RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRÊT DU 09 JUILLET 2025

(n° , 34 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/09162 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVBB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Avril 2023 – tribunal judiciaire de Paris 9ème chambre 1ère section – RG n° 19/08392

APPELANT

Monsieur [G] [T]

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 22]

[Adresse 11]

[Localité 15]

Représenté par M^e Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de Paris, toque : E0595

Ayant pour avocat plaidant M^e Charles BOUAZIZ, avocat au barreau de Val-de-Marne, toque : PC 323

INTIMÉS

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 12]

non constitué (signification de la déclaration d’appel en date du 1er août 2023 – procès-verbal de dépôt en l’étude)

Monsieur [U] [B], notaire

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par M^e Marc PANTALONI, avocat au barreau de Paris, toque : P0025

Ayant pour avocat plaidant M^e Arnaud VAUTHIER de la SCP BERTRAND BECKER BLANCHE SZTUREMSKI ARNAUD VAUTHIER ET MARINE KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de Metz, toque : C300

La Société CCF, venant aux droits de la société HSBC CONTINENTAL EUROPE, suite à la réalisation, en date du 1er janvier 2024, de l’apport partiel d’actif soumis au régime des scissions par lequel la société HSBC Continental Europe a apporté son activité de banque de détail en France à la société CCF,

[Adresse 2]

[Localité 14]

N°SIREN : 315 769 257

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit

Représentée par M^e Christophe PHAM VAN DOAN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0466, avocat plaidant

S.C.P. [V] [M] GIRARD autrefois dénommée SCP [V] [D]

[Adresse 4]

[Localité 13]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0499, avocat postulant et plaidant

Ayant également pour avocat plaidant à l’audience M^e Agathe ROGER de la SCP INTERRBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, collaboratrice, avocat au barreau de Paris

S.A.R.L. FINANCIÈRE EUROPÉENNE D’INVESTISSEMENT

[Adresse 3]

[Localité 9]

N°SIREN : 428 140 180

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de Paris, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Arnaud PERICARD de la SELARL ARMA, avocat au barreau de Paris, toque : B0036, substitué à l’audience par M^e Léo BOUCHET de la SELARL ARMA, avocat au barreau de Paris, toque : B0036

S.A.R.L. LAO BAN

[Adresse 18]

[Localité 16]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

non constituée (signification de la déclaration d’appel en date du 2 août 2023 – procès-verbal de recherches infructueurses selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile en date du 2 août 2023)

S.C.I. PARADISE ROCK

[Adresse 5]

[Localité 10]

N° SIREN : 489 462 630

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Arnaud MÉTAYER-MATHIEU de la SELARL HUGO AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : A0866, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Marc BAILLY, président de chambre

M^me Pascale SAPPEY-GUESDON, conseillère

M^me Laurence CHAINTRON, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Pascale SAPPEY-GUESDON dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie THOMAS

ARRÊT :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marc BAILLY, président de chambre et par Mélanie THOMAS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

* * * * *

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 mai 2023, M. [G] [T] a interjeté appel du jugement rendu le 17 avril 2023 par lequel le tribunal judiciaire de Paris saisi par voie d’assignations en date du 12 et 29 mars, 23 avril et 13 mai 2019 délivrées à sa requête à : la société HSBC France devenue HSBC Continental Europe, la société civile professionnelle [V]-[D], la société civile immobilière Paradise Rock, la société Lao Ban, M. [S] [Y], Maître [U] [B], et la Société Financière d’investissement, a déclaré recevables certaines demandes de M. [T], mais pas d’autres, soit en raison du défaut d’intérêt à défendre de la personne assignée, soit pour cause de prescription, l’a débouté en ce qui concerne les demandes préalablement déclarées recevables, et l’a condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de frais irrépétibles :

'Déclare irrecevables les demandes formées par [G] [T] contre la société Financière Européenne d’Investissement, Maître [U] [B], la SCP [V]-[M]-Girard et la société HSBC Continental Europe ;

— Déclare recevables les demandes formées par [G] [T] contre la SCI Paradise Rock, la société Lao Ban et Monsieur [S] [Y] ;

— Déboute [G] [T] de ses demandes formées à l’encontre la SCI Paradise Rock, la société Lao Ban et [S] [Y] ;

— Condamne [G] [T] aux dépens avec distraction au profit de Maître Didier Sallin, avocat de la société HSBC Continental Europe, et de Maître Arnaud Métayer-Mathieu, avocat de la SCI Paradise Rock ;

— Condamne [G] [T] à payer la somme de 1 000 € à la société Financière Européenne d’Investissement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne [G] [T] à payer la somme de 1 000 € à Maître [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne [G] [T] à payer la somme de 1 000 € à la SCI Paradise Rock sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne [G] [T] à payer la somme de 1 000 € à la SCP [V]-[M]-Girard sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne [G] [T] à payer la somme de 1 000 € à la société HSBC Continental Europe sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.'

***

M. [S] [Y], intimé selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, et la société Lao Ban, qui a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du même code, n’ont pas constitué avocat.

À l’issue de la procédure d’appel clôturée le 8 avril 2025 les prétentions des parties s’exposent de la manière suivante.

Au dispositif de ses dernières conclusions, communiquées par voie électronique le 20 mars 2025, l’appelant

présente, en ces termes et en cette forme (sans correction ni modification) ses demandes à la cour :

'Vu les articles 1907 du Code Civil, 1240, 2224 du Code Civil, L. 313-1, L. 313-2, R. 313-1 et suivants du Code de la Consommation, 700 du CPC,

Vu la Directive 98/7/CE du Parlement européen et du Conseil du 16 février 1998,

Vu le jugement entrepris,

Vu les faits de l’espèce,

DIRE RECEVABLE ET BIEN FONDE M. [T] en son appel.

INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 17 avril 2023 en ce qu’il a jugé :

'- DECLARE irrecevables les demandes formulées par [G] [T] contre la société Financière Européenne d’investissement, Maitre [U] [B], la SCP [V] – [M] – Girard et la société HSBC Continental Europe ;

— DEBOUTE [G] [T] de ses demandes formées à l’encontre de la SCI

Paradise Rock, la société Lao Ban et [S] [Y] ;

— CONDAMNE [G] [T] aux dépens avec distraction au profit de Maitre Didier Sallin, avocat de la société HSBC Continental Europe, et de Maitre Arnaud Métayer-Mathieu, avocat de la SCI Paradise Rock ;

— CONDAMNE [G] [T] à payer la somme de 1.000,00 euros à la société Financière Européenne d’Investissement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE [G] [T] à payer la somme de 1.000,00 euros à Maitre

[U] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE [G] [T] à payer la somme de 1.000,00 euros à la SCI

Paradise Rock sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE [G] [T] à payer la somme de 1.000,00 euros à la SCP [V] – [M] – Girard sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE [G] [T] à payer la somme de 1.000,00 euros à la société HSBC Continental Europe sur le fondement de l’article 700 du code de proéedure civile.'

'''

STATUANT A NOUVEAU,

A titre principal :

— Dire que l’objet du prêt souscrit auprès de la banque HSBC CONTINENTAL EUROPE ne correspondait pas à la réalité de l’opération projetée par M. [T] qui concernait un investissement en vue d’une défiscalisation.

— Juger que Maitres [B] et la SCP REGENT ET ASSOCIES ont failli à leur obligation de conseil et ont prêté leur concours à une opération vouée à un échec certain pour s’opérer dans une zone cyclonique.

— Juger que la société FINANCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT et son gérant,

M. [J], ont engagé en parfaite connaissance de cause M. [T] dans une opération

ruineuse.

— Imposer à la HSBC CONTINENTAL EUROPE de substituer les intérêts conventionnels

prévus au contrat au taux légal de 2007 (2,95 %) soit la somme de 122.059,43 euros correspondant à la différence entre la somme totale d’intérêts au taux du contrat soit 275.819,79 euros (5,00 %) et la somme de 153.760,36 euros correspondant au montant d’intérêts recalculé au taux légal de 2007 (2,95 %) se décomposant de la manière suivante :

* la somme de 106.636,86 € pour la période de janvier 2008 à juin 2017

* la somme de 47.123,50 € pour la période de juillet 2017 à décembre 2027

— Juger Maitre [B] fautif pour ne pas avoir respecté son obligation de conseil et de

loyauté relativement au caractère irréalisable du projet immobilier.

— Juger la SCP REGENT ET ASSOCIES fautive dans la rédaction de l’acte de prêt pour avoir manqué à son obligation de conseil et de loyauté.

— Juger que la SCI PARADISE ROCK et la société Financière d’Investissement ont délibérément trompé M. [T] sur la pérennité du projet immobilier et ainsi commis un dol ayant déterminé les investisseurs, dont M. [T], à s’engager.

— Constater que le gérant de la société FINANCIERE EUROPEENNE D’INVESTISSEMENT, M. [J], est également co-gérant de la SCIA PARADISE ROCK qui a acquis les terrains litigieux.

En conséquence :

— Juger que le prêt qui avait été souscrit par M. [T] était sans cause.

— Condamner conjointement la banque HSBC CONTINENTAL EUROPE, la SCP REGENT

ET ASSOCIES, Maitre [B], la SCI PARADISE ROCK, la SARL LAOBAN, M. [S]

[Y], et la société Financière Européenne d’Investissement à indemniser M. [T]

de son préjudice qui s’établit à la somme de 600.000,00 euros (465.000,00 euros au titre du prêt non causé souscrit + 135.000,00 euros au titre du manque à gagner au regard des

revenus tirés de la défiscalisation).

— Débouter la société HSBC Continental Europe, anciennement dénommée HSBC France, la SCP [V] [D], la SCI PARADISE ROCK, la société LAO BAN, Monsieur [S] [Y], Maitre [U] [B] et la Société Financière Européenne

d’Investissement (tous les intimés) de leurs demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire :

— Dire en tout état de cause que le prêt était affecté de vices rédhibitoires au regard du Code de la Consommation et en conséquence :

— Prononcer la déchéance totale des intérêts soit la somme totale de 275.819,79 euros (taux de l’offre : 5,00 %) se décomposant de la manière suivante :

* la somme de 186.889,99 euros pour la période de janvier 2008 à juin 2017,

* la somme de 88.929,80 euros pour la période de juillet 2017 à décembre 2027.

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la déchéance totale des intérêts n’était pas prononcée :

— Prononcer la déchéance partielle des intérêts dans la proportion à fixer par la juridiction.

Ce faisant, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [T] les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir la défense de ses intérêts.

A titre principal :

— Juger que l’objet du prêt souscrit auprès de la banque HSBC CONTINENTAL EUROPE ne correspond pas à la réalité de l’opération projetée par M. [T] qui concernait un

investissement en vue d’une défiscalisation.

— Juger Maitre [B] fautif pour ne pas avoir respecté son obligation de conseil et de

loyauté relativement au caractère irréalisable du projet immobilier.

— Juger la SCP REGENT ET ASSOCIES fautive dans la rédaction de l’acte de prêt pour avoir manqué à son obligation de conseil et de loyauté.

— Juger que la SCI PARADISE ROCK et la société Financière d’Investissement ont

délibérément trompé M. [T] sur la pérennité du projet immobilier et ainsi commis un dol ayant déterminé les investisseurs, dont M. [T], à s’engager.

En conséquence :

— Juger le prêt qui avait été souscrit par M. [T] était sans cause.

— Condamner conjointement la banque HSBC CONTINENTAL EUROPE, la SCP REGENT

ET ASSOCIES, Maitre [B], la SCI PARADISE ROCK, la SARL LAOBAN, M. [S]

[Y], et la société Financière Européenne d’Investissement à indemniser M. [T] de son préjudice qui s’etablit à la somme de 600.000,00 euros (465.000,00 euros au titre du prêt non causé souscrit + 135.000,00 euros au titre du manque à gagner au regard des revenus tirés de la défiscalisation).

A titre subsidiaire :

— Juger en tout état de cause que le prêt était affecté de vices rédhibitoires au regard du Code de la Consommation et en conséquence :

— Prononcer la déchéance totale des intérêts soit la somme totale de 275.819,79 euros (taux de l’offre : 5,00 %) se décomposant de la manière suivante :

* la somme de 186.889,99 euros pour la période de janvier 2008 à juin 2017

* la somme de 88.929,80 euros pour la période de juillet 2017 à decembre 2027.

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la déchéance totale des intérêts n’était pas prononcée :

— prononcer la déchéance partielle des intérêts dans la proportion à fixer par la juridiction.

En tout état de cause,

Condamner en conséquence conjointement et solidairement la banque HSBC CONTINENTAL EUROPE, la SCP REGENT ET ASSOCIES, Maitre [B], la SCI PARADISE ROCK, la SARL LAO BAN, M. [S] [Y] et la SCI PARADISE ROCK à payer à M. [T] la somme de 15.000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.'

Au dispositif de ses dernières conclusions, communiquées par voie électronique le 6 novembre 2023, Monsieur [U] [B], notaire, intimé

présente, en ces termes, ses demandes à la cour :

'Vu l’article 32 du CPC

Vu l’article 2224 du code civil

Vu l’article 1240 du code civil

INFIRMER LE JUGEMENT du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 17 avril 2023 en ce qu’il a jugé que Maître [B] a qualité à défendre.

JUGER Monsieur [T] irrecevable en son action à l’encontre de Me [B] pour défaut de qualité du défendeur,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONFIRMER LE JUGEMENT du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 17 avril 2023 en ce qu’il a jugé que les demandes formulées par Monsieur [A] à l’encontre de Maître [B] irrecevables comme étant prescrites.

CONFIRMER LE JUGEMENT du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 17 avril 2023 en ce qu’il a condamné Monsieur [A] à verser à Maître [B] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Y AJOUTANT,

CONDAMNER Monsieur [T] à payer à Maître [B] la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER M. [T] aux entiers frais et dépens.

SUBSIDIAIREMENT, ET EN TOUT ETAT DE CAUSE,

JUGER Monsieur [T] mal fondé en toutes ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Maître [B].

DEBOUTER Monsieur [T] de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Maître [B].

CONDAMNER Monsieur [T] à payer à Maître [B] la somme de 8.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER M. [T] aux entiers frais et dépens.'

Au dispositif de ses dernières conclusions, communiquées par voie électronique le 14 mars 2025 la société CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe, intimé

présente, en ces termes, ses demandes à la cour :

'Vu l’article 1304 (ancien) du Code civil,

Vu les articles 1144, 1182 et 2224 du Code civil,

Vu l’article L. 110-4 du Code de commerce,

Vu l’article 1269 du Code de procédure civile,

Vu l’article L. 312-2 du Code de la consommation,

Il est demandé à la Cour d’Appel de céans de :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les demandes formulées par Monsieur [G] [T] irrecevables comme prescrites à l’égard de la Société CCF.

DECLARER Monsieur [T] irrecevable comme prescrit en ses demandes.

REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur [T] formulées à l’encontre de la Société CCF.

CONDAMNER Monsieur [T] à payer à la Société CCF la somme de 3.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.'

Au dispositif de ses conclusions uniques communiquées par voie électronique le 31 octobre 2023, la société civile professionnelle [V]-[M]-Girard autrefois dénomées [V]-[D], intimé

présente, en ces termes, ses demandes à la cour :

'Vu l’article 2224 du Code Civil,

Vu l’article 2240 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER le jugement rendu le 17 avril 2023 par le Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu’il a déclaré les demandes formulées par Monsieur [G] [T] irrecevables à l’encontre de la SCP [V]-[M]-GIRARD, comme étant prescrites.

CONFIRMER le jugement rendu le 17 avril 2023 par le Tribunal Judiciaire de PARIS en ce que Monsieur [T] a été condamné à payer à la SCP [V]-[M]-GIRARD une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens de première instance.

Y AJOUTANT,

CONDAMNER Monsieur [G] [T] à payer à la SCP [V]-[M]-GIRARD, une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

S’il était jugé que l’action de Monsieur [G] [T] est recevable car non prescrite,

JUGER Monsieur [G] [T] mal fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et

prétentions formulées à l’encontre de la SCP [V]-[M]-GIRARD.

DEBOUTER Monsieur [G] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et

prétentions, formulées à l’encontre de la SCP [V]-[M]-GIRARD.

CONDAMNER Monsieur [G] [T] à payer à la SCP [V]-[M]-GIRARD une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en cause d’appel.

CONDAMNER Monsieur [G] [T] aux entiers dépens de l’instance d’appel,

lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de Procédure

Civile.'

Au dispositif de ses dernières conclusions, communiquées par voie électronique le 25 mars 2025, la société Financière européenne d’investissement (FEI), intimé

présente, en ces termes, ses demandes à la cour :

'A titre principal,

Vu les articles 30, 31, 32 et 122 du Code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du Code civil,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action engagée par Monsieur [T] à l’encontre de FEI pour défaut de qualité à défendre et prescription de l’action,

Débouter en conséquence Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de FEI,

A titre subsidiaire,

Vu les anciens articles 1134 et 1147 du Code civil,

Juger que Monsieur [T] ne rapporte pas la preuve de manquements qui auraient été commis par FEI, ni d’un préjudice indemnisable en lien de causalité avec les manquements invoqués,

Débouter en conséquence Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de FEI,

En tout état de cause,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [T] à payer à FEI la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.'

Au dispositif de ses uniques conclusions, communiquées par voie électronique le 3 novembre 2023, la société civile immobilière Paradise Rock, intimé

présente, en ces termes, ses demandes à la cour :

'Il est demandé à la Cour de :

INFIRMER le jugement du 17 avril 2023 du Tribunal judicaire de Paris en ce qu’il a déclaré recevables les demandes formées par [G] [T] contre la SCI Paradise Rock ;

CONFIRMER le jugement du 17 avril 2023 du Tribunal judicaire de Paris en ce qu’il a :

— DÉBOUTE [G] [T] de ses demandes formées à l’encontre la SCI Paradise Rock ;

— CONDAMNE [G] [T] aux dépens avec distraction au profit de Maître Arnaud Métayer-Mathieu, avocat de la SCI Paradise Rock ;

— CONDAMNE [G] [T] à payer la somme de 1.000 € à la SCI Paradise Rock sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et ce faisant statuant à nouveau,

— DECLARER prescrites et donc irrecevables les demandes formées par M. [T] contre la SCIA Paradise Rock ;

— DECLARER sinon infondées les demandes formées par M. [T] contre la SCIA Paradise Rock ;

— DEBOUTER en conséquence M. [T] de toutes ses demandes ;

— CONDAMNER en toute hypothèse M. [T] à verser à la SCIA Paradise Rock la somme

de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER M. [T] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Arnaud

Métayer-[Localité 19].'

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

La société civile immobilière Paradise Rock, constituée le 22 mars 2006 et devenue société civile immobilière d’attribution (SCIA) le 12 janvier 2007, avait pour objet notamment l’acquisition d’un terrain à bâtir, situé à [Localité 23] (Guadeloupe) au lieudit '[Localité 21]', l’édification de constructions et la division de l’immeuble en fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Ses associés étaient les sociétés civiles immobilières dénommées Seaview 1, Seaview 2, Seaview 3, Seaview 4, Seaview 5, Seaview 6, Sunrise 1, Sunrise 2, Sunrise 3, Sunrise 4 et Horizon Saint Barth, qui avaient elles-mêmes pour associés des investisseurs personnes physiques, parmi lesquels figurait M. [G] [T] (Seaview 2).

Par acte authentique dressé le 9 mars 2007 par Maître [U] [B], notaire à [Localité 26] (Moselle), la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock, représentée par son co-gérant, M. [H] [J], a acquis de la société Lagon 120, société de droit luxembourgeois, un terrain à bâtir, situé à [Localité 23] (Guadeloupe) au lieudit '[Localité 21]', sur lequel seraient construites les villas du programme. M. [T] indique que dans un premier temps ces terrains étaient propriété de la Société Hotelière Oyter, qui les a vendus à la société Prado Grand Pavois laquelle les a cédés à son tour à la société Lagon 120 le 6 mars 2007.

Le plan de prévention des risques (PPR) prescrit par arrêté préfectoral le 21 mai 2001 applicable à ces parcelles n’a pas été adopté. Cependant, le maire de [Localité 23] le 23 octobre 2006 a accordé un permis de construire à la société civile immobilière Paradise Rock, et un permis de construire modificatif a été délivré le 25 juin 2009.

La commercialisation de cette opération de défiscalisation soumise à la 'loi Girardin’ a été effectuée par trois sociétés parmi lesquelles figurent la société Financière européenne d’investissement (ci-après dénommée 'FEI'). Cette société, dont le gérant était M. [H] [J], avait pour objet notamment le conseil en investissements financiers, le conseil pour la gestion et les affaires, le conseil en gestion de patrimoine.

Souhaitant réaliser un investissement locatif M. [T] a acquis, le 10 décembre 2007, 4 650 parts de la société civile immobilière Seaview 2 dans le cadre d’une opération d’augmentation du capital social. Suivant acte authentique dressé le 12 février 2008 par Maître [C], notaire au sein de la société civile professionnelle '[L] [V] et [Z] [D]', auquel était annexée l’offre de prêt acceptée par les emprunteurs le 20 décembre 2007, la société HSBC France a consenti à M. [T] et son épouse (aujourd’hui décédée) un prêt ayant pour objet désigné le financement de l’augmentation de capital de la société civile immobilière Seaview 2, d’un montant de 465 000 euros, stipulé au taux d’intérêt de 5 % l’an, et remboursable en 240 mensualités. Ce prêt, selon l’offre acceptée le 20 décembre 2007 et l’acte authentique du 12 février 2008, n’avait pas pour objet de financer une opération immobilière ni des besoins professionnels. Il était garanti par l’inscription d’une hypothèque prise par le prêteur de deniers, sur l’immeuble sis à [Localité 24] dont les emprunteurs étaient propriétaires.

Le 20 juillet 2009, une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux a été signée par la société civile immobilière Seaview 2 et par l’architecte, M. [S] [Y].

Le 6 septembre 2017, l’ouragan [R] a détruit les six villas construites sur la parcelle dont est propriétaire la société civile immobilière Seaview 2.

Le 18 février 2018, une plainte des chefs d’escroquerie, de complicité d’escroquerie, d’abus de confiance et complicité d’abus de confiance, a été déposée contre personne non dénommée, entre les mains du procureur de la république du tribunal de grande instance de Nancy, par soixante-huit personnes parmi lesquelles figurent la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock.

Le 30 juin 2020, le solde du prêt a été intégralement apuré par le produit de la vente de l’immeuble sis à [Localité 25] appartenant à M. [T].

Par exploits séparés des 12 et 29 mars, 23 avril et 13 mai 2019, M. [T] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société HSBC France devenue HSBC Continental Europe, la société civile professionnelle [V]-[D], la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock, la société Lao Ban, M. [S] [Y], Maître [U] [B], et la société Financière européenne d’investissement, aux fins de les voir condamnés ensemble à l’indemniser au titre de cet investissement pour leurs divers manquements à leurs obligations au moment de la souscription et dans la mise en 'uvre du projet.

***

SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES DE M. [T]

Comme en première instance il est question de qualité à défendre et/ou de prescription.

I – Concernant M. [B], notaire

A) Sur la qualité à défendre

M. [B] soutient, au visa notamment de l’article 32 du code de procédure civile, que l’action de M. [T] à son égard est irrecevable, pour défaut de qualité à défendre : il n’est intervenu ni à la souscription du prêt ni à la souscription au capital de la société civile Seaview 2 financée par ce prêt, et l’acte de cession qu’il a passé entre les sociétés Lagon 120 et Paradise Rock est étranger aux griefs de M. [T]. De plus, il n’était tenu d’aucune obligation de conseil envers M. [T] n’ayant que la qualité de tiers au contrat.

C’est pourtant à bon droit que le premier juge a retenu la qualité à défendre de

M. [B], en jugeant : 'Le notaire étant tenu d’assurer l’efficacité et la sécurité des actes qu’il instrumente il lui appartient d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière circonstanciée et complète sur la portée et les effets de ceux-ci’ et 'en l’espèce l’intervention de Maître [B] se situe en amont de la situation juridique objet du présent litige et en est le support nécessaire, en sorte qu’elle entre dans le périmètre de l’opération immobilière dont M. [T] dénonce le caractère frauduleux.'

Il y a donc lieu d’adopter les motifs du premier juge et de confirmer le jugement déféré de ce chef.

B) Sur la prescription

M. [B], pour soutenir la fin de non recevoir tirée de la prescritption de l’action de M. [T] à son encontre, rappelle qu’en droit, aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Bien plutôt, M. [T] rejette en bloc l’opération, y compris en ce que le prêt qu’il a contracté a servi à souscrire au capital d’une société civile immobilière et non d’acquérir directement un bien immobilier, de sorte que le dommage consistant en une perte de chance de ne pas contracter s’est révélé dès la souscription du prêt, le 12 février 2008 et la souscription au capital de la société civile immobilère Seaview 2. L’action intentée plus de dix ans après est donc prescrite.

Subsidiairement, si le grief de M. [T] devait tenir en un échec de l’opération de défiscalisation, force est d’admettre que l’avantage fiscal était escompté dès l’achèvement des travaux en 2009. L’investissement réalisé correspond au c. du 2. de l’article 199 undecies A du code général des impôts dans sa version applicable à la date de la souscription des parts par M. [T], aux termes duquel la réduction d’impôt s’applique 'au prix de souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet réel est exclusivement de construire des logements neufs situés dans les départements, territoires ou collectivités visés au 1. et qu’elles donnent en location nue pendant cinq ans au moins à compter de leur achèvement à des personnes, autres que les associés de la société, leur conjoint ou les membres de leur foyer fiscal, qui en font leur habitation principale. Ces sociétés doivent s’engager à achever les fondations des immeubles dans les deux ans qui suivent la clôture de chaque souscription annuelle. Les souscripteurs doivent s’engager à conserver les parts ou actions pendant cinq ans au moins à compter de la date d’achèvement des immeubles'. Et aux termes du 6. de l’article 199 undecies A du code général des impôts dans sa version applicable à la date de la souscription des parts par M. [T], 'La réduction d’impôt est effectuée, pour les investissements mentionnés au a. du 2., pour le calcul de l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, et des neuf années suivantes. Pour les investissements visés aux b, c, d, f, g et h du 2, elle est effectuée pour le calcul de l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, ou de la souscription des parts ou actions, et des quatre années suivantes'. L’investissement réalisé par M. [T] devait donner lieu à réduction d’impôt à compter de l’impôt dû au titre de l’année 2009. Pour autant que l’opération de défiscalisation ait été un échec, ce qui n’est ni allégué ni prouvé, M. [T] devait connaître son droit dès 2010. L’action intentée en 2019 est irrémédiablement prescrite de sorte qu’il y a lieu de débouter M. [T] de l’intégralité de ses demandes.

M. [B] ajoute que dans ses écritures, M. [T] croit faire échec à la prescription en indiquant que le délai de cinq ans doit courir à compter de septembre 2017, date où il aurait pris connaissance du caractère frauduleux de l’opération à une date postérieure à la survenance du sinistre lié à l’ouragan [R]. Toutefois cette catastrophe naturelle est un évènement fortuit et indépendant qui n’a pu faire naître de droit ou révéler de dommage en lien avec le prêt et la souscription au capital de la société Seaview 2, lesquels ont été régularisés en décembre 2007 et février 2008.

Sur ce,

Par acte authentique dressé le 9 mars 2007 par M. [U] [B], notaire, la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock, a acquis de la société Lagon 120, société de droit luxembourgeois, un terrain à bâtir, situé à [Localité 23] (Guadeloupe) au lieudit '[Localité 21]', sur lequel seraient construites les villas du programme. M. [T] indique que dans un premier temps ces terrains étaient propriété de la Société Hotelière Oyter, qui les a vendus à la société Prado Grand Pavois laquelle les a cédés à son tour à la société Lagon 120 le 6 mars 2007.

M. [T] remet en cause la loyauté de M. [B] auquel il reproche d’avoir prêté sciemment son concours à une opération frauduleuse en couvrant de nombreuses irrégularités dès la réalisation des opérations d’acquisition des terrains sites de l’opération immobilière à venir. M. [T] demande à la cour de’Juger Maitre [B] fautif pour ne pas avoir respecté son obligation de conseil et de loyauté relativement au caractère irréalisable du projet immobilier', en faisant valoir comme précédemment, que la survenance du cyclone dans la zone géographique visée pour ledit projet n’était nullement imprévisible.

Pour autant, aux termes du dispositif de ses dernières conclusions M. [T] demande en définitive à la cour de condamner ensemble les parties adverses à la réparation de son préjudice qui s’établit à la somme de 600 000 euros de décomposant comme  : 465 000 euros au titre du prêt non causé souscrit et 135 000 euros euros au titre du manque à gagner au regard des revenus tirés de la défiscalisation.

Le tribunal a fait droit à la fin de non recevoir soulevée par M. [B] en fixant le point de départ de la prescription, en l’espèce, au jour de la signature de l’acte notarié, le 12 février 2008, dans la mesure où la survenance d’un événement climatique est par essence imprévisible et que reporter le point de départ comme le suggère M. [T] à la date de l’ouragan [R], serait source d’insécurité juridique. Le tribunal a aussi relevé que de surcroît cet événement invoqué par M. [T] est indifférent à la caractérisation des fautes reprochées à Me [B].

En application des textes et principes de droit rappelés ci-avant, et M. [T] reprochant au notaire d’avoir participé à la mise en place de la commercialisation d’une opération en promettant aux investisseurs potentiels la réalisation d’une opération de défiscalisation selon le dispositif dit Loi Giradin, tout en sachant que cette opération ne pourrait aboutir, ce qui selon lui rend le montage proposé, frauduleux en son ensemble.

M. [T] reproche à M. [B] un comportement qui est contemporain de la rédaction de l’acte authentique du 9 mars 2007, auquel il n’est au demeurant pas partie, et ne fait pas état de faits fautifs qui lui soient postérieurs. Il laisse entendre que M. [B] n’aurait pas dû accepter d’établir l’acte authentique, cette action étant la première étape du projet dans le cadre duquel en définitive les investisseurs seront été privés du bénéfice de la défiscalisation qu’ils envisageaient de réaliser.

À cet égard les observations de M. [B] s’agissant du point de départ de la prescription sont pertinentes, et il est à rappeler que le 20 juillet 2009, une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux a été signée par la société civile immobilière Seaview 2 et par l’architecte, M. [S] [Y].

Toutefois, concernant la manière dont la défiscalisation s’est opérée – ou non – le dossier ne contient pas d’autres pièces que le tableau récapitulatif établi par M. [T] lui-même – pièce 13 – dans lequel il indique avoir arrêté de bénéficier de défiscalisation à partir de l’année 2013, mais qui n’est étayé par aucun autre document ni même précisément commenté par le notaire M. [B] lequel s’en tient aux principes posés par les textes du code général des impôts.

Par conséquent, il doit être considéré que M. [B] ne rapporte pas la preuve de ce que M. [T] courant 2013 aurait pu ou aurait du avoir connaissance des faits lui permettant d’exercer ses droits en engageant la responsabilité de ces divers intervenants.

Le jugement déféré est donc infirmé en ce qu’il a déclaré M. [T] prescrit en son action à l’encontre de M. [B].

II – Concernant la société Financière européenne d’investissement

A) Sur la qualité à défendre

Le tribunal a fait droit à la fin de non recevoir soulevée par la société FEI, en retenant que l’intervention effective de la société FEI dans le cadre de l’opération de défiscalisation dont s’agit n’est pas caractérisée, et que par conséquent cette dernière n’a pas qualité à défendre :

'En l’espèce, M. [T] reproche à la société FEI un manquement à son obligation d’information et de conseil en sa qualité de commercialisateur de l’offre d’investissement querellée. Il affirme donc qu’elle est intervenue en qualité de conseiller en gestion de patrimoine, à son endroit. Toutefois, M. [T] ne rapporte pas la preuve qu’il a souscrit par l’intermédiaire de la société FEI, à l’augmentation de capital de la SCI Seaview 2. Aucune convention entre M. [T] et la société FEI n’est produite aux débats. De plus, aucune des pièces produites aux débats ne fait référence à la société FEI. Par ailleurs, M. [T] se contente de faire état des liens étroits et confus entretenus entre les différents intermédiaires ou opérations qu’il rattache à l’investissement principal litigieux en se référant à l’intervention de M. [J], gérant des sociétés impliquées dans ce montage financier, sans établir la réalité de l’intervention de la société FEI. Ainsi, l’intervention effective de la société FEI dans le cadre de cette opération de défiscalisation n’étant pas caractérisée, il y a lieu d’en déduire que la société FEI n’a pas qualité à défendre'.

Faisant siens les motifs du premier juge la société Financière européenne d’investissement au visa des articles 30, 31, 32, 122 du code de procédure civile et des articles 9 et 1315 du code civil, soutient qu’elle ne dispose pas de la qualité à défendre, de sorte que l’action de M. [T] à son égard est irrecevable. Elle développe que le défendeur peut être attrait lorsqu’il a effectivement pris part à la conclusion du contrat dont l’exécution lui est reprochée, or le fait de faire partie de la chaîne de commercialisation de l’investissement n’emportait pas en soi une solidarité avec les parties à qui incombait le devoir de conseil. En l’occurrence M. [T] ne produit aucun élément susceptible de démontrer que la société Financière européenne d’investissement aurait été un intermédiaire dans la souscription de l’emprunt litigieux, ou qu’une prise de contact aurait eu lieu auparavant. Le fait que M. [J] soit à la fois le gérant de la société FEI et de la société Paradise Rock n’importe pas, dans la mesure où telle situation n’entraîne pas de confusion entre les deux entités. Par ailleurs, la seule mention de son rôle de commercialisation dans la plaquette de présentation du programme n’induit nullement l’intervention de la société Financière européenne d’investissement auprès de M. [T], de même que le tampon apposé sur la demande d’appel des fonds adressé à ce dernier, rédigé au nom de la société Paradise Rock. Aussi, n’étant pas partie au contrat de vente des terrains, la société Financière européenne d’investissement n’a pas de qualité à défendre. Par ailleurs, M. [T] ne l’avait jamais sollicitée avant de délivrer assignation, contrairement aux autres sociétés dans la cause, ce qui laisse penser qu’il s’est tourné vers elle par intérêt, en raison de l’assurance dont elle bénéficie.

M. [T] soutient démontrer à suffisance que la société Financière européenne d’investissement est intervenue de manière effective dans le cadre de l’opération de défiscalisation, de sorte que sa responsabilité – délictuelle – peut être engagée, et qu’elle dispose ainsi de la qualité à défendre.

Il fait valoir que si la plaquette de présentation de l’opération immobilière indique 'La commercialisation est assurée par un pool de trois structures’ aucun élément ne montre que les deux autres sociétés y auraient réellement participé. La société Financière européenne d’investissement a par ailleurs été la seule à fournir des conseils aux investisseurs, lors de la mise en place de l’opération. De plus, son gérant, M. [J], est également celui de la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock ayant acquis le terrain sur lequel le projet immobilier a été installé. Ainsi, M. [J] avait représenté la société Financière européenne d’investissement lors d’une consultation avec Maitre [B] concernant le partage d’une société civile immobilière de même qu’à l’occasion de l’appel de fonds pour les sociétés civiles immobilières Seaview, et lui avait adressé, sous l’entête 'La Financière Européenne d’Investissement’ une demande concernant son accord pour le déblocage des fonds nécessaires à la réalisation des travaux relatifs à la société civile immobilière Seaview 2. Au regard de ce double rôle, M. [J] apparaît donc comme un des protagonistes principaux de l’escroquerie dont M. [T] est victime.

Aussi, M. [T] dans ses conclusions d’appelant renvoie à ses pièces numérotées 1, 16, 43, 31 et 49, 60 à 64, qui selon lui font preuve de l’ampleur de l’implication de la société Financière européenne d’investissement dans la conception, la mise en place, la commercialisation et les appels de fonds auprès des souscripteurs des diverses Seaview :

* Ainsi, selon M. [T], la pièce n°1 établit l’intervention de M. [J], gérant de la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock et de la société Financière européenne d’investissement, comme acquéreur du terrain sur lequel sera installé le projet immobilier.

Il sera fait observer que la société FEI n’est pas partie à l’acte.

* M. [T] indique que sa pièce n°16 – constituée de la plaquette publicitaire présentant le projet Paradise Rock concernant la construction d’un ensemble immobilier de soixante villas à [Localité 21] à [Localité 23] – présente les intervenants du projet parmi lesquels la société Financière européenne d’investissement en charge de la commercialisation, avec un dirigeant commun, M. [H] [J].

* La pièce n°43 selon M. [T] importe en ce qu’elle établit qu’il y a eu consultation de M. [B] au profit de la société Financière européenne d’investissement en la personne de M. [J] concernant les modalités de partage d’une société civile immobilière.

Il importe de relever qu’il s’agit d’un courrier daté du 11 septembre 2007 venant en suite d’une conversation téléphonique dont on ignore tout, sauf sa date du 6 septembre 2007 ; toujours est-il que ce courrier comporte en objet 'Concerne accord de partage SCI SEAVIEW 2'.

* M. [T] considère que ses pièces n°31 et 49 établissent l’intervention directe de la société Financière européenne d’investissement par l’intermédiaire de son gérant dans l’appel de fonds auprès des diverses sociétés immobilières Seaview, pour le compte de la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock, dont M. [J] est également le gérant.

Or le courrier – pièce 31 – signé par M. [J], à entête de 'Paradise Rock', ne fait aucune référence à la société Financière européenne d’investissement, et celui – pièce 49 – émanant de cette dernière, signé de M. [J], ne contient aucune information utile ; leur ensemble établit seulement que M. [J] a des fonctions de direction dans les deux sociétés, sans que cela n’emporte nécessairement les conclusions qu’en tire M. [T].

* Enfin M. [T] soutient que ses pièces n°60 à 64 établissent les divergences de vue entre M. [Y] et la société Financière européenne d’investissement et son gérant M. [J] concernant une inscription au bilan de la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock.

Il s’agit d’un désaccord survenu en octobre 2021, qui concerne la bonne tenue de la comptabilité, M. [J] écrit depuis l’adresse mail de la société Financière européenne d’investissement, il y est question de la créance de la société Lagon 120 sur la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock et de la dette de la société Seavew 4 à l’égard de cette dernière.

Bien que ces éléments mis en exergue par M. [T] n’aient pas tous l’importance que celui-ci leur attribue, pris dans leur ensemble il en résulte que contrairement à ce qui a été jugé par le tribunal l’intervention effective de la société Financière européenne d’investissement dans le cadre de cette opération de défiscalisation prise en sa globalité est suffisamment caractérisée pour que la société Financière européenne d’investissement ait qualité à défendre.

Par conséquent le jugement est infirmé en ce qu’il a dit les demandes de M. [T] à l’encontre de la société Financière européenne d’investissement irrevevables pour défaut de qualité à défendre.

B) Sur la prescription

Le tribunal, après avoir exactement rappelé la règle de droit applicable à la cause (une prescription quinquennale dont le point de départ se situe au jour de la réalisation du risque s’agissant de l’indemnisation d’une perte de chance) a fait droit à la fin de non recevoir soulevée par la société Financière européenne d’investissement, en fixant le point de départ de la prescription, en l’espèce, au jour de la signature de l’acte notarié, le 12 février 2008, dans la mesure où la survenance d’un événement climatique est par essence imprévisible et que reporter le point de départ comme le suggère M. [T] à la date de l’ouragan [R], serait source d’insécurité juridique. Le tribunal a aussi relevé que de surcroît cet événement invoqué par M. [T] est indifférent à la caractérisation des fautes reprochées à la société Financière européenne d’investissement.

Pour critique de cette décision, M. [T], au visa des articles 1218, 1684 et 2224 du code civil, soutenant que son action n’est pas prescrite, fait valoir que le délai de prescription de deux ans, applicable à celle-ci, commençait à courir le 6 septembre 2017, date du passage de l’ouragan [R] et de la destruction des villas, correspondant au moment où il a pris connaissance du caractère frauduleux de l’opération litigieuse. Ainsi, l’action engagée à l’encontre de la société Financière européenne d’investissement selon assignation en date du 23 avril 2019 n’est pas prescrite. En tout état de cause, le point de départ du délai de prescription ne saurait être fixé au jour de l’octroi des prêts, dans la mesure où la survenance du cyclone n’était pas imprévisible. Aussi, la prise en compte de cet évènement comme point de départ de la prescription ne créerait aucune 'insécurité juridique'. M. [T] observe que l’argument tiré de la nécessité d’éviter l’insécurité juridique, retenu de premier plan par le tribunal, n’est pas pertinent. Un évènement est considéré comme imprévisible lorsqu’il ne pouvait être raisonnablement anticipé lors de la conclusion du contrat ou avant sa survenance, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, puisque l’état des risques concernant la parcelle indiquait qu’elle était soumise à un risque fort de houle cyclonique et d’inondation. De même, la plaquette de présentation du projet mentionnait 'les revers dus à une succession de cyclones entre 1995 et 2000' et indiquait que ce projet serait établi suivant les normes anticycloniques en vigueur. Un complexe immobilier avait été construit sur le terrain et avait été détruit par un cyclone en 1995, destruction que les rédacteurs de la plaquette de présentation imputaient, à tort, à des défauts de structure, ce qui illustre leur conscience du caractère irréalisable du projet, ainsi que leur intention de tromper les investisseurs.

La société Financière européenne d’investissement soutient, au visa de l’article 2224 du code civil, de l’article 26 de la loi du 17 juin 2008, que l’action introduite par M. [T] à son encontre est prescrite. Il s’agit d’une action en responsabilité civile dirigée à l’encontre d’une société en charge de la commercialisation d’une offre d’investissement immobilier, de sorte qu’elle se prescrit suivant le délai de droit commun. Celui-ci trouve son point de départ au jour de la réalisation du dommage, ce qui correspond au moment de la conclusion du contrat à l’origine de l’action en responsabilité. Le dommage résultant d’un manquement à l’obligation de conseil et de mise en garde est alors constitué par la perte de chance de ne pas avoir contracté. Le délai de prescription de l’action introduite par M. [T] commençait donc à courir le jour de l’octroi du prêt litigieux, le 20 décembre 2007. La loi du 17 juin 2008 étant entrée en vigueur le 19 juin 2008, le délai pour agir était écoulé depuis le 18 juin 2013, et ainsi, l’assignation à la société Financière européenne d’investissement lui ayant été délivrée le 23 avril 2019, l’action introduite à son encontre par M. [T] était donc déjà prescrite.

Sur ce

En droit, et comme rappelé par le tribunal, aux termes de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’article L. 110-4 du code de commerce prévoit la même prescription quinquennale concernant les actions exercées contre les commerçants.

La prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime si celle ci établit qu’elle n’en avait pas eu autrement connaissance. Aussi, le dommage résultant d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information et de conseil consistant en la perte de chance d’éviter le risque qui s’est réalisé, se manifeste dès la réalisation du risque, à moins que l’investisseur ne démontre qu’il pouvait à cette date légitimement l’ignorer.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions M. [T] demande en définitive à la cour de condamner ensemble les parties adverses à la réparation de son préjudice qui s’établit à la somme de 600 000 euros de décomposant comme suit : 465 000 euros au titre du prêt non causé souscrit et 135 000 euros euros au titre du manque à gagner au regard des revenus tirés de la défiscalisation.

Plus spécifiquement s’agissant de la société Financière européenne d’investissement il demande à la cour de 'Juger que la société Financière européenne d’investissement et son gérant, M. [J], ont engagé en parfaite connaissance de cause M. [T] dans une opération ruineuse’ et de 'Juger que la société Paradise Rock et la société Financière d’investissement ont délibérément trompé M. [T] sur la pérennité du projet immobilier et ainsi commis un dol ayant déterminé les investisseurs, dont M. [T], à s’engager'.

En somme, M. [T] reproche à la société Financière européenne d’investissement d’avoir commercialisé une opération en promettant aux investisseurs potentiels la réalisation d’une opération de défiscalisation selon le dispositif dit Loi Giradin, tout en sachant que cette opération ne pourrait aboutir.

M. [T] en ses écritures insiste à de nombreuses reprises sur la collusion existant selon lui entre la société Financière européenne d’investissement et la société Paradise Rock, à laquelle il fait grief d’avoir fait perdre aux investisseurs toute possibilité de bénéficier d’une opération de défiscalisation et de pouvoir transformer leur détention de parts en propriété foncière sur une villa déterminée, cela pour n’avoir jamais versé la contribution au titre du PAE (programme d’aménagement d’ensemble) d’Oyster Pond ce qui en l’absence de régularisation a entraîné commandement de payer valant saisie le 17 octobre 2014 par la DGFP suivi de la vente forcée des terrains et immeubles de plusieurs parcelles par jugement du 28 avril 2015 confirmé par la cour d’appel (par un arrêt dont M. [T] ne précise pas la date). Il ressort des pièces produites par M. [T] que cette information en ce qu’elle est relative au défaut de paiement de la taxe à l’équipement, de la réclamation faite par l’administration fiscale de cette somme de 869 757,58 euros, la saisie et la vente aux enchères prévue pour le mois de septembre 2014, lui a été communiquée par Mme [O] de l’agence immobilière Coralita, par mail du 18 juin 2015 distribué aux associés de la société civile immobilière Seaview 2 – pièce 46.

Dès avant, un mail daté du 1er décembre 2014 adressé à M. [G] [T] par Mme [N] [O] évoque avoir 'récupéré des maisons délabrées’ lui suggérant ensuite de 'faire valoir vos droits eu égard à votre assurance DO', et aussi : 'les malversations des [Y]', 'l’état de déliquescence dans lequel se trouve votre SCI', ' le manque de diligences de [Y]' et en conclusion pointant certaines carences qui pourraient avoir pour conséquence de 'faire perdre le bénéfice de la défiscalisation depuis son début’ ' pièce 45.

La société Financière européenne d’investissement ne fait pas la démonstration que M. [T] aurait à une date antérieure pu ou dû avoir connaissance des faits lui permettant d’exercer ses droits en engageant la responsabilité de ces divers intervenants.

Par conséquent l’action introduite le 23 avril 2019 n’est pas prescrite.

Le jugement déféré est donc infirmé de ce chef d’irrecevabilité.

III – Concernant la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock

Le tribunal a jugé que la fin de non recevoir soulevée par la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock n’étant pas reprise au dispositif de ses conclusions il n’en a pas été saisi, et par conséquent les demandes de M. [T] ont été déclarées recevables.

La société civile immobilière d’attribution Paradise Rock réparant cette omission en cause d’appel soutient, au visa de l’article 2224 du code civil, que l’action introduite à son encontre par M. [T] est prescrite. Elle souligne que lorsque la juridiction de première instance s’est estimée saisie, par d’autres défendeurs, de la question de la prescription, elle y a fait justement droit. Elle allègue que le préjudice causé par un manquement au devoir de conseil correspond à la perte de chance de ne pas avoir contracté, de sorte que ce préjudice se manifeste au jour de la conclusion du contrat. Ainsi l’investissement de M. [T] datant du 12 février 2008, son action était prescrite depuis 2013. Quant à sa connaissance du dommage, [Localité 23] n’est pas devenu subitement en 2017 une zone cyclonique. Elle l’a toujours été. M. [T] ne peut donc retarder le point de départ du délai deprescription à un ouragan qui lui aurait fait connaitre les risques liés à la construction de maison sur le bord de mer. Ce risque est ancien et connu de tous. Toutes ses tentatives pour retarder le délai de prescription s’avèrent donc vaines. De surcroit, l’ouragan [R] est, comme le relève le jugement de première instance, parfaitement indifférent à la caractérisation des fautes reprochées à la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock. L’action s’avère donc irrémédiablement prescrite.

Sur ce

Comme vu précédemment, aux termes de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer, et l’article L. 110-4 du code de commerce prévoit la même prescription concernant les actions exercées contre les commerçants. La prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime si celle ci établit qu’elle n’en avait pas eu autrement connaissance. Le dommage résultant d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information et de conseil consistant en la perte de chance d’éviter le risque qui s’est réalisé, se manifeste dès la réalisation du risque, à moins que l’investisseur ne démontre qu’il pouvait à cette date légitimement l’ignorer.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions M. [T] demande en définitive à la cour de condamner ensemble les parties adverses à la réparation de son préjudice qui s’établit à la somme de 600 000 euros de décomposant comme suit : 465 000 euros au titre du prêt non causé souscrit et 135 000 euros euros au titre du manque à gagner au regard des revenus tirés de la défiscalisation.

M. [T] en ses écritures insiste à de nombreuses reprises sur la collusion existant selon lui entre la société Financière européenne d’investissement et la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock, à laquelle il fait grief d’avoir fait perdre aux investisseurs toute possibilité de bénéficier d’une opération de défiscalisation et de pouvoir transformer leur détention de parts en propriété foncière sur une villa déterminée.

M. [T] reproche à la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock, de n’avoir jamais versé la contribution au titre du PAE (programme d’aménagement d’ensemble) d’Oyster Pond ce qui en l’absence de régularisation a entraîné commandement de payer valant saisie le 17 octobre 2014 par la DGFP [la pièce 4 de la société civile immobilière d’attribution Paridise Rock] est constituée du commandement de payer valant saisie en date du 17 octobre 2014 et de l’assignation à l’audience d’orientation du 3 mars 2015, suivi de la vente forcée des terrains et immeubles de plusieurs parcelles. Il ressort des pièces produites par M. [T] que cette information en ce qu’elle est relative au défaut de paiement de la taxe à l’équipement, de la réclamation faite par l’administration fiscale de cette somme de 869 757,58 euros, la saisie et la vente aux enchères prévue pour le mois de septembre 2014, lui a été communiquée par Mme [N] [O] de l’agence immobilière Coralita, par mail du 18 juin 2015 distribué aux associés de la société civile immobilière Seaview 2 – pièce 46.

Dès avant, un mail daté du 1er décembre 2014 adressé à M. [G] [T] par Mme [O] évoque avoir 'récupéré des maisons délabrées’ lui suggérant ensuite de 'faire valoir vos droits eu égard à votre assurance DO', et aussi : 'les malversations des [Y]', 'l’état de déliquescence dans lequel se trouve votre SCI', ' le manque de diligences de [Y]' et en conclusion pointant certaines carences qui pourraient avoir pour conséquence de 'faire perdre le bénéfice de la défiscalisation depuis son début’ ' pièce 45.

La société civile immobilière d’attribution Paradise Rock, qui en cause d’appel s’en tient à situer le point de départ de la prescription à la date de l’engagement de M. [T], selon acte authentique du 12 février 2008, ne fait pas la démonstration que M. [T] aurait à une date antérieure au 1er décembre 2014, pu ou dû avoir connaissance des faits lui permettant d’exercer ses droits en engageant la responsabilité de ces divers intervenants.

Par conséquent l’action introduite au printemps 2019 n’est pas prescrite.

Le jugement déféré est donc confirmé de ce chef d’irrecevabilité.

IV – Concernant la CCF venant aux droits de la société HSBC

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions M. [T] demande in fine à la cour de condamner ensemble les parties adverses, dont la banque, à la réparation de son préjudice qui s’établit à la somme de 600 000 euros de décomposant comme suit : 465 000 euros au titre du prêt non causé souscrit et 135 000 euros euros au titre du manque à gagner au regard des revenus tirés de la défiscalisation.

Plus précisément s’agissant de la banque il sollicite de la cour de :

'À titre principal

* Dire que l’objet du prêt souscrit auprès de la banque HSBC CONTINENTAL EUROPE ne correspondait pas à la réalité de l’opération projetée par M. [T] qui concernait un investissement en vue d’une défiscalisation.

* Imposer à la HSBC CONTINENTAL EUROPE de substituer les intérêts conventionnels

prévus au contrat au taux légal de 2007 (2,95 %) soit la somme de 122.059,43 euros correspondant à la différence entre la somme totale d’intérêts au taux du contrat soit 275.819,79 euros (5,00 %) et la somme de 153.760,36 euros correspondant au montant d’intérêts recalculé au taux légal de 2007 (2,95 %) se décomposant de la manière suivante :

* la somme de 106.636,86 € pour la période de janvier 2008 à juin 2017

* la somme de 47.123,50 € pour la période de juillet 2017 à décembre 2027

* Juger que le prêt qui avait été souscrit par M. [T] était sans cause.

Subsidiairement,

Dire en tout état de cause que le prêt était affecté de vices rédhibitoires au regard du Code de la Consommation et en conséquence :

Prononcer la déchéance totale des intérêts soit la somme totale de 275.819,79 euros (taux de l’offre : 5,00 % ) se décomposant de la manière suivante :

* la somme de 186.889,99 euros pour la période de janvier 2008 à juin 2017,

* la somme de 88.929,80 euros pour la période de juillet 2017 à décembre 2027

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la déchéance totale des intérêts n’était pas prononcée :

Prononcer la déchéance partielle des intérêts dans la proportion à fixer par la juridiction.'

Il apparaît qu’à hauteur de cour M. [T] précise et diversifie ses griefs et outre les irrégularités du prêt évoque une absence de cause du prêt, un manquement de la banque à son devoir de mise en garde. Il importe de relever que selon le cas le point de départ de la prescription sera différent, et ne se situera pas nécessairement à la date de signature du contrat de prêt.

M. [T] conteste en tous points la décision des premiers juges qui ont estimé les demandes de M. [T] à l’encontre de la banque HSBC irrecevables aux motifs suivants :

'Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la stipulation d’intérêts conventionnels du contrat de prêt :

M. [T] ne peut valablement soutenir que le point de départ du délai de prescription doit être repoussé à la date à laquelle l’ouragan [R] a frappé l’île de [Localité 23], alors que la survenance d’évènements climatiques est par essence imprévisible et qu’une telle solution qui aurait pour effet de repousser le point de départ du délai de prescription, serait source d’insécurité juridique.

De surcroît, cet évènement est indifférent à la caractérisation des fautes reprochées à la banque dès lors que les anomalies parmi lesquelles figure l’objet du prêt (à savoir le financement de l’acquisition de parts sociales et non d’un bien immobilier) dont se prévaut M. [T], étaient expressément mentionnées dans l’offre de prêt et donc décelables à la lecture de l’offre de prêt. Il ne s’agit pas de 'vices rédhibitoires'.

M. [T] aurait donc dû connaître, dès la date de l’acceptation de l’offre de prêt litigieuse, l’ensemble des irrégularités qu’il invoque.

Le délai de prescription ayant par conséquent commencé à courir à compter du 12 février 2008, date de l’acte authentique contenant en annexe l’offre de prêt, la demande d’annulation de la stipulation d’intérêts conventionnels fondée sur l’erreur affectant le taux effectif global mentionné dans l’écrit constatant le contrat de prêt, initiée par assignation plus de cinq années après la conclusion de ce contrat, est irrecevable car prescrite.'

'Sur la recevabilité de la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels :

Le point de départ de cette prescription est le jour où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître cette erreur, c’est-à-dire la date de la convention, jour de l’acceptation de l’offre, lorsque l’examen de sa teneur permet de constater l’erreur, ou lorsque tel n’est pas le cas, la date de la révélation de celle-ci à l’emprunteur.

Il résulte des développements qui précèdent que le délai de prescription de l’action en déchéance du droit aux intérêts a commencé à courir à compter de l’acte authentique contenant en annexe l’offre de prêt, soit le 12 février 2008, de sorte que ce délai a expiré le 20 juin 2013 et que cette demande formée par assignation du 12 mars 2019, est irrecevable comme prescrite.

Les demandes formées par M. [T] contre la société HSBC Continental Europe seront donc déclarées irrecevables.'

Sur 'l’absence de cause'

A titre principal, M. [T] soutient que le prêt accordé est sans objet par rapport à l’opération qu’il visait à financer. En effet, il aurait pour objet 'le financement de l’augmentation de capital de la SCI Seaview 2', l’offre de prêt reprise dans l’acte notarié précisant en outre que 'L’emprunteur atteste que le présent prêt n’a pas pour objet de financer une opération immobilière ni des besoins professionnels'. Or, M. [T] souhaitait réaliser une opération de défiscalisation, lui conférant à terme la propriété foncière d’un immeuble, et n’a nullement été alerté concernant la nature de l’opération litigieuse, il entendait obtenir la propriété d’un bien et non le titre d’associé d’une société civile. Il s’est ainsi vu inscrire au fichier FICP pour un prêt n’étant adossé à aucune réalité. La banque a modifié l’objet du prêt afin de se mettre hors de cause, de sorte que les dispositions du code de la consommation trouvent à s’appliquer. Le prêt se trouve dépourvu d’objet, dans la mesure où en raison de la destruction du bien et de sa saisie par les services fiscaux, aucun transfert de propriété ne pourra plus être réalisé. Dans la mesure où la banque s’inscrit dans la chaîne des responsables sans qui l’opération n’aurait pas pu être réalisée, elle doit à ce titre répondre de ses manquements et être condamnée solidairement, avec l’ensemble des protagonistes, à indemniser son préjudice s’élevant à 600 000 euros. Elle ne peut se dédouaner en invoquant la force majeure, l’évènement n’étant pas imprévisible, comme développé supra.

La société CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe fait valoir, au visa des articles 1108 ancien, 1304 ancien, 2222 et 2224 nouveaux du code civil, L. 110-4 du code de la consommation dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008, que l’action engagée par M. [T] est prescrite. Il s’agit d’une action principalement fondée sur l’absence de cause du contrat de prêt, ayant vocation à entraîner une déchéance du droit aux intérêts. En application des dispositions précitées, elle était prescrite depuis le 19 juin 2013, cinq ans après l’entrée en vigueur du nouveau délai. Son point de départ correspondait en effet à la date de la conclusion de la convention, moment à partir duquel le fait critiqué pouvait être constaté, ou à la date de sa révélation. Or, l’action de M. [T] était fondée sur les mentions de l’acte notarié du 12 février 2008, telles que 'L’EMPRUNTEUR atteste que le présent prêt n’a pas pour objet de financer une opération immobilière ni des besoins professionnels'. Le délai de l’action en nullité fondée sur l’absence de cause commençait donc à courir le jour de la rédaction de l’acte, de sorte qu’il était écoulé depuis le 13 février 2013.

Sur ce

L’objet du contrat a été mentionné dans l’offre de prêt et sera reprise dans l’acte authentique en ces termes (page 3) : 'OBJET : Financement de la souscription à l’augmentation de capital de la SCI SEA VIEW 2".

Il s’agit du financement d’une prise de participation au capital comme cela résulte de la mention manuscrite de M. [T] dans la demande qui en est faite (pièce 4 de CCF) et précédemment M. [T] a rempli et signé, le 10 décembre 2007, un document de 'demande de souscription à l’augmentation de capital de la SCI Seaview 2' – pièce 3 – pour 4 650 parts de 100 euros chacune, y étant précisé entre autres mentions que la souscription sera financée par le moyen d’un financement bancaire de 465 000 euros.

Il en est de même en ce qui concerne la cause du contrat à savoir la mise à disposition des fonds dont les modalités y sont expressément indiquées page 4 : 'REALISATION : le présent prêt sera mis à disposition de l’emprunteur en une seule fois sos réserve de la réalisation des conditions supensives et de la non survenance d’un cas d’exigibilité anticipée'.

Le point de départ de la prescription de l’action fondée sur ces griefs se situe donc au jour de la signature de l’offre de prêt.

Les demandes de M. [T] relatives à une prétendue absence de cause sont donc à cet égard prescrites.

Sur les autres irrégularités du prêt

À titre subsidiaire, M. [T] soutient que le prêt était affecté de plusieurs irrégularités. D’une part, le prêt a été calculé sur la base d’une année lombarde, comme le montre l’analyse du calcul de la première échéance, en violation des dispositions du code de la consommation. Les intérêts facturés au mois de janvier 2008 ont ainsi été calculés sur la base du capital débloqué de 465 000 euros durant 30 jours. Le tableau d’amortissement mentionne une échéance de 1 937,50 euros correspondant au calcul suivant : (465 000 (montant d’autorisation) x 5,00 % (valeur annuelle du taux d’intérêt) x 30 / 360 = 1 937,50 euros. Si le taux avait été calculé sur 365 jours, le calcul aurait été le suivant : (465 000 x 5,00 % x 30) / 365 = 1 910,96 euros. D’autre part, le taux effectif global annoncé n’est pas conforme au taux effectif global réel. Le taux effectif global mentionné par la banque est de 5,77 % pour un taux de période de 0,480 % or il ressort des éléments du dossier que le taux effectif global recalculé par le rapport de la société Expert & consultants est de 5,92 % pour un taux de période de 0,481 %. Également, la durée de la période applicable au calcul des intérêts n’est pas mentionnée dans l’acte de prêt, la seule mention d’une périodicité mensuelle étant insuffisante. En conséquence, ces irrégularités doivent être sanctionnées par la substitution du taux légal au taux conventionnel, de sorte que la déchéance des intérêts doit être prononcée à hauteur de 275 819,79 euros, correspondant à la somme de 186 889,99 euros pour la période de janvier 2008 à juin 2017, ainsi qu’à la somme de 88 929,80 euros pour la période de juillet 2017 à décembre 2027.

M. [T] développe qu’initialement, l’emprunteur disposait d’une option entre la demande de nullité de la stipulation d’intérêts et demande de déchéance de tout ou partie des intérêts. La seule sanction civile désormais applicable en cas d’absence ou d’erreur du taux effectif global est la déchéance du prêteur de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge notamment au regard du préjudice subi par l’emprunteur. Cette sanction prévue par l’article L. 341-18-1 du code de la consommation dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-740 du 17 juillet 2019 s’applique aux crédits à la consommation et aux crédits immobiliers mais également aux crédits professionnels par renvoi de l’article L. 313-4 du code monétaire et financier aux dispositions de l’article L. 341-18-1 du code de la consommation. La motivation des premiers juges est néanmoins erronée car en l’espèce, M. [T] a contracté à titre non professionnel, le délai court à compter du jour où ce dernier, qui ne pouvait pas soupçonner le vice de la convention, a eu connaissance de l’erreur. À cet effet, il appartient au juge de déterminer par des motifs propres à établir que l’emprunteur ne pouvait pas ignorer à la lecture de l’acte de prêt que le taux effectif global était erroné. Or en l’espèce les premiers juges n’ont pas apporté cette motivation et se sont contenté de reprendre la jurisprudence désormais classique de la Cour de cassation. Le jugement entrepris sera donc infirmé pour absence de motivation.

La banque répond que M. [T] soutient que le jugement doit être infirmé pour défaut de motivation. En effet, il soutient qu’ayant souscrit le prêt à titre non professionnel, le délai de prescription commence à courir à partir de la découverte de l’erreur. Or, il n’est pas démontré en quoi la seule lecture de l’acte de prêt lui aurait suffi à comprendre que le taux effectif global était erroné.

Concernant l’action en déchéance du droit aux intérêts, la société CCF venant aux droits soutient qu’en application des dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2018, celle-ci était prescrite depuis le 20 juin 2013. Il n’y a pas lieu de repousser le point de départ du délai au 24 janvier 2017, date à laquelle il a pris connaissance du rapport d’expertise de Expertise & Consultants. En effet, il avait tout le loisir de faire vérifier le taux effectif global par un tiers, où à l’aide d’un calculateur en ligne, dès la conclusion du contrat. Un tel report serait alors purement potestatif. L’action était donc bien prescrite depuis le 20 juin 2013.

Sur ce

En droit, en vertu de l’article L. 312-33 ancien du code de la consommation, l’action en déchéance du droit de la banque aux intérêts conventionnels est soumise à la prescription quinquennale prévue à l’article L. 110-4 du code de commerce, applicable aux obligations contractées entre une banque prêteuse et le souscripteur d’un crédit immobilier, la prescription courant alors à compter du moment où l’emprunteur a connu ou aurait dû connaître l’erreur qu’il invoque.

M. [T] verse aux débats un rapport d’expertise – pièce 17 – auquel il dit se reporter totalement.

L’offre de prêt acceptée le 20 décembre 2007 dont les mentions sont reprises par l’acte authentique sans modification ni erreur de plume indique – page 4 de l’acte authentique et 1/5 de l’offre de prêt :

'Coût du crédit

— Taux d’intérêts : 5 % l’an

— Intérêts du prêt : 275.819,79 EUR

Frais de dossier : 500,00 EUR

Frais de garantie : 6 210,00 EUR

— Coût total du prêt hors assurance : 747.529,80 EUR

assurance incluse : 780.076,40 EUR

— Taux de l’assurance : 0,59 % à hauteur de 100 % du montant du prêt en option 2 sur le capital restant dû

— Taux effectif global : 5,77 % l’an

— Taux de période : 0,480 %

pour une période de : 1 mois'

et il est ensuite mentionné : 'Pour le calcul du taux effectif global, il a été tenu compte du taux d’intérêts à la date du contrat, et le cas chéant du coût de l’assurance, des frais et commissions de toute nature, des charges estimées liées aux garanties et honoraires d’officiers ministériels dont le montant n’est pas connu avec précision.'

Quant aux échéances elles sont prélevées au 28 de chaque mois, la première le 28 mars 2008, sont d’une périodicité mensuelle il n’y a pas d’échéance intercalaire, le prêt est amortissable en 240 échéances ce 3 222,36 euros chacune .

Ce rapport ne 'révèle’ aucune autre irrégularité que celle qui tiendrait au calcul des intérêts de la première échéance du prêt sur la base d’une année lombarde de 360 jours au lieu d’une année civile, qui ne soit décelable à la seule lecture de l’offre de prêt.

Aussi, le défaut de mention de la durée de la période du moins telle que l’invoque M. [T] considérant que la manière dont elle est présentée ne satisferait pas au code de la consommation ressort de la simple lecture de l’offre.

M. [T] n’est pas fondé à se prévaloir d’autre irrégularités.

Aussi, il appartenait à M. [T] d’agir dans le délai imparti, ce qu’il n’a pas fait, puisque l’assignation n’a été délivrée que le 12 mars 2019 alors que l’action en déchéance du droit du prêteur aux intérêts conventionnels était déjà prescrite, depuis le 19 juin 2013 par application des dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescrition en matière civile.

Le jugement déféré est confirmé en ce que l’action de M. [T] a été déclarée prescrite.

Sur le devoir de mise en garde, de conseil, et d’information

M. [T] considère que la banque a manqué à son 'devoir de conseil et de mise en garde'. En vertu de ce devoir, elle est tenue d’informer l’emprunteur du risque d’endettement que présente l’emprunt envisagé, compte tenu de ses capacités. Elle est aussi tenue de l’informer des caractéristiques du prêt et des risques associés à l’opération. La banque aurait donc dû l’informer du fait que son investissement, reposant sur l’acquisition de parts de société civile immobilière dans une zone cyclonique, présentait un risque. Il souligne par ailleurs le fait que le désintéressement de la banque à l’occasion de la vente de sa maison ne constitue pas une renonciation à voir son préjudice indemnisé. La banque a aussi manqué à son devoir d’information en ne cherchant pas à connaître la situation financière de son client. Dès lors, il demande une indemnisation de son préjudice à hauteur de 600 000 euros, dont 465.000,00 euros au titre du prêt non causé, et 135.000,00 euros au titre du manque à gagner au regard des revenus tirés de la défiscalisation.

La banque concernant les demandes relatives au devoir de mise en garde, soutient que le délai commence à courir à compter du premier incident, soit le 28 avril 2018 dans le cas présent. Le délai d’action était donc écoulé à partir du 28 avril 2023, de sorte que la demande, formulée pour la première fois dans ses conclusions en date du 16 janvier 2024, est prescrite. Concernant les demandes relatives au devoir de conseil, la survenance de l’ouragan était imprévisible et n’avait, en tout état de cause, aucun lien avec les reproches formulés à l’encontre de l’acte notarié. L’assignation ayant été délivrée le 12 mars 2019, l’action était prescrite.

M. [T] fait valoir que par conclusions signifiées le 14 mars 2025, la banque signifie des conclusions n°2 aux termes desquelles elle conteste avoir manqué à son obligation de devoir de mise en garde aux motifs que ce moyen serait d’une part prescrit, d’autre part non fondé. Sur le caractère non prescrit du devoir de mise en garde, HSBC invoque le fait que ce moyen serait invoqué pour la première fois en date du 16 janvier 2024, alors que le premier incident de paiement s’établirait à la date du 28 avril 2018. Cet argument n’est pas recevable. M. [T] soutient que concernant sa demande relative au devoir de mise en garde dû par la banque, il fait valoir que son action était soumise au délai de droit commun de cinq ans, de sorte qu’en l’ayant engagée le 12 mars 2019, après un premier incident de paiement en date du 28 avril 2018, le délai n’était pas écoulé.

Sur ce

Il est de principe que le banquier dispensateur de crédit se doit d’éclairer l’emprunteur sur les caractéristiques du prêt accordé. La banque qui consent un prêt à un emprunteur non averti est également tenue à son égard, lors de la conclusion du contrat, d’un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques d’endettement excessif nés de l’octroi du prêt.

Le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer comme il résulte des dispositions de l’article 2224 du code civil relatif aux actions personnelles ou mobilières

En droit, le dommage résultant d’un manquement à l’obligation de mise en garde consistant en une perte de chance de ne pas contracter existe dès l’octroi du crédit mais ne se révèle à l’emprunteur que par la survenance des premières difficultés de paiement.

Les parties s’accordent à dire que le premier incident de paiement se situe au 28 avril 2018, et en effet il ressort de la mise en demeure du 11 févier 2019 – pièce 7 de la banque – qu’à cette date dix mensualités restaient impayées) et aucun élément du dossier ne permet de fixer à une date ultérieure le point de départ de la prescription quinquennale (n’étant pas défendu que des réglements seraient intervenus en suite de cette mise en demeure).

Il résulte des énonciations du jugement, non contestées, que les demandes au titre de l’obligation de mise en garde ne figurait pas dans l’assignation du 12 mars 2019. Par conséquent M. [T] ne peut soutenir que celle-ci aurait eu un effet interruptif de la prescription.

Les demandes de M. [T] à l’encontre de la société HSBC Continental Europe aux droits de laquelle vient la société CCF, étant formalisées dans les conclusions de M. [T] en date du 16 janvier 2024, comme le soutient la banque, elles sont donc prescrites et partant, irrecevables.

V – Concernant la SCP [V] [M] Girard (anciennement dénommée SCP [V] et [D])

À l’appui de la fin de non recevoir tirée de la prescription qu’elle soulève, la société civile professionnelle [V]-[D] entend rappeler qu’en vertu de l’article 2224 du code civil, 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'. En l’espèce, M. [T] invoque à l’encontre de l’étude notariale un défaut de conseil, de mise en garde, et un manquement de loyauté à l’occasion de la signature, le 12 février 2008, de l’acte authentique de prêt antérieurement conclu sous seing privé le 20 décembre 2007. Il fait valoir que le prêt souscrit auprès de la banque HSBC, constaté par acte sous seing privé du 20 décembre 2007 et réitéré par acte authentique du 12 février 2008, ne serait pas causé, et que son objet aurait été dès l’origine erroné. Il fait également valoir diverses anomalies affectant l’acte de prêt, apparentes aux termes même des actes sous seing privé et acte notarié régularisés. Ce disant, M. [T] admet que les éléments qui lui auraient permis prétendument d’engager la responsabilité civile professionnelle du notaire rédacteur d’acte, se trouvaient mentionnés dans l’acte de prêt reçu en la forme authentique le 12 février 2008. Le point de départ de la prescription de son action se situera donc au jour de l’acte, soit au 12 février 2008. Le délai de prescription de l’action de M. [T] à l’encontre de l’étude notariale concluante a commencé à courir à compter de cette date, pour expirer le 12 février 2013. L’assignation délivrée à la société civile professionnelle [V]-[D] l’a été à la date du 12 mars 2019, soit une date très largement postérieure à la date d’expiration du délai de prescription. C’est précisément ce qu’a retenu le tribunal judiciaire de Paris aux termes de son jugement du 17 avril 2023. M. [T] prétend, pour s’opposer à la forclusion de son action, qu’il n’a réellement eu connaissance 'de l’ampleur des manquements commis par l’ensemble des protagonistes ayant eu à intervenir dans l’opération et sa mise en oeuvre’ qu’après la survenance le 6 septembre 2017, de l’ouragan [R]. Si ladite catastrophe naturelle a eu pour conséquence d’importants ravages, et l’absence d’attribution des villas construites, elle ne remet en cause les conditions de l’opération financière au jour de la régularisation de celle-ci, lesquelles étaient convenues entre les parties et conformes à leurs intentions et objectifs en décembre 2007 (acte sous seing privé) et février 2008 (acte authentique). Le notaire concluant ne saurait être rendu responsable des conséquences matérielles engendrées par ladite catastrophe naturelle intervenue en 2017, soit près de dix ans après son intervention, à l’occasion de l’authentification d’un acte de prêt qui avait été conclu entre les parties préalablement par acte sous seing privé. Les premiers juges ont donc très justement retenu que M. [T] 'ne peut valablement soutenir que le point de départ du délai de prescription doit être repoussé à la date à laquelle l’ouragan [R] a frappé l’île de [Localité 23], alors que la survenance d’évènements climatiques est par essence imprévisible et qu’une telle solution, qui aurait pour effet de repousser le point de départ du délai de prescription, serait source d’insécurité juridique’ et que 'de surcroît, cet évènement est indifférent à la caractérisation des fautes reprochées à la société civile professionnelle [V]-[M]-Girard. Les premiers juges devront donc être doublement approuvés en ce qu’ils ont déclaré l’action de M. [T] à l’encontre du notaire prescrite pour avoir été exercée plus de cinq ans après cet acte notarié et qu’en conséquence ses demandes devaient être déclarées irrecevables. La cour ne pourra que suivre cette argumentation et confirmer le jugement en cequ’il a été jugé que le point de départ du délai de prescription se situe au 12 février 2008, date de l’acte authentique contenant en annexe l’offre de prêt, et qu’à ce titre, les demandes de M. [T] sont irrecevables.

M. [T] reproche à la société civile professionnelle [V]-[D] de ne pas avoir respecté son devoir de conseil en ce qu’elle n’a pas exercé le devoir d’information dans le cadre de la passation de l’acte étant établi que l’objet du prêt vise le financement de la souscription à l’augmentation de capital de la société civile immobilière Seaview 2 là où le projet visait à acquérir un bien immobilier en vue d’une opération de défiscalisation. La société civile professionnelle [V]-[K]-[Adresse 17] n’a par ailleurs pas respecté son devoir de conseil au regard des risques de catastrophes naturelles à l’endroit de [Localité 23] aux sièges sociaux des différentes Seaview dont la Seaview 2, étant rappelé que l’évènement climatique ne présentait en l’espèce aucun caractère ni incertain ni imprévisible, mais au contraire plus que probable, de sorte que si insécurité il doit y avoir, il s’agit de l’insécurité juridique de l’acte passé par la société civile professionnelle [V]-[D]. Cette dernière n’ayant pas sécurisé les effets juridiques de l’acte passé à la date du 12 août 2008 (sic- lire : 12 février 2008) de sorte que le point de départ de la prescription court à compter de l’évènement prévisible pour lequel le notaire n’a pas exercé son devoir d’information. Contrairement à l’appréciation des premiers juges l’évènement n’est pas du tout indifférent à la caractérisation des fautes non seulement reprochées mais commises par la société civile professionnelle [V]-[D]. À l’instar de l’explication fournie pour F.E.I, il découle des éléments de l’espèce que les premiers juges ont commis tout à la fois une erreur de droit et une erreur manifeste d’appréciation. L’utilisation d’un concept en devenir, non encore clairement défini, aux contours encore indéterminés, tiré d’une prétendue insécurité juridique ne recouvre pas un motif juridique clair et, en tout état de cause, insusceptible de contrecarrer l’argument juridique reconnu et, quant à lui, validé de longue date, tiré du report de la prescription pour connaissance d’un fait jusqu’alors inconnu. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et la cour dira que les demandes de M. [T] à l’encontre de la société civile professionnelle [V]-[D] sont parfaitement recevables.

Sur ce

Pour dire prescrites les demandes de M. [T] à l’encontre de la société civile professionnelle [V]-[D], le tribunal a statué dans les termes suivants : 'Les éléments querellés parmi lesquels figure la garantie du prêt, sont expressément indiqués dans l’acte notarié querellé de sorte qu’à la lecture de cet acte, Monsieur [T] aurait dû en avoir connaissance. Il en découle que le point de départ du délai de prescription se situe au 12 février 2008, date de l’acte authentique contenant en annexe l’offre de prêt. Par conséquent, ayant été exercé plus de 5 ans après cet acte notarié, l’action de Monsieur [T] est prescrite. Monsieur [T] fait plus particulièrement valoir une prétendue erreur quant à l’objet du prêt, telle que figurant sur l’acte reçu entre la banque HSBC et Monsieur et Madame [T] le 12 février 2008, étant rappelé que cet acte reprenait les mentions du concours bancaire accordé par la banque HSBC, le 20 décembre 2007, par acte sous seing privé. Cette prétendue erreur figurait dans le libellé même de l’objet de l’acte, qui était visible et détectable par lui, ladite anomalie.'

Il doit être une fois de plus rappelé qu’aux termes de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008 les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer, et l’article L. 110-4 du code de commerce prévoit la même prescription concernant les actions exercées contre les commerçants. La prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il a été révélé à la victime si celle ci établit qu’elle n’en avait pas eu autrement connaissance. Le dommage résultant d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information et de conseil consistant en la perte de chance d’éviter le risque qui s’est réalisé, se manifeste dès la réalisation du risque, à moins que l’investisseur ne démontre qu’il pouvait à cette date légitimement l’ignorer – soit en l’espèce à la privation pour l’investisseur, du bénéfice de la défiscalisation envisageable par la mise en oeuvre du dispositif permis par l’opération réalisée sous l’égide principalement de la société Financière européenne d’investissement et de la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions M. [T] demande en définitive à la cour de condamner ensemble les parties adverses à la réparation de son préjudice qui s’établit à la somme de 600 000 euros de décomposant comme suit : 465 000 euros au titre du prêt non causé souscrit et 135 000 euros euros au titre du manque à gagner au regard des revenus tirés de la défiscalisation.

En page 3 de l’acte authentique critiqué – pièce 8 de M. [T] – figure en gras, de manière apparente, que le prêt a pour objet le 'financement de la souscription à l’augmentation de capital de la société civile immobilière Seaview 2' et immédiatement après, que présent à l’acte il a attesté que le prêt n’a pas pour objet de financer une opération immobilière ni des besoins professionnels M. [T] (médecin généraliste).

Cet acte reprend les caractéristiques du prêt, notamment le coût du crédit et des échéances dont la première est au 28 mars 2008. M. [T] dit que l’acte ne reprend pas l’indication 'hors code de la consommation’ alors qu’elle figure dans l’offre de prêt, mais cet élément était nécessairement et du propre aveu de M. [T], décelable dès l’établissement de l’acte

Aussi, en fin d’acte il est mentionné que la lecture du présent acte a été donnée aux parties et les signatures de celles-ci sur ledit acte ont été recueillies par Mme [W] [M] clerc du notaire soussigné habiliée et assermentée à l’effet des présentes lequel clerc a signé l’acte ce jour et le notaire lui même.

Par conséquent les demandes de M. [T] à l’encontre de la société civile professionnelle la SCP [V] [M] Girard (anciennement dénommée SCP [V] ' [D]) sont irrecevables pour être prescrites. Le jugement déféré est confirmé de ce chef.

*****

SUR LE FOND : SUR LE MERITE DES DEMANDES DE M. [T]

Compte tenu de ce qui précède quant à la recevabilité ou l’irrecevabilité des demandes de M. [T], la cour est amenée à examiner le mérite de ses prétentions à l’égard :

— de M. [U] [B], notaire,

— de la société Financière européenne d’investissement,

— de la société civile immobilière d’investissement Paradise Rock,

— de la société Lao Ban et de M. [S] [Y].

M. [T] reproche à l’ensemble des divers intervenants à l’opération immobilière dans le cadre de laquelle il a investi, d’avoir en connaissance de cause minimisé le risque climatique avéré menaçant les lieux à construire, dont la survenance en réalité était certaine et qui aurait pour résultat inévitable d’empêcher que le projet arrive à son bon terme.

I – Sur la responsabilité de M. [B], notaire

Par acte authentique dressé le 9 mars 2007 par M. [U] [B], notaire, la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock, a acquis de la société Lagon 120, société de droit luxembourgeois, un terrain à bâtir, situé à [Localité 23] (Guadeloupe) au lieudit '[Localité 21]', sur lequel seraient construites les villas du programme.

M. [T] remet en cause la loyauté de M. [B] auquel il reproche d’avoir prêté sciemment son concours à une opération frauduleuse en couvrant de nombreuses irrégularités dès la réalisation des opérations d’acquisition des terrains sites de l’opération immobilière à venir. Il laisse entendre que M. [B] n’aurait pas dû accepter d’établir l’acte authentique, cette action étant la première étape du projet dans le cadre duquel en définitive les investisseurs seront privés du bénéfice de la défiscalisation qu’ils envisageaient de réaliser.

M. [T] demande donc à la cour de’Juger Maitre [B] fautif pour ne pas avoir respecté son obligation de conseil et de loyauté relativement au caractère irréalisable du projet immobilier', en faisant valoir notamment que la survenance du cyclone dans la zone géographique visée pour ledit projet n’était nullement imprévisible, et de le condamner in solidum avec les autres intervenants, en paiement de dommages et intérêts.

Or, M. [T] reproche à M. [B] un comportement qui est contemporain de la rédaction de l’acte authentique du 9 mars 2007, auquel il n’est au demeurant pas partie, en sorte que Maitre [B] n’était tenu d’aucun devoir de conseil à son égard, et que M. [T] n’est pas fondé à se plaindre des circonstances selon lui opaques entourant la réalisation de la vente des terrains à construire.

Par ailleurs, M. [T] ne caractérise pas de faits fautifs imputables à M. [B] qui soient postérieurs à la rédaction de l’acte. Il sera fait observer que M. [B] n’a pas concouru à la souscription par M. [T] au capital de la société civile immobilière Sea View 2 et n’avait pas pour mission de gérer les biens immobiliers en dépendant.

M. [B] étant chronologiquement le premier des succesifs intervenants à cette opération immobilière, il ne saurait lui être reproché d’avoir contribué d’une façon ou d’une autre à l’échec d’une entreprise de défiscalisation dont l’origine en tout état de cause ne peut qu’être étrangère à son intervention.

Par conséquent, aucune faute ne peut être reprochée à M. [B], qui soit en lien avec le préjudice dont M. [T] demande réparation, ce dernier doit être débouté de ses demandes à son égard.

II – Sur la responsabilité de la société Financière européenne d’investissement

M. [T] fait valoir, au visa des articles L. 563-1 du code de l’environnement, L. 241-1 du code des assurances, L. 132-3 du code de la construction et de l’habitation, L. 541-3 du code monétaire et financier, L. 533-12 du code monétaire et financier, 1112-1 et 1240 du code civil, que la société Financière européenne d’investissement et son dirigeant M. [J] ont participé à la réalisation de son préjudice en manquant à leurs obligations de conseil. Le professionnel doit s’assurer de la conformité des constructions aux règles spéciales para-cycloniques, susceptibles d’être imposée dans les zones particulièrement exposées aux risques de cyclones. La souscription d’un contrat d’assurance décennale y est particulièrement nécessaire et les bâtiments doivent être construits de manière à préserver la sécurité des personnes, en limitant les dommages potentiels en cas de passage de cyclone. Le professionnel doit donc conseiller ses clients sur la nécessité de respecter ces règles spécifiques de construction. En outre, il doit être couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle pour les conséquences de ses manquements à ses obligations professionnelles, parmi lesquelles se trouve le devoir de conseil et de mise en garde. Le professionnel doit aussi informer les acquéreurs sur les particularités de leurs investissements et sur les risques d’échec que pourrait présenter l’investissement envisagé, même s’ils sont non apparents au moment de la souscription. Un devoir de conseil est également dû par le prestataire de services d’investissement, qui peut être un intermédiaire, comme dans l’hypothèse où un conseiller immobilier se trouverait entre un mandant et un client. L’obligation de conseil et de mise en garde ne s’étend en principe pas aux aléas imprévisibles survenant après la date du conseil, à moins que des éléments, qui auraient permis d’alerter sur un risque d’échec, aient été disponibles à cette date. En cas d’échec de l’opération, le responsable du dommage engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de ses clients et non contractuelle à l’égard des tiers. Un manquement à l’obligation de conseil est alors sanctionné par la réparation intégrale du préjudice subi par le client, consistant en une perte de chance de ne pas avoir contracté. Or, le sinistre était prévisible, dans la mesure où l’opération était réalisée dans une zone cyclonique, située sur une parcelle où les précédentes constructions avaient été déjà été dévastées. Pourtant, la société Financière européenne d’investissement, conseiller immobilier, ne lui a jamais conseillé de s’assurer contre le risque cyclonique et aucun élément d’information fourni ne présentait la moindre réserve relative à ces risques. Par ailleurs, elle ne lui avait délivré aucun conseil concernant les spécificités de son investissement, alors qu’il avait pour objet l’attribution de parts de société civile immobilière d’attribution et non des droits de propriété foncière. Elle a participé au dol commis par la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock, dans la mesure où la plaquette publicitaire la présentait comme une des trois sociétés chargées de la commercialisation du projet 'ayant déjà une bonne expérience dans la commercialisation des produits de défiscalisation’ mais que l’appel des fonds avait été réalisé à son bénéfice par son représentant légal, M. [J], par l’intermédiaire de la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock dont il était également le dirigeant, de sorte que son rôle dépassait celui d’une simple société de commercialisation.

La société Financière européenne d’investissement soutient que les échanges intervenus entre M. [J] et M. [Y] (gérant de la société maître d''uvre du projet, la société Lao Ban), n’ont pas pu causer de préjudice à M. [T]. En effet, ces échanges sont intervenus dans le cadre du mandat de gestion de M. [J] et sont sans lien avec M. [T].

M. [T] ne parvient pas à démontrer une faute qui serait imputable à la société Financière européenne d’investissement, non plus qu’un préjudice et un lien de causalité. En effet, un professionnel ne peut être tenu responsable que des activités correspondant précisément à l’intervention pour laquelle il est attendu. Or, la société Financière européenne d’investissement, en tant qu’agent du processus de commercialisation, n’était pas investie du devoir de conseil et de mise en garde incombant aux conseils en gestion de patrimoine. En effet, elle n’a jamais été investie d’une telle mission à l’égard de M. [T], n’ayant même jamais eu de contact avec lui. En outre, ce dernier se prévaut de fautes contractuelles, dans la mesure où le devoir de conseil résulte de ces relations de cette nature, et il n’apporte aucun élément de nature à décrire une faute délictuelle. La société Financière européenne d’investissement ne peut donc pas être tenue responsable pour une obligation qui ne lui incombait pas. Par ailleurs, un préjudice est indemnisable lorsqu’il s’avère direct, actuel et certain et qu’au cas présent, il est constitué par une perte de chance. Ce préjudice doit découler d’une faute du professionnel dans le cadre de son activité, de sorte qu’un professionnel proposant la réalisation d’un montage financier à son client n’est pas tenu d’un devoir de conseil concernant le suivi du déroulement des opérations qui en découlent. Or, M. [T] sollicite l’indemnisation de son préjudice à hauteur de 600 000 euros, correspondant aux pertes qu’il estime avoir essuyées, alors qu’il ne pourrait solliciter que l’indemnisation d’une perte de chance de ne pas avoir investi dans un autre projet. De plus, il justifie la survenance de ce dommage par une successions d’évènements étrangers à la société Financière européenne d’investissement : saisie des biens en raison du non-respect de ses obligations par la société civile immobilière Paradise Rock, destruction des biens par l’ouragan [R], absence de couverture assurantielle du gestionnaire du projet.

Sur ce

M. [T] ne fait pas la démonstration d’une collusion entre la société Financière européenne d’investissement et la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock à des fins préjudiciables aux investisseurs, n’y suffisant pas le fait que M. [J] ait cumulé plusieurs fonctions dirigeantes ou que M. [Y] ait été omniprésent, et par conséquent, il y a lieu d’examiner si la société Financière européenne d’investissement a commis une faute dans l’accomplissement de la seule mission qui lui était dévolue, à savoir la commercialisation du projet.

L’article 1137 du code civil dont la rédaction entrée en vigueur le 1er octobre 2016 entérine l’état de la jurisprudence antérieure dispose : 'Le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.'

Or, en l’espèce, le permis de construire a été accordé, et la plaquette publicitaire présentant le projet et indiquant la société Financière européenne d’investissement comme étant en charge de sa commercialisation n’a pas occulté le fait que l’endroit à bâtir a été quelques années auparavant le site de dégâts cycloniques. Elle remplit son oeuvre de présentation sans qu’il n’y ait rien de trompeur à exposer que la nouvelle construction sera de meilleure facture.

Par conséquent il y a lieu de débouter M. [T] de ses demandes à l’encontre de la société Financière européenne d’investissement.

III – Sur la responsabilité de la société civile immobilière d’investissement Paradise Rock

' M. [T] soutient que la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock l’a délibérément trompé en lui proposant l’opération litigieuse. En effet, celle-ci a acquis des terrains et a fait construire les villas au moyen des financements apportés par les investisseurs, villas dont la propriété auraient dû leur être attribuée in fine. Or, la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock avait connaissance, dès l’origine, des dangers que présentaient les terrains exposés aux éléments naturels, et donc en conséquence, du caractère irréalisable du projet. Ce projet a tout de même été poursuivi pour des raisons financières, il ne pouvait réellement avoir pour objet une opération de défiscalisation, réalisée par l’attribution des terrains aux sociétés civiles immobilières des acquéreurs. Aussi, l’appel de fonds émanant de la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock et de ses gérants constituait un dol. La plainte déposée par société civile immobilière Paradise Rock ne vise qu’à couvrir son propre rôle dans l’escroquerie, comme le montre le fait que cette plainte concerne l’opération de défiscalisation à laquelle elle a elle-même participé.

En outre, la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock s’était engagée, en vertu du permis de construire, à verser une contribution au titre du programme d’aménagement des parcelles sur lesquelles devaient être construites les villas. Le projet a été réalisé, mais elle n’a jamais versé cette commission. La société civile immobilière d’attribution Paradise Rock n’ayant pas régularisé sa dette fiscale, l’ensemble immobilier a été saisi puis vendu judiciairement. En conséquence, les investisseurs dont M. [T] fait partie, ne récupèreront pas la propriété foncière des villas, construites en partie grâce à leurs investissements. Ayant à sa charge un prêt visant à financer une opération dont il ne pourra jamais obtenir les bénéfices escomptés, M. [T] a subi un préjudice.

Par ailleurs, M. [Y] n’a pas informé les investisseurs des divers retraits réalisés, et de n’a pas mené à bien l’opération de défiscalisation promise, le privant ainsi de tout bénéfice.

En conséquence de cette tromperie, M. [T] demande que la société civile immobilière Paradise Rock soit condamnée conjointement et solidairement avec les autres protagonistes, à réparer son préjudice, celui-ci s’élevant à 600 000 euros, dont 465 000 euros correspondent au prêt contracté en pure perte et 135 000 euros au manque à gagner de revenus provenant de la défiscalisation.

' La société civile immobilière d’attribution Paradise Rock répond qu’aucune faute ne peut lui être imputée. Elle ne doit pas être confondue avec son gérant et si celui-ci a été chargé du projet, c’est en raison de sa désignation par la collectivité des sociétés civiles immobilières et de sa connaissance de celui-ci. Par ailleurs, l’acquisition de la parcelle correspondait à sa raison d’être, de sorte qu’elle n’était pas fautive. De plus, la zone était constructible, en témoigne le fait qu’elle avait obtenu des permis de construire afin d’y ériger les villas. Ces permis ont fait l’objet d’une taxation au titre de la participation de la société au programme d’aménagement d’ensemble d'[Localité 21]. Cette taxation a été réaménagée dans le cadre d’une transaction et la dette a depuis été intégralement apurée, de sorte que les société civiles immobilières ont pu procéder au retrait des parcelles, libérées de toute inscription. En outre, la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock n’était redevable d’aucune obligation d’information à l’égard de M. [T], et si ce dernier se prévaut de fautes délictuelles commises par ses dirigeants, celles-ci sont séparables de leurs fonctions et ainsi étrangères à la responsabilité de la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock. Aussi, c’est aux associés qu’il appartenait de souscrire une assurance. Concernant le prétendu préjudice, M. [T] est toujours détenteur des parts de la société civile immobilière Seaview 2, dont l’actif devant lui revenir est toujours détenu par la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock. Il revient donc à la société civile immobilière Seaview 2 de demander le retrait, entrainant la perte de la qualité d’associé au sein de la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock. Dès lors, M. [T] ne peut se prévaloir d’aucun préjudice.

Sur ce

L’article 1137 du code civil dont la rédaction entrée en vigueur le 1er octobre 2016 entérine l’état de la jurisprudence antérieure dispose : 'Le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.'

Il doit être rappelé que M. [T] ne fait pas la démonstration d’une collusion entre la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock et autres intervenants, notamment la société Financière européenne d’investissement, à des fins préjudiciables aux investisseurs, n’y suffisant pas, en particulier le fait que M. [J] ait cumulé plusieurs fonctions dirigeantes, ou que M. [S] [Y] omniprésent sur ce projet ait incorrectement effectué ses missions.

Par conséquent, et comme cela a été fait s’agissant de la société Financière européenne d’investissement, il s’agit d’examiner si la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock a commis une faute dans l’accomplissement de la seule mission qui lui était dévolue.

Aussi, le tribunal a jugé, sur le fondement de la responsabilité délictuelle qui est le seul qui puisse être retenu au cas présent, que :

'S’il est établi que M. [J] occupe la fonction de représentant légal dans plusieurs sociétés prenantes de cette opération litigieuse, force est de constater que ce seul élément ne saurait suffire à caractériser une quelconque faute à l’endroit de la SCIA Paradise ROCK

De plus, il ressort des pièces produites aux débats que la SCIA Paradise Rock a procédé à l’acquisition de la parcelle querellée dans des conditions conformes à la loi et à son objet social, qu’elle a été informée, aux termes de l’acte notarié du 9 mars 2007, de l’état des risques, que la commune de [Localité 23] est située en zone sismique III, qu’un arrêté de catastrophe naturelle a concerné ladite commune depuis 1999, que le maire de [Localité 23] lui a accordé régulièrement un permis de construire initial puis modificatif portant sur la construction de logements neufs et que le PPR qui a été pescrit n’a pas été approuvé.

Il découle de ce qui précède contrairement aux assertions de M. [T], que le projet de construction mené par la SCIA Paradise Rock était réalisable en dépit des caractéristiques du lieu de situaiton de la parcelle concernée.

De surcroît, M. [T] qui soutient avoir été trompé dans le dessein de l’amener à réaliser cet investissement, ne démontre pas le dol commis par la SCIA Paradise Rock de concert avec la société FEI à propos de leur capacité à assurer la perennité dudit projet, étant rappelé que la qualité de conseiller en gestion de patrimoine de la société FEI n’est pas établie et que la SCIA Paradise Rock n’est pas le contractant de M. [T]'

' M. [T] ne rapporte la preuve d’aucune faute commise par la SCIA Paradise Rock.'

Cette motivation du premier juge mérite entière approbation.

Il peut être ajouté que le permis de construire a été accordé, et le projet a avancé suffisamment pour qu’il y ait déclaration d’achèvement et de conformité des travaux pour ce qui concerne Seaview 2, et pour que certaines des sociétés civiles immobilières aient été retrayantes.

Devant la Cour M. [T] insiste sur le fait que la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock n’a jamais versé la contribution au titre du programme d’aménagement des parcelles sur lesquelles devaient être construites les villas, et la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock n’ayant pas régularisé sa dette fiscale, l’ensemble immobilier a été saisi puis vendu judiciairement. En conséquence, les investisseurs dont M. [T] fait partie, ne récupèreront pas la propriété foncière des villas, construites en partie grâce à leurs investissements. Ayant à sa charge un prêt visant à financer une opération dont il ne pourra jamais obtenir les bénéfices escomptés, M. [T] a subi un préjudice.

La société civile immobilière d’attribution Paradise Rock admet que les permis de construire ont fait l’objet d’une taxation au titre de la participation de la société au programme d’aménagement d’ensemble d'[Localité 20] Pond. Cette taxation a été réaménagée dans le cadre d’une transaction et la dette a depuis été intégralement apurée, de sorte que les société civiles immobilières ont pu procéder au retrait des parcelles, libérées de toute inscription.

En effet, il résulte de la pièce 7 de la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock, que l’Administrateur des Finances Publiques de [Localité 23], le 31 mai 2018 a proposé à la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock de régler le litige selon les modalités suivantes :

'- versement immédiat de 150 000 euros au bénéfice de la collectivité de [Localité 23],

— versement échelonné sur deux ans de 50 000 euros, chaque fin de semestre échu, et ce à compter du 1er septembre 2018.

La totalité de la somme devant parvenir à la Collectivité étant ainsi ramenée à 500 000 euros.

À réception de votre accord officiel et du premier versement de 150 000 euros, je procéderai en liaison avec l’ordonnateur (collectivité de [Localité 23]) à l’annulation du reliquat dudit titre de perception relatif au permis de construire afin de clore définitivement le dossier.

Bien entendu, tout manquement ou retard de votre part dans vos obligations de paiement annulera le présent accord et les pousuites seront reprises sur les bases réelles.'

M. [T] n’a pas répliqué à ces observations de la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock, et au demeurant, ne produit pas de pièces dont il résulterait qu’il aurait subi un préjudice en lien avec la carence de la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock.

Par conséquent il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce que M. [T] a été débouté de ses demandes à l’encontre de cette dernière.

IV – Sur la responsabilité de la société Lao Ban et de son dirigeant M. [Y]

M. [T] fait valoir que la société Lao Ban et son dirigeant, M. [S] [Y], ont participé à la survenance de son préjudice. Il indique ne pas formuler de demande à l’encontre de M. [E] [Y], assurant l’administration de la société, faisant valoir que seul son père, M. [S] [Y], était à l’origine de la conception et de la mise en 'uvre du projet, étant le dirigeant de la société Lao Ban, maître d''uvre de la construction des villas, concepteurs architectes du projet, par le biais de leur société GL Conseils. Or, la publicité réalisée par la société civile immobilière Paradise Rock et par la société GL Conseils a abusé les investisseurs, en ce qu’elle assurait une maitrise des risques causés par les aléas climatiques sur les terrains. Sans cette publicité mensongère, M. [T] n’aurait pas contracté, de sorte qu’elle a servi à vicier son consentement. En outre, l’assurance dommage-ouvrage souscrite par la société Lao Ban avait été mise 'uvre dès 2010, en raison de malfaçons, non façons et désordres du chantier. Depuis l’origine du projet, M. [Y] et ses sociétés cherchaient donc à monter des opérations immobilières de façade, afin de tromper des investisseurs. De plus, M. [Y] demande aux investisseurs de la société Seaview 2 le paiement d’un solde s’élevant à 1,22 millions d’euros, alors que l’état du compte séquestre fourni par M. [B] montre que des virements ont été réalisés pour un montant total de 9 501 598,85 euros. Enfin, l’absence à l’instance, de la société Lao Ban et de M. [Y], démontre leur volonté de ne pas répondre de leurs actes. En conséquence, la société Lao Ban et M. [Y] seront condamnés solidairement et conjointement avec les autres protagonistes, à réparer son préjudice, celui-ci s’élevant à 600 000 euros.

Sur ce

Il découle des développements précédents qu’en l’absence de démonstration de collusion entre les divers protagonistes la thèse de M. [T] débouchant sur une demande de condamnation telle qu’il la formule ne saurait prospérer.

Le tribunal a considéré à juste titre que M. [T] ne rapporte pas la preuve des fautes alléguées et ne peut qu’être confirmé en ce que M. [T] a été débouté de ces demandes.

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Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [T], partie qui succombe, supportera la charge des dépens et ne peut prétendre à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche pour des raisons tenant à l’équité il y a lieu de faire droit aux demandes des parties adverses formulées sur ce même fondement, mais uniquement dans la limite de la somme de 1 500 euros chacune.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

' INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a fait droit aux fins de non recevoir soulevées par la société Financière européenne d’investissement, et M.[U] [B], notaire,

et statuant à nouveau du chef infirmé,

DIT recevable M. [G] [T] en ses demandes à l’encontre de la société Financière européenne d’investissement et de M. [U] [B] ;

' CONFIRME le jugement déféré toutes ses autres dispositions ;

' Et y ajoutant :

DÉBOUTE M. [G] [T] de ses demandes à l’encontre de M. [U] [B] ;

DÉBOUTE M. [G] [T] de ses demandes à l’encontre de la société Financière européenne d’investissement.

CONDAMNE M. [G] [T] à payer à : M. [U] [B], la société Financière européenne d’investissement, la société civile immobilière d’attribution Paradise Rock, la société CCF venant aux droits de la société HSBC Continental Europe, la société civile professionnelle [V] [M] Girard, la somme de 1 500 euros, chacun, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

DÉBOUTE M. [G] [T] de sa propre demande formulée sur ce même fondement ;

CONDAMNE M. [G] [T] aux entiers dépens d’appel et admet au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile les avocats constitués qui en ont fait la demande.

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LE GREFFIER LE PRÉSIDENT