TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

07 Mai 2026

N° RG 22/09765 – N° Portalis DB3R-W-B7G-X6PC

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.R.L. BAC [B] DES MENUS

C/

[D] [E], [C] [N], [M] [G] [V] Ingénieur du son,

, S.C.P. [I] [S] – [H] [X], S.A.S. [W] [P] CONSEIL IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BAC [B] DES MENUS

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Gerald BETTAN DEMARET de la SELAS CABINET BETTAN DEMARET, avocats au barreau de PARIS,

vestiaire : G 799

DEFENDEURS

Monsieur [D] [E], [C] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [M] [G] [V] Ingénieur du son

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Richard GRAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0476

Maître [H] [X]

Notaire

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.C.P. [I] [S] – [H] [X]

Notaires

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Maître Astrid LOMONT de la SCP SANTINI – BOULAN – LEDUCQ – DUVERGER, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 713

L’agence [W] [P] CONSEIL IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-marie MOYSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0274

L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2026 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

Murielle PITON, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire [B] mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’une promesse unilatérale de vente établie le 27 janvier 2022 devant Me [H] [X], notaire associée au sein de la société civile professionnelle [S] [B] [X], titulaire d’un office notarial à [Localité 6] (60), la société à responsabilité limitée du Bac [B] des Menus s’est engagée à vendre au profit de M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] le lot n°13, correspondant à un appartement en triplex, de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 1] [B] [Adresse 5] à [Localité 7] (92), cadastré section H n°[Cadastre 1], au prix de 817 215 euros.

Cette promesse, valable jusqu’au 27 avril 2022 à 16 heures, comprenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt, à obtenir avant le 29 mars 2022, ainsi qu’une indemnité d’immobilisation de 81 721,50 euros au profit du promettant.

La somme de 50 000 euros a été versée par M. [N] [B] Mme [V] au jour de la signature de la promesse au titre de l’indemnité d’immobilisation, [B] séquestrée entre les mains du notaire.

Le 29 mars 2022, un avenant a été conclu par les parties, aux termes duquel le délai de réalisation de la promesse a été reporté au 31 mai 2022, [B] celui de réalisation de la condition suspensive relative au prêt au 29 avril 2022.

Le 11 mai 2022, un nouvel avenant a été conclu par les parties, par lequel celles-ci ont acté que la condition suspensive avait défailli compte-tenu de l’absence de production d’une offre de prêt dans les délais requis, [B] convenu que la promesse de vente serait caduque au 30 juin 2022.

La vente objet du présent litige n’a pas été réitérée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 septembre 2022, la société du Bac [B] des Menus a mis en demeure M. [N] [B] Mme [V] d’autoriser la libération de la somme de 50 000 euros séquestrée entre les mains du notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation, [B] de lui payer le reliquat de 31 721,50 euros.

Par actes judiciaires du 23 novembre 2022, la société du Bac [B] des Menus a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nanterre M. [N] [B] Mme [V] aux fins de les voir condamner à lui payer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 81 721,50 euros stipulée à la promesse de vente, ainsi que d’autres sommes à titre de dommages-intérêts.

Par actes judiciaires des 2 [B] 3 janvier 2023, M. [N] [B] Mme [V] ont fait assigner en intervention forcée devant ce même tribunal le notaire instrumentaire [B] la structure d’exercice à laquelle il appartient, en l’occurrence Me [X] [B] la société civile professionnelle [S] [B] [X], ainsi que l’intermédiaire par l’entremise duquel la promesse de vente a été conclue, l’agence [W] [P] immobilier.

La société par actions simplifiée [W] [P] conseil immobilier est intervenue volontairement à l’instance.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 mai 2024, la société du Bac [B] des Menus demande au tribunal de :

in limine litis,

— débouter M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] de leur demande tendant à voir prononcer l’annulation de la promesse unilatérale de vente du 27 janvier 2022 [B] de ses actes subséquents valant avenants ;

à titre principal,

— débouter M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] de toutes leurs demandes, fins [B] prétentions plus amples ou contraires ;

— faire sommation à M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] de communiquer leurs déclarations fiscales 2021 [B] 2022 ainsi que les différentes demandes de financement [B] de refus de prêts bancaires ;

— statuer sur le sort de l’indemnité d’immobilisation d’un montant total de 81 721,50 euros en ce qu’elle sera, de droit, versée à son profit conformément à l’avenant du 11 mai 2022 ;

— ordonner la libération de la somme de 50 000 euros séquestrée entre les mains de Me [H] [X] en sa qualité de séquestre à son profit ;

— condamner M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] au versement de la somme de 31 721,50 euros au titre du complément de l’indemnité d’immobilisation à son profit [B] ce en application de l’avenant du 11 mai 2022 ;

— condamner M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] au règlement de la somme de 10 000 euros à son profit en réparation du préjudice subi en raison de l’inexécution contractuelle de ces derniers ;

— condamner M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] au règlement de la somme de 10 000 euros à son profit en raison de la résistance abusive dont ils ont fait preuve ;

— condamner M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] à verser à son profit la somme de 8000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] à supporter les entiers dépens en application des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

La société du Bac [B] des Menus fait tout d’abord valoir, au visa de l’article 1589-2 du code civil, que la promesse unilatérale de vente du 27 janvier 2022 a été reçue par Me [Z], notaire, avec le concours de l’un de ses confrères, celle-ci devant donc être regardée comme un acte authentique satisfaisant aux conditions de cet article [B] échappant à l’obligation de publication dans les 10 jours qui est réservée aux actes passés sous seing privé. Elle ajoute que l’article 1589-2 du code civil est d’interprétation stricte [B] ne concerne que les promesses unilatérales de vente [B] non les éventuelles prorogations ou avenants. Elle ajoute que la promesse bénéficie d’un enregistrement sur état, conformément aux stipulations dudit acte, les bénéficiaires ayant consenti à dispenser le notaire de le faire publier au service de la publicité foncière, [B] à requérir eux-mêmes ultérieurement cette publication, s’ils la jugent utile, à leurs frais, ce qu’ils n’ont finalement pas fait.

La demanderesse conclut au rejet des demandes formulées par ses adversaires sur le fondement du dol [B] de l’erreur. Elle estime qu’elle ne peut se voir reprocher aucun manquement, l’ensemble des documents [B] informations transmis aux candidats acquéreurs mentionnant de façon claire [B] intangible les caractéristiques du bien, qui a été visité par eux de surcroit. Elle ajoute, d’une part, que M. [N] [B] Mme [V] ne démontrent pas que la surface du bien était un élément déterminant de leur consentement, [B], d’autre part, que le bien litigieux est en réalité d’une superficie conforme à sa description dans l’acte authentique, en ce que la partie aménagée en sous-sol est habitable [B] bien reliée au rez-de-chaussée. Elle conclut également, vu ce qui précède, au rejet des demandes [B] moyens avancés par ses adversaires au titre de la délivrance conforme.

La société du Bac [B] des Menus indique que l’article R.421-17 du code de l’urbanisme n’impose une déclaration préalable de travaux que pour les biens ou parties de bien d’une surface supérieure à 40 m², ce qui n’est pas le cas du sous-sol aménagé litigieux, [B] que les défendeurs n’indiquent pas précisément quelle norme sanitaire ne serait pas respectée en l’espèce. Elle ajoute que le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, concerne le logement mis à disposition, c’est-à-dire mis en location, [B] non, comme dans le cas d’espèce, un logement occupé par son propriétaire.

La demanderesse indique, enfin, qu’en application des stipulations de la promesse unilatérale de vente [B] de ses avenants, faute pour les candidats acquéreurs d’avoir pu obtenir un prêt conforme aux stipulations qui étaient insérées, ils ne peuvent en aucune façon refuser le déblocage des 50 000 euros séquestrés entre les mains du notaire [B] doivent payer en outre le surplus de l’indemnité d’immobilisation. Elle considère également que l’inexécution par les défendeurs de leurs obligations contractuelles lui a causé un préjudice spécifique, [B] qu’ils ont aussi fait preuve de résistance abusive.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2024, M. [N] [B] Mme [V] demandent au tribunal de :

— les déclarer recevables [B] bien fondés en leurs action, prétentions [B] demandes, [B] y faisant droit ;

— prononcer en premier lieu l’annulation pour nullité d’ordre public de la promesse de vente unilatérale du 27 janvier 2022 [B] de chacun des actes subséquents, le tout avec toutes conséquences de droit ;

— prononcer en deuxième lieu l’annulation pour manœuvres dolosives, vice du consentement, non-respect de l’obligation de la chose promise [B] vice substantiel, tant de la promesse unilatérale de vente du 27 janvier 2022 que des actes subséquents des 29 mars [B] 11 mai 2022, le tout avec conséquences de droit ;

— voir ordonner en troisième lieu à Me [H] [X], notaire associée de la société civile professionnelle [S] [B] [X], titulaire d’un office notarial à [Localité 6] (60), de leur restituer la somme de 50 000 euros en son temps versé à titre de quote-part d’indemnité d’immobilisation en vertu de la promesse unilatérale de vente du 27 janvier 2022, [B] ce dans un délai de 8 jours suivant la simple justification du jugement à intervenir ;

— voir condamner la société du Bac [B] des Menus au paiement à leur profit, à défaut de restitution, de la somme de 50 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— prononcer en quatrième lieu la nullité, au regard de l’article L.221-8 du code de la consommation, du mandat ''consenti'' par les concluants à la société [W] [P] immobilier, [B] ce par signature électronique régularisée de leur domicile, faute de ne contenir aucune disposition concernant la faculté de rétractation dans le délai légal, [B] de ce chef déclarer nul [B] de nul effet ledit mandat avec l’ensemble des conséquences s’y attachant ;

— voir condamner en tout hypothèse conjointement [B] solidairement [B], à titre subsidiaire, in solidum, la société du Bac [B] des Menus, Me [H] [X], la société civile professionnelle [S] [B] [X] [B] par ailleurs la société [W] [P] immobilier au paiement à leur profit :

du taux légal sur ladite somme de 50 000 euros à compter du 31 janvier 2022,au titre de leurs préjudices subis, toutes causes confondues, de la somme de 30 839 euros,à titre de préjudice moral pour troubles illicites, de la somme de 100 000 euros,sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de la somme de 10 000 euros ;- voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— en toute hypothèse, déclarer irrecevables [B] en tout cas mal fondées la société du Bac [B] des Menus, Me [H] [X], la société civile professionnelle [S] [B] [X] [B] par ailleurs la société [W] [P] immobilier en la totalité de leurs actions, prétentions [B] demandes formulées à leur encontre, [B] les en débouter purement [B] simplement ;

— les voir condamner aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront les frais de délivrance par exploits d’huissiers des notifications, sommations [B] dénonciations en dates des 4, 5 [B] 12 octobre 2022, dont le recouvrement pourra être poursuivi par leur conseil, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [N] [B] Mme [V] avancent tout d’abord, au visa des articles 1589-2 du code civil ainsi que 635, 728 [B] 1655 ter du code général des impôts, que la promesse unilatérale de vente [B] les avenants doivent être déclarés nuls car n’ayant pas été établis en la forme authentique [B] enregistrés. Ils font valoir que le seul fait qu’un contrat soit passé devant un notaire ne suffit pas à lui conférer la qualité d’acte authentique, [B] qu’il n’est stipulé à aucun endroit dans la promesse [B] ses avenants que ceux-ci ont été passés en la forme authentique. Ceux-ci ajoutent, dans l’hypothèse où le tribunal considèrerait que la forme authentique de ces différents actes est bien établie, qu’il n’est cependant pas justifié de leur enregistrement, pourtant nécessaire en l’espèce.

Les défendeurs entendent ensuite se prévaloir, au visa des articles 1130, 1132 [B] 1137 du code civil, d’une erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue, provoquée par le dol commis à leur préjudice par la demanderesse, professionnelle de l’immobilier. Ils font valoir que la demanderesse a effectué des travaux particulièrement importants sur la partie du bien située en sous-sol, d’une surface de près de 20 m² sur les 78,42 m² de superficie totale de celui-ci telle que présentée dans l’acte, changeant ainsi son affectation pour la destiner à l’habitation, sans que cela n’ait été autorisé par les services de l’urbanisme de la ville de [Localité 7] (92). Ils en déduisent que cela aboutit à une superficie nettement inférieure à celle figurant dans l’acte, [B] de surcroit à un bien n’étant pas en conformité avec la règlementation sanitaire. Ils considèrent également qu’il en résulte une absence de conformité de cet aménagement du sous-sol, qui reste une cave, à ce qui demeurait promis, à savoir une salle de bains, des water-closets [B] une chambre. Ils ajoutent, au surplus, que ce qui était désigné comme tel dans la promesse de vente [B] les avenants, a été in fine désigné comme constituant bien une cave dans la vente du bien ultérieurement conclue en 2023 au profit d’autres acquéreurs, [B] ce pour seulement 700 000 euros.

Ils concluent, sur la base de ces éléments, au prononcé de la nullité de la promesse unilatérale de vente [B] de ses avenants, [B] à défaut à ce qu’il soit retenu que la condition suspensive stipulée dans l’acte prévoyant que les titres de propriété [B] pièces d’urbanisme ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ou de vices pouvant grever l’immeuble [B] en diminuer substantiellement la valeur ou le rendre impropre à sa destination n’a pas été réalisée, rendant ainsi inefficace la promesse. Ils ajoutent, au visa de l’article 1616 du code civil, que ces données constituent également un manquement de la demanderesse à son obligation de délivrance conforme.

M. [N] [B] Mme [V] concluent également à l’engagement de la responsabilité délictuelle, [B] à titre subsidiaire contractuelle, du notaire instrumentaire [B] de l’étude notariale. Ils estiment qu’ils se devaient de prendre connaissance du titre d’acquisition initial de la demanderesse [B] de vérifier la bonne réalisation des démarches relatives au changement d’affectation de la partie du bien située en sous-sol, devaient ainsi avoir nécessairement connaissance de la difficulté ainsi rencontrée [B] de la différence de superficie, [B] se sont malgré tout abstenus de leur en faire part. Ils ajoutent que le notaire [B] son office ont multiplié les moyens de pression [B] de relance à leur égard pour conclure la vente. Ils entendent également engager la responsabilité délictuelle, [B] à titre subsidiaire contractuelle, de l’agence immobilière par l’intermédiaire de laquelle la transaction a été conclue, en ce que celle-ci, en tant que professionnel de l’immobilier ayant publié une annonce concernant le bien, leur a délivré des informations non-conformes à la réalité.

Ils demandent enfin, en conséquence, outre la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée entre les mains du notaire, ou à défaut son versement par la demanderesse, la condamnation conjointe, solidaire ou subsidiairement in solidum de tous les défendeurs aux intérêts de droit à compter de la date de consignation, soit le 31 janvier 2022, l’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 100 000 euros, ainsi que 839 euros au titre des frais payés pour la promesse [B] 30 000 euros au global concernant leurs frais de déménagement [B] de location.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2024, Me [H] [K] [B] la société civile professionnel [S] [B] [K] demandent au tribunal de :

in limine litis,

— débouter M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] de leur demande tendant à voir prononcer l’annulation pour nullité de la promesse unilatérale de vente du 27 janvier 2022 [B] de ses actes subséquents valant avenants ;

à titre principal,

— juger qu’ils n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité civile professionnelle ;

— en conséquence, débouter M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins [B] prétentions dirigées à leur encontre ;

à titre subsidiaire, si par impossible le tribunal devait considérer qu’une faute est susceptible d’être retenue à l’encontre du notaire,

— juger qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute potentiellement retenue [B] le préjudice évoqué par les acquéreurs ;

— en conséquence, débouter M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires dirigées à leur encontre ;

en tout état de cause,

— juger qu’ils s’en rapportent à justice, en leur qualité de séquestre, sur la demande M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] d’une part [B] la société du Bac [B] des Menus d’autre part tendant à ce que la somme de 50 000 euros, séquestrée entre leurs mains au titre de la quotepart de l’indemnité d’immobilisation, leur soit remise ;

— débouter M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] de toutes leurs demandes, fins [B] prétentions plus amples ou contraires ;

— débouter la société du Bac [B] des Menus de toute demande plus ample ou contraire formulée à leur encontre ;

— les condamner solidairement à leur verser la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de leur conseil en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Me [X] [B] la société civile professionnelle [S] [B] [X] s’associent, notamment [B] pour l’essentiel, aux moyens développés par la demanderesse concernant l’absence de nullité de la promesse de vente. Elles précisent, au visa des articles 1589-2 [B] 1369 du code civil, que la promesse unilatérale de vente a été établie par les soins de Me [X], avec la participation de Me [Y] [J], également notaire, tous deux officiers publics ayant la compétence pour le dresser, ce qui est suffisant pour qualifier l’acte instrumental d’authentique. Elles ajoutent que les deux avenants ont été établis sous seing privé mais qu’ils ne sont pas concernés par l’obligation d’enregistrement. Elles confirment que M. [N] [B] Mme [V] ne se sont pas manifestés afin que la promesse soit publiée ultérieurement [B] à leurs frais, [B] elles font valoir qu’il est inexact, au visa de l’article 635 du code général des impôts, de soutenir que la promesse unilatérale de vente devait être enregistrée, en ce qu’elle bénéficie effectivement d’un enregistrement sur état.

Me [X] [B] la société civile professionnelle [S] [B] [X] indiquent, en outre, qu’aucune erreur n’a été commise, M. [N] [B] Mme [V] ayant été, de surcroit, assistés de leur propre notaire, Me [Y] [J], dans la conclusion de la promesse unilatérale de vente. Ils entendent voir rappeler : d’une part, que le notaire n’est débiteur que d’une obligation de moyens, celui qui entend se prévaloir d’une faute à son encontre devant la prouver, ce à quoi les défendeurs échouent dans le présent cas d’espèce ; [B] d’autre part, que l’éventuelle responsabilité du notaire porte uniquement sur l’efficacité de ses actes [B] sur leur qualité au regard des éléments qui lui sont fournis [B] dont il doit apprécier la valeur. Elles précisent que la désignation du bien vendu figurait dans l’acte, [B] que l’ensemble des diagnostics demeuraient annexés à la promesse tout comme le métrage « loi Carrez », Me [X] n’ayant pas à se rendre sur place ou à effectuer une vérification particulière sur la consistance réelle du triplex vendu. Elles indiquent qu’un sous-sol relié à un rez-de-chaussée a bien vocation à être intégré à un métrage « loi Carrez ». Elles contestent avoir fait pression sur les défendeurs, lesquels ne procèdent selon eux que par voie d’affirmation sur ce point, le seul fait de les avoir relancés s’inscrivant dans le processus habituel suivant la conclusion d’une promesse unilatérale de vente, aux fins de réitération de celle-ci ou au contraire de clôture du dossier, [B] de décision à prendre quant au sort de l’indemnité d’immobilisation.

Me [X] [B] la société civile professionnelle [S] [B] [X] font enfin valoir, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait une ou plusieurs fautes à leur encontre, que M. [N] [B] Mme [V] échouent à rapporter la preuve d’un lien de causalité avec les préjudices dont ils sollicitent la réparation, en ce que : tout d’abord, le sort de l’indemnité d’immobilisation, [B] des éventuels intérêts, est lié aux stipulations contractuelles insérées dans la promesse ; ensuite, qu’il n’expliquent nullement en quoi ils ont subi un quelconque « préjudice moral pour trouble illicite », l’acte de vente ultérieurement conclu sur le bien en 2023 l’ayant été là encore en fonction des éléments fournis, le notaire s’étant acquitté de ses obligations de conseil [B] de transparence vis-à-vis du nouvel acquéreur puisqu’ayant désormais connaissance des réserves soulevées par les défendeurs ; [B] enfin, que les frais de déménagement [B] de location ne sont pas en lien avec une prétendue faute qu’ils auraient commises, les intéressés ayant choisi en tout état de cause de vivre à [Localité 7] (92) quoiqu’il arrive.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, la société par actions simplifiée [W] [P] conseil immobilier demande au tribunal de :

— juger irrecevables les demandes présentées à l’encontre de l’agence [W] [P] immobilier [B] ne pouvant concerner qu’éventuellement la société [W] [P] conseil immobilier ;

— débouter M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] de leur demande de condamnation solidaire au paiement de l’indemnité d’immobilisation [B] de ses accessoires ;

— condamner M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] à lui payer la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance en ce qu’elle a dû assurer la défense de sa succursale l’agence [W] [P] immobilier.

L’intéressée avance que les demandes formulées contre l’agence [W] [P] immobilier sont irrecevables, en ce que cette entité n’a pas de personnalité juridique, [B] n’est qu’une succursale de la société [W] [P] conseil immobilier.

Elle conteste avoir commis la moindre faute, expliquant avoir été mise en possession des diagnostics techniques établis à la demande de son mandant, [B] qui ont été transmis au notaire aux fins de rédaction des actes correspondants, sa mission s’étant achevée par la découverte des acquéreurs [B] l’accord des parties sur la chose [B] le prix.

Elle conclut en indiquant que si certaines recherches préalables à l’établissement de la promesse de vente n’ont pas été effectuées ou consignées dans celle-ci, ce fait ne saurait lui être reproché alors qu’elle demeure étrangère à la signature de l’acte.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties quant à l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé [B] seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « statuer » [B] « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 [B] 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que des formules de style ou la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

La mention dans les conclusions de M. [N] [B] de Mme [V] tendant à voir « déclarer irrecevables en tout cas mal fondées la société du Bac [B] des Menus, Me [H] [X], la société civile professionnelle [S] [B] [X] [B] par ailleurs la société [W] [P] immobilier en la totalité de leurs actions, prétentions [B] demandes à leur encontre » ne constitue en réalité, au vu des moyens qui la soutiennent, qu’une défense au fond tendant au rejet de ces demandes.

1 – Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société [W] [P] conseil immobilier

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation [B] jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 dudit code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix ou la chose jugée.

Selon l’article 802, alinéa 4, du même code, lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir [B] les demandes formées en application de l’article 47.

Il résulte de ces dispositions que les fins de non-recevoir survenant ou se révélant antérieurement à la clôture de la mise en état doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées avant l’ordonnance de clôture [B] devant le juge de la mise en état.

En vertu des articles 117 [B] 120 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité d’ester en justice, le juge pouvant relever d’office la nullité pour défaut de capacité d’ester en justice.

L’article 125, alinéa 2, du même code énonce que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes de l’article 30 dudit code, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

La succursale est une entité opérationnelle dépourvue de la personnalité juridique (1re Civ., 20 février 1979, n° 77-13.566).

En l’espèce, il résulte de l’analyse du dossier [B] plus spécifiquement de la lecture des conclusions notifiées par la société [W] [P] conseil immobilier que le fondement [B] la cause de la fin de non-recevoir qu’elle soulève à l’encontre de M. [N] [B] Mme [V] sont survenus antérieurement à la clôture de l’instruction par le juge de la mise en état le 17 septembre 2024.

Cette fin de non-recevoir aurait donc dû, à peine d’irrecevabilité, être soulevée avant la clôture [B] devant le juge de la mise en état, via des conclusions lui étant spécifiquement adressées, ce que la société [W] [P] conseil immobilier s’est abstenue de faire.

Cette fin de non-recevoir doit donc être déclarée, d’office, irrecevable.

Cependant, le fondement [B] la cause de cette fin de non-recevoir, mise dans les débats par la société [W] [P] conseil immobilier, justifient de la relever d’office.

Il ne pourra qu’être relevé que l’assignation délivrée par M. [N] [B] Mme [V] à « l’agence immobilière [W] [P] immobilier », domiciliée selon l’assignation au [Adresse 6] à [Localité 7] (92), concerne effectivement une entité qui n’a pas la personnalité juridique.

Malgré l’intervention volontaire de la société par actions simplifiée [W] [P] conseil immobilier, domiciliée au [Adresse 4] à [Localité 8] (75), ces derniers n’ont pas modifié leurs conclusions, continuant de diriger leurs demandes contre la « société [W] [P] immobilier », étant précisé qu’au regard des premières pages de leurs conclusions, ces termes renvoient à l’agence immobilière [W] [P] immobilier. Il s’en suit que cette entité n’avait pas la capacité d’être attraite en justice.

Dans ces conditions, l’assignation délivrée le 3 janvier 2023 par M. [N] [B] Mme [V] à l’agence immobilière [W] [P] immobilier doit être déclarée nulle, [B] il convient de déclarer, d’office, irrecevables l’ensemble des demandes formulées par M. [N] [B] Mme [V] contre la société [W] [P] immobilier comme dirigées contre un tiers à l’instance.

Il ne sera en revanche pas statué sur la recevabilité des autres prétentions formulées, qui n’est pas contestée.

2 – Sur la demande de nullité de la promesse [B] des avenants pour dol

L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement, [B] lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Aux termes de l’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos [B] couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches [B] cages d’escalier, gaines, embrasures de portes [B] de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Aux termes de l’article 4-2 du même décret, les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente, le juge du fond pouvant souverainement apprécier qu’un local situé au sous-sol d’un bâtiment n’est plus une cave mais a été aménagé [B] transformé en réserve, [B] ainsi en déduire à bon droit que ce local doit être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues (3e Civ., 6 septembre 2011, n°10-19.542 & 2 octobre 2013, n°12-21.918 & 6 mai 2014, n°13-16.510).

Selon les articles R.421-17 [B] R.151-27 du code de l’urbanisme, doivent être précédés d’une déclaration préalable, lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R.421-14 à R. 421-16, les travaux exécutés sur des constructions existantes [B] les changements de destination d’un bâtiment existant.

Si un espace figurant sur les plans annexés au règlement de copropriété [B] à l’acte de vente est constitué par une cave, laquelle ne peut être confondue avec le reste du bien immobilier, il ne peut être inclus dans le mesurage, sauf à ce que le vendeur rapporte la preuve de la transformation des espaces correspondant à cette même cave en un lieu destiné à un autre usage (3e Civ., 26 octobre 2017, n° 16-23.446).

Selon les articles 1103 [B] 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, [B] ils doivent être négociés, formés [B] exécutés de bonne foi.

Les articles 1130 [B] 1131 dudit code disposent que l’erreur [B] le dol vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Ils sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1132 du même code dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. Selon l’article 1133, alinéa 1er, dudit code, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues [B] en considération desquelles les parties ont contracté.

Selon l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. L’article 1139 dudit code dispose que l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable. Elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

Une société venderesse [B] son gérant, professionnels des transactions immobilières, ont, envers les acquéreurs qui manquent d’expérience en matière d’urbanisme, le devoir de vérifier la situation de la parcelle vendue, notamment du point de vue des voies [B] réseaux, l’omission sur ce point pouvant constituer une réticence dolosive susceptible d’entraîner l’annulation de l’acte conclu (3e Civ., 3 février 1981, n° 79-13774).

Un acquéreur croyant acquérir un bien disposant, sur un niveau, d’un séjour [B] d’une cuisine, ou en tous cas de pièces habitables, alors qu’il a acquis un bien dont le seul étage supérieur [B] les combles étaient autorisés à l’habitation, commet bien une erreur portant sur une qualité essentielle du bien acquis, à savoir sa surface habitable, de sorte que la vente doit être annulée. Le fait qu’une mairie précise qu’elle n’est plus fondée à exiger la remise en son état d’origine du niveau en question n’a pas pour conséquence de rendre le bien conforme tant aux règles d’urbanisme existantes qu’au regard des dispositions du plan de prévention des risques (3e Civ., 13 juillet 2022, n° 20-21.293).

Si l’acquéreur, même profane, se doit d’accomplir les diligences minimales lors de la visite d’un bien, en particulier en le visitant en intégralité (3e Civ., 8 février 2012, n° 10-27.250), il n’a pas, en revanche, à se faire assister par un homme de l’art (3e Civ., 3 mai 1989, n° 87-17.526 ; Ass. plén., 27 octobre 2006, n° 05-18.977 ; 3e Civ., 3 novembre 2011, n° 10-21.052 ; 1re Civ., 26 septembre 2012, n° 11-22.399).

Un vendeur qui n’a pas été de bonne foi ne peut se soustraire à sa responsabilité propre en invoquant une clause d’exclusion de garantie (3e Civ., 28 mars 2007, n° 06-12.299 ; 3e Civ., 27 mars 2007, n° 06-12.889 ; 3e Civ., 19 novembre 2008, n° 07-16.746).

L’article 1231-1 du code civil dispose en outre que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages [B] intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est constant que, selon promesse unilatérale de vente établie le 27 janvier 2022, la société du Bac [B] des Menus s’est engagée à vendre au profit de M. [N] [B] Mme [V] un appartement en triplex, situé [Adresse 1] [B] [Adresse 5] à [Localité 7] (92), au prix de 817 215 euros.

Il est précisé, en page 5 de la promesse, ce qui suit : « Le vendeur déclare que la désignation actuelle est la suivante : ‘‘au rez-de-chaussée : entrée, séjour, dégagement, cuisine, avec escalier menant au premier étage [B] au sous-sol ; au premier étage : dégagement, deux chambres, salle d’eau [B] water-closet ; au sous-sol : une chambre, salle de bain [B] water-closet''. Le vendeur déclare : que la désignation actuelle des biens est identifiée à celle-ci-dessus visée, qu’il n’a pas connaissance de travaux sur les biens ayant nécessité l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires [B]/ou une autorisation d’urbanisme, qu’il n’a pas annexé de parties communes, qu’il existe un sanibroyeur, installé sans autorisation spécifique de l’assemblée générale, ni déclaration en mairie, ni déclaration à la [Etablissement 1] mais bien raccordé au tout à l’égout [B] permettant de servir de pompe de relevage, que les water-closets sont raccordés à la canalisation des eaux usées de la copropriété, [B] qu’il n’a pas créé de nouveaux raccordements sur les colonnes d’eau de la copropriété depuis qu’il est propriétaire. L’acquéreur déclare en avoir parfaite connaissance [B] en faire son affaire personnelle ».

La superficie mentionnée concernant le bien est de 78,42 m², le plan des locaux étant versé aux débats, tout comme le certificat de superficie « loi Carrez ».

Il convient cependant de noter que l’acte d’acquisition de l’ensemble immobilier par la société du Bac [B] des Menus le 7 mai 1998, dans lequel se trouve le bien litigieux, décrit concernant cet appartement l’existence d’une cave au sous-sol, de 23 m², le reste du bien ayant une superficie de 61 m². Il sera relevé que la même description figure dans le mandat donné par la société venderesse à la société [W] [P] conseil immobilier, à savoir une maison avec une cave complète. Dans l’état descriptif de division du règlement de copropriété, la même description est faite concernant le lot n°13, avec l’existence au sous-sol d’une cave.

Il ressort de ces éléments que le promettant savait que le sous-sol était destiné à un usage à titre de cave [B] non d’habitation.

Selon courrier électronique en date du 7 septembre 2022, la mairie de [Localité 7] (92) a indiqué qu’aucune demande pour changer l’affectation de cette cave en habitation n’a été formulée auprès de ses services par la société du Bac [B] des Menus.

Pourtant, l’annonce publiée par la société venderesse, concernant le bien, mentionne l’existence, en « entresol », d’une « chambre avec salle de bains [B] toilette », dont la superficie est incluse dans le calcul total, alors qu’il s’agit en réalité d’un sous-sol, constitué d’une cave, faute de justificatif de tout demande de transformation ainsi que de changement de destination de celle-ci.

La visite du bien par les candidats acquéreurs, M. [N] [B] Mme [V], néophytes [B] n’étant pas tenus de s’adjoindre les services d’un professionnel, ne leur permettait en aucune façon d’avoir connaissance de ces incohérences [B] surtout de l’absence de réalisation par la société venderesse des démarches nécessaires à la transformation ainsi qu’au changement de destination de la cave située au sous-sol, pas plus que la transmission des seuls documents annexés à la promesse de vente signée le 27 janvier 2022.

A ces éléments s’ajoute le fait que le triplex a finalement été vendu par la société du Bac [B] des Mesnus pour 700 000 euros, soit plus de 100 000 euros de moins, à une autre personne, selon acte notarié du 22 avril 2023, avec une superficie de 58,78 m² désormais.

Ainsi, il résulte de ce qui précède que par des manœuvres [B] une dissimulation intentionnelle d’informations, au sens de l’article 1137 du code civil, la société du Bac [B] des Menus a provoqué l’erreur de M. [N] [B] Mme [V] sur une qualité essentielle du contrat au sens des articles 1132 [B] 1133 du même code, en l’occurrence la superficie du bien selon la « loi Carrez », laquelle a été expressément convenue entre les parties puisque mentionnée dans le contrat.

Cette erreur, provoquée par un dol, est excusable au sens de l’article 1139 dudit code, [B] la réticence dolosive qui l’a provoquée, qui portent sur une qualité essentielle du bien objet de la promesse [B] sans lesquels les bénéficiaires n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, ont vicié le consentement de ces derniers [B], partant, sont bien des causes de nullité du contrat ainsi que de ses avenants qui constituent des actes subséquents, la société venderesse, qui n’a pas été de bonne foi, ne pouvant se soustraire à sa responsabilité propre en invoquant une clause d’exclusion de garantie ou une mention générale insérée dans l’acte, telle que celle qui y figure [B] ci-dessus rappelée.

Dans ces conditions [B] vu ce qui précède, il convient :

de prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente du 27 janvier 2022 conclue entre la société du Bac [B] des Menus, d’une part, [B] M. [N] [B] Mme [V], d’autre part, devant Me [K], ainsi que des avenants en dates des 29 mars 2022 [B] 11 mai 2022, pour réticence dolosive du promettant [B] erreur des bénéficiaires ;

de dire que la somme de 50 000 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation sera libérée au profit de M. [N] [B] Mme [V] au vu d’une copie de la présente décision ;

de condamner également la société du Bac [B] des Menus à les indemniser de leurs préjudices imputables à cette réticence dolosive, [B] donc à leur verser les indemnités ci-après allouées ;

de débouter corrélativement la société du Bac [B] des Menus de ses demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation, tant celle relative à la libération de la somme de 50 000 euros séquestrée entre les mains du notaire à son profit que celle aux fins de condamnation de M. [N] [B] Mme [V] à lui verser le reliquat de 31 721,50 euros, ainsi que de sa demande relative à son préjudice consécutif à l’inexécution contractuelle alléguée.

M. [N] [B] Mme [V] ayant vu leur demande de nullité formulée en « deuxième lieu » accueillie, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de nullité formulées en premier, troisième [B] quatrième lieux, qui demeurent désormais sans objet.

S’agissant de la demande formulée par M. [N] [B] Mme [V] concernant les intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022 sur les 50 000 euros d’indemnité d’immobilisation séquestrés entre les mains du notaire, il convient de noter que la clause correspondante prévoyait que le notaire devait conserver cette somme pour la remettre soit au promettant soit aux bénéficiaires selon les hypothèses qu’elle définit [B] que « en cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre ».

Il ressort de ces stipulations que la remise à M. [N] [B] Mme [V] de la part de l’indemnité d’immobilisation séquestrée ne peut s’analyser en une obligation de somme d’argent pesant sur le promettant. La demande relative aux intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2022 2022 sur les 50 000 euros séquestrés ne pourra par conséquent qu’être rejetée.

3 – Sur l’action en responsabilité intentée contre le notaire [B] l’office notarial

Selon les articles 1240 [B] 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Les obligations du notaire, qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui [B] qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle (1re Civ., 12 avril 2005, n° 03-14.842). L’inefficacité de l’acte instrumenté par un officier public n’est susceptible d’entraîner sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci dans les investigations [B] contrôles que le devoir d’efficacité lui impose nécessairement (1re Civ., 07 mai 2002, n° 99-12.216).

Le notaire est tenu d’éclairer les parties [B] d’appeler leur attention, de manière complète [B] circonstanciée, sur la portée, les effets [B] les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, celui-ci devant notamment attirer l’attention des acheteurs sur l’absence de production des justificatifs correspondant aux travaux que les vendeurs déclarent avoir effectués (1re Civ., 13 mars 2019, n° 18-12.234), ou lorsque des indices lui permettent de douter de la véracité ou de la cohérence des renseignements qu’il recueille dans l’établissement de l’acte qu’il est chargé de rédiger (1re Civ., 6 février 2013, n° 11-27.842).

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Me [K] ayant apposé sa signature sur la promesse, celle-ci se devait d’assurer son efficacité tant objective que subjective, son inefficacité éventuelle n’étant susceptible d’entraîner sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d’une défaillance de celle-ci dans les investigations [B] contrôles qui lui incombent, que M. [N] [B] Mme [V] se doivent cependant de prouver pour obtenir le succès de leurs prétentions à son encontre.

Il sera d’emblée relevé que la promesse précisait en page 4 que le bien était composé au sous-sol d’une cave, [B] en page 5 au sous-sol d’une chambre ainsi que d’une salle de bain [B] d’un water-closet, ce qui constituait une première incohérence affectant l’efficacité de l’acte.

Il était également stipulé ce qui suit : « Le vendeur déclare : que la désignation actuelle des biens est identifiée à celle-ci-dessus visée, qu’il n’a pas connaissance de travaux sur les biens ayant nécessité l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires [B]/ou une autorisation d’urbanisme, qu’il n’a pas annexé de parties communes, qu’il existe un sanibroyeur, installé sans autorisation spécifique de l’assemblée générale, ni déclaration en mairie, ni déclaration à la [Etablissement 1] mais bien raccordé au tout à l’égout [B] permettant de servir de pompe de relevage, que les water-closets sont raccordés à la canalisation des eaux-usées de la copropriété, [B] qu’il n’a pas créé de nouveaux raccordements sur les colonnes d’eau de la copropriété depuis qu’il est propriétaire. L’acquéreur déclare en avoir parfaite connaissance [B] en faire son affaire personnelle ». Le libellé de cette clause, ambigu, était incohérent avec le changement de description du sous-sol précité.

Il convient enfin de noter que l’acte d’acquisition de l’ensemble immobilier, dans lequel se trouve le bien litigieux, par la société du Bac [B] des Menus, daté du 7 mai 1998, décrit concernant cet appartement en triplex l’existence d’une cave au sous-sol, de 23 m², le reste du bien étant d’une superficie moindre à celle figurant dans la promesse. De la même manière, dans l’état descriptif de division du règlement de copropriété, annexé à la promesse, la même description est faite concernant le lot n°13, à savoir l’existence au sous-sol d’une cave. Ces éléments constituent également une incohérence affectant l’efficacité de l’acte.

Outre ces éléments qui devaient nécessairement attirer son attention [B] dont elle se devait d’alerter les candidats acquéreurs, Me [K] se devait de les informer des possibles conséquences d’une absence de production par la venderesse des justificatifs correspondant à la transformation [B] au changement d’usage des pièces situées en sous-sol par rapport à ce qui figurait dans le règlement de copropriété.

Celle-ci a donc engagé, à l’égard de M. [N] [B] Mme [V], sa responsabilité professionnelle, au visa des articles 1240 [B] 1241 du code civil.

Dans ces conditions, Me [K] sera condamnée à les indemniser de leurs préjudices imputables à ses manquements, [B] donc à leur verser les indemnités ci-après allouées.

Si M. [N] [B] Mme [V] ont développé, avec succès vu ce qui précède, des moyens de droit [B] de fait au soutien de leur demande tendant à voir condamner le notaire instrumentaire à les indemniser, ils n’avancent aucun moyen au soutien de celle qu’ils formulent à l’encontre de l’office notarial.

Par ailleurs, il ne pourra qu’être relevé que Me [K] est notaire associée [B] non salariée de cet office, elle seule ayant commis les fautes ci-dessus évoquées [B] ayant causé à ces derniers les préjudices ci-après indemnisés.

Dans ces conditions, les demandes formulées par M. [N] [B] Mme [V] à l’encontre de l’office notarial ne pourront qu’être rejetées.

Enfin, s’il convient d’ordonner la libération des 50 000 euros séquestrés entre les mains du notaire séquestre au profit de M. [N] [B] Mme [V], il n’y a ni lieu de condamner Me [K] à leur versement en tant que tel, ni lieu de condamner celle-ci au versement des intérêts de droit à compter du 31 janvier 2022, vu ce qui précède [B] faute de toute mise en demeure lui ayant été adressée à cette fin en tout état de cause.

4 – Sur l’évaluation des préjudices subis par M. [N] [B] Mme [V]

La personne qui a subi un préjudice a droit à la réparation de celui-ci, en ce sens qu’elle doit être replacée dans une situation aussi proche que possible de celle qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit. L’auteur d’un dommage est tenu à la réparation intégrale du préjudice, de telle sorte qu’il ne puisse y avoir pour la victime ni perte ni profit (2e Civ., 9 novembre 1976, n° 75-11.737).

4.1 – Sur le préjudice matériel

En l’espèce, il sera relevé que M. [N] [B] Mme [V] justifient bien avoir versé la somme de 839 euros au titre des frais de la promesse unilatérale de vente, tels que figurant dans l’acte en question, laquelle a été annulée du fait de la réticence dolosive commise par la société du Bac [B] des Menus à leur détriment, [B] vu les manquements commis par Me [H] [K] qui ont bien concouru à la réalisation de leur préjudice.

En revanche, si M. [N] [B] Mme [V] soutiennent avoir été contraints de déménager de [Localité 9] (92) à [Localité 7] (92), [B] de prendre ensuite une location, pour pouvoir bénéficier de l’inscription scolaire qu’ils avaient réalisée pour leur enfant, force est de constater qu’il ne verse aucune autre pièce sur ce point que le bail d’habitation en question, ceux-ci échouant à démontrer tant la réalité du préjudice qu’ils allèguent que son lien de causalité avec les faits objet du présent litige. Leur demande formulée sur ce point ne peut par conséquent qu’être rejetée.

Dans ces conditions, il convient de leur allouer au titre de leur préjudice matériel la somme de 839 euros.

4.2 – Sur le préjudice moral

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la réticence dolosive [B] les manquements de Me [H] [K], outre le fait d’avoir été à l’origine de la conclusion de cette promesse finalement annulée, ont bien causé un préjudice moral à M. [N] [B] Mme [V], constitué par les tracasseries tant administratives que judiciaires générées par la présente procédure, ainsi que le retentissement psychologique d’avoir donné leur consentement par erreur.

Dans ces conditions, il convient de leur allouer sur ce point la somme de 2000 euros.

*** *** ***

À défaut de tout moyen de droit ou de fait avancé au soutien des demandes de condamnations solidaires formulées s’agissant de ces différentes indemnités, conformément à l’article 1310 du code civil, les condamnations seront prononcées in solidum.

5 – Sur les demandes d’indemnité pour résistance abusive [B] de sommation de communiquer

Selon l’article 768, alinéa 1er, du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait [B] en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée.

Aux termes des articles 1240 [B] 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. L’abus de droit doit révéler de la part de son auteur une intention de nuire ou, à tout le moins, une faute.

En l’espèce, il convient tout d’abord de rejeter la demande de sommation de communiquer formulée par la société du Bac [B] des Menus à l’encontre de M. [N] [B] de Mme [V], vu ce qui précède.

De la même manière, il ne résulte pas du refus opposé par M. [N] [B] Mme [V] une intention de nuire ou un comportement fautif, ceux-ci ayant même vu leurs prétentions formulées à l’encontre de la société du Bac [B] des Menus [B] de Me [K] pour partie accueillies. La demande formulée sur ce point par la demanderesse sera donc rejetée.

6 – Sur les dépens, les frais irrépétibles [B] l’exécution provisoire

6.1 – Sur les dépens

Selon l’article 696, alinéa 1er, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699, alinéa 1er, du même code, dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, la société du Bac [B] des Menus ainsi que Me [K], qui succombent en la présente instance, seront condamnés aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de délivrance par exploits de commissaire de justice des notifications, sommations [B] dénonciations en dates des 4, 5 [B] 12 octobre 2022, [B] avec distraction au profit du conseil de M. [N] [B] Mme [V].

Il convient en revanche, vu ce qui précède, de condamner M. [N] [B] Mme [V] aux dépens de l’instance exposés par la société [W] [P] conseil immobilier [B] par la société civile professionnelle [S] [B] [K], [B] avec distraction au profit du conseil de l’office notarial pour les dépens exposés par ce dernier.

6.2 – Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés [B] non compris dans les dépens.

En l’espèce, la société du Bac [B] des Menus ainsi que Me [K] devront supporter in solidum les frais irrépétibles engagés par M. [N] [B] Mme [V] dans la présente instance [B] que l’équité commande de réparer à raison de la somme globale de 3000 euros.

La société du Bac [B] des Menus [B] Me [K], parties succombantes, seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Il convient également de condamner M. [N] [B] Mme [V] à verser à la société [W] [P] conseil immobilier la somme de 2000 euros, au titre de ses frais irrépétibles, [B] à la société civile professionnelle [S] [B] [K] la somme de 2000 euros à ce même titre.

6.3 – Sur l’exécution provisoire de droit

Selon les articles 514 [B] 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il convient de rappeler l’exécution provisoire dont la présente décision bénéficie de droit, conformément aux dispositions des articles 514 [B] 514-1 du code de procédure civile, s’agissant en effet d’une instance introduite à compter du 1er janvier 2020.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit, la demande formulée en ce sens ne pouvant donc qu’être rejetée comme étant sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déclare d’office irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société par actions simplifiée [W] [P] conseil immobilier à l’encontre de M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] ;

Annule l’assignation délivrée par M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] à l’agence immobilière [W] [P] immobilier le 3 janvier 2023 pour défaut de capacité d’être attraite en justice ;

Déclare d’office irrecevables l’ensemble des demandes formulées par M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] contre la société [W] [P] immobilier comme dirigées contre un tiers à l’instance ;

Prononce la nullité de la promesse unilatérale de vente du 27 janvier 2022 conclue entre la société à responsabilité limitée du Bac [B] des Menus, d’une part, [B] M. [D] [N] [B] Mme [M] [V], d’autre part, devant Me [H] [K], notaire associée au sein de la société civile professionnelle [S] [B] [X], ainsi que des avenants en dates des 29 mars 2022 [B] 11 mai 2022, pour réticence dolosive du promettant [B] erreur des bénéficiaires ;

Dit que la somme de 50 000 euros séquestrée entre les mains du notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation sera libérée au profit de M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] au vu d’une copie de la présente décision ;

Condamne in solidum la société à responsabilité limitée du Bac [B] des Menus [B] Mme [H] [K] à payer à M. [D] [N] [B] Mme [M] [V], ensemble, la somme de 839 euros au titre de leur préjudice matériel ;

Condamne in solidum la société à responsabilité limitée du Bac [B] des Menus [B] Mme [H] [K] à payer à M. [D] [N] [B] Mme [M] [V], ensemble, la somme de 2000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Condamne la société à responsabilité limitée du Bac [B] des Menus [B] Mme [H] [K] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de délivrance par exploits de commissaire de justice des notifications, sommations [B] dénonciations en dates des 4, 5 [B] 12 octobre 2022 ;

Condamne M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] aux dépens de l’instance exposés par la société par actions simplifiée [W] [P] conseil immobilier [B] par la société civile professionnelle [S] [B] [K] ;

Dit que le conseil de M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] pourra, en ce qui le concerne, recouvrer sur les parties condamnées ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit que le conseil de la société civile professionnelle [S] [B] [K] pourra, en ce qui le concerne, recouvrer sur les parties condamnées ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la société à responsabilité limitée du Bac [B] des Menus [B] Mme [H] [K] à payer à M. [D] [N] [B] Mme [M] [V], ensemble, la somme globale de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] à verser à la société par actions simplifiée [W] [P] conseil immobilier la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [D] [N] [B] Mme [M] [V] à verser à la société civile professionnelle [S] [B] [K] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président [B] par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT