COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT MIXTE

(expertise)

DU 03 AVRIL 2025

PH

N°2025/ 131

Rôle N° RG 21/12813 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIA72

[X] [VV]

C/

[I] [O]

[W] [C] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Arnaud BILLIOTTET

M^e Caroline KUBIAK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 10 Août 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00123.

APPELANT

Monsieur [X] [VV]

demeurant [Adresse 19]

représenté par M^e Arnaud BILLIOTTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

INTIMES

Monsieur [I] [O]

demeurant [Adresse 16]

représenté par M^e Caroline KUBIAK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

Madame [W] [C] épouse [O]

demeurant [Adresse 16]

représentée par M^e Caroline KUBIAK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.

Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

M^me Véronique MÖLLER, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte notarié du 3 octobre 1992, la SCI Immo 86 a vendu à la SARL [VV], un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 19], comprenant « au rez-de-chaussée une salle de séjour et une cuisine, au premier étage, deux chambres, bureau, salle de bains, balcon, cour et débarras », figurant au cadastre rénové section AB n° [Cadastre 5], d’une contenance de 42 centiares.

Dans le cadre d’une réduction du capital de la SARL [VV], la propriété de cet immeuble, a été attribuée à M. [X] [VV], selon acte du 3 mars 2003, étant mentionné dans l’acte que l’immeuble a fait l’objet d’un procès-verbal du cadastre constatant que la parcelle AB n° [Cadastre 5] est devenue AB n° [Cadastre 12], publié au bureau des hypothèques le 10 août 2001.

M. [I] [O] et Mme [W] [C] épouse [O] ont fait l’acquisition de la SCI La Courbet le 31 janvier 2001, dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 21], cadastré section AB n° [Cadastre 7], des lots n° 1 à 6, correspondant à la totalité de l’immeuble, l’acte précisant qu’y est annexée une copie de la décision de la cour d’appel du 9 janvier 2001 statuant sur la prétention de propriété sur la cour par diverses personnes.

Un jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 9 septembre 1992 a, sur assignation de la SCI Immo 86 dirigée contre la SCI La Courbet, fait droit à la demande d’expulsion sous astreinte de cette cour. Par arrêt du 4 juillet 1997, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a réformé partiellement ce jugement en constatant qu’il était justifié par la SCI La Courbet que la cour avait été entièrement dégagée du matériel qui y avait été entreposé.

Sur nouvelle assignation de la SARL [VV] dirigée contre la SCI La Courbet, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a par arrêt du 9 janvier 2001, confirmé le jugement tribunal de grande instance de Draguignan du 6 mars 1998 qui avait débouté la SARL [VV] de sa demande d’expulsion de la cour, au double motif qu’elle ne justifiait ni de titre sur la cour, ni de l’occupation sans titre de la cour par la SCI La Courbet. Dans la motivation, la cour a indiqué : « la S.A.R.L. [VV] ne saurait, par le biais de cette procédure, faire statuer sur son droit de propriété sur la cour ; qu’il lui appartient si elle l’estime utile, d’exercer une action en revendication ».

Soutenant que les auteurs de M. et Mme [O] se sont octroyés unilatéralement et par pure commodité, un passage et des vues dans la cour lui appartenant, M [VV] a, par exploit d’huissier du 14 décembre 2017, assigné M. et Mme [O] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins principalement de leur interdire l’accès à la cour et indemniser son préjudice de jouissance, subsidiairement aux fins d’obtenir une indemnité proportionnée au dommage causé par le passage et l’indemnisation d’une perte de jouissance.

Par jugement contradictoire du 10 août 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— déclaré M. [VV] recevable en son action,

— débouté M. [VV] de l’intégralité de ses demandes,

— rejeté la demande reconventionnelle formée par M. et Mme [O],

— condamné M. [VV] à payer à M. et Mme [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens distraits au profit de leur conseil,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a considéré :

— sur la recevabilité de l’action de M. [VV], que la recevabilité d’une action en revendication de propriété n’est pas subordonnée à la publicité foncière, que le cadastre ayant une fonction fiscale dénuée de toute valeur juridique obligatoire, le fait que la zone litigieuse ne soit pas cadastrée et relèverait donc du domaine non cadastré, ne signifie pas nécessairement qu’elle appartienne au domaine public, que l’action en revendication n’est pas soumise à la prescription soutenue par les défendeurs,

— sur le fond, que M. [VV] échoue à apporter des éléments suffisamment probants au soutien de son action en revendication de la propriété de la cour située au droit des parcelles litigieuses, que ne disposant pas d’un titre de propriété sur cet espace, ses demandes d’expulsion et d’interdiction de passage sont infondées, que la demande subsidiaire formée par les défendeurs aux fins de reconnaissance d’une servitude de vue et de passage est donc sans objet, de même que la demande d’indemnisation de M. [VV] en cas d’établissement d’une servitude.

— sur la demande reconventionnelle, que l’abus du droit d’agir n’est pas démontré.

Par déclaration du 30 août 2021, M. [VV] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 29 novembre 2022, le conseiller de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur l’exception d’incompétence d’attribution de la juridiction judiciaire et sur le caractère nouveau de cette exception, pour statuer sur les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et de la prescription, et a débouté M. [X] [VV] de sa demande d’expertise.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 3 janvier 2025, M. [VV] demande à la cour de :

Vu les articles, 682 et suivants et 691et suivants, 712, 1352, 1352-3, 2227, 2241 et 2242, 2261 et 2262, du code civil,

Vu les articles L. 1 et L. 2111-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques,

Vu l’article 25 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955,

Vu les articles 1 et 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

Vu les articles 74, 408, 514 et suivants et 700 du code procédure civile,

Vu les pièces produites,

Sur l’appel incident,

— dire irrecevable l’exception de procédure soulevée par les intimés pour la première fois en cause d’appel et tendant à l’incompétence du juge civil en raison de la matière,

— confirmer le jugement en ce qu’il a l’a déclaré recevable en son action,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle formée par M. et Mme [O], notamment à titre de dommages et intérêts,

— rejeter toute demande reconventionnelle formée par appel incident de M. et Mme [O], y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur l’appel principal,

— infirmer le jugement des chefs critiqués et statuant à nouveau et y ajoutant :

— ordonner la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier conformément aux articles 1 et 28 4) e) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

— rejeter toute demande tendant à voir reconnaître une servitude de passage sur le fonds cadastré AB [Cadastre 12] au profit du fonds cadastré AB [Cadastre 7],

En conséquence,

A titre principal,

— interdire à M. et Mme [O] ainsi qu’à tous occupants de leur chef de passer dans la cour privative propriété de la parcelle cadastrée AB [Cadastre 12] et située au n° [Adresse 19] à [Localité 20] (83),

— ordonner à M. et Mme [O] de murer, dans un délai de trois mois à compter du présent jugement (sic), la porte située sur la façade Nord de son immeuble cadastré AB [Cadastre 7] et ouvrant sur sa cour privative faisant partie de la parcelle cadastrée AB [Cadastre 12], et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— ordonner l’expulsion de la cour privative et en interdire l’accès aux occupants de la parcelle AB [Cadastre 7],

— condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de la perte de jouissance,

A titre subsidiaire,

— condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre d’indemnité proportionnée au dommage causé du fait du droit de passage accordé par le tribunal (sic),

— condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de la perte de jouissance,

En tout état de cause,

— condamner M. [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [VV] fait valoir en substance :

Sur l’irrecevabilité de l’exception d’incompétence soulevée pour la première fois en appel,

— que l’incompétence n’a pas été soulevée devant le premier juge,

— que d’ailleurs le tribunal ne s’est pas prononcé dessus,

— que l’exception d’incompétence soulevée pour la première fois en cause d’appel est irrecevable (Com. 26 mai 1992, n° 90-13.008 ; y compris lorsqu’il s’agit d’une règle d’ordre public : Civ. 23ème 29 juin 2017, n° 16-14.622 (sic)),

Sur la recevabilité de son action,

— que la cour ne fait pas partie du domaine public,

— la notion de « domaine public cadastral » n’existe pas,

— pour faire partie du domaine public, communal en l’espèce, le bien doit donc « appartenir » à la collectivité concernée et être affecté à l’usage direct du public,

— il produit une attestation du maire de [Localité 20] selon laquelle, cette cour n’est pas classée dans le domaine public communal,

— la commune n’a aucune prétention sur cette cour, qu’elle considère comme lui appartenir,

— lors de l’instance qui a donné lieu au jugement de 1992, les auteurs des époux [O] n’ont pas contesté que la cour appartenait à ses auteurs,

— l’arrêté du 2 octobre 2023 rapportant la décision de non-opposition à déclaration préalable (pièce adverse n° 61) ne vient pas dénier son droit de propriété puisque celle-ci est exclusivement motivée par le jugement du tribunal judiciaire, frappé d’appel et non-exécutoire,

— c’est la cour d’appel, saisie de l’appel dudit jugement, qui dispose des pouvoirs pour trancher cette question,

— qu’il n’y a pas prescription de l’action,

— son droit de propriété est imprescriptible,

— en application de l’article 2262 du code civil, les actes de pure faculté et de simple tolérance, ne peuvent fonder ni possession, ni prescription, et c’est par tolérance que les auteurs de la SCI Immo 86, propriétaires de la parcelle AB [Cadastre 5], ont permis le passage par la cour et l’ouverture de nouvelles fenêtres sur cette cour par le fonds cadastré AB [Cadastre 7], comme rendu compte dans le permis de construire du 16 novembre 1970, la tolérance étant entachée d’équivocité et a cessé lors de l’acquisition de la SCI Immo,

— le fonds AB [Cadastre 7] ne peut avoir acquis par prescription le terrain d’assiette de la servitude puisqu’aux terme de l’article 2241 du code civil la demande en justice interrompt le délai de prescription jusqu’à l’extinction de l’instance, soit l’assignation du 8 septembre 1989, qui a donné lieu au premier arrêt de cour d’appel du 24 juillet 1997,

— une deuxième assignation a interrompu la prescription pour recommencer à courir en 2001,

— enfin, en l’absence d’état d’enclave, l’assiette pour l’exercice d’un droit de passage ne peut avoir été acquise par usucapion en application de l’article 685 du code civil,

— que le défaut de publication de l’action en revendication immobilière est inopposable,

— seuls sont visées les actions en résolution, révocation, annulation ou rescision d’une convention,

Sur la propriété de la cour,

— que les limites de la parcelle AB n° [Cadastre 5] avaient été ajustées le 5 juin 1989 (Pièces 2, 18, 19, 24, 25) par le géomètre-expert [Y] [R] et le tribunal et la cour d’appel d’Aix-en-Provence ont admis la propriété de la SARL [VV] sur cette cour comme faisant partie de la parcelle AB [Cadastre 12] (ex AB [Cadastre 5]),

— lors de cette procédure, les auteurs des consorts [O] n’ont d’ailleurs pas contesté la propriété de la SCI La Courbet (sic) sur cette cour, mais considéraient que leur était due une servitude de passage, ce qui constitue un acquiescement à la demande dans les termes de l’article 408 du code de procédure civile,

— M. [UO] et ses auteurs utilisaient cette cour outre qu’elle constituait l’accès à leur propriété, était privée et disposait d’une terrasse (pièces adverses n° 40 et 3),

— en mai-juin 1989, les limites de la parcelle AB [Cadastre 5] ont fait l’objet d’une modification au cadastre conformément à l’article 25 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955, de façon à ce que la parcelle cadastrée inclue également la cour,

— la modification a été actée par procès-verbal de division parcellaire faisant l’objet d’une attestation établie par Me [A],

— il importe peu que cette attestation notariée aux fins de modification de la parcelle au cadastre n’ait été établie que le 21 mai 2001, simple oubli des auteurs de la SARL [VV], qui ne caractérise en rien une fraude, en l’absence de droit réel antérieur concurrent sur cette cour,

— que ce ne sont pas les époux [VV] qui ont accepté de cofinancer avec les consorts [O] le remplacement du portillon en 2008, mais uniquement Mme [F], dont il a divorcé depuis homologation du 21 septembre 2000 par le tribunal de Gênes (Italie), qui a bénéficié de l’usage gratuit de l’appartement sis à Sainte-Maxime, à partir du 1er janvier 2005 jusqu’au 31 décembre 2015,

— Mme [F] n’était donc titulaire d’aucun droit réel sur le bien lui appartenant et n’a pu conférer aucun effet de droit à ses actes,

Sur l’absence d’une servitude de passage, ni de vue sur le fonds AB [Cadastre 12],

— qu’il n’est justifié d’aucun titre et qu’il ne peut être revendiqué un droit de passage résultant d’un état d’enclave,

— c’est par pure commodité, conséquence d’une surélévation et d’une modification de distribution intérieure, que M. [L] [K] a ouvert cette porte à la suite de travaux réalisés en 1971-1972,

— l’état d’enclave ne peut résulter du propre fait de celui qui le revendique,

— une servitude de passage ne peut non plus être attribuée à celui qui la revendique alors que l’état d’enclave résulte du propre fait de son auteur (Civ. 3ème, 17 juin 1992, n° 90-19610),

— que M. [O] était d’ailleurs informé de l’existence d’un litige puisque son titre de propriété fait expressément référence à l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 9 janvier 2001, qui faisait lui-même référence au jugement du 9 septembre 1992 du tribunal qui avait ordonné l’expulsion de ses auteurs de la cour privative,

— le dossier de permis de construire déposé en 1970 est constitutif d’une fraude puisque ne sont pas mentionnées la « modification de façade » et la « modification de la distribution intérieure »,

— que pour la même raison, les trois vues qui ont été ouvertes sur la cour en 1972 devront également être murées,

— qu’en application de l’article 1352 du code civil, le tribunal (sic) mettra un terme à cette situation illégale qui pourrait s’aggraver en raison du droit de surélévation du lot n° 5,

— depuis son acquisition, il ne peut jouir librement du bien qui lui appartient,

Subsidiairement si un droit de passage était accordé,

— que son immeuble avec cour privative est situé dans le centre historique de [Localité 20] évalué à 260 000 euros et 210 000 euros avec une cour commune.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 16 décembre 2024, M. et Mme [O] demandent à la cour de :

— réformer partiellement la décision dont appel en ce qu’elle a déclaré recevable l’action de M. [VV] devant le juge civil nonobstant la compétence exclusive du juge administratif pour connaître d’un litige portant sur l’appartenance au domaine public de la « Cour » et l’absence de mise en cause de la commune de [Localité 20],

— constater qu’ils ont soulevé en première instance l’incompétence du juge judiciaire et rejeter en conséquence la demande d’irrecevabilité soulevée par l’appelant pour prétendue demande nouvelle devant la cour,

— se déclarer incompétent ratione materiae pour déterminer si la cour litigieuse fait ou non partie du domaine public en raison de la compétence exclusive du juge administratif pour statuer sur cette question,

A titre subsidiaire, et pour le cas où la cour se déclare compétente,

Vu les articles 122-125 et 31 du code de procédure civile,

Vu les articles 2227 et 2224 du code civil,

— réformer partiellement la décision dont appel en ce qu’elle a :

— déclaré recevable l’action de M. [X] [VV] nonobstant son défaut de qualité à agir faute de titre et la prescription de toute action réelle ou personnelle contre les concluants assignés plus de quarante-six années après la construction et la réalisation des ouvertures (fenêtres et portes) donnant sur la cour,

— accordé l’imprescriptibilité de l’action à M. [VV] contre leurs voisins en ne donnant pas sa juste qualification à l’action qui n’est pas une action en revendication mais en démolition (fenêtres et portes d’accès à l’immeuble voisin) avec interdiction de passage au seul visa des articles 682 et suivants et 691 et suivants du code civil et en contestation de servitudes (droit de passage et de vues) prétendument faites « en méconnaissance des prescriptions du code civil »,

— débouté les époux [O] de leur demande de condamnation à 5 000 euros de dommages et intérêts pour abus de droit d’agir en justice et à 6 500 euros pour frais irrépétibles de première instance,

Statuant à nouveau,

— déclarer M. [VV] irrecevable à agir pour défaut de qualité à agir faute de justifier d’une qualité de propriétaire de la cour litigieuse,

— constater que l’action de M. [VV] n’est pas une action en revendication de propriété mais en démolition (fenêtres et portes d’accès à l’immeuble voisin) avec interdiction de passage au seul visa des articles 682 et suivants et 691 et suivants du code civil en contestation de servitudes (droit de passage et de vues) prétendument faites « en méconnaissance des prescriptions du code civil »,

— qualifier d’action réelle immobilière prescriptible par trente ans (article 2227 du code civil) son action négatoire du droit de passage et de servitudes de vue,

— qualifier d’action personnelle prescriptible par cinq ans (article 2224 du code civil) son action aux fins de suppression des ouvertures (porte et fenêtres),

— déclarer M. [VV] irrecevable en son action engagée par assignation du 14 décembre 2017, soit plus de quarante-six ans après l’achèvement des travaux (2 février 1972) et l’utilisation du passage,

— déclarer ses demandes prescrites – par trente ans pour son action réelle immobilière – et par cinq ans pour son action personnelle,

— rejeter la demande de M. [VV] de voir reconnaître une cause interruptive de prescription aux procédures engagées entre d’autres parties et à d’autres fins, demandes en justice non conformes à l’article 2241 du code de procédure civile,

— rejeter l’ensemble des demandes et prétentions de l’appelant,

— condamner M. [VV] à 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices moraux et financiers découlant des agissements fautifs de M. [VV] et du caractère abusif de son action et de son appel,

— condamner M. [VV] à 10 000 euros pour frais irrépétibles de première instance et d’appel ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre encore plus subsidiaire, et pour le cas où M. [VV] ne serait pas déclaré irrecevable,

— confirmer la décision dont appel et débouter l’appelant de ses demandes en raison de son absence de qualité de propriétaire sur la cour litigieuse,

Y ajoutant,

— condamner M. [VV] à 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices moraux et financiers découlant des agissements fautifs de M. [VV] et du caractère abusif de son action et de son appel,

— condamner M. [VV] à 10 000 euros pour frais irrépétibles de première instance et d’appel ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où M. [VV] serait déclaré recevable et propriétaire de la cour litigieuse,

Vu l’article 690 du code civil,

Vu l’article 685 du code civil,

— dire et juger que l’assiette du passage s’acquiert par la possession utile et trentenaire et qu’ils bénéficient en conséquence d’un titre découlant de la prescription acquisitive depuis le 2 février 2002 pour le passage comme pour leurs ouvertures (fenêtres et portes) donnant sur la cour,

— déclarer prescrites l’action indemnitaire et les demandes formées par M. [VV] pour « perte de valeur » et préjudice de « jouissance »,

En tant que de besoin,

— les déclarer mal fondées vu l’absence de préjudice établi la configuration des lieux (sic),

En tout état de cause,

— condamner M. [VV] à 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices moraux et financiers découlant des agissements fautifs de M. [VV] et du caractère abusif de son action et de son appel,

— condamner M. [VV] à 10 000 euros pour frais irrépétibles de première instance et d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

M. et Mme [O] répliquent :

Sur l’incompétence du juge judiciaire,

— que cette incompétence a été soulevée en première instance,

— que le litige porte sur un espace foncier représentant un triangle situé entre les parcelles historiquement cadastrées section AB [Cadastre 7] (propriété [O]), AB [Cadastre 4] (tiers locataire Mme [JI]), AB [Cadastre 6] (tiers), AB [Cadastre 12] (ex [Cadastre 5] propriété [VV]) à [Localité 20],

— qu’il s’agit du prolongement de la voie publique, servant de passage et d’unique moyen d’accès aux appartements de leur immeuble, non compris dans l’acte de propriété de M. [VV], comme de ses auteurs,

— que cet espace n’était pas numéroté jusqu’à ce que M. [VV] crée une numérotation ([Cadastre 12]) pour l’intégrer à son fonds, à l’insu et au préjudice des riverains et autres usagers ainsi que de la commune, après avoir fait établir une délimitation unilatéralement,

— que la mairie de [Localité 20] a d’ailleurs rendu un arrêté le 2 octobre 2023 aux fins de retirer à M. [VV] le droit de créer un escalier en colimaçon extérieur dans la cour litigieuse pour les motifs suivants : « Considérant que M. [X] [VV] n’a pas fourni de titre de propriété lui permettant de justifier de la propriété de cet espace ; que de fait, les documents fournis ne peuvent être considérés comme des éléments probants justifiant de la propriété de M. [X] [VV] ;

Considérant que l’article L 241-2 du code des relations entre l’administration et le public dispose qu’un acte qui aurait été obtenu par fraude n’est pas définitif, non créateur de droits et peut être rapporté à tout moment »,

— qu’il n’appartient qu’à la juridiction administrative de se prononcer sur l’existence, l’étendue et les limites du domaine public,

— qu’il est constant au surplus que les biens immobiliers limitrophes du domaine public s’y trouvent incorporés par voie d’accessoire s’ils y sont physiquement ou fonctionnellement liés, dès lors qu’aucun titre de propriété ne peut être produit par un riverain pour faire obstacle à cette intégration,

— que le tribunal n’a pas tiré les conséquences procédurales de ses constatations en considérant que « la nature de cet espace n’est pas clairement définie au profit d’une personne privée ou d’une personne publique et ne peut donc être attribué juridiquement au domaine public »,

Sur le défaut de qualité à agir et forclusions de M. [VV],

— que la qualité à agir est attachée au titulaire du droit,

— le jugement du 6 mars 1998 définitif a souligné qu’il appartenait à la demanderesse de justifier de son titre sur la cour litigieuse,

— M. [VV] n’a pas de titre sur la cour litigieuse,

— les titres qu’il cite concernent un bien d’une surface de 42 m² et non de 77 m², ce qui exclut la cour,

— nul ne peut se constituer de preuve à soi-même par des attestations,

— ce n’est qu’en 2017 que la matrice cadastrale et le plan cadastral ont été modifiés et que la parcelle AB [Cadastre 5] est devenue AB [Cadastre 12] incorporant l’ancienne parcelle AB [Cadastre 5] et la cour, comme indiqué par l’expert M. [KF], qui a analysé le procès-verbal de délimitation déposé par la SCI Immo 86 en mai 1989, sur ses seules déclarations mensongères et inopposables aux tiers,

— jusqu’au bout, M. [VV] a voulu masquer ses agissements puisque ce n’est qu’après sommations réitérées de communiquer « Copie de l’acte de Me [A], notaire à [Localité 13], dont ses pièces 3, 18 & 19 sont des annexes » et incident à fixer, que le demandeur a, enfin, communiqué le 11 juin 2020 (soit 2 ans ¿ après son assignation) les pièces sollicitées par eux, pour démontrer les man’uvres frauduleuses employées à leur préjudice,

— la SARL [VV] n’a jamais engagé d’action en revendication et a fait rédiger par un notaire un certificat le 21 mai 2001 en faisant fi de l’obstacle judiciaire et des contestations soulevées par ses voisins,

— ce certificat, bien que publié, n’a aucune valeur juridique tout comme le procès-verbal de délimitation rédigé, sans accord ni bornage, à la demande de la SCI Immo 86,

— l’emplacement que revendique M. [VV] comme cour privative n’était pas cadastré, s’agissant seulement d’un dégagement passage de la [Adresse 17], dans lequel sont installées des bouches d’égout et d’assainissement des immeubles riverains, que M. [O] a obtenu de la commune une prise en charge partielle de la réfection de sa façade qui n’aurait pas été accordée si la cour n’avait été considérée comme publique, qu’en 2008 les époux [VV] et [O] ont payé pour faire installer une porte galvanisée pour faire échec à des déversements sauvages d’ordures dans ce recoin,

— que c’est à tort que le tribunal a déclaré M. [VV] recevable, alors qu’il a considéré que la nature de cet espace n’est pas clairement définie comme lui appartenant,

— que le tribunal a écarté le moyen tiré de la prescription de l’action en considérant, à tort, que l’action de M. [VV] s’analysait en une action en revendication non soumise à la prescription invoquée,

— l’action de M. [VV] s’analyse à la fois comme une action réelle immobilière en protection du droit en ce qui concerne l’action négatoire du droit de passage et de servitudes de vues, et en une action personnelle en ce qui concerne la demande de remise en état antérieur par suppression des ouvertures,

— M. [VV] ne justifie d’aucune demande en justice en suppression de la porte d’entrée et fenêtre dans les cinq ans, ou de négation du droit de passage dans les trente ans,

— le jugement du 9 septembre 1992 et l’arrêt du 23 juillet 1997 ne leur sont pas opposables et ne statuent nullement sur les servitudes de vues et de passage ou les droits respectifs des parties,

— les précédentes actions étaient possessoires pour réclamer la libération de la cour encombrée, et non de nature réelle,

— l’interruption est non avenue si la demande est définitivement rejetée, ce qui était le cas des demandes en justice de la SARL [VV] contre la SCI La Courbet,

— qu’ils établissent que l’accès à leur propriété se fait depuis 1971-1972 par la cour litigieuse et c’est le seul accès aux appartements,

— elle figure ainsi que les fenêtres sur le plan des lieux joint au permis de construire du 19 juin 1970 déposé par M. [K],

A titre subsidiaire sur les prescriptions acquisitives dont ils bénéficient,

— qu’il a été démontré que la porte et les fenêtres existent depuis le 2 février 1972, date de délivrance du certificat de conformité de sorte que la servitude est acquise depuis le 2 février 2002, par possession de trente ans,

— qu’en application de l’article 685 du code civil, l’assiette du passage leur est acquise par la possession utile et trentenaire,

— que le passage est l’accessoire nécessaire (indivisible) à la servitude de vues et de porte ci-dessus établies,

— qu’ils ont exercé un droit et non une simple faculté ou tolérance, reconnu par la SCI Immo 86,

— il est constamment jugé que même en cas d’autorisation d’ouverture révocable à première demande, la prescription acquisitive trentenaire joue avec pour point de départ l’édification de l’immeuble, (Cass 3ème civ 17.06.1992 n° 90-14434),

— que cette prescription acquisitive s’applique aux servitudes du fait de l’homme, qui sont continues et apparentes (servitudes de vue par une fenêtre par exemple) (Cass 3ème civ 8.03.2018 n° 16-11455),

Plus subsidiairement,

— qu’une privation de l’accès entrainerait un état d’enclave,

— que ce n’est pas une simple commodité, mais le seul accès à leur bien,

— qu’il ne s’agit pas d’une enclave qui résulterait du propre fait de celui qui la revendique, mais au contraire de M. [VV], comme relevé par l’expert M. [LL],

Sur la prescription des demandes indemnitaires de M. [VV],

— que l’action en indemnité est prescriptible selon l’article 685 du code civil,

— qu’il en est de même pour la jouissance perdue, qui n’est pas justifiée,

Sur leur demande de dommages et intérêts,

— que l’action de M. [VV] contre les nouveaux propriétaires est formée avec les mêmes éléments que ceux dont disposait la SARL [VV], condamnée pour procédure abusive selon arrêt du 9 janvier 2001,

— que la SARL [VV] n’a jamais engagé d’action en revendication nonobstant cet arrêt et a fait rédiger par un notaire un certificat le 21 mai 2001 en faisant fi de l’obstacle judiciaire et des contestations soulevées par ses voisins,

— que M. [VV], devenu propriétaire à titre personnel par attribution et réduction de capital le 3 mars 2003, a ensuite attendu quatorze ans (2017) pour revenir contester les droits de ses voisins et les travaux réalisés en 1971,

— que la mauvaise foi de M. [VV] est patente,

— que le temps passé à rétablir la vérité déformée par M. [VV] et le recours à un expert, a entraîné un coût financier qu’il serait injuste de laisser à leur charge,

— que dans ce contexte où ils ont été contraints de faire des sommations, il est incompréhensible qu’ils aient été condamnés à payer un article 700 de 800 euros par une ordonnance d’incident rendue par le juge de la mise en état de Draguignan.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 7 janvier 2025.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions des intimés comporte des demandes de « constater » et « dire et juger », qui ne constituent pas des prétentions, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur l’exception d’irrecevabilité de demande nouvelle

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n’est pas limitative.

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Les articles 565 et 566 du même code précisent que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent, ou si elles sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge.

Il est prétendu que la demande de M. et Mme [O] tendant à ce que soit prononcée l’incompétence du tribunal judiciaire, est nouvelle.

Or, il est observé qu’elle a été soumise au premier juge à travers la demande tendant à l’irrecevabilité de la prétention formée devant le juge civil alors que seul le juge administratif est compétent pour connaître du litige relatif à l’appartenance au domaine public.

M. [VV] sera donc débouté de cette exception d’irrecevabilité tirée du caractère nouveau de la demande tendant à ce qu’il soit statué sur la compétence de la juridiction judiciaire.

Sur la compétence de la juridiction judiciaire

M. et Mme [O] prétendent que la cour non cadastrée dépend du domaine public, ce qui impliquerait la compétence de la juridiction administrative, tandis qu’il est opposé que la commune de [Localité 20] n’a jamais eu de prétention sur cette cour.

Aux termes de l’article 49 du code de procédure civile, « Toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence connaît, même s’ils exigent l’interprétation d’un contrat, de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction.

Lorsque la solution d’un litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle ».

Les propriétés qui relèvent du domaine public des collectivités territoriales, de leurs établissements publics et de leurs groupements sont inaliénables et imprescriptibles, ainsi qu’il résulte des dispositions de l’article L. 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques.

Les articles L. 2111-1 et L. 2111-2 du même code énoncent que sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d’une personne publique est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public et que font également partie du domaine public les biens des personnes publiques qui, concourant à l’utilisation d’un bien appartenant au domaine public, en constituent un accessoire indissociable.

Il n’appartient qu’à la juridiction administrative de se prononcer sur l’existence, l’étendue et les limites du domaine public et, en cas de contestation sérieuse à ce sujet, le juge judiciaire doit surseoir à statuer jusqu’à ce que le juge administratif tranche la question préjudicielle de l’appartenance du bien au domaine public.

Il en ressort que la question préjudicielle ne s’impose pas en l’absence de difficulté sérieuse, soit parce qu’il est évident que le bien en cause est tombé dans le domaine public ou qu’à l’inverse, il est devenu la propriété d’une personne privée.

Sont versés aux débats :

— un certificat établi par la commune de [Localité 20] le 6 juin 1989, concernant cet espace délimité par les immeubles cadastrés AB [Cadastre 4], AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 6] et AB [Cadastre 7] et ayant accès à la [Adresse 17], aux termes duquel il n’est pas classé dans le domaine public communal,

— un document établi par l’inspecteur du centre des impôts fonciers de Draguignan daté du 27 décembre 1996, selon lequel l’espace de terrain compris entre les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] n’est pas cadastré et fait partie du domaine public cadastral,

— l’avis d’un expert privé missionné par M. et Mme [O], M. [ZS] [KF], qui se présente comme expert près la cour d’appel d’Aix-en-Provence en bâtiment, génie civil, travaux publics, VRD, industrie et environnement, daté du 11 mars 2019, selon lequel la cour est un renfoncement de la [Adresse 17] et par conséquent une continuité de l’espace public,

— un certificat administratif établi par la mairie de [Localité 20] du 8 juin 2022 selon lequel la parcelle AB [Cadastre 12] appartient à M. [VV] comme le confirme le relevé de propriété annexé, mentionnant cette parcelle pour 77 m²,

— un courrier de la mairie de [Localité 20] du 29 septembre 2023, adressé à M. [VV], dans lequel celle-ci explique sa décision de non-opposition à déclaration préalable du 31 mai 2023, concernant la construction d’un escalier en colimaçon dans la cour litigieuse, au regard du jugement du tribunal judiciaire de Draguignan appelé.

Il peut en être déduit que la commune de [Localité 20] elle-même, n’a jamais prétendu ni ne considère aujourd’hui que la cour litigieuse relève du domaine public de la commune, comme constituant un prolongement de la voie publique.

Cette cour n’est manifestement pas affectée à un usage public, ni à un service public, ni ne concourt à l’utilisation d’un bien appartenant au domaine public, si bien qu’aucune difficulté sérieuse n’existe quant à sa non-domanialité.

En l’absence de domanialité de la cour litigieuse, l’exception d’incompétence de la juridiction judiciaire doit être rejetée. Il sera ajouté au jugement sur ce point, puisque le premier juge ne l’a pas précisé dans le dispositif de la décision, bien qu’ayant nécessairement considéré qu’il était compétent pour statuer.

Sur les fins de non-recevoir

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Plusieurs fins de non-recevoir sous soulevées, tirées du défaut de qualité de propriétaire de la cour de M. [VV], de l’absence de mise en cause de la commune de [Localité 20], de la prescription.

Sur le défaut de qualité

L’alinéa 1er de l’article 30 du code de procédure civile dispose : « L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée ».

L’article 31 du code de procédure civile énonce quant à lui : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Ainsi et sauf lorsque l’action est attitrée, les deux conditions requises par l’article 31 du code de procédure civile, à savoir intérêt et qualité, se confondent.

L’intérêt à agir a pu être défini comme « la recherche d’un avantage personnel » ou encore comme « le profit, l’utilité ou l’avantage que l’action est susceptible de procurer au plaideur ». La personne a intérêt à agir si la demande formée est susceptible de modifier, en l’améliorant, sa condition juridique.

Pour agir, il faut pouvoir invoquer l’atteinte portée à un droit subjectif substantiel dont la revendication conditionne l’existence d’un intérêt. Mais l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de la demande, dans la mesure où il faut que la juridiction saisie puisse vérifier, au fond, l’existence de ce droit. Ainsi l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

S’agissant d’une irrecevabilité déduite d’un défaut de droit de propriété, il a été jugé que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès, (2e Civ., 18 octobre 2007, n° 06-19.677).

En l’espèce, l’action de M. [VV] est fondée sur le fait qu’il se prétend propriétaire de la cour litigieuse, ce qui est contesté par la partie adverse, qui passe par cette cour sur laquelle elle dispose d’ouvertures et de vues.

La cour étant saisie de la question de la propriété de la cour litigieuse, la qualité de propriétaire ne peut donc conditionner la recevabilité de l’action, si bien que ce moyen d’irrecevabilité ne peut prospérer.

Sur l’absence de mise en cause de la commune de [Localité 20]

Il ressort des développements ci-dessus que la commune de [Localité 20] n’a aucune prétention sur la cour litigieuse, dont elle a reconnu qu’elle ne relève pas du domaine public communal.

Ce moyen d’irrecevabilité ne peut donc pas prospérer.

Sur la prescription

Il est soutenu qu’il ne s’agit pas d’une action en revendication de propriété imprescriptible, mais d’une action en démolition des constructions et ouvertures sur la cour litigieuse, soumise à la prescription trentenaire (pour le passage et les vues créées, s’agissant de servitudes) et quinquennale (pour la création des portes et fenêtres).

Il a été relevé que l’action de M. [VV], tend au final à revendiquer la propriété de la cour, et sur ce fondement à obtenir la cessation du passage et des vues sur cette cour.

Ce moyen d’irrecevabilité ne peut donc pas prospérer.

Ainsi le jugement appelé sera confirmé en ce qu’il a déclaré M. [VV] recevable en son action.

Sur la revendication de la propriété de la cour par M. [VV]

M. [VV] se prévaut du fait que les limites de la parcelle AB n° [Cadastre 5] ont été modifiées et que le tribunal et la cour d’appel d’Aix-en-Provence ont admis la propriété de la SARL [VV], son auteur, sur cette cour comme faisant partie de la parcelle AB [Cadastre 12] (ex AB [Cadastre 5]).

Il est opposé que M. [VV] n’a pas de titre sur la cour, que la parcelle acquise par M. [VV] a une superficie de 42 m² et pas 77 m² telle que mentionnée pour la parcelle AB [Cadastre 12] délimitée selon les seules déclarations mensongères de la SCI Immo, et inopposables aux tiers.

Il est relevé que le titre de propriété de M. [VV] est l’acte notarié du 3 mars 2003 contenant réduction du capital social de la SARL [VV] dont il était associé, et attribution à son profit, de la parcelle AB [Cadastre 5] d’une contenance de 42 centiares décrite comme « un immeuble (') [Adresse 19], comprenant au rez-de-chaussée une salle de séjour et une cuisine, au premier étage, deux chambres, bureau, salle de bains, balcon, cour et débarras », étant précisé dans l’acte, que l’immeuble a fait l’objet d’un procès-verbal du cadastre n° [Cadastre 2], constatant que la parcelle AB [Cadastre 5] est devenue AB [Cadastre 12], publié au premier bureau des hypothèques de Draguignan le 10 août 2001, volume 2001P n° 11058.

La SARL [VV] avait acquis la même parcelle AB [Cadastre 5], sous la même superficie et désignation le 3 octobre 1992, de la SCI Immo 83, représentée par M. [N] [F] et M. [BH] [S], laquelle l’avait acquise de M. [UO], selon acte notarié du 27 avril 1987, sous la désignation suivante : « immeuble sis (') [Adresse 17] comprenant une cave élevée d’un petit appartement de deux pièces ( ) Ainsi que ledit immeuble, existe, s’étend et se poursuit avec toutes ses aisances et dépendances sans exception ni réserve ».

Le tribunal de grande instance de Draguignan, qui a statué par jugement du 9 septembre 1992, était saisi d’une demande d’expulsion de la cour par la SCI Immo 86 concernant en dernier lieu la SCI La Courbet qui y avait entreposé momentanément des meubles. Il a fait droit à cette demande d’expulsion en condamnant la SCI La Courbet à verser des dommages et intérêts de 30 000 francs.

Par arrêt du 23 juillet 1997, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, a réformé partiellement le jugement sur la condamnation au paiement de la somme de 30 000 francs et a dit n’y avoir lieu à dommages et intérêts, au motif que l’occupation de la cour a cessé.

Saisi d’une nouvelle demande d’expulsion de la cour par la SARL [VV], le tribunal de grande instance de Draguignan a par jugement du 6 mars 1998, débouté celle-ci de sa demande au motif qu’il lui appartient de justifier de sa propriété sur la cour litigieuse et de l’occupation sans titre de la SCI La Courbet et ce jugement a été confirmé par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 9 janvier 2001.

Il en ressort qu’en 1997 et en 2001, les juges n’ont été saisis que d’une action en expulsion de la cour, et pas d’une action en revendication de la propriété de la cour, comme le confirme la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 9 janvier 2001 par la motivation suivante : « la S.A.R.L. [VV] ne saurait, par le biais de cette procédure, faire statuer sur son droit de propriété sur la cour ; qu’il lui appartient si elle l’estime utile, d’exercer une action en revendication ».

Ainsi et contrairement à ce que M. [VV] allègue, aucune juridiction n’a encore statué sur la propriété de la cour, laquelle ne peut être établie que par titre ou à défaut de titre, par des actes de possession présentant les qualités requises par la loi, à savoir, continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire selon l’article 2261 du code civil.

Aujourd’hui, M. [VV] verse aux débats, les pièces suivantes :

— une demande de permis de construire une véranda déposée par M. et Mme [F] comportant l’avis favorable de la mairie du 17 août 1987, sur partie de l’emplacement d’une « terrasse » sur la cour litigieuse,

— un plan établi par le géomètre-expert [Y] [R], le 24 mai 1989 intitulé « [Adresse 19] Propriété de la SCI IMMO 86 Superficie : 77 m² Cadastre : Section AB n° [Cadastre 12] », faisant état de servitudes dont le fonds servant est : « cour de l’immeuble [Adresse 19] » et les fonds dominants :

— AB [Cadastre 7] : droit de vue

— AB [Cadastre 6] : droit de vue

— AB [Cadastre 4] : droit de vue et servitude pour le passage de canalisations,

— le document d’arpentage établi par [Y] [R] géomètre-expert le 5 juin 1989, portant le n° 2352A, comme étant certifié par les propriétaires soussignés (non déterminable), d’après un plan d’arpentage dressé le 24 mai 1989 par M. [Y] [R],

— un document à en-tête de la « PUBLICITE FONCIERE ET CONSERVATION CADASTRALE » intitulé « PROCES-VERBAL DE DELIMITATION » transmis au centre des impôts foncier de [Localité 14] portant le même n° 2352A, sur lequel figurent à côté du cachet du service, la date du 14 juin 1989 et le tampon de [Y] [R] géomètre-expert, précisant que le document est établi pour changement de limites de propriété, le propriétaire avant et après la modification restant la SCI Immo 83 ; on y trouve également la signature de l’inspecteur du 16 juin 1989, le cachet du centre des impôts foncier de [Localité 14] cellule encadrement « [H] [NO] contrôleur des Finances Publiques », ainsi qu’un tampon dateur du « 15 mai 2002 » au titre des « dates de l’application sur le plan minute de conservation », « après mise au point fiscale »,

— une attestation de Me [A], notaire à [Localité 13] (Gironde) du 21 mai 2001, qui a établi la nouvelle désignation cadastrale de l’immeuble acquis par la SARL [VV] de la SCI Immo 86 aux termes de l’acte du 3 octobre 1992, au vu du procès-verbal de délimitation contenant changement de limite de propriété de M. [V] [R] le 5 juin 1989, de l’extrait cadastral délivré par le centre des impôts fonciers de Draguignan du 10 octobre 2000, du certificat administratif délivré par la mairie de [Localité 20] du 6 juin 1989, du plan de la propriété établi par M. [V] [R] géomètre-expert, les originaux desdits actes déposés en même temps que le présent acte au premier bureau des hypothèques de Draguignan.

Il est observé qu’étonnamment, ni le document d’arpentage du 5 juin 1989, ni le plan d’arpentage du 24 mai 1989, ne sont visés dans l’acte de vente par la SCI Immo 86 à la SARL [VV] intervenu le 3 octobre 1992, qui porte toujours sur la parcelle AB [Cadastre 5] de 42 m², censée avoir été remplacée par la parcelle AB [Cadastre 12] de 77 m², selon le document d’arpentage du 5 juin 1989, transmis au service du cadastre le 14 juin 1989. On trouve le cachet du centre des impôts foncier de Draguignan cellule encadrement « [H] [NO] contrôleur des Finances Publiques » sur le plan d’arpentage du 24 mai 1989, le document d’arpentage du 5 juin 1989, le procès-verbal de délimitation transmis au centre des impôts foncier de Draguignan, le certificat du maire de [Localité 20] du 6 juin 1989, sans que soit précisée la date d’apposition de ce cachet.

On sait que la SCI Immo 86 tenait ses droits de M. [UO], qui avait recueilli la parcelle AB [Cadastre 5] de la succession de son père selon attestation immobilière du 7 février 1983, complétée le 27 avril 1987, soit le même jour que celui de l’acquisition de la SARL Immo 86 ; M. [UO] père l’avait recueillie le 23 janvier 1963 de son propre père, qui l’avait recueillie en tant que légataire universel selon testament olographe de son épouse décédée en 1941. Il est à nouveau fait référence au fait qu’une attestation immobilière concernant l’immeuble a été dressée aux termes d’un acte reçu par Me [M] le 27 avril 1987, dont une expédition a été publiée au premier bureau des hypothèques de Draguignan, le 23 juin 1987, volume 87P n° 5598. Il est ensuite rappelé s’agissant des renseignements d’urbanisme, que l’adresse de l’immeuble est le [Adresse 19], cadastré AB n° [Cadastre 5] pour 42 centiares.

Quant à la SCI La Courbet auteur des époux [O], elle tient ses droits d’un acte d’acquisition du 14 septembre 1989, qui a fait l’objet d’une attestation rectificative reçue par Me [FZ] le 8 mars 1990 publiée au premier bureau des hypothèques de Draguignan le 14 mars 1990 volume 90P n° 3152, sur l’immeuble objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété du 16 août 1973, de M. et Mme [E] ; ces derniers avaient acquis les lots de copropriété n° 1, 4, 5 et 6 selon acte du 16 août 1973 et les lots de copropriété n° 2 et 3 selon acte des 10 et 21 juin 1974, des consorts [K], dont l’auteur avait fait l’acquisition de M. [D], les 5 et 20 mars 1970, de l’entier immeuble décrit ainsi : « Un immeuble à usage de garage, élevé sur rez-de-chaussée de un étage, comprenant un garage au rez-de-chaussée et un grenier, sis dans l’enceinte de [Localité 20] (Var) [Adresse 18], portée à la matrice cadastrale rénovée de ladite commune section n° AB n° [Cadastre 7] pour une superficie de sol de soixante sept centiares ».

Les dispositions de ce dernier acte sont difficilement lisibles, mais on parvient à distinguer les mentions suivantes : « A ce sujet il est ici indiqué que dans l’acte reçu par Me [M], et qui sera ci-après analysé, les vingt neuf avril et seize mai mil neuf cent quatre vingt quatre, il est stipulé ce qui suit littéralement rapporté :

« Déclare l’acquéreur qu’il fait sienne toutes les servitudes actives et passives que l’immeuble peut avoir sur le passage (illisible) qui confronte au nord la (illisible) vendue, les vendeurs le subrogent dans tous leurs droits de vue et autres droits quelconques, mais sans aucune garantie, l’acquéreur fera valoir lesdits droits comme bon lui semblera mais à ses risques et périls sans aucun recours contre les vendeurs » ».

Le même acte contient un rappel de convention en ces termes : « Monsieur [K], acquéreur déclare avoir une parfaite connaissance des accords intervenus entre le vendeur et Monsieur [Z] [J] aux termes d’un acte sous seings privés en date à [Localité 20] du vingt neuf septembre mil neuf cent vingt sept, enregistré le dix neuf octobre suivant F° 69 n° 457, relativement aux possibilités de surélévation du mur mitoyen séparant leurs propriétés respectives. Il déclare faire son affaire personnelle des engagements et obligations résultant dudit acte, dispensant le notaire soussigné de les rapporter aux présentes ».

La demande de permis de construire déposée par [L] [K] en juin 1970, accordée le 11 février 1971, portait sur un immeuble à usage d’habitation de deux étages sur rez-de-chaussée, présenté sur deux façades : « rue » et « cour », comportant un accès depuis la cour litigieuse. Le certificat de conformité a été établi le 3 mars 1972, par le maire de [Localité 20].

[L] [K] acquéreur est décédé le 7 avril 1972 et son épouse et ses s’urs germaines ont établi un état descriptif de division de l’immeuble « sis à [Localité 20] (Var) [Adresse 17] élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, combles au-dessus figurant à la matrice cadastrale rénovée de ladite commune à la section AB sous le numéro [Cadastre 7] pour une superficie de sol de soixante sept centiares.

Confrontant dans son ensemble,

du Nord : [Adresse 17],

du Sud : [J],

de l’Est :

de l’Ouest : [G] ».

L’immeuble est divisé en six lots : lot n° 1 (magasin en rez-de-chaussée), n° 2 (appartement au premier étage), n° 3 (appartement au deuxième étage), n° 4 (combles), n° 5 (droit de surélévation), n° 6 (placard sur palier).

Sur le relevé de propriété établi en 2017, le lot n° 1 apparaît au [Adresse 21], tandis que les lots n° 2, 3, 4 et 5 apparaissent au [Adresse 19]. Quant à la parcelle cadastrée AB n° [Cadastre 12] de M. [VV], elle figure au [Adresse 8].

Le procès-verbal de constat d’huissier le plus ancien, date du 14 octobre 1987, établi à la requête de M. [E] déclarant être propriétaire au [Adresse 21], d’une maison qui comporte au Nord, un passage commun, qui a été amputé côté Est par une emprise constituée de panneaux en verre sur cadre aluminium, pour édifier une cuisine, ainsi que l’encombrement du passage. L’emprise constituée de panneaux de verre correspond à ce qui a été autorisé par le permis de construire accordé à M. et Mme [F] (SCI Immo 86) le 17 août 1987.

Il est produit par M. et Mme [O] une pièce n° 46 intitulée « Accord de Mr [F], SCI IMMO 86, pour le passage mitoyen sur la Cour classée en Domaine Public » : il s’agit en réalité de la page 3 d’un acte non déterminable quant à son objet et sa date, évoquant la vente d’un immeuble non déterminable, sur laquelle il a été ajouté manuscritement après le paragraphe « SERVITUDES D’URBANISMES ET AUTRES » relatant que le vendeur déclare qu’il n’a laissé acquérir ni conféré aucune servitude sur l’immeuble et qu’à sa connaissance il n’en existe pas d’autres que celles relatées à l’acte ou résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi et des textes réglementaires en général, du code de l’urbanisme, des règlements administratifs en vigueur et de la voirie, des énonciations des titres de propriété et autres actes y relatifs, notamment, la phrase suivante : « Passage mitoyen avec [F] ayant (deux mots difficilement déchiffrables) [Adresse 17] (il semble que ce passage d’après les indications cadastrales soit classée au Domaine Public ». Cette page comporte trois paraphes « DJ », « EC » et « CtC » (tel que déchiffré par la cour) que l’on retrouve sur l’acte notarié du 14 septembre 1989 de vente par [T] [E] et son épouse, à la SCI La Courbet représentée par son gérant « [L] [B] », laissant entendre que M. et Mme [E] étaient parties à cet acte, sans qu’il puisse être déduit l’existence d’un accord de « [F] », non signataire, étant observé d’ailleurs qu’un tel accord, s’il était établi, ne pourrait engager la SCI Immo 86, que s’il a été consenti par M. [F] en qualité de gérant de ladite société.

Il ressort de la confrontation de ces pièces qu’on ignore la description de la parcelle AB [Cadastre 5] avant 1941, ni celle de la parcelle AB [Cadastre 7] avant 1924 étant observé qu’en 1924, il était évoqué des servitudes sur le passage qui confronte au Nord, ce qui correspond manifestement à ce qui est désigné comme la cour litigieuse, s’agissant de servitudes de vue et autres droits quelconques.

En tout état de cause, la parcelle AB [Cadastre 5] acquise par la SCI Immo 86 le 27 avril 1987, avait une superficie de 42 m² et aucune explication n’est fournie sur les circonstances dans lesquelles le plan, puis le document d’arpentage de M. [Y] [R] géomètre-expert, ont été établis, en 1989, étant observé que les actes ci-dessus visés font référence à des modificatifs publiés, qui ne sont pas versés aux débats, à savoir :

— l’attestation immobilière complétée le 27 avril 1987 aux termes d’un acte reçu par Me [M] le 27 avril 1987, publiée au premier bureau des hypothèques de Draguignan, le 23 juin 1987, volume 87P n° 5598, concernant la parcelle AB [Cadastre 5],

— l’attestation rectificative reçue par Me [FZ] le 8 mars 1990 publiée au premier bureau des hypothèques de Draguignan le 14 mars 1990 volume 90P n° 3152, concernant la parcelle AB [Cadastre 7].

Il est relevé en outre, que le plan et le document d’arpentage de 1989, n’ont manifestement pas été publiés à la conservation des hypothèques, puisque au moment de la cession par la SCI Immo 86 à la SARL [VV] en 1992, c’est toujours la parcelle AB [Cadastre 5] d’une superficie de 42 m² qui est vendue, avec seulement une modification de sa description qui vise la cour, sans davantage de précision, alors que l’adjonction de la totalité de la cour telle que retracée dans le plan et le document d’arpentage de 1989 de M. [Y] [R] géomètre-expert, aboutit à une superficie augmentée substantiellement à 77 m².

Or, seule la publication à la conservation des hypothèques est de nature à garantir la propriété et pas la déclaration au service du cadastre, qui a essentiellement un intérêt fiscal.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient d’ordonner une mesure d’expertise aux fins de rechercher si les parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 5] (aujourd’hui cadastrée AB n° [Cadastre 12]) et AB n° [Cadastre 7] ont une origine commune et rechercher auprès du premier bureau des hypothèques de Draguignan les différentes publications concernant ces parcelles.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de M. [VV], qui revendique la propriété de la cour.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur les autres demandes portant sur l’indemnisation des préjudices allégués par M. [VV], la prescription acquisitive de servitudes de passage et de vues soutenue par M. et Mme [O], sur les dommages et intérêts fondés sur l’abus de procédure et les frais de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt mixte,

Déboute M. [X] [VV] de son exception d’irrecevabilité tirée du caractère nouveau de la demande tendant à ce qu’il soit statué sur la compétence de la juridiction judiciaire ;

Déboute M. [I] [O] et Mme [W] [C] épouse [O] de leur exception d’incompétence de la juridiction judiciaire ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré M. [X] [VV] recevable en son action ;

Avant dire droit sur le surplus,

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet pour y procéder :

[U] [P]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.63.83.06.56 Mél : [Courriel 15]

Avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux, se faire remettre tous documents utiles, au besoin par demande auprès du premier bureau des hypothèques de Draguignan,

— rechercher si les parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 5] (aujourd’hui cadastrée AB n° [Cadastre 12]) et AB n° [Cadastre 7] ont une origine commune,

— rechercher auprès du premier bureau des hypothèques de Draguignan les différentes publications concernant ces parcelles, notamment :

— la vente des 29 avril et 16 mai 1924 au profit de M. [D] concernant la parcelle AB n° [Cadastre 7],

— la convention du 29 septembre 1927 entre M. [D] et M. [J], enregistrée le 19 octobre 1927 sous les références F° 69 n° [Cadastre 9], concernant la parcelle AB n° [Cadastre 7],

— l’attestation immobilière complétée le 27 avril 1987 aux termes d’un acte reçu par Me [M] le 27 avril 1987, publiée au premier bureau des hypothèques de Draguignan, le 23 juin 1987, volume 87P n° 5598, concernant la parcelle AB [Cadastre 5],

— l’attestation rectificative reçue par Me [FZ] le 8 mars 1990 publiée au premier bureau des hypothèques de Draguignan le 14 mars 1990 volume 90P n° [Cadastre 3], concernant la parcelle AB [Cadastre 7],

— apporter tous les éléments essentiels à la résolution du litige ;

Fixe à la somme de 2 000 euros (deux mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par M. [X] [VV], au greffe de la cour (régie) dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, sans autre avis ;

Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le conseiller, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité. L’instance sera poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner ;

Dit que lors de la première réunion, ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au conseiller, la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

Dit que l’expert commis devra adresser aux parties un prérapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai de un mois ;

Dit que l’expert devra déposer au greffe rapport de ses opérations dans le délai de SIX MOIS à dater de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera copie à chacune des parties en cause ;

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente ;

Désigne le conseiller de la mise en état de la chambre 1-5 pour contrôler les opérations d’expertise ;

Réserve les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT