TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 SEPTEMBRE 2024

Chambre 1/Section 2

AFFAIRE : N° RG 21/09174 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VRGX

N° de MINUTE : 24/00644

Monsieur [V] [S]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par Maître Habiba TOURE de la SELARL T&M ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 153

DEMANDEUR

C/

Madame [G] [N]

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par M^e Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: BOB 69

DEFENDEUR

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Mai 2024, le Juge aux affaires familiales Madame Tiphaine SIMON assistée du greffier, Madame Sylvie PLOCUS, a entendu la plaidoirie.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, Juge, assistée de Madame Sylvie PLOCUS, greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [V] [S] et Mme [G] [N] se sont mariés le [Date mariage 2] 1978 au consulat d’Algérie à [Localité 14] (Seine-Saint-Denis). Ils n’ont pas signé de contrat de mariage.

Suivant acte authentique du 3 juin 1998, les époux ont acquis un terrain à bâtir sis à [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 3], sur lequel ils ont fait édifier un pavillon. L’adresse actuelle du bien est [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 12] et est désormais cadastré section A numéro [Cadastre 6].

Par ordonnance de non-conciliation en date du 15 juillet 2009, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance Bobigny (Seine-Saint-Denis) a notamment attribué à Mme [G] [N] la jouissance à titre de gratuit dans la limite d’an du logement situé [Adresse 5].

Par jugement du 9 février 2010, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bobigny (Seine-Saint-Denis) a notamment :

— prononcé le divorce des époux,

— commis, s’il y avait lieu à liquidation du régime matrimonial par notaire et à défaut d’accord des parties sur le choix de ce dernier, le président de la chambre interdépartementale des notaires de [Localité 18] avec faculté de délégation pour y procéder et pour adresser à la 7ème chambre du tribunal de grande instance de BOBIGNY (93), le cas échéant, un procès-verbal présentant un projet de compte liquidation et partage des droits respectifs des parties et exposant les difficultés soulevées.

Ce jugement a fait l’objet d’une signification par exploit d’huissier le 2 février 2011 et n’a fait l’objet d’aucun appel.

M. [V] [S] a quitté le domicile conjugal le 17 décembre 2012.

Depuis, il n’a pas été procédé au règlement amiable des intérêts patrimoniaux de M. [V] [S] et de Mme [G] [N].

C’est dans ce contexte que M. [V] [S] a, par acte d’huissier du 3 septembre 2021 fait assigner Mme [G] [N], devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Bobigny (Seine-Saint-Denis) aux fins notamment de voir ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties.

Suivant ordonnance du 30 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné une médiation.

M. [V] [S], d’une part, et Mme [G] [N] et leur fille commune, Mme [F] [S], d’autre part, ont signé le 9 février 2023 un protocole transactionnel.

Suivant message RPVA du 28 juin 2023, M. [V] [S] a indiqué que le protocole n’avait pas été exécuté dans les délais impartis. Le juge de la mise en état a invité la défenderesse à conclure.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2024, M. [V] [S] demande au tribunal, au visa de l’article L213-3 du Code de l’organisation Judiciaire, les anciens articles 267 et 267-1 du Code civil, les articles 840 du Code Civil, 1360, 1377 du Code de Procédure Civile, de :

— PRONONCER la caducité du Protocole transactionnel non exécuté du 9 février 2024 ;

— DIRE M. [V] [S] recevable et bien fondé en ses demandes ;

— ORDONNER le partage judiciaire de la communauté ayant existé entre M. [V] [S] et Mme [G] [N] ;

— FIXER à la somme de 227.800,00 €, sauf à parfaire, la somme due par Mme [G] [N] à l’indivision post-communautaire, compte arrêté au mois de février 2024 ;

— FIXER à la somme mensuelle de 1.700,00 € le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [G] [N] à l’indivision post-communautaire à compter du 17 décembre 2012, du fait de son occupation privative des lieux, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DIRE QUE M. [V] [S] bénéficie d’une créance sur l’indivision ;

— FIXER provisoirement à la somme de 113.900,00 € la créance détenue par M. [V] [S] dans l’indivision au titre de l’indemnité d’occupation due par Mme [G] [N], compte arrêté au mois de février 2024 ;

— FIXER provisoirement à la somme de 4.926,00 € la créance détenue par M. [V] [S] dans l’indivision au titre des taxes Foncières réglées en 2013 et 2014 ;

— FIXER provisoirement à la somme de 754,80 € la créance détenue par M. [V] [S] sur Mme [G] [N] au titre des frais de Notaire pour l’ouverture des opérations de liquidation et de sommation ;

— RENVOYER les parties devant la SCP COSSON BANCAREL MONTASSIER AMRAM GOUBERT ET [J] [O], Notaires, pour dresser l’acte constatant le partage conformément au dispositif du jugement à intervenir, ou à l’effet de procéder aux opérations de compte, liquidation partage sous la surveillance d’un juge du siège de la juridiction de céans chargé de faire rapport en cas de nouvelles difficultés ;

A DEFAUT,

— DIRE que M. le Président de la Chambre Interdépartementale des Notaires de [Localité 18] devra procéder à la désignation d’un Notaire par délégation pour procéder au partage ;

— DIRE que le Notaire commis devra dresser un projet d’état liquidatif dans les 6 mois suivant la vente du bien immobilier indivis sis [Adresse 7] cadastré Section A numéro [Cadastre 3], lieudit " [Adresse 10] » ;

PREALABLEMENT AUX OPERATIONS DE PARTAGE :

— ORDONNER LA VENTE PAR LICITATION, A L’AUDIENCE DES VENTES DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY, du bien immobilier indivis sis [Adresse 7] cadastré Section A numéro [Cadastre 3], lieudit "[Adresse 10] " pour une contenance de 431 m2 ;

— FIXER LA MISE A PRIX dudit bien immobilier indivis à la somme de 300.000,00 euros, (TROIS CENT MILLE EUROS) avec faculté, à défaut d’enchère, de baisser le prix d’un quart, puis d’un tiers, puis de la moitié du prix ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DEBOUTER Mme [G] [N] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER Mme [G] [N] à verser à M. [V] [S] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Mme [G] [N] aux entiers dépens comprenant les frais de médiation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 février 2024, Mme [G] [N] demande au tribunal, au visa des articles 1102 et 2044 et suivants du Code civil, de :

— Déclarer recevable et fondée Mme [G] [N] en ses demandes,

L’y recevant,

— Prendre acte de l’effet extinctif de la transaction conclue entre les parties,

— Déclarer irrecevables les demandes de M. [S] ayant fait l’objet de la transaction,

— Homologuer et donner force exécutoire aux stipulations de la transaction ayant arrêté :

* La vente du bien au prix de 340.000,00 €uros,

* La fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [N] à la somme de

20.000,00 €uros.

— Condamner M. [S] à verser à Mme [N] la somme de 4.000,00 €uros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Les condamner à tous les dépens.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 22 février 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2024 et mise en délibéré au 19 septembre 2024 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le protocole transactionnel

M. [V] [S] soutient que le protocole transactionnel ne peut lui être opposé à défaut d’avoir été exécuté. Il estime que les concessions acceptées par lui aux termes du protocole étaient subordonnées à la signature d’un compromis de vente portant sur le bien immobilier indivis sis à [Adresse 8] et [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 6], dans le délai de deux mois suivant la signature du protocole et à la signature de l’acte de vente dans le délai de trois mois suivant la signature du protocole. Or, il affirme que ces actes n’ont pas été signés. En conséquence, à défaut d’exécution du protocole, il estime pouvoir porter ses demandes devant le juge aux affaires familiales.

Se fondant sur les articles 2044 du code civil, 1103 du code civil, 2052 alinéa 1er du code civil, Mme [G] [N] estime que le tribunal doit prendre acte de l’effet extinctif de la transaction du 9 février 2023 et se dessaisir des demandes de M. [V] [S] ayant fait l’objet de la transaction comme étant irrecevables. Elle considère que le tribunal devra homologuer et donné force exécutoire aux stipulations de la transaction ayant arrêté la vente du bien au prix de 340.000 euros et la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 20.000 euros. Mme [G] [N] indique que Mme [F] [S] n’a pas pu obtenir de prêt afin de financer l’acquisition de la quote-part indivise de M. [V] [S] dans le bien immobilier indivis sis à [Adresse 8] et [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 6]. Elle affirme qu’elle reste disposée à appliquer l’accord convenu à savoir, la vente du bien au prix de 340.000 euros et la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 20.000 euros.

Sur ce,

1.1 Sur la recevabilité des demandes de M. [V] [S]

En application de l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Toutefois, la transaction, qui ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, ne peut être opposée par l’une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions.

Comme tout contrat synallagmatique, la transaction peut faire l’objet d’une résolution pour inexécution.

En l’espèce, il ressort de l’analyse du protocole transactionnel du 9 février 2023 signé entre, d’une part, M. [V] [S] et, d’autre part, Mme [G] [N] et Mme [F] [S], que ce protocole avait bien pour objet de transiger sur les demandes formulées par M. [V] [S] dans le cadre de la présente instance.

Toutefois, il ressort de l’article 1 dudit protocole que M. [V] [S] a consenti des concessions, notamment relatives au montant de l’indemnité due par Mme [G] [N] au titre de l’occupation du bien immobilier indivis et à la cession de ses droits indivis dans ce bien, sous réserve de la pleine en entière exécution du protocole par Mme [G] [N] et Mme [F] [S]. Le désistement d’instance et d’action de la présente affaire par M. [V] [S] était également conditionné à l’entière exécution du protocole par Mme [G] [N] et Mme [F] [S].

Or, parmi les engagements pris par Mme [F] [S] aux termes de l’article 3 du protocole transactionnel du 9 février 2023, figuraient la signature d’un compromis de vente portant sur la quote-part indivise de M. [V] [S] dans le bien immobilier indivis sis à [Adresse 8] et [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 6], et la régularisation de la vente, respectivement dans le délai de 2 et 3 mois de la signature dudit protocole. Mme [G] [N] ne conteste pas l’absence de signature de ces actes dans les délais impartis. Elle explique que sa fille n’a pas pu obtenir de financement afin de réaliser cette acquisition.

Ainsi, en application de l’article 4 du protocole transactionnel du 9 février 2023 et en raison de l’inexécution des engagements pris par Mme [G] [N] et Mme [F] [S], M. [V] [S] n’est plus tenu par les concessions stipulées aux termes de ce protocole et est en droit de poursuivre sa procédure à l’encontre de Mme [G] [N] introduite par assignation le 3 septembre 2021.

Mme [G] [N] ne peut donc imposer à M. [V] [S] les stipulations du protocole transactionnel du 9 février 2023 en raison de l’inexécution dudit protocole.

En conséquence, M. [V] [S] sera déclaré recevable en ses demandes.

1.2. Sur la caducité du protocole transactionnel

En application de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Aux termes de l’article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, en raison de l’impossibilité pour Mme [F] [S] d’obtenir un prêt en vue de financer l’acquisition de la quote-part du bien immobilier indivis sis à [Adresse 8], dont M. [V] [S] est propriétaire, la cause des engagements de M. [V] [S], pris aux termes du protocole transactionnel du 9 février 2023, a disparu, entrainant par voie de conséquence la caducité du protocole transactionnel du 9 février 2023.

En conséquence, la caducité du protocole transactionnel du 9 février 2023 sera prononcée.

1.3. Sur la demande d’homologation du protocole transactionnel du 9 février 2023

En application de l’article 1565 du code de procédure civile, l’accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.

En l’espèce, en raison de la caducité du protocole transactionnel du 9 février 2023, la demande d’homologation de Mme [G] [N], portant sur les stipulations du protocole transactionnel du 9 février 2023 ayant arrêté la vente du bien au prix de 340.000 euros et la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 20.000 euros, sera rejetée.

2. Sur la demande d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage

L’article 1476 du code civil dispose notamment que le partage de la communauté, pour tout ce qui concerne ses formes, le maintien de l’indivision et l’attribution préférentielle, la licitation des biens, les effets du partage, la garantie et les soultes, est soumis à toutes les règles qui sont établies au titre « Des successions » pour les partages entre cohéritiers.

Aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’article 840 du code civil expose que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le déterminer ou lorsque le partage n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

L’article 1361 du code de procédure civile indique que le tribunal ordonne le partage s’il peut y avoir lieu (…) Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage.

Selon l’article 1360 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

L’article 1364 du code de procédure civile indique que si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

En l’espèce, M. [V] [S] produit des correspondances émanant des parties et de leurs conseils justifiant que des diligences ont été entreprises depuis 2013 en vue de parvenir à un partage amiable dont le règlement n’a pas pu aboutir. En outre, le protocole transactionnel du 9 février 2023 n’a pas été exécuté.

Il ressort des écritures des parties que l’indivision est composée du bien immobilier sis à [Adresse 8] et [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 6].

Ainsi, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux ayant existé entre les parties.

En raison de la complexité des opérations liée au conflit existant entre les parties et à la composition du patrimoine indivis comprenant notamment un bien soumis à publicité foncière, il y a lieu de désigner un notaire et de commettre un juge pour surveiller ces opérations.

A défaut d’accord des parties sur le nom du notaire à désigner, Maître [B] [Y], Notaire à [Localité 15] [Adresse 4] (tel : [XXXXXXXX01], [Courriel 13]), sera désigné pour y procéder.

Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, et les droits des parties, ainsi que la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

Il est rappelé que le notaire dispose de la faculté d’interroger le FICOBA et le FICOVIE, sans que le secret professionnel puisse lui être opposé.

A cette fin, il appartient au notaire de se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte au titre des loyers, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

En effet, chaque indivisaire peut être créancier de la masse au titre d’impenses qu’il a faites, de frais divers qu’il a acquittés, de la rémunération de sa gestion ou de ses travaux personnels comme débiteur de cette masse au titre d’une indemnité d’occupation, des pertes ou détériorations qu’un bien indivis aurait subi par sa faute, de la perception de fonds indivis qu’il n’aurait pas remis à l’indivision ou prélevés dans la caisse de celle-ci ou encore d’une avance en capital.

Si un désaccord subsiste après soumission de son projet d’état liquidatif, le notaire établira un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, qu’il transmettra accompagné de son projet d’état liquidatif au juge commis lequel fera rapport au tribunal des points de désaccord subsistants, le cas échéant, après une tentative de conciliation devant le juge commis.

Le notaire commis peut en application de l’article 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis.

Aux termes de l’article R. 444-61 du code de commerce, le notaire doit être, préalablement à la signature de l’acte, intégralement provisionné du montant de ses émoluments, des frais et des débours et à défaut, il ne peut commencer sa mission.

3. Sur la demande de licitation de l’immeuble indivis

Se fondant sur l’article 1377 du code de procédure civile, M. [V] [S] soutient que le bien immobilier indivis sis à [Adresse 8] et [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 6], ne peut être facilement partagé et ne peut être attribué à aucun des indivisaires au motif qu’ils n’ont pas les moyens de régler une soulte. Il estime la valeur vénale du bien immobilier indivis entre 360.000 euros et 380.000 euros et sollicite une mise à prix de 300.000 euros avec faculté, à défaut d’enchère, de baisse d’un quart, puis d’un tiers, puis de la moitié du prix.

Mme [G] [N] ne forme aucune observation sur la demande de licitation.

Sur ce,

En application de l’article 841 du code civil, la licitation des immeubles dépendant de l’indivision peut être ordonnée par le tribunal.

L’article 1361 du code de procédure civile dispose que le juge ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions de l’article 1378 du code de procédure civile sont réunies.

Aux termes de l’article 1377 du Code de procédure civile, le Tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’articles 1272 alinéa 1er du code de procédure civile, les enchères sont reçues soit par un notaire commis à cet effet par le tribunal judiciaire, soit à l’audience des criées par un juge désigné par ce tribunal.

En application de l’article 1273 du code de procédure civile, le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Le tribunal peut préciser qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu’il fixe.

La valeur de mise à prix, qui n’est pas un prix de vente mais une valeur d’appel, doit être suffisamment attractive pour éviter la désertion des enchères. Elle ne peut dépasser le tiers ou la moitié de la valeur vénale.

Aux termes de l’article 1274 du code de procédure civile, le tribunal fixe les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation du bien.

En l’espèce, la maison d’habitation indivise constituant une seule unité d’habitation n’est pas facilement partageable en nature et aucune des parties ne demande l’attribution du bien et ne semble, en tout état de cause, être en mesure de financer la soulte qui en résulterait.

Au regard du conflit persistant entre les parties depuis plus de 10 ans et de la volonté de Mme [G] [N] de se maintenir dans les lieux depuis toutes ces années, il semble peu probable que les parties puissent s’entendre sur les modalités d’une vente amiable.

Par suite, il convient d’ordonner la vente par adjudication du bien immobilier indivis sis à [Adresse 8] et [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 6], afin de permettre aux parties de sortir de l’indivision.

M. [V] [S] a fourni un avis de valeur établi le 18 juin 2022 par l’agence immobilière " [17] " estimant le bien immobilier indivis entre 360.000 euros et 380.000 euros.

La mise à prix sollicitée par M. [V] [S] est de 300.000 euros.

Il convient, dans l’intérêt des parties, de baisser la mise à prix proposée.

La valeur de mise à prix, qui n’est pas un prix de vente mais une valeur d’appel, doit être suffisamment attractive pour éviter la désertion des enchères. Il est opportun qu’elle ne dépasse pas le tiers ou la moitié de la valeur vénale.

En conséquence, la mise à prix du bien immobilier indivis sera fixé à 180.000 euros.

Afin d’assurer la vente au meilleur prix, les enchères seront reçues à l’audience des criées du tribunal judiciaire de BOBIGNY (93) auquel il sera donné commission rogatoire à cette fin, le bien étant situé à [Localité 12].

Ainsi, il sera procédé à la vente aux enchères des biens à l’audience des ventes du tribunal précité, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence des autres parties, ou celles-ci dûment appelées, selon les modalités précisées au dispositif.

4. Sur l’indemnité d’occupation

M. [V] [S] reconnait qu’il n’habite plus dans le bien immobilier indivis sis à [Adresse 8] et [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 6], depuis le 17 décembre 2012 et qu’en conséquence Mme [G] [N] en a la jouissance privative à compter de cette date. Il estime que la valeur locative du bien se situe entre 1.600 euros et 1.800 euros, de sorte qu’elle peut être estimée à 1.700 euros.

Mme [G] [N] reconnait que M. [V] [S] n’habite plus dans le domicile conjugal depuis le 17 décembre 2012.

Sur ce,

Selon l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

L’indemnité d’occupation due par un indivisaire doit être assimilée à un revenu accroissant à l’indivision ; elle a pour objet de compenser l’impossibilité pour les autres indivisaires de bénéficier des fruits et revenus du bien indivis du fait de son occupation privative par l’un des indivisaires. Elle est donc due à l’indivision.

L’évaluation de l’indemnité d’occupation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce,

Il n’est pas contesté que Mme [G] [N] occupe privativement le bien immobilier indivis sis à [Adresse 8] et [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 6], dans lequel elle est domiciliée dans le cadre de la présente procédure et qu’elle l’occupe de façon privative depuis le départ de M. [V] [S] le 17 décembre 2012.

Une indemnité d’occupation est dès lors due par Mme [G] [N] à l’indivision à compter du 17 décembre 2012 et jusqu’au partage ou jusqu’à complète libération des lieux.

M. [V] [S] produit une évaluation effectuée le 17 juin 2022 par l’agence immobilière " [17] " estimant la valeur locative du bien immobilier indivis entre 1.600 euros et 1.800 euros.

Par ailleurs, M. [V] [S] a fourni un avis de valeur établi le 18 juin 2022 par l’agence immobilière " [17] " estimant le bien immobilier indivis entre 360.000 euros et 380.000 euros. Il est d’usage de considérer que la valeur locative annuelle d’un bien immobilier est égale à 5 % de la valeur vénale du bien, soit sur une base de 360.000 euros, en l’espèce environ 1.500 euros par mois.

Au regard de ces éléments, la valeur locative retenue pour le bien immobilier indivis sera de 1.500 euros par mois.

Il convient toutefois d’appliquer un abattement de 20 % en raison de la précarité de l’occupation, l’occupante ne disposant pas des garanties qu’offrirait un bail.

Il convient donc de retenir une indemnité mensuelle de 1.200 par mois.

Mme [G] [N] sera en conséquence déclarée redevable envers l’indivision existant entre les parties d’une indemnité d’un montant mensuel de 1.200 euros au titre de l’occupation privative du bien immobilier indivis sis à [Adresse 8] et [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 6], à compter du 17 décembre 2012 et jusqu’au partage ou jusqu’à complète libération des lieux.

Pour la période allant du 17 décembre 2012 jusqu’au mois de février 2024 (inclus), il y a lieu de fixer l’indemnité de la façon suivante : 16 jours (619 euros) + 11 ans (158.400 euros) + 2 mois (2.400 euros) = 161.419 euros.

L’indemnité d’occupation, qui a pour objet de réparer le préjudice causé à l’indivision par la jouissance privative d’un coïndivisaire et qui est assimilée aux fruits et revenus de l’indivision, est due à l’indivision, à laquelle elle doit nécessairement être versée en intégralité, et non aux autres indivisaires. Elle doit entrer dans la masse active partageable. Chaque indivisaire, même le débiteur de cette indemnité, a la possibilité de récupérer sa part lors du partage de l’indivision.

En conséquence, l’indemnité d’occupation due par Mme [G] [N] constitue une dette envers l’indivision assimilée à des fruits et revenus de l’indivision, laquelle sera incluse dans la masse active de l’indivision lors du partage. Il n’y a donc pas lieu à fixer une créance détenue à ce titre par M. [V] [S] à l’encontre de l’indivision.

5. Sur les créances revendiquées par M. [V] [S]

M. [V] [S] affirme avoir payé seul, pour le compte de l’indivision, les taxes foncières pour les années 2013 et 2014. Par ailleurs, il a réglé seul la somme de 1.200 euros à titre de provision sur les honoraires du notaire et la somme de 154,80 euros au titre des frais de sommation devant notaire. Il estime que la provision doit être supportée par les parties à hauteur de moitié chacun. En revanche, il estime que les frais de sommation doivent être totalement mis à la charge de Mme [G] [N].

Sur ce,

Selon l’art. 815-13 du code civil, « Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. »

Les dépenses doivent concerner un bien indivis et avoir été financées sur les deniers personnels d’un indivisaire.

Les dépenses d’entretien ne sont pas considérées, en tant que telles, comme nécessaires à la conservation d’un bien indivis et ne peuvent donner lieu, en principe, à une indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil, sauf si elles s’avéreraient, en outre, nécessaires à la conservation du bien indivis.

Les dépenses relatives aux taxes foncières, taxes d’habitation, remboursement de prêt, assurances et charges de copropriété constituent des dépenses de conservation juridique du bien, ouvrant droit à indemnité sur le fondement de ce texte. Toutefois, seule la quote-part des charges de copropriété qui ne sont pas relatives à l’occupation privative et personnelle d’un indivisaire doivent figurer au passif de l’indivision.

En l’espèce, M. [V] [S] ne produit pas l’ensemble des pièces permettant de déterminer les éventuelles créances à son profit, notamment les justificatifs du paiement des taxes foncières 2013 et 2014. En outre, le relevé du compte ouvert en l’étude de Maître [J] [O], annexé au procès-verbal de carence du 5 novembre 2018, mentionnant un solde créditeur, est trop ancien et doit être actualisé.

En conséquence, dans l’intérêt du bon déroulement des opérations de partage, le juge aux affaires familiales renverra les parties devant le notaire commis afin de permettre l’instruction des demandes de M. [V] [S] visant à fixer les créances à son profit au titre du paiement des taxes foncières pour les années 2013 et 2014, de la somme de 1.200 euros versée à titre de provision à Maître [J] [O] et de la somme de 154,80 euros au titre des frais de sommation de Mme [G] [N] du 23 octobre 2018.

6. Sur les autres demandes et les dépens

. Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, il ne sera pas statué sur les demandes aux fins de voir « dire », « constater », « juger », qui ne constituent pas des prétentions.

. L’équité justifie d’accorder à M. [V] [S], compte tenu notamment de la résistance de Mme [G] [N] à régler amiablement la liquidation des intérêts patrimoniaux du couple, la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, au paiement desquelles sera tenue Mme [G] [N].

La demande de paiement de Mme [G] [N] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

. Les dépens seront employés en frais généraux de partage ce qui ne permet pas leur distraction au profit des avocats. Les dépens seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision.

. En application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge aux affaires familiales, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mis à disposition au greffe en premier ressort ;

I/ Déclare M. [V] [S] recevable en ses demandes ;

Prononce la caducité du protocole transactionnel du 9 février 2023 ;

Déboute Mme [G] [N] de sa demande d’homologation portant sur les stipulations du protocole transactionnel du 9 février 2023 ayant arrêté la vente du bien au prix de 340.000 euros et la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 20.000 euros ;

Ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de M. [V] [S] et Mme [G] [N] ;

Désigne, pour y procéder, Maître [B] [Y], Notaire à [Localité 15] [Adresse 4] (tel : [XXXXXXXX01], [Courriel 13]), ou tout autre notaire de l’étude en cas d’indisponibilité ;

Fixe à 1.200 euros par mois l’indemnité due par Mme [G] [N] envers l’indivision existant entre les parties au titre de l’occupation privative du bien immobilier indivis sis à [Adresse 8] et [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 6], à compter du 17 décembre 2012 et jusqu’au partage ou jusqu’à complète libération des lieux ;

Fixe à 161.419 euros l’indemnité due par Mme [G] [N] envers l’indivision existant entre les parties, au titre de l’occupation privative du bien immobilier indivis sis à [Adresse 8] et [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 6], à compter du 17 décembre 2012 et jusqu’au mois de février 2024 inclus ;

Renvoie les parties devant le notaire commis afin de permettre l’instruction des demandes de M. [V] [S] visant à fixer les créances à son profit au titre du paiement des taxes foncières pour les années 2013 et 2014, de la somme de 1.200 euros versée à titre de provision à Maître [J] [O] et de la somme de 154,80 euros au titre des frais de sommation de Mme [G] [N] du 23 octobre 2018 ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise au notaire désigné qui, en cas d’indisponibilité, fera informer sans délai le juge commis de l’identité du notaire de l’étude procédant à la mission ;

Désigne tout magistrat de la chambre 1 section 2 en qualité de juge commis pour surveiller le déroulement de ces opérations ;

Rappelle que le notaire est désigné à titre personnel et qu’en cas d’empêchement d’agir personnellement, son remplacement doit être demandé au juge commis pour surveiller les opérations ;

Rappelle qu’en cas d’empêchement, le notaire et le magistrat commis pourront être remplacés par simple ordonnance rendue sur requête ;

II/ Préalablement au partage et pour y parvenir :

Ordonne, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de BOBIGNY (93) du bien immobilier indivis sis à [Adresse 8] et [Adresse 10], cadastré section A numéro [Cadastre 6] (anciennement cadastré section A numéro [Cadastre 3]) ;

Rappelle que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ;

Fixe la mise à prix à cent quatre-vingt mille euros (180.000,00 euros) ;

Dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation ;

Dit qu’il lui appartiendra de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales, et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R 322-31 et R 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise tout copartageant intéressé à faire visiter par l’huissier de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires ;

Autorise tout copartageant intéressé à faire procéder par l’huissier de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

Dit que l’huissier pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

Dit qu’il en sera référé au Juge commis au partage en cas de difficultés ;

Désigne Maître [B] [Y], Notaire à [Localité 15] [Adresse 4] (tel : [XXXXXXXX01], [Courriel 13]), en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ;

Rappelle que les parties peuvent à tout moment de la procédure convenir d’une vente de gré à gré;

IV/ Rappelle que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Enjoint d’ores et déjà aux parties d’apporter, dès le premier rendez-vous auprès du notaire, les pièces suivantes :

— la signification de la décision ;

— le certificat de non appel ;

— le livret de famille,

— le contrat de mariage (le cas échéant),

— les actes notariés de propriété pour les immeubles ;

— les comptes de gestion locative le cas échéant ;

— les actes et tout document relatif aux donations et successions ;

— la liste de leurs comptes et avoirs financiers avec leur domiciliation ;

— les contrats d’assurance-vie (le cas échéant) ;

— les cartes grises des véhicules ;

— les tableaux d’amortissement des prêts immobiliers et mobiliers ;

— une liste des crédits en cours ;

— les statuts de sociétés (le cas échéant) avec nom et adresse de l’expert-comptable ;

— toutes pièces justificatives des créances ou récompenses invoquées ;

Dit que sous réserve des points déjà tranchés, les parties justifieront auprès du notaire de leurs créances à inscrire au compte de l’indivision ou des créances entre elles ;

Dit que conformément à l’article R444-61 du code de commerce, les parties devront verser directement entre les mains du notaire et dès le premier rendez-vous fixé, une provision à valoir sur les émoluments frais et débours sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Rappelle que les parties peuvent à tout moment abandonner les voies judiciaires et procéder au partage à l’amiable,

V/ Renvoie l’affaire à l’audience du juge commis du 12 décembre 2024 pour justification du versement des émoluments du notaire et point sur l’état d’avancement des opérations ordonnées;

Invite les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, puis aux dates de renvoi qui seront arrêtées, de l’état d’avancement des opérations ;

Dit que cette information sera faite :

— pour les parties représentées par un avocat, par RPVA ;

— à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné ou le président de la chambre des notaires, par courrier électronique à l’adresse "[Courriel 16]" ;

Rappelle qu’à défaut pour les parties d’accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l’affaire sera supprimée du rang des affaires en cours ;

VI/ Condamne Mme [G] [N] à payer à M. [V] [S] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [G] [N] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage et dit qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision ;

Rappelle que les modalités de cet emploi sont incompatibles avec la distraction des dépens au profit du conseil de l’une ou l’autre des parties ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi JUGÉ et PRONONCÉ, par mise à disposition au greffe, conformément aux articles 450 et 456 du code de procédure civile, le 19 Septembre 2024, la minute étant signée par Tiphaine SIMON, Juge aux affaires familiales, et Sylvie PLOCUS, greffier:

LE GREFFIER, LE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES,

Sylvie PLOCUS Tiphaine SIMON