RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 01 Juillet 2021

(n° 150 , 28 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/08503 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CB64O

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 11 Mai 2020 par le tribunal judiciaire de Évry RG n° 19/00026

APPELANTS

Monsieur AC BL Z

[…]

[…]

Madame AD BU BV Z

[…]

[…]

Madame AE BW BX Z épouse X

[…]

[…]

Monsieur AF CC AW BR Z

[…]

28700 SAINT-SYMPHORIEN

Monsieur AG BR BL CD Z

[…]

[…]

Madame AH BW BY Z épouse de Y

[…]

[…]

Tous représentés par M^e Claudine COUTADEUR de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés – DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06

INTIMÉES

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[…]

Courcouronnes

[…]

représentée par M^me BZ-CA CB en vertu d’un pouvoir général

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE BI

[…]

[…]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par M^e Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mai 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président,

Gilles MALFRE, conseiller

Valérie MORLET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

Par arrêté du 7 septembre 2016, la Préfète de l’Essonne a déclaré d’utilité publique, au profit de

l’Etablissement Public Foncier d’Ile de BI (EPFIF) le projet d’aménagement du secteur de la Bonde, sur le territoire des communes de Champlan, Chilly-Mazarin et Massy.

Par arrêté du 29 janvier 2018, la Préfète de l’Essonne a déclaré cessibles au profit de l’EPFIF, les parcelles de terrains situées sur la commune de Massy nécessaires à l’opération ci-dessus dont celles situées Nationale 20, cadastrées section AO n° 209 et 126 d’une superficie totale de 9 315 m², appartenant en indivision à Monsieur AC Z, Madame AD Z, Madame AE Z, Monsieur AF Z, Monsieur AG Z, Madame AH Z (les consorts Z).

Par ordonnance du 26 mars 2018, le juge de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance d’Evry a déclaré expropriées au profit de l’EPFIF les parcelles visées dans la procédure.

Les consorts Z n’ayant pas donné de suite à son mémoire valant offre d’indemnisation et aucun accord n’étant intervenu dans le délai d’un mois prévu à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, l’EPFIF, par requête parvenue au greffe le 28 janvier 2019, a saisi le juge de l’expropriation de l’Essonne aux fins de fixation de la valeur du bien.

Par jugement du 11 mai 2020, après transport sur les lieux le 16 septembre 2019, celui-ci a :

— fixé à la somme de 62.479 €, en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par l’ EPFIF aux consorts Z pour la dépossession des parcelles cadastrées section AO n° 209 et 126 sur la commune de Massy (9l) ;

— dit que la somme de 62.479 € se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 55.890 € [ 9 315 m² x 6 €] ;

— indemnité de remploi : 6.589 € ;

— condamné l’EPFIF à verser aux consorts Z la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit que les dépens seront laissés à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de BI en application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation.

Les consorts Z ont interjeté appel le 29 juin 2020.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

—  déposées au greffe, par, les consorts Z, appelants, le 23 septembre 2020, notifiées le 29 septembre 2020 (AR du 30 septembre 2020) et le 17 mars 2021, notifiées le 18 mars 2021 (AR du 19 mars 2021) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— dire les consorts Z recevables et bien fondés en leurs écritures ;

— infirmer le jugement relativement à l’indemnité de dépossession foncière et la fixer comme suit :

— pour les parcelles cadastrées section AO n° 209 et 126 : 558.900 € d’indemnité principale et 56.890 € pour l’indemnité de remploi, soit un total de 615.790 € ;

— condamner l’EPFIF à payer aux consorts Z une somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile’ ;

—  adressées au greffe, par l’EPFIF, intimé, le 9 novembre 2020, notifiées le 10 novembre 2020 (AR des 12 et 13 novembre 2020) et le 24 novembre 2020, notifiées le 27 novembre 2020 (AR du 30 novembre 2020) aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— Confirmer la décision de première instance en ce que le Tribunal a fixé l’indemnité principale à 55.890 €' ;

— fixer l’indemnité principale à 55.890 € et l’indemnité de remploi à 6.589 €, soit un total de 62.479 €.

—  adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 17 décembre 2020, notifiées le 18 décembre 2020 (AR du 22 décembre 2020) aux termes desquelles il demande à la cour de :

— fixer l’indemnité de dépossession à 55.890 € et l’indemnité de remploi à 7.589 €, soit un total de 63.479 €.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Les consorts Z font valoir que’ ;

— Sur la date de référence fixée au 2 mars 2012 par le Juge de l’expropriation de l’Essonne';

— Sur l’atteinte disproportionnée au droit de propriété, la Cour européenne des droits de l’Homme a jugé que l’expropriation ne devait pas entraîner une atteinte disproportionnée au droit de propriété prévu par l’article 1^er du Protocole additionnel n°1 à la CEDH. Dans un arrêt Dervaux c. BI du 4 novembre 2010, cette atteinte est constituée s’il n’existe pas un «'rapport raisonnable'» entre le but poursuivi et les moyens employés, ou lorsque l’exproprié subit une «'charge spéciale et exorbitante'», en bénéficiant d’une indemnisation disproportionnée avec la valeur réelle du bien. Dès lors, l’absence de prise en compte de la situation privilégiée des parcelles, plus favorable que leur simple zonage, revient à méconnaitre l’article 1^er du protocole n°1 de la CEDH. La Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion dans un arrêt du 25 avril 2016 vérifie si la fixation de la date de référence en ZAD ne prive pas l’exproprié d’une indemnisation «'raisonnablement en rapport avec la valeur de son bien'». La fixation erronée de la date de référence au 2 mars 2012, et l’appréciation qui en découle, aboutissent à fixer une indemnité sous-évaluant manifestement la valeur des parcelles expropriées, et ce contrairement à l’article 1^er du Protocole additionnel n° 1 à la CEDH, lequel suppose que l’indemnité de dépossession soit proportionnée avec la valeur réelle du bien.

— Sur l’atteinte à l’article 14 de la CEDH et au principe de non-discrimination, l’évaluation à la date de référence proposée par l’expropriant expose les expropriés à une discrimination manifeste entre des propriétaires de parcelles situées dans le même secteur géographique, entre des propriétaires de parcelles pourtant situées dans l’emprise d’une seule et même DUP et entre des parcelles appartenant pourtant à un seul et même propriétaire. Les parcelles expropriées constituent une unité foncière et ne sauraient être évaluées que de façon homogène et identique. Dès lors, l’indemnité fixée est injustifiée en ce qu’elle viole l’article 14 de la CEDH et devra donc être réformée en appel’ ;

— Sur la qualification en situation très privilégiée des parcelles expropriées, le jugement aurait dû valoriser les caractéristiques des parcelles expropriées. La Cour de Cassation retient la notion de situation privilégiée qui doit s’apprécier en considération des caractéristiques objectives de situation des biens. La Cour d’appel de Paris a également reconnu qu’une valeur intermédiaire existait entre la valeur des terres agricoles et celles de terrains à bâtir. C’est ainsi que certaines situations sont considérées comme privilégiées [Pièces n° 16 à 19]. Or, en l’espèce, les parcelles expropriées sont

situées à un emplacement hautement stratégique, pourvu en équipements publics et à proximité des réseaux de transports. Ainsi, les parcelles auraient dû être considérées et évaluées comme des terrains en situation très privilégiée ;

— Sur la valeur vénale, n’est pas contestée la méthode d’évaluation par comparaison ;

— Sur la critique de la valeur retenue par le jugement querellée, le jugement sera censuré en ce qu’il a exclusivement raisonné sur la base des accords dont l’expropriant se prévalait et que les montants retenus se révèlent inadaptés à l’évaluation des parcelles ;

— Sur l’absence de prise en compte des caractéristiques objectives de situation des parcelles, elles présentent toutes les caractéristiques permettant de bénéficier de la qualification de terrain en situation privilégiée ;

— Sur la mise à l’écart injustifiée des éléments de comparaison dont se prévalaient les expropriés, le jugement a refusé de prendre en compte les éléments de comparaison produits par les expropriés correspondant à des décisions judiciaires relatives à des expropriations réalisées sur la commune de Massy [Pièces n° 1 et 2] ;

— Sur la discrimination subie par les propriétaires du secteur de la Bonde vis-à-vis du reste du département de l’Essonne, les expropriés se prévalent d’éléments situés sur le département de l’Essonne [Pièces 3 à 7 et 20 à 26]. Il ressort une valeur des parcelles situées en zone AU comprise entre 25 et 87 €/m² ;

Ainsi, l’indemnité de dépossession foncière devra être fixée sur la base d’un prix de 45 €/m² en valeur occupée en situation privilégiée et de 60 €/m² en valeur occupée pour les parcelles devant être valorisées en raison de leur situation très privilégiée, se trouvant à proximité des réseaux publics d’eau potable, d’électricité et d’assainissement, de l’urbanisation, et disposant de façade(s) sur voie ;

Dans un second jeu de conclusions :

— Sur la critique de la valeur retenue par le jugement querellée, l’expropriant se limite à produire des références dans le secteur de la Bonde, qu’il a obtenu sur un marché captif, sous DUP. S’agissant du Commissaire du Gouvernement, celui-ci élabore une distinction injustifiée entre des parcelles situées en zone à urbaniser, selon qu’elles sont en zone 0 AU ou 1 AU.

L’EPFIF répond que ;

— Sur la date de référence, en vertu des articles L. 213-4 et L. 213-6 du Code de l’urbanisme, celle-ci doit être fixée au 2 mars 2012 ;

— Le bien exproprié ne serait plus situé dans une Zone d’Aménagement Différée ; En vertu de l’article L. 213-6 alinéa 2 du code de l’urbanisme, il importe peu que la ZAD n’ait pas été renouvelée, la date de référence est bien celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, soit le 2 mars 2012, date de publication de l’acte portant création du périmètre provisoire de la ZAD ;

— Sur la prétendue atteinte disproportionnée au droit de propriété, la Cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 28 février 2017, EPFIF c. Madame AI R., a jugé que l’article L. 213-4 a) du Code de l’urbanisme fixant la date de référence à la date de publication de l’arrêté de création d’une ZAD, n’était pas contraire à l’article 1^er du Protocole additionnel n°1 ;

— Sur la prétendue atteinte au principe de non discrimination, faire droit à la demande des expropriés reviendrait à considérer d’une part, que tous les terrains situés au sein d’un même département auraient la même valeur, et d’autre part, que tous les terrains d’un même propriétaire devraient être

valorisés de la même manière, quelle que soit leur situation d’urbanisme ;

— Sur la valeur unitaire du bien ;

— Sur les prétentions des expropriés’ ;

— Sur la situation prétendument « très privilégiée'» de la parcelle expropriée’ ; l’examen d’une situation privilégiée dont la parcelle expropriée bénéficierait n’a de sens et ne vaut que lorsqu’il n’existe pas de références concernant des biens comparables situés dans le périmètre de l’opération d’expropriation. Or, toutes les références concernent des biens qui ne sont pas situés dans le périmètre de l’opération et même, pour 5 d’entre elles sur d’autres communes que Champlan, Chilly-Mazarin et Massy, à des distances allant de 14 km à 30 km’ ; il existe de nombreuses références concernant des biens situés en zone agricole dans le périmètre de l’opération ou à proximité immédiate : Dans le périmètre de l’opération, 31 acquisitions ou accords d’indemnisation, desquels il résulte une valeur moyenne du terrain situé en zone agricole allant de 2,5 €/m² (zone N) à 2,6 €/m² (zone A) ; 9 d’entre elles, pour des valeurs de 2 €/m², étaient citées par le Commissaire du Gouvernement dans le cadre de la procédure de première instance’ ; de plus, 18 jugements définitifs sont intervenus au sein de la ZAD de La Bonde. Le juge de première instance a retenu les valeurs unitaires de, pour les zones A et NC, 2 €/m² à 6,17 €/m², et pour la zone 0 AU, de 11 €/m² à 13,50 €/m²' ; le débat sur le caractère «'particulièrement privilégié'» ou simplement « privilégié'» n’a pas lieu d’être’ ; En outre, la situation de la parcelle dont il s’agit ne peut être considérée comme aussi privilégiée que le voudrait les expropriée et ce, en raison notamment de la présence de l’aéroport d’Orly à proximité immédiate [Pièce n ° 46]' ;

— Sur le prétendu marché contraint de l’EPFIF’ ; La Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel doivent être pris en considération les accords passés par l’expropriation pour les besoins de l’opération déclarée d’utilité publique dont il a la charge [Cass., 3^e civ., 13 novembre 2003, n°02-70119)]' ; L’EPFIF est parvenu à 31 accords amiables, avec notamment plusieurs indivisions, ce qui représente près de 73 personnes (privées). Il n’est pas sérieux dans ces conditions de considérer que tous les propriétaires concernés auraient été influencés par l’EPFIF et que, par suite, les valeurs retenues ne reflèteraient pas des valeurs de marché’ ; ces affirmations sont d’autant moins sérieuses que l’expropriant se prévaut en outre de 18 jugements définitifs (soit 24 personnes) rendus dans le cadre de la ZAD de la Bonde’ ;

— Sur la prétendue discrimination des propriétaires du secteur de la Bonde par rapport au reste du département de l’Essonne, l’application de la méthode d’évaluation par comparaison commande de comparer les biens expropriés avec des biens de même consistance matérielle et juridique et situés à proximité de ceux-ci. La valeur d’un terrain dépend également de son environnement immédiat. En l’occurrence, les parcelles en cause sont situées à proximité immédiate d’un aéroport et jouxtent une autoroute. Ces éléments constituent des facteurs de moins-value dont il doit être tenu compte.

— Sur les références des expropriés’ ; les motifs d’exclusion sont incontestables et les nouvelles références produites ne permettent pas de justifier ses demandes indemnitaires. En effet, les références portant sur des terrains situés à Massy sont très anciennes et les références portant sur des biens situés sur le territoire d’autres communes sont parfois très éloignées des parcelles à évaluer’ ;

— Sur l’offre de l’EPFIF’ ; Il ressort de l’ensemble de ces termes de comparaison que les 31 acquisitions ou accords d’indemnisation ont été conclus, desquels il résulte une valeur moyenne du terrain situé en zone agricole allant de 2,5 €/m² (zone N) à 2,6 €/m² (zone A) ;

— En dehors du périmètre de la DUP, mais à proximité immédiate, sur les communes de Ballainvilliers, Morangis, Wissous et Saulx les Chartreux (références citées par le Commissaire du Gouvernement) : 7 ventes font ressortir une valeur allant de 2 à 6 €/m² ;

—  18 jugements définitifs sont intervenus au sein de la ZAD de La Bonde. Le juge de première instance a retenu les valeurs unitaires pour les zones A et NC de 2 €/m² à 6,17€/m², et pour la zone 0 AU, de 11 €/m² à 13,50 €/m²' ;

— Il est demandé à la Cour d’appel de Paris de confirmer la décision de première instance';

Le Commissaire du Gouvernement soutient que’ ;

— Les termes cités par les expropriés sont pour la plupart en zone AU. Ainsi, il ressort qu’aucune mutation citée n’est dans un zonage au PLU identique au bien exproprié, soit la zone 0 AU. Or, la méthode de comparaison suppose que les termes pris comme référence soient comparables aux biens à exproprier.

— L’offre de l’expropriant se base sur des accords amiables conclus sur le secteur de la Bonde entre décembre 2014 et décembre 2017 à 2 €/m² pour les terrains situés en zone A ou Nc et, à des prix compris entre 10 €/m² et 13,50 €/m² pour les terrains situés en zone 0 AU. Des actes d’adhésions sont également produits à des prix compris entre 11 et 13 €/m² pour la zone 0 AU et compris entre 3 et 4,17 €/m² pour la zone A et entre 2 et 3 €/m² pour la zone Nc. Les mutations et accords concernent des parcelles du même secteur géographique et situées dans les mêmes zonages que les biens expropriés. Elles sont à ce titre comparables’ ;

— Il sera repris les termes de comparaison cités par le Commissaire du Gouvernement en première instance. Concernant les terrains classés en zone 0 AU, au sein de la ZAD de la Bonde, les accords amiables intervenus pour des parcelles enclavées sont compris entre 8 et 13,16 €/m². Concernant les parcelles disposant d’un accès à la voirie, les valeurs sont comprises entre 10 et 13,49 €/m². Ainsi, il est demandé de confirmer le prix retenu de 12 €/m²' ;

— Les termes proposés par les expropriés sont non comparables car pour la plupart relatifs à des zones à urbaniser constructibles dans le cadre d’une opération d’ensemble. Il ressort qu’aucune mutation citée par les exproppriés n’est située dans un zonage au PLU identique à celui des biens expropriés, soit la zone 0 AU, zone ne permettant aujourd’hui aucune construction. L’indemnisation demandée à hauteur de 45 €/m² apparaît ainsi non justifiée';

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 29 juin 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de Consorts Z du 23 septembre 2020, de l’EPFIF du 9 novembre 2020 et du commissaire du gouvernement du 17 décembre 2020 déposées ou adressées au greffe dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai en réplique et récapitulatives des Consorts Z du 17 mars 2021 et les pièces nouvelles N°30 à 34 sont de pure réplique aux conclusions des intimés ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

- Sur la recevabilité de l’appel

L’appel du 29 juin 2020 est limité à la fixation du montant de l’indemnité de dépossession,, mais avec l’indication que cette indemnité de calcul forme un tout indivisible et que l’appel intègre tous les chefs du jugement qui y sont relatifs.

Aux termes de l’article R311'29 du code de l’expropriation sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R 311'19, R311'22 et R312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation est régie par les dispositions du titre 6 du livre 2 du code de procédure civile.

En conséquence, l’ article 901 4° du code de procédure civile qui dispose que la déclaration d’appel est faite par acte contenant, outre les mentions prescrites par l’article 58, et à peine de nullité les chefs de jugement expressément critiqués auxquels l’ appel est limité, sauf si l’appel tend à l’ annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible, est applicable.

En l’espèce, la discussion concerne l’article L322'2 du code de l’expropriation sur la date de référence, qui est indivisible par rapport au chef du jugement expressément critiqué, à savoir la fixation du montant de l’indemnité de dépossession ; l’appel est donc recevable.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en BI, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés

à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel des consorts Z porte sur la date de référence avec une demande d’inconstitutionnalité du second alinéa de l’article L213-6 du code de l’urbanisme dans le cadre du contrôle de conventionnalité au regard de la Convention de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales, en raison de l’atteinte disproportionnée au droit de propriété protégé à l’article 1° du premier protocole additionnel à la CEDH et l’atteinte à l’article 14 de la CEDH et au principe de non discrimination. consorts Z sollicite une réformation sur le montant de l’indemnité principale avec une valeur de 45 €/m² en valeur occupée en situation privilégiée et de 60 €/m² pour les parcelles devant être valorisées en raison de la situation très privilégiée, se trouvant à proximité des réseaux publics d’eau potable, d’électricité et d’assainissement, de l’urbanisation, et disposant de façade(s) sur voie.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 11 mai 2020.

- Sur le contrôle de conventionnalité

A. sur l’article 1° du Premier protocole additionnel à la CEDH

Les consorts Z soulèvent l’inconventionnalité du second alinéa de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, sur le fondement de l’article premier du protocole additionnel à la CEDH qui énonce que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Sur ce fondement, la Cour Européenne des Droits de l’Homme a jugé que l’expropriation ne devait pas entraîner une atteinte disproportionnée au droit de propriété ; cette atteinte est constituée s’il n’existe pas un « rapport raisonnable » entre le but poursuivi et les moyens employés (CEDH, 4 novembre 2010, Dervaux contre BI numéro 40 975/07, paragraphe 49) ou lorsque l’exproprié subit une « charge spéciale et exorbitante », en bénéficiant d’une indemnisation disproportionnée avec la valeur réelle du bien ; la CEDH considère également que « sans le versement d’une somme raisonnablement en rapport avec la valeur du bien », une privation de propriété constitue normalement une atteinte excessive (CEDH, 9 décembre 1994, numéro 13092/87 les Saints monastères contre Grèce) ; plus récemment, la cour a considéré que viole le droit de propriété garanti par l’article premier du protocole numéro un de la Convention Européenne des Droits de l’Homme l’expropriant qui ne tient pas compte, dans son indemnisation, de la situation du terrain et de « ses caractéristiques réelles » (CEDH, 17 novembre 2015, numéro 28 976/05, Preite contre Italie) ; dans cette espèce, la cour avait considéré que les juridictions nationales ne tenaient pas suffisamment compte de la diversité des situations, en méconnaissant les différences résultant notamment de la configuration des lieux, ce qui ne permettait donc pas de calculer une indemnité d’expropriation en rapport avec la valeur marchande du terrain et que, partant, la cour considère que les juridictions nationales ne peuvent s’affranchir des lois du marché et que dès lors, l’absence de prise en compte de la situation privilégiée des parcelles, plus favorable que leur simple zonage, revient à méconnaître l’article premier du protocole numéro à la Convention Européenne des Droits de l’Homme ; de manière générale, s’agissant de l’expropriation, la cour rappelle qu’une telle mesure doit ménager un « juste équilibre » entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu et en particulier, il doit exister un rapport

raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé par toute mesure privant une personne de sa propriété (CEDH, 9 décembre 1994 numéro 13092/87, les Saints Monastères contre Grèce, paragraphe 70) ce rapport d’équilibre est rompu « si la personne concernée a eu à subir une charge spéciale et exorbitante » (CEDH, 21 février 1986, numéro 87 93/79, B et autres contre Royaume-Uni).

En l’espèce, les expropriés considèrent qu’en ne tenant pas suffisamment compte de la situation privilégiée des terrains, le jugement a méconnu la Convention Européenne des Droits de l’Homme ; suivant cette jurisprudence, s’agissant de la date de référence d’un bien situé dans une ZAD, la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion dans un arrêt du 25 avril 2016 numéro 15/00 516 a pu considérer : « lors de la publication de la ZAD le 15 mai 2001, la parcelle étant en zone NA, non constructible, au regard du POS approuvé le 17 février 1983. Ultérieurement est intervenu le PLU de la commune de Saint-Paul le 27 septembre 2012 qui classe toujours ce terrain en zone inconstructible en zone AU1 est-AU1 ; s’il revient à la juridiction de vérifier si l’exproprié n’a pas subi une charge excessive du fait de l’expropriation, il reste établi que la parcelle HN 25 reste inconstructible et la vérification de la cour portera sur une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien » ; la cour d’appel vérifie donc, à la manière de la Cour Européenne, si la fixation de la date de référence en ZAD ne prive pas l’exproprié d’une indemnisation « raisonnablement en rapport avec le bien » ; la Cour de cassation, saisi d’un pourvoi sur cet arrêt, a confirmé récemment la cour d’appel (3^e, 12 octobre 2017, numéro 16'20 966) ; dès lors, il résulte du texte et de la jurisprudence susvisée que la fixation d’une date de référence qui prive le bien situé en ZAD d’une indemnisation raisonnablement en rapport avec sa valeur méconnaît le droit de propriété de l’ exproprié ; l’article L213'6 du code de l’urbanisme est contraire aux dispositions de l’article L212-2'du code de l’urbanisme qui prévoit que dans les zones d’aménagement différé, un droit de préemption peut être exercé pendant une période de 6 ans renouvelable et cet alinéa conduit ainsi à une atteinte disproportionnée au droit de propriété, les opérations publiques d’aménagement sont menées avec un coût des opérations d’aménagement que le juge de l’expropriation ne peut jamais réellement connaître, surtout quand la DUP a pour objectif une réserve foncière qui est fondée notamment sur l’estimation sommaire des dépenses effectuées par les Domaines, qui est systématiquement en dessous de la réelle valeur des biens surtout si un zonage défavorable est maintenu. Le jugement retient pour date de référence le 2 mars 2012, date à laquelle a été édité l’acte portant création du périmètre de la ZAD, or l’arrêté préfectoral portant création d’une zone d’aménagement différé daté du 18 juillet 2012 prévoit, conformément à l’article L 212-2-1 du code de l’urbanisme, que le droit de préemption pourra être exercé jusqu’au 2 mars 2018 dans le périmètre de la zone d’aménagement différé délimité par cet arrêté (pièce numéro 11) ; c’est à la date de la décision de première instance que le juge doit apprécier la date de référence (cassation 3^e civile, 12 octobre 2017, numéro 16'20 966 : pièce numéro 12) ; à cette date, le bien exproprié n’était plus compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé et le tribunal a fait une inexacte application des dispositions combinées des articles L213'4 et L322'2 du code de l’expropriation ; la dernière révision du PLU de Massy datant de septembre 2016, avec pour objectif de mettre en cohérence le PLU avec l’opération d’intérêt national Paris Saclay en permettant le projet d’extension à long terme de la zone économique Massy Europe et cette révision a étendu la zone OAU aux parcelles expropriées à travers l’intégration d’une zone A, de sorte qu’il n’existe plus à Massy de zone agricole (pièce numéro 13) ; la date de cette révision, à laquelle les biens ont été classés en zone AU et sont donc entrés dans le périmètre du droit préemption, constitue donc la date de référence ; en ce sens, la fixation erronée à la date de référence au 2 mars 2012 aboutit à fixer une indemnité sous-évaluant manifestement la valeur des parcelles classées à cette date en zone A, et ce contrairement l’article 1P1 de la Convention, lequel suppose que l’indemnité de dépossession soit proportionnée avec la valeur réelle du bien.

L’EPFIF rétorque que c’est bien en l’espèce la date du 2 mars 2012 qu’il y a lieu de retenir comme date de référence, en application de l’alinéa 2 de l’article L 213'6 du code de l’urbanisme qui n’est en rien contraire à l’article premier du protocole additionnel à la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales.

Le commissaire du gouvernement indique que le débat sur la conventionnalité de l’alinéa 2 de l’article L213- 6 du code de l’urbanisme constitue un point juridique qui ne rentre pas dans ses attributions.

L’article L213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4.

L’alinéa 2 de cet article issu de la loi numéro 2017'257 du 28 février 2017, article 40, ajoute que lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien a été soumis, en application de l’article L212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Selon ce dernier texte, la date de référence prévue à l’article L13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour les biens compris dans le périmètre d’une ZAD est :

I) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité du périmètre provisoire,

II) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité,

III) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé.

Cette loi susvisée modifie donc la date de référence prise pour l’évaluation des biens inclus dans une ZAD ou un périmètre provisoire en supprimant la période d’un an antérieur à la création de la zone et permettant de geler rétroactivement la valeur des biens.

La date de référence doit s’apprécier à la date de la décision de première instance, comme indiqué par l’exproprié, soit en l’espèce le 11 mai 2020.

En l’espèce, à cette date, soit 6 ans après la publication de l’acte portant création du périmètre provisoire de la ZAD, celle- ci a expiré et entre-temps, le 7 septembre 2016, est intervenue la déclaration d’utilité publique, date à laquelle la parcelle concernée était toujours soumise au droit de préemption applicable dans le périmètre de la ZAD de la Bonde.

L’expropriation étant une atteinte au droit de propriété constitutionnellement protégée, il convient de rechercher, comme demandé par l’exproprié, si, en fixant la date de référence conformément aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article L213-6 du code de l’urbanisme au 2 mars 2012, si celui- ci n’a pas été privé d’une plus value générée par son bien en raison d’un délai déraisonnable intervenu depuis la date de publication de la ZAD de la Bonde.

Les dates suivantes ne sont pas contestées :

— création de la ZAD de la Bonde : 2 mars 2012 ;

— DUP : 7 septembre 2016 ;

— ordonnance d’expropriation : 26 mars 2018 ;

— jugement du 11 mai 2020 : appréciation de la date de référence.

Par arrêt du 21 octobre 2010 numéro 10'40038, la Cour de cassation a jugé que ne présente pas un caractère « sérieux » la question de la constitutionnalité du I de l’article L 13'15 du code de l’expropriation dès lors que la règle de l’indemnisation des terrains qui ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir à la date de la décision de première instance, en fonction de leur usage effectif à la date de référence, est « destinée à assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain, et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation ». Par arrêt du 10 juillet 2012 numéro 12'40044, la Cour de cassation se fondant sur des motifs identiques a considéré qu’il n’y avait pas lieu de renvoyer au conseil constitutionnel la question de la constitutionnalité des dispositions de l’article 6'I-1° de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris modifiant le premier tiret du a) de l’article L213-4 du code de l’urbanisme définissant la date de référence prévue à l’article L 13'15 du code de l’expropriation.

Le contrôle de conventionnalité au regard de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales s’applique comme suit :

'l’applicabilité du droit invoqué : l’atteinte alléguée rentre dans le champ d’application des droits ou libertés protégées par la Convention

'l’ingérence dans l’exercice du droit : le texte de l’article L 213- 6 alinéa 2 du code de l’urbanisme est de nature à priver les consorts Z du droit qu’ils tiennent de l’article premier du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales

'base légale de l’ingérence : cette ingérence est prévue par la loi, puisqu’elle résulte de l’application de l’article L 213-4 alinéa 2 du code de l’urbanisme ;

'la légitimité du but poursuivi : l’ingérence poursuit un but légitime, s’agissant de la satisfaction de l’intérêt général et l’utilité publique

'le contrôle de proportionnalité : il s’agit de déterminer si l’ ingérence dans le droit des consorts Z est proportionnée et respecte un « juste équilibre » entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs des droits de l’individu.

L’alinéa 2 de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme a été introduit par la loi n°2017'257 du 28 février 2017 relative au statut du Grand Paris et à l’aménagement métropolitain (article 40 de la loi) ; comme l’indique l’EPFIF l’exposé des motifs du projet de loi soumis au Sénat est le suivant : « l’article 33 (devenu 40 par la suite) modifie la date de référence applicable pour la fixation des indemnités d’expropriation s’agissant de biens situés, à la date de déclaration d’utilité publique (DUP), dans le périmètre de zone d’aménagement différé (ZAD) ayant pris fin au moment où le juge de l’expropriation rend sa décision.

La date de référence, à laquelle est appréhendé soit l’usage effectif des immeubles ne constituant pas des terrains à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit leur constructibilité légale et effective, vise à garantir que les indemnités d’expropriation n’intègrent pas la valorisation des biens résultant de l’annonce des projets donnant lieu à expropriation.

La date de référence de droit commun en matière d’expropriation est la date correspondant à un an avant la date d’ouverture de l’enquête préalable à la DUP ou, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant

public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ». Toutefois, lorsque à la date du jugement, le bien se trouve situé dans le périmètre d’une ZAD, cette date (articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme) est antérieure et correspond à la date de publication de l’acte ayant créé cette ZAD, ce qui est de nature à mieux garantir le respect du principe susmentionné. Mais une fois la ZAD expirée, le droit commun s’applique à nouveau.

Ainsi, dans le cadre d’une même DUP ayant pris effet sur un périmètre situé dans une ZAD, la date de référence applicable à la date du jugement peut glisser dans le temps, occasionnant un relèvement très sensible des niveaux d’indemnités fixées par le juge. Il en va de même si cette ZAD a été renouvelée après la date à laquelle est intervenue la DUP. Cette rupture peut renchérir le coût des opérations d’aménagement de plusieurs dizaines de millions d’euros et générer des différences de traitement arbitraires entre propriétaires, contraires au principe d’égalité devant les charges publiques.

Il convient donc, dans le cadre d’une même DUP prenant effet sur un secteur situé dans un périmètre de ZAD, de prolonger l’effet de cette ZAD, lorsque celle-ci a pris fin ou a été renouvelée, pour la détermination de la date de référence applicable. Dès lors que la DUP est intervenue dans un périmètre de ZAD, la date de référence attachée à cette ZAD (date à laquelle a été pris l’acte créant la ZAD ou le périmètre provisoire de la ZAD) continuera ainsi de prévaloir pour les biens faisant l’objet d’une expropriation sur le fondement de la DUP dont l’utilité publique a été appréciée dans ce cadre ».

Dans l’arrêt CEDH Motais de Narbonne contre BI du 2 juillet 2002, la cour a considéré que : « les requérants exposent, sans être contredits par le gouvernement, que la valeur du terrain litigieux a notablement augmenté au cours des 19 années qui ont suivi l’expropriation ; ils produisent diverses documents étayant cette thèse. Ledit terrain a donc engendré une plus-value, dont ils se sont trouvés priver pour l’essentiel….

Bref, dans les circonstances particulières de leur cause, les requérants sont fondés à soutenir qu’ils ont été indûment privés d’une plus-value engendrée par le bien exproprié et ont, en conséquence, subi une charge excessive du fait de l’expropriation litigieuse. Partant, il y a violation de l’article premier du protocole numéro un".

La loi du 3 juin 2010 a réduit de 14 à 6 ans la durée d’exercice du droit de préemption et a mis fin au plus tard 6 ans après son entrée en vigueur aux ZAD créées avant celle-ci, alors que les ZAD pouvaient avoir une durée de 14 ans ; cette réduction de la durée des ZAD ne figurait pas dans le projet de loi présenté par le gouvernement et est issue d’un amendement parlementaire adopté par la commission spéciale du Sénat, destiné à rendre le dispositif de l’article 6 de la loi « pleinement conforme au droit de propriété », en compensant la cristallisation de la date de référence à la date de création de la pré -ZAD ou à défaut, de la ZAD, par la réduction de la durée des ZAD.

En l’espèce, l’acte portant création du périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde a été publié le 2 mars 2012, l’arrêté déclaratif d’utilité publique est en date du 7 décembre 2016, et est valable 5 ans ; en application de l’alinéa 2 de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, la ZAD de la Bonde produira effet quant à la détermination de la date de référence jusqu’à l’expiration de la DUP soit jusqu’au 7 septembre 2021 maximum et ce, même en cas de renouvellement de la DUP puisque, la date de référence ne sera plus celle de la date de publication de l’arrêté portant délimitation du périmètre de la ZAD mais celle du droit commun ; au 7 septembre 2021, la ZAD aura produit effet pendant 9 ans et 6 mois, et c’est à la date de première instance qu’est déterminée la date de référence ; le délai de 8 ans maximum qui aura existé entre la date de publication de l’arrêté portant délimitation du périmètre de la ZAD de la Bonde ne peut être considéré comme déraisonnable.

À la date de la création de la ZAD, les parcelles AO 126 et […] des consorts Z se situent

dans la zone A du plan local d’urbanisme de la commune de Massy, qui correspond aux terres à usage agricole.

La ZAD a pour but initial de lutter contre la spéculation foncière afin de permettre aux collectivités publiques de contrôler le marché foncier dans le secteur où il va y avoir des opérations d’aménagement ; la loi a pour objet notamment la réalisation d’opérations sociales et économiques d’intérêt national qui unit les grands territoires stratégiques de la région Île-de-BI, au premier rang desquels Paris et le c’ur de l’agglomération parisienne, et promeut le développement économique durable, solidaire et créateur d’emploi de la région et de la capitale et vise à réduire les déséquilibres sociaux, territoriaux et fiscaux au bénéfice de l’ensemble du territoire national, ces dispositions trouvant leur justification sur le plan économique et social (article 1 de la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris) ; il ressort des travaux parlementaires de la loi susvisée du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, que la modification de l’article L2 13'4 du code de l’urbanisme a pour but de maîtriser les coûts et d’éviter la spéculation, les opérations d’aménagement relatives à la réalisation des infrastructures du réseau de transport public du Grand Paris devant s’étaler, compte tenu de l’ampleur du projet, sur une longue période (article 6 de ladite loi).

Il en résulte que l’article L 313-4 alinéa 2 du code de l’urbanisme ne méconnaît pas l’article premier du protocole additionnel, car il ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit que détient chaque État conformément au terme du 2^e alinéa de cet article de mettre en 'uvre les dispositions qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens dans l’intérêt général, s’agissant en l’espèce d’un but économique et de lutter contre la spéculation foncière ; s’agissant d’une réforme sur le plan économique, visant notamment à désenclaver des régions et créer de l’emploi, il peut être apportée une restriction à la fixation de la valeur du bien, la loi aménageant un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté qui est d’éviter la spéculation foncière et de promouvoir des régions sur le plan économique et les impératifs des droits fondamentaux de l’individu, et un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé dans la mesure où chaque situation va être prise en compte individuellement.

En l’espèce, l’indemnisation proposée ne fait pas peser une charge exorbitante, spéciale et excessive au regard de l’intérêt général légitime, en ce qui concerne l’évaluation du bien raisonnablement en rapport avec la valeur du bien exproprié et dans un délai raisonnable d’indemnisation ; au regard de ces constatations et énonciations, la mesure contestée ne porte pas, au regard du but légitime poursuivi, une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens des consorts Z.

B. sur l’atteinte à l’article 14 de la CEDH et au principe de non discrimination

Les consorts Z concluent qu’en faisant supporter aux propriétaires expropriés une charge exorbitante consistant à mettre à leur charge le caractère sommaire des évaluations préalables au projet, charge qui ne saurait exister dans le cadre d’une opération privée, le tribunal a encore violé la Convention Européenne des Droits de l’Homme, en son article 14 ; l’évaluation à la date de référence proposée par l’expropriant expose les expropriés à une discrimination manifeste :

'entre des propriétaires de parcelles situées dans le même secteur géographique ;

'même, entre des propriétaires de parcelles pourtant situées dans l’emprise d’une seule et même DUP ;

'pire, entre des parcelles appartenant seulement un seul et même propriétaire, au sein des zones susmentionnées.

En effet, aux termes de l’article 14 de la Convention : « la jouissance des droits et liberté reconnue dans la présente convention doit être assurée, sans distinction aucune, fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l’origine

nationale sociale, l’appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou toute autre situation » ; cet article interdit tout type de discrimination et différence de traitement injustifié entre les citoyens ; or, le législateur, en votant l’article L213-6 du code de l’urbanisme, a créé une différence de traitement arbitraire entre les propriétaires de biens immobiliers compris dans un périmètre de déclaration d’utilité publique et les propriétaires dont les biens immobiliers font l’objet l’opération privée et sont soumis aux lois du marché ; cette différenciation, qui s’assimilait à une discrimination ayant pour utile de réduire au maximum les coûts de l’opération pour l’expropriant, a conduit à distinguer des propriétaires pourtant dans la même situation d’expropriés au sein d’un seul et même secteur correspondant à l’emprise du projet ; dès lors que les parcelles sont situées dans le secteur de la Bonde, expropriés par l’EPFIF et constituent une unité foncière comme l’entend la jurisprudence administrative, elles ne sauraient être évaluées que de façon homogène et identique ; elles se trouvent toutes dans la même situation de parcelles comprises dans l’emprise du projet ; les biens expropriés doivent être évalués en considération de la valeur vénale réelle des biens correspondant au montant qu’un acquéreur avisé serait prêt à débourser pour acquérir le terrain et dans le cas d’une opération privée, l’aménageur ne pourrait réaliser son opération qu’ avec un document d’urbanisme en vigueur au moment de la signature de la transaction, permettant d’appréhender le potentiel actuel du bien et le caractère réalisable ou non de son projet ; par ailleurs, le code de l’urbanisme oblige la mise en compatibilité des documents d’urbanisme avec les opérations publiques envisagées, ce qui implique qu’elles s’y soumettent, in fine ; toutefois, lors de l’acquisition des terrains de l’emprise du projet, les personnes publiques, en l’espèce l’EPFIF, s’en dédouanent, pour n’indemniser les propriétaires qu’au prix correspondant à une situation ancienne du bien ; ce faisant, il est manifeste que les dispositions législatives et réglementaires sur la date de référence ont pour objet de maintenir des terrains dans un zonage incompatible avec l’opération envisagée, dans la perspective d’acquérir à moindre prix des terrains dont la valeur vénale serait très différente hors contexte de déclaration d’utilité publique ; l’indemnité fixée par le jugement est donc injustifiée et vectrice de discrimination, en violation de l’article 14 de la CEDH.

L’interdiction de la discrimination énoncée à l’article 14 n’a pas d’existence autonome et ne peut être invoquée qu’en même temps que d’autres droits consacrés par la Convention, soit comme en l’espèce, l’exproprié indiquant avoir fait l’objet d’une discrimination concernant ses droits de propriété et invoque l’article 14 combiné avec l’article 1 du Protocole N°1.

Le principe d’égalité consacré par l’article 14 de la Convention de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales ne fait pas obstacle à ce que ce que le législateur règle de façon différente des situations distinctes, et un traitement différencié peut être objectivement justifié au nom de l’intérêt général, comme en l’espèce, puisque la date de référence résultant de l’article L 213-4 a) du code de l’urbanisme est destinée à assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice, et ceux des expropriants, afin de les préserver de la spéculation foncière dont pourrait faire l’objet le terrain concerné après l’annonce de la création de la ZAD.

En outre, comme indiqué dans les motif de la loi du 3 juin 2010, dans le cadre d’une même DUP ayant pris effet sur un périmètre situé dans une ZAD, la date de référence applicable à la date du jugement peut glisser dans le temps, occasionnant un relèvement très sensible des niveaux d’indemnités fixées par le juge. Il en va de même si cette ZAD a été renouvelée après la date à laquelle est intervenue la DUP. Cette rupture peut renchérir le coût des opérations d’aménagement de plusieurs dizaines de millions d'€ et générer des différences de traitement arbitraires entre propriétaires, contraires au principe d’égalité devant les charges publiques. La différence de traitement est conforme à la loi et poursuit un but légitime selon des moyens proportionnés. (Arrêt du 25 avril 1999, Chassagnou et autres contre BI).

En conséquence, il n’y a pas atteinte en l’espèce à l’article 14 de la CEDH et au principe de non discrimination pour consorts Z.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement considéré qu’il n’est

pas établi de délai déraisonnable faisant supporter à l’exproprié une charge excessive du fait de l’expropriation et ne porte pas d’ atteinte disproportionnée au regard des droits des expropriés au respect de leur bien garanti par l’article premier du protocole additionnel numéro un à la Convention de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales et qu’il n 'y a pas atteinte à l’article 14 de la CEDH et au principe de non discrimination.

- Sur la date de référence

L’acte créant le périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde a été publié le 2 mars 2012 ; cet arrêté prévoyait que la durée de validité de ce périmètre était au maximum de 2 années ; l’ arrêté du 18 juillet 2002 a délimité le périmètre définitif ; cet arrêté a été publié au recueil des actes administratifs de la préfecture de l’Essonne le 26 juillet 2012 ; à la date de la DUP du 7 septembre 2016, les parcelles faisaient partie de la ZAD dont l’acte créant son périmètre a été publié le 2 mars 2012 pour une durée de 6 ans ; en application des articles

L 213'6, L213-4 et L212-2 du code de l’urbanisme, la date de publication de l’arrêté fixant le périmètre provisoire de la ZAD détermine la date de référence ; en conséquence le premier juge a exactement retenu comme date de référence celle du 2 mars 2012.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point

- Sur l’urbanisme

A la date de référence, les parcelle AO N°209 et 126 sont en zone A (secteur agricole) du PLU de la commune de Chevilly- Mazarin, applicable, arrêté le 5 juillet 2010 et approuvé le 4 avril 2011.

Elles se situent au lieudit« Route Nationale 20 », en nature de terres agricoles ; la parcelle […] est de forme rectangulaire avec une contenance cadastrale de 2657 m² et la parcelle AO 126, également de forme rectangulaire a une contenance cadastrale de 6658m².Elles disposent d’une façade sur une voie d’accès (respectivement la RN 20 et RD 120).

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur la situation locative

Les parcelles sont louées pour un usage agricole à M. C ; la fixation en valeur occupée n’est pas contestée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

- Sur la qualification de la parcelle

Comme l’indique exactement le premier juge, il est constant, ce qui n’est pas contesté en appel, que les parcelle concernées ne peuvent être considérées comme un terrain à bâtir, faute de répondre à la double condition de constructibilité et de viabilisation exigée par l’article L 322'3 du code de l’expropriation ; cependant, elle peut recevoir une valeur intermédiaire entre les parcelles agricoles et les parcelles de terrain à bâtir si ses caractéristiques propres à la date de référence permettent de la placer en situation privilégiée ou hautement privilégiée.

Le premier juge a considéré que les parcelles se trouvent à proximité de zone urbanisée et apparaissent aisément raccordables aux réseaux et qu’elles sont donc facilement viabilisables ; elles se situent à proximité d’un réseau routier et autoroutier dense avec notamment l’autoroute A126 reliant l’A 10 et l’A6, la RN 20, la RD 120- à proximité de transports publics – avec notamment la gare TGV de Massy, le RER C, le RER B et des ligne sde bus- à proximité de zone urbanisée et

d’équipements publics ; elles sont situées dans la zone dite du « plateau de Saclay » soit une zone subissant une très forte pression foncière et la seule proximité de l’aéroport d’Orly et des nuisances sonores pouvant en découler n’est pas suffisante pour dénier aux parcelles leur situation privilégiée ; il a donc considéré que les parcelles concernées n’ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d’une situation privilégiée devront être évaluées en conséquence à un prix supérieur à celui des terrains agricoles, en tenant compte de la plus-value due à une situation en zone périurbaine sur laquelle le marché foncier exerce une forte pression.

L’EPFIF, qui est intimé et qui n’a pas formé d’appel incident, demande la confirmation dans le dispositif de ses conclusions, liant la cour en application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile mais demande cependant dans le motif de ses conclusions d’écarter la qualification de situation privilégiée, en se fondant sur la présence de l’aéroport d’Orly à proximité immédiate.

Le commissaire du gouvernement, intimé, indique que les parcelle se situent dans une zone à forte pression foncière à proximité de l’urbanisation, situation qui peut être considérée comme privilégiée, malgré la présence proche de l’aéroport d’Orly et des nuisances sonores qui en découlent, en précisant que le jugement mentionne que les parcelle sont situées dans la zone dite du « plateau de Saclay », mais que Massy n’est pas comprise du point de vue géographique dans le plateau Saclay mais la ZAD de la Bonde est comprise dans le périmètre de l’OIN Paris Saclay.

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit en l’espèce le 26 mars 2018.

Les parcelles expropriées se situent à proximité d’un réseau routier dense, à proximité de réseaux de transports publics, avec notamment la gare TGV de Massy, le RER C, le RER B et des lignes de bus ; elle se situe à proximité d’une zone urbanisée et d’équipements publics et dans le périmètre de l’OIN Paris Saclay.

Pour contester dans les motifs de ses conclusions le caractère privilégié des parcelles, l’EPFIF indique que l’ensemble des parcelles expropriées dans le cadre de la présente opération, se situe en zone A du PEB de l’aéroport d’Orly, la zone A étant celle les nuisances sonores générées par le trafic aérien sont les plus importantes et que les constructions autorisées sont très limitées, puisqu’il s’agit uniquement des constructions nécessaires à l’ aéronautique ou liées à celle-ci, celle des logements de fonction nécessaires aux activités industrielles ou commerciales admises dans la zone ou les constructions directement liées aux nécessaires à l’activité agricole (pièce numéro 46).

Il ressort cependant du PEB d’Orly (pièce numéro 26) que la ZAD de la Bonde se situe dans les zones B et C ; en outre, la seule proximité de l’aéroport d’Orly et des nuisances sonores pouvant en découler ne suffit pas à écarter la situation privilégiée de la parcelle, au regard des autre caractéristiques susvisées.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a exactement retenu la situation privilégiée des parcelles.

- Sur l’indemnité principale

La méthode par comparaison n’est pas contestée par les parties, ainsi que la fixation de l’indemnité de dépossession en valeur occupée.

Il convient en conséquence d’examiner les références produites par celles-ci.

1° références des consorts Z

Ils invoquent les termes suivants :

— arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 janvier 2014 (pièce N°1) : parcelle de 6095 m² située dans la ZAC de la Bonde à Massy, zone AU, 63 €/m² en valeur occupée.

Ce terme est trop ancien étant de plus de cinq ans et n’est pas comparable s’agissant d’une ZAC et non d’une ZAD et le zonage étant différent, zone AU ; le bien est accessible par la route et viabilisé en partie selon le commissaire du gouvernement.

Ce terme non comparable sera écarté.

— arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 avril 2013 : (pièce N°11) : route de la Bonde à Massy, V1, 67620 €, 2415 m²,zone NAU 28 €/m² ;

Cet arrêt est trop ancien datant de plus de cinq ans ; en outre, si la parcelle concernée est route de la Bonde à Massy, il s’agit d’une ZAC non comparable à la ZAD de la Bonde et le zonage est différent ; le commissaire du gouvernement indique que la cour relève que la parcelle est équipée de tous les réseaux et qu’un raccordement serait possible, facile et peu couteux compte tenu de la présence d’équipements de l’aute coté du chemin et que la parcelle est bordée par une route asphaltée et dans une zone privilégiée.

Ce terme non comparable sera écarté.

Commune du Plessis- Paté :

— acte de vente M. D/ commune du Plessis -Paté du 7 aout 2017 (pièce N°3) : parcelle A 1131, […], 350 m², 152500 €, 436, 70 euro/m²

— acte de vente de M. E et M^me F/ société Plessis Hugo du 13 octobre 2017 (pièce N°4) : 4 parcelle, 920000 €, 464,18 €/m².

Ces termes ne sont pas comparables, l’exproprié indiquant lui meme que ces ventes concernent des parcelles situées dans une zone urbanisée ; le commissaire du gouvernement précise en outre qu’il s’agit de terrains en zone UB 4 correspondant à des terrains à batir et que dans cette zone, l’emprise au sol est limitée à 60% de la parcelle et la hauteur maximale est fixée à 12 m au faîtage.

Ces termes non comparables seront donc écartés.

Commune de Bruyères le Chatel :

— TGI Evry du 15 janvier 2018 (pièce N°5), partiellement infirmé par CA de Paris du 16 mai 2019 (pièce N°20) : parcelle B2415, 6716 m², ZAC de la Croix de l’Orme, située en limite de liaisons d’habitation et se trouvant proche de l’église, zone AU, 40 €/m² en valeur libre, 30 €/m² par la cour

Le commissaire indique que le jugement précise que cette parcelle se situe en zone AU, en limite de maisons d’habitation et se trouve proche du village notamment de l’église et que de plus elle bénéficie d’une viabilité, mais insuffisante pour le projet et qu’enfin le jugement ajoute que la valeur à retenir est celle concernant les opérations à dominante d’habitation, supérieure à celle des terrains acquis pour l’aménagement de zone d’activités.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

— TGI Evry du 15 janvier 2018 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 21 mars 2019 (pièce N°21) : 4120 m², ZAC de la Croix de l’Orme, desservie par un chemin carrossable et située à

proximité d’un secteur bâti, zone AU, 40 €/m² en valeur libre ; ce terme sera écarté pour les mêmes motifs que pour le terme précédent.

— cour d’appel de Paris du 21 mars 2019 (pièce N°22) : parcelle AB 76, 949 m², terre de culture, abattement pour occupation de 20%, soit 24 €/m² ; le commissaire du gouvernement note que la cour a précisé que les parcelles B 393 et AB 76 se situent à proximité d’un secteur bâti de la commune et desservies par un chemin rural carrossable et que l’Arrêt retient les accords à 11 €/m² intervenus au sein de la ZAC ainsi que les références du commissaire du gouvernement à 30 €/m² (hors remploi), prix médian de terrains en AU destinées à la construction de logements et des équipements y afférents.

Ce terme non comparable sera écarté.

Commune d’Egly :

— cour d’appel de Paris du 19 janvier 2017 (pièce N°6), parcelle A 768, 857 m², ZAC de la Mare aux Bourguignons, zone AU, 38 €/m² en valeur libre ; le commissaire du gouvernement indique que selon le jugement la ZAC consiste à développer le parc de logements, à désenclaver les quartiers sud de la ville et que la parcelle A 768 est comprise dans la zone UL et la parcelle A 2146 en Aub1 ; dans la zone Aub1 sont admises, dès lors qu’une opération d’ensemble est envisagée, les constructions à usage d’habitation, les constructions à usage de bureaux et de commerces (SHON inféreure à 200m² et intégrées dans un bâtiment principal,), le constructions à usage d’entrepôts pour les matériaux nécessaires aux services publics, les reconstructions à l’identique après sinistre, les installations pour la protection de l’environnement, les ouvrages de distribution publique d’électricité et le long des axes bruyants(RN 20) il est prévu une bande d’isolement accoustique pour tout permis de construire.

Ce terme non comparable sera écarté.

Commune de Palaiseau :

— jugement TGI d’Évry du 14 novembre 2013 (pièce numéro 7) : parcelle BH 347, 1966 m², opération « c’ur de quartier », zone 1AUH, zone à urbaniser, 50 € / m² en valeur libre ; le commissaire du gouvernement souligne que la zone 1AUH est une zone à urbaniser ne disposant pas des équipements généraux suffisants, que la parcelle d’une surface de 1966 m² est enclavée, rectangulaire, d’une largeur de 5 m et 250 m de long, il s’agit d’une zone à vocation résidentielle et mixte destinée à accueillir de nouveaux équipements collectifs publics ou privés, après réalisation des équipements nécessaires à leur implantation ; elles sont réparties sur les secteurs dans le secteur 1AUHa à vocation d’habitat dans le prolongement des quartiers existants, prévoyant notamment une emprise au sol maximal de 35 %, avec une hauteur maximale des constructions de 7 m à l’égout du toit et de 11 m au faîtage (aucun COS fixé).

Ce terme non comparable sera écarté.

Commune de Ballainvilliers :

— TGI d’Évry du 23 juillet 2018, confirmée par la cour d’appel de Paris le 19 novembre 2019 (pièce numéro 23) : parcelle cadastrée section E numéro 326,3 127,330, pour une superficie totale de 1603 m², zone AU du PLU de la commune, réserver une urbanisation future, 87 €/ m² ; le commissaire du gouvernement note que les parcelles sont en zone Aux au PLU de la commune, que le règlement de cette zone précise que sont interdites les constructions à usage d’activités industrielles, les entrepôts et les constructions destinées à l’exploitation agricole ou forestière, et que sont admises dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble, les constructions autorisées à condition d’être compatibles avec les mesures de prévention des risques naturels prévisibles de mouvements de

terrains différentiels dédiés aux phénomènes de retrait’gonflement des argiles ; dans les périmètres de nuisances sonores liées à la RN 20 (secteur délimité sur les documents graphiques), sont admises les construction d’habitations à condition qu’elles bénéficient d’un isolement acoustique conforme à la réglementation en vigueur ; de plus, dans les opérations d’aménagement : au moins 30 % de la SHON créée à usage d’habitation doivent être réservés pour la réalisation de logements locatifs sociaux ; le jugement concernant la parcelle E3 132 d’une superficie de 780 m² mentionne que le caractère constructif de celle-ci n’est pas contesté par les parties.

Ce terme non comparable sera en conséquence écarté.

Commune d’Igny :

— cour appel de Paris du 29 septembre 2016 infirmant un jugement du TGI d’Évry du 12 janvier 2015 : parcelle cadastrée section AN 40 et AN 43, située en zone AU du PLU et reconnue comme étant en situation privilégiée, la cour infirme le jugement, qui avait fixé le prix à 25 €/ m², pour le fixer à 38 et 40 € / m² ; le commissaire du gouvernement souligne qu’à la date de référence, ces parcelles sont dans la zone AU du PLU et que l’arrêt précise que la parcelle AN 40 se situe à proximité immédiate de la zone pavillonnaire et la parcelle AN 43 est un peu moins proche des pavillons précités et que le règlement de la zone mentionne que cette zone concerne le secteur d’extension de l’urbanisation des Ruchères ; sont admises, sous condition, les constructions dès lors qu’elles sont projetées lors de réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble concernant la totalité de la zone.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

Commune d’Épinay-sur-Orge :

'TGI d’Évry du 11 février 2019 (pièce numéro 26) : parcelle de 6610 m² cadastrés section ZD numéro 9, en zone AU du PLU, Zac " la Croix Ronde », l’expropriante produisait des références en Essonne allant de 25 à 51 € sur les communes de Champcueil, Igny, Ollainville, Arpajon et Wissous et le commissaire de gouvernement produisait des références comprises entre 21 et 30 €, le premier juge ayant fixé le prix à 50 €/ m² hors abattement pour occupation ; le commissaire du gouvernement indique que la parcelle ZD 9 d’une contenance cadastrale de 6610 m² dispose d’un double accès par la rue la Croix Ronde ainsi que sur la […], qu’elle se situe à proximité immédiate d’une zone d’urbanisation et d’équipements publics comportant notamment des maisons d’habitation et une école maternelle ; par ailleurs, le règlement de la zone AU précise que cette zone correspond à un secteur destiné à recevoir une urbanisation dans le cadre d’un projet d’ensemble, l’article 2 précisant les occupations et utilisations des sols soumis à des conditions particulières : hormis les constructions et installations autorisées ci-dessous, l’ouverture de cette zone à urbanisation est soumise à une modification ou une révision du PLU. Sont admises dès lors qu’elles sont conçues pour s’intégrer au site dans lequel elles s’implantent, les occupations et utilisations du sol suivantes : les constructions et installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif lié au réseau, en particulier les constructions, ouvrages, installations et infrastructures de transport ferroviaire nécessaire à la réalisation du projet tram train Massy Évry ; l’adaptation, la réfection, l’extension limitée à 50 m² de surface de plancher des constructions existantes à la date d’approbation du PLU et les dépôts temporaires de matériaux divers exclusivement liés à la réalisation d’une trame train Massy Évry.

Ce terme non comparable sera écarté

Commune voisine de Wissous :

— TGI Évry du 2 mars 2015 (pièce numéro 29) : dans le périmètre de la Zac du Haut de Wissous 2 (pièce numéro 30), zone d’activités à dominantes logistiques’messagerie et comprenant des activités industrielles, des bureaux, des PME’PMI, à proximité de l’aéroport d’Orly, expropriation d’un

ensemble de onze parcelles appartenant aux consorts G, représentant une superficie de 10'937 m², en zone C du PEB de l’aéroport, le PLU de la commune ayant classé le périmètre de la Zac en zone AULw et AU ; si le site est en outre grevé d’une servitude de protection radioélectrique contre les obstacles (Orly) et dans le faisceau hertzien de Brétigny à TavernyBessancourt est également grevé d’une servitude de dégagement des aéroports (couloirs de dégagement et de balisage d’Orly), le commissaire du gouvernement ayant proposé un prix de 28 €/ m² (pièce N° 33) et le juge de l’ expropriation ayant finalement fixé un prix de 25,5 €/ m², auquel s’ajoute le remploi, pour un prix total de 28 €/ m². L’exproprié souligne que ce terme se situe à proximité du secteur de la Bonde, la commune de Wissous étant voisine et limitrophe des communes du Chilly’Mazarin et de Massy (pièce numéro 31) et que l’on saurait donc justifier, 6 ans plus tard, un prix de 6 €/m², pour la dépossession de parcelles dotées des mêmes caractéristiques, c’est-à-dire :

'situées au sein d’une Zac,

'situées à moins de 2 km de la Zad de la Bonde

'à proximité de l’aéroport d’Orly

'dans le département de l’Essonne.

Cette référence est située en zone AU, zone urbanisée, n’est donc pas comparable et sera écarté.

Comme l’indique exactement le commissaire du gouvernement, les termes cités par l’expropriée sont pour la plupart en zonage AU’zone à urbaniser; en général, la zone AU est constructibles dans le cadre d’une opération d’ensemble, tel est le cas quand il s’agit de terrains compris dans une Zac et en outre les termes cités correspondent à des biens situés dans des actes à vocation d’habitat et comme l’a relevé la cour d’appel dans son arrêt du 15 janvier 2018, « la valeur à retenir est celle concernant les opérations à dominante d’habitation, supérieure à celle d’un terrain acquis pour l’aménagement de zone d’activité » et il en ressort qu’aucune mutation citée n’est dans un zonage au PLU identique au bien exproprié, au cas d’espèce, aucun terme ne se situe dans un zonage d’urbanisme comparable, à savoir en zone OAU.

2° références de l’EPFIF

Il fait état des prix moyens arrêtés pour l’année 2018 des terrains agricoles en Essonne selon l’arrêté ministériel du 11 juillet 2019 portant fixation du barème indicatif de la valeur vénale des terrains agricoles en 2018'JORF du 14 juillet 2019, texte numéro 25 :

'1,52 €/m² pour les terrains agricoles libres,

'0,630 €/m² pour les terrains agricoles loués.

Ces prix moyens portent sur des ventes dont les références ne sont pas précisées et il convient donc de les écarter.

Il se prévaut des accords amiables suivants (A), en rappelant les dispositions de l’article L322'8 du code de l’expropriation et indique que ceux-ci font apparaître que la valeur des terrains se trouvant en zone A (ou équivalente Nca) est moindre(2 €/m²) que celles des terrains situés en zone O AU (8 € à 13 € / m²).

Il se prévaut également de jugements(B).

A. Actes de vente ou actes d’adhésion quittance

1. Acte de vente du 27 décembre 2017 entre l’EPFIF et M. H

Une parcelle de terre agricole sise les […], […]

Superficie : 2.740 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 5.480 €, soit 2 €/ m²

2. Acte de vente du 2 décembre 2016 entre l’EPFIF et les consorts I/CARRE

Une parcelle de terre agricole sise […] a Massy, cadastrée […]

Superficie : 1695 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 3.390 €, soit 2 €/ m²

3. Acte de vente du 8 février 2017 entre l’EPFIF et les consorts J

Deux parcelles de terre agricole sises les Champarts à Massy, cadastres section S n°415 et T […]

Superficie : 7998 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 16.000 €, soit 2 € / m²

4. Acte de vente du 23 octobre 2015 entre l’EPFIF et les consorts BM/BN

Deux parcelles de terre agricole sises les […], […]

Superficie : 15505 m²

Situation d’urbanisme : zone A

Prix : 31.000 €, soit 2 € / m²

5. Acte de vente du 21 mai 2015 entre l’EPFIF et les consorts K

Une parcelle de terre agricole sise l’Echaude à Champlan, […]

Superficie : 1244 m²

Situation d’urbanisme : zone NCa

Prix : 2488 €, soit 2 €/m²

6. Acte de vente du 24 juillet 2015 entre l’EPFIF et les consorts L

Deux parcelles de terre agricole sises […] Juin à Massy, […]

Superficie : 13.100 m²

Situation d’urbanisme : zone 0 AU

Prix : 131.000 €, soit 10 € / m²

7. Acte de vente du 15 novembre 2017 entre l’EPFIF et les consorts M

Une parcelle de terre agricole sise […] Juin à Massy, […]

Superficie : 79 m²

Situation d’urbanisme : zone 0 AU

Prix : 790 €, soit 10 €/m²

8. Acte de vente du 14 mars 2016 entre l’EPFIF et les consorts N

Deux parcelles de terre agricole sises Les petits Champarts et […] à Massy, […]

Superficie : respectivement 2429 m² et 3429 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelle T 95 : zone A

— parcelle T 206 : zone 0 AU

Prix : 50.000 €, soit :

— pour la parcelle T 95 : 2 € / m²

— pour la parcelle T 206 : 13 € / m²

9. Acte de vente du 9 décembre 2014 entre l’EPFIF et les consorts O

[…] à Massy, […]

346 et 407

Superficie : respectivement 981 m², 1215 m² et 1434 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelles S 309 et 407 : zone A

— parcelle S 346 : zone 0 AU

Prix : 14.550 €, soit :

— pour les parcelles S 309 et 407 : 2 € / m²

— pour la parcelle S 346 : 8 € / m²

10. Acte de vente du 12 avril 2017 entre l’EPFIF et les consorts P

Plusieurs parcelles de terre agricole sises […] à Massy, cadastres section T 1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 17, 35, 36, 37, 38, […]

Ainsi que trois parcelles sises l’Echaude à Champlan, […], 181, 182.

Superficie :

— parcelles T 1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 17, 35, 36,37, 38, 40,41, 180 : 35.367 m²

— parcelles […], 181, 182 : 1.923 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelles T 1, 2, 3, 4, 13,14, 15, 17,35, 36, 37, 38, 40, 41, 180 : zone 0 AU

— parcelles […], 181, 182 : zone Nca

Indemnité principale : 453.846 €, soit ;

— pour les parcelles T1, 2, 3, 4, 13, 14, 15, 17, 35, 36, 37, 38, 40,41, 180 : 12,7 €/m²

— pour la parcelle […], 181, 182 : 2€/m²

11. Acte de vente du 13 octobre 2015 entre l’EPFIF et l’Etat Français

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy et Champlan, cadastres section T n°188, 190, V n°214 et B n°9, 185

Superficie : respectivement 1292, 4005, 7514, 3481 et 4395 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelles B 9 et 185 : zone NC

— parcelle T 188 : zone A

— parcelles T 190 et V 214 : zone AU

Prix : 145.045 €, soit :

— pour les parcelles B 9 et185 et T 188 : 2 €/m²

— pour parcelles T190 et V 214 : 11 € / m²

12. Acte d’adhésion du 8 mars 2019 entre l’EPFIF et la SAFER

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, […]

Superficie : 2.790 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 8.370 €, soit 3 €/m²

13. Acte d’adhésion du 23 juillet 2019 entre l’EPFIF et M. Q

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 97

Superficie totale : 2.127 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 27.651 €, soit 13 €/m²

14. Acte d’adhésion du 23 juillet 2019 entre l’EPFIF et les Consorts R

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, […]

Superficie : 1.442 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 4.326 €, soit 3 €/m²

15. Acte d’adhésion du 16 octobre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts AK AL

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°184 et 186.

Superficie totale : 983 m²

Situation d’urbanisme :

Parcelle T 186 : Zone 0 AU

Parcelle T 184 : Zone A

Indemnité principale : 9.197 €, soit 3 €/m² pour la parcelle T n°184 et 11 €/m² pour la parcelle T 186

16. Acte d’adhésion du 28 octobre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts S

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy et […], cadastres section T n°65 et 71 et […]

Superficie : respectivement 12.292, 3.258 et 1.868 m²

Situation d’urbanisme :

— parcelle AO 122 : zone A

— parcelles T 65 et 71 : zone A

Indemnité principale : 60.342 €, soit :

— pour la parcelle AO 122 : 4,17 € / m²

— pour parcelle T 65 : 3,17 €/m²

— pour la parcelle T 71 : 4,17 € / m²

17. Acte d’adhésion du 28 octobre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts J AM

Une parcelle de terre agricole sises a Massy, cadastrée section […]

Superficie : 4.042 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 44.462 €, soit 11 €/m²

18. Acte d’adhésion du 14 novembre 2019 entre l’EPFIF et la DNH)

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°42, 181, 182 et […]

Superficie : respectivement 97, 20, 1.507 et 84 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 22.204 €, soit : 13 €/ m²

19. Acte d’adhésion du 14 novembre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts BO BP BQ

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, […]

Superficie : 801 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 2.403 €, soit 3 €/m²

20. Acte d’adhésion du 14 novembre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts AN AO

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 364 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 1.092 €, soit 3 €/m²

21. Acte d’adhésion du 15 novembre 2019 entre l’EPFIF et la Commune de Champlan

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 2.209 m²

Situation d’urbanisme : Zone NCa

Indemnité principale : 7.003 €, soit 3 €/m²

22. Acte d’adhésion du 19 décembre 2019 entre l’EPFIF et la société AXEREAL

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 85

Superficie : respectivement 16.264 et 448 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 217.256 €, soit : 13 € / m²

23. Acte d’adhésion du 19 décembre 2019 entre l’EPFIF et les Consorts N AP

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 4.170 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 12.510 €, soit 3 €/m²

24. Acte d’adhésion du 30 décembre 2019 entre l’EPFIF et la DNID

Une parcelle de terre agricole sises à Massy, cadastrée section […]

Superficie : 512 m²

Situation d’urbanisme : Zone AU

Indemnité principale : 5.632 €, soit 11 €/m²

25. Acte d’adhésion du 19 décembre 2019 entre l’EPFIF et les consorts T

Une parcelle de terre agricole sises à Champlan, cadastrée section […]

Superficie : 1.633 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 3.266 €, soit 2 €/m²

26. Acte de vente du 18 novembre 2015 entre l’EPFIF et l’indivision LE AQ AM

Plusieurs parcelles de terre agricole sises a Massy, […], 77, 78, 79, 80, 81, 145 et 176

Superficie : respectivement 1.372, 2.522, 17.603, 1.065, 1.027, 1.712, 506 et 136 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 350.000 €, soit : 13,50 €/m²

27. Acte de vente du 22 décembre 2015 entre l’EPFIF et M. U

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°16 et […]

Superficie : respectivement 6.683 et 1.734 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 92.500 €, soit : 11 €/m²

28. Acte de vente du 24 mars 2016 entre l’EPFIF et M^me V

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section S n°32 et 413, T n°51 et 103 et […].

Superficie : respectivement 6.122, 600, 5.859, 1.004 et 3.923 m²

Situation d’urbanisme :

Zone 0 AU pour les parcelles S n°32 et […]

Zone A pour les parcelles S n°413 et T n°51 et 103.

Prix : 151.000 €, soit :

—  2 €/m² pour les parcelles S n°413 et T n°51 et 103

—  13.50 €/m² pour la parcelle S n°32

—  13,60 €/m² pour la parcelle […]

29. Acte de vente du 2 septembre 2016 entre l’EPFIF et M. AR

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 105.

Superficie : respectivement 584 et 4.038 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 60.086 €, soit : 13 €/m²

30. Acte de vente du 12 avril 2017 entre l’EPFIF et l’indivision AS AT

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section S n°29 et 33 et T n°11et 12.

Superficie : respectivement 5.724, 6.132, 4.407 et 3.862 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Prix : 225.000 €, soit : 11,2 € / m²

31. Acte de vente du 19 décembre 2017 entre l’EPFIF et l’indivision AU AV

Trois parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°69 et S n°360 et 28.

Superficie : respectivement 6.167, 429, 3.332 et 2.790 m²

Situation d’urbanisme :

Zone 0 AU pour les parcelles S n°360 et 28.

Zone A pour la parcelle T n°69.

Prix : 63.000 €, soit :

—  2 €/m² pour la parcelle T n°69

—  13.50 €/m² pour les parcelles S n°360 et 28

B. jugements définitifs

1. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ AW AX

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 452 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 904 €, soit 2 €/m²

2. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ ECK LABADIE

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 3672 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 7.344 €, soit 2 €/m²

3. Jugement du 24 février 2020, AY AZ

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 1331 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 2.662 €, soit 2 €/m²

4. Jugement du 9 mars 2020, EPFIF C/ BR BS BT

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 112 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 672 €, soit 6 €/m²

5. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ BA BB

Deux parcelles de terre agricole sises à Massy, […] et 6

Superficie totale : 2563 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 28.193 €, soit 11 €/m²

6. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ BC AA

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, cadastrée section T n°221Superficie : 1549 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 4.647 € soit 3 €/m²

7. Jugement du 9 mars 2020, EPFIF C/ Consorts W

Une parcelle de terre agricole sise à Massy, […]

Superficie : 769 m²

Situation d’urbanisme ; Zone A

Indemnité principale : 4.614 €, soit 6 €/m²

8. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Consorts BD BE

Plusieurs parcelles de terre agricole sises à Massy, cadastres section T n°74, 176 et 216

Superficie totale : 8.502 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 51.012 €, soit 6 €/m²

9. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BF S

Deux parcelles de terre agricole sises […], […] et 87

Superficie totale : 5024 m²

Situation d’urbanisme : Zone 0 AU

Indemnité principale : 67.824 €, soit 13,50 €/m²

10. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Consorts Appel

Une parcelle de terre agricole sise […], […]

Superficie : 3097 m²Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 12.915 €, soit 4,17 €/m²

11. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Edgard GROSS

Trois parcelles de terre agricole sise à […], […], […]

Superficie totale : 4725 m²

Situation d’urbanisme : Zone A

Indemnité principale : 14.175 €, soit 3 €/m²

12. Jugement du 24 février 2020, EPFIF C/ Consorts AA

Une parcelle de terre agricole sise à Champlan, […]

Superficie : 200 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 400 €, soit 2 €/m²

13. Jugement du 25 mai 2020, EPFIF C/ Consorts W BG

Deux parcelles de terre agricole sises à Champlan, […]

Superficies respectives : 1476 et 1218 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 14.703 €, soit 5 €/m² pour la parcelle B n°7 et 6 €/m² pour la parcelle […]

14. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ Consorts AB

Quatre parcelles de terre agricole sises à Champlan, […], 22, 237 et 238

Superficies respectives : 3842, 3911, 1316 et 599 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 48.340 €, soit 5 €/m²

15. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BH AM

Une parcelle de terre agricole sise à Champlan, […]

Superficie : 2458 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 5 €/m²

16. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BZ BI AM

Deux parcelles de terre agricole sises à Champlan, […]

Superficies respectives : 427 et 479 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 5.436 €, soit 6 €/m²

17. Jugement du 2 mars 2020, EPFIF C/ BJ BK

Une parcelle de terre agricole sise à Champlan, […]

Superficie : 4200 m²

Situation d’urbanisme : Zone NC

Indemnité principale : 21.000 €, soit 5 €/m²

L’autorité expropriante entend en outre se prévaloir des références citées par le commissaire du gouvernement dans le cadre de la procédure de première instance, étant rappelé que celui-ci proposait de valoriser les parcelles en cause sur la base d’une valeur unitaire de 2 €/m².

Les consorts Z demandent d’écarter ces accords amiables en indiquant que les conditions de quotas imposées par l’article L322'8 du code de l’expropriation ne sont pas remplies et que le juge n’a pas l’obligation de les prendre pour base ; en outre, ils ne sont pas représentatifs de la valeur du foncier sur le marché libre car ils ont été conclus dans le cadre d’un marché contraint et doivent être exclus.

L’article L322-8 du code de l’expropriation dispose que sous réserve de l’article L322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les 2/3 au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les 2/3 au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé des périmètres provisoires.

En conséquence, il convient de tenir compte de ces accords amiables, qui sont au nombre de 31, avec notamment plusieurs indivisions, ce qui représente près de 73 personnes, consorts Z ne rapportant pas la preuve de son allégation d’un marché contraint.

S’agissant des jugements, il convient d’écarter le jugement du 25 mai 2020 postérieur au jugement déféré (Pièce numéro 53). Les autres jugement qui sont définitifs seront retenus s’agissant de parcelles agricoles sises à Massy en zone A, soit comparables à la parcelle du consorts Z.

3° références du commissaire du gouvernement

Il reprend les termes du commissaire du gouvernement de première instance correspondant à des accords amiables au sein de la ZAD avec les références de publication et cadastrales :

N°du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

en m²

Prix en euros Prix en euros/m² PLU/POS Observations

T1

27 décembre 2017

Massy

2740

5480

2

A

libre

T2

2 décembre 2016

Massy

1695

3390

2

A

libre

T3

8 février 2017

Massy

7998

16'000

2

A

libre

T4

23 octobre 2015 Chilly-Mazarin

15'505

31'000

2

A

libre

T5

21 mai 2015

Champlan

1244

24 48

2

NCa

libre

T6

14 mars 2016

Massy

2429

2

A

libre

T7

9 décembre 2014

Massy

2196

2

A

libre

T8

12 avril 2017

Champlan

1923

2

NC a

Occupée

T9

1^er octobre 2015

Champlan

Massy

7876

1292

2

2

NC

A

occupée

occupée

Le commissaire de gouvernement indique que le prix au m² ressort pour tous ces termes à 2 € quelle que soit la situation d’occupation ;

À titre de comparaison, il propose une étude de marché de cessions de terrains agricoles hors ZAD avec les références de publication et cadastrales :

N°du

terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en

euros

Prix en

euros/m²

PLU

Observations

T1

jugement TGI Évry 23

juillet 2018

Ballainvilliers Zac des

hauts Fresnais

2115

10'575

5

N

libre

T2

jugement TGI Évry 23

juillet 2018

Ballainvilliers Zac des

hauts Fresnais

3290

16'450

5

N

libre

T3

jugement TGI Évry 15

octobre 2018

Ballainvilliers Zac des

hauts Fresnay

2114

10'570

5

N

libre

T4

jugement TGI Paris 22

mars 2018

Morangis

150

A

libre

T5

jugement TGI Paris 4

juillet 2019

Wissous

4603

27'603

6

N

libre

T6

23 juillet 2018

Morangis

9437

40'485

4,29

A

libre

T7

9 juillet 2018

Saulx les Chartreux

4160

1320

2

A

libre

T8

20 juin 2018

Saulx les Chartreux

9110

18'220

2

A

libre

T9

20 juin 2018

Saulx les Chartreux

10'130

20'260

2

A

occupés par

l’acquéreur

Le commissaire de gouvernement ajoute à ces termes un jugement du 12 septembre 2017 du tribunal de grande instance de Paris RG 16/00 212 concernant des parcelles agricoles à Morangis expropriées pour la réalisation de la ligne 14 et indemnisées au prix de 5,5 €/m² en valeur libre et précise que ces termes correspondaient à des cessions constatées dans des communes situées aux alentours de Chilly-Mazarin, également urbanisées, et sont également cités les jugements du tribunal de grande instance d’Évry ou de Paris relatifs à la Zac des Hauts Fresnay à Ballainvilliers et à des opérations d’aménagement ligne 14 et 18 à Wissous et Morangis, pour des prix plus variables allant de 2 € à 6 €/ m² en valeur libre.

Les accords amiables en terres agricoles au sein de la ZAD ont déjà été évoqués et retenus, ceux – ci n’étant pas critiqués par l’exproprié.

Il ressort des termes de comparaison retenus que :

'25 acquisitions ou accords d’indemnisation ont été conclus, avec une valeur moyenne du terrain situé en zone agricole allant de 2,5 €/ m²(zone N) à 2,6 €/ m²(zone A) ;

'en dehors du périmètre de la DUP, mais à proximité immédiate, sur les communes de Ballainvilliers, Morangis et Saulx les Chartreux, une valeur de 2 à 6 €/ m²

'16 jugements définitifs sont intervenus au sein de la Zac de la Bonde, le premier juge ayant retenu les valeurs unitaires de :

'pour les zones A et NC : 2 à 6,7 €/ m²

'pour la zone OAU : 11 à 13,50 €/ m².

En l’espèce, en tenant compte de la situation privilégiée des parcelles dans la zone dite du « plateau Saclay » soit une zone subissant une très forte pression foncière, ce qui lui confère une plus value, et de leurs caractéristiques en zonage A (à vocation agricole), le premier juge a exactement retenu une valeur unitaire de 6 €/m² soit une indemnité de dépossession de : 9135 € X 6 €/m²= 55890 € en valeur occupée.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

- Sur l’indemnité de remploi

Le premier juge a dit qu’aucune demande n’a été présentée tendant au calcul de l’indemnité de remploi à partir de chaque parcelle prise individuellement, il l’a fixé à :

20% jusqu’à 5000 € = 1000 €

15% sur 10000 € = 1500 €

10% sur 40890 €= 4089 €

soit un total de 6589 €.

Il convient de faire droit à la demande du commissaire du gouvernement, les parcelles ne constituant pas une unité foncière et de la calculer distinctement, cette solution étant en outre plus favorable aux expropriés soit :

— parcelle […]

5000 € x 20% = 1000 €

(15000-5000) x 15% = 1500 €

(39948-15000) x10% = 24948 x 10%= 2495 €

soit un total de 4995 €

— parcelle […]

5000 € x 20%= 1000 €

(15000-5000) x 15% = 1500 €

(19942-15000) x 10% = 942 x 10% = 94 €

soit un total de 2594 €

soit une indemnité totale de remploi de 7589 €.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession est donc de 63 479 €, en valeur occupée, se décomposant comme

suit :

— indemnité principale : 55 890 €

— indemnité de remploi : 7 589 €.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à verser aux consorts Z la somme de 1500 € sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter les consorts Z de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions et documents des parties ;

Déclare recevable l’appel des consorts Z ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Fixe à la somme de 63 479 €, en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par l’EPFIF à M. AC Z, mme AD Z, M^me AE Z, M. AF Z, M. AG Z, M^me AH Z es qualité de propriétaires indivis, pour la dépossession des parcelles AO N°209 et AO N°126 sur la commune de […] (91) se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 55890 €

— indemnité de remploi : 7589 € ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT