TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/03206 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23LJ

Minute :

JUGEMENT

Du : 22 Septembre 2025

Madame [J], [O] [I]

Madame [N] [I] [H]

Es qualité de représentante légale de son fils mineur M. [I] [V], [P] [X]

C/

Monsieur [W] [R]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 23 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [J], [O] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Faouzi achraf EL MOUNTASSIR, avocat au barreau de PARIS

Madame [N] [I] [H]

Es qualité de représentante légale de son fils mineur

M. [I] [V], [P] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Faouzi achraf EL MOUNTASSIR, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Présent et assisté de M^e Abdou DJAE, avocat au barreau de MEAUX

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Faouzi achraf EL MOUNTASSIR

M^e Abdou DJAE

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 13]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 juillet 2022, Monsieur [C] [I] aux droits duquel viennent Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] a donné en location à Monsieur [W] [R] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 500,00 €, outre provisions sur charges de 30,00 €.

Le 20 octobre 2023, Madame [J] [I] et Madame [N] [I] [H] en sa qualité de représentante légale de Monsieur [V] [I] ont fait délivrer à Monsieur [W] [R] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 846,00 € selon décompte arrêté au 5 octobre 2023.

Par notification électronique du 20 octobre 2023, Madame [J] [I] et Madame [N] [I] [H] en sa qualité de représentante légale de Monsieur [V] [I] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, Madame [J] [I] et Madame [N] [I] [H] en sa qualité de représentante légale de Monsieur [V] [I] ont informé Monsieur [W] [R] de leur intention de mettre fin au bail à compter du 30 juillet 2024 pour occuper personnellement le bien et pour motif légitime et sérieux.

Suivant citation délivrée à étude le 19 décembre 2024, Madame [J] [I] et Madame [N] [I] [H] en sa qualité de représentante légale de Monsieur [V] [I], ont attrait Monsieur [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Madame [J] [I] et Madame [N] [I] [H] en sa qualité de représentante légale de Monsieur [V] [I] ont demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de valider le congé pour reprise du 26 avril 2024 ;D’ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [R] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;De supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [W] [R] ;De condamner Monsieur [W] [R] au paiement des sommes suivantes :8 571,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 531€;2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. L’audience s’est tenue le 23 juin 2025 après un renvoi.Lors de l’audience, Madame [J] [I] et Madame [N] [I] [H] en sa qualité de représentante légale de Monsieur [V] [I] représentées par leur conseil maintiennent leurs demandes sauf à préciser que l’arriéré s’élève désormais à la somme de 12 288,00 €.

Sur l’exception soulevée in limine litis par Monsieur [W] [R], Madame [J] [I] et

Monsieur [V] [I] font valoir qu’il n’y a pas de fondement juridique à celle-ci. Ils indiquent que l’ensemble des pièces ont été communiquées avec l’assignation et qu’il relève de la responsabilité du défendeur de les transmettre à son avocat. Ils précisent que leur conseil n’a pas été contacté par celui du défendeur avant le jeudi précédent l’audience, alors qu’il était présent lors de l’audience de renvoi et que Monsieur [W] [R] avait ainsi connaissance de son identité. Ils soulignent que Monsieur [W] [R] pouvait également les contacter en personne s’il ignorait les coordonnées de leur avocat, ce qu’il n’a pas fait.

Au soutien de leurs demandes, Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] exposent que les impayés de loyer sont apparus rapidement après le début du bail, les mettant dans une situation financière délicate. Ils précisent avoir fait des tentatives de règlement amiable infructueuses avant de faire délivrer un commandement de payer. Par ailleurs, ils indiquent avoir fait délivrer un congé pour reprise, au bénéfice de Madame [J] [I] qui est étudiante, a peu de revenus pour payer un loyer et souhaite prendre son indépendance en quittant le petit domicile familial. Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] justifient également ce congé par le manquement grave et répété à l’obligation de payer les loyers de Monsieur [W] [R]. Enfin, ils soutiennent que le locataire refuse l’accès au logement pour réaliser les travaux nécessaires suite aux dégradations qu’il a lui-même causé dans les lieux, qu’il ne justifie pas d’une assurance locative sur la période de location et qu’il ne répond pas aux tentatives de prise de contact.

En réponse aux moyens et demandes formulés par Monsieur [W] [R], Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] contestent l’insalubrité du logement loué. Ils soutiennent que les désordres proviennent du manque d’entretien du locataire, de son refus de les laisser accéder aux lieux pour effectuer des travaux et du changement du ballon d’eau chaude sans leur accord qui a provoqué des fuites. De plus, ils relèvent que les allégations d’insalubrité ont été faites pour la première fois en 2024 alors que les impayés ont débuté en 2022.

Monsieur [W] [R], assisté par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de :

In limine litis, rejeter l’ensemble des pièces jointes à l’assignation du demandeur ;Débouter Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire et des demandes en expulsion subséquentes ;Déclarer nul le congé pour reprise et rejeter les demandes en expulsion subséquentes ;Condamner Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] à lui payer 3 000 € au titre de son préjudice de jouissance et 1 500 € au titre des préjudices matériel et moral ;Ordonner la compensation de ces sommes avec toute somme mise à sa charge ;Enjoindre à Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] d’effectuer les travaux nécessaires à la remise en conformité du bien loué sous astreinte de 50 € par jour de retard ; À titre subsidiaire, si l’expulsion était prononcée, lui octroyer un délai supplémentaire pour quitter les lieux de douze mois à compter de la signification de la décision ;Condamner Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] au paiement des dépens.In limine litis, au titre du principe du contradictoire, Monsieur [W] [R] soutient ne pas avoir eu communication des pièces fondant la procédure. Il indique qu’elles n’étaient pas annexées à l’assignation, que les courriels échangés par son avocat avec le commissaire de justice puis le conseil de Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] ne les contenaient pas non plus. En ce sens, il précise que seules les pièces supplémentaires lui ont été envoyées par son contradicteur mais pas celles de l’assignation. Il fait valoir que l’avocat des demandeurs aurait dû spontanément les communiquer à son conseil en vertu des règles de déontologie de la profession.

Sur le fond, Monsieur [W] [R] allègue occuper le bien depuis 2013 et non 2022 contrairement à ce qui est affirmé en demande.

Aux termes des articles 6 et 20 de la loi du 6 juillet 1989, 521-2 du code de la construction et de l’habitation, et 1719 du code civil, Monsieur [W] [R] conteste l’acquisition de la clause résolutoire en opposant une exception d’inexécution liée au caractère non décent du logement loué et l’absence de jouissance paisible des lieux. Il affirme que des causes d’indécence sont démontrées par le procès-verbal de constat du service communal d’hygiène et salubrité de [Localité 12] du 20 décembre 2023 et le rapport de diagnostic CITEMETRIE du 8 janvier 2024, notamment l’absence de sanitaires et douche fonctionnels, d’eau chaude, des trous dans le plancher et des problèmes de ventilation. Il indique qu’en conséquence l’humidité de l’appartement est anormale et provoque des moisissures ainsi que la dégradation de ses effets personnels. Dès lors, il considère avoir été fondé à ne pas payer son loyer et qu’il n’existe pas de dette locative.

Au visa de l’article 1719 du code civil, il affirme que lorsque le logement est indécent, il existe une interdiction légale de donner congé de toute nature.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA RECEVABILITÉ DES PIÈCES VERSÉES EN DEMANDE

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Aux termes de l’article 9 du même code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication des pièces doit être spontanée.

Aux termes de l’article 53 du code de procédure civile, l’assignation est l’acte d’huissier de justice par lequel le demandeur cite son adversaire à comparaître devant le juge.

En vertu de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 : les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ; un exposé des moyens en fait et en droit ; la liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ; l’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire.

L’article 1369 du code civil énonce que l’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. L’article 1371 précise que l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

L’article 1er de l’ordonnance n°2016-728 du 2 juin 2016 relative au statut de commissaire de justice indique que les commissaires de justice sont les officiers publics et ministériels.

En l’espèce, Monsieur [W] [R] a été assigné à la présente instance par une assignation régulièrement délivrée à étude par maître [A] [D], commissaire de justice, le 19 décembre 2024.

Le commissaire de justice indique aux termes du procès-verbal de signification que l’acte contient 25 feuilles.

La copie de cet acte, produite par les demandeurs, comporte l’intégralité des pièces visées au bordereau des pièces jointes, et cet ensemble est effectivement composé de 25 pages.

Dès lors, en l’absence d’inscription de faux concernant l’assignation précitée, il y a lieu de considérer que les pièces versées à l’assignation ont bien été communiquées à Monsieur [W] [R].

Il n’est aucunement fait obligation en application des dispositions précitées d’effectuer une seconde communication ou signification à l’avocat de la partie ainsi touchée. Les règles de déontologie des avocats n’ont pas vocation à ajouter au code de procédure civile et ne peuvent fonder que des procédures disciplinaires le cas échéant.

Enfin, dans le cadre d’une procédure orale, ces pièces ont pu être débattues contradictoirement à l’audience.

Dès lors, il n’est pas démontré de motif d’irrecevabilité des pièces versées par Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] au soutien de leur assignation, et elles ne seront pas écartées.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 20 octobre 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février

2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

Or, en l’espèce, le bail conclu entre les parties le 31 juillet 2022 contient une clause (article « clause résolutoire ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le défendeur ne démontre pas la conclusion d’un contrat de bail antérieur, fusse-t-il verbal, et seul ce bail en date du 31 juillet 2022 pourra donc service de fondement à l’ensemble des demandes.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 20-1 de la même loi énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Si le preneur ne peut refuser de payer les loyers au terme convenu en se prévalant du refus par le bailleur d’effectuer les travaux de réparation nécessaires, il peut être autorisé à en suspendre le paiement si le propriétaire ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent à condition que le logement ait été rendu inhabitable.

En application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique (présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2) ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article « clause résolutoire ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [W] [R] le 20 octobre 2023, pour un montant principal de 4 846,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [W] [R] ne conteste pas ce montant, mais expose avoir cessé le paiement du loyer du fait de désordres dans le logement, invoquant par suite l’exception d’inexécution.

Or, seuls le caractère inhabitable du logement, notion qui se distingue de l’indécence, ou la mise en œuvre des procédures visées aux articles L. 511-11 et L. 511-19 du code de la construction de l’habitation, fondent l’exception d’inexécution en la matière.

En l’occurrence, il est versé les pièces suivantes :

Un procès-verbal de constat en date du 20 décembre 2023 du service d’hygiène de la commune de [Localité 12], qui expose que : l’installation électrique peut présenter un risque pour la sécurité, le système de ventilation permanente est insuffisant, des équipements sanitaires sont hors service ou défectueux (sanibroyeur et ballon d’eau chaude), il y a une absence d’eau chaude sanitaire, les ouvrants sont en mauvais état et non isolants, la surface de la pièce de vie est inférieure à 9m2, le lavabo risque de se décrocher, le parquet du fond du séjour est dégradé du fait d’une humidité provenant sans doute d’un dégât des eaux dans le logement voisin.Un rapport de l’association CITEMETRIE en date du 21 décembre 2023 qui relève : des irrégularités dans le plancher au droit de la fenêtre de droite du logement, des infiltrations au niveau de la fenêtre de la pièce à usage de chambre, des infiltrations en façade, une superficie de la pièce de vie insuffisante, une installation électrique vêtuste, une absence d’eau chaude, les fenêtres de la cuisine et de la chambre sont cassées, le lavabo est décroché du mur, le sanibroyeur de la salle de bain est en panne, la ventilation est insuffisante.Un courrier de la CAF à Monsieur [W] [R] en date du 17 janvier 2024 qui lui indique que son bailleur a dix-huit mois pour effectuer les travaux de mise en conformité du logement, et qu’en cas d’ouverture du droit à l’aide au logement, cette aide sera consignée le temps que les travaux soient effectués ou suspendue si ceux-ci ne sont pas faits. Le courrier précise que le locataire n’a actuellement pas droit à cette aide et dès lors il n’y a pas lieu de déduire le montant éventuel de l’APL des sommes dues sur la période ultérieure à ce courrier.Il ressort de ces éléments que si des causes éventuelles d’indécence du logement ont été constatées, il n’a pas été pris d’arrêté d’insalubrité, de péril ou de mise en sécurité. Ainsi, les dispositions des articles L. 511-11 et L. 511-19 du code de la construction de l’habitation n’ont pas vocation à s’appliquer à la présente situation, et l’obligation de payer le loyer n’était pas suspendue de ce chef.

Par ailleurs, le caractère inhabitable du logement n’est pas caractérisé. En effet, il ne ressort pas des pièces évoquées que les désordres relevés aient entraîné une impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

Les éléments constatés pouvant relever de l’indécence seront étudiés au titre des dommages-intérêts sollicités pour trouble de jouissance.

En outre, il appartient au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de cette loi, soit, en cas de non exécution par le bailleur de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’obtenir l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux aux frais du bailleur, ainsi que de réduire ou consigner le loyer. Tel n’a pas été le cas, aucune procédure judiciaire n’ayant été mise en œuvre par le locataire avant la présente instance.

Enfin, si l’article 1719 du code civil énonce que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant, cette disposition n’empêche pas le bailleur d’obtenir la résiliation du bail pour un motif autre que l’impropriété du logement à l’usage d’habitation, telle que la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés de loyer. Au surplus, l’impropriété du logement à l’usage d’habitation est une notion distincte de la non-conformité du logement aux critères de la décence, qui n’est pas caractérisée en l’espèce.

Au regard de l’ensemble de ce qui précède, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 décembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [W] [R] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [W] [R].

SUR LA SUPPRESSION DU DÉLAI POUR QUITTER LES LIEUX

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [W] [R] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail, et il n’est pas justifié qu’il dispose d’une solution de relogement actuelle.

Le défaut de paiement seul n’est quant à lui pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi.

Il n’est ainsi démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois et cette demande sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS SUPPLÉMENTAIRES POUR QUITTER LES LIEUX

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En vertu de l’article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Monsieur [W] [R] sollicite un délai pour quitter les lieux au regard de son absence d’activité professionnelle et d’une difficulté à obtenir un logement social.

Il ne justifie pas de ses démarches de demande d’un logement social ou de relogement.

Par ailleurs, il a déjà bénéficié des délais de la présente procédure (dix-huit mois entre la délivrance du commandement de payer et la présente décision), et les délais légaux ont été maintenus (soit deux mois après signification du commandement de quitter les lieux, puis délai dit de la « trêve hivernale » qui s’appliquera de fait jusqu’au 31 mars 2026).

Il est enfin justifié en demande la nécessité de pouvoir reprendre le logement afin que l’un des bailleurs puisse l’occuper, à savoir Madame [J] [I] qui est étudiante et a peu de ressources.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [W] [R] un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] ont fait état à l’audience d’un l’arriéré locatif actualisé à la somme de 12 288,00 €.

Il n’est cependant pas versé de nouveau décompte, et seul le décompte de l’assignation, arrêté au 30 octobre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus) au montant de 8 571 € sera donc retenu. Les sommes ultérieures seront prises en compte dans le cadre de l’indemnité d’occupation.

Au vu des justificatifs fournis, cette créance de Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W] [R] à verser à Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] la somme de 8 571,00 € actualisée au 30 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 846,00 € à compter du 20 octobre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [W] [R] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 531,00 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR TROUBLE DE JOUISSANCE

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de clause expresse mentionnée au a cidessus,d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux (…) ;

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de laconstruction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1731 du code civil et de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de son préjudice.

En l’espèce, il résulte des différents constats déjà évoqués que le logement sis [Adresse 4] est affecté des désordres suivants :

l’installation électrique peut présenter un risque pour la sécurité,le système de ventilation permanente est insuffisant,il y a une absence d’eau chaude sanitaire (normes sanitaires non respectées), les ouvrants sont en mauvais état et non isolants, générant des infiltrations (clos et couvert non assuré),la surface de la pièce de vie est inférieure à 9m2.Il s’agit de troubles manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, en violation de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précité.

En revanche, il sera rappelé que les lieux et équipements sont présumés avoir été reçus en bon état par le locataire en l’absence de production d’un état des lieux. Aucune pièce concomittante de l’entrée dans les lieux n’est versée par Monsieur [W] [R]. Dès lors, il ne peut être imputé aux bailleurs la défectuosité des équipements sanitaires et le décrochage du lavabo. Enfin, il ressort des deux procès-verbaux de constat que le parquet du séjour est dégradé non du fait d’une cause d’indécence propre au logement mais de fuites provenant du logement voisin.

Le défaut de conformité de l’installation électrique et du système de ventilation, ainsi que l’insuffisance de la superficie de la pièce de vie, sont nécessairement structurels et peuvent donc être considérés comme existants au moment de l’entrée dans les lieux.

En ce qui concerne les autres troubles précédemment cités, il existe une contestation sur leur présence depuis l’origine du bail. Si Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] ne démontrent pas de l’état du logement, qui aurait été refait à neuf lors de l’entrée dans les lieux (factures de rénovation de l’appartement, état des lieux…) et par suite du manque d’entretien imputable à Monsieur [W] [R] qu’ils invoquent, Monsieur [W] [R] ne produit pas non plus de pièces de nature à dater l’apparition des désordres. Notamment, il n’a adressé aucun signalement ou mise en demeure aux bailleurs avant la saisine du service d’hygiène de [Localité 12] fin 2023. Par conséquent, sera retenu comme point de départ de ces troubles de jouissance l’enquête du service communal d’hygiène et sécurité et de santé en date du 20 décembre 2023 les ayant objectivement constatés pour la première fois.

Il n’est pas apporté la preuve que les travaux dans le logement n’auraient pas pu être menés du fait de Monsieur [W] [R] (mises en demeure, attestations des ouvriers chargés des travaux…)

L’indemnisation du préjudice de jouissance est habituellement calculée sur la base d’un pourcentage du loyer sur la période retenue.

Cependant, ne pouvant aller au-delà de la demande de Monsieur [W] [R], il y a lieu d’observer que la somme sollicitée de 3 000 €, correspondant à environ 10 à 15% du loyer sur les périodes considérées, est cohérente au regard de l’ensemble des désordres relevés et lui sera donc accordée.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS POUR PRÉJUDICES MATÉRIEL ET MORAL

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En vertu de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La responsabilité civile ne peut être engagée qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage certain et personnel, et d’un lien de causalité entre les deux.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il n’est en l’espèce pas démontré une faute distincte de la non-conformité du logement aux critères de décence, déjà examinée au titre du préjudice de jouissance.

En outre, il n’est pas justifié de l’existence et du quantum des préjudices matériel et moral évoqués par Monsieur [W] [R], notamment de la dégradation de ses effets personnels et de leur valeur.

La demande de dommages-intérêts de ce chef de Monsieur [W] [R] sera donc rejetée.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE TRAVAUX SOUS ASTREINTE

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, la résiliation du bail étant constatée par le présent jugement, le bailleur ne peut plus être tenu d’une quelconque obligation d’entretien et de travaux.

Par suite, la demande de travaux de Monsieur [W] [R] sera rejetée.

SUR LA COMPENSATION DES [Localité 11]

En application des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La compensation n’a lieu, par principe, qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Aux termes de l’article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

Compte tenu de l’existence d’obligations réciproques répondant aux exigences des dispositions précitées entre Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] d’une part, et Monsieur [W] [R] d’autre part, il convient de prononcer la compensation entre les créances réciproques des parties.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [R], partie succombante sur la demande principale en expulsion, doit supporter les dépens de la présente instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023 ainsi que de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, au regard de la solution donnée au litige, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses frais engagés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire, cette dernière n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité des pièces versées par Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] ;

CONSTATE que le contrat signé le 31 juillet 2022 entre Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] et Monsieur [W] [R] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 21 décembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [R] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [W] [R] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code de procédure civile;

DÉBOUTE Monsieur [W] [R] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] à verser à Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] la somme de 8 571,00 € actualisée au 30 octobre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023 sur la somme de 4 846,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [W] [R] à la somme mensuelle de 531,00 €, et au besoin CONDAMNE Monsieur [W] [R] à verser à Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] à payer à Monsieur [W]

[R] la somme de 3 000 € au titre de son préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [R] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudices matériel et moral ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties, Monsieur [W] [R] étant redevable à Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] de la somme totale de 8 571 €, tandis que Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] sont redevables à Monsieur [W] [R] de la somme totale de 3 000 €, soit un solde restant dû de 5 571 € au bénéfice de Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] après compensation ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 octobre 2023 ainsi que de l’assignation ;

DÉBOUTE Madame [J] [I] et Monsieur [V] [I] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE