TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/50513 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYVRY

N°: 2

Assignation du :

29 et 30 Décembre 2022,

27 Mars 2023

EXPERTISE[1]

[1] 5+1 expert

Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 février 2024

par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté e de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

La S.A.R.L. AL AWTAR

[Adresse 8]

[Localité 12]

La S.E.L.A.R.L. AJRS en la personne de Me [X] [U], es qualités d’Administrateur judiciaire de la SARL AWTAR

[Adresse 16]

[Localité 13]

La S.E.L.A.R.L. AXYME en la personne de Me [F] [C], es qualités de mandataire judiciaire de la SARL AL AWTAR

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentées par Maître Thomas LEMARIÉ de l’ASSOCIATION L & P ASSOCIATION D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0241

DEFENDEURS

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 20] et [Adresse 8] [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION SAS

[Adresse 7]

[Localité 12]

représenté par Maître Stéphane BOKOBZA de la SELARL NEXT STEP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C2416

La S.C.A. SELECTIRENTE

[Adresse 5]

[Localité 18]

représentée par M^e Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – #A0815

La S.A. SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE- SNEA représentée par son mandataire, le cabinet IDM Conseil,

[Adresse 17]

[Localité 11]

Ayant pour avocat constitué Maître Prune SCHIMMEL-BAUER de l’AARPI HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL, avocats au barreau de PARIS – #U0009

non comparant à l’audience du 8 janvier 2024

La S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 6]

[Localité 19]

non constituée

DEFENDERESSE / INTERVENANTE FORCEE

La S.C.I. [Localité 22] [Adresse 20]

[Adresse 15]

[Localité 12]

représentée par Maître David GOLDSTEIN de la SELEURL MONCEAU LITIS, avocats au barreau de PARIS – #G0402

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier

Par actes délivrés les 29 et 30 décembre 2022, enregistrés sous le numéro de RG 23/50513, la société AL AWTAR, la société AJRS, prise en la personne de Maître [X] [U], en qualité d’administrateur judiciaire de la société AL AWTAR, et la société AXYME, prise en la personne de Maître [F] [C], en qualité de mandataire judiciaire de la société AL AWTAR, ont fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de référé, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12] (ci-après le syndicat des copropriétaires), la société SELECTIRENTE, la SOCIÉTÉ NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE (ci-après la société SNEA), la société AXA FRANCE IARD, aux fins de voir :

“A titre principal,

CONDAMNER la société SELECTIRENTE et la SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE et le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION, in solidum, à réaliser des travaux de ventilation, nécessaire à l’activité de la société AL AWTAR, sous astreinte de 1.000 € par jour, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir.

CONDAMNER la société SELECTIRENTE, la SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE, le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION, et la société AXA France IARD, in solidum, à entreprendre les travaux de rénovation nécessaires à la cessation des fuites et de réfection du local, sous astreinte de 3.000 € par jour, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir.

ORDONNER le(au) Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION, de suspendre les travaux, et de le CONDAMNER à entreprendre les travaux de réparation nécessaire à la sauvegarde des locaux exploités par la société AL AWTAR, sous astreinte de 3.000 € par jour.

DISPENSER la société AL AWTAR de régler ses loyers courants et les provisions sur charges de la manière suivante : du 1 er novembre 2022 jusqu’à la réfection complète du local, une fois celui-ci rénové aux frais et sous la responsabilité des bailleresses, et de la fin des travaux au sein de la Galerie commerciale, une suspension totale du loyer et CONDAMNER les sociétés SELECTIRENTE et la SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE, in solidum, à régler une provisions au titre du remboursement des loyers et charges déjà versés depuis cette date.

CONDAMNER les sociétés SELECTIRENTE et la SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE, in solidum, à régler une provision de 30.000 € à la société AL AWTAR, au titre du préjudice de privation de jouissance.

A titre subsidiaire, dans le cas où la suspension totale des loyers ne serait pas accordée,

DISPENSER partiellement la société AL AWTAR de régler ses loyers courants et les provisions sur charges, de la manière suivante : une diminution du loyer et de la provision pour charges de 90 %, rétroactivement, depuis le 1 er novembre 2022, jusqu’à la complète réfection du local et de la Galerie commerciale.

A titre infiniment subsidiaire,

DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission de :

— Se rendre sur place,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les lieux,

— Examiner et décrier les désordres, malfaçons, allégués en particulier ceux mentionnés dans la présente assignation et les pièces des parties ainsi que les dommages subis par la société AL AWTAR,

— Rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres,

— Indiquer si ces désordres proviennent d’un défaut d’entretien ou de réparations, portant sur la structure de l’immeuble et relevant de l’article 606 du Code civil,

— Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

— Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état,

— En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la société AL AWTAR à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux seront dirigés par le maître d’œuvre de la société AL AWTAR et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert qui, dans ce cas, déposera son pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux,

— Donner son avis sur les comptes présentés par les parties.

DIRE que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sans conciliation des parties, il déposera son rapport au Secrétariat Greffe de ce Tribunal dans les trois mois de sa saisine.

DIRE qu’il en sera référé en cas de difficultés.

FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans

tel délai de l’ordonnance à intervenir.

En tout état de cause,

CONDAMNER la Société Normande d’Exploitation Agricole, la société SELECTIRENTE, le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION, et la société AXA France IARD, in solidum, à régler à la société AL AWTAR, la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la Société Normande d’Exploitation Agricole, la société SELECTIRENTE, le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION, et la société AXA France IARD, in solidum aux entiers dépens, qui comprendront en cas de mesures conservatoires, et en cas d’exécution forcée, les frais d’huissier notamment ceux visés par l’article A.444-32 du Code de commerce”.

Les parties ont été enjointes à recevoir une information sur la médiation à l’issue de laquelle elles n’ont pas consenti unanimement à entrer en médiation.

Par acte délivré le 27 mars 2023, la société AL AWTAR, la société AJRS, prise en la personne de Maître [X] [U], en qualité d’administrateur judiciaire de la société AL AWTAR, et la société AXYME, prise en la personne de Maître [F] [C], en qualité de mandataire judiciaire de la société AL AWTAR, ont fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de référé, la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, au visa des articles 367 et 368 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance principale enrolée devant la Chambre des référés du Tribunal judiciaire de PARIS inscrite au role sous le numéro RG 23/50513 et aux fins d’étendre à la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI les demandes présentées par les actes délivrés les 29 et 30 décembre 2022.

A l’audience de renvoi du 8 janvier 2024, les parties demanderesses, représentées par leur conseil, ont repris oralement les conclusions déposées par lesquelles elles sollicitent de :

“A titre principal,

CONDAMNER in solidum la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, la société SELECTIRENTE et la SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE et le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION à réaliser des travaux de ventilation, nécessaire à l’activité de la société AL AWTAR, sous astreinte de 1.000 € par jour, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir.

CONDAMNER in solidum la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, la société SELECTIRENTE, la SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE, le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic,la SAS ATRIUM GESTION, et la société AXA France IARD, à entreprendre les travaux de rénovation nécessaires à la cessation des fuites et de réfection du local, sous astreinte de 3.000 € par jour, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir.

CONDAMNER in solidum la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, la société SELECTIRENTE et la SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE et le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION à réparer la baie vitrée, fendue, de la société AL AWTAR, sous astreinte de 1.000 € par jour, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir.

ORDONNER au Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION et à la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI de suspendre les travaux, et CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION et la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI à entreprendre les travaux de réparation nécessaires à la sauvegarde des locaux exploités par la société AL AWTAR, sous astreinte de 3.000 € par jour.

DISPENSER la société AL AWTAR de régler ses loyers courants et les provisions sur charges de la manière suivante :

du 1 er novembre 2022 jusqu’à la réfection complète du local, une fois celui-ci rénové aux frais et sous la responsabilité des bailleresses, et de la fin des travaux au sein de la Galerie commerciale, une suspension totale du loyer et CONDAMNER les sociétés SELECTIRENTE et la SOCIETENORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE, in solidum, à régler une provision au titre du remboursement des loyers et charges déjà versés depuis cette date.

CONDAMNER in solidum les sociétés [Localité 22] [Adresse 20] SCI, SELECTIRENTE, SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE et le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], à régler une provision de 30.000€ à la société AL AWTAR, au titre du préjudice de privation de jouissance.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION, la société SELECTIRENTE, la SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE et la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

DIRE ET JUGER la société SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE irrecevable en son moyen d’irrecevabilité des demandes de la société AL AWTAR à son encontre pour défaut de qualité à agir.

DECLARER commune à la société AL AWTAR l’ordonnance rendue le 14 juin 2022, par le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS (RG : 22/53833).

En conséquence,

VOIR intervenir la société AL AWTAR aux opérations d’expertise judiciaire actuellement en cours, afin que l’expertise se déroule au contradictoire et que le rapport d’expertise de Monsieur [E] [D] leur soit opposable.

A titre subsidiaire, dans le cas où la suspension totale des loyers ne serait pas accordée,

DISPENSER partiellement la société AL AWTAR de régler ses loyers courants et les provisions sur charges, de la manière suivante :

une diminution du loyer et de la provision pour charges de 90 %, rétroactivement, depuis le 1er novembre 2022, jusqu’à la complète réfection du local et de la Galerie commerciale.

A titre infiniment subsidiaire,

DESIGNER tel expert qu’il plaira avec mission de :

— Se rendre sur place,

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Visiter les lieux,

— Examiner et décrier les désordres, malfaçons, allégués en particulier ceux mentionnés dans la présente assignation et les pièces des parties ainsi que les dommages subis par la société AL AWTAR,

— Rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres,

— Indiquer si ces désordres proviennent d’un défaut d’entretien ou de réparations, portant sur la structure de l’immeuble et relevant de l’article 606 du Code civil,

— Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

— Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état,

— En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la société AL AWTAR à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux seront dirigés par le maître d’œuvre de la société AL AWTAR et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert qui, dans ce cas, déposera son pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux,

— Donner son avis sur les comptes présentés par les parties.

DIRE que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sans conciliation des parties, il déposera son rapport au Secrétariat Greffe de ce Tribunal dans les

trois mois de sa saisine.

DIRE qu’il en sera référé en cas de difficultés.

FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans tel délai de l’ordonnance à intervenir.

En tout état de cause,

AUTORISER rétroactivement la société AL AWTAR à reporter le paiement de ses loyers postérieurs à l’ouverture de son redressement judiciaire, dus à la société SELECTIRENTE, dans

les conditions suivantes :

* 1 er trimestre 2023 pour un montant de 26.480,77 €, au 6 mars 2023

* 2 ème trimestre 2023 pour un montant de 24.471,96 €, au 24 avril 2023

AUTORISER rétroactivement la société AL AWTAR à reporter le paiement de ses loyers postérieurs à l’ouverture de son redressement judiciaire, dus à la société SNEA, dans les conditions suivantes :

* 3 ème trimestre 2022 pour un montant de 14.054,13 €, au 1 er décembre 2022,

* 1 er trimestre 2023 pour un montant de 17.799,77 €, au 6 mars 2023,

* 2 ème trimestre 2023 pour un montant de 12.377,86 €, au 17 avril 2023.

CONDAMNER in solidum la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, la Société Normande d’Exploitation Agricole, la société SELECTIRENTE, le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION, et la société AXA France IARD à régler à la société AL AWTAR, la somme de 8.000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum la Société Normande d’Exploitation Agricole, la société SELECTIRENTE, le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION, la société AXA France IARD, et la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI aux entiers dépens, qui comprendront en cas de mesures conservatoires, et en cas d’exécution forcée, les frais d’huissier notamment ceux visés par l’article A.444-32 du Code de commerce”.

Les parties requérantes soutiennent que la société AL AWTAR exploite une activité de salon de narguilé, de thé, de restaurant, de dégustation et de boissons non alcoolisés dans des locaux situés au sein d’une galerie commerciale et loués auprès respectivement de la société SELECTIRENTE et de la société SNEA ; qu’elle a rencontré d’importantes difficultés économiques depuis 2019 et est placée en redressement judiciaire ; que depuis novembre 2022, des travaux sont entrepris, sans avis ni du syndic ni de ses bailleurs, dans la galerie commerciale à l’initiative d’un des copropriétaires de l’ensemble immobilier, la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, générant des désordres pour son exploitation commerciale concernant l’accès aux lieux de sa clientèle, la ventilation de son établissement ou encore un dégât des eaux en plafond ; que la ventilation de son local est indispensable à la poursuite de son activité et qu’elle n’a toujours pas obtenu, ni du syndic de copropriété ni de ses bailleurs pourtant tenus d’une obligation d’entretien des locaux en état de servir à leur usage, le remplacement du disjoncteur défectueux alimentant les extracteurs d’air au niveau de la galerie et desservant ses locaux ; que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve contraire ; qu’elle a par ailleurs déclaré à son assureur la société AXA FRANCE IARD, un dégât des eaux en plafond provenant d’une fuite sur le réseau SPK corrodé, appartenant aux parties communes; que le sinistre affecte les deux locaux loués et que le plafond s’est effondré ; qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de réparer ce désordre affectant l’équipement de sécurité du réseau SPRIKLER et que la suspension des travaux dans la galerie doit intervenir le temps de cette réparation ; que ses bailleurs n’ont pas fait diligence à cette fin malgré les mises en demeure adressées et que le désordre persiste notamment en cas de fortes pluies ; que cette absence de diligence au regard de l’obligation de délivrance constitue un trouble manifestement illicite ; qu’il ressort en outre d’un avis technique en sécurité incendie du 22 décembre 2022 que les normes de sécurité ne sont pas respectées au sein de la galerie durant les travaux entrepris ; que l’absence de mesure de sécurité fait courir un risque pour le passage de sa clientèle , ce qui constitue un dommage imminent mais aussi un trouble manifestement illicite justifiant la suspension des travaux dans la galerie et la réalisation des travaux nécessaires à la sauvegarde des locaux qu’elle exploite ; qu’elle est recevable à agir également à l’encontre de la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI ayant entrepris la conduite de travaux lui faisant grief alors qu’elle a subi au surplus en cours d’instance de nouveaux désordres affectant les vitres de ses locaux et les vases à l’entrée de son local; que les parties défenderesses devront par ailleurs être enjointes à réparer sous astreinte sa vitrine détériorée pendant les travaux ; qu’elle est fondée par ailleurs à solliciter, en raison de l’absence d’entretien des locaux loués et du défaut de conformité aux normes des travaux dans la galerie, la suspension totale du paiement des loyers et charges depuis le 1er novembre 2022 jusqu’à la fin des travaux dans les locaux loués et la galerie marchande outre le remboursement des loyers et charges déjà versés depuis cette date; qu’elle est recevable en sa demande à l’égard de la société SNEA alors que cette dernière conteste non sérieusement sa qualité de locataire à la suite d’un changement de dénomination sociale et alors que la bailleresse a diligenté une requête en constatation de la résiliation du bail à son encontre devant le juge commissaire ; qu’il ne peut lui être opposé la clause de souffrance incluse au bail la liant à la société SELECTIRENTE, au regard de la gêne manifestement anormale subie ; qu’elle devra obtenir à défaut une réduction du loyer à la suite de l’impossibilité de jouir des lieux ce qui équivaut à une perte quasi totale de la chose louée subie, et ce, à hauteur de 90 % depuis le 1er novembre 2022 ; qu’elle est en outre fondée à obtenir l’indemnisation du préjudice de privation de jouissance subi par l’allocation d’une provision de 30.000 euros ; qu’elle a appris qu’une mesure d’expertise judiciaire préventive avait été ordonnée à la demande de la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI par décision du juge des référés de céans du 14 juin 2022 ; qu’elle est fondée à demander que les opérations d’expertise lui soient déclarées communes notamment pour y inclure la visite de ses locaux affectés par les travaux ; qu’elle sollicite à titre infiniment subsidiaire une mesure d’expertise judiciaire afin d’établir la preuve des désordres subis ; qu’en tout état de cause, elle sollicite le bénéfice de délais de paiement rétroactifs sous la forme de report, à la suite de la constatation de la résiliation de plein droit du bail requise par ses deux bailleresses devant le juge commissaire ; qu’elle est débitrice de bonne foi au regard de la procédure collective en cours et du paiement des loyers et charges postérieurs à l’ouverture du redressement judiciaire ainsi que des difficultés d’exploitation en lien avec les travaux dans la galerie marchande ; que ses bailleresses n’ont pas en revanche fait preuve de bonne foi dans l’exécution de leurs obligations.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions déposées tendant à voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

“DECLARER recevable et bienfondé en ses demandes le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] [Adresse 20], [Localité 12]

Y faisant droit,

DIRE ET JUGER que la société AL AWTAR ne justifie pas que les parties communes soient à l’origine des désordres, dont elle se prévaut.

DIRE ET JUGER que le Syndicat des Copropriétaires n’est pas maître d’ouvrage des travaux en cours au sein de la galerie,

DIRE ET JUGER que la société AL AWTAR ne justifie pas de voir les conditions de responsabilité du Syndicat des Copropriétaires, tant au visa des dispositions de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 qu’au visa des dispositions de l’article 1240 du Code Civil, engagée.

LA DEBOUTER de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI à garantir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 8] [Adresse 20], [Localité 12] de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre au titre des conséquences des travaux en cours au sein de la galerie

FAIRE INJONCTION à la société AL AWTAR de produire :

— Ses contrats d’entretien du réseau de climatisation et du réseau électrique

— La justification des redevances auprès du prestataire auquel elle s’adresse

NOTER les protestations et réserves du Syndicat des Copropriétaires sur la mesure d’expertise, dont la rémunération et la provision devront être mis à la charge de la société AL AWTAR,

DESIGNER dans cette hypothèse Monsieur [E] [D] en qualité d’Expert Judiciaire DEBOUTER la société AL AWTAR de ses autres demandes,

LA CONDAMNER au paiement d’une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens”.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les lots loués constituent les lots n° 835 et 836 situés au 1er étage de l’ensemble immobilier, dont l’accès a été préservé pendant les travaux entrepris au sein de la galerie ; qu’il n’est responsable de plein droit que des désordres ayant pour origine une partie commune et non pas le fait d’un tiers ; que s’agissant du disjoncteur défectueux, les recherches entreprises ont permis de confirmer que les centrales d’air n’alimentent que les couloirs des parties communes et non pas les locaux privatifs ; que le remplacement du disjoncteur a été facturé en janvier 2023 ; que ce défaut n’est pas à l’origine du problème de ventilation des lieux loués ; que s’agissant de la fuite affectant le réseau SPRINKLER corrodé, une intervention a eu lieu pour vider le réseau au rez-de-chaussée et mettre un collier de réparation en juin 2022 ; que l’entrepreneur mandaté n’a pas pu accéder aux locaux exploités par la société AL AWTAR malgré l’obligation prévue au bail de souffrir les travaux et de laisser accéder aux parties communes à partir des parties privatives ; qu’au vu de la réparation intervenue, les plaintes postérieures de fuite affectant les locaux sont sans rapport avec le réseau SPRINKLER ; qu’il a ainsi été constaté une fuite sur l’alimentation d’un climatiseur au niveau plafond accès N+1 à laquelle il a été remédié en septembre 2022 par la fermeture de la vanne d’arrêt, partie privative ; que s’agissant des désordres émanant de travaux en cours au sein de la galerie commerciale, les sociétés requérantes ne démontrent pas à son encontre une faute, après autorisation de ces travaux par assemblée générale des copropriétaires à laquelle les bailleurs de la société AL AWTAR ont participé, ni concernant les mesures de sécurité incendie prises à l’occasion de l’ouverture du chantier ; qu’à titre subsidiaire, elle demande en cas de condamnation, la garantie de la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI ayant la charge de la conduite des travaux autorisés en assemblée ; qu’elle fait protestations et réserves infiniment subsidiairement à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée en demande.

La société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, représentée par son conseil, a repris oralement ses conclusions tendant à voir, au visa des articles 6, 31, 32, 114, 122 et 835 du code de procédure civile, de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1985 et de l’article 1240 du code civil :

— “A TITRE PRINCIPAL :

DECLARER irrecevable la société AL AWTAR de sa demande de condamnation de la SCI [Localité 22] [Adresse 20] à réaliser des travaux de ventilation nécessaires à l’exploitation de son activité sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

DECLARER irrecevable la société AL AWTAR de sa demande de condamnation de la SCI [Localité 22] [Adresse 20] à entreprendre les travaux de rénovation nécessaires à la cessation des fuites et de réfection du local qu’elle exploite sous astreinte de 3.000 € par jour de retard ;

DECLARER irrecevable la société AL AWTAR de sa demande de condamnation de la SCI [Localité 22] [Adresse 20] à entreprendre les travaux de réparation nécessaires à la sauvegarde des locaux qu’elle exploite sous astreinte de 3.000 € par jour de retard ;

DECLARER irrecevable la société AL AWTAR de sa demande de condamnation de la SCI [Localité 22] [Adresse 20] au paiement d’une provision de 30.000 € ;

DECLARER irrecevable la société AL AWTAR de sa demande de suspension de travaux ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE :

DEBOUTER la société AL AWTAR de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

FORMER protestations et réserves sur la demande d’ordonnance commune de la société AL AWTAR au cours de l’expertise en cours.

— A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

COMPLETER la mission de Monsieur [E] [D] ou de toute autre expert qu’il plaira à la juridiction de désigner en lui ordonnant de :

* visiter notamment les locaux occupés par la société AL AWTAR au sein de la galerie commerciale ;

* Examiner les désordres dénoncés dans l’assignation de la société AL AWTAR à savoir : la défaillance de la ventilation et la fuite apparue dans le local ;

* Le cas échéant, en détailler l’origine, la nature, les causes et l’étendue et fournir tous les éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions.

* Donner son avis sur les solutions appropriées pour y mettre fin, tels que proposées par les parties ;

* Déterminer si, en l’état du chantier, les normes de sécurité incendie au sein de la galerie sont respectées sous le prise de la norme GN-13 ;

* Donner un avis sur les préjudices subis ;

* En cas d’urgence ou de péril reconnu par l’expert, autoriser la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI à faire exécuter à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra par des entreprises qualifiées de leur choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux

— EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la société AL AWTAR au paiement de la somme de 30.000 € au titre de la réparation du préjudice subi par le maintien d’une procédure abusive ;

CONDAMNER la société AL AWTAR au paiement à la SCI [Localité 22] [Adresse 20] de la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile”.

La société [Localité 22] [Adresse 20] SCI fait valoir être propriétaire de plusieux locaux commerciaux au sein de la galerie commerciale ; qu’elle a entrepris des travaux de rénovation autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier ainsi que par un permis de construire ; qu’elle a par ailleurs sollicité en justice une expertise judiciaire à fin préventive ; que les bailleresses des locaux loués à la société AL AWTAR n’ont pas entrepris de recours à l’encontre des délibérations autorisant les travaux ; qu’elle n’est pas responsable du défaut d’information sur ces travaux pesant sur les bailleurs ; qu’elle est étrangère au conflit locatif opposant la société AL AWTAR à ses bailleresses ; que la société AL AWTAR est irrecevable à contester les travaux autorisés ni à agir à son encontre pour la réalisation de travaux en sa qualité de locataire ; qu’il lui appartient d’agir contre ses bailleurs et qu’elle ne dispose pas de recours direct à son encontre; qu’elle n’a pas davantage qualité à défendre concernant l’entretien des parties communes ou des parties locatives louées ; qu’elle n’est pas tenue de répondre d’un défaut de ventilation des lieux loués ni d’un dégât des eaux dans les lieux loués, sans rapport avec les travaux entrepris à sa demande ; que les requérantes ne démontrent pas enfin la nature des travaux de sauvegarde sollicités à son encontre ni la persistance de désordres justifiant de tels travaux et ce alors qu’un expert judiciaire à titre préventif a été désigné ; qu’il n’y a pas davantage lieu à suspension ni arrêt du chantier ; que le constat réalisé en septembre 2023 ne démontre pas la persistance de désordre ; qu’elle justifie pour sa part de la finalisation en cours des travaux entrepris, en décembre 2023 ; que s’agissant de la déclaration commune des opérations d’expertise préventive sollicitée par les requérantes, les requérantes n’ont pas pris la peine de se rapprocher depuis 2022 de l’expert ni des bailleurs pour qu’ils interviennent aux opérations d’expertise ; que leur demande auprès de l’expert désigné en 2023 ne fait d’ailleurs pas mention des désordres évoqués dans l’assignation ; qu’il n’y a pas lieu de faire droit à toute demande réparatoire ou indemnitaire à son encontre, notamment au titre de trouble de jouissance dans les parties privatives et communes ; qu’il n’est pas démontré de manquement de sa part à la sécurité incendie sur le chantier ; qu’elle justifie des diligences réglementaires à ce titre ; que la note adverse produite n’est pas contradictoire et que son rédacteur n’a pas pris connaissance des prescriptions de la commission de sécurité concernant les mesures à prendre ; que les travaux à entreprendre par la copropriété sur le réseau SPINKLER sont sans rapport avec les travaux entrepris de son chef ; qu’elle a prévu des mesures provisoires compensatoires pendant ses travaux ; qu’il n’est pas établi l’existence de trouble manifestement illicite de ce chef surtout en phase de finalisation et réception des travaux ; qu’il n’est pas démontré par ailleurs de lien entre l’état de sa vitrine et les travaux entrepris dans la galerie ; que la procédure engagée à son encontre est abusive et dilatoire et justifie l’allocation de dommages et intérêts ; qu’à titre subsidiaire, elle propose la désignation d’un expert judiciaire en la personne de M. [D] désigné dans le cadre du référé probatoire préventif et selon la mission détaillée à ses conclusions.

La société SELECTIRENTE, représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions par lesquelles elle sollicite, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

“A TITRE PRINCIPAL :

DIRE la société AL AWTAR irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes,

EN CONSÉQUENCE :

DÉBOUTER la société AL AWTAR de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER la SCI [Localité 22] [Adresse 20] et le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 20] et [Adresse 8], [Localité 12] pris en la personne de son syndic, le cabinet ATRIUM GESTION, à garantir la société SELECTIRENTE de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre à quel que titre que ce soit,

RECEVOIR la société SELECTIRENTE en ses protestations et réserves s’il devait être fait droit à la demande d’expertise judiciaire dont la provision sur frais sera mise exclusivement à la charge de la société AL AWTAR,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société AL AWTAR à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du CPC ,

CONDAMNER la société AL AWTAR aux entiers dépens d’instance”.

La société SELECTIRENTE soutient que la demande de réparation du système de ventilation partie intégrante du local commercial appartenant à la société SNEA est irrecevable à son encontre ; que s’agissant des dégâts des eaux, il est attesté de la réparation en juin 2022 de la fuite sur le réseau commun SPRINKLER incombant au syndicat des copropriétaires ; que devant la persistance de plainte à ce titre de sa locataire, elle s’est rapprochée du syndic de copropriété en octobre 2022 à diverses reprises ; qu’elle devra le cas échéant être garantie par le syndicat des copropriétaires ; que la société AL AWTAR n’a pas démontré sa responsabilité dans les dégâts causés à sa vitrine ; que s’agissant des travaux entrepris dans la galerie et autorisés par les copropriétaires, il appartient à la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI de justifier des mesures conservatoires destinées à la poursuite de l’exploitation commerciale des locaux loués ; que la société AL AWTAR est défaillante à démontrer qu’elle a été empêchée à poursuivre son exploitation pendant les travaux ; qu’elle a fait diligence en tant que bailleresse auprès du syndic sur le planning des travaux et l’accès de la clientèle de sa locataire ; qu’il ne ressort pas de la compétence du juge des référés de suspendre l’exigibilité des loyers et charges ni d’allouer une indemnité provisionnelle au titre d’un trouble de jouissance, surtout au vu d’un avis technique non contradictoire ; qu’elle est fondée à titre subsidiaire à solliciter la garantie de la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI et du syndic de copropriété en cas de condamnation ; que la société AL AWTAR ne justifie pas par ailleurs des conditions d’application de l’article 1722 du code civil pour une réduction du loyer qui relève au surplus de la compétence du juge du fond ; que la société AL AWTAR ne justifie pas de la persistance d’un motif légitime au soutien d’une expertise judiciaire alors que les travaux dans les parties communes ont été effectués depuis de nombreux mois et que les travaux commandés par la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI s’achèvent ; qu’elle forme à défaut toutes protestations et réserves ; qu’elle s’oppose enfin à la demande de délais de paiement rétroactifs, sans rapport avec une difficulté d’exploiter en rapport avec les travaux dans la galerie et en l’absence de communication de documents comptables ; que sa locataire a par ailleurs fait preuve d’un comportement déloyal et de mauvaise foi depuis la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La société SNEA, ayant constitué avocat et ayant transmis des conclusions par notification électronique, n’a pas soutenu oralement à l’audience du 8 janvier 2024 ses conclusions par lesquelles elle a demandé de :

“A titre liminaire et principal :

DECLARER irrecevable la société AL AWTAR pour défaut de qualité à agir

Subsidiairement

SURSEOIR A STATUER dans l’attente du Jugement à intervenir par le Juge du fond par le Tribunal Judiciaire de Paris dans l’instance enrôlée sous le numéro RG 21/04557

A titre subsidiaire :

DEBOUTER la société AL AWTAR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

DONNER ACTE à la société SNEA de ce qu’elle émet toutes protestations et réserves s’il devait être fait droit à la demande d’expertise judiciaire formée par la société AL AWTAR.

Sur les frais et les dépens :

CONDAMNER la société AL AWTAR au paiement, au profit de la Société SNEA de la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens”.

La société AXA FRANCE IARD, citée régulièrement à personne morale, n’a pas constitué avocat, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE,

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

A titre liminaire, il sera observé que l’assignation prévoit que le demandeur entend poursuivre la procédure avec audience.

La société SNEA a constitué avocat mais n’était pas représentée à l’audience de renvoi du 8 janvier 2024 par son conseil qui n’a par conséquent pas déposé ses conclusions à l’audience ni soutenu oralement les prétentions et moyens formulées par écrit et notifiés électroniquement aux autres parties constituées avant l’audience.

Le juge des référés n’étant pas régulièrement saisi des moyens et prétentions de la société SNEA, il n’y a pas lieu de statuer sur les fins de non-recevoir, demandes et moyens non soutenus oralement par celle-ci à l’audience.

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Les fins de non-recevoir ne se confondent pas avec l’examen de défenses au fond.

En l’espèce, le moyen tiré de l’impossibilité pour les requérantes de contester les travaux autorisés par la copropriété et d’agir directement à son encontre pour la réalisation de travaux et le moyen tiré de son absence de qualité à défendre concernant l’entretien des parties communes ou des parties locatives louées, opposés aux demandes d’exécution de travaux sous astreinte et d’indemnisation, constituent en fait des moyens de défense au fond.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit aux fins de non-recevoir présentées par la SCI [Localité 22] [Adresse 20] SCI mais de les examiner comme défenses au fond.

Sur la demande de suspension des travaux et sur les demandes de réalisation de travaux sous astreinte :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

L’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, la société AWTAR CAFÉ, en cours d’immatriculation et représentée à l’acte par M. [W], a conclu, par acte du 17 mars 2016, avec la Société Normande d’Exploitation Agricole un bail commercial sur les locaux n°42 sis au sein de la Galerie Point Show et de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 8], au 1er étage, correspondant au lot de copropriété n°836, pour une période de neuf années à compter du 1er avril 2016, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros et une provision sur charges de 6.000 euros, pour l’usage de salle de restaurant, bar.

Les conditions d’occupation – jouissance prévues au bail mentionnent que le preneur déclare que son attention est attirée sur la fait que les lieux loués sont dépourvus d’extraction et qu’il accepte de limiter son usage à la réception de clientèle en s’y interdisant toute cuisson. Le preneur déclare que malgré l’absence d’extraction et l’interdiction de cuisson, les lieux loués sont conformes à l’usage auquel il les destine et que l’obligation de délivrance du bailleur est parfaitement remplie dès la prise d’effet du bail.

Le preneur s’oblige par ailleurs à tenir constamment les lieux loués et l’ensemble des installations et équipements qu’ils comportent, en parfait état d’entretien et de fonctionnement, ainsi qu’à effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, même incombant au bailleur en droit commun, y compris celles découlant de la vétusté et de la force majeure, en remplaçant s’il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé. Il assumera pendant toute la durée du bail les travaux de réfection et les réparations locatives et d’entretien prévus à l’article 1754 du code civil, ainsi que tous les travaux de gros entretiens afférents aux lieux loués et aux parties communes de l’immeuble à l’exception des travaux énumérés à l’article 606 du code civil.

Le preneur devra par ailleurs entretenir, réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués et leurs protections s’il en existe et s’engage à n’exercer aucun recours contre le bailleur en raison des dégâts causés par des infiltrations d’eau provenant desdits vitrages.

Il est par ailleurs prévu s’agissant des travaux du bailleur, que le preneur devra supporter sans indemnité ni recours contre le bailleur, par dérogation à l’article 1724 du code civil, la gêne et les conséquences de toute nature qui résulteraient de l’exécution de travaux d’entretien, de réparations, grosses ou menues, passages de canalisation, etc…, que le bailleur se réserve de faire exécuter dans les locaux loués, – même s’ils ne lui incombent pas- quelle qu’en soit la durée; cette dernière excédât-elle quarante jours. Le bailleur devra tenir régulièrement informé le preneur de l’avancement des travaux.

Il devra soufrir dans les mêmes conditions, la gêne et les conséquences de toute nature qui résulteraient d’autre part de l’exécution des travaux d’entretien et de réparations, d’amélioration, de transformation ou de construction nouvelle, qui pourraient être exécutées dans l’immeuble ou les immeubles voisins.

Il est enfin prévu que le preneur devra renoncer à tout recours en responsabilité contre le bailleur: – en cas de troubles apportés à la jouissance par le fait de tiers, quelle que soit leur qualité, le preneur devant agir directement contre eux sans pouvoir mettre en cause le bailleur ou son mandataire,

— en cas d’humidité, fuites, infiltrations, ou autre cause, ainsi que de fuites sur canalisation commune masquée par un coffrage établi par le bailleur, le preneur devra d’ailleurs s’assurer contre ces risques,

— en cas d’insuffisance d’aération ou d’éclairage des sous-sols, s’il en existe, comme en cas d’inondation même par refoulement de l’égoût, le bailleur n’étant aucunement responsable des marchandises détériorées ou de tous autres dégâts.

Par un second acte en date du 18 février 2016, les consorts [Z] aux droits desquels est venue la société SELECTIRENTE à compter du 21 juillet 2020, ont consenti à la société AL AWTAR également représentée à l’acte par M. [W], un bail commercial portant sur les locaux n°43, au sein de l’immeuble en copropriété du [Adresse 8], constituant le lot n° 836 situé au 1er étage, composé d’une salle de restaurant, d’une cuisine avec toilettes et water-closet, pour une durée de neuf années à compter du 18 février 2016, moyennant un loyer annuel en principal de 70.000 euros, outre une provision sur charges de 3500 euros par trimestre, pour l’activité de restaurant, salon de thé, narghilé, traiteur et autres activités s’y rattachant.

Le bail prévoit notamment que :

— le preneur souffrira que le bailleur fasse pendant le cours du bail toutes les réparations à sa charge, mais aussi les travaux de toute nature dans l’immeuble, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, même si la durée des travaux excède quarante jours ;

— par dérogation à l’article 1722 du code civil, en cas de destruction partielle de la chose louée, le preneur renonce à user de la faculté de maintenir le bail moyennant une diminution de loyer; le bailleurs est exonéré de toute responsabilité, même sous forme de réduction de loyers, dans le cas où il y aurait interruption de fourniture de gaz, d’eau, d’électricité, etc… ; de façon générale, le locataire renonce à exercer contre le bailleur une action fondée sur l’article 1719-

3 du code civil.

Selon extrait KBIS, la société requérante preneuse à bail a été immatriculée sous la dénomination AL AWTAR, le 6 juin 2016.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 12] a adopté selon procès-verbal du 14 décembre 2020 les résolutions destinées à autoriser la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, souhaitant entreprendre la rénovation de la galerie marchande au rez-de-chaussée et au premier sous-sol de la copropriété à ses frais, la modification des plafonds de circulations communes de la galerie marchande et des éléments techniques associés, des revêtements de sol desdites circulations, des vitrines intérieures, de réfection de la façade, de pose d’enseignes et signalétique.

Par assemblée en date du 16 mai 2022, la copropriété a autorisé la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI à entreprendre des travaux de désamiantage des parties communes, de curage sur parties communes, portant sur les faux-plafonds, les revêtements, les doublages et habillages, l’ensemble des réseaux et équipements CVC et éléments constitutifs du SSI qui seront remplacés, à modifier les revêtements de sol, des plafonds et éléments associés, revêtements muraux et éléments associés des circulations communes de la galerie marchande, ainsi que des travaux sur les éléments techniques chauffage, ventilation, climatisation (CVC) et électricité des parties communes, portant remplacement des gaines de ventilation ainsi que reprise de toute la distribution électrique dans le mail outre remplacement des rideaux d’air chaud, des travaux sur les équipements sécurité incendie parties communes et de mise en conformité du système de sécurité incendie, le remplacement des ventilateurs de désenfumage, la création d’un système de gestion technique du bâtiment, la modification du poste central de sécurité et la modification des sanitaires de la galerie, ainsi que des travaux dans ses lots privatifs affectant les parties communes.

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 16 décembre 2021, les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] ont adopté les résolutions autorisant la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI à modifier à ses frais la façade côté [Adresse 8], les plafonds des circulations communes de la galerie marchande et des éléments techniques associés, le poste de central de sécurité, les sanitaires de la galerie marchande.

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 15 décembre 2022, la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI a été autorisée à modifier la signalétique, des boutiques, enseignes, bâtiment et information, rues, outre au bâchage temporaire de la façade.

L’assemblée des copropriétaires a enfin autorisé par procès-verbal du 25 mai 2023, des régularisations foncières, la créations de lots à partir des parties communes, la cession des lots à la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, la modification de révêtements de sol dans les parties communes de la galerie marchande, la création d’une issue de secours supplémentaire, la réalisation de travaux privatifs affectant les parties communes.

Les 20 avril 2022, 20 mai 2022, 22 juin 2022, la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI a fait constater l’apposition au [Adresse 8] ainsi qu’au [Adresse 20] d’un panneau d’affichage de la décision de non-opposition à déclaration préalable de travaux de rénovation ainsi que de regroupement de boutiques avec démolition et reconstruction de plancher, lui bénéficiant.

La société AL AWTAR a fait constater par ministère de commissaire de justice, le 17 novembre 2022 :

— la présence à l’entrée de la Galerie côté [Adresse 20], d’armatures métalliques, d’éclairages de chantier, une protection de chantier au sol, avec affichage sur les portiques d’autorisation d’urbanisme au nom de la “SCI [Localité 22] [Adresse 20]”. Il est observé que la plupart des espaces commerciaux ne sont pas exploités et le commissaire de justice estime que l’état général des circulations se présente comme un site désaffecté en chantier et non comme une galerie ouverte au public. Il procède aux mêmes observations depuis l’entrée côté [Adresse 8] ; les faux-plafonds sont déposés, les câblages et éléments de ventilation sont directement accessibles à la vue jusqu’à la sous-face du plancher haut, les câblages des alimentations provisoires du chantier passent au sol le long des circulations, les gaines souples des réseaux de ventilation sont en partie déposées, le tout manifestement non fonctionnel ;

— dans l’établissement AL AWTAR, il est constaté des auréoles et de larges décollements de revêtements enduits et peinture ainsi qu’un faux plafond effondré à l’arrière du bar ; un film de polyane est tendu pour masquer l’ouverture “béante” dans le faux plafond; il est précisé que les traces de dégâts des eaux, avec des cloques et boursouflures se poursuit dans la deuxième salle de restaurant dans le même axe ;

— le commissaire de justice procède à l’aide d’une feuille de papier toilette à la vérification des flux de ventilation dans l’établissement au niveau des bouches en faux-plafond et ne note ni flux d’aspiration d’air ni flux d’air en soufflage ;

Selon un nouveau constat diligenté à la demande de la requérante, le 1er décembre 2022, il est relevé :

— les mêmes observations sur l’état de chantier estimé de nature à repousser la clientèle dans la galerie, avec démolition en cours des faux-plafond et de la totalité des réseaux ventilation qui y étaient contenus, ainsi qu’évacuation des gravats [Adresse 8] par containers à roulette empruntant les circulations ; que des zones entières sont condamnées et interdites au passage par des films polyane formant écran ; que la passerelle à quelques mètres de l’établissement requérant est inaccessible, bâchée en raison de la dépose des faux-plafond en cours ;

— il n’est noté aucun flux d’aspiration d’air ni flux d’air en soufflage au niveau des bouches en faux-plafond dans l’établissement ;

La société AL AWTAR a fait constater par ministère de commissaire de justice, le 22 septembre 2023, en sus des observations précédentes :

— la présence de poussière de chantier,

— dans la volée de marches menant au café exploité par la requérante, des protections sur les marches, un échaffaudage, des barrières de chantier et rubalise,

— un sol poussièreux en haut de l’escalier menant à l’établissement, des réseaux de faux-plafond apparents, un éclairage assuré par des bandeaux lumineux provisoires de chantier, un plafond comportant des câbles électriques pendants en attente,

— la disposition de tables et de trois pots en terre devant l’établissement, une deuxième vitrine fêlée sur toute sa largeur.

Selon constat réalisé à la diligence de la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, le 11 décembre 2023, il est relevé que :

— l’accès depuis l'[Adresse 20] est sans entrave ; depuis les parties communes de la galerie marchande, la circulation se fait librement ; l’accès au commerce AWTAR CAFÉ se fait sans entrave ; que des travaux sont en cours de finalisation ; un escabeau et un petit échaffaudage sont délimités par de la rubalise et des cônes de signalisation ; la circulation n’est pas entravée;

— l’accès à la galerie marchande par la [Adresse 8] est sans entrave ;

— Sur la demande de travaux de ventilation :

La société AL AWTAR communique :

— un échange de courriels des 21 octobre 2022 et 14 novembre 2022 avec le responsable de site, M. [V] [Y], à la suite d’une plainte persistante pour dysfonctionnement de la ventilation dans l’établissement, mentionnant un disjoncteur hors service à remplacer et commandé, alimentant les extracteurs d’air des bureaux et de la galerie, tout en indiquant le fonctionnement des centrales d’air restant opérationnelles.

Le syndicat des copropriétaires communique :

— un courriel du responsable de site, M. [V] [Y], en date du 20 juillet 2022, mentionnant à la suite d’une plainte de la responsable de l’établissement AL AWTAR sur la climatisation dans la galerie que les centrales d’air desservent uniquement les couloirs parties communes et non pas les établissements privatifs et que la climatisation fonctionne au maximum de ses capacités, au regard d’un écart maximum de 7 °C et d’une température extérieure de 40 °C;

— une facture de la société EXERCE SAS, en date du 20 janvier 2023, à la suite d’un devis du 16 septembre 2022 et d’un bon de commande du 21 septembre 2022, portant sur le remplacement d’un disjoncteur au [Adresse 8] à [Localité 12].

Il sera observé que l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble a autorisé des travaux sur les gaines de ventilation dans les parties communes.

Si les constats produits par la société AL AWTAR établissent l’existence d’une bouche d’évacuation d’air dans les lieux loués au niveau du faux-plafond, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé qu’elle est alimentée par les gaines de ventilation et centrales d’air équipant les parties communes ni impactée par les travaux entrepris par la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI. Aucune mention aux baux ne font état d’un tel équipement permettant l’extraction de l’air dans l’établissement AL AWTAR et dont l’entretien serait à la charge des propriétaires des locaux.

Il n’est pas davantage démontré avec la même évidence que le défaut d’un disjoncteur équipant le circuit de ventilation des parties communes a préjudicié de manière manifestement excessive à l’établissement de restauration. Au surplus, le syndicat des copropriétaires justifie en cours d’instance la facturation de travaux de remplacement du disjoncteur défaillant.

Il ne ressort pas par ailleurs de la lecture évidente des baux une obligation non sérieusement contestable pesant sur les bailleurs de procéder à la ventilation des locaux loués.

En l’absence de démonstration d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent imputable aux parties défenderesses et concernant la ventilation des locaux loués à la société AL AWTAR, Il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à voir condamner in solidum la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, la société SELECTIRENTE et la SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE et le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION à réaliser des travaux de ventilation, nécessaire à l’activité de la société AL AWTAR, sous astreinte.

— Sur la demande de rénovation nécessaire à la cessation des fuites et de réfection du local :

Le preneur à bail communique :

— un constat amiable de dégâts des eaux rempli par la société AL AWTAR le 30 septembre 2021 signalant des désordres sur la climatisation, la hotte et des enceintes notamment,

— un rapport d’expertise de la société POLYEXPERT FRANCE, à la demande de la société AXA FRANCE IARD, assureur de la société AL AWTAR, en date du 28 novembre 2021, mentionnant un dégât des eaux du 1er juin 2020, provenant des étages supérieurs et d’une fuite toujours active lors du passage de l’expert, ayant entraîné des dommages aux agencements locatifs dans la salle principale imposant le remplacement de 36 M de faux-plafond, la réfection de la peinture du plafond dans la cuisine et le remplacement de six spots. Il est noté que la hotte est en attente de diagnostic électrique ainsi que la climatisation en état de fonctionnement pour cette dernière. Il est conclu au contact nécessaire avec le syndic de copropriété pour recherche de l’origine de la fuite ;

— un constat de fin de travaux dressé le 16 juin 2022 par la société Audits Conseils Services Incendie (ACSI), à la suite d’une intervention pour le dépannage d’une fuite sur réseau SPK DM40 corodé avec mise en place d’un collier de réparation DM40, notant en observation de prévoir le remplacement du réseau SPK corrodé;

— un échange de courriels avec M. [V] [Y] des 8 et 9 septembre 2022 au sujet de l’effondrement du plafond dans l’établissement AL AWTAR, mentionnant l’intervention du responsable de site pour couper la vanne d’arrêt à la suite de la constatation d’une fuite sur le flexible d’alimentation du compresseur fournissant en eau les climatiseurs, déclaré privatif ;

Le syndicat des copropriétaires produit :

— un constat d’intervention au 15 juin 2022 de la société ACSI pour réparation d’une fuite annulée en l’absence de responsable de la société AL AWTAR ;

— des échanges de courriels de son responsable de site au 14 juin 2022, demandant une recherche de fuite, en mentionnant que le PC a été contacté par la responsable de l’établissement pour signaler l’effondrement d’une partie du faux-plafond côté bar, dans la nuit du samedi 11 juin au dimanche 12 juin, la constatation le 12 juin 2022 d’un trou assez important dans le faux-plafond côté bar nettement imbibé d’eau et un léger filet d’eau goutte à goutte s’échappant du trou par intermittence ; que la responsable de l’établissement a déploré des dégâts des eaux depuis 2019, la résolution du dégât des eaux de 2019 provenant des bureaux APG au 2ème étage, ayant impacté son système de climatisation et les travaux démarrés alors depuis ces dernières semaines pour installer une nouvelle climatisation ;

— la facture de la société ACSI en date du 30 janvier 2023, pour le remplacement du tube DN40 thermo rouge T3 sur toute la longueur de la canalisation ainsi que le devis établi pour le remplacement de la tuyauterie corrodée et accepté par le syndic de copropriété le 20 juillet 2022,

— une fiche d’intervention de la société EXERCE SAS au 9 septembre 2022 concernant une fuite provenant d’un climatiseur eau perdue privatif et mentionnant la fermeture de la vanne d’arrêt du climatiseur avec l’indication “flexible d’alimentation percé”.

Il se déduit des éléments versés au débat par les parties qu’un désordre a affecté le réseau commun de sprinkler équipant le plafond des lieux loués à l’établissement AL AWTAR en juin 2022 et révélé à l’occasion de l’effondrement partiel du faux-plafond équipant les lieux loués.

Il ressort des devis et constat d’intervention produits que le syndicat des copropriétaires a remédié à ce désordre par la mise en place d’un collier en juin 2022 puis le changement de la tuyauterie corrodée facturé en janvier 2023.

Si la société AL AWTAR a persisté dans la dénonciation de désordre et la persistance d’un dégât des eaux en septembre 2022, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que la fuite d’eau constatée en septembre 2022 trouve son origine dans les parties communes ou travaux de la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, étant seulement constatée la rupture d’un flexible desservant le climatiseur équipant les lieux loués, équipement de nature privative.

Il ne ressort pas en outre des baux que les bailleurs ont la charge de l’entretien et de la réparation des équipements de climatisation.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que les parties défenderesses sont responsables de désordres persistants générant un dégât des eaux.

Il n’est pas établi de lien de causalité entre les travaux conduits dans la galerie commerciale par la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI à compter de novembre 2022 avec les dégâts des eaux subis dans les lieux loués avant le début des travaux.

Il n’est pas davantage établi la persistance après les travaux menés par la société ACSI à la demande du syndic de copropriété d’ un trouble manifestement illicite ni d’un dommage imminent lié au défaut de reprise de désordres ayant pour origine les parties communes.

La lecture des dispositions contractuelles liant les bailleurs à la société AL AWTAR ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur les bailleurs d’effectuer la réparation de fuite sur l’équipement de climatisation ni de procéder à la réfection des faux-plafonds et équipements électriques du preneur à bail. Il est en effet nécessaire de déterminer au fond, dans quel local le désordre s’est produit et d’interpréter au fond les clauses des baux sur la répartition de la charge des travaux, dès lors que le bail notamment conclu avec la société SELECTIRENTE met à la charge du preneur les travaux pesant sur le bailleur en droit commun.

De même, les pièces produites justifient de divers dégâts des eaux survenus dans les lieux depuis 2019 et ayant pour le dernier une origine privative. Il doit être apprécié au fond les responsabilités engagées dans la survenance des divers dégâts des eaux ayant affecté les lieux loués depuis 2019, de sorte qu’il n’est pas démontré que les parties défenderesses ont une obligation in solidum non sérieusement contestable de supporter les travaux de rénovation des lieux loués.

Il n’y a pas lieu, dans ces conditions, à référé sur la demande tendant à voir condamner in solidum la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, la société SELECTIRENTE et la SOCIETE NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE et le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son Syndic, la SAS ATRIUM GESTION à effectuer les travaux de rénovation nécessaires à la cessation des fuites et de réfection du local, sous astreinte.

— Sur la demande de réparation de la baie vitrée :

La société AL AWTAR a fait constater par ministère de commissaire de justice, le 22 septembre 2023, outre la disposition de tables et de trois pots en terre devant son établissement, la présence d’une deuxième vitrine fêlée sur toute sa largeur.

Il n’est produit aucun élément de preuve sur les circonstances de cette félûre.

Il sera observé au surplus que dès lors que la galerie marchande est demeurée ouverte au public pendant les travaux de rénovation menés dans les lieux, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que le désordre affectant la baie vitrée de l’établissement trouve son origine dans les parties communes ni dans les travaux menés par la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI. Il ne ressort pas davantage des dispositions du bail que les bailleurs doivent assurer l’entretien et la réparation de la vitrerie de l’établissement.

Dans ces conditions, en l’absence de démonstration d’une obligation non sérieusement contestable pesant sur les parties défenderesses de procéder à des travaux de réparation de la vitre fêlée, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation des parties défenderesses à réparer la baie vitrée, fendue, de la société AL AWTAR, sous astreinte.

— Sur la demande de travaux nécessaires à la sauvegarde des lieux loués et sur la demande de suspension des travaux dans la galerie marchande :

La société AL AWTAR fonde ses demandes sur les constats effectués par le commissaire de justice en novembre et décembre 2022, estimant le caractère répulsif pour la clientèle de l’état général des circulations dans la galerie marchande se présentant comme un site désaffecté en chantier et non comme une galerie ouverte au public au vu notamment de faux-plafonds déposés, de câblages et éléments de ventilation directement accessible à la vue jusqu’à la sous-face du plancher haut, des câblages des alimentations provisoires du chantier passent au sol le long des circulations, les gaines souples des réseaux de ventilation sont en partie déposées, mais encore de la poussière dans les lieux, du bâchage successifs des lieux, de la présence d’échafaudages, des barrières de chantier et rubalise ou encore de l’évacuation de gravats de chantier par container et par les circulations de la galerie.

Il se fonde également sur un avis technique en sécurité incendie émis à sa demande, le 22 décembre 2022, par la société PYRALLIS, mentionnant la présence des coffrets de chantier dans les circulations accessibles au public et alimentant l’éclairage du mail, de nombreux câbles dénudés, des conduits de ventilation pendant dans les dégagements et des stockages sauvages dus au chantier dans les circulations accessibles au public, faisant courir un risque pour la sécurité du public circulant ; une absence d’éclairage de sécurité dans le mail à proximité de la sortie du café AWTAR ainsi qu’une insuffisance des BAES fixés provisoirement sur les échaffaudages, insuffisants à assurer l’éclairage nécessaire à l’évacuation du public en cas de sinistre; des équipements d’alarme non autorisés consistant dans la présence simultanée de deux déclencheurs manuels non fixés ; une absence d’identification possible du fait des échafaudages du dispositif de désenfumage. Il est conclu à une coactivité entre ouvriers de chantier, équipements de chantier et public, source d’accidents non négligeable et à une absence de mesures compensatoires pendant le chantier en terme de mesure de sécurité qui ne permettent pas de respecter la norme GN13 du règlement de sécurité pour les établissements recevant du public. Cet avis déconseille un accueil de la clientèle sans rétablissement des conditions initiales de sécurité incendie.

Le syndicat des copropriétaires communique en réplique un rapport 2022 du Groupe PCSI sur la sécurité incendie et les dispositifs mis en oeuvre au sein de la galerie “Point Show” accueillant du public, avant la mise en oeuvre des travaux dans la galerie.

La société [Localité 22] [Adresse 20] SCI communique pour justifier du respect des règles de sécurité sur le chantier :

— une note technique de sécurité incendie établie en juillet 2022, mentionnant des travaux envisagés de curage et désamiantage du sol et plafond de la galerie marchande, de réhabilitation du mail, des 12 boutiques en coque vide, de l’habillage des façades sur rue, de remplacement des portes d’entrée, des coffrets de relayage, en site occupé, sur 12 mois par tranche et sur les jours ouvrables du lundi au vendredi de 7 heures à 18 heures, ayant des impacts prévisibles sur la sécurité incendie et prévoyant : des parois CF 1h pour isoler les zones de chantier des locaux et dégagements accessibles au public, la poursuite du fonctionnement du système de sécurité incendie de catégorie A, avec désenfumage mécanique et installation automatique à eau de type sprinkler, avec balisage et interdiction des zones de chantier au public, pour éviter une co-activité, au moyen de bâches de chantier et filets de barrière chantier outre des barrières mobiles dans le périmètre de chantier, afin de délimiter l’espace public, tenant compte d’un effectif de 3479 personnes et d’un flux de personnes transitant par la galerie de 1978 personnes. Il est prévu les phases de remplacement de l’ECS pendant la tranche 2 avec dépose de l’ECS existant , la désignation d’un coordonnateur SSI, une adaptation des moyens d’extinction dans les zones de travaux concernant le réseau SPRINKLER, les extincteurs, l’éclairage de sécurité, des plans d’évacuation et consigne selon les phases de travaux. Il est également prévu de préserver l’évacuation des personnes et le libre-accès au moyen de secours, avec un faible risque de matériels et matériaux. Il est préconisé de donner aux agents de sécurité la consigne de contacter les responsables de chantier pour l’enlèvement immédiat de stockage sauvage ainsi que d’augmenter la fréquence des rondes afin de vérifier la vacuité des cheminements d’évacuation et des rondes travaux ;

— les rapports de visite du coordonnateur sécurité et protection de la santé, la société LM3C, dans le cadre des travaux de restructuration et rénovation de la galerie marchande, en janvier 2023, en mai 2023, concernant les remarques formulées sur l’évacuation des déchets, puis en juin 2023, ne notifiant plus de remarque ;

— un constat réalisé à la diligence de la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, le 11 décembre 2023, relevant que :

— l’accès depuis l'[Adresse 20] est sans entrave ; que depuis les parties communes de la galerie marchande, la circulation se fait librement ; que l’accès au commerce AWTAR CAFÉ se fait sans entrave ; que des travaux sont en cours de finalisation ; qu’un escabeau et un petit échaffaudage sont délimités par de la rubalise et des cônes de signalisation ; que la circulation n’est pas entravée;

— l’accès à la galerie marchande par la [Adresse 8] est sans entrave.

Il se déduit de l’ensemble des pièces précédemment évoquées et versées au débat qu’en premier lieu, les requérantes ne démontrent pas l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la seule exécution de travaux de réhabilitation et rénovation au sein de la galerie marchande à l’initiative de la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, lesquels ont été autorisés préalablement par l’assemblée des copropriétaires de l’immeuble des locaux loués à la société AL AWTAR ni d’un défaut d’information du locataire sur de tels travaux alors que cette société a procédé avant le début des travaux en avril 2022 aux entrées de la galerie marchande à l’affichage des autorisations administratives de travaux et de l’absence d’opposition de tiers à ces autorisations.

En deuxième lieu, les sociétés demanderesses ne démontrent pas l’existence d’un trouble manifestement illicite ni d’un dommage imminent résultant d’une impossibilité d’exploiter les lieux en lien avec les travaux entrepris dans la galerie marchande alors qu’il n’est pas contesté qu’elle a poursuivi son exploitation commerciale depuis le début des travaux, sur des horaires quotidiens allant de 14 heures à 2 heures du matin, ainsi qu’en atteste un constat d’huissier établi par la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI du 13 septembre 2023. S’il ressort des constats de commissaire de justice établi à sa demande en 2022, l’importance des locaux concernés par les travaux au sein de la galerie et l’ampleur de ceux-ci touchant les parties communes de l’immeuble, attestées par les multiples autorisations de travaux données par les copropriétaires entre les années 2020 et 2023, il est également établi le maintien des ouvertures au public et l’absence d’entrave à l’accès de l’établissement AL AWTAR notamment en décembre 2023.

En troisième lieu, les constats d’huissier produits en demande sont insuffisants à établir avec l’évidence requise en référé un trouble manifeste excédant les inconvénients du voisinage, résultant de l’entreprise de travaux d’ampleur de rénovation de la galerie commerciale par un copropriétaire de l’immeuble doté des autorisations administratives et des copropriétaires de l’ensemble immobilier.

Enfin, les sociétés requérantes se prévalent d’un dommage imminent résultant du non-respect des règles de sécurité incendie pendant le cours du chantier, lié d’une part à l’insuffisance des dispositifs compensatoires pendant l’exécution du chantier des dispositifs devant équiper normativement la galerie marchande accueillant du public et d’autre part aux difficultés d’accueil concomitant du public pendant les périodes de co-activité du chantier.

Il sera relevé que si l’avis technique en sécurité incendie émis le 22 décembre 2022, par la société PYRALLIS, constate à cette date des manquements à la norme GN13, il n’est pas établi au regard des rapports du coordonnateur sécurité et protection de la santé mandaté pendant l’exécution du chantier, le maintien de la notification de remarques en matière de respect des normes de sécurité après juin 2023. Par ailleurs, il ressort des communications de la société CREATIS, conducteur des travaux, en date du 12 juin 2023, la confirmation de la mise en oeuvre de mesures compensatoires évoquées dans la note technique de sécurité émise en juillet 2022, et notamment du balisage des zones de travail vis à vis du public lors d’interventions dans les circulations ainsi que du rangement des matériels et matériaux dans les zones accessibles au public.

En outre, il n’est pas démontré après le constat réalisé au sein de la galerie par commissaire de justice le 11 décembre 2023, alors que les travaux sont en cours de finalisation, la persistance d’un risque sérieux pour la sécurité du public traversant la galerie et son évacuation en cas de sinistre, en présence d’un échafaudage localisé et signalisé, ni d’un risque pour la sécurité incendie de l’établissement AL AWTAR eu égard à la reprise du réseau SPRINKLER par la société ACSI à la demande du syndic de copropriété et à hauteur des locaux loués.

Dans ces conditions, la persistance d’un risque de dommage imminent n’est pas établi avec l’évidence requise en référé au jour de l’audience.

Il n’y a pas lieu dans ces circonstance à référé sur les demandes tant de réalisation de travaux de sauvegarde de l’établissement AL AWTAR que de suspension des travaux au sein de la galerie marchande.

Sur les demandes de dispense totale et subsidiairement partielle de l’exigibilité des loyers et charges, sur la demande de provision à valoir sur la restitution des loyers et charges déjà payés et sur les demande de report rétroactif de paiement des loyers et charges:

— Sur la demande de dispense partielle et subisidiairement partielle de l’exigibilité des loyers et charges et sur la demande de provision à valoir sur la restitution des loyers et charges versés depuis le 1er novembre 2022.

Les sociétés requérantes sollicitent une dispense totale de loyers et charges à compter du 1er novembre 2022 et “jusqu’à la réfection complète du local, une fois celui-ci rénové aux frais et sous la responsabilité des bailleresses, et de la fin des travaux au sein de la Galerie commerciale”, et subsidiairement “une diminution du loyer et de la provision pour charges de 90 %, rétroactivement, depuis le 1er novembre 2022, jusqu’à la complète réfection du local et de la Galerie commerciale”, en se fondant dans les conclusions déposées sur un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance au regard de l’absence d’entretien des locaux loués s’agissant du système d’extraction d’air et de l’impossibilité de recevoir sa clientèle au regard du défaut de conformité aux normes des travaux dans la galerie.

Il sera toutefois observé l’existence de contestations sérieuses présentées par la société SELECTIRENTE. En effet, il ressort des développements précédents qu’il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que le bailleur est tenu de fournir au terme du bail un système d’extraction d’air et l’équipement des lieux par le réseau des centrales d’air de l’immeuble, non visés au bail et dont le syndicat des copropriétaires conteste l’accès aux parties privatives.

En outre, il n’est pas davantage établi avec l’évidence requise en référé le défaut de délivrance des lieux loués par la société SELECTIRENTE et la société SNEA depuis le 1er novembre 2022, dès lors que la société AL AWTAR a poursuivi son activité commerciale dans les lieux pendant le cours des travaux dans la galerie marchande et qu’il n’est pas justifié une impossibilité du public d’accéder aux lieux loués pendant ceux-ci.

En outre, il ressort des deux baux la stipulation de clause privant de recours, d’indemnité ou de diminution de loyer le preneur à bail en raison des travaux entrepris par le bailleur ou des travaux de toute nature dans l’immeuble mais aussi du trouble apporté par des tiers à la jouissance des lieux loués.

Il ne ressort pas de l’office du juge des référés d’interprèter les clauses du bail sur la répartition des travaux entre bailleur et preneur ni d’apprécier la licéité des clauses dites de “souffrance” et de non recours incluses aux deux baux.

Les contestations à la dispense ou suspension totale du paiement des loyers et charges depuis le 1er novembre 2022 n’étant pas manifestement vaines, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Subsidiairement, le preneur à bail fonde sa demande de dispense partielle ou de réduction du loyer sur les dispositions de l’article 1722 du code de procédure civile, en vertu desquelles si, “pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement”, en faisant valoir que l’impossibilité de jouissance des locaux loués équivaut à la perte quasi totale de la chose louée.

Toutefois, dès lors qu’il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé la fermeture des locaux et une impossibilité de jouissance des lieux à compter du 1er novembre 2022, il ressort de l’appréciation non pas du juge des référés mais du juge du fond d’estimer le bien-fondé de l’exception d’inexécution au paiement partiel des loyers et charges à compter de cette date, résultant d’une perte partielle de la chose louée. En effet, il est nécessaire d’examiner au principal l’origine et l’ampleur des désordres à l’origine de la perte partielle déclarée subie, d’autant que la société SELECTIRENTE conteste toute obligation d’assurer la ventilation par extraction des lieux loués, toute responsabilité dans la survenance des dégâts des eaux subis par le preneur ainsi que l’obligation de les réparer au regard des clauses de non recours stipulés au bail et des clauses de souffrance de travaux et de non garantie des troubles de jouissance apportés par les tiers mais aussi au regard de la circonstance de la répartition des lieux loués entre deux bailleurs distincts.

En présence de contestations sérieuses, il n’y a pas davantage lieu à référé sur la demande de dispense et réduction partielle du loyer.

En l’absence de prononcé d’une dispense totale ou partielle du paiement du loyer et des charges depuis le 1er novembre 2022, il n’y a pas enfin lieu à référé sur la demande de restitution provisionnelle des loyers et charges acquittés sur cette période.

— Sur la demande de délai de report de paiement rétroactif des loyers postérieurs au jugement d’ouverture de procédure collective :

La société AL AWTAR demande à être autorisée rétroactivement à reporter le paiement de :

— ses loyers postérieurs à l’ouverture de son redressement judiciaire, dus à la société SELECTIRENTE, dans les conditions suivantes :

* “1 er trimestre 2023 pour un montant de 26.480,77 €, au 6 mars 2023

* 2 ème trimestre 2023 pour un montant de 24.471,96 €, au 24 avril 2023",

— ses loyers postérieurs à l’ouverture de son redressement judiciaire, dus à la société SNEA, dans les conditions suivantes :

* “3 ème trimestre 2022 pour un montant de 14.054,13 €, au 1 er décembre 2022,

* 1 er trimestre 2023 pour un montant de 17.799,77 €, au 6 mars 2023,

* 2 ème trimestre 2023 pour un montant de 12.377,86 €, au 17 avril 2023".

En l’espèce, la société AL AWTAR communique :

— le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 7 juillet 2022, ouvrant à son bénéfice une procédure de redressement judiciaire ;

— deux requêtes en date des 1er mars et 20 septembre 2023 et déposées respectivement au visa de l’article L.622-14° du code de commerce par les sociétés SNEA et SELECTIRENTE devant le juge commissaire du tribunal de commerce de Paris, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial, à la suite du règlement défaillant des loyers et charges depuis le jugement d’ouverture de la procédure collective, portant sur une dette de 14.113,87 euros au titre des loyers charges et accessoires impayés à la société SNEA au 24 novembre 2022 et une dette de 26.480,77 euros au titre des loyers charges et accessoires impayés à la société SELECTIRENTE du 7 juillet 2022 au 14 février 2023;

— ses comptes sociaux pour les années 2020 et 2021 ;

— un avis de virement de la somme de 26.480,77 euros au 23 février 2022 au profit de la société SELECTIRENTE ;

— un relevé de compte mentionnant un virement à la société SELECTIRENTE au 10 novembre 2022 de la somme de 29.605,64 euros et de la somme de 14.054,13 euros à l’huissier mandaté par la société SNEA ;

— un relevé de compte locataire auprès de la société SNEA au 28 février 2023 mentionnant une absence de solde débiteur ;

— un rapport de l’administrateur judiciaire mentionnant en décembre 2022 que la société débitrice AL AWTAR est à jour de ses charges et notamment loyers pendant la période d’observation et dispose d’une trésorerie positive de 51.961,91 euros.

La société SELECTIRENTE communique une déclaration de créance adressée au mandataire des créanciers, en date du 23 août 2022, pour la somme de 153.568,79 euros au titre des arriérés locatifs au jour du jugement d’ouverture, mentionnant une dette postérieure de 25407,26 euros.

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En application de l’article 510 du code de procédure civile : “Sous réserve des alinéas suivants, le délai de grâce ne peut être accordé que par la décision dont il est destiné à différer l’exécution.

En cas d’urgence, la même faculté appartient au juge des référés.

Après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie ou à compter de l’audience prévue par l’article R. 3252-17 du code du travail, selon le cas, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce.

L’octroi du délai doit être motivé”.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le “juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment”.

Aux termes de l’article L.622-14° du code de commerce, “Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.

Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail.”.

Cette dernière procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge-commissaire saisi sur le fondement de l’article R. 641-21, alinéa 2 du code de commerce, d’accorder des délais de paiement.

Cette voie de droit ne prive toutefois pas les parties, respectivement, de poursuivre devant le juge des référés le constat ou le prononcé de la résiliation du bail pour des causes postérieures au jugement d’ouverture et d’y défendre notamment en demandant des délais de paiement des loyers.

La société SELECTIRENTE ne conteste pas le pouvoir du juge des référés d’octroyer un délai de paiement alors que le juge commissaire est saisi d’une demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties mais en conteste uniquement le bien-fondé. Elle ne conteste pas en outre le versement de la somme de de 26.480,77 euros en février 2023.

Il sera constaté l’urgence liée à l’engagement par les bailleurs d’une procédure de constatation de la résiliation de plein droit du bail actuellement pendante devant le juge-commissaire du tribunal de commerce de Paris.

La société AL AWTAR justifie de la réalité des difficultés d’exploitation économique au moyen des bilans produits pour les exercices 2020 et 2021 justifiant d’une baisse notable de chiffre d’affaires annuels, notamment à compter de l’exercice 2020 par rapport à l’année 2019. Il n’est pas par ailleurs contestable les difficultés d’exploitation liées à la crise sanitaire de la Covid-19 ayant impacté les commerces de restauration et bar en 2020 et 2021 ni les difficultés de trésorerie rencontrées au premier semestre 2022 par la preneuse à bail à la suite de la saisie conservatoire diligentée sur son compte bancaire en garantie des loyers impayés. Il doit en outre être relevé la circonstance de lourds travaux de rénovation en site occupé au sein de la galerie marchande abritant les lieux loués, depuis novembre 2022, ayant nécessairement un impact sur la fréquentation du public pour un établissement commercial. Depuis son placement en période d’observation dans le cadre de l’ouverture au 7 juillet 2022 en redressement judiciaire, s’il lui est reproché un défaut de réglement régulier des échéances courantes et notamment de la somme 14.113,87 euros au titre des loyers charges et accessoires impayés à la société SNEA au 24 novembre 2022 et de la somme de 26.480,77 euros au titre des loyers charges et accessoires impayés à la société SELECTIRENTE au 14 février 2023, il est justifié d’efforts de régularisation des échéances, de sorte que l’administrateur judiciaire constatait que la société AL AWTAR était à jour de ses charges en décembre 2022 et disposait d’une trésorerie. Il ressort en outre du relevé de compte locataire auprès de la société SNEA que la société AL AWTAR était à jour des échéances dues au 28 février 2023 et que la société AL AWTAR a procédé au virement de la somme de 26.480,77 euros auprès de la société SELECTIRENTE, le 23 février 2023.

Au regard des seules pièces versées par les requérantes en justificatif des règlements effectués et en l’absence de décompte locatif produit à l’audience pour la période excédant le mois de février 2023, il sera fait droit à la demande de report rétroactif :

— du paiement de l’échéance de loyers charges et accessoires due à la société SELECTIRENTE pour le 1 er trimestre 2023 et pour un montant de 26.480,77 €, au 1er mars 2023,

— du paiement de l’échéance de loyers charges et accessoires due à la société SNEA et échue pour les 3 ème et 4ème trimestres 2022 et pour un montant de 14.054,13 €, au 1er décembre 2022, ainsi que pour le 1 er trimestre 2023 et pour un montant de 17.799,77 €, au 1er mars 2023.

Il n’y a pas lieu à référé sur le surplus de la demande de report à défaut de preuve du réglement du terme concerné.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du trouble de jouissance :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société AL AWTAR se prévaut dans ses conclusions d’une privation de jouissance et sollicite une provision à valoir sur l’indemnisation définitive du trouble de jouissance subi au visa de l’article 1719 alinéa 3 du code civil disposant que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il ressort des conclusions adverses et des stipulations contractuelles liant la société AL AWTAR à la société SELECTIRENTE et à la société SNEA qu’il existe des contestations sérieuses à l’obligation pesant sur les bailleurs d’indemniser leur preneur d’une privation de jouissance.

En effet, il est sérieusement contesté l’obligation des bailleurs d’assurer une extraction d’air dans les locaux loués, dès lors que cela ne ressort pas clairement de la lecture des stipulations contractuelles. Le bail consenti par la société SNEA prévoit explicitement au surplus que les lieux loués sont dépourvus d’extraction et que le preneur reconnaît à la suite la conformité des lieux à l’usage auquel il les destine et l’exécution de l’obligation de délivrance à la date de prise d’effet du bail. Par ailleurs, il est également contesté l’obligation des bailleurs d’indemniser le preneur des suites des dégâts des eaux subis dans les lieux notamment quant au fait générateur de ces dégâts des eaux et aux responsabilités engagées mais aussi au regard de clause de non recours notamment stipulée aux baux liant le preneur et excluant toute action fondée sur l’article 1719 3° du code civil au titre du touble apporté par des tiers à la jouissance.

Enfin, le syndicat des copropriétaires et la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI contestent toute faute et responsabilité dans la survenance d’une privation de jouissance.

Les seuls éléments produits sont insuffisants à justifier avec l’évidence requise en référé la privation de jouissance et le préjudice qui en est résulté ainsi que les responsabilités engagées, alors que parallèlement sont sollicitées l’extension à la société AL AWTAR des opérations d’expertise préventive et une expertise judiciaire sur l’origine des désordres et préjudices subis dans les lieux loués.

Il n’entre pas dans l’office du juge des référés de statuer sur ces contestations sérieuses relevant d’un examen au fond du tribunal judiciaire.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur la demande de déclaration commune des opérations d’expertise préventive :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Sur le fondement de ce texte, une ordonnance ayant désigné un expert peut être rendue commune à des tiers s’il existe un motif légitime qu’ils soient appelés aux opérations d’expertise, en considération de leur place probable dans le litige dont l’éventualité a justifié le prononcé de la mesure d’instruction.

A la demande de la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, le juge des référés de céans a commis, par ordonnance du 14 juin 2022, M. [E] [D], en qualité d’expert judiciaire, dans le cadre des travaux entrepris au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12] aux fins principales d’établir l’état des avoisinants et la constatation des désordres rattachables aux travaux conduits à la diligence de la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI.

Le conseil de la société AL AWTAR a demandé par courriel adressé à l’expert, le 12 juin 2023, à intervenir volontairement aux opérations d’expertise en faisant valoir des désordres affectant les locaux loués et liés aux travaux de rénovation de la galerie commerciale à savoir une vitre fissurée, le bris d’un vase en terre à son entrée, des vitres pleines de poussière et un sol sale, outre des pertes d’exploitation, en cours de calcul.

Il ressort du courriel adressé par M. [D], expert commis, en date du 27 juin 2023 que celui-ci a demandé au conseil du demandeur à l’expertise de se positionner sur la demande d’intervention volontaire de la société AL AWTAR aux opérations d’expertise, lequel a indiqué que la SCI [Localité 22] [Adresse 20] n’a pas d’opposition à ce qu’un avoisinant qui n’était pas partie à la procédure initialement, souhaite y participer.

Il ne ressort pas des pièces du dossier ni des conclusions des parties concernées par l’expertise ordonnée que l’expert a depuis déposé son rapport.

Il sera relevé que la société AL AWTAR, au regard des constats établis par commissaire de justice depuis de début des travaux en novembre 2022, justifie de possibles perturbations subies dans son exploitation commerciale des lieux loués au sein de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 12], à l’occasion de l’exécution concomitante en site occupé de travaux conduits par la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI au sein de la galerie marchande du même immeuble.

Dans la mesure où il n’est pas justifié de la réception des travaux toujours en cours au jour de l’audience, la société AL AWTAR démontre suffisamment un motif légitime à lui voir rendre communes les opérations d’expertise toujours en cours.

Compte tenu de cette nouvelle intervention, il y a lieu de proroger le délai imparti à l’expert pour déposer son rapport et d’étendre sa mission, selon les modalités énoncées au dispositif.

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure versés au débat par les requérantes et des développements précédents que la société AL AWTAR s’est plainte en 2021 et 2022 de dégâts des eaux ayant affecté les locaux loués et les équipements des lieux loués. Il n’est pas contesté que le faux-plafond s’est partiellement effondré dans les lieux loués en juin 2022 et que des travaux ont été entrepris à la suite pour réparer un tuyau du réseau SPRINKLER corrodé et fermer une vanne d’arrêt d’un climatiseur au niveau des lieux loués. Les parties sont contraires sur l’origine des fuites d’eau et leurs conséquences dans les lieux loués, étant observé par ailleurs qu’il était déjà fait état d’un dégât des eaux subi dans les lieux en 2019. Il ressort en outre des débats que la société AL AWTAR s’est plainte d’une défaillance de la ventilation des lieux loués, en faisant constater par ministère de commissaire de justice l’absence d’extraction d’air au niveau d’une bouche d’aération, qu’elle attribue à une défaillance de l’alimentation électrique des gaines de ventilation et aux travaux entrepris dans la galerie marchande depuis novembre 2022. Les parties sont contraires tant sur le fait que les centrales d’air de l’immeuble et les gaines de ventilation desservent les lieux loués que sur le préjudice d’exploitation subi par le preneur à bail du fait d’un dysfonctionnement électrique d’un disjoncteur dans les parties communes, alimentant le dispositif de ventilation de l’immeuble, et la privation de gaines de ventilation pendant les travaux de réhabilitation entrepris sous la conduite de la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI.

Il sera observé l’existence d’un litige en germe portant sur les mesures de réparation des désordres allégués subis par la société AL AWTAR et sur l’indemnisation des préjudices en résultant.

Il sera enfin relevé que le champ de la demande d’expertise judiciaire n’est pas couvert par la mission d’expertise préventive en cours sollicitée par la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI, la société AL AWTAR n’ayant pas signalé les mêmes désordres à l’expert commis. L’expertise préventive n’intéresse pas les mêmes parties intéressées, les bailleurs des locaux exploités par la société AL AWTAR n’étant pas parties aux opérations d’expertise préventive.

La circonstance de la reprise de fuite sur le réseau SPRINKLER et celle d’une prochaine fin du chantier au sein de la galerie marchande ne sont pas de nature à priver de caractère légitime la demande d’expertise judiciaire aux fins d’examiner par ailleurs les désordres et de déterminer l’origine des désordres mentionnés à l’assignation, de déterminer les responsabilités engagées et d’évaluer les préjudices subis, en dehors de déterminer les travaux nécessaires à la réfection et de chiffrer le coût des remises en état.

Dans ces conditions, en l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi.

Il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée qui sera ordonnée dans les termes du dispositif, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.

Le coût de l’expertise sera avancé par la société AL AWTAR, partie demanderesse à cette mesure d’instruction, ordonnée dans son intérêt.

Sur la demande reconventionnelle de communication sous astreinte :

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans ses conclusions la communication par la société AL AWTAR de :

— “Ses contrats d’entretien du réseau de climatisation et du réseau électrique

— La justification des redevances auprès du prestataire auquel elle s’adresse”

La société AL AWTAR communique en cours d’instance :

— un extrait de registre des vérifications des installations électriques, des extincteurs, des installations de chauffage, ventilation, conditionnement d’air, production de vapeur et d’eau chaude et des visas de la commission de sécurité,

— une facture de la société Entretien Ventilation DAALI, du 1er décembre 2022 sur le nettoyage et le dégraissage du circuit d’extraction.

Le syndicat des copropriétaires n’a présenté aucune observation à l’audience à la suite de ces communications soit pour indiquer qu’elles sont satisfactoires ni pour solliciter la communication d’autres éléments, étant précisé qu’elle n’a pas fondé juridiquement la demande de communication présentée devant le juge des référés.

En l’absence de démonstration d’une obligation pesant sur la société AL AWTAR d’autres pièces que les pièces communiquées en cours d’instance, il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI échoue à démontrer le caractère dilatoire et abusif de l’action diligentée à son encontre par la société AL AWTAR qui ne se déduit pas de l’échec de certaines prétentions à son égard ni la réalité du préjudice qui en est résulté, lequel doit être distinct des seuls frais de défense exposés et faisant l’objet d’une demande distincte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes :

Les demandeurs échouant partiellement dans leurs prétentions principales et ayant intérêt à la mesure d’instruction ordonnée, supporteront la charge des dépens de l’instance en référé.

Considérant la mesure d’instruction ordonnée et eu égard aux situations économiques respectives des parties à l’instance, il est équitable de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir pas lieu de statuer sur les fins de non-recevoir, demandes et moyens non soutenus oralement par la SOCIÉTÉ NORMANDE D’EXPLOITATION AGRICOLE à l’audience ;

Ecartons les fins de non-recevoir présentées par la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes de condamnation des parties défenderesses à la réalisation de travaux sous astreinte et de suspension des travaux ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes de la société AL AWTAR de dispense totale et partielle des loyers et charges à compter du 1er novembre 2022 et de restitution provisionnelle des loyers et charges acquittés depuis cette date ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation de la privation de jouissance ;

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Autorisons le report rétroactif du paiement par la société AL AWTAR de l’échéance de loyers charges et accessoires due à la société SELECTIRENTE pour le 1er trimestre 2023 et pour un montant de 26.480,77 €, au 1er mars 2023,

Autorisons le report rétroactif du paiement par la société AL AWTAR de l’échéance de loyers charges et accessoires due à la société SNEA et échue pour les 3 ème et 4ème trimestres 2022 et pour un montant de 14.054,13 €, au 1er décembre 2022, ainsi que pour le 1 er trimestre 2023 et pour un montant de 17.799,77 €, au 1er mars 2023 ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur le surplus de la demande de report ;

Vu les protestations et réserves des parties défenderesses,

Rendons commune à la société AL AWTAR, l’ordonnance de référé rendue le 14 juin 2022, ayant commis Monsieur [E] [D], en qualité d’expert ;

Prorogeons le délai de dépôt du rapport de trois mois jusqu’au 15 mai 2024 ;

Disons que, dans l’hypothèse où la présente décision serait portée à la connaissance de l’expert après le dépôt de son rapport, ses dispositions seront caduques ;

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [E] [D]

[Adresse 9]

[Localité 14]

Fax : [XXXXXXXX04]

Port. : [XXXXXXXX03]

Mèl : [Courriel 25]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les désordres affectant les lieux loués au [Adresse 8] à [Localité 12] par la société AL AWTAR et allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes;

— examiner les mesures mises en oeuvre sur le chantier conduit par la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI au sein de la galerie commerciale abritant les lieux loués à la société AL AWTAR pour respecter la norme GN-13 ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres ou non-conformité à la norme GN-13, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société AL AWTAR à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de Paris au plus tard le 30 avril 2024 inclus ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des Expertises) avant le 30 novembre 2024, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges.

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de communication du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 20] et [Adresse 8] à [Localité 12] ;

Déboutons la société [Localité 22] [Adresse 20] SCI de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Disons que les parties demanderesses supporteront la charge des dépens de l’instance en référé ;

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 12 février 2024.

Le Greffier,Le Président,

Pascale GARAVELViolette BATY

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 23]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax [XXXXXXXX01]

✉ [Courriel 24]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX021]

BIC : [XXXXXXXXXX026]

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [E] [D]

Consignation : 5000 € par S.A.R.L. AL AWTAR

le 30 Avril 2024

Rapport à déposer le : 30 Novembre 2024

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 23].