TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e SUSINI (K0030)

Me [K] (D1141)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/02952

N° Portalis 352J-W-B7I-C4GGK

N° MINUTE : 7

Assignation du :

28 Février 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 16 Avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Marc SUSINI de la S.E.L.A.R.L. REINHART MARVILLE TORRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0030

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. DIAB (RCS de [Localité 7] 801 212 200)

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Mbaye DIAGNE de la S.E.L.A.R.L. SALIMTO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1141

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 11 Février 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2025, prorogée au 16 Avril 2025.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort ne pouvant être frappée d’appel qu’avec le jugement statuant sur le fond

EXPOSÉ DE L’INCIDENT

Par acte sous signature privée en date du 27 mars 2010, Monsieur [M] [G], Madame [U] [G] et Madame [E] [G] divorcée [P] ont donné à bail commercial renouvelé à Monsieur [Z] [O] des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] cadastré section AJ numéro [Cadastre 1] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2009 afin qu’y soit exercée une activité de coiffeur, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 2.656,16 euros hors taxes et hors charges payable à terme échu.

Par acte notarié en date du 31 mars 2014, Monsieur [M] [G], Madame [U] [G] et Madame [E] [G] divorcée [P] ont cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.A.R.L DIAB.

Par acte d’huissier en date du 5 mars 2018, Monsieur [Z] [O] a fait signifier à la S.A.R.L DIAB une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er avril 2018 aux mêmes charges et conditions, notamment financières, que celles du bail expiré.

Par lettre recommandée en date du 21 mars 2018, la S.A.R.L DIAB a déclaré accepter le principe du renouvellement du bail, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 15.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2018 correspondant selon elle au montant de la valeur locative des locaux.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 30 mars 2018, Monsieur [Z] [O] s’est opposé au montant du loyer suggéré, rappelant que le prix du bail renouvelé ne pouvait excéder la somme annuelle de 2.870,70 euros hors taxes et hors charges correspondant au plafond, en application des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, et se prévalant d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la S.A.R.L DIAB a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 12 septembre 2018, notifié à Monsieur [Z] [O] un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 15.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2018, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 19 février 2019, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 21 octobre 2019, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A.R.L DIAB à Monsieur [Z] [O] pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2018 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [V] [L] avec pour mission de rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er avril 2018 et de donner son avis circonstancié sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ; fixé à la somme de 3.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire devant être consigné par la S.A.R.L DIAB ; et fixé le loyer provisionnel dû par Monsieur [Z] [O] pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 11 février 2020, a adressé un pré-rapport aux parties le 25 août 2020, et a déposé son rapport définitif le 9 novembre 2020 concluant à l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur le commerce exploité dans les locaux donnés à bail, et estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 2.870,70 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2018 correspondant au montant du loyer plafonné.

Par jugement contradictoire en date du 10 mai 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné la radiation de l’affaire du rôle tribunal pour défaut de diligences en raison des pourparlers transactionnels engagés entre la S.A.R.L DIAB et Monsieur [Z] [O], sur le fondement des dispositions des articles 381, 382 et 383 du code de procédure civile.

Par exploit d’huissier signifié à Monsieur [Z] [O] en date du 23 mars 2022, la S.A.R.L DIAB a exercé son droit d’option portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction et sollicitation d’une indemnité d’occupation statutaire, sur le fondement des dispositions des articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce.

Par lettres recommandées adressées tant directement que par l’intermédiaire de son conseil en date du 28 février et du 10 novembre 2023, Monsieur [Z] [O] a informé la S.A.R.L DIAB qu’il était disposé à trouver une issue amiable en acceptant une augmentation significative du loyer en contrepartie de la conclusion d’un nouveau contrat de bail commercial.

En l’absence de réponse, Monsieur [Z] [O] a, par exploit de commissaire de justice en date du 28 février 2024, fait assigner la S.A.R.L DIAB devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant global de 235.619 euros, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/02952.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, la S.A.R.L DIAB a fait assigner Monsieur [Z] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire devant lui revenir à la somme annuelle de 7.500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2018, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/04301.

Par conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 septembre 2024 dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/02952, la S.A.R.L DIAB a demandé au tribunal de débouter Monsieur [Z] [O] de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 24 juillet 2024 dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/04301, Monsieur [Z] [O] a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation exercée à son encontre par la S.A.R.L DIAB.

Enfin, par conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 novembre 2024 dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/02952, la S.A.R.L DIAB a soulevé une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [Z] [O] en paiement d’une indemnité d’éviction à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 11 février 2025 dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/02952, la S.A.R.L DIAB demande au juge de la mise en état, sur le fondement des articles 122, 123, 367 et 789 du code de procédure civile, et des articles L.145-28 et L.145-60 du code de commerce, de :

– ordonner la jonction des instances enrôlées sous les numéros de répertoire général RG 24/02952 et RG 24/04301, ainsi que des incidents, pour une bonne administration de la justice ;

– juger que le droit d’option qu’elle a exercé par acte d’huissier en date du 23 mars 2022 est assorti de conditions expresses ;

– juger que Monsieur [Z] [O] ne satisfait pas aux conditions de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction qu’elle a formulée par acte d’huissier en date du 23 mars 2022 ;

– à défaut, renvoyer ces questions de fond à la formation de jugement ;

– juger irrecevable l’action de Monsieur [Z] [O] en fixation d’une indemnité d’éviction ;

– condamner Monsieur [Z] [O] à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [Z] [O] aux dépens.

En outre, aux termes de ses dernières conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 novembre 2024 dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/04301, la S.A.R.L DIAB sollicite du juge de la mise en état, sur le fondement des articles 122, 125, 367 et 789 du code de procédure civile, de l’article L.145-28 du code de commerce, et de l’article 2245 du code civil, de :

– se prononcer sur, et juger, les questions de fond préalables relatives aux conditions de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction, au caractère interruptif des paiements effectués par Monsieur [Z] [O], et à la renonciation par Monsieur [Z] [O] à l’application de l’indemnité d’occupation statutaire au litige ;

– à défaut, renvoyer ces questions de fond à la formation de jugement ;

– débouter Monsieur [Z] [O] de l’ensemble de ses fins de non-recevoir et de toutes ses autres demandes ;

– ordonner la jonction des instances enrôlées sous les numéros de répertoire général RG 24/02952 et RG 24/04301 pour une bonne administration de la justice ;

– condamner Monsieur [Z] [O] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [Z] [O] aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L DIAB fait valoir, à titre liminaire, que les deux instances enrôlées sous les numéros de répertoire général RG 24/02952 et RG 24/04301 sont intimement liées dès lors qu’elles opposent les mêmes parties, qu’elles concernent les mêmes locaux et le même bail, et qu’elles sont toutes deux fondées sur le droit d’option portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial qu’elle a fait signifier à son locataire par acte d’huissier en date du 23 mars 2022, ce qui justifie leur jonction.

Elle soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [Z] [O] en paiement d’une indemnité d’éviction, soulignant que le droit d’option portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction en date du 23 mars 2022 était conditionné au fait que ce dernier sollicite également la fixation de l’indemnité d’occupation statutaire à laquelle elle a droit, ce dont il s’est abstenu.

Elle s’oppose à la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale de son action en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire soulevée par Monsieur [Z] [O], faisant observer que d’une part, celui-ci n’a pas satisfait aux conditions de l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction qu’elle a formulée concomitamment à l’exercice de son droit d’option, que d’autre part, les règlements trimestriels effectués par ce dernier depuis l’exercice du droit d’option valent reconnaissance de son droit et ont un caractère interruptif de prescription, et qu’en tout état de cause, elle demeure recevable à réclamer le versement d’une indemnité d’occupation de droit commun, laquelle est soumise au délai de prescription quinquennal qui n’a pas encore expiré.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 janvier 2025 dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/02952, Monsieur [Z] [O] requiert le juge de la mise en état, sur le fondement des articles 122 et 123 du code de procédure civile, de :

– le déclarer recevable en ses demandes ;

– en conséquence, débouter la S.A.R.L DIAB de toutes ses demandes ;

– condamner la S.A.R.L DIAB à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L DIAB aux dépens.

En outre, aux termes de ses dernières conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 27 janvier 2025 dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/04301, Monsieur [Z] [O] réclame au juge de la mise en état, sur le fondement des articles 122, 123 et 789 du code de procédure civile, des articles L. 145-28, L. 145-57 et L. 145-60 du code de commerce, et de l’article 2245 du code civil, de :

– déclarer la S.A.R.L DIAB irrecevable en son action en fixation et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

– juger la S.A.R.L DIAB déchue de tout droit à la perception d’une indemnité d’occupation ;

– en conséquence, constater l’extinction de l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/04301 ;

– juger n’y avoir lieu d’ordonner la jonction des instances enrôlées sous les numéros de répertoire général RG 24/02952 et RG 24/04301 ;

– condamner la S.A.R.L DIAB à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L DIAB aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [Z] [O] s’oppose à la fin de non-recevoir soulevée à son encontre par la bailleresse, précisant que son action en paiement d’une indemnité d’éviction n’était nullement conditionnée à ce qu’il sollicite également, pour le compte de celle-ci, le versement d’une indemnité d’occupation, seule cette dernière y ayant intérêt.

Il soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire exercée à son encontre par la S.A.R.L DIAB, faisant remarquer que le point de départ du délai de prescription biennal doit être fixé à la date de l’exercice par celle-ci de son droit d’option, soit le 23 mars 2022, si bien que l’assignation introductive d’instance en date du 27 mars 2024 est tardive. Il conteste l’existence d’un quelconque acte interruptif de prescription, affirmant que les versements trimestriels effectués depuis l’exercice du droit d’option ne sauraient valoir reconnaissance du prétendu droit de la propriétaire à la perception d’une indemnité d’occupation, mais ne constituent que la contrepartie de son droit au maintien dans les lieux dans l’attente du règlement de son indemnité d’éviction, lequel droit au maintien dans les lieux se distingue d’une occupation sans droit ni titre, de sorte que la bailleresse est également irrecevable à réclamer le versement d’une indemnité d’occupation de droit commun.

Les incidents ont été évoqués à l’audience du 11 février 2025, et la décision a été mise en délibéré au 8 avril 2025, puis prorogée au 16 avril 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir

Aux termes des dispositions des premier et septième alinéas de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6°) statuer sur les fins de non-recevoir.

En outre, en application des dispositions de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Sur la question de fond préalable

En vertu des dispositions du troisième alinéa de l’article 125 du code de procédure civile, lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l’autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir.

En outre, selon les dispositions de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. Elle est résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

En l’espèce, l’acte d’huissier intitulé « DROIT D’OPTION DU BAILLEUR Article L. 145-57 du Code de commerce » signifié par la S.A.R.L DIAB à Monsieur [Z] [O] en date du 23 mars 2022 mentionne : « Le prix du bail renouvelé n’étant pas définitivement fixé amiablement ou judiciairement, par le présent exploit, la requérante entend exercer le droit d’option ouvert par l’article L. 145-57, al. 2 du Code de Commerce. En conséquence, la requérante refuse par le présent exploit le renouvellement du bail faisant offre de payer une indemnité d’éviction si le locataire peut y prétendre et sollicite le paiement de l’indemnité d’occupation prévue par l’article L. 145-28 du Code de Commerce. 10. Il est expressément rappelé à Monsieur [Z] [O] que la requérante demande le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant ne saurait être inférieur à la valeur locative, et ce jusqu’à la parfaite restitution des locaux par le Preneur » (pièce n°9 de la S.A.R.L DIAB).

Il ressort de ces indications claires, précises et dénuées d’ambiguïté, ainsi que des règles grammaticales les plus élémentaires, que la partie de phrase « sollicite le paiement de l’indemnité d’occupation prévue par l’article L. 145-28 du Code de Commerce » a pour sujet « la requérante », et non « le locataire », si bien que contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, le droit d’option susvisé ne spécifie aucune condition qui serait mise à la charge du preneur, étant observé que l’indemnité d’occupation statutaire est dans l’intérêt de la propriétaire, de sorte qu’il appartient à elle seule de préserver la défense de ses droits, et non au preneur d’agir pour le compte de celle-ci.

En conséquence, il convient de retenir que le droit d’option exercé par la S.A.R.L DIAB portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié à Monsieur [Z] [O] par acte d’huissier de justice en date du 23 mars 2022 ne présente aucun caractère conditionnel.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du locataire en paiement d’une indemnité d’éviction

D’après les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En outre, l’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Le second alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce énonce pour sa part que dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-14 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, comme précédemment exposé, il est établi que par acte d’huissier intitulé « DROIT D’OPTION DU BAILLEUR Article L. 145-57 du Code de commerce » signifié à Monsieur [Z] [O] en date du 23 mars 2022, la S.A.R.L DIAB a mentionné : « Le prix du bail renouvelé n’étant pas définitivement fixé amiablement ou judiciairement, par le présent exploit, la requérante entend exercer le droit d’option ouvert par l’article L. 145-57, al. 2 du Code de Commerce. En conséquence, la requérante refuse par le présent exploit le renouvellement du bail faisant offre de payer une indemnité d’éviction si le locataire peut y prétendre et sollicite le paiement de l’indemnité d’occupation prévue par l’article L. 145-28 du Code de Commerce. 10. Il est expressément rappelé à Monsieur [Z] [O] que la requérante demande le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant ne saurait être inférieur à la valeur locative, et ce jusqu’à la parfaite restitution des locaux par le Preneur » (pièce n°9 de la S.A.R.L DIAB).

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il a été précédemment indiqué que le droit d’option susvisé ne présente aucun caractère conditionnel, force est de constater que Monsieur [Z] [O], en sa qualité de locataire évincé, dispose d’un intérêt à agir en paiement d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, il convient de déclarer Monsieur [Z] [O] recevable en son action en paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la bailleresse en paiement d’une indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

En outre, en application des dispositions de l’article 2220 du même code, la prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu’elle affecte.

En vertu des dispositions de l’article 2223 dudit code, les dispositions du présent titre ne font pas obstacle à l’application des règles spéciales prévues par d’autres lois.

Selon les dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

D’après les dispositions du second alinéa de l’article L. 145-57 du même code, dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Le premier alinéa de l’article L. 145-28 dudit code dispose quant à lui qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

L’article L. 145-33 de ce code prévoit pour sa part que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Enfin, conformément aux dispositions des articles 2228 et 2229 du code civil, la prescription se compte par jours, et non par heures. Elle est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement (Civ. 3, 7 novembre 1984 : pourvoi n°83-13550 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-68298 ; Civ. 3, 27 février 2025 : pourvoi n°23-18219) ; que d’autre part, lorsque le bailleur offre, dans son congé portant refus de renouvellement du bail, de verser à son locataire une indemnité d’éviction, sans à aucun moment par la suite contester le droit de ce dernier à bénéficier de cette indemnité, alors le point de départ de la prescription biennale de la demande d’indemnité d’occupation est fixé à la date d’expiration du bail (Civ. 3, 23 mars 1977 : pourvoi n°75-15533 ; Civ. 3, 10 décembre 1997 : pourvoi n°96-13373), ou à la date de notification par le bailleur de l’exercice de son droit d’option ; qu’en cas de contestation du droit du locataire à une indemnité d’éviction, le délai de prescription biennal de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du preneur au bénéfice de l’indemnité d’éviction (Civ. 3, 2 juin 1993 : pourvoi n°91-16455 ; Civ. 3, 22 janvier 1997 :pourvoi n°95-14080 ; Civ. 3, 24 mars 1999 : pourvoi n°97-17011 ; Civ. 3, 13 décembre 2000 : pourvoi n°99-13404 ; Civ. 3, 23 mars 2011 : pourvoi n°10-13898 ; Civ. 3, 17 octobre 2012 : pourvoi n°11-22920 ; Civ. 3, 15 décembre 2016 : pourvoi n°15-23508 ; Civ. 3, 18 janvier 2018 : pourvoi n°16-27678) ; et qu’enfin, les règles de computation des délais de procédure énoncées aux articles 641 et 642 du code de procédure civile, prévoyant que le délai expire à la fin du jour portant le même quantième que celui du point de départ ou est prorogé au premier jour ouvrable suivant son terme, sont sans application en matière de prescription (Civ. 2, 7 avril 2016 : pourvoi n°15-12960 ; Civ. 1, 12 décembre 2018 : pourvoi n°17-25697).

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que par acte d’huissier intitulé « DROIT D’OPTION DU BAILLEUR Article L. 145-57 du Code de commerce » signifié à Monsieur [Z] [O] en date du 23 mars 2022, la S.A.R.L DIAB a mentionné : « Le prix du bail renouvelé n’étant pas définitivement fixé amiablement ou judiciairement, par le présent exploit, la requérante entend exercer le droit d’option ouvert par l’article L. 145-57, al. 2 du Code de Commerce. En conséquence, la requérante refuse par le présent exploit le renouvellement du bail faisant offre de payer une indemnité d’éviction si le locataire peut y prétendre et sollicite le paiement de l’indemnité d’occupation prévue par l’article L. 145-28 du Code de Commerce. 10. Il est expressément rappelé à Monsieur [Z] [O] que la requérante demande le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant ne saurait être inférieur à la valeur locative, et ce jusqu’à la parfaite restitution des locaux par le Preneur » (pièce n°9 de la S.A.R.L DIAB), si bien que l’offre de paiement d’une indemnité d’éviction contenue dans cet acte revêt un caractère définitif.

D’ailleurs, force est de constater que la S.A.R.L DIAB, dans ses conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 septembre 2024 dans l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/02952, sollicite que le preneur soit débouté de sa demande d’indemnité d’éviction uniquement parce qu’elle estime que la valeur du droit au bail est inexistante et que « Monsieur [O] n’apporte aucun élément probant permettant d’évaluer la valeur du fonds de commerce », de sorte que « le tribunal, dont le rôle n’est pas de suppléer la carence de Monsieur [O] dans l’administration de la preuve qui lui incombe, écartera la valeur du fonds de commerce de 30.800 € sollicité par Monsieur [O] » (pages 6 et 7 de ses conclusions au fond), mais sans pour autant remettre en cause le principe même du droit de Monsieur [Z] [O] à la perception d’une indemnité d’éviction, soulignant au contraire que « les Parties n’ont pas trouvé d’accord sur les indemnités d’éviction et d’occupation » (page 3 de ses conclusions au fond, et page 4 de son assignation).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.A.R.L DIAB n’a jamais contesté le droit de Monsieur [Z] [O] au paiement d’une indemnité d’éviction, la contestation soulevée dans le cadre du présent incident revêtant un caractère purement artificiel, si bien que le délai de prescription biennal de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire a commencé à courir le 23 mars 2022, date de la signification de son droit d’option portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, de sorte qu’une telle action aurait dû être exercée le 22 mars 2024 à vingt-quatre heures au plus tard.

En conséquence, il convient de retenir que la S.A.R.L DIAB aurait dû introduire son action en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à l’encontre de Monsieur [Z] [O] le 22 mars 2024 à vingt-quatre heures au plus tard.

Sur l’interruption de la prescription

Aux termes des dispositions de l’article 2231 du code civil, l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.

En outre, en application des dispositions de l’article 2240 du même code, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Enfin, en vertu des dispositions des deux premières phrases du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que seule est interruptive de prescription la reconnaissance dépourvue d’équivoque par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit (Civ. 1, 20 mai 2020 : pourvoi n°19-11425 ; Civ. 3, 7 janvier 2021 : pourvoi n°19-23262 ; Civ. 2, 17 novembre 2022 : pourvoi n°20-20791).

En l’espèce, s’il est établi que Monsieur [Z] [O] a continué de régler à la propriétaire, postérieurement à l’exercice par cette dernière de son droit d’option, les appels trimestriels de loyers et de charges locatives (pièce n°10 de la S.A.R.L DIAB), force est toutefois de constater que ces versements interviennent dans le cadre de l’exercice de son droit au maintien dans les lieux, dès lors que s’il venait à cesser tout paiement, il pourrait se voir déchoir de son droit à la perception d’une indemnité d’éviction.

D’ailleurs, il y a lieu de relever que par lettre recommandée en date du 31 octobre 2024, le conseil de Monsieur [Z] [O] a indiqué à la bailleresse : « le loyer annuel en principal a été fixé à la somme de 2.656,16 euros hors taxes et hors charges. […] La société DIAB, qui a, dans un premier temps, accepté le principe du renouvellement, a finalement exercé son droit d’option par exploit d’huissier du 23 mars 2022, aux termes duquel elle a donné congé à notre client en lui offrant de lui payer une indemnité d’éviction. Le bail commercial a donc rétroactivement pris fin au 1er avril 2018. Conformément à l’article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Auquel cas, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du contrat de bail expiré. Pour autant, le locataire n’est plus débiteur d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation, laquelle est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé en l’absence de fixation judiciaire ou amiable de cette dernière. En l’espèce : – aucune indemnité d’occupation n’a été fixée ; – Monsieur [Z] [O] a assigné la société Diab en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction par exploit d’huissier en date du 28 février 2024, de sorte qu’il reste soumis aux dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce. Dès lors, en application des principes précédemment exposés, Monsieur [Z] [O] est uniquement redevable d’une indemnité fixée à la valeur du dernier loyer payé à la date du bail expiré, à savoir la somme de 2.656,16 euros hors taxes et hors charges par an, soit la somme de 664,04 euros hors taxes et hors charges par trimestre » (pièce n°11 de la S.A.R.L DIAB), de sorte qu’il est démontré que le preneur a contesté le droit de la S.A.R.L DIAB à la perception d’une indemnité d’occupation statutaire.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments qu’en l’absence de reconnaissance par Monsieur [Z] [O] du droit de la S.A.R.L DIAB à la perception d’une indemnité d’occupation statutaire, aucun effet interruptif de prescription ne peut être attaché aux versements trimestriels effectués par le premier.

En conséquence, il convient de retenir que la S.A.R.L DIAB ne peut se prévaloir d’aucun acte interruptif de la prescription biennale.

Conclusion sur la prescription

Selon les dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le maintien dans les lieux du preneur pouvant prétendre à une indemnité d’éviction constitue une occupation avec titre (Civ. 3, 27 novembre 2012 : pourvoi n°10-30071 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°22-22906), ce qui exclut tout règlement par celui-ci d’une indemnité d’occupation de droit commun (Civ. 3, 5 septembre 2012 : pourvoi n°11-19200) ; et que d’autre part, en cas de prescription acquise de la demande de paiement de l’indemnité d’occupation statutaire, le preneur reste tenu de régler une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer sans que le bailleur soit tenu d’en faire la réclamation (Civ. 3, 11 février 2016 : pourvoi n°14-28091 ; Civ. 3, 1er mars 2019 : pourvoi n°18-11991).

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que la S.A.R.L DIAB a exercé son droit d’option portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction par acte d’huissier en date du 23 mars 2022 (pièce n°9 de la S.A.R.L DIAB), et en l’absence d’acte interruptif de la prescription biennale, force est de constater que l’assignation signifiée par celle-ci par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, soit plus de deux ans postérieurement à la date de signification de l’exercice de son droit d’option, est tardive, si bien que l’action en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire exercée par cette dernière est prescrite, et donc irrecevable.

De plus, dans la mesure où Monsieur [Z] [O] exerce son droit au maintien dans les lieux sur le fondement des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, de sorte que son occupation des locaux est effectuée en vertu d’un titre, il y a lieu de relever que la demande d’indemnité d’occupation de droit commun formée par la bailleresse est également irrecevable, ladite indemnité d’occupation, présentant un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, n’étant applicable qu’en matière d’occupation des lieux sans droit ni titre, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence.

En revanche, la S.A.R.L DIAB demeure recevable à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer du contrat de bail expiré.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.R.L DIAB irrecevable en son action en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire et d’une indemnité d’occupation de droit commun, mais recevable en son action en paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer du contrat de bail commercial expiré.

Sur la jonction d’instances

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En outre, en application des dispositions de l’article 783 du même code, le juge de la mise en état procède aux jonctions et disjonctions d’instance.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 368 dudit code, les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

En l’espèce, il est établi que les instances enrôlées sous les numéros de répertoire général RG 24/02952 et RG 24/04301 ont toutes deux pour objet les conséquences du droit d’option exercé par la S.A.R.L DIAB portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié à Monsieur [Z] [O] par acte d’huissier de justice en date du 23 mars 2022, étant observé qu’eu égard à la teneur de la présente décision, dans la mesure où la bailleresse demeure recevable en son action en paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer du contrat de bail commercial expiré, laquelle a vocation à se compenser avec l’indemnité d’éviction dont elle est débitrice envers son locataire, la deuxième instance n’est pas éteinte, de sorte qu’il est de l’intérêt d’une bonne justice de la faire instruire et juger avec la première.

En conséquence, il convient d’ordonner la jonction des instances enrôlées sous les numéros de répertoire général RG 24/02952 et RG 24/04301.

Sur la poursuite de la procédure

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 780 du code de procédure civile, l’affaire est instruite sous le contrôle d’un magistrat de la chambre saisie ou à laquelle l’affaire a été distribuée. Celui-ci a mission de veiller au déroulement loyal de la procédure, spécialement à la ponctualité de l’échange des conclusions et de la communication des pièces.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article 781 du même code, le juge de la mise en état fixe, au fur et à mesure, les délais nécessaires à l’instruction de l’affaire, eu égard à la nature, à l’urgence et à la complexité de celle-ci, et après avoir provoqué l’avis des avocats.

En l’espèce, il y a lieu de relever que Monsieur [Z] [O] a conclu au fond en dernier lieu le 22 novembre 2024, soit depuis près de cinq mois à la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état du 17 juin 2025 pour que la S.A.R.L DIAB notifie ses conclusions en réponse au fond, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Aux termes des dispositions de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, la S.A.R.L DIAB, partie perdante dès lors qu’elle succombe en sa fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir ainsi qu’en ses demandes de paiement d’une indemnité d’occupation statutaire et d’une indemnité d’occupation de droit commun, sera condamnée aux dépens de l’incident, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à Monsieur [Z] [O] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre du présent incident, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort ne pouvant être frappée d’appel qu’avec le jugement statuant sur le fond,

Sur la question de fond préalable

CONSTATE que le droit d’option exercé par la S.A.R.L DIAB portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction signifié à Monsieur [Z] [O] par acte d’huissier de justice en date du 23 mars 2022 ne présente aucun caractère conditionnel,

Sur les fins de non-recevoir

DÉCLARE Monsieur [Z] [O] recevable en son action en paiement d’une indemnité d’éviction formée à l’encontre de la S.A.R.L DIAB par exploit de commissaire de justice en date du 28 février 2024,

DÉCLARE la S.A.R.L DIAB irrecevable en son action en paiement d’une indemnité d’occupation statutaire et d’une indemnité d’occupation de droit commun formée à l’encontre de Monsieur [Z] [O],

DÉCLARE la S.A.R.L DIAB recevable en son action en paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer du contrat de bail commercial expiré formée à l’encontre de Monsieur [Z] [O],

ORDONNE la jonction des instances enrôlées sous les numéros de répertoire général RG 24/02952 et RG 24/04301,

RENVOIE l’affaire désormais appelée sous le seul numéro de répertoire général RG 24/02952 à l’audience de mise en état dématérialisée du mardi 17 juin 2025 à 11h30, avec invitation à Maître [F] [K] de la S.E.L.A.R.L. SALIMTO AVOCAT à notifier ses conclusions au fond pour le compte de la S.A.R.L DIAB pour le 16 juin 2025 au plus tard,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

DÉBOUTE la S.A.R.L DIAB de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L DIAB à payer à Monsieur [Z] [O] la somme de 2.000 (DEUX MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L DIAB aux dépens de l’incident,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’autorité de la chose jugée au principal,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 7] le 16 Avril 2025

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM