Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00944 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-754EO

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

[E] [M]

C/

[T] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 24 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [E] [M]

né le 22 Août 1994 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Fabien FUSILLIER, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR

Mme [T] [C]

née le 24 Juin 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mars 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 AVRIL 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 avril 2018 avec prise d’effet le même jour, M. [E] [M] a donné à bail à Mme [T] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 575 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 octobre 2023, M. [E] [M] a délivré congé pour vente à la locataire, avec prise d’effet le 10 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 juin 2024, M. [E] [M] a assigné Mme [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à la défenderesse le 9 octobre 2023 pour le 10 avril 2024 ; déclarer la défenderesse occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe et d’ordonner son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef ; ordonner l’expulsion de la défenderesse de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, en application des dispositions du Livre 4 du code des procédures civiles d’exécution, soit les articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants dudit code ; condamner la défenderesse au paiement jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; condamner la défenderesse au paiement des entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile y compris le coût du congé et de l’assignation. L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 4 juillet 2024. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

A cette audience, M. [E] [M], représenté par son conseil, s’en réfère oralement à ses dernières conclusions. Aux termes de celles-ci, il sollicite :

le maintien des demandes contenues dans l’acte introductif d’instance ; le rejet de l’ensemble des demandes de la défenderesse ; la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 362 euros au titre des charges impayées ; qu’il soit dit qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire. S’agissant de la validité du congé, il fait valoir que celui-ci a été délivré en respectant le délai légal de six mois, de sorte qu’il est valable tant sur la forme que le fond. Il indique à l’audience que la locataire devait finalement lui restituer les clés le 27 février 2025 mais qu’elle ne l’a pas fait.

S’agissant des charges locatives, M. [E] [M] soutient qu’il reste à régler par la locataire la somme totale de 362 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères.

S’agissant la prétendue indécence du logement, M. [E] [M] soutient qu’il a procédé à l’ensemble des travaux sollicités par la DDTM : mise aux normes de l’installation électrique, réparation de la douche suite à une fuite, démontage des carreaux de plâtre humide suite à la fuite de la douche, réfection de la cloison hydrofuge, installation de grilles de ventilation dans les huisseries, réparation de la fenêtre, remplacement des fusibles des radiateurs de la chambre 1 et 2, raccrochage du radiateur de la chambre 1 qui se trouvait au sol du fait de la locataire, vérification de tous les radiateurs du logement et vérification de la fonctionnalité de la VMC.

S’agissant de la demande d’expertise, M. [E] [M] fait valoir que la locataire n’apporte aucun élément probant au soutien de cette demande et qu’il a solutionné les prétendus désordres. Il souligne que la locataire suroccupe le logement et qu’elle ne l’a pas entretenu.

S’agissant du trop-perçu d’aide personnalisée au logement (APL), M. [E] [M] fait d’abord valoir qu’une partie de la demande est prescrite conformément aux dispositions 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et que les sommes versées par la Caisse d’allocations familiales (CAF) ont systématiquement été déduites des sommes dues par la locataire.

Mme [T] [C], représentée par son conseil, s’en réfère oralement à ces dernières conclusions. Aux termes de celles-ci, elle sollicite de, au visa des articles 6, 15 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et suivants du code civil et de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution :

avant-dire-droit :

ordonner l’expertise du logement, avec mission habituelle confiée à tel expert qu’il plaira à la juridiction de désigner et notamment : prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;se rendre sur les lieux et examiner les désordres allégués ; constater l’existence desdits désordres et d’en déterminer la nature, l’étendue, la date d’apparition ainsi que les causes et origines ; décrire les travaux propres à y remédier ; donner son avis quant au respect des critères d’un logement décent ou salubre au regard de la législation et règlementation en vigueur ; fournir tous éléments techniques et de faits de nature à permettre au tribunal de déterminer s’il y a lieu les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis ; compiler les résultats de ses observations/constatations/préconisations dans un rapport après avoir invité les parties à formuler leurs observations au préalable ;

au fond :

enjoindre au demandeur de justifier des démarches engagées en vue de la vente de l’immeuble concerné, et en tout état de cause de justifier d’une réelle intention de vendre le bien ; à défaut, le débouter de sa demande de validation du congé délivré le 9 octobre 2023 et annuler ce dernier ; condamner le demandeur à lui rembourser la somme de 2767,67 euros correspondant à la différence entre l’APL qu’il a perçue et le montant du loyer qu’il aurait dû percevoir ; condamner le propriétaire à payer la somme de 100 euros par mois au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance découlant de l’indécence des lieux donnés à bail, et ce depuis l’origine du bail jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en conformité ; enjoindre le propriétaire à justifier des charges récupérables qu’il a facturé à la concluante et ce depuis l’origine du bail ; à défaut condamner à rembourser toutes sommes perçues à ce titre et notamment la taxe d’ordures ménagères ; en tout état de cause :

débouter le demandeur de toute demande plus ample ou contraire ; juger que la décision à intervenir ne bénéficiera pas de l’exécution provisoire en cas de validation du congé et de prononcé d’expulsion. Avant toute chose, Mme [T] [C] précise qu’elle a quitté le logement et à ce titre ne maintient pas sa demande de délai et de condamnation du bailleur à réaliser des travaux.

Au soutien de sa demande avant-dire-droit, Mme [T] [C] fait valoir qu’elle a constaté que de nombreux désordres affectaient le logement loué (non-conformité de l’installation électrique, humidité excessive, apparition de moisissures et champignons et traces d’infiltrations) et qu’elle a alors dû saisir le Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne, ainsi qu’Histologe. En ce sens, elle déclare que la préfecture du Pas-de-[Localité 9] a constaté l’existence de plusieurs critères de non-décence et que le bailleur a procédé à quelques travaux. Toutefois, elle soutient qu’elle a dû résider dans un logement depuis avril 2018 présentant de nombreux désordres et qui ont diminué sa jouissance paisible des lieux.

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance, Mme [T] [C] considère que le propriétaire devait effectuer des travaux rendus nécessaires au regard des conclusions de l’expertise et qu’il devrait être condamné à lui régler la somme de 100 euros par mois depuis avril 2018 pour l’indemniser de son préjudice de jouissance.

Au soutien de sa demande de remboursement des trop-perçus, la défenderesse soutient que le bailleur reçoit l’APL directement et que depuis 2018, il bénéficie de trop-perçus.

S’agissant des charges locatives et se fondant sur l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [T] [C] fait valoir que la taxe d’ordures ménagères lui a été régulièrement facturée sans que cela soit justifiée.

Au soutien de sa demande tendant à ce que soit écartée l’exécution provisoire, la défenderesse fait valoir que la décision d’expulsion aurait des conséquences graves et définitives si elle ne bénéficiait pas d’un délai pour quitter les lieux.

S’agissant de la validité du congé pour vente, Mme [T] [C] fait valoir que le bailleur ne justifie d’aucune démarche en vue d’une mise en vente du bien (mandat de vente, annonce, etc.), de sorte que le congé doit être considéré comme frauduleux.

En réponse à la demande de dommages et intérêts du bailleur, la défenderesse soutient qu’elle est de bonne foi au vu de ses démarches de relogement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande avant-dire-droit d’expertise judiciaire

Il résulte des articles 10, 143 et 144 du code de procédure civile que le juge a le pouvoir d’ordonner une mesure d’instruction, lorsqu’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

L’article 232 du code de procédure civile dispose que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question qui requiert les lumières d’un technicien.

Aux termes de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

Par ailleurs, conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire.

Conformément à l’article 7 de la même loi, le locataire est notamment obligé de prendre à sa charge l’entretien du logement courant du logement.

En l’espèce, Mme [C] sollicite la réalisation d’une expertise judiciaire afin que puisse être déterminer l’origine des désordres ayant affecté le logement loué et l’étendue de son préjudice.

Au soutien de sa demande, elle produit notamment les documents suivants :

une note sociale dans le cadre d’un recours au droit au logement opposable en date du 31 octobre 2023 dans laquelle il a été précisé : « traces noirâtres dans les chambres, la salle de bain, taux d’humidité important dans l’ensemble des murs du logement. Madame m’informe qu’une partie de la toiture a été abimée et me montre le « bricolage » (selon ses dires) du propriétaire pour éviter que l’air passe dans le séjour » ; un recours amiable devant la commission départementale de médiation en vue d’une offre de logement en date du 15 novembre 2023 et au cours duquel la locataire a déclaré : « j’ai demandé le passage d’un relevé d’observation logement pour dénoncer l’humidité de mon logement, la toiture défectueuse, l’isolation et autres. J’ai déjà signalé la situation à mon propriétaire, aucuns travaux n’a été réalisé. J’ai engagé des démarches judiciaires » ; un courrier du Service habitat et renouvellement urbain de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] en date du 27 juin 2024 et adressé au bailleur par lequel un certain nombre de désordres sont évoqués ; un courrier du Service habitat et renouvellement urbain de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] en date du 5 septembre 2024 et adressé au bailleur par lequel le service a noté la réalisation de certains travaux ; un courrier du Service habitat et renouvellement urbain de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] en date du 31 octobre 2024 et adressé au bailleur par lequel il a été indiqué que le reste des travaux devait être réalisé avant le 2 décembre 2024 ; et un courrier en date du 3 décembre 2024 reprenant les mêmes éléments ; un signalement effectué à Histologe en date du 29 avril 2024.Elle produit également des photographies qui ne sont pas circonstanciées et supposées établies par elle-même, de sorte qu’elle n’apporte aucun élément probant.

En réponse aux moyens soulevés par la locataire, M. [M] soutient qu’il a effectué certains travaux et que les autres désordres sont imputables au défaut d’entretien de la locataire et notamment à la suroccupation du logement. Outre les courriers du Service habitat et renouvellement urbain de la préfecture du Pas-de-[Localité 9] versés également par la locataire, il produit notamment au débat un procès-verbal des lieux (visite annuelle) dressé par le commissaire de justice le 4 avril 2022 dans lequel le commissaire de justice a déclaré :

« il est à noter la présence de traces noirâtres sur l’ouvrant, correspondant à un défaut d’aération » ; « je note la présence de traces au plafond, correspondant à un défaut d’aération, qui disparaissent au simple passage d’un chiffon » ; « cette occupation est inappropriée par rapport à la surface de l’immeuble ». Toutefois, il convient de préciser que conformément à l’article 1 de l’ordonnance n°2016-728 du 2 juin 20216 relative au statut de commissaire de justice, les commissaires de justices ont notamment pour qualité d’effectuer, lorsqu’ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Dès lors, il ne peut être notamment retenu que l’humidité constatée dans le logement le 4 avril 2022 est imputable à un défaut d’aération et donc à la locataire, à défaut d’éléments supplémentaires.

Il appert de ces éléments que certains désordres ont affectés le logement, ce qui est reconnu par chacun des parties. Celles-ci sont toutefois en désaccord quant à leur origine, la locataire considérant qu’ils résultent du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et le bailleur considérant qu’ils sont imputables au défaut d’entretien et à la suroccupation des lieux par la locataire.

De plus, Mme [C] soutient que les désordres étaient présents dès son arrivée dans les lieux.

Or, les seuls éléments attestant de la présence de désordres remontent à fin 2023, de façon concomitante à la délivrance du congé pour vendre par le bailleur, alors que la locataire se plaint de désordres depuis son entrée dans les lieux en avril 2018.

De plus, aucun relevé d’observations logement n’est pas produit au débat ou autre élément probant permettant d’apporter des précisions supplémentaires concernant les désordres allégués.

Dès lors, si une expertise était ordonnée pour déterminer l’origine et les désordres affectant le logement, cela reviendrait à suppléer la carence de Mme [C] dans l’administration de la preuve.

La demande formée en ce sens sera rejetée.

Sur la demande de validité du congé délivré par le bailleur et ses conséquences

Sur la validité du congé :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable, I. — lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— 

lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— 

lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l’engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. — Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, le contrat de location liant les parties a été conclu pour une durée de trois années à compter du 11 avril 2018. Il s’est tacitement reconduit le 10 avril 2021. Le bailleur a délivré congé pour vente par acte signifié le 9 octobre 2023 avec prise d’effet le 10 avril 2024, soit plus de six mois avant la date de renouvellement du bail. Le congé valait également offre de vente (à la somme de 85000 euros) et les alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 étaient reproduits.

Mme [C] n’a pas effectué d’offre d’achat au propriétaire et s’est maintenue dans les lieux après le 10 avril 2024.

Elle soutient toutefois que le congé est frauduleux car M. [M] ne justifie d’aucune démarche en vue de la vente de l’immeuble loué.

Or, M. [M] produit au débat un mandat de vente qu’il a conclu le 3 octobre 2023 pour l’immeuble avec l’agence [Localité 10] Immo. Il a été précisé que le bien était libre d’occupation à compter du 12 avril 2024, date d’effet du congé.

Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater la validité du congé délivré le 9 octobre 2023 par M. [M] et la résiliation du contrat de location à compter du 10 avril 2024 à minuit.

Par conséquent, Mme [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date du logement situé [Adresse 4] à [Localité 8].

Sur l’expulsion :

A défaut de départ amiable, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice aux propriétaires, il convient de condamner Mme [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 575 euros du 11 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire.

Il ressort par ailleurs des pièces versées au débat que Mme [C] à effectuer des paiements depuis la date de résiliation du bail. La condamnation sera dite en deniers et en quittances afin de prendre en compte les paiements d’ores et déjà effectués.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [C] produit différentes photographies du logement lesquelles ne sont pas datées mais laisse apparaître des tâches d’humidité dans le logement.

Elle produit également un signalement en date du 29 avril 2023 auprès de la préfecture du Pas-de-calais ainsi que des courriers adressés par la préfecture au bailleur et concernant différents désordres pour lesquels le bailleur s’est engagé à faire des travaux.

Aussi, s’il est établi que certains désordres sont reconnus par le bailleur, force est de constater que le signalement date du 29 avril 2024.

Ainsi, la demande de la locataire n’est pas justifiée s’agissant de la période antérieure. En outre, il sera rappelé que le bail est résilié depuis le 10 avril 2024 à minuit.

La demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, afin d’engager la responsabilité d’une personne physique ou moral, il est nécessaire de démontrer un préjudice, un lien de causalité et une faute.

En l’espèce, il n’est pas démontré de préjudice. Par ailleurs, il n’est pas démontré le caractère abusif de la résistance de Mme [C], cette dernière étant présumée de bonne foi.

M. [M] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 362 euros au titre des charges récupérables et à la demande reconventionnelle de remboursement des charges locatives réglées

Conformément à l’article de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges aux termes convenus.

Conformément à l’article 23 de la même loi, dans sa version alors applicable, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de location liant les parties prévoit que le paiement d’un loyer de 575 euros net de charges.

Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 362 euros :

M. [M] produit au soutien de sa demande un avis de taxe d’ordures ménagères pour l’année 2021 concernant le logement loué d’un montant de 174 euros et un avis de la même taxe pour l’année 2022 d’un montant de 174 euros, soit la somme totale de 362 euros.

Mme [C] conteste devoir payer ces sommes dès lors qu’elles ne sont pas justifiées. Au vu des pièces produites, ces sommes sont justifiées en leur montant.

Mme [C] sera donc condamnée à payer à M. [M] la somme de 362 euros au titre des taxes d’ordures ménagères 2021 et 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des charges locatives réglées :

Mme [C] sollicite le remboursement de l’ensemble des sommes qu’elle a réglées dès lors que celles-ci ne sont pas justifiées depuis l’origine du contrat.

Il appert des relevés de situation locative de 2022 à 2024 que Mme [C] à régler les sommes suivantes au titre de la taxe d’ordures ménagères :

233 euros au titre le 31 mai 2023 ; 244 euros le 7 mai 2024.Entre 2018 et 2022, aucun élément n’est produit. Il appartenait toutefois à Mme [C] d’apporter la preuve de ses prétendues paiements à ce titre, pour en obtenir, le cas échéant, le remboursement.

Aucune justificatif n’est produit concernant les sommes de 233 euros et de 244 euros par M. [M].

Par conséquent, M. [M] sera condamné à payer à Mme [C] la somme totale de 477 euros au titre du remboursement des taxes d’ordures ménagères non justifiées réglées le 31 mai 2023 et le 7 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement d’un trop-perçu de loyers

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Conformément à l’article de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7-1, alinéa 1er, de la même loi, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation et aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [C] sollicite le remboursement de la somme totale de 2767,67 euros correspondant à la différence entre l’APL qu’il a perçue et le montant du loyer depuis l’origine du bail à l’échéance de septembre 2024 incluse.

Toutefois, au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, sa demande est partiellement prescrite, comme le soutient M. [M]. Il ne pourra être fait droit à cette demande, le cas échéant qu’à la date du 2 décembre 2021, date des conclusions adverses, à défaut d’éléments supplémentaires, soit à la somme maximale de 810 euros.

Par ailleurs, seuls les décomptes locataires sont produits au débat pour du 1er janvier au 31 décembre 2022, pour l’année 2023 et l’année 2024. Si Mme [C] soutient avoir régler des sommes supplémentaires avant le 1er juillet 2022, il lui appartenait d’apporter la preuve des paiements effectués au titre du loyer résiduel avant cette période. Sa demande ne pourra donc potentiellement prospérer que pour la période de juillet 2022 à septembre 2024, pour laquelle le bailleur a reconnu avoir reçu des paiements au titre du loyer résiduel.

Il ressort des éléments du dossier que de janvier 2022 à l’échéance de septembre 2024 incluses, la locataire devait régler la somme totale de 18975 euros, au titre des loyers. Cette somme se décompose comme suit :

janvier 2022 à décembre 2022 : 575 x 12 = 6900 euros ;

janvier 2023 à décembre 2023 : 575 x 12 = 6900 euros ; janvier à septembre 2024 inclus : 575 x 9 = 5175 euros. Il a été facturé le 31 décembre 2022 à la locataire une somme de 76 euros (« [C] TRANSFERT IMMOHUIS62 ») qui n’est pas justifiée en son principe et son montant, elle ne sera donc pas considérée comme due.

Il ressort des historiques produits par le bailleur, qu’il reconnait avoir perçu :

4146 euros au titre des loyers de janvier à juillet 2022, soit un trop-perçu de 121 euros ; 1283 euros au titre des versements effectués par la locataire de juillet 2022 à septembre 2024 ; 15025 euros au titre des APL de juillet 2022 à septembre 2024. De plus, au vu des justificatifs produits par la locataire, il y a lieu de considérer que le bailleur a perçu pour cette période non pas 15025 euros au titre des APL mais la somme totale de 16234 euros.

En ce sens, le bailleur aurait perçu la somme totale de 21663 euros de janvier 2022 à septembre 2024 inclus alors qu’il aurait dû percevoir la somme de 18975 euros, soit un trop-perçu de 2688 euros.

Toutefois, il ressort de ces éléments que cette somme de 2688 euros se décompose comme suit : un trop-perçu de la part de la locataire de la somme de 1283 euros au titre des versements effectués par la locataire et 1405 euros au titre d’un reliquat de trop-perçu au titre de l’aide personnalisée au logement.

Or, la demande de la locataire s’analyse en une action en répétition de l’indu. Or, une telle action est réservée à celui qui a effectué le paiement, ou à ses cessionnaires ou subrogés.

En l’espèce, l’aide personnalisée au logement a été versée par la Caisse d’allocations familiales et non Mme [C]. Cette dernière ne peut donc réclamer une partie du montant de l’aide personnalisée versée par la Caisse d’allocations familiales, n’étant pas elle-même à l’origine du paiement.

M. [M] sera donc condamné à payer à Mme [C] la somme de 1283 euros au titre du remboursement du trop-perçu de loyers de janvier 2022 à septembre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande formée au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire.

En vertu de l’article 1719, 1° du code civil et de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Ce logement ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les critères de décence sont prévus par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2022.

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…);

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (…) ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. (…)

Il résulte des dispositions précitées que le bailleur a l’obligation de délivrer le logement dans un état décent et de le maintenir comme tel. De même, il est constant que cette obligation de jouissance paisible implique que le bailleur réponde de toute nuisance non imputable au locataire, sauf en cas de force majeure. Encore, il est constant que la mention dans l’état des lieux d’entrée des désordres affectant la décence des lieux ne soustrait pas le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Surtout, la présomption posée à l’article 1731 du code civil ne s’applique qu’aux réparations locatives, c’est-à-dire aux réparations incombant aux locataires, de sorte qu’il n’existe pas de présomption de décence du logement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, au regard de la nature des faits, les parties seront condamnés à payer les dépens par moitié et il convient de renvoyer chaque partie à supporter les frais qu’elle a exposé.

M. [E] [M] sera débouté de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du fait que la locataire a déclaré avoir quitté les lieux, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, celle-ci sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formée par Mme [T] [C] ;

CONSTATE la validité du congé délivré par M. [E] [M] le 9 octobre 2023;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 11 avril 2018 entre M. [E] [M] et Mme [T] [C] (locataire) portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 8] à compter du 11 avril 2024 ;

ORDONNE à Mme [T] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [T] [C] à payer en deniers ou en quittances à M. [E] [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 575 euros (cinq cent soixante-quinze euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE M. [E] [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [Y] [C] de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [Y] [C] à payer à M. [E] [M] la somme de 362 euros (trois cent soixante-deux euros) au titre des taxes d’ordures ménagères 2021 et 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [E] [M] à payer à Mme [T] [C] la somme totale de 477 euros (quatre soixante-dix-sept euros) au titre du remboursement des taxes d’ordures ménagères non justifiées réglées le 31 mai 2023 et le 7 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE M. [E] [M] à payer à Mme [T] [C] la somme de 1283 euros (mille deux quatre-vingt-trois euros) au titre du remboursement du trop-perçu de loyers de janvier 2022 à septembre 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE les parties à supporter chacun leurs frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE M. [E] [M] de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les parties au paiement des dépens par moitié,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 24 avril 2025.

La Greffière, La Juge,