COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de BOBIGNY

AFFAIRE N° RG 19/13167 – N° Portalis DB3S-W-B7D-TYYN

N° de MINUTE : 25/01058

Chambre 5/Section 1

JUGEMENT COLLEGIALE DU 09 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR

S.A.R.L. COCOSUN

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0521

C/

DEFENDEURS

Monsieur [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Aude LASSERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 671

S.A.R.L. CABINET LOUIS PORCHERET

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1155

Maître [N] [L]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Aude LASSERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 671

Madame [S] [H] épouse [L]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Aude LASSERRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 671

SOCIETE DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (SOREQA),

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0470

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente

Assesseurs : M. Michaël MARTINEZ, Juge

Madame Mechtilde CARLIER, Juge

Assistés aux débats de : Sakina HAFFOU, Greffier

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 20 Mai 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THINAT, présidente de la formation de jugement, et M. Michaël MARTINEZ et Madame Mechtilde CARLIER, juges, assistées de M^me Sakina HAFFOU, greffier.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffière, présente lors du prononcé.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 07 décembre 1984, Monsieur [W] [P] et Madame [D] [P] ont consenti à la SARL TRANSATLANTIC un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] (93) et ce, pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er décembre 1984 pour venir à expiration le 30 novembre 1993, moyennant un loyer annuel de 60.000 francs payable en douze termes égaux et d’avance. La destination des lieux autorise l’exercice de tout commerce sauf restauration ou activités créant de graves nuisances, le local sur cour étant à usage de dépôt.

Par acte du 10 septembre 1987, la société TRANSATLANTIC a vendu son fonds de commerce exploité [Adresse 1] à [Localité 14] (93) à la société COCOSOLDES, devenue la SARL COCOSUN.

Le bail du 7 décembre 1984 a été renouvelé par acte sous seing privé du 10 juillet 1995, pour une nouvelle durée de 9 ans commençant à courir le 1er décembre 1993 pour se terminer le 30 novembre 2002 et ce, moyennant un loyer annuel de 74.962 francs hors taxes et hors charges payable en douze termes égaux et d’avance.

Monsieur [W] [P] et Madame [D] [P] sont décédés et ont laissé pour héritiers Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] (ci-après les consorts [L]). Par acte du 27 janvier 2003, ils ont consenti à la société COCOSUN le renouvellement du bail, pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er décembre 2002 pour se terminer le 30 novembre 2011 et ce, moyennant un loyer annuel de 12.900 euros payables en douze termes mensuels égaux et d’avance.

Suivant acte extrajudiciaire du 27 juillet 2011, les bailleurs ont donné congé à la société COCOSUN avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné de 32.000 euros. Suivant protocole transactionnel non daté, les consorts [L] et la société COCOSUN ont renouvelé le bail commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2012 pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant un loyer de 22.000 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement et d’avance. Ce protocole d’accord a été homologué par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Bobigny le 2 octobre 2013.

Par acte extrajudiciaire du 19 juillet 2016, les consorts [L] ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la société COCOSUN aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 4.054,66 euros en principal au titre d’un « correspondant à 2 mensualités échues de loyers et charges » ainsi qu’une sommation de faire visant ladite clause résolutoire et aux termes de laquelle le preneur s’est vu imposer, dans le délai d’un mois, de changer le store sur rue du magasin, d’enlever tout ce qui encombre la cour commune et de laisser celle-ci nette de toute occupation par quelque objet que ce soit ainsi que d’exploiter son activité en respect des clauses du bail et stopper toutes nuisances, notamment d’ordre olfactif, d’encombrements et sonores, spécialement la nuit et ce, dans le délai d’un mois.

Par acte extrajudiciaire du 21 mars 2017, les bailleurs ont assigné la société COCOSUN devant le président du tribunal de grande instance de Bobigny statuant en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail, expulser le preneur et le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi que d’une somme de 13.118,97 euros au titre des loyers impayés.

Par ordonnance du 27 octobre 2017, le juge des référés du tribunal de céans a déclaré acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial mais en a suspendu les effets. Il a condamné la société COCOSUN au paiement de la somme de 3.752,31 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 septembre 2017. Cette ordonnance a été signifiée à la société COCOSUN le 16 novembre 2017.

Par acte extrajudiciaire du 25 septembre 2018, les consorts [L] ont fait signifier à la société COCOSUN la notification de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du non respect des termes de l’ordonnance de référé du 27 octobre 2017, le preneur étant redevable de la somme de 5.765,93 euros, et lui ont intimé l’obligation de quitter les lieux dans le délai d’un mois à compter de cette signification.

Par acte extrajudiciaire du 6 décembre 2018, la société COCOSUN a assigné les consorts [L] devant le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir dire et juger qu’elle a respecté les dispositions de l’ordonnance du 27 octobre 2017 et de voir dire en conséquence sans effet la notification d’acquisition de la clause résolutoire signifiée le 25 septembre 2018.

Par jugement du 4 juin 2019, le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Bobigny a débouté la société COCOSUN de sa demande tendant à voir déclarer de nul effet le commandement du 25 septembre 2018 mais lui a accordé un délai de 24 mois pour se maintenir dans les lieux, sous réserve du paiement à échéance de l’indemnité d’occupation. La société COCOSUN a interjeté appel de ce jugement. Par un arrêt du 16 janvier 2020, la cour d’appel de Paris l’a confirmé en toutes ses dispositions. Par un arrêt du 30 juin 2021, la cour de cassation a rejeté, sur le fondement de l’article 1014 alinéa 1 du code de procédure civile, le pourvoi formé par la société COCOSUN.

Par acte extrajudiciaire du 14 novembre 2019, la société COCOSUN a assigné les consorts [L] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins, notamment, de voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 19 juillet 2016, de voir constater que les causes de celui-ci ont été réglées par la société COCOSUN dans le délai d’un mois imparti et que, par conséquent, la clause résolutoire n’a pu produire ses effets et que le bail commercial est toujours en cours, de voir dire que les provisions sur charges acquittées par le preneur au titre des années 2002 à 2013 incluses sont devenues sans cause en l’absence de toute régularisation, de voir condamner les bailleurs au paiement de la somme de 20.608 euros au titre de la répétition de l’indu en découlant ainsi qu’à la somme de 25.026 euros au titre de la répétition de l’indu à l’égard des charges de 2014 à 2018, compte tenu de la facturation de charges indues et à la somme de 2.011,38 euros au titre de la répétition de l’indue à l’égard de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères acquittée par erreur par le preneur.

Les consorts [L] ont assigné en intervention forcée le cabinet LOUIS PORCHERET dans la présente instance, au titre du mandat de gestion qu’ils lui avaient confié à l’égard de leur immeuble et ce, afin qu’il soit condamné à les garantir de toutes condamnations. Le cabinet LOUIS PORCHERET a appelé en garantie Monsieur [N] [L], conseil de Monsieur [J] [L] et de Madame [S] [L] née [H] lors de la procédure de référé engagée par assignation du 21 mars 2017.

Parallèlement la ville de [Localité 13] (93), la communauté d’agglomération Est Ensemble et la SOREQA ont engagé un programme d’aménagement de la « [Adresse 16] » sur la commune de [Localité 13] (93) et ont signé une convention tripartite le 20 mars 2014 aux fins de renforcer le droit de préemption urbain et le déléguer à la SOREQA dans le périmètre retenu, comportant notamment le secteur « [Adresse 15] » où se trouve l’immeuble du [Adresse 1]. Le préfet de Seine-Saint-Denis a déclaré d’utilité publique l’acquisition à l’amiable ou par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à la réalisation du projet d’aménagement du secteur « [Adresse 15] » de la [Adresse 16]. C’est dans ce contexte que la SOREQA a été amenée à acquérir l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13] (93). Une ordonnance d’expropriation a ainsi été rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 30 septembre 2021 et signifiée à Monsieur [J] [L] et à Madame [S] [L] née [H]. Un protocole d’accord sur l’indemnité de dépossession foncière a été signé le 21 mars 2022 par les consorts [L] et contresigné le 5 avril 2022 par la SOREQA. Cet accord a été formalisé auprès de l’étude notariale 14 Pyramides Notaires le 12 mai 2022.

Par acte extrajudiciaire du 27 juillet 2023, la société COCOSUN a assigné en intervention forcée la société SOREQA dans la présente instance afin de lui rendre commun et opposable le jugement à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 décembre 2024, la société COCOSUN a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Juger recevable et bien fondée la société COCOCUN en l’ensemble de ses demandes et conséquence déclarer mal fondés Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] en leur demande d’irrecevabilité dirigée à l’encontre de la société COCOSUN ;

Juger irrecevables Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] en leurs demandes reconventionnelles, en acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur le commandement du 19 juillet 2016 d’avoir à respecter la clause du bail relative à l’obligation d’entretien du preneur et subsidiairement en résiliation judiciaire du bail ;

Rappeler que l’ordonnance de référé du 27 octobre 2017 n’a pas autorité de la chose jugée au principal ;

EN CONSEQUENCE :

Prononcer la nullité du commandement susvisé ;

Subsidiairement, constater que les causes dudit commandement ont été réglées par la société COCOSUN dans le délai d’un mois imparti ;

Juger, en conséquence, que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets et que le bail commercial homologué suivant jugement du 2 octobre 2013 était toujours en cours jusqu’au moment du prononcé de l’ordonnance d’expropriation en date du 30 septembre 2021 ;

Juger que les provisions sur charges acquittées par la société COCOSUN au titre des années 2002 à 2013 incluse sont devenues sans cause, en l’absence de régularisation des charges effectuées par les bailleurs ou son mandataire professionnel ;

Condamner dès lors solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [S] [H] épouse [L] à payer à la société COCOCUN la somme de 20.608 € au titre de la répétition de l’indu pour la période allant du 01/01/2002 au 31/03/2012 ;

Juger que les charges qui ont été réclamées à la société COCOSUN au titre de la régularisation des charges des années 2013 à 2021 incluse (pour la période allant du01/04/2012 au 31/12/2021), font apparaître une facturation de charges habitations indues car non contractuellement récupérables sur la société COCOSUN qui les a donc acquittées par erreur ;

Condamner, en conséquence, solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [S] [H] épouse [L] à payer à la société COCOSUN la somme totale de 37.225,03 € au titre de la répétition de l’indu pour la période allant du 01/04/2012 au 31/12/2021, détaillée comme suit :celle de 2.208 € pour l’exercice 2013, celle de 11.049,34 € pour les exercices 2014 et 2015,celle de 13.976,95 € pour les exercices 2016 à 2018, celle de 3.635,94 € pour l’exercice 2019et celle de 6.354,80 € pour les exercices 2020 et 2021 ;

Juger que les provisions sur charges acquittées par la société COCOSUN pour la période allant du mois de janvier 2022 au mois de mai 2022 inclus, sont devenues sans cause, en l’absence de régularisation des charges effectuée par les consorts [L] ;

Condamner dès lors solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [S] [H] épouse [L] à payer à la société COCOCUN la somme de 1.350 € au titre de la répétition de l’indu s’appliquant à l’exercice 2022 au compte prorata ;

Juger qu’en l’absence de clé de répartition stipulée au bail entre les différents occupants de l’immeuble, les charges relatives, notamment, à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne sont pas récupérables sur la société COCOSUN ;

Condamner, en conséquence, solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [S] [H] épouse [L] à payer à la société COCOSUN la somme de 3.183,27 € au titre de la répétition de l’indu des charges relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2016 à 2018, 2020 et 2021, acquittées à tort et par erreur par la société COCOSUN ;

Juger, en tout état de cause, mal fondés Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] en l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles, fins et conclusions et les en débouter ;

Juger mal fondé la SOREQA en sa demande formée au titre de l’article 700 du CPC et l’en débouter ;

Condamner, en outre, solidairement Monsieur [J] [L], Madame [S] [L] née [H] et la société SOREQA à payer à la société COCOCUN la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure dont distraction au profit de M^e Alain Lebeau, avocat aux offres de doit, pour ceux dont il a fait l’avance.

Au soutien de ses prétentions, la société COCOSUN invoque les articles 1134, 1162, 1253 à 1256, 1315, 1376, 2224 et 2232 du code civil, l’article L145-41 du code de commerce, l’article 9 du code de procédure civile et l’article L222-2 du code de l’expropriation et fait principalement valoir que :

l’ordonnance du 27 octobre 2021 par laquelle le juge des référés du tribunal de céans a déclaré acquise la clause résolutoire du bail du 7 décembre 1984, renouvelé le 27 juillet 2003, mais en a suspendu les effets a été signifiée le 16 novembre 2017 et aucun appel n’a été interjeté à son encontre,en application des dispositions de l’article 488 du code de procédure civile, cette ordonnance n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée, de telle sorte que le juge du fond a compétence pour se prononcer sur la validité d’un commandement de payer. Ce n’est que si l’ordonnance de référé a accordé au preneur des délais pour régler un arriéré locatif en suspendant la réalisation de la clause résolutoire et que le juge du fond constate que lesdits délais n’ont pas été respectés qu’il ne peut accorder de nouveaux délais et ce, en application des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce,de surcroît, en l’espèce, l’action en répétition de l’indu introduite par la société COCOSUN n’avait pas été présentée devant le juge des référés et relève en conséquence de la seule compétence du juge du fond,en outre, le juge de l’exécution n’ayant compétence que pour trancher les difficultés d’exécution des décisions de justice, il ne peut modifier le dispositif de la décision qui sert de fondement aux poursuites ni en suspendre l’exécution. Dès lors la société COCOSUN ne pouvait développer devant ce juge les moyens de fait et de droit relatifs à la validité du commandement de payer et à la répétition de l’indu,il s’en déduit que le tribunal de céans est bien compétent pour statuer sur l’ensemble des demandes formées par la société COCOSUN,de même, c’est à tort que les consorts [L] invoquent le principe de l’estoppel à l’égard des demandes formées par la société COCOSUN. La fin de non-recevoir fondée sur l’estoppel suppose que des moyens contraires soient invoqués par une même partie au cours de la même instance. Or ce n’est pas le cas en l’espèce. L’absence de contestation devant le juge des référés du commandement de payer du 19 juillet 2016 n’a ainsi aucun effet. Ce commandement ne pouvait pas plus être remis en cause devant le juge de l’exécution, juridiction distincte qui ne peut modifier le dispositif de la décision qui lui est soumise,la présente instance ayant été introduite par une assignation délivrée le 14 novembre 2019, elle est antérieure à l’ordonnance d’expropriation du 30 septembre 2021 se rapportant à l’immeuble propriété des consorts [L] et où se trouvent les locaux commerciaux litigieux ; la question de savoir si le bail commercial s’est éteint le 19 août 2016, par l’effet du commandement litigieux, ou le 30 septembre 2021, par celui de l’ordonnance d’expropriation demeure et doit être tranchée,il s’en déduit que l’action en contestation du commandement du 19 juillet 2016 n’est pas éteinte et que les demandes formées par la société COCOSUN doivent être déclarées recevables,la demande reconventionnelle formée par les consorts [L] pour la première fois au travers de leurs conclusions notifiées par RPVA le 11 janvier 2022, tendant à voir déclarer acquise la clause résolutoire du bail sur le fondement de l’obligation d’entretien visée à la sommation de faire du 19 juillet 2016 ou, à défaut, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail compte tenu des manquements répétés du preneur, doit être déclarée irrecevable, l’ordonnance d’expropriation du 30 septembre 2021 ayant opéré transfert de propriété sur les locaux querellés à la société SOREQA et, par conséquent, ayant ôté toute qualité à agir aux consorts [L] à compter de cette date pour se prévaloir des dispositions du bail,le commandement de payer du 19 juillet 2016 se fonde uniquement sur le bail du 7 décembre 1984 et non sur le bail renouvelé qui était en cours au moment de sa délivrance. Faute de viser le bail en cours, la mention « renouvelé ce jour » mentionnée en continuité de « l’article 3 du bail » étant insuffisante puisque le renouvellement du bail s’est produit le 02 octobre 2013 et non le 19 juillet 2016,il s’en déduit que ce commandement est irrégulier et ne peut avoir un quelconque effet,de surcroît, ce commandement ne permet pas au preneur de connaître avec exactitude les sommes dues, faute de s’accompagner d’un décompte précis, ce qui constitue là encore un motif d’irrégularité et démontre la mauvaise foi des bailleurs,en tout état de cause, la somme de 4.054,66 euros visée par le commandement de payer du 19 juillet 2016 a été réglée par la société COCOSUN au moyen d’un chèque BNP Paribas et ce, le 9 août 2016, soit dans le délai d’un mois imparti. S’il n’a pas été précisé quelle créance ce chèque avait vocation à apurer, il est évident qu’il s’agissait des causes du commandement de payer susvisé. Les juges du fond disposant d’un pouvoir souverain pour déterminer quelle est la dette que le débiteur a le plus d’intérêt à apurer, ils devront imputer la somme réglée le 9 août 2016 sur la dette visée au commandement et constater en conséquence que la société COCOSUN a respecté le délai de paiement qui lui était imposé. La clause résolutoire n’était donc pas acquise et le bail était donc toujours en cours jusqu’au prononcé de l’ordonnance d’expropriation du 30 septembre 2021,il y a lieu en outre de procéder à la répétition de l’indu des charges au titre des années 2012 à 2021,le bail du 07 décembre 1984 ne prévoit aucune exigibilité de provision sur charge. Ce n’est qu’à compter du renouvellement du 10 juillet 1995 que sera prévu le versement d’une provision mensuelle de charges récupérables à l’égard des frais de location et du compteur divisionnaire de consommation d’eau. Le bail de renouvellement du 27 janvier 2003 ne comporte également aucune clause stipulant qu’une provision mensuelle de charges est exigible auprès du preneur. Enfin, le bail renouvelé homologué par jugement du 02 octobre 2013 précise que le preneur devra régler en sus du loyer sa quote-part de charges mais n’apporte aucun élément pour déterminer la nature de ces charges ainsi que le montant dû par le preneur à ce titre,

aux termes de l’article 2224 du code civil, les bailleurs disposaient d’un délai de 5 ans pour agir en recouvrement de leur créance à compter du jour où ils ont connu ou auraient dû connaître les faits sur lesquels se fonde leur action, soit en l’espèce à compter de la régularisation des charges et non à compter de la date d’acquittement desdites provisions (CA Paris 24 janv. 2018, n°16/0577). Or faute d’avoir procédé à toute régularisation antérieurement au renouvellement du bail par acte du 02 octobre 2013, aucun délai de prescription ne peut être opposé à la société COCOSUN, qui est dès lors bien fondée à réclamer la répétition de l’indu à l’égard des provisions sur charges appelées à tort, soit la somme de 20.608 euros entre le 1er décembre 2002 et le 31 mars 2012 (184 euros x 112 mois),faute de régularisation de charges au titre de l’année 2013, les consorts [L] sont redevables également de la somme de 2.208 euros (184 x 12),c’est en outre à tort que les bailleurs ont facturé des « charges habitation » qui ne sont pas prévues par le bail initial ni par les baux en renouvellement. Dès lors, les sommes versées au titre des charges à compter des années 2014 et 2015 sont d’un montant trop élevé, seules les charges au titre de la consommation d’eau, soit la somme de 800 euros par an, étant dues par la société COCOSUN,le cabinet LOUIS PORCHERET ayant ainsi appelé à tort la somme de 5.268,72 euros au titre des charges 2014 et la somme de 6.580,62 euros au titre de celles de l’année 2015, un montant de 11.049,84 euros (11.849,34 euros – 800 euros) doit être restitué à la société COCOSUN,il en est de même à l’égard des charges des années 2016 à 2021, le cabinet LOUIS PORCHERET ayant de nouveau appelé des « charges habitation » non justifiées et ce, à hauteur de 5.478,96 euros en 2016, 4.668,08 euros en 2017, 3.829,91 euros en 2018, 3.635,94 euros en 2019, 3.963,85 euros en 2020 et 2.390,43 euros en 2021,entre le 1er janvier et le 12 mai 2022, c’est une somme de 1.350 euros qui a été appelée à tort au titre des charges habitation,la société COCOSUN est donc recevable à demander la condamnation des consorts [L] au paiement de la somme de 37.225,03 euros au titre des charges facturées à tort pour la période 2013 à 2021 inclus ainsi que la somme de 1.350 euros pour la période du 1er janvier au 12 mai 2022,la somme de 3.183,27 euros doit également lui être restituée au regard de l’absence de tout justificatif transmis par les bailleurs pour démontrer la clé de répartition de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au titre des années 2016, 2017, 2018, 2020 et 2021,qui plus est, il n’est pas non plus démontré par les consorts [L] un quelconque manquement à l’obligation d’entretien des locaux ;ainsi le procès-verbal de constat de Maître [Y] [U], huissier de justice, du 1er décembre 2020 atteste du respect par la société COCOSUN de son obligation d’entretien,les consorts [L] ne peuvent en conséquence valablement solliciter que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de la sommation de faire signifiée le 19 juillet 2016,enfin, l’intervention forcée à l’égard de la SOREQA doit être déclarée bien fondée, compte tenu de sa qualité de propriétaire suite à l’ordonnance d’expropriation du 30 septembre 2021 qui a mis fin au bail commercial, la SOREQA n’étant pas intervenue volontairement à la présente instance et ce, alors qu’elle sollicite que le jugement lui soit déclaré opposable, reconnaissant ainsi le bien fondé de l’action en intervention forcée, c’est à bon droit qu’il est sollicité sa condamnation solidaire avec les consorts [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] ont demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

IN LIMINE LITIS

DECLARER éteinte l’action de la société COCOSUN sur le bien exproprié ayant appartenu aux consorts [L]

Sur l’appel en garantie formé par le CABINET PORCHERET :

JUGER irrecevable et mal fondé l’appel en garantie délivré formé par le CABINET PORCHERET à l’encontre de Maître [N] [L],

Sur l’appel en garantie formé par les consorts [L] :

JUGER recevable et bien fondé l’appel en intervention forcée et en jugement commun par application des articles 63, 66,67 et 331 du Code de Procédure Civile formé par Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] à l’encontre de la société CABINET LOUIS PORCHERET,

— CONDAMNER le cabinet PORCHERET à relever ses mandants de toutes condamnations pouvant être prononcée à leur encontre en raison de faits commis à l’occasion de la réalisation de son mandat rémunéré,

Sur la fin de non-recevoir tirée du principe de l’estoppel selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d’autrui »

JUGER, en application du principe de l’estoppel, que les demandes en nullité du commandement de payer et de constat d’absence d’effet de la clause résolutoire telles que formulées par la société COCOSUN dans son assignation en date du 14 novembre 2019 est en contradiction manifeste avec ses demandes formulées durant 3 années dans le cadre de la procédure de référé et réitérées devant le JEX et ce jusqu’en cassation,

En conséquence,

DECLARER la société COCOSUN irrecevable et mal fondée en ses demandes et l’en débouter,

SUR LE FOND DU LITIGE

JUGER que les demandes faites par la société COCOSUN dans son assignation du 14 novembre 2019 sont prescrites, notamment au regard des charges par application du délai de 5 ans, soit depuis le 14 novembre 2014 pour toute revendication antérieure,

— JUGER que par sa lettre du 13 décembre 2016, la société COCOSUN a reconnu les charges imputées tant sur leur principe que sur leur montant et y a donc définitivement acquiescé,

JUGER que le commandement du 19 juillet 2016 est régulier, valide et demeuré infructueux,

DECLARER irrecevable et mal fondée la demande en toutes ses composantes de la société COCOSUN,

Reconventionnellement et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où par impossible le Tribunal faisait droit aux demandes de COCOSUN

Vu le commandement de payer et sommation en date du 19 juillet 2016 demeuré sans effet,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à compter du 20 août 201,

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de la société COCOSUN des lieux qu’elle occupe avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin,

ORDONNER le séquestre aux frais de la défenderesse des meubles et objets garnissant les lieux à tel garde-meuble qu’il plaira au Tribunal de fixer,

A titre infiniment subsidiaire

CONSTATER les manquements répétés de la société COCOSUN,

En conséquence,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail,

En tout état de cause,

DEBOUTER la société COCOSUN de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNER la société CABINET LOUIS PORCHERET à garantir à première demande les Consorts [L] de toutes condamnations s’il en est, telles que résultant de l’assignation de la société COCOSUN et toutes écritures complémentaires et ce en raison du mandat rémunéré de gestion dont la société CABINET LOUIS PORCHERET est en charge,

CONDAMNER la société COCOSUN à payer 4 000 euros au titre de l’article 700 CPC et aux dépens de l’instance,

— ECARTER l’exécution provisoire en application de l’article 514-1 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, les consorts [L] invoquent le principe de l’estoppel et l’article L222-2 du code de l’expropriation, et font principalement valoir que :

la société COCOSUN fait preuve de mauvaise foi lorsqu’elle affirme que le commandement de payer du 19 juillet 2016 n’a été établi qu’au regard du bail du 7 décembre 1984, cet acte mentionnant bien le bail renouvelé, étant de surcroît rappelé que ledit bail s’est poursuivi dans sa continuité aux mêmes clauses, charges et obligations hormis le montant du loyer,ce commandement est en outre précis sur les sommes réclamées au regard de son annexe consistant en un décompte mentionnant les deux mois d’échéances non payées par le preneur ; montant que ce dernier n’avait d’ailleurs jamais contesté jusqu’à ce jour,le chèque établi le 12 août 2016, et non le 09 août comme elle l’affirme, d’un montant de 4.054,66 euros a été adressé au mandataire du bailleur, le cabinet LOUIS PORCHERET, aux fins de payer l’arriéré locatif qui était au 1er août 2016 de 13.441,33 euros,rien ne permet de considérer qu’il devait s’imputer sur les causes du commandement, la société COCOSUN n’ayant jamais précisé qu’elle entendait les apurer par ce chèque et n’a ainsi pas soutenu un tel moyen avant la présente instance,de fait, ni devant le juge des référés ni devant le JEX n’ont été développés de moyens tendant à contester la régularité du commandement du 19 juillet 2016 ainsi que l’absence de paiement dans le délai imparti ; la société COCOSUN a même reconnu être redevable de la somme réclamée par les bailleurs au titre de l’arriéré de loyer et s’est limitée à solliciter des délais de paiement,en ne contestant pas la demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire formée par les bailleurs dans l’assignation signifiée le 21 mars 2017, la société COCOSUN a accepté au sens de l’article 1255 du code civil l’imputation de son paiement par chèque du 12 août 2016 sur son arriéré locatif. Elle ne peut donc valablement exiger que ce paiement soit désormais imputé sur une autre dette,de surcroît, le juge des référés a relevé dans son ordonnance du 27 octobre 2017 que ledit commandement était resté sans effet dans le mois de sa délivrance et le rapporteur devant la cour de cassation a retenu la régularité de cette procédure de référé, étant rappelé que celle-ci n’avait pas fait l’objet d’un appel,l’ordonnance du 27 octobre 2017 est par conséquent devenue irrévocable et rend la présente procédure infondée,il conviendra en outre de faire application du principe de l’estoppel, la société COCOSUN se contredisant totalement entre ses écritures devant le juge des référés et le JEX avec celles de la présente procédure,De fait, depuis le 19 août 2016, la société COCOSUN n’est plus recevable à contester l’acquisition de la clause résolutoire et ce, d’autant plus que le bail prévoit expressément qu’en cas de manquement au paiement du loyer et un mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera de plein droit résilié,si le tribunal déclarait le commandement de payer du 19 juillet 2016 nul et de nul effet au regard de l’obligation de paiement de l’arriéré locatif, il y aurait lieu d’y faire droit au motif du non respect de l’obligation d’entretien ou, à défaut, de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ces demandes sont parfaitement recevables, la société COCOSUN ayant introduit la présente instance par une assignation signifiée le 14 novembre 1989 soit antérieurement à l’ordonnance d’expropriation du 30 septembre 2021. Les consorts [L] sont donc en droit de pouvoir se défendre dans le cadre de la présente procédure et conservent leur qualité à agir,il est notable que dans le délai d’un mois imparti par le commandement de payer délivré le 19 juillet 2016, comportant également une sommation de faire, la société COCOSUN n’a pas procédé aux actes exigés et ce, en violation de la clause résolutoire visée au bail selon laquelle le manquement à une sommation d’exécuter dans le délai imparti par celle-ci entraînera la résiliation de plein droit du bail,a défaut, il conviendra, sur le fondement des manquements répétés en matière de paiement des loyers et de l’entretien, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat ; la société COCOSUN s’étant montrée défaillant dans le paiement de ses loyers, pourtant contractuellement payables d’avance, ainsi que le démontrent les décomptes établis par le cabinet LOUIS PORCHERET en sa qualité de gestionnaire,c’est également à tort que la société COCOSUN conteste être redevable de charges pour la période du 1er janvier 2002 au 31 mars 2012, le bail en renouvellement du 27 janvier 2003 renvoie en effet expressément au bail du 10 juillet 1995, prévoyant un appel trimestriel de charges en son article 7, notamment en page 2 et en page 3,les charges répercutées sur le preneur au cours de cette période se rapportaient à la consommation d’eau, ce qui n’est pas contesté par la société COCOSUN. Le bail du 10 juillet 1995 fixait ces charges à 3000 francs par trimestre, équivalent désormais à 600 euros par trimestre, ce qui justifie les appels à hauteur de 184 euros et non à hauteur de 152,45 euros,le protocole transactionnel homologué par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny le 2 octobre 2013 précisait qu’un compteur d’eau divisionnaire avait été installé et que la société COCOSUN était redevable de tous les coûts de consommation ; elle a au demeurant reconnu être redevable des charges locatives dans une lettre du 13 décembre 2016 aux termes de laquelle elle sollicitait un échelonnement de sa dette et a donc acquiescé sans réserve à celles-ci,une régularisation de charges ayant été qui plus est effectuée en 2011, ainsi que chaque année entre 2012 et 2018, la société COCOSUN est mal fondée à exiger une répétition de l’indue au titre des charges pour cette période,de surcroît, les charges d’eau qui lui ont été facturées l’ont été au prorata de sa consommation en 2015 et 2016 alors qu’aux termes du protocole transactionnel, elle était redevable de la totalité de celles-ci,la société COCOSUN a également acquiescé dans son courrier du 13 décembre 2016 aux charges qui lui ont été facturées par les bailleurs et ce, compte tenu de ses défaillances dans l’entretien des locaux, ainsi que cela a été constaté au travers de l’arrêté municipal du 24 février 2009, du procès-verbal de constat de Maître [F], huissier de justice, du 3 janvier 2015, de la sommation de respecter les clauses du bail signifiée par exploit d’huissier le 19 juillet 2016, d’un arrêté préfectoral du 29 novembre 2016 ainsi que des mises en demeure du 22 décembre 2016, 26 avril 2018 et 10 octobre 2018,S’il était malgré ces éléments fait droit aux demandes en répétition de l’indu, il conviendra de retenir la responsabilité du cabinet LOUIS PORCHERET, mandataire des bailleurs chargé d’assurer la gestion de l’immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués par la société COCOSUN, et, par conséquent, seul responsable en cas d’imputation erronée de charges,l’ordonnance d’expropriation du 30 septembre 2021 a mis fin au bail. Or ainsi que l’acte de quittancement du 12 mai 2022 le prévoit, la SOREQA sera subrogée dans les droits des consorts [L] à compter de la procédure d’appel, ce qui soulève de sérieuses difficultés procédurales et justifie par conséquent que l’exécution provisoire soit écartée, celle-ci étant manifestement incompatible avec la nature de l’affaire.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société SOREQA a constitué avocat. Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 30 janvier 2025, elle a demandé au tribunal de :

➢ Sur l’incident formé par les consorts [L] :

— De constater l’absence de convention d’occupation entre la Soreqa et la société Cocosun quant à l’occupation du local commercial situé [Adresse 1],

En tout état de cause

— De condamner Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] à payer la somme de 500 euros à la Soreqa au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,

➢ Sur le fond du droit :

— De dire et juger que le jugement à intervenir sera commun et opposable à la Soreqa.

— De dire et juger que la subrogation conventionnelle des droits entre les consorts [L] et la Soreqa s’agissant du bien sis [Adresse 1] ne concerne que les procédures à venir (Appel et Cassation), excluant ainsi la procédure pendante sous le numéro RG 19/13167 et ce conformément à l’acte notarié du 12 mai 2022,

En conséquence,

— De dire et juger irrecevable et mal fondé l’appel en condamnation solidaire formé par la société COCOSUN à l’égard de la Soreqa s’agissant de la condamnation à l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause

— De condamner la société COCOSUN à payer la somme de 5 000 euros à la Soreqa au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société SOREQA invoque l’article 1346 et suivants du code civil ainsi que l’article L222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et fait principalement valoir que :

les consorts [L] ont sollicité, dans le cadre d’un incident formé le 23 septembre 2024, que le juge de la mise en état ordonne à la société SOREQA et à la société COCOSUN de communiquer la convention par laquelle l’occupation des lieux se poursuivait et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à rendre,or aucune convention n’a été établie puisque, aux termes de l’acte de quittancement signé le 12 mai 2022 entre la société SOREQA et les consorts [L], ces derniers déclaraient que le bail commercial relatif au fonds de commerce de la société COCOSUN avait été résilié par ordonnance de référé du 27 octobre 2017, abondée par un jugement du juge de l’exécution du 4 juin 2019, confirmé en appel par un arrêt du 16 janvier 2020 puis par un arrêt de la cour de cassation du 30 juin 2021,pour autant, ils avaient informé la société SOREQA de l’existence d’une procédure judiciaire pendante devant le tribunal judiciaire de Bobigny tendant à contesté la teneur de l’ordonnance de référé et des décisions subséquentes,la situation d’occupation doit donc être considérée comme découlant des décisions judiciaires antérieures,il y a donc lieu de débouter les consorts [L] de leur incident,sur le fond du droit, il sera relevé que le bail a pris fin des suites de l’ordonnance d’expropriation du 30 septembre 2021 qui a transféré la propriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à Montreuil (93) à la société SOREQA,jusqu’à cette date, les consorts [L] conservent leur qualité de propriétaire, avec les droits et obligations qui en découlent,l’acte de quittancement prévoit expressément que la société SOREQA sera subrogée dans les droits des consorts [L] sur les procédures à venir (appel et cassation), s’il y a lieu ; ce qui exclut nécessairement la présente procédure,parallèlement à la présente procédure, et conformément à l’acte notarié du 12 mai 2022, la société SOREQA a notifié à la société COCOSUN le 14 novembre 2024 un mémoire valant offre d’indemnité d’éviction,il y a donc lieu de déclarer le jugement à intervenir commun et opposable à la SOREQA en sa qualité de nouveau propriétaire tout en précisant que la subrogation conventionnelle des droits ne concerne que les procédures à venir.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le cabinet LOUIS PORCHERET a constitué avocat. Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 18 janvier 2022, il a demandé au tribunal de :

Prononcer l’irrecevabilité de la demande visant à voir constater la nullité du commandement de payer en date du 27 octobre 2017,

Prononcer la prescription des réclamations au titre de la répartition de l’indue pour les charges antérieures au 14 novembre 2014,

Rejeter les demandes formulées à l’encontre du CABINET LOUIS PORCHERET, sa responsabilité n’étant pas démontrée,

Condamner in solidum Maître [N] [L] à relever et garantir le Cabinet LOUIS PORCHERET de toutes condamnations qui pourraient, par impossible, être prononcées à son encontre au profit de de Monsieur [J] [L] et de Madame [S] [L] ou de toutes autres personnes,

Condamner tout succombant à payer au CABINET LOUIS PORCHERET la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Emilie Dechezleprêtre DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET Dechezleprêtre, Avocat aux offres de droit en applications des dispositions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le cabinet LOUIS PORCHERET invoque les articles 1240 et 1984 du code civil ainsi que les articles L145-1 et suivants du code de commerce et fait principalement valoir que :

en application d’une jurisprudence constante, faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire qu’en démontrant la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer (CA Lyon 8ème ch. 28 juill. 2020 n°19/0449),la société COCOSUN est irrecevable à remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire, le délai d’un mois imparti par le commandement de payer du 19 juillet 2016 étant largement expiré ; tout au plus peut-elle solliciter une nouvelle suspension des effets de ladite clause,Le bail renouvelé au 1er avril 2012 stipule que “toutes autres clauses, charges et conditions du bail du 7 décembre 1984 et de ses renouvellements du 10 juillet 1995 et du 27 janvier 2003, et qui ne sont pas contraires aux présentes dispositions ou à la Loi, demeurent en vigueur et constituent la Loi entre les parties”,or le bail du 7 décembre 1984 prévoit expressément la répartition desdites charges et le bail en renouvellement du 10 juillet 1995 précise que “en sus du loyer, le locataire paira aux mêmes échéances sa quote-part de charges, ainsi que la taxe de droit au bail et la moitié de la taxe additionnelle au droit au bail”,ce n’est donc pas une provision sur charge qui était réglée par la société COCOSUN mais une quote-part des charges et c’est elle qui l’a évaluée, elle ne peut donc reprocher aux bailleurs un trop perçu,en outre son action est prescrite, le délai pour solliciter une restitution de l’indue étant de 5 ans en application de l’article 2224 du code civil ; l’assignation ayant été délivrée le 14 novembre 2019, seuls les versements effectués par la société COCOSUN depuis le 14 novembre 2014 peuvent être remis en question (CA Paris 24 janv. 2018, n°16/08557),les versements effectués par la société COCOSUN sont donc parfaitement justifiés et doivent rester acquis aux consorts [L].le régime juridique applicable à l’administrateur de biens découle du contrat de mandat conclu entre le bailleur d’un bien immobilier et un agent mandataire et est donc régi par les articles 1984 et suivants du code civil ; en conséquence l’administrateur n’est tenu que d’une obligation de moyen,or les consorts [L] échouent à rapporter la preuve que le cabinet LOUIS PORCHERET n’a pas mis en oeuvre tous les moyens qu’il avait à sa disposition pour remplir sa mission,si le cabinet LOUIS PORCHERET devait voir sa responsabilité engagée, il y aura lieu de condamner Maître [N] [L] à le relever de toutes condamnations, ce dernier portant seul la responsabilité du décompte présenté au tribunal,ce n’est pas à l’administrateur de biens d’assumer les choix procéduraux de l’aocat ni ses erreurs ; c’était au contraire à ce dernier de vérifier si les causes du commandement de payer avaient été ou non réglées,Maître [N] [L], conseil des bailleurs lors de la procédure de référé, se devait de vérifier l’état de la dette au moment de la délivrance de l’assignation et au jour de l’audience et a, de fait, actualisé celle-ci à la somme de 3.752,31 euros arrêtée au 14 septembre 2017 lors de l’audience,le cabinet LOUIS PORCHERET fait de surcroît valoir que les bailleurs se sont immiscés dans la gestion du bien, leur ancien conseil étant l’un des copropriétaires indivisaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (93) et c’est ce dernier qui s’occupait d’établir les relances en cas d’impayés et sollicitait les procès-verbaux de constats,c’est à donc à l’encontre de Maître [N] [L] que Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] doivent former un appel en garantie,le cabinet LOUIS PORCHERET en déduit qu’ils doivent être déboutés de leurs demandes à son encontre et que si jamais le tribunal retenait une quelconque responsabilité à son endroit, il y aurait lieu de faire droit à son appel en garantie à l’encontre de Maître [N] [L].

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Maître [N] [L] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 22 avril 2024, il a demandé au tribunal de :

Débouter le cabinet LOUIS PORCHERET de toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à la condamnation à quelque titre que ce soit de Maître [N] [L], avocat,Condamner le cabinet LOUIS PORCHERET au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Maître [L] invoque les articles 1991 et 1992 du code civil et fait principalement valoir que :

il s’en rapporte aux conclusions en défense n°4 de Monsieur [J] [L] et de Madame [S] [L] née [H] et y adhère entièrement,les charges ont été établies par le cabinet LOUIS PORCHERET depuis le commencement du bail et elles sont parfaitement justifiées,il fait ainsi valoir que la société COCOSUN ne peut contester le montant de sa dette, ayant reconnu par lettre du 13 décembre 2016 être redevable du montant réclamé au titre de l’arriéré de charges et ayant sollicité des délais de paiement pour apurer celle-ci,il soutient qu’aucune faute ne peut lui être imputée, s’étant référé aux données chiffrées transmises par le cabinet LOUIS PORCHERET,ainsi le courriel du 6 mars 2017 comportant en annexe le projet d’assignation en référé porte bien mention du montant de la créance arrêtée par le cabinet LOUIS PORCHERET à la date du 31 janvier 2017, soit la somme de 13.118,97 euros,c’est également le cabinet LOUIS PORCHERET qui a ramené la créance à la somme de 3.752,31 euros dans le décompte versé à l’audience de référé le 18 septembre 2017,il soutient dès lors que la gestion du bien, dont notamment l’établissement des charges et la perception des loyers, incombait exclusivement au cabinet LOUIS PORCHERET, qui ne peut donc valablement se dégager de sa responsabilité,il en déduit qu’il y a lieu de débouter ledit cabinet LOUIS PORCHERET de ses demandes à son encontre.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 20 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 753 du code de procédure civile, dans leur version applicable à l’espèce, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1- Sur les fins de non-recevoir

L’article 122 du même code dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

a) au titre de l’article L222-2 du code de l’expropriation

Selon l’article L222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « L’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

Il en est de même des cessions amiables consenties après déclaration d’utilité publique et, lorsqu’il en est donné acte par ordonnance du juge, des cessions amiables antérieures à la déclaration d’utilité publique.

Les inscriptions de privilèges ou d’hypothèques éteints par application des dispositions mentionnées ci-dessus sont périmées à l’expiration d’un délai de six mois à compter du jour de la publication de l’ordonnance d’expropriation devenue irrévocable, de l’acte de cession amiable passé après déclaration d’utilité publique ou de l’ordonnance de donné acte d’une vente antérieure à la déclaration d’utilité publique. Cette péremption ne peut être constatée à la publicité foncière que sur justification, par tout intéressé, du caractère irrévocable ou définitif des procédures susmentionnées emportant extinction des droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

Les dispositions du présent article sont applicables aux acquisitions réalisées dans les conditions prévues au articles L.152-2 et L.213-5 du code de l’urbanisme. »

à l’égard des consorts [L]

En l’espèce, la présente instance a été introduite par une assignation signifiée le 14 novembre 2019 aux consorts [L], soit antérieurement à l’ordonnance d’expropriation du 30 septembre 2021. De surcroît, aux termes de l’acte de quittancement du 12 mai 2022 conclu par la SOREQA et les consorts [L], les parties ont fixé le point de départ des effets de la subrogation à compter des procédures à venir (appel et cassation). Il s’en déduit que les consorts [L] ont qualité à agir dans le cadre de la présente instance et que les demandes reconventionnelles formées pour la première fois dans le cadre de conclusions notifiées par RPVA le 11 janvier 2022 sont recevables.

à l’égard de la société COCOSUN

L’action intentée par la société COCOSUN a vocation à déterminer si le bail la liant aux consorts [L] a pris fin des suites du commandement de payer du 19 juillet 2016 ou au 30 septembre 2021, date de l’ordonnance d’expropriation et ainsi permettre de déterminer si elle a vocation à bénéficier d’une indemnité d’éviction dans le cadre de ladite procédure d’expropriation. Dès lors, la demande formée par la société COCOSUN tendant à voir déclarer le commandement de payer du 19 juillet 2016 nul et de nul effet est recevable.

b) au titre de l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance de référé

Selon l’article 1355 du code civile, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Aux termes de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, et en application des dispositions de l’article 488 du code de procédure civile susvisé, l’ordonnance du 27 octobre 2017 du juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny constatant l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée et ne s’impose dès lors pas au juge saisi au fond aux mêmes fins (Civ. 3e, 25 févr. 2004, n°02-12.201).

La fin de non-recevoir reposant sur l’autorité de la chose jugée formée par le cabinet LOUIS PORCHERET sera en conséquence rejetée.

c) au titre de l’existence d’un délai de forclusion

Aux termes de l’article 2254 du code civil, « La durée de la prescription peut être abrégée ou allongée par accord des parties. Elle ne peut toutefois être réduite à moins d’un an ni étendue à plus de dix ans.

Les parties peuvent également, d’un commun accord, ajouter aux causes de suspension ou d’interruption de la prescription prévues par la loi.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables aux actions en paiement ou en répétition des salaires, arrérages de rente, pensions alimentaires, loyers, fermages, charges locatives, intérêts des sommes prêtées et, généralement, aux actions en paiement de tout ce qui est payable par années ou à des termes périodiques plus courts. »

En l’espèce, le cabinet LOUIS PORCHERET se fonde sur l’article « CLAUSE RESOLUTOIRE » du bail du 7 décembre 1984 selon lequel « Il est expressément convenu, comme condition essentielle dudit bail, qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance ou d’inexécution d’une seule de ses clauses et un mois après un seul commandement de payer ou sommation d’exécuter resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble aux bailleurs sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice. » pour arguer que le délai d’un mois laissé par le commandement de payer signifié le 19 juillet 2016 à la société COCOSUN étant expiré, le bail est résilié de plein droit et que la demanderesse serait dès lors irrecevable à remettre en cause la validité dudit commandement.

Cependant, contrairement à ce que le cabinet LOUIS PORCHERET soutient, l’article « CLAUSE RESOLUTOIRE » du bail du 7 décembre 1984 ne fixe pas un délai de forclusion ou de prescription s’imposant aux parties. Le non-respect du délai d’un mois imposé par cette clause a en effet pour seule conséquence la résiliation du bail. Il est de fait sans effet à l’égard d’une possible action judiciaire formée en vue de contester la validité du commandement de payer visant cette clause. Il ne peut en conséquence être considéré que l’écoulement d’un délai d’un mois à compter de la date de signification du commandement de payer du 19 juillet 2016 entraîne l’irrecevabilité d’une action de la société COCOSUN en contestation de la validité dudit commandement.

La fin de non-recevoir reposant sur la forclusion formée par le cabinet LOUIS PORCHERET sera en conséquence rejetée.

d) au titre de l’estoppel

Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] sollicitent l’application du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui pour solliciter le rejet de l’action formée par la société COCOSUN.

Cependant, si la société COCOSUN n’a pas contesté la validité du commandement de payer du 19 juillet 2016 ni le principe de l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge des référés et le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bobigny, s’étant limitée à solliciter la suspension de ses effets ainsi que des délais de paiement, il ne peut être considéré que les demandes tendant à voir déclarer nul et de nul effet ledit commandement de payer et à juger que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets formées dans le cadre de la présente instance permettent l’application du principe de l’estoppel. Ces moyens, qui ne sont au demeurant pas en eux-mêmes contradictoires, ont en tout état de cause été soulevés dans des instances distinctes, la présente instance ne pouvant se confondre avec l’instance diligentée en référé ni avec celle portée devant le juge de l’exécution.

La fin de non-recevoir reposant sur le principe de l’estoppel formée par les consorts [L] sera en conséquence rejetée.

e) sur l’irrecevabilité de l’appel en garantie formé par le cabinet LOUIS PORCHERET

L’article 753 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, énonce que « les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

En l’espèce, les consorts [L] sollicitent de voir déclarer irrecevable l’appel en garantie formé par le cabinet LOUIS PORCHERET mais ne développent aucun moyen à l’appui de cette demande in limine litis. De façon surabondante, il y a lieu de relever qu’en application de la règle selon laquelle nul ne plaide par procureur, les consorts [L] ne sont pas recevables à soutenir une fin de non-recevoir au seul bénéfice de Maître [N] [L] ; étant au surplus relevé que ce dernier ne soulève aucune fin de non-recevoir au dispositif de ses dernières conclusions.

Aux regards de ces éléments, la fin de non-recevoir formée par les consorts [L] à l’encontre du cabinet LOUIS PORCHERET sera rejetée.

2 – Sur les demandes relatives au commandement de payer du 19 juillet 2016

a) sur la validité du commandement

Selon les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

L’article 1134 devenu 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1315 devenu 1153 du code civil, il appartient au preneur de prouver qu’il a acquitté le loyer entre les mains de son bailleur.

En l’espèce, Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] ont fait délivrer le 19 juillet 2016 à la société COCOSUN un commandement de payer aux fins de paiement de la somme de 4.054,66 euros correspondant à 2 mensualités échues des loyers et charges. Il y était de surcroît précisé qu’à défaut de respect de ces obligations dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’acte, les bailleurs se prévaudraient de la clause résolutoire figurant au bail en sollicitant sa résolution de plein droit.

Ce commandement de payer rappelle les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire fixée au bail du 7 décembre 1984 et de son article 3 se rapportant à l’obligation d’entretien des lieux loués incombant au preneur. La formulation « selon l’article 3 du bail renouvelé ce jour » se limite à rappeler que le bail du 7 décembre 1984, expressément mentionné comme l’acte sous seing privé aux termes duquel Monsieur et Madame [P], aux droits desquels se trouvent désormais les consorts [L], ont donné à bail à la société TRANSATLANTIC, aux droits de laquelle vient désormais la société COCOSUN, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 13], a été renouvelé ; le commandement du 19 juillet 2016 étant délivré dans le cadre de son renouvellement par jugement d’homologation du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny du 2 décembre 2013.

La société COCOSUN ne peut ainsi valablement soutenir qu’il n’est pas fait référence au bail en cours puisque, d’une part, elle a reconnu que le jugement d’homologation du 2 octobre 2013 du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny a entériné le renouvellement pour une durée de 9 années à effet du 1er avril 2012 du bail commercial du 7 décembre 1984, qui avait été renouvelé le 10 juillet 1995 et le 27 janvier 2003, et, d’autre part, parce que l’article 5 du renouvellement du 10 juillet 1995, l’article 4 de celui du 27 janvier 2003 ainsi que l’article 4 du protocole homologué le 2 octobre 2013 ont expressément renvoyé aux clauses, charges et obligations du bail initial du 7 décembre 1984, précisant que celles-ci « demeurent en vigueur et constituent la Loi entre les parties ».

Le commandement de payer du 19 juillet 2016 comporte en annexe l’extrait de compte de la société COCOSUN arrêté au 29 juin 2016, faisant apparaître les mouvements au crédit et au débit du compte, permettant ainsi d’établir que la preneuse était à la date de sa délivrance redevable d’une somme de 4.054,66 euros.

Les bailleurs justifient de surcroît, au travers de leur pièce n°8, de l’évolution du compte de la société COCOSUN entre le 1er février 2011 et le 1er janvier 2017 et, de fait, du solde débiteur à hauteur de 4.054,66 euros au 29 juin 2016.

Au regard de ces éléments, le commandement de payer signifié le 19 juillet 2016 à la société COCOSUN est parfaitement régulier. Il y a donc lieu de rejeter la demande tendant à voir déclaré nul et de nul effet ce commandement.

b) sur ses effets

Selon l’article 1256 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, « Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

En l’espèce, la pièce n°8 des consorts [L] établit que la société COCOSUN a transmis à ses bailleurs un chèque du montant exact visé au commandement de payer du 19 juillet 2016, soit la somme de 4.056,66 euros, qui a été encaissé le 9 août 2016.

Les consorts [L] ne peuvent valablement soutenir que faute de toute précision de la société COCOSUN, il n’y a pas lieu d’imputer ce chèque sur les causes du commandement de payer. Ce chèque a en effet été transmis et encaissé dans le délai d’un mois imposé par ledit commandement et porte sur l’exacte somme réclamée, étant précisé que celle-ci correspond à deux appels de loyer et charges mais également sur une somme complémentaire de 20 euros. Il se déduit de ces éléments que c’est nécessairement en paiement de la somme visée par le commandement de payer que la société COCOSUN a effectué ce règlement, dette dont elle avait le plus d’intérêt à s’acquitter compte tenu du jeu de la clause résolutoire.

Le commandement de payer du 19 juillet 2016 n’a dès lors pas pu faire jouer la clause résolutoire. Il s’en déduit que le bail commercial entre la société COCOSUN et les consorts [L] s’est poursuivi jusqu’au 30 septembre 2021, date de l’ordonnance d’expropriation.

3 – Sur les demandes en répétition de l’indu

a) sur la prescription

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le cabinet LOUIS PORCHERET soutient, au visa de cet article, que la prétention de la société COCOSUN tendant à la répétition de charges indûment versées serait prescrite, seuls les versements effectués postérieurement au 14 novembre 2014 pouvant être valablement contestés au regard de l’assignation délivrée le 14 novembre 2019.

Cependant, la prescription de l’action en répétition de l’indu à l’égard du paiement de charges, payables par provision, ne commence à courir qu’à compter de la date à laquelle la somme due à ce titre devient certaine, soit à compter de la date de régularisation des charges. Or la régularisation la plus ancienne dont il est justifié en procédure est celle portant sur l’année 2012, qui a fait l’objet d’une régularisation le 23 décembre 2014, soit dans les cinq ans précédant l’assignation à l’origine de la présente procédure.

La fin de non-recevoir fondée sur la prescription formée par le cabinet LOUIS PORCHERET sera en conséquence rejetée.

b) à l’égard des charges allant du 01/01/2002 au 31/03/2012

En application des dispositions de l’article 1377 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, lorsqu’une personne acquitte une dette, se croyant par erreur débitrice, elle a le droit de répétition contre le créancier.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail du 7 décembre 1984, prenant effet à compter du 1er décembre 1984, précise à son article 9 que le preneur doit « payer les contributions personnelles ; immobilières, de patente, taxes locatives et autres de toute nature concernant particulièrement, ou relatives à son commerce, auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis de supporter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe d’écoulement à l’égout, la taxe de balayage, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentations d’impôts pouvant être créés à la charge de locataires, de la nature et sous quelque dénomination que ce puisse être et de rembourser aux bailleurs les sommes avancées par eux à ce sujet, par quarts, avec chaque terme de loyer. ». L’article 10 précise qu’il est également recevable « de payer de la même manière pour les eaux de la ville, le quart de la consommation générale étant entendu qu’il ne pourra être fait aucune réclamation pour l’interruption dans le service provenant soit du fait de l’administration qui en dispose, soit des travaux de réparations, soit des gelées. ». Enfin l’article 11 lui fait obligation « de satisfaire à toutes les charges de la ville, de police et de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que les bailleurs ne puissent être aucunement inquiétés ni recherchés à ce sujet. ».

Par acte du 10 juillet 1995, le bail a été renouvelé du 1er décembre 1993 au 30 novembre 2002. Cet acte précise en son article 3 qu’en sus du loyer, « le locataire paiera aux mêmes échéances sa quote-part de charges, ainsi que la taxe de droit de bail et la moitié de la taxe additionnelle au droit de bail. ». L’article 5 stipule que toutes les autres clauses, charges et conditions du bail initial du 07 décembre 1984, qui ne sont pas contraires, demeurent en vigueur et constituent la loi entre les parties. L’article 7 indique quant à lui qu’un compteur d’eau divisionnaire, se rapportant aux locaux loués par la société COCOSOLDES, aux droits de laquelle est venue la société COCOSUN, a été installé et que les frais de location et de relevés ainsi que les consommations d’eau qui y seront relevées seront pris en charge par le locataire. Un appel trimestriel provisionnel de 3.000 francs sera adressé au locataire, qui « procèdera à son règlement dans les mêmes formes et délais que le loyer ».

Par acte du 27 janvier 2003, le bail a été renouvelé pour la période du 1er décembre 2002 au 30 novembre 2011. Cet acte stipule en son article II que « Le présent renouvellement de bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel brut de 12.900 euros (DOUZE MILLE NEUF CENTS EUROS) payable à raison de 1.075 euros par mois et d’avance que le preneur s’oblige à payer au bailleur ou leur représentant. S’y ajoutent les charges et la totalité de la CRL (…) ». L’article IV précise que « Toutes autres clauses, charges et conditions du bail initial du 7 décembre 1984, et qui ne sont pas contraires aux présentes dispositions, demeurent en vigueur et constituent la Loi entre les parties. ».

La société COCOSUN réclame la répétition de l’indu à l’égard des charges dues au titre de la période du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2012.

Le bail en renouvellement du 10 juillet 1995 s’applique à l’égard des charges du 1er janvier 2002 au 30 novembre 2002. La société COCOSUN était alors redevable, aux mêmes échéances que le paiement du loyer, du paiement de sa quote-part de charges ainsi que d’une provision de 3.000 francs au titre de sa consommation d’eau. Au 1er janvier 2002, date du passage à l’euro, 1 euros équivalait à 6,55957 francs. Dès lors, 3000 francs de provision trimestrielle équivalent à 457,35 euros, soit 152,45 euros par mois. Les provisions de charges au titre de la consommation d’eau du 1er janvier 2002 au 30 novembre 2002 s’élevaient en conséquence à la somme de 1.524,50 euros (152,45 euros x 10).

A compter du 1er décembre 2002, c’est le bail en renouvellement du 27 janvier 2003 qui s’applique or ce dernier se contente de préciser que le preneur est redevable des charges et, le cas échéant, de la CRL et renvoie aux dispositions du bail du 7 décembre 1984, qui fait la loi entre les parties, non à celui du 10 juillet 1995. Or, aux termes du bail initial de 1984, le preneur doit « rembourser aux bailleurs les sommes avancées par eux à ce sujet, par quarts, avec chaque terme de loyer. » et « de payer de la même manière pour les eaux de la ville, le quart de la consommation générale ». Il se déduit de ces clauses qu’aucune provision n’était due par le preneur, ce dernier étant seulement tenu de rembourser les sommes avancées par le bailleur.

Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] ne justifient pas des régularisations de charges au titre des exercices 2002 à 2011. Le cabinet LOUIS PORCHERET leur a indiqué, par courriel du 8 octobre 2020, ne pas détenir de document à cet égard et ne pas être en mesure de préciser si des régularisations ont été appelées au titre de ces exercices ou non (pièce n°35 des consorts [L]). C’est en conséquence à juste titre que la société COCOSUN sollicite la répétition de l’indu des provisions versées au titre des charges pour la période du 1er décembre 2002 au 31 décembre 2011, soit la somme de 20.056 euros (184 euros x 109 mois) ; ces appels étant devenus sans cause faute de régularisation.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de répétition de l’indu au titre des charges des mois de janvier à mars 2012, les consorts [L] justifiant avoir procédé à leur régularisation le 23 décembre 2014.

Les consorts [L] seront en conséquence condamnés à payer à la société COCOSUN la somme de 20.056 euros au titre de la répétition de l’indu des charges du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2011. Cependant, en l’absence de disposition légale ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre eux, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

b) à l’égard des charges allant du 01/01/2013 au 31/12/2021

En l’espèce, les consorts [L] et la société COCOSUN se sont accordés sur le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2012 pour finir le 31 mars 2021 aux termes d’un protocole qui a été homologué par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Bobigny le 2 décembre 2013. Aux termes de l’article 3 du protocole, « En sus du loyer, le locataire paiera aux mêmes échéances la quote-part de charges ainsi que, si elle est applicable, la CRL ou encore tout autre impôt venant en substitution. ». L’article 4 stipule quant à lui que « toutes autres clauses, charges et conditions du bail du 7 décembre 1984, et de ses renouvellements du 10 juillet 1993 et du 27 janvier 2003 qui ne sont pas contraires aux présentes dispositions ou à la Loi, demeurent en vigueur et constituent la Loi entre les parties (…). De plus, il est rappelé qu’un compteur d’eau divisionnaire avait été installé pour les locaux occupés par la société COCOSUN, situé dans l’entrepôt, mais que celui-ci n’existe plus depuis la reconstruction de l’entrepôt et que tous les coûts de consommation sont à sa charge. Les parties pour plus de précisions en réfèrent expressément au bail du 7 décembre 1984, et de ses renouvellements, qui demeure fondamentalement en ses dispositions non contraires aux présentes, la Loi des parties ».

Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] ne justifient pas des régularisations de charges au titre de l’exercice 2013, rendant dès lors sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges. Ils sont en conséquence redevables à l’égard de la société COCOSUN de la somme de 2.208 euros (184 euros x 12 mois).

La société COCOSUN conteste qu’il lui ait été réclamé des « charges habitations » lors des exercices 2014 à 2018, considérant que ces charges ne sont pas expressément prévues par le bail de 1984 et les baux en renouvellement qui en ont découlé. De fait, aucune des clauses des quatre baux successifs ne mentionne expressément de telles charges.

Il ressort des appels de régularisations effectués que ces charges se rapportent à un contrat de nettoyage et au coût d’un employé d’immeuble. Les consorts [L] justifient ces charges par le fait d’avoir dû assumer l’obligation d’entretien incombant au preneur compte tenu de ses manquements répétés. Ils déduisent du courrier qui leur a été adressé par la société COCOSUN le 13 décembre 2016, par lequel elle s’étonnait de l’augmentation du coût des charges se rapportant à l’employé d’immeuble, que celle-ci a reconnu être redevable de ces « charges habitations » et ne peut donc désormais les contester.

Cependant, les charges dont le bailleur entend répercuter le coût sur le preneur doivent être clairement mentionnées dans le bail, les clauses s’y rapportant devant être précises et claires et ce, à peine pour le bailleur de ne pouvoir exiger aucun remboursement à ce titre (Cass 3e civ. 1 juin 2022, n°21-14.598, Cass 3e civ. 9 mai 2019, n°16-24.701). Le paiement par la société COCOSUN de ces « charges habitations » ne suffisant pas à caractériser son accord pour supporter ces charges non visées au bail (Cass. 3e civ, 19 déc. 2012, n°11-25.414), la teneur du courrier adressé par le preneur à ses bailleurs le 13 décembre 2016 est sans effet.

Dès lors, seules les charges au titre de la consommation d’eau étant prévues bail et par conséquent justifiées, les consorts [L] sont redevables de la répétition de l’indu des « charges habitations » à hauteur de :

la somme de 5.268,72 euros pour l’exercice 2014la somme de 5.780,62 euros pour l’exercice 2015,la somme de 5.478,96 euros pour l’exercice 2016,la somme de 4.668,08 euros pour l’exercice 2017,la somme de 3.829,91 euros pour l’exercice 2018,la somme de 3.635,94 euros pour l’exercice 2019,la somme de 3.963,85 euros pour l’exercice 2020,la somme de 2.390,43 euros pour l’exercice 2021.Soit une somme totale de 35.016,51 euros au titre des exercices 2014 à 2021 inclus.

Monsieur [N] [L] et Madame [S] [L] née [H] seront en conséquence condamnés, sans qu’il n’y ait lieu de retenir à leur encontre la solidarité, à payer à la société COCOSUN la somme de 37.224,51 euros.

c) à l’égard des charges de l’exercice 2022

En l’espèce, Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] ne justifient pas de la régularisation des charges de l’exercice 2022, qui s’est achevé le 12 mai 2022. Les appels de provisions se rapportant à cet exercice étant dès lors devenus sans cause, il y a lieu de condamner les bailleurs au paiement de la somme de 1.350 euros [(350 euros + (4 x 250 euros)] et ce, sans qu’il n’y ait lieu de retenir la solidarité.

d) à l’égard de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Le bail du 7 décembre 1984 prévoit expressément à son article 9 que le preneur est redevable de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les quatre baux en renouvellement qui se sont succédés depuis stipulent que toutes les autres clauses, charges et conditions du bail initial, qui ne sont pas contraires, demeurent en vigueur et constituent la loi entre les parties. Or aucun de ces quatre baux ne remet en cause le transfert au preneur de cette taxe ni ne s’y rapporte. Les dispositions de l’article 9 du bail du 7 décembre 1984 ont dès lors toujours vocation à s’appliquer.

Cependant, à l’instar des autres taxes, le bailleur doit justifier le montant facturé au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Or en l’espèce, les consorts [L] ne versent aucune pièce démontrant la transmission à la société COCOSUN d’extrait des avis de taxe foncière se rapportant aux années 2016 à 2021, lui permettant de vérifier les montants dus à ce titre.

La société COCOSUN justifie qu’il a été appelé au titre de cette taxe les sommes suivantes :

683 euros au titre de l’année 2016,671,40 euros au titre de l’année 2017,657,38 euros au titre de l’année 2018,592,35 euros au titre de l’année 2020,579,54 euros au titre de l’année 2021.Elle ne réclame toutefois que la somme de 671 euros au titre de l’année 2017 et non la somme de 671,40 euros réellement appelée.

La solidarité face au paiement d’une dette ne se présumant pas, elle sera écartée.

Monsieur et Madame [L] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 3.183,27 euros au titre de la répétition de l’indu de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2016, 2017, 2018, 2020 et 2021.

4 – Sur les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H]

a) sur l’appel en garantie à l’encontre du cabinet LOUIS PORCHERET

L’article 1992 du code civil précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Aux termes de l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] sollicitent, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, que la responsabilité du cabinet LOUIS PORCHERET soit relevée et ce, afin qu’il les garantisse des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

Le contrat de mandat conclu avec le cabinet LOUIS PORCHERET n’est cependant pas versé aux débats, ce qui ne permet pas au tribunal de déterminer les obligations auxquelles leur mandataire était astreint et, par conséquent, l’existence d’éventuels manquements de sa part dans l’exécution de son mandat.

Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] seront en conséquence déboutés de leur appel en garantie à l’encontre du cabinet LOUIS PORCHERET.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur l’appel en garantie formé par le cabinet LOUIS PORCHERET à l’encontre de Maître [N] [L], cette demande étant devenue sans objet.

b) sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre de la sommation de faire du 19 juillet 2016

Selon les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

L’article 1134 devenu 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes du même acte que le commandement de payer du 19 juillet 2016, Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] ont fait délivrer à la société COCOSUN une sommation de faire aux fins de lui imposer de :

changer le store sur rue du magasin qui lui est loué,enlever tout ce qui encombre la cour commune et de laisser celle-ci nette de toute occupation par quelque objet que ce soit,exploiter son activité en respect des clauses du bail et stopper toutes nuisances, notamment d’ordre olfactif, d’encombrements et sonores, spécialement la nuit.

Il était précisé de surcroît qu’à défaut de respect de ces obligations dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’acte, les bailleurs se prévaudraient de la clause résolutoire figurant au bail en sollicitant sa résolution de plein droit.

Cette sommation se fonde sur l’article 3 du bail du 7 décembre 1984, auquel se réfèrent les renouvellements de bail des 10 juillet 1995, 27 janvier 2003 et 2 octobre 2013, selon lequel il incombe au preneur “d’entretenir les lieux loués (article 605 du code civil) et de les rendre en fin de jouissance en bon état de réparation locative et d’entretien (…)”.

Cet article ne précisant toutefois pas les modalités d’entretien incombant à la société COCOSUN, il appartient aux bailleurs de justifier des trois obligations imposées par la sommation de faire du 19 juillet 2016.

A titre liminaire, il convient de relever que les courriers adressés par Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] à la société COCOSUN les 29 juin 2020 mentionnent que les locaux objets du bail auraient été remis à neuf le 3 février 2011. Il n’en est cependant pas rapporté la preuve dans le cadre de la présente instance.

Les consorts [L] versent, pour justifier du mauvais entretien du store du commerce de la société COCOSUN, un procès-verbal de constat du 23 décembre 2004 aux termes duquel Maître [F], huissier de justice, a relevé que les stores en tissu se trouvant sur la devanture de la boutique étaient déchirés et que l’armature était en partie cassée. Une photographie non datée de la vitrine du local loué est versée en pièce n°21 par les consorts [L]. Celle-ci ne fait cependant apparaître que la présence d’un seul store dont le revêtement en tissu n’apparaît pas déchiré et dont l’armature ne s’avère pas cassée, ce qui contredit le procès-verbal susvisé. De surcroît, si cette photographie atteste que la couleur du tissu composant la totalité du store n’est plus uniforme, elle ne permet pas au tribunal de déterminer si cet état résulterait d’une absence d’entretien, obligation incombant au preneur, ou de sa vétusté, dont les conséquences relèvent des obligations imposées aux bailleurs. Il ne peut dès lors être fait droit à la demande des consorts [L] sur ce moyen.

Le procès-verbal de constat de Maître [F] du 23 décembre 2004 mentionne également la présence dans la cour commune de l’immeuble de cinq palettes de bois, d’une table de machine à coudre, de cinq caisses en plastique, d’une vieille table, de huit bacs en plastique, de deux sacs toile, de deux extincteurs et détritus divers répartis en divers endroits. Aucun élément ne permet toutefois de déterminer l’identité de la ou des personnes à l’origine de ces dépôts. Par un courrier adressé le 22 décembre 2016 à la société COCOSUN, le cabinet LOUIS PORCHERET mentionne avoir reçu des plaintes de locataires de la résidence du fait de problèmes d’hygiène dans la cour commune résultant de l’activité du preneur. Deux photographies sont jointes à ce courrier montrant la présence de plusieurs sacs poubelles et cartons. Outre l’absence d’horodatage de ces photographies, il n’est, là encore, pas possible de déterminer quels sacs poubelles et objets déposés résultent de l’activité de la société COCOSUN. Il ne peut non plus être établi la durée de présence de ces derniers dans la cour de l’immeuble. L’envoi le 26 avril 2018 et le 10 octobre 2018 d’un courrier à la société COCOSUN aux fins de lui rappeler l’existence de réclamations des locataires de l’immeuble ainsi que ses obligations en matière d’hygiène et lui imposer de maintenir ses locaux en parfait état de propreté ne peuvent être pris en compte à l’égard de la sommation de faire signifiée près de deux ans plus tôt. Dès lors, les consorts [L] échouent à établir un manquement de la société COCOSUN sur la base de ce moyen.

La sommation de faire du 19 juillet 2016 visait enfin la nécessité pour le preneur d’exploiter son activité en respect des clauses du bail et stopper toutes nuisances, notamment d’ordre olfactif, d’encombrements et sonores, spécialement la nuit. Monsieur et Madame [L] ne versent cependant aucun document venant établir de la part de la société COCOSUN un quelconque comportement générant des nuisances sonores spécialement la nuit. Quant aux nuisances d’ordre olfactif et d’encombrements, elles n’apparaissent se fonder que sur les pièces relatives à la présence de nombreux sacs poubelles, cartons et détritus dans le local poubelle et la cour commune. Il a cependant été établi ci-avant que les bailleurs échouent à démontrer que la société COCOSUN est seule responsable de cette situation. Dès lors, faute de démontrer la réalité de nuisances découlant de l’activité de la société COCOSUN, ce moyen ne peut prospérer.

Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] fondent également leur demande reconventionnelle d’acquisition de la clause résolutoire au 20 août 2016 sur l’arrêté préfectoral du 29 novembre 2018 portant fermeture du commerce de la société COCOSUN. Cependant, cet arrêté se fonde sur un rapport d’enquête du 22 novembre 2016 qui n’est pas joint à la procédure. De surcroît, le 2 janvier 2017, il a été constaté par la direction départementale de la protection des populations de Seine-Saint-Denis la correction des non-conformités relevées le 22 novembre précédent, ce qui a donné lieu à l’abrogation de la fermeture administrative par un arrêté du 4 janvier 2017. En conséquence, faute de pouvoir déterminer l’exacte nature des manquements constatés lors de l’enquête du 22 novembre 2016, l’arrêté préfectoral du 29 novembre 2016 reposant sur le non-respect par la société COCOSUN des règles d’hygiène alimentaires et la méconnaissance des règles de traçabilité et de conservation des denrées, les consorts [L] ne rapportent pas la preuve de manquements à l’entretien des locaux objets du bail.

Au regard de ces éléments, la sommation de faire signifiée le 19 juillet 2016 à la société COCOSUN n’a pu faire jouer la clause résolutoire du bail. Il n’y a donc pas lieu de faire droit aux demandes d’expulsion et de séquestre formées par les consorts [L], devenues sans objet.

c) sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

L’article 6 de ce même code précise que les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l’espèce, les consorts [L] sollicitent à titre infiniment subsidiaire la résiliation judiciaire du bail compte tenu « des manquements répétés de la société COCOSUN tant en matière de paiement des loyers qu’en matière d’entretien ». Or aucune précision n’est apportée quant à la période à l’égard de laquelle il sollicite d’apprécier desdits « manquements répétés ».

Il ressort des pièces versées, tant par la société COCOSUN que par Monsieur et Madame [L], que cette demande reconventionnelle a été formée pour la première fois dans le cadre des conclusions en défense n°4 des bailleurs, notifiées par RPVA le 11 janvier 2022. Faute de toute précision quant à la date à laquelle la résiliation judiciaire doit être prononcée, il s’en déduirait que ce serait à compter du 11 janvier 2022. Or, à cette date, les consorts [L] s’étaient déjà vus notifier l’ordonnance d’expropriation rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny le 30 septembre 2021. Ils n’étaient dès lors plus fondés à solliciter la résiliation judiciaire du bail commercial conclu avec la société COCOSUN.

En tout état de cause, Monsieur et Madame [L] ne développent dans leurs écritures aucun moyen spécifique au soutien de leur demande de résiliation judiciaire, semblant dès lors renvoyer aux mêmes manquements que ceux visés à l’égard du commandement de payer et de la sommation de faire du 19 juillet 2016, qui ont été déclarés infondés.

Il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] de leur demande de résiliation judiciaire du bail.

5 – Sur les demandes de la société SOREQA

En application des dispositions de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis dans la cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

En l’espèce, la société COCOSUN ayant assigné en intervention forcée la société SOREQA par exploit du 27 juillet 2023, la défenderesse est dès lors partie à la procédure depuis cette date. Il n’y a donc pas lieu de dire et juger que le présent jugement lui sera opposable ni d’en faire mention au dispositif.

6 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H], succombant à l’instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Alain Lebeau et Maître Emilie Dechezleprêtre, avocats, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] au paiement de la somme de 6.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société COCOSUN ainsi que la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le cabinet LOUIS PORCHERET. Monsieur et Madame [L] seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

De même, il n’y a pas lieu de condamner la société SOREQA au paiement de frais irrépétibles, celle-ci n’étant ni condamnée aux dépens ni partie perdante. La société SOREQA sera en revanche déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles dirigés contre la société COCOSUN, qui n’est pas condamnée aux dépens.

Maître [N] [L] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles du code de procédure civile, le cabinet LOUIS PORCHERET n’étant pas condamné aux dépens.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige et des circonstances de l’espèce, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

REJETTE la fin de non-recevoir formée par la SARL COCOSUN fondée sur l’article L222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

REJETTE la fin de non-recevoir formée par Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] fondée sur l’article L222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

REJETTE la fin de non-recevoir formée par le cabinet LOUIS PORCHERET tirée du principe de l’autorité de la chose jugée ;

REJETTE la fin de non-recevoir formée par le cabinet LOUIS PORCHERET tirée de la forclusion ;

REJETTE la fin de non-recevoir formée par Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] tirée du principe de l’estoppel ;

REJETTE la fin de non-recevoir formée par Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] à l’encontre de l’appel en garantie formé par le cabinet LOUIS PORCHERET ;

REJETTE la fin de non-recevoir formée par le cabinet LOUIS PORCHERET au titre de la prescription des demandes de répétition de l’indu ;

REJETTE la demande de la SARL COCOSUN tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 19 juillet 2016 ;

DIT que la clause résolutoire du bail n’a pas été acquise par l’effet du commandement de payer délivré le 19 juillet 2016 par Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] à la SARL COCOSUN ;

DIT que la clause résolutoire du bail n’a pas été acquise par l’effet de la sommation de payer délivrée par Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] à la SARL COCOSUN le 19 juillet 2016 ;

DEBOUTE en conséquence Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire se fondant sur la sommation de payer du 19 juillet 2016 et des demandes d’expulsion et de séquestre qui en découlaient ;

DEBOUTE Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] de leur demande de résiliation judiciaire du bail ;

DIT que le bail commercial liant la société COCOSUN, Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] s’est poursuivi jusqu’au 30 septembre 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] à restituer à la SARL COCOSUN la somme de 20.056,00 euros au titre des charges trop perçues sur la période du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2011 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] à restituer à la SARL COCOSUN la somme de 37.224,51 euros au titre des charges trop perçues sur la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2021 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] à restituer à la SARL COCOSUN la somme de 1.350,00 euros au titre des charges trop perçues sur la période du 1er janvier 2022 au 12 mai 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] à restituer à la SARL COCOSUN la somme de 3.183,27 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères trop perçues au titre des exercices 2016, 2017, 2018, 2020 et 2021 ;

DEBOUTE Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] de leur appel en garantie à l’encontre du cabinet LOUIS PORCHERET ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] à payer à la SARL COCOSUN la somme de 6.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] à payer au cabinet LOUIS PORCHERET la somme de 3.000,00 euros au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société SOREQA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Maître [N] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] et Madame [S] [L] née [H] au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Alain Lebeau et Maître Emilie Dechezleprêtre, avocats, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile  ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait au Palais de Justice, le 09 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT