RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 81 /2025, 28 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 20/15247 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCRHI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 octobre 2020- tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 16/17514

APPELANT

M. [D] [V], commerçant, à l’encontre duquel une procédure de redressement judiciaire a été ouverte par jugement du tribunal de commerce de Paris du 13 décembre 2022

né le 22 juillet 1951 à [Localité 5]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 320 655 806

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : L0046

Assisté de M^e Laure SAGET, avocat au barreau de Paris, toque R197

INTIMÉE

S.C. SCI [Adresse 3]

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 418 066 007

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN – DE MARIA – GUERRE, avocat au barreau de Paris, toque : L0018

Assistée de M^e Delphine DUPUIS de la SCP ARES-Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : P214

INTERVENANTES

S.E.L.A.R.L. THEVENOT PARTNERS en la personne de Maître [S] [R], en qualité d’administrateur judiciaire de M. [D] [V], désignée par jugement du tribunal de commerce de Paris du 13 décembre 2022 et maintenue dans ses fonctions par jugement du tribunal de commerce de Paris du 6 mars 2024

[Adresse 4]

[Localité 5]

S.E.L.A.R.L. ATHENA en la personne de Maître [K] [U], en qualité de mandataire judiciaire de M. [D] [V], désignée par jugement du tribunal de commerce de Paris du 13 décembre 2022 et maintenue dans ses fonctions par jugement du tribunal de commerce de Paris du 6 mars 2024

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentées par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : L0046

Assistées de M^e Laure SAGET, avocat au barreau de Paris, toque R197

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 1985, la société Gan vie, aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 3] (ci-après la SCI Rossini), a donné à bail à M. [D] [V] (ci-après M. [V]) un local commercial à usage de boutique situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 9ème pour y exploiter un « commerce d’antiquités et d’articles de décoration » pour une durée de neuf années. Les locaux sont ainsi désignés : « Au rez-de-chaussée, à droite de la porte cochère, une grande boutique sur la rue avec arrière-boutique possédant une issue sur entrée d’escalier. Au sous-sol cave n° X7 ».

Par acte sous seing privé du 17 mars 1994, la société Gan vie a consenti à M. [V], en renouvellement du bail susvisé, un bail d’une durée de 3, 6 ou 9 ans à compter du 15 juillet 1994, moyennant un loyer annuel, en principal, de 225.000 francs payables trimestriellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 1989, la société Gan vie, aux droits de laquelle vient la SCI Rossini, a donné à bail à M. [V] des locaux à usage de « bureaux pour le commerce d’antiquité et d’articles de décoration », pour une durée de neuf ou douze années à compter du 1er avril 1989, dépendant du même immeuble et communiquant avec la boutique située au rez-de-chaussée et étant désignés comme suit : "Au 1er étage, bâtiment sur rue, escalier B, porte à droite, un appartement comprenant : antichambre, cinq pièces principales, WC ; Au 5ème étage, une pièce n° 2, Au sous-sol, une cave n° 2".

Par avenant du 18 octobre 1995, les parties ont convenu de lier le sort des deux baux susvisés, de diminuer, en contrepartie, le loyer des locaux du 1er étage pour la période de 1995 à 1998 et d’autoriser exceptionnellement M. [V] à héberger, dans une partie des bureaux du 1er étage, une personne physique exerçant la même activité que celle prévue au bail.

S’agissant du bail du 17 mars 1994 portant sur la boutique, par jugement du 2 octobre 2008, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé à 44.149 euros à compter du 1er octobre 2004 le loyer annuel du bail renouvelé à cette date et, par jugement du 18 avril 2019, a constaté que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 6 février 2013 par la SCI Rossini, le bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2013, a fixé à 54.925 euros, à compter du 1er octobre 2013, le loyer annuel du bail renouvelé à cette date, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, et constaté que les parties étaient d’accord pour dire que l’avenant du 18 octobre 1995 n’avait pas été reconduit et n’était plus applicable dans leurs relations contractuelles.

S’agissant du bail du 22 mars 1989 portant sur les bureaux, par jugement du 2 octobre 2008, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé à 35.510 euros, à compter du 1er octobre 2002, le loyer annuel du bail renouvelé depuis cette date, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées.

Par acte extrajudiciaire du 7 janvier 2013, M. [V] a sollicité le renouvellement de son bail et, par acte du 14 avril 2015, a assigné la SCI Rossini devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de céans pour voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 41.176,80 euros.

Par actes extrajudiciaires du 10 novembre 2016, la SCI Rossini a fait délivrer à M. [V] deux commandements de payer visant la clause résolutoire portant, l’un, sur des loyers impayés afférents à la boutique pour un montant de 29.638,58 euros correspondant aux termes des 3ème et 4ème trimestres 2016 payables d’avance respectivement au 1er juillet et au 1er octobre 2016, et, l’autre, sur des loyers impayés afférents au local à usage de bureaux pour un montant de 24.671,20 euros, correspondant aux mêmes termes et échéances que ceux de la boutique.

Par acte du 6 décembre 2016, M. [V] a assigné la SCI Rossini devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir suspendre les effets des clauses résolutoires visées dans lesdits commandements de payer, d’écarter l’application des clauses pénales prévues en cas de mise enjeu des clauses résolutoires, de lui accorder des délais de paiement pour le règlement des arriérés de loyers et de charges dont il est redevable et de diminuer le montant des deux loyers de 50 % pendant la période de ravalement de l’immeuble.

Par acte du 30 juin 2017, la SCI Rossini, envisageant de réaliser des travaux de réhabilitation de l’immeuble, a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris l’ensemble des avoisinants et occupants des locaux, dont M. [V], pour voir ordonner une expertise, à titre préventif.

Par ordonnance du 6 octobre 2017, le juge des référés a désigné M. [F] en qualité d’expert avec la mission habituelle en la matière.

Par jugement en date du 1er octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté M. [D] [V] de sa demande de nullité des deux commandements de payer du 10 novembre 2016, délivrés par la SCI [Adresse 3] au titre du bail du 1er octobre 2013 portant sur les locaux en nature de boutique et au titre du bail du 1er octobre 2002 portant sur les locaux en nature de bureaux ;

— constaté que la clause résolutoire du bail du 1er octobre 2013 portant sur les locaux commerciaux à usage de boutique situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] est acquise de plein droit, à compter du 10 décembre 2016 à 24h00 ;

— constaté que la clause résolutoire du bail du 1er octobre 2002 portant sur les locaux à usage de bureaux situés au 1er étage, au 5ème étage et au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] est acquise de plein droit, à compter du 10 décembre 2016 à 24h00 ;

— rejeté la demande de délais de paiement suspensifs des effets des clauses résolutoires susvisées, formulée par M. [D] [V] ;

— dit que M. [D] [V] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux commerciaux à usage de boutique situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

— dit que, faute pour M. [D] [V] et tous occupants de son chef d’avoir quitté les lieux dans le délai imparti et celui-ci passé, la SCI [Adresse 3] pourra faire procéder à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L. 433- 1 du code des procédures civiles ;

— fixé à la somme mensuelle de 4.000 euros l’indemnité d’occupation due par M. [V] pour les locaux susvisés en nature de boutique, à compter du 11 décembre 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné M. [D] [V] à payer la SCI [Adresse 3] une indemnité d’occupation mensuelle de 4.000 euros, pour les locaux susvisés en nature de boutique, à compter du 11 décembre 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— liquidé à la somme de 137.641,99 euros l’indemnité d’occupation susvisée échue entre le 11 décembre 2016 et le 31 mars 2020, et condamne M. [D] [V] à payer cette somme à la SCI [Adresse 3] ;

— dit que M. [D] [V] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux commerciaux à usage de bureaux situés au 1er étage, au 5ème étage et au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

— dit que, faute pour M. [D] [V] et tous occupants de son chef d’avoir quitté les lieux dans le délai imparti et celui-ci passé, la SCI [Adresse 3] pourra faire procéder à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L. 433- 1 du code des procédures civiles ;

— fixé à la somme mensuelle de 3.500 euros l’indemnité d’occupation due par M. [V] pour les locaux susvisés en nature de bureaux, à compter du 11 décembre 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné M. [D] [V] à payer la SCI [Adresse 3] une indemnité d’occupation mensuelle de 3.500 euros, pour les locaux susvisés en nature de bureaux, à compter du 11 décembre 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— liquidé à la somme de 120.392,33 euros l’indemnité d’occupation susvisée échue entre le 11 décembre 2016 et le 31 mars 2020, et condamné M. [D] [V] à payer cette somme à la SCI [Adresse 3] ;

— condamné M. [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 24.095,10 euros représentant les loyers et charges des 3ème et 4ème trimestres 2016 impayés au titre du bail du 1er octobre 2013 portant sur les locaux en nature de boutique, outre intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2016 ;

— condamné M. [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 800 euros à titre de clause pénale au titre du bail susvisé, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné M. [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 22.215,34 euros représentant les loyers et charges des 3ème et 4ème trimestres 2016 impayés au titre du bail du 1er octobre 2002 portant sur les locaux en nature de bureaux, outre intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2016 ;

— condamné M. [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 600 euros à titre de clause pénale au titre du bail susvisé, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné M. [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale visant le dépôt de garantie du bail du 1er octobre 2013 portant sur les locaux en nature de boutique ;

— condamné M. [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 3] le somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale visant le dépôt de garantie du bail du 1er octobre 2002 portant sur les locaux en nature de bureaux ;

— débouté la SCI [Adresse 3] de sa demande tendant à voir « constater que les deux dépôts de garantie versés au titre du bail du 25 juillet 1985 (Bail boutique) et du bail du 23 mars 1989 (Bail bureaux) »lui « sont acquis de plein droit, à titre d’indemnités, soit la somme de 14.569,17 euros au titre du Bail boutique et la somme de 12 608,06 euros au titre du Bail bureaux » ;

— condamné la SCI [Adresse 3] à payer à M. [D] [V] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance subis entre le 7 octobre et le 10 décembre 2016 ;

— débouté M. [D] [V] du surplus de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande tendant à voir « dire et juger que jusqu’à parfaite réalisation des travaux », il « ne pourra être tenu pour chacune des deux locations du montant du loyer qu’à hauteur de 30 % et ce, sous réserve d’une aggravation des troubles de jouissance » ;

— ordonné la compensation entre les créances respectives des parties, à hauteur de la plus faible ;

— condamné M. [D] [V] aux dépens qui incluront notamment le coût des deux commandements de payer du 10 novembre 2016 ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 26 octobre 2020, M. [D] [V] a interjeté appel partiel du jugement en ce qu’il a :

— débouté M. [D] [V] de sa demande de nullité des deux commandements de payer du 10 novembre 2016, délivrés par la SCI [Adresse 3] au titre du bail du 1er octobre 2013 portant sur les locaux en nature de boutique et au titre du bail du 1er octobre 2002 portant sur les locaux en nature de bureaux ;

— constaté que la clause résolutoire du bail du 1er octobre 2013 portant sur les locaux commerciaux à usage de boutique situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] est acquise de plein droit, à compter du 10 décembre 2016 à 24h00 ;

— constaté que la clause résolutoire du bail du 1er octobre 2002 portant sur les locaux à usage de bureaux situés au 1er étage, au 5ème étage et au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] est acquise de plein droit, à compter du 10 décembre 2016 à 24h00 ;

— rejeté la demande de délais de paiement suspensifs des effets des clauses résolutoires susvisées, formulée par M. [D] [V] ;

— dit que M. [D] [V] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux commerciaux à usage de boutique situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

— dit que, faute pour M. [D] [V] et tous occupants de son chef d’avoir quitté les lieux dans le délai imparti et celui-ci passé, la SCI [Adresse 3] pourra faire procéder à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— fixé à la somme mensuelle de 4.000 euros l’indemnité d’occupation due par M. [V] pour les locaux susvisés en nature de boutique, à compter du 11 décembre 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné M. [D] [V] à payer la SCI [Adresse 3] une indemnité d’occupation mensuelle de 4.000 euros, pour les locaux susvisés en nature de boutique, à compter du 11 décembre 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— liquidé à la somme de 137.641,99 euros l’indemnité d’occupation susvisée échue entre le 11 décembre 2016 et le 31 mars 2020, et condamné M. [D] [V] à payer cette somme à la SCI [Adresse 3] ;

— dit que M. [D] [V] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux commerciaux à usage de bureaux situés au 1er étage, au 5ème étage et au sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

— dit que, faute pour M. [D] [V] et tous occupants de son chef d’avoir quitté les lieux dans le délai imparti et celui-ci passé, la SCI [Adresse 3] pourra faire procéder à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— fixé à la somme mensuelle de 3.500 euros l’indemnité d’occupation due par M. [V] pour les locaux susvisés en nature de bureaux, à compter du 11 décembre 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné M. [D] [V] à payer la SCI [Adresse 3] une indemnité d’occupation mensuelle de 3.500 euros, pour les locaux susvisés en nature de bureaux, à compter du 11 décembre 2016 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— liquidé à la somme de 120.392,33 euros l’indemnité d’occupation susvisée échue entre le 11 décembre 2016 et le 31 mars 2020, et condamné M. [D] [V] à payer cette somme à la SCI [Adresse 3] ;

— condamné M. [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 24.095,10 euros représentant les loyers et charges des 3ème et 4ème trimestres 2016 impayés au titre du bail du 1er octobre 2013 portant sur les locaux en nature de boutique, outre intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2016 ;

— condamné M. [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 800 euros à titre de clause pénale au titre du bail susvisé, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné M. [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 22.215,34 euros représentant les loyers et charges des 3ème et 4ème trimestres 2016 impayés au titre du bail du 1er octobre 2002 portant sur les locaux en nature de bureaux, outre intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2016 ;

— condamné M. [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 600 euros à titre de clause pénale au titre du bail susvisé, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— condamné M. [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale visant le dépôt de garantie du bail du 1er octobre 2013 portant sur les locaux en nature de boutique ;

— condamné M. [D] [V] à payer à la SCI [Adresse 3] le somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale visant le dépôt de garantie du bail du 1er octobre 2002 portant sur les locaux en nature de bureaux ;

— condamné la SCI [Adresse 3] à payer à M. [D] [V] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les troubles de jouissance subis entre le 7 octobre et le 10 décembre 2016 ;

— débouté M. [D] [V] du surplus de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande tendant à voir « dire et juger que jusqu’à parfaite réalisation des travaux », il « ne pourra être tenu pour chacune des deux locations du montant du loyer qu’à hauteur de 30 % et ce, sous réserve d’une aggravation des troubles de jouissance » ;

— condamné M. [D] [V] aux dépens qui incluront notamment le coût des deux commandements de payer du 10 novembre 2016 ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 octobre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 23 septembre 2024, M. [V] [D], appelant à titre principal et intimé à titre incident, demande à la cour de :

— donner acte de l’intervention volontaire de la SELARL Thevenot Partners, prise en la personne de Maître [S] [R] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de Monsieur [V], la SELARL Athena, prise en la personne de Maître [K] [U], ès qualités de mandataire judiciaire de Monsieur [D] [V] demandent à la Cour de :

— mettre hors de cause Maître [S] [R], agissant pour le compte de la SELARL Thevenot Partners, en qualité d’administrateur judiciaire de Monsieur [D] [V] ;

— juger que du fait de la survenance du redressement judiciaire de Monsieur [V] intervenue le 13 décembre 2022, l’instance se trouve poursuivie sur la seule fixation de la créance de la SCI [Adresse 3] et des demandes indemnitaires de Monsieur [V] ;

— infirmer le jugement rendu le 1er octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris, notamment, en ce qu’il a fait droit aux demandes de la SCI Rossini et pour ce qui est du quantum des demandes d’indemnisation de Monsieur [V] ;

Statuant à nouveau,

— rejeter la demande de fixation de créance de la SCI [Adresse 3] faite devant la cour pour un montant de 879.540,95 ' alors qu’elle a été déclarée au redressement judiciaire pour 801.646,80 ' ;

— juger n’y avoir lieu à application de la clause pénale et à retenue sur les dépôts de garantie, qui n’ont pas fait l’objet d’une déclaration de créance et subsidiairement en réduire le montant ;

— constater que la SCI Rossini ne justifie pas de la créance déclarée pour 801.646,80 ' au titre des loyers et charges depuis juillet 2016 et rejeter sa demande de fixation. ;

Subsidiairement, et sur la déclaration faite pour un montant total de 801.646,80 ',

Sur la déclaration faite à hauteur de 459.814,63 ' pour la boutique du rez-de-chaussée :

— rejeter la demande de fixation de la créance de la SCI [Adresse 3] à hauteur de 14.583,40 ' HT au titre des charges des années 2018 à 2022 et à hauteur de 5.300,41 ' au titre de l’impôt foncier pour la boutique du rez-de-chaussée, soit une fixation de créance pour la boutique du rez-de-chaussée ramenée subsidiairement à la somme de 439.930,82 ' ;

Sur la déclaration faite à hauteur de 341.832,17 ' pour les bureaux du 1er étage :

— rejeter la demande de fixation de la créance de la SCI [Adresse 3] à hauteur de 16.300 ' HT au titre des charges des années 2018 à 2022 et à hauteur de 7.687,32 ' au titre de l’impôt foncier pour les bureaux du 1er étage, soit une fixation de créance pour les bureaux du 1er étage ramenée subsidiairement à la somme de 317.845,50 ' ;

— condamner la SCI [Adresse 3] à indemniser Monsieur [V], du préjudice résultant du trouble de jouissance occasionné par la réalisation des travaux entrepris dans l’immeuble qu’il conviendra de fixer à 80 % du montant du loyer en principal pour chacune des deux locations, à compter du 26 septembre 2016, date de début des travaux jusqu’au 4ème trimestre 2021 (1er octobre 2021), date de fin de travaux soit sauf à parfaire et hors indexation : 277.896 ' TTC pour la boutique du rez-de-chaussée et 209.372,05 ' TTC pour les bureaux du 1er étage ;

— ordonner la compensation desdites sommes sur celles qui pourraient être retenues au titre de la fixation de la créance de la SCI Rossini au titre des loyers et charges depuis juillet 2016, soit une fixation de créance après compensation ramenée 64 à 162.034,83 ' pour la boutique du rez-de-chaussée et de 108.473,45 ' pour les bureaux du 1er étage, et une fixation totale ramenée à 270.508,28 ' ;

— condamner la SCI [Adresse 3] à verser à Monsieur [V] une somme de 1.902.000 ' en principal à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi ;

— condamner la SCI [Adresse 3] à verser à Monsieur [V] une somme de 1.200.000 ' de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi lié à la perte de chance de céder son bail ;

— ordonner la compensation des sommes dues à Monsieur [V] au titre du préjudice économique et perte d’une chance de céder son droit au bail sur le solde retenu au titre de la fixation de la créance de la SCI Rossini et ordonner leur paiement à Monsieur [V] pour le surplus ;

— condamner la SCI [Adresse 3] au paiement de la somme de 10.000 ' en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la SCI [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SCI [Adresse 3] aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel dont distraction au profit de Maître Caroline Hatet, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’appelant fait valoir :

— Sur l’interruption de l’action en justice tendant à la condamnation au paiement d’un arriéré locatif et à la résolution du bail pour défaut de paiement de loyer, sur le fondement de l’article L. 622-1 du code de commerce, le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire à l’encontre de M. [V], rendu le 13 décembre 2022 a interrompu ces deux procédures ; que la cour devra en revanche se prononcer sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [V] en réparation du préjudice de jouissance du fait de la réalisation des travaux entrepris dans l’immeuble, du préjudice commercial subi, du préjudice lié à la perte de chance de céder le bail ;

— Sur la nature et l’incidence des travaux entrepris par la SCI [Adresse 3], sur le fondement des articles 1104 et 1719 du code civil, qu’à la date de délivrance des commandements, la SCI Rossini était informée qu’elle allait entreprendre de très importants travaux de ravalement dans l’immeuble, dont elle seule pouvait mesurer l’ampleur ; que depuis septembre 2016 l’appelant ne peut exploiter normalement les locaux à l’usage duquel ils sont destinés ; que l’appelant placé dans une situation financière délicate fin 2016 en raison de la conjoncture économique et de l’état d’urgence, a eu à subir les atermoiements de la SCI Rossini dans le cadre des procédures alors que le loyer appelé était supérieur à la valeur locative des locaux ; que l’intimée n’a pas hésité à faire délivrer un commandement pour paiement de deux termes de loyers alors que des règlements partiels étaient intervenus pour paiement des termes visés, que des délais de paiement avaient été demandés avant délivrance du commandement et que des procédures en fixation à la baisse du loyer en renouvellement étaient en cours ; que l’appelant à toujours régularisé les arriérés y compris lorsqu’ils comprenaient plusieurs termes, contrairement aux affirmations de l’intimée ; que c’est ce qu’il s’apprêtait à faire lorsqu’il a effectué un règlement partiel en octobre 2016 en sollicitant un délai de 12 mois, demande à laquelle l’intimée n’a pas cru devoir répondre ;

— Sur la créance de l’intimée qu’une déclaration de créances entre les mains du mandataire judiciaire a été faite pour un montant total de 801.646,80 ' de sorte que la fixation de la créance sollicitée par l’intimée dans le cadre de la présente instance pour une somme de 879.540,95 ' ne pourrait être admise ; que l’appelante conteste en tout état de cause la déclaration de créances effectuée entre les mains du mandataire judiciaire en ce que les documents versés aux débats sont incomplets et ne permettent pas de reconstituer la créance sur la période considérée ; que sur le fondement de l’article L. 622-24 alinéa 3 du code de commerce, la déclaration effectuée par le débiteur au mandataire judiciaire ne saurait lui interdire de contester les créances qu’il a mentionnées sur la liste ;

sur les loyers en principal, tant pour la boutique que pour les bureaux, que les pièces visées dans les conclusions adverses démontrent des incohérences entre les décomptes ; que la seule production d’un tableau Excel et de deux relevés de compte, à la fois pour la boutique et pour les bureaux, ne permet pas de vérifier les sommes portées au débit et au crédit du compte du locataire ; qu’en l’absence de justification par l’intimée de l’ensemble des factures et avoirs visés dans les tableaux Excel et les relevés de compte annexés à sa déclaration de créances, la créance telle qu’elle a été déclarée au titre des loyers en principal ne peut être vérifiée et ne saurait dès lors être retenue pour ce montant ;

sur les charges et taxes, que l’intimée a continué à facturer des provisions sur charges pour chaque terme de loyer appelé pendant la période de réalisation des travaux de ravalement ; qu’elle ne justifie pas de la facturation de ces charges au cours d’une période où les prestations étaient inexistantes ; qu’elle ne justifie pas des régularisations de charges qui ont été opérées pour les exercices 2016 à 2021 ; qu’en l’absence de ces justifications, la créance telle qu’elle a été déclarée ne saurait être retenue pour ce montant ; qu’en l’état des documents produits, il doit être déduit du compte le montant des provisions sur charges pour les années 2017 et 2021 au titre des deux locations ; qu’il peut également être déduit dans la limite de la prescription quinquennale les provisions sur charges pour les régularisations non justifiées soit pour la boutique au rez-de-chaussée la somme de 14.583,40 ' HT et pour les bureaux du 1er étage la somme de 16.300 ' HT ; que l’intimée ne justifie pas du mode de répartition de l’impôt foncier ; qu’en l’état des documents produits, il doit également être déduit du compte le montant de l’impôt foncier dans la limite de la prescription quinquennale, soit pour la boutique au rez-de-chaussée la somme de 5.300,41 ', relative à l’impôt foncier de 2018 à 2022, et pour les bureaux du 1er étage la somme de 7.687,32 ', relative à la même période ;

sur les demandes accessoires de l’intimée, que les sommes n’ayant pas fait l’objet d’une déclaration de créance, l’intimée sera déboutée de ses demandes accessoires visant à obtenir en sus de l’arriéré à voir intégrer à sa créance des pénalités qui ne sont pas visées par la déclaration de créance ; que ces demandes accessoires ne sont, en outre, nullement justifiées :

sur la majoration de 10 %, que cette majoration étant prévue pour couvrir la bailleresse des frais exposés par elle dont il est par ailleurs demandé le règlement au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, il conviendra de débouter l’intimée de sa demande ; qu’à titre subsidiaire, si la cour estimait devoir appliquer lesdites clauses pénales, il lui est alors demandé de les modérer, usant de la faculté offerte par l’article 1231-5 du code civil, celles-ci apparaissant manifestement excessives ;

sur la demande de conservation des dépôts de garantie, sur le fondement de l’article 1231-5 (ancien 1226) du code civil, que la double pénalité, conservation du dépôt de garantie et majoration de 10 %, prévue à chacun des deux contrats, présente un caractère manifestement excessif.

— Sur les demandes de l’appelant,

sur la recevabilité des demandes de dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation et de la perte de chance de céder son droit au bail, sur le fondement des articles 564, 566 et 567 du code de procédure civile, que les demandes d’indemnisation de l’appelant ne sont que le complément de ses demandes initiales et visent à faire opposition aux prétentions adverses ;

sur la réalité des nuisances, que compte tenu de l’ampleur des échafaudages et ainsi que le laissent apparaître les procès-verbaux versés aux débats, il ne saurait décemment être soutenu qu’ils n’ont eu aucun impact sur l’usage normal des lieux loués ; que pendant toute la durée du chantier aucune disposition de nature à permettre à l’appelant de pouvoir poursuivre son activité, n’a été mise en place de manière effective ; que les travaux de réhabilitation de l’immeuble entrepris à la suite ont ensuite occasionné de très importantes nuisances ainsi qu’il a pu l’être constaté dans le cadre de la procédure de référé préventif initié par la SCI Rossini ; que dans ce contexte, l’appelant a enregistré une perte de 58 % de son CA en 2017 et se trouve à la baisse en 2018 ; que les différents documents fournis par l’expert ainsi qu’un avis technique du cabinet d’expertise Birmingham confirment la matérialité de ces désordres ; que les nuisances ont perduré, corroborées par les pièces versées par l’appelant, rendant impossible toute activité dans des conditions normales d’exploitation (La Poste ne pouvant plus livrer le courrier, dysfonctionnements de ce qu’il reste des parties communes') ; que l’appelant verse aux débats plusieurs témoignages de commerçants voisins ou de clients attestant de l’ampleur des travaux ainsi que des désagréments liés ; que la situation de la société Millon est totalement différente et ne peut être comparée à celle de l’appelante comme tente de le faire l’intimée ; qu’en effet, cette société, disposant d’autres locaux, utilise les locaux loués par la SCI Rossini pour l’organisation de ventes aux enchères qui sont réglementées et n’a donc pas besoin d’attraire dans les lieux la clientèle qui vient dans ses locaux ; qu’en outre, les locaux qu’elle continue d’utiliser pour ces ventes ponctuelles sont accessibles à la clientèle par la rue et non par la cour ; que l’intimée ne saurait prétendre que le préjudice subi du fait des nuisances occasionnées par les travaux devrait être cantonné à la seule perte du chiffre d’affaires, l’appelant ayant dû gérer quotidiennement les incidents nés du chantier et pallier les conséquences des interventions sur le chantier, ses clients ayant dû subir des nuisances sonores quotidiennes ; qu’un dispositif de coactivité devait obligatoirement être mis en place, dispositif n’ayant pas été respecté, l’expert l’ayant rappelé à plusieurs reprises sans succès ; qu’il importe dès lors peu que l’expert n’ait pas arrêté le chantier ou conditionné la poursuite de celui-ci à l’arrêt certaines pratiques, comme le fait remarquer l’intimée ; que l’appelant a également dénoncé un certain nombre d’incidents dont la réalité n’est pas contestée par la SCI Rossini (dégât des eaux, infiltrations d’eau, obstruction des grilles de ventilations') ; que le tribunal a reconnu la réalité et l’importance des nuisances ; qu’il n’en a néanmoins pas apprécié à leur juste mesure les incidences sur l’activité exploitée et l’exploitation ; que le tribunal ne relève pas l’inobservation du dispositif de coactivité ;

sur l’exception d’inexécution et la clause de souffrance, que l’article 1724 du code civil cité par l’intimée vise les réparations urgentes à effectuer dans les lieux loués et n’excluent en rien la garantie du bailleur au titre de son obligation de délivrance ; que c’est de mauvaise foi que l’intimée a entendu poursuivre la résiliation des baux sous couvert d’un défaut de paiement du loyer alors qu’elle est directement à l’origine d’une impossibilité d’exploitation ; que c’est également à l’évidence de mauvaise foi de que l’intimée met en exergue une aggravation de son préjudice, étant inconcevable que cette dernière ait pu trouver un autre locataire durant la réalisation des travaux ;

sur les préjudices et le rapport de Mme [H], sur le fondement des articles 1719 et 1231-2 du code civil, que non seulement l’appelant n’a pu jouir des locaux conformément à leur usage mais encore il en est résulté un préjudice certain dans le cadre de son exploitation qui doit s’apprécier au regard de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; que Mme [H], expert judiciaire a été désignée par ordonnance du juge commissaire afin d’évaluer le préjudice économique subi par l’appelant du fait de la réalisation des travaux ; que l’expertise réalisée non contradictoirement n’est pas privée d’effet dès lors que les conclusions qu’en a tiré l’expert sont soumises à la libre discussion des parties ; que contrairement à ce qu’affirme l’intimée Mme [H] ne porte aucune appréciation d’ordre juridique ; que l’intimée a eu connaissance des données comptables de l’appelant dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire et à l’établissement du plan de redressement rendant sa sommation de communiquer ces données sans objet ; que cette demande de production a pour seul objectif de retarder l’issue de la présente instance ; que la note d’analyse critique de M. [G] [M], produite par l’intimée, a manifestement été réalisée en parfaite méconnaissance du dossier et de la profession d’antiquaire exercée par l’appelant, depuis plus de trente ans ; que ladite note a été rédigée à la seule demande de l’intimée en critique du rapport de Mme [H] et ne peut dès lors être considéré comme un rapport reposant sur une situation exacte mais uniquement sur des interprétations ayant pour seul objectif de semer un doute sur le professionnalisme de Mme [H] ;

sur le trouble de jouissance, que compte tenu de l’importance des travaux et de l’importance de la gêne occasionnée l’appelant s’estime bien fondé à être indemnisé du préjudice de jouissance en résultant qu’il demande à voir fixer à 80 % du montant du loyer au cours de la période considérée ; qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués ou lorsqu’ils présentent un caractère de dangerosité, l’exception d’inexécution est admise ; que l’intimée qui ne craint pas de s’affranchir de ses obligations de sécurité, obligation essentielle au titre de son obligation de délivrance, ne saurait reprocher à l’appelant de manquer à ses obligations ; qu’il ne saurait, comme le fait la SCI Rossini, ne pas être tenu compte de la période intermédiaire entre la fin du ravalement lourd (mars 2017) et le début des travaux de réhabilitation complet de l’immeuble (impliquant notamment des travaux de démolition), au cours duquel en marge du référé préventif, il a été procédé à l’installation du chantier et des interventions qui ont nécessairement eu un impact sur l’exploitation des locaux ; que les travaux ont donc duré 36 mois comme le relève Mme [H] et non 27 mois comme le soutient l’intimée par le biais de M. [M] ; qu’en outre, si la réception des travaux est intervenue en septembre 2019, elle l’a été avec réserves et des interventions ont été réalisées postérieurement ayant continué à avoir un impact sur l’exploitation des locaux ; que l’intimée ne peut soutenir la baisse du CA de l’appelant dès 2015, l’exploitation ayant été rendue difficile du fait de l’état d’urgence ; que l’intimée ne peut affirmer que seule la perte de marge, et non la perte de chiffre d’affaires pourrait être indemnisée car, comme indiqué par Mme [H] dans son rapport, l’analyse par la perte de marge n’est pas pertinente dans la mesure où l’activité de l’appelant est cyclique et structurellement déficitaire ;

sur la perte d’une chance de céder, que s’est notamment manifesté en 2017 un candidat pour une activité de commissaire-priseur avec une offre à 1,5 millions ; que la cession du bail aurait permis de compenser la faible retraite de l’appelant ; que l’intimée ne conteste pas avoir refusé de donner suite à cette demande de cession arguant du non exercice de la profession d’antiquaire dans les lieux loués, en opposition avec les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce ;

sur le préjudice économique, que contrairement à ce qu’affirme l’intimée, cette demande n’est pas nouvelle puisque l’appelant sollicitait déjà dans ses précédentes conclusions l’indemnisation de ce préjudice économique à hauteur de 3.049.993 ', évalué sur la base de la perte de chiffre d’affaires ; que ce n’est pas parce qu’un fonds de commerce serait déficitaire, que l’existence d’un trouble apporté à son exploitation n’existerait pas ; que pendant la durée du chantier, le nombre de lots déposés par des tiers a fortement diminué tant en quantités qu’en valeurs ; que l’intimée ne peut soutenir que l’appelant est plus un brocanteur qu’un antiquaire, afin d’appliquer des calculs minorés pour évaluer son préjudice, alors que la qualification est faite ou par l’intéressé ou par ses confrères en fonction de son parcours personnel ; que le recours au multiple de valorisation pour une activité d’antiquaire retenu par Mme [H] est donc adapté ; que l’activité de l’appelant étant et comme il est d’usage pour ce type d’activité, Mme [H] a retenu la moyenne des chiffres d’affaires avant le démarrage des travaux sur 6 années, ce que l’intimée ne saurait contester ; que l’indemnisation sollicitée au titre du préjudice économique résultant de l’impact de la réalisation des travaux ne se confond pas avec l’indemnité d’éviction, due du fait d’un refus de renouvellement ; qu’en aucune manière ladite indemnité ne pourra compenser le préjudice économique subi par l’appelant ;

— Sur la compensation, sur le fondement des articles 1347 et 1348 du code civil qu’il se trouve recevable et bien fondé à voir ordonner la compensation des sommes que l’intimée sera condamnée à lui payer au titre de son trouble de jouissance, sur celles retenues au titre de la fixation de la créance de cette dernière ;

— Sur la demande de dommages et intérêts de l’intimée, qu’il ne peut lui être reproché l’exercice légitime d’une voie de recours ; que le montant de la dette locative, qui est au demeurant contestée, ne peut suffire à caractériser un quelconque abus.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 7 octobre 2024, la SCI [Adresse 3], intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— recevoir la SCI [Adresse 3] en ses conclusions, l’en dire bien fondée et en conséquence : – confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 1er octobre 2020, en ce qu’il a : – constaté que Monsieur [D] [V] a manqué, de manière répétée et préjudiciable à la SCI [Adresse 3], à son obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail du 25 juillet 1985 (Bail boutique) et du bail du 22 mars 1989 (Bail bureaux) ; – constaté que Monsieur [D] [V] ne s’est pas acquitté dans le délai d’un mois des sommes figurant dans les deux commandements de payer visant la clause résolutoire qui lui ont été délivrés par exploit d’huissier du 10 novembre 2016 ; Et a, en conséquence : – condamné Monsieur [D] [V] à payer la totalité des sommes mentionnées dans les deux commandements de payer, portant sur les montants des loyers et charges dus en principal au titre du 3ème et du 4ème trimestre 2016, soit un montant de 44 049,17 euros ; – condamné Monsieur [D] [V] au paiement des intérêts légaux à compter de la date des commandements de payer, soit un montant de 2 262,84 euros ; – débouté Monsieur [D] [V] de sa demande de diminution du montant des loyers de 70 % pendant la durée des travaux ; – débouté Monsieur [D] [V] de sa demande d’adaptation des baux, en application de l’article 1195 du code civil ;

Y ajoutant :

— constater que les demandes de dommages-intérêts formées par Monsieur [D] [V] en réparation d’un prétendu préjudice commercial tenant à de prétendues pertes d’exploitation (à hauteur de 3 049 993 euros) ou tenant à la dépréciation de la valeur de son fonds de commerce (à hauteur de 1 902 000 euros) et au titre de la perte de chance de pouvoir céder son bail (à hauteur de 1 200 000 euros) sont des demandes nouvelles ;

En conséquence, les déclarer irrecevables, en application de l’article 564 du code de procédure civile ;

Si par impossible, la cour ne déclarait pas irrecevables ces demandes nouvelles (préjudice économique et perte de chance de céder son bail) présentées par Monsieur [D] [V], il lui serait demandé de :

— constater que la preuve des préjudices allégués et du lien de causalité ne sont pas rapportées ;

— constater le caractère factice des prétendus préjudices ;

— constater que la responsabilité de la SCI [Adresse 3] ne saurait être mise en jeu ;

En conséquence :

— débouter Monsieur [D] [V] de ses demandes de dommages intérêts au titre d’un prétendu préjudice économique et au titre d’une prétendue perte de chance de céder son droit au bail ;

— débouter Monsieur [D] [V] de toutes ses demandes en toutes fins, moyens et prétentions qu’elles comportent ;

— constater que Monsieur [D] [V] reste devoir une somme totale de 44.019,17 euros correspondant aux montants figurant dans les deux commandements de payer ;

En conséquence :

— fixer le montant de la créance de la SCI [Adresse 3] au passif de Monsieur [D] [V] à un montant de 44.019,17 euros TTC au titre des commandements de payer ;

— constater que Monsieur [D] [V] reste devoir une somme de 2.262,84 euros correspondant aux intérêts légaux ayant couru jusqu’au 13 décembre 2022 ;

En conséquence :

— fixer le montant de la créance de la SCI [Adresse 3] au passif de Monsieur [D] [V] à un montant de 2.262,84 euros TTC au titre des intérêts légaux ;

— constater que Monsieur [D] [V] reste devoir une somme de 757.597,63 euros TTC au titre des loyers et charges depuis le 1er janvier 2017, dont une somme de 720.691,46 euros TTC au titre des seuls loyers ;

En conséquence :

— fixer le montant de la créance de loyers et charges de la SCI [Adresse 3] au passif de Monsieur [D] [V] à un montant de 757.597,63 euros TTC ;

— débouter Monsieur [D] [V] de sa demande en versement d’une indemnité ou d’une réduction du montant des loyers à hauteur de 80 % au titre de prétendus préjudices qu’il aurait subis pendant le ravalement et/ou pendant la période de réalisation des travaux de rénovation de l’immeuble ;

A titre subsidiaire, si une éventuelle réduction du montant des loyers devait être opérée au titre des nuisances subies pendant les travaux :

— limiter celle-ci aux périodes pendant lesquelles des travaux ont été effectivement réalisés (de mi-janvier 2018 au 16 septembre 2019) et non sur la totalité de la période 2016 à 2021, comme demandé par Monsieur [D] [V] ;

— limiter le montant de toute éventuelle réduction à 15 % du montant du loyer du bail boutique et à 5 % du loyer du bail bureaux, sur la base du raisonnement des premiers juges pour la fixation des indemnités d’occupation ;

— constater que l’appel interjeté par Monsieur [D] [V] est manifestement abusif ;

en conséquence,

— condamner Monsieur [D] [V] à verser à la SCI [Adresse 3] la somme de 15.000 euros, à titre de dommages-intérêts, pour appel abusif et résistance abusive ;

— débouter Monsieur [D] [V] de toutes ses demandes en toutes fins, moyens et prétentions qu’elles comportent ;

— infirmer le Jugement du tribunal judiciaire de Paris du 1er octobre 2020, en ce qu’il a : – condamné Monsieur [D] [V] à verser une somme de 1.000 euros pour chacun des baux au titre des dépôts de garantie ; – condamné Monsieur [D] [V] à verser une somme de 800 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le Bail boutique et une somme de 600 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le Bail bureaux ; – condamné la SCI [Adresse 3] à payer à Monsieur [D] [V] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de la gêne prétendument subie pendant le ravalement ;

En conséquence, statuant à nouveau sur ces points, il est demandé à la cour de :

— ordonner que les deux dépôts de garantie versés au titre du bail du 25 juillet 1985 (Bail boutique) et du bail du 22 mars 1989 (Bail bureaux) soient acquis de plein droit à la SCI 3 Rossini, à titre d’indemnités, soit la somme de 14.569,17 euros au titre du Bail boutique et la somme de 12.608,06 euros au titre du bail bureaux ;

— fixer le montant des créances de la SCI [Adresse 3] au passif de Monsieur [D] [V], au titre des dépôts de garantie, à hauteur de 14.569,17 euros pour le Bail boutique et 12.608,06 euros pour le bail bureaux ;

A titre subsidiaire, si la cour devait considérer qu’il s’agit de clauses pénales et entendait utiliser son pouvoir modérateur, ne pas diminuer de plus de 25 % les montants figurant dans ces deux clauses :

— condamner Monsieur [D] [V] à payer le montant des clauses pénales stipulées dans les deux baux commerciaux, soit la somme de 2.575,10 euros au titre de la clause pénale figurant dans le bail du 25 juillet 1985 (Bail boutique) et la somme de 1.829,81 euros au titre de la clause pénale figurant dans le bail du 22 mars 1989 (Bail bureaux) ;

— fixer le montant des créances de la SCI [Adresse 3] au passif de Monsieur [D] [V], au titre de l’application des clauses pénales stipulées dans le Bail boutique et le Bail Bureaux, à hauteur de 2.575,10 euros pour le Bail boutique et 1 829,81 euros pour le Bail bureaux ;

— constater toutes les sommes que Monsieur [D] [V] reste devoir à la SCI [Adresse 3] : ' 25.751,07 euros + 18.298,10 euros = 44.049,17 euros au titre des commandements de payer ; ' 2.262,84 euros au titre des intérêts légaux, conformément au jugement du 1er octobre 2020 ; ' 801.646,80 euros TTC au titre des loyers et charges depuis le 1er juillet 2016, soit déduction faite des sommes mentionnées dans les commandements de payer visant la clause résolutoire, la somme de 757.597,63 euros TTC, dont 720.691,46 euros TTC au titre des seuls loyers ; ' 14.569,17 euros au titre du dépôt de garantie du bail boutique et 12.608,06 euros au titre du dépôt de garantie du bail bureaux ; qui seront donc conservés par le bailleur ; ' 2.575,10 euros au titre de la clause pénale figurant dans le bail boutique et 1.829,81 euros au titre de la clause pénale figurant dans le Bail bureaux ; Soit un montant total de 835.491,78 euros

En conséquence :

— fixer le montant total de la créance de la SCI [Adresse 3] au passif de Monsieur [D] [V] à un montant de 835.491,78 euros TTC ;

— débouter Monsieur [D] [V] de toutes ses demandes en toutes fins, moyens et prétentions qu’elles comportent ;

En toutes hypothèses :

— condamner solidairement Monsieur [D] [V], la SELARL Thevenot Partners en la personne de Maître [S] [R] et la SELARL Athena, en la personne de Maître [K] [U], à verser à la SCI [Adresse 3] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Monsieur [D] [V], la SELARL Thevenot Partners en la personne de Maître [S] [R] et la SELARL Athena, en la personne de Maître [K] [U] aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel, qui incluront notamment les coûts des commandements de payer.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée oppose :

— Sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles formées devant la cour d’appel par M. [D] [V],

sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, que les demandes de l’appelant relatives à l’indemnisation d’une prétendue « dépréciation de la valeur de son fonds de commerce pendant les travaux » et à l’indemnisation d’un préjudice tenant à de prétendues difficultés à céder son droit au bail n’ont pas été examinées par les premiers juges, n’étant pas dans les dernières conclusions déclarées recevables par le tribunal judiciaire ; que l’appelant ne peut soutenir que ses demandes nouvelles reposent sur le constat de l’expert judiciaire, ce rapport ne caractérisant à aucun moment des pertes d’exploitation d’un montant prétendu de plus de 3 millions d’euros ou la perte de chance de céder son droit au bail ; que ces demandes constituent des préjudices distincts du préjudice qui aurait résulté du soi-disant non-respect par l’intimée de l’obligation de garantir la jouissance paisible des locaux ; qu’en tout état de cause, il ne saurait être soutenu que les nouvelles demandes présentées par l’appelant pourraient être l’accessoire ou le complément nécessaire de son opposition aux commandements de payer visant la clause résolutoire ; qu’il ne s’agit pas non plus de demandes visant « à faire opposition aux prétentions adverses », comme prévu par l’article 564 du code de procédure civile.

— Sur la fixation du montant de la créance au passif de M. [D] [V],

sur l’arrêt des poursuites individuelles, sur le fondement des articles L. 622-21 et L. 622-22 alinéa 1 du code de commerce, l’intimée peut seulement demander à la cour de fixer le montant de sa créance au passif de l’appelant et est donc contrainte de modifier ses demandes ;

sur les montants dus par M. [D] [V], sur le fondement de l’article 1728 du code civil :

sur les sommes restant dues au titre des commandements de payer, que les fixations judiciaires des loyers de renouvellement des baux de la boutique et des bureaux n’affectent en rien la validité des commandements visant la clause résolutoire qui ont été délivrés, en novembre 2016, à l’appelant ; sur le fondement de l’article L. 145-47 du code de commerce, que l’intimée était bien fondée à faire délivrer des commandements de payer portant sur les montants de loyers et charges appelés sur la base des baux avant renouvellement ; qu’il est également de principe qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui réellement dû demeure parfaitement valable à concurrence dudit montant réellement dû ;

sur le paiement des intérêts légaux, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil (ancien 1153), que le tribunal a condamné l’appelant au paiement des intérêts au taux légal, à compter du 10 novembre 2016, date des commandements de payer ; que l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire a interrompu le cours de ces intérêts ; que néanmoins ceux-ci ont valablement couru jusqu’au 13 décembre 2022 ; que cette créance prend naissance par la décision judiciaire qui la prononce et, à ce titre, elle n’a pas à être mentionnée dans la déclaration de créances ;

sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés postérieurement à la signification des commandements de payer, sur le fondement de l’article L. 622-21 du code de commerce, que du fait de l’arrêt des poursuites individuelles, l’acquisition des clauses résolutoires ne peut plus être constatée ; que ce ne sont plus des indemnités d’occupation (à compter de la date d’acquisition des clauses résolutoires) qui sont dues par l’appelant, mais les loyers et charges en application des stipulations du bail boutique et du bail bureaux ; que l’appelant n’a plus procédé à aucun paiement des loyers et charges depuis le 1er juillet 2016 ; que l’appelant ne peut contester les montants alors qu’il ne l’a jamais fait auparavant et qu’il en a informé lui-même le mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire ; que la reconnaissance par l’appelant des sommes qu’il doit constitue un aveu judiciaire au sens de l’article 1383-2 du code civil ; que l’intimée a communiqué les relevés de compte, qui font apparaître l’intégralité des relations financières entre le bailleur et le preneur, contrairement à ce que soutient l’appelant ; que les appels de loyers adressés chaque trimestre à l’appelant portent non seulement sur le loyer mais également sur les charges et taxes dues par celui-ci et font apparaître une somme totale à régler ; qu’il n’y a donc pas lieu de distinguer : le loyer, les taxes et les charges sont tous dus ; que le fait que l’intimée a déclaré des montants globaux au titre de ses créances, sans pratiquer de ventilation entre les loyers et les charges, ne peut donc être soutenu comme le fait l’appelant ; qu’il n’y a aucune incohérence entre les différents documents communiqués par l’intimée et on retrouve les mêmes montants aux mêmes dates dans les différents documents versés ; que les régularisations de charges et refacturations des taxes foncières apparaissent bien dans les relevés de compte et les tableaux Excel communiqués par l’intimée ; que sur le fondement de l’article R. 145-36 du code de commerce, jusqu’au 5 juillet 2023, date de signification de ses conclusions, l’appelant n’avait jamais demandé la communication d’un quelconque document en rapport avec les impôts, charges et taxes qui lui étaient refacturés et que l’intimée n’était ainsi pas dans l’obligation de les fournir avant ; que l’appelant ne peut donc pas refuser de payer les charges, taxes et impôts qui lui ont été refacturés alors même qu’il n’a jamais demandé ceux-ci, n’a même jamais émis la moindre contestation à ce sujet et n’a, depuis plus d’un an, jamais voulu prendre connaissance de ces justificatifs ; que les charges refacturées à l’appelant comprennent notamment l’eau et l’électricité des parties communes, les frais de gardiennage, les primes d’assurance de l’immeuble ainsi que les taxes foncières et d’ordures ménagères, …. ; que ces postes de charges n’ont pas disparu avec la réalisation des travaux de ravalement puis avec celle des travaux de rénovation et qu’il est donc normal qu’ils aient fait l’objet d’une refacturation ;

sur les dépôts de garantie que compte tenu du comportement de l’appelant, il est demandé à la cour de donner pleinement application à celles-ci et de constater que les deux dépôts de garantie sont acquis de plein droit à titre indemnitaire ; qu’à titre subsidiaire, si la cour décidait d’utiliser son pouvoir modérateur, il serait demandé de ne pas diminuer de plus de 25 % les montants figurant dans ces deux clauses ; que l’intimée a expressément indiqué, dans sa déclaration de créances, qu’elle détenait ces deux dépôts de garantie et qu’elle entendait pratiquer une compensation avec ceux-ci ; qu’en tout état de cause, le dépôt de garantie n’a pas à être mentionné dans la déclaration de créances ;

sur l’application des clauses pénales, que les frais exposés par l’intimée sont, en réalité, supérieurs à la majoration prévue par les clauses pénales des deux baux ; que les frais supportés par l’intimée ne peuvent pas être intégralement être recouvrés au titre des dépens comme le prétend l’appelant ; que le montant de 10 % des sommes dues, prévu aux termes des clauses pénales stipulées dans les baux, n’est pas exorbitant et qu’il n’y a pas lieu à diminution de celui-ci ; sur le coût des commandements de payer, que ces derniers constituent des frais que l’intimée a dû engager en raison du défaut de paiement des loyers et charges par l’appelant ; qu’ils devront être mis à la charge de celui-ci ;

sur le bien-fondé des demandes de la SCI [Adresse 3], sur sa bonne foi lors de la délivrance des commandements de payer, que si l’appelant avait réglé les sommes dues au titre du Bail boutique et du bail bureaux pour le 3ème trimestre (en juillet 2016) et le 4ème trimestre (en octobre 2016), il n’aurait jamais reçu de commandements de payer visant la clause résolutoire le 10 novembre 2016 ; que l’appelant est mal fondé à prétendre qu’il aurait versé un loyer très largement supérieur à la valeur locative, alors que la différence entre celle-ci et le montant du loyer appelé était en réalité assez faible ; qu’au surplus, sur le fondement de l’article L. 145-47 du code de commerce, pendant la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé, c’est l’ancien loyer qui s’applique entre les parties ; qu’il ne saurait être reproché à l’intimée de ne pas avoir accordé de délais de paiement à l’appelant en septembre 2016 alors qu’elle n’en avait aucunement l’obligation ; que la société Millon, qui est locataire d’une boutique située dans le même immeuble, en rez-de-chaussée – à laquelle on accède par la rue et par la cour, comme pour la boutique de l’appelant – n’a jamais cessé d’exercer ses activités, avant les travaux, pendant la réalisation et depuis la fin de ceux-ci ; qu’il était donc parfaitement possible de se maintenir dans l’immeuble pour y exercer une activité professionnelle ou commerciale, pendant la réalisation des travaux ;

sur la mauvaise foi de l’appelant, qu’il y a eu des périodes pendant lesquelles l’activité n’était soumise à aucune contrainte extérieure et pendant lesquelles l’appelant n’a pas pour autant versé la moindre somme à l’intimée ; qu’en tout état de cause, à supposer que certains de ces événements aient pu partiellement affecter l’activité de l’appelant, celui-ci n’était pas pour autant dispensé du paiement des loyers et des charges ; que l’appelant ne peut reprocher à l’intimée d’avoir prétendument troublé sa jouissance des lieux entre 2017 et 2019, alors qu’il aurait dû avoir libéré les lieux pour le 11 décembre 2016 ; que depuis l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, l’Administrateur judiciaire a veillé scrupuleusement au paiement des loyers et charges ; que l’appelant disposait donc de la trésorerie suffisante afin de procéder au paiement des loyers.

— Sur l’absence d’impact des travaux sur le montant des loyers :

sur les préjudices de jouissance allégués par l’appelant :

sur l’exception d’inexécution, que celui-ci n’explique pas pour quelles raisons, il n’a réglé ni loyer ni charges de septembre 2019 à décembre 2022 ; que depuis la fin des travaux, l’appelant ne peut pourtant plus exciper d’un quelconque « dérangement » ;

sur la demande de diminution des loyers, que la société BNP Paribas qui a emménagé dans les locaux en septembre 2019 a toujours payé à bonne date ses loyers et charges et ne s’est jamais plaint des travaux ; que l’appelant n’établit pas l’impact précis des travaux sur son activité ; que l’appelant a lui-même expliqué dans ses conclusions que ses difficultés financières étaient apparues bien avant le début des travaux ; qu’en 2017, le chiffre d’affaires de l’appelant a baissé de 58 %, alors que les travaux de ravalement se sont achevés le 7 mars 2017 ; que si les difficultés de l’appelant ont perduré après l’achèvement des travaux, l’intimée n’y est pour rien ; que le rapport sur lequel s’appuie l’appelant afin de justifier sa demande d’indemnisation est dépourvu de valeur en ce qu’il a été établi de manière non contradictoire, la cour ne peut donc se fonder dessus ; que l’étude de ce document fait apparaître des raisonnements grossièrement erronés et des calculs qui procèdent plus de la manipulation que de la rigueur mathématique (appréciation juridique, durée du chantier erronée') ; que l’intimée a demandé à un expert-comptable d’examiner les calculs figurant dans le rapport établi par Mme [H] relevant plusieurs anomalies (incohérence quant à la diminution des CA de 2016 et 2017, quant à la comparaison des moyennes de CA en omettant 2016, comparaison du CA au lieu de la perte de marge) ; que deux sommations de communiquer portant sur les bilans, comptes de résultat, annexes comptables et liasses fiscales de l’appelant pour les années 2012 à 2022 ont été signifiées à ce dernier, le 7 mars et le 20 mars 2024, sans succès ; que sur le fondement de l’article L. 123-23 du code de commerce, rien n’autorise l’appelant à refuser de communiquer ces éléments ; que Mme [H] entend se fonder sur « un document partiel, semblant avoir été réalisé par un expert-comptable » pour estimer le montant des objets en dépôt chez l’appelant ; que les travaux sont achevés depuis le 16 septembre 2019 et qu’aucune réfaction du loyer ne saurait être justifiée au-delà de cette date ; qu’entre le 7 mars 2017 et la mi-janvier 2018, il n’y a eu aucun travaux ;

sur le ravalement, que, contrairement à ce qu’allègue l’appelant, il n’a pas débuté le 26 septembre 2016 mais le 24 octobre 2016 ; qu’il ne saurait être considéré que la boutique aurait été totalement dissimulée par les travaux, les bâches installées étaient transparentes afin de laisser passer la lumière et n’étaient posées qu’à partir du 1er étage ; que la clientèle pouvait parfaitement accéder à la boutique ; que, contrairement à ce qu’a fait croire l’appelant, ses volets ne se sont ouverts partiellement que pendant quelques jours tout au plus ; que l’appelant ne prouve pas que les nuisances qu’il prétend avoir subi dépasseraient ce qui était prévu par les clauses stipulées dans les baux conclus par les parties ; qu’au sein de ces stipulations, les parties ont entendu viser largement les « grosses réparations » et « tous les travaux de réparations dans les lieux loués », et non pas les seules réparations urgentes mentionnées à l’article 1724 ; que, s’agissant seulement d’une gêne et non d’une impossibilité d’utiliser les locaux, les clauses de souffrance devaient s’appliquer et l’intimée ne pouvait être condamnée à verser des dommages-intérêts à l’appelant ; qu’à titre subsidiaire, à supposer qu’une indemnisation puisse être envisagée du fait des travaux de ravalement, les loyers et charges du 3ème trimestre 2016 (du 1er juillet au 30 septembre) sont dus intégralement ;

sur les travaux de rénovation de l’immeuble :

sur l’application des clauses de souffrance des baux, que ces clauses sont parfaitement valables ; que le Tribunal n’avait pas refusé d’appliquer ces clauses mais avait seulement constaté qu’il n’était pas nécessaire de les mettre en 'uvre en l’espèce ; qu’à aucun moment, l’appelant n’a été contraint de fermer ces locaux et, à aucun moment, il n’a été empêché d’y accéder, rendant impossible la mise en jeu de la responsabilité de l’intimée tel que prévu dans lesdites clauses ;

sur les nuisances alléguées par l’appelant, que le bailleur n’était tenu à aucune obligation envers l’appelant, du fait que celui-ci était occupant sans droit ni titre :

sur les prétendues mise en danger alléguées, que les travaux ont été réalisés par des entreprises spécialisées et certifiées, qui ont pris toutes les précautions nécessaires et ont effectué leur travail dans le respect des règles de l’art ; que la coactivité n’emportait pas le droit pour l’appelant d’utiliser les lieux en même temps que les entreprises, l’usage des lieux devant se faire à tour de rôle ; qu’un certain nombre des constats d’huissier communiqués par l’appelant démontre que cette procédure était parfaitement respectée ; qu’il a été tenu compte des remarques de l’Expert judiciaire, lors de sa visite du site en février 2018, une porte coulissante ayant été installée à l’entrée du chantier afin de délimiter la zone de travaux de la zone d’accès à l’immeuble ; que l’expert n’a constaté aucune non-conformité relativement aux règles de sécurité sur le chantier ; que par jugement du 25 octobre 2019, postérieurement à la réception des travaux, le tribunal correctionnel a relaxé la SCI [Adresse 3] et débouté M. [D] [V] de ses demandes indemnitaires ; que concernant les problèmes techniques de la chaudière dont se prévaut l’appelant, cette dernière est située dans l’appartement de l’appelant et relèvent donc d’un autre bail, dont la cour n’est pas saisie ; que la dégradation d’installations incendie relevée par l’expert dans sa rapport a été réalisée sans que l’expert n’en vérifie la véracité ; que les installations incendie en question ne sont aucunement une installation exigée ; que si cette alarme a été endommagée et n’a pu être réparée c’est en raison du refus de l’appelant de donner accès afin d’y procéder ; que les livraisons étaient effectuées dans le respect de la sécurité des personnes, à des horaires où l’appelant et ses salariés n’étaient pas présents, et que les allégations de l’appelant à ce sujet sont volontairement mensongères ; que la fuite de gaz ayant eu lieu le 9 octobre 2018 a été maîtrisée extrêmement rapidement, et ne présentait pas de danger particulier parce qu’elle a eu lieu en milieu ouvert et non dans une zone confinée ; que l’intrusion au sein de l’immeuble n’était pas le fait de squatteurs mais d’une sans-abris ayant trouvé refuge dans l’immeuble ; que le code d’accès a été changé immédiatement après ;

sur les prétendus dégâts causés par les travaux , que la coupure d’eau dont se prévaut l’appelant a été effectuée afin de réparer une infiltration d’eau ; que l’intimée n’est pas responsable des perturbations du réseau internet ; que si les grilles n’avaient pas été recouvertes par des moustiquaires, elles n’auraient pas été obstruées ; que l’appelant ne peut invoquer la fermeture accidentelle de sa chambre de bonne, alors qu’il sait parfaitement que dans les deux heures qui ont suivi la découverte de cette erreur, la porte et la serrure de ladite chambre ont été remplacées ; que l’appelant constate des dysfonctionnements du chauffage dans ses locaux sans toutefois préciser lesquels ; que les témoignages en ce sens émanent des propres stagiaires de l’appelant ; que l’intimée n’a exercé aucune pression sur celui-ci pour avoir accès à ses locaux, la meilleure preuve étant que celui-ci a refusé régulièrement l’accès à ses locaux ;

sur les prétendues conséquences des travaux sur l’exercice normal des activités de l’appelant, que le facteur pouvait très bien déposer le courrier à la boutique de l’appelant, l’installation de la boite aux lettre ayant été constaté par l’huissier de l’appelant ; que l’appelant s’empêtre dans ses contradictions, en reprochant à l’intimée de ne pas l’avoir averti de travaux le 28 mai 2019, alors qu’il lui reproche également de l’avoir prévenu qu’une dalle en béton devait être détruite le 22 mai 2019 ; que l’appelant a demandé à des clients ou des confrères d’attester qu’ils pensaient que son bureau d’expertise était fermé, or il appartenait seulement à celui-ci de les informer qu’il poursuivait ses activités ;

sur la période postérieure à l’achèvement des travaux, que l’appelant se plaint du renforcement de la sécurité à l’entrée de l’immeuble, ce qui est pour le moins curieux, dans la mesure où il est réputé pour être dépositaire d’objets de grande valeur ; que contrairement à ce qu’allègue l’appelant, sa clientèle peut parfaitement accéder à ses bureaux situés au 1er étage par la cour intérieure de l’immeuble ; que les travaux réalisés postérieurement au procès-verbal de réception ont consisté en de menus travaux d’entretien, qu’il appartenait au bailleur d’effectuer ; que l’appelant ne saurait faire croire que ces levées de réserve, qui consistent en de menus travaux, seraient constitutifs d’un manquement du bailleur à l’obligation de délivrance ; que, bien que ces interphones soient installés depuis près de 3 ans, l’appelant continue à prétendre le contraire ; que le retard dans la remise des badges n’est dû qu’à la rupture de stock du fabricant.

— Sur les nouveaux préjudices allégués par l’appelant ;

sur la perte de chance de céder, qu’il ressort des pièces communiquées par l’appelant qu’il n’y a jamais eu aucun accord sur le montant du prix de cession du droit au bail entre celui-ci et ses prétendus potentiels acquéreurs ; qu’il n’a jamais insisté auprès de l’intimée pour qu’elle donne son agrément, ce qui démontre bien qu’il n’a jamais eu de réels acquéreurs ; que l’appelant reconnaissait lui-même, dans ses précédentes écritures, que c’est notamment la pandémie de Covid-19 qui avait considérablement réduit ses possibilités de céder son bail ; qu’à ce jour, l’appelant n’a toujours pas cédé son droit au bail et n’a d’ailleurs présenté aucun acquéreur potentiel ; qu’en faisant délivrer des congés sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction n’a fait qu’user d’un droit offert au bailleur par le statut des baux commerciaux, sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce ;

sur le prétendu préjudice économique, qu’il s’agit encore d’un nouveau préjudice, la dépréciation de la valeur du fonds de commerce n’ayant rien à voir avec les pertes de chiffre d’affaires initialement réclamées ; qu’à supposer même que le fonds de commerce de l’appelant ait subi une perte de valeur théorique pendant la durée des travaux, le préjudice en résultant ne s’est jamais matérialisé puisque ce dernier n’a pas cédé son fonds de commerce pendant cette période ; qu’une fois les travaux achevés, la valeur du fonds de commerce est nécessairement remontée ; qu’il ressort des pièces communiquées par Monsieur [D] [V] lui-même, qu’en février 2017, il souhaitait céder son droit au bail pour un montant de 1.500.000 euros, rendant l’estimation de Mme [H] de 2.357.000 euros totalement erronée ; que si l’appelant entend contester les congés qui lui ont été signifiés et le refus de verser une indemnité d’éviction, il lui appartient de saisir le tribunal judiciaire ; que cette question ne peut être abordée directement devant la cour d’appel et doit notamment bénéficier du double degré de juridiction.

— Sur le caractère abusif de l’appel diligenté, sur le fondement de l’article 559 du code de procédure civile, que cette procédure d’appel n’était qu’une fuite en avant, destinée à gagner encore un peu de temps, quitte à accroître, par le maintien dans les lieux, une dette déjà abyssale ; que cette procédure est d’autant plus abusive qu’il apparaît clairement aujourd’hui que l’appelant aurait pu payer les loyers et les charges dus depuis 2016.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte’ ou de 'juger', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.

Sur l’intervention volontaire et la demande de mise hors de cause

Ces points n’étant pas discutés, il sera pris acte de l’intervention volontaire de la SELARL Thevenot Partners, prise en la personne de Maître [S] [R] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de M. [V] et à la demande de mise hors de Maître [S] [R], agissant pour le compte de la SELARL Thevenot Partners, ès qualités d’administrateur judiciaire de M. [D] [V].

Sur l’interruption de l’instance tendant à mettre fin au bail et le périmètre de saisine de la cour

L’article L. 622-21 du code de commerce prévoit, notamment, que « le jugement d’ouverture suspend ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement audit jugement et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. »

L’article L. 622-22 ajoute cependant en son alinéa 1 que l’instance est reprise après déclaration de sa créance par le créancier.

Par jugement en date du 13 décembre 2022, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de M. [V] et il n’est pas discuté que, par l’effet des dispositions ci-dessus rappelées, l’intimée ne peut plus poursuivre l’action tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des sommes échues antérieurement au jugement d’ouverture.

La SCI Rossini a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 février 2023.

La cour ne peut donc que fixer le montant de la créance locative du bailleur et reste saisie des demandes indemnitaires formées par l’appelant.

Sur la recevabilité des prétentions indemnitaires formées par l’appelant en cause d’appel

Il ressort de la combinaison des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou résultant de la survenance d’un fait. Cependant, ne sont pas nouvelles les prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ou celles qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 14 novembre 2018, M. [V] a demandé au tribunal l’indemnisation des troubles de jouissance subis pendant la durée des travaux et la réduction du loyer.

Contrairement à ce que soutient l’intimée, les prétentions de l’appelant tendant à voir indemniser à hauteur de la somme de 1.902.000 ' le préjudice économique subi et de 1.200.000 ' le préjudice lié à la perte de chance de céder son bail en ce qu’elles visent une autre forme d’indemnisation des troubles de jouissance subis pendant la durée du chantier tendent aux mêmes fins que les demandes formulées en première instance.

Il s’en déduit que ces prétentions sont recevables.

Sur la fixation de la créance

Il ressort notamment des dispositions de l’article L. 622-24 du code de commerce que la déclaration de créances doit être faite par le créancier alors même qu’elles ne sont pas établies par un titre. Celles dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées sur la base d’une évaluation. Toutefois, le débiteur peut porter une créance à la connaissance du mandataire judiciaire et, dans ce cas, il est présumé avoir agi pour le compte du créancier tant que celui-ci n’a pas adressé sa déclaration de créance.

L’article L. 622-16 du même code prévoit que le bailleur a privilège pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations principales du locataire est de payer le montant du loyer.

Il ressort des dispositions de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 1152 ancien du code civil énonce que lorsque le contrat prévoit que celui qui manque à son obligation payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre sauf au juge à modérer ou augmenter la pénalité convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article L. 145-57 du code de commerce stipule que, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le locataire est tenu au paiement du loyer appelé au dernier montant contractuel.

Au cas d’espèce, la SCI Rossini et M. [V] sont liés par deux baux, le premier conclu en 1985 portant sur une boutique en rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux, l’autre conclu le 22 mars 1989 portant sur des locaux à usage de bureaux situés au 1er étage du même immeuble.

Par arrêt infirmatif en date du 30 mars 2022, la cour d’appel de céans a porté le montant du loyer annuel renouvelé de la boutique, à compter du 1er octobre 2013, à la somme de 57.737 'HT.HC, soit 14.434,25 ' HTHC par trimestre, initialement fixé à la somme de 54.925 ' HTHC par le juge des loyers commerciaux par jugement en date du 18 avril 2019.

Par arrêt confirmatif en date du 13 juin 2024 d’un jugement rendu le 30 mars 2021, la cour d’appel de céans a porté le montant du loyer annuel renouvelé des bureaux, à compter du 1er avril 2013, à la somme de 43.500 'HT.HC par an, soit 10.875 ' HTHC par trimestre.

Le bail de 1989 concernant les locaux du 1er étage et l’avenant de 1994 concernant le bail boutique prévoient que :

— le loyer fixé est considéré net de toutes charges pour la bailleresse de sorte que le preneur est tenu de régler sa quote-part de toutes les charges, prestations ou dépenses incombant à la bailleresse et relatives à l’immeuble y compris les honoraires du gérant et/ou du syndic, les impôts et taxes afférents à l’immeuble, notamment, les taxes foncières, au prorata de son loyer par rapport à l’ensemble des loyers de l’immeuble ou au prorata des tantièmes affectés aux lieux loués ;

— le dépôt de garantie versé au bailleur, ajusté à chaque modification de loyer, ne peut être imputé sur les loyers échus et est remboursé, en fin de bail au preneur. Cependant, il est acquis de plein droit à la bailleresse, à titre indemnitaire, en cas d’infraction aux conditions du bail, même si l’infraction a cessé suite à délivrance d’un commandement ;

— en cas de non-paiement d’une quittance de loyer et accessoires à son échéance, son montant sera, dans un délai de 15 jours après mise en demeure restée infructueuse, majoré de 10 % pour couvrir les frais engagés par la bailleresse pour obtenir le recouvrement.

La SCI Rossini a délivré deux commandements de payer à M. [V] en date du 10 novembre 2016 visant :

pour les locaux du rez-de-chaussée, un arriéré locatif d’un montant de 26.716,02 ', outre la somme de 2.671,60 ' au titre de la clause pénale et celle de 250,96 ' correspondant au coût de l’acte, soit la somme totale de 29.638,58 ' ;

pour les locaux du 1er étage, un arriéré locatif d’un montant de 22.215,34 ', outre la somme de 2.221,53 ' au titre de la clause pénale et celle de 234,33 ' correspondant au coût de l’acte, soit la somme totale de 24.671,20 '.

La cour relève que les moyens soulevés par les parties concernant la validité des commandements de payer, tenant soit à des erreurs relatives au montant des dettes locatives y visées, soit à la mauvaise foi du bailleur dans leur délivrance, sont inopérants en ce que, du fait de l’arrêt des poursuites individuelles, la clause résolutoire ne peut être acquise. Ces actes valent néanmoins pour mise en demeure de payer les loyers dus.

Au demeurant, M. [V] ne conteste pas avoir cessé de régler régulièrement les loyers, ce dont il a fait part à son bailleur par courrier en date du 3 octobre 2016.

Le débat devant la cour porte donc sur le caractère certain de la créance locative et sur son montant, déclaré par la SCI Rossini, le 27 février 2023, à la somme de 310.300,12 ' à titre privilégié et de 491.346,68 ' à titre chirographaire, soit un montant total de 801.646,80 '. Les pièces jointes à la déclaration retracent l’historique, en crédit et en débit, de la dette locative depuis le 3ème trimestre 2016 de sorte que la cour examinera de façon globale le quantum de la dette locative depuis cette date, sans qu’il ne soit justifié de statuer distinctement sur les dettes visées aux commandements de payer discutés devant le premier juge, sur la base du montant des loyers renouvelés pour les deux baux fixés par décisions définitives.

Le jugement sera donc nécessairement infirmé de ce chef et des chefs subséquents, notamment, relatifs à la fixation de l’indemnité d’occupation et à l’expulsion.

Il sera en outre constaté que M. [V] a lui-même, conformément aux dispositions de l’article L. 622-24 susvisé, porté à la connaissance du mandataire le montant de ses dettes locatives pour les baux litigieux à hauteur respectivement de la somme de 440.276 euros au titre du « bail boutique » et de celle de 371.271 euros au titre du « bail bureaux ». Cette déclaration s’analyse en une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques, de sorte qu’il peut être considéré que l’existence des dettes locatives a été reconnue pas le locataire dans leur principe sur la période de référence.

En revanche, il convient d’examiner les contestations soulevées quant aux charges, à l’application des clauses pénales et à la retenue au titre des dépôts de garantie.

o Sur les charges

Contrairement à ce que soutient le bailleur, les dispositions des baux rappelées ci-dessus prévoient, d’une part, un montant de loyer contractuel hors charges, d’autre part, l’obligation de paiement du preneur de sa quote-part de toutes les charges, prestations ou dépenses au prorata de son loyer par rapport à l’ensemble des loyers de l’immeuble ou au prorata des tantièmes affectés aux lieux loués.

Or, le bailleur ne rapporte la preuve ni de la nature, ni du montant des charges, prestations ou dépenses assumées par lui sur la période de référence, ni de la nature et du montant des charges communes subsistantes pendant la période des travaux, ni des modalités de calcul retenues pour déterminer le montant répercuté sur le locataire ' au prorata du loyer payé ou au prorata des tantièmes des locaux -, ni de la justification de la reddition annuel des charges de sorte que la créance à ce titre n’est pas certaine faute de pouvoir être vérifiée et les appels de charges doivent être considérés comme étant sans cause.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Il s’en déduit que la créance locative doit être calculée sur la base du montant des loyers hors charges, soit, selon les montants recalculés par le bailleur et non contestés, compte-tenu des décisions judiciaires ayant fixé le montant du loyer des baux renouvelés rappelées ci-dessus et des indexations intervenues au 1er octobre de chaque année, :

pour le « bail boutique » :

o 2ème et 3ème trimestre 2016 : 2 x 14.569,17 = 29.138,34 '

o 2017 : 42.072,99 '

o 2018 : 57.798,32 '

o 2019 : 59.059,55 '

o 2020 : 60.828,79 '

o 2021 : 61.336,81 '

o 2022 : 59.772, 52 '

soit un montant total de : 370.007,32 euros hors taxes

pour le « bail bureaux »

o 2ème et 3ème trimestre 2016 : 2 x 12.608,06 = 25.216,12 '

o 2017 : 30.953,37 '

o 2018 : 44.152,67 '

o 2019 : 44.811,45 '

o 2020 : 46.102,73 '

o 2021 : 47.333,49 '

o 2022 : 46.350,53 '

soit un montant total de : 284.920,36 euros hors taxes

Soit une créance locative d’un montant hors charges de 654.927,68 ', dont 214.793,35 ' HC à titre privilégié et 440.134,33 ' HC à titre chirographaire.

o Sur la clause pénale

Conformément aux dispositions des baux rappelées ci-dessus, la majoration de 10 % prévue en cas de non paiement d’une quittance de loyer à son échéance est destinée à permettre au bailleur de « couvrir les frais engagés pour obtenir le recouvrement ».

Cependant, les frais ainsi visés ne peuvent concerner, ni le temps passé à gérer la relation avec les locataires en ce que les frais de gestion relèvent des charges aux termes du bail, ni le coût des actes qui relève des dépens sauf donner lieu à une double indemnisation du bailleur non justifiée.

En outre, les commandements de payer délivrés le 10 novembre 2016 portaient chacun sur le montant du 3ème trimestre 2016 et du mois d’octobre 2016 sur la base d’un décompte arrêté au 7 novembre 2016 de sorte que la clause pénale de 10 % apparaît disproportionnée par rapport au préjudice effectivement subi pour un retard de paiement de 3 jours.

Enfin, le moyen soulevé relatif au coût engagé pour dénonciation du dépôt d’une inscription de nantissement judiciaire provisoire sur un fonds de commerce est inopérant en ce que l’acte a été délivré le 24 mars 2021 soit plus de 5 ans après les commandements de payer litigieux.

Le jugement infirmé de ce chef et la demande au titre de la clause pénale rejetée.

o Sur le dépôt de garantie

Au cas d’espèce, le montant de dépôt de garantie s’élève, pour le bail boutique, à la somme de 14.569,17 euros et celui du bail bureau à la somme de 12.608,06 euros représentant chacun trois mois de loyer.

Contrairement à ce que soutient M. [V], la déclaration de créance faîte par le bailleur porte bien mention des dépôts de garantie et de son intention d’opérer compensation avec les créances détenues au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective.

Par motifs pertinents auxquels la cour renvoie, le tribunal a qualifié de clause pénale la disposition contractuelle autorisant de plein droit le bailleur à conserver le montant du dépôt de garantie à titre indemnitaire en cas de violation de ses obligations contractuelles par le preneur.

Cependant, le caractère excessif de la clause s’apprécie au regard de la disproportion entre le préjudice résultant pour le bailleur de l’inexécution et le montant forfaitaire de la sanction de l’inexécution.

Au cas d’espèce, le montant des dépôts de garantie détenus par le bailleur représente environ 4 % du montant de chacune des dettes locatives du preneur de sorte qu’il ne peut être considéré comme manifestement excessifs.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef et il sera fait droit à la demande du bailleur à ce titre.

Il s’évince de ces éléments que le montant total des créances de la SCI Rossini s’élève à :

la somme de 654.927,68 euros au titre des loyers et charges depuis le 1erjuillet2016, en ce compris les sommes visées dans les commandements de payer délivrés les 10 novembre 2016, dont la somme de 214.793,35 euros à titre chirographaire et 440.134,33 euros à titre privilégié ;

les sommes de 14.569,17 euros au titre du dépôt de garantie du bail boutique et celle de 12.608,06 euros au titre du dépôt de garantie du bail bureau ;

soit une créance totale de 682.104,91 euros.

Sur les demandes indemnitaires

Sur le trouble de jouissance et la clause de souffrance

Il résulte de la lecture combinée des articles 1719-3° et 1724 du code civil que, si les parties peuvent exclure toute indemnisation du locataire en cas de réparations urgentes menées par le bailleur ne lui permettant plus de bénéficier de la jouissance paisible des locaux pris à bail, cette clause de souffrance ne peut trouver application s’il est démontré par le preneur que les inconvénients causés par les travaux ont été anormaux et excessifs, le bailleur ne pouvant en effet sous couvert d’une telle clause s’affranchir de son obligation de délivrance.

Les baux liant les parties prévoient que le preneur devra « souffrir les grosses réparations pendant la durée de la location, conformément à l’alinéa 1er de l’article 1724 du code civil, sans aucune indemnité, ni diminution de loyer, quand bien même elles excéderaient 40 jours, ainsi que tous les travaux de réparation dans les lieux loués, l’immeuble et les immeubles voisins et notamment tous les travaux aux murs mitoyens et bouchement de jours de souffrance, cette énonciation n’étant pas limitative ».

Au cas d’espèce, les travaux litigieux se sont déroulés en deux phases, une première phase entre fin octobre 2016 et mars 2017 relative au ravalement de la façade de l’immeuble, une seconde phase entre janvier 2018 et septembre 2019, comprenant des travaux de curage et de désamiantage suivis d’une opération de restructuration et non de rénovation tel que cela ressort de la mission confiée au maître d''uvre qui vise la mise en conformité de l’immeuble et sa restructuration.

L’expert judiciaire mandaté confirme la nature et l’ampleur de l’opération qui comprend, outre les travaux de déplombage et désamiantage, le renfort de planchers, la création de trémies et de gaines d’ascenseur, l’aménagement d’espace d’habitation en espace de bureaux, la surélévation d’un escalier du R-1 au R+5, le rehaussement des planchers en R+2 de l’un des bâtiments, la création d’une mezzanine et d’une trou incendie.

Ainsi, contrairement à ce que soutient le bailleur, l’opération litigieuse n’avaient pas le caractère de réparations urgentes au sens de l’article 1724 du code civil tel que visé dans la clause ci-dessus rappelée mais a consisté en une opération de restructuration lourde soumise à permis de construire.

Par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve et auxquels elle renvoie, le tribunal a fait une exacte appréciation de la gêne occasionnée à M. [V] lors de la première phase des travaux, qui a duré 6 mois, par la pose d’un imposant échafaudage ayant totalement occulté la visibilité depuis l’extérieur de la boutique en rez-de-chaussée et caractérisé les troubles ayant résulté, d’une part, des difficultés voire de l’impossibilité d’accès aux bureaux du 1er étage, à la cave destinée au stockage des 'uvres et à la cour de l’immeuble, d’autre part, des bruit du chantier et la poussière générée par les travaux.

Lors de la seconde phase, qui a duré 21 mois, les travaux lourds de transformation, menés dans un immeuble en coactivité, ont donné lieu à plusieurs reprises à des rappels à l’ordre de l’expert en termes de garantie de la sécurité et la protection des personnes et des biens. L’expert a en outre constaté des dégâts occasionnés par les travaux dans les parties communes ou dans les locaux loués, qui ne peuvent être raisonnablement discutés par le bailleur au regard du nombre de procès-verbaux de constats concordants sur la durée du chantier.

L’expert conclura d’ailleurs à la réalité des préjudices énoncés par le conseil du preneur dans ses dires récapitulatifs des 25 et 29 novembre 2019 sans pour autant les évaluer, point qui ne figurait pas dans sa mission.

Il s’infère de ces éléments que la durée des travaux entrepris dans l’immeuble, conjuguée à leur ampleur, paralyse la clause de souffrance prévue au bail et entraîne l’obligation pour le bailleur d’indemniser le preneur des troubles subis pendant la durée totale du chantier soit 27 mois.

Sur la demande de diminution du loyer au titre du préjudice de jouissance

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, le contrat fait la loi des parties. Ce dont il se déduit qu’une partie peut réclamer de l’autre l’exécution de ses engagements dès lors qu’elle-même exécute ses propres obligations.

Il ressort des éléments ci-dessus que, pendant la durée exceptionnellement longue du chantier, M. [V] a subi des troubles de nature, de durée et d’intensité différentes, ce de façon récurrente tels qu’établis par les procès-verbaux de constat dressés entre octobre 2016, avril à juillet 2018 puis octobre et novembre 2018, avril à juillet 2019 puis septembre à novembre 2019, qu’il s’agisse de l’absence de visibilité de la boutique pendant plusieurs mois, des rappel à l’ordre fréquents de l’expert judiciaire quant au respect des horaires de réalisation des travaux, des règles de sécurité et du respect de la coactivité, de sorte qu’il est justifié d’accorder une diminution du montant des loyers de 70 % sur la période de référence.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de réfaction de 70% du loyer annuel sur chacun des baux entre 2016 et 2019, soit :

pour le « bail boutique », une réfaction d’un montant de 131.648,46 ' sur les années 2016 à 2019 ;

pour le « bail bureaux », une réfaction d’un montant de 101.593,54 ' sur les années 2016 à 2019 ;

soit une somme totale de 233.242 euros .

Le jugement sera infirmé de ce chef et ce montant viendra en déduction du montant de la dette locative par le jeu de la compensation.

Sur la demande au titre du préjudice commerciale

Il est constant que la réparation du préjudice doit être intégrale. Au regard des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur peut être condamné à des dommages et intérêts en raison de l’inexécution de l’obligation à laquelle il est tenu.

Au cas d’espèce, contrairement à ce que soutient la SCI Rossini, l’expert désigné par le juge commissaire ne peut être considéré comme un expert privé. Au demeurant, son rapport versé devant la cour a donné lieu à débat contradictoire, le bailleur a été en mesure de faire valoir ses arguments sur les conclusions de Mme . [H] et a fourni une note critique de M. [M].

Ces documents techniques débattus contradictoirement permettent à la cour d’évoquer les prétentions formulées.

Il sera relevé que le montant des chiffres d’affaires annuels retenus par Mme [H] correspond aux montants attestés par l’expert comptable de M. [V] de sorte que les critiques formulées sur ce point sont inopérantes.

Enfin, contrairement à ce qu’allègue le bailleur, les nombreuses attestations versées par M. [V], de Mme . [C] [E], M. [J] [O], M. [P] [B], M. [N] [Z], M. [X] [T], et les procès-verbaux démontrent que de fidèles et importants clients du preneur se sont détournés de lui, dès le début des travaux et jusque fin 2019, et adressés à la concurrence considérant, soit que la boutique était restée fermée pendant la durée du chantier, soit que les conditions de sécurité et d’accessibilité aux locaux n’étaient pas assurées, soit en raison de la perte de confiance de leur propre client en raison notamment de la saleté des lieux, de sorte qu’au-delà du trouble de jouissance subi par le locataire, les travaux ont eu un impact sur l’activité même de M. [V] et obéré l’exploitation normale du commerce d’art et d’antiquité de luxe par la dégradation de l’image renvoyée par la boutique et les locaux.

Nonobstant, le préjudice économique réparable ne peut consister que dans la perte d’une chance à savoir la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable et exclut toute demande à la hauteur de la totalité des pertes subies et se calcule usuellement par rapport à la perte de marge sur la période considérée.

La cour relève que la mission confiée à l’expert par la juge commissaire portait sur « l’estimation des différents préjudices de M. [D] [V] et [sur] l’évaluation des indemnités auxquelles il pourrait prétendre en cas d’éviction des baux [des locaux litigieux] ».

Il n’est pas discuté que l’activité de M. [V] est constituée par des ventes de marchandises et par une activité de service d’expert, exclue du périmètre de l’examen du préjudice subi en ce qu’il n’est pas discuté qu’elle n’a pas été affectée par la réalisation des travaux. Mme [H] a souligné que l’activité d’antiquités et d’articles de décoration, soumise notamment aux aléas de la variabilité du marché de l’art, est cyclique qu’il s’agisse des achats de pièces rares revendues pour son propre compte ou de la revente pour le compte de tiers-déposant.

Mme [H] a fourni deux types de données :

la variation du nombre de déposants entre les années 2014 et 2022, ainsi que la variation du nombre de lots et la variation de la valeur des lots dont elle déduit qu’entre 50 % et 70 % du stock a diminué pendant la période des travaux ayant nécessairement entraîné une perte de chiffre d’affaires potentiel ;

la variation du chiffre d’affaires entre les années 2011 et 2022 dont elle déduit que la moyenne des CA de la vente des marchandises réalisés avec la démarrage des travaux, entre 2011 et 2016, ressort à 3.928 H ' et la moyenne des CA de la vente des marchandises réalisés lors des travaux et hors période COVID ressort à 758 K '.

Elle en tire la conclusion d’une perte de CA de -80,70 % pendant les trois années du déroulement des travaux, soit la période 2017/2019.

Enfin, Mme [H] rappelle que la valeur d’un fonds de commerce est déterminée selon deux méthodes, par les usages de la profession ou par la rentabilité. L’expert, considérant que le fonds de commerce de M. [V] est structurellement déficitaire, ne retient que la méthode par les usages de la profession et applique un pourcentage, qu’elle fixe au cas d’espèce à 60 % au regard des caractéristiques du commerce considéré, à chacune des deux moyennes rappelées ci-dessus et déduit de l’écart en résultant la dépréciation de la valeur du fonds de commerce exploité directement imputable aux travaux, soit une valeur 1.902 K '.

La cour relève cependant que, outre l’incertitude des données retenues s’agissant notamment de la baisse du nombre des déposants déclarée corroborée par aucun justificatif, le montant ainsi calculé correspond in fine à la perte de valeur du fonds de commerce et répond ainsi au second chef de mission, à savoir le calcul du montant d’une indemnité d’éviction, mais n’évalue pas les préjudices subis par M. [V] résultant directement des travaux.

Aux termes du rapport, les chiffres d’affaires H.T réalisés par l’activité de M. [V] sur les ventes d’objets d’art et les variations d’une année sur l’autre sont les suivants :

2012 : 8.156 '

2013 : 7.000 K ' soit -14 %

2014 : 2.235 K ' soit -68 %

2015 : 1.160 K ' soit -48 %

2016 : 2.412 K ' soit + 108 %

2017 : 1.051 K ' soit -56 %

2018 : 795 K ' soit -24 %

2019 : 428 K ' soit -46 %

2020 : 946 K ' soit +121 %

2021 : 115 K ' soit -88 %

2022 : 1.434 K ' soit +1434 %

L’expert fait état d’une activité structurellement déficitaire, ce qui n’est pas contesté par l’intimée, de sorte que la perte d’exploitation résultant des travaux n’est pas certaine, telle que le démontre la réalisation de chiffres d’affaires sur les années 2016 et 2017 supérieures ou équivalentes aux années antérieures. De même, comme le souligne M. [V], le marché de l’art est poreux à d’autres événements exogènes, tels, sur la période de référence, une recrudescence des attentats sur le territoire national depuis 2015 et la crise sanitaire sur les années 200 et 2021, facteurs dont l’impact sur l’activité de M. [V] ne peut être distingué de celui des travaux.

Au demeurant, il doit être constaté que la moyenne de la perte de chiffres d’affaires entre les années 2012 à 2015 a été de – 43,33 % alors que celle pendant les années 2016 à 2019 -en neutralisant la hausse de 2016 par rapport à 2015- a été de -42 % de sorte que la perte de chance n’est pas caractérisée.

La demande au titre du préjudice économique sera donc rejetée.

Sur la demande au titre de la perte de chance de céder le bail

L’expert ne chiffre pas la perte de chance de céder le droit au bail qu’elle décrit comme certaine du fait de l’âge de M. [V], de son souhait de céder son commerce, de l’existence de deux offres faîtes, du risque de non réalisation eu égard à la multitude des procédures ayant opposé M. [V] au bailleur et du refus actuel de renouvellement de bail.

L’appelant verse aux débats une offre retracée par la société Lorexam dans un courrier non signé de septembre 2017 d’un client non identifié et une autre formée en 2018 par M. [I] [Y], les deux pour une reprise du droit au bail sous conditions de l’accord du bailleur et de l’autorisation de despécialiser les locaux en vue d’y exercer des activités de petites restaurations ou de bar à vin. Or, les conditions attachées à la réalisation de l’offre, indépendantes des travaux, ne permettent pas de considérer qu’il y ait eu perte de chance de céder le droit au bail du seul fait des travaux et il n’est pas attesté d’une quelconque démarche faîte auprès du bailleur pour connaître son positionnement sur les conditions posées par les repreneurs éventuels.

L’attestation versée établie par M. [A] [W], outre qu’elle ne remplit pas les conditions de l’article 202 du code de procédure civile, évoque une offre qu’il « aurait volontiers faîte en 2017 si tu avais eu un bail en règle » de sorte qu’elle ne peut être considérée comme concernant les locaux litigieux sur lesquels il existait un bail régulier à l’époque.

Il s’infère de ces éléments que la perte de chance de céder le droit au bail n’est pas démontrée et la demande à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [V], les frais par lui engagés dans le cadre du présent litige au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI Rossini sera donc condamnée à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel et supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Prend acte de l’intervention volontaire de la SELARL Thevenot Partners, prise en la personne de Maître [S] [R] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de Monsieur [V] ;

Prononce la mise hors de Maître [S] [R], agissant pour le compte de la SELARL Thevenot Partners, ès qualités d’administrateur judiciaire de Monsieur [D] [V] ;

Déclare recevables les demandes indemnitaires formées par M. [D] [V] ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 1er octobre 2020 en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Dit que le montant de la dette locative hors charges de M. [V] au bénéfice de la SCI Rossini s’élève à la somme de 654.927,68 ', dont 214.793,35 ' HC à titre privilégié et 440.134,33 ' HC à titre chirographaire ;

Fait droit à la demande de réfaction de 70 % du loyer annuel sur chacun des baux entre 2016 et 2019, soit la somme totale de 233.242 euros ;

Fixe le montant de la créance de la SCI [Adresse 3] au passif de Monsieur [D] [V] à la somme de 421.685,68 euros hors charges à titre chirographaire ;

Fixe le montant des dépôts de garantie restant acquis à la SCI Rossini aux sommes de 14.569,17 euros au titre du dépôt de garantie du bail boutique et de 12.608,06 euros au titre du dépôt de garantie du bail bureau ;

Rejette la demande de la SCI Rossini au titre des charges ;

Rejette la demande de la SCI Rossini au titre de la clause pénale ;

Rejette la demande indemnitaire de M. [V] au titre du préjudice commercial ;

Rejette la demande indemnitaire de M. [V] au titre de la perte de chance de céder le bail ;

Condamne la SCI Rossini à payer à M. [V] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne la SCI Rossini à supporter la charge des dépens d’appel de première instance et d’appel.

La greffière La présidente