TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Décembre 2017

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [R] [M]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Madame [K] [M]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentés par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0154

DÉFENDERESSES

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la SNC [Adresse 19]

[Adresse 3]

[Localité 17]

représentée par Maître Sophie BELLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0056

SMABTP, en qualité d’assureur de la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL

[Adresse 12]

[Localité 9]

représentée par Maître Claude VAILLANT de la SCP VAILLANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0257

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

S.A.S. STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Cyrille CHARBONNEAU de la SELARL AEDES JURIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0262

S.A.S. EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL

[Adresse 2]

[Localité 15]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

S.N.C. [Adresse 19]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représentée par Maître Gérard PERRIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R209

Société LLOYD’S INSURANCE COMPANY venant aux droits des SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S DE LONDRES

[Adresse 13]

[Localité 8]

représentée par Maître Sandrine DRAGHI ALONSO de la SELARL SELARL CABINET DRAGHI-ALONSO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1922

S.A. BUREAU VERITAS

[Adresse 4]

[Localité 16]

représentée par Maître Sandrine DRAGHI ALONSO de la SELARL SELARL CABINET DRAGHI-ALONSO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1922

S.A.S BUREAU VERITAS CONSTRUCTION venant aux droits de BUREAU VERITAS SA

[Adresse 14]

[Localité 18]

représentée par Maître Sandrine DRAGHI ALONSO de la SELARL SELARL CABINET DRAGHI-ALONSO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1922

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

DEBATS

A l’audience collégiale du 20 Novembre 2025, tenue publiquement, Madame Claire BERGER a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS

Par contrat du 28 septembre 2010, la SA COFFIM a confié au cabinet Studios d’architecture ORY, une mission de maîtrise d’œuvre de conception et d’exécution pour la construction d’un ensemble de 6 immeubles de logements, d’une maison, et d’un parking souterrain sis [Adresse 5] à [Localité 21].

Le 1er avril 2011, la SNC [Adresse 19] s’est substituée à la SA COFFIM dans le bénéfice du contrat du 28 septembre 2010.

Le 22 janvier 2013, le cabinet Studios d’architecture ORY est devenu la SAS STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY & ASSOCIES (ci-après désigné la société ORY).

Pour la réalisation de cette opération, la SNC [Adresse 19] a notamment contracté avec :

— EIFFAGE CONSTRUCTION en qualité d’entreprise générale tout corps d’état, assurée auprès de la SMABTP ;

— BUREAU VERITAS, en qualité de bureau de contrôle, assuré auprès des LLOYD’s DE LONDRES.

— Une assurance dommages-ouvrage et CNR a été souscrite auprès d’AXA FRANCE IARD, ci-après AXA.

Par acte authentique du 7 décembre 2011, M. [R] [M] et Mme [K] [M], ci-après, les époux [M], ont acquis en l’état futur d’achèvement un appartement auprès de la SNC [Adresse 19], situé [Adresse 19] à [Localité 21] et accessible par le [Adresse 5], au prix de 236 000 euros.

Les époux [M] ont refusé la livraison de leur bien, proposée le 25 mai 2015, arguant de diverses non-conformités et malfaçons.

L’appartement des époux [M] a été livré le 1er mars 2016, avec réserves.

A la suite de la livraison, les époux [M] et la SNC [Adresse 19] ne sont pas parvenus à trouver de solutions concernant les griefs suivants :

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

1. Le cloisonnement de l’appartement ;

2. La non-conformité des fenêtres sur cour ;

3. Le retard de livraison ;

4. Les inondations de la cour intérieure ;

5. Les problèmes de sécurité de la résidence ;

6. La diminution de la surface du studio ;

7. D’autres griefs, non-façons, mal façons et/ou non-conformités.

Dans ce contexte, les époux [M] ont saisi le président du tribunal judiciaire de Paris, en référé, aux fins de solliciter une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 15 décembre 2016, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée et M. [I] désigné comme expert judiciaire.

Les opérations d’expertise ont été étendues :

— à EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES (ORY), ainsi qu’à AXA France IARD (AXA), assureur « constructeur non réalisateur » de la SNC [Adresse 19] par ordonnance du 10 février 2017 rendue à l’initiative du vendeur en l’état futur d’achèvement,

— au Bureau VERITAS, et les souscripteurs du LLOYD’s DE LONDRES, assureur de BUREAU VERITAS, ainsi qu’à la SMABTP, assureur de EIFFAGE par ordonnance du 17 novembre 2017 rendue à l’initiative d’AXA.

Parallèlement, par acte du 14 décembre 2017, les époux [M] ont assigné la SNC [Adresse 19] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir prononcer l’annulation de la vente, et à titre subsidiaire, sa résolution, et d’obtenir la condamnation de la venderesse au paiement de diverses indemnités.

Par acte en date du 31 avril 2018, la SNC [Adresse 19] a fait assigner en garantie l’ensemble des intervenants à l’acte de construire concernés par les désordres objet de l’expertise judiciaire, à savoir :

— La société STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY & ASSOCIES, en qualité de maître d’œuvre avec mission complète ;

— La société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, en qualité d’entreprise générale ;

— BUREAU VERITAS, en qualité de contrôleur technique ;

— AXA FRANCE, prise en qualité d’assureur « Constructeur Non Réalisateur » de la SNC [Adresse 19].

La procédure initiale et l’appel en garantie ont fait l’objet d’une jonction par bulletin du juge de la mise en état du 12 septembre 2018.

Par une ordonnance du 21 novembre 2018, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de l’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 avril 2019.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 janvier 2024, les époux [M] demandent au tribunal de :

« DECLARER la demande de Monsieur [R] [M] et Madame [K] [M] recevable et bien fondée ;

A TITRE PRINCIPAL :

Vu l’ordonnance de référé du 15 décembre 2016,

Vu les articles 1642-1 et 1648 du Code Civil

Vu les articles 1792 et suivants du code civil

Vu les articles 1231-1 et suivant du code civil

CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 31.900 euros, correspondant aux travaux de réalisation d’une ouverture d’une fenêtre sur façade, outre les frais de maîtrise d’œuvre pour l’étude et le suivi du chantier et de Bureau d’étude structure d’un montant de 7.040 euros,

CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 16.380,76 euros correspondant aux intérêts intercalaires supplémentaires,

CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 23 014,95 € au titre du préjudice de jouissance du fait du retard dans la livraison du bien,

CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 408,65 euros correspondant aux charges de copropriété payées pour l’année 2015,

CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 439,33 euros correspondant aux charges de copropriété payées entre janvier et mars 2016,

CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 3 171,01 euros correspondant aux travaux de modification de la contrepente de la courette,

CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 21 090,62 euros correspondant au préjudice de jouissance résultant du défaut de sécurisation de l’immeuble.

CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 2.090 euros correspondant aux travaux de déplacement du vidéophone,

— CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 19 415 euros, correspondant aux travaux de remplacement de la porte-fenêtre d’entrée,

— CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 3 938 euros correspondant aux travaux de correction de la pente devant l’entrée de l’appartement,

— CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 2.400 euros correspondant aux travaux de création d’une baie vitrée dans la cloison pour pallier l’absence de luminosité,

— CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 10.000 euros correspondant en réparation du préjudice moral,

— CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 117.600 € au titre de la perte de valeur du bien,

— CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 2.500 € au titre du préjudice matériel pour la mise en conformité du bien,

— ASSORTIR les condamnations selon devis d’une réactualisation selon l’indice BT01 du coût de la construction au jour de l’exécution du jugement à intervenir,

— ASSORTIR les condamnations d’un intérêt au taux légal

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure Civile,

— CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à régler à Monsieur et Madame [M] la somme de 20.000 €, sauf à parfaire, au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER in solidum et solidairement les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs aux opérations d’expertise, dont distraction pour ceux qui la concernent au profit de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-[Z] et associés.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 juin 2023, la société SNC [Adresse 19] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1147 du Code civil

Vu l’article 1792 du Code civil

Vu l’article 1648 alinéa 2 du Code civil

Vu l’article L124-3 du Code des assurances

1- Au titre des fenêtres et de la ventilation

Si la demande était jugée bien fondée :

— au visa de la responsabilité des constructeurs

CONDAMNER in solidum et avec exécution provisoire les sociétés STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES et AXA FRANCE IARD à garantir la SNC [Adresse 19] de toute somme mise à sa charge

— au visa de l’article 1642-1 du Code civil

CONDAMNER in solidum et avec exécution provisoire la société STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES à garantir la SNC [Adresse 19] de toute somme mise à sa charge

2- Au titre du retard de livraison

DEBOUTER Monsieur et Madame M. [M] de leur demande

Subsidiairement

REDUIRE leur demande à de plus justes proportions

CONDAMNER in solidum et avec exécution provisoire les sociétés STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES et EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL à garantir la SNC [Adresse 19] de toute somme mise à sa charge

3- Au titre des inondations de la cour intérieure

Si la demande est jugée recevable et bien fondée

CONDAMNER avec exécution provisoire la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL à garantir la SNC [Adresse 19] de toute somme mise à sa charge

4- Au titre de l’insécurité de la Résidence [Adresse 19]

DECLARER IRRECEVABLES en leur demande Monsieur et Madame M. [M] ou à tout le moins les en DEBOUTER

Subsidiairement

SURSEOIR A STATUER dans l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de l’instance pendante à la requête du syndicat des copropriétaires devant la 6ème chambre 1ère section du tribunal

5- Au titre de l’emplacement du visiophone

Si la demande est jugée recevable et bien fondée

CONDAMNER in solidum et avec exécution provisoire les sociétés STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES et EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL à garantir la SNC [Adresse 19] de toute somme mise à sa charge

6- Au titre de la porte d’entrée

Si la demande était jugée bien fondée :

— au visa de la responsabilité des constructeurs

CONDAMNER in solidum et avec exécution provisoire les sociétés STUDIOSD’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL et AXA FRANCE IARD à garantir la SNC [Adresse 19] de toute somme mise à sa charge

— au visa de l’article 1642-1 du Code civil

CONDAMNER in solidum et avec exécution provisoire la société STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES et EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL à garantir la SNC [Adresse 19] de toute somme mise à sa charge

7- Au titre des flaques d’eau récurrentes dans la cour

Si la demande est jugée recevable et bien fondée

CONDAMNER avec exécution provisoire la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL à garantir la SNC [Adresse 19] de toute somme mise à sa charge

8- Au titre de l’absence de luminosité

DECLARER la demande forclose

Subsidiairement

DEBOUTER Monsieur et Madame M. [M] de leur demande

Très subsidiairement

CONDAMNER in solidum et avec exécution provisoire la société STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES à garantir la SNC [Adresse 19] de toute somme mise à sa charge

9- Au titre de la perte de valeur et du préjudice moral

DEBOUTER Monsieur et Madame M. [M] de leur demande

Subsidiairement

CONDAMNER in solidum et avec exécution provisoire les sociétés STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES et EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL à garantir la SNC [Adresse 19] de toute somme mise à sa charge

10- Au titre du préjudice matériel de 2.500 euros

DEBOUTER Monsieur et Madame M. [M] de leur demande

11- Au titre des frais irrépétibles et des dépens

REDUIRE la demande à de plus justes proportions

CONDAMNER in solidum et avec exécution provisoire les sociétés STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES et EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL à garantir la SNC [Adresse 19] de toute somme mise à sa charge

DEBOUTER toute partie défenderesse de tout appel en garantie à l’encontre de la SNC

[Adresse 19] et de toute demande au titre de l’article 700 et des dépens

CONDAMNER solidairement et avec exécution provisoire Monsieur et Madame M. [M] à verser à la SNC COUR SAINT la somme de 11.800 euros au titre du solde du prix de vente, en ordonnant la libération du séquestre de cette somme sur le compte CARPA de son conseil.

CONDAMNER in solidum et avec exécution provisoire les sociétés STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES et EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL à la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens dont distraction pour la partie le concernant à Maitre Gérard PERRIN, dans les termes de l’article 699 du même Code.»

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 août 2023, la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL demande au tribunal de :

« Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu l’article L. 124-3 du Code des assurances,

A titre liminaire,

• JUGER irrecevables les demandes des époux [M] portant sur les parties communes de la copropriété

A titre principal,

• DEBOUTER les époux [M], la SNC [Adresse 19], ORY ARCHITECTURE de l’ensemble de leurs demandes de condamnation dirigées à l’encontre d’EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL

• CONDAMNER ORY ARCHITECTURE et son assureur, la MAF, la SNC [Adresse 19] et AXA FRANCE IARD à relever et garantir EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre, tant en principal qu’en dommages-intérêts, frais et dépens,

A titre subsidiaire,

• REJETER les demandes de condamnation solidaire formée par les époux [M], la SNC [Adresse 19] et ORY ARCHITECTURE,

A titre très subsidiaire,

• CONDAMNER la SMABTP à relever et garantir EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre, tant en principal qu’en dommages-intérêts, frais et dépens

En tout état de cause,

• CONDAMNER toutes parties succombantes au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.»

*

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la société STUDIO ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES et la MAF demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1642-1 du Code civil,

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code civil,

Vu les articles 1601-3, 1642-1 et 1648 du Code civil

Vu l’article L124-3 du code des assurances,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces produites

À TITRE PRINCIPAL SUR LES NON-CONFORMITES,

DIRE ET JUGER le bien livré aux époux [M] est conforme au contrat de vente quant à son dimensionnement et son cloisonnement,

DIRE ET JUGER les fenêtres non ouvrantes qui ont été posées sont conformes au contrat de vente,

DIRE ET JUGER que la conception et le fonctionnement de la ventilation de l’ouvrage est conforme aux prescriptions techniques en la matière,

DIRE ET JUGER qu’aucune impropriété à destination consistant en un défaut de renouvellement de l’air découlant d’un défaut de conformité de la ventilation n’a pas été caractérisée, ni par l’Expert judiciaire ni par les époux [M],

DIRE ET JUGER que les demandeurs n’exposent ni ne démontrent l’existence d’aucun désordre les ayant contraints à une remise en conformité du bien,

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER les époux [M] de l’intégralité de leurs demandes

SUBSIDIAIREMENT,

DIRE ET JUGER que si des désordres étaient reconnus, les responsabilités de la SNC [Adresse 19], d’EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL et de BUREAU VERITAS devraient également être retenues,

CONDAMNER in solidum EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, son assureur la SMABTP, la SNC [Adresse 19] et son assureur AXA FRANCE IARD, BUREAU VERITAS et son assureur les LLOYD’S DE LONDRES à relever indemne et garantir STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY et ASSOCIES et son assureur la MAF de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

À TITRE PRINCIPAL SUR LES DOMMAGES MATERIELS,

DIRE ET JUGER que le désordre d’inondation de la cour intérieure n’a pas été constaté,

DIRE ET JUGER que la société STUDIOS ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES n’a commis aucune faute en lien avec le désordre d’inondation de la cour intérieure,

DIRE ET JUGER que le défaut de sécurisation de la résidence n’a pas été constaté lors de l’expertise et que les demandeurs ont échoué à démontrer tant son existence que le préjudice qu’il leur aurait causé,

DIRE ET JUGER que le mauvais placement du vidéophone a été validé par l’ensemble des intervenants sur le chantier,

DIRE ET JUGER que le désordre lié à la difficulté de fermeture de la porte d’entrée de l’appartement est dû à un défaut d’installation de cette dernière par EIFFAGE CONSTRUCTION, et que STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES n’a commis aucune faute en lien avec ce désordre,

DIRE ET JUGER que le désordre consistant en une flaque d’eau récurrente dans la cour est dû à un défaut d’exécution par EIFFAGE CONSTRUCTION et que STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES n’ont commis aucune faute en lien avec ce désordre,

DIRE ET JUGER que le désordre d’insuffisance de luminosité n’a pas été constaté et que la luminosité dans l’appartement est conforme aux normes en vigueur,

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER les époux [M] de l’intégralité de leurs demandes de condamnations à l’encontre de la société STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY et ASSOCIES ainsi que son assureur MAF au titre des désordres matériels invoqués,

SUBSIDIAIREMENT,

DIRE ET JUGER que si des désordres étaient reconnus, les responsabilités de la SNC [Adresse 19], d’EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL et du BUREAU VERITAS devront également être retenues,

CONDAMNER in solidum EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, son assureur la SMABTP, la SNC [Adresse 19] et son assureur AXA FRANCE IARD, BUREAU VERITAS et son assureur les LLOYD’S DE LONDRES à relever indemne et garantir STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY et ASSOCIES et son assureur MAF de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

À TITRE PRINCIPAL SUR LES PREJUDICES FINANCIERS,

DIRE ET JUGER que la période de retard de livraison située entre le 31 mars 2014 et le 26 mai 2015 relève des causes légitimes de suspension du délai de livraison,

DIRE ET JUGER que la période de retard de livraison située entre le 31 mars 2014 et le 26 mai 2015 ne relève pas de la responsabilité de la société STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES qui n’a commis aucune faute en lien avec ce retard,

DIRE ET JUGER que la période de retard de livraison entre le 27 mai 2015 et le 1er mars 2016 est due au refus non justifié des demandeurs de prendre possession de leur bien,

DIRE ET JUGER que la preuve d’un préjudice moral n’est pas rapportée par les demandeurs,

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER les époux [M] de l’intégralité de leurs demandes de condamnations à l’encontre de la société STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY et ASSOCIES et de son assureur MAF au titre des préjudices financiers invoqués,

DEBOUTER les époux [M] de toute demande de condamnation financière au regard des exclusions de garantie de la police MAF ;

REJETER toute demande de condamnation formée à l’encontre de la MAF au titre de prétendu retard de livraison ;

SUBSIDIAIREMENT,

DIRE ET JUGER que si des préjudices financiers étaient reconnus, les responsabilités de la SNC [Adresse 19], d’EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL et du BUREAU VERITAS devront également être retenues,

CONDAMNER in solidum d’EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, son assureur la SMABTP, la SNC [Adresse 19] et son assureur AXA FRANCE IARD, BUREAU VERITAS et son assureur les LLOYD’S DE LONDRES à relever indemne et garantir STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY et ASSOCIES et la MAF de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

REJETER la demande de prétendu préjudice lié à la perte de valeur du bien ainsi que de tous préjudices financiers allégués ;

Subsidiairement, CONDAMNER in solidum d’EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, son assureur la SMABTP, la SNC [Adresse 19] et son assureur AXA FRANCE IARD, BUREAU VERITAS et son assureur les LLOYD’S DE LONDRES à relever indemne et garantir STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY et ASSOCIES et la MAF de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

REJETER l’ensemble des demandes, fins, conclusions, appels en garanties formés à l’encontre de STUDIOS DARCHITECTURE ORY et ASSOCIES et la MAF ;

JUGER opposables les limites de garanties de la MAF, notamment ses plafonds et franchises ;

DEBOUTER les époux [M] de leurs demandes excessives au titre des frais irrépétibles ; en tout état de cause LES RAMENER à de plus justes proportions ;

CONDAMNER in solidum EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, son assureur la SMABTP, la SNC [Adresse 19] et son assureur AXA FRANCE IARD, BUREAU VERITAS et son assureur les LLOYD’S DE LONDRES à relever indemne et garantir STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY et ASSOCIES et la MAF de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

CONDAMNER in solidum les époux [M], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, son assureur la SMABTP, la SNC [Adresse 19] et son assureur AXA FRANCE IARD, BUREAU VERITAS et son assureur les LLOYD’S DE LONDRES à régler à la société STUDIOS D’ARCHITECTURE ORY et ASSOCIES et MAF la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. »

*

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 juin 2023, les sociétés BUREAU VERITAS SA, BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et LLOYD’S INSURANCE COMPANY demandent au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 328 et suivants du Code de Procédure Civile,

PRENDRE ACTE que BUREAU VERITAS CONSTRUCTION vient aux droits de BUREAU VERITAS SA par suite d’un apport partiel d’actif,

ORDONNER la mise hors de cause de BUREAU VERITAS SA,

JUGER recevable l’intervention volontaire de BUREAU VERITAS CONSTRUCTION,

RECEVOIR la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION en ses conclusions et la déclarer bien fondée,

A TITRE PRINCIPAL :

Vu les conclusions en ouverture de rapport des époux [M] du 7 avril 2021,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces versées au débat,

DEBOUTER les époux [M] de l’intégralité de leurs demandes,

REJETER toute demande dirigée à l’encontre de BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et de son assureur LLOYD’S INSURANCE COMPANY,

ORDONNER la mise hors de cause de BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et de son assureur LLOYD’S INSURANCE COMPANY,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

REDUIRE les demandes indemnitaires des époux [M] à de plus justes proportions,

REJETER toute demande de condamnation in solidum, Vu l’article 1240 du Code Civil,

CONDAMNER en tant que de besoin EIFFAGE CONSTRUCTION et son assureur la SMABTP, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES et son assureur la MAF ainsi que la SNC [Adresse 19] et son assureur AXA FRANCE à relever et garantir BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et son assureur LLOYD’S INSURANCE COMPANY de toute demande tant principale qu’en garantie,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER in solidum les époux [M] et la SNC [Adresse 19] à verser à BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et son assureur LLOYD’S INSURANCE COMPANY la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER in solidum les époux [M] et la SNC [Adresse 19] aux dépens dont distraction au profit de M^e Sandrine DRAGHI-ALONSO de la SELARL CABINET DRAGHI-ALONSO, dans les termes de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 décembre 2023, la SMABTP demande au tribunal de :

« JUGER recevables et bien fondées les demandes de la SMABTP, recherchée en qualité d’assureur de la société EIFFAGE CONSTRUCTIONS RESIDENTIEL ;

En conséquence ;

IN LIMINE LITIS :

DECLARER IRRECEVABLES les demandes de Madame et Monsieur [M] portant sur les parties communes de la copropriété ;

A TITRE PRINCIPAL :

JUGER que les réclamations des époux [M] ne sont pas de nature décennale ;

DEBOUTER Madame et Monsieur [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

REJETER toutes les demandes formulées à l’encontre de la SMABTP es-qualités d’assureur décennal de la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL

A TITRE SUBSIDIAIRE :

JUGER que la SMABTP, es-qualités d’assureur décennal de la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL ne saurait être tenue que dans les limites et conditions de sa police, et ce notamment au regard de la franchise et des plafonds prévus à la police tant à l’égard de son assuré qu’aux tiers lésés

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER in solidum la société ORY ARCHITECTURE et son assureur, la MAF, la SNC [Adresse 19] et AXA FRANCE IARD la société BUREAU VERITAS et son assureur les SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S France SA, à relever et garantir indemne la compagnie SMABTP ès qualités d’assureur de la société EIFFAGE CONSTRUCTION de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant en principal qu’intérêt ;

REJETER, les appels en garantie formulés à l’encontre de la compagnie SMABTP ès qualités d’assureur de la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la SNC [Adresse 19] et en tant que de besoin toutes autres parties succombantes, à verser la SMABTP, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de la procédure de référé conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP VAILLANT ET ASSOCIES. »

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 juin 2023, la Compagnie AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :

« Vu les articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,

Vu les articles L121-12, L.124-3, L.242-1 et L.241-1 du Code des Assurances,

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [I],

A titre liminaire et avant toute défense au fond:

— JUGER que les réclamations portant sur les parties communes, objets d’une procédure distincte initiée par le Syndicat des Copropriétaires, sont irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

— REJETER l’ensemble des réclamations qui porteraient sur les parties communes

A titre principal : sur la mise hors de cause de la Société AXA FRANCE IARD,

Liminairement : Sur le défaut de fondement et de motivation des demandes formées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD :

— PRENDRE ACTE de ce que la Compagnie AXA FRANCE IARD n’a été attraite à la procédure qu’en sa qualité d’assureur CNR,

— PRENDRE ACTE du défaut de fondement et de motivation des demandes formées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

En conséquence,

— REJETER l’ensemble des demandes formées par les Consorts [M] à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

— DEBOUTER les Consorts [M] de l’ensemble de leurs demandes,

— PRONONCER la mise hors de cause de la Compagnie AXA FRANCE IARD, assureur dommages-ouvrage/CNR,

A titre principal :

— JUGER que les garanties de la Compagnie AXA FRANCE IARD ne sauraient trouver application dans le cadre du présent litige, tant au titre des réclamations des Consorts [M], qu’au titre de tout appel en garantie qui serait exercé à son encontre,

— DEBOUTER en conséquence les Consorts [M], et toutes autres parties, des demandes formées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

A titre subsidiaire :

Sur les recours de la Compagnie AXA FRANCE IARD :

— CONDAMNER in solidum les Sociétés EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, son assureur, la Compagnie SMABTP, la Société STUDIO ARCHITECTURE ORY, son assureur, la MAF, le BUREAU VERITAS, son assureur, la Compagnie LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYDS DE LONDRES, à relever et garantir indemne la Compagnie AXA FRANCE IARD, assureur CNR, de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais, capitalisation comprise, dans le cadre de l’instance initiée par les époux [M],

Sur les limites de garantie,

— JUGER que la société AXA FRANCE IARD ne peut être tenue que dans les termes et limites de sa police, laquelle n’a pas vocation à couvrir la responsabilité civile encourue par le maître d’ouvrage – vendeur du chef notamment des articles 1231-1, 1240 et 1648 Code Civil, ni davantage sa responsabilité civile professionnelle,

— JUGER la société AXA FRANCE IARD recevable et bien fondée à opposer le montant de ses plafonds de garantie et franchises contractuelles,

— REJETER toutes demandes de condamnation formées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD qui excéderaient ou contreviendraient aux limites de garantie définies dans son contrat,

En tout état de cause :

— CONDAMNER tout succombant au paiement de la somme de 4.000 € au profit de la Compagnie AXA FRANCE IARD sur le fondement de l’article 700 Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sophie BELLON, Avocat constitué qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. ».

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2024.

A l’audience du 20 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, sur les demandes de mises hors de cause, le tribunal observe qu’en l’espèce aucune demande n’est dirigée contre la société BUREAU VERITAS SA, aux droits de laquelle vient la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION.

La société BUREAU VERITAS SA sera mise hors de cause conformément à sa demande.

I. Sur la fin de non-recevoir soulevée en défense tirée du défaut de qualité à agir et d’intérêt à agir des époux [M] s’agissant des désordres affectant les parties communes

La SMABTP et la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL soulèvent, sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile et des articles 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’irrecevabilité des demandes des époux [M] portant sur les désordres relevés dans les parties communes, à savoir, les inondations dans la cour intérieure, les flaques d’eau récurrentes liées au défaut de planéité dans la cour, la grille d’aération des caves et sous-sols se trouvant à 80 cm de la porte d’entrée et les problèmes de sécurité dans la résidence, au motif que seul le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] est recevable pour effectuer les demandes concernant les parties communes dès lors que les époux [M] ne démontrent aucun préjudice personnel. Elles soulignent que lesdits désordres font l’objet d’une procédure distincte et d’une expertise judiciaire distincte.

La SNC [Adresse 19] souligne, s’agissant du désordre tenant aux inondations de la cour intérieure, que l’expert judiciaire n’a constaté aucune eau stagnante mais une contre-pente dans la courette qui favorise la stagnation d’eau en provenance de la toiture-terrasse dont il considère l’évacuation insuffisante, qu’il s’agit d’une partie commune, et que l’expert a retenu la responsabilité de la société EIFFAGE. S’agissant de l’absence de sécurité alléguée dans la résidence, elle souligne que ce point n’a pas été expertisé par l’expert qui l’a traité dans le cadre du litige diligenté par le syndicat des copropriétaires, et fait valoir que le préjudice personnel allégué en demande n’est pas établi, de sorte que leur demande devra être déclarée irrecevable, et à tout le moins rejetée.

A titre subsidiaire, elle sollicite un sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir sur l’instance introduite par le syndicat des copropriétaires.

La compagnie AXA FRANCE IARD soulève également l’irrecevabilité des demandes des époux [M] relatives aux désordres allégués affectant les parties communes tirée d’un défaut de qualité et d’intérêt à agir sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, dès lors que les époux [M] se contentent de se prévaloir d’atteintes aux parties communes pour justifier d’un préjudice personnel sans autre forme de démonstration dudit préjudice.

Les époux [M] ne répondent pas sur la fin de non-recevoir en tant que telle, mais invoquent des préjudices personnels dont ils réclament l’indemnisation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

L’article 31 du même code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 14 du n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ».

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 précitée habilite le syndicat à agir en justice « en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».

Il est de jurisprudence constante qu’est irrecevable « l’action d’un copropriétaire en paiement du coût des travaux de reprise de désordres en parties communes et privatives, dès lors que celui-ci ne peut se prévaloir d’un préjudice personnellement éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots, indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires. » (Cass. 3e civ., 27 mars 2013, n°12-12.121).

En l’espèce, le tribunal constate que les époux [M] réclament l’indemnisation de préjudices qu’ils déclarent avoir personnellement subis, trouvant leur origine dans des désordres affectant les parties communes, à savoir l’existence d’inondations impliquant la reprise de la contre-pente dans la courette intérieure, les problèmes de sécurité de la résidence, et le défaut de planéité de la cour.

Dès lors, étant rappelé que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès, les demandes des époux [M] tendant à l’indemnisation des préjudices personnels résultant, selon eux, de désordres relevés dans les parties communes seront déclarées recevables et les fins de non-recevoir soulevées par les parties défenderesses rejetées.

II. Sur la demande de la SNC [Adresse 19] de sursis à statuer sur la demande tendant à l’indemnisation d’un préjudice résultant de l’absence de sécurité de la résidence [Adresse 19]

La SNC [Adresse 19] sollicite, si la demande indemnitaire des époux [M] relative à l’absence de sécurité de la résidence [Adresse 19] était déclarée recevable, un sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans l’instance introduite par le syndicat des copropriétaires, soulignant que ce désordre fait l’objet d’une demande du syndicat des copropriétaires au titre d’un préjudice collectif dans le cadre de l’action diligentée devant le tribunal judiciaire actuellement pendante devant la 6ème chambre.

Sur ce,

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à survenance de l’événement qu’elle détermine. Hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l’opportunité du sursis à statuer, à condition toutefois que le résultat de la procédure à venir ait une conséquence sur l’affaire en cours.

En l’espèce, les époux [M] réclamant l’indemnisation d’un préjudice personnellement subi résultant, selon eux, de l’absence de sécurisation de la résidence, distinct du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de l’instance pendante devant la 6ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la décision à intervenir dans le cadre ladite instance.

Par conséquent, la demande de sursis à statuer formée par la SNC [Adresse 19] sera rejetée.

III. Sur les demandes des époux [M]

Sur le fondement des articles 1642-1, 1648, 1231-1 et 1792 et suivants du code civil, les époux [M] réclament la condamnation in solidum de l’ensemble des parties défenderesses à réparer et indemniser les préjudices subis à raison de plusieurs désordres et malfaçons constatés lors de la livraison du bien acquis.

La société ORY et son assureur, la MAF, font valoir à titre liminaire, de manière générale s’agissant de la responsabilité de la société ORY en qualité de maître d’œuvre, que celle-ci ne peut être recherchée sur le fondement des dispositions des articles 1642-1, 1648 et 1147 ancien du code civil, n’étant pas tenue d’une obligation de résultat de livrer un bien conforme au contrat de vente, contrairement au vendeur, mais uniquement sur le fondement de la responsabilité de droit commun et des articles 1231-1 ou 1240 du code civil, ou sur le fondement de la responsabilité légale des constructeurs régie par les articles 1792 et suivants du code civil lorsque les conditions en sont réunies. Elles rappellent qu’il appartient au maître de l’ouvrage de démontrer l’existence d’un préjudice, d’une faute commise par le maître d’œuvre au regard de ses obligations contractuelles et l’existence d’un lien de causalité, la seule existence de désordres étant insuffisante à engager sa responsabilité et les demandeurs étant, dès lors, mal fondés à réclamer la condamnation in solidum de l’ensemble des défenderesses.

Elles estiment que la SNC [Adresse 19] ne peut réclamer sa garantie qu’à condition de démontrer une faute de la part de la société ORY.

Elles font valoir qu’en cas de condamnation prononcée à leur encontre, elles sollicitent la condamnation in solidum d’EIFFAGE et son assureur, ainsi que de BUREAU VERITAS et de son assureur à les garantir sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil et de l’action directe à l’égard des assureurs en vertu de l’article L. 124-3 du code civil. Elles sollicitent également la garantie de la société SNC [Adresse 19] et son assureur au titre de sa responsabilité contractuelle et, subsidiairement, délictuelle.

Enfin, la MAF oppose ses limites de garantie, plafonds et franchise à toute condamnation prononcée contre elle en sa qualité d’assureur de la société ORY.

La SNC [Adresse 19], sur les responsabilités encourues, soulignant que les demandeurs recherchent sa responsabilité sur le fondement des articles 1642-1, 1147 ancien du code civil et sur la responsabilité légale au titre de la délivrance conforme s’agissant de la fenêtre sur cour, soutient que ni la société ORY, ni EIFFAGE ne peuvent dénier leur responsabilité.

Elle souligne que l’appel en garantie formé à son encontre par la société ORY est général et non motivé.

En outre, elle soutient que la société EIFFAGE engage sa responsabilité contractuelle dès lors qu’elle était tenue contractuellement au respect de la notice descriptive et des plans de vente.

La compagnie AXA FRANCE IARD, assureur de la SNC [Adresse 19], conclut à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article 1315 ancien du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, au débouté des demandes des époux [M] dirigées contre elle, soulignant que ceux-ci n’articulent aucun moyen de fait ou de droit au soutien de leurs demandes de condamnation, ne justifiant par aucun élément que les conditions requises par le contrat d’assurance pour la mise en jeu de la garantie d’AXA seraient remplies.

D’une manière générale, elle souligne qu’elle a été assignée sur le seul volet « responsabilité du constructeur non réalisateur » en qualité d’assureur de la société SNC [Adresse 19], maître de l’ouvrage, contre le risque d’une condamnation prononcée sur le fondement des articles 1792 et 1792-2 du code civil en raison de dommages de nature décennale et qu’elle n’a pas vocation à couvrir la responsabilité civile encourue par la venderesse sur le fondement des articles 1642-1, 1231-1, 1240 ou 1648 du code civil.

En tout état de cause, si des condamnations étaient prononcées à son encontre, la compagnie AXA fait valoir qu’elle n’a pas vocation à supporter la charge finale des travaux réparatoires. Elle sollicite, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, et subsidiairement sur le fondement des articles 1231-1 du code civil et 124-3, L. 242-1 et L. 241-1 du code des assurances, la condamnation in solidum des sociétés EIFFAGE, SMABTP, ORY, MAF, BUREAU VERITAS et LLOYDS à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle.

Elle soutient enfin qu’en toute hypothèse, elle est bien fondée à opposer le plafond de garantie et la franchise d’un montant de 2 200 euros.

La société EIFFAGE dénie sa responsabilité poste par poste et à titre subsidiaire, fait valoir, sur le fondement de l’article 1310 du code civil, que la solidarité entre les constructeurs ne peut être prononcée sans que soit constatée l’existence d’une obligation contractuelle solidaire entre eux, un cas de solidarité légale ou le fait qu’ils aient concouru à la réalisation d’un même dommage. Elle soutient qu’au cas présent, l’expert judiciaire a pu imputer chaque désordre à un constructeur en fonction de sa sphère d’intervention, de sorte qu’il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation solidaire entre eux, leur responsabilité pouvant être indépendamment définie.

À titre subsidiaire, elle sollicite la garantie de la SMABTP, en sa qualité d’assureur décennal.

La SMABTP, assureur décennal de la société EIFFAGE, fait valoir de manière générale, que les désordres et non-conformités alléguées en demande ne sont pas imputables à la société EIFFAGE et que les conditions de la garantie décennale, pour laquelle sa garantie serait mobilisable, ne sont pas réunies. A titre subsidiaire, la SMABTP soutient qu’elle ne pourra être tenue que dans la limite des plafonds et sous déduction des franchises applicables, conformément aux termes des conditions particulières versées aux débats. À titre infiniment subsidiaire, elle sollicite le rejet de toutes les demandes de garanties formées à son encontre en sa qualité d’assureur d’EIFFAGE. Elle réclame enfin la condamnation in solidum de la société ORY et son assureur, la MAF, de la SNC [Adresse 19] et AXA son assureur, à la garantir de toutes condamnations prononcées contre elle et la société EIFFAGE.

Les sociétés BUREAU VERITAS, BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et LLOYDS INSURANCE COMPANY, rappelant que l’expert judiciaire a écarté toute responsabilité du contrôleur technique, concluent à titre principal au débouté de l’ensemble des demandes des époux [M], ces derniers recherchant la responsabilité contractuelle de la société BUREAU VERITAS alors qu’ils n’étaient liés avec elle par aucun contrat et qu’ils ne démontrent aucune faute de cette dernière en lien avec sa mission de contrôleur technique.

Par ailleurs, elles rappellent qu’en application des dispositions de l’article L. 125-1 du code de la construction et de l’habitation, le contrôleur technique n’a pour mission que de contribuer à la prévention des différents aléas susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages dans la limite de sa mission, que toute action de conception ou d’exécution lui est interdite, qu’au stade de l’exécution, le contrôleur technique n’est pas tenu à une présence permanente et ne participe pas à la réception des travaux.

Elles soutiennent qu’au cas présent, aucun manquement n’est démontré à l’encontre de la société BUREAU VERITAS dans l’exercice de sa mission de contrôle technique telle qu’elle résulte de la convention du 11 juin 2011 et du référentiel technique imposé par la Norme NF P 03-100 et le décret du 7 décembre 2008 modifié.

De la même manière, pour conclure au rejet des appels en garantie dirigés contre la société BUREAU VERITAS, elles font valoir qu’il n’est rapporté la preuve d’aucun manquement de la société BUREAU VERITAS à ses missions en lien avec les griefs allégués en demande.

À titre subsidiaire, en application de l’article L. 125-2 du code de la construction et de l’habitation, elles soutiennent que compte tenu du caractère limité de sa mission, la société BUREAU VERITAS n’aurait qu’une part très subsidiaire de responsabilité à supporter et ne pourrait pas être condamnée in solidum pour le tout, mais simplement à concurrence de sa seule part de responsabilité.

Si les sociétés BUREAU VERITAS et LLOYDS étaient condamnées, elles sollicitent, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la condamnation in solidum d’EIFFAGE et son assureur, de la société ORY et son assureur, et de la SNC [Adresse 19] et son assureur à les garantir.

1. Sur la demande au titre de la réalisation d’une ouverture d’une fenêtre sur la façade

Sur le fondement des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil, et en tout état de cause, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et à titre subsidiaire l’article 1231-1 de ce même code, les époux [M] demandent la condamnation in solidum de l’ensemble des défenderesses à leur verser la somme de 31 900 euros de dommages et intérêts correspondant au travaux de réalisation d’une fenêtre, outre la somme de 7 040 euros correspondant aux frais de maîtrise d’œuvre pour l’étude et le suivi du chantier et le bureau d’étude structure, travaux préconisés et devis validés par l’expert judiciaire.

Ils font valoir que contrairement aux stipulations contractuelles, résultant notamment du contrat de travaux modificatifs (TMA), qui prévoyaient la création de deux portes-fenêtres oscillo-battantes ouvrant à la française, pare-feu 30 min et en aluminium, ces dernières ont été livrées non oscillo-battantes, en bois et sans poignées, donc non ouvrantes. Il en résulte, selon eux, une impropriété du bien à sa destination, ce qu’a confirmé l’expert judiciaire, l’appartement ne bénéficiant pas d’ouvrants sur l’extérieur permettant l’aération et un éclairement naturel suffisant au sens des dispositions des articles R. 111-10 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, sauf à laisser la porte d’entrée donnant sur la cour ouverte.

Ils estiment que non seulement le bien livré ne correspond pas aux stipulations contractuelles mais est également contraire aux règles de l’art et à la réglementation, de sorte que tant le promoteur, que le maître d’œuvre ou le bureau de contrôle ne peuvent s’exonérer de leurs responsabilités à leur égard.

En réponse aux moyens soulevés par le studio d’architecture ORY, ils contestent avoir sollicité la suppression de la fenêtre initialement prévue et qu’à supposer même cette allégation établie, tant le maître d’œuvre, les constructeurs et le contrôleur technique auraient dû relever cette problématique.

La SNC [Adresse 19] fait valoir qu’il résulte des constatations de l’expert judiciaire que la notice descriptive prévoyait que les fenêtres n’étaient pas destinées à la ventilation, ne s’ouvrant pas, et que le permis de construire prévoyait la pose de fenêtres avec des caractéristiques qui n’existaient pas, de sorte que les documents techniques imposaient la réalisation telle qu’elle existe même si le maître d’œuvre ORY a accepté les modifications demandées par les époux [M].

Elle estime que la société ORY, rédacteur du plan et de la notice descriptive est responsable de la confusion qui a existé et aurait dû refuser la demande des époux [M] de création d’un placard qui a conduit à supprimer la seule fenêtre permettant l’aération de l’appartement. Soulignant que l’expert judiciaire a estimé que l’appartement ne bénéficiait pas d’une aération lui permettant d’être conforme à sa destination, elle fait valoir que compte tenu de sa faute, la société ORY, et son assureur CNR AXA, devront la garantir de toute condamnation mise à sa charge.

Elle soutient que si le tribunal retenait la nature décennale du désordre, la société ORY ne pourrait s’exonérer de la présomption de responsabilité pesant sur elle. Au contraire, la demande de garantie formée par ORY à son encontre ne pourra qu’être rejetée.

La compagnie AXA FRANCE IARD, assureur de la SNC [Adresse 19], conclut au débouté des demandes formées à son encontre à ce titre, soulignant que les demandeurs articulent leurs demandes indemnitaires sur le fondement de la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement, qu’il s’agit d’une problématique exclusivement contractuelle et que le défaut de conformité était visible à la réception et n’a fait l’objet d’aucune réserve.

La société ORY et la MAF contestent la réalité d’un défaut de conformité du bien à raison de la fenêtre sur cour et concluent au débouté.

Elles soutiennent tout d’abord qu’il ne résulte pas du contrat l’obligation de pose de fenêtres oscillo-battantes ou ouvrant à la française et qu’il ne saurait être déduit de l’ajout d’une mention contradictoire dans le plan TMA selon laquelle les fenêtres sur cour seraient « oscillo-battantes et ouvrables à la française » que celles-ci auraient vocation à être ouvrables et à assurer la ventilation du studio alors que l’ensemble des plans visés mentionnent expressément s’agissant des fenêtres de la salle de bain, leur « ouverture uniquement pour entretien » et que la notice descriptive, laquelle prime sur les plans en cas de discordance, prévoit que les fenêtres ne sont pas ouvrables.

Elles soulignent que la société ORY a respecté ses obligations en rendant la conception du studio conforme aux stipulations contractuelles applicables aux menuiseries extérieures de l’appartement.

Elles estiment en tout état de cause qu’aucune faute n’est démontrée à l’encontre de la société ORY en lien avec la non-conformité alléguée.

Elles soutiennent ensuite que la garantie décennale n’est pas mobilisable au cas présent, dès lors qu’il ne résulte pas de l’absence à la livraison de fenêtres ouvrables une impropriété du bien à sa destination. À cet égard, elles exposent que l’appartement dispose d’un système de ventilation conforme techniquement et efficace, tel qu’il résulte des plans de la VMC et qui est confirmé par l’expert, et fait valoir que les époux [M] ne démontrent pas l’impossibilité de renouvellement de l’air qu’ils allèguent, aucune mesure n’ayant été réalisée sur ce point. Elles estiment que le simple fait que l’expert ait conclu à l’existence d’une atteinte à la destination de l’ouvrage du fait de la difficulté à ventiler l’appartement est insuffisante à caractériser l’existence d’un dommage de nature décennale.

Elles font enfin valoir que la responsabilité contractuelle de la société ORY n’est pas engagée, en l’absence de désordre établi et la conception de l’ouvrage ayant été réalisée conformément aux documents réglementaires applicables.

À titre subsidiaire, elles soutiennent que les sociétés EIFFAGE et BUREAU VERITAS engagent leurs responsabilités dans la réalisation des travaux issus de la TMA du 7 octobre 2013 en ce qui concerne les transformations affectant la porte d’entrée. Ainsi, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait la responsabilité de la société ORY, elles réclament que soit opéré un partage de responsabilité entre ORY, EIFFAGE et BUREAU VERITAS sans que la somme ne puisse être supérieure à 35 400 euros HT.

Elles demandent également la condamnation in solidum d’EIFFAGE, son assureur, la SMABTP, la SNC [Adresse 19] et son assureur AXA, BUREAU VERITAS et son assureur LLOYDS.

La société EIFFAGE, pour conclure au débouté, fait tout d’abord valoir que les dispositions relatives à la responsabilité du vendeur en l’état de futur achèvement (1642-1 et 1648 du code civil) ne lui sont pas applicables. Ensuite, elle soutient que les conditions de la garantie décennale ne sont pas remplies dès lors que le désordre allégué était apparent au jour de la réception et n’a pas fait l’objet de réserve. Elle estime, se fondant sur la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. Civ.3e, 1er décembre 1993, n°92-11.822), que quitus lui a été donné. Enfin, s’agissant de la demande condamnation fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun, elle souligne, d’une part, que les époux [M] sont mal fondés à rechercher sa responsabilité sur le fondement du droit commun dès lors que le désordre invoqué relève de la garantie décennale, et d’autre part, qu’aucune faute ne peut lui être reproché puisqu’il existait une contradiction entre la documentation technique, à laquelle elle était tenue contractuellement, et la prestation vendue aux acquéreurs. À cet égard, elle souligne qu’en cas de contradiction entre les pièces constituant le marché, il était prévu que la notice descriptive prime sur le plan annexé à l’acte de vente et qu’il revenait contractuellement à la société ORY, en sa qualité de maître d’œuvre, d’arbitrer entre les différents choix constructifs, l’expert judiciaire ayant au demeurant retenu la responsabilité de cette dernière.

Si une condamnation était prononcée à son encontre, elle sollicite la garantie de la société ORY.

La société SMABTP fait valoir tout d’abord que les époux [M] sont mal fondés à agir à l’encontre de la société EIFFAGE sur le fondement des articles 1642-1 et 1648 du code civil. Elle rappelle ensuite que l’expert judiciaire n’a pas retenu la responsabilité de la société EIFFAGE de ce chef. Enfin, et en tout état de cause, elle soutient que la non-conformité alléguée était apparente à la date de la réception et n’a pas fait l’objet de réserve par la SNC [Adresse 19], de sorte que quitus a été donné à la société EIFFAGE, sa responsabilité ne pouvant plus être recherchée de ce fait.

Si une condamnation était néanmoins prononcée à son encontre, en sa qualité d’assureur décennal de la société EIFFAGE, elle sollicite la garantie de la société ORY.

Les sociétés BUREAU VERITAS, BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et LLOYDS INSURANCE COMPANY concluent au débouté des demandes des époux [M] et au rejet des appels en garantie dirigés à son encontre par la société ORY suivant les moyens évoqués précédemment. À cet égard, elles exposent que l’affirmation selon laquelle BUREAU VERITAS aurait validé l’installation du placard en lieu et place de la fenêtre n’est corroborée par aucun élément tangible, le rapport initial de contrôle technique communiqué par la société ORY n’évoquant pas ce point, que la société ORY ne rapporte la preuve d’aucun manquement de la société BUREAU VERITAS à ses missions en lien avec le grief allégué en demande.

Sur ce,

1.1. Sur la responsabilité des sociétés défenderesses

1.1.1. Sur la responsabilité de la SNC [Adresse 19] et la garantie de son assureur, AXA FRANCE IARD

En droit, pour les ventes d’immeubles à construire, le vendeur est tenu à l’égard de l’acquéreur :

— de la garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents le jour de la livraison ou dans le délai subséquent d’un mois à compter de la livraison en application de l’article 1642-1 du code civil,

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

— des garanties biennale et décennale en application de l’article 1646-1 du code civil à compter de la réception pour les dommages décennaux apparus dans les dix ans de la réception et pour les dommages de bon fonctionnement dans le délai de deux ans à compter de la réception,

— de l’obligation de délivrance conforme par rapport aux prévisions contractuelles notamment celles issues de la notice descriptive des travaux. Pour autant, cette non-conformité doit être non-apparente, les non-conformités apparentes étant soumises à la garantie spéciale de l’article 1642-1 du code civil. En ce cas, le vendeur a bien une obligation de résultat dans le cadre de sa responsabilité contractuelle de droit commun pour la délivrance d’un ouvrage exempt de vices avant réception en application de l’article 1147 ancien du code civil, applicable au présent litige,

— pour les dommages intermédiaires, malfaçons non apparentes et non réservées, ne rentrant pas dans la définition des dommages décennaux ou biennaux, se manifestant dans les dix ans de la réception, le vendeur en VEFA est tenu d’une responsabilité de droit commun pour faute prouvée (Civ., 3ème, Civ., 3ème, 27 juin 2019, pourvoi n°18-14.786).

Il revient à l’acquéreur de prouver la non-conformité de la chose livrée et la matérialité des désordres.

Les demandeurs fondent leurs prétentions à l’encontre de la SNC [Adresse 19], venderesse, sur :

— la garantie du vendeur pour les non-conformités et vices de construction apparents (1642-1 du code civil),

— la garantie décennale (1792 et suivants du code civil),

— la responsabilité contractuelle de droit commun (1134 et 1147 anciens du code civil),

Il convient pour chaque vice de construction ou non-conformité allégué de vérifier leur matérialité puis d’apprécier :

— s’il était apparent au moment de la livraison et dans le mois suivant la livraison : il relève alors de la garantie du vendeur prévue par l’article 1642-1 du code civil.

— s’il n’était pas apparent mais porte atteinte à la solidité de l’ouvrage – ou à un équipement

— ou le rend impropre à sa destination : il relève alors de la garantie décennale prévue par les articles 1792 et suivants du code civil ;

— si le vice de construction n’était pas apparent et ne relève pas des garanties des constructeurs prévues aux articles 1792 à 1792-3 : il relève alors de la responsabilité contractuelle de droit commun ;

— si la non-conformité n’était pas apparente et ne relève pas des garanties des constructeurs prévues aux articles 1792 et 1792-3 : elle relève alors de l’obligation de délivrance conforme du vendeur.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En application de l’article L. 112-6 du même code, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

* Sur la responsabilité de la SNC [Adresse 19]

En l’espèce, il ressort des constatations de l’expert judiciaire, page 22 de son rapport, « qu’il n’y a pas de fenêtres ouvrantes dans ces deux pièces sans en comprendre la raison surtout que cela rend cet appartement impossible à ventiler dans la mesure où l’ouverture du séjour est une porte-fenêtre vitrée qui est la porte d’entrée de l’appartement. ».

Le caractère apparent du défaut de conformité des fenêtres n’est pas contesté, ayant fait l’objet de réserves de la part des acquéreurs sur le procès-verbal de livraison du 1er mars 2016. En outre, l’absence de possibilité de ventilation naturelle de l’appartement qui en résulte était également et nécessairement apparente.

Si la SNC [Adresse 19] opposent aux époux [M] que les stipulations contractuelles contenues dans la notice technique prévoyaient que les fenêtres n’étaient pas destinées à la ventilation, il ressort de l’examen des documents contractuels versés aux débats, qu’en cours de chantier, les époux [M] ont sollicité, ainsi que le permettait le contrat de réservation conclu avec la SNC [Adresse 19], le remplacement des deux fenêtres contractuelles par des fenêtres oscillo-battantes, ouvrant également à la française, ce qui a été accepté et validé par le maître d’œuvre suivant devis du 20 septembre 2013, signé par les époux [M] le 7 octobre 2013 tel qu’il ressort du devis travaux modificatifs acquéreur n°01 du 20 septembre 2013 et du Plan TMA indice A du même jour produits.

Il importe peu, à cet égard, que le plan TMA indice A du 20 septembre 2013 comporte des mentions contradictoires en ce qu’il indique à la fois une ouverture oscillo-battante des fenêtres et la mention initiale « ouverture uniquement pour entretien », dès lors que les stipulations contractuelles de la notice descriptive ont été amendées par le modificatif précité en prévoyant un changement d’ouverture des fenêtres.

L’expert judiciaire relève sur ce point que « les documents techniques imposaient la réalisation existante mais ce n’est pas ce qui a été vendu aux acquéreurs. » (…) il existe deux mentions contradictoires dans le plan TMA du 7/10/2013 signé par M. et Mme [M] : « fenêtre oscillo-battantes » et « menuiseries PF 1/2h ouverture uniquement pour entretien ». Ces mentions contradictoires figuraient déjà dans le devis de travaux modificatifs acquéreur n°01 du 31 juillet 2013 (annexe n°24). Le devis n°1 du 20 septembre 2013 accompagné de son plan indice A TMA prévoit expressément « le remplacement de 2 fenêtres contractuelles par des oscillo-battantes, ouvrant également à la française (ouverture uniquement à la française » (annexe n°25). Ce devis a été signé par les époux [M]. La demande de remplacement des 2 fenêtres contractuelles par des oscillo-battantes a été validée par le maître d’œuvre (courrier du 16 février 2016 de la SNC [Adresse 19] aux époux [M], annexe n°19) conformément à la procédure prévue par le contrat de réservation (annexe n°12, pages 8 et 9), alors que pour des raisons de sécurité, des châssis oscillo-battants ne pouvaient pas être installés car ils sont incompatibles avec des châssis coupe-feu présentant un degré par flammes 1/2 heures. » (…)

Au vu de l’ensemble de ces éléments, nous concluons que si les documents techniques imposaient la réalisation existante, ce n’est pas ce qui a été vendu aux acquéreurs, puisque les demandes de modification ont été acceptées par le maître d’œuvre. »

Il en résulte que l’absence de fenêtres oscillo-battantes est une non-conformité apparente au moment de la livraison du bien, qui relève de la garantie du vendeur prévue par l’article 1642-1 du code civil.

La société venderesse devra donc sa garantie pour ce désordre et devra par conséquent indemniser les acquéreurs des préjudices en résultant.

* Sur la garantie de la compagnie AXA FRANCE IARD

En l’espèce, la compagnie AXA FRANCE IARD a été assignée en qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur (CNR) de la SNC [Adresse 19] ainsi qu’il résulte des conditions particulières souscrites le 29 juillet 2011 produites. Elle a ainsi vocation à garantir, outre les dommages à l’ouvrage, la responsabilité décennale encourue par la SNC en sa qualité de venderesse.

Or, il résulte des développements qui précédent que la garantie de la SNC [Adresse 19] est engagée au titre de la non-conformité des fenêtres sur cour, sur le fondement des dispositions de l’article 1642-1 du code civil et non au titre de la garantie décennale couverte par la compagnie d’assurance.

Dès lors, les époux [M] ne pourront qu’être déboutés de leur demande de condamnation in solidum dirigée contre la compagnie AXA FRANCE IARD.

1.1.2. Sur les responsabilités des sociétés ORY, EIFFAGE et la garantie de leurs assureurs

Le désordre résultant de l’absence de fenêtre ouvrante dans l’appartement litigieux dont il est réclamé réparation étant apparent ainsi qu’il a été indiqué précédemment, les époux [M] ne peuvent rechercher la réparation de leur préjudice sur le fondement de l’article 1792 du code civil à l’encontre de l’architecte, comme des constructeurs.

Ils ne peuvent en outre valablement rechercher la responsabilité des intervenants à la construction sur le fondement des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil, mobilisables à l’encontre du seul vendeur.

Ils fondent néanmoins également leur action sur la responsabilité contractuelle de droit commun du maître d’œuvre et des autres intervenants à la construction.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, en vigueur avant l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce eu égard à la date de conclusion des contrats « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Aux termes de l’article 1147 du code civil en vigueur avant l’ordonnance du 10 février 2016 « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. ».

De jurisprudence constante, l’entrepreneur chargé de travaux de rénovation est responsable dès lors que les objectifs prévus ne sont pas atteints, que les délais d’exécution convenus avec le maître de l’ouvrage sont dépassés, sauf événement réunissant les caractères de la force majeure, fait d’un tiers ou du maître de l’ouvrage.

En outre, l’acquéreur d’un bien en état futur d’achèvement jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et dispose contre les locateurs d’ouvrage d’une action contractuelle fondée sur un manquement à leurs obligations (Cass. Civ. 3ème 28 février 1996, n°94-15136).

Il en résulte que les acquéreurs d’un bien en état futur d’achèvement peuvent engager la responsabilité contractuelle des intervenants à la construction en cas de violation de leur obligation de résultat.

Toutefois, il est constant que faute de réserves à la réception, la responsabilité contractuelle pour faute prouvée n’est pas applicable (Cass . Civ . 3ème , 4 novembre 1999 , n°98-11310 ). Ainsi, le maître de l’ouvrage ne peut plus exercer ses recours, sur quelques fondements que ce soit, contre les constructeurs ou autres intervenants, à l’exception du maître d’œuvre ou du technicien chargé de l’assister lors des opérations de réception.

De même, en cas de réception sans réserve, les acquéreurs successifs de l’ouvrage sont également privés de recours contre les constructeurs.

Par ailleurs, aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En application de l’article L. 112-6 du même code, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En l’espèce, il ressort des écritures des parties que la réception du chantier est intervenue le 18 mai 2015 avec réserves, ainsi que l’indique la société EIFFAGE dans ses écritures, sans toutefois qu’il ne soit soutenu que lesdites réserves ont porté sur les désordres dont les époux [M] réclament réparation, le procès-verbal de réception n’étant au demeurant produit par aucune partie et la SNC [Adresse 19] reprochant dans ses écritures à la société ORY de ne pas lui avoir conseillé de formuler des réserves.

* Sur la responsabilité de la société ORY et la garantie de son assureur la MAF

En l’espèce, la société ORY en sa qualité de maître d’œuvre et suivant contrat de maîtrise d’œuvre, de conception et d’exécution en date du 22 janvier 2013, versé aux débats, était chargée de la conception architecturale de l’ouvrage, de la mise au point technique de l’ouvrage, de la production et mise à jour de tous documents nécessaires à la vente des différents lots, de l’examen d’éventuelles demandes de travaux modificatifs formulées par le maître d’ouvrage, ses acquéreurs (etc.), de la direction et du suivi de l’exécution de l’ouvrage conformément au projet défini dans les marchés et à l’ensemble des règles de l’art.

Aux termes de l’article 3.4.1 « Travaux modificatifs acquéreurs TMA) de ce contrat, elle était chargée d’étudier « la conformité desdites demandes à l’ensemble des normes et réglementations applicables et justifie, le cas échéant, ses éventuels refus de prise en compte. Dans ce cas, il propose une/des solutions alternatives. » et d’établir les avenants découlant des modifications demandées, de s’assurer de la prise en compte des TMA validés sur le chantier, de tenir à jour ses plans dont elle assurait la diffusion à l’entreprise chargée des travaux.

Il est établi que par devis « travaux modificatifs acquéreur » n°01 du 20 septembre 2013 et du Plan TMA indice A du même jour, signé le 7 octobre 2013, il a été stipulé contractuellement la pose de fenêtres à oscillo-battants dans l’appartement litigieux.

Conformément aux stipulations du contrat de maîtrise d’œuvre, il est également établi que la demande de modification des ouvertures des fenêtres de l’appartement a été validée par le maître d’œuvre, lequel a dans un deuxième temps, informé la venderesse de l’impossibilité technique de satisfaire à cette demande, ainsi qu’il ressort en outre de la lettre adressée par la SNC [Adresse 19] aux époux [M] le 16 février 2016.

Il en résulte donc un défaut de conformité de la chose vendue au contrat conclu avec les époux [M], imputable à la société ORY, cette dernière ayant validé un modificatif contraire aux contraintes techniques qui s’imposaient.

De plus, l’expert judiciaire relève que « cette situation a eu pour conséquences de créer une non-conformité en termes de renouvellement d’air et ce bien que, comme le précise Maître [T], la VMC était conforme aux prescriptions techniques (annexes n°28 et 38). En effet, le déplacement de la porte d’entrée des parties communes vers le passage extérieur a conduit à supprimer l’unique fenêtre ouvrante qui aurait complété la ventilation mécanique par une ventilation naturelle. »

L’expert judiciaire conclut à cet égard que « la création d’une nouvelle fenêtre sur la façade principale permettrait de résoudre le problème lié à l’impossibilité, pour des raisons de sécurité, de remplacer les fenêtres de la chambre et de la salle de bains, qui ouvrent à la française mais n’ont pas de poignée et rendre le logement conforme à sa destination en permettant qu’il soit aéré ».

Dès lors, s’il était légitime pour la société ORY de finalement refuser la pose de fenêtres ouvrantes pour des raisons de sécurité, elle a néanmoins commis une faute en ne prévoyant pas que compte tenu des différents aménagements planifiés, il en résulterait une impropriété du bien à sa destination, désordre constaté par l’expert judiciaire, tenant à l’absence de possibilité d’une ventilation naturelle du logement.

Dans ces conditions, la responsabilité contractuelle de la société ORY est engagée. Elle sera donc condamnée in solidum avec son assureur à réparer le préjudice subi par les acquéreurs de ce chef.

La MAF, son assureur, lui devra donc sa garantie dans les limites des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat.

* Sur la responsabilité de la société EIFFAGE, en qualité d’entreprise générale, la garantie de son assureur, la SMABTP

Si la société SMABTP oppose aux demandeurs l’absence de réserve à la réception pour soutenir qu’ils ne peuvent agir en responsabilité contractuelle à l’encontre de la société EIFFAGE, le tribunal constate qu’aux termes du cahier des clauses générales relatives à la lettre de marché conclue entre la SNC [Adresse 19] et la société EIFFAGE, il est stipulé que « Les acquéreurs ont alors la possibilité, en vertu de l’article 1642-1 du code civil, de formuler ou notifier des réserves sur les vices apparents de la construction soit au moment de la livraison du bien vendu soit dans le mois qui suit.

Dans ce cas, l’entrepreneur a, pendant un an à compter de la réception des travaux, l’obligation de lever « ces réserves acquéreurs », y compris celles concernant des vices qui étaient apparents lors de la réception et que le Maître d’Ouvrage n’aurait pas alors relevés mais qu’il lui aurait été signalé dans ledit délai d’un an ».

Or, il est justifié que les époux [M] ont, lors de la livraison du bien vendu, émis des réserves acquéreurs sur l’absence de fenêtre ouvrante ainsi qu’il ressort du procès-verbal du 1er mars 2016 produit.

Dès lors, en application de la clause contractuelle précitée, la société EIFFAGE était tenue de remédier aux vices apparents de la construction, nonobstant l’absence de réserve faite à la réception par le maître de l’ouvrage.

Il est constant que la société EIFFAGE n’a pas procédé aux travaux de reprise sollicités.

Dès lors, elle sera condamnée in solidum avec son assureur, la SMABTP, à réparer le préjudice subi par les époux [M].

* Sur la responsabilité de la société BUREAU VERITAS et la garantie de son assureur, LLOYDS INSURANCE COMPANY

En application des dispositions précitées du code civil, en l’absence de réserve faite à la réception par le maître d’ouvrage sur le désordre dont il est réclamé réparation, les époux [M] sont privés de tout recours contre la société BUREAU VERITAS et son assureur.

A titre surabondant et en tout état de cause, aux termes de l’article L111-23 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable aux faits de l’espèce, « le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages.

Il intervient à la demande du maître de l’ouvrage et donne son avis à ce dernier sur les problèmes d’ordre technique, dans le cadre du contrat qui le lie à celui-ci. Cet avis porte notamment sur les problèmes qui concernent la solidité de l’ouvrage et la sécurité des personnes ».

Les contrôleurs techniques sont susceptibles de voir engager à l’égard du maître d’ouvrage et de ses ayants-droits, leur responsabilité contractuelle de droit commun avec obligation de moyens au titre de leur obligation de conseil notamment en cas de dommages ne répondant pas aux critères de la garantie décennale.

En l’espèce, ainsi qu’il a été dit précédemment, le défaut de conformité des fenêtres de l’appartement et les désordres qui en résultent ne relèvent pas de la garantie décennale, ceux-ci étant apparents, de sorte que la garantie de la société BUREAU VERITAS ne peut être recherchée sur ce fondement.

Il apparaît que le BUREAU VERITAS a été chargée par la société SNC [Adresse 19] d’une mission de contrôle technique, au sens de l’article L. 111-23 du code de la construction et de l’habitation précité, suivant une convention signée le 11 juin 2011.

Aux termes de l’article 3 cette convention, il a été chargé des missions de contrôle relatives à la solidité des ouvrages, des existants, à la stabilité des avoisinants, à la sécurité des personnes dans les bâtiments d’habitation et dans les ERP et IGH, à l’accessibilité des constructions pour les personnes handicapées, au transport des brancards dans les constructions, à l’isolation acoustique, thermique et aux économies d’énergie, et au recollement des procès-verbaux d’essais de fonctionnement des installations.

Si les époux [M] recherchent la responsabilité contractuelle de l’ensemble des intervenants à la construction, en ce compris la société BUREAU VERITAS en sa qualité de contrôleur technique, ils ne développent aucun moyen permettant de caractériser une faute de cette dernière dans l’exercice de ses missions en lien avec l’absence de conformité des fenêtres de l’appartement et les désordres qui en découlent.

En outre, contrairement à ce que soutient la société ORY, l’expert judiciaire ne déduit pas de l’absence de possibilité d’une ventilation naturelle de l’appartement du fait de l’absence de fenêtre ouvrante un danger pour la sécurité des personnes soumise au contrôle de la société BUREAU VERITAS et ne retient d’ailleurs pas la responsabilité de cette dernière dans ses conclusions au titre de la non-conformité des fenêtres sur cour, ou encore à raison du déplacement de la porte d’entrée et dans la réalisation des travaux issus de la TMA du 7 octobre 2013 qui ont concouru, avec l’absence de fenêtres à oscillo-battants, à l’impropriété du bien.

Dans ces conditions, les époux [M] seront déboutés de leurs demandes dirigées contre le BUREAU VERITAS et son assureur, la société LLOYDS.

1.2. Sur le préjudice subi

De jurisprudence constante en application du principe de réparation intégrale du préjudice, le maître d’ouvrage doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s’était pas produit, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour lui ni perte, ni profit.

Outre la résolution de la vente et la diminution du prix, l’article 1642-1 du code civil prévoit que le vice apparent peut faire l’objet d’une réparation en nature ou en équivalent et d’un dédommagement du préjudice de jouissance (Cass. Civ. 3ème, 2 mars 2005, n°03-19.208)

En l’espèce, l’expert judiciaire conclut en page 25 de son rapport, ainsi qu’il a déjà été dit, que « la création d’une nouvelle fenêtre sur la façade principale permettrait de résoudre le problème lié à l’impossibilité, pour des raisons de sécurité, de remplacer les fenêtres de la chambre et de la salle de bains, qui ouvrent à la française mais n’ont pas de poignée et rendre le logement conforme à sa destination en permettant qu’il soit aéré ».

Il retient en page 37 de son rapport un devis de 29 000 euros HT pour la création d’un ouvrant sur la façade et la pose d’une menuiserie à double ventaux versé aux débats par les demandeurs. Il admet également les devis relatifs à la maîtrise d’œuvre pour un montant total de 4 600 euros HT et à l’intervention d’un bureau d’étude pour la réalisation de plans de reprise de structure pour un montant de 1 800 euros HT.

Il convient donc de retenir la somme totale de 35 400 euros hors taxes en réparation de ce préjudice.

En définitive, il résulte des développements qui précèdent que la SNC [Adresse 19], la société ORY, son assureur la MAF et la société EIFFAGE, assurée par la SMABTP seront condamnés in solidum au paiement aux époux [M] de la somme 35 400 euros hors taxes en réparation des préjudices résultant du défaut de conformité des fenêtres de l’appartement litigieux afin de permettre la réalisation d’une ouverture d’une fenêtre sur la façade.

1.3. Sur les appels en garantie

Sa responsabilité étant retenue par le tribunal sur le fondement des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, la SNC [Adresse 19] appelle en garantie la société ORY, soulignant que cette dernière est responsable des désordres subis pour avoir accepté les TMA, ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire. Elle recherche donc la garantie de cette dernière sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

La société ORY et la MAF appellent quant à elles en garantie la SNC [Adresse 19], les sociétés EIFFAGE et BUREAU VERITAS, ainsi que leurs assureurs respectifs.

Les sociétés EIFFAGE et SMABTP appellent en garantie la société ORY, en sa qualité de maître d’œuvre de conception et d’exécution.

Conformément à l’article 1147 ancien du code civil applicable au contrat litigieux, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Pour engager la responsabilité contractuelle d’autrui, il est nécessaire de démontrer l’existence d’un contrat valablement formé, d’une faute correspondant à une inexécution ou la mauvaise exécution d’une obligation, d’un préjudice réparable et d’un lien de causalité.

Il est jugé que le vendeur d’immeuble à construire condamné à réparation au titre d’une responsabilité de plein droit ne peut, dans ses recours contre les constructeurs, conserver à sa charge une part de la dette de réparation que si une faute, une immixtion ou une prise délibérée du risque est caractérisée à son encontre (3e Civ., 14 novembre 1991, pourvoi n° 90-10.050, Bull. 1991, III, n° 272; 3e Civ., 14 décembre 2022, pourvoi n° 21-19.547, 21-19.377).

En outre, les intervenants à la construction, non liés entre eux par un contrat, peuvent exercer leurs recours réciproques sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun.

En application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, sur le fond des responsabilités, s’il n’est pas discuté que la société EIFFAGE n’a pas procédé à la pose des fenêtres à oscillo-battants stipulées contractuellement, il ressort de la lettre de la SNC [Adresse 19] du 16 février 2016 produite que la société ORY, en sa qualité de maître d’œuvre chargée de la direction et de l’exécution de l’ouvrage, après avoir validé la demande de modification sollicitée par les époux [M], y a renoncé pour des raisons de sécurité.

Il ne saurait dès lors être reproché à la société EIFFAGE de s’être conformée aux directives du maître d’œuvre tel qu’elle y était tenue contractuellement, étant relevé au demeurant que la société ORY était tenue contractuellement d’arbitrer en cas de contradiction entre les notices descriptives et les plans de vente du marché « au bénéfice de la solution la mieux dotée en équipements et la plus favorable pour l’acquéreur » suivant le marché souscrit par la société EIFFAGE versé aux débats.

Ainsi, le tribunal fait siennes les conclusions de l’expert judiciaire qui propose de retenir, en page 34 de son rapport, « la responsabilité de la maîtrise d’œuvre qui a d’abord accepté le devis de travaux modificatifs acquéreurs puis a indiqué tardivement que le remplacement demandé par les époux [M] était impossible ».

En outre, la société ORY ne démontre pas que la SNC [Adresse 19] aurait commis une faute, ni commis une immixtion ou une prise délibérée de risque à l’origine du désordre constaté.

Par ailleurs, il résulte des développements qui précèdent qu’aucune faute n’est démontrée à l’encontre du BUREAU VERITAS.

Dès lors, la société ORY et son assureur, dans la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance, seront condamnés à garantir entièrement la société SNC [Adresse 19], la société EIFFAGE et son assureur, de la condamnation prononcée à leur encontre de ce chef.

Les autres demandes en garantie seront rejetées.

2. Sur les demandes indemnitaires au titre du retard de livraison

Pour solliciter la condamnation in solidum des défenderesses au paiement de la somme de 16 380,76 euros au titre des intérêts intercalaires acquittés en raison du retard de livraison, de la somme de 23 014,95 euros en réparation du préjudice de jouissance résultant de ce retard ainsi que de la somme de 408,65 euros au titre des charges de copropriété acquittées pour l’année 2015, et 439,33 euros pour celles payées entre janvier et mars 2016, les époux [M] font valoir qu’alors que le contrat de vente prévoyait une livraison le 31 mars 2014, la livraison est effectivement intervenue le 1er mars 2016, soit avec 438 jours de retard.

Ils soutiennent qu’il ne peut leur être reproché d’avoir refusé la première proposition de livraison prévue à la date du 26 mai 2015 dès lors qu’ils avaient relevé un problème de cloisonnement de l’appartement qui rendait impossible l’installation d’un lit d'1m40 dans la chambre.

Les demandeurs recherchent en conséquence la responsabilité contractuelle de la SNC [Adresse 19] sur le fondement des dispositions des articles 1134 et 1147 ancien du code civil, estimant que celle-ci ne justifie pas de causes légitimes de suspension du délai de livraison du retard constaté, l’attestation produite du maître d’œuvre, la société STUDIO ARCHITECTURE ORY, étant insuffisante et les différents motifs invoqués (découverte d’amiante, intempéries, contraintes archéologiques découvertes) n’étant soit pas justifiés, soit connus avant le début du chantier.

Ils recherchent en outre la responsabilité délictuelle du maître d’œuvre sur le fondement de l’article 1382 du code civil, estimant que ce dernier ne pouvait retenir les éléments cités comme cause légitime de suspension du délai de livraison ainsi qu’il l’a fait.

La SNC [Adresse 19] fait valoir qu’il était stipulé au contrat que pour l’appréciation de l’existence comme de l’incidence des causes légitimes de suspension du délai de livraison, les parties s’en rapporteraient à un certificat établi par le maître d’œuvre de l’opération, sous sa responsabilité, le contrat prévoyant en outre une clause dite de doublement des délais.

Elle estime qu’il résulte de l’attestation du maître d’œuvre produite que la date de livraison a été légitimement reportée au 25 mai 2015, date à laquelle elle a été proposée aux acquéreurs (l’attestation mentionnant 329 jours de retard ouvrés, soit jusqu’au 24 juillet 2015).

Elle conteste le fait que les causes évoquées aient été antérieures à l’acte de vente et précise qu’il n’était pas exigé au contrat la production des fiches de la station météorologique.

Elle soutient par ailleurs que le refus de livraison auquel elle a été confrontée le 25 mai 2015 n’était pas justifié, le bien devant être considéré comme achevé en dépit de la nécessité d’un déplacement de la cloison pour permettre l’installation d’un lit deux places dans la chambre.

Elle souligne que la non-conformité alléguée des fenêtres ou la réduction alléguée la surface de l’appartement, non retenue par l’expert, n’étaient que des réserves, la non-conformité à la destination n’ayant été alléguée que postérieurement.

Elle fait enfin valoir que si le tribunal estimait justifié le refus de livraison des acquéreurs le 25 mai 2015, seules les société ORY et EIFFAGE en seraient responsables, faute d’avoir anticipé l’impact sur l’aménagement résultant du déplacement du mur du fond. Elle réclame à ce titre la garantie de ces dernières, ainsi que le quantum de la demande soit en tout état de cause réduit à de plus justes proportions.

La compagnie AXA FRANCE IARD conclut au débouté des demandes formées à son encontre à ce titre, soulignant que les demandeurs agissent en responsabilité contractuelle, sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, les retards de livraison et les préjudices ne relevant pas de la garantie décennale.

La société ORY et son assureur, la MAF, font quant à elles valoir que seul le promoteur est tenu de respecter le délai contractuel de livraison, ainsi que les entreprises qui réalisent l’ouvrage, en l’espèce la société EIFFAGE.

S’agissant de la première période du mois de mars 2014 au mois de mai 2015, elles soutiennent que l’ensemble des causes de retard survenues sur le chantier constituent des causes légitimes de suspension du délai de livraison en application du contrat de vente, aucun retard fautif ne pouvant être reproché aux constructeurs, étant rappelé que les parties avaient convenu qu’un certificat établi par le maître d’œuvre constituait un élément probatoire suffisant et d’une clause de doublement des délais.

S’agissant de la seconde période, du mois de mai 2015 au mois de février 2016, elles estiment que le refus de livraison des époux [M] n’était pas justifié, le défaut de cloisonnement et l’absence de fenêtre ouvrante n’étant ni des désordres, ni des non-conformités.

À titre subsidiaire, si le tribunal retenait un retard de livraison, elles estiment qu’il serait imputable exclusivement à la SNC [Adresse 19] ainsi que l’a jugé l’expert.

Relevant que le contrat d’assurance prévoit une exclusion de garantie s’agissant des clauses pénales, elles font valoir qu’en cas de condamnation, elles sollicitent la condamnation in solidum d’EIFFAGE et son assureur, de la SNC [Adresse 19] et son assureur, ainsi que de BUREAU VERITAS et son assureur, à les garantir.

A titre subsidiaire également, si la responsabilité de la société ORY était retenue, elles sollicitent la limitation des demandes des époux [M] pour la seule période comprise entre le 26 mai 2015 et le 1er mai 2016.

S’agissant des intérêts intercalaires, elles font valoir qu’il n’est pas justifié que le retard de livraison ait induit un allongement du crédit. Si le préjudice était justifié, elles réclament la réduction de ces intérêts à la somme de 5 886,31 euros pour 280 jours.

S’agissant du paiement des loyers de l’appartement de leur fille, elles soutiennent que les demandeurs ne justifient aucunement d’un lien de causalité entre la location d’un logement pour leur fille et leur acquisition, aucune pièce ne prouvant que l’appartement acquis lui était destiné, ni que leur refus de prendre possession du studio les aurait contraint à maintenir une location pour leur fille, soulignant que le coût des charges ne saurait donner lieu à indemnisation puisqu’il aurait dû être acquitté quelle que soit la location.

S’agissant des charges de copropriété, elles estiment qu’il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable mais une obligation à la charge des acquéreurs en leur qualité de propriétaires à compter de l’achèvement des travaux en application de l’article 1601-3 du code civil.

À titre subsidiaire, elles demandent que le tribunal limite le montant dû aux époux [M] à la somme de 847,98 euros, déduction faite de frais de mise en demeure apparaissant dans le décompte.

Si une condamnation était prononcée contre elle ou son assureur, elle sollicite la condamnation in solidum d’EIFFAGE et son assureur, de la SNC [Adresse 19] et son assureur, ainsi que de BUREAU VERITAS et son assureur à les garantir en application des dispositions de l’article 1240 du code civil et L. 124-3 du code des assurances.

La société EIFFAGE conclut également au débouté des époux [M] et au rejet de l’appel en garantie formé à son encontre par la SNC [Adresse 19].

Elle soutient à cet égard que les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies, dès lors que le défaut de cloisonnement qui a justifié le report de livraison était apparent et n’a pas fait l’objet de réserve, de sorte que sa responsabilité ne peut pas être recherchée. En outre, s’agissant de la première période de retard, elle avance que celle-ci est justifiée par les causes légitimes de suspension du délai de livraison ainsi qu’il résulte de l’attestation délivrée par la société ORY. S’agissant de la seconde période, elle estime que le refus de livraison des époux [M] était abusif dès lors qu’il était possible d’installer un lit d'1m40.

Si une condamnation était néanmoins prononcée à son encontre, elle sollicite la condamnation de la société ORY à la garantir en sa qualité de maître d’œuvre de conception.

La SMABTP conclut au rejet tant des demandes des époux [M] dirigées contre la société EIFFAGE de ce chef que des appels en garantie formés par la SNC [Adresse 19], au motif que l’engagement de la garantie décennale ne sont pas réunies à l’égard de la société EIFFAGE au titre du problème de cloisonnement qui a justifié selon les demandeurs le report de la livraison et le retard sur la deuxième période. Elle fait valoir que quitus ayant été donné à EIFFAGE lors de la réception, la responsabilité de cette dernière ne peut plus être recherchée, de sorte que la garantie de la SMABTP n’est pas mobilisable. Elle soutient en tout état de cause que la société EIFFAGE est étrangère aux causes de retard invoqués et que sa responsabilité ne peut être engagée de ce chef.

À toutes fins, en cas de condamnation, elle réclame la condamnation de la société ORY à la garantir.

Les sociétés BUREAU VERITAS et LLOYDS ne concluent pas spécifiquement sur ce poste mais au débouté de manière globale.

Sur ce,

2. 1 Sur la responsabilité de la société venderesse

En application de l’article 1134 ancien du code civil applicable au contrat litigieux antérieur au 1er octobre 2016, "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi".

Conformément à l’article 1147 ancien du code civil applicable au contrat litigieux, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Pour engager la responsabilité contractuelle d’autrui, il est nécessaire de démontrer l’existence d’un contrat valablement formé, d’une faute correspondant à une inexécution ou la mauvaise exécution d’une obligation, d’un préjudice réparable et d’un lien de causalité.

En matière de vente, l’article 1611 du code civil prévoit que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

En application de ces dispositions, dans le cas du non-respect du délai de livraison et dès lors que celui-ci est imputable au vendeur et non à l’acquéreur, ce dernier pourra demander des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, à charge pour lui de rapporter la preuve dudit préjudice.

L’article 1148 du code civil ancien applicable en l’espèce dispose qu’il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé.

En matière de vente en l’état futur d’achèvement, il est constant que le vendeur est tenu d’une obligation de résultat en matière de respect des délais de livraison dont il ne peut s’exonérer qu’en prouvant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers.

En l’espèce, il résulte du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 7 décembre 2011 entre la SNC [Adresse 19] et les époux [M] que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard le PREMIER TRIMESTRE DEUX MILLE QUATORZE (1er trimestre 2014, soit au plus tard le 31 mars 2014), sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ».

Il est constant que cette livraison n’a en réalité pu intervenir que le 1er mars 2016, une première tentative de livraison étant cependant intervenue le 26 mai 2015 mais a été refusée par les époux [M] au motif de différents problèmes (problème de cloisonnement de l’appartement et absence de poignées sur les fenêtres donnant sur cour).

Tenue d’une obligation de résultat, la société venderesse a, par ce retard particulièrement important, commis une faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité à l’égard des acquéreurs.

La société venderesse conteste toute responsabilité au titre de ce retard pour deux motifs distincts suivant la période concernée, avant ou après la première tentative de livraison, étant relevé que l’expert ne s’est pas prononcé sur les causes légitimes de suspension, les laissant à l’appréciation du tribunal.

— S’agissant de la première période courant du 31 mars 2014 au 26 mai 2015

Pour s’exonérer de sa responsabilité et soutenir que la date de livraison a pu être légitimement reportée au 25 mai 2015, la SNC [Adresse 19] se prévaut de la clause du contrat de VEFA litigieux relative au délai de livraison et à l’achèvement des travaux stipulant que sont considérés comme des causes légitimes de report de délai de livraison, notamment les événements suivants « les intempéries et phénomènes climatiques retenues par le Maître d’œuvre d’exécution et justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, des retards imputables aux compagnies cessionnaires EDF, GDF, PTT (…), des retards provenant d’anomalies du sous-sol, etc.» et qui stipule également une augmentation du délai de suspension correspondant au délai nécessaire à la remise en route du chantier suivant des modalités spécifiées au contrat.

Le tribunal constate qu’aux termes du contrat de vente, il est prévu que « pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux sous sa propre responsabilité. »

Il est produit aux débats les attestations établies le 7 octobre 2015 et le 24 mai 2016 par la société ORY qui justifient d’un décalage de chantier de 329 jours ouvrés.

S’agissant des 109 jours ouvrés de retard décomptés au titre des intempéries, le tribunal relève que si le maître d’œuvre indique qu’il a validé ces jours au regard des bulletins de la station météorologique de [22], force est de constater que ces derniers n’ont pas été produits à la procédure, ni devant l’expert judiciaire ainsi qu’ils devaient l’être aux termes du contrat de vente rappelé ci-dessus.

Dès lors, ils ne peuvent être retenus comme une cause légitime de suspension des travaux.

S’agissant des 15 jours retenus par le maître d’œuvre à la suite de « la découverte amiante dans la chaussée lors des travaux de création du bateau », il y a lieu de constater avec les demandeurs que ce motif n’est pas prévu au contrat comme cause légitime de suspension des travaux. Ils ne pourront pas plus être retenus comme étant justifiés par une cause légitime de suspension des travaux.

S’agissant de l’arrêt de chantier demandé par la DRAC pour la réalisation de travaux généraux de fouilles archéologiques à hauteur de 160 jours ouvrés du 22 mars 2012 au 12 novembre 2012 et à hauteur de 8 jours pour travaux de pré-fouilles archéologiques, il est observé que cette cause est prévue au titre des motifs de suspension du chantier. Il est en outre versé aux débats une attestation établie par la DRAC en date du 8 novembre 2012 justifiant de l’arrêt des opérations de fouille.

Si les demandeurs opposent qu’aux termes du contrat de VEFA, le vendeur a déclaré « n’avoir reçu, à ce jour, aucune notification ou décision relative à l’archéologie préventive de la part des services compétents, et déclare le cas échéant en faire son affaire personnelle » et à supposer même que comme l’affirment les demandeurs qu’un arrêté ait été pris prescrivant un diagnostic archéologique le 18 octobre 2010, la pièce 24 produite ne correspondant pas à l’arrêté annoncé, il n’en demeure pas moins que la clause relative aux causes légitimes de suspension des travaux trouve à s’appliquer, les travaux archéologiques étant intervenus en cours de chantier et le vendeur n’étant pas informé de la nécessité de tels travaux au moment de la signature du contrat de vente.

En conséquence, il sera retenu un retard légitime de 168 jours ouvrés de ce chef.

En application de la clause stipulant une augmentation du délai de suspension au titre du délai nécessaire à la remise en route du chantier, ce délai sera augmenté de deux semaines, soit 178 jours ouvrés.

Enfin, s’agissant des 67 jours ouvrés pour « non consignation des réseaux électriques sur la parcelle ERDF », dont il n’est pas contesté qu’il s’agit d’un motif légitime de suspension du chantier tel que prévu au contrat, cette cause de report du délai est suffisamment justifiée par l’attestation du maître d’œuvre en application de l’acte de vente.

Il convient là encore, en application des stipulations contractuelles d’augmenter ce délai de deux semaines, soit un total de 77 jours ouvrés.

Le tribunal retient donc comme légitimes les retards causés par les fouilles archéologiques et la non consignation des réseaux électriques, pour un total de 255 jours ouvrés.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, il n’y a pas lieu d’écarter purement et simplement les attestations produites par la société ORY, le simple fait que le tribunal ne retienne pas les autres causes de retard n’étant pas suffisant à démontrer que le maître d’œuvre aurait établi ces documents de mauvaise foi ou par complaisance tel qu’il est allégué.

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

La première période courant du 1er avril 2014 inclus (la livraison devant intervenir au plus tard le 31 mars 2014) au 26 mai 2015 inclus compte 287 jours ouvrés.

Compte tenu des causes légitimes de suspension retenues, le tribunal retient que la SNC [Adresse 19] a engagé sa responsabilité contractuelle à raison d’un retard de livraison de l’appartement objet du contrat de VEFA, d’une durée de 32 jours (287 – 255) pour la première période.

— S’agissant de la deuxième période courant du 27 mai 2015 au 1er mars 2016

Pour s’exonérer de sa responsabilité au titre du retard de livraison pour cette deuxième période, la SNC SAINT LOUIS fait valoir que le refus de livraison qui lui a été opposé par les époux [M] n’était pas légitime, le bien devant être considéré comme achevé malgré le déplacement de la cloison qui a été réalisé pour permettre la pose d’un lit de deux places.

Il s’infère des lettres de la SNC [Adresse 19] versées aux débats que les époux [M] ont principalement refusé la livraison au motif que la pièce dans laquelle il devait installer un lit deux places avait été réduite par rapport aux plans initiaux, ce qui selon eux les empêchait d’y placer un lit d'1m40 mais qui est contesté par la société venderesse, laquelle précise dans lesdits courriers que la pose d’un tel lit était possible mais l’espace de circulation réduit.

Le contrat de vente conclu entre les parties prévoit en page 53 une tolérance de 5% dans l’exécution des travaux par rapport aux cotes des plans.

En outre, les demandeurs ne démontrent pas que la réduction de surface aurait été supérieure à 1% ainsi que le précise la SNC dans son courrier du 28 novembre 2014.

Dans ces conditions, alors que les demandeurs échouent à prouver l’existence d’une absence de conformité du logement qui leur était livré aux stipulations contractuelles, ils sont mal fondés à réclamer une indemnisation au titre du retard consécutif aux travaux complémentaires effectués à leur demande.

Il n’est en outre pas établi que le refus de livraison aurait été motivé par d’autres causes, aucun élément ne permettant d’en justifier et l’expert relevant en page 21 que le demandeur indique que le problème de cloisons est à l’origine du retard de livraison.

En définitive, le tribunal retient la responsabilité de la SNC [Adresse 19] au titre d’un retard de livraison uniquement pour une durée de 32 jours ouvrés, soit approximativement 45 jours calendaires (32 x 7/5 arrondis), soit un mois et demi. Elle sera tenue de réparer les dommages matériels et moral en résultant.

*Le préjudice réparable

Le préjudice est défini comme la lésion d’un intérêt légitime juridiquement protégé. Il doit être certain, personnel, direct et déterminé ou déterminable et en matière contractuelle, prévisible.

En vertu du principe de la réparation intégrale, la victime lésée doit être replacée dans la situation où elle se trouverait en l’absence de réalisation des désordres, sans perte ni profit.

— Sur le paiement des intérêts intercalaires

Les époux [M] justifient, par la production de l’offre de prêt souscrite et du tableau d’amortissement, avoir dû s’acquitter de la somme de 754,74 euros mensuels au titre des intérêts intercalaires au cours de l’année 2015, lesquels sont, de par leur nature, en lien direct avec le retard subi.

Le retard retenu étant de 45 jours, la SNC [Adresse 19] sera condamnée à verser aux époux [M] la somme de 1 132,11 euros (754,74 x 45 /30) en réparation du préjudice matériel ainsi subi.

— Sur le préjudice de jouissance

Les époux [M], faisant valoir que le bien était initialement destiné à accueillir leur fille, justifient avoir dû s’acquitter de loyers pour cette dernière pendant 23 mois, soit une somme de 23 014,95 euros.

Toutefois, ils ne justifient par aucun élément probant l’allégation suivant laquelle le bien aurait été destiné à leur fille, ni le lien de causalité entre le retard pris dans la livraison et le paiement du loyer de leur fille sur la période de retard de chantier retenu par le tribunal, étant relevé au surplus que la seule production de relevés bancaires sur lesquels apparaissent des prélèvements mensuels à hauteur de 991 euros que les époux [M] présentent comme afférents au paiement de la location de leur fille ne permet en tout état de cause pas de prouver qu’ils correspondaient bien au paiement d’une telle location.

Les époux [M] seront déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef.

— Sur le paiement des charges de copropriété avant la livraison du bien

Les époux [M] justifient s’être acquittés de la somme de 408,65 euros au titre des charges de copropriété pour l’année 2015 et de 439,33 euros entre janvier et mars 2016.

Le tribunal retenant 45 jours de retard non justifié pour l’année 2015, la SNC [Adresse 19] sera condamnée à verser aux époux [M] la somme de 50,38 euros en réparation de ce préjudice matériel.

Au total, la SNC [Adresse 19] sera condamnée à payer aux époux [M] la somme de 1 182,49 euros au titre du préjudice matériel résultant du retard de livraison.

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

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2.2 Sur la garantie de la compagnie AXA FRANCE IARD

Le retard de livraison ne relevant pas de la garantie décennale couverte par la compagnie d’assurance, s’agissant d’un manquement d’ordre contractuel, les demandes dirigées contre AXA seront rejetées.

2.3 Sur la responsabilité du maître d’œuvre et des autres intervenants à la construction

En application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Si aux termes du dispositif de leurs écritures, les époux [M] sollicitent la condamnation in solidum de l’ensemble des parties défenderesses au titre des préjudices résultant du retard de livraison, le tribunal constate que les demandeurs n’articulent aucun moyen de fait ou de droit au soutien de leurs prétentions, et ne démontrent aucune faute des parties défenderesses à l’origine du préjudice dont ils réclament réparation.

Ils ne pourront donc qu’être déboutés de leur demande de ce chef.

2.4 Sur les appels en garantie formés par la SNC [Adresse 19]

En vertu des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. ».

La SNC [Adresse 19] sollicite, au dispositif de ses écritures, la condamnation in solidum des société ORY et EIFFAGE à la garantir de toute condamnation au titre du retard de livraison.

Toutefois, dans le corps de ses écritures, elle ne développe aucun moyen de fait, ni de droit au soutien de sa demande de condamnation pour le retard de livraison subi par les époux [M] au cours de la première période, argumentant simplement sur la responsabilité des sociétés ORY et EIFFAGE pour l’hypothèse où le tribunal aurait considéré que le refus de livraison des époux [M] était légitime, ce qui n’est pas le cas.

Dès lors, ne démontrant aucune faute de ces dernières dans l’accomplissement de leurs obligations contractuelles à l’origine du retard de livraison subi, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande de garantie.

3. Sur la demande au titre des inondations de la cour intérieure

Les époux [M], se prévalant de phénomènes de stagnation d’eau dans la cour intérieure engendrant des odeurs d’humidité et une recrudescence de moustiques, réclament la condamnation in solidum de l’ensemble des sociétés défenderesses à leur verser la somme de 3 171,01 euros au titre des travaux de modification de la contre-pente de la courette.

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

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La SNC [Adresse 19] réclame que toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre de ce chef soit garantie par la société EIFFAGE.

La compagnie AXA fait valoir que le désordre allégué n’a pas été constaté par l’expert et qu’il s’agit tout au plus d’une non-conformité sans conséquence dommageable, insusceptible de mobiliser sa garantie.

La société ORY et la MAF concluent au débouté, soulignant les désordres invoqués, qui se situent dans une partie commune de la copropriété, n’ont fait l’objet d’aucun constat par l’expert judiciaire ou par les parties, l’expert ayant simplement conclu que l’aménagement de la courette favoriserait la stagnation d’eau mais ne s’est pas exprimé sur une quelconque nuisance subie par les époux [M] de ce chef. Elle sollicite, si le tribunal faisait droit à la demande des époux [M], la condamnation de la société EIFFAGE, son assureur la SMABTP, la SNC [Adresse 19] et son assureur, ainsi que BUREAU VERITAS et son assureur à la garantir.

La société EIFFAGE, soulignant que les désordres invoqués affectent les parties communes, conclut au rejet. À titre subsidiaire, elle sollicite la garantie de la SMABTP en sa qualité d’assureur décennal.

Les sociétés BUREAU VERITAS et LLOYDS ne concluent pas spécifiquement sur ce poste mais au débouté de manière globale.

Sur ce,

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, l’expert judiciaire relève dans son rapport, en page 28 que « si nous n’avons pas constaté en effet d’eau stagnante, nous avons néanmoins constaté une contre-pente dans la courette favorisant la stagnation en provenance de la toiture-terrasse dont l’évacuation n’est pas suffisante. (…) Nous confirmons que cette contre-pente et les chutes EP non conformes favorisent nécessairement la stagnation d''eau en cas de forte pluie et ce, bien que la terrasse haute soit végétalisée et munie de multiples évacuations d’eau de pluie. ».

Toutefois, alors que la cour intérieure, siège du défaut de conformité constaté par l’expert, est une partie commune, le tribunal ne peut que constater que le préjudice personnel allégué par les époux [M] qui consisterait en des odeurs d’humidité et une prolifération de moustiques n’est nullement démontré, les seules photographies versées aux débats étant insuffisantes à cet égard.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire d’examiner plus avant la question du fondement juridique de la responsabilité ou d’une éventuelle garantie due par chaque partie défenderesse, les époux [M], qui ne rapportent pas la preuve du préjudice personnel affectant leur lot dont ils réclament réparation, seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

4. Sur la demande relative aux problèmes de sécurité de l’immeuble

Les époux [M] réclament la condamnation in solidum de l’ensemble des sociétés défenderesses au paiement de la somme de 21 090,62 euros en réparation du préjudice résultant d’un défaut de sécurisation de l’immeuble. Ils soutiennent justifier d’un préjudice personnel distinct de celui de la copropriété, exposant qu’ils ont dû renoncer à installer leur fille dans l’appartement acquis à cet effet à raison des problèmes de sécurité résultant de divers problèmes tels que notamment des dysfonctionnements des grilles d’accès à la cour, la non-conformité des systèmes de fermeture, l’absence de plots rétractables.

La SNC [Adresse 19] conclut au débouté de cette demande, soulignant que ce point a été écarté par l’expert en ce qu’il a trait à un préjudice collectif de la copropriété qui a vocation à être traité dans le cadre du litige diligenté par le syndicat des copropriétaires et pendant devant la 6ème chambre du tribunal judiciaire, et fait valoir que le préjudice allégué par les demandeurs n’est pas établi.

La société ORY et la MAF concluent au débouté de cette demande, soulignant l’absence de lien de causalité entre les problèmes allégués de sécurité de la résidence et le préjudice distinct allégué par les demandeurs.

À titre subsidiaire, elle sollicite la garantie des autres parties défenderesses.

La société EIFFAGE fait valoir que sa responsabilité ne saurait être engagée de ce chef, dès lors que l’expert judiciaire a écarté cette réclamation non fondée techniquement.

La SMABTP conclut au rejet de ce poste, dès lors que l’expert judiciaire a écarté cette réclamation.

La compagnie AXA fait valoir que compte tenu de la nature de la réclamation, qui ne relève pas de la garantie décennale, sa garantie ne peut pas être mobilisée.

Les sociétés BUREAU VERITAS et LLOYDS ne concluent pas spécifiquement sur ce poste mais au débouté de manière globale.

Sur ce,

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, l’expert judiciaire relève dans son rapport, en page 28 que « nous ne retenons pas ces réclamations dans le cadre cette présente expertise car tous ces points sont traités dans l’expertise demandée par le Syndicat des copropriétaires. (…) Il s’agit de parties communes et ce sont des réclamations de la copropriété. ».

Si les époux [M] versent aux débats des échanges de courriels traduisant l’inquiétude de copropriétaires quant à la sécurisation de la résidence, ils ne prouvent par aucun élément, d’une part, qu’ils ont acquis le logement litigieux pour y installer leur fille, et d’autre part, qu’ils auraient renoncé à ce projet en raison de problèmes de sécurité impactant la résidence.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire d’examiner plus avant la question du fondement juridique de la responsabilité ou d’une éventuelle garantie due par chaque partie défenderesse, les époux [M], qui ne rapportent pas la preuve du préjudice personnel dont ils réclament réparation, seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

5. Sur la demande relative au vidéophone

Les époux [M] réclament la condamnation in solidum de l’ensemble des sociétés défenderesses au paiement de la somme de 2 090 euros correspondant aux travaux de déplacement du vidéophone, qui n’a pas été installé selon eux à l’emplacement prévu au contrat (TMA du 20 septembre 2013) ainsi que l’a relevé l’expert.

Soulignant que l’expert retient la responsabilité du maître d’œuvre, la société STUDIO D’ARCHITECTURE ORY, les demandeurs lui réclament l’indemnisation de leur préjudice sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et la condamnation in solidum des constructeurs sur le fondement de l’article 1792-6 du même code.

La SNC [Adresse 19] fait valoir que l’expert a constaté que le vidéophone n’était pas à l’emplacement prévu du plan TMA du 20 septembre 2013, ce qui a entraîné un coût de déplacement d’une entreprise LOGISTEC qu’il impute à la société ORY.

Elle estime que la société ORY in solidum avec la société EIFFAGE qui devaient respecter le plan, doivent la garantir de toute condamnation et que l’appel en garantie formé à son encontre par la société ORY doit être rejeté.

La compagnie AXA conclut au débouté, soulignant que le grief constitue une non-conformité d’ordre contractuel, visible à réception et sans conséquence dommageable, de sorte que sa garantie n’est pas mobilisable de ce chef.

La société ORY et son assureur la MAF font quant à elles valoir que l’expert attribue à tort à la société ORY la responsabilité exclusive de la modification de l’emplacement du vidéophone, alors que celle-ci a été réalisée par EIFFAGE et acceptée par la SNC [Adresse 19]. S’il peut lui être reproché de ne pas avoir fait remarquer l’inadéquation de la nouvelle localisation du vidéophone, sa responsabilité devra être partagée avec EIFFAGE et la SNC [Adresse 19].

Si une condamnation était prononcée à leur encontre, elles réclament la condamnation in solidum d’EIFFAGE et son assureur, de la SNC [Adresse 19] et son assureur, ainsi que de BUREAU VERITAS et son assureur à les garantir.

La société EIFFAGE conclut au débouté, soulignant que le vidéophone a été déplacé afin de se conformer aux normes PMR et que l’expert a imputé la responsabilité de cette malfaçon à la société ORY.

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

La SMABTP reprend les mêmes arguments que ceux développés par la société EIFFAGE pour faire valoir que sa garantie n’est pas mobilisable.

Les sociétés BUREAU VERITAS et LLOYDS ne concluent pas spécifiquement sur ce poste mais au débouté de manière globale.

Sur ce,

* Sur la garantie de la société SNC [Adresse 19] et de son assureur AXA.

Ainsi qu’il a déjà été rappelé, le vendeur d’immeuble à construire est tenu à l’égard de l’acquéreur de la garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents le jour de la livraison ou dans le délai subséquent d’un mois à compter de la livraison en application de l’article 1642-1 du code civil.

Il revient à l’acquéreur de prouver la non-conformité de la chose livrée et la matérialité des désordres.

En l’espèce, le tribunal constate, avec l’expert judiciaire aux termes de son rapport, en page 31, que « selon le plan de travaux modificatif acquéreur du 20/09/2013 (annexe n°22) le vidéophone aurait dû être installé sur le tableau de la porte, au-dessus des prises (photo n°24). » L’expert précise qu'« Il faut déplacer ce vidéophone sur le tableau de la porte afin de rendre utilisable le mur sur lequel il a été installé. ».

Il est donc établi que le vidéophone n’a pas été installé conformément aux stipulations contractuelles liant les parties, ce que ne conteste pas la SNC [Adresse 19] et qu’il en résulte un préjudice pour les époux [M], ceux-ci devant le faire déplacer pour pouvoir utiliser le mur sur lequel il a été installé en contrariété avec les termes du contrat.

Dès lors, la SNC [Adresse 19] doit sa garantie aux acquéreurs sur le fondement des dispositions précitées de l’article 1642-1 du code civil.

Sur le montant du préjudice, l’expert conclut en page 38 « Il est prévu une prestation de 1 900 euros HT pour le déplacement du vidéophone, dans le devis n°1700333 de la SARL LOGISTEC du 3/12/2017 (annexe 15). Nous acceptons ce devis de 1 900 euros HT ».

Le tribunal retient donc un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 900 euros HT au paiement de laquelle la SNC [Adresse 19] sera condamnée.

En revanche, ainsi qu’il a déjà été dit, les époux [M] seront déboutés de leur demande dirigée contre la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, le désordre dont ils réclament réparation ne relevant pas de la garantie décennale souscrite par la venderesse auprès de cet assureur.

* Sur la responsabilité des autres intervenants à la construction

Les demandeurs fondent leur action à l’encontre des « constructeurs » sur les dispositions de l’article 1792-6 du code civil, c’est à dire sur la garantie de parfait achèvement.

Aux termes de l’article 1792-6 alinéa 2 du code civil « la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

En application de cette disposition, la garantie de parfait achèvement n’est due que par l’entrepreneur et laisse subsister la responsabilité de droit commun des autres constructeurs.

En vertu de l’article 1134 ancien du code civil applicable au contrat litigieux antérieur au 1er octobre 2016, "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi".

En l’espèce, aux termes du cahier des clauses générales relatives à la lettre de marché conclue entre la SNC [Adresse 19] et la société EIFFAGE, il est stipulé que « Les acquéreurs ont alors la possibilité, en vertu de l’article 1642-1 du code civil, de formuler ou notifier des réserves sur les vices apparents de la construction soit au moment de la livraison du bien vendu soit dans le mois qui suit.

Dans ce cas, l’entrepreneur a, pendant un an à compter de la réception des travaux, l’obligation de lever « ces réserves acquéreurs », y compris celles concernant des vices qui étaient apparents lors de la réception et que le Maître d’Ouvrage n’aurait pas alors relevés mais qu’il lui aurait été signalé dans ledit délai d’un an ».

En outre, ainsi qu’il a déjà été rappelé, il est constant que la réception du chantier est intervenue le 18 mai 2015 avec réserves, ainsi que l’indique la société EIFFAGE dans ses écritures. Il n’est en revanche pas soutenu que lesdites réserves ont porté sur les désordres dont les époux [M] réclament réparation, le procès-verbal de réception n’étant au demeurant produit par aucune partie et la SNC [Adresse 19] reprochant dans ses écritures à la société ORY de ne lui avoir pas conseillé de formuler des réserves.

Il ressort des développements précédents que le vidéophone n’a pas été installé conformément aux stipulations contractuelles s’imposant à l’entrepreneur.

Il est en outre justifié par le procès-verbal de livraison du 1er mars 2016 qu’à l’occasion de la livraison, les acquéreurs ont émis des réserves quant à l’emplacement non conforme du vidéophone.

Dès lors, en application des dispositions de l’article 1134 du code civil et des stipulations contractuelles précitées, la société EIFFAGE, en sa qualité d’entrepreneur, sera condamnée in solidum à réparer le préjudice subi par les époux [M] de ce chef, sans qu’elle ne puisse leur opposer l’absence de réserves faites par le maître de l’ouvrage lors de la réception.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles L.124-3 et L. 112-6 du code des assurances, la SMABTP, en sa qualité d’assureur de la société EIFFAGE, sera également condamnée in solidum à réparer le préjudice ainsi subi, dans les limites de ses garanties, plafond et franchise contractuelles.

S’agissant des sociétés ORY et BUREAU VERITAS, et leurs assureurs respectifs, les demandeurs ne fondent leur action à leur encontre que sur les dispositions précitées de l’article 1792-6 alors que la garantie de parfait achèvement n’est mobilisable qu’à l’encontre de l’entrepreneur.

Leur action étant mal fondée, les époux [M] seront donc déboutés de leur demande de condamnation dirigée contre ces sociétés au titre du défaut de conformité du vidéophone, quand bien même l’expert judiciaire a retenu la responsabilité de la société ORY.

* Sur les appels en garantie formés par la SNC [Adresse 19], la société EIFFAGE et son assureur la SMABTP, la société ORY et la MAF

La SNC [Adresse 19] recherche la garantie tant de la société ORY que de la société EIFFAGE.

La société EIFFAGE recherche la garantie réciproque des sociétés ORY, MAF, SNC [Adresse 19] et AXA FRANCE IARD. La SMABTP recherche en plus la garantie de la société BUREAU VERITAS et son assureur.

Conformément à l’article 1147 ancien du code civil applicable au contrat litigieux, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Pour engager la responsabilité contractuelle d’autrui, il est nécessaire de démontrer l’existence d’un contrat valablement formé, d’une faute correspondant à une inexécution ou la mauvaise exécution d’une obligation, d’un préjudice réparable et d’un lien de causalité.

En l’espèce, l’expert judiciaire relève en page 31 que « la société EIFFAGE a indiqué que le vidéophone était en effet prévu pour être placé dans une niche mais que cela n’aurait pas été accessible aux personnes à mobilité réduite, c’est pourquoi il a été déplacé. (…) Par son dire récapitulatif (dire n°14), Maître [O] nous confirme ce point et nous indique que déplacement du vidéophone a été accepté par le maître d’ouvrage. ».

Il conclut en page 35 que « Nous proposons au tribunal la responsabilité du maître d’œuvre, STUDIO D’ARCHITECTE D’ORY qui aurait du prévoir l’accessibilité aux PMR lors de la conception et sinon, aurait dû l’indiquer au cours du chantier pour proposer la modification aux acquéreurs. ».

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

Le tribunal retient la proposition de l’expert, estimant que si la société EIFFAGE devait se conformer aux stipulations contractuelles, elle devait également veiller au respect des normes d’accessibilité applicables à la construction et estime qu’il appartenait au maître d’œuvre, au regard de ses missions de conception et de direction du chantier, de prendre les mesures nécessaires en cours de chantier ainsi que l’a relevé l’expert pour mettre le logement au norme en lien avec les aménagements contractuels souhaités par les acquéreurs. Il importe peu à cet égard que chacun des intervenants à la construction ainsi que le maître d’ouvrage ait pu avoir connaissance du choix ainsi fait, les éléments versés aux débats ne permettant en toute hypothèse pas d’établir le processus de validation de cette modification entre les parties.

Par conséquent, le tribunal retient l’entière responsabilité de la société ORY, accueille les demandes de garantie formée par la SNC [Adresse 19], la société EIFFAGE et son assureur à son encontre et à l’encontre de son assureur, la MAF, dans les limites de ses garanties, plafond et franchise contractuelles, et déboute ces dernières du surplus de leurs demandes en garantie, aucune faute imputable aux autres intervenants n’étant caractérisée.

Compte tenu de ces développements, les appels en garantie réciproques formés par la société ORY seront rejetés.

6. Sur la demande au titre de la poignée et de la serrure de la porte d’entrée

Les époux [M] réclament la condamnation in solidum de l’ensemble des sociétés défenderesses au paiement de la somme de 19 415 euros correspondant aux travaux de remplacement de la porte fenêtre d’entrée, soulignant que ce défaut avait été signalé au promoteur et n’a pas été correctement réparé.

Reprenant les constatations de l’expert judiciaire et se fondant sur le devis validé par ce dernier, ils estiment qu’il s’agit d’une non-conformité contractuelle et recherchent la responsabilité de la société venderesse sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et celle des constructeurs sur le fondement de l’article 1792-6 du même code, mais également sur les dispositions de l’article 1147 du code civil.

La SNC [Adresse 19] fait valoir que l’expert a constaté que la poignée de la porte est trop près du bâti, rendant impossible sa fermeture de l’extérieur, laquelle ne peut être assurée que par le volet roulant. L’expert ayant estimé nécessaire de changer la porte et retenu la responsabilité des sociétés ORY et EIFFAGE à hauteur de 50% chacune, elle réclame leur garantie in solidum de toute condamnation mise à charge, outre celle de la compagnie AXA si l’impropriété à destination évoquée par l’expert était retenue.

La compagnie AXA conclut au débouté de cette demande, soulignant que la difficulté de fermeture de la porte alléguée constitue une non-conformité visible à réception, dont le caractère décennal n’est pas établi, de sorte que sa garantie n’est pas mobilisable de ce chef.

La société ORY et son assureur, la MAF, font quant à elles valoir que l’analyse de l’expert qui retient une responsabilité partagée entre ORY et EIFFAGE est erronée dès lors que l’installation de la porte ne contrevient à aucune norme d’espacement et que seul un défaut d’installation de la porte, effectuée par EIFFAGE, est à l’origine du désordre. Elle estime qu’en sa qualité d’architecte ayant une mission de surveillance, la société ORY n’était pas tenue à une vérification de tous les détails d’exécution, le désordre étant indétectable sans audit des travaux en cours de chantier.

Si le tribunal retenait sa responsabilité, elles estiment que sa quote-part de responsabilité ne pourrait être supérieure à 10 % pour un défaut de surveillance qu’il partagerait avec EIFFAGE et VERITAS, qui en sa qualité de bureau de contrôle n’a pas relevé d’anomalie et que l’indemnisation devrait être limité à la somme de 17 650 euros comme retenue par l’expert.

Si une condamnation était prononcée à leur encontre, elles réclament la condamnation in solidum d’EIFFAGE et son assureur, ainsi que de BUREAU VERITAS et son assureur à les garantir.

La société EIFFAGE, pour conclure au rejet de cette demande, fait valoir que la difficulté rencontrée pour tourner la porte est liée à la transformation de la porte-fenêtre en porte d’entrée, à la demande des acquéreurs, et qu’il s’agit d’un défaut de conception imputable au maître d’œuvre. Elle soutient qu’elle s’est quant à elle conformée au permis de construire et aux plans visés par la maîtrise d’œuvre.

Si une condamnation était néanmoins prononcée à son encontre, elle sollicite la condamnation de la société ORY à la garantir en sa qualité de maître d’œuvre de conception.

La SMABTP conclut au rejet pour les mêmes motifs que la société EIFFAGE. Si une condamnation était néanmoins prononcée à son encontre, elle sollicite la condamnation de la société ORY à la garantir en sa qualité de maître d’œuvre de conception.

Les sociétés BUREAU VERITAS et LLOYDS ne concluent pas spécifiquement sur ce poste mais au débouté de manière globale.

Sur ce,

* Sur la responsabilité de la société SNC [Adresse 19] et la garantie d’AXA FRANCE IARD

Ainsi qu’il a déjà été rappelé, le vendeur d’immeubles à construire est tenu à l’égard de l’acquéreur de la garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents le jour de la livraison ou dans le délai subséquent d’un mois à compter de la livraison en application de l’article 1642-1 du code civil.

Il revient à l’acquéreur de prouver la non-conformité de la chose livrée et la matérialité des désordres.

En l’espèce, l’expert judiciaire, aux termes de son rapport, relève s’agissant de la non-conformité soulevée au titre de la poignée et de la serrure de la porte d’entrée que « la poignée de la porte d’entrée est trop près du bâti (photo n°23), aussi il nous a été difficile de tourner la clé.

Par ailleurs, cette porte-fenêtre a été transformée en porte d’entrée de l’appartement, du coup, il faudrait modifier la poignée et faire que la clé puisse tourner dans la serrure ce qui n’est pas le cas actuellement. Il nous a été indiqué que la porte d’entrée prévue sur le palier a été déplacée, il s’agit d’une porte-fenêtre sur la cour, mais il n’y aurait pas eu de modification du PC. A l’origine, la porte d’entrée devait donner sur le hall. Mais cette porte d’entrée initiale a été supprimer pour créer un placard et la porte-fenêtre sur cour est devenue la porte d’entrée, d’où la difficulté de l’ouvrir à l’extérieur.

Il y a donc une modification à faire sachant que le volet roulant s’ouvre de l’extérieur avec une clé.

Maître [Z] (…) rappelle que la fermeture de cette porte est impossible depuis l’extérieur et que seul le volet roulant fait office de fermeture comme nous avons pu le constater.

(…) nous confirmons que la poignée de la porte est trop près du bâti et qu’il nous a été difficile de tourner la clé : ce simple constat ne nécessite pas de mesurer la distance de la serrure à la porte ni de se référer à une norme d’espacement. »

Il est donc établi que la porte d’entrée est affectée de malfaçons le jour de la livraison, la rendant impropre à sa destination, dès lors qu’elle ne peut fermer de l’extérieur. Ce vice était nécessairement apparent à la livraison compte tenu de sa nature.

La matérialité du vice et des désordres sont ainsi suffisamment démontrés et la SNC [Adresse 19] sera condamnée à indemniser les époux [M] du préjudice résultant de ce vice apparent sur le fondement des dispositions précitées de l’article 1642-1 du code civil.

À cet égard, le tribunal retient, avec l’expert judiciaire, le devis proposé par les époux [M] établi par la SARL LOGISTEC le 3 décembre 2017 qui évalue les travaux de remplacement du bloc porte-fenêtre à la somme de 17 650 euros HT.

En conséquence, la SNC [Adresse 19] sera condamnée à payer aux époux [M] la somme de 17 650 euros HT au titre du remplacement de la porte-fenêtre.

En revanche, pour les motifs précédemment exposés, les époux [M] seront déboutés de leur demande dirigée contre la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, le désordre dont ils réclament condamnation ne relevant pas de la garantie décennale souscrite par la venderesse auprès de cet assureur.

* Sur la responsabilité des autres intervenants à la construction

Les demandeurs fondent leur action à l’encontre des « constructeurs » sur les dispositions de l’article 1792-6 du code civil, à savoir sur la garantie de parfait achèvement, ainsi que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, en vigueur avant l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce eu égard à la date de conclusion des contrats « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Aux termes de l’article 1147 du code civil en vigueur avant l’ordonnance du 10 février 2016 « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. ».

De jurisprudence constante, l’entrepreneur chargé de travaux de rénovation est responsable dès lors que les objectifs prévus ne sont pas atteints, que les délais d’exécution convenus avec le maître de l’ouvrage sont dépassés, sauf événement réunissant les caractères de la force majeure, fait d’un tiers ou du maître de l’ouvrage.

En outre, l’acquéreur d’un bien en état futur d’achèvement jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et dispose contre les locateurs d’ouvrage d’une action contractuelle fondée sur un manquement à leurs obligations (Cass. Civ. 3ème 28 février 1996, n°94-15136).

Il en résulte que les acquéreurs d’un bien en état futur d’achèvement peuvent engager la responsabilité contractuelle des intervenants à la construction en cas de violation de son obligation de résultat.

Aux termes de l’article 1792-6 alinéa 2 du code civil « la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

En application de cette disposition, la garantie de parfait achèvement n’est due que par l’entrepreneur et laisse subsister la responsabilité de droit commun des autres constructeurs (Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 Novembre 1993 – n° 91-17.982).

Cela étant, toujours en application de l’article 1792-6 du code civil, il est constant que si le vice ou le défaut de conformité est apparent à la réception, il doit faire l’objet de réserve, faute de quoi ce vice ou défaut de conformité apparent est couvert par une réception sans réserve (Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 septembre 2000 pourvoi n 98-22.403). Ainsi, de tels désordres ou défauts de conformités ne peuvent être pris en charge au titre de la garantie décennale pas plus qu’ils ne peuvent l’être au titre de la responsabilité contractuelle. Dans cette hypothèse, le maître de l’ouvrage ne peut plus exercer ses recours, sur quelques fondements que ce soit, contre les constructeurs ou autres intervenants, à l’exception du maître d’œuvre ou du technicien chargé de l’assister lors des opérations de réception.

De même, en cas de réception sans réserve, les acquéreurs successifs de l’ouvrage sont également privés de recours contre les constructeurs.

Enfin, aux termes de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

En application de l’article L. 112-6 du même code, l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

En l’espèce, l’expert judiciaire conclut à un partage de responsabilité par moitié entre la société ORY et la société EIFFAGE, précisant à cet égard que « nous proposons au tribunal la responsabilité à 50% de la maîtrise d’oeuvre, STUDIO D’ARCHITECTURE D’ORY qui aurait dû prévoir d’adapter cette porte-fenêtre à sa nouvelle destination de porte d’entrée et la responsabilité à 50% de la société EIFFAGE, entreprise générale, pour avoir mis en place une porte-fenêtre dont la fermeture est très difficile, voire impossible de l’extérieur. ».

Ainsi qu’il a déjà été rappelé, aux termes du cahier des clauses générales relatives à la lettre de marché conclue entre la SNC [Adresse 19] et la société EIFFAGE, il est stipulé que « Les acquéreurs ont alors la possibilité, en vertu de l’article 1642-1 du code civil, de formuler ou notifier des réserves sur les vices apparents de la construction soit au moment de la livraison du bien vendu soit dans le mois qui suit.

Dans ce cas, l’entrepreneur a, pendant un an à compter de la réception des travaux, l’obligation de lever « ces réserves acquéreurs », y compris celles concernant des vices qui étaient apparents lors de la réception et que le Maître d’Ouvrage n’aurait pas alors relevés mais qu’il lui aurait été signalé dans ledit délai d’un an ».

Toutefois, s’agissant des malfaçons affectant la porte d’entrée, il n’est pas établi que ce vice, constaté par l’expert, ait fait l’objet d’une réserve des acquéreurs à la livraison, ce point n’apparaissant ni dans le procès-verbal de remise des clés du 1er mars 2016, ni dans la lettre de la SNC du 16 février 2016, de sorte que les stipulations contractuelles précitées ne sont pas mobilisables à l’encontre de la société EIFFAGE.

Or, ainsi qu’il a été dit, il ressort des écritures des parties que la réception du chantier est intervenue le 18 mai 2015 avec réserves, sans toutefois qu’il ne soit soutenu que lesdites réserves ont porté sur les désordres dont les époux [M] réclament réparation, le procès-verbal de réception n’étant au demeurant produit par aucune partie et la SNC [Adresse 19] reprochant dans ses écritures à la société ORY de ne lui avoir pas conseillé de formuler des réserves.

Dès lors, ainsi que le relève la SMABTP, en l’absence de réserve du maître de l’ouvrage à la réception et de réserves acquéreurs à la livraison du bien, les époux [M] ne peuvent plus agir sous quelque fondement que ce soit à l’encontre de la société EIFFAGE, en sa qualité d’entrepreneur principal, ou encore à l’encontre de la société BUREAU VERITAS, en sa qualité de contrôleur technique.

En revanche, ils sont fondés à agir contre le maître d’œuvre, chargé d’assister la SNC [Adresse 19] lors de la réception des travaux, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

Sur ce point, il résulte des constatations de l’expert que la société ORY a commis une faute dans la conception de la porte d’entrée venant en remplacement de la porte-fenêtre, la rendant impropre à sa destination.

La société ORY sera donc condamnée in solidum avec la SNC [Adresse 19] à indemniser les époux [M] du préjudice en résultant à hauteur de 17 650 euros HT.

En application des dispositions des articles L124-3 et L. 112-6 du code des assurances, la MAF, en sa qualité d’assureur de la société ORY, sera également condamnée in solidum à réparer le préjudice ainsi subi, dans les limites de ses garanties, plafond et franchise contractuelles.

* Sur les appels en garantie

— Sur l’appel en garantie formé par la SNC [Adresse 19]

En application des dispositions précitées de l’article 1792-6 du code civil, en cas de réception sans réserve sur le désordre en cause, le maître d’ouvrage est privé de tout recours sauf à l’encontre du maître d’oeuvre, chargé de l’assister dans les opérations de réception du chantier.

Il en découle que la SNC [Adresse 19] ne pourra qu’être déboutée de son appel en garantie formé contre la société EIFFAGE.

De même, son appel en garantie dirigé contre son assureur AXA FRANCE IARD sera rejeté, le désordre en cause ne relevant pas de la garantie décennale.

En revanche, elle n’est pas privée de son recours à l’encontre de la société ORY, en sa qualité de maître d’oeuvre. Le tribunal retient à cet égard, avec l’expert judiciaire, que la société ORY a commis une faute dans sa mission de conception de la porte d’entrée qui a concouru à la survenance du dommage.

La société ORY sera donc condamnée à garantir la SNC [Adresse 19] de sa condamnation au titre du défaut de conformité de la porte d’entrée.

— Sur l’appel en garantie formé par la société ORY et par la société EIFFAGE

La société ORY recherche la garantie de la société EIFFAGE, son assureur la SMABTP, BUREAU VERITAS et son assureur.

La société EIFFAGE recherche quant à elle la garantie réciproque de la société ORY, la MAF, la SNC [Adresse 19] et AXA FRANCE IARD.

La SMABTP recherche en plus la garantie de la société BUREAU VERITAS et son assureur.

En application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, le tribunal retient avec l’expert judiciaire que la société EIFFAGE a commis une faute dans l’exécution de sa mission, pour avoir mis en place une porte fenêtre quasiment impossible à fermer de l’extérieur et a de ce fait concouru à la réalisation du dommage dont il est réclamé réparation.

La société EIFFAGE sera donc condamnée à garantir la société ORY de la condamnation prononcée à son encontre au titre du défaut de conformité de la porte d’entrée.

Ainsi qu’il a déjà été dit, le tribunal estime suffisamment caractérisée par les éléments versés aux débats et les constatations de l’expert judiciaire la faute de conception commise par la société ORY, laquelle a également contribué à la survenance du dommage.

Dans les rapports entre ces deux sociétés, le tribunal retient, au regard des fautes précédemment caractérisées, la responsabilité de la société ORY et d’EIFFAGE comme ayant contribué chacune pour moitié à la réalisation du dommage.

Elles seront donc condamnées, avec leurs assureurs respectifs, à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre des désordres affectant la porte d’entrée à proportion de 50% chacun.

En revanche, ni la société ORY ni la SMABTP ne démontrent suffisamment la faute alléguée à l’encontre de la société BUREAU VERITAS, les éléments versés aux débats ne permettant pas de conclure que cette dernière aurait été chargée de contrôler la porte en question.

Elles seront donc déboutées de leur demande en garantie dirigées contre la société BUREAU VERITAS et son assureur.

Enfin, la société SMABTP n’articule aucun moyen en fait ou en droit au soutien de sa demande de garantie dirigée contre la SNC [Adresse 19] et son assureur. Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

7. Sur la demande au titre des travaux de correction de la pente devant l’entrée de l’appartement

Les époux [M] réclament la condamnation in solidum de l’ensemble des sociétés défenderesses au paiement de la somme de 3 938 euros correspondant aux travaux de correction de la pente devant l’entrée de l’appartement.

Ils font valoir qu’il a été constaté l’apparition d’une flaque d’eau récurrente dans la cour de la résidence, à proximité immédiate de l’entrée de leur bien, qui sera à court terme génératrice d’infiltrations et soulignent que l’expert ayant constaté une modification des pavés à faire à cet emplacement, a retenu la responsabilité de la société EIFFAGE.

La SNC [Adresse 19] fait valoir que l’expert a considéré qu’une modification des pavés était nécessaire et retenu la responsabilité de la société EIFFAGE, de sorte qu’elle réclame la garantie de cette dernière de toute condamnation prononcée à son encontre.

La compagnie AXA conclut au débouté, soulignant que le grief, qui porte sur les parties communes, n’est générateur d’aucun préjudice et qu’en l’absence de désordre, a fortiori de nature décennale, sa garantie n’est pas mobilisable de ce chef.

La société ORY et son assureur, la MAF, concluent au débouté, faisant valoir que si les demandeurs ont justifié d’un défaut de planéité de la cour, ils ne démontrent pas l’existence d’un quelconque préjudice indemnisable en résultant.

La société EIFFAGE et son assureur la SMABTP concluent également au rejet, soulignant que le désordre invoqué affecte les parties communes de la copropriété, sans que les époux [M] ne démontrent un préjudice personnel en résultant.

Les sociétés BUREAU VERITAS et LLOYDS ne concluent pas spécifiquement sur ce poste mais au débouté de manière globale.

Sur ce,

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, si l’expert judiciaire relève dans son rapport, en page 39, un défaut de planéité de la cour, ayant constaté la présence d’une flaque d’eau récurrente, il est constant que ce désordre affecte les parties communes de la copropriété.

Or, les époux [M], qui allèguent que cette stagnation d’eau est génératrice de mousse et sera à court terme source d’infiltration, ne caractérisent pas l’existence d’un préjudice personnel, actuel et certain, distinct de celui subi par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la question de la responsabilité des intervenants en présence, les époux [M] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires de ce chef.

8. Sur la demande au titre de l’absence de luminosité de l’appartement

Dans l’hypothèse où la réclamation au titre de la création d’une fenêtre supplémentaire n’était pas retenue par le tribunal, les époux [M] réclament la condamnation in solidum de l’ensemble des sociétés défenderesses au paiement de la somme de 2 400 euros correspondant au travaux de création d’une baie vitrée pour pallier l’absence de luminosité de leur bien, désordre qu’ils avaient relevé avant la livraison et dont ils avaient informé le responsable du programme par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 septembre 2014 et auquel il n’a pas été remédié.

Ils soulignent que l’expert judiciaire a constaté un défaut de luminosité de l’appartement, sans conclure sur le respect des dispositions du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 20] et de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, estimant que la création d’une fenêtre supplémentaire pour la création de la ventilation sera de nature à résoudre ce désordre.

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

La SNC [Adresse 19] fait valoir que s’agissant d’un vice apparent, s’il était avéré, les demandeurs sont forclos en application du 2nd alinéa de l’article 1648 du code civil puisque ce désordre n’a été dénoncé que par l’assignation en référé du 29 septembre 2017.

A supposer que le tribunal retienne ce vice, elle conclut au rejet de toute demande formée sur le fondement de sa responsabilité contractuelle, dès lors qu’elle n’a jamais été mise en garde par ses co-contractants du risque d’un tel défaut.

Elle souligne que si la demande formée au titre de la création d’une fenêtre était accueillie, la présente demande au titre de la luminosité ne pourra qu’être rejetée.

A toutes fins, elle réclame la garantie de la société ORY, le défaut de luminosité résultant de la conception ou d’un accord fautif sur les TMA.

La compagnie AXA conclut au débouté, soulignant qu’à supposer même que l’insuffisance de luminosité constitue un désordre alors qu’il n’existe pas de normes sur l’éclairement des appartements, celui-ci était visible à réception, les demandeurs s’en étant plaint dès leur entrée dans les lieux, et l’impropriété à destination n’est aucunement caractérisée.

La société ORY et son assureur, la MAF, concluent au débouté, faute pour les demandeurs d’établir une faute de la part de la société ORY et l’existence d’un quelconque désordre ou non-conformité liée à un prétendu défaut de luminosité, l’insuffisance dont les époux [M] se plaignent résultant de l’emplacement du bien en rez-de-chaussée et de leurs choix d’aménagement. Elles rappellent en outre que l’expert a relevé l’absence d’obligation légale en la matière et que le règlement sanitaire de [Localité 20] conduit à une appréciation subjective.

Si une condamnation était prononcée à leur encontre, elles réclament la condamnation in solidum d’EIFFAGE et son assureur, de la SNC [Adresse 19] et son assureur, ainsi que de BUREAU VERITAS et son assureur à les garantir.

La société EIFFAGE conclut au débouté, faisant valoir que cette réclamation est insusceptible de relever de sa sphère d’intervention dès lors qu’il s’agit d’un défaut de conception de l’appartement, l’expert indiquant, après avoir constaté que l’appartement était sombre, sans nécessité pour autant d’allumer la lumière en journée pour faire les constats, que si la réclamation était jugée comme fondée par le tribunal, elle devrait être imputée à la société ORY.

La SMABTP, pour faire valoir que sa garantie n’est pas mobilisable, soutient que l’expert a considéré qu’à le supposer établi, ce désordre relevait de la responsabilité de la société ORY. Si une condamnation était néanmoins prononcée à son encontre, elle sollicite la condamnation de la société ORY et son assureur à la garantir.

Les sociétés BUREAU VERITAS et LLOYDS ne concluent pas spécifiquement sur ce poste mais au débouté de manière globale.

Sur ce,

Le tribunal a fait droit à la demande relative d’indemnisation des préjudices résultant de la non-conformité de la fenêtre sur cour, ce qui permettra également, comme l’a relevé l’expert d’améliorer la luminosité de l’appartement.

Dès lors, la demande formée de ce chef, dont les demandeurs conviennent dans le corps de leurs écritures, qu’elle est subsidiaire à la demande d’indemnisation des préjudices résultant de l’absence de fenêtre ouvrante dans l’appartement, sera rejetée, étant devenue sans objet.

9. Sur les demandes au titre de la perte de valeur et du préjudice moral

Les époux [M] réclament la condamnation in solidum de l’ensemble des sociétés défenderesses au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi et 117 600 euros au titre de la valeur du bien.

S’agissant de la perte de valeur du bien, ils font valoir que celle-ci résulte de la diminution de la superficie de l’appartement, de l’absence de ventilation, et de l’ensemble des non-conformités et défauts de la résidence qui le rendent inhabitable et l’évaluent à la différence entre le prix d’achat payé et le prix de vente d’un bien autre que d’habitation dont la référence la plus haute en 2019 s’élevait à la somme de 118 400 euros dans le périmètre de la [Adresse 23].

Ils estiment par ailleurs subir un préjudice moral notamment du fait de l’ensemble des désordres et non-conformités qui les ont contraints à diligenter une procédure judiciaire, du stress provoqué par les menaces de la banque de suspendre leur prêt du fait du retard du chantier, du silence et de l’inaction du promoteur et des constructeurs face aux désordres et non-conformités, ces derniers n’ayant déplacé la cloison qu’après qu’une action a été diligentée contre eux, ayant refusé de créer une fenêtre sur la façade, et n’ayant pas levé l’ensemble des réserves effectuées en cours de chantier et dans le procès-verbal de livraison.

La SNC [Adresse 19] conclut au débouté de ces demandes qu’elle estime exorbitantes.

Elle fait valoir pour l’essentiel que :

— la perte de valeur vénale de l’appartement n’est établie par aucune pièce ;

— la diminution de surface est inexistante, la différence constatée par l’expert étant de 0,34 m², correspondant à moins de 5% de la surface entrant dans la clause de tolérance prévue au contrat.

A titre subsidiaire, elle réclame la garantie in solidum des sociétés EIFFAGE et ORY, conformément aux responsabilités évoquées par l’expert.

La compagnie AXA conclut au débouté. S’agissant de la perte de valeur du bien, elle estime que les époux [M] ont signé les avenants réduisant la superficie du bien à 25,60 m² au lieu de 31,17 m² tel que prévu initialement dans la promesse, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir d’aucun grief de ce chef. Elle soutient également qu’à supposer que la perte de valeur soit la conséquence des non-conformités alléguées, les travaux réparatoires qui seront diligentés permettront de rendre le bien pleinement conforme, de sorte qu’il ne résultera plus de préjudice de ce chef. Enfin, elle souligne qu’il s’agit d’une réclamation d’ordre contractuel insusceptible d’engager sa garantie. S’agissant du préjudice moral allégué, elle soutient qu’il n’est nullement justifié.

La société ORY et son assureur, la MAF, concluent au débouté de cette demande des époux [M] au titre de la perte de valeur du bien, estimant que le bien acquis est habitable, les désordres et non-conformités allégués ne permettant pas de qualifier le bien d’inhabitable. Elles estiment que cette demande est en outre redondante avec les autres demandes formées par les demandeurs.

S’agissant du préjudice moral allégué, elles allèguent que les demandeurs échouent à rapporter la preuve du préjudice invoqué, arguant que les déceptions des époux [M] résultent en grande partie de leurs choix d’aménagement, de leur volonté d’obtenir un appartement de deux pièces dans une surface limitée et que le décalage de calendrier était justifié.

Si une condamnation était prononcée contre elles, elles sollicitent la condamnation in solidum, en application des dispositions des articles 1240 du code civil et L. 124-3 du code des assurances, d’EIFFAGE et son assureur, ainsi que de BUREAU VERITAS et son assureur, et en application des dispositions des articles 1131-1 du code civil et L. 124-3 du code des assurances, de la SNC [Adresse 19], à les garantir.

La société EIFFAGE soutient que la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de jouissance doit être rejetée, n’étant justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum. Elle rappelle que s’agissant de la superficie de l’appartement, le contrat prévoyait une clause de tolérance de 5% et que s’agissant de l’absence de ventilation et des non-conformités alléguées, les époux [M] réclament d’ores et déjà une indemnisation.

Si une condamnation était néanmoins prononcée à son encontre, elle sollicite la condamnation de la société ORY à la garantir en sa qualité de maître d’œuvre de conception.

S’agissant de la demande au titre d’un préjudice moral, elle soutient que celle-ci n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

La SMABTP, s’agissant de la perte de valeur alléguée, conclut au rejet de la demande, l’estimant non justifiée dans son principe comme dans son quantum. Si une condamnation était néanmoins prononcée à son encontre, elle sollicite la condamnation in solidum de la société ORY et de la SNC [Adresse 19] à la garantir. Elle soutient que le préjudice moral invoqué en demande n’est pas établi.

Les sociétés BUREAU VERITAS et LLOYDS ne concluent pas spécifiquement sur ce poste mais au débouté de manière globale.

Sur ce,

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/03932 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWRNI

* Sur la perte de valeur

Alors que le tribunal a, d’une part, condamné les défenderesses à réparer les préjudices subis par les époux [M] au titre de l’absence de conformité des fenêtres et de la porte d’entrée, désordres qui rendaient le logement impropre à sa destination, et d’autre part, rejeté les demandes au titre de l’insécurité, les époux [M] ne démontrent pas la réalité d’une perte de valeur de leur bien qu’ils estiment à la somme de 117 600 euros, la simple diminution de la surface du bien, inférieure à 5%, valeur admise contractuellement, étant insuffisante à en justifier.

Ils seront donc déboutés de leur demande indemnitaire de ce chef.

* Sur le préjudice moral

En application des dispositions de l’article 1382 ancien du code civil, applicable au présent litige, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il est indéniable que les malfaçons qui ont affecté l’appartement, parfois importantes et rendant le bien impropre à sa destination, ainsi que la durée du litige initié en 2017, ont nécessairement été génératrices de stress et ont causé un indéniable préjudice moral aux époux [M] qui sera intégralement indemnisé par l’allocation de la somme de 5 000 euros.

La SNC [Adresse 19], la société ORY et son assureur, la MAF, ainsi que la société EIFFAGE et son assureur la SMABTP, ayant chacune par leurs manquements contribué au dommage subi par les époux [M], seront condamnées in solidum au paiement de cette somme et les demandes formées à l’encontre des autres sociétés défenderesses seront rejetées. En effet, aucune faute n’a été établi à l’endroit de la société BUREAU VERITAS, de sorte que les demandes contre celle-ci et son assureur ne peuvent prospérer, étant rappelé à nouveau que la responsabilité d’AXA ne peut être engagée puisque l’assurance souscrite auprès d’elle couvre uniquement les désordres de nature décennale.

Compte tenu des appels en garantie réciproques effectués par chacune de ces défenderesses, et dans la mesure où elles ont toutes contribué au préjudice moral ainsi subi par les demandeurs, elles seront toutes trois condamnées, avec leurs assureurs, à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre par part virile (par tiers).

Toute autre demande formée au titre des appels en garantie sera rejetée.

10. Sur la demande au titre du préjudice matériel pour la mise en conformité du bien

Les époux [M] réclament la condamnation in solidum de l’ensemble des sociétés défenderesses au paiement de la somme de 2 500 euros au titre du préjudice matériel pour la mise en conformité du bien, du fait du temps passé et des réunions multiples subies depuis 2016.

La SNC [Adresse 19] conclut au débouté de cette demande, qu’elle estime non justifiée.

La société ORY conclut au débouté, estimant que les demandeurs ne justifient pas du préjudice qu’ils allèguent.

Si une condamnation était prononcée contre elle ou son assureur, elle sollicite la condamnation in solidum, en application des dispositions des articles 1240 du code civil et L. 124-3 du code des assurances, d’EIFFAGE et son assureur, ainsi que de BUREAU VERITAS et son assureur, et en application des dispositions des articles 1131-1 du code civil et L. 124-3 du code des assurances, de la SNC [Adresse 19], à les garantir.

La compagnie AXA conclut au rejet de la demande, celle-ci n’étant pas justifiée ni fondée.

Sur ce,

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, le tribunal observe que le préjudice matériel ainsi invoqué n’est justifié par aucune pièce probante.

Les époux [M] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

III. Sur la demande reconventionnelle de la SNC [Adresse 19]

La SNC [Adresse 19] sollicite la condamnation solidaire des époux [M] à lui verser la somme de 11 800 euros au titre du paiement du solde du prix et que soit ordonné la libération du séquestre de cette somme sur le compte CARPA de son conseil.

Sur ce,

En application de l’article 1134 ancien du code civil applicable au contrat litigieux antérieur au 1er octobre 2016, "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi".

En l’espèce, il n’est pas contesté que les époux [M] ne se sont pas acquittés du solde du prix et restent devoir la somme de 11 800 euros.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme. Ils seront autorisés à se libérer de cette obligation, le cas échéant, par la libération du séquestre de cette somme sur le compte CARPA du conseil de la SNC [Adresse 19].

IV. Sur les mesures accessoires

Il sera rappelé qu’aux sommes précitées exprimées hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de l’exécution.

En outre, les sommes allouées au titre des travaux de reprise selon devis seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 au jour de l’exécution du présent jugement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-7 du code civil « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. ».

Les sommes allouées aux demandeurs en réparation de leurs préjudices seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement qui seul détermine le principe et le montant de l’indemnisation.

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi incluant les frais relatifs à la procédure de référé et les frais d’expertise à laquelle il avait été procédé en exécution de l’ordonnance de référé (Civ. 3ème 17 mars 2004, N°00-22.522).

Les sociétés SNC [Adresse 19], ORY, assurée par la MAF et EIFFAGE, assurée par la SMABTP, qui succombent à la présente instance seront condamnées in solidum aux entiers dépens de la présente instance et de l’instance en référé l’ayant précédé, y compris les frais d’expertise.

Les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. ».

L’équité commande de condamner in solidum la SNC [Adresse 19], ORY, assurée par la MAF et EIFFAGE, assurée par la SMABTP, à verser aux demandeurs, pris ensemble la somme de 9 000 euros.

La SNC [Adresse 19] sera en outre condamnée à verser à la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et son assureur LLOYDS INSURANCE COMPANY la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

L’équité justifie enfin de rejeter toutes autres demandes, principale ou en garantie, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l’article 515 du code de procédure civile, en vigueur à la date de l’assignation, « Hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. »

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, à la nécessité de procéder aux travaux de reprise et l’exécution provisoire étant compatible avec la nature du litige, elle sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Met hors de cause la société BUREAU VERITAS SA ;

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par la SNC [Adresse 19], la SMABTP, la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL et la compagnie AXA FRANCE IARD tirées de l’absence d’intérêt et de qualité à agir des époux [M] quant aux désordres relevés dans les parties communes de l’immeuble ;

En conséquence,

Déclare recevables les demandes des époux [M] tendant à la condamnation des parties défenderesses au paiement de dommages et intérêts en réparation de préjudices personnels résultant de désordres relevés dans les parties communes de la résidence ;

Rejette la demande de la SNC [Adresse 19] de sursis à statuer ;

Condamne in solidum la SNC [Adresse 19], la société ORY, assuré par la MAF et la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, assuré par la SMABTP, à payer aux époux [M] la somme de 35 400 euros HT au titre des travaux de réalisation d’une ouverture fenêtre sur façade, frais de maîtrise d’œuvre et de bureau d’étude compris ;

Condamne in solidum la société ORY et la société MAF à garantir la société SNC [Adresse 19] et la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, assuré par la SMABTP, des condamnations prononcées à leur encontre au titre des travaux de réalisation d’une ouverture fenêtre sur façade, frais de maîtrise d’œuvre et de bureau d’étude compris ;

Dit que la MAF et la SMABTP devront leur garantie dans la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraires au titre des travaux de réalisation d’une ouverture fenêtre sur façade, frais de maîtrise d’œuvre et de bureau d’étude compris ;

Condamne la SNC [Adresse 19] à payer aux époux [M] la somme de 1 182,49 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel résultant du retard de livraison ;

Rejette le surplus des demandes des époux [M] dirigées contre la SNC [Adresse 19] au titre du retard de livraison ;

Rejette les demandes des époux [M] dirigées contre EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD au titre du retard de livraison ;

Rejette la demande de la SNC [Adresse 19] tendant à voir condamner les sociétés ORY et EIFFAGE à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre de la réparation du retard de livraison ;

Déboute les époux [M] de leur demande tendant à la condamnation « in solidum et solidairement » des sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à leur verser la somme de 3 171,01 euros correspondant aux travaux de modification de la contre-pente de la courette ;

Déboute les époux [M] de leur demande tendant à la condamnation « in solidum et solidairement » des sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, BUREAU VERITAS, S.A. LLOYD’S INSURANCE COMPANY, MAF, SMABTP et S.A. AXA FRANCE IARD à leur verser la somme de 21 090,62 euros correspondant au préjudice de jouissance résultant du défaut de sécurisation de l’immeuble ;

Condamne in solidum les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL et la SMABTP à verser aux époux [M] la somme de 1 900 euros HT au titre des travaux de déplacement du vidéophone ;

Dit que la SMABTP devra sa garantie dans la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance ;

Déboute les époux [M] de leur demande au titre du vidéophone dirigées contre les autres parties défenderesses ;

Condamne la société STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES et la société MAF à garantir les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL et la SMABTP de leur condamnation au titre des travaux de déplacement du vidéophone ;

Déboute la S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL et la SMABTP de leurs appels en garantie dirigés contre les autres parties défenderesses à ce titre ;

Dit que la MAF devra sa garantie à son assurée dans la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance ;

Déboute la société STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES de ses demandes de garanties dirigées contre les autres parties au titre des travaux de déplacement du vidéophone ;

Condamne in solidum la SNC [Adresse 19], la société STUDIO D’ARCHITECTURE ORY et la MAF à payer aux époux [M] la somme de 17 650 euros HT au titre du remplacement de la porte d’entrée ;

Dit que la MAF devra sa garantie dans la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance ;

Condamne la société STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES à garantir la SNC [Adresse 19] de sa condamnation au titre du remplacement de la porte d’entrée ;

Condamne in solidum la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL STUDIO et son assureur la SMABTP à garantir la société D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES de sa condamnation au titre du remplacement de la porte d’entrée ;

Dit que la SMABTP devra sa garantie dans la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance ;

Condamne in solidum la société D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES et la MAF à garantir réciproquement la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL STUDIO et son assureur la SMABTP de leur condamnation au titre du remplacement de la porte d’entrée ;

Dit que la MAF devra sa garantie dans la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance ;

Fixe le partage de responsabilités entre la société EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL STUDIO, assuré auprès de la SMABTP et la société STUDIO D’ARCHITECTURE ORY, assurée auprès de la MAF, à hauteur de 50% chacune ;

Rejette toutes les autres demandes de condamnation et de garantie formées au titre du remplacement de la porte d’entrée ;

Dit qu’aux sommes précitées exprimées hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date de l’exécution ;

Dit que les sommes allouées au titre des travaux selon devis seront actualisées en fonction de l’évolution de l’indice BT01 au jour de l’exécution du présent jugement ;

Rejette les demandes des époux [M] au titre du défaut de planéité de la cour ;

Rejette les demandes des époux [M] à hauteur de 2.400 euros au titre des travaux de création d’une baie vitrée dans la cloison pour pallier l’absence de luminosité,

Rejette les demandes indemnitaires des époux [M] à hauteur de 117.600 euros au titre de la perte de valeur du bien ;

Rejette les demandes des époux [M] à hauteur de 2.500 euros au titre du préjudice matériel pour la mise en conformité du bien ;

Condamne in solidum les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, MAF et SMABTP à verser aux époux [M], pris ensemble, la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

Condamne les sociétés S.N.C. [Adresse 19], EIFFAGE CONSTRUCTION RESIDENTIEL, assurée par la SMABTP, la société STUDIO D’ARCHITECTURE ORY ET ASSOCIES, assurée par la MAF à se garantir de la condamnation ainsi prononcée au titre du préjudice moral à proportion d’un tiers chacune ;

Dit que la MAF et la SMABTP devront leur garantie dans la limite des garanties, franchises et plafond stipulés au contrat d’assurance ;

Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire, au titre du préjudice moral ;

Condamne solidairement les époux [M] à payer à la société S.N.C. [Adresse 19] la somme de 11 800 euros au titre du solde du prix de vente de l’appartement litigieux ;

Le cas échéant,

Les autorise à se libérer de cette condamnation par la libération du séquestre de cette somme sur le compte CARPA du conseil de la société S.N.C. [Adresse 19] ;

Condamne in solidum la SNC [Adresse 19], ORY, assurée par la MAF et EIFFAGE, assurée par la SMABTP, à verser aux époux [M], pris ensemble, la somme de 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SNC [Adresse 19] à verser à la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et son assureur LLOYD’S INSURANCE COMPANY la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Rejette toutes autres demandes, principale ou en garantie, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum les sociétés SNC [Adresse 19], ORY, assurée par la MAF et EIFFAGE, assurée par la SMABTP, aux entiers dépens de la présente instance et de l’instance en référé l’ayant précédé, y compris les frais d’expertise ;

Ordonne la distraction des dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE