TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/15405 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6TIC

N° MINUTE : 4

Assignation du : 27 Novembre 2024

Expert:[F] [K][1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e LAFONT et M^e SEIGNETTE

CCC à M. [K] et Mme [M]

[Adresse 30]

01.49.24.05.18

Médiatrice: [MB] [M]

S.E.L.A.R.L. P.D.G.B.

[Adresse 25]

[XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX04]

[Courriel 73]

JUGEMENT

rendu le 27 Juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [X] [W]

[Adresse 39]

[Localité 47]

Madame [T] [RF] épouse [FL]

[Adresse 20]

[Localité 63]

Monsieur [YC] [RF]

[Adresse 7]

[Localité 67]

Monsieur [AF] [PK] (décédé le 11 avril 2024)

[Adresse 72]

[Localité 15]

Monsieur [VL] [PK]

[Adresse 5]

[Localité 46]

Madame [LR] [PK] épouse [CZ]

[Adresse 26]

[Localité 57]

Monsieur [NR] [CZ]

[Adresse 26]

[Localité 57]

Madame [ML] [NG] veuve [Z] (décédée le 31 décembre 2024)

[Adresse 45]

[Localité 16]

Monsieur [UR] [NG]

[Adresse 78]

[Localité 12]

Madame [OB] [NG] épouse [J]

[Adresse 76]

[Localité 14]

Madame [SM] [NG] veuve [Z]

[Adresse 70]

[Localité 9]

Madame [YR] [HR] veuve [GR]

[Adresse 79]

[Adresse 79]

[Localité 40]

Monsieur [RL] [NG]

[Adresse 78]

[Localité 12]

Monsieur [WG] [NG]

[Adresse 31]

[Localité 18]

Madame [EW] [NG] épouse [Z]

[Adresse 29]

[Localité 18]

Monsieur [OW] [H]

[Adresse 54]

[Localité 11]

Madame [MB] [G] veuve [NV]

[Adresse 43]

[Localité 13]

Madame [MB] [C] épouse [M]

[Adresse 62]

[Localité 36]

Madame [PC] [TW] veuve [C]

[Adresse 61]

[Localité 8]

Monsieur [N] [C]

[Adresse 77]

[Localité 10]

Monsieur [WA] [C]

[Adresse 55]

[Localité 41]

Madame [GB] [C] épouse [KW]

[Adresse 28]

[Localité 8]

Madame [IW] [HR] épouse [Y]

[Adresse 51]

[Localité 33]

Monsieur [ZS] [C]

[Adresse 27]

[Localité 36]

Madame [EW] [C] veuve [O]

[Adresse 49]

[Localité 58]

Madame [PR] [C] épouse [EG]

[Adresse 71]

[Localité 13]

Monsieur [VY] [C]

[Adresse 44]

[Localité 59]

Madame [I] [D]

[Adresse 34]

[Localité 37]

Madame [TH] [D]

[Adresse 48]

[Localité 68]

Madame [JA] [L] épouse [RD]

[Adresse 38]

[Localité 17]

Madame [JR] [V] veuve [E]

[Adresse 24]

[Localité 66]

Madame [IL] [PX] veuve [A]

[Adresse 35]

[Localité 64]

Madame [TH] [XH] épouse [SG]

[Adresse 52]

[Localité 60]

Monsieur [YC] [XH]

[Adresse 6]

[Localité 21]

Monsieur [ZL] [RF]

[Adresse 50]

[Localité 63]

Monsieur [F] [RF]

[Adresse 22]

[Localité 23]

tous représentés par Maître Romain LAFONT de la SELEURL RL AVOCAT, demeurant [Adresse 42], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0121

DÉFENDERESSE

S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE

[Adresse 19]

[Localité 74]

représentée par Maître Marjorie SEIGNETTE de l’AARPI ALMAIN, demeurant [Adresse 32], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0182

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S. TETCIO SAS

[Adresse 65]

[Localité 56]

représentée par Maître Romain LAFONT de la SELEURL RL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0121

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 09 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 6 avril 2010, Madame [JG] [V] a donné à bail commercial renouvelé à la S.N.C. LE GRIFFON, devenue depuis la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE, des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée ainsi que d’une réserve et de deux caves en sous-sol constituant respectivement les lots n°10, n°46, n°47 et n°48 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 19] à [Localité 74] cadastré section BE numéro [Cadastre 53] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2009 afin qu’y soit exercée une activité de café-restaurant, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 35.544 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2018.

Madame [JG] [V] est décédée le 10 janvier 2022.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [XB] [LG] de la S.A.S. [LG] ET ASSOCIÉS, lequel a établi un rapport en date du 30 septembre 2022 estimant la valeur du loyer de renouvellement au montant annuel de 113.000 euros hors taxes et hors charges, les héritiers de Madame [JG] [V] ont, par acte d’huissier en date du 12 décembre 2022, fait signifier à la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE un congé pour le 30 juin 2023 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er juillet 2023, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 120.000 euros hors taxes et hors charges.

En l’absence de réponse, Monsieur [X] [W], Madame [YR] [HR] veuve [GR], Madame [IW] [HR] épouse [Y], Madame [JR] [V] veuve [E], Madame [IL] [PX] veuve [A], Madame [TH] [XH] épouse [SG], Monsieur [YC] [XH], Monsieur [ZL] [RF], Monsieur [F] [RF], Madame [T] [RF] épouse [FL], Monsieur [YC] [RF], Monsieur [AF] [PK], Monsieur [VL] [PK], Madame [LR] [PK] épouse [CZ], Monsieur [NR] [CZ], Madame [ML] [NG] veuve [Z], Monsieur [UR] [NG], Madame [OB] [NG] épouse [J], Madame [SM] [NG] veuve [Z], Monsieur [RL] [NG], Monsieur [WG] [NG], Madame [EW] [NG] épouse [Z], Monsieur [OW] [H], Madame [MB] [G] veuve [NV], Madame [MB] [C] épouse [M], Madame [EW] [C] veuve [O], Madame [PR] [C] épouse [EG], Madame [PC] [TW] veuve [C], Monsieur [ZS] [C], Monsieur [VY] [C], Monsieur [N] [C], Monsieur [WA] [C], Madame [GB] [C], Madame [JA] [L] épouse [RD], Madame [I] [D] et Madame [TH] [D], en leur qualité de bailleurs indivis venant aux droits de Madame [JG] [V], ont, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 30 avril 2024 réceptionnée le 6 mai 2024, notifié à la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 113.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2023, puis l’ont, par exploit de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Monsieur [AF] [PK] est décédé dans le courant de l’année 2024, laissant pour lui succéder ses deux enfants Madame [YK] [PK] veuve [P] et Monsieur [CJ] [PK], son ancienne belle-fille Madame [U] [R] veuve [PK], et ses trois petits-enfants Madame [VS] [PK], Monsieur [UX] [PK] et Madame [S] [PK].

Madame [ML] [NG] veuve [Z] est décédée le 31 décembre 2024, laissant pour lui succéder Monsieur [KB] [Z], Monsieur [HG] [Z], Madame [MB] [Z] veuve [LK], Monsieur [TP] [Z], Monsieur [F] [Z] et Madame [B] [Z] épouse [RD].

Par acte notarié en date du 25 mars 2025, Monsieur [X] [W], Madame [YR] [HR] veuve [GR], Madame [IW] [HR] épouse [Y], Madame [JR] [V] veuve [E], Madame [IL] [PX] veuve [A], Madame [TH] [XH] épouse [SG], Monsieur [YC] [XH], Monsieur [ZL] [RF], Monsieur [F] [RF], Madame [T] [RF] épouse [FL], Monsieur [YC] [RF], Monsieur [VL] [PK], Madame [YK] [PK] veuve [P], Monsieur [CJ] [PK], Madame [U] [R] veuve [PK], Madame [VS] [PK], Monsieur [UX] [PK], Madame [S] [PK], Madame [LR] [PK] épouse [CZ], Monsieur [NR] [CZ], Monsieur [UR] [NG], Madame [OB] [NG] épouse [J], Madame [SM] [NG] veuve [Z], Monsieur [RL] [NG], Monsieur [WG] [NG], Madame [EW] [NG] épouse [Z], Monsieur [KB] [Z], Monsieur [HG] [Z], Madame [MB] [Z] veuve [LK], Monsieur [TP] [Z], Monsieur [F] [Z], Madame [B] [Z] épouse [RD], Monsieur [OW] [H], Madame [MB] [G] veuve [NV], Madame [MB] [C] épouse [M], Madame [EW] [C] veuve [O], Madame [PR] [C] épouse [EG], Madame [PC] [TW] veuve [C], Monsieur [ZS] [C], Monsieur [VY] [C], Monsieur [N] [C], Monsieur [WA] [C], Madame [GB] [C], Madame [JA] [L] épouse [RD], Madame [I] [D] et Madame [TH] [D] ont cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.A.S. TETCIO SAS, laquelle est intervenue volontairement à l’instance par mémoire notifié par lettre recommandée en date du 1er avril 2025 réceptionnée le 3 avril 2023 et remis au greffe par RPVA le 3 avril 2025.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 1er avril 2025 réceptionnée le 3 avril 2023 et remis au greffe par RPVA le 3 avril 2025, la S.A.S. TETCIO SAS demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, et R. 145-2 à R. 145-9 du code de commerce, et des articles 1231, et 1231-1 à 1231-7 du code civil, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 113.000 euros hors taxes et hors charges ;dire et juger que le loyer portera intérêts au taux légal à compter du point de départ du bail renouvelé.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. TETCIO SAS fait valoir qu’en raison de la durée du bail expiré s’étant poursuivi par tacite prolongation, le montant du loyer de renouvellement doit correspondre à celui de la valeur locative.

Elle expose qu’il ressort du rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [XB] [LG] de la S.A.S. [LG] ET ASSOCIÉS en date du 30 septembre 2022 que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 850 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface pondérée totale des locaux de 137 m2, et après déduction de la taxe foncière d’un montant de 2.898 euros laissée à la charge de la preneuse, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 113.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2023.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 31 mars 2025 ayant fait l’objet d’un avis de passage des services postaux en date du 2 avril 2025 et retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », et remis au greffe par RPVA le 31 mars 2025, la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-7, R. 145-8 et R. 145-30 du code de commerce, de :

à titre principal, dire que le contrat de bail commercial s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2023 ;fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 66.000 euros hors taxes et hors charges ;condamner la S.A.S. TETCIO SAS à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. TETCIO SAS aux dépens ;à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission notamment de donner son avis sur la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er juillet 2023, calculée par rapport au prix des nouvelles locations de locaux du même type ;dans cette hypothèse, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 66.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à la date de fixation du montant du loyer du bail renouvelé ;en tout état de cause, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE déclare accepter le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023. Elle ajoute qu’au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 600 euros par mètre carré pondéré, si bien qu’eu égard à la surface pondérée totale des locaux de 129 m2, et après application d’un abattement de 10% prenant en considération les clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail commercial relatives au transfert à sa charge de l’entretien des locaux ainsi que des taxes municipales et foncières, à l’interdiction de sous-location et de cession de son droit au bail, et à la clause de souffrance, et d’un abattement de 5% tenant compte de la clause d’accession des travaux en fin de jouissance stipulée à la convention, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 66.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2023.

À titre subsidiaire, elle indique que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 9 avril 2025, et la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025, puis prorogée au 27 juin 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire

Aux termes des dispositions de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

En outre, en application des dispositions de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 327 dudit code, l’intervention en première instance ou en cause d’appel est volontaire ou forcée.

Selon les dispositions de l’article 328 de ce code, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

D’après les dispositions de l’article 329 du code susvisé, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 1709 du code civil dispose quant à lui que le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1199 du même code, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

En l’espèce, il est établi que par acte notarié en date du 25 mars 2025, Monsieur [X] [W], Madame [YR] [HR] veuve [GR], Madame [IW] [HR] épouse [Y], Madame [JR] [V] veuve [E], Madame [IL] [PX] veuve [A], Madame [TH] [XH] épouse [SG], Monsieur [YC] [XH], Monsieur [ZL] [RF], Monsieur [F] [RF], Madame [T] [RF] épouse [FL], Monsieur [YC] [RF], Monsieur [VL] [PK], Madame [YK] [PK] veuve [P], Monsieur [CJ] [PK], Madame [U] [R] veuve [PK], Madame [VS] [PK], Monsieur [UX] [PK], Madame [S] [PK], Madame [LR] [PK] épouse [CZ], Monsieur [NR] [CZ], Monsieur [UR] [NG], Madame [OB] [NG] épouse [J], Madame [SM] [NG] veuve [Z], Monsieur [RL] [NG], Monsieur [WG] [NG], Madame [EW] [NG] épouse [Z], Monsieur [KB] [Z], Monsieur [HG] [Z], Madame [MB] [Z] veuve [LK], Monsieur [TP] [Z], Monsieur [F] [Z], Madame [B] [Z] épouse [RD], Monsieur [OW] [H], Madame [MB] [G] veuve [NV], Madame [MB] [C] épouse [M], Madame [EW] [C] veuve [O], Madame [PR] [C] épouse [EG], Madame [PC] [TW] veuve [C], Monsieur [ZS] [C], Monsieur [VY] [C], Monsieur [N] [C], Monsieur [WA] [C], Madame [GB] [C] épouse [KW], Madame [JA] [L] épouse [RD], Madame [I] [D] et Madame [TH] [D] ont cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.A.S. TETCIO SAS (attestation notariée transmise par RPVA le 27 mars 2025).

Dès lors, force est de constater que la S.A.S. TETCIO SAS, en sa qualité de nouvelle propriétaire des locaux, et donc de nouvelle bailleresse, dispose d’un intérêt à intervenir à la présente instance, cette intervention volontaire se rattachant aux prétentions originaires des parties par un lien suffisant, ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. TETCIO SAS recevable en son intervention volontaire.

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2009 par acte sous signature privée en date du 6 avril 2010, s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2018 jusqu’au 30 juin 2023, date d’effet du congé signifié par les bailleurs indivis à la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE par acte d’huissier en date du 12 décembre 2022, lequel congé a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er juillet 2023, date expressément mentionnée dans ledit congé (pièces n°1 et n°2 en demande, et n°1 et n°3 en défense), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2023.

Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des trois premiers alinéas de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

D’après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du code susvisé, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article 9 du code de procédure civile dispose quant à lui qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le loyer des baux s’étant poursuivis pendant plus de douze années doit être fixé à la valeur locative (Civ. 3, 8 novembre 1995 : pourvoi n°93-16642 ; Civ. 3, 5 février 2013 : pourvoi n°12-10069) ; que d’autre part, si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu’enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, conclu pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2009 par acte sous signature privée en date du 6 avril 2010, s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2018 jusqu’au 30 juin 2023, date d’effet du congé signifié par les bailleurs indivis à la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE par acte d’huissier en date du 12 décembre 2022 (pièces n°1 et n°2 en demande, et n°1 et n°3 en défense), si bien qu’il est démontré que la durée totale de ce bail expiré a finalement excédé douze années pour atteindre treize années et neuf mois, de sorte que le loyer du bail renouvelé échappe à la règle du plafonnement et doit correspondre à la valeur locative.

Si la bailleresse produit aux débats un rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [XB] [LG] de la S.A.S. [LG] ET ASSOCIÉS en date du 30 septembre 2022 estimant la valeur locative de renouvellement au montant annuel de 113.000 euros hors taxes et hors charges (pièce n°3 en demande), force est toutefois de constater que celui-ci n’est corroboré par aucun autre élément.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la locataire, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l’éventuelle insuffisance des preuves fournies par la S.A.S. TETCIO SAS.

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d’éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l’article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 5.000 euros, que la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE, demanderesse à l’expertise, sera chargée de consigner.

En conséquence, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [F] [K], et de dire que la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE devra consigner la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, il ressort de la quittance n°2025/01 en date du 7 mars 2025 produite aux débats que le loyer en vigueur s’élève à la somme trimestrielle de 9.664,25 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la somme annuelle de 38.657 eros hors taxes et hors charges (soit : 9.664,25 x 4 : pièce n°6 en défense), de sorte qu’il est démontré que depuis le 1er juillet 2023, la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE verse un loyer dont le montant est inférieur à celui qui sera fixé au terme de la présente instance, dès lors que cette dernière sollicite la fixation d’un loyer d’un montant annuel de 66.000 euros hors taxes et hors charges, et dans la mesure où la présente juridiction ne peut statuer infra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

Dans ces conditions, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant annuel de 66.000 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 66.000 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives.

Sur l’opportunité d’une mesure de médiation

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1530 du même code, la médiation et la conciliation conventionnelles régies par le présent titre s’entendent, en application des articles 21 et 21-2 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, de tout processus structuré par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord, en dehors de toute procédure judiciaire, en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un tiers choisi par elles qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d’enjoindre à la S.A.S. TETCIO SAS et à la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE de rencontrer Madame [MB] [M] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de souligner que la présente décision ne met pas fin à l’instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE la S.A.S. TETCIO SAS recevable en son intervention volontaire,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant la S.A.S. TETCIO SAS à la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE, et portant sur les locaux constituant les lots n°10, n°46, n°47 et n°48 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 19] à [Localité 74] cadastré section BE numéro [Cadastre 53], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2023,

FIXE le loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée supérieure à douze années du bail expiré par l’effet de la tacite prolongation,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Monsieur [F] [K]

S.A.S. [F] [K] EXPERTISES

[Adresse 30]

Tél. : [XXXXXXXX02] – Port. : [XXXXXXXX03]

Courriel : [Courriel 69]

avec pour mission de :

convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 19], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er juillet 2023, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire, qui devra être consignée par la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris – Atrium Sud 1er étage – [Adresse 75]), avec copie de la présente décision, avant le 26 septembre 2025 au plus tard,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert judiciaire sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’expert judiciaire commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du présent tribunal que la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE a consigné le montant de la provision mise à sa charge,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

ENJOINT à la S.A.S. TETCIO SAS et à la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [MB] [M]

S.E.L.A.R.L. P.D.G.B.

[Adresse 25]

Tél. : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX04]

Courriel : [Courriel 73]

avec pour mission de :

informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;

DIT que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l’expert judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice :

la médiatrice en avisera l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1530 à 1535 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;

ORDONNE qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT qu’en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 30 octobre 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.S. LES OREILLES ET LA QUEUE pendant la durée de la présente instance à la somme annuelle de 66.000 (SOIXANTE-SIX MILLE) euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du mercredi 19 novembre 2025 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 27 Juin 2025

La Greffière Le Président

M. PLURIEL C. KOSSO-VANLATHEM