent décider d’un commun accord de soumettre l’opération aux dispositions des articles L. 236-16 à L. 236-21.

En vertu des dispositions de l’article L. 236-16 ancien dudit code, les articles L. 236-9 et L. 236-10 sont applicables à la scission.

Selon les dispositions du I de l’article L. 236-3 ancien de ce code, la fusion ou la scission entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération. Elle entraîne simultanément l’acquisition, par les associés des sociétés qui disparaissent, de la qualité d’associés des sociétés bénéficiaires, dans les conditions déterminées par le contrat de fusion ou de scission.

Enfin, d’après les dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 145-16 ancien du code susvisé, en cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.

Il y a lieu de rappeler que le congé délivré par le bailleur à une autre personne que le preneur n’est pas valable et est dépourvu d’effet (Civ. 3, 13 juillet 2011 : pourvoi n°10-18640).

En l’espèce, il est constant que le contrat de bail commercial portant sur l’appartement n°253 situé au deuxième étage constituant le lot n°86 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « Les Jardins d’Opale » sis [Adresse 6] à [Localité 15][Adresse 19] (Pas-de-[Localité 11]) cadastré section AP numéro [Cadastre 3] a été conclu par acte sous signature privée en date du 3 juin 2014 entre Monsieur [Y] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] d’une part, et la S.A.S. PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE d’autre part, pour une durée de dix années à effet au 1er octobre 2014 (pièce n°2 en demande).

De plus, il est établi que par acte sous signature privée en date du 16 décembre 2020 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°248 A des 21 et 22 décembre 2020, la S.A.S. PV RÉSIDENCES & RESORTS FRANCE, devenue par la suite la S.A.S. PV HOLDING, a fait l’objet d’une scission par voie d’apport partiel d’actifs réalisée au profit de la S.A.S. PIERRE ET VACANCES INVESTISSEMENT 60, cet acte prévoyant expressément : en sa clause intitulée « 1.2 BRANCHE D’ACTIVITÉ APPORTÉE », que « dans le cadre de l’Apport, l’Apporteuse transmettra, sous les conditions ordinaires de fait et de droit et celles faisant l’objet des présentes, l’intégralité des éléments d’actif et de passif détaillés ci-après afférents à l’activité d’exploitation touristique de résidences « Pierre et Vacances » définie ci-après, constituant une branche complète et autonome d’activité (la « Branche d’Activité ») : – l’activité d’exploitation touristique de résidences « Pierre et Vacances » (dont la liste figure en Annexe 1 des présentes). La désignation des éléments d’actif apportés et des éléments de passif transmis par l’Apporteuse ainsi que les conditions de leur transmission sont plus amplement décrites ci-après » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 10 – CONTRATS APPORTÉS », que « conformément au principe de la transmission universelle du patrimoine, tous les contrats inclus dans le périmètre de la Branche d’Activité, en ce compris les contrats clients, les contrats fournisseurs ainsi que les contrats de bail commercial, seront transférés à la Bénéficiaire à compter de la Date de Réalisation Juridique » ; et en son annexe 1 intitulée « Liste des résidences « Pierre et Vacances » se rapportant à la Branche d’Activité », que fait partie de l’apport « 508 321 155 00782 : [Localité 4] [Localité 14] : [Adresse 10] » (pièce n°2 en défense).

Il est donc démontré que la S.A.S. PIERRE ET VACANCES INVESTISSEMENT 60, devenue depuis la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE (pièces n°3 et n°4 en défense), en sa qualité de bénéficiaire de l’apport partiel d’actifs, est devenue locataire au titre du contrat de bail commercial litigieux, si bien que tout congé délivré par les bailleurs devait être signifié à cette dernière.

Or, il y a lieu de relever que par acte d’huissier en date du 30 mars 2021, Monsieur [Y] [B] et Madame [K] [S] épouse [B] ont fait signifier un congé pour le 30 septembre 2021 pour cause de vente de l’appartement non pas à la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, mais à la S.A.S. PV HOLDING (pièce n°3 en demande), si bien que ce congé est irrégulier et privé d’effet à l’égard de la première.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen de défense tiré du caractère réputé non écrit de la clause de résiliation anticipée stipulée au bail, qu’à défaut de congé valablement délivré, le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2024.

En conséquence, il convient de déclarer irrégulier et privé d’effet à l’égard de la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE le congé délivré par Monsieur [Y] [B] et par Madame [K] [S] épouse [B] pour le 30 septembre 2021 signifié à la S.A.S. PV HOLDING par acte d’huissier en date du 30 mars 2021, et de constater que le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2024.

Sur l’action subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail commercial

Sur les causes de la résiliation judiciaire

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Décision du 16 Juillet 2025

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En outre, en application des dispositions de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des dispositions de l’article 1134 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1184 ancien de ce code, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix, ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il y a lieu de rappeler que seul peut justifier la résiliation d’un contrat de bail un manquement contractuel d’une gravité suffisante (Civ. 3, 9 décembre 2008 : pourvoi n°07-21730 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-13760 ; Civ. 3, 17 juin 2021 : pourvoi n°19-26317 ; Civ. 3, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-15850 ; Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-17898).

En l’espèce, la clause intitulée « Article 6. Prix du loyer » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « 6.1. – Loyer annuel en espèces […] Ce loyer, augmenté de la T.V.A. au taux en vigueur, sera payable à terme échu au plus tard dans les 30 jours suivants la date d’arrêté du loyer » (pièce n°2 en demande, page 3).

De plus, la clause intitulée « Article 5. Conditions » prévoit que : « le Preneur s’oblige à : […] 5.7. – acquitter l’ensemble des charges de copropriété afférentes au fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble, conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 23/12/1986 (86-1290), et à son décret d’application du 26/08/87, ainsi que les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus […] De son côté, le Bailleur : […] 5.12. – mandate, dans un souci de simplification de la gestion de son bien, le Preneur afin que ce dernier acquitte pour son compte la quote-part des charges de copropriété dues par le Preneur » (pièce n°2 en demande, pages 2 et 3).

Or, il ressort de la facture n°0049169-22000001P en date du 17 mars 2022 émise par la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE que le loyer « Du 06/05/2021 au 30/09/2021 » n’a pas été versé dans les trente jours suivant le 30 septembre 2021, mais avec cinq mois et demi de retard (pièce n°11 en demande).

De même, il est démontré que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a, par acte d’huissier en date du 17 mars 2022, fait signifier à Madame [H] [E] un commandement de payer les charges de copropriété portant notamment sur les provisions sur charges courantes arrêtées au 1er octobre 2021 et au 1er janvier 2022 (pièce n°10 en demande), ce qui démontre que la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE s’est abstenue de régler ces charges.

Enfin, il est établi que nonobstant que Madame [H] [E] n’ait pas donné suite à la demande d’octroi d’une franchise correspondant à cinq mois de loyers formulée par lettre en date du 20 décembre 2021, la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE a cependant appliqué unilatéralement un « Avoir sur loyer Covid : Du 06/05/2021 au 30/06/2021 » d’un montant de 854,30 euros T.T.C. suivant facture n°0049169-22000002P en date du 17 mars 2022 (pièces n°6 et n°11 en demande), rompant ainsi le lien de confiance devant nécessairement régir la relation contractuelle.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE a commis de nombreux manquements contractuels, lesquels présentent une gravité suffisante justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas, ne soulevant aucun moyen de défense pour s’opposer à cette prétention.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à compter de la date de la présente décision.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

D’après les dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, il y a lieu de retenir que le montant du dernier loyer contractuel indexé constituera le montant de l’indemnité d’occupation comme réparant justement le préjudice subi par la bailleresse.

S’il est établi que ce montant s’élevait à la somme annuelle de 5.684,80 euros T.T.C. au 30 septembre 2023 (pièce n°12 en demande), force est toutefois de constater que la demanderesse sollicite une somme moindre, de sorte que dans la mesure où le tribunal ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, il sera fait droit à sa prétention.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Madame [H] [E] une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 5.573,34 euros T.T.C., outre les charges et taxes locatives, à compter de la date de la présente décision jusqu’à la restitution des locaux donnés à bail.

Sur l’action indemnitaire

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, en application des dispositions de l’article 1149 ancien du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1151 ancien dudit code, dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention.

En l’espèce, il y a lieu de retenir que les manquements contractuels commis par la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE ont causé à Madame [H] [E], laquelle s’est vu délivrer un commandement de payer les charges de copropriété de l’immeuble par acte d’huissier en date du 17 mars 2022 (pièce n°10 en demande), soit moins d’un an après la date d’acquisition de son bien immobilier, moult stress et tracas constitutifs d’un préjudice moral, lequel sera justement réparé par l’allocation de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Madame [H] [E] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les intérêts moratoires

Selon les dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1154 ancien devenu 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, s’agissant d’un créance indemnitaire, la condamnation de la locataire à payer des dommages et intérêts emportera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que la condamnation de la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Madame [H] [E] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [H] [E] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.500 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé que si la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1, il y a toutefois lieu de retenir que cette dernière est parfaitement compatible avec la nature de l’affaire eu égard au délai quadrimestriel laissé à la locataire pour procéder à la libération des locaux, lui permettant amplement de pouvoir honorer ses réservations au titre de la saison estivale de l’année 2025.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE irrégulier et privé d’effet à l’égard de la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE le congé délivré par Monsieur [Y] [B] et par Madame [K] [S] épouse [B] pour le 30 septembre 2021 signifié à la S.A.S. PV HOLDING par acte d’huissier de justice en date du 30 mars 2021,

CONSTATE que le contrat de bail commercial liant Madame [H] [E] à la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, conclu par acte sous signature privée en date du 3 juin 2014 pour une durée de dix années à effet au 1er octobre 2014, s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2024,

PRONONCE la résiliation judiciaire, à compter de la date de la présente décision, du contrat de bail commercial liant Madame [H] [E] à la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, et portant sur les locaux composés de l’appartement n°253 situé au deuxième étage constituant le lot n°86 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « Les Jardins d’Opale » sis [Adresse 7] (Pas-de-[Localité 11]) cadastré section AP numéro [Cadastre 3], aux torts exclusifs de la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE,

ORDONNE à la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE de restituer à Madame [H] [E] les clefs des locaux donnés à bail composés de l’appartement n°253 situé au deuxième étage constituant le lot n°86 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « Les Jardins d’Opale » sis [Adresse 6] à [Adresse 13] [Localité 20][Adresse 1] (Pas-de-[Localité 11]) cadastré section AP numéro [Cadastre 3], et ce dans un délai de quatre mois à compter de la date de signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l’expulsion de la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail composés de l’appartement n°253 situé au deuxième étage constituant le lot n°86 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « Les Jardins d’Opale » sis [Adresse 7] (Pas-de-[Localité 11]) cadastré section AP numéro [Cadastre 3], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux donnés à bail composés de l’appartement n°253 situé au deuxième étage constituant le lot n°86 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété dénommé « [Adresse 16] Jardins d’Opale » sis [Adresse 6] à [Adresse 13] [Localité 21][Adresse 19] (Pas-de-[Localité 11]) cadastré section AP numéro [Cadastre 3], sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Madame [H] [E], à compter de la date de la présente décision, une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 5.573,34 euros T.T.C. (CINQ MILLE CINQ CENT SOIXANTE-TREIZE euros et TRENTE-QUATRE centimes toutes taxes comprises), outre les charges et taxes locatives, jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion,

CONDAMNE la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Madame [H] [E] la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement,

DÉBOUTE la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE à payer à Madame [H] [E] la somme de 3.500 (TROIS MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE aux dépens,

AUTORISE Maître Olivier LECLERE à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 18] le 16 Juillet 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM