TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/11930

N° Portalis 352J-W-B7G-CYBCH

N° MINUTE : 1

Assignation du :

29 Septembre 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2026

DEMANDERESSE

Société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Romain LAFONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0121

DÉFENDERESSE

S.C SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Didier DALIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0349

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 19 Novembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 17 décembre 2002, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 a donné à bail commercial renouvelé à la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE des locaux en rez-de-chaussée et en sous-sol constituant les lots n°445, n°446 et n°475 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété cadastré section BW numéro [Cadastre 1] sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2002 afin qu’y soient exercées une activité de caisse d’épargne, de banque ou d’autres établissements de crédit, d’assurance, de change, d’organisme financier, et toutes activités comprises dans l’objet social de la preneuse, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 60.980 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2011.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Madame [N] [P] et à Monsieur [G] [I] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS, lesquels ont établi un rapport en date du 13 décembre 2021 estimant la valeur du loyer de renouvellement des locaux au montant annuel de 48.700 euros hors taxes et hors charges, la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE a, par acte d’huissier en date du 29 décembre 2021, fait signifier à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 une demande de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 48.700 euros hors taxes et hors charges.

En l’absence de réponse, la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE a, par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2022, fait signifier à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 un mémoire préalable daté du 2 mai 2022 comportant demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 48.700 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022, puis l’a, par exploit de commissaire de justice en date du 29 septembre 2022, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement réputé contradictoire en date du 17 mai 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 à la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022 ; fixé le prix du bail renouvelé au montant de la valeur locative ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [Z] [U] aux fins d’estimation de la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er janvier 2022 ; fixé à la somme de 3.000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire devant être consignée par la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE ; et fixé le loyer provisionnel dû par la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé.

La S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 a remis au greffe et notifié sa constitution d’avocat par RPVA le 26 mars 2024.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 12 septembre 2023, a adressé un pré-rapport aux parties le 6 novembre 2024, et a déposé son rapport définitif le 18 décembre 2024 estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 52.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022.

L’affaire a été retenue une première fois à l’audience de plaidoirie du 9 avril 2025.

Relevant que d’une part, le mémoire de la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE avait été signifié à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 à domicile par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, soit huit jours avant la date de l’audience de plaidoirie, et avait été remis au greffe par RPVA le 7 avril 2025, soit moins de quarante-huit heures avant la date de l’audience de plaidoirie, ne laissant pas à cette dernière le temps nécessaire pour pouvoir y répliquer le cas échéant, et que d’autre part, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 avait finalement remis au greffe son mémoire en réponse par RPVA le 16 avril 2025, soit postérieurement à la clôture des débats, le juge des loyers commerciaux a, par jugement contradictoire en date du 18 avril 2025, sur le fondement des dispositions des articles 15, 16, 444 et 445 du code de procédure civile, notamment : ordonné la réouverture des débats ; invité la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE et la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 à notifier et à remettre au greffe leur dernier mémoire respectivement pour le 4 juillet 2025 et pour le 17 octobre 2025 au plus tard ; et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2025.

Aux termes de son dernier mémoire signifié par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025 et remis au greffe par RPVA le 3 juillet 2025, la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-36, R. 145-7 et R. 145-11 du code de commerce, et des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de :

fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 43.450,55 euros hors taxes et hors charges ;dire et juger que le loyer ne portera pas intérêts au taux légal à compter du point de départ du bail renouvelé, et que l’anatocisme ne s’appliquera pas;débouter la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 de l’intégralité de ses demandes ; condamner la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 aux dépens ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE fait valoir que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le même secteur pour des locaux équivalents, la valeur locative statutaire unitaire s’élève à la somme de 650 euros par mètre carré pondéré comme retenu par l’expert judiciaire, de sorte qu’eu égard à la surface pondérée des locaux de 64,90 m2, et après application d’un coefficient de majoration de 3% prenant en considération la communication reliant les lieux à un local contigu, mais sans qu’il y ait lieu de pratiquer une quelconque majoration supplémentaire au titre d’une prétendue large destination contractuelle, autorisation de sous-location ou autorisation de cession du seul droit au bail, le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 43.450,55 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 25 septembre 2025 réceptionnée le 6 octobre 2025 et remis au greffe par RPVA le 25 septembre 2025, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33 et R. 145-11 du code de commerce, de :

constater que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2022 ;à titre principal, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 85.550,92 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative ;à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer du contrat de bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme annuelle de 71.148 euros hors taxes et hors charges correspondant au montant de la valeur locative ;en tout état de cause, condamner la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;dire que conformément aux usages, chacune des parties conservera à sa charges ses propres frais et honoraires de conseil, et que les frais et honoraires de l’expert judiciaire seront partagés par moitié entre les parties;condamner la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE aux dépens ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103, se disant choquée que la locataire, après avoir insisté pour prendre les locaux à bail, librement négocié les clauses du contrat de bail commercial, et effectué d’importants travaux, ait l’outrecuidance de réclamer une diminution du loyer de renouvellement, expose qu’eu égard aux prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 66 m2, la valeur locative statutaire unitaire s’élève à la somme de 880 euros par mètre carré pondéré, ce qui justifie que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 85.550,92 euros hors taxes et hors charges à titre principal, correspondant au montant du loyer en cours, ou à la somme annuelle de 71.148 euros hors taxes et hors charges à titre subsidiaire après application de quatre coefficients de majoration de 5%, de 10%, de 5% et de 2,5% prenant en considération respectivement la large destination contractuelle, la mise en communication de locaux contigus, la liberté de cession du seul droit au bail et la libre faculté de sous-location.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2025, et la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026, puis prorogée au 13 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur les règles de fixation du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 dudit code, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-10 de ce code, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

D’après les dispositions du troisième alinéa de l’article L. 145-12 du code susvisé, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-36 du code susmentionné, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, le loyer des baux renouvelés s’étant poursuivis pendant plus de douze années par tacite prolongation doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 8 novembre 1995 : pourvoi n°93-16642 ; Civ. 3, 5 février 2013 : pourvoi n°12-10069) ; et que d’autre part, il en va de même du loyer de renouvellement des locaux à usage exclusif de bureaux, étant observé que le caractère de local à usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d’y recevoir clients et fournisseurs dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison de marchandises (Civ. 3, 6 avril 1976 : pourvoi n°74-14615 ; Civ. 3, 9 novembre 1976 : pourvoi n°75-11379 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-18781 ; Civ. 3, 7 avril 1994 : pourvoi n°92-16280), ce qui est le cas d’un local servant à l’exercice d’une activité de nature intellectuelle ou administrative (Civ. 3, 27 février 2002 : pourvoi n°00-20380 ; Civ. 3, 1er avril 2009 : pourvoi n°08-13130), et notamment d’une agence bancaire dès lors que l’activité essentielle d’une banque est d’ordre comptable, administratif ou juridique, et n’est pas affectée par la réception des clients (Civ. 3, 17 novembre 1981 : pourvoi n°79-16713 ; Civ. 3, 13 novembre 1986 : pourvoi n°84-11778 ; Civ. 3, 19 avril 1989 : pourvoi n°87-13751 ; Civ. 3, 31 octobre 1989 : 88-11276 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21384).

En l’espèce, il est établi que le dernier contrat de bail commercial liant les parties, conclu par acte sous signature privée en date du 17 décembre 2002 pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2002, s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2011 jusqu’au 31 décembre 2021, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE à la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 par acte d’huissier en date du 29 décembre 2021, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er janvier 2022, date expressément mentionnée dans ladite demande et correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci (pièces n°1 et n°2 en demande), si bien qu’il est démontré que la durée totale de ce bail expiré a finalement excédé douze années pour atteindre dix-neuf années et trois mois, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative.

De plus, il y a lieu de relever que la clause intitulée « DESTINATION » insérée au contrat de bail commercial susvisé stipule que «sans préjudice de toute disposition légale, les locaux loués devront être utilisés exclusivement pour les activités suivantes : CAISSE D’ÉPARGNE, BANQUE ou AUTRES ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT, ASSURANCE, [Localité 5], ORGANISME FINANCIER et toutes les activités comprises dans l’objet social du Preneur» (pièce n°1 en demande, page 2), de sorte que les locaux litigieux sont à usage exclusif de bureaux, ce qui justifie, là encore, que le loyer de renouvellement corresponde à la valeur locative, et non au montant du loyer en cours comme réclamé par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux.

Sur les caractéristiques des locaux

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Enfin, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler que si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 18 décembre 2024 que les locaux donnés à bail : dépendent d’un immeuble récent de dix étages élevés sur sous-sol vraisemblablement édifié dans les années 1960 ou 1970 à l’architecture massive formant un bloc rectangulaire uniforme, avec ossature et charpente en béton, remplissage en maçonnerie de parpaing, façade plate sans ornement sous parement en bois, au ravalement d’état moyen ; et jouissent d’une bonne visibilité avec un linéaire de façade d’environ 4 mètres (pièce n°7 en demande, pages 10 et 11).

D’après la 6ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de novembre 2025, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.) ; la surface des banques, quoique ces dernières soient assimilées à des bureaux, doit être pondérée en base boutique lorsqu’elles sont exploitées dans des boutiques.

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 125,40 m2, et retient qu’ils sont divisés en quatre zones, à savoir : une première zone de vente en rez-de-chaussée constituée de bureaux à destination de la réception des clients d’une surface utile et d’une surface pondérée de 20,70 m2 ; une deuxième zone de vente en rez-de-chaussée constituée de bureaux à destination de la réception des clients d’une surface utile de 26,90 m2 et d’une surface pondérée de 21,52 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,80 ; d’annexes diverses reliées en rez-de-chaussée constituées d’n local de reprographie, d’une réserve et d’un dégagement non accessibles à la clientèle d’une surface utile de 28,50 m2 et d’une surface pondérée de 11,40 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,40 ; et d’annexes diverses reliées en sous-sol constituées d’une salle de repos, d’une cuisine et de sanitaires non accessibles à la clientèle d’une surface utile de 49,30 m2 et d’une surface pondérée de 12,32 m2 après application d’un coefficient de pondération de 0,25 ; soit une surface pondérée totale de 65,94 m2 (pièce n°7 en demande, page 17), laquelle n’est pas contestée par la bailleresse.

Si la preneuse remet en cause la ventilation des zones opérée par l’expert judiciaire, en produisant aux débats un rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Madame [N] [P] et par Monsieur [G] [I] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS en date du 13 décembre 2021 faisant état d’une surface pondérée des locaux de 64,87 m2 (pièce n°3 en demande, page 14), force est toutefois de constater que celui-ci n’est corroboré par aucun autre élément, étant observé qu’en tout état de cause, la différence de surfaces existant entre les deux rapport est des plus minimes, à savoir : 65,94 – 64,87 = 1,07 m2.

Dès lors, les conclusions de l’expert judiciaire emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 65,94 m2.

Sur les prix couramment pratiqués pour des locaux équivalents

Selon les dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

En outre, d’après les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 du même code, à défaut d’équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, eu égard à l’étude des diverses données et des neuf références issues de son observation du marché, constituées de sept locations nouvelles au prix du marché, d’un renouvellement amiable et d’une fixation judiciaire à un prix unitaire compris entre 323 euros et 857 euros par mètre carré pondéré, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire de 650 euros par mètre carré pondéré (pièce n°7 en demande, pages 20 et 21), laquelle n’est pas contestée par la preneuse.

Si la bailleresse entend voir retenir uniquement les quatre références situées sur l'[Adresse 4], à savoir celles relatives à l’enseigne « CÔTÉ SUSHI » au prix unitaire de 690 euros par mètre carré pondéré, à l’enseigne « BERGAMA » au prix unitaire de 830 euros par mètre carré pondéré, à l’enseigne « LOXAM » au prix unitaire de 854 euros par mètre carré pondéré, et à l’enseigne « STOCK MARKET » au prix unitaire de 857 euros par mètre carré pondéré (page 7 de son dernier mémoire), force est cependant de constater qu’elle passe complètement sous silence la référence afférente à l’enseigne « [Localité 6] » située au [Adresse 5] à [Localité 4] au prix unitaire de 582 euros par mètre carré pondéré (pièce n°7 en demande, page 20).

Surtout, alors même qu’elle affirme expressément qu’ « on ne peut appliquer à un établissement bancaire les mêmes règles externes d’achalandage qu’un commerce d’alimentation et ce dernier n’obéit pas aux mêmes variations de la conjoncture » (page 7 de son dernier mémoire), il y a lieu de souligner qu’elle s’abstient de tirer les conséquences de cette assertion.

Or, les autres références prises en compte par l’expert judiciaire apparaissent particulièrement pertinentes dans la mesure où elles concernent notamment l’établissement bancaire « BANQUE POPULAIRE » pour un montant de 388 euros par mètre carré pondéré au mois de janvier 2019, et il en va de même de la référence portant sur l’enseigne « CRÉDIT AGRICOLE » retenue par Madame [N] [P] et par Monsieur [G] [I] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS dans leur rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale en date du 13 décembre 2021 pour un montant de 600 euros par mètre carré pondéré au mois de février 2017 (pièces n°7 en demande page 20, et n°3 en demande page 15), c’est-à-dire des références ayant trait à des agences bancaires similaires aux locaux litigieux.

Dès lors, les conclusions de l’expert judiciaire emportent la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire statutaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 650 euros par mètre carré pondéré.

Sur la destination des lieux

Conformément aux dispositions de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Il y a lieu de rappeler que la clause d’un bail commercial autorisant l’exercice de tous commerces peut justifier l’application d’un taux de majoration à la valeur locative (Civ. 3, 21 mars 1990 : pourvoi n°89-10348 ; Civ. 3, 3 novembre 2005 : pourvoi n°04-16376).

En l’espèce, la clause intitulée « DESTINATION » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que « sans préjudice de toute disposition légale, les locaux loués devront être utilisés exclusivement pour les activités suivantes : CAISSE D’ÉPARGNE, BANQUE ou AUTRES ÉTABLISSEMENTS DE CRÉDIT, ASSURANCE, [Localité 5], ORGANISME FINANCIER et toutes les activités comprises dans l’objet social du Preneur » (pièce n°1 en demande, page 2).

L’expert judiciaire propose l’application d’un coefficient de majoration de 5% eu égard à la « destination contractuelle autorisant un large panel d’activités (« toutes les activités comprises dans l’objet social du preneur ») susceptible d’évoluer selon la seule volonté nationale de cette grande banque » (pièce n°7 en demande, page 20).

Cependant, force est de constater, comme le relève à juste titre la locataire, que d’une part, cette clause de destination n’apparaît pas particulièrement large dans la mesure où les activités expressément visées ont toutes trait à la banque, à l’assurance et à la finance, et que d’autre part, en cas d’éventuelle modification de l’objet social de la preneuse, les nouvelles activités exercées ne pourront être que d’ordre financier, la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE étant insusceptible de se lancer dans une activité de restauration ou de prêt-à-porter par exemple, dès lors qu’en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 512-63 du code monétaire et financier, les sociétés coopératives de banque sont des établissements de crédit.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la destination contractuelle des locaux ne justifie l’application d’aucune majoration.

En conséquence, il convient d’écarter toute majoration relative à la clause de destination contractuelle contenue dans le bail commercial.

Sur les facteurs de majoration de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial expiré litigieux, c’est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’article 2 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il y a lieu d’examiner les différentes clauses invoquées par les parties.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-16 du code de commerce, sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.

En l’occurrence, le premier alinéa de la clause intitulée « CESSION – SOUS-LOCATION » insérée au contrat de bail commercial litigieux stipule que : « Le Preneur ne pourra céder sous quelque forme que ce soit les droits au présent bail sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur, si ce n’est à un successeur personne physique ou morale ou même à un non-successeur, exerçant l’une, l’autre, certaines ou l’ensemble des activités énoncées au titre « Destination » » (pièce n°1 en demande, page 10).

Si cette clause autorise la cession du droit au bail, force est toutefois de constater que cette dernière est limitée par la destination du bail, ce qui justifie l’application d’une majoration qu’il y a lieu de circonscrire au taux de 3%.

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-31 du code de commerce, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En l’espèce, le troisième alinéa de la clause intitulée « CESSION – SOUS-LOCATION » prévoit que : « Le Preneur ne pourra donner en sous-location tout ou partie des locaux faisant l’objet des présentes, sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur. Le preneur pourra toutefois consentir une sous-location partielle ou totale des lieux loués au profit d’un établissement de la CAISSE D’ÉPARGNE, en faisant connaître son intention au Bailleur par lettre recommandée avec avis de réception et en l’appelant à intervenir à l’acte » (pièce n°1 en demande, page 10).

Si cette clause autorise la sous-location, il y a cependant lieu de souligner que cette dernière est limitée aux sociétés du même groupe, ce qui justifie l’application d’une majoration cantonnée au taux de 2%.

Enfin, l’expert judiciaire, après avoir rappelé que « la singularité de cette étude est que nous n’estimons qu’une partie de cette agence bancaire. L’assiette locative de cette exploitation commerciale unique s’étend sur deux propriétés distinctes mais contiguës qui seraient régies aux termes de deux baux commerciaux différents. La bailleresse n’est propriétaire que d’une partie de cette boutique », fait état d’une « mise en communication de deux locaux contigus », soulignant que « la mise en communication de ces deux boutiques contiguës, appartenant à des propriétaires distincts, est ancienne aux dires des parties » (pièce n°7 en demande, pages 10, 21 et 25).

Ceci est d’ailleurs corroboré par le rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Madame [N] [P] et par Monsieur [G] [I] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS en date du 13 décembre 2021, lequel mentionne « l’unité d’exploitation qu’ils forment avec les locaux mitoyens » (pièce n°3 en demande, pages 8 et 17).

Force est de constater que cette communication avec les locaux mitoyens appartenant à un propriétaire distinct constitue un facteur de plus-value particulièrement favorable à la locataire, justifiant l’application d’un coefficient de majoration de 8%.

En conséquence, il convient d’appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail une majoration de 3% tenant compte de la clause de libre cession du droit au bail au caractère limité, une majoration de 2% prenant en considération la clause de libre sous-location au caractère limité, et une majoration de 8% prenant en compte la communication des locaux avec les locaux adjacents.

Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée totale des locaux de 65,94 m2, et étant donné la valeur locative unitaire statutaire de 650 euros par mètre carré pondéré, la majoration de 3% tenant compte de la clause de libre cession du droit au bail au caractère limité, la majoration de 2% prenant en considération la clause de libre sous-location au caractère limité, et la majoration de 8% prenant en compte la communication des locaux avec les locaux adjacents, la valeur locative de renouvellement des locaux peut justement et souverainement être estimée à la somme annuelle de : (650 x 65,94) + [(650 x 65,94) x 3%] + [(650 x 65,94) x 2%] + [(650 x 65,94) x 8%] = 48.432,93 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 48.432,93 euros.

Sur les intérêts moratoires

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1302-3 du code civil, la restitution est soumise aux règles fixées aux articles 1352 à 1352-9.

Aux termes des dispositions de l’article 1352-6 du même code, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

En application des dispositions de l’article 1352-7 dudit code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Enfin, en vertu des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 18 mars 1992 : pourvoi n°90-14000 ; Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689) ; et que d’autre part, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail expiré et le nouveau loyer du bail renouvelé courent, par le seul effet de la loi (Civ. 3, 3 octobre 2012 : pourvoi n°11-17177), à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le preneur est à l’origine de la procédure, ou à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le bailleur qui a saisi le juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 18 juin 2014 : pourvoi n°13-14715 ; Civ. 3, 16 mars 2017 : pourvoi n°16-10216 ; Civ. 3, 12 avril 2018 : pourvoi n°16-26514 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-19376 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285).

En l’espèce, dès lors que la locataire a payé, depuis le 1er janvier 2022 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer provisionnel d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé, le rapport d’expertise judiciaire faisant état d’un loyer annuel d’un montant de 85.550,92 euros hors taxes et hors charges (pièce n°7 en demande, page 15), et en l’absence de mauvaise foi de la bailleresse, la première serait fondée à solliciter la fixation du point de départ des intérêts au taux légal dus sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er janvier 2022 d’une part, et celui du bail renouvelé d’autre part, au 29 septembre 2022, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande, s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque échéance trimestrielle contractuelle s’agissant des sommes réglées postérieurement.

Cependant, dans la mesure où dans le dispositif de son dernier mémoire, la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE a abandonné cette prétention et demande expressément de « voir dire et juger que le loyer ne portera pas intérêts au taux de droit à compter du point de départ du bail renouvelé, par application des dispositions des articles 1231 et 1231-1 à 1231-7 du Code civil » (page 25 de son dernier mémoire), et dès lors que la présente juridiction ne peut statuer ultra petita, force est de constater qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de constater la renonciation de la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE à sa demande de fixation du point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er janvier 2022 d’une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’autre part.

Sur l’anatocisme

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En outre, d’après les dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Civ. 1, 5 avril 2023 : pourvoi n°21-19870 ; Civ. 3, 20 mars 2025 : pourvoi n°23-16765) ; et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).

En l’espèce, la preneuse serait fondée à voir ordonner la capitalisation des intérêts à compter du 29 septembre 2022, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande.

Cependant, dès lors que dans le dispositif de son dernier mémoire, la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE a abandonné cette prétention et demande expressément de « voir dire et juger […] que de même, les intérêts ne porteront pas eux-mêmes intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil » (page 25 de son dernier mémoire), et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer ultra petita, force est de constater qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’anatocisme.

En conséquence, il convient de constater la renonciation de la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE à sa demande de capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103, partie perdante dès lors qu’elle sollicitait la fixation d’un loyer de renouvellement à la somme annuelle de 85.550,92 euros hors taxes et hors charges, soit à un montant supérieur de plus de 37.000 euros à celui fixé aux termes de la présentes décision, alors même que la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE avait offert de payer, dans sa demande de renouvellement signifiée par acte d’huissier en date du 29 décembre 2021, un prix annuel de 48.700 euros hors taxes et hors charges, soit un montant très proche de celui finalement fixé, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et il ne sera pas fait droit à sa prétention formée au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 48.432,93 euros (QUARANTE-HUIT MILLE QUATRE CENT TRENTE-DEUX euros et QUATRE-VINGT-TREIZE centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 à la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE, et portant sur les locaux constituant les lots n°445, n°446 et n°475 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété cadastré section BW numéro [Cadastre 1] sis [Adresse 3] à [Localité 4], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

CONSTATE la renonciation de la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE à sa demande de fixation du point de départ des intérêts au taux légal dus par la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 sur le différentiel existant entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté depuis le 1er janvier 2022 d’une part, et le montant du loyer du bail renouvelé arrêté aux termes de la présente décision d’autre part,

CONSTATE la renonciation de la société coopérative de banque CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ÎLE-DE-FRANCE à sa demande de capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière,

DÉBOUTE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE P.M.103 aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1], le 13 février 2026.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM