ARRÊT N° 103

N° RG 19/03559

N° Portalis DBV5-V-B7D-F4DF

X

C/

S.A.S. EDELIS

S.C.P. SCP H-I Z B A G

et autres (…)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 01 MARS 2022

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 septembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHE SUR YON

APPELANT :

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocats plaidants M^e Nawel BELMANAA et M^e Sophie HOCHARD, avocats du barreau de MARSEILLE

INTIMÉES :

SAS EDELIS

venant aux droits de la Société AKERYS PROMOTION

N° SIRET : 338 434 152 […]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Claire THUAULT, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP B A G

venant aux droits de la SCP Z-A-G

Office notarial

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Emmanuel HUMEAU de la SELARL QUARTZ AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

ayant pour avocat plaidant M^e H-Michel DIVISIA, avocat au barreau de NIMES

S.A. CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT

N° SIRET : 379 502 644

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

SAS LIINS

N° SIRET : 440 449 916

prise en son établissement secondaire

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e D-E F de la SCP BEAUMONT – F, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Audrey BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame D VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société Edelis, anciennement Akerys Promotion, a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier à Pouzauges (Vendée), dénommé Résidence « La Balière ». La commercialisation de lots en l’état futur d’achèvement a été confiée à des agents immobiliers, dont la société Oxim.

Y X et la société Akerys promotion représentée par la société Oxim ont conclu un contrat en date du 24 juin 2006 de réservation d’un appartement constituant le lot n° 34, d’une surface habitable de 47,82 m² et d’un emplacement de stationnement aérien constituant le lot n° 132, au prix de 114.000 € (logement : 107.900 € ; stationnement : 6.100 €).

L’acte authentique de vente, du 18 décembre 2006, a été dressé par Maître B A-G.

L’acquisition a été financée par Y X au moyen d’un prêt souscrit auprès du Crédit immobilier de France

Un mandat de gestion en date du 27 janvier 2007 a été confié par Y X à la société Akerys Gestion.

Le bien a été livré le 26 août 2008. Il a été loué à compter du 30 janvier 2009.

Par acte des 13, 17 et 23 janvier 2017, Y X a assigné la société Akerys Promotion (désormais dénommée Edelis), la Scp Z A-G, la société Liins (anciennement Oxim) et le Crédit immobilier de France Développement devant le tribunal de grande instance de la Roche-sur-Yon. Il a à titre principal demandé de prononcer la nullité pour dol du contrat de vente, par voie de conséquence la résolution du contrat de crédit, de condamner in solidum la scp H-I Z – B A-G, notaires associés, la société Liins et la société Edelis d’une part à le garantir du paiement des sommes qui pourraient être dues à l’administration fiscale, d’autre part au paiement de dommages et intérêts. Subsidiairement, il a demandé de les condamner in solidum à l’indemniser de la perte de chance de ne pas avoir contracté.
Les défenderesses ont à titre principal soutenu l’irrecevabilité de l’action aux motifs, les sociétés Edelis, la scp H-I Z – B A-G et la société Linns que l’action était prescrite, le Crédit immobilier de France Développement et la société Liins que l’acte introductif d’instance n’avait pas été publié.

Par jugement du 27 septembre 2019, le tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes :

'Déboute les sociétés LIINS et CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT de la fin de non-recevoir tirée du défaut de publicité de l’assignation au service de publicité foncière,

Déclare irrecevable comme étant prescrite l’action diligentée par Monsieur X en nullité de la vente pour dol et en responsabilité pour manquement à l’obligation d’information et de conseil,

Condamne MonsieurADDOU à payer aux sociétés EDELIS (anciennement dénommée AKERYS PROMOTION), LIINS, le CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE DÉVELOPPEMENT et à la SCP Z A-G la somme de 1.000 € chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur X aux dépens dont distraction au profit de Maître Stéphanie BIDEAUD, de la SELARL LEFEVRE & RAYNAUD, représentée par Maître Elodie RAYNAUD, et de Maître TESSIER, avocats aux offres de droit, qui bénéficieront des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire de la présente décision'.

Il a constaté que l’acte introductif d’instance avait été publié. Il a considéré prescrites les actions :

- en nullité de la vente pour dol, le délai de prescription de l’article 2224 du code civil ayant commencé à courir à compter de la date de l’acte authentique de vente, l’existence de malfaçons étant sans incidence sur la caractérisation d’un dol ;

- en responsabilité pour manquement au devoir de conseil et d’information, le délai de prescription ayant également commencé à courir à compter de la date de l’acte de vente et l’existence de malfaçons ignorée à cette date ne pouvant être opposée.

Par déclaration reçue au greffe le 4 novembre 2019, Y X a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2021, il a demandé de :

'Vu les dispositions des articles 1110, 1116, 1131, 1134, 1135, 1147, 1304, 1382, 2224 et 2234 du Code civil (ancienne rédaction)

Vu les articles L 111-1, L 121-21 et suivants, R 121-3 et suivants, L 312-12 et suivants du Code de la Consommation

Vu les dispositions du Code monétaire et financier,

Vu le règlement de l’AMF

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la Jurisprudence citée,
Vu les pièces versées aux débats,

[…]

DIRE l’appel interjeté par Monsieur Y X à l’encontre du jugement n°17/00317 prononcé le 27 septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon, bien fondé.

Y FAISANT DROIT,

' D’INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon le 27 septembre 2019 en ce qu’il a considéré les demandes en nullité et responsabilité des appelants irrecevables pour cause de prescription et, par conséquent, les a débouté dans leurs demandes sans statuer au fond.

STATUANT A NOUVEAU SUR LE FOND

A TITRE PRINCIPAL

ANNULER l’acte de vente conclu entre la société EDELIS (anciennement AKERYS PROMOTION) et M. Y X le 18 décembre 2006, reçu par la SCP H-I Z, B A-G, Notaires associés, acte publié et enregistré aux services de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE, le 22 janvier 2007 sous les références 2007 D n° 933 Voul. 2007 P n°611, portant sur l’achat d’un bien immobilier situé dans un ensemble immobilier dénommé « Résidence la Balière » sis à […].

Cadastré sur la commune de POUZAUGES :

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…] […]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

[…]

Section D […]

Section D […]

Section D […]

Section D n° […]

Section D […]

Lot n°34,

situé dans le bâtiment E au premier étage, un appartement de type T2 portant le n°34 du plan et les 80/10.000èmes des parties communes générale

Lot n°132,

sur le parking, un emplacement de stationnement aérien portant le n° 34 du plan et les 3/10.000 des parties communes générales.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par SCP H-I Z, B A-G,

Notaires associés, le 30 novembre 2006 publié au service de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE le 22 janvier 2007 enregistré sous les références d’enliassement 8504P02 2007P528

ET EN CONSEQUENCE

ORDONNER la publication du jugement à rendre au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE aux frais de la société EDELIS.

ORDONNER qu’il sera procédé aux modifications du fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE rendues nécessaires par la résolution de l’acte de vente notarié conclu entre les concluants et la société EDELIS, aux frais de la société EDELIS.
ANNULER et, à tout le moins prononcer la résiliation du contrat de prêt souscrit par M. Y X auprès du CREDIT IMOMBILIER DE France DEVELOPPEMENT pour un montant de 114.000 euros.

ET, en conséquence des nullités ou résolutions prononcées :

ORDONNER que les parties devront être remises en l’état qui était le leur avant la souscription de l’opération d’investissement litigieuse,

ORDONNER les restitutions réciproques découlant des nullités ou résolutions prononcées, et notamment :

' La Société EDELIS devra restituer à M. Y X la somme de 114.000 €, correspondant au montant payé afin de faire l’acquisition du bien immobilier support de l’opération d’investissement, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

' La Société EDELIS devra rembourser à M. Y X les montants payés par ce dernier au titre des charges de copropriété et des taxes foncières à savoir :

o Les taxes foncières réglées entre 2008 et le jour du jugement à intervenir, soit la somme de 2.906 euros à parfaire ;

o Les charges de copropriété versées par les demandeurs au titre du bien immobilier dont la vente est annulée jusqu’au jour du jugement à intervenir, soit la somme de 6.879,4 euros à parfaire ;

' M. Y X ne sera tenu de restituer le bien immobilier dont la vente est annulée à la Société EDELIS qu’à compter du jour où ladite Société aura satisfait auprès du concluant à son obligation de restituer le prix de vente de l’immeuble et rembourser la taxe foncière et les charges de copropriété versées au titre de l’immeuble.

' M. Y X devra restituer au CREDIT IMOMBILIER DE France DEVELOPPEMENT les sommes mises à leur disposition, soit la somme de 114.000 euros, étant précisé que la Société EDELIS sera condamnée à relever et garantir M. Y X de cette restitution ;

' Le CREDIT IMOMBILIER DE France DEVELOPPEMENT devra restituer à M. Y X le montant des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt acquitté arrêtés à la date du Jugement à intervenir

CONDAMNER la Société EDELIS, la Société LIINS et la SCP H-I Z, B A-G, Notaires associés, à garantir M. Y X des sommes qu’ils devront éventuellement reverser à l’administration fiscal au titre de l’avantage fiscal perçu, somme augmentée des intérêts au taux légal ;

CONDAMNER in solidum la Société EDELIS, la Société LIINS et la SCP H-I Z, B A-G, Notaires associés, à payer à M. Y X la somme de 10.000

€ à parfaire au titre de la réparation des préjudices que l’annulation de la vente laisse subsister, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

JUGER que les loyers perçus ainsi que les indemnités de carence locative resteront au bénéfice de M. Y X à titre de dommages et intérêts complémentaires. A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER in solidum la Société EDELIS, la Société LIINS et la SCP H-I Z,
B A-G, Notaires associés, à payer à M. Y X la somme de 91.251,42 €, à parfaire au titre de la réparation des préjudices financiers subis par celui-ci résultant des manquements des l’intimés à leurs obligations d’informations et de conseil.

DIRE que les sommes allouées à M. Y X à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

CONDAMNER in solidum la Société EDELIS, la Société LIINS et la SCP H-I Z, B A-G, Notaires associés à payer à M. Y X la somme de 10.000

€ au titre de la réparation de leurs préjudices moraux .

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER l’ensemble des intimés de leurs demandes, fins et conclusions et les DIRE mal fondés,

CONDAMNER chacun des intimés au paiement de la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice subi par l’appelant du fait de la déloyauté et de la résistance abusive manifeste dont ils font preuve dans le cadre de la présente procédure,

CONDAMNER la Société EDELIS, la Société LIINS et la SCP H-I Z, B A-G, Notaires associés au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. au profit de M. Y X M et Mme

CONDAMNER les intimés aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir'.

Il a soutenu, s’agissant d’une opération complexe, que le délai de prescription n’avait commencé à courir qu’à compter de la date où le dommage lui avait été révélé et non de la date de l’acte de vente, soit à la date d’échéance de la période de défiscalisation de 9 années (dispositif dit 'Robien') à l’issue de laquelle la revente du bien pouvait être envisagée et l’erreur découverte. S’agissant du dol, il a maintenu que le délai de prescription n’avait commencé à courir qu’à compter de sa découverte.

Au fond, il a soutenu les manoeuvres dolosives de la société Akerys Promotion et de la société Oxym son mandataire. Selon lui, la présentation du bien et la simulation financière avaient été trompeuses, les informations délivrées sur le marché locatif local étaient erronées. Il a maintenu que la venderesse avait manqué à son obligation d’information et de conseil, s’étant agi d’une opération de défiscalisation proposée à un contractant éloigné. Il a précisé que ces manoeuvres avaient été destinées à emporter son consentement. Subsidiairement, il a demandé de prononcer la nullité de la vente pour erreur sur la substance, n’ayant pas réalisé l’investissement qui lui avait été présenté, à défaut pour absence de cause. Il a demandé restitution du prix de vente, des charges de copropriété supportées, des taxes foncières, à être indemnisé des restitutions à faire à l’administration fiscale et du préjudice moral subi.

Il a soutenu engagées pour faute les responsabilités :

- du notaire ayant instrumenté, ayant manqué à son devoir de conseil et ce d’autant plus qu’il lui avait donné procuration ;

- du promoteur, les informations délivrées par celui-ci ou son mandataire ayant été inexactes, présentées de manière trompeuse et incomplètes ;

- du mandataire tenu en cette qualité et au surplus conseiller en gestion de patrimoine.
Il a sur ce fondement sollicité l’indemnisation de son préjudice financier (perte sur la valeur de revente, coût du crédit, charges de copropriété, assurance, frais de gestion locative, taxe foncière, travaux) et de son préjudice moral.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2021, la société Edelis (anciennement Akerys Promotion) a demandé de :

'DECLARER Monsieur X mal fondé en son appel,

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

Vu les articles 1116, 1134, 1147, 1304, 2222 et 2224 du Code civil dans leur version applicable au présent litige,

Vu l’article 122 du Code de procédure civile,

A titre principal :

CONFIRMER le Jugement dont appel en ce qu’il a accueilli la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

En conséquence :

DECLARER irrecevable l’ensemble des demandes formées par Monsieur X à l’encontre de la société EDELIS,

A titre subsidiaire :

DEBOUTER Monsieur X de l’intégralité de ses demandes,

En toutes hypothèses :

REJETER toute demande formée à l’encontre de la société EDELIS,

CONFIRMER le Jugement dont appel en ce qu’il a condamné Monsieur X au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance,

Y ajoutant :

CONDAMNER Monsieur X au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître Jérôme CLERC, Avocat'.

Elle a à titre principal soutenu irrecevable la demande de nullité de la vente, l’action étant prescrite, le délai quinquennal des articles 1304 anciens et 2224 du code civil ayant commencé à courir à compter de la date de l’acte de vente. Elle a précisé que la défiscalisation de l’investissement n’avait pas emporté suspension de ce délai.

Elle a de même soutenu l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts, le délai de prescription trentenaire puis quinquennal ayant également commencé à courir à compter de la date de la vente, au plus tard à compter du 30 janvier 2009 s’agissant du défaut de rentabilité locative allégué.
Au fond, elle a conclu au rejet des demandes fondées sur un dol, la preuve de celui-ci n’étant pas rapportée. Elle a précisé que les documents remis avaient une vocation publicitaire et commerciale, que l’étude remise n’avait été qu’une simulation sans valeur contractuelle. Elle a fait observer que :

- ni le contrat de réservation, ni l’acte de vente n’avaient fait référence à un investissement à visée fiscale et financière ;

- le bien avait été loué ;

- le bailleur avait été indemnisé des périodes de vacances locatives par l’assurance souscrite sur son conseil ;

- le prix de vente de l’appartement que l’appelant avait été libre d’acquérir ou non, n’avait pas été surévalué.

Elle a contesté toute réticence dolosive, les informations relatives aux caractéristiques essentielles du bien ayant été communiquées et l’acquéreur ayant eu connaissance des risques de son investissement.

Elle a exclu l’erreur de l’appelant, celui-ci ne pouvant sérieusement soutenir ne pas avoir eu conscience d’acquérir un bien immobilier. Selon elle, le contrat avait une cause. Elle a rappelé que l’objectif de défiscalisation n’était pas entré dans le champ contractuel et qu’elle ne s’était pas engagée sur le prix de revente du bien.

En l’absence de faute, elle a conclu au rejet des demandes indemnitaires formées à son encontre.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2021, la société Liins a demandé de :

'Vu les articles 1130, 2224 du code civil

Vu les dispositions de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955

A titre principal

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant condamner Monsieur X à payer en cause d’appel à la société LIINS la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître D E F sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Débouter Monsieur X de sa demande au titre d’une prétendue résistance abusive.

A titre subsidiaire

Dire et juger que Monsieur X ne rapporte pas la preuve d’un dol ou d’une erreur imputable au vendeur ou à ses mandataires.

Dire et juger que la Sté LIINS n’a nullement manqué à ses obligations à l’égard de Monsieur X

Débouter en conséquence Monsieur X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce compris celles au titre de la résistance abusive et de l’article 700 du CPC
Débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France de ses demandes dirigées à l’encontre de la Sté LIINS en ce compris la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Monsieur X à payer en cause d’appel à la société LINS la somme de 3.000 €uros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître D E F sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Très subsidiairement

Constater que Monsieur X ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’il revendique

Débouter en conséquence Monsieur X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce compris celles au titre de la résistance abusive et de l’article 700 du CPC

Débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France de ses demandes dirigées à l’encontre de la Sté LIINS en ce compris la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Monsieur X à payer en cause d’appel à la société LINS la somme de 3.000 €uros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître D E F sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Encore plus subsidiairement si leur action sur le terrain du dol devait prospérer :

- Débouter Monsieur X de sa demande tendant à voir la Sté EDELIS et la Sté LIINS condamnées in solidum à les relever et garantir des sommes qu’il devra restituer au CREDIT IMMOBILIER.

- Débouter Monsieur X de sa demande tendant à voir la Sté EDELIS et la Sté LIINS condamnées in solidum à le relever et garantir des sommes qu’il pourrait être amené à restituer à l’administration fiscale

- Débouter Monsieur X de sa demande tendant à faire juger que la restitution du bien litigieux par lui n’aura à intervenir qu’après paiement par les Sté IFB et EDELIS des sommes mises à leur charge par la Cour.

- Débouter Monsieur X de sa demande de capitalisation des intérêts

- Débouter Monsieur X de sa demande indemnitaire au titre d’un prétendu préjudice moral

- Débouter Monsieur X de sa demande fantaisiste en cas de procédure collective dans la mesure où ni la Sté EDELIS, ni la Sté LIINS.

- Débouter Monsieur X de sa demande indemnitaire complémentaire à hauteur de 10.000 € qui n’est nullement documentée.

- Débouter Monsieur X de sa demande de condamnation au remboursement des taxes foncières.

Débouter Monsieur X de sa demande au titre d’une prétendue résistance abusive.

Débouter le CREDIT IMMOBILIER DE France de ses demandes dirigées à l’encontre de la Sté LIINS en ce compris la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC'.
Elle a à titre principal opposé la prescription de l’action fondée tant sur un dol que sur un manquement au devoir d’information et de conseil, le délai de prescription ayant commencé à courir à compter de la date de l’acte de vente. Subsidiairement, elle a soutenu l’irrecevabilité des demandes pour défaut de publication de l’assignation.

Elle a rappelé être intervenue en qualité de mandataire du promoteur, qualité mentionnée au contrat de réservation. Elle a contesté tout dol, la projection financière remise à l’appelant n’ayant été qu’une simulation sans valeur contractuelle. Elle a rappelé que ce dernier avait disposé d’un délai pour se rétracter. Selon elle, il n’était pas établi que la valeur du bien avait été surestimée en 2006. Elle a contesté devoir être tenue de la baisse du marché immobilier postérieure à la vente. Elle a contesté toute concertation frauduleuse avec le promoteur.

Elle a maintenu ne pas être intervenue à l’opération en qualité de conseiller en gestion de patrimoine, que le rappel succinct des règles de défiscalisation éventuellement applicables n’était pas fautif, que la défiscalisation n’était pas entrée dans le champ contractuel, que la souscription d’une assurance garantissant contre les risques locatifs avait été conseillée. Elle a contesté l’existence d’un préjudice tiré d’une perte de chance, non établie.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2021, la scp B A-G venant aux droits de la scp Z A-G a demandé de :

'Vu les dispositions des articles 2224, et 1240 du Code Civil 122 du CPC

- A TITRE PRINCIPAL :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel

- A TITRE SUBSIDIAIRE :

Débouter Monsieur Y X de ses demandes à l’encontre de SCP A-G venant aux droits de la SCP Z A G.

Considérant l’absence de faute et encore plus subsidiairement, l’absence de préjudice réel et certain en lien de causalité avec le reproche formulé,

Et l’absence de perte de chance réelle, sérieuse et raisonnable.

- EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner Monsieur Y X à 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens'.

Elle a à titre principal opposé la prescription de l’action. Elle a à titre subsidiaire contesté toute faute, n’ayant pas à émettre d’avis sur l’opportunité économique de l’opération et soutenu que le lien entre le préjudice et la faute alléguée n’était pas établi.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2021, la société Crédit immobilier de France Développement a demandé de :

'Vu l’article 1137 du code civil,

Vu les articles 1103,1104 et 1193 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,
Constater qu’aucune demande n’est dirigée à l’encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

En tout état de cause,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande Instance de la Roche sur Yon le 27 septembre 2019 en ce qu’il a déclaré irrecevables comme prescrite l’action diligentée pour dol et en responsabilité pour manquement à l’obligation d’information et de conseil

Subsidiairement,

Pour l’hypothèse incertaine dans laquelle l’annulation du contrat de prêt serait ordonnée consécutivement à l’annulation du contrat de vente immobilière,

Condamner toute partie succombantes ou toutes in solidum à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 67.845,72 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner les mêmes dans les mêmes conditions à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE la somme de 5000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner les mêmes, dans les mêmes conditions aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Yann MICHOT, Avocat au Barreau de Poitiers, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile'.

Elle a soutenu la prescription de l’action et l’absence de faute de sa part dans l’octroi d’un crédit destiné à financer l’acquisition, les manquements allégués ne lui étant pas imputables. Elle a rappelé ne pas avoir à s’immiscer dans les relations contractuelles entre le promoteur et son client.

Subsidiairement en cas de nullité de la vente, elle a demandé restitution du capital prêté et paiement à titre de dommages et intérêts des intérêts afférents sur la période litigieuse. Elle a contesté toute résistance abusive.

L’ordonnance de clôture est du 9 novembre 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2021, Y X a demandé de :

'Vu les dispositions des articles 1110, 1116, 1131, 1134, 1135, 1147, 1304, 1382, 2224 et 2234 du Code civil (ancienne rédaction)

Vu les articles L 111-1, L 121-21 et suivants, R 121-3 et suivants, L 312-12 et suivants du Code de la Consommation

Vu les dispositions du Code monétaire et financier,

Vu le règlement de l’AMF

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la Jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

[…]
DIRE Monsieur Y X recevable et bien fondé en sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture

DIRE l’appel interjeté par Monsieur Y X à l’encontre du jugement n°17/00317 prononcé le 27 septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon, bien fondé.

Y FAISANT DROIT,

' D’INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de la Roche sur Yon le 27 septembre 2019 en ce qu’il a considéré les demandes en nullité et responsabilité des appelants irrecevables pour cause de prescription et, par conséquent, les a débouté dans leurs demandes sans statuer au fond.

STATUANT A NOUVEAU SUR LE FOND

A TITRE PRINCIPAL

ANNULER l’acte de vente conclu entre la société EDELIS (anciennement AKERYS PROMOTION) et M. Y X le 18 décembre 2006, reçu par la SCP H-I Z, B A-G, Notaires associés, acte publié et enregistré aux services de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE, le 22 janvier 2007 sous les références 2007 D n° 933 Voul. 2007 P n°611, portant sur l’achat d’un bien immobilier situé dans un ensemble immobilier dénommé « Résidence la Balière » sis à […].

Cadastré sur la commune de POUZAUGES :

[…]

Lot n°34,

situé dans le bâtiment E au premier étage, un appartement de type T2 portant le n°34 du plan et les 80/10.000èmes des parties communes générale

Lot n°132,

sur le parking, un emplacement de stationnement aérien portant le n° 34 du plan et les 3/10.000 des parties communes générales.

[…]

ET EN CONSEQUENCE

ORDONNER la publication du jugement à rendre au fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE aux frais de la société EDELIS.

ORDONNER qu’il sera procédé aux modifications du fichier immobilier tenu par le service de la publicité foncière de FONTENAY LE COMTE rendues nécessaires par la résolution de l’acte de vente notarié conclu entre les concluants et la société EDELIS, aux frais de la société EDELIS.

ANNULER et, à tout le moins prononcer la résiliation du contrat de prêt souscrit par M. Y X auprès du CREDIT IMOMBILIER DE France DEVELOPPEMENT pour un montant de 114.000 euros.

ET, en conséquence des nullités ou résolutions prononcées :
ORDONNER que les parties devront être remises en l’état qui était le leur avant la souscription de l’opération d’investissement litigieuse,

ORDONNER les restitutions réciproques découlant des nullités ou résolutions prononcées, et notamment :

' La Société EDELIS devra restituer à M. Y X la somme de 114.000 €, correspondant au montant payé afin de faire l’acquisition du bien immobilier support de l’opération d’investissement, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil ;

' La Société EDELIS devra rembourser à M. Y X les montants payés par ce dernier au titre des charges de copropriété et des taxes foncières à savoir :

o Les taxes foncières réglées entre 2008 et le jour du jugement à intervenir, soit la somme de 2.906 euros à parfaire ;

o Les charges de copropriété versées par les demandeurs au titre du bien immobilier dont la vente est annulée jusqu’au jour du jugement à intervenir, soit la somme de 6.879,4 euros à parfaire ;

' M. Y X ne sera tenu de restituer le bien immobilier dont la vente est annulée à la Société EDELIS qu’à compter du jour où ladite Société aura satisfait auprès du concluant à son obligation de restituer le prix de vente de l’immeuble et rembourser la taxe foncière et les charges de copropriété versées au titre de l’immeuble.

' M. Y X devra restituer au CREDIT IMOMBILIER DE France DEVELOPPEMENT les sommes mises à leur disposition, soit la somme de 114.000 euros, étant précisé que la Société EDELIS sera condamnée à relever et garantir M. Y X de cette restitution ;

' Le CREDIT IMOMBILIER DE France DEVELOPPEMENT devra restituer à M. Y X le montant des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt acquitté arrêtés à la date du Jugement à intervenir

CONDAMNER la Société EDELIS, la Société LIINS et la SCP H-I Z, B A-G, Notaires associés, à garantir M. Y X des sommes qu’ils devront éventuellement reverser à l’administration fiscal au titre de l’avantage fiscal perçu, somme augmentée des intérêts au taux légal ;

CONDAMNER in solidum la Société EDELIS, la Société LIINS et la SCP H-I Z, B A-G, Notaires associés, à payer à M. Y X la somme de 10.000

€ à parfaire au titre de la réparation des préjudices que l’annulation de la vente laisse subsister, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

JUGER que les loyers perçus ainsi que les indemnités de carence locative resteront au bénéfice de M. Y X à titre de dommages et intérêts complémentaires. A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER in solidum la Société EDELIS, la Société LIINS et la SCP H-I Z, B A-G, Notaires associés, à payer à M. Y X la somme de 91.251,42 €, à parfaire au titre de la réparation des préjudices financiers subis par celui-ci résultant des manquements des l’intimés à leurs obligations d’informations et de conseil.

DIRE que les sommes allouées à M. Y X à titre de dommages et intérêts, porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.

CONDAMNER in solidum la Société EDELIS, la Société LIINS et la SCP H-I Z, B A-G, Notaires associés à payer à M. Y X la somme de 10.000

€ au titre de la réparation de leurs préjudices moraux .

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER l’ensemble des intimés de leurs demandes, fins et conclusions et les DIRE mal fondés,

CONDAMNER chacun des intimés au paiement de la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice subi par l’appelant du fait de la déloyauté et de la résistance abusive manifeste dont ils font preuve dans le cadre de la présente procédure,

CONDAMNER la Société EDELIS, la Société LIINS et la SCP H-I Z, B A-G, Notaires associés au paiement de la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du C.P.C. au profit de M. Y X

CONDAMNER les intimés aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir'.

Par courrier en date du 3 décembre 2021 transmis par voie électronique le même jour, la société Edelis s’est opposée à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par courrier en date du 9 décembre 2021 transmis par voie électronique le même jour, la société Liins s’est également opposée à la révocation de l’ordonnance de clôture.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR L’ORDONNANCE DE CLOTURE

L’article 802 auquel renvoie l’article 907 du même code dispose que : 'Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office'. L’article 803 du même code précise que : 'l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue', que : 'la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation’ et que : 'l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal'.

La production aux débats de deux arrêts de cours d’appel antérieurs à l’ordonnance de clôture, des 13 septembre et 26 octobre 2021, et d’une ordonnance d’un juge de la mise en état postérieure à cette ordonnance, du 16 novembre 2021, ne constitue pas une cause grave de nature à en fonder la révocation. Au surplus, les prétentions et l’argumentation de l’appelant demeurent inchangées.

Pour ces motifs, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée et les conclusions de l’appelant notifiées le 29 novembre 2021 seront déclarées irrecevables, sauf en ce qu’elles ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture.

[…].

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

1 – sur la prescription de l’action en nullité

Cette demande est fondée à titre principal sur le dol, à titre subsidiaire sur l’erreur puis l’absence de cause du contrat.

L’article 1108 ancien du code civil applicable au cas d’espèce dispose que :

'Quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention :

Le consentement de la partie qui s’oblige ;

Sa capacité de contracter ;

Un objet certain qui forme la matière de l’engagement ;

Une cause licite dans l’obligation'.

a – sur le dol

L’article 1116 ancien du code civil applicable au cas d’espèce sur lequel est fondée à titre principal la demande de nullité de la vente dispose que : 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté'.

Aux termes de l’article 1304 ancien du code civil :

'Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts'.

L’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et entrée en application le 19 juin 2008 (article 1er du code civil) dispose désormais que : 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

L’article 2234 du code civil précise enfin que : 'La prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure'.

1 – sur le prix

Le prix de vente des lots a été définitivement fixé et connu de l’appelant à la date de l’acte authentique. L’acquéreur disposait à cette date des éléments d’information nécessaires pour vérifier l’adéquation du prix du bien acquis aux valeurs contemporaines du marché immobilier local.

Le point de départ du délai de prescription, laquelle a pour finalité la sécurité juridique, ne peut être laissé à l’appréciation de l’une des parties à l’acte. Retenir qu’il court à compter du jour où la revente du bien est envisagée en abandonnerait au seul acquéreur la fixation.
La défiscalisation mise en oeuvre n’interdisait aucunement la revente du bien, seul étant perdu en cas de cession prématurée l’avantage fiscal lié à son acquisition puis sa location. Dès lors, elle ne peut être considérée avoir au sens de l’article 2234 précité fait obstacle au cours de la prescription.

Les malfaçons alléguées, certaines ayant pu faire l’objet de réserves à la livraison, relèvent de la garantie du constructeur et sont sans incidence sur l’écoulement du délai de prescription de l’action en nullité.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a retenu pour point de départ du délai de prescription de l’action en nullité pour dol la date de l’acte authentique.

2 – rentabilité locative

Le défaut de rentabilité locative du bien pouvait être perçu par l’acquéreur à l’issue de la première période de vacance locative, dès la première location du bien, le loyer perçu pouvant ne pas être celui escompté. Le délai de prescription a de ce chef commencé à courir au plus tard à compter du 30 janvier 2009. A la date de l’acte introductif d’instance, le délai quinquennal de prescription était expiré.

3 – récapitulatif

L’acte introductif d’instance ayant été délivré postérieurement à l’expiration du délai de prescription de 5 années, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en nullité pour dol de la vente, prescrite.

b – erreur

L’article 1110 ancien du code civil applicable au cas d’espèce dispose que : 'L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet'.

L’erreur consisterait en l’acquisition d’un bien qui n’était pas celui que l’acquéreur croyait acheter. Le délai de prescription de l’action en nullité, que l’erreur ait porté sur les caractéristiques du bien, le prix de vente ou la rentabilité locative a, pour les motifs qui précèdent, couru respectivement à compter de la date de livraison, de l’acte authentique ou de la première location.

Le délai de prescription était également expiré à la date de l’assignation.

c – cause

L’article 1131 ancien du code civil dispose que : 'L’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet', l’article 1132 que : 'La convention n’est pas moins valable, quoique la cause n’en soit pas exprimée’ et l’article 1133 que : 'La cause est illicite, quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes moeurs ou à l’ordre public'.

1 – cause de l’obligation

Dans un contrat synallagmatique, la cause de l’obligation de l’une des parties est l’engagement de l’autre partie. Au cas d’espèce, la contrepartie du paiement du prix de vente était la livraison du bien. L’acquéreur pouvait à la date de la livraison apprécier l’éventuelle absence de cause de son obligation. L’acte introductif d’instance ayant été délivré plus de 5 années après la livraison du bien, l’action en nullité pour absence de cause de l’obligation était prescrite.
La cause du contrat est la cause impulsive et déterminante ayant conduit l’acquéreur à conclure la vente. Au cas d’espèce, la cause du contrat était pour lui la réalisation d’un investissement immobilier, éventuellement défiscalisé à supposer que ce point fût entré dans le champ contractuel.

L’acquéreur était en situation d’apprécier l’absence de cause du contrat au plus tard à la date de première location du bien. A la date de l’acte introductif d’instance, le délai de prescription était expiré et l’action dès lors prescrite.

Il sera ajouté au jugement en ce que l’action en nullité pour erreur sur la substance ou absence de cause est également prescrite.

2 – sur la prescription de l’action en responsabilité

L’article 2262 ancien du code civil disposait que : 'toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi'. L’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile et entrée en application le 19 juin 2008 (article 1er du code civil) dispose désormais que : 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

L’article 2222 de ce code dans sa rédaction issue de la loi précitée précise que :

'La loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure'.

Un manquement au devoir de conseil et d’information est allégué.

a – à l’égard du notaire

Le notaire instrumentant est tenu de veiller à l’efficacité de l’acte qu’il dresse. Le manquement à son devoir d’information et de conseil s’apprécie à la date de l’acte. Par application de l’article 2224 précité, le délai de prescription de l’action en responsabilité a commencé à courir à partir du jour où l’appelant a eu ou a pu avoir connaissance des faits dommageables, soit au plus tard à la date de première location du bien, l’acquéreur disposant alors des éléments d’information nécessaires (sur le prix, sur la rentabilité notamment locative de l’investissement) pour apprécier le manquement du notaire. L’acte introductif d’instance a été délivré postérieurement à l’expiration du délai de prescription de 5 années. Il n’est justifié d’aucune cause d’interruption ou de suspension de ce délai. Il s’ensuit que l’action était prescrite à la date de délivrance de l’assignation.

b – à l’encontre de la société Edelis et de son mandataire

Le délai de prescription de l’action en responsabilité a commencé à courir au plus tard à la date de première location du bien acquis, l’acquéreur disposant alors des éléments d’information nécessaires pour apprécier le manquement du promoteur et de son mandataire.

A la date de délivrance de l’assignation, le délai de 5 années était expiré. L’action en responsabilité était également prescrite.
Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité exercée à l’encontre du notaire, du promoteur et de son mandataire.

C – SUR LES DEMANDES PRESENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié les indemnités dues sur ce fondement par l’appelant.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimées de laisser à leur charge les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leurs demandes formées de ce chef pour les montants ci-après précisés.

[…]

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant. Ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Jérôme Clerc, Maître D E F et Maître Yann Michot.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

DECLARE en conséquence irrecevables les conclusions de l’appelant notifiées par voie électronique le 29 novembre 2021 et les pièces nouvelles produites, sauf en ce qu’elles sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture ;

CONFIRME le jugement du 27 septembre 2019 du tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon ;

y ajoutant,

DECLARE irrecevable comme prescrite l’action en nullité de la vente pour erreur sur la substance ;

DECLARE irrecevable comme prescrite l’action en nullité de la vente pour absence de cause ;

CONDAMNE Y X à payer en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

- 1.000 € à la société Edelis ;

- 1.000 € à la société Liins ;

- 1.000 € à la scp B A-G ;

- 1.000 € au Crédit immobilier de France Développement ;

CONDAMNE Y X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Jérôme Clerc, Maître D E F et Maître Yann Michot.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, 1. L M N O

[…]

2 – cause du contrat